Un pasito palante un pasito paatrs: Una grave contradiccin del Cdigo Civil en

materia de arrendamiento

10 diciembre, 2014 por Alfredo Soria Aguilar

Las normas del Cdigo Civil relativas a contratos especiales deberan servir para cubrir
adecuadamente los eventuales vacos contractuales que presenta un contrato. Si ello es as,
la norma habr contribuido a evitar controversias.

Precisamente, como desarrollaremos en el presente artculo, nuestro Cdigo Civil, cuando

regula el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento y la continuacin en el uso
del bien por parte del arrendatario, precisamente lo hace a travs de normas que han dado
cabida a interpretaciones que inclusive la plantean la inaplicacin de otros artculos
vigentes.

Artculo 1699 del CC: Vencido el plazo, el contrato de arrendamiento concluye

automticamente

En un contrato de arrendamiento de duracin determinada, las partes estn obligadas

recprocamente a respetar el plazo que hayan establecido. Por ello, resulta coherente que el
artculo 1699 del Cdigo Civil disponga que el arrendamiento de duracin determinada
concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso
previo de ninguna de ellas.

El citado artculo es sumamente claro al sealar que, al vencimiento del plazo, el contrato
de arrendamiento de duracin determinada se extingue, de manera automtica, sin
necesidad de intimacin alguna. Es decir, no resulta necesario que alguna de las partes
invoque el vencimiento del plazo para dar por concluido el referido contrato y tampoco ser
necesario que se requiera la devolucin del bien arrendado para que concluya el contrato
pues, el dicha relacin jurdica obligatoria culmina automticamente a su vencimiento, por
mandato de la ley.
Artculo 1700 del CC: El contrato de arrendamiento contina despus de su
vencimiento?

Una interpretacin literal1 del artculo 1700 del Cdigo Civil parece decir que el contrato se
prolonga despus de su vencimiento porque el texto seala lo siguiente: Vencido el plazo
del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que
hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en
cualquier momento2.

Este artculo ha sido comentado por diversos autores nacionales quienes consideran que,
efectivamente, el artculo 1700 del Cdigo Civil se refiere a la continuacin del contrato,
es decir, interpretan que el contrato de arrendamiento contina o se extiende en su vigencia,
ms all de la fecha de vencimiento.

Una necesaria interpretacin distinta del artculo 1700 del Cdigo Civil

No compartimos la opinin de quienes interpretan literalmente el artculo 1700 del Cdigo

Civil porque consideran que el contrato de arrendamiento contina despus de la fecha de
su conclusin.

Si como consecuencia del artculo 1699 del Cdigo Civil, el simple transcurso del tiempo
importa automticamente la conclusin del contrato de arrendamiento de duracin de
determinada, bajo ninguna circunstancia podra interpretarse que el contrato contina
despus de la fecha de vencimiento del plazo pactado.

Entendemos que interpretar literalmente el artculo 1700 del Cdigo Civil y por ende,
considerar que el contrato de duracin determinada contina despus de la fecha de
1 El procedimiento de interpretacin (literal) consiste en averiguar lo que la
norma denota mediante el uso de las reglas lingsticas propias al
entendimiento comn del lenguaje escrito en el que se halla producida la
norma () Es decir, el mtodo literal trabaja con la gramtica y el diccionario.
En: RUBIO CORREA, Marcial. El Sistema Jurdico. Introduccin al Derecho. Fondo
Editorial PUCP. Lima. 1996. P. 258.

2 El subrayado es nuestro.
vencimiento, es desconocer, contravenir e inaplicar lo establecido en el artculo 1699 del
Cdigo Civil, el cual expresa que el arrendamiento de duracin determinada concluye al
vencimiento del plazo establecido por las partes.

Es evidente que resulta totalmente contradictorio considerar, por un lado, que al

vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento de duracin determinada, el contrato
concluya automticamente, pero que, a su vez, se entienda tambin, que el contrato de
arrendamiento contina. Es decir, resulta carente de sentido, que se considere que el
contrato se extinga y que, a su vez, siga existiendo y surta efectos.

Entender que el contrato contina, es desconocer el plazo de vigencia que pactaron las
partes. Es ms, si se interpreta que el contrato contina despus de su vencimiento, es como
premiar a la parte infiel en el contrato. De ninguna manera el legislador podra asumir que,
una vez vencido el plazo pactado en el contrato de arrendamiento, la ocupacin del bien por
el arrendatario y la no solicitud de devolucin del bien por el arrendador, son hechos que
permitan inducir alguna manifestacin de voluntad de las partes para continuar con el
contrato.

La cierto es que ambas normas existen. No se trata de una norma posterior que deroga una
anterior, ni de una norma especial respecto de una norma general. Se trata de dos normas
que fueron promulgadas al mismo tiempo, se encuentran en el mismo cuerpo normativo,
inclusive en el mismo captulo relativo a la conclusin del arrendamiento y que, por ende,
deben ser interpretadas de manera coherente, en el sentido que ambas normas produzcan
algn efecto y no en el que, arbitrariamente, se privilegie una norma y se inaplique la otra.

El artculo 1700 del Cdigo Civil, en realidad trata de cubrir normativamente una situacin
jurdica de hecho, que suele ocurrir en la realidad: comnmente el arrendatario contina
usando el bien arrendado con posterioridad a la conclusin del contrato de duracin
determinada. Efectivamente, si solamente existiera el artculo 1699 del Cdigo Civil, el
arrendador no tendra derecho a reclamar conceptos de un contrato que ha concluido
(fenecido) y nicamente le quedara expedito el camino de reclamar y acreditar, en un largo
proceso judicial, una eventual indemnizacin por el uso del bien arrendado despus de la
conclusin del arrendamiento. Precisamente, esto es lo que busca evitar el legislador,
estableciendo en el artculo 1700 del Cdigo Civil, las consecuencias jurdicas aplicables a
aquella situacin jurdica de hecho, en la que no existe contrato, dado que el contrato de
arrendamiento concluy a la fecha de vencimiento, conforme lo dispone el artculo 1699
del Cdigo Civil. El gran inconveniente es que el artculo 1700 del Cdigo Civil, tiene una
redaccin imprecisa que ha motivado que los distintos operadores, arriben a posiciones o
conclusiones inexactas respecto de sus alcances e interpretacin.

Consideramos que, como lo establece el artculo 1699 del Cdigo Civil, el contrato de
arrendamiento culmina (se extingue) automticamente al vencimiento del plazo pactado. En
consecuencia, con posterioridad al vencimiento del plazo, ha concluido el contrato de
arrendamiento y se genera una situacin jurdica de hecho, en la que no existe contrato, la
cual se va a regir con las estipulaciones y reglas del contrato de arrendamiento que ha
concluido. Es decir, la interpretacin del artculo 1700 del Cdigo Civil, no debe llevarnos
a la conclusin que el contrato de arrendamiento contina, por el contrario, el contrato
concluy, se extingui. El contrato de arrendamiento no contina, sin embargo, la situacin
jurdica posterior a la conclusin del contrato de arrendamiento, se va a regir por las
mismas reglas o estipulaciones del contrato que ha concluido.

Precisamente, a travs del artculo 1700 del Cdigo Civil, el legislador ha buscado
establecer las reglas que sern aplicables durante esa situacin posesoria, en un contexto en
la que el contrato de arrendamiento ha concluido. A falta de contrato vigente, el legislador
opt por aplicar, a ese perodo sin contrato vigente, las mismas estipulaciones y reglas que
venan rigiendo la relacin de las partes, sin considerar que el contrato contine, en modo
alguno. Esas reglas del contrato concluido continuarn aplicndose, desde el da siguiente
del vencimiento del plazo pactado hasta que el arrendador solicite la devolucin del bien
arrendado. As, despus del vencimiento del plazo, el ex arrendador y el ex arrendatario
continuarn rigindose bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su
devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento como lo expresa el artculo 1700
del Cdigo Civil in fine.

En conclusin, a travs del artculo 1700 del Cdigo Civil, no podra interpretarse que el
legislador extendi la vigencia de un contrato de arrendamiento que haba concluido, sino
que, por el contrario, reconociendo que el contrato ha concluido, slo establece cules son
las reglas que aplicarn en el perodo de tiempo que abarca desde la culminacin del
contrato de arrendamiento y la solicitud de devolucin del bien por parte del arrendador.

Por ello consideramos que no se debe interpretar literalmente el artculo 1700 del Cdigo
Civil, si no, por el contrario, se debe buscar una interpretacin que sea coherente y que
permita armonizar los distintos artculos aplicables3. Esto evitar que se inapliquen
arbitrariamente artculos vigentes del Cdigo Civil o que se arribe a posiciones
contradictorias, marchas y contramarchas jurdicas que nos recuerden parte de una conocida
cancin que dice un pasito palante un pasito paatrs.

http://www.ius360.com/jornadas/jornada-por-los-30-anos-del-codigo-civil/un-pasito-
palanteun-pasito-paatras-una-grave-contradiccion-del-codigo-civil-en-materia-de-
arrendamiento/

3 Nos referimos a los artculos 1699, 1700 y 1704 del Cdigo Civil.