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NOTARIADO
Competencia notarial para la transferencia de predios: de regreso a sus inicios?
La reciente modificacin al Decreto Legislativo del Notariado planteada por el Decreto
Legislativo N 1310 Medidas Adicionales de Simplificacin Administrativa, publicado el
30 de diciembre del 2016, introduce nuevas reglas sobre la competencia territorial de los
notarios para dar fe de los actos de disposicin y gravamen de predios. Ahora las personas
naturales podrn celebrar actos de disposicin y gravamen de predios en cualquier parte del
pas pero siempre que la notara haga uso del sistema de identificacin biomtrica.
El fraude inmobiliario fue uno de los temas ms sonados en los ltimos dos aos. Se gener
un ambiente en donde los medios de comunicacin denunciaban y reportaban sendos casos
de estafas, falsificaciones y suplantaciones a travs de las ms comunes operaciones
inmobiliarias, aprovechando vacos legales o tergiversando las normas vigentes. La presin
meditica fue tal que los legisladores se vieron en la necesidad de proponer modificaciones
a la normativa sobre la materia, algunas de las cuales fueron aprobadas.
Una primera respuesta normativa que tuvo por objeto frenar el actuar delictivo en el negocio
inmobiliario fue la Ley N 30313, promulgada en marzo de 2015, mediante la cual se
modificaba, entre otros, el artculo 4 del Decreto Legislativo N 1049, Decreto Legislativo
del Notariado, restringiendo la competencia notarial para los actos de disposicin y gravamen
de bienes inmuebles al mbito territorial provincial en el que se ubicaban. As, si una persona
deseaba disponer de un inmueble ubicado en Trujillo, deba suscribir la escritura pblica de
compraventa ante un Notario de Trujillo. Ya no era posible hacer dicho trmite ante cualquier
Notario a nivel nacional.
Las crticas no tardaron en hacerse llegar y casi todas estaban vinculadas al incremento
innecesario de los costos de transaccin que implicaba el tener que transportarse
necesariamente al lugar donde se encontraba el inmueble para poder celebrar el acto de
disposicin o gravamen; entre otras tantas observaciones que, finalmente, conllevaron a una
nueva modificacin de la legislacin referida a la competencia notarial.
De esta manera, en setiembre de 2016 fue publicado el Decreto Legislativo N 1232, que, en
sntesis, haba realizado dos cambios respecto de la modificacin anterior: (i) la restriccin
de la competencia notarial en cuanto a disposicin y gravamen ya no estaba referida a los
bienes inmuebles limitndolo nicamente a los predios; y (ii) la restriccin ya no alcanzaba
a todos los sujetos de derecho, sino nicamente a las personas naturales. Esta ltima
modificacin result la respuesta a la crtica referida a la dificultad que se generaba en
celebrar los actos de disposicin y gravamen en el mismo lugar de ubicacin del predio, sobre
todo, para las personas jurdicas (lase grandes empresas) que, como se sabe, operan en su
mayora en Lima.
Tuve la oportunidad de comentar ambas modificaciones, proponiendo con nfasis y en base
a algunos de los proyectos normativos que haban sido presentados hasta el referido
momento, que se vuelva obligatorio (y, sin excepciones) para todos los notarios del pas el
uso del sistema biomtrico para la identificacin de los contrayentes en los actos de
disposicin y gravamen de predios.
Luego de algunos meses la propuesta ha sido adoptada parcialmente en la legislacin: el 30
de diciembre de 2016 se public el Decreto Legislativo N 1310 que aprueba medidas
adicionales de simplificacin administrativa, en cuya tercera disposicin final modificatoria
se agregan dos prrafos al artculo 123-A del Decreto Legislativo del Notariado. Si bien la
modificacin resulta plausible de comentar, considero que resuelve solo parcialmente el
problema.
En principio, debemos sealar que la competencia notarial para personas naturales sigue
siendo provincial, y por tanto, los actos de disposicin y gravamen de predios son nulos si
no se celebran ante un notario de su circunscripcin, pero las reglas introducidas plantean
algunas excepciones: primero, se exceptan aquellos actos de disposicin y gravamen
realizados por personas naturales nacionales que se celebren en una circunscripcin territorial
distinta a la ubicacin del predio, siempre que el notario que de fe pblica del acto cuente
con el sistema de identificacin biomtrica de RENIEC, y segundo, tambin se exceptan
aquellos actos de disposicin y gravamen realizados por personas naturales extranjeras que
cuenten con carn de extranjera, siempre que el notario que de fe pblica del acto cuente con
acceso a la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones.
Digmoslo claro: el uso del sistema de identificacin biomtrica de Reniec elimina el riesgo
de suplantacin, y con ello se soluciona parte del problema del fraude inmobiliario. De hecho,
el Decreto Supremo N 6-2013-JUS (publicado en junio de 2013) dispuso la obligatoriedad
del uso del sistema de verificacin biomtrica en todos los oficios notariales del pas, con la
finalidad de elevar los niveles de certeza del proceso de identificacin de los otorgantes y/o
intervinientes en actos notariales y dotar de una mayor seguridad jurdica a las operaciones
realizadas notarialmente. Si bien, el uso del sistema de identificacin biomtrica se haca
obligatorio con esta disposicin, su no uso no determinaba la nulidad de los actos jurdicos,
y ello se deba a que en algunos distritos o provincias notariales an no contaban con las
facilidades tecnolgicas necesarias para efectuar la verificacin biomtrica a travs de
Reniec.
Ahora bien, como se ha podido notar, tras la publicacin del DL 1310, la restriccin de la
competencia notarial en el mbito provincial sigue dndose nicamente respecto de las
personas naturales (con las excepciones ya comentadas), mientras que dicha restriccin no
existe para las personas jurdicas (a propsito del DL 1232). Ello significa que estas ltimas
podrn celebrar actos de disposicin y gravamen de predios en cualquier estancia notarial del
pas y no ser necesario el uso del sistema de identificacin biomtrica para dar validez al
negocio que celebren.
Esto quiere decir que se eliminar el riesgo de suplantacin en el caso de que los contrayentes
sean personas naturales y celebren los actos de disposicin fuera de la circunscripcin del
notario segn la ubicacin del predio, mientras que en los otros tres escenarios restantes se
sigue dejando carta blanca para cometer fraude inmobiliario en tanto no se exige, bajo
sancin de nulidad, el uso del sistema de identificacin biomtrica.
Por lo expuesto, mi inquietud sobre la distincin para aplicar esta norma entre personas
naturales y jurdicas, se mantiene, e incluso, se acrecienta. Y es que, por qu el trato
diferenciado si finalmente quienes suscriben los actos de disposicin y gravamen, en
representacin de la persona jurdica, son las personas naturales? Por otro lado, por qu
distinguir entre actos de disposicin y gravamen de predios que se realizan dentro y fuera de
la circunscripcin notarial de acuerdo a la ubicacin del bien? A caso, solo se pueden
cometer suplantaciones fuera del mbito territorial donde se ubica el predio?
Estuve (y estoy) convencido en que el uso del sistema de identificacin biomtrica
solucionara el problema de la suplantacin, a todo nivel, y no solo en lo que respecta a
disposicin y gravamen de predios. Por tanto, debera exigirse que los Notarios lo ofrezcan
obligatoriamente sin hacer distincin alguna (evitando generar as las inconsistencias que
revelamos lneas arriba). En el peor de los escenarios, si an no es posible que algunos oficios
Notariales cuenten con dicha herramienta, solo respecto de ellos debera sancionarse la
nulidad del acto de disposicin o gravamen de predios cuando es llevado a cabo fuera del
mbito de competencia territorial notarial. (Julio Pozo Snchez /docente universitario de
Derechos Reales) http://laley.pe/not/3722/competencia-notarial-para-la-transferencia-de-
predios-de-regreso-a-sus-inicios (09/01/2017).