CLASE 4

INALIENABILIDAD RELATIVA
DERECHO DE PREFERENCIA

INCORPORACIÓN

LIBRE DISPONIBILIDAD
NO VENDE VENDE (Comunicación)

OCUP D.P. VACÍO / PREC

NO
ACUERDO
ACUERDO NO ACUERDO BHU TCC/PC
ACUERDO

CONTRATACIÓN

CUMPLIMIENTO INCUMPLIMIENTO

EJEC. EN ESPECIE RESCISIÓN

Antecedentes. Ley 10.751. Ley 13.870

Ha sido tendencia en todas partes del mundo la intervención del Estado en procura de
solucionar el problema de la vivienda. En nuestro país el Estado ha intervenido básicamente en
dos áreas concretas: la regulación del tema de los arrendamientos, y sancionando leyes que
facilitan a la clase media la adquisición de la vivienda.
Una de las vías elegidas ha sido mediante la regulación de la propiedad horizontal. Otro ejemplo
importante de la actividad legislativa nacional está dado por la ley 13.728 de 17 de diciembre de
1968, denominada Plan Nacional de Viviendas, bajo cuya vigencia se construyeron muchos
edificios en la capital e interior y constituyó la solución del problema habitacional para un
elevado número de familias modestas.
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Además de las obras debe destacarse de su extenso contenido la creación o admisión de las
cooperativas de vivienda (reguladas más tarde por el decreto-ley 14.666 de 31/5/77 y por la ley
15.853 de 24/12/86) y la creación de la Unidad Reajustable.
Independientemente de que –como ya hemos manifestado- la propiedad horizontal era viable
con anterioridad, el propiedad horizontal integra nuestro régimen jurídico desde la aprobación
de la ley 10.751
La aplicación práctica de la ley demostró que la incorporación de edificios al régimen de la pro-
piedad horizontal (o ley "madre" en esta materia, como suele llamarse a la 10.751) resultaba
engorrosa, complicada y requería obras de gran importancia que hacían de la incorporación
una obra excesivamente onerosa.
Ello porque para incorporar un edificio ya construido al régimen de la propiedad horizontal de la
ley 10.751 es necesario realizar todas las obras imprescindibles para adaptar el edificio a las
exigencias generales contenidas en las ordenanzas vigentes sobre construcción de edificios y,
especialmente, a las exigencias particulares establecidas para la propiedad horizontal en las
respectivas ordenanzas municipales.
Recién cuando el edificio cumple con todas esas exigencias está en situación de obtener la ha-
bilitación municipal dentro del régimen de la ley 10.751. En ese momento el edificio adquiere lo
que se denomina "estado horizontal".
La enorme dificultad que representaba incorporar un edificio construido por el régimen común
al régimen de la propiedad horizontal impulsó a pensar en procedimientos más ágiles de
incorporación.
Con la sanción de la ley 13.870 de 17 de julio de 1970, artículos 30 a 37, modificada luego por la
ley 13.892 de 19 de octubre de 1970, artículos 496, 497 y 498 (hoy derogados por el artículo 13
del decreto-ley 14.261). Este último que es el vigente hoy en esta materia sustituyó al anterior
que fue el primer sistema legal que permitió incorporar un edificio ya construido por el régimen
de la propiedad común, al régimen de la propiedad horizontal sin necesidad de efectuar obras
de adaptación.
La mayor facilidad que tienen los propietarios de edificios susceptibles de ser incorporados al
régimen de la propiedad horizontal por aplicación, primero, de la ley 13.870 y, actualmente, por
el decreto-ley 14.261 tiene su contrapartida en las limitaciones que estas leyes establecen de las
facultades de disposición del propietario respecto de las unidades que integran los edificios
incorporados. Es decir, que por un lado se facilita la incorporación y, por otro, se confiere a
determinadas personas derecho de preferencia para la adquisición de las unidades.
En efecto, estas leyes consagran lo que se ha llamado un régimen de inalienabilidad relativa,
aludiendo con ello a las limitaciones que se establecen al propietario, quien no las podrá
enajenar libremente, sino que ha de respetar la preferencia que la ley concede a estas
personas para adquirirlas consagrando a su favor, precisamente, un derecho de preferencia.
Esta indisponibilidad relativa, en consecuencia, impone al propietario que desee enajenar una
unidad, y al Escribano interviniente, analizar si existe respecto a ella la posibilidad legal de
enajenarla.
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La posibilidad legal de enajenar una unidad es lo que se denomina causal legal habilitante. Ella se
configura, en caso de existencia de titular de derecho de preferencia cuando la enajenación se
realiza a ese titular, es decir, sin transgredir las normas que reglamentan la inalienabilidad
relativa, las cuales limitan, conforme a lo dicho, el poder de disposición del propietario.
Si el propietario enajena una unidad fuera de las hipótesis legalmente establecidas, faltara la
causal legal habilitante y, en consecuencia, por violarse una prohibición legal, la enajenación
será nula
La ley 13.870 establecía en su artículo 32: "Sólo podrán ser adquirentes los ocupantes a
cualquier título, siempre que tuviesen tal calidad al primero de mayo de 1970; quedan
exceptuados los precarios." En el caso de las unidades desocupadas el propietario podía
disponer libremente de ellas.
Sin embargo, del artículo 34 resulta que podían adjudicarse las unidades a los condóminos de
origen contractual, titulares de derecho de uso y copropietarios en general, que no ocuparan
las unidades que se les adjudican, a quienes se les prohibía promover desalojo solicitando la
finca para su propia vivienda.
La prohibición de enajenar a quienes no fueran ocupantes no impedía pues, adjudicar las uni-
dades a los "condóminos de origen contractual, titulares de derecho de uso y copropietarios en
general". Ello porque la adjudicación no importa enajenación en función del carácter de negocio
declarativo que aquella tiene. No se trataba pues de una excepción.
Por último se establecía una limitación a los derechos de los ocupantes adquirentes de las uni-
dades o de los inquilinos que suscribieran promesa de compraventa con los propietarios, por
cuanto no podían prometer en venta, ceder o transmitir por actos entre vivos sus derechos
durante el plazo de cinco años. Tampoco podían arrendarlas hasta transcurrido igual plazo.
Tales prohibiciones no regían para los condóminos de origen contractual, titulares de derecho
de uso y copropietarios en general que ocupen efectivamente sus unidades habitacionales, así
como para las unidades que no estuviesen ocupadas.
Tampoco alcanzaban esas prohibiciones a los adquirentes en remate judicial decretado como
consecuencia de ejecuciones hipotecarias promovidas por instituciones oficiales, por créditos
otorgados para la adquisición de la unidad.
Como ya se dijo, el art. 13 del decreto-ley 14.261 derogó las disposiciones de la ley 13.870 que
regulaban el régimen de incorporación a la propiedad horizontal y las disposiciones modifica-
tivas o complementarias de la ley 13.892.
El decreto-ley 14.261 instituyó, en lugar del régimen derogado, un régimen básicamente similar
pero mejor estructurado y reglamentado que es el actualmente vigente.
La derogación de la ley 13.870 y sus modificativas planteó un problema de interpretación muy
importante. Se trataba de determinar si el régimen de inalienabilidad alcanzaba todavía, luego
de su derogación, a las unidades que no habían sido enajenadas durante la vigencia del régimen.
Y también, si los adquirentes de ellas podían enajenarlas antes de transcurrido el plazo de cinco
años.
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Esta primera inquietud fue rápidamente aclarada por cuanto la ley derogada no podía ser apli-
cada ya que ello hubiera significado atribuirle una ultraactividad que ninguna norma le
otorgaba.
Se pensó, entonces, si las unidades de los edificios incorporados por aplicación de las normas
de la ley 13.870 podrían ser alcanzadas por el nuevo régimen de inalienabilidad relativa
establecido en el decreto-ley 14.261.
Sin embargo, este régimen tampoco podía aplicarse a aquellas unidades ya que, conforme al
artículo 8 del decreto-ley 14.261, su régimen de inalienabilidad relativa se aplica sólo a las
unidades que resulten de la incorporación al régimen de la propiedad horizontal reglado por
ella, no a los incorporados en virtud de la ley derogada.
Rápidamente se impuso una tercera posición que es la que pacíficamente se acepta en la
actualidad. Consiste en admitir que, derogadas las disposiciones que limitaban el poder de
disposición del propietario, la enajenación de las unidades de los edificios incorporados por
aplicación de las normas de la ley 13.870 se puede efectuar libremente.
Por último, el artículo 11 del decreto-ley 14.261 declaró válidas a todos los efectos de derecho las
enajenaciones definitivas anteriores a la vigencia de ella, aun cuando esas enajenaciones se
hubieran realizado en violación de lo dispuesto en las normas vigentes a la fecha de la
enajenación, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales, dice la disposición, que
incumban a los enajenantes.

Naturaleza jurídica del derecho de preferencia

Es el derecho que la ley confiere a ciertas personas que ocupan la unidad, para adquirir la
misma antes que un tercero.
Estas personas NO TIENEN UN DERECHO ADQUIRIDO que les habilite a exigir la enajenación de la
unidad a su favor, sino una mera expectativa, un derecho “eventual” para el caso en que el
propietario decidiera enajenar.
El propietario ve afectado su poder normativo negocial en cuanto no se puede enajenar a un
tercero sin desinteresar primero al ocupante.
Este derecho puede ser renunciado por el ocupante en cualquier momento. El apartado B) del
artículo 12 del decreto-ley 14.560 establece que el derecho de preferencia de los ocupantes a
que se refiere el apartado A) del artículo 8 es renunciable en todo momento, así como también
es renunciable el procedimiento de ofrecimiento previsto en los artículos 16 y siguientes del
decreto-ley 14.261, sea cual sea la etapa en que este se encuentre.
La ley no reglamenta la forma de la renuncia, pero el Banco Hipotecario del Uruguay exige que
la renuncia se efectúe por acta notarial que deberá ser protocolizada.
Este derecho de preferencia no puede ser cedido a ningún título, está indisolublemente unido a
la ocupación y separado de ella, no existe. Además el DL exige la ocupación originaria, es decir,
al tiempo de la incorporación.
Respecto del ocupante ello implica un problema de legitimación.-
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De acuerdo al art.8 in fine, no es de aplicación cuando la unidad no se encuentra ocupada al

tiempo de la incorporación o lo está por un ocupante que reviste la calidad de precario o de
comodatario.-

Inalienabilidad relativa y Derecho de preferencia

El apartado A) del artículo 8 consagra el derecho de preferencia a favor de los ocupantes no
precarios que tengan tal calidad al tiempo de la incorporación del inmueble al régimen de la
propiedad horizontal y la conserven al tiempo de la enajenación.
Quienes adquieren en virtud de su calidad de ocupantes (no precarios) no podrán ceder ni
transferir a ningún título entre vivos sus derechos hasta transcurridos cinco anos de la fecha
de la escritura de adquisición, según lo dispone el artículo 9 del decreto-ley 14.261.
Además, es sólo con respecto a los ocupantes no precarios que el propietario puede poner en
marcha el procedimiento de ofrecimiento, con la finalidad de poder disponer libremente de la
unidad, si al final de ese proceso «I ocupante no adquiere.
Es decir, entonces, que ofrecida la unidad en venta por el propietario al ocupante, a través del
procedimiento establecido en la ley, si éste no adquiere perderá el derecho de preferencia.
La segunda categoría de titulares de derecho de preferencia son aquellos cuyo derecho está
previsto en los apartados B), C), D) y E) del artículo 8; es decir, todos menos los ocupantes a
cualquier título a los que se refiere el apartado A).
Ninguno de ellos está sujeto a la disponibilidad temporaria en caso de adquisición ni tampoco se
puede ejercer con respecto a ellos el procedimiento de ofrecimiento de venia.
Derecho de preferencia de los ocupantes, excepto los precarios
El derecho de preferencia de estos ocupantes está sujeto a un régimen especial como conse-
cuencia de las dos peculiaridades anotadas; indisponibilidad temporal del bien luego de
adquirido por el ocupante; y ofrecimiento de venta como vía para obtener, bien la adquisición
por el ocupante, bien la libre disponibilidad del bien.
El derecho de preferencia de estos ocupantes no puede, en principio, cederse ni transferirse a
ningún título, hasta 5 años después de la adquisición.
Por ello, en aquellas situaciones en las que el ocupante celebra con el propietario promesas de
compraventa, no podrá ceder sus derechos hasta cinco anos después de otorgada la escritura
de traslación de dominio, aunque hayan transcurrido más de cinco años contados desde la
fecha de la promesa. El punto tiene relevancia cuando ambos negocios están muy separados
en el tiempo.
Un caso de jurisprudencia ilustra acerca de los efectos de la violación de esta prohibición, de-
clarando nula la compraventa de una unidad efectuada por el flamante comprador, pues si bien
habían transcurrido más de cinco años de celebrada la promesa en cuya virtud aquél adquirió
la unidad, la escritura de adquisición había sido reciente.
La indisponibilidad temporal de la unidad que adquiere el ocupante no precario en uso de su
derecho de preferencia puede removerse o decaer en consideración a una serie de
circunstancias que permiten suponer que el bien adquirido no va a servir para colmar las
necesidades de su comprador.
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El propio artículo 9 expresa que mediando alguna de las situaciones previstas en la disposición
u otras causas de importancia similar a las que concretamente enuncia la norma, el Juez podrá
autorizar la enajenación o el arrendamiento de la unidad por sentencia judicial recaída en
procedimiento contradictorio seguido contra el vendedor.
Antes de transcurridos cinco años de la adquisición podrá, pues el comprador demandar al
vendedor para obtener la autorización para enajenar o arrendar, antes del cumplimiento de los
cinco años.
La enumeración de situaciones que hace la ley no es tácita, como lo demuestra el apartado 6
del citado artículo noveno. Luego de enumerar en los cinco apartados anteriores situaciones
concretas que se consideran suficientes a los efectos de solicitar la autorización judicial, el
último numeral expresa: "6" por cualquier otra causa de entidad similar a las anteriores, a
criterio del Juez."
Los casos previstos a texto expreso son: 1) razones de salud del titular de la acción, la que se
comprobará por un tribunal de tres médicos designados por el Juez; 2) por divorcio, 3) por
razones de trabajo cuando el adquirente sea destinado a desempeñar sus tareas, por no menos
de dos anos, fuera de la localidad donde está ubicado el inmueble; 4) por enajenación forzada; y
5) cuando circunstancias supervinientes tornen inadecuada la vivienda, sea por fallecimiento,
incapacidad física, desintegración o ampliación del núcleo familiar o causas análogas.
Es importante tener presente que el simple consentimiento del enajenante no es suficiente para
remover la prohibición legal y exonerar de tramitar el juicio, antes de transcurridos cinco años.
En este sentido la jurisprudencia ha remarcado la necesidad de seguir juicio contra los vende-
dores del inmueble, aunque se cuente con el consentimiento de éstos.

Examen del art.8º del DL 14.261

La prohibición de enajenar o adjudicar cede ante determinado sujetos que poseen una situación
jurídica relativa al bien que el derecho ha creído del caso proteger, por lo cual se configura,
respecto de ellos, la causal legal habilitante. La enumeración del art.8º es por fuerza taxativa:
“Sólo se podrá enajenar…”.-

Literal A): Consagra quiénes son preferentes: Quienes a la fecha de la INCORPORACIÓN Y a la

fecha de la ENAJENACIÓN (incluyendo la promesa) ocupen efectivamente el bien a cualquier
título, es decir, en calidad de arrendatarios, usufructuarios, o titulares de derecho de uso o de
habitación, no siendo comodatarios o precarios.-
Se ha planteado el tema del inquilino en trámite de desalojo. Entiende Bascans (Rev. AEU 66 4-12
1980) que aún decretado el desalojo, si no se ha efectivizado el lanzamiento, debería igualmente
realizarse el ofrecimiento en su favor. En sentido contrario se ha pronunciado el Dr. Romeo
Sacchi (RUDP 3 1979 p. 44 y ss). En sentencia del Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 2ºT.
(Brito del Pino, Sassón y Chediak) se sostuvo que el derecho de preferencia debe hacerse valer
en el proceso de desalojo, porque culminado el mismo, dejará de ser un ocupante a cualquier
título – no precario de los amparados por la norma. (ADCU XXV p. 245)
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De no cumplirse cualquiera de los requisitos, la unidad de PH está en régimen de libre

disponibilidad.
La desocupación del bien es un problema de hecho que deberá acreditarse como causal legal
habilitante.
NO SERÁN PREFERENTES, aunque ocupen efectivamente la unidad, ni el acreedor anticrético ni el
depositario, ni el poseedor que esté tramitando, o en condiciones de tramitar la prescripción,
porque con ello estaría renunciando al ánimo de dueño, entonces no sería poseedor, sino
precario.-

LITERAL B): De acuerdo a la historia fidedigna de la sanción del DL esta norma procuró dejar
en claro que los condóminos pueden partir aún cuando existan ocupantes preferentes

LITERAL C): Sociedad propietaria del bien incorporado. Traslación de dominio en beneficio de
socio. Esta norma deja en claro que los legisladores del momento tenían en mente hipótesis de
adjudicación, y no de enajenación.

LITERALES D) y E): Excepciones. Revisten tal calidad (a) cuando se adquiere en remate judicial
(ejecución hipotecaria, ejecución por cualquier otro tipo de deuda, especialmente que ese
remate no sea consecuencia de una cesación de condominio). (b) promitente adquirente con
promesa de fecha cierta anterior al 17/7/1970 (fecha de la ley 13.870), sin importar si el mismo
ocupa o no la unidad.
Estas excepciones excluyen al preferente, quien pierde la calificación de tal, quedando el bien en
régimen de libre disponibilidad.

Orden de preferencia entre inquilinos y ocupantes (Arts.25 y 26):

Como ya habíamos analizado, el DL requiere ocupación y un título que legitime esa ocupación.
En caso de existir pluralidad de ocupantes con derecho preferente, y en caso de efectivizarse la
enajenación, se realizará a nombre de todos los co-titulares.
Es común que esta pluralidad de beneficiarios se dé cuando ha operado la cesión legal del
arriendo: art.20 DL 14.219. Sucesión por causa de muerte. Separación de cuerpos, divorcio,
desvinculación del titular del arriendo. Se establece la transmisibilidad de la legitimación activa.
En caso de existir acuerdo entre ellos, se realizará a favor de quien(es) sea(n) designado(s)
entre todos, mediante intervención de Esc. Público (+ constancia en la escritura).
De no existir acuerdo entre aquellos que se consideran con derechos, se resolverá en Sede
Judicial, conforme a la libre convicción del Juez, tramitándose por proceso ordinario.-

Ofrecimiento de venta de la unidad al ocupante

El Cap. II del DL establece normas que implementan un procedimiento tendiente a lograr que
exista propuesta-aceptación-contrato, o en caso contrario, obtener la libre disponibilidad del
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bien.- Sólo a su respecto puede el propietario poner en marcha el procedimiento de ofrecerle

en venta la unidad.
Este procedimiento está previsto en el capítulo II, sección 1' del decreto-ley bajo el título
"Fomento de la adquisición de unidades horizontales por el ocupante."
Cuando el propietario incorpora el edificio al régimen de la propiedad horizontal, es
enteramente facultativo de él proceder a la venta de todas las unidades, de alguna o no vender
ninguna. Con relación a las unidades respecto a las cuales existen titulares de derecho de
preferencia, se aplica la inalienabilidad relativa que establece la ley, la cual sólo permite al
propietario enajenar esas unidades a quienes sean titulares de derecho de preferencia.
Si el propietario no desea vender la unidad, no podrá el titular del derecho de preferencia exigir
o requerir obligatoriamente que se le enajene.
Si el propietario decidiera vender una o más unidades, las partes siempre pueden realizar y
cristalizar las tratativas como en cualquier caso de venta de un inmueble. Pero puede ocurrir
que, por dificultades en la negociación o incluso de mutuo acuerdo, decida, una o ambas partes,
recurrir al procedimiento de venta previsto en la ley, cuya consecuencia final puede ser
obtener la libre disponibilidad de la unidad.
Si la unidad está ocupada por un inquilino u otro titular de derecho de preferencia de los referi-
dos en el apartado A) del artículo 8, el propietario que desee venderle la unidad a través del
procedimiento fijado en la ley, deberá notificarle en forma auténtica, judicial o notarial, que ha
incorporado el edificio y su intención de comenzar las tratativas de venta (art. 16).
Si de las tratativas no resulta acuerdo sobre el precio y demás condiciones de venta, cualquiera
de las partes podrá seguir adelante con el procedimiento solicitando al Banco Hipotecario del
Uruguay la fijación del valor venal en unidades reajustables, dentro de los sesenta días
siguientes a la notificación (art. 17).
Fijado el valor venal por el Banco, éste lo notificará a las partes por telegrama colacionado y
cada una de ellas dispondrá de un término de treinta días contados desde la fecha del
telegrama, para aceptar o no la tasación, lo que se documentará en el propio documento
administrativo. Transcurrido el plazo indicado, el silencio de cualquiera de las partes se tendrá
por no aceptación (art. 18 en la redacción dada por el art. 13 decreto-ley 14.560).
Si el inquilino acepta y el propietario no, éste no podrá promover nuevamente el procedimiento
por un lapso de tres años, lo que no obstará al acuerdo que las partes celebren en cualquier
momento.
Si el propietario acepta y el inquilino no, éste perderá el derecho de preferencia y el propietario
podrá enajenar libremente su unidad.
Si ambas partes aceptan, celebrarán la promesa de venta dentro de los 30 días y la compra-
venta y el contrato accesorio de hipoteca por el saldo, dentro de los noventa días del
compromiso. El precio será el avalúo hecho por el Banco, se fijará en unidades reajustables y el
vendedor deberá otorgar facilidades de pago del 65% como mínimo y dos años de plazo fijo por
lo menos, con el interés máximo del 5% anual pagadero mensualmente (art. 21).
Las partes pueden acordar libremente otras condiciones; si tal acuerdo no existe (sea estable-
ciendo condiciones de venta más favorables o no para el comprador), debe entenderse que el
compromiso y la compraventa deben celebrarse en las condiciones que fija la ley.
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Toda contienda que se suscite con motivo de la aplicación de las normas precedentes deberá
resolverse por el Juez, quien, al decidir la contienda, podrá condenar a la parte vencida a
celebrar el compromiso de compraventa en los términos y en el plazo que establezca, bajo
apercibimiento, en caso de incumplimiento, de pagar los tributos y costos de los procedimientos
y de abonar a la otra parte una multa equivalente al veinte por ciento del precio de la tasación.
Si en este juicio resultara condenado el propietario no podrá promover nuevamente el
ofrecimiento de venta y ni él ni sus sucesores a cualquier título podrán promover el desalojo
solicitando la finca para vivienda propia o de sus familiares, por un término de tres años,
contados desde que quedó ejecutoriada la sentencia condenatoria.
Si el que resulta condenado es el inquilino, perderá el derecho de preferencia y el propietario
podrá enajenar libremente la unidad.

El inc. final del articulo 25 último de esta sección, explica que en todos los casos en que las
disposiciones de esta sección se refieren al inquilino, se entenderá que se refiere a todos los
ocupantes a que se refiere el apartado A) del artículo 8 de la ley.

Causal legal habilitante.

El decreto-ley 14.261 establece un régimen de inalienabilidad relativa de las unidades del edificio
incorporado bajo la vigencia de esta ley, limitando en consecuencia las facultades de
disposición del o de los propietarios de las unidades. Este régimen de inalienabilidad relativa
supone que las unidades del edificio incorporado sólo pueden enajenarse o adjudicarse a las
personas que se encuentran en las situaciones que la ley determina, por lo cual se dice que
estas personas son titulares de un derecho de preferencia para adquirir u obtener la
adjudicación de alguna de las unidades.
Si no hubiere persona que pueda esgrimir derecho de preferencia sobre alguna o algunas uni-
dades, el propietario podrá enajenarlas libremente.
La libre enajenabilidad requiere como presupuesto que esas unidades estén desocupadas o, a lo
más, ocupadas a título precario. Pero aún estando desocupadas o estando ocupadas por
ocupantes precarios, puede ocurrir que existan, igualmente, titulares con derecho de pre-
ferencia. Así ocurrirá en los casos previstos en los apartados B), D) y E) del artículo 8 pues. a
pesar de que esas personas no ocupen la unidad y ésta esté desocupada, la ley atribuye a ellas
la titularidad del derecho de preferencia. El artículo 8 del decreto-ley 14.261 establece cinco
categorías de personas con derecho de preferencia para ser adquirentes o adjudicatarios de
las unidades que resulten de la incorporación al régimen de la propiedad horizontal reglado por
esta ley.

El art.22 del DL pone de cargo del comprador una serie de rubros:

a) Gastos, impuestos y honorarios devengados por el cumplimiento previo de los
requisitos para la incorporación: certificado de incombustibilidad, plano de
fraccionamiento, reglamento de copropiedad, en proporción al valor fiscal de la unidad
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b) Gastos, impuestos y honorarios de la compraventa y la hipoteca, salvo los que, por ley,
son de cargo del vendedor.
c) Gastos comunes e impuestos generados por la propiedad y posesión desde la
celebración del precontrato de venta.-

En caso de INCUMPLIMIENTO DEL OTORGAMIENTO DEL COMPROMISO el incumplidor deberá abonar

costos y tributos de los procedimientos + multa 20% del precio de tasación, exigibles mediante
procedimiento de ejecución de sentencia.

Hay que TENER PRESENTE que el CGP deroga todos los procedimientos especiales establecidos
por este DL y no hay establecida norma alguna sobre competencia. En cuanto al trámite, se ha
de seguir la vía ordinaria.

EFECTOS DE LOS ACTOS CUMPLIDOS EN VIOLACIÓN DE LA INALIENABILIDAD RELATIVA:

Tomando en cuenta que la inalienabilidad relativa es una especial restricción a las facultades
del dominio, corresponde analizar las consecuencias de los actos realizados en contravención a
las prohibiciones estatuidas.-
NELSON DE VIDA entiende que lo realizado en violación de la prohibición de enajenar resulta
afectado de nulidad absoluta en atención a lo preceptuado por el art.8º del CC. El DL no
establece a texto expreso que sus normas sean de orden público, pero como enseñaba AMÉZAGA
nuestro CC ha considerado que toda disposición de la ley establecida en forma prohibitiva ES
de orden público. La sanción genérica a la violación de la prohibición será la nulidad, salvo que
específicamente se disponga lo contrario, quedando así asegurado el imperio de la voluntad del
legislador.-
Siendo las unidades incorporadas bienes inmuebles, se debe otorgar escritura pública para su
enajenación (1664 CC) + inscripción en el Registro. El Registro no va a inscribir si no se ha
consignado la causal legal habilitante.
La inexistencia de la CLH vicia la enajenación de nulidad absoluta (1560 CC). La mera omisión de
la constancia de la CLH que realmente existe, es subsanable. La suposición maliciosa genera
responsabilidad civil y penal.-
La jurisprudencia ha acompañado esta posición, fundándose en los arts. 8 y 9 14.261, 12 DL
14.560, 8 y 1560 CC. (LJU T.57 c. 12399 / LJU T.59 c. 12651)

ARTÍCULO 9 DL 14.261

Este art. solamente se aplica al adquirente en calidad de ocupante preferente. En caso de que
se hubieren celebrado contratos definitivos o promesas (para la enajenación) no pueden
transferirse los derechos emergentes de tales contratos durante cinco años. De acuerdo a las
enseñanzas del Esc. Fernando MIRANDA, y al criterio fijado por la Comisión de Derecho Civil de
la Asociación de Escribanos del Uruguay, (Rev. AEU 87 1-6 2001 p. 143-144), la ley priva de poder
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normativo negocial por un período determinado a promitentes compradores y propietarios de

unidades resultantes de la incorporación al régimen de propiedad horizontal.

Durante esos 5 años NO PUEDEN:

a) Transferir los derechos emergentes de la promesa (prohibición absoluta y sin plazo)
b) Transferir los derechos emergentes de contratos definitivos para la adquisición de la
unidad: derecho de propiedad sobre el bien (negocios traslativos de dominio y otros que
impliquen la concesión de derechos reales)
c) Promesas de enajenar
d) Arrendar

El legislador procura que el adquirente beneficiado del derecho de preferencia ocupe

efectivamente el bien y permanezca ocupándolo, además de procurar impedir especulaciones
lucrativas.-

Eximentes:

Los ocupantes a cualquier título que resulten adquirentes, pueden ser eximidos por sentencia
judicial de estos impedimentos, siempre que se configuren determinadas situaciones y luego de
un procedimiento especial.
El art. 9 in fine estructura en 6 numerales los casos que se consideran eximentes de las
limitaciones:
a) Razones de salud
b) Cambios en su estado civil: divorcio
c) Cambios es sus actividades laborales
d) Afectaciones de su patrimonio como enajenaciones forzadas
e) Inadecuación de la vivienda por fallecimiento, incapacidad física,
desintegración/ampliación del núcleo familiar
f) Causas análogas que a criterio del Juez ameriten la aplicación de esta norma

Todas estas situaciones DEBEN SER SUPERVINIENTES. La autorización tiene carácter definitivo y
funciona por una sola vez. No se establece la posibilidad de solicitar una autorización para una
de las causales u otra en un mismo expediente, por ejemplo autorización para vender, y si no
consigo vender, que se me permita, en esa misma autorización, eventualmente, alquilar.

El procedimiento se dirige contra el vendedor. Las causales requieren pruebas fehacientes.

Aunque la norma exige sentencia ejecutoriada, se admite la posibilidad de allanamiento o de
transacción. Los actos violatorios están viciados de nulidad absoluta, teniendo los terceros que
actúen de buena fe, derecho a resarcimiento.-