Proyecto Integrador Avance 2 Bonilla Palacios Luis Enrique

El propsito de esta actividad es poner en prctica los principales conceptos de

amortizacin, clculo del pago mensual, clculos de saldos insolutos, pagos de
inters acumulados, pagos de capital acumulados y la construccin de una
tabla de amortizacin, para cubrir crditos para financiar proyectos o
alternativas de inversin de una empresa.

Instrucciones:
Considerando las lecturas revisadas en la Unidad 3 y 4, contesta a las
preguntas que se plantean a continuacin.
Elabora una tabla donde muestres los resultados de la actividad.
Elabora el procedimiento en Excel y anexa el archivo como parte de tu
entrega.

Recuerda:

Enviars este archivo con las respuestas y

Un archivo de Excel con el procedimiento para justificar a tus resultados.

Caso:

I. Haz solicitado un prstamo hipotecario para la adquisicin de un nuevo

edificio que albergar las oficinas de la compaa. El nuevo edificio tiene un
precio de $2,250,000. Para la compra de este inmueble la compaa
desembolsar un pago inicial o enganche de $500,000 y tomar una hipoteca a
30 aos por el saldo restante. La Empresa hipotecaria le cobrar o cargar a la
compaa una tasa de inters nominal anual del 10%, compuesta o
capitalizable mensualmente.

Frente a esta situacin, para hacer planeacin, elaboracin de presupuestos y

pago de impuestos, el administrador financiero de la compaa requiere
responder a las siguientes preguntas:

Matemticas financieras aplicadas a los negocios 1

 a) Cules sern los pagos de la hipoteca que se tendrn que realizar a
final de cada mes? Si el prstamo se otorg el 1 de julio y se har el
primer pago a finales del mes de julio.

$15,357.50

Se sabe que con la actual estructura fiscal, cuando se calcula el ingreso

gravable, se puede deducir el inters que se paga sobre hipotecas durante el
ao calendario o natural. Este clculo es sumamente importante para que se
estime el impuesto sobre la renta.

Si, como se sabe, se hacen los pagos mensuales a final de cada mes, el
administrador financiero quiere saber:

b) Cul es el monto de intereses que ser un gasto deducible para el ao

natural en el que se lleva a cabo la hipoteca del edificio?
$ 87,402.15
(Ten en cuenta que el primer ao natural de la hipoteca inicia en julio y
termina en diciembre, es decir, va desde el mes uno al mes seis de la
hipoteca.)

c) Cunto inters ser un gasto deducible para el segundo ao calendario?

(desde el mes 7 al mes 18 de la hipoteca)
$ 174,065.61

d) Cul ser el monto total de los intereses que se pagarn si la hipoteca

contina vigente durante los 30 aos?
$ 3,778,700.89

II. Ahora supongamos que al cabo de tres aos (es decir, 36 meses desde el
momento en que se contrat o firm la hipoteca) las condiciones financieras
han mejorado y las tasas de inters han disminuido.
Entonces el administrador financiero considerara pagar el saldo restante que
se debe de la hipoteca contratando una nueva que tenga una vida de 20 aos.

La nueva hipoteca a 20 aos que reemplazara a la hipoteca original pagara

una tasa de inters nominal anual del 8 por ciento, capitalizable o compuesta
mensualmente.

Matemticas financieras aplicadas a los negocios 2

Por lo que sera muy importante conocer:

a) Cul sera el monto del principal de la nueva hipoteca?

$ 1,717653.80

b) Y los pagos mensuales de dicha hipoteca?

$ 14,367.14

III. Al final de un perodo adicional de cinco aos (60 meses) despus de haber
firmado la nueva hipoteca (es decir, ocho aos a partir de la hipoteca original),
la compaa ha crecido por lo que se hace necesario vender el edificio y
comprar otro ms grande.
Como parte de la transaccin para la adquisicin del nuevo edificio, el
administrador requiere pagar el saldo adeudado de la hipoteca del antiguo
edificio.

Es por ello que debe calcular:

a) Cunto ser el saldo pendiente de pago de la hipoteca del antiguo

edificio en ese momento?

$ 1,503,386.52

b) Cul ser el valor de mercado del edificio en el momento de la venta?

Es decir, ocho aos a partir de su compra), si dicho valor de mercado se
estima que se aprecia a un ritmo de 3.5 por ciento anual durante los
ocho aos que la compaa ha sido propietaria del edificio.

$ 2,962,820.33

Adicionalmente, se sabe que se debe pagar una comisin del 6 por ciento
sobre el precio de venta por realizar la operacin, y que el precio de venta es
el mismo que el valor de mercado al momento de la venta.

Las preguntas a resolver por el administrador financiero son:

c) Cul es el ingreso neto de la venta del edificio despus de pagar los

gastos de venta y de pagar el saldo pendiente con una hipoteca?

$ 1,281,664.59

Matemticas financieras aplicadas a los negocios 3

IV) Sin embargo, todos sabemos que vivimos en un mundo lleno de
incertidumbre, por lo que las respuestas a estas preguntas dependen de las
tasas de apreciacin e inters que supongamos. Es decir, la tasa de
apreciacin es solo una estimacin, por lo que no hay certidumbre que esta
vaya ser as, de manera que el administrador financiero debe crear una tabla
de una sola variable que le muestre el efecto que tendran diferentes tasas de
apreciacin del valor de mercado del edificio sobre el ingreso neto que va a
recibir por la venta despus de pagar la cuota de ventas del 6% as como el
saldo pendiente de pago de su hipoteca. Para lo cual utiliza las siguientes tasas
de apreciacin: 2, 3, 4, y 5 por ciento.

Finalmente, los accionistas le solicitan al administrador financiero hacer un

anlisis del efecto que tendran cambios simultneos tanto de la tasa de
apreciacin del valor de mercado del edificio como de la tasa de inters de la
hipoteca de 20 aos sobre los ingresos netos que va a recibir por la venta de
su casa.

Para realizar este anlisis de sensibilidad debe crear una tabla de dos variables
de entrada donde use las siguientes tasas de apreciacin de 2, 3, 4, y 5 por
ciento y las siguientes tasas de inters para la hipoteca de 6, 7, 8, 9, y 10 por
ciento.

Matemticas financieras aplicadas a los negocios 4