Curso Parcelamento Do Solo

Fundao Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-3080-4
Parcelamento do Solo Urbano Parcelamento do Solo Urbano
e suas Diversas Formas e suas Diversas Formas
Adailson Pinheiro Mesquita
Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,

mais informaes www.iesde.com.br
Parcelamento do Solo Urbano e

suas Diversas Formas
Edio revisada
IESDE Brasil S.A.

Curitiba
2012
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dos direitos autorais.
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M543p
Mesquita, Adailson Pinheiro, 1961-

Parcelamento do solo urbano e suas diversas formas / Adailson Pinheiro Mesquita. -
1.ed.,rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.
202p. : 28 cm
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-3080-4
1. Loteamento - Legislao - Brasil. 2. Solo urbano - Uso - Brasil. I. Ttulo.
12-6555.
CDU: 343:349.44(81)
10.09.12 24.09.12 038995

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Sumrio
Parcelamento do solo e processo de urbanizao | 7
Aspectos urbansticos, ambientais e paisagsticos do parcelamento do solo urbano | 7
Projeto urbano e seus condicionantes | 23

Estabelecimento de objetivos | 23
Metodologias e dados necessrios para o processo de parcelamento do solo | 24
Hierarquizao do sistema virio urbano | 28
Infraestrutura e equipamentos urbanos em projetos de loteamentos | 39

reas pblicas, infraestrutura e equipamentos urbanos | 39
O parcelamento do solo e a paisagem urbana | 53

Aspectos bioclimticos para o parcelamento do solo | 53
A vegetao no projeto de parcelamento do solo | 57
Aspectos hidrolgicos e a paisagem no projeto de parcelamento do solo | 58
Planos Diretores e expanses urbanas | 63

O Plano Diretor Municipal e suas implicaes para o parcelamento do solo | 63
Permetro urbano, lei de sistema virio, Lei de Uso e Ocupao do Solo | 65
O Estatuto da Cidade e seus desdobramentos | 68
Projetos tcnicos e aprovao administrativa | 75

Competncias legislativas e fases do processo | 75
A Lei 6.766/79 e derivadas | 77
Parcelamento do solo: intercorrncias municipais e estaduais | 80
A Lei do Parcelamento do Solo: loteamentos fechados, irregulares e clandestinos | 81
Plano de loteamento | 89
Fase preliminar | 89
Fase definitiva | 90
As zonas de interesse social | 93

Exigncias de licenciamento e registro de loteamento | 101
Exigncias de licenciamento | 101
Registro do loteamento e do desmembramento | 106
Loteamentos populares | 115

A habitao de interesse social e seu contexto | 115
O loteamento popular e seus aspectos legais | 118
Tipos de obras e a responsabilidade do loteador | 127

Recebimento de obras pelo municpio | 131
Loteamentos ilegais | 139

Loteamentos ilegais, expanso urbana e segregao | 139
A legislao e o parcelamento ilegal | 142
Parcelamento ilegal do solo urbano: loteamentos irregulares e clandestinos | 143
Loteamentos clandestinos | 149

Loteamentos clandestinos, expanso urbana e segregao | 149
O processo de implantao dos parcelamentos clandestinos | 150
Loteamentos irregulares | 161

Os loteamentos irregulares e a cidade | 161
Loteamentos e regularizao fundiria | 171

Regularizao fundiria e os aspectos da urbanizao brasileira | 171
Regularizao de parcelamentos: bases legais do processo | 173
Loteamentos ilegais, regularizao e Ministrio Pblico | 183

O parcelamento do solo e a atuao do Ministrio Pblico | 183
O Ministrio Pblico e os instrumentos de atuao | 186
Referncias | 195

Apresentao
A formao de recursos humanos para o projeto e a gesto das cidades tornou-se um importante fator para o
desenvolvimento da sociedade e para uma maior qualidade de vida da populao. A disciplina Parcelamento do
Solo Urbano e suas Diversas Formas, componente do curso de Gesto Imobiliria, visa contribuir para o aprimo-
ramento dos conceitos e tcnicas do projeto de parcelamento do solo urbano, destacando seus aspectos fsicos e
ambientais, bem como o processo legal para elaborao e implantao do projeto.
A disciplina desenvolver os contedos relativos aos aspectos urbansticos, ambientais e paisagsticos do parce-
lamento do solo urbano; projetos, planos e viabilidade de loteamentos; legislao urbanstica brasileira; aspectos
jurdicos e aprovao administrativa de um loteamento no Brasil; projeto e implantao de infraestrutura de
loteamentos; registro imobilirio; loteamentos ilegais, irregulares e clandestinos; e regularizao fundiria.
Os contedos sero desenvolvidos buscando a simbiose entre a prtica e a teoria do projeto urbano e seus regula-
mentos, estabelecendo assim um processo de aprendizagem a partir das leituras da cidade real.
Esta disciplina pretende abordar a elaborao de projetos de parcelamento do solo e seus desdobramentos
jurdicos e administrativos de forma consciente e comprometida com a realidade urbana, visando contribuir para a
construo de cidades mais humanas e com qualidade de vida.

Parcelamento do solo e
processo de urbanizao
Adailson Pinheiro Mesquita*
Aspectos urbansticos, ambientais e

paisagsticos do parcelamento do solo urbano
A cidade e sua formao

A cidade pode ser considerada um fato histrico, geogrfico e, acima de tudo, social (FERRARI,
1984). O sedentarismo do homem e o apego agricultura trouxeram tambm a experincia das trocas
dos excedentes agrcolas por outros bens. Surgiram, ento, os primeiros agrupamentos pr-urbanos,
que evoluram com a especializao das funes exercidas pelos homens.
Segundo Ferrari (1984), as hipteses sobre o surgimento das cidades se dividem naqueles que
acreditam na evoluo dos postos de troca e em outros que acreditam na evoluo das denominadas
protocidades1. Tanto nas protocidades quanto nos postos de troca evidente a necessidade que esses
ncleos tinham da organizao do transporte de produtos e matrias-primas. Dessa forma, as cidades se
constituram e evoluram e nelas, cada vez mais, o fator transporte se colocou com preponderncia, seja na
rede de estradas construda pelos romanos para conquista e acesso s colnias, seja nas vias para comrcio e
seus entroncamentos na Idade Mdia ou com as novas tecnologias de transportes na Idade Moderna.
* Doutorando em Geografia pela Universidade Federal de Uberlndia (UFU). Mestre em Transportes pela Universidade de Braslia (UnB). Espe-
cialista em Trnsito e graduado em Engenharia Civil pela UFU.
1 Segundo Lima (2007), so consideradas protocidades as aldeias rurais criadas pelas sociedades primitivas, notadamente nos perodos
Paleoltico e Mesoltico, que mudavam de local sempre que o solo utilizado para agricultura se exauria.

8 | Parcelamento do solo e processo de urbanizao
As cidades tiveram as razes de seu surgimento no aumento das complexidades das relaes
humanas, no desejo de ocupao do territrio pelos imprios, no encontro de caminhos de comrcio
em entrepostos comerciais, nos fatos religiosos, entre outros. Os ncleos ou povoados se formaram
inicialmente em torno de objetivos comuns, para depois agregarem outras funes e se tornarem cada
vez mais complexos.
As transformaes estruturais da sociedade, ocorridas durante os anos 1945 e 1980, possuem uma
intrnseca ligao com o crescimento das cidades contemporneas. Esse processo deu-se em virtude da
implementao e do desenvolvimento de projetos tcnico-cientficos, que conduziram ao aumento das
taxas de urbanizao (grfico 1) em face da industrializao dos grandes centros urbanos (SANTOS, 1997).
Grfico 1 Evoluo da populao urbana e rural e taxa de urbanizao
(VALLADARES; PRTECEILLE, 2007)

160 000 000 90%
140 000 000 80%
70%
120 000 000
60%
100 000 000
50% Rural
80 000 000
Urbano
40%
60 000 000 Taxa de urbanizao
30%
40 000 000
20%
20 000 000
10%
0 0%
1950 1960 1970 1980 1990 2000
A partir do grfico 1 pode-se verificar que a populao urbana brasileira cresceu de forma abrupta,
enquanto a populao rural decresceu vertiginosamente. O aumento da populao nas cidades no foi
seguido de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos
urbanos (gua, luz, esgoto etc.) e de servios pblicos de transporte, educao e sade. O crescimento se
deu de forma desordenada e sem controle,
apresentando habitaes de baixa qualida-
de, bairros e favelas carentes de condies
mnimas de habitabilidade (figuras 1 e 2),
traduzido pela falta de redes de esgoto,
abastecimento de gua, energia eltrica, pa-
vimentao das vias etc. Apesar do desen-
volvimento tecnolgico, muitas cidades
apresentam baixa qualidade de vida para al-
guns segmentos da sociedade e muito disso
se deve pouca qualidade dos projetos dos
espaos destinados habitao, desde o
loteamento at as condies das casas e dos
apartamentos. Figura 1 Favela Papagaio Belo Horizonte (MG).

Existem dois modelos de cidade, a que surge espontaneamente e cresce de forma orgnica,
estendendo-se radialmente ou linearmente (e posteriormente pode adotar uma forma de planejamento)
(figura 3a) e a que planejada para algum fim, seja para capital de algum estado ou pas (figura 3b), com
fins de produo industrial ou outros objetivos. Em qualquer desses tipos a expanso urbana se d pelo
parcelamento do solo em fraes destinadas principalmente habitao, no entanto tambm podem
ser dirigidos a usos industriais, comerciais, de servios ou mistos.
Figura 2 Favela da Rocinha Rio de Janeiro (RJ). Fabio Venni.
Disponvel em: <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq072/

arq072_01.asp>. Acesso em: 05 out. 2007.
Figura 3a Curitiba (PR) Figura 3b Goinia (GO)

Figuras 3a e 3b Exemplos de cidades com crescimentos diferenciados.

Aos municpios pertencem as atribuies legais de ordenamento do territrio por meio do planeja-
mento e controle do uso, ocupao e parcelamento do solo (Constituio Federal de 1988, art. 30, VIII). Essa
exigncia, no entanto, requer a existncia de profissionais capacitados para exercer a tarefa de elaborao
do projeto de parcelamento. A esses profissionais, segundo Arruda (1997), caber atuar observando a
legislao, organizando o espao urbano de acordo com o potencial da rea, as necessidades da sociedade
naquele momento, as implicaes ambientais e as imposies de uso do solo. Ao poder pblico tambm
cabe a fiscalizao da prtica ilegal do parcelamento do solo urbano. Porm, a atribuio legal do poder
pblico no exime o cidado de estar atento s informaes sobre os aspectos legais do loteamento onde
pretende adquirir seu lote, evitando assim os loteamentos irregulares e clandestinos.
O parcelamento do solo urbano como inteno de planejamento

Parcelar o solo urbano pode ser considerado uma inteno de planejamento e o primeiro ato de
construo da cidade. A implantao de um loteamento apenas com a finalidade de criar lotes para a
populao, como realizado antigamente, mostrou-se extremamente danoso para o espao urbano e
resultou em cidades com baixa qualidade de vida. A criao de lotes pressupe a criao do solo urbano
a partir do momento que geram moradias, comrcios, servios, indstrias, instituies pblicas etc. Os
loteamentos traam o perfil da vila, que vira distrito, que se transforma em cidades e metrpoles. Se
houver infraestrutura adequada de servios e bens pblicos, a rea loteada, quando ocupada, trar
menos problemas para a cidade do que aquelas que so carentes de infraestrutura de rede de gua, luz,
vias e locais para instalao de escolas, postos de sade etc. (ARRUDA, 1997).
Os conceitos jurdicos de loteamento se aproximam muito de autor para autor. Para Meirelles
(1992, p. 120), loteamento urbano
[...] a diviso voluntria do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros pblicos, na forma da
legislao pertinente. Distingue-se do desmembramento, que a simples diviso da rea urbana ou urbanizvel, com
aproveitamento das vias pblicas existentes.
O parcelamento do solo pode ser considerado como o principal instrumento de estruturao do

espao urbano, uma vez que aps sua implantao o espao criado pelo mesmo manter sua estrutura
por muitos anos ou sculos e ser ocupado por diversas geraes de habitantes da cidade. Dessa forma,
torna-se de importncia fundamental que seus projetistas dominem a forma tcnica de manusear as
variveis ambientais e criar espaos de qualidade. O desconhecimento de critrios para a criao desses
espaos poder legar posteridade vias mal projetadas que podero contribuir para um maior nmero
de acidentes, drenagem de guas pluviais inadequada que contribuir para a ocorrncia de inunda-
es, entre outros problemas de difcil soluo.
O objetivo do solo urbano a oferta de lotes para construo de habitaes, comrcios, inds-
trias, espaos de lazer ou institucionais. O parcelamento no pode ser considerado apenas como fracio-
namento de uma antiga gleba de terra em partes menores e comercializveis; deve torn-la um espao
que apresente boas condies de habitabilidade, facilitando a circulao de bens e pessoas, a existncia
de redes de abastecimento de gua, drenagem de guas pluviais, redes de esgoto e energia, reas des-
tinadas recreao, usos institucionais e reservas biolgicas.

Os elementos estruturantes do espao urbano

Os espaos de uma cidade, segundo Santos (1988), se articulam em muitos padres que nada
mais so que a combinao estilstica de elementos fundamentais. Os elementos mais antigos e
universais utilizados para estruturar o espao urbano podem ser descritos como o lote, o quarteiro
e a rua (figura 4). A organizao dos elementos entre si, de forma a obter um espao de qualidade,
depender de vrios aspectos tcnicos e ambientais que necessitam ser conhecidos antes do incio
do projeto de parcelamento.
Lote
Quarteiro
Rua
Figura 4 Elementos estruturantes do espao urbano.
Os tamanhos e formas ideais de lotes e quarteires so objetos de vrios estudos e debates ao

longo da histria do urbanismo. No sculo XX, alguns urbanistas chegaram a dispensar a figura do lote,
concebendo divises similares a quarteires com blocos autnomos para habitaes, a exemplo de
Braslia, entre outras cidades do Brasil e do mundo.
A densidade populacional das cidades diz respeito diretamente ao tamanho de lotes e quarteires.
A densidade bruta a medida dada pelo nmero de habitantes por hectares (entram nesse clculo
as reas pblicas e privadas). Se a densidade for baixa, a cidade tende a se espalhar, encarecendo os
custos da urbanizao (equipamentos pblicos, redes de abastecimento, esgoto, drenagem de guas
pluviais, energia, entre outros servios). Dessa forma, o dimensionamento dos lotes dever levar em
considerao esses custos. Segundo Santos (1988), quanto maior a frente do lote (sua testada), mais
desperdcio haver de recursos para obras das redes. No entanto, uma densidade muito alta tambm
pode gerar uma concentrao que prejudica a qualidade dos servios prestados.

A evoluo urbana e os traados

A histria do homem, ainda muito cedo, se ligou histria da cidade e a mobilidade se
transformou em um vetor do desenvolvimento das civilizaes. A cada avano das possibilidades
de deslocamento estabeleceram-se novos nveis de comunicao e mudanas radicais na forma
das cidades. Segundo Morris (1998), as mais antigas civilizaes tiveram lugar no Sul da Mesopo-
tmia, no Egito, no vale do Rio Indo (Paquisto), no Rio Amarelo (China), no vale do Mxico, nos
pntanos da Guatemala e Honduras e nas encostas e altiplanos do Peru, seguidas das civilizaes
posteriores constitudas por Creta, Micenas, Hititas, Grcia e Roma. Independente da ordem
cronolgica de aparecimento, essas civilizaes apresentaram assentamentos urbanos em dife-
rentes nveis de complexidade.
A vida nesses assentamentos tornou-se
Disponvel em: <www.upf.edu/materials/fhuma/portal_geos/tag/t2/img/2.07mileto.jpg>. Acesso em 5 jul. 2007.

possvel por meio do desenvolvimento da
organizao socioespacial j presente de forma
incipiente nas primeiras cidades sumrias e
egpcias a partir de 3000 a.C. A presena da diviso
do espao na forma de retcula2 j era notada
nessas cidades, ainda que de forma irregular,
limitada organizao de alojamentos para
trabalhadores e escravos. A utilizao da retcula
de maneira mais ampla e ao nvel de organizao
de um ncleo urbano iniciou-se, segundo alguns
historiadores do urbanismo, por volta de 2150
a.C., com o surgimento dos centros urbanos da
cultura Harappa (Harappa e Mohenjo-daro), que
j apresentavam um modelo virio ortogonal com
vias retilneas e um complexo sistema de coleta
de esgoto. Baseado nessas evidncias possvel
afirmar que a retcula pode ser considerada como
o mais antigo traado regulador da forma urbana.
Os primeiros relatos de planejamento siste-
mtico das cidades se deram em algumas cidades
da Grcia, onde pode-se perceber uma notria
regularidade no sistema virio e a existncia de
relaes formais entre os edifcios pblicos. Ainda
assim no possvel afirmar que essa realidade foi
produto de normas urbansticas acadmicas. Desse Figura 5 Mileto, Grcia.
perodo (sculo X a VI a.C.), o exemplo maior o
plano da cidade de Mileto (figura 5), realizado pelo arquiteto Hipodamos de Mileto, a quem se atribui
erroneamente a inveno do uso da forma reticulada para organizao espacial. Aps o perodo da
Grcia clssica, os romanos utilizaram esa forma de desenho do espao urbano de maneira abundante
para estabelecer diversas cidades novas em seus territrios conquistados.
2 Entende-se por malha urbana reticulada aquela formada por ruas paralelas sobrepostas em duas direes, podendo ser ortogonais, semi-
ortogonais, irregulares ou segmentadas.

Com o renascimento, no entanto, floresceu a busca da cidade sob um modelo de beleza que teve,
pela primeira vez na histria, uma abordagem conjunta entre o traado virio e as edificaes.
A forma de organizao advinda da utilizao de vias radiais influenciou notadamente a reforma
de Paris, Frana e o Plano de Barcelona, Espanha. No Brasil, a presena do uso das retculas para o
desenho do espao se fez presente desde o perodo colonial, com os planos portugueses para diversos
ncleos urbanos. Contudo, foram os espanhis que mais se utilizaram desse vocabulrio para a criao
das suas cidades nas colnias na Amrica. O sculo XIX trouxe tambm as tendncias em evidncia na
Europa e sua influncia pode ser notada no traado das cidades planejadas de Belo Horizonte-MG, com
o Plano de Aaro Reis (figura 6), e Goinia-GO.
Figura 6 Detalhe Plano Aaro Reis para Belo Horizonte (MG). (FERRARI, 1984)
A figura 7 mostra outra cidade, mais recente no Brasil, na qual predomina o sistema de retcula.
Nota-se a utilizao de formas mistas que agregam plantas com ruas radiocntricas, eixos diagonais e
eixos cvicos3. Toda a forma condicionada pela presena de quadras do tipo grelha, em sua maioria,
desenho esse que depois se tornou recorrente nas expanses urbanas.
(REGO et al., 2004)
Figura 7 Mapa de Maring (PR).
3 Ruas radiocntricas so aquelas que irradiam a partir de um ponto central, enquanto os eixos diagonais so vias que atravessam malhas reti-
culadas formando ngulos agudos. Os eixos cvicos so aquelas vias nas quais se concentram os edifcios pblicos e administrativos da cidade
e por isso so tratadas de forma a se destacarem na malha urbana.

O projeto de loteamento urbano
Implicaes ambientais, projetos de urbanizao e qualidade de vida

Segundo a Fepam (2007), o loteamento para fins urbanos transforma a paisagem do local ocupado
pela gleba, at ento indivisa, em espao integrado cidade, como instrumento de sua expanso. Con-
fere ao solo uma qualificao urbana. Matriz geradora de um novo bairro residencial, o loteamento
um patrimnio da coletividade, pois essa nova realidade urbanstica afeta a cidade, sobrecarregando
seus equipamentos urbanos, sua malha viria, toda a infraestrutura e os servios pblicos da cidade. O
loteamento, sob essa viso, no patrimnio de um conjunto de pessoas, mas, sim, ncleo urbano de
interesse comum de todos. A implantao de um loteamento tem direta influncia no meio ambiente
natural ou construdo e gera impactos sobre toda a coletividade. Esses impactos so de diversas natu-
rezas e vo desde os aspectos relativos fauna e flora do local, passando pela sade e infraestrutura e
chegando s questes inerentes paisagem da cidade e sua beleza.
A nova urbanizao, resultante da implantao de um novo loteamento, traz impactos ambientais
de diversas naturezas, devido relao entre o consumo dos recursos naturais e a produo de efeitos
sobre o meio onde se inseriu (figura 8). Contudo, desde que conhecidos, os impactos podero ser
gerenciados e amenizados para o bem da coletividade.
Consumo Consumo/produo Produo
Ar
Poluio ar/som
gua
Calor
Energia eltrica
Cultura/tecnologia
Outras formas de energia
Resduos slidos
Alimentos
Efluentes lquidos
Populao Nova urbanizao
Figura 8 Processo de implantao de uma nova urbanizao e gerao de impactos.
Aspectos fisiogrficos e socioeconmicos do local

Dada uma gleba, (figura 9) destinada ao parcelamento para uma nova urbanizao, o conheci-
mento dos aspectos fisiogrficos e socioeconmicos do local onde ela estar inserida de fundamental
importncia para minimizar os impactos que sero gerados por ela.
Figura 9 Gleba urbana parcelvel.

Conhecer bem as caractersticas topogrficas de vital importncia para que o projeto de parcela-
mento seja bem-sucedido, assim como os aspectos ambientais relativos fauna e flora do local, recursos
hdricos, ventos dominantes, aspectos da insolao, conhecimento do solo, entre outros (figura 10).
Figura 10 Caractersticas ambientais da gleba.
Outros fatores dizem respeito s condies urbanas do entorno e relacionam-se ao sistema

virio: rede de drenagem urbana, abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, rede de distribuio
de energia eltrica, transporte urbano e os seguintes servios pblicos: educao, sade, segurana,
coleta de lixo, entre outros.
Anlise e definio de objetivos

Para Barreiros (2007), so vrios os objetivos do parcelamento do solo urbano, podendo-se dividir
em formais e reais:
::: Objetivos formais: criar um espao adequado para a habitao humana, atendendo s
necessidades do mercado-alvo ou as demandas do mercado imobilirio.
::: Objetivos reais:
::: garantir maior rentabilidade do investimento empregado ou maior taxa de aproveitamento
do terreno;
::: garantir um retorno do capital no menor espao de tempo possvel;
::: rpido incio de vendas.
Para o autor, os objetivos reais do empreendedor podem conflitar com os objetivos da sociedade
representada pelo poder pblico (que tambm apresenta objetivos formais e reais). Essas contradies
possuem nas leis que regulamentam o parcelamento do solo, seja em nvel municipal, estadual ou
federal, uma maneira de serem harmonizadas.
Para a elaborao de um bom projeto de parcelamento do solo deve-se atentar para alguns
quesitos indispensveis em uma urbanizao:
::: sustentabilidade;
::: qualidade (de vida, paisagstica e ambiental);
::: dimensionamento adequado (lotes e sistema virio);
::: equipamentos comunitrios;

::: equipamentos pblicos;

::: reas livres de uso pblico (verdes e recreao).
Aspectos gerais dos traados urbanos

Segundo Mascar (1994, p. 15), a primeira medida a ser tomada para o traado urbano comea pela
concepo de avenidas, ruas e caminhos para pedestres, com o intuito de tornar acessveis as diferentes
partes do espao a serem organizadas. Avenidas, ruas ou caminhos devero ter seu desenho a partir
das condicionantes da topografia do lugar, das caractersticas dos usurios e das funes que as vias
assumiro no contexto urbano. A figura 11 ilustra o caso de um traado no ortogonal e a possibilidade
de perda de rea til em um parcelamento.
(MASCAR, 1994)
Figura 11 Utilizao de traados no ortogonais em traados urbanos Estrutura de um
quarteiro triangular da cidade de Paris Modelo Moscou-Clapeyron.
Segundo o autor, os traados urbanos podem ser compostos de diversas maneiras, podendo-
-se denomin-los de malhas abertas ou semiabertas, dependendo do grau de mobilidade e cone-
xes por elas permitido. A opo por qualquer tipo de traado ou at mesmo a combinao entre eles
depender de vrios fatores que nortearo o projeto. Para isso o projetista far suas opes baseando-
-se no somente em fatores econmicos, mas tambm pelos aspectos culturais e sociais dos habitantes.
A figura 12 mostra exemplos de traados com malhas abertas e semiabertas.
(MASCAR, 1994)
a) malha urbana conhecida como b) malha urbana com ruas sem sada
espinha de peixe. em T.

c) malha urbana aberta de traado d) malha urbana semiaberta (com

aberto. algumas ruas sem sada e outras
em ala).
Figura 12 Exemplos de malhas urbanas abertas e semiabertas.
O projeto adequado do traado urbano um fator essencial para o desempenho do parcelamento

do solo urbano. Para isso, deve-se buscar o maior conhecimento possvel das caractersticas da rea a ser
parcelada e do local onde estar inserida a nova urbanizao. Dessa forma, o projetista estar compreen-
dendo e aplicando as tcnicas necessrias para se alcanar uma urbanizao com qualidade de vida.
Texto complementar
Configurao espacial dos loteamentos
(COSTA, 2007)
Loteamento um tipo de parcelamento urbano (do solo) caracterizado pela abertura de
novas vias de acesso aos lotes ou prolongamento das j existentes, sendo os lotes destinados a edi-
ficaes para fins urbanos e no qual o arruamento (projeto e abertura das ruas) imprescindvel
existncia deste (Ferrari, 2004).
De uma forma sucinta, pode-se falar do loteamento como organizao espacial constituda pri-
meiramente pelas vias, que delimitam fraes de uma gleba que, por sua vez, so subdivididas em
lotes ou parcelas. Essa definio remete-se ideia de uma malha espacial urbana. Segundo Ferrari
(2004), malha ou traado urbano uma planta da cidade significativamente representada pelo seu
sistema virio e os espaos delimitados pelas vias.
Ou seja, cada projeto de parcelamento representa, numa escala menor, um pedao da cidade.
Dentro dos loteamentos, verifica-se uma variao na forma das vias, algumas com traados
muito particulares. Segundo suas caractersticas de configurao, as malhas podem ser classificadas
basicamente em:
::: Malha Linear, geralmente aplicada a pequenas glebas (salvo em alguns projetos locali-
zados na rea de plancie litornea e que seguem perpendicularmente linha da praia
at uma via principal) e que pode apresentar-se como linear aberta, linear fechada, linear
semifechada, linear fechada com praa central e linear em ala;

::: Malha Reticulada, formada por feixes paralelos de vias e que ocupam uma rea maior
caracterizada como ortogonal, semiortogonal, irregular e ortogonal segmentada;
::: Um terceiro tipo de malha que difere do trao linear e ortogonal e que pode configurar-se
como radial, semicircular, unidade de vizinhana e labirinto.
Esses dois ltimos exemplos (unidade de vizinhana e labirinto) trazem propostas inovadoras,
diferentes do que normalmente se empregava na cidade, enfatizando a constituio de lugares na
cidade onde seus significados so traduzidos na particularidade de seus elementos.
Os parcelamentos configurados por uma malha linear possuem uma rua central com os
lotes voltados para ela. Esse tipo de configurao caracterizado pela reproduo em srie na
distribuio dos lotes, ou seja, h uma repetio das caractersticas formais das glebas morfologia,
dimenses e orientao. Normalmente, a maior dimenso do lote corresponde metade da largura
de uma quadra (uma faixa estreita), o que faz com que a distribuio dos terrenos tenha alternativas
reduzidas, interferindo na (in)existncia de reas com funes distintas de moradia, como por
exemplo, reas destinadas ao convvio e sociabilidade, bem como a equipamentos urbanos.
A rua como elemento central pode ter a sua funo compreendida sob duas ticas distintas: ser
o elo entre os lotes para a qual esto voltados, visto que o nico espao de uso pblico comum a
ambas as partes, ou distanciar os moradores do loteamento por ser, ao mesmo tempo, o nico espao
que marca a diviso entre pblico e privado, e quanto maior a sua dimenso, maior o afastamento.
A configurao reticular linear no traz elementos que faam de sua configurao algo singular
que marque a malha urbana com concepes at ento nunca empregadas, ou que tenham a
inteno de direcionar novos arranjos espaciais. O que se percebe a continuao do existente, a
expanso da mesma malha, apenas mais um elemento tpico acrescido cidade e, portanto, sem
caractersticas prprias. A singularizao do local pode ocorrer apenas com a arquitetura das edifi-
caes que nele sero construdas e dos usos, tanto privados como pblicos.
As distintas formas de traado virio linear (aberta, fechada, semifechada, fechada com
praa central e em ala) apresentam traos especficos nas suas configuraes, mas que sempre
se remetem s caractersticas gerais. A aberta possui mais de uma articulao com a malha viria
do entorno, sendo bastante comum em pequenas glebas. A fechada possui uma rua central sem
sada (em cul-de-sac) e apenas um ponto de articulao com a malha externa. A fechada com
praa central apresenta aspectos muito similares a esta ltima, porm, nesse caso, a rua contorna
uma praa central, criando um grande largo na frente dos lotes. Esse mesmo princpio utilizado
no clssico traado do bulevar (boulevard), em malhas abertas ou fechadas. No bulevar, as praas
tornam-se grandes jardins ou passarelas. Em alguns loteamentos de Macei, essa parte central a
praa ou o canteiro transformada em locais de pista de jogging ou dividida em uma faixa central
para circulao e s faixas laterais so alocados equipamentos urbanos como bancos e mesas,
formando pequenos ambientes de estar. A linear em ala configura-se de forma muito semelhante
linear com praa central, uma vez que, em ambos os casos, a rua sofre uma bifurcao mas, nesse
caso, contorna no mais um espao de uso pblico, mas sim uma quadra, um espao privado.

A semifechada, pode-se dizer, uma juno da aberta com a fechada na qual uma das extremidades
da rua para retorno e possui uma via intermediria transversal, o que garante um maior contato
com as reas vizinhas.
Nos projetos de loteamento h a dominncia de configurao de malha ortogonal (na qual
as ruas formam uma malha de vias dispostas em dois feixes de ruas paralelos que se interceptam,
quase ou perfeitamente, ortogonalmente entre si), em torno de 40% dos projetos aprovados no
intervalo de cada dcada. Esse nmero pode ser justificado pela possibilidade de melhor uso e
maior aproveitamento do terreno, o que conseguido pela formao de uma rede que procura
utilizar os espaos na sua totalidade sem que sobrem interstcios reas que no correspondam s
caractersticas para uso e ocupao.
Normalmente, a malha ortogonal aplicada em grandes glebas, o que pode proporcionar um
melhor arranjo espacial quando da diviso do terreno em quadras, lotes, ruas e espaos para uso e
convvio pblico. Entretanto, falar do que seria um melhor arranjo espacial algo que requer uma
cuidadosa discusso, visto que nem mesmo a legislao, que um instrumento que norteia a confi-
gurao dos loteamentos, relata como seria a melhor disposio dos elementos.
O que se pode observar a repetio das quadras em srie, simetricamente, onde apenas
as vias interrompem a sequncia, algo semelhante malha linear aberta. Poder-se-ia dizer que
o parcelamento ortogonal seria um conjunto, uma unio de vrios loteamentos em malha linear
aberta. Entretanto, no caso da malha ortogonal, por dispor de uma rea de ocupao maior, alguns
outros espaos podem aparecer, como os espaos de uso pblico, as reas verdes e reas para
equipamentos urbanos. Essas reas no tm uma localizao exata, nem especificada em lei, fica a
critrio do projetista ou do empreendedor a escolha do local mais adequado ou conveniente. No
obstante, a prefeitura possa impor a localizao dos mesmos se ela assim o desejar, tendo em vista
a articulao dos distintos parcelamentos.
Entre as variaes da malha reticulada ortogonal, a semiortogonal difere porque parte das vias so
inclinadas, com variao da direo (FARIA; CARVALHO; COSTA, 2005). Entretanto, quando considerado
o critrio de ortogonalidade, essa categoria poderia desaparecer, cedendo lugar para a reticularidade. Na
irregular as ruas no seguem uma disposio regular, seguindo vrias direes. E na ortogonal segmen-
tada, as quadras so dispostas formando grupos de quadras dispostas ou no em torno de uma praa.
Os tipos de malha que no seguem a ortogonalidade e linearidade como trao principal do
sistema virio tm caractersticas muito especficas. Na radial as ruas convergem para um mesmo
ponto. Na semicircular parte das vias do loteamento so em arco concntrico e outra parte radial.
A unidade de vizinhana e o labirinto trazem novas propostas de loteamento que marcam e fixam
elementos com significados distintos dos que so empregados na cidade, nos quais o princpio
latente do esquema que a vizinhana deve ser considerada tanto como uma unidade de um con-
junto maior, quanto uma entidade distinta em si mesma (CLARENCE PERRY) e o arranjo espacial
dos elementos em mltiplas divises sugere uma disposio confusa aos olhos externos, mas que
prope o uso restrito das reas internas aos moradores.

Atividades
1. A expanso urbana de forma descontrolada tem levado a diversos problemas nas cidades brasi-
leiras. Cite trs problemas oriundos dessa expanso.
2. Cite trs impactos decorrentes da implantao de parcelamentos do solo urbano e descreva-os

sucintamente.
3. Como os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo podem contribuir para
que estes se tornem bons instrumentos de estruturao do espao urbano?

Gabarito
1. Favelizao; carncia de infraestrutura em diversos locais, tais como a falta de redes de energia
eltrica, saneamento bsico e pavimentao de vias; e estreitamentos e afunilamentos no sistema
virio.
2. Impacto sobre a fauna e flora a implantao de novos loteamentos levar supresso da vege-
tao e causar uma mudana nos hbitos dos animais da rea.
Impacto sobre as redes de esgoto da cidade o novo loteamento trar um aumento nos fluxos
das redes.
Impacto sobre a drenagem de guas pluviais o novo loteamento trar uma impermeabilizao
da rea e um aumento do escoamento superficial, a nova rede a ser implantada lanar essas
guas nos cursos dgua prximos ou nas redes do entorno.
3. Os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo urbano possuem a grande

responsabilidade de desenhar espaos que sero vivenciados por muitas e muitas geraes,
por isso devem ser capazes de manipular as variveis existentes de forma competente e
sbia, projetando com os menores impactos possveis e utilizando todos os instrumentos e
conhecimentos j adquiridos pela humanidade no trato do projeto do loteamento.


Projeto urbano
e seus condicionantes
Estabelecimento de objetivos
A elaborao de projetos de parcelamento do solo urbano sob a forma de loteamento e desmem-
bramento deve ser precedida de uma srie de cuidados para que o produto final seja de qualidade e
possa garantir populao que residir no local uma boa qualidade de vida. O parcelamento do solo
apresenta ainda algumas peculiaridades quanto ao local de sua insero, se urbano ou rural, quanto
sua legalidade, se legais ou ilegais (clandestinos ou irregulares), ou quanto sua forma, se convencio-
nais ou especiais (loteamentos fechados). No entanto, ainda continua sendo mais comum a presena de
loteamentos na sua forma mais tradicional, ou seja, urbanos, convencionais e legais.
A Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979 regulamenta o parcelamento do solo para fins
urbanos em zonas urbanas ou expanso urbana, assim definidas por lei municipal, e explicita os
conceitos de loteamento e desmembramento em seu Captulo I Disposies Preliminares, artigo 2.o,
pargrafos 1.o e 2.o:
Art. 2.o - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposies desta lei e a das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1o - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de
circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
2o - Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do
sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolonga-
mento, modificao ou ampliao dos j existentes.

24 | Projeto urbano e seus condicionantes
Essa lei federal, juntamente com os regulamentos municipais e as leis estaduais, veio disciplinar
vrios conflitos de interesses existentes entre usurios e habitantes da cidade e proprietrios de lotea-
mentos cujos objetivos so, por vezes, diferentes.
A primeira ao para o parcelamento do solo nasce do desejo do proprietrio (pblico ou
privado) de obter uma gleba de terra existente dentro da rea da cidade, circunscrita pelo permetro
urbano, para transform-la em um loteamento. Para tornar esse desejo em realidade entre outras
providncias legais, o proprietrio dever procurar um profissional ou um grupo deles que possua
atribuies profissionais para elaborar o projeto do loteamento e urbanizao. Os profissionais
com atribuies para realizar esse tipo de projeto so arquitetos, urbanistas e engenheiros civis,
devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) de
cada estado da federao. A relevncia de um projeto de parcelamento do solo requer dos profissionais
envolvidos uma grande responsabilidade para sua elaborao.
Os objetivos a serem estabelecidos para um projeto de loteamento so vrios e dependem dos
interesses das partes envolvidas, no caso o proprietrio da gleba a ser parcelada, empresas loteadoras,
construtoras ou cooperativas e a populao representada pelo Poder Pblico. Segundo Barreiros (2007),
os objetivos dessas partes se dividem em formais e informais e podem ser coincidentes ou conflitantes.
Os objetivos formais se referem implantao de um projeto de parcelamento capaz de oferecer
uma boa qualidade de vida populao, atendendo s expectativas dos clientes dentro das suas
possibilidades econmicas. No entanto, os objetivos reais dos proprietrios podem considerar aspectos
mais especficos, tais como: garantir maior rentabilidade do investimento empregado, maior taxa de
aproveitamento do terreno, garantir um retorno do capital no menor espao de tempo possvel, rpido
incio de vendas. Os objetivos reais dos clientes podem ser: pagar um menor preo pelo lote, possuir
caladas mais largas no loteamento, mais reas verdes e institucionais, lotes com testada maior, entre
outros. Os objetivos e os conflitos deles decorrentes variam de acordo com fatores como o local de
insero do parcelamento, o perfil dos clientes a quem se destina preferencialmente o produto, polticas
pblicas locais etc. Outros agentes tambm fazem parte do processo de parcelamento do solo e so
constitudos pelas empresas concessionrias de energia, gs, telefonia, gua, transporte, iluminao,
lixo, empresas de consultoria e projetos de parcelamentos, cartrios, bancos e agncias de fomento.
Todos esses agentes possuem interesses e objetivos diversos quando participam do processo e os
mesmos devem ser equacionados para que os objetivos formais sejam alcanados.
Metodologias e dados necessrios

para o processo de parcelamento do solo
A insero de novas reas urbanizadas na cidade traz diversos impactos que diminuem a quali-
dade de vida dos habitantes e requer, cada vez mais, recursos pblicos para a soluo de intervenes
inadequadas no meio ambiente. A responsabilidade socioambiental dos planejadores e empreende-
dores torna-se fundamental para a obteno de cidades melhores e mais habitveis, com a prtica do
urbanismo sustentvel.

A compreenso do ambiente e seu funcionamento um elemento bsico para o projeto. O funcio-

namento da cidade, em que sistematicamente novos loteamentos so inseridos, pode ser comparada
a um organismo humano e, segundo Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser descrito
Explorando a cidade como um organismo vivo, Register (2002) faz uma analogia da anatomia da cidade com a ana-
tomia humana. As ruas, redes de gua, esgoto, drenagem e gs funcionam como o Sistema Circulatrio, a arquitetura
com seus elementos verticais funciona como apoio, similar ao Sistema Esqueltico, os alimentos e os combustveis
funcionam como o Sistema Digestivo, que transformam a energia armazenada. Os sistemas de tratamento de gua
ou compostagem funcionam com um Sistema de Filtragem e Reciclagem e, os lixos incineradores e sadas de esgotos
atuam como o Sistema de Excreo. Esse tratamento pode ser interessante para efeitos de educao ambiental da
populao, mas para o urbanismo o desempenho das atividades tem que estar associado morfologia, no lugar ou
stio em que cada cidade est implantada.
A comparao com o organismo vivo ressalta a ideia de que necessrio um entendimento

interdisciplinar quando da elaborao de intervenes urbanas. Sabedores das condies atuais das
cidades, os planejadores e empreendedores devem encarar o projeto de um loteamento urbano sob a
tica do desenvolvimento sustentvel e o mesmo deve ser capaz de se tornar um elemento de fomento
para uma nova forma de habitar, como mencionado por Andrade e Romero (2007, p. 11):
[...] como espao de propagao de pressupostos do desenvolvimento urbano sustentvel para suas reas de influncia,
podendo exercer papel relevante nos processos de integrao socioespacial da regio. Prope-se incentivar o sentido
de vizinhana e alianas comunitrias, por meio de espaos que propiciem a interao social. Ainda que se reconhea
que a configurao espacial no determinante das relaes sociais, entende-se que o espao no uma instncia
passiva e neutra.
Para que o projeto de parcelamento do solo consiga tais objetivos faz-se necessrio considerar
as metodologias de pesquisa, anlise e diagnstico ambiental e propostas de interveno. A literatura
do desenvolvimento sustentvel farta em metodologias de compreenso e interveno urbana,
contudo sero exemplificadas as metodologias propostas por Andrade e Romero (2007) e por Souza,
Tucci e Pompo (2007). Os dados que o proponente do loteamento dever dispor inicialmente po-
dem ser traduzidos em plantas do terreno na escala 1:1 000 ou 1: 2 000, plantas topogrficas contendo
elementos de destaque como recursos hdricos, reas de preservao, entre outros aspectos. Devero ser
conhecidos os aspectos geolgicos, de fauna e flora do local, da permeabilidade do solo, geotcnicos,
cursos dgua, reas alagadias, mananciais, linha de transmisso de energia, linhas telefricas, adutoras
e demais indicaes que caracterizam o imvel. Outros dados que tambm devem ser conhecidos se
referem demarcao das reas com declividade de 30%, arruamentos existentes nas reas confron-
tantes, abastecimento de gua, redes de drenagem de guas pluviais, redes de esgoto etc. Devem ser
conhecidas tambm as leis de sistema virio, Plano Diretor e zoneamento e parcelamento do solo do
municpio, alm das leis estaduais e federais que regem a matria.
Para Andrade e Romero (2007) o projeto de parcelamento sustentvel possui trs etapas: a pri-
meira constitui-se do diagnstico ambiental da rea de insero, obtido com o Estudo de Impacto
Ambiental e Relatrio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) e Estudo de Impacto de Vizinhana e Relatrio
de Impacto de Vizinhana (EIV-RIVI). Esses dois instrumentos so requeridos para a elaborao do pro-
jeto de parcelamento e constituem timas ferramentas para o projeto de um bom loteamento. A partir
dos dados ambientais presentes nos estudos e relatrios, o diagnstico ambiental pode ser realizado
por meio da elaborao de tabelas que possibilitam uma anlise dos conflitos ou problemas existentes
nos meios fsicos, biticos e antrpicos e as diretrizes propositivas.

Tabela 1 Diagnstico ambiental (Tabela meio antrpico/Abastecimento de gua)
(ANDRADE; ROMERO, 2007)

Dados Qualificao Informaes e Conflitos e Observaes e Diretrizes
identificados dos dados consequncias problemas grficos propositivas
Abastecimento 1. Abastecimento 1. Bacia de dre- 1. Eroses 1. Evitar o abaste-
de gua. pelo Sistema nagem dentro causadas por cimento apenas
Santa Maria/ do Parque antigas casca- por esse sistema
Torto 1 260l/s Nacional de lheiras. que abastece 30%
e 500l/s com Braslia. do DF reforado
as respectivas pelo sistema do
cotas de 1 072m rio descoberto.
e 1 025m. 2. Invaso de 2. reas j 2. Retirar a ocu-
Atravs das chcaras na ocupadas e pao irregular
elevatrias Unidade de contaminao na unidade de
prximas ao Conservao de nascentes. conservao e
Ribeiro do do Parque fundos de vale nas
Torto vai para Nacional. proximidades do
ETA-Braslia. varjo.
3. Longas 3. Gastos com 3. Criar solues
tubulaes. elevatrias e alternativas para o
tubulaes. reaproveitamento
da gua da chuva
e das guas resi-
duais para jardins,
lavagem de carros
e descargas de
vasos sanitrios.
(Tecnologias
sustentveis).
4. Reservatrio 4. A utilizao
(RAP-LN1) loca- do reservatrio
lizado prximo sobrecarregar
ao CA e redes o sistema Santa
existentes. Maria/Torto.
Capacidade de
10 000m3 e
facilidade de
implantao de
rede no CA.
A segunda etapa deve ser constituda pelo estabelecimento de estratgias ecolgicas baseadas
em princpios ecolgicos que visam favorecer a interdependncia das reas, maximizar a reciclagem em
todos os subsistemas urbanos, pensar a energia solar e os aspectos bioclimticos, favorecer as alianas
entre moradores, implantar uma maior diversidade de usos, favorecer o equilbrio dinmico por meio

de um bom projeto de funcionamento das vias e usos adequados. A tabela oriunda dessa etapa mostra
os recursos ambientais e as estratgias necessrias (concepo urbana) para que os princpios de sus-
tentabilidade sejam transformados em tcnicas de desenho.
Tabela 2 Princpios de sustentabilidade utilizados na aplicao do parcelamento urbano
Princpios de sustentabilidade Estratgias: concepo urbana Tcnicas urbanas
(ANDRADE; ROMERO, 2007)

Mobilidade sustentvel 1. Propiciar aos moradores, locais de Ciclovias:
trabalho e lazer prximo s moradias Apenas vias locais de 6m para autom-
para reduzir necessidades de desloca- veis, separadas da rede de ciclovias e de
mentos. caminhos para pedestres com 2,5m de
largura. Vias iluminadas e sinalizadas.
Revitalizao urbana e sentido de 1. Espaos Pblicos que propiciem Tratamento bioclimtico

vizinhana encontros, reunies e trabalhos do espao pblico:
conjuntos. Uso de prgulas para sombreamento,
2. Desenvolver um sentido de lugar. captao da gua da chuva por meio de
3. Clube local com rea de lazer. espelhos dagua com climatizadores.
4. Integrar o centro de atividades a Predominncia das tipologias na
outra regies. orientao solar nordeste-sudoeste no
sentido da topografia boa incidncia
dos raios solares. As casas que esto no
sentido noroeste-sudeste recebero bri-
ses verticais e proteo com vegetao.
Adensamento urbano 1. Desenho urbano para um Tipologias:

melhor aproveitamento da rea, Casas geminadas 22 x 233m2 lote
de 22,5hab/ha para 51hab/ha. de 264m2;
2. Conter a expanso desordenada Geminadas Escalonadas casa ptio-
no entorno. -trrea 268m2/outra sobreposta 220m2
3. Tipologias mais densas localizadas com acessos independentes;
na cota mais alta. Geminadas de 2 pav. recuadas 2m
205m2 lote de 225m2.
Proteo ecolgica 1. Corredor ecolgico parque. Zoneamento permacultural:

2. Conter a expanso desordenada no zona 1 hortas familiares: ptios e
entorno. coberturas;
3. Tipologias mais densas localizadas zona 2 paisagismo produtivo: arbo-
na cota mais alta. rizao das ruas, estacionamentos,
praas;
zona 3 abastecimento condominial:
rea para produo agrcola
intercalados com espaos de lazer e
pequenos canais de escoamento;
zona 4 parque ecolgico: repovoa-
mento da flora e da fauna, viveiro, lazer.

Princpios de sustentabilidade Estratgias: concepo urbana Tcnicas urbanas

Drenagem 1. Manter o ciclo hidrolgico na Bacia Drenagem natural:
do Lago Parano. O sistema composto por dois subsiste-
2. Melhorar o microclima local e os mas: um que absorve as guas das vias
efeitos da seca. por meio de pavimentao permevel e
pequenas canaletas, e outro que recebe
as guas de grandes tempestades por
meio de uma bacia de conteno de
900m de extenso por 10m de largura e
30cm de profundidade.
A etapa posterior constituda pelo desenho urbano propriamente dito, elaborada com o conheci-
mento das etapas anteriores. O equacionamento das caractersticas requeridas para cada subsistema pre-
sente no loteamento e suas respostas ambientais caber ao profissional, por meio do seu conhecimento
e vocabulrio tcnico. Dessa forma, primordial que os profissionais do desenho urbano conheam
todas as possibilidades que o meio tcnico informacional dispe para soluo dos problemas.
Hierarquizao do sistema virio urbano

O desenvolvimento do projeto de parcelamento se d em quatro fases: conhecimento das
diretrizes emitidas pela Prefeitura, aps o conhecimento dos dados iniciais; estudo preliminar, em
que se delineia o plano urbanstico; projeto bsico, em que se d o detalhamento do sistema virio
e a dimenso dos lotes; projeto executivo, em que as obras de infraestrutura e detalhes construtivos
so projetados.
As diretrizes fornecidas pela Prefeitura explicitam as vias ou estradas existentes ou projetadas, o
zoneamento das reas destinadas a uso pblico e institucionais, faixas non aedificandi1 ao longo dos
cursos dgua, ferrovias, rodovias, o traado do sistema virio principal, vias existentes nas reas vizinhas,
eventuais desapropriaes, entre outras caractersticas. Unindo o conhecimento desses aspectos, das
plantas topogrficas e do contedo da anlise ambiental possvel iniciar o estudo preliminar do
parcelamento, o qual ter o sistema virio como ponto de partida.
O sistema virio desempenha vrios papis em um bairro: alm de servir de acesso aos lotes
e possibilitar a circulao, ele ainda um elemento vital para a vida em sociedade, pois se constitui
no espao pblico mais abundante na cidade. As vias devem ser belas e funcionais, capazes de servir
necessidade de deslocamento, mas tambm ao prazer de circular por elas, de encontrar pessoas,
de sentir a cidade em sua dimenso pblica. A rua se constitui em elemento vital para o organismo
chamado cidade e, na viso de Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser definida
O desenho das ruas, ou mais precisamente, a morfologia urbana, o elemento estruturador dessa anatomia.
Entretanto, se as ruas forem projetadas visando o mximo de aproveitamento da mobilidade humana, a morfologia
torna-se menos importante, pois pedestres exigem menos infraestrutura. Torna-se inevitvel, porm, associar o layout s
estratgias de reduo de impacto dos sistemas de infraestrutura, uma vez que esses sistemas constituem um meio de
ligao significativa (subterrnea) entre a cidade e o meio natural. Cabe ao projetista ento uma srie de estratgias ou
princpios associados morfologia para assegurar a sustentabilidade ambiental.
1 Por reas non aedificandi entende-se aquelas que, por motivos de ordem tcnica ou legal, no podem servir a edificaes, devendo ser
deixadas livres, vinculando seu uso a uma servido.

Dada a importncia do sistema virio em um loteamento faz-se necessrio trat-lo de forma a

se obter uma melhor qualidade espacial. Uma das caractersticas bsicas de um sistema virio a pos-
sibilidade de hierarquizao das vias, ou seja, o estabelecimento de critrios diferentes para vias com
funes urbanas distintas. Essa hierarquizao (figura 1) traz diversas vantagens, proporcionando otimi-
zao dos custos de implantao e manuteno, melhor desempenho das funes e uma clara comu-
nicao com os usurios.
(MORETTI, 1986)
1
2
Figura 1 Hierarquia viria: 1 via arterial; 2 via coletora; 3 via local.
As vias podem ser classificadas pelas funes que desempenham na malha urbana, sendo que a
largura varia com o volume do trfego que passa por ela. Segundo a SUPAM/SEPLAN (1984, p. 9) as vias
podem ser classificadas como:
::: Vias coletoras (vias secundrias) possibilitam a circulao de veculos entre as vias arteriais
e acesso s vias locais;
::: Vias arteriais (vias preferenciais) destinam-se circulao de veculos entre reas diferentes,
com o acesso a reas lindeiras devidamente controlado;
::: Vias locais do acesso direto aos lotes lindeiros e ao trnsito local;
::: Vias de pedestres destinam-se ao trnsito exclusivo de pedestres;
::: Ciclovias destinam-se ao trnsito exclusivo de veculos de duas rodas no motorizados
(bicicletas).
A essas vias pode-se agregar a nomenclatura via estrutural, existentes em algumas cidades, para
aquelas vias arteriais com uso do solo especfico e grandes larguras, e ainda as vias expressas, que possi-
bilitam mais velocidade e normalmente so caracterizadas pelas rodovias que do acesso s cidades.

A hierarquizao do sistema virio deve considerar a existncia de malhas adjacentes j estabe-

lecidas; contudo, na falta delas, deve-se estabelecer vias coletoras aproximadamente a cada 400m. O
dimensionamento das larguras das vias depende do volume de trfego, no entanto possvel supor um
pr-dimensionamento para um grau de motorizao da ordem de trs a cinco habitantes por veculo.
As caladas possuem outros fatores que envolvem seu dimensionamento, pelo fato de se constiturem
em locais de encontro de extrema necessidade para a vida coletiva. A partir dessas consideraes pode-
-se supor alguns perfis virios, conforme a figura 2.
Via estrutural
3,50 9,50 2,50 7,00 2,50 9,50 3,50

Passeio Pista de rolamento Canteiro Pista exclusiva nibus Canteiro Pista de rolamento Passeio
37,00
Via arterial
3,50 9,50 5,00 9,50 3,50

Passeio Pista de rolamento Canteiro Pista de rolamento Passeio
30,00
Via coletora
2,50 7,00 2,00 7,00 2,50

Passeio Pista de rolamento Canteiro Pista de rolamento Passeio
Via local
2,00 8,00 2,00

Passeio Pista de rolamento Canteiro
Figura 2 Exemplos de perfis virios.

Segundo Puppi (1981), o sistema virio urbano deve se amoldar configurao topogrfica a ser
delineada tendo-se em vista:
::: Os deslocamentos fceis e rpidos, obtidos com percursos os mais diretos possveis, entre os
locais de habitao e os de trabalho e de recreao, e com comunicaes imediatas do centro
com os bairros e destes entre si;
::: Propiciar melhores condies tcnicas e econmicas para a implantao dos equipamentos
necessrios aos outros subsistemas de infraestrutura urbana;
::: A constituio racional dos quarteires, praas e logradouros pblicos;
::: A interligao sem conflitos ou interferncias da circulao interna com o subsistema virio
regional e interurbano; e
::: A limitao da superfcie viria e seu desenvolvimento restrito ao mnimo realmente necessrio,
em ordem a se prevenir trechos suprfluos e se evitarem cruzamentos arteriais excessivos ou
muito prximos.
Alm disso, as vias, que constituem o subsistema virio, devero conter as redes e equipamentos
de infraestrutura que compem seus demais subsistemas, em menor ou maior escala.
Para Mascar (1994), o sistema virio composto de uma ou mais redes de circulao, de acordo
com o tipo de espao urbano (para receber veculos motorizados, bicicletas, pedestres, entre outros).
O sistema complementado pela drenagem de guas pluviais, que assegura ao virio o seu uso sob
quaisquer condies climticas. De todos os sistemas de infraestrutura urbana, esse o mais delicado,
merecendo estudos cuidadosos porque:
::: o mais caro dos sistemas, j que normalmente abrange mais de 50% do custo total de urba-
nizao;
::: ocupa uma parcela importante do solo urbano (entre 20% e 25%);
::: uma vez implantado, o sistema que apresenta mais dificuldade para aumentar sua capaci-
dade pelo solo que ocupa, pelos custos que envolvem e pelas dificuldades operativas que cria
sua alterao;
::: o sistema que est mais vinculado aos usurios (os outros sistemas conduzem fluidos, e
este, pessoas).
O desenho geomtrico do sistema virio deve ter uma forma que possibilite deslocamentos com
conforto e segurana, seja para usurios de veculos motorizados, pedestres ou ciclistas. Dessa forma, alm
do dimensionamento das larguras, os cuidados com declividades e raios de giros tornam-se indispensveis.
A escolha do tipo de traado a ser implantado deve considerar tambm a topografia da gleba.
Recomenda-se para as intersees de vias um desenho que possibilite uma melhor visibilidade,
diminuindo o nmero possvel de acidentes. Isso pode ser conseguido evitando-se cruzamentos de vias
em ngulos agudos, dando preferncia a ngulos entre 80o e 90o. Os raios horizontais de concordncia
entre as vias devem ser coerentes com o trfego que elas podem receber (tabela 3).

Tabela 3 Raios de curvatura nos cruzamentos de vias
R = ...
(MASCAR, 1994)
Tipo de via Raio (m)
Local com local 2a3
Coletoras 5a7
Arteriais 8 a 10
O desenho de ruas sem sada, prprias de traados urbanos do tipo rvore (figura 3) e estacio-
namento, deve seguir as referncias tcnicas da boa forma urbana, com vista a conseguir um bom
desempenho do sistema virio e menos conflitos, o que resultar em um menor nmero de acidentes
de trnsito.
(PRINZ, 1979)
Figura 3 Recomendaes tcnicas para ruas sem sada.
O sistema virio pode assumir formas distintas conforme a imaginao do projetista, podendo
ser em forma de retcula, radiocntricas, em rvore ou uma mistura de todas elas. Contudo, o resultado
deve servir ao exerccio da boa forma urbana e proporcionar qualidade de vida aos habitantes da cidade.

O sistema virio de uma cidade no pode ser encarado apenas sob o ponto de vista funcional, mas
agregar a esse o carter fundamental que a rua possui de proporcionar encontros e tornar-se palco de
acontecimentos que marcaro a vida de todos.
Texto complementar
Espaos de uso pblico: ruas criadas e praas projetadas
(COSTA, 2007)
Entre os elementos componentes dos projetos de parcelamento do solo pode-se dizer que
esses se dividem em dois espaos: o privado e o pblico. Nos loteamentos este ltimo constitui-se
de ruas e praas, elementos que se destinam sociabilidade e convivncia. E os demais elementos
citados e descritos anteriormente (lotes e quadras) constituem o espao privado, destinado ao uso
particular. No contexto da cidade, as ruas so caracterizadas como locais de passagem, onde as pes-
soas podem se encontrar e as praas como locais de parada, e por essa razo os locais onde as pessoas
podem, alm de se encontrar, conviver. Entretanto, tambm verdade que as caladas so espaos
muitas vezes utilizados para a integrao social. Os usos dos passeios pblicos podem ocorrer de
diferentes formas, variando de acordo com a cultura local, bem como da existncia e a proximidade
de locais que desempenhem essa funo.
As ruas tm algumas de suas caractersticas como dimenso e largura asseguradas pela legisla-
o. Contudo, os perfis transversais apresentados nos projetos nem sempre correspondem ao que
previsto em lei. O artigo 25 da Lei Municipal 575, de 26/11/1957 fixa dimenses mnimas para as
vias locais de menor circulao entre 10,00 e 12,00m. Nos loteamentos as vias locais correspondem
s ruas criadas para deslocamento interno e essas podem ou no ter conexo com a malha externa.
Esse artigo ainda remete-se dimenso da superfcie de rolamento, estabelecendo que essa no
poder exceder a dois teros (2/3) da superfcie total.
Nos loteamentos analisados a largura das vias variava entre 6,00 e 24,00m. As menores corres-
pondem s vias locais e as maiores s vias primrias ou vias de acesso ao empreendimento, ou ainda,
prolongamento de uma via existente. A maior parte das vias apresenta largura total de 12,00m
como previsto em lei, com pista de rolamento de 8,00m e faixas de 2,00m em ambos os lados desti-
nados aos passeios pblicos. O que se questiona se essas configuraes atendiam s funes que
esses espaos podiam desempenhar, em especial as caladas, nas quais no apenas a passagem de
pedestre ocorre, mas tambm a parada e o convvio dos que as utilizam. Se a arborizao era obriga-
tria e a calada tinha, por exemplo, 1,5m de largura, como conciliar as demais funes num espao
diminuto? Alguns autores dos projetos aprovados no perodo afirmam que a largura ideal para uma
via de 14,5m de pista, sendo esta composta por duas faixas de rolamento (3,5m cada) e uma faixa
destinada a estacionamento (3,5m), e pelo menos 2m de caladas.

A importncia dessas medidas no olhada, neste trabalho, apenas sob o ngulo tcnico,
julgando o quanto de largura necessrio para o desempenho favorvel do fluxo de veculos e de
pedestres, mas sim sob o aspecto social, o quanto desses espaos oferecido integrao social e
qual o verdadeiro papel desempenhado por esses espaos. Como a legislao assegurava a arbori-
zao dos logradouros, o espao das caladas poderia ento ainda ser partilhado com os espaos
de permanncia e de passagem, alm dessa faixa destinada a equipamentos urbanos e vegetao
(figura 1).
Figura 1 Perfis transversais de vias pblicas apresentados nos projetos de loteamento.
Por isso enfatizamos tambm o quanto a vida social cotidiana interiorizou-se nos espaos
confinados pelos muros das casas residenciais. Isso porque a rua, que por certo intervalo da histria
das cidades completava a casa, sendo uma extenso dela, onde as pessoas conviviam, passou a se
contrapor a ela a casa tem a funo de preservar a individualidade, reforando o privado (FANI,
1996). A razo de a rua se opor casa pode ser explicada pelo aumento significativo do uso da tele-
viso como instrumento de informao e divertimento, minimizando o contato com a vizinhana.
Da mesma forma, o predomnio dos automveis, que tirou as cadeiras das caladas (FANI, 1996)
um dos agravantes no enfraquecimento da sociabilidade, uma vez que reduz as relaes de vizi-
nhana. As atividades, antes realizadas nas ruas e nas caladas dos bairros (quermesses, encontros
nas esquinas, ensaio das escolas de samba exemplos citados por Ana Fani no seu livro O lugar no/do
mundo) atualmente acontecem em locais fechados. como se aos poucos fossem desaparecendo
os lugares, os pontos de encontro.
[...] Mas de lugar do estar as ruas das metrpoles definitivamente se transformaram em lu-
gar de passagem. Mas no perdeu para sempre o seu sentido de lugar do encontro, bem como de
reunio, por mais que hoje se tenham tornado espordicos. Quantos ps j no deixaram a suas
pegadas? (FANI, 1996).
Alm das ruas, as reas destinadas sociabilidade podem estar localizadas ao centro, como
se a essas fosse empregada funo de centralidade do loteamento. Em outros, esses espaos loca-
lizam-se na periferia do terreno, como se objetivassem a beleza esttica do loteamento. Indepen-
dente de sua localizao e de sua dimenso, os espaos de uso pblico podem ou no responder ao
objetivo para os quais se destinam: promover a sociabilidade, a aproximao entre os moradores.

Isso porque a realidade social e de convivncia da localidade capaz de fazer usos distintos de um
mesmo espao: tanto podem utiliz-lo para uma aproximao, quanto fazer deles o limite entre
seus mundos privados.
A existncia desses espaos nos loteamentos percebida de forma muito reduzida a maior
parte dos projetos no apresenta as praas como elemento constituinte. A caracterizao desses
espaos no segue uma uniformidade quanto ao tamanho e qualidade. Em alguns projetos as
praas ou as reas verdes correspondem a terrenos intersticiais, ou seja, terrenos que no tm
caractersticas fsicas favorveis comercializao como lote. Alguns autores de projetos ainda
afirmam que essas reas deveriam ser projetadas para serem pontos centrais dos loteamentos e
que para elas convergissem as demais ruas, funcionando como um grande centro verde. Contudo,
essa realidade no constatada nos projetos analisados: grande parte dos empreendimentos que
apresentam reas destinadas ao uso pblico destina para esse fim os espaos que sobram da diviso
da gleba, normalmente na periferia do loteamento.
Alguns projetos, em especial os de maior dimenso, demonstram um maior cuidado na distri-
buio dos elementos e configurao formal resultante oferecimento de um lugar onde as pes-
soas tenham a possibilidade de viver e se encontrar j que na cidade onde se expressam as
necessidades mtuas de cada indivduo e impele, na produo da vida urbana, uma srie de atos
e encontros que ocorrem permanente e simultaneamente no espao urbano (GRAEFF apud
CALIHMAN, 1975).
Isso pode ser observado na maior quantidade de cruzamentos, as esquinas, onde as pessoas
se encontram, cruzam seus caminhos e, tomando a deciso por onde seguir, continuam seu trajeto.
Como tambm na maior quantidade de espaos de uso pblico, refletida no apenas nas praas e
reas verdes, mas tambm nas reas destinadas ao passeio pblico as caladas e vias. Entretanto,
cada grupo, cada formao pessoal pode-se utilizar de forma diferente dessa realidade entend-la
como uma possibilidade maior de se encontrar com o prximo, ou utiliz-la como fronteira entre os
espaos privados.
Alguns loteamentos podem gerar tambm um esprito de cooperao entre os moradores,
refletido na criao de associaes que buscam, em unio com todos os habitantes da localidade,
primar pela qualidade do loteamento, e que normalmente concentram essa melhoria nos espaos
que possam atender a todos de forma igualitria, e esses espaos so os espaos de uso pblico.
Nas pequenas glebas, onde justamente por acomodar um nmero menor de moradores poderia
ser facilitada a sociabilidade entre eles, quase no so oferecidas reas para uso pblico, apenas as
ruas e caladas. Talvez as caladas sejam suficientes para estabelecer uma ligao entre os moradores
pela pequena dimenso da via, o que faz com que eles estejam mais perto uns dos outros.
Cada projeto de parcelamento do solo, inserido, criado no seio citadino, pode fazer surgir uma
nova forma de sociabilidade urbana, dando continuidade ou no ao que j existia.
Entretanto, a existncia de espaos que podem proporcionar a aproximao entre os mora-
dores nem sempre olhada sob ngulo positivo. O afastamento provocado pela maior e contnua
distncia entre os espaos pblicos e privados pode ser traduzida como fronteira capaz de ser ultra-
passada e obstculo incapaz de ser quebrado.

Atividades
1. O que voc entendeu por loteamento e desmembramento?
2. Quando do estabelecimento de objetivos por parte dos agentes envolvidos no processo de par-
celamento do solo, emergem conflitos que necessitam ser mediados. Quais so os instrumentos
pblicos de mediao desses conflitos?
3. O que voc entendeu por hierarquizao viria e como as vias podem ser classificadas?

Gabarito
1. Por loteamento considera-se a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aber-
tura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou
ampliao das vias existentes. Desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados
edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura
de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j
existentes.
2. Esses instrumentos so constitudos pela Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que regu-
lamenta o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou expanso urbana, pelos
regulamentos municipais e pelas leis estaduais sobre esta matria.
3. Hierarquizao viria pode ser entendida como o estabelecimento de critrios diferentes para
vias com funes urbanas distintas em uma cidade. As vias podem ser classificadas como locais,
coletoras, arteriais, estruturais ou expressas.


Infraestrutura e
equipamentos urbanos em
projetos de loteamentos
reas pblicas, infraestrutura e equipamentos urbanos
A complexidade da cidade e sua constante expanso requerem dos profissionais que lidam com
o projeto de parcelamento do solo uma intensa atividade para o equacionamento das demandas exis-
tentes de servios e infraestrutura necessrios para a existncia das atividades humanas. As atividades
econmicas, de lazer e de trabalho necessitam de infraestrutura complexa e servios que devem ser
providos. Para o projeto de parcelamento do solo necessrio que o projetista esteja atento ao dimen-
sionamento das reas destinadas a servios de uso pblico, reas verdes e reas de proteo ambiental.
A Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979 regulamenta a prtica do parcelamento do solo no Brasil
e prescreve que o total de reas pblicas (sistema virio, reas verdes e reas institucionais) no deve ser
inferior a 35% da rea da gleba e que o espao resultante do parcelamento seja dotado da infraestrutura
necessria populao. Zmitrowicz e De Angelis (1997, p. 2) assim se referem ao conceito de infraestru-
tura urbana sob os mais diversos pontos de vista.
Infraestrutura urbana pode ser conceituada como um sistema tcnico de equipamentos e servios necessrios
ao desenvolvimento das funes urbanas, podendo essas funes serem vistas sob o aspecto social, econmico e
institucional. Sob o aspecto social, a infraestrutura urbana visa promover adequadas condies de moradia, trabalho,
sade, educao, lazer e segurana. No que se refere ao aspecto econmico, a infraestrutura urbana deve propiciar o
desenvolvimento das atividades produtivas, isto , a produo e comercializao de bens e servios. E sob o aspecto
institucional, entende-se que a infraestrutura urbana deva propiciar os meios necessrios ao desenvolvimento das ati-
vidades poltico-administrativas, entre os quais se inclui a gerncia da prpria cidade.

40 | Infraestrutura e equipamentos urbanos em projetos de loteamentos
Dessa forma pode-se concluir que a infraestrutura urbana deve ser encarada como um condicio-
nante importantssimo para o desenvolvimento econmico e humano de uma sociedade.
Mascar (1987) refere-se s redes de infraestrutura como to antigas quanto as cidades. A primeira
dessas redes a surgir foi a malha viria urbana, formada por ruas e espaos pblicos. As pistas de
rolamento e caladas dessas malhas evoluram em seus tipos de pavimentos e larguras at se alcanar as
atuais conformaes, que tm o automvel como padro preponderante. Os pavimentos tiveram uma
grande evoluo desde as estradas romanas pavimentadas com pedra. As redes sanitrias tambm se
mostram bastante antigas, tendo-se notcias da existncia delas, com grande qualidade de engenharia,
na Roma Antiga e em Jerusalm.
O abastecimento de gua, no entanto, traz tambm a preocupao com a eliminao das guas
servidas, que se no forem eliminadas de forma satisfatria podem levar proliferao de doenas. Os
romanos tambm foram pioneiros na instalao de redes de eliminao de esgotos, embora outros
povos tambm tenham mostrado avanos nessa direo. Contudo, a retomada das preocupaes com
as redes sanitrias somente aconteceu a partir do sculo XV na Europa.
Para Mascar (1987), as redes de energia eltrica apareceram no fim do sculo XIX, inicialmente
para iluminar o centro das cidades em substituio s redes a gs e depois como trao para os bon-
des em substituio aos cavalos que os puxavam. A rede de eletricidade, aps sua insero, obteve
um grande desenvolvimento. As redes de gs e energia eltrica possibilitaram intensas mudanas nas
cidades no perodo industrial, moldando-as para o formato hoje conhecido.
O advento de novas tecnologias de comunicaes levou criao de novas redes, como telefonia,
televiso e transmisso de dados, as quais trouxeram novas transformaes ao espao urbano e torna-
ram-se imprescindveis para a sociedade e, como tal, devem ser providas aos habitantes.
O planejamento, a concepo, a implantao e a gesto de sistemas tcnicos, segundo Zmitrowicz
e De Angelis (1997), cabe engenharia urbana. Para os autores, a denominao sistema tcnico possui
dois significados: o primeiro como rede de suporte, ou seja, uma dimenso fsica, e o segundo como
rede de servios. Procura-se integrar, no conceito de sistema tcnico, sua funo dentro do meio urbano,
o servio prestado populao e seus equipamentos e rede fsica. Pode-se entender a cidade como
um conjunto de subsistemas urbanos, definido por meio dos seus subsistemas tcnico-setoriais, tendo
como exemplo o subsistema de infraestrutura urbana, composto, por sua vez, por outros subsistemas,
que podem ser classificados da seguinte forma:
::: Subsistema virio;
::: Subsistema de drenagem pluvial;
::: Subsistema de abastecimento de gua;
::: Subsistema de esgotos sanitrios;
::: Subsistema energtico;
::: Subsistema de comunicaes.
Redes de drenagem de gua pluvial e pavimentao

A drenagem pluvial tem por objetivo escoar as guas provenientes das chuvas nas cidades por
meio dos pavimentos das ruas, sobre telhados e outras reas e conduzi-las atravs de redes para corpos

dgua ou bacias de conteno, de forma a evitar inundaes e possibilitar um trfego confortvel e

seguro de pessoas e veculos. Inicialmente essas guas escoavam livremente sobre os pavimentos e se
encaminhavam naturalmente aos cursos dgua, sem uma conduo por redes. O aumento da comple-
xidade das cidades levou ao advento de redes tubulares ou galerias subterrneas.
Segundo Mascar (1987), o subsistema de drenagem de guas pluviais composto de duas partes.
A primeira constituda por ruas pavimentadas, suas guias e sarjetas e a segunda, pelas redes de
tubulaes e seus sistemas de captao e acessrios (bocas de lobo onde as guas escoadas
superficialmente adentram; poos de visita inspeo; e caixas de ligao) (figura 1). O desenho do sistema
virio influencia muito as redes de drenagem de guas pluviais, seja pela declividade das vias, seja pelo
traado planimtrico. A figura 2 mostra as alternativas de uma rede de drenagem de guas pluviais em
vias curvas, onde se faz necessria a angulao dos segmentos em que se insere um poo de visita.
(MASCAR, 1994)
boca de lobo condutor poo de visita
caixa de ligao
Figura 1 Esquema de um trecho de rede de drenagem de guas pluviais e acessrios.

(MASCAR, 1994)
PV1 PV2
PV1 PV2
PV1 PV3
PV2
Figura 2 Configurao de redes coletoras de

guas pluviais e poos de visita em vias conforme
a curvatura.

Os elementos que compem o subsistema de drenagem das guas pluviais so assim definidos
por Zmitrowicz e De Angelis (1997):
::: Meios-fios ou guias so elementos utilizados entre o passeio e o leito da via, dispostos parale-
lamente ao eixo da rua, construdos geralmente de pedra ou concreto pr-moldado e que for-
mam um conjunto com as sarjetas. recomendvel que possuam uma altura aproximada de
15cm em relao ao nvel superior da sarjeta. Uma altura maior dificultaria a abertura das portas
dos automveis, e uma altura menor diminuiria a capacidade de conduzir as guas nas vias.
::: Sarjeta so faixas do leito virio, situadas junto ao meio-fio, executadas geralmente em
concreto moldado in loco ou pr-moldado. Formam, com o meio-fio, canais triangulares, cuja
finalidade receber e dirigir as guas pluviais para o sistema de captao.
::: Sarjetes (figura 3a-2) so calhas, geralmente construdas do mesmo material das sarjetas,
em forma de V, que dirigem o fluxo de guas perpendiculares. Um dos pontos crticos desse
sistema ocorre nos cruzamentos de ruas, onde o acmulo de gua pode atrapalhar o trfego.
1
(MASCAR, 1994)
2
a b
Figura 3 ( a ) Comportamento das guas pluviais em sarjetas (1) e sarjetes (2) e ( b ) Comportamento das
guas pluviais em sarjetas e bocas de lobo.
::: Bocas de lobo (figura 4) so caixas de captao das guas colocadas ao longo das sarje-
tas, com a finalidade de captar as guas pluviais em escoamento superficial e conduzi-las ao
interior das galerias. Normalmente so localizadas nos cruzamentos das vias antes da faixa de
pedestres, ou em pontos intermedirios, quando a capacidade do conjunto meio-fio versus
sarjeta fica esgotado (figura 3b).
(MASCAR, 1994)
Figura 4 Tipos de bocas de lobo.

::: Galerias (figura 5b) so canalizaes destinadas a receber as guas pluviais captadas na
superfcie e encaminh-las ao seu destino final. So localizadas em valas executadas geral-
mente no eixo das ruas, com recobrimento mnimo de 1m. So, em geral, pr-moldadas em
concreto, com dimetros variando entre 400 e 1 500mm.
::: Poos de visita (figura 5a) so elementos que possibilitam o acesso s canalizaes, para
limpeza e inspeo. So necessrios quando h mudana de direo, alterao na declividade,
junes ou mudana de dimetro das redes. As paredes dos poos de visita so feitas, geral-
mente, de tijolos ou concreto, o fundo, em concreto e a tampa, em ferro fundido.
(MASCAR, 1994)
a b
Figura 5 Cortes ilustrativos de ( a ) poos de visita e ( b ) redes ou galerias.
Os sistemas de drenagem de guas pluviais, embora setorialmente possam ser bem planejados
e executados, sua eficincia depende de um conjunto de fatores que envolvem os volumes das
precipitaes atmosfricas e a forma de interveno do homem na natureza para ser realmente
eficiente. O parcelamento do solo deve considerar essas variveis de forma absolutamente primordial
para o projeto com o intuito de evitar srias consequncias que tm afligido as populaes das cidades,
em decorrncia de inundaes.
A pavimentao do sistema virio possui grande importncia, tanto para a drenagem das guas
pluviais quanto para a paisagem da cidade e a mobilidade dos habitantes. So diversos os materiais
utilizados para a pavimentao de ruas e passeios pblicos, destacando-se entre eles os tratamentos
primrios, os pavimentos rgidos e os pavimentos flexveis.
Embora no seja comum a exigncia legal de pavimentao de todas as vias de um loteamento,
esta contribui sobremaneira para agregar valor ao lote a ser vendido ou unidade habitacional.
A escolha do tipo de pavimentao, no entanto, dever atentar para o carter funcional das vias, ao
carter tcnico dos materiais e ao carter econmico-social do loteamento. Os pavimentos flexveis

ou asflticos revestidos com materiais asflticos ou betuminosos so comumente utilizados no

Brasil, mas podem no ser necessariamente a soluo mais econmica e tecnicamente vivel em todos
os casos. O tratamento superficial simples em que a camada de revestimento do pavimento recebe
a aplicao de ligante betuminoso, coberta por uma camada de agregado mineral e submetida
compresso pode ser uma alternativa bastante vivel para diversos tipos de loteamentos. Dependendo
das caractersticas do loteamento e do local em que se insere, se constituem boas opes os pavimentos
semiflexveis asflticos com base de solo-cimento ou pavimento com blocos intertravados e
os pavimentos rgidos constitudos de concreto de cimento Portland (revestimento e base), que
necessitam apenas de sub-base e so moldados no local. Os pavimentos intertravados so mais porosos
que os asflticos, por isso possuem uma maior permeabilidade para as guas de chuva.
Flexveis (asflticos)
Camada asfltica (2,5 a 5,0cm)
Sub-base de solo-cimento Base (macadame ou brita)
Subleito compactado
Semiflexveis (pavimento com blocos intertravados)

Paraleleppedo ou blocos
i = 3% a 4%
Base (areia)
Sub-base de solo-cimento
Rgidos (Concreto)
Concreto
i = 3% a 4%
Sub-base de solo-cimento
Figura 6 Tipos mais comuns de pavimentos utilizados no sistema virio de vias urbanas.
O sistema virio possui uma importante funo de constituir-se no suporte para vrias redes de
infraestrutura. Vrios problemas tm surgido nas cidades brasileiras devido falta de planejamento
da instalao dos vrios tipos de redes (energia, gs, telefone, esgoto, guas pluviais, gua potvel
etc.) e acessrios (caixas de inspeo, bocas de lobo, poos de visita etc.) em vias urbanas sem o de-
vido cuidado. Um planejamento para posicionamento (figura 7) e um cadastro eficiente desses sub-
sistemas evita riscos para os trabalhadores durante a manuteno e facilita a ampliao dos servios,
alm de outras vantagens.

Passeio + L rua/2
(MASCAR, 1994. Adaptado.)

2,70
Cabos de tenso
1,85 Cabos telefnicos
1,30 Gs
0,56
gua pluvial
gua potvel
Esgoto
2,50
3,30
Figura 7 Exemplo de planejamento para posicionamento de redes nas vias urbanas.
Abastecimento de gua, redes de esgoto e coleta de lixo

O abastecimento de gua tem uma considervel relevncia para uma comunidade, uma vez que
a sade depende intrinsecamente dele. As alternativas para abastecimento de gua em loteamentos
podem ser resumidas explorao de guas subterrneas por meio de poos individuais ou coletivos
(figura 8) ou advindas das redes de distribuio mantidas pelas concessionrias do sistema pblico. A
explorao das guas de subsolo deve ser vista com muito cuidado devido aos problemas advindos da
contaminao do lenol fretico em face da presena de esgotos. Os custos dos poos individuais e a
sua manuteno muitas vezes inviabilizam tal escolha, apontando para a alternativa do poo coletivo.
(MORETTI, 1986)
a b
Figura 8 Abastecimento de gua atravs de poos individuais ( a ) e poo coletivo ( b ).
A viabilidade da utilizao de poos depende muito do tamanho dos lotes, sendo mais comum
a sua utilizao em loteamentos na rea rural. Mesmo nesses casos essa utilizao deve ser cercada de
cuidados e devidamente autorizada pelos rgos responsveis pela gesto das guas.

Aps sua utilizao, a gua anteriormente potvel se deteriora, denominando-se guas

servidas, e torna-se um agente de contaminao. Deve-se, ento, buscar o seu imediato afastamento,
tomando-se o cuidado de diminuir o mximo possvel sua carga de poluio para o meio ambiente
(PUPPI, 1981). A grande gerao de resduos lquidos e o seu destino tm levado a sociedade a se
preocupar com a poluio dos cursos dgua. Vrias alternativas tm sido utilizadas com o objetivo
de reduzir a carga poluidora dos resduos, destacando-se as estaes de tratamento implantadas por
empresas e pelo poder pblico. Contudo, algumas solues mais simples, por meio de deposio
no solo, como as fossas spticas e os sumidouros, podem ser utilizadas, desde que observados
os devidos critrios tcnicos que levam em considerao o nvel da gua no solo, problemas de
estabilidade em aterros e a rea do terreno. Tal como no abastecimento de gua, a deposio dos
resduos pode lanar mo de estratgias individuais ou coletivas. Essas opes esto ligadas a razes
econmicas.
As redes de esgotos sanitrios so bastante utilizadas, principalmente em reas urbanas, e so
compostas, segundo Zmitrowicz e De Angelis (1997), por canalizaes de diversos dimetros e funes,
entre as quais se destacam, por ordem crescente de vazo e de sequncia de escoamento:
::: Ligaes prediais objetivam estabelecer a comunicao entre a instalao predial de esgotos
de um edifcio e o sistema pblico correspondente.
::: Estaes elevatrias destinam-se ao bombeamento de esgotos para vencer desnveis e onde
no possvel escoar por gravidade. So indispensveis em cidades ou reas com pequena
declividade. Essas estaes exigem despesas de operao e manuteno permanentes e
possuem custo inicial elevado.
::: Coletores secundrios coletam os esgotos das ligaes prediais.
::: Coletores principais recebem as contribuies dos coletores secundrios.
::: Coletor tronco coletor principal que conduz o efluente dos coletores de determinada bacia
de drenagem para um interceptor ou para o emissrio.
::: Interceptores recebem o fluxo dos coletores principais ou secundrios, desviando-o para o
emissrio, que conduz o esgoto ao seu destino final (estao de tratamento ou curso dgua).
O traado das vias e a utilizao adequada da topografia local tm uma relao importante
com o desempenho das redes de esgotos sanitrios. Algumas vezes as cotas dos terrenos e a cota
da via onde a rede passa no permitem que o esgoto escoe por gravidade, criando conflitos entre
os moradores dos terrenos de cota inferior que precisam permitir a passagem da rede de esgotos
(figura 9).

(MORETTI,1986)
Figura 9 Posicionamento dos lotes na quadra e inconve-
nincias das redes de esgoto sanitrio.
Como ilustrado na figura 9, torna-se fundamental que o projeto seja elaborado buscando inserir
um grande nmero de variveis desde suas primeiras fases. A definio do traado do sistema virio,
quadras e lotes ter bastante influncia nas redes que sero alocadas.
Alm das questes ligadas ao provimento da infraestrutura necessria ao desenvolvimento
econmico e humano de uma comunidade, o parcelamento do solo tambm deve ser um instrumento
consciente para a expanso urbana de forma ordenada. Um dos impactos do processo de urbanizao
iniciado com o parcelamento do solo a gerao de resduos slidos (lixo). Esses resduos, caso no
tenham uma gesto coerente, iro degradar o ambiente. O parcelamento do solo dever dar ateno
especial aos impactos do lixo produzido, seja orgnico ou inorgnico, desde a fase de implantao do
loteamento at as futuras implantaes de unidades habitacionais, zelando para que o projeto do par-
celamento crie condies para uma gesto conjunta dos resduos slidos entre populao e agentes
pblicos. A maior parte do volume de resduos slidos produzidos nas reas urbanas destinada aos
lixes e aterros sanitrios, contudo tm crescido as crticas aos aterros devido grande quantidade de
lixo, comprometendo sua vida til. A coleta seletiva e a reciclagem so algumas das alternativas para
aumentar a vida til dos aterros e diminuir os impactos sobre o meio ambiente.

Subsistema energtico e de comunicaes

Os subsistemas energtico e de comunicaes foram grandes propulsores para a melhoria das
condies da vida nas cidades.
O subsistema energtico compreende a energia eltrica e o gs, que se tornaram fontes extre-
mamente utilizadas e das quais a cidade no pode prescindir. O emprego dessas fontes est em vrios
lugares da cidade. A energia eltrica empregada na iluminao pblica e na movimentao de
motores, enquanto o gs est presente na produo de calor como: cozinhar, esquentar gua, aquecer
ambientes (MASCAR, 1987).
O subsistema de comunicaes compreendido pelo conjunto de redes telefnicas, televiso a
cabo e transmisso de dados e transformou-se, em poucos anos, em uma condio vital para o progresso
das cidades que possuem tais redes.
As conexes so feitas por condutores metlicos e, mais recentemente, de fibras ticas, cabos
terrestres ou submarinos e satlites. As redes de infraestrutura que compem esse subsistema (cabea-
mento e fios) seguem especificaes similares aos do sistema energtico; os satlites fazem parte da
engenharia aeroespacial (ZMITROWICZ; DE ANGELIS,1997) .
Em um processo de parcelamento do solo deve-se atentar para a existncia dessas redes na gleba
que se ir parcelar, o que levar o loteador a deixar faixas non aedificandi junto a elas.
Texto complementar
Breve histrico sobre infraestrutura urbana
(ZMITROWICZ; DE ANGELIS NETO, 1997, p. 2-5)
A existncia das redes de infraestrutura nas cidades to antiga quanto estas, uma vez que
forma parte indissolvel delas. Obviamente, a primeira rede a aparecer a rede viria, onde se
percebe a evoluo do perfil dos calamentos desde as antigas vias romanas at o surgimento do
automvel, quando se produz a maior evoluo dos tipos de pavimentos. A seguir, aparecem as
redes sanitrias, das quais existem excelentes exemplos em Jerusalm e Roma Antiga e, finalmente,
as redes energticas, em fins do sculo XIX (MASCAR, 1987).
Em matria de redes sanitrias, um exemplo interessante de ser analisado Roma, que contava
com um excelente sistema de abastecimento de gua (existente tambm na maioria das cidades
do Imprio). A gua, que traziam desde longe, era conduzida para grandes depsitos que, de um
lado serviam para armazenamento e, de outro, para depurao (ainda que parcial) por decantao,
razo pela qual esses grandes depsitos devem ser vistos como um antecedente histrico de nos-
sas atuais plantas potabilizadoras de gua (s vezes de desenho menos criterioso que o dos roma-
nos). Na poca do apogeu imperial romano, havia mais de 50km de grandes aquedutos e 350km de
canalizaes dgua na cidade de Roma.

As canalizaes principais, geralmente em alvenaria de pedra, levavam gua at depsitos abo-

badados de alvenaria conhecidos como castelos de gua que, em nmero de 250, espalhavam-se
pela cidade. Desses depsitos saa uma srie de tubos de lato, aos quais se soldavam tubulaes de
chumbo que levavam a gua sob presso (por ao da gravidade) para palcios, fontes, residncias
etc. Ou seja, uma verdadeira rede dgua potvel que daria inveja a muitas cidades modernas de
hoje. A gua era cobrada do usurio na proporo do dimetro do tubo que o abastecia. Possua
Roma: 19 aquedutos que forneciam 1 000 000m/dia cidade, esgotos dinmicos e ruas pavimentadas
para atender cerca de 1 000 000 de habitantes (Ferrari, 1991).
Povos de outras latitudes tambm se preocuparam com esse servio pblico. Os germanos,
por exemplo, utilizaram a madeira (pela sua abundncia local) para fazer tubulaes de gua e abas-
tecer assim suas cidades. A adaptao de cada uma das redes de servios s disponibilidades locais
de materiais e mo de obra uma restrio econmica que hoje nem sempre levada em conside-
rao. No sculo XIX, a mquina a vapor passa a permitir o transporte de grandes cargas a grandes
distncias e, assim como se internacionalizou a tecnologia de edificao, se internacionalizou tam-
bm a tecnologia das redes urbanas. A relativa liberalizao das restries de materiais locais tem
seus aspectos positivos, mas apresenta tambm fortes aspectos negativos: por exemplo, os pavi-
mentos das ruas se internacionalizaram nos seus materiais, desenho e tecnologia, perdendo-se
algumas vezes, porm, interessantes e econmicas solues locais. O asfalto se difunde de Paris,
Londres e Nova York, at Rio, Braslia e So Paulo, independentemente de disponibilidades ( um
derivado de petrleo) e de climas (a cor escura o leva a absorver o calor do sol), e passa a ser quase
a nica soluo para pavimentos urbanos, pelo status de modernidade que confere maioria das
cidades do mundo (MASCAR, 1987).
O abastecimento de gua trouxe a preocupao pela eliminao dos lquidos residuais, e h
indcios de que egpcios, babilnios, assrios e fencios tinham redes de esgoto; mas a primeira rede
claramente organizada que se conhece a de Roma, composta de uma srie de ramais que se uniam
at formar uma coletora mestra, que, com um desenho relativamente similar ao dos aquedutos levava
para longe da cidade as guas servidas. Na Europa aparece a primeira legislao regulamentando
os esgotos em Londres, em 1531, posterior primeira lei sanitria urbana da Inglaterra, de 1338,
aprovada por um parlamento reunido em Cambridge (Mumford, 1982). Em 1835, na Alemanha
(depois da peste da clera), se constituem comisses para debater, estudar e estabelecer normas
para os esgotos das cidades alems. As galerias de esgotos de Paris so famosas pelo seu desenho
e dimenses. Na Inglaterra aparece, em 1876, a primeira legislao contra a poluio causada por
esgotos lanados nos rios e outros corpos dgua.
Nesses trs exemplos (esgotos, gua potvel e pavimentao) as inovaes de engenharia
conhecidas em cidades e regies mais antigas foram convertidas em grandes formas coletivas,
servindo s massas urbanas. Mas, como frequentemente acontece nas aplicaes da engenharia, os
benefcios fsicos no se estendiam a todos os espaos urbanos: os grandes esgotos de Roma no
eram ligados s privadas acima do primeiro andar (MUMFORD, 1982).
As redes de energia nas cidades so posteriores; a primeira a aparecer foi a de gs. A primeira
companhia de distribuio de gs, como servio pblico, foi criada na Inglaterra, em 1812, para
atender cidade de Londres. Nos Estados Unidos foram feitas tentativas em Massachusets, Rhode
Island e Filadlfia em 1815. O gs distribudo na poca era fabricado a partir da destilao do carvo;
o objetivo foi primeiro a iluminao pblica e logo a residencial. Por volta de 1840 aparecem os

primeiros foges a gs. Em 1821, em Fredonia (Nova Iork), foi perfurado o primeiro poo de gs natural,
e pouco depois comeava sua distribuio na cidade. As tubulaes de distribuio de gs inicialmente
eram de madeira. O gasoduto que levava o gs para Rochester, Estado de Nova Iork, era de pinho branco
e media 40km de comprimento, mas os vazamentos eram to grandes que a linha foi abandonada em
poucos anos. Em 1834 foi construda em Nova Jersey a primeira fbrica de tubos de ferro fundido e, em
1891, feita a primeira tubulao em ao, mais eficiente e econmica, para levar gs a Chicago.
No Brasil, o gs foi introduzido inicialmente em So Paulo. Na dcada de 1860, todas as ruas
do bairro da atual Praa da S eram iluminadas a noite por duzentos lampies. A empresa original-
mente criada pelo empresrio Afonso Milliet foi transferida posteriormente para uma companhia
inglesa. Paralelamente concluso da ampliao da Casa das Retortas, no ano de 1889, o governo
prosseguia estimulando o uso do gs canalizado na provncia. Em 1897, a Companhia de Gs foi
isenta de pagamento de impostos estadual e municipal e a ela foi conferido o poder de desapro-
priao para fins de utilidade pblica. Quatro anos antes, foi baixada uma lei permitindo que os
combustores instalados em postes pblicos fossem colocados nas paredes das construes parti-
culares sempre que tal medida beneficiasse o trnsito do sistema de transporte, constitudo na sua
maioria por cavalos e carroas. Para a ocasio, eram medidas de grande alcance que chegaram a
provocar srias polmicas, especialmente entre os polticos. Em 1936, foram desativados os ltimos
lampies a gs em So Paulo. A partir da o uso do gs ficou restrito produo de calor. Mesmo
assim seu consumo se manteve em expanso permanente. Por mais de um sculo (1871-1974) foi
utilizado gs de carvo mineral. Em 1972 comeou a ser utilizado gs produzido a partir do petrleo,
hoje substitudo por gs natural, trazido de jazidas por meio de canalizaes.
Em fins do sculo XIX aparecem as redes de energia eltrica, primeiro para iluminar o centro
das cidades (entrando em coliso com a rede de gs) e logo depois para substituir os cavalos que
puxavam os bondes. A partir de sua introduo, a rede de eletricidade experimentou um grande
desenvolvimento. So essas duas redes (eletricidade e gs) que permitem que as cidades mudem
de funo e passem de centros administrativos ou de intercmbio a centros de produo. So as
duas redes do perodo industrial (MASCAR, 1987).
Talvez nos prximos anos, com o advento da era de informtica, as redes telefnicas e de
televiso a cabo se tornem as mais importantes. Como fiel reflexo de nossas estruturas culturais e
produtivas, as redes vm acompanhando as mudanas, razo pela qual uma cuidadosa programao
sobre sua implantao e possibilidade de expanso (ou extino) deve ser feita quando se planeja a
organizao do espao e do solo urbano.
Atividades
1. Qual a importncia da infraestrutura para o desenvolvimento da cidade e da sociedade?

2. O sistema de infraestrutura urbana pode ser subdividido em vrios subsistemas. Quais so?
3. Denomine os acessrios da rede de esgotos da figura a seguir, indicadas pelos nmeros 1, 2, 3 e 4.
1 2 3

Gabarito
1. A infraestrutura urbana visa promover adequadas condies de moradia, trabalho, sade,
educao, lazer e segurana, propiciar o desenvolvimento das atividades produtivas e os meios
necessrios ao desenvolvimento das atividades poltico-administrativas, entre os quais se inclui
a gerncia da prpria cidade.
2. O sistema de infraestrutura urbana pode ser subdividido em Subsistema Virio, Subsistema de

Drenagem Pluvial; Subsistema de Abastecimento de gua; Subsistema de Esgotos Sanitrios;
Subsistema Energtico e Subsistema de Comunicaes.
3. 1 boca de lobo, 2 condutor, 3 poo de visita e 4 caixa de ligao.

O parcelamento do
solo e a paisagem urbana
Aspectos bioclimticos para o parcelamento do solo
Entre as mais diversas variveis a serem consideradas em um projeto de parcelamento do solo,
os aspectos bioclimticos ou ligados hidrologia destacam-se pela sua grande presena e importncia
para a qualidade de vida da populao. Loteamentos implantados sem considerar tais aspectos podem
produzir reas urbanas desconfortveis, com baixo desempenho climtico e sujeitas a inundaes.
Segundo Romero (1988), o estudo do clima se estende alm das abordagens tradicionais, envolvendo
vrios fatores que, uma vez conhecidos, podem nortear as decises ligadas ao desenho urbano:
O estudo do clima, que compreende tanto a formao resultante de diversos fatores geomorfolgicos e espaciais em
jogo (sol, latitude, altitude, ventos, massas de terra e gua, topografia, vegetao, solo etc.), quanto sua caracterizao
definida por seus elementos (temperatura do ar, umidade do ar, movimentos das massas de ar e precipitaes),
torna-se, pois, importante para a compreenso dos princpios e para o entendimento do que deve ser controlado no
ambiente a fim de se obter os resultados esperados durante o projeto.
Para a autora, o projeto do espao urbano pode utilizar os conceitos bioclimticos com o objetivo
de melhorar o conforto trmico e as condies de sade. Contudo, para que isso acontea necessrio
que o projeto procure harmonizar os vrios elementos da cidade, constitudos por edifcios, vegetao,
ruas, praas e mobilirio, de forma a obter os resultados bioclimticos desejados. A tabela 1 apresenta
os elementos de diferentes tipos climticos, os quais a autora prope que sejam controlados, e o tipo de
controle a ser realizado no projeto urbano. Esses elementos so constitudos pela temperatura, ventos,
umidade, radiao e chuvas. A incidncia direta dos raios solares sobre a superfcie da terra cria radiaes
solares diretas, contudo, a reflexo desses raios sobre os elementos presentes na cidade (pavimentos,
edifcios etc.) tambm contribui para o resultado da sensao trmica e da umidade do ar.

54 | O parcelamento do solo e a paisagem urbana
Tabela 1 Elementos do clima a serem controlados no projeto urbano
(ROMERO, 1988)
Elementos a controlar Estaes quente-secas Estaes quente-midas Clima ameno dos planaltos
Temperatura Reduzir a produo de Reduzir a produo de calor Reduzir a produo de calor na
calor devido conduo e (diminuir temperatura). poca seca diurna.
conveco dos impactos Procurar perda de calor pela
externos. evaporao e pela conveco.
Ventos Nas regies sem inverno: Incrementar o movimento Incrementar o movimento do
diminuir o movimento do do ar. ar no perodo mido e
ar durante o dia e ventilar no perodo seco sem p.
noite. Nas regies com
inverno: diminuir o movi-
mento do ar.
Umidade Aumentar a umidade com Evitar a absoro de Aumentar a umidade de

a introduo de superfcies umidade e diminuir a radiao seca diurna e noturna.
de gua. presso de vapor.
Promover a evaporao.
Radiao Nas regies sem inverno: Reduzir a absoro de Reduzir a absoro de radiao
reduzir a absoro de radia- radiao. no urbano, permitindo a
o e promover sua perda. radiao nos edifcios, principal-
Nas regies com inverno: mente no perodo seco.
reduzir as perdas de calor
por radiao noite.
Chuvas Mnima proteo nos Mxima proteo nos
espaos pblicos. espaos pblicos.
Embora existam especificidades para cada tipo climtico regional, existem princpios bsicos para
uma boa forma urbana que devem ser conhecidos e seguidos para que o resultado seja satisfatrio. Es-
ses princpios envolvem a escolha do local do parcelamento, a insolao, os ventos dominantes, a forma
e o traado da vias, as dimenses e caractersticas dos lotes e espaos pblicos, o desenho dos edifcios
e da vegetao. Vrios autores tm abordado os princpios para o projeto de uma boa forma urbana,
entre eles Lynch (1980), Ruano (2000), Romero (1988), Souza et al. (2007), Mascar (1987; 1994), Puppi
(1981), Prinz (1979).
Os efeitos de radiao e ventilao possuem vrias medidas para serem controlados, utilizando-se
um desenho especfico para os edifcios, formas e materiais adequados para pavimentao e vegetao.
A ventilao constitui um elemento de vital importncia em regies de clima tropical e deve ser consi-
derada como um forte aliado para que o microclima das reas urbanas seja mais agradvel. Para isso, o
projetista dever estar atento direo dos ventos dominantes e aos efeitos do mesmo em reas edifi-
cadas, evitando efeitos indesejados e maximizando o potencial de renovao do ar. Entre os efeitos do
vento pode-se destacar o da canalizao, que tem sua formao favorecida, segundo Romero (1988),
pela existncia de espao construdo com paredes pouco porosas e espaamento igual ou inferior ao
espaamento das construes (figura 1). Esse efeito pode ser evitado por meio de vrios fatores, entre
eles se destaca um traado urbano com ruas sob uma incidncia compreendida entre 90o e 45o.

(ROMERO, 1988)
Figura 1 Efeito de canalizao.
Dependendo da localizao, topografia e insolao, os locais apresentam diferentes comporta-

mentos climticos, e isso requer conhecimento prvio do projetista do parcelamento desde o incio. A
insolao excessiva ou seu inverso podem ser atenuados por um desenho urbano que considere tais
caractersticas. Um exemplo da influncia dessas caractersticas pode ser visto ao se analisar uma mon-
tanha localizada no Brasil, ao sul do Trpico de Capricrnio (figura 2). A encosta norte dessa montanha
no inverno mais quente que a sul, enquanto no vero, a encosta sul tem clima mais fresco que a norte
(MASCAR,1994).
(MASCAR, 1994)
Figura 2 Insolao e topografia no Brasil do Trpico de Capricrnio ao sul.
O quadro 1 apresenta uma sntese das proposies de Romero (1988) para o desenho urbano em
vrias regies de clima tropical (quente-seco, quente-mido e tropical de altitude). As recomendaes
so feitas para o projeto da forma urbana, para ruas, lotes e reas pblicas.

Quadro 1 Recomendaes para o desenho urbano em diferentes climas
(ROMERO, 1988)
Tipos de clima da regio tropical
Elemento
Quente-seco Quente-mido Tropical de altitude
Sem inverno: a ocupao do espao O tecido urbano deve ser disperso, O traado deve proteger
deve ser densa e sombreada. A solto, aberto e extenso, para contra a excessiva radiao
forma deve ser compacta e oferecer permitir a ventilao das formas diurna e atenuar as perdas no-
a menor superfcie possvel para a construdas. Construes devem turnas. Para tanto, um traado
Forma
exposio radiao solar. estar separadas entre si e rodeadas compacto seria o indicado para
urbana
Com inverno: a ocupao deve ser de rvores para sombreamento e subtrair a maior quantidade de
densa e oferecer superfcies para a absoro da radiao solar. superfcie exposio solar e
exposio ao sol nos perodos frios. diminuir o resfriamento
noturno das edificaes.
Estreitas e curtas, com mudanas A orientao que oferea espaos Devem canalizar os ventos
de direo constantes para dimi- ensolarados e espaos sombreados dominantes para obter as
nuir e impedir o vento indesejvel. a mais favorvel; se acompanhada brisas necessrias no vero,
Nas ruas com orientao desfavo- de vegetao ao lado do poente, porm a vegetao deve
rvel, onde exista uma face da rua auxilia consideravelmente a bloquear os ventos frios do
fria no inverno e extremamente permanncia no lugar ou o simples inverno. As ruas e reas livres
ensolarada no vero, a utilizao percurso do pedestre. Os caminhos devem ser sombreadas com
Rua de marquises, beirais amplos e de pedestre devem ser curtos e rvores de grande copa para
galerias imprescindvel, uma vez sombreados, as superfcies grama- canalizar as brisas do vero e
que a vegetao no resolveria a das devem substituir as pavimen- reduzir a reflexo da radiao
situao do ambiente quanto ao tadas para reduzir a absoro da solar, embora deixando
sombreamento. A orientao para radiao solar e a reflexo sobre as penetrar o sol no inverno.
as ruas que permitem sombrear superfcies construdas.
um lado aconselhvel, pois favo-
rece os pedestres.
Lotes estreitos e longos, com Os lotes devem ser mais largos que Permitir uma adequada
edificaes contguas. compridos. As vedaes devem ser ventilao e impedir uma
A ventilao provocada escassas, de preferncia vegetais, e excessiva radiao. Quando
Lote internamente, evitando que a a ventilao deve advir da rua. uma rua canaliza os ventos
excessiva luminosidade da regio O alinhamento das edificaes no predominantes aconselha-se
afete, atravs da reflexo, deve ser rgido, permitindo a um alinhamento que permita
o interior das construes. circulao do ar abundantemente. reentrncias e salincias.
Os espaos pblicos no
Os espaos pblicos devem ser Os espaos pblicos no devem ser
devem ser excessivamente
de pequenas propores, com de grandes dimenses, j que
grandes; se assim fossem, a
reas presena de gua e sombreados a sombra um elemento
grande massa de ar que se
pblicas pelos edifcios altos e dispositivos fundamental nesses climas e, em
encontra neles absorveria a
complementares (galerias, espaos de grandes dimenses,
umidade contida no ar, produ-
marquises etc.). no possvel seu aproveitamento.
zindo um alto nvel de secura.

A vegetao no projeto de parcelamento do solo

O desenho da paisagem urbana tem na vegetao um elemento de valor inigualvel, contudo
esta no serve somente para compor a beleza da imagem da cidade. Deve-se pensar a vegetao de
forma abrangente, conhecendo suas caractersticas e utilizando-a corretamente com vistas a obter o
melhor resultado possvel, seja do ponto de vista de imagem ou do seu desempenho para o conforto
trmico e para o equilbrio ecolgico. Romero (1988) analisa a vegetao sob seus aspectos bioclim-
ticos e pondera sobre seu carter plural
A vegetao deve ser estudada no s em relao ao espao urbano como um todo, mas devem ser analisados seus
efeitos sobre a circulao do vento no interior dos edifcios. Em geral, a vegetao deve proporcionar sombra quando
esta necessria, sem, no entanto, interferir com as brisas e, essencialmente, auxiliar na diminuio da temperatura, a
partir do consumo do calor latente por evaporizao.
A arborizao urbana desempenha diversos papis, tais como o sombreamento e a melhoria

do microclima das cidades, depurador do ar, fixao de contaminantes e poeira, produo de frutos
para alimentao. Contudo, seu planejamento deve ser criterioso para evitar problemas com a ven-
tilao do interior das edificaes e com danos s redes subterrneas, pelas razes das rvores, ou
das redes areas, pelo crescimento das copas. O local do plantio deve ser adequado e a escolha das
espcies a serem plantadas deve considerar fatores como os aspectos geolgicos, o clima, a dispo-
nibilidade de regas, a forma de ocupao dos lotes, a localizao das redes, exigncias de captao
de sol etc.
A utilizao de cobertura vegetal nas reas urbanas controla a radiao (figura 3), melhora o
microclima e torna o ambiente em sua volta mais agradvel. Uma barreira de vegetao, planejada de
forma eficiente e com espcies adequadas, pode ser uma grande aliada para o controle dos ventos. A
utilizao conjunta de vrios tipos de vegetao, como forraes, arbustos e rvores em reas urbanas,
tornou-se ainda mais necessria devido aos grandes problemas causados pela poluio. Com o objetivo
de amenizar o clima e reduzir os efeitos da radiao, sugere-se a utilizao de grama e a preferncia por
pavimentos mais porosos.
(ROMERO, 1988)
Figura 3 Efeito de canalizao.

Aspectos hidrolgicos e a paisagem

no projeto de parcelamento do solo
No processo de planejamento das reas urbanas, por muito tempo encarou-se os aspectos relativos
ao ciclo hidrolgico como inseridos no campo tcnico do dimensionamento do sistema de drenagem,
observando-se de forma simplista a relao espao construdo versus precipitaes atmosfricas. Os atuais
problemas advindos de inundaes em reas urbanas, que conduzem a diversos prejuzos econmicos e
sociais, tm forado uma mudana no planejamento, buscando a sustentabilidade ambiental por meio de
vises mais amplas, em que o ciclo hidrolgico considerado como varivel desde o princpio do projeto.
O projeto de parcelamento do solo deve incorporar as vises de produo de um loteamento
sustentvel e adotar metodologias projetuais que busquem o menor impacto possvel dos empreendi-
mentos. Souza et al. (2007) aborda a metodologia para a produo de loteamentos urbanos sustentveis,
na qual insere o conceito originrio dos Estados Unidos e denominado de Low Impact Development
(LID) ou desenvolvimento urbano de baixo impacto. Esse conceito incorpora princpios sustentveis
para o gerenciamento do controle das guas pluviais, observando as caractersticas naturais do meio, as
caractersticas hidrolgicas e o projeto urbanstico. Dessa forma, a paisagem do loteamento ser o resul-
tado de uma viso sistmica e ecolgica do projeto. Para o autor, o planejamento de forma integrada do
loteamento dever incorporar a viso da hidrologia como estrutura integradora, trabalhar com micro-
bacias, controlar as guas pluviais na fonte, utilizar mtodos rudimentares no estruturais e criar uma
paisagem multifuncional. A metodologia estabelece 11 etapas para o procedimento de planejamento:
Etapa 1 Identificar regulamentaes de zoneamento, uso do solo e outras aplicveis.
Etapa 2 Definir condies de desenvolvimento e reas protegidas.
Etapa 3 Reduzir limites de movimentao de terra.
Etapa 4 Observar as caractersticas naturais para depois utiliz-las.
Etapa 5 Utilizar a drenagem e a hidrologia como elemento de projeto.
Etapa 6 Minimizar a impermeabilidade.
Etapa 7 Desenvolver planejamento integrado preliminar.
Etapa 8 Minimizar reas impermeveis diretamente conectadas.
Etapa 9 Modificar/aumentar os caminhos de fluxos da gua.
Etapa 10 Comparar hidrologia do pr e ps-desenvolvimento.
Etapa 11 Desenvolver um procedimento interativo de projeto.
O processo metodolgico para o desenvolvimento de um loteamento sustentvel requer uma
prtica interdisciplinar que envolve profissionais de reas diversas e amplas discusses para a obteno
dos resultados esperados. No entanto, todo esforo ser necessrio para que a cidade possa expandir
de forma mais equilibrada e garanta qualidade de vida aos seus habitantes.
Um exemplo da aplicao da metodologia proposta por Souza et al. (2007) pode ser visto nas
figuras 4 e 5. A figura 4 apresenta um projeto de loteamento no ajustado ao terreno, com deficincias na

estruturao viria, com ruas locais largas, muito retas ou com grande declividade, favorecendo a velocidade
no escoamento das guas superficiais. Outros problemas dizem respeito ao tratamento dado s matas
ciliares de forma predatria e pouco conectado aos princpios ambientais e ao parcelamento inadequado
de reas midas. Por outro lado, a figura 5 mostra um loteamento onde as reas de preservao ambiental
foram tratadas de forma sustentvel, minimizando os impactos da impermeabilizao do solo devido
urbanizao e contribuindo para um bom desempenho do sistema de drenagem de guas pluviais. O
sistema virio foi tratado de forma a obter uma hierarquia que possibilita uma maior tranquilidade em
reas de uso predominantemente residencial e uma maior mobilidade na via coletora. A paisagem
valorizada pelo traado sinuoso das vias e do tratamento paisagstico, bem como das grandes reas verdes.
A vegetao possibilita um bom desempenho climtico da urbanizao e valoriza o empreendimento.
(SOUZA et al., 2007)

Figura 4 Exemplo de um loteamento no ajustado ao terreno.
(SOUZA et al., 2007)
Figura 5 Exemplo de um loteamento ajustado ao terreno.

A paisagem urbana, em muitas cidades do Brasil, tem sido tratada de forma inconsequente e
desastrosa pela ausncia de uma abordagem sustentvel. O legado desse tipo de procedimento est
na m qualidade de vida em muitos locais de moradia. A busca por uma cidade melhor passa indubi-
tavelmente por mudanas nos procedimentos metodolgicos projetuais e a aceitao de princpios de
sustentabilidade ambiental ainda no so muito comuns na prtica profissional.
Texto complementar
Urbanismo sustentvel
(ANDRADE et al., 2007)
O conceito de sustentabilidade foi criado por Lester Brown da WWI (Worldwatch Institute) no
incio da dcada de 1980. Foi definido que uma sociedade sustentvel aquela capaz de satisfazer suas
necessidades sem comprometer as chances de sobrevivncias das geraes futuras. Alguns anos depois
foi utilizado pela Comisso Mundial do Meio Ambiente e Desenvolvimento, no famoso Relatrio
Brundtland de 1986, a mesma definio para apresentar a noo de desenvolvimento sustentvel.
No entanto, essa definio no nos mostra como devemos construir uma sociedade susten-
tvel e, muito menos como devemos construir cidades sustentveis. Segundo Ruano (2000), o
Ecourbanismo ou Urbanismo Sustentvel uma nova disciplina que articula mltiplas e complexas
variveis e incorpora uma aproximao sistmica ao desenho urbano com uma viso integrada e
unificada, trazendo, como consequncia, a superao da diviso clssica do urbanismo tradicional e
seus critrios formais e estilsticos. A partir desse novo paradigma deve-se estabelecer uma relao
dialtica entre o planejamento estratgico e o desenho urbano.
Para Sachs (1993), as estratgias de Ecodesenvolvimeto para os pases em vias de desenvolvi-
mento podem ser triplamente vencedoras, pois, alm de promover o progresso social por meio de
gerao de empregos e contribuir para melhorar o meio ambiente, so economicamente justificveis
na medida em que as atividades que geram uma economia de recursos se autofinanciam.
Na sua viso, as cidades poupadoras de recursos ou assentamentos urbanos sustentveis
devem ser vistos como ecossistemas, pois existem recursos que so subutilizados ou mal-utilizados,
tais como: terras agriculturveis, lixo reciclvel, potencial para conservao de energia e gua,
potencial para poupana de recursos de capital, mediante a melhor manuteno de equipamentos,
infraestruturas e imveis. [...] O aproveitamento desses recursos pode representar no s importante
fonte de empregos, financiada pela poupana de recursos, mas, ainda, um meio para melhorar as
condies ambientais.
Nessa mesma linha, mas com um outro conceito, Girardet (2003) afirma que cidades ecolgicas
so aquelas que apresentam um metabolismo circular, onde tudo planejado e reaproveitado
como um ciclo, onde existe a conscincia ambiental dos gestores e dos cidados.

De acordo com Capra (2002), a chave para se implantar comunidades humanas sustentveis
observar os ecossistemas naturais, ou melhor, compreender como eles se organizam a fim de
maximizar sua durao e empregar esse conhecimento na construo de assentamentos humanos
duradouros. O diagnstico para intervenes futuras deve-se basear em princpios ecolgicos de
organizao, comum a todos ecossistemas os quais desenvolveram para sustentar a teia da vida a
compreenso sistmica da vida.
Uma vez estabelecidos certos princpios, eles no se modificam em funo de culturas, hbitos,
estilos ou modismos. No entanto, a forma na qual devemos aplic-los, depende de cada biorregio
com seus aspectos fsicos (geologia real, topografia e ecologia), culturais e socioeconmicos.
com base nesses princpios que desenvolvemos nosso trabalho, estudando estratgias de
desenho para implantar comunidades sustentveis e entender em que medida a anatomia de uma
comunidade construda, juntamente com a identificao de princpios de ecologia, entre os quais
podemos citar redes, ciclos, alianas, energia solar, diversidade e equilbrio dinmico, pode contribuir
para o estabelecimento de procedimentos e mtodos para o desenho de assentamentos humanos
em equilbrio com a natureza, economicamente viveis e lugares agradveis para se viver.
Assim como o estabelecimento de padres de qualidade ambiental, tradicionalmente
traduzido em normas, nesse tema especfico podem ser traduzidos em princpios de sustentabilidade
aplicados ao desenho urbano.
Atividades
1. Como os aspectos bioclimticos podem influenciar na qualidade de vida da populao?
2. Quais devem ser as caractersticas das ruas em locais com clima tropical quente-seco de forma a
obter melhores condies bioclimticas?

3. Qual o papel da vegetao em um projeto de parcelamento do solo e como deve ser planejada?
Gabarito
1. Os elementos do clima, definidos pela temperatura e umidade do ar, movimentos das massas de
ar e precipitaes, se no forem devidamente tratados no projeto da urbanizao, podem causar
baixo desempenho climtico, microclimas desagradveis e inundaes.
2. As ruas devem ser estreitas e curtas, com mudanas de direo constantes para diminuir e impedir
o vento indesejvel. Nas ruas com orientao desfavorvel, onde exista uma face da rua fria no
inverno e extremamente ensolarada no vero, a utilizao de marquises, beirais amplos, galerias,
imprescindvel uma vez que a vegetao no resolveria a situao do ambiente quanto ao
sombreamento. A orientao para as ruas que permitem sombrear um lado aconselhvel, pois
favorece os pedestres.
3. A vegetao se constitui em um elemento fundamental para o projeto de parcelamento do solo

e deve ser pensada de forma abrangente, conhecendo suas caractersticas e utilizando-a corre-
tamente com vistas a obter o melhor resultado possvel, seja do ponto de vista de imagem ou do
seu desempenho para o conforto trmico e para o equilbrio ecolgico.

Planos Diretores
e expanses urbanas
O Plano Diretor Municipal e suas
implicaes para o parcelamento do solo
O advento da Revoluo Industrial proporcionou a concentrao de pessoas nas cidades europeias
no fim do sculo XIX. No Brasil, esse fenmeno ocorreu mais fortemente a partir da dcada de 1930. Os
habitantes das cidades brasileiras, de uma maneira geral, tm vivido o grande drama do crescimento
urbano desordenado. O processo de urbanizao, no acompanhado de planejamentos adequados,
tem produzido reas urbanas com carncia de infraestrutura e servios bsicos, um sistema virio
repleto de afunilamentos e descontinuidades, poluio do ar, das guas, sonora e visual, entre outros
malefcios. A expanso urbana descontrolada tem, literalmente, conduzido os habitantes da cidade
despersonificao e ao declnio do ambiente urbano como um lugar de possibilidades de crescimento
humano. A expanso da cidade, produzindo novos espaos urbanos, pode ser debitada, em grande
parte, ao parcelamento do solo, seja de forma regular, irregular ou clandestina. Dessa forma, pode-se
concluir que essa atividade tem muita responsabilidade pela qualidade de tais espaos.
A busca de alternativas para a obteno de uma cidade melhor tem razes histricas no processo
de regulamentao das atividades urbanas e no estabelecimento de regras de desenho urbano e
procedimentos de gesto que possam garantir um nvel mnimo de qualidade de vida para a populao.
Encontram-se registros de tentativas de organizao do espao urbano desde o perodo colonial no
Brasil. Reis Filho (1968), apud Barreiros e Abiko (1998, p. 3), relata que a poltica urbanizadora portuguesa
no Brasil teve aspectos reguladores destacveis:
No trmino da segunda dcada do sculo XVIII estavam concludas [...] as novas formas poltico-administrativas, de tal
modo que estariam maduras as condies para a aplicao de uma poltica urbanizadora altamente centralizada, como
a que se instaurou no Brasil em fins do reinado de D. Joo V e durante o Perodo Pombalino, e cujos resultados podem
ser exemplificados [...] pelo exame do contedo da Carta Rgia que determinou a criao da Capitania de So Jos do
Rio Negro e pelo plano da cidade de Vila Bela, antiga capital da Capitania do Mato Grosso.

64 | Planos Diretores e expanses urbanas
A intensificao do processo de colonizao portuguesa e o surgimento de atividade de cunho

extremamente urbano, como o comrcio de metais e pedras preciosas e outros artefatos levaram
formao de vrios povoados, que cresceram sob a gide da Coroa portuguesa e por ela foram
regulados. Entretanto, somente no fim do sculo XIX as normas de controle urbano tornaram-se mais
especficas, com o surgimento dos cdigos de posturas, que procuravam regular a forma e as posturas
urbanas, dirimindo conflitos e proporcionando regras mnimas para a organizao das construes e
caractersticas das ruas. Barreiros e Abiko (1998, p. 3) refere-se a esses institutos:
No sculo XIX, em So Paulo, o Cdigo de Posturas de 1886 j estabelecia algumas disposies urbansticas sobre aber-
turas de ruas, localizao de indstrias e poluio. A Lei Estadual 1.956/17 estabelecia padres sobre licenciamento,
construes e reformas em edifcios urbanos e a Lei Municipal 1.874/15 e o Ato 849/16 que a regulamentou, incluam
disposies sobre edificaes e estabelecia a diviso do municpio em zona central, urbana, suburbana e rural.
Segundo Mota (1980), apud Barreiros e Abiko (1998), o parcelamento do solo, concretizado sob a
forma de loteamento ou desmembramento, constitui-se em um dos instrumentos urbansticos empre-
gados para buscar a organizao territorial dos municpios brasileiros. Por meio dele, o municpio regu-
lamenta o desenho e a espacializao adequada dos lotes, equipamentos e vias pblicas, prope taxas
de ocupao, reas para recreao e outros usos comunitrios e infraestrutura mnima. Ao municpio
cabe implantar uma regulamentao especfica para organizao do uso e ocupao do novo espao
urbano, oriundo do parcelamento do solo.
A organizao territorial, no entanto, no diz respeito somente ao parcelamento do solo, possuindo
outros condicionantes que necessitam ser pensados e regulados de forma a garantir uma cidade me-
lhor. Algumas cidades do Brasil j possuem experincia com planejamento h pelo menos cinco dcadas
em planejamento territorial, outras somente atentaram para a necessidade a partir da obrigatoriedade
estabelecida na Constituio Federal de 1988, em seu artigo 182. Em muitas leis orgnicas municipais
consta a obrigatoriedade da elaborao do Plano Diretor do municpio, em outros os instrumentos so
desconhecidos. O plano deve ser participativo, constituindo-se em um instrumento de democratizao
da gesto da cidade, capaz de orientar o crescimento da mesma de forma ordenada, buscando regular
a ao dos entes produtores do espao (proprietrios de terras, empreendedores imobilirios, Poder
Pbico, entre outros agentes). Segundo Braga (2007, p. 4),
Formalmente, o Plano Diretor uma lei municipal obrigatria para os municpios com populao superior a 20 000
habitantes e que deve ser o instrumento bsico da poltica municipal de desenvolvimento e expanso urbana, a qual
tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes (Constituio Federal, artigo 182) . apenas isso o que estabelece a lei [...].
O Plano Diretor um instrumento eminentemente poltico, cujo objetivo dever ser o de dar transparncia e democra-
tizar a poltica urbana.
Como definido pelo autor, o papel do Plano Diretor em um municpio bastante claro e no deixa
dvidas da inteno da Carta Magna do Brasil em obrigar a sua elaborao. O Plano Diretor Municipal
parte indispensvel do processo de planejamento e deve ser, a cada 10 anos, revisto e atualizado.
O Plano Diretor um instrumento que, alm de regular a expanso territorial, orienta o sistema de
planejamento, ou seja, o Plano Plurianual (PPA), a Lei de Diretrizes Oramentrias (LDO), e a Lei de
Oramento Anual (LOA). Embora a constituio deixe fora dessa obrigao as cidades com populao
inferior a 20000 habitantes, o controle urbano e o planejamento no se fazem menos importantes
nesses locais. Para Braga (2007, p. 4),

Segundo a Constituio Federal, a poltica de desenvolvimento e expanso urbana, da qual o Plano Diretor o ins-
trumento bsico, deve expressar as exigncias fundamentais de ordenao da cidade (art. 182). Pois bem, na poltica
de desenvolvimento urbano o texto constitucional inclui a habitao, o saneamento bsico e os transportes urbanos
(art. 21, XX), e a mencionada ordenao da cidade definida no artigo 30, V, como o planejamento e controle do uso,
do parcelamento e da ocupao do solo urbano.
Desse modo, deve o Plano Diretor, minimamente, dispor sobre os seguintes tpicos: uso do solo urbano, expanso
urbana, parcelamento do solo urbano, habitao, saneamento bsico [...]. (grifo nosso)
Pode-se concluir que a regulao do parcelamento do solo urbano pode ser considerada um dos
dispositivos utilizados pelo Plano Diretor Municipal, com o objetivo de planejar a ocupao urbana e
dotar a cidade de uma expanso de forma controlada. Embora, sob o ponto de vista urbano, o Plano
Diretor j esteja consolidado como um instrumento de controle do espao, o mesmo no pode ser dito
para as reas rurais, onde ainda nota-se a ausncia de dispositivos mais claros de planejamento territorial
por parte do Poder Pblico Municipal. Contudo, parece no haver razes para ausncia de proposies
de controle territorial rural por meio do Plano Diretor Municipal, uma vez que as competncias desse
dispositivo incluem essas reas como passvel de serem controladas pelo municpio, desde que no
sejam sobrepujadas as legislaes superiores. Leite (1991, p. 273) pondera a questo da legalidade do
Plano Diretor legislar sobre a rea rural:
[...] no se pode assegurar que o Plano Diretor s deve considerar a zona urbana, a cidade, j que o desenvolvimento
desta depende daquela, ou seja, a zona rural. Assim, o municpio pode e deve considerar todo o seu territrio para
promover o seu desenvolvimento urbano [...] O que o municpio no pode promover uma poltica agrria e instituir
um zoneamento rural.
A existncia de um Plano Diretor e suas leis em muito contribui para o crescimento ordenado
da cidade e, alm disso, facilita o processo de parcelamento do solo, tornando claras as exigncias e
peculiaridades municipais necessrias para que o projeto do loteamento consiga atender os objetivos
propostos.
Permetro urbano, lei de sistema virio,

Lei de Uso e Ocupao do Solo
A legislao urbanstica de carter fsico-territorial estabelecida pelo Plano Diretor Municipal a
partir das diretrizes definidas no processo de planejamento participativo. Alm da Lei do Plano Diretor
Municipal, na qual so estabelecidas as diretrizes e as proposies de desenvolvimento municipal, a
legislao fsico-territorial consta do zoneamento urbano que contm diversos critrios para a organi-
zao espacial da cidade, frimados nas seguintes leis:
::: Lei de Uso e Ocupao do Solo estabelece os usos permitidos para as diversas zonas e
coeficientes para utilizao de reas, entre outros critrios;
::: Lei do permetro urbano delimita as reas urbanas e de expanso urbana do municpio;

::: Lei de Parcelamento do Solo Urbano define os requisitos urbansticos e procedimentos

relacionados com os loteamentos, desmembramentos e remembramentos de lotes urbanos;
::: Lei do sistema virio hierarquiza e dimensiona as vias pblicas, bem como a sua definio
para novos parcelamentos;
::: Cdigos de edificaes estabelece normas a serem seguidas nas construes urbanas;
::: Cdigo de posturas municipais estabelece critrios para usos diversos dos espaos urbanos
e estabelece normas para a convivncia urbana de forma harmnica;
::: Legislao sobre patrimnio cultural aborda as questes ligadas preservao do patri-
mnio material e imaterial da cidade;
::: Legislao sobre o meio ambiente federal, estadual e municipal (complementar).
As figuras 1 e 2 mostram dois exemplos de zoneamento urbano das cidades de Uberlndia (MG)
e Cascavel (PR), mostrando as zonas constitudas e o permetro urbano estabelecido para expanso da
cidade.
(PREFEITURA MUNICIPAL DE UBERLNDIA, 1992)
Figura 1 Zoneamento de uso e ocupao do solo de Uberlndia (MG).

Disponvel em: <www.cascavel.pr.gov.br/seplan/usodosolo_02.htm>. Acesso em: 20 out. 2007.

Figura 2 Zoneamento de uso do solo de Cascavel (PR) 2007.
O zoneamento tem se constitudo como instrumento extremamente presente no processo de

planejamento de cidades em todo Brasil e no mundo, variando os conceitos urbansticos na sua orien-
tao. Os dois zoneamentos apresentados nas figuras 1 e 2 mostram diferentes formas de estruturao
da cidade, dependendo do conceito urbanstico utilizado. O zoneamento tem por objetivo o controle
do espao urbano, buscando maior equidade na sua utilizao. Meirelles apud Carvalho (2007, p. 8),
assim define o zoneamento:
O zoneamento consiste na repartio do solo segundo a sua precpua destinao urbanstica. Na conceituao da Carta
de Andes (Bogot, 1958), o zoneamento o instrumento legal de que dispe o Poder Pblico para controlar o uso da
terra, as densidades de populao, a localizao, a dimenso, o volume dos edifcios e seus usos especficos, em prol
do bem-estar social.
O zoneamento tem implicaes diretas no parcelamento do solo, uma vez que institui usos espe-
cficos para determinadas reas e, portanto, o projetista deve considerar tais critrios no projeto, alm
de fixar coeficientes construtivos que em muito influenciar nos gradientes de valorizao das reas. A
importncia geral do zoneamento reside no seu papel de instrumento de organizao territorial, que
possibilita, se assim for a inteno, uma melhor qualidade do espao urbano. Carvalho (2007, p. 11)
reitera a importncia do zoneamento como instrumento capaz de orientar o crescimento de forma mais
equilibrada:

A falta de zoneamento, ou a sua inadequao, ou a falta de sua implantao, criam e agravam problemas sociais
urbanos de vrias ordens e dimenses. Os inconvenientes de no ter uma boa prtica do instrumento do zoneamento,
por vrias razes, desde a sua formulao e principalmente pelo desrespeito, vem sendo mostrado frequentemente
na imprensa. Primeiramente, como fatos absurdos, mas sem um adequado equacionamento do problema, portanto,
das suas causas e solues. Mas j comea-se associar a grande incidncia de violncia falta de espaos pblicos e
de lazer. tambm j incipiente as associaes entre inundaes e deslizamentos de terra ocupao de reas de
mananciais e imprprias s atividades urbanas.
A lei de sistema virio possui grande importncia para o processo do parcelamento do solo,
uma vez que estabelece as condies de continuidade e capacidade do sistema virio da cidade, aptos
a garantir a mobilidade de pedestres, ciclistas ou usurios de veculos motorizados. Ao projetar um
loteamento, deve ser considerado seu lugar de insero. A lei de sistema virio visa garantir a mobilidade
para todos os meios de deslocamento e, para tanto, deve conter orientao para que os loteamentos
tenham uma intrnseca relao com o sistema virio da cidade sem perder suas caractersticas de projeto
(se residencial, industrial etc.).
O Estatuto da Cidade e seus desdobramentos

Aps mais de 20 anos de promulgao da Lei Federal 6.766/79, que regulamentou o parcelamento
do solo, e aps vrios anos de discusso no mbito dos movimentos sociais e nas universidades, o
Estatuto da Cidade veio contribuir para o aprimoramento da legislao urbanstica existente. Por meio
da Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade, os artigos 182 e 183 da
Constituio Federal de 1988 foram regulamentados estabelecendo os institutos da poltica e gesto
urbanas sob competncia da Unio, estados ou municpios.
Carvalho (2007, p. 1) critica o Estatuto da Cidade pelo fato de grande parte dos institutos nela
contido necessitarem de uma regulamentao, o que por vezes difcil devido aos grandes conflitos de
interesses existentes na cidade:
[...] verifica-se, quo pouco o Estatuto vai ao encontro das lacunas a serem regulamentadas para a boa gesto urbana,
levando-se em conta os problemas urbanos atuais, principalmente no que concerne questo ambiental e os espaos
pblicos. O mesmo pode-se dizer de outras contribuies minoritrias na Lei de Crimes Ambientais e na Lei Federal
9.785/99, que modifica a Lei 6.766/79. Na verdade, amplia-se o leque de instrumentos de gesto sem se importar para
a regulamentao (direta ou indireta) e para o aperfeioamento dos dispositivos existentes que superasse os impasses
para sua eficaz aplicao.
Apesar das crticas perfeitamente fundamentadas do autor, o Estatuto da Cidade estabeleceu

os conceitos de funo social da propriedade urbana e possibilitou um melhor entendimento dos
instrumentos de gesto urbana, incluindo aqueles relacionados ao parcelamento do solo urbano. O
Estatuto tratou de estabelecer institutos legais para coibio da utilizao da propriedade urbana como
moeda para valorizao de terrenos baldios ou grandes glebas urbanas deixadas nos interstcios da
cidade, sendo favorecidos pela implantao de redes de infraestrutura. Favoreceu tambm a coletividade
tornando obrigatria a participao popular nos processos de administrao da cidade e regulamentou
a obrigatoriedade da elaborao de Planos Diretores para as seguintes cidades:

Lei 10.257/2001
Art. 41. O Plano Diretor obrigatrio para cidades:
I - com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;
III - onde o Poder Pblico Municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no 4. do artigo 182 da Constituio
Federal;
IV - integrantes de reas de especial interesse turstico;
V - inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de mbito
regional ou nacional.
Alm do estabelecimento da obrigatoriedade dos Planos Diretores e da gesto democrtica da

cidade, o Estatuto props a implantao de vrios instrumentos que exercem funes urbansticas
diversas, tais como aqueles de induo do desenvolvimento urbano e outros voltados regularizao
fundiria. Oliveira Filho (2007) assim detalha esses instrumentos:
::: Parcelamento ou edificao compulsrios instrumento empregado com o objetivo de
obrigar os proprietrios de imveis urbanos a fazer uso social destes, de acordo com o Plano
Diretor do municpio.
::: Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana Progressivo no Tempo (IPTU
Progressivo) com natureza extrafiscal, que caracteriza-se como sano ao proprietrio que
no destinou sua propriedade a uma funo social. Esse instrumento no se caracteriza como
uma forma de aumento da arrecadao municipal, mas objetiva levar o proprietrio a cumprir
com as obrigaes de parcelar ou edificar previstas no Plano Diretor. O instrumento tem grande
utilidade para o controle da proliferao de vazios urbanos na cidade, proporcionados pela
prtica imobiliria de implantar loteamentos perifricos e deixar reas intermedirias desocu-
padas para valorizao.
::: Desapropriao para fins de reforma urbana depois de findado o prazo mximo de cinco
anos da aplicao do IPTU progressivo, o Poder Pblico Municipal pode desapropriar o imvel no
caso do proprietrio deixar de cumprir com a obrigao de dar destinao social propriedade.
::: Consrcio imobilirio constitui-se em um instrumento de cooperao entre o Poder Pblico
e a iniciativa privada para fins de urbanizao, regulamentado por meio da previso no Plano
Diretor, em reas que tenham carncia de infraestrutura e servios urbanos. Por meio desse
instrumento, o Poder Pblico pode realizar as obras de urbanizao e o proprietrio cede uma
parte dos lotes urbanizados para este Poder, que poder us-los para fins de assentamento ou
comercializ-los.
::: Operaes urbanas consorciadas a finalidade desse instrumento a viabilizao de inter-
venes urbanas por meio da parceria entre o Poder Pblico e o Privado. compreendida como
um conjunto integrado de intervenes e medidas a ser coordenado pelo Poder Pblico.
::: Direito de Preempo esse instrumento tem por objetivo conferir em situaes especficas
o direito de preferncia para compra de um imvel que esteja sendo alienado pelo proprietrio
para outra pessoa. O direito visa atribuir ao Poder Pblico a preferncia para adquirir imvel
urbano objeto de alienao onerosa entre particulares.

::: Outorga onerosa do direito de construir esse instrumento, anteriormente denominado

solo criado, visa ao estabelecimento de um coeficiente bsico de aproveitamento e, acima
deste, o proprietrio, para construir, ter que apresentar uma contrapartida para o Poder
Pblico, justificando-se pelo adensamento a ser provocado, o que obrigar este ltimo a
incorrer em custos econmicos ou em deseconomias. O Plano Diretor poder fixar coeficiente
de aproveitamento nico para toda a zona urbana ou diferenciado para reas especficas.
::: Transferncia do direito de construir por meio desse instrumento, o municpio pode
subordinar o exerccio individual do direito de construir a uma necessidade social ou ambiental
por meio do exerccio desse direito em outro local. Por exemplo, nos casos dos imveis
considerados de interesse ambiental, histrico, cultural ou destinado implantao de pro-
gramas sociais.
::: Usucapio urbano coletivo podem ser usucapiadas coletivamente as reas urbanas com
mais de 250m2, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por
cada possuidor, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou
rural.
::: Usucapio urbano o estatuto entende que se adquire o domnio, quando algum possuir
como sua rea ou edificao urbana de at 250m2, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, desde que no seja proprietrio de
outro imvel urbano ou rural.
::: Concesso de uso especial para fins de moradia o reconhecimento do Poder Pblico do
direito subjetivo do ocupante de reas pblicas de obter a declarao de domnio til sobre o
imvel que ocupa. Os artigos que regulamentavam o instituto no Estatuto foram vetados pela
presidncia da Repblica, justificado pelo temor da aquisio indiscriminada de reas pblicas.
::: Concesso do direito real de uso entende-se esse instrumento como um direito real,
resolvel, aplicvel a terrenos pblicos e particulares, de carter gratuito ou oneroso, para fins
de urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra ou outra utilizao de interesse
social. Pode ser constitudo por meio de instrumento pblico ou particular ou por meio de
termo administrativo, inscrito em livro especial e necessidade de registro. Sua concretizao
est condicionada autorizao legislativa, avaliao prvia e licitao, na modalidade de
concorrncia.
::: Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) so reas de interesse social classificadas em
razo das caractersticas de uso e ocupao da rea urbana. A primeira diz respeito a terrenos
pblicos ou particulares ocupados por favelas, populao de baixa renda ou assentamentos.
A segunda diz respeito a loteamentos irregulares que tm, por sua caracterstica, interesse
pblico em promover a regularizao ou a recuperao ambiental. A terceira espcie diz
respeito aos terrenos no edificados, subutilizados ou no utilizados, necessrios aplicao
de programas habitacionais.
::: Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) esse instrumento define a necessidade de elaborao
de estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou as autorizaes de
construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico Municipal. Os empreendi-
mentos e atividades privadas ou pblicas em rea urbana, onde ser necessrio a elaborao
do EIV, so definidas por lei municipal.

O estabelecimento do Estatuto da Cidade reforou as determinaes presentes na Lei 6.766/79

e favoreceu a possibilidade de construo de uma cidade mais democrtica e justa. O controle das
expanses urbanas teve nessa lei um grande aliado. Ribeiro (2007, p. 1) apresenta as diretrizes estabele-
cidas no Estatuto da Cidade para o processo de parcelamento do solo:
1. O ordenamento e o controle do uso do solo, de forma a evitar o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos
ou inadequados em relao infraestrutura urbana;
2. O planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das atividades econmicas
do municpio e do territrio sob sua rea de influncia, de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento urbano
e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
3. A simplificao da legislao de parcelamento, o uso e a ocupao do solo e das normas editalcias, com vistas a
permitir a reduo de custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais.
O advento do Estatuto da Cidade, mesmo em face das crticas sobre a necessidade de regulamen-
tao de sua matria pelos entes participantes do processo, mostrou-se de grande valia para a gesto
da cidade, contudo, somente a atuao de profissionais conscientes do seu papel para a construo de
um ambiente urbano com maior qualidade de vida tornar isso possvel.
Texto complementar
Plano Diretor
(ARAJO JUNIOR, 2007)
Conceito
Em um primeiro momento, pode-se definir o Plano Diretor como uma lei municipal, cuja ela-
borao est prevista na Constituio Federal de 1988, em seu artigo 182, 1., como sendo o ins-
trumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana.
Cmara1 observa que a ideia do Plano Diretor antiga, anterior ao Estatuto da Cidade, que veio
a lhe dar contornos jurdicos mais elaborados.
interessante observar que o Plano Diretor, no Brasil da dcada de 1960 e 1970, sempre foi
concebido por arquitetos e urbanistas, que elaboravam normas sob uma tica tcnica individuali-
zada, no contextualizada com o conjunto de fatores que influenciam e condicionam a ocupao e
a utilizao dos espaos urbanos.
Silva2, em obra anterior ao Estatuto da Cidade, aponta quatro fases evolutivas do Plano Diretor.
A primeira, preocupada com o que chama de desenho da cidade, associada ideia de
esttica urbana. A segunda, relacionada distribuio das edificaes sob a tica econmica e
arquitetnica. Num terceiro momento, adota-se a ideia de um plano de desenvolvimento integrado,

aplicando-se o conceito de planejamento que integre vrios setores da municipalidade. Uma quarta
etapa surge aps a Constituio Federal de 1988 refletindo a ideia mencionada acima, constante do
1. do artigo 182 da Constituio Federal de 1988, voltada para a ordenao do pleno desenvolvi-
mento das funes sociais da cidade e garantia do bem-estar da comunidade local.
Esse processo constitui uma mudana de enfoque, do esttico para o dinmico, passando a compre-
ender a sistematizao do desenvolvimento futuro em substituio sistematizao do que j existe.3
A base da conceituao, portanto, a necessidade de lei, de mbito municipal, para a instituio
do Plano Diretor. uma exigncia constitucional (art. 182, 1.).
Como parte integrante de nosso sistema jurdico, a ele deve se adequar e interagir. Est,
portanto, sujeito aos princpios gerais institudos pela Constituio Federal de 1988, devendo seus
dispositivos, sob a tica da normatizao dos espaos urbanos, promover a dignidade da pessoa
humana, a preservao e o equilbrio do meio ambiente etc.
Sob outro aspecto, e buscando traar as caractersticas gerais do Plano Diretor, vale observar
que a ideia da funo social da propriedade urbana vai ser alcanada se essa propriedade atender
s exigncias fundamentais de ordenao da cidade previstas no Plano.
O municpio o espao ideal para o debate sobre as necessidades locais, devendo-se observar
que qualquer deliberao deve estar em sintonia com os princpios regionais e nacionais.
Outra caracterstica importante do Plano Diretor que sua instituio obrigatria para a
efetiva implementao de diversos institutos jurdicos que o Poder Pblico pode implementar,
no sentido de impor sanes ao proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no
utilizado.
Uma dessas hipteses est prevista no artigo 182, 4. da Constituio Federal, que condiciona
prvia incluso de determinada rea no Plano Diretor, para que o Poder Pblico possa compelir ao
adequado aproveitamento do solo urbano, sob pena de haver, sucessivamente: I parcelamento ou
edificao compulsria; II IPTU progressivo no tempo; III desapropriao para fins urbansticos.
Tambm o Estatuto da Cidade condiciona a aprovao do Plano Diretor para a implementao
de diversos institutos, como: I outorga onerosa do direito de construir; II direito de preempo;
III operaes urbanas consorciadas; IV transferncia do direito de construir.
Uma outra caracterstica importante observada por Cmara4 sua necessidade de incorpo-
rao ao Plano Plurianual, s diretrizes oramentrias e ao oramento anual (artigo 40, 1., Lei
10.257/2001).
O Plano Diretor , portanto, uma diretriz do Poder Pblico e da prpria sociedade. Nesse sentido,
afirma Alaor Caff Alves, citado por Mukai:
Justamente por estar formalizado como modelo e como pauta, serve perfeitamente como conduta e, portanto,
como direito e base de um juzo sobre seu cumprimento. O plano uma pauta de conduta que cria diretrizes e
deveres para o governo e que d lugar a responsabilidades polticas e jurdicas.5
Como visto, o Plano Diretor o instrumento bsico de execuo da poltica urbana, e que deve
se adequar aos princpios j estabelecidos no sistema jurdico vigente. Essa a ideia de interpretao
conforme a Constituio propugnada por Hesse, citado por Leal6, em que toda norma jurdica deve

ser criada, analisada e interpretada em consonncia com o esprito da Constituio, que fixou os
valores fundamentais da sociedade. O planejamento urbano deve, ento, obedecer aos princpios
constitucionais da dignidade da pessoa humana, inclusive garantindo-lhe o direito moradia,
funo social e ao direito de propriedade, ao meio ambiente ecologicamente equilibrado etc. Os
princpios que devem nortear a poltica urbana, segundo Leal7, so apontados no Tratado sobre
cidades, vilas e povoados sustentveis elaborados durante a ECO-928: a) direito cidadania, ou seja,
a participao dos habitantes das cidades na conduo de seus destinos; b) gesto democrtica
da cidade, esta compreendida como submisso do planejamento do espao urbano ao controle e
participao da sociedade civil; e c) funo social da cidade e da propriedade.
1 CMARA, Jacinto Arruda. Plano Diretor. In: DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Srgio. Estatuto da Cidade: comentrios Lei Federal
10.257/2001. So Paulo: Malheiros, 2003. p. 308.
2 SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro. So Paulo: Malheiros, 1995. p. 87.
3 SPANTIGATI, Frederico. Manual de Derecho Urbanstico. Madrid: Editorial Montecorvo, 1973 apud SILVA, 1995.
4 CMARA, 2003, p. 311.
5 ALVES, Alaor Caff. Planejamento Metropolitano e Autonomia Municipal no Direito Brasileiro. So Paulo: Bushatsky, 1981 apud
MUKAI, Toshio. Direito Urbano-Ambiental Brasileiro. So Paulo: Dialtica, 2002.
6 HESSE, Konrad. Constituicin y derecho constitucional. In: _____. Manual de Derecho Constitucional. Madrid: Marcial Pons, 2000.
apud LEAL, Rogrio Gesta. Direito urbanstico: condies e possibilidades da constituio do espao urbano. Rio de Janeiro: Renovar,
2003. p. 153.
7 LEAL, 2003, p. 164.
8 CONFERNCIA DAS NAES UNIDAS PARA O MEIO AMBIENTE E DESENVOLVIMENTO. Tratado sobre cidades, vilas e povoados sus-
tentveis, Rio de Janeiro, 1992.
Atividades
1. O que e qual a funo dos Planos Diretores municipais?

2. Enumere a legislao bsica para o ordenamento fsico-territorial da cidade.
3. Explique como o Estatuto da Cidade caracteriza o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana Progressivo no Tempo (IPTU progressivo).
Gabarito
1. O Plano Diretor uma lei municipal, obrigatria para os municpios com cidade de populao
superior a 20 000 habitantes e que deve ser o instrumento bsico da poltica municipal de desen-
volvimento e expanso urbana, a qual tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das
funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
2. Lei de Uso e Ocupao do Solo, Lei do Permetro Urbano, Lei de Parcelamento do Solo Urbano,
Lei do Sistema Virio, Cdigos de Edificaes, Cdigo de Posturas Municipais, Legislao sobre
Patrimnio Cultural, Legislao sobre o Meio Ambiente.
3. O imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo se caracteriza como sano ao pro-
prietrio que no destinou sua propriedade a uma funo social. Esse instrumento no se carac-
teriza como uma forma de aumento da arrecadao municipal, mas objetiva levar o proprietrio
a cumprir com as obrigaes de parcelar ou edificar previstas no Plano Diretor.

Projetos tcnicos e
aprovao administrativa
Competncias legislativas e fases do processo
O parcelamento do solo pode ser realizado para fins urbanos ou rurais. O Direito Agrrio rege
os parcelamentos rurais, enquanto o Direito Civil e o Urbanstico regem aqueles destinados para fins
urbanos. Para a Lei Federal 6.766/79, que regulamenta o parcelamento do solo urbano, em seu artigo
1.o, pargrafos 1.o e 2.o, o parcelamento do solo urbano poder ser realizado mediante loteamento ou
desmembramento, entendendo os dois termos da seguinte forma:
1.o - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de
circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
2.o - Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do
sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolonga-
mento, modificao ou ampliao dos j existentes.
Mukai et al. (1980) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 18) observa que a lei deixou de se referir ao
remembramento, ao desdobro e ao reloteamento. Mas, decorrentes que so de alteraes de loteamentos
ou desmembramentos, so admissveis, adotando-se as disposies da lei no que couberem. O autor ainda
pondera que o arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro des-
tinado circulao ou utilizao pblica, deve estar compreendido no loteamento e depender sempre
de prvia licena da prefeitura municipal, porque implica alterao do traado urbano.
Para Silva (2000), o parcelamento urbanstico do solo compreende o processo de urbanificao1 de
uma gleba (rea de terra que ainda no foi arruada ou loteada), mediante uma diviso ou rediviso em
parcelas destinadas s funes urbanas. O parcelamento possui regulao jurdica para todas as etapas do
seu processo de elaborao e execuo. Essa regulao se relaciona s especificidades do parcelamento
dependendo dos seus fins, contudo, parte dela se aplica de forma geral a qualquer parcelamento.
1 Por urbanificao, Silva (2000) entende a aplicao dos princpios do urbanismo com o objetivo de corrigir os rumos do processo de urbanizao.

76 | Projetos tcnicos e aprovao administrativa
O parcelamento para fins urbanos pode se dar por meio de loteamentos, arruamentos, desmem-
bramentos ou desdobro de lote e limita-se quelas glebas que se situam dentro do permetro urbano2
estipulado em lei. Os parcelamentos para fins rurais so aqueles efetuados fora do permetro urbano
e podem ser realizados sob a forma de stios de recreio, para implantao de indstrias etc. Esse tipo
de parcelamento est sujeito s normas estabelecidas pelo municpio no qual a gleba est inserida e
dever obter uma autorizao prvia do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra) ou
outro rgo constitudo pela esfera federal. Para que a rea possa ser parcelada, ela dever apresentar,
segundo Silva (2000, p. 317), uma das caractersticas relacionadas a seguir:
I - Por suas caractersticas e pelo desenvolvimento da sede municipal j seja considerada urbana, de expanso urbana
ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo Plano Diretor ou aprovadas por lei municipal, conforme o artigo 3.,
caput, da Lei 6.766, de 1979, com redao dada pela Lei 9.785, de 1999.
II - Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estncia hidromineral ou balneria.
III - Comprovadamente, tenha perdido suas caractersticas produtivas, tornando antieconmico seu aproveitamento
agrcola; comprovao que ser feita pelo proprietrio ou pela municipalidade em circunstanciado laudo, assinado por
tcnico habilitado, cabendo ao Incra a constatao da sua veracidade.
O parcelamento para fins rurais, incluindo os stios de recreio, alvo de muita discusso entre
juristas sobre a aplicabilidade da Lei 6.766 para a regulao do mesmo. No entanto, Rizzardo (1996)
enfatiza que a referida lei pode ser aplicada para esse fim.
O processo de elaborao do parcelamento do solo tem na prefeitura municipal seu ente regu-
lador, podendo ser inseridos outros rgos governamentais dependendo das particularidades de cada
parcelamento. Para melhor compreenso do processo de parcelamento e sua tramitao pelas etapas
jurdicas e urbansticas, faz-se necessrio aproximar-se do vocabulrio tcnico comum na rea. Segundo
Nogueira (2007), essa linguagem permeada pelas seguintes expresses:
::: rea urbana considera-se urbana a rea que estiver inserida no permetro urbano do muni-
cpio, definido por lei especfica.
::: rea rural a rea que estiver reservada para expanso urbana do municpio, definida em
lei para essa finalidade.
::: rea verde rea com tratamento paisagstico, reservada a atividades de recreao ou
descanso.
::: rea institucional parcela do terreno destinada edificao de equipamentos comunitrios.
::: rea de interesse pblico rea transferida ao municpio quando da aprovao de lotea-
mentos e seus registros.
::: Desdobro a diviso de rea inserida em loteamento devidamente aprovado em duas
partes, para formao de novos lotes.
::: Lotes parcela do terreno que resulta do parcelamento do solo, tem frente para via pblica ou
com ela se comunica por acesso.
::: Reloteamento o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento j
aprovado, com abertura de novas vias de circulao.
2 Por permetro urbano, entende-se a linha que delimita a rea de expanso da cidade em determinado perodo de tempo, estabelecida por lei
municipal. O permetro somente poder ser alterado aps realizado os trmites presentes nos instrumentos legais de gesto urbana.

::: Reparcelamento o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento

j aprovado, com aproveitamento do sistema virio.
::: Cauo garantia dada ao municpio ou Distrito Federal com o objetivo de assegurar a
execuo de alguns servios ou obra, podendo ser em dinheiro, ttulos da dvida pblica,
hipotecas, imveis, seguro-fiana, estabelecidas em lei especfica.
::: Certido de diretrizes documento que estabelece diretrizes urbansticas bsicas para a
elaborao do projeto de parcelamento do solo.
::: Alvar de parcelamento documento que autoriza a execuo de obras, exclusiva para
parcelamento do solo urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a fiscalizao municipal.
::: Alvar de construo documento que autoriza a execuo de obra sujeito a fiscalizao
municipal, conforme projeto aprovado.
Segundo Viana (1991), o parcelamento do solo se processa em duas etapas distintas, ou seja,
a etapa material e a etapa de juridicizao. Para o autor, o registro e a aprovao do loteamento so
momentos primordiais para a legalidade do parcelamento, pressupondo que o parcelamento nasce
aps o registro, mas que esse somente pode ser admitido aps prvia aprovao do parcelamento pelo
Poder Pblico. Dessa forma, a etapa material se constitui no caminho que o parcelador percorre at a
apresentao do projeto ao registro imobilirio; e por etapa de juridicizao, entende-se o registro do
empreendimento. As etapas definidas por Viana so novamente tratadas em Rizzardo (1996), estabele-
cendo uma subdiviso para a etapa material onde so constitudas as seguintes fases:
a) Fases do projeto de loteamento (fase preliminar e fase do projeto definitivo);
b) Fase de aprovao do projeto;
c) Fase de apresentao do projeto para registro.
Cada fase tem suas caractersticas prprias e necessitam ser cumpridas para que o projeto
contribua de fato para a organizao espacial de forma harmnica da cidade.
A Lei 6.766/79 e derivadas

A histria do parcelamento do solo no Brasil, principalmente aps 1930, fase da acentuao do
processo de urbanizao, mostra muitos exemplos de leso dos direitos do consumidor por parte dos
proprietrios de terras parceladas em reas urbanas e vendidas a prestaes. A falta de uma legislao
que regulasse a matria, conduziu prtica inescrupulosa de muitos empreendedores imobilirios que
produziam loteamentos sem reas pblicas destinadas a equipamentos comunitrios e reas verdes, e
muitas vezes desrespeitavam princpios mnimos de preservao ambiental. Muitos loteamentos foram
implantados em reas alagadias, com declives acentuados ou com graves problemas de contaminantes
ou em locais distantes do centro com intuito de valorizao dos interstcios urbanos. As grandes massas
de populao que chegavam s cidades tornavam-se alvo fcil desses empreendedores, que vendiam
seus lotes e no garantiam a escritura definitiva ao fim dos pagamentos, espoliando os parcos recursos
dos clientes.

A produo de loteamentos sem parmetros mnimos para reas pblicas muitas vezes resultava
em espaos que sequer consideravam os cursos dgua existentes, utilizando-os apenas como avenidas
sanitrias. O traado virio no observava as continuidades necessrias das vias do entorno imediato.
Tanto as metrpoles como as cidades de porte mdio apresentam hoje graves problemas oriundo da
falta de planejamento da expanso territorial. A figura 1 mostra um loteamento na cidade de Uberlndia
(MG), implantado na dcada de 1960, onde as vias com canteiro central foram projetadas sobre os cursos
dgua existentes na gleba.
Figura 1 Projeto de loteamento implantado em Uberlndia (MG) na dcada de 1960.
A situao em que se encontrava o mercado de lotes na dcada de 1930 levou as autoridades

a estabelecer uma legislao que tratasse do relacionamento entre o adquirente dos imveis e o
empreendedor imobilirio. Em 1937, entrou em vigor a primeira legislao nacional que tratava da matria
de loteamento e comercializao de terras urbanas, constitudo pelo Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro
do mesmo ano. O decreto, no entanto, no trazia uma regulao mais amide sobre o carter tcnico do
parcelamento do solo, limitando-se a estabelecer algumas regras para compra e venda. A vigncia desse
decreto foi longa e perdurou at 1967. O resultado da morosidade legislativa pode ser vista na forma das
cidades brasileiras que tiveram seu crescimento sem os devidos critrios. Segundo Arruda (1997), a falta de
sanes para o loteador que no cumprisse o Decreto-Lei 58, levou os loteadores a descumpri-lo, tornando-
-se letra morta ao longo de seus 30 anos de existncia. Por esse perodo, a produo e comercializao de
lotes em reas urbanas foi intensa e carente de uma legislao mais consistente. A partir do Decreto-Lei
58, o Brasil somente foi alvo de uma nova legislao sobre a utilizao da terra urbana em 1967, ainda que
de uma maneira bastante incipiente da regulamentao que as cidades necessitavam para orientao da
sua expanso. Fernandes (1995) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 4) abordam a evoluo da legislao de
parcelamento que culminaram com a elaborao do texto da Lei 6.766/79:
[...] durante a vigncia do Decreto-Lei 58/37, os administradores pblicos tinham muito pouco poder de interveno na
definio dos projetos de parcelamento do solo e a administrao pblica quase nada podia fazer no sentido de forar
os empreendedores a regularizar os parcelamentos irregulares. Isso sem dvida comprometia a organizao do espao
urbano e a qualidade dos loteamentos.
O Decreto-Lei 58/37 vigorou por muito tempo, sendo que apenas em 28 de fevereiro de 1967 promulga-se o Decreto-
-Lei 271/67 que, segundo o autor, tratava-se de uma verso distorcida do projeto de Lei elaborado pelo Professor Hely
Lopes Meirelles. Esse Decreto-Lei tratava exclusivamente do parcelamento do solo urbano, sendo que o parcelamento
rural j era objeto da Lei 4.506 de 30 de novembro de 1964, denominado Estatuto da Terra. O referido Decreto-Lei
271/67 determinava um prazo de 180 dias para a sua regulamentao, ao essa que nunca se efetivou, tornando, pois,
as disposies do mesmo sem efeito. Somente em maro de 1977 o senador paulista Otto Cyrillo Lehmann apresenta
um projeto de lei no Senado Federal, que viria a se tornar a Lei Federal 6.766/79.
A Lei Federal 6.766/79 mostrou-se como um grande avano na legislao brasileira do setor,
uma vez que apresentou parmetros mnimos para reas pblicas, faixas non edificandi e lotes
(reas e testadas), alm de estabelecer as condies que deveriam apresentar as glebas para serem
consideradas passveis de serem parceladas, em uma tentativa de frear a implantao de loteamentos
em reas inadequadas. O parcelamento do solo tem seus regulamentos nas instncias federal, estadual e
municipal. No nvel federal, o parcelamento dever se basear nos institutos estabelecidos pelo Decreto-
-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, que dispe sobre a desapropriao por utilidade pblica; a Lei 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, que dispe sobre os registros pblicos; a Lei 6.766, de 19 de dezembro
de 1979, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano; e a Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, que
alterou as anteriores.
Uma das inovaes mais impactantes da Lei Federal 6.766/79 foi a incluso do municpio como
ente responsvel pela gesto do espao urbano e, portanto, passvel de criar seus prprios parmetros
de parcelamento, desde que no sobrepujada a legislao superior. Essa abertura possibilitou aos muni-
cpios a elaborao de suas prprias leis de parcelamento do solo.
Alguns dos principais parmetros urbansticos estabelecidos pela Lei Federal 6.766/79 so listados
a seguir:
::: Probe-se a implantao de loteamentos em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes antes
de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas, em terrenos que tenham
sido aterrados com material nocivo sade pblica sem que sejam previamente saneados, em
terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas s exigncias especficas
das autoridades competentes, em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a
edificao, em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies
sanitrias suportveis, at a sua correo;
::: Exige-se que os lotes devero ter rea mnima de 125m e frente mnima de 5 metros, salvo
quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o
loteamento se destinar urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes;
::: O parcelador dever reservar, obrigatoriamente, uma faixa non aedificandi de 15 metros de
cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica ao longo das guas correntes e
dormentes das faixas de domnio pblico das rodovias, ferrovias e dutos;
::: Fixa-se a exigncia de que as vias de loteamento se articulem com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizem-se com a topografia local.

::: Exige-se que a porcentagem de reas no seja inferior a 35% da gleba, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15 000m, caso em que a por-
centagem poder ser reduzida. Exige-se ainda que as reas destinadas a sistemas de circu-
lao, a implantao de equipamentos urbanos (equipamentos de abastecimento de gua,
servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canali-
zado) e equipamentos comunitrios (equipamentos pblicos de educao, cultura, sade,
lazer e similares), bem como espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade
de ocupao prevista para gleba.
Embora considerada um progresso para a organizao espacial de cidade, a Lei 6.766/79 mostrou,
com o passar do tempo, algumas defasagens para o tratamento de algumas questes do parcelamento
do solo, notadamente aquelas inerentes aos loteamentos com fins sociais, a insero do Plano Diretor
como definidor do planejamento da cidade, aspectos penais, entre outros. As alteraes aos estatutos
da Lei 6.766/79 vieram por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999. Os objetivos das modificaes
podem ser resumidas em:
O primeiro objetivo da lei permitir ao Poder Pblico a realizao e a legalizao de parcelamentos do solo urbano,
com fins habitacionais, em gleba pendente de procedimento judicial expropriatrio, fundado na imisso provisria na
posse de reas desapropriadas e permitida a emisso e o registro do ttulo provisrio da cesso da posse de lotes. A lei
veda a retrocesso como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado para a minimizao da
carncia habitacional.
O segundo objetivo da lei dar maior autonomia aos municpios no trato das questes pertinentes ao parcelamento
do solo urbano, tanto sob o ponto de vista da formulao dos requisitos urbansticos, quanto sob o ponto de vista da
prtica dos procedimentos administrativos de aprovao, de regularizao e de registro dos parcelamentos, destacando
as aes do Poder Pblico nesse campo como de interesse social.3
Parcelamento do solo: intercorrncias municipais e estaduais

Ao promulgar a Lei 6.766/79, a unio exerceu sua competncia para legislar sobre o parcelamento
do solo, no entanto, possibilitou aos estados e municpios a elaborao de leis complementares que
considerassem as especificidades locais e regionais. Vrios municpios elaboraram suas prprias leis de
parcelamento do solo, algumas delas inseridas na lei de zoneamento e uso e ocupao do solo. Embora,
em vrios artigos, a lei trate da competncia dos estados (como pode ser visto nos artigos transcritos
a seguir), este tem atuado de forma tnue no processo de parcelamento do solo, observando-se uma
atuao mais frequente dos municpios:
Lei 6.799/79.
Art. 13. Cabero aos estados o exame e a anuncia prvia para a aprovao, pelos municpios, de loteamento e des-
membramento nas seguintes condies:
[...]
Art. 15. Os estados estabelecero, por decreto, as normas a que devero submeter-se os projetos de loteamento e
desmembramento nas reas previstas no artigo13, observadas as disposies dessa lei.
3 Disponvel em: <www.portalvr.com/smp/arquivos/dcu/leismunicipais/parcsolo.pdf>. Acesso em: 10 maio 2007.

Pargrafo nico. Na regulamentao das normas previstas neste artigo, o estado procurar atender s exigncias urba-
nsticas do planejamento municipal.
[...]
Art. 44. O municpio, o Distrito Federal e o estado podero expropriar reas urbanas ou de expanso urbana para
reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao, ressalvada a preferncia dos expropriados para a aquisio de
novas unidades.
Contudo, salutar que ao iniciar processos de parcelamentos em quaisquer estados, buscar-se-

legislao existente em cada esfera de governo, com o intuito de se inteirar das restries e limitaes
existentes.
Ao inserir o municpio como ente responsvel pela gesto urbana, tanto a Constituio Federal
quanto o Estatuto da Cidade pressupem a existncia de uma estrutura burocrtica capaz de assumir
as funes que lhes so atribudas. O processo de parcelamento do solo, para sua efetivao, exige do
municpio, alm do estabelecimento das regras bsicas, a presena de organizao administrativa para
a anlise e aprovao dos projetos, bem como a gesto da implantao. Contudo, sabedor que alguns
municpios possuem condies especficas, da as excees existentes na lei. A seguir, se pode ler a nova
redao do artigo 8.o da Lei 6.766/79 dada pela Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999:
Art. 8. O municpio de menos de cinquenta mil habitantes e aqueles cujo Plano Diretor contiver diretrizes de urbani-
zao para a zona em que se situe o parcelamento podero dispensar, por lei, a fase de fixao das diretrizes previstas
nos artigos 6. e 7. desta lei.
A Lei do Parcelamento do Solo:

loteamentos fechados, irregulares e clandestinos
A constante presso dos contingentes populacionais sobre as reas urbanas e as decorrncias de
fatores como o empobrecimento e o aumento dos ndices de violncia levaram ao surgimento de um tipo
de loteamento especial, diferente dos convencionais, e chamados de condomnio horizontal ou lotea-
mento fechado. Esse tipo de loteamento logo se espalhou pelas cidades do Brasil, normalmente implan-
tado em reas perifricas e possuem mercado, notadamente junto s classes de renda mais elevada.
Os loteamentos fechados caracterizam-se por utilizarem as reas pblicas de forma privativa para seus
moradores, por isso seus aspectos legais tm sido questionados. Apesar de no encontrar referncias na
legislao federal, alguns municpios tm legislado sobre esse tipo de loteamento. Nogueira (2007, p. 8)
aponta as dvidas existentes sobre a legalidade desses loteamentos:
No obstante, esse tipo de loteamento vem sendo implantado sem que haja uma legislao prpria, quer federal ou
municipal, tornando-os inadequados e irregulares face legislao vigente.
Salientamos que o tema em si polmico, visto que o loteamento especial visa ao fechamento de vias, alm de construo
de muros e instalao de guaritas, permitindo to somente a entrada de moradores e pessoas autorizadas.
O fechamento de tais loteamentos ocorrem com base na concesso ou permisso de uso de vias pblicas ou mesmo
pela concesso do direito real de uso prevista no Decreto-Lei 271/67, como tambm, s vezes, sem o consentimento
da municipalidade.
O referido loteamento diverge do loteamento comum, pois as vias no so de uso comum do povo, sendo exclusivo a
utilizao por seus moradores, contrariando as disposies especificadas pela Lei 6.766/79.

Apesar dessas colocaes, os loteamentos fechados tm crescido sua atratividade e nota-se cada
vez mais sua presena nos espaos da cidade. Ao defender a ideia dos condomnios fechados, alguns
urbanistas e juristas diro que esse tipo de loteamento se trata apenas de mais uma forma de habitao
coletiva e que no ter grandes impactos sobre a estrutura urbana se for devidamente disciplinado.
Entretanto, o nmero dessas estruturas presentes no meio urbano cresce a cada dia e levam a reflexes
sobre qual ser a sua permanncia ou se elas representam ou no uma tendncia que produzir uma
nova concepo de cidade. Para Silva (2000), esse tipo de loteamento vem criando srios problemas de
ordem jurdico-urbansticas, pela ausncia de regulamentao adequada que d ateno a seu aspecto
urbanstico, ainda mais quando este se d no permetro urbano.
Segundo Silva (2000), o texto legal do regime condominial previsto no artigo 8. da Lei 4.591, de
1964 no serve de fundamento ou legitima a figura dos loteamentos fechados. Essa lei no substitui ou
regulamenta o parcelamento do solo no Brasil, carter pertencente outra lei. O aproveitamento do
solo urbano para regime condominial s permitido nos casos em que a rea no comporte quaisquer
formas inerentes ao parcelamento do solo previsto na Lei Federal 6.766/79. Embora alguns juristas afir-
mem categoricamente a ilegalidade da prtica de loteamentos fechados, eles seguem aparecendo nas
cidades brasileiras, muitas vezes amparados por regulamentao municipal. Os municpios estabelecem
formas das mais variadas para garantir a doao das reas pblicas verdes e institucionais em lotea-
mentos fechados. Alguns subdividem os percentuais para dentro e fora dos muros enquanto outros no
fazem restries, ou outros exigem que essas reas sejam totalmente externas. Embora o loteamento
fechado encontre defensores entre os juristas, outros apresentam argumentos importantes sobre sua
legalidade, inclusive sobre aquelas leis municipais que orientam tais loteamentos. Arajo (2007, p. 6), ao
analisar as legislaes municipais que versam sobre loteamento fechados, pondera:
Algumas leis municipais tm previsto a figura do loteamento fechado, parcelamento implantado segundo a Lei 6.766/79,
mas cujas vias pblicas internas so objeto de concesso, permisso ou autorizao de uso outorgada pelo Poder
Pblico Municipal a uma associao constituda pelos moradores. So exemplos, com textos disponveis na ntegra
na internet, entre vrios outros:
a Lei 8.736, de 09/01/1996, do municpio de Campinas (SP), que dispe sobre a permisso a ttulo precrio de uso das
reas pblicas de lazer e das vias de circulao para constituio de loteamentos fechados no municpio de Campinas
e d outras providncias;
a Lei 3.270, de 15/01/1999, do municpio de Americana (SP), que dispe sobre o parcelamento e o aproveitamento
do solo no territrio do municpio e d outras providncias;
a Lei 2.668, de 18/12/2003, do municpio de Paulnia (SP), quedispe sobre loteamentos urbanos, loteamentos fechados
e condomnios fechados no municpio de Paulnia e d outras providncias; e
a Lei 9.244, de 19/11/2003, do municpio de Londrina (PR), que d nova redao ao artigo 56 da Lei 7.483, de 20 de
julho de 1998, que dispe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos no municpio de Londrina.
Pessoalmente, entendo que os loteamentos fechados no tm sustentao jurdica, so nulos.
O fechamento do permetro do loteamento por muros ou cercas e o consequente uso exclusivo das vias pblicas
contraria todo o esprito das normas sobre loteamentos constantes da Lei 6.766/79. A lei inclui como requisito
urbanstico para os loteamentos a articulao das vias a serem implantadas com as vias adjacentes (art. 4.). A lei exige
a reserva de reas para implantao de equipamentos pblicos de educao, cultura, sade e recreao, que, como as
vias de circulao, tambm passam para o domnio do municpio no ato de registro do parcelamento e sero utilizadas
por toda a coletividade (arts. 4. e 22).
Outra forma de parcelamento que tem assolado o pas h vrios anos a modalidade de
parcelamentos ilegais, que contribuem para a desorganizao espacial da cidade e lesa muitos

compradores de lotes. Muitas municipalidades tm tolerado as aes de empreendedores imobilirios

inescrupulosos, colaborando para a proliferao desse tipo de loteamentos. Silva (2000, p. 330) assim
conceitua os loteamentos ilegais:
Esses loteamentos (sentido amplo) ilegais so de duas espcies:
a) os clandestinos, que so aqueles que no foram aprovados pela prefeitura municipal [...] o loteamento clandestino
constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas do urbanismo brasileiro. Loteadores parcelam terrenos de que, no
raro, no tm ttulo de domnio, por isso no conseguem a aprovao de plano, quando se dignam apresent-lo
prefeitura, pois o comum que sequer se preocupem com essa providncia, que onerosa, inclusive porque demanda
a transferncia de reas de logradouros pblicos e outras ao domnio pblico. Feito o loteamento, nessas condies,
pem-se os lotes venda, geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu
terreno e a casa que nele ergueram, tambm clandestinamente, porque no tinham documentos que lhes permitissem
obter a competente licena para edificar no lote.
b) os irregulares, que so aqueles aprovados pela prefeitura, mas que no foram inscritos, ou o foram, mas so executados
em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas. (grifo nosso)
A legislao de parcelamento do solo, em suas mais diversas formas, continua sendo alvo de
desenvolvimento no Brasil e repleta de questionamentos sobre seus resultados urbansticos. Dada as
caractersticas econmicas e sociais do pas e as particularidades locais e regionais, nota-se que a socie-
dade ainda ter que discutir e evoluir o controle do espao urbano para alcanar a qualidade de vida
desejada nas cidades.
Texto complementar
Conceituaes
(BARREIROS; ABIKO, 1998, p. 17-19)
A precisa conceituao de termos e matrias presentes em legislaes e normas tcnicas
de fundamental importncia para seu perfeito entendimento. Dessa forma, entendemos que
alguns dos conceitos de cunho urbanstico constantes na Lei Federal 6.766/79 carecem de melhor
esclarecimento ou mesmo de uma correta adequao frente s normas brasileiras em vigor. Esse
o caso da conceituao de equipamentos urbanos. Verifica-se que a mencionada lei no conceitua
todos os termos ali presentes, como o caso de gleba, zona urbana, zona de expanso urbana, rea
livre de uso comum etc. Alm disso, a Lei Federal 6.766/79 no estabelece a figura do desdobro
de lote, constante em vrias municipalidades, incluindo-se a de So Paulo, e no traz nenhuma
orientao quanto urbanizao sob a forma condominial. Mukai (1988) observa que a mesma
no conceitua parcelamento urbano, mas observa que vale frisar que tcnica e juridicamente, o
parcelamento regular do solo a diviso da terra em unidades juridicamente independentes, dotadas
de individualidade prpria, para fins de edificao.

Athaydes (1984) entende que o parcelamento do solo deve ser considerado sob dois aspectos:
o fsico, que nada mais que a diviso geodsica de um terreno; e o jurdico, de que resulta a diviso
da propriedade, com a consequente formao de novos direitos autnomos de domnio sobre
cada unidade em que a rea for dividida. Pode-se assim conceituar o parcelamento como a diviso
geodsico-jurdica de um terreno, uma vez que por meio dele se divide o solo e, concomitantemente,
o direito respectivo de propriedade, formando-se novas unidades. Nessa linha de entendimento,
do Couto (1981) ensina que o parcelamento do solo a diviso jurdica da propriedade. Segundo
o autor, da crescente complexidade e importncia assumida pelo Direito de propriedade derivou o
Direito Positivo de Propriedade, que deu ao fato social posse uma ntida configurao no campo da
abstrao jurdica, que se passou a denominar de propriedade. Com o aparecimento da propriedade
surge, ento, a possibilidade do parcelamento do solo em termos jurdicos (grifos do autor). O
citado autor esclarece que fisicamente, impossvel fracionar-se uma poro territorial, no sentido
geolgico, que uno e indivisvel, como componente que , afinal de contas, do planeta Terra.
Foi portanto com a criao do ttulo de propriedade que se originou a possibilidade jurdica do
parcelamento do solo e da ocupao de determinado terreno. Isso s se torna possvel mediante o
uso e sinais expressivos de limites imaginrios ou reais para o direito de gozar e dispor (utendi,
fruendi e abutendi) daquele espao, lanando-se mo das abstraes das linhas geodsicas ou das
objetividades dos marcos ou das cercas (DO COUTO, 1981). O parcelamento do solo para o autor ,
pois, a diviso de uma grandeza territorial em nmero legalmente limitado de grandezas territoriais
menores, regidas e protegidas pelo direito.
importante salientar-se que um dos pontos nevrlgicos do parcelamento do solo a questo
conceitual, pois se o parcelamento do solo urbano for conceituado como o parcelamento da
propriedade territorial urbana, ento entender-se-ia que outras modalidades de parcelamento
da propriedade urbana, como o caso da urbanizao em condomnio, tambm deveriam ser
inseridos na conceituao geral de parcelamento do solo.
A Lei Federal 6.766/79, em seu artigo 2. , afirma que o parcelamento do solo urbano pode ser
feito mediante loteamento ou desmembramento e considera que:
a) loteamento a subdiviso de uma gleba em lotes destinados edificao, com abertura
de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou de prolongamento, modificao
ou ampliao das vias existentes.
b) desmembramento a subdiviso de uma gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de
novas vias, e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos
j existentes.
O que se nota na conceituao existente na lei ora em estudo que a caracterstica fundamental
que diferencia o loteamento do desmembramento a abertura de novas vias de circulao e ou logra-
douros pblicos ou qualquer forma de alterao das vias e/ou logradouros pblicos j existentes. Vale
ressaltar que essa conceituao j estava presente no Decreto-Lei 271/67 (SILVA, 1981).
Mukai et al. (1980) ressalta que a lei deixou de se referir ao remembramento, ao desdobro e
ao reloteamento. Mas, decorrentes que so de alteraes de loteamentos ou desmembramentos,
so admissveis, adotando-se as disposies da lei no que couberem. Acrescenta ainda que o

arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro destinado

circulao ou utilizao pblica, deve estar compreendido no loteamento e depender sempre de
prvia licena da prefeitura municipal, porque implica alterao do traado urbano.
Alm de apresentar conceitos relativos ao parcelamento do solo, a Lei Federal 6.766/79
conceitua tambm equipamentos comunitrios e equipamentos urbanos:
a) consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade,
lazer e similares.
b) consideram-se urbanos os equipamentos pblicos de abastecimento de gua, servios de
esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.
Com relao a esse assunto, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), no documento
NBR 9284, cujo ttulo Equipamento Urbano, mais especfica e classifica os equipamentos que do
sustentao s funes urbanas, de forma diferenciada da Lei Federal 6.766/79, no subdividindo-
-os em categoria de equipamentos comunitrios e equipamentos urbanos. A norma NBR 9284
define a existncia de apenas um grupo de equipamento: o equipamento urbano (grifo nosso). A
citada norma subdivide equipamento urbano em categorias e subcategorias e define o conceito de
que equipamento urbano todos os bens pblicos ou privados, de utilidade pblica, destinados
prestao de servios necessrios ao funcionamento da cidade, implantados mediante autorizao
do poder pblico, em espaos pblicos e privados.
A norma define como categorias:
a) circulao e transporte; b) cultura e religio; c) esporte e lazer; d) infraestrutura;
e) segurana pblica e proteo; f) abastecimento; g) administrao pblica; h) assistncia social;
i) educao; e j) sade.
Nesse ponto importante salientar que a lei, ora em anlise, no contempla a abrangncia
conceitual que a norma dispe. Segundo nossa experincia emprica, os conceitos existentes na
norma, por serem mais abrangentes e especficos, promovem melhor compreenso do que seja
equipamento urbano.
Atividades
1. Em que condies, estabelecidas pela Lei 6.766/79, as glebas no podero ser parceladas?

2. Quais foram os objetivos das modificaes na Lei 6.766/79, possibilitadas pela Lei 9.785, de 29 de
janeiro de 1999?
3. Qual o percentual de rea pblica exigida pela Lei 6.766/79 para o parcelamento do solo urbano
e qual a sua destinao?

Gabarito
1. Probe-se a implantao de loteamentos em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes antes
de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas, em terrenos que tenham
sido aterrados com material nocivo sade pblica sem que sejam previamente saneados,
em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) salvo se atendidas as
exigncias especficas das autoridades competentes, em terrenos onde as condies geolgicas
no aconselham a edificao, ou em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio
impea condies sanitrias suportveis, at a sua correo.
2. As modificaes tiveram como objetivos: em primeiro lugar permitir ao Poder Pblico a realizao
e a legalizao de parcelamentos do solo urbano, com fins habitacionais, em gleba pendente
de procedimento judicial expropriatrio, fundado na imisso provisria na posse de reas
desapropriadas e permitida a emisso e o registro do ttulo provisrio da cesso da posse de lotes.
A lei veda a retrocesso como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado
para a minimizao da carncia habitacional. E em segundo lugar foi dar maior autonomia aos
municpios no trato das questes pertinentes ao parcelamento do solo urbano, tanto sob o ponto
de vista da formulao dos requisitos urbansticos, quanto sob o ponto de vista da prtica dos
procedimentos administrativos de aprovao, de regularizao e de registro dos parcelamentos,
destacando as aes do Poder Pblico nesse campo como de interesse social.
3. Exige-se que a porcentagem de reas no seja inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba,
salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores que 15 000m
(quinze mil metros quadrados), caso em que a porcentagem poder ser reduzida. Exige-se,
ainda, que as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamentos urbanos
(equipamentos de abastecimento de gua, servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas
pluviais, rede telefnica e gs canalizado) e equipamentos comunitrios (equipamentos pblicos
de educao, cultura, sade, lazer e similares), bem como espaos livres de uso pblico, sero
proporcionais densidade de ocupao prevista para a gleba.


Plano de loteamento
O parcelamento do solo, como didaticamente instrudo por Silva (2000), Rizzardo (1996) e Viana
(1991), constitui-se de duas etapas, uma considerada material, e outra jurdica. A etapa material
dividida em fase preliminar e fase definitiva e compe-se de diversas atividades que devero ser
cumpridas pelo parcelador em decorrncia dos institutos presentes na legislao. Contudo, uma con-
duo competente e comprometida ao longo do processo, mostra o exerccio da prtica urbana e o
compromisso com objetivos maiores de contribuir para a construo de espao urbano de qualidade.
A seguir sero detalhadas as atividades estabelecidas para as duas fases e evidenciados os aspectos
legais que as regulam.
Fase preliminar
Nessa fase, o parcelador dever requerer junto prefeitura municipal ou ao governo do Distrito
Federal a emisso de diretrizes para o sistema virio, uso do solo, caractersticas dos lotes, espaos livres
e das reas reservadas para o equipamento urbano e comunitrio, entre outros aspectos. A Lei 6.766/79,
em seu artigo 6., indica que, para esse fim, o parcelador dever apresentar, alm do requerimento, uma
planta do imvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localizao dos cursos dgua, bosque e construes existentes;
IV - a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a localizao das vias de comuni-
cao, das reas livres, dos escapamentos urbanos e comunitrios existentes no local ou em suas adja-
cncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas.

90 | Plano de loteamento
O Poder Pblico, segundo o artigo 7. da Lei 6.766/79, dever, aps anlise da documentao das
plantas e devido instrumentos legais estaduais e municipais de gesto urbana, indicar as diretrizes que
o parcelador seguir, com o intuito de realizar um parcelamento adequado:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas que compem os sistemas virios da cidade e do
municpio, relacionadas com o loteamento pretendido a serem respeitadas;
II - o traado bsico do sistema virio principal;
III - a localizao aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitrio e das
reas livres de uso pblico;
IV - as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as faixas no
edificveis.
Nessa fase, segundo Silva (2000), o parcelador poder apresentar ao Poder Pblico um plano de
arruamento, elaborado a partir das diretrizes, isoladamente ou em conjunto com o plano de loteamento
(onde isso seja admitido). Esse plano de arruamento ser apresentado prefeitura municipal para apro-
vao, devidamente assinado pelo proprietrio da gleba e por profissional habilitado e, se exigido em
lei, registrado na municipalidade. Por regra, o rgo municipal competente para o exame e a aprovao
do plano nos municpios mais populosos o Departamento ou Secretaria de Obras Particulares, ou
Departamento de Urbanismo e, nos menores, a aprovao cabe ao prprio prefeito.
Nessa fase, torna-se de grande importncia a participao do Poder Pblico Municipal, uma vez
que ele o gestor urbano constitudo legalmente. Quanto maior for o zelo para a elaborao de um
projeto, melhor ser o resultado para a cidade.
Fase definitiva
Essa fase constituda pelo projeto urbanstico que tanto poder agregar arruamento e diviso
de lotes quanto ser a continuidade do projeto de arruamento previamente apresentado, caso o muni-
cpio o aceite isoladamente.
O parcelador, depois de recebida as diretrizes emitidas pela prefeitura municipal, iniciar o projeto
urbanstico propriamente dito, a partir da considerao dessas diretrizes. O arruamento constitui-se
em uma atividade projetual de grande importncia, pois a partir dele que se articulam os espaos da
cidade. Dessa forma, deve-se dispensar ateno redobrada a esse item. Silva (2000, p. 320) entende o
arruamento constitudo pelos espaos livres, destinados s vias de circulao, s reas verdes e institu-
cionais e s quadras. O autor, assim, refere-se ao arruamento e sua importncia:
O plano de arruamento constitui manifestao importante do plano urbanstico municipal (onde haja), no qual se integra
e ao qual est subordinado; elaborado e executado por particulares, proprietrios de glebas urbanificveis dentro ou
fora do permetro urbano como urbanificao primria do processo de loteamento de terrenos para fins de edificao.
Seu objetivo fundamental consiste em estabelecer um sistema de logradouros que proporcione acesso, luz e ar s
propriedades lindeiras, permitindo, ao mesmo tempo, que o trfego de veculos se processe rapidamente e com o
mximo de segurana, sem necessidade de muitas restries logradouros esses que tambm servem de canais para
instalao de redes de servios pblicos, areas ou subterrneas (gua, esgoto, gs, eletricidade, telefone), mas que,
alm disso, exercem outra relevante funo, qual seja: a de procurar estabelecer o equilbrio entre os dois elementos
constitutivos das aglomeraes urbanas: conjunto edilcio e equipamentos pblicos e sociais.

Segundo Silva (2000), o plano dever apresentar os seguintes aspectos, devidamente delineados
de forma a cumprir as exigncias legais e tambm como princpios bsicos para alcance dos objetivos
propostos:
I - projeto do arruamento, em escala estabelecida, curvas de nvel do terreno de metro em metro,
vias de circulao, quadras, zonas de uso, reas verdes e reas institucionais;
II - perfis longitudinais e transversais das vias;
III - projeto do sistema de escoamento de guas pluviais, indicando e pormenorizando o dimen-
sionamento e os caimentos de coletores, bocas de lobo e demais equipamentos, nas medidas, normas
e padres especificados;
IV - projeto do sistema de coleta, tratamento e despejo de esgotos e suas respectivas redes,
obedecendo s medidas, padres e normas previstos pelos rgos competentes;
V - projeto do sistema de alimentao e distribuio de gua potvel e respectiva rede, obede-
cendo s medidas, padres e normas estabelecidos pelos rgos competentes;
VI - projeto de guias, passeios, sarjetas e pavimentao das vias seguindo as normas vigentes;
VII - projeto de arborizao das reas verdes e vias, definindo as diferentes espcies a serem
plantadas, obedecendo s normas fixadas pela prefeitura;
VIII - projeto de proteo das reas contra eroso, inclusive mediante preservao da cobertura
vegetal existente;
IX - memoriais descritivos e justificativos de cada projeto;
X - cronograma de execuo das obras etc.
O projeto do arruamento tornar possvel a circulao na cidade de maneira fluida e possibilitar
maior adequao entre sistema virio e uso do solo. Um arruamento projetado de maneira eficiente
tambm poder contribuir para um menor nmero de conflitos entre pedestres, ciclistas e veculos
motorizados, diminuindo o nmero de acidentes e mortes no trnsito.
Outro aspecto a ser abordado no plano a diviso do espao em lotes, o que obviamente passa
pela definio das quadras. As decises sobre quais tipos de desenho urbano sero utilizadas requerem
um conhecimento intrnseco das regras do bom urbanismo e embora a norma legal oriente na elabo-
rao do projeto, ela no dispensa que os profissionais tenham um grande conhecimento tcnico. Silva
(2000, p. 328) pondera com muita sabedoria a questo das quadras e suas dimenses:
[...] no devero ser muito compridas, nem proporcionar a formao de lotes muito profundos. De um modo geral, a
legislao municipal fixa seu comprimento entre 300 e 450m, no mximo; mas tambm no devero ser demasiada-
mente curtas para que os cruzamentos no fiquem muito perto, complicando o trnsito. Se tiverem mais de 200m de
comprimento, costuma-se exigir que sejam divididas, em cada 100 ou mais metros (conforme o maior comprimento
admitido), por vias de circulao de pedestres com largura de cerca de 8m.
A disposio e a relao das vias de circulao do origem aos sistemas de traados das cidades, que podem ser de
vrios tipos: xadrez, grelha, grelhas superpostas, radial-circular etc.
Essa preocupao de Silva com a forma mostra claramente que todos os profissionais envolvidos
no processo de parcelamento do solo devem estar atentos aos objetivos precpuos de prover a cidade
de uma melhor qualidade espacial possvel. Aps realizadas as decises projetuais urbansticas, caber
ao parcelador apresentar sua proposta ao municpio. O projeto dever conter as especificaes mnimas
estabelecidas na Lei 6.766/79. Os itens a seguir relacionados referem-se a isso:

I - subdiviso das quadras em lotes, com as respectivas dimenses e numerao;

II - os sistemas de vias, com a respectiva hierarquia;
III - as dimenses lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangncia e
ngulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulao e praa;
V - a indicao dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ngulos de curvas e
vias projetadas;
VI - a indicao em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das guas pluviais.
O projeto definitivo dever vir acompanhado de um memorial descritivo do parcelamento, que
segundo a normativa federal dever conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrio sucinta do loteamento, com as suas caractersticas e a fixao da zona ou zonas de
uso predominantes;
II - as condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem sobre os lotes e suas
construes, alm daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicao das reas pblicas, que passaro ao domnio do municpio no ato do registro do
loteamento;
IV - a enumerao dos equipamentos urbanos, comunitrios e dos servios pblicos ou de utili-
dade pblica j existentes no loteamento e adjacncias.
Rizzardo (1996) considera tambm que devero ser indicadas as reas pblicas que passaro ao
domnio do municpio no ato do registro do loteamento, as quais comporo as reas livres para as praas,
os arruamentos, equipamentos urbanos e comunitrios e outros servios pblicos.
Findos os projetos e cumpridas as exigncias constantes das diretrizes emitidas pela prefeitura
municipal, os mesmos devero ser entregues aos rgos competentes, devidamente acompanhados
dos documentos estabelecidos em lei. Dessa forma, o parcelador dever aguardar o pronunciamento
da municipalidade sobre a aprovao. Segundo Silva (2000), aps a aprovao inicia-se uma nova fase
do parcelamento constituda pelos seus aspectos jurdicos:
Aprovado o plano de loteamento e expedido pela prefeitura o respectivo alvar, dever o loteador submet-lo ao
Registro Imobilirio dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado da documentao per-
tinente (Lei 6.766, de 1979, art. 18). Examinada esta e achada em ordem, o oficial do Registro de Imveis encaminhar
comunicao Prefeitura e far publicar, em resumo e com pequeno desenho de localizao da rea, edital do pedido
de registro em trs dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 dias, contados da data da ltima
publicao. Findo o prazo sem impugnao, ser feito imediatamente o registro. Se houver impugnao de terceiros, o
oficial do Registro intimar o requerente e a prefeitura municipal, ou o Distrito Federal, se for o caso, para que sobre ela
se manifestem no prazo de cinco dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaes, o processo ser
enviado ao juiz competente, que, aps ouvir o Ministrio Pblico em cinco dias, decidir de plano ou aps instruo
sumria, remetendo o interessado s vias ordinrias caso a matria exija maior indagao (Lei 6.766, de 1979, art. 19).
Da deciso do juiz cabe apelao (Lei 6.014, de 1973).
O projeto de parcelamento mostra-se bastante amadurecido sob o ponto de vista dos

regulamentos. Contudo, o Brasil possui peculiaridades nacionais que requerem constante ateno e
adequao dos estatutos legais. As questes sociais mostram-se como um dos maiores problemas do

pas. Os aspectos ligados habitao, desde muito cedo se apresentaram como um grande desafio.
So necessrias medidas de diversas naturezas que contribuam na busca pela insero das camadas de
renda mais baixa da sociedade e que historicamente tem sofrido com as condies de habitabilidade.
As zonas de interesse social

A evoluo da legislao urbana no Brasil foi marcada por perodos de muita morosidade na
tomada de decises em face das necessidades de um pas que se urbanizava a ndices muito elevados. A
adequao da legislao viria somente a partir do fim da dcada de 1970 e incio da dcada de 1980, com
o ressurgimento dos movimentos populares de reivindicao de uma reforma urbana e habitao para
as classes de renda mais baixa. A Lei 6.766/79 mostrou-se como um grande progresso, contudo foram-
-se 20 anos at a promulgao de uma lei que a adequasse aos novos tempos da cidade. A Lei 9.785,
de 29 de janeiro de 1999, alterou os estatutos da Lei 6.766/79, estabelecendo, entre outros assuntos,
diretrizes para a produo de loteamentos e habitao de cunho social em reas denominadas Zhis
(Zonas Habitacionais de Interesse Social). Esses instrumentos tornaram-se ainda mais consistentes a
partir da promulgao da Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade.
Cymbalista (2006, p. 31) sintetiza o surgimento do Estatuto:
Os primeiros anos do sculo XXI marcaram um novo momento no progressivo movimento de construo de uma nova
institucionalidade para as polticas urbana e habitacional no pas. Em 2001, foi aprovada em nvel federal a Lei 10.257,
de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade, de carter marcadamente progressista, instituindo as
diretrizes e instrumentos de cumprimento da funo social da cidade e da propriedade urbana, do direito cidade, da
gesto democrtica das cidades. A produo tcnica em torno do Estatuto foi efervescente, tanto do ponto de vista
jurdico quanto do planejamento urbano, e a nova lei foi saudada como uma grande conquista por uma srie de auto-
res, tcnicos e gestores comprometidos com a trajetria da reforma urbana.
O Estatuto da Cidade estabelece diversos instrumentos de gesto urbana, entre eles figuram
aqueles voltados produo da habitao social. Esse assunto se constitui em um dos maiores desafios
da gesto das cidades brasileiras, aps dcadas de descontrole e excluso social refletidos no espao
habitado, expulsando os mais pobres para a periferia, muitas vezes em habitaes de baixa qualidade,
loteamentos clandestinos ou irregulares, sem as mnimas condies de habitabilidade.
O instrumento denominado Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) possibilita ao municpio
demarcar no Plano Diretor e no zoneamento da cidade, zonas que necessariamente devero servir
habitao social para classes de baixa renda. Pode-se ainda estabelecer ZEIS para reas com favelas,
loteamentos clandestinos ou irregulares com o intuito de tornar possveis aes de regularizao e
urbanizao. Esse instrumento pode ser utilizado juntamente com outros previstos no Estatuto, tais
como as Operaes Urbanas Consorciadas, o Usucapio Especial de Imvel Urbano e o Direito de
Preempo. Os objetivos desse instrumento podem ser traduzidos por:
a) permitir a incluso de parcelas da populao que foram marginalizadas da cidade, por no terem tido possibilidades
de ocupao do solo urbano dentro das regras legais;
b) permitir a introduo de servios e infraestrutura urbana nos locais onde eles antes no chegavam, melhorando as
condies de vida da populao;

c) regular o conjunto do mercado de terras urbanas, pois reduzindo-se as diferenas de qualidade entre os diferentes
padres de ocupao, reduz-se tambm as diferenas de preos entre elas;
d) introduzir mecanismos de participao direta dos moradores no processo de definio dos investimentos pblicos
em urbanizao para consolidar os assentamentos;
e) aumentar a arrecadao do municpio, pois as reas regularizadas passam a poder pagar impostos e taxas vistas
nesse caso muitas vezes com bons olhos pela populao, pois os servios e infraestrutura deixam de ser encarados
como favores, e passam a ser obrigaes do Poder Pblico;
f ) aumentar a oferta de terras para os mercados urbanos de baixa renda.1
A aplicao dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, em muito depende da estruturao

da poltica municipal de habitao em busca da resoluo dos problemas de moradia que afligem os
moradores com rendas mais baixas. A Prefeitura Municipal de Florianpolis (2007) assim delineia sua
poltica de habitao social, tendo como objetivo melhorar o acesso moradia, com a melhoria das
condies de habitabilidade, de preservao ambiental e de qualificao dos espaos urbanos:
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) zonas urbanas que podem conter reas pblicas ou particulares, ocu-
padas por populao de baixa renda ou passveis de urbanizao, onde h interesse pblico de minimizar o custo do
acesso terra urbana e/ou promover a regularizao fundiria, por meio da flexibilizao dos parmetros urbansticos
de uso, ocupao e parcelamento do assentamento.
Tipos de ZEIS
reas carentes para regularizao de reas pblicas (associada Concesso Especial de Uso para fins de Moradia) e
particulares (associada ao Usucapio Urbano);
Loteamentos irregulares para promover a regularizao jurdica, a complementao de infraestrutura, implementao
de equipamentos ou recuperao ambiental;
reas centrais dotadas de infraestrutura, com grande incidncia de cortios e imveis subutilizados, pode estar com-
binada com outros usos;
reas de expanso reas com concentraes de terrenos no edificados e imveis subutilizados (vazios urbanos),
pode estar combinada com outras aes de regularizao fundiria.
Plano de Urbanizao de ZEIS o instrumento que orienta as intervenes nas ZEIS, definindo a forma de gesto,
garantindo a participao dos agentes envolvidos (Poder Pblico, iniciativa privada, associaes de moradores); os
padres de parcelamento, edificao, uso e ocupao do solo; alm de formas de financiamento, transferncia e
aquisio das UH a serem produzidas.
Percebe-se que o municpio estabeleceu a aplicao das ZEIS conforme as especificidades e

necessidades locais da populao, definindo claramente sua poltica habitacional para habitantes de
renda mais baixa. A poltica habitacional compreende tanto aquelas moradias j existentes e irregulares
quanto aquelas que devero ser construdas em reas de expanso. A figura 1 mostra o mapa com as
ZEIS estabelecidas.
1 Disponvel em: < http://base.d-p-h.info/pt/fiches/dph/fiche-dph-6767.html>. Acesso em: 5 nov. 2007.

(PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANPOLIS, 2007)
Figura 1 Zonas de Interesse Social do municpio de Florianpolis (SC).

Embora se constitua em um instrumento eficiente, se utilizado de forma correta pelos municpios,

as ZEIS devem ser monitoradas com frequncia devido s dinmicas prprias do mercado imobilirio.
Cymbalista (2006, p. 39) faz alguns alertas sobre a aplicao do instrumento:
Tais alertas devem ser levados em conta para o monitoramento do impacto das Aeis2 de reas desocupadas que vm
sendo propostas no contexto dos recentes Planos Diretores, em municpios to diversos quanto Santo Andr, So
Paulo, Catanduva, Fortaleza, Salvador, entre muitos outros. O maior desafio antecede todos esses: tirar as Aeis de
reas desocupadas do papel e fazer com que os permetros delimitados em lei sejam efetivamente incorporados a
uma poltica habitacional municipal est se revelando uma tarefa bastante difcil, principalmente em municpios mais
populosos e que tm preos de terra mais altos.
O parcelamento popular, ou seja, aqueles dirigidos s classes de renda mais baixa, podero ser
implantados em ZEIS devidamente regulamentada. Para esse tipo de parcelamento a Lei 9.785, de 29 de
janeiro de 1999, prev algumas condies especiais que tm o objetivo de facilitar sua viabilidade.
Texto complementar
A gesto democrtica da poltica urbana

(CYMBALISTA, 2006)
Os primeiros resultados produzidos pelo Estatuto da Cidade na poltica urbana municipal foram
principalmente defensivos. Uma vez que a Constituio e o Estatuto da Cidade regulamentaram a
gesto democrtica da cidade como uma das diretrizes a serem seguidas pela Unio, estados e
municpios na conduo da poltica urbana, processos de planejamento construdos entre quatro
paredes e sem o envolvimento da populao puderam ser considerados ilegais. O caso mais conhe-
cido o de Fortaleza (CE), onde, em 2004, uma ampla campanha popular composta de vrias frentes
de ao, entre elas uma ao civil pblica impetrada pelo Ministrio Pblico Federal, logrou inter-
romper a tramitao de um Plano Diretor feito sem participao popular. Em vrios outros munic-
pios ocorreram processos semelhantes, mais ou menos bem-sucedidos, mas o fato que a diretriz da
gesto democrtica da cidade foi incorporada como instrumento da luta social.
Mais complexo avaliar o quanto a diretriz da gesto democrtica da cidade capaz de operar
no ataque, viabilizando a redistribuio de renda e de territrio e combatendo a segregao, no
como tempero, mas como essncia do planejamento territorial, como bem adverte Marcelo
Lopes de Souza (2005).
A Resoluo 25 do ConCidades estabelece uma srie de diretrizes necessrias para um Plano
Diretor ser efetivamente considerado participativo, apostando que processos mais democrticos re-
sultam em cidades mais democrticas. Nesse sentido, uma srie de inovaes foi realizada nos pro-
2 O autor refere-se a Aeis como reas Especiais de Interesse Social. Essa denominao muitas vezes encontrada nos municpios.

cessos de construo dos Planos Diretores: a coordenao dos processos incluiu representantes de
vrios segmentos da sociedade civil, deixando de ser prerrogativa exclusiva do governo municipal;
antes da elaborao de propostas, as comunidades e grupos sociais foram ouvidos e participaram
da construo de uma leitura da realidade local que fundamentaria as propostas; os processos de
deliberao sobre o texto final do plano passaram por discusses tambm participativas, por meio
de fruns, congressos ou conferncias pblicas.1
Alm da participao da populao em todas as etapas dos Planos Diretores, a gesto demo-
crtica tambm necessria na sua implementao e no seu monitoramento, de forma que os
prprios Planos Diretores devem explicitar a forma como isso acontecer no municpio. Foram
inmeros os Conselhos da Cidade, Conselhos de Desenvolvimento Urbano, Conselhos de
Planejamento Urbano criados nos ltimos anos no contexto da construo de Planos Diretores nos
municpios. Prover esses conselhos de recursos, de poder deliberativo real, de infraestrutura logstica
um dos desafios. A implementao desses conselhos deve ser acompanhada nos prximos anos,
para checar o alcance e os desafios dessa aposta na gesto participativa.
Os desafios para o efetivo funcionamento desses conselhos so muitos, conforme j tratei em
trabalho especfico (CYMBALISTA, 2000; CYMBALISTA, 2001).
Alguns municpios contam com conselhos de desenvolvimento urbano ou de poltica urbana
funcionando h anos, em alguns casos com experincias interessantes de se analisar.2 o caso
do Conselho de Desenvolvimento Urbano (CDU) de Recife, que existe desde 1992 e em alguns
momentos teve atuao expressiva no debate pblico na cidade.
Em 2001, aps a discusso de um diagnstico realizado pela Secretaria de Planejamento, o CDU
emitiu uma deliberao que impedia a aprovao de novos edifcios em 12 bairros da cidade, cuja
infraestrutura encontrava-se saturada e que vinham despertando muita cobia do mercado imobi-
lirio. A resoluo dava um prazo para o Executivo emitir uma lei que regulamentasse a questo,
o que foi efetivamente feito, resultando na Lei Municipal 16.719/2001, conhecida como a Lei da
rea de Reestruturao Urbana (ARU), que fixa gabaritos para a edificao em altura nesses bairros.
Outro exemplo de conselho de desenvolvimento urbano com trajetria j bastante consolidada
o Conselho Municipal de Poltica Urbana (Compur) de Belo Horizonte, institudo em 1996 e que
vem sendo a instncia responsvel pela convocao de conferncias de poltica urbana, processo
de balano e discusso pblica da poltica urbana na cidade, que pode apontar para alteraes nas
normas de planejamento da cidade. A primeira conferncia de poltica urbana, realizada em 1999,
props ajustes no Plano Diretor e na lei de uso, ocupao e parcelamento do solo, que foram efeti-
vamente encaminhados.
A mudana de escala do debate em torno da poltica urbana significou um amplo processo
de capacitao, tanto no corpo tcnico das prefeituras quanto entre tcnicos e lideranas sociais.
Devemos tambm atentar para o impacto desse processo de capacitao na poltica e na adminis-
trao local, pois a recente onda de Planos Diretores tem um significado de formao de quadros
nos municpios, que compreendem de forma politizada as questes territoriais. O nmero de pes-
soas que compreende e discute a questo urbana de forma politizada atualmente muitas vezes

maior que h alguns anos, corpo qualificado em aes de capacitao e treinamento, mas prin-
cipalmente capacitado pela necessidade de aprendizado para dar conta dos desafios prticos da
participao nos processos. Tais quadros possivelmente influenciaro por vrios anos o debate em
torno da poltica territorial local.
Lugares para os pobres

Provavelmente, a principal das trincheiras da batalha da reforma urbana seja a busca por
responder ao desafio de melhorar a localizao dos pobres nas cidades e suas condies de vida.
Com algumas excees, determinadas por condicionantes locais, a regra nas cidades brasileiras tem
sido a eterna expulso dos mais pobres rumo s periferias distantes e desequipadas, por vezes expli-
citamente desalojados pelo Poder Pblico de locais mais centrais e infraestruturados.3
Outras vezes, so as dinmicas imobilirias que promovem a expulso, com a valorizao dos
preos da terra dos locais mais bem situados ou nas fronteiras de expanso imobiliria, resultando,
ao longo do tempo, na expulso dos mais pobres pelos mecanismos de mercado, em processos
conhecidos como gentrificao. Em alguns casos, como na requalificao do Pelourinho, em Salvador,
o estado entra em processos de renovao urbana como verdadeiro player do mercado, comprando
edifcios com o intuito da criao de paisagens mais adequadas a um turismo que se utiliza da urbani-
dade como cenrio a ser usufrudo por aqueles que tm possibilidade de consumi-lo (NOBRE, 2003).
Do ponto de vista da preveno desse tipo de ao, a Constituio e as diretrizes do Estatuto
da Cidade deram instrumentos de combate a aes pblicas ostensivamente dedicadas expulso
ou gentrificao. A prpria ideia do direito gesto democrtica das cidades um conceito jurdico
baseado em diretriz do Estatuto da Cidade, que fundamenta o direito dos mais pobres de ficarem em
reas centrais e providas de infraestrutura nas cidades, medida que rejeita projetos urbansticos
que no incluam os grupos envolvidos. Tal conceito foi acionado, por exemplo, pela Relatoria
Nacional pelo Direito Moradia, em misso a Salvador, em repdio a deslocamentos forados no
Pelourinho, e pelo Frum Centro Vivo, para denunciar despejos em reas centrais de So Paulo
(SAULE JR.; CARDOSO, 2005; FRUM CENTRO VIVO, 2006).
Para alm das aes defensivas, alguns instrumentos especificamente voltados para a induo
de moradia de interesse social em reas providas de infraestrutura vm sendo testados nos
municpios brasileiros, no no sentido de proteger as comunidades vulnerveis de aes pblicas
excludentes, mas, ao contrrio, de amparar polticas pblicas de induo do povoamento ou
repovoamento das reas providas de infraestrutura pelas camadas de baixa renda.
Entre as apostas da reforma urbana, se sobressai o instrumento das Zonas Especiais de Inte-
resse Social (ZEIS) de reas desocupadas, permetros demarcados no zoneamento da cidade que
devem ser ocupados prioritariamente para a habitao de baixa renda.4 O j mencionado o caso
de Diadema, que se iniciou na primeira metade da dcada de 1990, a mais antiga experincia
de ZEIS de reas desocupadas no pas (nos municpios denominadas Aeis) e uma das poucas que
foram sistematizadas e avaliadas. Os estudos revelam que o instrumento, articulado a uma poltica
habitacional eficiente e progressista, logrou baixar os preos da terra em um primeiro momento e
viabilizar significativo nmero de unidades habitacionais, tendo at mesmo impacto positivo sobre
as reas de proteo aos mananciais do municpio, que, menos pressionadas pela demanda dos mais
pobres, permaneceram razoavelmente preservadas aps a implementao das Aeis. Por outro lado,

os estudos revelam tambm as dificuldades relacionadas implementao do instrumento: em al-

guns anos, a escassez de reas e a experincia dos atores do mercado imobilirio fizeram com que os
preos subissem novamente; uma srie de empreendimentos em Aeis apresenta baixa qualidade
urbanstica, pouco se diferenciando dos bairros ao seu redor. Por fim, a avaliao mais recente da
prefeitura que a prpria disponibilidade de terras desocupadas esgotou-se em Diadema, um dos
municpios mais densos do pas, ensinando-nos que no h instrumento perene, por mais demo-
crtico que seja.
Tais alertas devem ser levados em conta para o monitoramento do impacto das Aeis de reas
desocupadas que vm sendo propostas no contexto dos recentes Planos Diretores, em municpios
to diversos quanto Santo Andr, So Paulo, Catanduva, Fortaleza, Salvador, entre outros. O maior
desafio antecede todos esses: tirar as Aeis de reas desocupadas do papel e fazer com que os per-
metros delimitados em lei sejam efetivamente incorporados a uma poltica habitacional municipal
est se revelando uma tarefa bastante difcil, principalmente em municpios mais populosos e que
tm preos de terra mais altos.
1 Inicia-se tambm a produo bibliogrfica que documenta esses processos. [...].
2 So poucos os artigos que problematizam o funcionamento de conselhos especficos, [...].
3 Essa expulso diretamente promovida pelo estado vem sendo apontada por vrios trabalhos, em sua modalidade mais violenta [...].
4 Outra variante do mesmo instrumento so as Zeis demarcadas sobre reas j ocupadas com favelas, loteamentos clandestinos ou
irregulares, que facilitam posteriores trabalhos de urbanizao e regularizao, instrumento que ser tratado a seguir.
Atividades
1. Em quais etapas pode ser dividido o processo de parcelamento do solo urbano e o que constitui
cada uma delas?
2. Quais so as principais diretrizes que o Poder Pblico dever indicar para que o parcelador siga
aps anlise do requerimento do mesmo?

3. O que so Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e qual a sua importncia para a gesto da
cidade?
Gabarito
1. O parcelamento do solo pode ser constitudo em duas etapas, uma considerada material e a outra
jurdica. A etapa material dividida em fase preliminar e fase definitiva e compe-se de diversas
atividades que devero ser cumpridas pelo parcelador em decorrncia dos institutos presentes
na legislao. Na etapa jurdica se processa o registro do parcelamento.
2. O Poder Pblico dever emitir diretrizes sobre as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que
compem os sistemas virio da cidade e do municpio, relacionadas com o loteamento pretendido
a serem respeitadas; o traado bsico do sistema virio principal; a localizao aproximada dos ter-
renos destinados a equipamento urbano e comunitrio e das reas livres de uso pblico e as faixas
sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as faixas no edificveis.
3. Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), constitui-se em instrumento possibilitado pela Lei 9.785,
de 29 de janeiro de 1999 e a Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001. Permite-se ao municpio
demarcar no Plano Diretor e no zoneamento da cidade, zonas que necessariamente devero
servir habitao social para classes de baixa renda. As ZEIS so extremamente importantes para
o estabelecimento de uma poltica habitacional para classes de renda mais baixa, podendo ser
aplicada no somente em expanses como a construo de novas moradias, mas tambm para
reas com favelas, loteamentos clandestinos ou irregulares com o intuito de tornar possveis
aes de regularizao e urbanizao.

Exigncias de licenciamento
e registro de loteamento
Exigncias de licenciamento
A implantao de um parcelamento do solo pode causar vrios tipos de impactos ambientais, que
se no devidamente diagnosticados e abrandados podero levar a consequncias de diversos nveis e
alcance. As interferncias ambientais ocorridas em decorrncia da implantao de um parcelamento do
solo podem apresentar vrios nveis de impacto e esto normalmente relacionadas ao desmatamento,
impermeabilizao do solo, utilizao de infraestrutura (gerao de efluentes, demandas por trans-
portes etc.), fragmentao e fragilizao de ecossistemas, s alteraes provocadas no subsolo e nos
recursos minerais, ao aumento do escoamento de guas superficiais, s demandas por gua tratada, s
alteraes na fauna, flora, nos aspectos socioeconmicos e na paisagem urbana.
A ocupao descontrolada, com parcelamentos no precedidos de diagnsticos ambientais e
anlise dos impactos a serem causados pelo empreendimento para conhecimento e implantao de
medidas mitigadoras, pode levar a problemas urbanos de difcil soluo e expor a populao a riscos.
As figuras 1 e 2 mostram exemplos de empreendimentos que geram tais impactos.

102 | Exigncias de licenciamento e registro de loteamento
Sebrae.
Figura 1 Ocupao indevida de margens de cursos dgua.
Sebrae.
Figura 2 Ocupao de encostas e reas de risco.
Os problemas ambientais mundiais levaram ao despertar da populao para a necessidade

de utilizar os recursos naturais de forma sustentvel e construir ambientes propcios sobrevivncia
humana. A partir da dcada de 1970, os regulamentos ambientais tornaram-se mais consistentes e en-
volveram a problemtica urbana, inserindo os estados e, por decorrncia, os municpios como agentes
da promoo e fiscalizao da produo de um ambiente urbano sustentvel.
A Resoluo Conama 237/97 determina que todo parcelamento do solo se constitui em uma
atividade poluidora/degradadora e, desse modo, sujeita ao licenciamento ambiental. A Instruo
Normativa 10/2005 define o enquadramento para a atividade de loteamento quanto ao seu porte e

potencial poluidor. Faz-se necessria uma elaborao de Estudo de Impacto Ambiental/Relatrio

de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) Resoluo 01/86 do Conama para implantao de projetos de
natureza urbanstica, com rea superior a 100 hectares ou menores (quando se situarem em reas
ambientalmente importantes) ou implantao de distritos ou zonas industriais.
No EIA, o campo de anlise muito mais amplo. Aplica-se aos parcelamentos urbanos as restries de edificao relativas s
reas de Preservao Permanente (APP), definidas e delimitadas pela Lei 4.771/65 (Cdigo Florestal) e pela Resoluo 04/85
do Conama. O Cdigo Florestal protege na forma de APP a vegetao situada, ao longo das margens dos rios, ao redor das
lagoas e nascentes, no topo de morros nas encostas, nas restingas, dunas, mangues, entre outros (art. 2.).
As APP tm natureza jurdica de limitao administrativa. Assim, cabe o parcelamento do solo em reas que apresentam
APP, desde que sejam respeitadas as normas de proteo. A supresso de vegetao em APP pode ocorrer apenas excep-
cionalmente, em casos de utilidade pblica ou interesse social, mediante autorizao prvia do rgo competente inte-
grante do Sisnama. No caso de reas urbanas, a MP 2.166 admite que essa autorizao seja efetivada por rgo municipal,
desde que o municpio possua conselho de meio ambiente e Plano Diretor, com anuncia prvia do rgo estadual.1
Exige-se Licena Simplificada (LS) para empreendimentos com rea menor ou igual a cinco hec-
tares e at 260 lotes ou empreendimentos com rea de 5,1 a 10 hectares e at 130 lotes. A Licena Prvia
(LP), a Instalao (LI) e a Operao (LO) so exigidas para empreendimentos com rea superior a 5,1
hectares e com mais de 130 lotes. Exige-se Licena de Regularizao (LAR) para empreendimentos em
fase de implantao.
Vrios organismos esto relacionados com o processo de licenciamento ambiental, tais como
o Incra, a prefeitura municipal, o rgo de gesto estadual dos recursos hdricos, as concessionrias
de energia, os rgos florestais e de meio ambiente, o Ministrio Pblico, entre outros. As Licenas
Ambientais so intransferveis e devero ter a sua substituio solicitada no rgo ambiental competente
sempre que houver modificao na Razo Social e/ou no CNPJ/MF do empreendimento ou atividade:
::: Licena Prvia (LP) documento expedido na fase preliminar do planejamento da atividade
ou do empreendimento e que aprova o local de implantao pretendido e contm os pr-
-requisitos e os condicionantes a serem atendidos para as fases subsequentes, observada a
legislao urbanstica e ambiental vigente.
::: Licena de Instalao (LI) documento expedido na fase intermediria do planejamento da
atividade ou do empreendimento e que aprova a proposta do Plano de Controle Ambiental
(PCA) apresentada.
::: Licena de Operao (LO) documento que antecede o efetivo funcionamento da atividade
e atesta a conformidade com as condicionantes das Licenas Prvia e de Instalao.
Os institutos legais criados para a gesto ambiental so vrios, bem como as instncias denomi-
nadas para exerc-la. Segundo o Ibama (1997), esses institutos so assim definidos:
::: Licenciamento Ambiental procedimentos tcnico-administrativos, baseados na legislao
vigente e na anlise de documentao apresentada, que objetivam estabelecer as condies,
restries e medidas de controle ambiental a serem obedecidas pelo empreendedor, para a
localizao, construo, instalao, operao, diversificao, reforma e ampliao de empre-
endimento ou atividade consideradas de impacto.
1 Disponvel em: <http://geodesia.ufsc.br/wiki-ctm/index.php/REQUISITOS_URBAN%C3%8DSTICOS_PARA_O_LOTEAMENTO>. Acesso em: 10

out. 2007.

::: Licena Ambiental ato administrativo pelo qual se estabelecem as condies, as restries e
as medidas de controle ambiental que devero ser aplicadas ou atendidas pelo empreendedor
para localizao, construo, instalao, operao, diversificao, reforma e ampliao de em-
preendimento ou atividade consideradas de impacto.
::: Avaliao de Impacto Ambiental (AIA) instrumento da Poltica Nacional do Meio Ambiente,
que se utiliza de Estudos Ambientais e de procedimentos sistemticos para avaliar os possveis
impactos ambientais gerados por empreendimentos e atividades potencialmente poluidores,
com o intuito de adequ-los s necessidades de preservao e conservao do meio ambiente
e da melhoria na qualidade de vida da populao.
::: Estudos Ambientais estudos relativos aos aspectos ambientais de empreendimentos e
atividades potencialmente poluidores e que tm como finalidade subsidiar a anlise tcnica
que antecede a emisso de Licena Ambiental Municipal. Constituem Estudos Ambientais:
::: EIA Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatrio de Impacto Ambiental (Rima);
::: EAP Estudo Ambiental Preliminar;
::: RAS Relatrio Ambiental Simplificado;
::: PCA Plano de Controle Ambiental;
::: PRAD Projeto de Recuperao de rea Degradada;
::: PMA Projeto de Monitoramento Ambiental;
::: ER Estudo de Risco.
::: Impacto Ambiental qualquer alterao das propriedades fsicas, qumicas ou biolgicas do
meio ambiente causada por qualquer forma de matria ou energia resultante das atividades
humanas e que, direta ou indiretamente, afetem a sade, a segurana ou o bem-estar da
populao, as atividades sociais e econmicas, a flora e a fauna, as condies estticas ou
sanitrias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
::: Sistema de Controle Ambiental (SCA) conjunto de operaes e/ou dispositivos destinados
ao controle de resduos slidos, efluentes lquidos, emisses atmosfricas e radiaes eletro-
magnticas, objetivando a correo ou reduo dos impactos negativos gerados.
::: Termo de Referncia (TR) roteiro apresentando o contedo e os tpicos mais importantes
a serem tratados em determinado Estudo Ambiental.
::: Cadastro Descritivo (CD) conjunto de informaes, organizadas na forma de formulrio,
exigido para a anlise do licenciamento prvio de empreendimentos e atividades.
Para o Licenciamento Ambiental podero ser utilizados os Estudos Ambientais conceituados a seguir:
::: Estudo de Impacto Ambiental (EIA) conjunto de informaes sistemticas e analticas,
exigido para o licenciamento prvio de atividades ou empreendimentos de significativo
potencial de impactos ambientais, tais como os constantes do artigo 2. da Resoluo Conama
001/86 que, em obedincia ao respectivo Termo de Referncia (TR), e a partir de diagnstico
fsico, biolgico e socioeconmico, permita a previso e o dimensionamento dos impactos
ambientais, a proposio de medidas mitigadoras e/ou compensatrias, e de um plano de
monitoramento ambiental, subsidiando a tomada de deciso quanto viabilidade ambiental
da atividade ou do empreendimento.

::: Relatrio de Impacto Ambiental (Rima) relatrio em linguagem acessvel, que reflete as
principais informaes e concluses do EIA.
::: Estudo Ambiental Preliminar (EAP) conjunto organizado de informaes requeridas por
meio do respectivo Termo de Referncia (TR), que subsidia a anlise do licenciamento pr-
vio de atividades ou empreendimentos com significativo potencial de impactos ambientais e
dispensados da apresentao do EIA/Rima. Para o licenciamento prvio de empreendimentos
e atividades de explorao mineral, substitui, por equivalncia, a exigncia do Relatrio de
Controle Ambiental (RCA) estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
::: Relatrio Ambiental Simplificado (RAS) conjunto organizado e simplificado de informaes
bsicas, requeridas por meio do respectivo Termo de Referncia (TR), que subsidia a anlise
do licenciamento prvio de empreendimento ou atividade que, pela menor significncia dos
impactos potenciais, seja dispensado da apresentao do EIA/Rima e do EAP.
::: Plano de Controle Ambiental (PCA) apresentado para obteno da LI, deve conter os
Projetos Executivos do(s) Sistema(s) de Controle Ambiental (SCA) e, quando couber, o Projeto
de Recuperao de rea Degradada (Prad) e o Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA).
Para a instalao de empreendimentos e atividades de explorao, gerao e distribuio de
energia eltrica, substitui, por equivalncia, a exigncia do Projeto Bsico Ambiental (PBA)
estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
::: Projeto de Recuperao de rea Degradada (Prad) conjunto organizado e proposto na
forma de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados recuperao
ambiental de reas degradadas.
::: Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA) conjunto organizado e proposto na forma
de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados a acompanhar, nas
fases de implantao e operao da atividade, os impactos que forem previstos, de modo a
detectar os efeitos inesperados a tempo de corrigi-los e a verificar a implantao e a eficincia
das medidas mitigadoras, bem como o cumprimento das condies estabelecidas quando do
Licenciamento Ambiental.
::: Estudo de Risco (ER) estudo analtico que, por meio de tcnicas consolidadas de anlise de
segurana de sistemas, estabelece o potencial de risco de acidentes ambientais em determi-
nado empreendimento ou atividade.
Os Estudos Ambientais necessrios ao Licenciamento Ambiental devero ser realizados sob a
responsabilidade e s custas do empreendedor. Devero estar anexadas aos estudos, aos planos e aos
projetos ambientais, s respectivas Anotaes de Responsabilidade Tcnica (ARTs) ou equivalente.
O empreendedor incorrer em infrao passvel de penalidades quando o mesmo iniciar
instalao de qualquer empreendimento ou atividade real ou potencialmente poluidor, sem possuir
licena ou em desacordo com a prpria. Outra infrao se dar quando, depois de concedida a licena,
o empreendedor iniciar ou prosseguir empreendimentos ou atividades em desacordo com a mesma,
testar instalao ou equipamentos, impedir ou cercear a fiscalizao; sonegar dados ou informaes
ou descumprir cronograma ou prazos de obras.
Alguns aspectos legais tm caracterizado o Licenciamento Ambiental de loteamentos pela
fragilidade de algumas relaes entre as instncias reguladoras, ou seja, o municpio, os estados e a
Unio. Pereira e Wasserman (2004, p. 4) questionam o tratamento que a legislao ambiental dispensa

ao nvel de impacto imputado aos loteamentos, se comparado com outros empreendimentos. Para
o autor, os loteamentos se apresentam to poluidores quanto outros empreendimentos tratados de
forma mais exigente pela legislao. Algumas consideraes feitas so extremamente pertinentes e
necessitam ser consideradas:
Os loteamentos e os condomnios, por exemplo, no chegam fase de LO, pois se entende que aps se implantarem,
o que ocorre na fase de LI, esto devidamente concludos e no necessitam, portanto, de LO, salvo quando so insta-
lados dispositivos de tratamento de esgotos dinmicos, como estao de tratamento de esgotos (ETE), que pressupe
operao, ainda assim, a LO, nesse caso, seria s para a ETE.
A instalao de loteamentos ainda mais complexa quanto ao controle, pois a transferncia de domnio por meio
das escrituras de compra e venda desvincula em parte o responsvel em situaes futuras (exemplo da construo de
fossa sptica e filtro). Um caso exemplar poderia ser representado por uma empresa de engenharia que vem ao rgo
Ambiental e requer licena para instalao de um loteamento. Normalmente antes dessa ao, perante o municpio
fez-se tambm um licenciamento com base na Lei de Uso e Ocupao do Solo e na Lei Federal 6.766/79, que disciplina
as regras para parcelamento do solo. Via de regra, a legislao municipal mais permissiva que a estadual e a federal, e
o projeto aprovado pelo municpio no passa no Licenciamento Ambiental, sob responsabilidade do estado. Contudo,
com a apresentao da licena municipal, os cartrios, legalmente, esto aptos a efetuar o desmembramento e acatar
as promessas de compra e venda, permitindo assim as vendas. Mais tarde, se a Licena Ambiental no concedida,
o estado interdita administrativamente o loteamento, o empreendedor que j vendeu os lotes no se responsabiliza
mais, e o comprador adquire formalmente um imvel escriturado e, no obstante, irregular.
Alm da obrigatoriedade de elaborao do EIA-Rima, o Poder Pblico Municipal poder exi-

gir ainda a elaborao do Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV), fundamentando-se no Estatuto da
Cidade (Lei 10.257/01). No entanto, o municpio dever possuir regulamento especfico que verse sobre
os empreendimentos e atividades considerados causadores de impacto.
Registro do loteamento e do desmembramento

O parcelamento do solo constitudo pela etapa material, na qual acontece o desenvolvimento
do projeto e suas intercorrncias com os regulamentos, o processo de aprovao, at o ponto de ser
apresentado para registro. Na etapa jurdica ocorre o registro do loteamento. Miranda apud Viana (1985)
destaca a importncia do registro afirmando que, juridicamente, o loteamento somente comea existir,
para todos os efeitos, depois ou no instante imediato do registro. Com o registro, cessa a unidade ante-
rior do terreno loteado, em vez dele surge, no plano jurdico, a pluralidade de terrenos (lotes).
Processo de registro: documentao necessria e cabedal de certides

A aprovao do loteamento no gera obrigaes ou deveres para o parcelador, notadamente
no que se refere a sua execuo (VIANA, 1991), da a exigncia da Lei 6.766/79, em seu Captulo VI
- Do registro do loteamento e desmembramento, artigo 18, que estabelece as normas que devero
ser seguidas para que o projeto do loteamento ou desmembramento, j aprovado, seja submetido ao
registro em 180 dias, sob pena de caducidade da aprovao. O artigo referido anteriormente sofreu

alteraes por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, como pode ser visto no quadro 1, que
compara as duas legislaes. As alteraes tiveram por objetivo facilitar o processo de implantao
de parcelamentos populares destinados a classes de renda mais baixa.
Os seguintes documentos devero acompanhar o processo:
I - ttulo de propriedade do imvel ou certido de matrcula, ressalvadas algumas condies previstas na Lei 9.785
(quadro 1).
II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhados dos respectivos
comprovantes;
III - certides negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 anos;
c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a administrao pblica.
IV - As seguintes certides so exigidas no processo:
a) dos cartrios de protestos de ttulos, em nome do loteamento, pelo perodo de 10 anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 anos.
c) de nus reais relativos ao imvel;
d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 anos;
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo
Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das
vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas
pluviais ou da aprovao de um cronograma, como a durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para a execuo das obras.
VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso ou de promessa de cesso. Esse tipo de instru-
mento visa garantir os interesses das partes, referindo-se as negociaes futuras.
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
O artigo 18 ainda pondera, em seu pargrafo 2., que a existncia de protestos, de aes penais,
exceto as referentes a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adqui-
rentes dos lotes.
Quadro 1 Comparao entre o texto da Lei 6.766/79 e a Lei 9.785/99
Lei 6.766/79 Lei 9.785/99

Art. 18. - Aprovado o projeto de loteamento ou de Art. 18. ...................................................................................................
desmembramento, o loteador dever submet-lo ao registro I - ttulo de propriedade do imvel ou certido de matrcula,
imobilirio dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da ressalvado o disposto nos 4. e 5..
aprovao, acompanhada dos seguintes documentos:
i - ttulo de propriedade do imvel;

Acesso em: 10. out. 2007.

Disponvel em: <www.portalvr.com/smp/arquivos/dcu/leismunicipais/parcsolo.pdf>.
Lei 6.766/79 Lei 9.785/99
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante V - cpia do ato de aprovao do loteamento e compro-
do termo de verificao pela legislao municipal, que vante do termo de verificao pela prefeitura municipal ou
incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do pelo Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por
loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo
e das obras de escoamento das guas pluviais ou da das vias de circulao do loteamento, demarcao dos
aprovao de um cronograma, com durao mxima de lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das
dois anos, acompanhado de competente instrumento de guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com
garantia para execuo das obras. durao mxima de quatro anos, acompanhado de compe-
tente instrumento de garantia para execuo das obras.
4. O ttulo de propriedade ser dispensado quando se

tratar de parcelamento popular, destinado s classes de me-
nor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com
processo de desapropriao judicial em curso e imisso pro-
visria na posse, desde que promovidas pela Unio, estados,
Distrito Federal, municpios ou suas entidades delegadas,
autorizadas por lei a implantar projetos de habitao.
5. No caso de que trata o 4., o pedido de registro do
parcelamento, alm dos documentos mencionados nos
incisos V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autn-
ticas da deciso que tenha concedido a imisso provisria
na posse, do decreto de desapropriao, do comprovante
de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado
por entidades delegadas, da lei de criao e de seus atos
constitutivos.
Formalizao do registro, causas de impedimentos e publicidade

Aps dar entrada ao processo de registro de loteamento ou desmembramento, caber ao oficial
do registro imobilirio examinar a documentao, buscando investigar suas possibilidades de falha
ou falta de documentos. O processo de anlise da documentao se verificar com vistas a garantir
a confiabilidade e a lisura. Ao referir-se a esse processo, Rizzardo (1996) alerta para o fato de que a
lei nada previu em face da possibilidade de possveis deficincias, contudo, o autor coloca que o zelo
deve levar o oficial a no propriamente levantar a impugnao, mas ordenar a regularizao. Negando-
-se o depositante ao atendimento, por entender descabveis as exigncias, assiste-lhe o direito de pleitear
a suscitao de dvida, remetendo-se os autos ao juiz competente, que apreciar o caso aps manifestar-
se o representante do Ministrio Pblico. Se acaso no houver nada irregular ou quando o impasse
for superado, o oficial do cartrio enviar comunicao prefeitura municipal, ou ao Distrito Federal,
conforme o caso, acerca da postulao de registro.
Concomitantemente, so realizadas as publicaes do edital do pedido de registro, em trs dias
consecutivos. Nas capitais, a publicao far-se- na imprensa oficial e em jornal dirio. Nos municpios
do interior, em um dos jornais locais, se houver, ou em jornal da regio. Caso a circulao no seja diria,
deve-se haver trs publicaes repetidas ininterruptamente. O edital dever conter dados sucintos dos

imveis, mas que consigam comunicar-se de maneira clara com o pblico. Segundo Lopes apud Rizzardo
(1996, p.75), esses dados so:
a) indicao do nome do oficial e o respectivo cartrio onde tenham sido apresentados os documentos legais para o
loteamento;
b) a indicao dos nomes dos proprietrios loteadores, sua nacionalidade, domiclio, estado civil e profisso;
c) a caracterizao do imvel, especificando-se a sua situao, limites e demais elementos que sirvam a individualiz-lo;
d) a declarao de que se pretende vender o imvel dividido em lotes e a prestaes, por oferta pblica, estando depo-
sitados em cartrio o memorial e os documentos em que os proprietrios pleiteiam a inscrio; e
e) incio e trmino de recebimento das impugnaes.
Alm dessas exigncias, a Lei 6.766 exige a incluso, no edital, de pequeno desenho de localizao
da rea. Ao fim do prazo de 15 dias, a contar da ltima publicao, sem impugnao, lavrar-se- o registro.
Enquanto o prazo no acabar, os terceiros tero oportunidade para impugnar o registro. Proposta
a impugnao, juntada aos autos, o oficial dever intimar o requerente e a prefeitura municipal, ou
o Distrito Federal, quando for o caso, para que sobre ela se manifestem em cinco dias, sob pena de
arquivamento do processo. Com as manifestaes das partes, o titular da serventia enviar o processo ao
juiz encarregado, tendo dele vistas, inicialmente, o representante do Ministrio Pblico, pelo perodo de
cinco dias, fazendo-se, em seguida, os autos conclusos ao juiz para o julgamento, caso outras diligncias
no se fizerem necessrias. Em caso de dvidas, esclarecimentos por meio de prova judicial ou percia,
remete-se o caso s vias ordinrias.
A fim de no haver rejeio que leve o impugnante ao juzo contencioso, a oposio ao registro
dever fundamentar quando transparece uma ofensa a um direito de servido ou de usufruto, ou
ainda de invaso de terras pertencentes a terceiros. O impugnante no tem legitimidade para discutir
o preenchimento dos requisitos legais por parte do proprietrio loteador, desde que no origine um
prejuzo a um de seus direitos. A menos que haja ofensa a um bem social, ou ao patrimnio pblico, ou
ao meio ambiente. Nessas hipteses, autoriza-se a impugnao (Rizzardo, 1996).
O mesmo no suceder quando duvidosa a propriedade, ou, seguindo o citado Lopes apud
Rizzardo (1996, p. 77):
Desde que os rumos so contestados por outros ttulos; desde que do registro de imveis no conste nenhum
elemento de onde se possa inferir uma dimenso exata, o requisito legal no se acha cumprido e o registro s poder
ser concedido depois que os limites dos terrenos tiverem ficado definidos na ao prpria, que a de demarcao ou
de aviventao de marcos, caso estes tenham sido apagados.
Dessa forma, o Registro somente se efetivar depois de realizados todos os exames das dvidas.
Aps realizados os exames, o registro se procede, cumprindo o disposto no artigo 20 da Lei 6.766/79:
Art. 20. O registro do loteamento ser feito, por extrato, no livro prprio.
Pargrafo nico. No Registro de Imveis far-se-o o registro do loteamento, com uma indicao para cada lote, a
averbao das alteraes, a abertura de ruas e praas e as reas destinadas a espaos livres ou a equipamentos urbanos.
Procede-se o registro conforme estatutos legais, nos livros institudos, de forma que os lotes tero
matrcula prpria para cada um, enquanto o parcelamento ter um registro geral.
Findo o processo de Registro, o loteador poder iniciar a comercializao dos lotes.
O Registro possui, tambm, a funo de possibilitar a indisponibilidade das reas pblicas
previstas em lei. A partir do registro do parcelamento, por meio do projeto e do memorial descritivo, as

vias, espaos livres, praas e reas destinadas a usos comunitrios e equipamentos urbanos passam ao
domnio do municpio. Silva (2000, p. 328-329) assim refere questo do relacionamento registro versus
reas pblicas:
A inscrio do loteamento produz os seguintes efeitos urbansticos:
a) legitima a diviso da gleba em lotes, com a perda da individualidade objetiva do terreno loteado e a apario das
individualidades objetivas dos lotes;
b) torna imodificvel unilateralmente o plano de loteamento ou arruamento;
c) transfere para o domnio pblico do municpio e torna inalienveis, por qualquer ttulo, as vias de comunicao, os
espaos livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes dos planos de
arruamento e loteamento e do memorial, independentemente de qualquer outro ato alienativo.
Para o autor, algumas leis municipais de parcelamento do solo exigem que o loteador, aps a
execuo do plano de arruamento, transfira, por doao municipalidade, as reas pblicas, quando
submet-lo aceitao da prefeitura. A doao constar de documento hbil, que a escritura pblica.
Ocorre que isso, de fato, acontecer com o registro do parcelamento. Contudo, Silva (2000) considera
legtima a antecipao, uma vez que o nus dividido entre o Poder Pblico e o empreendedor pela
implantao de infraestrutura e servios.
Texto complementar
Avaliao do sistema de licenciamento de atividades poluidoras para
tipologias no industriais na regio dos lagos, Rio de Janeiro
(PEREIRA; WASSERMAN, 2004, p. 1-3)
Introduo
Os instrumentos de controle podem ser prvios, tais como autorizaes e licenas; conco-
mitantes, como a fiscalizao; ou sucessivo, como termos de concluso de obras, segundo as trs
etapas da implantao de uma atividade.
Uma primeira constatao que se faz diz respeito ao mau emprego das terminologias licena e
autorizao, j que a primeira constitui-se em um direito subjetivo, sujeito observao das normas
ambientais, e a segunda, significa um ato precrio e discricionrio utilizado para remover uma
proibio legal.
O licenciamento ambiental uma forma de se regular a implantao e operao de atividades
potencialmente poluidoras, por meio da avaliao do seu grau de impacto e, consequentemente, de
quais restries deveriam ser impostas para que sua operao no fosse danosa ao meio ambiente.
Segundo o Ibama (1997), o licenciamento assim definido:

[...] procedimento administrativo pelo qual o rgo ambiental competente licencia a localizao, a instalao, a
ampliao e a operao de empreendimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, consideradas efe-
tiva ou potencialmente poluidoras ou daquelas que, sob qualquer forma, possam causar degradao ambiental,
considerando as disposies legais e regulamentares e as normas tcnicas aplicveis ao caso.
No Brasil, o licenciamento surge de forma pioneira exatamente no estado do Rio de Janeiro,

logo aps a criao da Feema (Dec. Lei 39 de 24/03/75) em 1975, por meio do Decreto-Lei 134, de
16/06/75, que definiu a Poltica Estadual de Meio Ambiente e estabeleceu o conceito de poluio e
princpio de licenciamento.
Em 1977, o Decreto 1.633 de 21/12/77 veio ento definir o Sistema de Licenciamento de
Atividades Poluidoras (Slap), que pela primeira vez no Brasil regulava a questo impondo a
atividades potencialmente poluidoras a obrigao de obter a Licena Ambiental em trs etapas
distintas: Licena Prvia (LP), destinada a avaliar a localizao pretendida pela atividade e exigncias
mnimas para continuidade do processo, sinalizando ao empreendedor se h ou no possibilidades
de dar continuidade ao projeto, no dando entretanto direito a instalao dessa licena. Licena de
Instalao (LI), destinada a avaliar cuidadosamente os possveis impactos da atividade e medidas de
controle propostas pelo empreendedor, restringindo a implantao ao cumprimento de restries
que visem ao atendimento das normas e parmetros legais de emisso de poluentes, no dando
entretanto o direito da mesma iniciar sua operao. Licena de Operao (LO), destinada a definir as
condicionantes operacionais, limitando a mesma ao cumprimento das normas legais.
Somente em 1981, por meio da Lei Federal 6.938 de 1981, a Unio veio definir a Poltica Nacional
de Meio Ambiente, que tomou por base o modelo j desenvolvido no Rio de Janeiro e consolidou os
instrumentos de LP, LI e LO da ferramenta. A Lei 6.938/81, bastante discutida at sua edio, trouxe
consigo um conceito bem definido das diversas ferramentas de gesto e controle ambiental. Alm
do licenciamento, preconiza ainda a avaliao de impacto ambiental, o zoneamento ambiental, a
criao de espaos territoriais especialmente protegidos por lei, o estabelecimento de padres de
qualidade ambiental, os incentivos criao e produo de instrumentos voltados para a melhoria
ambiental, alm de cadastros, relatrios e sistemas de informao.
Por definio, as atividades sujeitas ao Licenciamento Ambiental so aquelas que de alguma
forma se enquadram na definio a seguir:
A localizao, construo, instalao, ampliao, modificao e operao de empreendimentos e atividades
utilizadores de recursos ambientais considerados efetiva ou potencialmente poluidoras, bem como os empreen-
dimentos capazes, sob qualquer forma, de causar degradao ambiental, dependero de prvio licenciamento do
rgo ambiental competente, sem prejuzo de outras licenas legalmente exigveis. (IBAMA, 1997)
Pela definio, possvel enquadrar qualquer tipo de atividade, desde uma simples residncia
unifamiliar at uma usina nuclear.
Em 1997, com o objetivo de estabelecer critrios para o exerccio da competncia do licenciamento
e a necessidade de se integrar a atuao dos rgos competentes do Sistema Nacional de Meio
Ambiente (Sisnama), por meio da resoluo do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama 237),
foram regulamentados mais uma vez os procedimentos do Licenciamento Ambiental.
O destaque dessa normativa a definio com clareza sobre a quem cabe o licenciamento
dentro do Sisnama. Fica, portanto, definido que o Licenciamento Ambiental nos estados cabe ao
rgo Estadual de Controle Ambiental, podendo o municpio, quando devidamente habilitado
e capacitado a licenciar (ou seja, municpio que tenha constitudo: Secretaria de Meio Ambiente,

Legislao Ambiental Prpria, Fundo Municipal de Meio Ambiente e Condema Conselho Municipal
de Meio Ambiente), faz-lo, desde que este faa um convnio com o rgo Estadual definindo
competncias. O licenciamento pelo Ibama fica restrito a situaes em que estejam envolvidos mais
de um estado, reas fronteirias do pas, rea martima, atividades que envolvam radioatividade,
instalaes militares ou ainda em estados que no tenham rgo ambiental e em carter supletivo.
Fixa a resoluo de que os empreendimentos s podero ser licenciados por um nico nvel de
competncia.
A Resoluo Conama 237/97, define ainda em seu artigo 14, que entre o ato de protocolar um
pedido de licena e o deferimento ou indeferimento dela, no possa transcorrer mais de seis meses
em casos normais, e 12 meses em casos em que se exijam EIA/Rima. Garante ainda que em casos de
renovao, desde que protocolada com 120 dias de antecedncia ao vencimento desta, fica auto-
maticamente prorrogada a licena anterior at que o rgo licenciador se pronuncie.
Por fim, entre os itens importantes dessa resoluo, esto ainda a listagem de atividades
sujeitas ao licenciamento, que limita ao menos um pouco o universo de atividades sujeitas ao licen-
ciamento, j que pelo conceito tradicional, qualquer atividade por menor que seja pode ser consi-
derada modificadora do meio ambiente.
Atividades
1. O que se entende por impacto ambiental?
2. O que Licenciamento Ambiental?

3. Como se d o registro de um parcelamento e qual a sua importncia?
Gabarito
1. Por Impacto Ambiental compreende-se qualquer alterao das propriedades fsicas, qumicas ou
biolgicas do meio ambiente, causada por qualquer forma de matria ou energia resultante das
atividades humanas e que, direta ou indiretamente, afetem a sade, a segurana ou o bem-estar
da populao, as atividades sociais e econmicas, a flora e a fauna, as condies estticas ou sani-
trias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
2. Licenciamento Ambiental um conjunto de procedimentos tcnico-administrativos, baseados na

legislao vigente e na anlise de documentao apresentada, que objetivam estabelecer as con-
dies, restries e medidas de controle ambiental a serem obedecidas, pelo empreendedor, para
a localizao, construo, instalao, operao, diversificao, reforma e ampliao de empreen-
dimentos ou atividades consideradas de impacto.
3. O registro de um parcelamento faz parte da etapa jurdica do mesmo e sua efetivao condio
para a existncia jurdica do loteamento ou desmembramento. Com o registro, cessa a unidade
anterior do terreno loteado: em vez dele surge, no plano jurdico, a pluralidade de terrenos
(lotes). Somente aps o registro o parcelador poder iniciar a venda dos lotes, dessa forma os
compradores tero garantias da legalidade do parcelamento.


Loteamentos populares
A habitao de interesse social e seu contexto
Tanto as cidades hoje consideradas metrpoles ou as cidades de porte mdio sofreram com
a urbanizao desenfreada e a falta de controle. Uberlndia (MG) faz parte de um grupo de cidades
mdias que sofreram intenso crescimento urbano aps a dcada de 1950 e a sua expanso foi ditada
pelos agentes imobilirios e grande produtores do espao urbano. A produo de loteamentos, nesse
perodo, j demonstrava o quanto ainda a cidade teria de pagar para possuir uma melhor qualidade
espacial. Os loteamentos, at mesmo quando aprovados pela prefeitura, apresentavam diversas irregu-
laridades, seja na rea dos lotes, na existncia de reas pblicas ou na largura e continuidade das vias.
As citaes a seguir demonstram essa realidade:
Uma das dificuldades criadas prefeitura para a realizao de muitos melhoramentos prende-se ampliao excessiva
da rea da cidade que, possuindo menos de 40 000 habitantes, segundo o ltimo recenseamento, ocupa dimenses
para mais de 100 000. Por todos os lados, abrem-se vilas, por todos os lados, adquirem-se terrenos, loteiam-se e so
incorporados zona urbana. (CORREIO DE UBERLNDIA, 29/11/51, p. 1 apud SOARES, 1995, p. 135)
Nada de praas! preciso vender todo o rico terreninho, mesmo que o lote no d 300m2 mnimos exigidos pela
Lei Municipal. Antes de ser construda, Uberlndia j est sendo urbanisticamente condenada. [...] Os loteamentos
tambm no se ligam com as plantas da cidade. E no tm a menor inteno de prestar ateno nova planta que se
est fazendo. Cada qual para seu lado. (JORNAL CORREIO DE UBERLNDIA, 21/01/53, p.1 apud SOARES, 1995, p.135)
A grande carncia de habitao para um grande nmero de pessoas pertencentes a faixas de

renda mais baixa levou ao aparecimento de ocupaes em reas de risco ou de preservao ambiental,
formao de favelas e cortios, normalmente carentes de infraestrutura bsica ou de equipamentos
comunitrios, traduzindo em condies insalubres de moradia. So vrios os impactos da ocupao
irregular de encostas e reas imprprias para parcelamento (alagadias, com altas declividades ou
resultantes de aterros de materiais nocivos sade). As figuras 1 e 2 mostram esses tipos de ocupaes
e evidenciam a necessidade intrnseca de investimentos para sua melhoria.

116 | Loteamentos populares
Fidem.
Figura 1 Ocupao de morros: Alto da Estrela Moreno:
Recife (PE).
Prefeitura Municipal de Florianpolis.
Figura 2 Ocupao de encostas ao norte da ilha: Florianpolis (SC).

A situao mostra-se agravante em todo territrio brasileiro, do norte ao sul. A figura 3 mostra um
exemplo de conjunto habitacional Caets I em Recife (PE) e o processo de ocupao desordenada em
seu entorno pra fixao de moradia. Essas invases levam degradao do meio ambiente e provoca
eroses e riscos de desabamento. Esse exemplo tambm pode ser constatado na Serra da Cantareira,
em So Paulo, nos morros do Rio de Janeiro, em Salvador ou em Porto Alegre. O caso de Recife assim
diagnosticado pela Fundao de Desenvolvimento Municipal (Fidem) (2004):
No Conjunto Caets I (A), observam-se dois estratos de invaso, onde o primeiro (B) segue ocupando os topos dos
espiges, divisores das drenagens, e um segundo (C) comea a ocupar as encostas, desguarnecidas de qualquer trata-
mento, com moradias de baixo padro construtivo em condies ainda mais precrias.
A remoo da cobertura vegetal vai-se generalizando nas encostas adjacentes, viabilizando mais invases e compro-
metendo, em longo prazo, a mata de Caets.
O lixo no coletado, sendo totalmente lanado sobre as encostas. As guas servidas e os esgotos correm a cu aberto,
morro abaixo.
Conjunto Caets I (A) Fidem.
Ocupao nos topos dos espiges (B)
Ocupao nas encostas (C)
Figura 3 Expanso desordenada no entorno do conjunto habitacional Caets I.
A excluso social oriunda do processo de urbanizao desordenado logrou, ao presente, todos os

problemas a ele relacionados. As alternativas para abrandar essas dificuldades requereu da sociedade
uma tomada de deciso que somente tornou-se fato com a promulgao da Lei 9.785, de 29 de janeiro
de 1999 e da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade.
O Estatuto da Cidade buscou estabelecer a poltica de desenvolvimento urbano das cidades
por meio de normas de ordem pblica e interesse social, que buscam ordenar o uso da propriedade
urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio

ambiental, definindo a funo social da cidade e da propriedade urbana e os principais instrumentos de

regulao da gesto democrtica desta. Contudo, como no existem estatutos legais perptuos, faz-se
necessria uma contnua atualizao desses mecanismos, seja pela constante modificao das condi-
es econmicas, seja para reviso das penalidades a serem impostas a infratores que teimam em achar
maneiras convenientes de infringir a lei, lesando a comunidade.
O instrumento denominado Zonas Habitacionais de Interesse Social (Zhis), criado pela Lei 9.785/99
e depois retomado pelo Estatuto da Cidade com o ZEIS, possibilitou ao municpio estabelecer zonas
destinadas ao assentamento da populao de baixa renda, somente podendo ser utilizadas por meio de
parcelamento do solo de interesse social, promovido pelo Poder Pblico e/ou iniciativa privada. Pode-
-se ainda estabelecer ZEIS para reas com favelas, loteamentos clandestinos ou irregulares, com o intuito
de tornar possveis aes de regularizao e urbanizao.
Para a viabilizao das ZEIS, o municpio poder, ainda, lanar mo de outros instrumentos previstos
no Estatuto, tais como as Operaes Urbanas Consorciadas, o Usucapio Especial de Imvel Urbano
e o Direito de Preempo. Essa flexibilizao trazida pela lei visa, tambm, estabelecer um nexo entre
moradia popular e legalidade, ao mesmo tempo em que combate o avano das prticas irregulares e
clandestinas de parcelamento.
O loteamento popular e seus aspectos legais

As mudanas operadas pela promulgao da Lei 9.785/99 flexibilizaram a legislao no sentido
de permitirem aes mais rpidas do Poder Pblico no provimento de habitaes para os habitantes
da cidade, ou melhorar aquelas condies de favelas, cortios, loteamentos irregulares ou clandestinos,
nos quais a populao vivia em situao precria.
Um dos objetivos da lei citada acima foi viabilizar a implantao de loteamentos populares, de
forma econmica, para o Poder Pblico, ou de particulares, devidamente autorizados. A flexibilizao
produzida pela lei consta do banimento da percentagem obrigatria de reas pblicas, da reduo da
infraestrutura bsica exigida para loteamentos populares, do aumento do prazo para as diretrizes e
execuo de obras e da eliminao de sanes por implantao de loteamento irregular ou clandestino,
considerado de interesse pblico.
O parcelamento popular foi inserido no mbito do Direito Urbanstico brasileiro por meio da Lei
9.785/99, com o acrscimo do pargrafo 4.o ao artigo 18 da Lei 6.766/79. O texto do pargrafo diz:
4. O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado s classes de menor
renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em curso e imisso provisria
na posse, desde que promovidas pela Unio, estados, Distrito Federal, municpios ou suas entidades delegadas, autori-
zadas por lei a implantar projetos de habilitao. (grifo nosso).
Alguns parmetros estabelecidos pela Lei 9.785/99 continuam polmicos e geram discusses sobre
a qualidade espacial do espao habitado por ela gerada. Tais aspectos dizem respeito flexibilizao da
rea do lote, cujo mnimo era fixado em 125m2, e a quantidade de infraestrutura e reas pblicas a serem
implantadas nos denominados parcelamentos populares. A Lei 9.785/99, ao acrescentar novos pargrafos
ao artigo 18 da Lei 6.766/79, assim estipula a infraestrutura necessria aos loteamentos populares:

5. Consideram-se infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento de guas pluviais, iluminao

pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias
de circulao pavimentadas ou no.
6. A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social
(Zhis) consistir, no mnimo de:
I - vias de circulao;
II - escoamento de guas pluviais;
III - rede para abastecimento de gua potvel; e
IV - soluo para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar. (grifo nosso).
Nos parcelamentos situados em Zhis so dispensadas a iluminao pblica e a rede de abaste-

cimento de energia eltrica pblica, as redes de esgotamento sanitrio e as redes de energia eltrica
domiciliar, exigindo-se apenas como infraestrutura bsica a apresentao de alternativas para o esgota-
mento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.
Dessa forma, a lei dispensa os loteamentos populares de alguns tipos de infraestrutura que
podem ser consideradas primordiais para a sobrevivncia nos dias atuais, tornando-se ainda mais
importante pelo fato de o estado necessitar firmar planos de insero das grandes massas de excludos
em faixas de rendas mais dignas. Contudo, em face da falta de recursos do Poder Pblico para custeio
dessas obras de infraestrutura, tolera-se tais carncias, buscando-se solues tcnicas de baixo custo
para o sistema de esgotamento sanitrio e energia eltrica domiciliar.
Outra questo relacionada aos loteamentos populares diz respeito aplicabilidade do parcela-
mento popular por particulares e pelo Poder Pblico e tambm a condio de implant-los, necessa-
riamente, em Zhis. Essa discusso, obviamente, se d em face da flexibilizao dos parmetros anterior-
mente discutidos e que em muito influenciar nos custos do parcelamento. Ribeiro (2007, p. 2) assim
pondera essa discusso:
O 6.o [...] no se destina apenas aos parcelamentos populares de iniciativa do Poder Pblico. Na verdade, no h
nenhuma vinculao entre o parcelamento em rea declarada de interesse social (art. 2.o, 6.o) e o parcelamento
popular (art. 18, 4.o). O parcelamento em rea de interesse social no ser necessariamente o chamado parcelamento
popular do artigo 18, 4., assim como esse parcelamento popular no ter de ser implementado necessariamente em
rea declarada de interesse social.
Unio, estados, Distrito Federal e municpios podero implantar o parcelamento popular nas reas declaradas de inte-
resse social (o que deve ser o mais comum), desde que esta assim esteja declarada por lei. Nesse caso, a infraestrutura
mnima ser a do 6.o do artigo 2.o. Por outro lado, nada impede que o parcelamento popular seja implementado em
outra rea, que no seja a declarada de interesse social, sendo, nesse caso, a infraestrutura bsica a exigida no 5.o do
artigo 2.o.
[...] Tem-se, portanto, que o parcelamento em rea de interesse social no exclusividade do Poder Pblico. Dessa
forma, havendo declarao de um imvel situado em zona habitacional como de interesse social, este poder ser
parcelado tanto por particular quanto pelo Poder Pblico. Por outro lado, como visto, o parcelamento popular do
artigo 18, 4.o, no precisa ser implementado em rea de interesse social. A diferena que o parcelamento popular
do artigo 18, 4.o, feito pela Unio, estados, Distrito Federal e municpios, ou suas entidades delegadas, o que tem
implicao direta nos documentos necessrios ao Registro Imobilirio.
O texto de Ribeiro esclarece questes importantes que envolvem no somente as relaes entre
empreendedores municipais e prefeitura, mas tambm as instncias de poder estadual e federal, uma
vez que todos possuem vnculos com a produo da habitao.

Pela Lei 9.785/99, em suas modificaes e acrscimos ao texto do artigo 18 da Lei 6.766/79,
tambm foram institudas alteraes no processo de registro do loteamento popular, dispensando a
apresentao do ttulo de propriedade do imvel ou a certido da matrcula, quando se tratar de rea
em processo de desapropriao. Nesse caso, para facilitar o registro para loteamentos promovidos pelo
Poder Pblico, em que normalmente o processo de desapropriao se arrasta por muito tempo.
4. O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado s classes de
menor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em curso e imisso
provisria na posse, desde que promovidas pela Unio, estados, Distrito Federal, municpios ou suas entidades
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habilitao.
5. No caso de que trata o 4., o pedido de registro do parcelamento, alm dos documentos mencionados nos incisos
V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas de deciso que tenha concedido a imisso provisria na posse,
do decreto de desapropriao, do comprovante de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por enti-
dades delegadas, da lei de criao e de seus atos constitutivos.
Outra alterao prevista na lei citada, relativa a loteamentos populares, a dispensa de cerificao
da execuo da infraestrutura bsica, prevista no artigo 2.o, para efetivao do Registro Imobilirio. O
inciso V do artigo 18, com sua nova redao, d sustentao a essa premissa:
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela prefeitura da execuo das
obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento,
demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um
cronograma, com durao mxima de dois anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para execuo
das obras;
As obras mnimas a serem executadas ou programadas no cronograma no so as relacionadas

na infraestrutura prevista nos pargrafos 5.o e 6.o do artigo 2.o. De acordo com o inciso V do artigo 18,
a legislao municipal estabelecer as obras mnimas que devam ser executadas ou programadas por
meio de cronograma, para que seja possvel o registro imobilirio do parcelamento. Aps a efetivao
do registro imobilirio do parcelamento popular, outros registros dele decorrero. A Lei 9.785/99 admite
a cesso da posse provisria da Unio, estados, Distrito Federal, municpios e suas entidades delegadas
(art. 26, 3.o), o que ser feito por meio de instrumento particular, ao qual a lei atribui o carter de
escritura pblica. Esse instrumento poder ser registrado na matrcula do imvel, antes de adquirido
definitivamente o domnio por parte do Poder Pblico, conforme item 36 do inciso I do artigo 167 da
Lei de Registros Pblicos, acrescentado pela Lei 9.785/99 (RIBEIRO, 2007).
A promulgao da Lei 9.785/99 introduziu alteraes relevantes que contriburam para viabilizar
a implantao de parcelamentos populares. Contudo, fazem-se necessrias algumas anlises dos seus
possveis efeitos colaterais que devem ser conhecidos e tentar a busca de alternativas que os cobam.
Sales Jnior (2007) enumera alguns quesitos que devero ser considerados ao realizar uma anlise mais
amide da aplicao da referida legislao:
::: A eliminao da percentagem obrigatria de reas pblicas no inferior a 35% pode contribuir
para que os empreendedores imobilirios urbanos venham a ter maior poder de influncia para
reduzir ou at mesmo eliminar a obrigao de destinar uma porcentagem de reas pblicas
para a implantao do loteamento.
::: A norma que possibilita a reduo da infraestrutura bsica exigida para loteamentos popu-
lares, j referidas anteriormente, segundo Sales Jnior, fere o princpio da igualdade, pois
uma forma discriminatria de tratamento que possibilita a implantao de loteamentos com

condies precrias de vida para a populao de baixa renda, pela ausncia da infraestrutura
bsica necessria e os estabelecimentos dos padres urbansticos inferiores, tornando-se
inconstitucional.
::: Pelo pargrafo nico do artigo 53 da Lei 9.785/99, fica vedada a aplicao das sanes
pertinentes aos particulares, por no terem realizado as obras e servios nos parcelamentos
vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa do Poder Pblico considerados
de interesse pblico. Para Sales Jnior, essa norma inviabiliza a possibilidade de penalizar
criminalmente os loteadores e demais agentes responsveis pela implantao dos loteamentos
clandestinos e irregulares nas cidades.
As ponderaes do autor fazem sentido ao apresentar possveis lacunas na Lei 9.785/99. Contudo,
algumas delas foram preenchidas com a promulgao do Estatuto da Cidade. Embora a legislao tenha
carter de extrema importncia, a construo de uma sociedade mais justa e uma cidade com mais
qualidade de vida depender do prprio processo de gesto democrtica das cidades e da participao
comunitria.
A imputao da responsabilidade aos municpios, estados e Unio, do provimento e facilitao
da aquisio da moradia, direito constitucional, pode ser considerada um grande avano legislativo.
Contudo, tanto as leis quanto suas prticas devem considerar a grande lacuna temporal que relegou
populaes inteiras a viver em pssimas condies de moradia e abaixo da linha da misria. Os institutos
legais precisam ser aprimorados a cada dia, tanto para possibilitar novas formas de acesso moradia
popular quanto para coibir as ms prticas imobilirias at hoje presentes.
Texto complementar
Loteamentos populares e autoconstruo em Florianpolis (SC):
um estudo na Barra do Sambaqui
(CORDEIRO; SILVEIRA, 2007, p. 1-3)
Introduo
A habitao, enquanto objeto edificado, surgiu para abrigar o homem das manifestaes
climticas (sol, chuva, ventos, nevascas etc.) e dos eventuais ataques de animais. Mais tarde, passou
a ser local de permanncia e teve que ser adaptada para dar condies de renovao da fora de
trabalho do homem, por meio do repouso fsico e mental dirio. Nesse momento, a casa tambm
passou a refletir as tradies culturais, hbitos e prticas de seus usurios, traduzidas pelo cotidiano
domstico vivenciado em seu interior, deixando de ser apenas um universo prtico, para atuar tam-
bm como universo simblico.

Segundo LEMOS (1989, p. 09), Tais atuaes domsticas, que costumamos dizer, ligadas aos
hbitos e s prticas de uma sociedade, devem se desenvolver em circunstncias ideais e a qualidade
do desempenho evidentemente est condicionada s condies oferecidas pela construo.
A realidade da habitao popular brasileira no atende satisfatoriamente s funes bsicas
mencionadas anteriormente. Sabe-se que a maioria dos moradores de favelas, cortios, vilas e demais
assentamentos subnormais habitam precariamente em casebres cujas dimenses comprometem a
vida familiar. A falta de trabalho ou a renda insuficiente para sustentar a famlia, aliados a uma jornada
de trabalho exaustiva, sem o conforto habitacional adequado que possibilite ao trabalhador descansar
o corpo, afetam a todos os usurios da residncia, provocando atritos e discusses familiares.
De acordo com a filosofia marxista, morar uma necessidade bsica do ser humano e condio
indispensvel (re)produo de sua fora de trabalho. Habitar em condies precrias implica na
reduo do desempenho do trabalhador, pois no interior da habitao onde o homem repe suas
energias, por meio do repouso, das refeies e de sua higiene pessoal (CAVALCANTI, 1980). Morar
mal tambm implica no aparecimento de problemas de cunho socioeconmico, tal como o aumento
da violncia urbana, visto que o crescimento excludente das cidades brasileiras priva parcela signi-
ficativa de sua populao de ter acesso aos servios de infraestrutura urbana bsicos (de boa quali-
dade) que lhe garantam viver com o mnimo de dignidade.1
A stuao apresentada acima caracteriza os chamados bolses de pobreza urbanos, cada vez
mais presentes nas cidades brasileiras. Nas palavras de Maricato (2000), nossas cidades crescem
produzindo em seu interior verdadeiras bombas sociolgicas, depsito de multides abandonadas,
sem quaisquer direitos legais.
A falta de moradia um dos principais e talvez um dos mais graves problemas urbanos
enfrentados na atualidade pelas cidades brasileiras. Em cem anos (1900-2000), a populao urbana
do Brasil aumentou assustadoramente, e com ela as desigualdades socioeconmicas. De acordo com
o recenseamento de 2000, realizado pela Fundao IBGE, o Brasil possui 170 milhes de habitantes,
dos quais 137 755 550 moram em reas urbanas (OLIVEIRA, 2001).
O dficit habitacional tambm guarda relao com a precariedade fsica da habitao. De acordo
com um estudo realizado pela Fundao Joo Pinheiro, cerca de 12 milhes de brasileiros vivem
em habitaes imprprias2, sejam elas barracos improvisados em plstico, unidades habitacionais
superlotadas ou edificaes antigas mal conservadas (FJP, 2001).
Impossibilitadas de acessar o mercado imobilirio formal, famlias inteiras de trabalhadores
sem qualificao e mal remunerados so obrigados a ocupar reas inadequadas e de risco, tais
como terrenos alagveis e encostas dos morros, como nica alternativa de insero nas cidades.
Desse modo, torna-se patente o aumento do nmero de domiclios irregulares caracterizados
pela concentrao de populao de baixa renda, carncia de infraestrutura bsica para o seu
desenvolvimento, e por condies precrias de habitabilidade e salubridade. Esses domiclios se
apresentam traduzidos em favelas, cortios e vilas, cuja existncia j no pode mais ser ignorada
pela esfera do Poder Pblico e pela sociedade civil como um todo.
Essa situao reflexo do alto ndice de excluso socioterritorial que impera nas cidades de
mdio e grande porte, caracterizado pelo adensamento populacional decorrente dos movimentos
migratrios, oriundos no s do campo como tambm de pequenas e mdias cidades do interior
em direo s capitais.

O contexto aqui apresentado, comum a muitas cidades do Brasil, tem influenciado a produo
de inmeras pesquisas relacionadas ao estudo da questo habitacional nos mais diversos mbitos,
entre eles as polticas e programas voltados para a habitao de interesse social e a prtica da
autoconstruo desenvolvida pelas populaes de baixa renda (CRUZ &ORNSTEIN, 1995). No
entanto, um aspecto que ainda pouco privilegiado no mbito acadmico o estudo dos aspectos
funcionais da habitao popular, sobretudo os que se referem rea til disponvel para cada
morador, s reas de circulao e ao desenvolvimento das atividades domsticas lazer, repouso e
servios sem sobreposies (LEMOS, 1989).
Motivao para realizao do estudo

O presente trabalho de investigao cientfica teve incio em detrimento do seguinte questio-
namento: Por que avaliar a concepo de moradias de baixa renda autoconstrudas, em termos de
dimensionamento e zoneamento dos espaos internos?.
A autoconstruo a principal forma de suprimento do dficit habitacional pela populao de
baixa renda, visto que por meio dela o morador economiza o pagamento de mo de obra e constri
sua habitao de acordo com as necessidades espaciais (e, sobretudo financeiras) de sua famlia.
Apesar da morosidade do processo, visto que no h capital financeiro suficiente para custear
toda a obra de uma s vez, e do desgaste fsico de toda a famlia autoconstrutora, o morador se
apropria da habitao com mais facilidade, devido ao fato de que ele mesmo foi o responsvel pela
construo.
Essa relao de apropriao espacial implica diretamente no grau de satisfao do usurio para
com a sua moradia, de forma que os espaos autoconstrudos muitas vezes se adequam melhor
s necessidades culturais e dimensionais da famlia do que as habitaes promovidas pelo Poder
Pblico.
Os aspectos de dimensionamento dos espaos habitacionais tm importncia fundamental
para o uso e funcionamento adequados dos cmodos, visto que situaes extremas de excesso de
rea ou subdimensionamento podem representar perdas do ponto de vista funcional, ergonmico
e financeiro para seus usurios (REIS; LAY, 2002). Dessa forma, os estudos do arranjo espacial da
habitao popular autoconstruda e da vivncia no seu interior passam a ser to importantes quanto
os demais anteriormente citados, visto que a qualidade fsica da habitao influi diretamente na
qualidade de vida de seus ocupantes.
No Brasil, particularmente a partir da dcada de 1980, tm sido desenvolvidos diversos estudos
acerca do grau de satisfao de usurios com relao aos mais diferentes tipos de edificaes coloca-
das em uso no espao urbano. Esses estudos buscam o desenvolvimento de avaliaes sistemticas
do desempenho desses edifcios, a fim de possibilitar a melhoria das relaes humanas em seu interior
(ORNSTEIN, 1992).
Nesse sentido, o mtodo de pesquisa denominado Avaliao Ps-Ocupao (APO) promove
o conhecimento de problemas de carter projetual e construtivo. Alm disso, contempla questes
pertinentes ao uso, operao e manuteno dos edifcios, considerando essencial o ponto de vista
dos usurios.

Acredita-se que os espaos habitveis autoconstrudos sejam mais satisfatrios que os empre-
endimentos de interesse social, no tocante ao atendimento das necessidades dimensionais para
funcionamento adequado da habitao, bem como do conforto ergonmico de seus usurios.
Assim, faz-se necessria a realizao de estudos que possibilitem a concepo de layouts mais
satisfatrios, em termos de dimensionamento dos ambientes, e que permitam um grau maior de
flexibilidade da habitao de interesse social. Acredita-se que dessa forma seja possvel o provi-
mento habitacional de boa qualidade para parcelas de populao de baixa renda, desmistificando
a premissa de que edificaes arquitetonicamente bem planejadas so privilgio de classes sociais
detentoras de mdio e alto poder aquisitivo.
1 A Lei federal 6.766/ 1979 considera como infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao
pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimenta-
das ou no.
2 O termo imprprio, utilizado pela FJP, nesse caso, tem sentido de inadequado (FERREIRA, 1993).
Atividades
1. Quais so as caractersticas bsicas do processo de urbanizao do Brasil, naquilo que se refere
aos aspectos habitacionais?
2. O que se entende por parcelamento popular e quando sua implantao foi possibilitada?

3. Naquilo que se refere infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais
declaradas por lei como de interesse social, o que prev a Lei 9.785/99?
Gabarito
1. O processo de urbanizao no Brasil caracterizou-se pelo grande afluxo de pessoas para a cidade
a partir da dcada de 1930. Umas das principais caractersticas foi a proliferao de loteamentos
irregulares, clandestinos, favelas, cortios e outros tipos de assentamentos informais nas cidades.
Essa situao se deu em face falta de planejamento urbano e regional e, consequentemente, da
falta de moradias.
2. Parcelamento popular um tipo urbanizao de uma gleba destinada a moradias de pessoas de

classes de renda mais baixa. Sua implantao somente foi possvel aps a promulgao da Lei
9.785/99 que flexibilizou algumas exigncias da Lei 6.766/79.
3. A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei
como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo de:
IV - soluo para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.


Tipos de obras
e a responsabilidade
do loteador
A habitabilidade de um espao urbano est condicionada a diversos fatores, entre os quais
figura a existncia de infraestrutura adequada que possibilite o desenvolvimento de funes humanas
bsicas. O sistema de infraestrutura composto pelos subsistemas virios de drenagem pluvial, de
abastecimento de gua, de esgotos sanitrios, energtico e de comunicaes. Para implantao desses
subsistemas necessria a realizao de vrias obras (figuras 1 e 2) para execuo das redes, acessrios
e equipamentos.
Companhia de Desenvolvimento Urbano

do Estado da Bahia.
Figuras 1 e 2 Execuo de obras de infraestrutura urbana do loteamento Moradas da Lagoa bairro de Valria
Salvador (BA).

128 | Tipos de obras e a responsabilidade do loteador
Em um projeto de parcelamento do solo, tais obras so extremamente necessrias para tornar

possvel a habitabilidade espacial e sua implantao requerida ao parcelador pela legislao que
regula a matria. Tal legislao, no entanto, pressupe a possibilidade de flexibilizao da infraestrutura
em caso de parcelamento de interesse social com o objetivo de torn-los mais econmicos e viveis.
A Lei Federal 9.785/99 que alterou a Lei 6.766/79 assim considera os subsistemas de infraestrutura que
devem estar presentes em um parcelamento (artigo 2.o da Lei 6.766/79).
5. Consideram-se infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento de guas pluviais, iluminao
pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias
de circulao pavimentadas ou no.
6. A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse
social (ZHIS) consistir, no mnimo de:
Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, a Lei 9.785, em nova redao para o

artigo 18, V, da Lei 6.766/79, prev que o loteador dever submet-lo ao registro imobilirio dentro de
180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado de vrios documentos,
entre os quais figura a documentao que assegure a implantao das obras de infraestrutura necess-
rias para o loteamento.
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo
Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das
vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas
pluviais ou da aprovao de um cronograma, com durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para execuo das obras.
A implantao da infraestrutura de um parcelamento tem uma relao direta com a comercializa-

o dos lotes, uma vez que ela est condicionada ao estabelecimento de condies mnimas de habita-
bilidade ao local onde estar constitudo o loteamento. Caber ao municpio estabelecer as especifica-
es para as obras, a verificao da sua implantao e o recebimento destas. O parcelador poder optar
por implantar a infraestrutura bsica antes de solicitar o registro ou adentrar na Prefeitura Municipal
uma solicitao de elaborao de um cronograma fsico-financeiro para execuo dessas obras. Para
Arruda (1997, p. 39), referindo-se legislao de parcelamento do solo em Campo Grande (MS), esses
dois caminhos que o parcelador pode seguir, aps a aprovao do projeto na Prefeitura Municipal, so
assim descritos:
No primeiro caso o empreendedor inicia a execuo das obras, mas no pode dar incio a comercializao dos lotes,
pois o TIO1 no d direito a registrar o loteamento. O documento legal para registro o Ato de Aprovao do Lotea-
mento, expedido, nesse caso, aps a vistoria das obras executadas.
No segundo caso o empreendedor apresenta um Cronograma Fsico-Financeiro de Execuo das Obras de Infraestru-
tura, que analisado pela municipalidade e depois aprovado. Com a aprovao do cronograma, o municpio hipoteca
lotes como garantia para a execuo das obras. Os lotes hipotecados no podem ser comercializados. Aps isso, o
empreendedor pode registrar o loteamento e obter, da Prefeitura, o TIO, vlido por 2 anos, e comear a comercializao
dos lotes no hipotecados.
1 TIO - Termo de Licenciamento para incio de Obras.

Para Ribeiro (2007) no cabe ao Registro Imobilirio verificar a execuo da infraestrutura bsica,
prevista no artigo 2.o. O inciso V do artigo 18 exige a execuo de algumas obras, comprovadas por meio
do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, ou a aprovao de um crono-
grama para execuo das obras. De acordo com esse inciso, a legislao municipal dever estabelecer
as obras mnimas que necessitam ser executadas ou programadas por meio de cronograma. Somente
aps essa etapa poder ser efetivada a entrada do processo de registro imobilirio do parcelamento. O
oficial de registro no tem a obrigatoriedade da verificao do cumprimento das obras ou da execuo
do cronograma, uma vez que a mesma de competncia do municpio ou do Distrito Federal. Aps o
recebimento dos documentos, caber ao registrador analisar sua regularidade formal exigindo a apre-
sentao do termo de verificao.
A execuo e recebimento das obras deve ser alvo de detalhamento por parte da legislao no
mbito municipal, uma vez que a legislao federal no especifica pormenores. A legislao de Belo
Horizonte delibera que, aprovado o projeto, o loteador dever submet-lo ao Registro Imobilirio no prazo
de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovao, sendo que cabe Prefeitura o fornecimento de cpia
do ato de aprovao e comprovante do Termo de Verificao da execuo das obras exigidas na legislao
municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e
das obras de escoamento de guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a durao mxima
de quatro anos, acompanhado do competente Termo de Garantia para execuo das obras.
Nos projetos em que for necessria a execuo de obras internas ao lote, a aprovao s se efetuar
aps a comprovao da concluso dessas obras pelo rgo que apontou a necessidade da mesma,
sendo que a apresentao do documento comprobatrio ser considerada pendncia por parte do
responsvel tcnico ou do proprietrio para os efeitos de prazo. O projeto aprovado dever ser executado
no prazo constante do cronograma de execuo, sob pena de caducidade da aprovao. Considera-
-se saneamento como um conjunto de aes entendidas fundamentalmente como de sade pblica
e proteo ao meio ambiente, compreendendo o abastecimento dgua, a coleta, o tratamento e a
disposio adequada dos esgotos sanitrios e dos resduos slidos, a drenagem urbana das guas
pluviais e o controle dos vetores e reservatrios de doenas.
A legislao urbana da capital mineira prev ainda que o empreendedor dever cuidar da adoo
de alternativas de tratamento de fundo de vale, com a mnima interveno ao meio ambiente e que
assegurem acessibilidade, esgotamento sanitrio, limpeza urbana e resoluo das questes de risco
geolgico e inundaes, privilegiando as solues de parques para tratamento das reas de fundo
de vale remanescentes. As reas de equipamento urbano e comunitrio e os espaos de uso pblico
destinados rea verde, sero implantadas pelo parcelador conforme estabelecido em diretrizes do r-
go ambiental do municpio e sero mantidas e conservadas pelo empreendedor at o recebimento das
obras. As reas destinadas a equipamentos urbanos e comunitrios devem estar desocupadas quando
da expedio do Termo de Recebimento de Obras de Urbanizao. Entre as obras a serem executadas ser
considerada a afixao de placas denominativas de logradouros pblicos, com sua denominao oficial,
em suportes padronizados. A execuo de obras de infraestrutura, decorrentes de parcelamento sem
que tenha sido expedido o pertinente Alvar de Urbanizao ou em desacordo com os projetos aprova-
dos, est sujeita a notificao, pagamento de multa e embargo da obra. Caso a execuo continue aps
a aplicao da multa, haver a apreenso de mquinas, equipamentos e veculos em uso e multa diria
com valor fixado sobre o tempo que permanecer o descumprimento do embargo.
O parcelador dever garantir a execuo das obras por meio de depsito confiado ao municpio,
do valor a elas correspondente sob a forma de dinheiro, ttulos da dvida pblica, fiana bancria ou

vinculao a imvel, no local ou fora, feita mediante instrumento pblico. Aps o cumprimento do
cronograma, o depsito referente a cauo ser restitudo ao parcelador e poder ser feita at o mximo
de 70% na liberao, aps vistoria pelas concessionrias. A restituio do depsito referente ao caucio-
namento dos 30% restantes ser liberada um ano aps a liberao do parcelamento.
A Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, por meio da sua legislao, determina ainda que as
obras de urbanizao devero ser iniciadas somente aps a liberao do Alvar de Urbanizao emitido
aps o registro do loteamento e estipula a necessidade da apresentao dos seguintes documentos:
::: Ofcio comunicando a inteno de se iniciar obras com indicao das empresas executora e
consultora.
::: Cpia do projeto urbanstico.
::: Cpia do registro do loteamento, inclusive das reas a serem transferidas ao Poder Pblico.
::: Cpia da escritura de garantia hipotecria, quando cabvel.
::: ART da obra.
::: Licena para movimentao de terra fornecida pelo rgo responsvel.
::: Cpia da taxa de Fiscalizao de Obras Particulares com 1. parcela quitada.
O municpio de Cricima (SC), por meio da Lei Municipal 3.901, de 28 de Outubro de 1999,
prev, em seu artigo 57, que antes da aprovao do projeto de loteamento, o proprietrio loteador
assinar na Prefeitura Municipal um Termo de Compromisso, no qual constaro todas as obrigaes
que o proprietrio assumir relativamente urbanizao da rea [...] e servios que se comprometer
a realizar, em consonncia com o projeto aprovado pelo municpio. O parcelador fica obrigado a no
outorgar qualquer escritura definitiva de venda de lote, antes de concludas as obras e cumpridas as
demais obrigaes impostas por lei ou assumidas no Termo de Compromisso. Os custos da execuo das
obras e servios relacionados nos projetos ficaro a cargo do loteador, dentro de um prazo proporcional
rea do loteamento, a critrio do rgo competente da municipalidade, que no ultrapasse 2 (dois)
anos, a partir da data do registro, devendo ficar especificado no alvar de licena de implantao do
loteamento. O prazo estipulado no alvar de licena poder ser prorrogado por 1 (um) ano, a critrio
do rgo competente do municpio, sujeitando-se adequao das normas em vigor. Para garantia do
cumprimento das obrigaes de execuo das obras prevista no Termo de Compromisso, o loteador
dever dar em cauo ao municpio, um determinado nmero de lotes, com valor, no mnimo, igual
ao montante das obras a serem executadas. O valor dos lotes ser calculado pelo preo da gleba, sem
considerar as benfeitorias previstas no projeto aprovado.
Ao final dos prazos previstos, caso no tenham sido realizadas as obras e servios exigidos, o
municpio poder promover a ao competente para adjudicar ao seu patrimnio os lotes caucionados,
que se constituiro em bem pblico do municpio. Uma vez realizadas as obras e servios exigidos, o
rgo competente da municipalidade, a requerimento do interessado e aps vistoria, liberar os lotes
caucionados. Essa liberao ser total ou por etapas, medida que forem entregues as obras, de acordo
com o Termo de Compromisso, e aceitas pelo municpio, por meio de seu rgo competente. Todas as
obras e servios exigidos, bem como quaisquer outras benfeitorias efetuadas pelo interessado, nas vias
e praas pblicas e nas reas de usos institucionais, passaro a fazer parte integrante do patrimnio
pblico, sem qualquer indenizao.

Recebimento de obras pelo municpio

O recebimento das obras pelo municpio um ato de extrema importncia no processo de
parcelamento. A legislao de Belo Horizonte condiciona a emisso Termo de Recebimento (total ou par-
cial) concluso das obras citadas no Termo de Aprovao, o qual dever constar os nomes das firmas
executoras e consultoras, assinatura do engenheiro responsvel pelo acompanhamento das obras e dos
rgos municipais de gesto e planejamento urbanos. Para emisso do Termo de Recebimento exige-se
a apresentao dos seguintes documentos:
::: Termo de Recebimento das concessionrias de gua, esgoto e iluminao pblica.
::: Termo de Recebimento do rgo municipal de gesto ambiental.
::: Laudo da firma consultora atestando a qualidade da obra e que esta foi executada de acordo
com as especificaes.
::: Laudo da firma executora atestando que a obra foi executada conforme os projetos.
::: Guia de recolhimento da segunda parcela da taxa de fiscalizao de obras particulares quitada.
O Termo de Recebimento incluir, no mnimo, a verificao da execuo das vias de circulao do
loteamento, demarcao dos lotes, quarteires e logradouros e das obras de escoamento das guas.
A remoo de terra e entulho deve ser licenciada pela Prefeitura de Belo Horizonte, feita por meio de
veculo cadastrado nesta Prefeitura, sendo assim tanto o cadastramento do veculo quanto a licena de
remoo sero exigidos para a emisso do Alvar de Urbanizao.
Outro exemplo de regulamentao do recebimento da obras concludas de um loteamento pode
ser evidenciado ao Decreto 510/79, institudo pela Prefeitura Municipal de Perube/SP:
CONSIDERANDO que a Lei 733/79 deste Municpio prev o momento em que as obras do plano de loteamento passam
para o Patrimnio do Municpio.
CONSIDERANDO que somente depois de concludas tais obras devero elas serem vistoriadas para verificao de sua
conformidade com as exigncias legais e memorial descritivo.
CONSIDERANDO que a entrega das ruas e logradouros ao domnio pblico e sua denominao dependem de sua
conformidade com a Lei e aceitao pela Prefeitura.
DECRETA:
1. Os proprietrios de terrenos loteados que houverem concludo os servios de loteamentos e as obras constantes do
memorial descritivo e da Lei Municipal referente a matria, devero requerer Prefeitura, aps a concluso das obras
que lhes competirem, a sua entrega ao Municpio.
2. A entrega e correspondente aceitao dependem dos seguintes requisitos:
I - Requerimento do interessado e prova de inscrio do loteamento no Registro de Imveis;
II - Vistoria do Departamento de Obras para verificao da conformidade das mesmas obras, vias e logradouros pblicos
com o memorial descritivo e outras exigncias legais, federais, estaduais e municipais.
3. Verificado que as obras, vias e logradouros esto concludos na forma prevista e que permitem acesso livre do
povo a todas as quadras e lotes previstos, ser apresentado pelo Departamento de Obras laudo conclusivo favorvel,
seguindo-se despacho do Prefeito.

4. Verificadas falhas, imperfeies e omisses que tornem o loteamento incompleto ou inaceitvel o Prefeito marcar
prazo para os devidos reparos e complementaes das obras, sem que o loteamento seja interditado para construes
e ofertas pblicas de venda de lotes.
5. O requerimento poder optar pela entrega parcial das obras, vias e logradouros pblicos de determinada rea do
loteamento, desde que a vistoria aprove a parte oferecida, cabendo ao Executivo julgar da convenincia ou no da
aceitao parcial.
6. Aprovado o laudo do DO2 pelo Executivo, ser o loteamento declarado, oficializado por Decreto seguindo-se, opor-
tunamente, a denominao das ruas e logradouros pblicos.
7. O presente Decreto entra em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio.
Como pode ser constatado no decreto, o ato do recebimento de obras dever estar devidamente
regulado com o objetivo de diminuir as dvidas do parcelador e assegurar ao municpio a execuo das
obras de acordo com as boas tcnicas.
A legislao municipal, alm dos aspectos relativos a planejamento do parcelamento, execuo
e recebimento das obras de infraestrutura, ainda dever conter aqueles inerentes s possveis infraes
que podero ser cometidas e suas penalidades e a fiscalizao da execuo das obras do loteamento.
Como constante na legislao de Cricima (SC), j anteriormente citada, a fiscalizao dever ser exercida
em todas as etapas, desde as especificaes de ordem tcnica at as fases de execuo e entrega das
obras de infraestrutura. O loteador dever manter uma cpia completa dos projetos aprovados e do ato
de aprovao no local da obra, para efeito de fiscalizao.
As infraes cometidas pelo parcelador no decorrer da execuo das obras ou a qualquer dis-
positivo do estatuto legal, exigem a expedio pelo municpio de uma intimao ao proprietrio e/ou
responsvel tcnico, no sentido de ser corrigida a falha verificada, dentro do prazo que for concedido,
o qual no poder exceder de 20 (vinte) dias corridos, contados da data da intimao. A verificao da
infrao poder ser feita a qualquer tempo, mesmo aps o trmino das obras. No caso do no cumpri-
mento das exigncias contidas na intimao, dentro do prazo cedido, ser lavrado o competente auto
de infrao e de embargo das obras, se estiverem em andamento, e aplicao de multa, para obras
concludas ou em andamento.
Lavrado o auto de embargo, fica proibida a continuao dos trabalhos, podendo ser solicitado,
se necessrio, o auxlio das autoridades judiciais e policiais do estado. A lei prev que, da penalidade
do embargo ou multa, o interessado poder recorrer, sem efeito suspensivo municipalidade, dentro do
prazo de 10 (dez) dias corridos, contados da data do recebimento do auto de infrao, desde que prove
haver depositado a multa. O municpio, por meio de seu rgo competente, comunicar o embargo ao
representante do Ministrio Pblico e ao Cartrio de Registro de Imveis competente.
A responsabilidade tcnica dos profissionais envolvidos no projeto do loteamento e sua infraes-
trutura extremamente necessria e requerida legalmente. Para efeito da legislao, somente profissio-
nais legalmente habilitados e devidamente inscritos no municpio podero assinar como responsveis
tcnicos quaisquer documentos, projeto ou especificao a serem submetidos ao rgo competente da
municipalidade. A responsabilidade tcnica pelos servios de projeto, clculo e especificao caber ao
autor do projeto, e pela execuo das obras, ao responsvel pela execuo. S podero ser inscritos no
municpio profissionais que apresentarem a carteira de registro profissional no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).
2 DO Departamento de obras do municpio.

A responsabilidade do Poder Pblico Municipal mostra-se bastante grande quando se trata de

aspectos de regulao da expanso urbana. A realidade das cidades brasileiras mostra claramente o
resultado do descontrole e da falta de uma legislao que pudesse orientar seu crescimento. Tratando-
-se de infraestrutura a situao torna-se mais grave e reflete o quadro referido anteriormente. A falta da
ao reguladora das trs esferas democrticas de poder na regulamentao do parcelamento do solo,
por muitos anos deixou a populao a merc de empresrios inescrupulosos que, em nome do lucro,
retalharam o solo urbano em lotes sem a infraestrutura necessria e comercializaram-no sem o devido
registro. A ocupao desses lugares, alm de condenar os moradores a uma baixa qualidade de vida,
ainda oneraram os cofres pblicos ao transferir o nus da implantao da infraestrutura, via de regra,
para o Poder Pblico Municipal.
Texto complementar
Loteamentos em Rio Branco: fim deles pode ter sido decretado
pelo novo Plano Diretor da cidade
(FERREIRA, 2007)
Exigncias do novo Plano Diretor impedem o lanamento de loteamentos tradicionais na
cidade. Moradores de loteamentos antigos, que esto em desacordo com o Plano Diretor, agora po-
dem entrar na justia exigindo que a imobiliria responsvel faa as obras de infraestrutura exigidas
pelo plano.
Google Earth.
RESIDENCIAL IOLANDA

O novo Plano Diretor (PD) da cidade de Rio Branco veio para moralizar a questo dos loteamentos
em nossa cidade. interessante que todos, incluindo os moradores dos loteamentos antigos e sem
qualquer infraestrutura, leiam o PD, entre o artigo 77 e 82.
L esto descritas as condies para que novos loteamentos possam ser implementados e o que
aqueles comercializados em desacordo com a nova lei precisam dispor para serem regularizados.
Para comear, a lei diz que nos loteamentos dever ser transferido para o patrimnio pblico,
no mnimo, 35% da rea total da gleba a ser loteada, podendo ser mais que isso, dependendo da
localizao do empreendimento. mais que 1/3 da rea. Duvido que imobilirias ou proprietrios
particulares, acostumados a vender quase 100% da rea dos loteamentos antigos, se sintam tentados
a lanar novos empreendimentos nessas condies.
Essa regra tambm vale para os loteamentos mais antigos, desde que seja possvel sua
aplicao. Assim, no caso de loteamentos antigos e com poucas edificaes, como (por exemplo)
o Residencial Iolanda, Jardim Europa (cercanias da Uninorte) e Jardim de Alah (prximo da AABB),
imprescindvel que a Prefeitura ou o MP ingressem na justia contra as imobilirias para que elas
cumpram a lei. Como vo fazer isso? Que recomprem os lotes que at hoje esto desocupados!
Ainda d tempo. que muitos lotes so vendidos para investidores que nunca tm a inteno de
construir. Por isso, at hoje eles esto desocupados e seus proprietrios apostando em uma valori-
zao que ocorre com a chegada da gua, esgoto, iluminao pblica, asfalto etc., bancada pelos
cofres pblicos.
Novas exigncias ambientais

Para novos empreendimentos, as exigncias ambientais so mais que justificadas. Se hou-
ver olhos dgua no local, no ser possvel vender lotes em um raio mnimo de 50m (cinquenta
metros) de largura dessas nascentes. Se houver curso de gua com menos de 10m de largura
cortando a rea do loteamento, o empreendedor dever se abster de vender lotes em uma faixa
at 30m (trinta metros) ao longo dos mesmos. Segundo a lei, quanto mais largo for o curso de
gua, maior a faixa de preservao. Um caso especial o do igarap So Francisco, que exige uma
distncia mnima de 150m.
Outra exigncia da lei: as reas de uso comum e as destinadas a usos institucionais devem ter
frente para via oficial de circulao, ou seja, devem ocupar os lotes mais valorizados! No permitida
sua destinao em terrenos alagadios ou sujeitos a inundao e com declividade superior a 15%.
Parece que quem elaborou a lei bebeu na fonte, ou seja, se inspirou visitando alguns dos lotea-
mentos existentes em nossa cidade. Mais um desestmulo para aqueles empreendedores que sem-
pre buscaram o lucro fcil.
Ruas com asfalto ou tijolos, rede de gua e esgoto

Mas o que vai pegar para quem estava acostumado a fazer loteamento por cima da pausada,
como a gente costuma dizer, so as novas responsabilidades na execuo e custeio das obras e
instalaes de infraestrutura.

O Plano Diretor exige que tudo seja feito pelo empreendedor e no so poucas as exigncias:
::: demarcao das vias e dos terrenos (a serem transferidos ao municpio), e dos lotes e das
reas no edificveis;
::: abertura das vias de circulao e terraplenagem, com instalao de meio-fio e sarjeta,
delimitao da calada e pavimentao do leito carrovel das vias em pavimentao
rgida, asfltica ou intertravada (tijolo);
::: instalao de rede de escoamento de gua pluvial aprovada previamente pela concessio-
nria, dispositivos de drenagem e de preveno da eroso;
::: rede de distribuio de energia eltrica e rede de iluminao pblica, aprovada previa-
mente pela concessionria;
::: rede de abastecimento de gua, coleta de esgoto e tratamento de esgoto condominial,
aprovado previamente pela concessionria.
Quem vive em Rio Branco e conhece a maioria dos loteamentos da cidade e as imobilirias que
atuam no mercado sabe muito bem que a maioria dessas exigncias, que so mnimas, nunca foi
atendida voluntariamente no passado e, com a atual exigncia legal, com certeza serviro de de-
sestmulo para novos empreendimentos no futuro.
Conhecendo um pouco como as coisas caminham no pntano burocrtico brasileiro, d para
imaginar tambm que os futuros empreendedores tero que separar muitos lotes para doao se
quiserem ver as coisas acontecerem. Vo ter que correr o risco de ter pouca coisa para vender no final...
Moradores e proprietrios de lotes em empreendimentos

fora da lei podem requerer na justia a sua estruturao
Google Earth.
PORTAL DA AMAZNIA

Os moradores e proprietrios de terrenos do loteamento da Imobiliria Ip onde est locali-

zada a Uninorte e cercanias da Justia Federal, por exemplo, agora podem se unir e exigir que ela
execute todas as obras previstas no Plano Diretor. Vai ser um negcio e tanto para essas pessoas,
pois o preo que pagaram pelos terrenos era o da terra nua, ou seja, terreno no meio do nada. A
valorizao vai ser explosiva.
A mesma situao se aplica ao loteamento Iolanda, da Imobiliria Fortaleza, Residencial Mariana,
Jardim de Alah, Chcara Ip, Rosalinda, Jardim Primavera, e tantos outros onde os moradores tive-
ram que ocupar seus terrenos em reas sem ruas pavimentadas, esgoto e rede de gua tratada. A
sugesto que essas pessoas prejudicadas sigam direto para o MP. Uma ao coletiva de centenas
delas vai resultar, com certeza, em algo concreto no curto ou mdio prazo.
As pessoas que vivem nesses loteamentos sem infraestrutura esto em situao precria e o PD
pode ser a salvao delas. No Calafate e adjacncias, quando a Prefeitura foi discutir o oramento
participativo com a comunidade daquela regio, os moradores do loteamento Portal da Amaznia
no tiveram direito a nenhum tosto. Quando se levantavam para reivindicar alguma coisa, todos os
outros presentes diziam: Vocs vivem em um loteamento, a imobiliria que vendeu os lotes que
tem que fazer as melhorias que vocs querem!
Embora dramtico, o posicionamento dos que moram fora dos loteamentos particulares
justo. Afinal, terrenos em loteamentos geralmente so vendidos com preos nos quais se embute
a valorizao futura do que no existe por ocasio da venda: rua asfaltada, esgoto, gua etc. Vale
ressaltar, entretanto, que a definio do preo, assim como a deciso venda e compra dos lotes por
parte das imobilirias e clientes de livre-arbtrio. O mercado livre: vende quem quer e compra
quem pode.
No passado, antes do PD, quem fazia loteamentos investia muito pouco (algumas horas de
trator de esteira para abrir as ruas, alguns postes para a fiao eltrica (sem iluminao pblica),
uma placa grande anunciando o empreendimento, e talvez uma ou outra coisinha. O lucro da venda
dos lotes era enorme. Tanto que muitos eram vendidos parcelados em at 60 meses, financiados
pelo prprio empreendedor!
Parece que o tempo do dinheiro fcil obtido com a venda desses loteamentos , definitiva-
mente, coisa do passado. E o que vem pela frente como opo? Condomnios! Vocs j notaram que
esses empreendimentos agora so a bola da vez?
Para finalizar, no podemos ficar to otimistas ainda, pois no nosso pas nem todas as leis apro-
vadas pegam. O Plano Diretor de nossa cidade ainda no passou por esse teste. Pode ser que fique
s no papel e os absurdos dos loteamentos de nossa cidade continuem como sempre.
Atividades
1. Como a Lei Federal 9.785/99 conceitua infraestrutura bsica e equipamentos urbanos?

2. Quais as exigncias que a Lei Federal 9.785/99 faz para a implantao de infraestrutura bsica e
equipamentos urbanos em zonas de interesse social?
3. Quais as opes que o parcelador possui para execuo das obras de infraestrutura exigidas para
um parcelamento convencional (no considerado popular)?
Gabarito
1. A Lei Federal 9.785/99 considera como infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoa-
mento de guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua
potvel e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.
2. A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei
como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo de:


3. O empreendedor poder implantar todas as obras de uma s vez ou apresentar um cronograma

fsico-financeiro de execuo das obras de infraestrutura, que analisado pela municipalidade e
depois aprovado. Com a aprovao do cronograma, o municpio hipoteca lotes como garantia
para a execuo das obras. Os lotes hipotecados no podem ser comercializados. Aps isso, o
empreendedor pode registrar o loteamento e obter, da prefeitura, uma autorizao para o incio
das obras, vlida por dois anos, e comear a comercializao dos lotes no hipotecados.

Loteamentos ilegais
Loteamentos ilegais, expanso urbana e segregao
O carter especulativo da utilizao de terras no Brasil e a concentrao de sua posse nas mos
de poucos proprietrios tornaram difcil a administrao da cidade. Essa dificuldade potencializada
quando se trata da administrao do solo urbano, uma vez que o crescimento das cidades de forma
abrupta e em curto prazo aumentou a demanda por moradias. Essas demandas nem sempre foram
compreendidas pelo estado como direito legtimo dos cidados, deixando-os revelia e merc
do mercado imobilirio, que por vezes utilizou subterfgios legislao vigente ou at mesmo da falta
dela para obter lucros astronmicos com o negcio de terras. O estado foi alvo de presses pela trans-
formao de reas rurais em urbanas, fato que leva ao aumento dos valores do solo e nem sempre
respondeu com uma regulao eficiente para control-las. O conjunto de fatores ligados essa falta de
regulao, a especulao com terras e a demanda por moradias possibilitou o crescimento de vrios
tipos de ilegalidades no trato como a questo do parcelamento do solo urbano para fins residenciais e
causou impactos negativos de grande envergadura para a qualidade de vida urbana.
O descontrole do processo de urbanizao levou periferizao dos bairros para pessoas de
renda mais baixa, ao mesmo tempo em que deixavam grandes vazios entre esses ltimos e as reas
centrais, no intuito de angariarem valorizao com a passagem das redes de infraestrutura e servios
urbanos. A localizao da classe trabalhadora na periferia da cidade se deu sob o estigma do processo
especulativo e da reproduo do capital imobilirio, favorecendo a segregao espacial e o tratamento
desigual para essas reas e aquelas apropriadas por cidados de renda mais elevada, normalmente
bem servida de infraestrutura, equipamentos e servios pblicos. Furtado (2002, p. 30) assim coloca a
questo da segregao espacial e da ilegalidade:
No campo ou na cidade, a ilegalidade em relao propriedade da terra tem sido o principal fator de segregao espacial,
por constituir o cerne da ilegalidade generalizada nas relaes de trabalho, na resoluo de conflitos e na ao policial.
No centro urbano, a relao legislao, mercado fundirio e excluso est no centro da segregao territorial, pois
nas reas desprezadas pelo mercado imobilirio privado e nas reas pblicas sisudas em regies desvalorizadas que
a populao trabalhadora pobre se instala: beira de crrego, encosta de morros, terrenos sujeitos a enchentes ou a
outros tipos de riscos, regies poludas ou reas de proteo ambiental (onde h vigncia da lei de proteo ambiental
e o consequente desinteresse mercadolgico).

140 | Loteamentos ilegais
A cidade legal hegemnica arquitetada pelo poder executivo que ali concentra seus investimentos, pelo poder
jurdico, organizado em torno de regras que no so universais, alm da mdia de massa, principal divulgadora do
simulacro. Qualquer grande cidade brasileira apresenta uma conjuno de esforos para a proibio de novas
centralidades urbansticas relacionadas a um consumo luxuoso e a um centro de distino, alimentando, assim, a
valorizao imobiliria, recursos do capital privado (imobilirio, lazer, cultura, comrcio) e grandes doses do recurso
pblico destinado a investimentos. Observe-se a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, o entorno do Rio Pinheiros, em So
Paulo, o bairro de Boa Viagem, em Recife, os arredores do Beach Park, em Fortaleza. A construo da conscincia sobre a
cidade real a dimenso da excluso e da segregao, a represso dos investimentos pblicos, a discriminatria gesto
e regulao do uso do solo , sem dvida, o primeiro passo para inverter esse quadro dando visibilidade cidade da
maioria, uma vez que os excludos urbanos deixaram de ser minoria.
O cenrio de segregao espacial foi facilitado pela omisso do estado e construdo pela ao
de proprietrios de terras e agentes imobilirios vidos por lucratividades, obtidas com a valorizao
das terras. O mercado de terras caracterizou-se sempre por duas vertentes, uma pela via formal, onde
o parcelamento do solo se processa seguindo os estatutos legais e outra pelas vias da informalidade,
onde o parcelamento se d pelo retalhamento da gleba em lotes sem o devido processo legal e revelia
do Poder Pblico.
Maricato (1997) apud Gonalves (2002) afirma que essa dinmica existente nas cidades brasileiras,
marcada pela coexistncia de atividades rurais nas bordas da cidade e a possibilidade de valorizao
das terras, torna inacessvel para uma grande parte da populao o acesso terra urbana produzida
por meio do mercado formal e legal. A especulao imobiliria, o custo alto da formalizao dos lotea-
mentos, a concentrao dos investimentos de infraestrutura e os problemas de financiamento e de
produtividade de construo so fatores que podem ser considerados responsveis pela dificuldade ao
acesso de lotes legais.
O processo de urbanizao se deu por meio de uma industrializao baseada em baixos salrios e
em um mercado residencial restrito onde o custo de reproduo da fora de trabalho no inclui o custo
da mercadoria habitao, fixado pelo mercado privado. Dessa forma, pode-se entender que a favela ou
o lote ilegal combinados autoconstruo foram parte integrante do crescimento urbano sob a gide
da industrializao. O Poder Pblico atuou como viabilizador do processo de industrializao facilitando,
tambm, a ao dos especuladores por meio de investimento regressivo onde a infraestrutura alimentou
a especulao fundiria e no a democratizao do acesso terra para moradia.
Proprietrios de terra e capitalistas das atividades de promoo imobiliria e construo so
um grupo real de poder e de definio das realizaes oramentrias municipais. A localizao do
investimento pblico orientada, em grande parte, pela perspectiva de valorizao das propriedades,
somando-se a isso a ambiguidade da legislao ou sua aplicao arbitrria. O estado tolera a ocupao
de terras urbanas e no exerce o poder de polcia a ele atribudo legalmente. A invaso de terras urbanas
no tolerada nas reas valorizadas pelo mercado e noutras, embora o direito invaso chegue a ser
admitido, o direito cidade negado populao (MARICATO, 2000).
A ilegalidade praticada na oferta de lotes para os habitantes de renda mais baixa torna-se dessa
forma, muitas vezes, oportuna para o estado que se isenta temporariamente do nus de prover condi-
es do acesso moradia para esses grandes contingentes de pessoas. Schlogl (2004, p. 26) enumera
trs fatores que contriburam para a proliferao da ilegalidade:
1. A omisso do estado em construir instituies formais capazes de controlar as ocupaes do solo realizadas pela
populao de baixa renda;

2. O crescimento da periferia urbana, que ocorreu por meio da iniciativa privada, ou seja, do loteador, sem regulao
e reconhecimento do estado; e
3. As contradies da evoluo da legislao, no sentido de aperfeioar seus instrumentos de planejamento e gesto
do solo urbano (sendo que alguns desses instrumentos so para coibir os loteamentos clandestinos/irregulares),
ao mesmo tempo em que o estado adota polticas de anistia e regularizao desses assentamentos.
Estabelece-se, dessa forma, uma contradio nas polticas estatais, pois ao mesmo tempo em que
o estado objetiva fazer uso do seu poder de polcia e punir os agentes promotores de parcelamentos
ilegais, ele tambm adota meios para regularizao. Rolnik (1997, p. 204) aborda essa contradio,
tentando explic-la:
[...] a ilegalidade era tolerada para poder ser posteriormente negociada pelo estado. Uma das condies para que esse
pacto pudesse ocorrer era o estado assumir o papel de provedor e os habitantes do territrio ilegal, de devedores
de um favor do estado, j que do ponto de vista estritamente legal ali caberiam punies, e no responsabilidades e
direitos. O pacto com a periferia consolidou-se no contexto de redemocratizao, no qual melhorias urbanas se trans-
formaram em votos e lideranas de bairro em cabos eleitorais.
Para Lima (2007) os parcelamentos ilegais causam problemas de naturezas diversas, tanto sociais
quanto urbansticos. Os compradores dos lotes so prejudicados pela compra de lotes ilegais e, muitas
vezes, no conhecem as exigncias mnimas e necessrias de um parcelamento do solo legal. Sob o
ponto de vista urbanstico, o Poder Pblico prejudicado devido ao descumprimento dos parmetros
estabelecidos para que a cidade tenha qualidade espacial (figura 1).
UNICAMP.
Figura 1 Rua do loteamento clandestino Cooperzel.
O parcelamento ilegal tornou-se um fator de grande impacto nas cidades e como tal deve ser
combatido buscando sua preveno e represso. Ao Poder Pblico, no entanto, cabvel a maior parte
da responsabilidade para o combate, uma vez que ele se constitui no rgo fiscalizador, impedindo
o incio da implantao do parcelamento ilegal e a aplicao de medidas administrativas e judiciais,
coibindo o prosseguimento da implantao irregular ou clandestina. Se o loteamento nem mesmo
possui projeto urbanstico aprovado pelo municpio, tambm no tem registro no Cartrio de Registro
de Imveis, o que torna a venda dos lotes e os contratos particulares respectivos ilegais e, portanto,
nulos de pleno direito, ele pode ser classificado como ilegal.
Apesar da presena constante da figura do parcelamento ilegal nas cidades brasileiras, faz-se
necessria uma anlise crtica sobre a atuao dos estatutos legais na regulao da produo do espao
urbano, procurando contribuir para seu aprimoramento.
A legislao e o parcelamento ilegal

A legislao urbanstica tem grande contribuio para as formas de produo do espao urbano e
no raras vezes contribui para o incentivo da segregao espacial. O tratamento dado pelos instrumentos
legais a diferentes reas da cidade, muitas vezes, privilegiaram o estabelecimento de parmetros da
boa forma urbana para os parcelamentos destinados a classes de renda mais alta e prximos ao centro,
fato que favoreceu o aparecimento de sistemas virios com grandes problemas de conexo quando se
aproximam das malhas perifricas. Grostein (1987, p. 74-75), ao abordar a influncia da legislao sobre
a produo dos espaos urbanos e suas caractersticas em So Paulo, no sculo XX, assim descreve:
A legislao urbana de uso e ocupao do solo foi, desse modo, um dos instrumentos que contriburam para reforar a
segregao na sua componente espacial. A diferena de tratamentos dados pelo Poder Pblico s reas centrais e perifricas
j teve seu contorno neste incio do sculo. Para empreendimentos nas reas de melhor acesso ao centro, os loteadores
ou empreendedores imobilirios criavam instrumentos legais com exigncias mais rigorosas do que as existentes para o
conjunto da cidade, ampliando com isso as restries ao parcelamento do solo e ocupao dos lotes, garantindo assim
uma ocupao diferenciada nesses bairros, assegurada principalmente pelo valor que a terra urbana passou a incorporar,
resultante das condies em que se dava o empreendimento e do acesso potencial aos servios pblicos, existentes ou
futuros. Entretanto, nas reas suburbanas e perifricas, onde frequentemente se abriam arruamentos sem mesmo terem
um plano de loteamento ou qualquer preocupao com as condies topogrficas locais, procedia-se de forma oposta.
As leis existentes por no contemplarem o traado urbanstico das ruas, no garantiam a qualidade do assentamento
e, alm do mais, tinham sua aplicao questionada quando na rea rural. Questionava-se a competncia do poder de
controle do municpio sobre essas reas por serem rurais.
As legislaes anteriores a 1979 no tratavam em momento algum da produo da cidade

ilegal que se estabelecia. Somente com a promulgao da Lei 6.766/79 o assunto passou a fazer parte
dos estatutos legais do direito urbanstico. Para Schlogl (2004), essa lei forneceu o amparo legal ao
Poder Pblico Municipal, no sentido de acionar criminalmente o loteador e promover a completa
regularizao de qualquer parcelamento. Para garantir o interesse pblico, o municpio poder assumir
essa regularizao quando o loteador no a fez, podendo interferir tambm nos contratos preliminares
celebrados entre o parcelador e os adquirentes de lotes.
No entanto a Lei 6.766/79 deixou lacunas que possibilitaram a continuidade da prtica da ilegali-
dade no parcelamento do solo urbano, por no ter apresentado dispositivos de combate especulao
imobiliria e ao incentivo de ocupao dos vazios urbanos j existentes nas cidades, frutos da utilizao
do solo como moeda para valorizao. Dessa forma, a lei deixou a desejar em vrios aspectos, somando-
-se a isso o fato das dificuldades de sua aplicabilidade. Maricato (2000, p. 48) assim coloca a situao:
[...] preciso acrescentar tambm que nem a abertura de loteamentos ilegais estancou totalmente aps a promulgao
da Lei Federal 6.766/79, nem se tem notcia de que os poderes pblicos se esforaram em sua aplicao rigorosa.

A presena da legislao, no entanto, no dispensada e merece destaque o progresso nos

estatutos legais proporcionados pela Lei 6.766/79, naquilo que se refere ao estabelecimento dos padres
mnimos para a produo da forma da cidade. Gonalves (2002, p. 127), ao discutir esse assunto pondera:
De fato, a regulao do uso do solo, no que tange legislao, considerada por especialistas muito boa. Falta fiscali-
zao e muitas vezes a aplicao da lei. Isso fortalece o crculo vicioso da impunidade. Essa seria a sugesto principal,
pois, sem o efetivo controle do uso do solo, as outras sugestes de regulao sero apenas retrica. Algumas dessas
sugestes so: Quanto s sugestes sobre regulao:
1) maior efetividade dos impostos rurais e urbanos; nesse sentido, poderia ser pensado um imposto diferenciado sobre
as reas periurbanas rurais no produtivas, que so usadas claramente com finalidades especulativas;
2) clareza de registros e maior controle sobre os desgnios dos cartrios; a finalidade aqui conhecer e mapear as terras
rurais e urbanas, j que o pas no as conhece; e,
3) maior participao popular, presena de um maior nmero de interesses nas Cmaras Legislativas Municipais pode
frear a utilizao das Cmaras Municipais como locus privilegiados de negcios imobilirios.
Apesar dos avanos trazidos pela Lei 6.766/79 sabe-se que a construo da qualidade de vida nas
cidades passa indubitavelmente pela gesto democrtica dessa norma, onde a participao da comu-
nidade pode ser considerada como um fator decisivo e preponderante.
Parcelamento ilegal do solo urbano:

loteamentos irregulares e clandestinos
Os loteamentos ilegais podem ser classificados em dois tipos: aqueles considerados clandestinos
e outros irregulares. Para Silva (2000, p. 330), esses loteamentos podem ser descritos assim:
(a) os clandestinos, que so aqueles que no foram aprovados pela Prefeitura Municipal. [...] o loteamento clandestino
constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas do urbanismo brasileiro. Loteadores parcelam terrenos de que, no
raro, no tm ttulo de domnio, por isso no conseguem a aprovao de plano, quando se dignam apresent-lo
Prefeitura, pois, o comum que sequer se preocupem com essa providncia, que onerosa, inclusive porque demanda
a transferncia de reas de logradouros pblicos e outras ao domnio pblico. Feito o loteamento, nessas condies,
pem-se os lotes venda, geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu
terreno e a casa que nele ergueram, tambm clandestinamente, porque no tinham documentos que lhes permitissem
obter a competente licena para edificar no lote.
(b) os irregulares, que so aqueles aprovados pela prefeitura, mas que no foram inscritos, ou o foram, mas so execu-
tados em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
Para Bchtold (2002, p. 24) a diferena entre os dois reside no fato da existncia ou no da apro-
vao do parcelamento. Caso essa aprovao exista, o parcelamento se constitui irregular, inexistindo
a mesma, tem-se um parcelamento clandestino. O parcelamento clandestino na medida em que o
Poder Pblico no tem nenhum conhecimento oficial deste, seja para seu exame ou para aprovar o
plano. A inexistncia da aprovao pode decorrer tanto em funo da ausncia de solicitao quanto
em decorrncia do indeferimento do pedido. O autor adverte que, nesse ponto, podem ser clandestinos

parcelamentos executados e no executados, desde que no haja a aprovao do Poder Pblico. O

parcelamento considerado irregular quando o municpio ou Distrito Federal o aprova a pedido do
interessado parcelador que, registrado ou no o plano no cartrio imobilirio, deixa de execut-lo ou o
executa em descompasso com a legislao vigente ou em desacordo com o ato de aprovao ou, aps
a aprovao e execuo regular, no o registra. O autor apresenta o quadro 1, em que as caractersticas
da classificao so esclarecidas.
Gasparini (1988, p. 130) esclarece alguns pontos sobre a questo do parcelamento irregular e seus
aspectos legais:
No irregular, no entanto, o parcelamento aprovado, executado e registrado nos termos e condies da legislao
vigente que, pela no ocupao dos lotes e pela ao do tempo, parece inexecutado ou irregularmente executado
(eroso e mato em toda sua rea, destruio de obras de escoamento de guas pluviais etc.). A manuteno desses
equipamentos urbanos e comunitrios, bem como a conservao em bom estado das ruas e praas obrigao
do municpio. O parcelador, com a entrega do plano, desobriga-se dessas responsabilidades que passam alada
municipal. Essa obrigao coincide com a expedio, pelo municpio ou pelo Distrito Federal, de um termo de vistoria
e recebimento do parcelamento, hoje Termo de Verificao, previsto no inciso V, do artigo 18, da Lei do Parcelamento
do Solo Urbano.
Quadro 1 Hipteses configuradoras dos parcelamentos ilegais
(BCHTOLD, 2002)
a) Inexecutados
1) Clandestinos
b) Executados
Inexecutados.
Executados em contraste com a
legislao.
a) Registrados Executados em contraste com o
Parcelamentos ilegais
ato de aprovao.
Executados em contraste com o
ato de aprovao e com a legislao.
2) Irregulares Inexecutados.
Executados em contraste com a
legislao.
b) No registrados
ato de aprovao.
ato de aprovao e com a legislao.
Executados regularmente.
Os procedimentos ilegais de parcelamento do solo mostram-se extremamente presentes no

cotidiano das cidades e sua prtica mostra-se danosa tanto para aqueles que consomem os lotes
clandestinos ou irregulares, quanto para a sociedade como um todo que se v impossibilitada de
usufruir um espao urbano de qualidade, uma vez que a cidade no constituda de ilhas.
Cabe ao Poder Pblico, como rgo estabelecido constitucionalmente para a gesto democr-
tica da cidade e sociedade, uma tomada de posio frente aos problemas urbanos de habitao e
parcelamento do solo, uma vez que no se podem dissociar esses dois fatores. Uma reflexo ampla
sobre as contradies nas posturas estatais deve fazer parte da agenda da sociedade com o objetivo
de esclarecer as polticas para a construo de uma cidade mais justa e com qualidade de vida.

Texto complementar
Parcelamento Ilegal do Solo Urbano:
modalidades, regularizao e controle
(BCHTOLD, 2002, p. 25-28)
Razes e efeitos da violao s normas da LPSU1

Entre as razes que apontam para o surgimento dos chamados loteamentos ilegais, que
desestimulam o proprietrio a enveredar pelo mercado formal2, destacam-se as seguintes3:
a) as restries legais ao aproveitamento do solo (recuos, gabarito, reas non aedificandi);
b) os custos e a burocracia para a execuo do loteamento.
Como ficou evidenciado, obtidas as diretrizes urbansticas junto Prefeitura, deve-se elaborar
a planta, o memorial descritivo e o projeto, com o auxlio de engenheiros, arquitetos, gelogos e
topgrafos.
Percorrida a etapa de aprovaes pelos rgos pblicos, promove-se o registro, marcado pela
apresentao de um rol de documentos que demonstram a regularidade dominial e a idoneidade
financeira do proprietrio loteador.
Essa empreitada se perfaz com a execuo das obras de fragmentao e demarcao fsica do
solo (terraplenagem, cortes e aterros, abertura de ruas, cravao de piquetes etc.) e de infraestru-
tura (implantao do sistema de captao e drenagem de guas pluviais, das redes de gua, luz e
esgoto, pavimentao das ruas etc.), transferindo-se parte da gleba ao patrimnio do municpio,
gratuitamente, para a formao das vias de circulao, espaos livres, reas verdes e de lazer, praas
e prdios pblicos etc.4
c) a ganncia imobiliria;
d) a falta de planejamento pblico para o desenvolvimento de um crescimento urbano
ordenado;
e) a negligncia dos entes pblicos.
So poucos, assim, os estmulos para quem pretende lotear de maneira rpida, a custos baixos,
com altos ganhos financeiros e total aproveitamento da gleba, razo pela qual, no raro, proprietrios
de terras tm contornado o comando da Lei 6.766/79, promovendo os chamados loteamentos
clandestinos.5
Em relao aos efeitos que a instalao de um loteamento ilegal produz, podem ser citados
os seguintes:6
a) inobservncia s normas e s tcnicas de engenharia;

b) remoo da cobertura vegetal, prejudicando a estabilidade do solo, favorecendo sua eroso

e o assoreamento de cursos dgua;
c) raros espaos reservados s reas pblicas para fins comunitrios (praas, reas verdes);
d) saturao dos equipamentos pblicos e comunitrios dos bairros vizinhos, dando margem
superlotao de hospitais e escolas, face ausncia de reas institucionais nos loteamentos
ilegais;
e) desrespeito ao consumidor, no tocante s imposies unilaterais e clusulas abusivas nos
contratos para a aquisio do lote, forando os compradores inadimplncia e perda do
terreno, sem a devoluo do que j pagaram;7
f) ligaes inoficiosas das redes pblicas de luz e gua, gerando riscos para os moradores e
transeuntes, alm de sobrecarregar a rede oficial;
g) despejo do esgoto domstico, sem tratamento, no solo e nos crregos dos rios e mananciais;
h) formao de focos de sujidades com o depsito de lixo em locais imprprios, ocasionando
a proliferao de transmissores de doenas;
i) sobrecarga nas despesas do Poder Pblico, que ser obrigado a atuar na urbanizao desses
loteamentos.
Em resumo: a desordenada ocupao do solo com a implantao dos loteamentos clandestinos,
em virtude da inobservncia das normas urbansticas, conduz, assim, proliferao de habitaes
edificadas sem critrios tcnicos (insegurana) e em condies subumanas (insalubridade); ao
surgimento de focos de degradao do meio ambiente e da sade; ao adensamento populacional
desprovido de equipamentos urbanos e comunitrios definidos na Lei 6.766/79 (art. 4., 2. e art.
5., par. n.) e incompatvel com o meio fsico (m localizao), gerando o crescimento catico da
cidade; marginalizao dos seus habitantes com o incremento das desigualdades sociais e reflexos
na segurana da populao local e circunvizinha (violncia, comrcio de drogas, promiscuidade).8
Junte-se a esse panorama o dficit habitacional, os movimentos migratrios para as grandes ci-
dades e a procura da casa prpria pelas classes mais modestas. Eis a receita para a produo informal
de casas populares, para assentamentos no planejados e descontrolados, para o caos urbano.
1 Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
2 GASPARINI, 1988, p. 131.
3 FREITAS, 2000, p. 12.
4 FREITAS, 2000, p. 12-13.
5 FREITAS, 2000, p. 13.
6 FREITAS, 2000, p. 13.
7 FREITAS, 2000, p. 14-16.
8 O Superior Tribunal de Justia (STJ), porm, j firmou os seguintes entendimentos: a) mesmo se o contrato de promessa de compra e
venda de imvel em construo estabelecer, para a hiptese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias
pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, deve o Juiz, autorizado pelo disposto no
art. 924 do CC, reduzi-la a patamar justo, com a finalidade de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes (BRASIL. Superior
Tribunal de Justia. Recurso Especial 186.009/SP. Relator: Ministro Waldemar Zveiter. Braslia, 30 de setembro de 1999. Revista dos Tribu-
nais, So Paulo, v. 776, p. 187, jun. 2000); b) nula a clusula que prev a perda das prestaes pagas de um contrato de compromisso
de compra e venda avenado na vigncia da Lei 8.078/90, podendo a parte inadimplente requerer a restituio do quantum pago, com
correo monetria desde cada desembolso. Por outro lado, autoriza-se a reteno de parte dessas importncias, atendendo s circuns-
tncias do caso concreto, em razo do descumprimento do contrato (BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial 99.440/SP. Re-
lator: Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira. Braslia, 15 de outubro de 1998. Revista dos Tribunais, So Paulo, v. 763, p. 163, maio 1999).

Atividades
1. Cite trs fatores que contriburam para a propagao da ilegalidade do parcelamento nas cidades
brasileiras.
2. Como podem ser classificados os parcelamentos ilegais?
3. Explique a forma como foi construda a segregao espacial existente nas cidades brasileiras, que
culminou com a periferizao das classes sociais de renda mais baixa?

Gabarito
1. A ilegalidade foi proporcionada pela omisso do estado em construir instituies formais capazes
de controlar as ocupaes do solo realizadas pela populao de baixa renda; pelo crescimento da
periferia urbana, que ocorreu por meio da iniciativa privada, ou seja, do loteador, sem regulao
e reconhecimento do estado; e pelas contradies da evoluo da legislao, no sentido de aper-
feioar seus instrumentos de planejamento e gesto do solo urbano.
2. Os loteamentos ilegais podem ser classificados em dois tipos: clandestinos e irregulares:

a) os clandestinos so aqueles que no foram aprovados pela prefeitura municipal. Loteadores
parcelam terrenos de que, no raro, no tm ttulo de domnio, por isso no conseguem a
aprovao de plano, quando se dignam apresent-lo prefeitura, pois, o comum que sequer
se preocupem com essa providncia, que onerosa, inclusive porque demanda a transferncia
de reas de logradouros pblicos e outras ao domnio pblico. Feito o loteamento, nessas
condies, pem-se os lotes venda, geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma
hora para outra, perdem seu terreno e a casa que nele ergueram, tambm clandestinamente,
porque no tinham documentos que lhes permitissem obter a competente licena para
edificar no lote.
b) os irregulares so aqueles aprovados pela prefeitura, mas que no foram inscritos, ou o foram,
mas so executados em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
3. O cenrio de segregao espacial foi facilitado pela omisso do estado e construdo pela ao
de proprietrios de terras e agentes imobilirios vidos por lucratividades obtidas com a valori-
zao das terras. O mercado de terras caracterizou-se sempre por duas vertentes, uma pela via
formal, onde o parcelamento do solo se processa seguindo os estatutos legais e outra pelas vias
da informalidade, onde o parcelamento se d pelo retalhamento da gleba em lotes sem o devido
processo legal e revelia do poder pblico.

Loteamentos clandestinos
Loteamentos clandestinos, expanso urbana e segregao
A urbanizao brasileira se constituiu em um fenmeno to diverso que chegou a ser notada pelo
filsofo francs Claude Levi Strauss como algo ainda no vivido em muitas partes do mundo. Levi Strauss
revela, em uma entrevista, que quando chegou ao Brasil na dcada de 1930, dizia-se que em So Paulo se
construa uma casa a cada hora e menciona a ocupao do oeste paulista por uma companhia britnica
que implantava a estrada de ferro e criava uma cidade a cada 15km.
Essa situao, narrada pelo filsofo, ilustra bem a velocidade com que se processou a ocupao
do territrio das cidades e a dificuldade de estabelecimento de um mnimo de planejamento para o
crescimento urbano. Como resultado dessas condies nasceram as modernas cidades brasileiras,
marcadas pela desigualdade de ocupao do espao. A apropriao dos espaos urbanos nas cidades
foi cercada por conflitos decorrentes da necessidade de provimento de moradia para os grandes
contingentes que migraram do campo em busca de trabalho e a transformao das terras em bens para
valorizao, esquecendo-se das funes sociais das mesmas. A especulao imobiliria e a inoperncia
do estado produziram uma cidade que se caracterizou pela presena de grandes massas populacionais
de baixa renda nas periferias (normalmente com pouca ou nenhuma infraestrutura) enquanto o centro
e arredores eram dotados de uma boa infraestrutura e servios pblicos.
No entanto, cada vez mais se consolida uma nova espacializao das cidades que apresentam
um perfil de periferias, nas quais convivem lado a lado condomnios fechados de alto luxo, muitas
vezes protegidos por zoneamentos de uso do solo excludentes, e reas de pobreza com ms condies
de habitaes.
Essas novas lgicas de ocupao urbana do um novo tom ao processo de planejamento e
precisam ser mais bem compreendidas para que se possa intervir de forma mais efetiva no processo. O
contexto de desigualdades sociais, ausncia do estado no provimento de habitao, falta de controle da
expanso urbana e fragilidades institucionais, oriundas da corrupo, possibilitaram o surgimento dos
loteamentos clandestinos e seu espalhamento como uma praga urbana brasileira ao longo de todo
sculo XX e incio do XXI.

150 | Loteamentos clandestinos
A proliferao de loteamentos clandestinos tem apresentado motivos que vo alm da carncia

de moradia para as classes de renda mais baixa. Em muitos casos a disputa por terras pblicas e a
especulao imobiliria tem se agregado s reivindicaes populares com o intuito de angariar vantagens
financeiras. A produo de loteamentos clandestinos, na maioria das vezes, passa por estratgias bem
definidas pelos parceladores, que envolve a abertura das vias e outras poucas obras aliadas a um
marketing de vendas agressivo. Schlogl (2004, p. 116) atenta para as estratgias estabelecidas pelos
loteadores clandestinos e que contribuem para a sua notvel expanso.
A atividade de abertura de um loteamento clandestino envolve a interao entre o loteador, investidor, associao de
moradores, financiadores, proprietrios de terra, polticos e setor pblico, formando uma organizao de interesses
que tem objetivos diferentes, mas todos se beneficiam de uma meta comum: a valorizao do loteamento. Os esforos
dos atores que formam a organizao no se configuram como uma disputa pela localizao, j que estes ocupam
locais perifricos, mas sim como uma luta reivindicatria pela infraestrutura e por equipamentos pblicos e, principal-
mente pela obteno dos registros definitivos de seu lote, o ttulo de propriedade registrado em cartrio. O sentido
dessas conquistas diferente para cada ator. Enquanto os moradores querem, principalmente, melhorar sua condio
de moradia, o poltico quer votos e o loteador, investidores e os financiadores lutam por essas medidas para terem seus
lotes valorizados, no s pelas melhorias de infraestrutura urbana, de transporte, equipamentos pblicos e pela futura
regularizao, mas tambm em decorrncia do adensamento da regio pelo aumento populacional.
A aliana derivada dos atores por diversos tipos de interesses viabilizam a existncia dos lotea-
mentos clandestinos e burla o processo legal estabelecido pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano
(LPSU) e encarece a gesto das cidades, uma vez que, na maioria das vezes, o municpio termina por
realizar as obras de urbanizao necessrias.
O processo de implantao dos parcelamentos clandestinos

A produo de loteamentos clandestinos pode se dar por meio de proprietrios do terreno ou
terceiros. Tratando de loteamentos promovidos pelos proprietrios, presume-se que eles o fazem para
verem-se livres das despesas oriundas da implantao da infraestrutura e a reserva de reas pblicas pre-
vistas nas leis federais, estaduais e municipais. No caso dos loteamentos serem produzidos por terceiros,
trata-se de uma operao de grilagem de terras. Esse tipo de prtica consiste na venda de terras que no
pertencem queles que promovem o loteamento (PINTO, 2007). Para Pinto (2007, p. 2), a prtica da grila-
gem facilitada pela fragilidade do sistema de registro de imveis:
Nem sempre imediata a identificao da grilagem de terras. Em virtude da fragilidade do sistema de registros de
imveis, muitas vezes apresentam-se mais de uma pessoa com ttulos de propriedade sobre o mesmo terreno. comum
tambm a existncia de ttulos com descries vagas do imvel, que no permitem sua precisa delimitao.
Independentemente desses aspectos civis, os moradores de loteamentos clandestinos no so proprietrios de seus
terrenos, mesmo quando o loteador o proprietrio da gleba original. Isso ocorre porque a regularidade urbanstica
do empreendimento sempre uma condio para seu registro em cartrio, momento em que so individualizados
os lotes, mediante abertura das respectivas matrculas. Antes do registro, os lotes ainda no existem juridicamente e,
portanto, no constituem objeto suscetvel de ser alienado.

O processo legal para implantao de um parcelamento do solo requer a realizao de uma srie
de etapas (figura 1) que presumem a assuno de vrias responsabilidades pelo parcelador. Os parcela-
dores clandestinos tm negado todo esse processo, incorrendo em diversos crimes que necessitariam
ser punidos de forma exemplar para diminuir o nmero de ocorrncias de clandestinidade.
(BCHTOLD, 2002)
Requerer diretrizes por
escrito Prefeitura, apresen-
tando planta do imvel com
os requisitos do art. 6..
Elaborao do projeto
urbanstico (art. 9.).
Desenhos Memorial descritivo Cronograma de Certido atualizada da Certido negativa de Instrumentos

(art. 9., 1) (art. 9., 2) execuo das obras matrcula da gleba tributos municipais de garantia
Reprovao do projeto Aprovao do projeto

pela Prefeitura pela Prefeitura
(Correo dos vcios) (Termo de acordo)
Expedio de alvar
Registro do loteamento
no Registro de Imveis
(art. 18)
Ttulo de propriedade Histrico dos ttulos de Certides negativas de Certides dos Cartrios Cpia do ato de apro- Exemplar Declarao do
ou certido da matrcula propriedade (art. 18, II) tributos, aes reais e de Protestos de Ttulos, vao do loteamento e do contrato cnjuge do reque-
(art. 18, I) penais (art. 18, III) aes pessoais e penais, comprovante do termo padro rente (art. 18, VII)
nus reais (art. 18, IV) de verificao (art. 18, V) (art. 18, VI)
Publicao do edital do
pedido de registro pelo
Oficial (art. 19)
Edital impugnado Sem impugnao
Intimao do requerente Restrito e comunicao

e da prefeitura Prefeitura
(art. 19, 1.) (art. 19, 1., e 5.)
Deciso judicial, ouvido o Arquivamento do

MP (art. 19, 1. e 2.) processo
Figura 1 Fluxograma do procedimento para a implantao de loteamento legal Lei 6.766/79.
Vrios so os tipos de ocorrncia de parcelamentos clandestinos. Essa diversidade se baseia

nas estratgias de cada parcelador no que se refere propriedade do terreno, no pblico-alvo e na sua
modalidade. Bchtold (2002) enumera trs tipos de parcelamentos clandestinos com maior destaque de
ocorrncia: aqueles em que os agentes promotores utilizam as associaes e cooperativas habitacionais,
os falsos condomnios ordinrios e os falsos condomnios de casas e loteamentos fechados. Os condomnios,
envolvendo associaes e cooperativas habitacionais, so aqueles em que tais instituies, muitas vezes
constitudas de forma fraudulenta, tornam-se veculos de comunicao e meios de captao de traba-
lhadores para compra dos lotes. Essas instituies so formadas por meio de ingresso dos trabalhadores
como associados ou cooperados que pagam uma cota mensal de participao na compra da gleba a
ser parcelada e os servios de elaborao de projeto, topografia, demarcao de lotes etc. As estratgias
baseadas em falsos condomnios ordinrios referem-se queles loteamentos clandestinos que utilizam-
-se dos aspectos regulatrios dos condomnios, previstos no Cdigo Civil, para burlar a Lei 6.766/79.
Freitas (2000, p. 18 ) assim refere a esses loteamentos:

Os falsos condomnios constituem outra fraude. Proprietrios de glebas promovem alienaes de partes ideais em
percentuais numericamente iguais ou muito prximos, de forma sucessiva, formando condomnio pela vontade de
uma s pessoa com outras, sem nenhuma afinidade familiar ou inter-relao, em escala empresarial, mediante contratos
padronizados [...]. As escrituras de venda e compra das fraes ideais so registradas no servio imobilirio de maneira
sequencial, em uma mesma matrcula. Elas no trazem a localizao da parte adquirida, que s aparece na contratao,
quando so exibidas plantas indicativas do local da frao ideal. No plano ftico, assim, o terreno do condmino se
apresenta como parte certa demarcada, localizada, cercada e destacada do todo, com frente para as ruas abertas pelo
proprietrio originrio. Portanto, sem relao com o condomnio ordinrio [...].
Essa prtica de implantao de loteamentos clandestinos tem se mostrado muito comum em

todo Brasil e, embora disfarados de legais por se apoiarem na legislao de condomnios, se consti-
tuem em fraudes que tm o objetivo de no investir nas obras de infraestrutura necessrias e presumir
na Lei 6.766/79 e no destinarem as reas pblicas presumidas nesse mesmo regulamento. Outro tipo
de fraude constituda pelos loteamentos clandestinos implantados sob a forma de falsos condomnios
de casas e loteamentos fechado. Nesse tipo de loteamento utiliza-se tambm a figura do condomnio
previsto na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 de forma inadequada e ilegal. Esses tipos de lotea-
mentos clandestinos tm proliferado nas periferias e reas rurais das cidades sob a alegao de que o
cidado poder usufruir de uma melhor qualidade de vida no campo ou longe dos centros urbanos e
com menor ndice de violncia. As estratgias dos empreendedores para valorizao dos lotes em lotea-
mento fechados clandestinos constituem-se nas mesmas utilizadas em outros tipos, onde so deixados
terrenos nos interstcios dos espaos construdos. Schlogl (2004, p. 127) refere-se a alguns desses lotea-
mentos na periferia da regio metropolitana de So Paulo (figura 2).
Os loteamentos Jardim Almeida e Park Aru tiveram a mesma trajetria de valorizao. Desde o incio da sua incorporao,
os moradores sabiam da clandestinidade do empreendimento e das regras impostas para a organizao do espao.
O loteamento Nova Era, inicialmente, foi empreendido pela mesma organizao de interesses do loteamento Park
Aruan, inclusive as glebas de terras foram compradas conjuntamente de um esplio. Porm, devido aos desentendi-
mentos entre o loteador e os demais membros da organizao, o loteador adensou o mximo o loteamento, vendeu
os lotes e fugiu.
UNICAMP.
Figura 2 Portaria principal do loteamento Park Aruan.

A figura 3 mostra a organizao entre os atores para produo dos loteamentos clandestinos
evidenciando o esquema para burlar a LPSU. As estratgias do parcelador clandestino envolvem, muitas
vezes, a presena de loteadores laranjas com o intuito de encobrir os verdadeiros mantenedores do
processo. As associaes de moradores, uma vez estabelecidas pelos moradores dos primeiros lotes
vendidos, cumprem o papel de pressionar a administrao pblica para implantao de infraestrutura.
(SCHLOGL, 2004)
Proprietrio da gleba Loteador laranja Financiador Associaes Moradores e
(registro em cartrio) dono do processo de moradores investidores
Comprar gleba
Vende a terra
Registra gleba
nome loteador,
planeja ocupao
Vende lotes
Paga parcelado = entrada + valor do aluguel
Organiza a ocupao
Figura 3 Processo de ocupao organizao entre os atores na incorporao do loteamento clandestino.
bastante rico o rol de estratgias desenvolvidas pelos parceladores clandestinos para viabilizar
os empreendimentos e burlar as leis e envolvem, desde a cooptao de sindicatos e cooperativas, at
os aspectos inerentes ao registro da propriedade no cartrio. Schlogl (2004, p. 63) assim refere-se s
artimanhas relativas aos aspectos cartoriais.
Os loteadores/compradores, por meio dos recursos financeiros emprestados pelos financiadores do loteamento,
compram a gleba de terra pelo contrato de compra e venda registrado em cartrio. A partir desse contrato o proprietrio
que vendeu a gleba no responde criminalmente perante a justia pela infrao e sim o comprador/loteador citado no
referido contrato. A escritura da gleba, quando esta no quitada, continua em nome do antigo proprietrio, e, quando
ela quitada, ocorre a transferncia formalizada no Cartrio de Registros de Imveis em nome do loteador.
Os impactos da implantao de loteamentos clandestinos so de grande envergadura e debilitam

o processo de planejamento das cidades. Freitas (2000) relaciona alguns deles que mais se destacam:
a falta de cumprimento de normas tcnicas estabelecidas, a ocupao de reas de preservao de
mananciais, aterro e retirada da vegetao (figura 4), assoreamento de rios e crregos, as reas pblicas
inexistem ou so exguas, sobrecarga dos equipamentos pblicos das reas vizinhas ao loteamento
clandestino, prtica de antigos parcelamentos que foram os compradores dos lotes inadimplncia
e depois no devolvem o montante j pago pelos mesmos. Alm disso, nota-se ainda a proliferao de
ligaes clandestinas de gua e esgoto (gatos) que sobrecarregam as redes e causam riscos popu-
lao, a presena de valas negras (esgotos a cu aberto) que correm para rios e mananciais, deposio

de lixo em locais inadequados, pela ausncia da coleta pblica, o que pode ocasionar proliferao de
doenas por meio de seus transmissores. Finalmente destaca-se a grande sobrecarga nos custos aos
cofres pblicos, pois ao Poder Pblico caber a implantao da infraestrutura.
Figura 4 Aterro de uma nascente em um loteamento clandestino. UNICAMP.
A ocupao clandestina de reas de mananciais e reas de proteo ambiental, alm dos aspectos
da degradao do meio ambiente, muitas vezes oferece riscos populao devido a possibilidade de
deslizamentos de terra, afundamentos, inundaes e outros problemas. O loteamento clandestino
denominado Vila Viosa (figura 5), em Porto Alegre (RS) mostra esses problemas oriundos desse tipo de
ocupao. A figura 5 mostra a ocupao da rea de preservao ambiental por lote e at mesmo uma
escola, desrespeitando a faixa de trinta metros prevista na legislao e inviabilizando um processo de
regularizao empreendido pelas autoridades competentes.

Google Earth.
Figura 5 Loteamento clandestino Vila Viosa - Porto Alegre (RS), com destaque para a ocupao inadequada em reas
de risco e supresso da vegetao.
A proliferao dos loteamentos clandestinos em muito tem dificultado a existncia de um plane-

jamento territorial para as cidades brasileiras. Os custos dessa desorganizao espacial tm sido pagos
por toda a sociedade. O assunto requer uma ampla reflexo sobre a forma com que deve ser tratado.
Uma anlise mais minuciosa revela que os componentes sociais da questo so relevantes e carecem
de uma destacada ateno, contudo no se pode esquecer que uma boa parcela de responsabilidade
pela implantao de tais loteamentos pode ser debitada a empreendedores inescrupulosos, vidos por
lucros fceis. Pinto (2007, p. 4) menciona a questo do controle da expanso da clandestinidade:
No se trata apenas de um passivo a ser coberto por investimentos em urbanizao e regularizao fundiria. Tampouco
se pode atribuir a irregularidade urbana exclusivamente pobreza da populao e falta de uma poltica habitacional.
Nenhuma poltica voltada para os atuais assentamentos atingir seus objetivos enquanto no for implementado um
conjunto de medidas voltadas para impedir o surgimento de novos assentamentos clandestinos.
O conjunto de medidas citado pelo autor requer uma grande reflexo pela sociedade em prol da
construo da cidade que se quer. Essas medidas somente viro por meio de uma gesto democrtica,
onde a presena do estado como responsvel pelos meios de viabilizao da habitao nas cidades e
pela organizao espacial se far indispensvel.

Texto complementar
Ocupao irregular do solo urbano: o papel da legislao federal
(PINTO, 2007, p.1-4)
Introduo
O parcelamento do solo constitui o instituto jurdico pelo qual se realiza a primeira e mais
importante etapa de construo do tecido urbano, que a da urbanizao. Nessa etapa, define-se o
desenho urbano, constitudo pela localizao das reas pblicas destinadas a praas, equipamentos
urbanos e comunitrios, traado do sistema virio e configurao dos lotes. Os lotes definem a
localizao precisa das edificaes que sero sobre eles construdas, nos termos fixados pelo Plano
Diretor. Assim sendo, uma boa gesto do parcelamento do solo condio indispensvel para que
a cidade tenha um crescimento harmnico, que respeite o meio ambiente e propicie qualidade de
vida para os moradores.
Entretanto, a maior parte do territrio urbano do pas tem sido constitudo mediante
parcelamento irregular do solo. So os chamados loteamentos clandestinos, empreendimentos
realizados margem da legislao urbanstica, ambiental, civil, penal e registrria, em que se abrem
ruas e demarcam lotes sem qualquer controle do Poder Pblico. Estes so em seguida alienados a
terceiros, que rapidamente iniciam a construo de suas casas. Os assentamentos assim constitudos
no obedecem a qualquer planejamento urbanstico e so totalmente carentes de infraestrutura.
Os loteamentos clandestinos podem ser promovidos tanto pelos proprietrios do terreno
quanto por terceiros. No primeiro caso, busca-se escapar dos procedimentos e nus contidos
nas leis federais, estaduais e municipais, tais como destinao de reas pblicas e realizao de
obras de infraestrutura. No segundo, trata-se da chamada grilagem de terras, em que pessoas
inescrupulosas vendem terrenos alheios como se lhes pertencessem.
Nem sempre imediata a identificao da grilagem de terras. Em virtude da fragilidade do
sistema de registros de imveis, muitas vezes apresentam-se mais de uma pessoa com ttulos de
propriedade sobre o mesmo terreno. comum tambm a existncia de ttulos com descries vagas
do imvel, que no permitem sua precisa delimitao.
Independentemente desses aspectos civis, os moradores de loteamentos clandestinos no
so proprietrios de seus terrenos, mesmo quando o loteador o proprietrio da gleba original.
Isso ocorre porque a regularidade urbanstica do empreendimento sempre uma condio para
seu registro em cartrio, momento em que so individualizados os lotes, mediante abertura das
respectivas matrculas. Antes do registro, os lotes ainda no existem juridicamente e, portanto, no
constituem objeto suscetvel de ser alienado.

Ao lado dos loteamentos clandestinos, tambm constituem parcelamento irregular do solo os

assentamentos informais criados diretamente pelos moradores. Estes podem ter origem em ocu-
paes individuais, que se agregam ao longo do tempo, ou coletivas, organizadas por movimentos
sociais. Nesses casos, comumente denominados favelas, no h um empreendedor que venda os
terrenos, nem prestaes a serem pagas.
Entre outros transtornos causados pela ocupao irregular do solo urbano, destacam-se os
seguintes: desarticulao do sistema virio, dificultando o acesso de nibus, ambulncias, viaturas
policiais e caminhes de coleta de lixo; formao de bairros sujeitos a eroso e alagamentos,
assoreamento dos rios, lagos e mares; ausncia de espaos pblicos para implantao de
equipamentos de sade, educao, lazer e segurana; comprometimento dos mananciais de
abastecimento de gua e do lenol fretico; ligaes clandestinas de energia eltrica, resultando
em riscos de acidentes e incndios; expanso horizontal excessiva da malha urbana, ocasionando
elevados nus para o oramento pblico.
A ocupao irregular do solo est na origem, portanto, dos principais problemas urbanos, em
reas to variadas quanto segurana, sade, transportes, meio ambiente, defesa civil e proviso de
servios pblicos. Esses problemas no afetam apenas a populao neles residente, mas estendem-
-se para toda a populao, seja pela ampliao desnecessria dos custos de urbanizao, seja pelas
externalidades negativas decorrentes de fenmenos como a contaminao e o assoreamento dos
recursos hdricos e a disseminao de doenas contagiosas.
A ocupao ilegal do solo urbano uma forma de obteno de renda utilizada por pessoas
de todas as classes sociais. Ao lado dos ocupantes que efetivamente sem teto, esto pessoas que
pagavam aluguel, que moravam com parentes ou mesmo que j tinham uma moradia, mas que-
rem simplesmente ampliar seu patrimnio. Muitos lotes so ocupados, desde a origem, apenas por
prepostos de grileiros, que os pagam para exercer a posse em seu nome. Outros so ocupados
originalmente por algum que logo os aluga a terceiros. De fato, tambm nas favelas, grande parte
dos moradores paga aluguel.
Mesmo quando compram terrenos de um empreendedor, a maioria dos moradores de
assentamentos informais tem conscincia de sua ilegalidade e das carncias de infraestrutura. Essa
condio aceita em funo dos preos mais baixos. Ocorre que os terrenos sofrem uma valorizao
extraordinria durante a urbanizao e regularizao do assentamento. medida que os terrenos
se valorizam, grande parte dos moradores originais os vendem para pessoas de renda mais alta e
buscam novos assentamentos informais em que possam reiniciar o processo.
No se trata apenas de um passivo a ser coberto por investimentos em urbanizao e regula-
rizao fundiria. Tampouco se pode atribuir a irregularidade urbana exclusivamente pobreza da
populao e falta de uma poltica habitacional. Nenhuma poltica voltada para os atuais assenta-
mentos atingir seus objetivos enquanto no for implementado um conjunto de medidas voltadas
para impedir o surgimento de novos assentamentos clandestinos.

Atividades
1. Como se processa a produo de loteamentos clandestinos?
2. Quais so os trs tipos de parcelamentos clandestinos?
3. Quais so os impactos causados pelos parcelamentos clandestinos?

Gabarito
1. A produo de loteamentos clandestinos pode se dar por meio de proprietrios do terreno ou de
terceiros. Para os loteamentos promovidos pelos prprios proprietrios, presume-se que eles o
fazem para verem-se livres das despesas oriundas da implantao da infraestrutura e a reserva de
reas pblicas previstas nas leis federais, estaduais e municipais. No caso dos loteamentos serem
produzidos por terceiros, trata-se de uma operao de grilagem de terras, ou seja, venda de ter-
ras que no pertencem queles que promovem o loteamento.
2. Os parcelamentos clandestinos podem ser baseados em trs tipos: a utilizao de associaes e

cooperativas habitacionais, os falsos condomnios ordinrios e os condomnios de casas e lotea-
mentos fechados.
3. Os impactos da implantao dos parcelamentos clandestinos: a falta de cumprimento de normas

tcnicas estabelecidas, a ocupao de reas de preservao de mananciais, aterro e retirada
da vegetao, assoreamento de rios e crregos, as reas pblicas inexistem ou so exguas,
sobrecarga dos equipamentos pblicos das reas vizinhas ao loteamento clandestino, prtica de
antigos modos de parcelamento que foram os compradores dos lotes inadimplncia e depois
no devolvem o montante j pago pelos mesmos. Proliferao de ligaes clandestinas de gua
e esgoto (gatos) que sobrecarregam as redes e causam riscos populao, a presena de valas
negras (esgotos a cu aberto) que correm para rios e mananciais, deposio de lixo em locais
inadequados, pela ausncia da coleta pblica, o que pode ocasionar proliferao de doenas por
meio de seus transmissores. Sobrecarga nos custos aos cofres pblicos, pois ao Poder Pblico
caber a implantao da infraestrutura.


Loteamentos irregulares
Os loteamentos irregulares e a cidade
Os loteamentos irregulares mostram a face obscura do processo de urbanizao do Brasil, onde
se tolerou a espoliao das classes de renda mais baixa, que afluram para as cidades em busca de
empregos e melhores condies de vida. Os agentes de produo do espao urbano, notadamente
os donos de terra, em muito se beneficiaram desse processo. As cidades cresceram sob a gide das
desigualdades e falta de oportunidades para as pessoas mais pobres, abrindo-se a possibilidade de
existncia de duas cidades nitidamente perceptveis: a cidade legal e a cidade ilegal. Grostein (2001,
p. 4) refere-se a essas cidades como cidade clandestina ou cidade irregular:
A expresso cidade clandestina ou cidade irregular define a forma abusiva do crescimento urbano sem controle, prprio
da cidade industrial metropolitana, compreendendo os bairros relegados pela ao pblica, a cidade dos pobres e dos
excludos, a cidade sem infraestrutura e servios suficientes, a cidade ilegal, ainda que legtima. J na dcada de 1930,
na metrpole de So Paulo, havia a meno existncia de uma cidade clandestina, termo utilizado para designar
os espaos da cidade onde predominava o fenmeno da abertura de loteamentos sem licenas, registros ou alvars
fornecidos pela Prefeitura e que, eventualmente, tambm apresentavam problemas fundirios, isto , de titulao da
propriedade. Para os urbanistas e engenheiros municipais, a cidade clandestina tambm designava espaos precrios
e sem qualidade urbanstica e, para eles, a soluo prescrita seria a aprovao de leis mais exigentes, como expressam
em textos produzidos na dcada de 1950 e 1960 nas revistas especializadas. Nos anos 1970, diante da escalada
dessa prtica abusiva e da expanso e consolidao das periferias, a municipalidade de So Paulo, na tentativa de
entender a natureza jurdica e administrativa desses empreendimentos diante da tarefa de regulariz-los, buscou um
refinamento do universo classificado genericamente de clandestino, sendo que o termo irregular passa a designar
aqueles empreendimentos ilegais que, embora apresentados inicialmente aos rgos competentes para aprovao,
por alguma razo administrativa, urbanstica ou de registro tornaram-se irregulares durante a implantao. A anlise
das prticas urbansticas que consolidaram a cidade clandestina/irregular revela, como recorrente, a relao permissiva
entre Poder Pblico e loteador, permeada pela tolerncia irregularidade e clandestinidade.
Essa dualidade presente nas cidades refora a desigualdade social e a omisso do estado nas
questes relativas habitao, e o controle das expanses urbanas refora a utilizao do solo como
moeda para valorizao imobiliria utilizando-se de prticas especulativas e desvirtuando a funo
social da propriedade. O parcelamento ilegal no se constitui em um acontecimento atual, essas
prticas sempre estiveram presentes ao longo do processo de urbanizao. A promulgao das leis e
regulamentos para o parcelamento em muitos aspectos, em vez de coibirem a prtica ilegal, tornam-nas
162 | Loteamentos irregulares
ainda mais presentes. A grande participao do parcelamento do solo para a expanso da cidade torna
esse instrumento de fundamental importncia para o planejamento e desenvolvimento.
Os loteamentos urbanos modificam a paisagem da gleba, at ento indivisa, em espao integrado
cidade, como instrumento de sua expanso e atribuem ao solo uma qualificao urbana. Matriz de
um novo bairro residencial, o loteamento torna-se um patrimnio da comunidade, afetando a cidade,
criando demandas para seus equipamentos urbanos, sua malha viria, toda a infraestrutura e os servios
pblicos da urbe. Dessa forma, o loteamento pode ser considerado um ncleo urbano de interesse
comum a todos. A implantao de um loteamento tem direta influncia no meio ambiente urbano,
uma vez que o mesmo causa impactos a toda a coletividade e o no seguimento de normas bsicas de
planejamento pode gerar malefcios que afetaro toda a sociedade (FEPAM, 2007).
Por outro lado, o parcelamento do solo, por gerar fraes de terra que so demandadas pela popu-
lao, toma um carter de instrumento de produo do espao urbano, dessa forma insere-se no rol do
capitalismo. Gonalves (2002) relata que o loteamento verdadeiramente se constitui em uma alternativa
extremamente sedutora de valorizao do capital, devido aos ganhos que possibilita. A terra pode ser
considerada o principal bem de raiz por ser indestrutvel, diferencivel (cada lote tem caractersticas
prprias de infraestrutura, paisagem, acesso a lazer etc.). A caracterstica de escassez que a terra possui
e sua demanda garantida, mas no ofertada, a colocam como um produto de grande atratividade para
comercializao.
Apesar de apresentar um carter de bem de consumo, o loteamento possui objetivos muito mais
nobres de possibilitar o desenvolvimento da cidade de forma harmnica e possibilitar a implantao
de habitaes, edifcios destinados a atividades econmicas e sociais, permitir a livre circulao pelos
seus espaos pblicos, entre outras funes. Alm desses aspectos o parcelamento constitudo por
loteamentos ou desmembramentos possui um indissocivel carter jurdico. Machado (1995, p. 258)
assim trata o carter abrangente dos loteamentos:
O loteamento no pode e no deve ser entendido apenas como um acontecimento jurdico pelo qual se fraciona a
propriedade e se criam direitos decorrentes dos contratos bilaterais entre o loteador e o adquirente do lote. O lotea-
mento um fato da mais alta relevncia na vida das comunidades e deve ser tratado como um todo, isto , deve ter um
ordenamento jurdico tal que atenda s exigncias urbansticas ou rurais da regio, da segurana aos compradores e
da atividade lucrativa do proprietrio.
O relacionamento entre parcelamento do solo e produo capitalista tem razes que alcanam
diversos fatores. Gonalves (2002) pondera que o preo da terra no Brasil construdo socialmente e
possui relaes fundamentais com os aspectos histricos, uma vez que eles apresentam as razes na
especulao com terras, na formao do mercado de terras, no processo de industrializao que produziu
uma urbanizao acelerada, e acirrou a disputa pelo uso do solo e a legislao e suas consequncias.
A situao do parcelamento do solo urbano encontrado nas cidades brasileiras, notadamente nas
metrpoles, revela um quadro bastante difcil sob o ponto de vista das alternativas a serem viabilizadas
para melhoria da qualidade de vida. O exemplo de So Paulo, relatado a seguir, mostra a proliferao
dos loteamentos irregulares na capital paulista e possibilita uma leitura da gravidade do quadro.
Estimativas feitas em 1979 davam conta de que existia no municpio um nmero aproximado de 4 000 loteamentos
irregulares. Esses loteamentos apresentavam a seguinte situao com relaes legislao municipal: cerca de
500 loteamentos (12%) com arruamentos aprovados, sendo a maioria das ruas oficializadas, porm carecendo de
averbao ou doao dos logradouros pblicos Prefeitura; cerca de 1 000 loteamentos (24%) com arruamento
aprovado e executado, porm com pendncia administrativa ou tcnica; cerca de 1 250 loteamentos (31%) executados
sem licena prvia da Prefeitura, inicialmente chamados clandestinos, porm em processo de regularizao; cerca de

1 200 loteamentos (30%) com arruamentos executado sem licena prvia da Prefeitura inicialmente considerados
clandestinos, no existindo processo de regularizao; cerca de 100 loteamentos (2,5%) com problemas graves de
domnio de posse (EMURB, 1979, p. 12-13 apud GROSTEIN, 1987, p. 476).
Embora essa situao evidencie um quadro bastante grave do ponto de vista de organizao
espacial, ainda possvel buscar solues para o desenvolvimento urbano de forma mais justa por
meio da gesto democrtica da cidade e a implementao das medidas recomendadas pelo Estatuto
da Cidade. Para que isso seja levado a cabo necessria a conscientizao de toda a sociedade de uma
reviso da distribuio de renda e das desigualdades sociais, possibilitando o acesso de moradia de uma
forma mais fcil e a punio daqueles que utilizam a terra unicamente como moeda para valorizao,
esquecendo-se da sua indiscutvel funo social.
Loteamentos irregulares e aspectos legais

Segundo Viana (1991), o parcelamento do solo se processa em duas etapas distintas material
e a jurdica. O registro e a aprovao do loteamento so momentos primordiais para a legalidade do
parcelamento, pressupondo que o parcelamento nasce aps o registro, mas que este somente pode ser
admitido aps aprovao prvia do parcelamento pelo Poder Pblico. Dessa forma, a etapa material se
constitui no caminho que o parcelador percorre at a apresentao do projeto ao registro imobilirio,
e por etapa de juridicizao entende-se o registro do empreendimento. As etapas definidas por Viana
so novamente tratadas em Rizzardo (1996), estabelecendo uma subdiviso para a material em que so
constitudas as seguintes fases:
A Fases do projeto de loteamento (fase preliminar e fase do projeto definitivo).
B Fase de aprovao do projeto.
C Fase de apresentao do projeto para registro.
Cada fase tem suas caractersticas prprias e necessitam ser cumpridas para que o projeto
contribua de fato para a organizao espacial de forma harmnica da cidade.
Para Silva (2000) os loteamentos irregulares constituem um mal para o sistema de parcelamento
do solo, notadamente nas grandes cidades. Os parceladores providenciam a aprovao do parcelamento
junto a Prefeitura e depois enveredam-se pela ilegalidade, ou executando o loteamento ou desmem-
bramento como foi aprovado, contudo sem o seu devido registro previsto na Lei 6.766, ou mesmo
tendo inscrito o parcelamento, fazem sua execuo desrespeitando os princpios aprovados a priori. As
duas formas de procedimento causam transtornos aos compradores de lotes, inclusive na obteno de
licenas para construo das edificaes.
Para Fernandes (1995) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 4) durante a vigncia do Decreto-Lei 58/37,
os administradores pblicos tinham muito pouco poder para intervir nos projetos de parcelamento do
solo e a administrao pblica quase nada podia fazer no sentido de forar os empreendedores a regu-
larizar os parcelamentos irregulares. Essa impotncia do Poder Pblico comprometia a organizao do
espao urbano e a qualidade dos loteamentos.
Cheque Jnior (2005, p.14), relata a fase o Decreto-Lei 58/37, elucidando o processo de
implantao dos parcelamentos do solo urbano nesse perodo e revelando a fragilidade com o que
o aparato legal e burocrtico se estabeleceu, tornando os compradores de lotes presas fceis dos
especuladores imobilirios.

O Decreto-Lei Federal 58/37 tinha como objetivo eliminar a prtica de loteamento de terras sem titularidade compro-
vada. Foi apresentado no Congresso Nacional, em 1935, como Projeto de Lei, visando regulamentar o loteamento e a
compra e venda de terrenos em prestaes. Obrigava o loteador e apresentar no Cartrio de Registro de Imveis, antes
de anunciar a venda dos lotes, informaes sobre o objeto de parcelamento, como a relao cronolgica dos ttulos
de domnio, o plano do loteamento, a planta assinada pelo engenheiro e outros documentos. Alm disso, o plano e a
planta deveriam ser submetidos prvia aprovao da Prefeitura Municipal e, como garantia ao comprador, assim que
as prestaes fossem quitadas, exigia ele do vendedor a escritura definitiva de compra e venda. Como no continha
qualquer tipo de sano penal ao loteador, acarretou a proliferao de loteamentos clandestinos e irregularidades de
projeto e comercializao de lotes. Causou assim, problemas ao Cartrio para registro de propriedade, uma vez que
no eram regularizados, mas o fizeram justificando a atitude pelo fato que a lei fora feita para benefcio dos compra-
dores de lotes e no teria sentido prejudic-los. Com o grande nmero de loteamentos irregulares, tambm ficou para
o Poder Pblico o nus da execuo da infraestrutura dessas glebas e podemos afirmar que o desenvolvimento das
cidades brasileiras ocorreu margem do Decreto-Lei Federal 58/37, pois no continha regulamentao urbanstica nos
procedimentos de parcelamento do solo, mas simplesmente, a proteo dos compradores de lotes prestao.
A exposio dos compradores de lotes ganncia de especuladores imobilirios, muitas vezes

lesando-os em contratos esprios, tambm no deixou de existir com a promulgao do Decreto-
-Lei Federal 58/37. Durante o tempo de vigncia do estatuto, muitos loteadores mantiveram o firme
propsito da implantao de loteamentos irregulares e clandestinos. A chegada da Lei Federal 6.766, em
1979, teve como objetivo preencher as lacunas deixadas pelo estatuto anterior, naquilo que se referia a
falta de parmetros urbansticos para o projeto de parcelamento e a falta de melhores esclarecimentos
sobre a fase jurdica. No entanto, esse estatuto, embora possa ser considerado um grande avano nos
campos do direito urbanstico brasileiro, a realidade de conflitos espaciais urbanos j estabelecida no
pas criou dificuldades para sua aplicao plena. Barreiro e Abiko (1998, p. 13) abordam o tema dos
impactos da Lei Federal 6.766 em 1979 de forma bastante esclarecedora:
Nem todos os autores pesquisados concordam que a Lei Federal 6.766/79 tenha trazido apenas aspectos positivos no
ambiente urbano. De acordo com Maricato (1995), a lei de parcelamento do solo trouxe significativa, embora pouco
estudada, restrio da oferta de moradia para a populao trabalhadora. A autora entende que embora a lei seja fruto da
luta de movimentos de moradoras de loteamentos irregulares, mas no s destes, a nova lei atende a uma reivindicao
popular: criminalizao do loteador clandestino (grifo da autora), possibilitando a suspenso do pagamento para efeito
de viabilizar a execuo das obras urbansticas e atribuio ao municpio ou ao Ministrio Pblico da representao das
comunidades por meio do interesse difuso. A autora ressalta sua hiptese de que, em ltima instncia, a Lei Federal
6.766/79 tenha contribudo para o fortalecimento do mercado capitalista formal, evitando que a terra urbana fosse
parcelada irregularmente, devido exigncias urbansticas e burocrticas, afirmando que evidente a diminuio da
oferta de lotes irregulares, alternativa mais importante para o assentamento residencial da classe trabalhadora entre
1940 e 1980, e o crescimento de favelas durante a vigncia da lei.
A situao do mercado de lotes formais no Brasil somente pode ser analisada incluindo o fato do
acirramento das desigualdades na distribuio de renda que excluem do mercado uma grande parcela
da populao. Essa condio empurrou grande parte da populao que ansiava por moradia para o
consumo de formas alternativas de atendimento demanda, o que inclui loteamentos irregulares,
favelas, ocupao ilegal e outras formas de moradia que no atendam s legislaes e normas existentes
(BARREIROS; ABIKO, 1998, p. 22).
Os parcelamentos ilegais denominados de irregulares podem se dividir naqueles que so apro-
vados pela prefeitura e posteriormente so registrados ou no. Quando registrados os parcelamentos
podem ser considerados irregulares quando forem inexecutados, executados em desconforme com a
legislao ou com o plano aprovado pela prefeitura e com a legislao. Quando os parcelamentos forem
aprovados e no registrados, isso por si s j se constitui uma irregularidade, contudo podem somar a
isso o fato de no serem executados, executado em desconforme com a legislao, executados em des-
conforme com o plano aprovado e com a legislao ou executados de forma irregular.

A existncia jurdica do parcelamento dada pela sua fidelidade aos estatudos estabelecidos
com o fim precpuo de garantir um mnimo de organizao espacial para a cidade. Caso a elaborao
e a implantao do parcelamento venha a ferir as disposies legais, isso poder enquadr-lo como
clandestino ou irregular. Vrios so os autores que buscam conceituar o parcelamento do solo urbano
irregular, entre eles pode-se figurar:
Lima (2007, p. 6), assim coloca a questo dos loteamentos irregulares:
Se o loteamento nem mesmo projeto urbanstico aprovado pelo municpio possui, tambm no tem registro no
Cartrio de Registro de Imveis, o que torna a venda dos lotes e os contratos particulares respectivos ilegais e, portanto,
nulos de pleno direito. De fato, se o loteamento no foi aprovado pelo Poder Pblico, nem apresenta licenciamento
ambiental, nem tampouco dispe do indispensvel registro no Cartrio de Registro de Imveis, o empreendimento
no tem existncia de direito, ilegal e clandestino. Se o principal (o loteamento) no goza de existncia luz da ordem
jurdica, o acessrio (os lotes resultantes da subdiviso da gleba original e do loteamento) resta eivado do mesmo vcio
de ilegalidade.
Para Bchtold (2002, p. 24):

O critrio de separao entre os loteamentos e os desmembramentos clandestinos e irregulares advm de interpretao
do caput do artigo 40/72 Com efeito, quando o artigo 40, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, faculta a regularizao
dos loteamentos e desmembramentos no autorizados ou executados sem observncia do ato de aprovao, est
abrigando, respectivamente, o parcelamento clandestino (no autorizado) e o irregular (aprovado e executado em
desacordo com a legislao).
A diferena entre a clandestinidade e a irregularidade, portanto, encontra-se na existncia ou no da aprovao do
parcelamento do solo; havendo esta, tem-se um parcelamento irregular, inexistindo, tem-se um parcelamento clan-
destino.
Para Loureiro (2005) apud Lima (2007, p. 3):

Loteamentos irregulares so aqueles que tm a aprovao urbanstica da Prefeitura e de outras autoridades ou entes
administrativos, mas que no foram registrados, ou foram registrados, mas foram irregularmente executados: executado
em desacordo, quer com as aprovaes, quer com o registro.
Silva (2000, p. 330), ao abordar o assunto dos loteamentos irregulares faz a seguinte constatao:
(b) os irregulares, que so aqueles aprovados pela prefeitura, mas que no foram inscritos, ou o forma,
mas so executados em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
O Loteamento irregular assim conceituado por Grazia e Leo Jr. (2002, p. 61)
Loteamento irregular aquele loteamento cujo loteador, em tese, o proprietrio da terra e cujo projeto foi aprovado
pela prefeitura, o qual, todavia, no foi devidamente executado em geral so aqueles sem obras de infraestrutura.
Pode ocorrer tambm que o loteador tenha apenas apresentado o projeto para aprovao na prefeitura, sem atender
s outras etapas necessrias ao cumprimento da Lei 6.766/79.
As estratgias utilizadas na proliferao dos loteamentos ilegais nas cidades do Brasil sofreram
grandes modificaes, seja para se adaptar s crescentes demandas, seja para burlar as novas exigncias
estabelecidas nas legislaes. As iniciativas de implantao de loteamentos irregulares e clandestinos,
que antes se limitavam aos proprietrios de terras ou seus prepostos, a partir das dcadas de 1980
e 1990, em muitos casos, incluiram organizaes populares em alianas com empreendedores para
lanarem parcelamentos ilegais. Lago (2007, p. 9) mostra essa situao na cidade do Rio de Janeiro:
Dois critrios correlacionados servem para definir um assentamento popular como loteamento, independentemente
de sua situao jurdica: a compra do lote, portanto, a existncia do mercado e a presena de um agente econmico
o loteador responsvel pelo empreendimento. Grande parte dos loteamentos populares no Rio de Janeiro foram
implementados por agentes descapitalizados que realizavam a operao por etapas, sem investir previamente grande
soma de recursos. Desse universo, parte significativa tornou-se regular e entre os loteamentos que permaneceram

ilegais, parte entrou na categoria de irregular (projeto aprovado na prefeitura, mas sem a concluso das obras exigidas
pela lei) e parte na categoria de clandestino (sem projeto aprovado). Quanto forma de comercializao, a prtica era,
at o incio do processo inflacionrio mais acelerado na dcada de 1980, a venda dos lotes atravs de prestaes pr-
-fixadas. Foi essa forma de produo que sofreu retrao na dcada de 1980. No entanto, comearam a se difundir, nos
anos 1990 novas formas de aquisio de lote pelas camadas de baixa renda, onde o loteador passou a ter o papel de
gerenciador do processo de ocupao ilegal de uma gleba a ser apropriada por um grupo de pessoas. H um acordo
entre o loteador e os futuros moradores no que se refere no titulao da propriedade e ao no cumprimento das
exigncias urbansticas.
A implantao de loteamentos irregulares e clandestinos possui sanes legais previstas no Cap-

tulo IX - Disposies Penais da Lei 6.766/79 e na Lei 9.785/99 que modificou a anterior:
Art. 50. Constitu crime contra a Administrao Pblica:
I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorizao
do rgo pblico competente, ou em desacordo com as disposies desta lei ou das normas pertinentes do Distrito
Federal, Estados e Municpios;
II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observncia
das determinaes constantes do ato administrativo de licena;
III - fazer, ou veicular em proposta, prospecto ou comunicao ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legali-
dade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: recluso, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salrio mnimo vigente
no pas.
Pargrafo nico. O crime definido neste artigo qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lotes ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a
inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento no registrado no registro de imveis competente;
II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado, ou com omisso fraudulenta
de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave.
Pena: recluso, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salrio mnimo vigente no pas.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prtica dos crimes previstos no artigo anterior desta lei incide nas
penas a estes cominadas, consideradas em especial os atos praticados na qualidade de mandatrio de loteador, diretor
ou gerente de sociedade.
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento no aprovado pelos rgos competentes, registrar o compromisso
de compra e venda, a cesso ou promessa de cesso de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento
ou desmembramento no registrado.
Pena: deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salrio mnimo vigente no
pas, sem prejuzo das sanes administrativas cabveis.
A Lei 9.785/99 alterou alguns dos dispositivos acima:

Art. 50. [...].
Pargrafo nico. [...].
II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no
art. 18, 4. e 5., desta Lei, ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime mais grave.
[...]
Art. 53 - A. So considerados de interesse pblico os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de
iniciativa de Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizaes
de parcelamentos e de assentamentos.

Pargrafo nico - s aes e intervenes de que trata este artigo no ser exigvel documentao que no seja a
mnima necessria e indispensvel aos registros no cartrio competente, inclusive sob a forma de certides, vedadas
as exigncias e as sanes pertinentes a realizao de obras e servios, ou que visem prevenir questes de domnio de
glebas, que se presumiro asseguradas pelo Poder Pblico respectivo.
Embora os estatutos legais que regulam o parcelamento do solo apresentem as infraes e

penalidades para quem implante ou facilite a implantao de loteamentos ilegais, a prtica fraudulenta
ainda continua de forma bastante presente na realidade brasileira, e, em muitas vezes, facilitada por
aes de regularizao do estado sem a tomada dos devidos cuidados para punio dos culpados pela
promoo das ocupaes irregulares ou clandestinas.
Texto complementar
Anotaes sobre os loteamentos irregulares
(CARVALHO, 2008, p. 1-3)
Um dos problemas mais graves estudados no direito urbanstico e no direito municipal, muitas
vezes com reflexo no direito ambiental, o dos loteamentos irregulares, que proliferam nos grandes
centros urbanos, conta da especulao e da carncia de oferta imobiliria e, lamentavelmente,
tambm por fora da grilagem de terras pblicas.
Com efeito, as consequncias das obras de implantao de parcelamentos irregulares do solo
tm causado, em alguns casos, graves danos ao meio ambiente, dada a execuo de todo tipo de
terraplanagem e congneres sem o inafastvel e prvio licenciamento ambiental, alm da inexis-
tncia de condies mnimas sanitrias, o que incentiva o lanamento de detritos slidos e esgotos
nos rios e lagos naturais, sem mencionar a falta de rede de coleta de guas pluviais e o correlato
risco de enchentes e desabamentos nesses locais, cujas atividades, em geral, representam prejuzos
fauna, flora e a toda a biota ali existente, s vezes de forma irreparvel.
Em meio a esse torvelinho de irregularidades, sob a tica urbanstica e ambiental, surgem as
controvrsias pelo fato de os adquirentes dos lotes desses parcelamentos clandestinos exigirem do
Municpio ou do Distrito Federal a regularizao do empreendimento ilcito, haja vista que os com-
pradores desses lotes, em vez de buscar o ressarcimento dos prejuzos junto ao loteador que lhes
vendeu as parcelas, pressionam o Poder Pblico e o demandam em juzo para resolver situaes de
fato tormentosas.
A questo no desconhecida da doutrina, como verbera o professor Jos Afonso da Silva1:
Esses loteamentos (sentido amplo) ilegais so de duas espcies: a) os clandestinos, que so aqueles que no foram
aprovados pela prefeitura municipal... o loteamento clandestino constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas
do urbanismo brasileiro. loteadores parcelam terrenos de que, no raro, no tm ttulo de domnio, por isso no
conseguem a aprovao de plano, quando se dignam apresent-lo prefeitura, pois, o comum que sequer se

preocupem com essa providncia, que onerosa, inclusive porque demanda a transferncia de reas de logra-
douros pblicos e outras ao domnio pblico. Feito o loteamento, nessas condies, pem-se os lotes venda,
geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu terreno e a casa que nele
ergueram, tambm clandestinamente, porque no tinham documentos que lhes permitissem obter a competente
licena para edificar no lote.
Na verdade, o loteamento tem implicaes sobre o bem-estar da coletividade em geral e no

pode ser conceituado como simples exerccio do proprietrio do solo em dividir a sua propriedade
em vrias parcelas, com o inequvoco fito de lucro, como se no repercutisse sobre o plano urba-
nstico do territrio do Municpio ou do Distrito Federal. essa a lio de Jos Osrio de Azevedo
Jnior, citado pelo jurista e mestre em direito ambiental, o emrito Paulo Affonso Leme Machado2:
O loteamento no pode e no deve ser entendido apenas como um acontecimento jurdico pelo qual se fraciona
a propriedade e se criam direitos decorrentes dos contratos bilaterais entre o loteador e o adquirente do lote. O
loteamento um fato da mais alta relevncia na vida das comunidades e deve ser tratado como um todo, isto ,
deve ter um ordenamento jurdico tal que atenda s exigncias urbansticas ou rurais da regio, da segurana aos
compradores e da atividade lucrativa do proprietrio .
O que , afinal, o parcelamento do solo? a atividade do proprietrio que subdivide uma gleba
de terra em parcelas menores, transformando a gleba original parcelada em lotes novos. Parcela-
mento gnero de que so espcies o loteamento e o desmembramento.
A prpria Lei Federal 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano) conceitua as duas figuras.
Dispe o art. 2. da Lei Federal 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo para fins urbanos):
Art. 2. O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas
as disposies desta Lei e das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1. Considera-se loteamento a subdiviso da gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias
de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes .
2. Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento
do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
Registre-se que a Unio tem competncia para editar normais gerais, enquanto os Estados e
Municpios podem estabelecer suas regras, desde que no conflitem com as disposies gerais de
lei federal, haja vista tratar-se de competncia concorrente sobre direito urbanstico (art. 24, I e 1.
a 4., Constituio Federal de 1988).
A diferena bsica entre loteamento e desmembramento que, no primeiro, abrem-se novas
vias e logradouros pblicos, enquanto no segundo no. No presente artigo, contudo, ater-se-
figura dos loteamentos, particularmente os irregulares.
O interessado em promover um loteamento do solo urbano deve, desde que no sujeito o ter-
reno a ser parcelado s restries impeditivas dos incisos I a V do art. 3. da Lei 6.766/79, apresentar
projeto Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, com a obedincia dos requisitos dos artigos
4., 5. e 6. da Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
1 Direito Urbanstico Brasileiro. 2. ed. So Paulo: Malheiros Editores, 1995, p. 307.
2 Direito Ambiental Brasileiro. 5. ed. So Paulo: Malheiros Editores.

Atividades
1. Como se processa os parcelamentos ilegais denominados irregulares?
2. Explique como se deu o processo de implantao de loteamentos irregulares desde 1937 at 2007.
3. Qual a diferena entre parcelamentos irregulares e parcelamentos clandestinos?

Gabarito
1. Podem se dividir naqueles que so aprovados pela prefeitura e, posteriormente, so registrados
ou no registrados. Quando registrados os parcelamentos podem ser considerados irregulares
se forem inexecutados, executados em desconforme com a legislao ou com o plano aprovado
pela prefeitura e com a legislao. Quando os parcelamentos forem aprovados e no registrados,
isso por si s j se constitui uma irregularidade, contudo podem somar a isso o fato de no serem
executados, executados em desconforme com a legislao, executados em desconforme com o
plano aprovado e com a legislao ou executados e forma irregular.
2. Em 1937, o Decreto-Lei Federal 58 foi criado com o objetivo de eliminar a prtica de loteamento de
terras sem titularidade comprovada. Em 1935, o mesmo foi apresentado no Congresso Nacional
como Projeto de Lei que visa regulamentar o loteamento e a compra e venda de terrenos em
prestaes. Contudo, mesmo aps o decreto muitos loteadores mantiveram o firme propsito da
implantao de loteamentos irregulares e clandestinos. Em 1979, surge a Lei Federal 6.766 com
o objetivo de preencher as lacunas deixadas pelo estatuto anterior, naquilo que se referia falta
de parmetros urbansticos para o projeto de parcelamento e de melhores esclarecimentos sobre
a fase jurdica. No entanto, esse estatuto, embora possa ser considerado um grande avano nos
campos do direito urbanstico brasileiro, hoje, a realidade de conflitos espaciais urbanos j esta-
belecida no pas criou dificuldades para sua aplicao plena.
3. A diferena entre parcelamentos irregulares e parcelamentos clandestinos encontra-se na

existncia ou no da aprovao do parcelamento do solo; havendo esta, tem-se um parcelamento
irregular, inexistindo, tem-se um parcelamento clandestino.

Loteamentos e
regularizao fundiria
Regularizao fundiria e os aspectos da urbanizao brasileira
A urbanizao brasileira foi marcada pela expanso das periferias urbanas, de forma radiocntrica
e focada em desigualdades sociais, alimentada pela carncia de moradia para um grande nmero de
pessoas com rendas baixas. Essa situao fomentou a proliferao do mercado informal de lotes urbanos
e alimentou uma mquina capitalista de espoliao dos mais pobres pela especulao imobiliria e altos
lucros. Tal contexto foi potencializado vrias vezes pela conivncia passiva do estado que, sem assumir
o nus de favorecer o acesso moradia popular, deixou crescer o mercado de loteamentos irregulares
e clandestinos. Esse crescimento colaborou para a m qualidade de vida, principalmente das grandes
e mdias cidades do Brasil, abarrotadas de favelas, submoradias, ocupao em reas de risco e reas
de proteo ambiental, arruamentos desconexos, afunilamentos e outros malefcios. Fernandes (2002,
p. 12) menciona as relaes que favoreceram as prticas do mercado informal de lotes urbanos:
Os assentamentos informais e a consequente falta de segurana da posse, vulnerabilidade poltica e baixa qualidade
de vida para os ocupantes resultam do padro excludente dos processos de desenvolvimento, planejamento, legis-
lao e gesto das reas urbanas. Mercados de terras especulativos, sistemas polticos clientelistas e regimes jurdicos
elitistas no tm oferecido condies suficientes e adequadas de acesso terra urbana e moradia para os pobres,
provocando assim a ocupao irregular e inadequada.
Outra das consequncias da falta de alternativa habitacional para os mais pobres, particularmente nas duas ltimas
dcadas, a ocupao irregular e inadequada do meio ambiente. Cada vez mais, os loteamentos irregulares, as ocupaes
informais e as favelas tm se assentado justamente nas reas ambientais mais frgeis, nominalmente protegidas por lei
por meio de fortes restries de uso, e que, por isso, so desprezadas pelo mercado imobilirio formal.
A ordem jurdica, ou seja, o conjunto de leis que define os padres de legalidade possui tambm um papel na produo
e reproduo da informalidade urbana. Por um lado, a definio doutrinria e a interpretao jurisprudencial dominantes
dos direitos de propriedade.

172 | Loteamentos e regularizao fundiria
O conjunto de fatores apontado por Fernandes teve seu desenvolvimento principalmente entre
as dcadas de 1930 e 1980, no entanto as prticas dos agentes componentes desse conjunto ainda
continuam presentes e ativas, influenciando negativamente para a produo de uma cidade mais justa
e equilibrada espacialmente. A irregularidade na ocupao do espao urbano possui caractersticas
diversas dependendo dos aspectos urbansticos e legais. Costa (2007) relata que as irregularidades mais
comuns so constitudas por favelas, ocupaes, loteamentos clandestinos ou irregulares e cortios,
no entanto, o prprio estado pode incorrer em irregularidades quando inadvertidamente implanta
loteamentos, conjuntos habitacionais em desconformidade com as leis. Loureiro (2007) apud Paiva
(2007, p. 3) entende-se por loteamentos irregulares e clandestinos:
[...] aqueles que, embora aprovados pela Prefeitura e demais rgos estaduais e federais, quando necessrio, fisicamente
no so executados, ou so executados em descompasso com a legislao ou com atos de aprovao.
Por sua vez, os loteamentos clandestinos so aqueles que no obtiveram a aprovao ou autorizao administrativa dos
rgos competentes, includos a no s a Prefeitura, como tambm entes estaduais e federais, quando necessrio.
[...]
Os loteamentos irregulares podem ou no estar registrados. s vezes, encontram-se formalmente perfeitos, porque
contm nos respectivos processos todos os documentos e autorizaes necessrias ao parcelamento. Fisicamente,
porm, as obras previstas podem no ter sido executadas, ou executadas em desacordo com o prprio projeto, ou em
ofensa a outras normas cogentes correlatas ao parcelamento. Via de regra, se pode falar em graduao dos vcios que
maculam o parcelamento do solo.
[...]
O loteamento clandestino, assim, padeceria de vcios mais graves do que o loteamento meramente irregular. Faltam
ao primeiro no s o registro, ou a implantao de acordo com as normas de regncia, mas a prpria aprovao
urbanstica. Muitas vezes, porm, a irregularidade ftica no guarda exata simetria com a irregularidade jurdica.
Pode perfeitamente ocorrer de o loteamento clandestino ser passvel de regularizao, ao contrrio do loteamento
meramente irregular. No clandestino podem estar respeitadas, fisicamente, as normas de carter urbanstico,
enquanto que o irregular, pode ser implantado em total desacordo com o projeto e com o registro, estando, assim,
ferindo abruptamente a lei.
Outras classificaes de ocupaes irregulares derivam dos aspectos urbansticos das reas
ocupadas e dos problemas gerados por elas. Segundo Costa (2007, p. 14), essas irregularidades podem
se dar a partir da ocupao das seguintes reas:
reas loteadas e ainda no ocupadas. Muitas vezes se desconhece o traado oficial do loteamento, ocupando-se
reas destinadas para ruas, reas verdes e equipamentos comunitrios. Tambm comum as casas serem construdas
em desconformidade com a diviso dos lotes.
reas alagadas. Muitas cidades no Brasil foram tomadas s guas. comum o aterramento de grandes reas de man-
guezal ou charco. Geralmente essas reas so terrenos de marinha ou acrescidos de marinha (terrenos da Unio, em
faixas litorneas), aforados ou no a particulares.
reas de preservao ambiental. As reas mais atingidas so as reas de mananciais e as margens de rios e canais,
mas existem inmeras ocupaes em serras, restingas, dunas e mangues.
reas de risco. A baixa oferta de lotes e casas para os pobres faz com que ocorram ocupaes em terrenos de altas
declividades, sob redes de alta tenso, ou nas faixas de domnio de rodovias, gasodutos e troncos de distribuio de
gua ou coleta de esgotos.
A lei de parcelamento do solo urbano se constitui no estatuto legal para a implantao de lotea-
mentos e desmembramento, sua no observncia pode gerar grandes problemas para a cidade e o
infrator dever responder pelos danos causados e pelo desrespeito legislao. Embora a lei de parcela-
mento tenha sido indiscutivelmente til para a formalizao dos requisitos mnimos, tanto urbansticos

como legais de sua existncia, alguns autores questionam sua eficcia no tocante burocracia estabe-
lecida para o processo e o esquecimento da realidade dos parcelamentos irregulares e clandestinos, j
habitados, existentes poca da promulgao da lei. Esses autores, entre eles Paiva (2007, p. 3), debitam
parte da proliferao das irregulares a essas peculiaridades da lei.
Tudo isso devido previso legal que constava da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 9.785/99, que pouco contribua para
a regularizao de loteamentos, uma vez que exigia a destinao de 35% da rea loteada ao Poder Pblico municipal,
inviabilizando principalmente os parcelamentos destinados a populaes de baixa renda pelo encarecimento dos lotes.
Hoje, a nova redao do artigo 4., da Lei 6.766/79 acabou com a rigidez anteriormente prevista, quando estabelece
que a legislao municipal fixar a proporo de reas destinadas a sistemas de circulao, equipamentos urbanos e
comunitrios e espaos livres de uso pblico, para cada zona em onde se situem.
Por outro lado, h tambm questionamentos sobre a regularizao enquanto possvel alimenta-
dora de mais ilegalidade, se for encarada de forma unilateral e somente pelo ponto de vista da existncia
da irregularidade em si, sem considerar seus fatos geradores de forma ampla. Pinto (2007, p. 2) apresenta
argumentos sobre essa necessidade da regularizao ser compreendida mais amplamente:
Mesmo quando compram terrenos de um empreendedor, a maioria dos moradores de assentamentos informais tem
conscincia de sua ilegalidade e das carncias de infraestrutura. Essa condio aceita em funo dos preos mais
baixos. Ocorre que os terrenos sofrem uma valorizao extraordinria durante a urbanizao e regularizao do assen-
tamento. medida que os terrenos se valorizam, grande parte dos moradores originais os vendem para pessoas de
renda mais alta e buscam novos assentamentos informais em que possam reiniciar o processo.
No se trata apenas de um passivo a ser coberto por investimentos em urbanizao e regularizao fundiria. Tampouco
se pode atribuir a irregularidade urbana exclusivamente pobreza da populao e falta de uma poltica habitacional.
Nenhuma poltica voltada para os atuais assentamentos atingir seus objetivos enquanto no for implementado um
conjunto de medidas voltadas para impedir o surgimento de novos assentamentos clandestinos.
Apesar dos aspectos acima relatados, a regularizao de parcelamentos irregulares possui estatutos
legais que garantem sua existncia. Essa regularizao compreende um rol de aes que devem ser
executadas para tornar o parcelamento realizado ilegalmente devidamente ajustado lei. Dessa forma,
os objetivos da regularizao podem ser resumidos nas questes urbansticas, administrativas e civis.
Gasparini (1988, p. 144) especifica esses objetivos:
A finalidade da regularizao do loteamento o saneamento (a correo) da situao ilegal (anmala) e esse sanea-
mento (a) urbanstico (correo da situao fsica existente, isto , quanto s vias de circulao, infraestrutura etc.,
exigindo investimentos do Poder Pblico [na prtica]), (b) administrativo (regularizao da situao do parcelamento
perante os rgos pblicos administrativos) e (c) civil (regularizao da situao registrria e do direito real de aquisio
ou do domnio dos adquirentes).
Regularizao de parcelamentos: bases legais do processo

Para Paiva (2007) a regularizao de parcelamentos baseia-se em vrios fundamentos
constitucionais. Entre esses fundamentos figura a propriedade como um dos direitos mais fortes e
tutelados pela sociedade humana. O direito de propriedade no Brasil reconhecido e garantido no
mbito constitucional por meio do artigo 5., inciso XXII, que estabelece que garantido o direito
de propriedade. Para o autor, outros aspectos agregam-se aos anteriores para fundamentar a
regularizao, tais como, o direito moradia conforme o artigo 6. da Constituio Federal: So
direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a previdncia social, a
proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma desta Constituio, o

direito fundamental do cidado, o direito social fundamental, a construo de um estado democrtico

de direito, a plenitude do exerccio da cidadania, a dignidade humana, a poltica urbana consistente,
a ordenao e controle do uso do solo, o sistema registral eficaz, a participao dos registradores e
notrios no processo de regularizao, a agilidade nos procedimentos de retificao de registro, iseno
de custas e emolumentos nos casos de regularizao fundiria de interesse social.
Aps apresentados os fundamentos que tornam a regularizao fundiria uma necessidade
imprescindvel na sociedade urbana atual, faz-se evidente apresent-los sob o ponto de vista de sua
viabilizao. Primeiramente faz-se imperativo esclarecer que todo o conceito de posse se baseia na
propriedade formal devidamente registrada e possuidora de idoneidade, promovida pelo respeito aos
estatutos legais para sua produo. Dessa forma, a regularizao se dar pela falta desses atributos. Os
aspectos registrais dos parcelamentos adquirem uma importncia fundamental em um processo de
regularizao, uma vez que somente aps cumprido os ritos do registro, os mesmos passam a gozar de
status de legalidade.
Cabe ressaltar o alcance da norma jurdica (Constituio Federal, Lei 6.766/79, Lei 9.785/99 e Lei
10.257/01) no processo de regularizao de imveis, se d por meio do registro imobilirio. Portanto,
deve-se ater aos princpios registrais previstos na lei dos registros pblicos (PAIVA, 2007).
A regularizao de parcelamentos irregulares requer uma srie de aes que culminaro com o
seu registro. No entanto, caber ao municpio a tomada de deciso sobre as formas do processo e seus
trmites legais. O papel do municpio constitui-se de fundamental importncia quando se trata de regu-
larizao fundiria, o que muitas vezes tem sido relegado ao plano do esquecimento. Lima (2007, p. 9)
aborda essa questo de forma esclarecedora:
O caminho para regularizar um loteamento que no tenha aprovao ser o de satisfazer os requisitos exigidos pelo
municpio. [...] de responsabilidade do loteador a implantao da infraestrutura adequada, no podendo este trans-
ferir a terceiros, bem como municipalidade o nus que lhe competia. Ser de responsabilidade do municpio a manu-
teno dos logradouros pblicos, a pavimentao asfltica, tendo em vista a cobrana de IPTU e de outros rgos ou
empresas concessionrias do servio pblico no fornecimento de gua e energia eltrica. O municpio poder fazer um
acordo com o loteador, como o de receber um determinado nmero de lotes, reas verdes, praas, em troca de servios
de canalizao, guias, sarjetas, esgotos etc. Cumpre-nos ressaltar, que a Lei 6.766/79 obriga o loteador na implantao
de obras de infraestrutura, exceto no caso de acordo entre a municipalidade e o loteador. Os requisitos ensejadores a
regularizao de um loteamento irregular ou clandestino devero ser estabelecidos por lei municipal, que traar as
diretrizes para a sua realizao. A interveno do municpio visando a regularizao do loteamento, retira do loteador
a obrigao de outorgar escritura definitiva do imvel ao compromissrio-comprador, aplicando-se os artigos 16 e 22
do Decreto-Lei 58/37 e dos artigos 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil, alm do que o lote extrado de loteamento
clandestino impossibilita a ao de adjudicao compulsria. Caso o municpio no regularize o loteamento, caber ao
adquirente a propositura de ao de Usucapio.
Bchtold (2002) revela que em uma primeira aproximao, ao interpretar a lei de parcelamento
do solo urbano pode-se deduzir que a regularizao do loteamento ilegal cabe, inicialmente, ao
loteador e, na omisso deste, ao municpio, ou quando for o caso, ao Distrito Federal. A Lei 6.766/79
explicita no Captulo VIII disposies gerais, artigos 37 e 38:
Art. 37. vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento e desmembramento no registrado.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento no se acha registrado ou regularmente executado ou
notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, dever o adquirente do lote suspender
o pagamento das prestaes restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

As disposies legais quando aplicadas requerem uma interpretao que remete prtica legal.
Assim Gasparini (1988, p. 132) v a questo:
Essa disposio possibilita ao adquirente do lote suspender o pagamento das prestaes restantes quando: a) o
parcelamento no se achar registrado; b) o parcelamento no estiver regularmente executado; c) for notificado pelo
Municpio, ou pelo Distrito Federal nos casos que lhe couber, para suspender os pagamentos referentes s prestaes
vincendas. Observa-se que, nas duas primeiras hipteses, o exerccio do direito de suspender o referido pagamento
independe de qualquer manifestao prvia de quem quer que seja. [...] O mesmo no ocorre em relao ltima
hiptese. O direito, no caso, s poder ser exercitado se, pelo municpio, ou pelo Distrito Federal, for notificado para
suspender o pagamento das prestaes avenadas e ainda no vencidas.
A aplicao da legislao nos casos de irregularidade do parcelamento remete tambm as com-

petncias do municpio na atuao da coao da ilegalidade e da proteo do cidado que se v merc
dos interesses esprios de loteadores inescrupulosos. A dvida que pode pairar sobre as obrigaes do
municpio para com a notificao dos adquirentes dos lotes produzidos de forma irregular, logo cai por
terra pela anlise do jurista Gasparini (1988, p. 136):
Caberia saber se notificar o adquirente do lote, para que no realize os pagamentos a que se comprometera perante o
parcelador, obrigao ou faculdade outorgada ao municpio quando no h registro ou execuo regular do plano.
Quer nos parecer que uma obrigao.
Com efeito, no se concebe ao estado, em geral, ou ao municpio, em particular, assistir a quem quer que seja o come-
timento de infraes lei e aos atos que expede. O conhecimento de tais irregularidades, sem qualquer medida que
obste a sua permanncia ou tendente regularizao do plano ou a proceder ao registro, deve ser encarado como
conivncia [...]. dever-poder, do qual no pode furtar-se o municpio.
Aps a notificao e a posterior suspenso do pagamento das prestaes restantes, o adquirente

dever efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao registro de imveis competente, que em
seguida far o depsito destas em estabelecimento de crdito, conforme o inciso I, do artigo 666, do
Cdigo de Processo Civil, em conta com incidncia de juros e correo monetria, cuja movimentao
depender de prvia autorizao judicial (BCHTOLD, 2002).
Cabe ao municpio, ao Distrito Federal ou ao Ministrio Pblico realizar a notificao do loteador
constante do artigo 38, pargrafo 2.o (citado a seguir) da Lei 6.766/79. Os preceitos da realizao da
notificao esto presentes no artigo 49 da mesma lei. Aps o loteador regularizar o loteamento, ele
poder requerer judicialmente a autorizao para obter as prestaes depositadas conforme o artigo
38, pargrafo 3.o da lei acima referida (BCHTOLD, 2002).
1.o - Ocorrendo a suspenso do pagamento das prestaes restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente
efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao registro de imveis competente, que as depositar em
estabelecimento de crdito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do cdigo de Processo Civil, em conta
com incidncia de juros e correo monetria, cuja movimentao depender da prvia autorizao judicial.
2.o - A Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, ou Ministrio Pblico, poder promover a notificao
do loteador prevista no caput deste artigo.
3.o - Regularizado o loteamento pelo loteador, este promover judicialmente a autorizao para levantar as prestaes
depositadas, com os acrscimos de correo monetria e juros, sendo necessrio a citao da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audincia do Ministrio Pblico.

4.o - Aps o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificar os adquirentes dos lotes,
por intermdio do registro de imveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestaes restantes, a
contar da data da notificao.
5o. - No caso de o loteador deixar de atender notificao at o vencimento do prazo contratual, ou quando o lotea-
mento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos
termos do art. 40 desta lei, o loteador no poder, a qualquer ttulo, exigir o recebimento das prestaes depositadas.
[...]
Art. 49. As intimaes e notificaes previstas nesta lei devero ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que
assinar o comprovante do recebimento, e podero igualmente ser promovidas por meio dos cartrios de registro de
ttulos e documentos da situao da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-las.
1.o - Se o destinatrio se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecidos o seu para-
deiro, o funcionrio incumbido da diligncia informar esta circunstncia ao oficial competente que a certificar,
sob sua responsabilidade.
2.o - Certificada a ocorrncia dos fatos mencionados no pargrafo anterior, a intimao ou notificao ser feita por
edital na forma desta lei, comeando o prazo a ocorrer 10 (dez) dias aps a ltima publicao.
Na notificao constar os prazos para que o parcelador proceda as alteraes e as implantaes

necessrias regularizao. Para Gasparini (1988, p. 140) a fixao desses prazos deve ser alvo de
exames e bom senso por se tratar de obras que demandam tempo, sem, no entanto, cair na protelao
que levar o parcelador a demorar demais para executar o requerido e, dessa forma, os adquirentes dos
lotes sero prejudicados.
Conveniente que a intimao dirigida ao titular da rea loteada se faa em mos do oficial do registro de imveis. No
entanto, nada impede que se proceda judicialmente. Embora no especifique a lei o prazo para a regularizao, no
h de ser inferior a trinta dias; se a rea carece de completa ordenao para o registro ou se as obras de infraestrutura
nem se encontram iniciadas, o perodo de tempo a conceder se coadunar-se- com a importncia, a extenso e a
quantidade de trabalhos a serem executados. O oficial examinar a questo apresentada e permite-se que delongue
ou no o prazo estabelecido pelo interessado.
Embora a lei de parcelamento no tenha se manifestado quanto fixao do prazo para que
o parcelador realizasse a regularizao, podem ser levados em considerao tanto o termo final do
contrato de compromisso de compra e venda celebrado com o adquirente notificante quanto o perodo
concedido expressamente na notificao, para a sua realizao (GASPARINI, 1988).
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificao, poder
regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato
administrativo de licena, para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos adquirentes
de lotes.
1.o - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularizao, na forma deste
artigo, obter judicialmente o levantamento das prestaes depositadas, com os respectivos acrscimos de correo
monetria e juros, nos termos do 1.o do art. 38 desta lei, a ttulo de ressarcimento das importncias despendidas com
equipamentos urbanos ou expropriaes necessrias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
2.o - As importncias despendidas pela Prefeitura Municipal, pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar
o loteamento ou desmembramento, caso no sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no pargrafo
anterior, sero exigidas, na parte faltante, do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta lei.
3.o - No caso do loteador no cumprir o estabelecido no pargrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal
quando for o caso, poder receber as prestaes dos adquirentes, at o valor devido.
4.o - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularizao do loteamento
ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importncias despendidas, ou a despender, poder
promover judicialmente os procedimentos cautelares necessrios aos fins colimados.

Campello apud Bchtold (2002) entende que o termo poder utilizado no artigo 40 da Lei
6.766/79 com relao regularizao de loteamento pela Prefeitura Municipal, no deve ser entendido
como impositivo, mas sim como uma possibilidade. Rizzardo (1996, p. 206 ) assim refere-se ao papel da
municipalidade frente as possibilidade encontrada na regularizao.
Notificado o loteador para cumprir com as obrigaes de regularizar a rea em subdiviso de lotes, e no atendendo,
a Prefeitura Municipal tem a faculdade de assumir a responsabilidade na execuo dos trabalhos, oficializando o
loteamento e cumprindo as exigncias mnimas frente ao registro de imveis [...].
O papel do municpio na garantia de qualidade de vida aos habitantes da cidade, passa

necessariamente pela assuno de vrias responsabilidades para provimento dos direitos bsicos de
habitao, transportes, alimentao, educao, entre outros. O controle do parcelamento ilegal e o
estabelecimento de uma poltica de habitao e gesto democrtica da cidade devem ser a tnica para
a agenda dos poderes Executivo, Legislativo e Judicirio.
Texto complementar
Tudo deve ser regularizado?
(MARTINS, 2002, p. 16-19)
O direito urbanstico regulamenta as relaes sociais e tambm as formas de ocupao urbana,
operando de modo frgil na interface entre direito e arquitetura, pois nem sempre o encadeamento
(proposta, ao e consequncia) inteiramente previsvel. Como um direito difuso exercido em
nosso contexto de uma sociedade desigual e excludente, marcado pelo conflito entre assegurar
direitos pela manuteno do status quo e assegurar os direitos da sociedade que normalmente no
so reconhecidos.
A ausncia de alternativa habitacional para a maioria da populao de menor renda nas
grandes cidades brasileiras, particularmente nas duas ltimas dcadas, teve como uma de suas
consequncias a ocupao irregular e inadequada ao meio ambiente urbano. Os loteamentos
irregulares, as ocupaes informais e as favelas se assentam justamente nas reas ambientalmente
mais frgeis, protegidas por lei (por meio de fortes restries ao uso) e, consequentemente,
desprezadas pelo mercado imobilirio formal.
um modelo de sociedade que no consegue prover condies mnimas de habitao e convive
com as solues improvisadas da populao, desde que estejam afastadas das reas mais visveis ou
valorizadas.
J sabemos que mesmo o projeto irrepreensvel do ponto de vista conceitual tem, muitas vezes,
levado a desastres sociais, urbansticos e ambientais, considerando nossas limitaes institucionais
e os processos acima descritos. O caminho para o enfrentamento dessa questo requer, como j
mencionamos, a construo de alternativas de ampliao do mercado formal e, de outro lado, que

repensemos as maneiras de formular a legislao, evitando traduzir formas em lei, mas construir
prticas/propostas que respondam nossa realidade.
Cumpre buscar a melhor eficincia do conjunto, inclusive porque aspectos como a preservao
da gua de abastecimento e a funcionalidade da cidade dependem da somatria de aes e no de
aes pontuais ainda que exemplares.
Nesse sentido, a pesquisa, o debate e a formao de quadros tcnicos e de agentes so
fundamentais. Regularizar sem interromper a produo das irregularidades acaba implicando, alm
do sofrimento da populao, uma demanda de recursos pblicos infinitamente maior ao levarmos
em conta a exploso da violncia, o aumento dos gastos com sade pblica ou a necessidade de
solues tcnicas mais elaboradas.
Nas condies brasileiras, de tantas distncias entre a lei e a realidade, em funo da dimenso
da excluso, um primeiro desafio conceituar o contedo da expresso assentamento irregular.
Adequado ou no, s irregular o que a legislao urbanstica estabelece como tal. A se torna
evidente o grande fosso entre o desejvel e a realidade urbana. No plano da materialidade dos
assentamentos, sua razo de ser , evidentemente, acomodar a populao: moradias com condies
fsicas e servios adequados para a famlia e para a comunidade (sem impactos negativos ou
riscos para elas e para o conjunto da cidade) e segurana de permanncia. Nesse quadro, o que
se poderia chamar de regularidade para ento explicitar a irregularidade a ser corrigida? Pode-se
admitir que so trs os aspectos:
Condies reais: o fato observado. Do mesmo modo que existe uma linha da pobreza,
caberia o equivalente urbano? Regularidade, nesse caso, equivaleria a atender a um padro mnimo
social e economicamente aceitvel?
Padro e necessidades variam ao longo do tempo. medida que a tecnologia e produo de bens
se amplia, a noo de necessidade bsica tambm se modifica. Como a distribuio de renda muito
desigual, o parmetro uma referncia ambgua a irregularidade mais significativa nos assenta-
mentos informais , justamente, estar muito abaixo dos padres estabelecidos pela legislao.
Legislao urbanstica e ambiental: tudo aquilo que os legisladores decidem colocar na lei.
Existem os objetivos (esprito da lei) e os meios para atingi-los, traduzidos em forma de artigos os
termos da lei. Ocorre que nem sempre os meios levam aos objetivos pretendidos.
o que se observa, por exemplo, em relao legislao adotada para proteo dos mananciais
na Regio Metropolitana de So Paulo: o intenso processo de urbanizao, aliado ao esgotamento,
a partir de meados da dcada de 1970, da oferta de lotes precrios e de baixo custo (por restries
devidas Lei Federal 6.766/79) e ausncia de outras alternativas para a habitao popular, acabou
empurrando a populao de baixa renda para as reas ambientalmente mais frgeis, desprezadas
pelo mercado formal, o que inviabilizou a aplicao da legislao de proteo aos mananciais. Nesse
quadro, a remoo pura e simples da populao, para atender ao estabelecido na lei, se mostra
socialmente insustentvel, ao mesmo tempo em que a regularizao das ocupaes no tem como
atender aos parmetros legais. Trata-se de um quadro extremamente delicado devido s dimenses
da excluso habitacional e incapacidade do estado de enfrent-la. Nessas condies, o conceito
de razoabilidade permite que se coloque a questo: irregular o que se afasta dos termos da lei
ou dos objetivos da lei?

Posse e registro: Trata-se da segurana da permanncia da populao nas reas ocupadas.

Isso fica normalmente associado propriedade, e a propriedade sua escriturao. Refere-se a
um tema social, que a segurana da posse, mas, do ponto de vista da regularidade urbanstica,
a regularidade registrria s entra em questo porque toda a ordem urbanstica tem incio na
comprovao da regularidade da propriedade: para dar incio aos procedimentos de aprovao de
qualquer parcelamento ou loteamento necessrio regularizar a propriedade.
Atividades
1. Como as ocupaes irregulares podem ser classificadas segundo as reas ocupadas e os problemas
gerados pelas mesmas?
2. Como podem ser definidos os objetivos da regularizao?

3. A quais instncias constitudas caber a notificao do loteador para regularizar o seu loteamento
constitudo irregularmente?
Gabarito
1. As ocupaes irregulares podem ser classificadas pela ocupao de:
reas loteadas e ainda no ocupadas: muitas vezes se desconhece o traado oficial do loteamento,
ocupando-se reas destinadas a ruas, reas verdes e equipamentos comunitrios. Tambm
comum as casas serem construdas em desconformidade com a diviso dos lotes.
reas alagadas: muitas cidades no Brasil foram tomadas pelas guas. comum o aterramento
de grandes reas de manguezal ou charco. Geralmente essas reas so terrenos de marinha ou
acrescidos de marinha (terrenos da Unio, em faixas litorneas), aforados ou no a particulares.
reas de preservao ambiental: as reas mais atingidas so as reas de mananciais e s margens

de rios e canais, mas existem inmeras ocupaes em serras, restingas, dunas e mangues.
reas de risco: a baixa oferta de lotes e casas para os pobres faz com que ocorram ocupaes em
terrenos de altas declividades, sob redes de alta tenso, ou nas faixas de domnio de rodovias,
gasodutos e troncos de distribuio de gua ou coleta de esgotos.
2. Os objetivos da regularizao podem ser resumidos nas questes urbansticas, administrativas e civis.
(a) Urbanstico correo da situao fsica existente, isto , quanto s vias de circulao, infraes-
trutura etc., exigindo investimentos do Poder Pblico.

(b) Administrativo regularizao da situao do parcelamento perante os rgos pblicos admi-

nistrativos.
(c) Civil regularizao da situao registrria e do direito real de aquisio ou do domnio dos
adquirentes.
3. A notificao do loteador para regularizar o seu loteamento caber ao municpio, ao Distrito

Federal ou ao Ministrio Pblico.


Loteamentos ilegais,
regularizao e
Ministrio Pblico
O parcelamento do solo e a atuao do Ministrio Pblico
O parcelamento do solo urbano pode ser considerado um poderoso instrumento de planejamento
territorial, contudo se for utilizado indevidamente poder acarretar danos irreversveis constituio
do tecido urbano das cidades. O parcelamento um elo frgil do crescimento da malha urbana por
envolver diversos interesses em situaes de conflito. O instituto legal que rege o parcelamento a Lei
6.766/79, denominada LPSU Lei de Parcelamento do Solo Urbano e a no observncia da legislao
levar o parcelador a incorrer em infraes e penalidades previstas nesta lei.
Embora a LPSU tenha completado vinte e oito anos de existncia em 2007, e muito tenha
contribudo com o estabelecimento dos estatutos legais para regular a matria, seus efeitos, quanto a
organizao do territrio so tnues. Essa caracterstica da lei se deve a diversos fatores, entre eles sua
promulgao tardia e de outras leis que regulamentassem o fracionamento do solo urbano.
A instaurao de processos especulatrios no territrio da cidade foi tolerado de forma geral pela
sociedade e pelas autoridades constitudas e gerou um contexto urbano conflituoso. O rpido processo
de urbanizao ocorrido aps a dcada de 1930 no foi acompanhado de um planejamento mnimo,
que possibilitasse a instalao de uma poltica habitacional para os trabalhadores que chegavam aos
milhares s cidades, e de regulamentos para uso e ocupao do solo urbano.
A situao foi agravada pela fragilidade das instituies dos trs poderes constitudos, capazes
de dar sustentao s medidas necessrias para o desenvolvimento urbano mais equilibrado. Soma-
-se a isso, as flutuaes do regime de governo que impuseram vrios problemas a gesto das cidades,

184 | Loteamentos ilegais, regularizao e Ministrio Pblico
alternando poucos perodos de democracia a outros perodos de exceo e pouca ou nenhuma

participao da sociedade nos processos decisrios. Desde o incio do acirramento do processo de
urbanizao os consumidores se viram lesados por loteadores que, via de regra, deixaram de cumprir as
determinaes legais, quando estas existiam.
As cidades brasileiras, notadamente as mdias e grandes, possuem na atualidade um quadro
bastante preocupante no tocante ao acesso a moradias urbanas dignas. As lutas pelo direito de morar
atravessaram o sculo XX e se potencializaram no sculo XXI, quando grande parte da populao
mundial vive em cidades.
A efetividade do planejamento urbano e da legislao somente ser levada a cabo se a sociedade
assim o desejar. Dessa forma, as instituies cumprem um importante papel como elos do processo
democrtico. No entanto, diversas instncias estabelecidas para isso tm se sucumbido s influncias de
interesses corporativos, em detrimento dos coletivos. Soma-se tambm a pouca prtica de participao
comunitria nas cidades do Brasil e o desconhecimento das instncias de defesa do direito do cidado.
A legislao muitas vezes possui um carter dbio, a exemplo da regulao do uso do solo que se
mostra altamente funcional para os interesses especulativos. Mesmo se tratando do Estatuto da Cidade,
sua caracterstica no autoaplicvel o fragiliza, ao depender dos interesses polticos presentes dentro
das cmaras municipais brasileiras. Enfim, muitos dos interesses ligados terra e a especulao so
responsveis, ou pelo fracasso das leis, ou pela construo de parte do arcabouo jurdico que rege a
questo fundiria, tanto urbana quanto rural (GONALVES, 2002).
A ao de empreendedores incautos e inescrupulosos contribuem para tornar a vida nas cidades
mais difceis. Uma grande quantidade de loteamentos irregulares e clandestinos incorporam-se cada
vez mais ao tecido urbano existente, causando grandes impactos negativos. Os adquirentes de lotes
vo de encontro a essas ofertas de lotes irregulares e clandestinos por serem mais baratos ou por falsas
promessas do loteador. Fugindo dos parmetros legais para uma boa forma urbana, o loteador reduz
ou elimina reas pblicas, estreita ruas, ocupa cursos dgua e reas de preservao, contribuindo para
males que no tardam a chegar, como as enchentes, a falta de salubridade e conforto ambiental.
A defesa dos direitos do cidado cabe a todas as instncias de poder e devem-se considerar
claramente todos os tipos de aes previstas em lei para garantir uma cidade com qualidade de vida.
Para isso deve-se prevalecer o interesse da coletividade sobre os interesses corporativos ou pessoais.
Bchtold (2002, p. 6) assim refere-se presena dessas instituies no ambiente da regularizao dos
loteamentos irregulares e clandestinos:
Segundo a LPSU, a regularizao dos loteamentos ilegais dever que incumbe, primeiramente, ao parcelador e,
na omisso deste, ao municpio, mas as recentes decises judiciais tm declarado a existncia da responsabilidade
solidria entre eles. O controle (preveno e represso) dos loteamentos ilegais configura-se em uma tarefa destinada
aos cidados, em geral, aos advogados, aos corretores de imveis, ao municpio, polcia, aos registradores, ao Poder
Judicirio e ao Ministrio Pblico.
O carter de independncia do Ministrio Pblico em relao aos poderes Executivo, Legisla-

tivo e Judicirio d ao mesmo uma posio de destaque naquilo que se refere defesa dos direitos
da sociedade e da coletividade. O Ministrio Pblico composto pela instncia federal, onde figuram
os Ministrios: do Trabalho, Militar, Pblico Federal, e do Distrito Federal e Territrios e na instncia
estadual, composto pelo Ministrio Pblico Estadual. Nessas instncias os membros so denominados
procuradores da repblica ao nvel federal e procuradores de justia e promotores ao nvel estadual.

O Ministrio Pblico (MP) possui inegvel papel dentro dos aspectos de preservao dos direitos
coletivos e isso o fez presente na Lei 6.766/79, ainda que de forma tnue, se comparado com a presena
do Poder Pblico Municipal. No entanto, a presena do Ministrio Pblico tem crescido no Brasil e incor-
porando demandas sociais antes pouco discutidas. Esse o caso do parcelamento do solo, que uma vez
conscientizado da grandeza dos impactos causados, tem-se cada vez mais tomado aes de preveno
contra os loteamentos clandestinos e irregulares, em uma tentativa de estancar os problemas urbanos
advindos dessa prtica desastrosa. Apesar da sua grande importncia para a defesa do direito da socie-
dade, o texto da Lei 6.766/79 cita brevemente essa instituio. A participao possvel do MP se reduz a
questes de impugnao do registro do parcelamento, ao cancelamento do registro ou a notificao de
empreendedores no caso de constatadas irregularidades no parcelamento.
Relativas s questes referentes impugnao o MP citado no pargrafo 2. do artigo 19 da Lei
6.766/79.
Art. 19. Examinada a documentao e encontrada em ordem o oficial do registro de imveis encaminhar comunicao
a Prefeitura e far publicar, em resumo e com pequeno desenho de localizao da rea, edital do pedido de registro
em 3 (trs) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ltima
publicao.
1.o Findo do prazo sem impugnao, ser feito imediatamente o registro. Se houver impugnao de terceiros, o oficial
do registro de imvel intimar o requerente e a Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, para que
sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaes o
processo ser enviado ao juiz competente para deciso.
2.o Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidir de plano ou aps instruo sumria, devendo
remeter ao interessado as vias ordinrias caso a matria exija maior indagao.
Quanto ao cancelamento do registro do loteamento o MP citado no pargrafo 2. do inciso III, artigo 23 da Lei
6.766/79.
Art. 23. O registro do loteamento s poder ser cancelado:
I - Por deciso judicial;
II - A requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura, ou Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum
lote houver sido objeto de contrato;
III - A requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuncia da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, e do Estado.
1.o A Prefeitura e o Estado s podero se opor ao cancelamento se disto resulta inconveniente comprovado para o
desenvolvimento urbano ou se j se tiver realizado qualquer melhoramento na rea loteada ou adjacncias.
2.o Nas hipteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imveis far publicar, em resumo, edital do pedido de
cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da ltima publicao. Findo
esse prazo, com ou sem impugnao, o processo ser remetido ao juiz competente para homologao do pedido de
cancelamento ouvido o Ministrio Pblico.
A lei faculta tanto ao MP, quanto a prefeitura ou Distrito Federal a atribuio de notificar o loteador
no caso de constatao de irregularidades. O MP tambm poder ser acionado quando da audincia
constituda o loteador entra com ao para requerer as prestaes depositadas pelos adquirentes em
juzo.

1.o Ocorrendo a suspenso do pagamento das prestaes restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente
efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao registro de imveis competente, que as depositar em
estabelecimento de crdito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do cdigo de Processo Civil, em conta
com incidncia de juros e correo monetria, cuja movimentao depender da prvia autorizao judicial.
2.o A Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, ou Ministrio Pblico, poder promover a notificao
do loteador prevista no caput deste artigo.
3.o Regularizado o loteamento pelo loteador, este promover judicialmente a autorizao para levantar as prestaes
depositadas, com os acrscimos de correo monetria e juros, sendo necessrio a citao da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audincia do Ministrio Pblico.
O Ministrio pblico compreendido como uma [...] instituio permanente, essencial funo
jurisdicional do estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos
interesses sociais e individuais indisponveis (CF, artigo 127). A caracterstica que o aproxima da defesa
da prtica de parcelamentos legais e coerentes a atribuio de promover o inqurito civil e a ao
civil pblica, para a proteo do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses
difusos e coletivos (CF, artigo 129, inciso III).
Para Camargo (2007, p. 4) o Ministrio Pblico possui poderes que vo alm das atribuies
estabelecidas na Lei 6.766/79 em face do carter no somente repressivo, mas tambm preventivo
que deve tomar a questo do parcelamento clandestino ou irregular. Para a autora, o MP pode atuar
na esfera cvel, utilizando o inqurito civil e a ao civil pblica e tambm na esfera penal por meio do
inqurito policial e da ao penal. O inqurito civil visa apurao de fatos que possam lesar interesses
difusos e coletivos e a adoo de medidas para a preveno ou reparao de leso. Uma caracterstica
do MP que deve ser considerada o fato de que este necessita ser provocado, pela sua dificuldade
em atuar como agente fiscalizador na busca por constataes de irregularidades ou clandestinidade.
Esse aspecto fortalece a presena da comunidade como elemento chave para a atuao do Ministrio
Pblico. Essa participao da comunidade colocada para qualquer cidado, incluindo os servidores
pblicos dos rgos de fiscalizao e registro de parcelamentos do solo ou integrantes de organiza-
es destinadas defesa do meio ambiente.
Segundo Ber (2007), o MP tem uma funo constitucional, estabelecida a partir de 1988, de
defender a ordem jurdica, o regime democrtico e os interesses sociais e individuais indisponveis.
Alm disso, o MP poder promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo do patrimnio
pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos. A Lei 8.078/90 tambm
conhecida como Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), aumentou o nmero de direitos tutelados
pela ao civil pblica, incluindo entre eles qualquer outro interesse difuso ou coletivo. Por meio
desses dispositivos o Ministrio Pblico passou a atuar em casos envolvendo o parcelamento do solo.
Primeiramente, essa atuao envolvia aspectos penais e registrais, porm logo tomou relevo a atuao
por intermdio do inqurito civil e da ao civil pblica.
O Ministrio Pblico e os instrumentos de atuao

Como referido anteriormente, a atuao do Ministrio Pblico no parcelamento do solo urbano
depende enormemente da comunidade como agente fiscalizador e encaminhador das denncias da

prtica de atos que feriram ou possam vir a ferir os direitos da coletividade. No entanto, as instituies e
organizaes tambm podem ser parceiras do MP na busca de sanar as irregularidades cometidas. Ber
(2007, p. 3) assim coloca a questo do acesso do Ministrio Pblico s denncias que possam provocar
sua iniciativa.
Qualquer pessoa poder e o servidor pblico dever provocar a iniciativa do Ministrio Pblico. Em geral, as irregularidades
no parcelamento do solo urbano chegam ao conhecimento do Promotor de Justia por intermdio de rgos pblicos
encarregados da fiscalizao, que, ao constatar irregularidade, fazem a necessria comunicao. Tambm frequente
que a notcia chegue por intermdio de adquirente de lote, que comparece no atendimento ao pblico para pedir
orientao ou fazer reclamao. Organizaes no governamentais dedicadas defesa do meio ambiente igualmente
costumam noticiar irregularidades. Por vezes, o Cartrio de Registro de Imveis quem leva os fatos ao Ministrio
Pblico, especialmente no que se refere inexecuo de obras de infraestrutura [...] (Grifo nosso.)
Como mencionado pela autora, existem vrios canais de informaes para o MP e quanto mais
estreita for a relao entre este ltimo e a comunidade, haver um fortalecimento das prticas legais do
parcelamento do solo face disseminao das punies s infraes.
Para Ber (2007) ao tomar conhecimento das infraes cometidas pelos parceladores ilegais, inva-
ses, publicidade de vendas ou incio de obras, o MP poder instaurar inqurito civil sobre parcelamento
ilegal do solo. Aps esse ato, o Promotor dever acionar outros rgos pblicos com competncia para
atuar na questo, tais como a Prefeitura Municipal, a Polcia Florestal, a Polcia Civil, Registro de Imveis
ou outros. Esses rgos devero tomar as medidas necessrias dentro do seu mbito de atuao para
sanar as ilegalidades. A promotoria pode proceder notificao do artigo 38, da Lei 6.766/79, celebrar
termo de ajustamento de conduta ou exigir do proprietrio as medidas necessrias regularizao do
uso do imvel. Ber (2007, p. 4) assim descreve a atuao do MP ao instruir o inqurito civil:
Para instruir o inqurito civil, o Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias. Na rea
de Habitao e Urbanismo, as diligncias determinadas pelo promotor de justia, em geral, envolvem a apurao junto
Prefeitura e ao estado acerca da aprovao do parcelamento; a apurao junto ao Cartrio do Registro de Imveis
acerca do registro do parcelamento e da titularidade do domnio da gleba; percia ou vistoria na rea, para constatao
do seu efetivo parcelamento e de eventuais restries ao parcelamento, bem como para se saber as obras efetuadas;
oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos aquisio, tais como compromisso de
compra e venda ou, na sua falta, proposta, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e oitiva do parcelador.
Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia ter elementos para apurar a legalidade do parcelamento e
tomar uma das seguintes medidas:
a) arquivamento medida que ser tomada se no houver fundamento para a propositura de ao civil. A promoo
de arquivamento dever ser homologada pelo Conselho Superior do Ministrio Pblico;
b) termo de ajustamento de conduta o parcelador poder comprometer-se a sanar as irregularidades do empreendi-

mento, firmando compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta tambm est sujeito homolo-
gao pelo Conselho Superior do Ministrio Pblico e constituir ttulo executivo extrajudicial, o que significa que,
em caso de descumprimento, o Promotor de Justia poder promover sua execuo;
c) ajuizamento de ao civil pblica.
A tabela 1 mostra as quantidades de procedimentos instaurados pelas promotorias do Estado de

So Paulo com relao a parcelamento ilegal do solo. Nota-se uma presena maior de procedimentos
relativos a loteamentos clandestinos, contudo as questes relativas a inexecuo de obras de infraestru-
tura e proteo as reas pblicas tambm possuem um peso significante.

Tabela 1 Procedimentos iniciados pelas Promotorias de Justia de Habitao e Urbanismo

do Estado de So Paulo no ano de 1999
(BER, 2007, p. 11)

Assunto PPIC * IC ** ACP ***
Loteamento clandestino 317 65 72
Cooperativas habitacionais 6 - 2
Inexecuo de obras de infraestrutura 36 22 15
Proteo s reas pblicas do loteamento 84 16 10
Legenda
* PPIC = procedimento preparatrio de inqurito civil
** IC = inqurito civil
***ACP = ao civil pblica
O crescimento da ocorrncia de loteamentos clandestinos (tabela 1) tem ocupado o Ministrio

Pblico e no se restringe a cidades ou regies especficas. A presena da clandestinidade comum em
todas as regies do Brasil e em suas mais diversas formas de implantao. As aes clandestinas promo-
vidas por cooperativas habitacionais so comuns em vrios lugares do pas, notadamente nas grandes
cidades, contudo o Ministrio Pblico tambm tem atuado sobre esses tipos de parcelamento. Rosa e
Puccinelli Jnior (2007, p. 1), mostram o texto da ao civil pblica, promovida pelo Ministrio Pblico
do Mato Grosso do Sul, contra uma cooperativa habitacional e seus dirigentes:
A dita cooperativa vendeu imveis em um loteamento a terceiros, omitindo a existncia de hipoteca em favor da Caixa
Econmica Federal. E o pior: que, em virtude de dbitos entre a cooperativa e o credor da hipoteca, esta j estava
sendo executada, estando penhorados os imveis alienados. Diversas outras irregularidades foram encontradas, desde
irregularidades na natureza da constituio da cooperativa, at a falta de obras de infraestrutura no loteamento.
Como visto, a prtica da utilizao de cooperativas habitacionais ou outros tipos, criadas com o
intuito de burlar a legislao, tem permeado o processo de parcelamento do solo e produzido anomalias
urbanas que dificultam a gesto da cidade em diversos aspectos.
Para Ber (2007), aps o recebimento da denncia e caso seja constatado a desobedincia a
questes de natureza urbanstica, ambiental, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo, e
caso no tenha havido soluo ou compromisso de ajustamento de conduta durante o inqurito civil,
o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica. No entanto, podem existir situaes em que o
processo de regularizao se inviabilize devido a questes ambientais ou de outra natureza que obrigue
o desfazimento do parcelamento, recompondo a gleba ao estado anterior e indenizando os adquirentes
de lotes pelos danos a eles causados. Ber (2007, p. 4) assim relata os objetivos da ao civil pblica:
[...] visa a responsabilizao pelos danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artstico,
esttico, histrico, turstico e paisagstico, a qualquer outro interesse difuso ou coletivo e por infrao da ordem eco-
nmica. Alm do Ministrio Pblico, tambm esto legitimados a ajuiz-la a Unio, estados e municpios, autarquias,
empresas pblicas, fundaes, sociedades de economia mista e associaes. Embora haja tantos colegitimados para o
ajuizamento da ao civil pblica, estatsticas revelam que cerca de 95% delas so ajuizadas pelo Ministrio Pblico.
[...]
Celebrado acordo ou proferida sentena na ao civil pblica, o parcelador poder cumprir espontaneamente aquilo
que foi avenado ou determinado pelo juiz. Caso no o faa, ser necessria a execuo da sentena.

Como se pode perceber, o problema da proliferao dos loteamentos ilegais requer uma ampla
viso sobre os motivos da sua ocorrncia, contudo no se deve debitar falta de polticas habitacionais
todo e qualquer tipo de ilegalidade no parcelamento do solo urbano. Caso essa ideia se estabelea corre-
-se o risco de se construir uma cidade colcha de retalhos sem uma estrutura viria coerente, carente
de equipamentos urbanos bsicos ou reas pblicas. A presena do empresrio especulador de terras
urbanas deve ser considerada ao se analisar a questo da ilegalidade no parcelamento do solo, punindo
iniciativas que tm por base a desobedincia lei com o intuito de auferir maiores lucros pela obteno
de maior nmero de lotes em detrimento de reas pblicas ou de preservao ambiental, desrespeito
aos parmetros mnimos de projeto de arruamento ou no implantao de infraestruturas obrigatrias.
O Ministrio Pblico deve se fazer presente na mediao dos conflitos decorrentes da relao entre os
agentes produtores do espao urbano com vistas a garantir uma cidade com melhor qualidade de vida.
Texto complementar
Poder de polcia do Ministrio Pblico
(CAMARGO, 2007, p. 3-6)
A atuao do Ministrio Pblico, nos casos envolvendo parcelamento do solo urbano tem
embasamento na Lei 7.347, de 24 de julho de 1985, com a importante alterao feita pela Lei 10.257,
de 10 de julho de 2001, que incluiu no rol dos direitos tutelados pela ao civil pblica a ordem
urbanstica, in verbis:
Art. 1. Regem-se pelas disposies desta Lei, sem prejuzo da ao popular, as aes de responsabilidade por danos
morais e patrimoniais causados:
l - ao meio ambiente;
ll - ao consumidor;
III - ordem urbanstica;
IV - a bens e direitos de valor artstico, esttico, histrico, turstico e paisagstico;
V - a qualquer outro interesse difuso ou coletivo.
VI - por infrao da ordem econmica.
A legitimidade do Ministrio Pblico para a defesa da ordem jurdica, do regime democrtico

e dos interesses sociais e individuais indisponveis oriunda do caput do artigo 127 da Constituio
Federal de 1988. Ademais, o Cdigo de Defesa do Consumidor ampliou o rol dos direitos tutelados
pela ao civil pblica, incluindo qualquer outro interesse difuso ou coletivo.
No que tange interveno do Ministrio Pblico no procedimento do parcelamento do solo,
previu a Lei 6.766/79 somente trs hipteses:

a) manifestao, no prazo de cinco dias, no procedimento de impugnao ao registro de

parcelamento (artigo 19, 2.);
b) notificao do loteador nos casos de loteamento no registrado ou no regularmente
executado (artigo 38, 2.); e
c) audincia, quando regularizado o loteamento, o loteador promova ao para levantar as
prestaes depositadas em juzo (artigo 38, 3.).
Entretanto, o poder de polcia do Ministrio Pblico no se restringe ao disposto na Lei
6.766/79, uma vez que sua atuao pode se dar no s de forma repressiva, mas tambm de maneira
preventiva, com a instaurao de procedimento preparatrio, quando houver indicativo de que
est sendo realizado parcelamento irregular do solo.
Na esfera cvel, os instrumentos do Ministrio Pblico so o inqurito civil e a ao civil pblica;
na penal, so o inqurito policial e a ao penal.
O inqurito civil procedimento que visa apurao de fatos que possam lesar interesses
difusos e coletivos e a adoo de medidas para a preveno ou reparao de leso.
O Ministrio Pblico, porm, dever ser provocado, pois no h como viabilizar uma fiscalizao
ampla a ponto de se constatar a existncia de loteamentos clandestinos, sem a ajuda da comunidade.
Portanto, a provocao pode se dar por qualquer cidado, inclusive servidores pblicos dos rgos
de fiscalizao e registro de parcelamentos do solo ou integrantes de organizaes destinadas
defesa do meio ambiente.
Instaurado o inqurito civil, o Promotor de Justia poder requisitar quaisquer documentos
que julgar convenientes instruo do procedimento:
Para instruir o inqurito civil o Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias.
Na rea de Habitao e Urbanismo, as diligncias determinadas pelo promotor de justia, em geral, envolvem a
apurao junto Prefeitura e ao estado acerca da aprovao do parcelamento; a apurao junto ao Cartrio do
Registro de Imveis acerca do registro do parcelamento e da titularidade do domnio da gleba; percia ou vistoria na
rea, para constatao do seu efetivo parcelamento e de eventuais restries ao parcelamento, bem como para se
saber as obras efetuadas; oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos aquisio, tais
como compromisso de compra e venda ou, na sua falta, proposta, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas;
e oitiva do parcelador.
Depois de colhidas todas as provas e informaes, o promotor de justia possuir elementos

suficientes para decidir pelo arquivamento, caso no haja fundamento para a propositura de ao
civil ou pela proposio e celebrao de termo de ajustamento de conduta, onde o parcelador
se comprometer a sanar as irregularidades existentes no parcelamento. Ambas as hipteses
dependem de homologao pelo Conselho Superior do Ministrio Pblico.
Pode, ainda, optar pelo ajuizamento de ao civil pblica, o que geralmente ocorre quando
o loteador no aceita realizar ajustamento de conduta ou quando os danos causados so conside-
rados irreversveis, no bastando o simples desfazimento do parcelamento, dada a proporo do
prejuzo. Nesse sentido:
A reparao do dano poder ser objeto de termo de ajustamento de conduta, o que ocorre com frequncia nos
casos em que seja possvel a regularizao do parcelamento. Verifica-se, contudo, grande nmero de casos em que
a regularizao no se mostra vivel, especialmente por ausncia de ttulo de propriedade e infrao aos artigos 3.

e 4. da Lei 6.766/79, entre as quais destacam-se o parcelamento ocorrido em zona rural, em rea de preservao
ambiental ou de preservao de mananciais e a ausncia de reserva de reas pblicas. A vedao regularizao,
nesses casos, expressa, estando prevista no art. 40, 5., da mencionada lei. Inexistindo composio no inqurito
civil, de se ajuizar a ao civil pblica.
A ao civil pblica ser intentada visando, ento, impor uma condenao em dinheiro ou o
cumprimento de uma obrigao de fazer ou no fazer.
A condenao em dinheiro se justifica por eventual dano ambiental irreparvel causado, ou
por bices intransponveis regularizao, cujo desfazimento acarretaria um problema social tal
que tornaria invivel o ajuizamento de ao com esse objetivo.
As obrigaes de fazer e no fazer consistem em condutas tendentes a regularizao do parcela-
mento e de no parcelar ou no vender sem as aprovaes e registro necessrios, respectivamente.
No tocante ao aspecto penal da Lei 6.766/79, cabe ressaltar que a investigao do parcela-
mento ilegal do solo ser realizada por autoridade policial, com instaurao de inqurito policial.
Aps seu trmino, os autos sero encaminhados ao Ministrio Pblico, a fim de que o promotor
de justia analise a possibilidade/necessidade de oferecimento de denncia, ou solicite novas dili-
gncias, se for o caso. O membro do Ministrio Pblico pode, tambm, opinar pelo arquivamento
do inqurito policial.
Atividades
1. O que se entende por Ministrio Pblico e quais as suas funes constitucionais?

2. Qual a participao do Ministrio Pblico no processo de parcelamento do solo institudo pela

Lei 6.766/79?
3. Como pode se dar a atuao do Ministrio Pblico dentro das esferas do direito, com o intuito de
defender os direitos da sociedade?

Gabarito
1. O Ministrio pblico uma instituio permanente, essencial funo jurisdicional do estado,
incumbindo-lhe a defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e
individuais indisponveis. Sua atuao visa promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a
proteo do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e cole-
tivos.
2. A participao do Ministrio Pblico no processo de parcelamento do solo se reduz a questes

de impugnao do registro do parcelamento, ao cancelamento do registro ou a notificao de
empreendedores, no caso de constatadas irregularidades, ou quando o empreendedor quer
receber as parcelas depositadas em juzo pelos adquirentes de lotes.
3. O Ministrio Pblico pode atuar na esfera cvel, utilizando o inqurito civil e a ao civil pblica e
tambm pode atuar na esfera penal por meio do inqurito policial e da ao penal.


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Anotaes

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