Pteotigc Tomo 1 2 Mem Just 2013

Arquitectura
L La Roche Ingeniera
R Consultores s.l. Urbanismo
Medio Ambiente
CABILDO DE GRAN CANARIA
PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE

ORDENACIN TURSTICA INSULAR
DE GRAN CANARIA (PTEOTI-GC)
- TEXTO REFUNDIDO -
TOMO I.II
MEMORIA JUSTIFICATIVA
IGNACIO DIAZ DE AGUILAR CANTERO

ABRIL 2013
ISMAEL GARRIDO SALAZAR
Consultores s.l.
La Roche
R
L
U.T.E.:
PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN

TURSTICA INSULAR DE GRAN CANARIA.(PTEOTI-GC)
- TEXTO REFUNDIDO -
INDICE DEL DOCUMENTO

INDICE DEL DOCUMENTO
Consultores s.l.
La Roche
R
L
U.T.E.:

- TEXTO REFUNDIDO -
PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN TURSTICA
INSULAR DE GRAN CANARIA (PTEOTI-GC)
TEXTO REFUNDIDO ABRIL 2013
NDICE DEL DOCUMENTO
TOMO I I MEMORIA INFORMATIVA

TOMO I II MEMORIA JUSTIFICATIVA
TOMO II NORMATIVA
TOMO III ANEXO I PIEZAS TURISTICAS
TOMO IV ANEXO II ACTUACIONES SINGULARES
TOMO V ANEXO III ESTUDIO DE MERCADO
ANEXO IV ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO
ANEXO V CATLOGO DE ESTABLECIMIENTOS ALOJATIVOS
SUJETOS A RENOVACIN
TOMO VI I PLANOS DE INFORMACIN ( 1.1. AL 1.4.)
TOMO VI II PLANOS DE INFORMACIN ( 1.5. AL 1.7.3.)
TOMO VI III PLANOS DE ORDENACIN ( 2.1. AL 2.3.)
MEMORIA JUSTIFICATIVA.
MEMORIA JUSTIFICATIVA.
Consultores s.l.
La Roche
R
L
U.T.E.:

- TEXTO REFUNDIDO -
PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN TURSTICA INSULAR DE GRAN CANARIA
PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CABILDO DE GRAN Abril de 2013
CANARIA
NDICE MEMORIA JUSTIFICATIVA
CAPITULO I. OBJETO DEL PTEOTI-GC. ..................................................................... 5
1. OBJETO DEL PTEOTI-GC Y CRITERIOS GENERALES. ................................. 5
CAPITULO II. ALTERNATIVAS DE CONTENIDOS DEL PTEOTI-GC. .......................... 6
2. POSIBLES ALTERNATIVAS DE CONTENIDO DEL PTEOTI-GC..................... 6
2.1. ALTERNATIVA CERO. LA NO FORMULACIN DEL PLAN. ................... 6

2.2. ALTERNATIVA 1. EL CRECIMIENTO CERO SIN EXCEPCIONES. ........ 8
2.3. ALTERNATIVA 2. CRECIMIENTO LIMITADO LIGADO A LA
MEJORA DE GRAN CANARIA COMO DESTINO TURSTICO. ............. 12
2.4. LA ALTERNATIVA SELECCIONADA. LA ADAPTACIN ESTRICTA A
LAS DIRECTRICES Y A LA LEY DE MEDIDAS URGENTES 6/2009. ... 16
CAPITULO III. CUESTIN PREVIA. AUSENCIA DE PLAN DE ACTUACIONES. ........ 17
CAPITULO IV. LOS CONTENIDOS DEL PTEOTI-GC. .................................................. 18
3. UNIFICACIN TERMINOLGICA DE CONCEPTOS. DEFINICIONES........... 18
4. LA ESPECIALIZACIN Y COMPATIBILIDAD DE LOS USOS TURSTICO

Y RESIDENCIAL EN LAS PIEZAS TURSTICAS MIXTAS. ............................ 22
4.1. LA ESPECIALIZACIN TURSTICA. ..................................................... 22

4.2. ALOJAMIENTO TEMPORAL NO TURSTICO: EL TURISMO
RESIDENCIAL EN LOS MBITOS TURSTICOS. ................................. 26
4.3. RECONSIDERACIN DE LA ESPECIALIZACIN DE USO
TURSTICO DE DETERMINADAS PIEZAS A CAUSA DE LAS
SUGERENCIAS Y ALEGACIONES RECIBIDAS DURANTE LOS
TRMITES DE PARTICIPACIN PBLICA DEL PTEOTI-GC............... 34
5. LOS EQUIPAMIENTOS TURSTICOS ESTRUCTURANTES. ......................... 40
5.1. CONDICIONES PARA LA IMPLANTACIN DE LOS

EQUIPAMIENTOS ESTRUCTURANTES TURSTICOS......................... 40
5.2. LOS EQUIPAMIENTOS TURSTICOS ESTRUCTURANTES Y EL
PIO-GC. ................................................................................................. 42
Memoria Justificativa Pgina 1 de 165

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
5.3. SOBRE LA ADECUACIN TERRITORIAL Y AMBIENTAL DE LOS

MBITOS SELECCIONADOS................................................................ 43
5.4. SOBRE LA ADECUACIN DEL PIO-GC Y PTEOTI-GC A LO
DISPUESTO EN LA DOT 10. ................................................................. 47
6. LA RENOVACIN EDIFICATORIA Y EL REGISTRO DE PLAZAS

ALOJATIVAS. ................................................................................................. 50
6.1. MARCO GENERAL DE LA RENOVACIN. ........................................... 50

6.2. EL REGISTRO DE PLAZAS ALOJATIVAS. ........................................... 53
7. LA REHABILITACIN URBANA. .................................................................... 55
8. LA DISPENSAS DEL CUMPLIMIENTO DE ESTNDARES TURSTICOS. .... 64
9. MODULACIN DE CRECIMIENTO. ................................................................ 66
9.1. NUEVOS SUPUESTOS DE CRECIMIENTO PREVISTOS EN LA LEY

DE MEDIDAS URGENTES 6/2009......................................................... 66
9.2. CADUCIDAD AUTOMTICA DE AUTORIZACIONES TURSTICAS
PREVIAS Y LICENCIAS URBANSTICAS. PRRROGA DE
LICENCIAS URBANSTICAS Y SU CONCERTACIN. ......................... 67
10. CONDICIONES DE ORDENACIN DE LA ZONA TURSTICA INTERIOR. .... 69
11. TURISMO DE LA COSTA NORTE. ................................................................. 70
12. TURISMO INTERIOR. ...................................................................................... 72
13. ACTUACIONES TURSTICAS SINGULARES. ................................................ 72
14. AUSENCIA DE PREVISIONES INDEMNIZATORIAS EN EL PTEOTI-GC. ..... 74
CAPITULO V. INCIDENCIA AMBIENTAL DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN.103
15. DETERMINACIONES DE PLANEAMIENTO CON INCIDENCIA

AMBIENTAL. ................................................................................................. 103
15.1. REHABILITACIN URBANA. ............................................................... 103

15.2. RENOVACIN DE LA PLANTA ALOJATIVA. ...................................... 104
15.3. EL REGISTRO DE PLAZAS TURSTICAS. .......................................... 104

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
15.4. RECONVERSIN DE SECTORES TURSTICOS EN

RESIDENCIALES................................................................................. 105
15.5. PIEZAS TURSTICAS. ......................................................................... 105
15.6. NORMATIVA DE CALIDAD DE LOS PRODUCTOS TURSTICOS. ..... 108
15.7. CRITERIOS DE CALIDAD E INTEGRACIN PAISAJSTICA. ............. 108
15.8. FACTORES QUE AFECTAN A ASPECTOS SOCIALES. .................... 108
15.9. FACTORES QUE AFECTAN A LOS RECURSOS NATURALES. ........ 109
15.10. FACTORES QUE AFECTAN A LOS RECURSOS
TECNOLGICOS. ............................................................................... 111
15.11. CAPACIDAD DEL TERRITORIO RESPECTO A LA POBLACIN...... 112
15.12. ANLISIS DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES ................................ 115
15.13. MEDIDAS PREVENTIVAS, PROTECTORAS, CORRECTORAS Y
COMPENSATORIAS ........................................................................... 135
CAPITULO VI. MODIFICACIONES MS RELEVANTES EFECTUADAS EN EL

DOCUMENTO DE APROBACIN PROVISIONAL, AS COMO EN EL
SUBSANADO POR ACUERDO PLENARIO DE 25 DE MARZO DE
2011, EN CUMPLIMIENTO DEL DICTAMEN DE PONENCIA DE LA
COTMAC, DE 18 DE FEBRERO DE 2011 Y EN EL TEXTO
REFUNDIDO EN EL QUE SE SUBSANAN LAS DEFICIENCIAS
INDICADAS EN EL ACUERDO DE APROBACIN DEFINITIVA
ADOPTADO POR LA COTMAC EN SESIONES CELEBRADAS LOS
DAS 28 Y 30 DE NOVIEMBRE DE 2011. ........................................... 137
16. INFORME TCNICO DEL DOCUMENTO DE APROBACIN

PROVISIONAL .............................................................................................. 138
V.- RESUMEN DE LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL

DOCUMENTO DE APROBACIN PROVISIONAL COMO
RESULTADO DEL PROCESO DE INFORMACIN PBLICA Y
CONSULTAS AS COMO DE LOS INFORMES SECTORIALES
RECIBIDOS ......................................................................................... 138
V.1. MEMORIA INFORMATIVA Y MEMORIA JUSTIFICATIVA ..................... 138

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
V.2. NORMATIVA .......................................................................................... 138

V.3. ANEXO PIEZAS TURSTICAS. .............................................................. 144
V.4. PLANOS DE INFORMACIN ................................................................ 151
V.5. PLANOS DE ORDENACIN.................................................................. 151
V.6. CONCLUSIONES .................................................................................. 152
17. INFORME TCNICO SOBRE SUBSANACIN DE LAS DEFICIENCIAS

INDICADAS EN EL DICTAMEN DE LA PONENCIA TCNICA DE LA
COTMAC ....................................................................................................... 154
V.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN DE LOS CAMBIOS

INTRODUCIDOS EN EL DOCUMENTO .............................................. 154
V.1. MEMORIA INFORMATIVA ..................................................................... 154
V.2. MEMORIA JUSTIFICATIVA ................................................................... 155
V.3. NORMATIVA .......................................................................................... 155
V.4. ANEXO I. FICHAS DE LAS PIEZAS TERRITORIALES TURSTICAS ... 156
V.5. ANEXO II. ACTUACIONES TURSTICAS SINGULARES ...................... 157
V.6. PLANOS ................................................................................................ 157
VI.- CONCLUSIONES ................................................................................... 158
18. MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A RAZ DE LA SUBSANACIN DE

LAS DEFICIENCIAS INDICADAS EN EL ACUERDO DE APROBACIN
DEFINITIVA DEL PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN
TURSTICA INSULAR DE GRAN CANARIA (PTEOTI-GC) ADOPTADO
POR LA COMISIN DE ORDENACIN TERRITORIAL Y MEDIO
AMBIENTE DE CANARIAS EN LAS SESIONES CELEBRADAS LOS DAS
28 Y 30 DE NOVIEMBRE DE 2011. ............................................................... 159
18.1 MEMORIA JUSTIFICATIVA................................................................... 159

18.2. NORMATIVA ........................................................................................ 160
18.3. ANEXO PIEZAS TURSTICAS ............................................................. 162
18.4. PLANOS DE ORDENACIN ................................................................ 164
CAPITULO VII. NDICE DE DOCUMENTOS DEL PTEOTI-GC. ................................... 165

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
CAPITULO I. OBJETO DEL PTEOTI-GC.
1. OBJETO DEL PTEOTI-GC Y CRITERIOS GENERALES.
El Plan Territorial Especial Turstico de Gran Canaria (PTEOTI-GC en siglas) tiene

por objeto establecer para Gran Canaria previsiones especficas de desarrollo territorial y
turstico fijados en la Ley 19/2003, de 14 de abril, de de Directrices de Ordenacin
General y del Turismo de Canarias y la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes
en materia de ordenacin territorial para la dinamizacin sectorial la ordenacin del
turismo. El PTEOTI-GC, adems, asume los objetivos medioambientales establecidos por
el Plan Insular de ordenacin de Gran Canaria (PIO-GC).
Entre los objetivos bsicos destacan la proteccin del suelo y el paisaje, el

patrimonio histrico y arqueolgico, la flora y la fauna, la calidad del aire, del agua y la
creacin de nuevas infraestructuras. Asimismo el Plan recoge todos los contenidos
relativos a la proteccin del medioambiente y del paisaje legalmente exigidos (Decreto
1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de
Ordenacin del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, PIO-GC,
Reglamento de contenido ambiental de los instrumentos de planeamiento, etc...) y en
concordancia con los usos del suelo existentes en el territorio.
Tanto los objetivos que plantea este Plan como sus criterios de ordenacin estn
condicionados por la existencia de zonas con valor agrcola, de elementos a preservar,
de un patrimonio cultural amplio con una gran cantidad de elementos arqueolgicos y
etnogrficos (recogidos en las cartas etnogrficas de Gran Canaria), de los ncleos de
poblacin as como por la proteccin de los Espacios Naturales Protegidos, y persiguen
conservar el medio natural con la proteccin aconsejable en cada caso, segn que
existan o no valores relevantes, paisajsticos, culturales o singulares del territorio.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
CAPITULO II. ALTERNATIVAS DE CONTENIDOS DEL PTEOTI-

GC.
2. POSIBLES ALTERNATIVAS DE CONTENIDO DEL PTEOTI-GC.
Con el fin de facilitar el examen y valoracin de las propuestas de este

documento, a continuacin exponemos cuatro modelos distintos. El primero es el
conocido como Alternativa cero que supone la no aprobacin del Plan continuando con
la situacin actual; el segundo es el que contenan los trabajos preparatorios del PTEOTI-
GC y, el tercero que supone la aplicacin de las Directrices y de la Ley de Medidas
Urgentes recogiendo algunas de las propuestas de los trabajos preparatorios que tienen
cobertura con estas disposiciones. Esta ltima es la que finalmente se ha adoptado.
2.1. ALTERNATIVA CERO. LA NO FORMULACIN DEL PLAN.
En caso de no aprobarse este Plan, se agravara la difcil situacin del sector

turstico descrita con detalle en el apartado B de la memoria informativa. Si no se adoptan
medidas de cualificacin de la oferta turstica, tanto alojativa como complementaria, se
ahondara la prdida de liderazgo de la isla, con las negativas consecuencias que ello
tendra en la economa. Baste recordar los ndices de empleo, inversin, exportaciones,
gasto pblico, etc., y proyectarlos en el futuro, que ya hoy disminuyen en la prctica las
oportunidades de la isla como conjunto.
Todas estas circunstancias, en caso de no aprobarse el plan, tendran adems

una incidencia muy negativa en el medio ambiente dada la actual implantacin territorial
de la actividad turstica. Nos remitimos en este apartado a lo dicho en el informe de
sostenibilidad.
En definitiva, entendemos que la alternativa cero supondra el mantenimiento de

una situacin actual que se ha revelado insatisfactoria e ineficaz y a continuacin
analizamos sectorialmente las consecuencias de mantener el marco normativo actual:

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
a. Renovacin de la planta alojativa.
En materia de renovacin basta con acudir a las hemerotecas y a los datos del
Patronato de Turismo para comprobar que los incentivos propuestos por las Directrices
(marco normativo de referencia actual) han resultado insuficientes y que en la prctica no
se ha producido la renovacin masiva que necesita la isla y preconizaba la Ley. El
estudio econmico sobre operaciones de renovacin concretas que contiene este Plan
revela que con frecuencia estas no resultan rentables para el que pretende renovar su
complejo. Comoquiera que se trata de operaciones en suelo urbano consolidado y que
los derechos en ese suelo tambin lo estn, parece ms eficaz acudir a incentivos ms
realistas que agilicen los proyectos de renovacin en combinacin con instrumentos de
planeamiento y gestin adecuados, tales como planes especiales y reas de gestin
integrada.
De mantenerse la regulacin actual, parece evidente que el destino no se

renovar o lo har con gran lentitud, con las consecuencias negativas que ello tendr
para la sostenibilidad ambiental, como justifica el informe al respecto, pero tambin para
la sostenibilidad social y econmica. Las edificaciones obsoletas no economizan recursos
precisamente. La renovacin incorpora avances tecnolgicos (recogidos en el nuevo
cdigo tcnico de la edificacin) mucho ms respetuosos con el medio ambiente y ms
eficaces, y contribuye al cuidado y respeto del medio. Pero es que, adems, desde el
punto de vista econmico, la obsolescencia acompaada de la ausencia generalizada de
cumplimiento de la unidad de explotacin y otros factores est produciendo una prdida
de rentas en el sector, profesionalizado o familiar, una degradacin generalizada de la
imagen del destino y, en consecuencia, una repercusin negativa en la sociedad.
b. Compatibilidad de usos tursticos.
En esta materia el punto de partida es el mantenimiento de la compatibilidad de

los alojamientos tursticos tradicionales con el alojamiento temporal no turstico previsto
en el artculo 208.4 y 9 del PIO-GC partiendo de que ambos usos, a pesar de su
denominacin, son tursticos y no residenciales. Para el PIO-GC el porcentaje de esta
forma de utilizacin del espacio turstico, el denominado alojamiento temporal no turstico,
no podr superar el 15% de la superficie de las parcelas destinadas a uso de alojamiento
turstico, o de la edificabilidad residencial del sector.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
Sin embargo, los estudios ms solventes sobre la evolucin del sector turstico
coinciden en el peligro que supone la progresiva conversin en residencial de estos
espacios. De hecho, una de las claves del xito de Canarias y, especialmente, de Gran
Canaria ha sido el elevado nmero de establecimientos alojativos en las zonas tursticas.
Es importante tomar medidas para preservar el suelo de mayor valor turstico

dedicado a este uso que supone la principal actividad econmica de la que vive la isla
pero al mismo tiempo hacerlo permitiendo la figura del Alojamiento Temporal no Turstico
en unos porcentajes que, sin daar la actividad estrictamente turstica, ofrezca ms
posibilidades a la actividad de promocin urbanstica y econmica de la Zona Turstica.
c. Equipamientos.
El modelo actual no contempla suficientemente la reserva de suelo para

equipamientos tursticos estructurantes que permitan aumentar la oferta de ocio
complementario. Esta carencia constatada en las Directrices es especialmente grave en
Gran Canaria. Como hemos manifestado en la memoria informativa, la falta de
competitividad de nuestro destino en precio ha de ser compensada por la calidad de
nuestro producto turstico, que incluye necesariamente el incremento de la oferta
complementaria. En este momento se est elaborando un plan especial de campos de
golf que viene a paliar este problema pero nos parece importante prever reservas de
suelo para otras actividades que puedan satisfacer las inquietudes de un pblico ms
amplio.
2.2. ALTERNATIVA 1. EL CRECIMIENTO CERO SIN EXCEPCIONES.
Hasta llegar al modelo y propuestas de este Plan, se han analizado alternativas de

planeamiento, parciales o sectoriales. Y ello porque este Plan renuncia expresamente a
invertir totalmente un modelo turstico y econmico que ha colocado al archipilago
canario y a Gran Canaria como destino turstico relevante a nivel mundial. Entendemos
que las alternativas de planeamiento deben suponer el reajuste o reorientacin del
modelo y no su negacin y sustitucin.
Por eso, las otras alternativas razonables que se ha planteado en hiptesis el

Documento del Plan son necesariamente sectoriales o parciales: crecimiento alojativo

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
nulo sin potenciar la oferta complementaria, o potencindola, con renovacin o sin

renovacin, con compatibilidad mayor o menor de los usos tursticos tradicionales con el
alojamiento temporal no turstico, etc.
A este respecto es obvio que en el debate existente entre las fuerzas polticas y
agentes sociales en Canarias se ha planteado en muchas ocasiones el modelo de
crecimiento cero en cuanto a plazas alojativas y muy limitado en cuanto a las
residenciales en zonas tursticas (con diversas denominaciones: segunda residencia,
alojamiento turstico no reglado o alojamiento temporal no turstico).
La argumentacin de este modelo es que la actual presin urbanstica sobre la

isla es ya excesiva. En muchas zonas de costa se ha producido una degradacin del
territorio tal que justificara no ya prohibir nuevas camas sino eliminar las actuales.
Existen numerosos recursos ambientales y paisajsticos que soportan una presin
humana excesiva que hacen muy difcil su conservacin (las dunas de Maspalomas o
fondos marinos afectados por urbanizaciones).
Los equipamientos y servicios pblicos estn saturados. En la actualidad y con el

nmero de turistas que nos visitan apenas existen equipamientos pblicos y stos se
hallan mal conservados. Hay quejas sobre los servicios de polica, sanidad, seguridad y
otros y un aumento de las plazas alojativas slo agudizara estos desequilibrios.
Un aumento de turistas supondra una mayor carga en el territorio ya

sobrecargado. Seran necesarias nuevas infraestructuras de aeropuertos, carreteras,
generacin de energa elctrica, potabilizadoras, etc. Esta presin daara an ms el
territorio de la isla.
Un aumento de turistas requiere un aumento de trabajadores para atender los

servicios. Canarias tiene un importante crecimiento de la poblacin y de los flujos
migratorios que pueden llegar a afectar a su identidad, y este problema se agudiza con el
crecimiento turstico por encima de las necesidades reales de trabajo de la poblacin
autctona. Es un problema importante en Lanzarote y Fuerteventura y podra acabar
producindose en Gran Canaria.
El crecimiento turstico ha provocado tradicionalmente las grandes crisis

econmicas de las islas. Incrementos de oferta de camas muy por encima de la demanda

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
han determinado una cada brusca de precios que han daado gravemente a la
economa del archipilago. Crisis como la de 1974, 1980 o 1992 se explican
fundamentalmente por desajustes del mercado que actuaba sin ningn control. En estos
ltimos aos atravesamos nuevamente una crisis de exceso de oferta en las islas y una
forma de paliarla sera bloquear el crecimiento de la oferta en los prximos aos.
En lo que concierne al crecimiento de las camas residenciales en suelo turstico,

sea cual sea la denominacin utilizada, la propuesta ha de ser muy restrictiva.
Especficamente se argumenta:
La construccin de camas residenciales, de la tambin conocida como segunda

residencia obedece a un puro inters empresarial legtimo pero contrario al inters
pblico. El suelo en las islas es muy escaso y la construccin en la costa para una
promocin residencial es muy atractiva para el promotor, que consigue grandes
plusvalas, pero saca al suelo del ciclo productivo. La construccin de un hotel conlleva
aparejada la venta de la estancia durante aos y la ocupacin intensiva de ese espacio
de terreno durante el todo el ao. Mientras que por un complejo residencial pasan al ao
100 personas, en el mismo espacio turstico pueden pasar 10.000. Adems del empleo
directo, tienen una enorme capacidad de generar actividad econmica a su alrededor.
El crecimiento descontrolado de camas residenciales en zonas tursticas ha

llevado a destinos antes consolidados a una crisis irreversible. Los estudios demuestran
claramente que por encima de un 50% de camas residenciales, las zonas tursticas se
resienten al disminuir el nmero de visitantes, los servicios de restauracin y actividad
complementaria dejan de resultar rentables y cierran, generando una espiral que conduce
a la prdida de inters del destino.
El uso de las camas residenciales para segunda residencia es incontrolable y en

muchos casos trabajadores cualificados o empresarios de la zona las utilizan como
viviendas, generando as necesidades impropias de una zona turstica como colegios,
equipamientos, transporte, lo que complica enormemente la gestin de los recursos y
degrada la zona turstica.
Esta alternativa implicara las siguientes propuestas como modelo de Plan

Territorial:

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
1. Crecimiento cero de las plazas alojativas.
No se autorizaran nuevas plazas alojativas en ningn caso. Se extendera la

moratoria indefinidamente. Quedara prohibida la concesin de autorizaciones previas
para la construccin de establecimientos tursticos.
Gran Canaria renunciara a las camas nuevas para proyectos excepcionales

porque no seran necesarias para la isla y slo suponen un medio para que grandes
grupos econmicos puedan continuar incrementando la oferta turstica.
La prohibicin de nuevas camas sera a largo plazo y slo podra revisarse

despus de un amplio debate y con la aprobacin de un nuevo Plan Territorial de
Ordenacin Turstica.
2. Renovacin de la planta alojativa.
La renovacin, adems de estar basada en incentivos fiscales como la RIC y

subvenciones, tendra su fundamento econmico en que los empresarios tursticos, ante
la imposibilidad de construir nuevos establecimientos, deberan orientar sus inversiones a
la compra de los ya existentes y la inversin en su modernizacin.
3. Crecimiento de las camas de segunda residencia o alojamiento temporal no

turstico.
El crecimiento residencial en esta alternativa debe estar muy limitado. La falta de

inters en el sector turstico por la disminucin de la demanda ha determinado un
desplazamiento del inters empresarial hacia la promocin inmobiliaria con grandes
proyectos residenciales. En este contexto se hace imprescindible, de un lado, mantener
los lmites del actual PIOT en relacin con los usos no estrictamente tursticos de las
zonas tursticas y, de otra parte, limitar el ritmo de construccin anual a un 2% de la
capacidad de cada Plan Parcial o sector turstico.
4. Valoracin de esta alternativa.
Desde nuestro punto de vista, los argumentos que se plantean justifican fuertes
limitaciones al crecimiento pero no su exclusin total. En sntesis no compartimos este
criterio por los siguientes motivos:

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
El destino turstico requiere una cierta capacidad de renovacin y de adaptacin a

los cambios en la demanda, que no siempre se pueden atender con renovaciones de lo
ya construido. Por ejemplo, parece que existe un amplio consenso en que el nuevo
desarrollo de Meloneras ha contribuido a mejorar la imagen de Gran Canaria o que
algunos de los proyectos que contemplan campos de golf son bien valorados por los
turistas. En nuestra opinin el modelo del cupo de camas excepcionales de las
Directrices responde a esta necesidad pero resulta excesivamente complejo.
La renovacin con el volumen de inversin necesario, no se est realizando con la

actual poltica de la moratoria del crecimiento. Los empresarios no estn adquiriendo
complejos antiguos de forma significativa sino que estn derivando la inversin a otros
destinos. Dado el lastre que supone para Gran Canaria como destino turstico el alto
nmero de complejos obsoleto, los incentivos para su renovacin deben ser
incrementados. Adems, las nuevas plazas alojativas ligadas a la renovacin son ms
accesibles al inversor que las de carcter excepcional con lo que pueden construirse con
ms agilidad respondiendo a las nuevas demandas del mercado.
Finalmente, no nos parece aconsejable establecer una limitacin al ritmo de

crecimiento del alojamiento temporal no turstico previsto en este Plan. De una parte su
regulacin sera muy compleja y, de otra, se introduce un grado de intervencionismo
excesivo en la actividad econmica sin beneficio aparente. El Plan establece un lmite
total y debe ser la iniciativa privada la que decida en qu momento debe poner en el
mercado estas camas que no van a ser utilizadas para establecimientos tursticos
tradicionales y que, por lo tanto, no producen los perjuicios derivados del aumento de la
oferta turstica.
2.3. ALTERNATIVA 2. CRECIMIENTO LIMITADO LIGADO A LA MEJORA DE GRAN

CANARIA COMO DESTINO TURSTICO.
Esta era la propuesta del documento previo que fue objeto de informacin pblica
y se centraba en asociar el crecimiento de las plazas alojativas con actuaciones que
beneficiasen a la isla en su conjunto en vez de simplemente limitar el crecimiento
cuantitativamente. Parta de que en Gran Canaria, a diferencia de otras islas, el

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
crecimiento de los ltimos aos no haba sido tan elevado y se haba compensado con la
desaparicin de camas del mercado, lo que haba dado lugar a una reduccin neta de la
oferta turstica de la isla y a una prdida de posicin en el conjunto del archipilago tanto
en nmero de camas como de turistas. Sin embargo y siguiendo el modelo de las
Directrices, se considera imprescindible establecer unos topes mximos al crecimiento
para evitar que un cambio brusco en el mercado provoque una construccin desmedida
de nuevas camas.
Dado el estado de elaboracin de otros Planes Territoriales Especiales Tursticos,

no se conoca la propuesta definitiva oficial de los dems Cabildos, aunque parecan
inclinarse por limitar el crecimiento al 2% anual. Nuestra propuesta era ms compleja y
defina diferentes ritmos segn el tipo de plazas alojativas que se creasen y los beneficios
que reportasen para la isla.
1. Camas asociadas a proyectos de inters general.
En el primer trienio se fijaron 3.600 camas por ao para las islas llamadas de
crecimiento cero. A nuestro juicio estas camas, que permiten una cierta discrecionalidad
a las Administraciones, se deben mantener para apoyar proyectos de especial inters
cuya ubicacin no puede prever el planeamiento, ya que existen multitud de posibilidades
sin que veamos ningn motivo para limitarlos territorialmente. Si la Administracin
apreciase que existe inters general debera permitirse su realizacin en uno u otro suelo
de las zonas tursticas.
2. Camas asociadas a equipamientos tursticos estructurantes.
Consideramos que el desarrollo de los equipamientos tursticos estructurantes

superara el primer trienio de aplicacin de este plan. Dado que en nuestra propuesta las
camas slo se podan conceder cuando se acreditase un avanzado grado de ejecucin
del equipamiento, normalmente se empezaran a construir, en su caso, a partir del cuarto
ao de desarrollo de este Plan.
La periodificacin de estas camas era del 50% en el segundo trienio y el otro 50%
en el tercero.
Como se ver ms adelante, quedaba excluido de la periodificacin el

equipamiento de La Aldea y las camas a l asociadas.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
3. Camas asociadas a la renovacin de la planta alojativa.
Dado que el modelo de las Directrices apoya decididamente la renovacin y que

en Gran Canaria sta es una necesidad imperiosa, no estimbamos conveniente
establecer lmites temporales a la concesin de camas para estimularla. De todas formas
y dado que estas camas no se podan registrar hasta que no concluyese la renovacin de
los complejos, tampoco era previsible que pudiera construirse nueva planta alojativa
ligada a este incentivo hasta tanto transcurriese el primer trienio.
4. La Aldea.
El PIOT consider de inters para este municipio el desarrollo turstico y previ la

posibilidad de construir un nmero limitado de camas. Se potenciaba ese modelo
asocindole equipamiento y aumentado el nmero de camas. La distancia y otras
dificultades objetivas desaconsejaban condicionar una eventual iniciativa empresarial en
la zona, por lo que no se sujetaba a periodificacin.
5. Criterios para el cmputo de las camas asociadas a la periodificacin.
El anlisis del avance parta de que algunos planes insulares penalizaban la

inejecucin de las camas previstas para un determinado periodo con la prdida del
derecho a construir. Las propias Directrices no son claras en cuanto a las camas estaban
previstas para proyectos de inters general. Esto dio lugar a que se pidieran
autorizaciones previas y que incluso se construyesen hoteles slo por temor a la prdida
de derechos urbansticos. Nuestro criterio era flexibilizar la posibilidad de construir camas
en caso de aplazamientos, por lo que si en un periodo determinado no se consumen, se
acumularan en el siguiente.
6. Plazo de la periodificacin.
La Sostenibilidad del modelo y la propia crisis turstica hacan necesario

establecer una periodificacin a largo plazo. No obstante, dados los cambios que se
producen en el sector y que, en gran medida, esta periodificacin iba a ser objeto de
negociacin cada tres aos por Gobierno, Cabildos y sector turstico, considerbamos
que no era aconsejable establecer plazo superior a doce aos. Por lo tanto se prevea el
crecimiento en tres trienios.

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1 trienio 2 trienios 3 trienios A partir del

2007/2009 2010/2012 2013/2015 3 trienio
Camas de inters general 1.2001 1.200 1.200
Camas asociadas a
equipamientos tursticos 4.171 4.171 4171
estructurantes
Camas asociadas a la
2.000 2.000 3.650
renovacin
Camas en la Aldea de San
900 900
Nicols
TOTALES 1.200 8.271 8.271 7.821
7. Inconvenientes de la propuesta:
Aun cuando seguimos considerando idneas gran parte de las iniciativas de esta
propuesta y entendemos que respetaban el espritu de las Directrices al conjugar la
limitacin al crecimiento con incentivos claros para la renovacin y la incorporacin de
nuevos equipamientos tursticos para la isla, es indudable que forzaban el tenor literal de
las Directrices. En cualquier caso entendemos que ha sido una propuesta til ya que ha
introducido el debate que el propio Avance alentaba y, lo que es ms importante, se ha
incorporado en gran parte a la modificacin de las Directrices por la ley de Medidas
Urgentes 6/2009.
1
Estimacin de las camas que se podra establecer en Gran Canaria en los prximos
trienios dentro de la previsin inicial de 3.600

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2.4. LA ALTERNATIVA SELECCIONADA. LA ADAPTACIN ESTRICTA A LAS

DIRECTRICES Y A LA LEY DE MEDIDAS URGENTES 6/2009.
El PTEOTI-GC considera que la alternativa seleccionada, es decir, el modelo y

propuestas que incorpora, mantiene la coherencia con el marco al que debe servir. En
primer lugar, desde un punto de vista vertical, con el marco legislativo formado
fundamentalmente por las Directrices de Ordenacin General y Tursticas y la Ley de
Medidas Urgentes 6/2009. Desde un punto de vista horizontal con el PIO-GC al que
complementa y modifica levemente respetando su filosofa, configuracin y
planteamiento. As, las modificaciones que pueda suponer el PTEOTI-GC respecto del
PIO-GC estn supeditadas a su necesaria motivacin y dirigidas a los mismos objetivos.
Por ltimo, desde un punto de vista transversal, esto es, con el contexto
socioeconmico de la isla y las necesidades expresadas por sus agentes, pblicos y
privados, y por las decisiones polticas que se tomen para resolver los problemas y retos
que tiene planteados la isla.
La alternativa por la que se ha optado se describe a continuacin. En gran medida

recoge la filosofa de la propuesta del avance pero con las soluciones concretas que
permite la Ley de Medidas Urgentes. La especializacin de los suelos mixtos, la
potenciacin de la renovacin a travs del incremento de plazas alojativas regulando
pormenorizadamente su uso a travs de un Registro que de garantas a terceros, los
convenios de sustitucin para esponjar y mejorar las reas tursticas y la inclusin de los
nuevos instrumentos de planeamiento que prev la ley 6/2009.

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CAPITULO III. CUESTIN PREVIA. AUSENCIA DE PLAN DE

ACTUACIONES.
El artculo 41 del Reglamento de Planeamiento seala que el programa de

actuacin incluir:
1. Los objetivos, directrices y estrategia de su desarrollo a largo plazo para todo

el territorio comprendido en su mbito.
2. Las previsiones especficas concernientes a la realizacin de los Sistemas

Generales
3. Las dos etapas cuatrienales en que han de desarrollarse las determinaciones

en el suelo urbanizable programado.
4. Los plazos a que han de ajustarse las actuaciones previstas, en su caso, para
completar la urbanizacin en suelo urbano o para realizar operaciones de
reforma interior en este tipo de suelos.
Por las especiales caractersticas de los Planes Territoriales Especiales de

Ordenacin Turstica y el carcter limitado de su contenido previsto por las Directrices, es
conveniente sealar que no ha sido necesario incorporar un Plan de Actuaciones a este
documento. Ninguna de sus determinaciones son de ejecucin directa y por lo tanto no lo
requieren y slo podra justificarse por la propuesta de desarrollo de las Actuaciones
Singulares que se prevn en el Plan. Sin embargo en este caso, no ha sido necesario
redactar un Plan de Actuaciones dado el carcter de mera sugerencia que tiene esta
propuesta sin ningn valor normativo y cuyo fin es incentivar a los Ayuntamientos para
que con la colaboracin de las restante administraciones pongan en valor los lugares de
especial atractivo de nuestra isla. Estas propuestas han sido bien acogidas y dieron lugar
a diversas peticiones por parte de los Ayuntamientos de ampliar su nmero.
Corresponder a stos incorporarlas si lo consideran interesante a su planeamiento
cumpliendo la normativa, generalmente rigurosa, relativa a estos espacios e incluyendo
en cada caso el Plan de Actuaciones necesario.

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CAPITULO IV. LOS CONTENIDOS DEL PTEOTI-GC.
3. UNIFICACIN TERMINOLGICA DE CONCEPTOS. DEFINICIONES.
La normativa del Plan comienza con una relacin de definiciones que

complementan las del PIO GC, recogiendo tambin alguna de las introducidas en el Plan
Territorial Parcial 8 de Playa del Ingls. Slo se han introducido cambios para poder dar
coherencia a este documento o para adaptar la terminologa a la de las Directrices y a la
de la ley de Medidas Urgentes 6/2009. En esta memoria analizaremos el contenido del
Plan con la misma sistemtica que en la Normativa. En relacin con la delimitacin de las
Zonas introducimos una sugerencia de la aprobacin inicial en relacin con la inclusin
de La Aldea en la Zona Litoral Sur. Esta modificacin se podra introducir cuando se
proceda a la revisin del PIO GC.
A los efectos de la regulacin prevista en este PTEOTI-GC y al objeto de

armonizar la terminologa utilizada en el PIO-GC con los conceptos y definiciones
utilizados, tanto en las Directrices de Ordenacin del Turismo como en la Ley 6/2009 de
Medidas Urgentes y en la legislacin sectorial turstica, se establecen las siguientes
definiciones:
3.1. ALOJAMIENTO TEMPORAL: De conformidad con lo establecido en el PIO-GC

(Artculo 208.4) se define como Alojamiento Temporal el uso de toda edificacin
dispuesta para la estancia de visitantes, con independencia de su rgimen de tenencia y
modo de explotacin, lo que incluye tanto el Alojamiento Turstico como el Alojamiento
Temporal no Turstico.
- Alojamiento Turstico: se corresponde con el Alojamiento Temporal Turstico

previsto en el PIO-GC y con el Uso Turstico, en los trminos en que ste est
definido y regulado en la Ley 19/2003 de Directrices, en la Ley 6/2009 de Medidas
Urgentes y en la Ley de Ordenacin del Turismo de Canarias y sus Reglamentos.
La implantacin de Alojamiento Turstico deber, en todo caso, circunscribirse a
las modalidades de Productos Tursticos reguladas en la legislacin sectorial

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turstica y de conformidad con los criterios de homologacin y sistematizacin

previstos en el Plan Insular.
A tal efecto, y de conformidad con la definicin establecida en el PIO-GC, se
entender por Producto Turstico una unidad de gestin y explotacin en la
organizacin del espacio turstico, constituida por un complejo de instalaciones
dispuestas para el disfrute de estancias de tiempo limitado, de vacaciones, donde
el carcter y la organizacin del espacio estn determinados por las actividades y
el modo de vida predispuesto para los que se han de alojar temporalmente. Por
tanto, el carcter y el paisaje urbano de estas piezas estarn marcados,
fundamentalmente, por el tipo de equipamiento turstico u oferta complementaria
que aglutine y articule las edificaciones destinadas al alojamiento.
- Alojamiento Temporal no Turstico: se corresponde con el Uso Residencial

Temporal, en los trminos y con las condiciones previstas al efecto en las
Directrices de Ordenacin del Turismo (DOT 12).
Este uso se define como el destinado a alojar, con carcter ocasional o de
temporada, a quienes residen a tiempo parcial en el interior de reas tursticas por
motivos recreativos o de ocio.
A diferencia del Uso Residencial Permanente, el PIO-GC considera al Alojamiento
Temporal no Turstico como un uso compatible -con ciertas condiciones- con el
Uso Turstico, pues existe una manifiesta afinidad en los modos de utilizacin del
espacio de las reas tursticas por la poblacin usuaria de uno y otro; esto es, con
fines recreativos o de ocio. Por el contrario, el Uso Residencial Permanente
responde a finalidades sustantivamente diferentes, por lo que su coexistencia con
el Uso Turstico genera graves interferencias en los modos de produccin y
utilizacin del espacio urbano y diferentes necesidades de dotaciones y servicios,
repercutiendo todo ello en el deterioro de la oferta alojativa y de la calidad de vida
de la poblacin permanente.
Las condiciones de compatibilidad entre el Alojamiento Turstico y el

Alojamiento Temporal no Turstico establecidas en el PIO-GC son, en esencia, las
siguientes:

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1. El Alojamiento Temporal no Turstico debe estar vinculado a la tipologa de

vivienda unifamiliar aislada.
2. El porcentaje de esta forma de utilizacin del espacio turstico no debe

superar, en la ordenacin de nuevos sectores tursticos incluidos en la Zona
Turstica Litoral del Sur, el 15% de la superficie de las parcelas destinadas al
uso de Alojamiento Turstico o de la edificabilidad residencial del sector.
3. Al Alojamiento Temporal no Turstico se aplicarn los mismos estndares de

densidad, infraestructuras y equipamientos que al uso de Alojamiento
Turstico.
Este PTEOTI-GC, con el objeto de dar cumplimiento a las determinaciones

establecidas en la Directriz 12 de Ordenacin del Turismo (Ordenacin del uso
residencial en zonas tursticas), complementa las condiciones de compatibilidad
del uso de Alojamiento Temporal no Turstico establecidas en el PIO-GC con las
siguientes:
1. La tipologa de edificacin ser de unifamiliar asilada, con superficie construida

mnima de 150 m y en parcelas individuales de 500 m de superficie mnima
(DOT 12.5.c).
2. Las parcelas destinadas al uso de Alojamiento Temporal no Turstico se

agruparn en zonas claramente identificadas y delimitadas de uso exclusivo,
incluidos los equipamientos y dotaciones a su servicio, con una densidad de
alojamientos comprendida entre 10 y 50 unidades por hectrea, como mnimo
y mximo respectivamente.
3. En las Piezas Territoriales Tursticas Nuevas (PTTN), las agrupaciones de
Alojamiento Temporal no Turstico constituirn sectores de planeamiento
independientes de los destinados al uso de Alojamiento Turstico.
4. Dichos agrupamientos se debern situar a una distancia no inferior a 200
metros de la lnea de D.M.T para suelos ya clasificados y no inferior a 500

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metros, contados a partir del lmite interior de la ribera del mar, para
clasificacin de nuevos sectores de suelo urbanizable.
5. Se evitar, en todo caso, que el Alojamiento temporal no Turstico ocupe las
localizaciones ms valiosas por su contigidad al mar o a los Equipamientos
Estructurantes Tursticos que caractericen a la Pieza. Estas localizaciones se
reservarn para Alojamiento Turstico.
6. En cumplimiento de lo dispuesto en los apartados 1 y 3.b) de la DOT 12, las
edificaciones e instalaciones en las que el planeamiento autorice el uso de
Alojamiento Temporal no Turstico no podrn destinarse a explotacin
turstica, salvo que el planeamiento, de conformidad con lo dispuesto en la
DOT 12.1 y en este Plan, modifique al uso de Alojamiento Turstico una
agrupacin o conjunto coherente de agrupaciones de Alojamiento Temporal no
Turstico espacialmente segregables del resto de agrupaciones destinadas a
dicho uso y se cumplan adems los estndares y exigencias de la legislacin
sectorial turstica.
7. De conformidad con el modelo territorial establecido por el PIO-GC, este
PTEOTI-GC admite, en las Piezas Territoriales Tursticas Nuevas (PTTN), el
uso de Alojamiento Temporal no Turstico, en las condiciones antedichas, con
un lmite del 15% de la edificabilidad total de la Pieza.
Asimismo, al amparo de lo establecido en los apartados 4 y 5.c) de la DOT 12
y con el objeto de facilitar el objetivo de especializacin, en las Piezas
Territoriales Tursticas en Proceso de Consolidacin (PTTP) y en las
Consolidadas (PTTC), el planeamiento podr destinar hasta un mximo del
15% de la edificabilidad de la Pieza al uso de Alojamiento Temporal no
Turstico de nueva implantacin.
Igualmente, podrn adscribirse a este uso edificaciones destinadas a uso
Residencial Permanente o Temporal ya existentes en la Pieza que cumplan o
sean susceptibles de adaptarse a las condiciones de compatibilidad
establecidas en este Plan y siempre que la suma de la edificabilidad destinada
al uso de Alojamiento Temporal no Turstico existente y de nueva implantacin
no exceda del 30% del total de la Pieza.

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3.2. RESIDENCIA PERMANENTE DENTRO DE LAS REAS TURSTICAS: De

conformidad con la definicin establecida en el PIO-GC, dentro de las Zonas Tursticas
Litorales, se consideran suelos de residencia permanente aquellos integrados en mbitos
de suelo urbano o sectores de suelo urbanizable delimitados por el planeamiento general
municipal y destinados al uso de vivienda especficamente concebida para el alojamiento
de la poblacin que reside con carcter permanente en cada municipio, bien sea en
ncleos tradicionales o en sectores de nueva delimitacin.
A los sectores que el planeamiento destine al uso Residencial Permanente, en el

mbito de las zonas tursticas insulares, les ser de aplicacin la regulacin al efecto
establecida en el TRLOTENAC y en el PIO-GC, y ms especficamente los principios de
jerarqua, proporcionalidad, contigidad y articulacin formal previstos en dicho
instrumento.
En todo caso, en el interior de las Piezas Territoriales Tursticas identificadas en

este Plan no podr clasificarse suelo urbanizable con destino al uso de Residencia
Permanente.
Este PTEOTI-GC, de conformidad con los principios de las DOT y el modelo

territorial establecido en el PIO-GC, declara incompatibles el uso de Alojamiento Turstico
y el Residencial Permanente. Por lo tanto, en las Piezas Territoriales Tursticas, no se
autorizar el uso Residencial Permanente de nueva implantacin, salvo en los mbitos
que el planeamiento, de conformidad con lo establecido en este Plan, identifique como
reas Consolidadas Mixtas con especializacin Residencial (ACR).
4. LA ESPECIALIZACIN Y COMPATIBILIDAD DE LOS USOS TURSTICO

Y RESIDENCIAL EN LAS PIEZAS TURSTICAS MIXTAS.
4.1. LA ESPECIALIZACIN TURSTICA.
Uno de los problemas en las zonas tursticas canarias es la convivencia, muchas

veces anrquica, de los usos residencial y turstico en zonas mixtas, situacin en general
indeseable para ambos usos. En el caso del residencial porque carece de las dotaciones

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y servicios que requiere y en el caso del turstico, porque se ve degradado por la prdida
tambin de servicios propios de zonas tursticas que lleva en muchos casos a que los
complejos sean parcialmente residenciales.
El ordenamiento actual y en especial el espritu del PIO-GC seala una tendencia

a proteger del uso residencial permanente todo aquel suelo susceptible de tener un valor
turstico por su entorno, localizacin, clima y accesibilidad, penalizando de manera clara
el uso residencial permanente en estos lugares.
Pero lo cierto es que, a pesar de los deseos expresados en la normativa, la

situacin es muy distinta tanto en la actualidad como en la perspectiva a medio plazo.
Esta situacin es bien conocida en zonas como Las Canteras, en Las Palmas de
Gran Canaria, donde el uso turstico es en la actualidad anecdtico, habiendo quedado
atrs etapas de esplendor y posterior abandono y degradacin. Tras una costosa y lenta
recuperacin por el boom inmobiliario residencial, se convirti en los primeros aos de
este siglo en la zona ms cara de la isla y, sin embargo, esa revalorizacin no ha
conllevado la reaparicin de establecimientos tursticos.
En la actualidad, este fenmeno de reconversin en residencial permanente se

constata en zonas como Playa del guila, San Agustn y Arguinegun, donde quedan
reductos tursticos en medio de enclaves residenciales. Y la tendencia se va extendiendo
a Playa del ingls, Puerto Rico, Campo Internacional, etc.
Los principales factores que determinan el cambio de uso de turstico a residencial

permanente en las zonas tursticas y que son comunes a otros destinos tursticos de
Espaa, son:
1. Concentracin de la oferta turstica en zonas de atractivo natural como playas.
2. Tendencia a la generacin de sobreoferta y a la homogenizacin de los

productos. Prdida del atractivo natural original por el exceso de concentracin
turstica o masificacin.
3. Descenso de la demanda y consecuente prdida de rentabilidad para el

propietario.

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4. Existencia de demanda de viviendas en estas zonas de atractivo especial con

escasez de oferta residencial.
5. Cambio del modelo de negocio sobre un mismo inmueble: de la explotacin al

alquiler, con ventajas inmediatas como la eliminacin del personal, ingresos
fijos, dinero negro, etc.
Sus consecuencias negativas son las siguientes:
1. Problemas de convivencia en la zona por usos mixtos y degradacin paulatina

del entorno.
2. Prdida continua del atractivo del destino a nivel turstico hasta su exclusin
de las redes comercializadoras.
3. Imposibilidad de regenerar el mbito turstico una vez consolidado el uso

residencial.
Estos factores se agravan en Gran Canaria por diversos fenmenos paralelos que
tambin deben ser tenidos en cuenta:
1. Atomizacin de la propiedad.
2. Inmuebles susceptibles de fcil transformacin a uso residencial: alojamientos

extrahoteleros.
3. Falta de regulacin especfica: permisividad de empadronamiento.
4. Falta de oferta residencial en zonas atractivas o cercanas a los

emplazamientos tursticos.
El hecho indiscutible es que todos estos aspectos estn presentes en las

principales zonas tursticas y se extienden rpidamente a los ncleos de oferta
extrahotelera por su versatilidad de uso. A las zonas del sur de la isla anteriormente
mencionadas se aade incluso algn caso en la zona de Meloneras por la presin de la
demanda residencial.
Las directrices plantean que se ha de intentar evitar el uso mixto en piezas

tursticas y consentirlo slo en aquellos casos en los que no quepa la especializacin.
Este plan sigue este planteamiento y lo desarrolla normativamente delimitando las

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diferentes zonas donde se acepta el uso mixto o se promueve su especializacin, se

establece una regulacin al respecto y se da un mandato al planeamiento inferior para
que desarrolle las medidas propuestas. Las situaciones seran las siguientes:
a. Piezas tursticas de uso mixto donde se admite la convivencia de ambos usos.

Slo en aquellos casos en que es prcticamente inviable la especializacin en uno u otro
uso se consiente la consolidacin del uso mixto, debiendo las Administraciones proveer
de servicios tanto a la poblacin residencial como a los turistas. Incluso en estas piezas
se pueden establecer algunos mbitos (primera lnea de playa), donde el uso sea
exclusivamente turstico.
b. Piezas tursticas mixtas con especializacin residencial. Cuando por la

ubicacin de las piezas o por el hecho de que el uso turstico en ellas sea actualmente
marginal, se propone la especializacin definitiva de estas piezas en residenciales. Para
ello, de un lado, se debe facilitar el traslado de las camas tursticas que se conviertan en
residenciales y de otro, las Administraciones debern velar para que, en la
transformacin del uso de un edificio de turstico en residencial, las viviendas cumplan
todas las exigencias necesarias de habitabilidad.
c. Piezas tursticas mixtas con especializacin como uso turstico.
Se propone igualmente que en aquellos casos en que por su ubicacin o por la

mayor presencia de uso turstico en las piezas mixtas se favorezca la progresiva
conversin del uso residencial en turstico. El uso residencial queda fuera de ordenacin
en las condiciones que establece la normativa de este plan y, por otra parte, se propone
que cuando un establecimiento residencial hubiera sido anteriormente turstico, su
conversin, acogindose a las medidas de renovacin, de residencial a turstico al
amparo de la ley de Medidas Urgentes 6/2009 est exenta de la aplicacin de la
moratoria, ya que de no ser as la especializacin en turstico de las piezas mixtas sera
muy difcil. Adems, de este modo aumenta el nmero de plazas alojativas sin aumentar
la edificacin, que es la razn por la que la sociedad canaria ha reclamado la Moratoria.
Esta propuesta ha sido recogida durante la tramitacin del Plan por el Decreto 138/2010,
de 5 de octubre en su Disposicin Adicional Primera
Finalmente y aunque no es materia a regular en este Plan, queremos dejar

constancia del dao que produce a la planta turstica la posibilidad de proceder a la

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divisin horizontal de hoteles y complejos de apartamentos. En pocas en que hay mayor

demanda de uso residencial y menor de uso turstico, algunos empresarios dividen
horizontalmente los edificios con uso turstico para vender las habitaciones como
pequeas viviendas. Una vez iniciado este proceso es muy difcil volver atrs pese a un
cambio en la demanda de usos. Sera muy importante impedir el otorgamiento de
escrituras de divisin horizontal en edificios destinados a explotacin turstica si no se ha
obtenido previamente una licencia municipal que exija estrictas condiciones de
habitabilidad y siempre y cuando sea en una pieza mixta especializada en residencial.
Igualmente se debera impedir o dificultar el empadronamiento en edificios de uso
turstico y advertir a travs del Registro de la Propiedad del uso del edificio para informar
a eventuales compradores. Adems se debera situar suficiente suelo residencial de
calidad junto a los ncleos urbanos residenciales para que los trabajadores puedan
disfrutar de viviendas dignas en un entorno atractivo y con servicios pblicos.
En el anlisis de los usos mixtos hemos tenido en cuenta la especialidad de la

figura del Alojamiento Temporal no Turstico que fue incorporada por el PIO-GC y que
entendemos debe mantenerse sin que su convivencia con el uso turstico dentro de los
lmites normativos pueda considerarse como uso mixto. Dadas las especialidades de esta
figura la hemos analizado en un epgrafe independiente.
4.2. ALOJAMIENTO TEMPORAL NO TURSTICO: EL TURISMO RESIDENCIAL EN

LOS MBITOS TURSTICOS.
4.2.1 Usos Residenciales y Tursticos en las zonas tursticas.
Uno de los temas ms debatidos en las discusiones sobre la ordenacin turstica y

el planeamiento en estas reas, es la convivencia entre el uso residencial y el turstico. La
infinidad de posibilidades de usos que existen entre ambas categoras han llevado a crear
multitud de denominaciones y categoras a veces muy confusas.
De acuerdo con los planteamientos del PIO-GC, que este PTEOTI-GC comparte,
el alojamiento Temporal no Turstico forma parte de la oferta turstica y la cualifica.
Determinados segmentos del turismo, como el de tercera edad, trabajadores en rgimen
de teletrabajo o personas con amplios recursos que no tienen un trabajo sometido a

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rutinas, pueden permitirse pasar largas temporadas en zonas tursticas y prefieren

adquirir inmuebles para ajustarlos a sus gustos o necesidades. Si la tipologa es la
adecuada y su ubicacin no distorsiona la oferta turstica ni ocupa las mejores zonas que
deben preservarse para el turismo reglado, su presencia no distorsiona sino que
enriquece las zonas tursticas.
Como a continuacin justificaremos, este Plan siguiendo la lnea marcada por el

PIO-GC se decanta claramente por el uso turstico reglado en las zonas tursticas pero en
una convivencia proporcionada del uso que denominamos Alojamiento Temporal no
Turstico.
4.2.2. El Alojamiento Temporal no Turstico: Ventajas de su convivencia con

el uso turstico.
El PIO-GC considera que no slo son turistas los que utilizan los productos
tursticos durante un corto periodo de tiempo, ya que el espacio turstico lo constituye el
destinado a alojar y organizar el ocio de una poblacin de estancia temporal y esta puede
ser de corta o larga estancia.
A diferencia del uso residencial, sea primera o segunda residencia, el Alojamiento

Temporal no Turstico tiene fuertes vnculos con el producto turstico tradicional e incluso
puede formularse como una variante de los usos del suelo que puede aportar valor a la
diversidad de oferta de un destino turstico.
La planificacin del territorio tiene a rechazar todo uso que no sea el turstico
reglado si distinguir entre el residencial permanente y el de larga estancia por parte de
turistas por lo que se los excluye o penaliza para alejarlos de los centros tursticos. Dada
la demanda existente, la falta de una regulacin especfica de cada uso no determina su
desaparicin, sino que se introducen por puertas laterales debido a la fuerte presin
econmica que ejercen creando usos intermedios que desdibujan las diferentes
categoras. Hay figuras de alojamiento turstico muy prximas al alojamiento temporal no
turstico como el time sharing; o complejos de apartamentos en explotacin turstica con
uso frecuente por sus propietarios como segunda residencia o tambin, viviendas en
alquiler por temporadas tan largas que es difcil no asimilarlas a la residencia
permanente.

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En todo caso, los estudios que analizan la tipologa de las zonas tursticas
diferencian la residencia permanente y el denominado en el PIO-GC y en este PTEOTI-
GC como Alojamiento Temporal no Turstico. Este ltimo ha recibido mltiples
denominaciones como segunda residencia, turismo residencial o alojamientos no
reglados. Muchos estudios econmicos lo consideran directamente un producto turstico.
Es interesante en este sentido el que elabor el ICEX en el ao 2007 denominado El
sector del turismo residencial en Pases Bajos en el que analiza el potencial de Espaa
en este sector en Europa con una especial consideracin a los Pases Bajos como uno
de los pases como mayor nmero de interesados en el mercado espaol. En el estudio
se dice textualmente:
La importancia del turismo residencial radica en su doble concepto, como

producto turstico e inmobiliario, ya que tiene una gran capacidad de generacin
de actividad econmica y de empleo, tanto en el sector servicios como en el de la
construccin. En los ltimos aos, ste mercado ha aumentado su peso especfico
en el sector inmobiliario como consecuencia de que ha existido, y an existe, una
gran demanda de compradores extranjeros que quieren comprar una vivienda en
Espaa (segunda residencia o vivienda habitual) y de grupos inversores que
desean desarrollar grandes proyectos urbansticos1.
Asimismo, el turismo residencial est suponiendo un elemento

estabilizador, fidelizador y desestacionalizador de la demanda para los sectores
inmobiliario y turstico en las zonas de costa; y que, al parecer, va a seguir
desempeando este papel de manera cada vez ms relevante
En cuanto a la diversidad de usos de alojamientos no reglados son interesantes

los datos que ofrece este estudio
En cuanto a la demanda de segundas residencias, sta se puede dividir

en varios tipos, en funcin del uso que se le quiera dar a la vivienda. Segn los
ltimos datos ofrecidos por la organizacin de la feria Second Home, dedicada a
este sector, en Pases Bajos las razones por la que se adquiere una segunda
residencia en el extranjero son en un 27% para arrendarla, un 67% para pasar las
vacaciones, un 23% para usarla como residencia cuando llegue la jubilacin, un

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20% como inversin y un 6% para ser usada como residencia en el invierno,

cuando las condiciones climatolgicas son ms adversas en Pases Bajos.
Sobre el turismo residencial, que nosotros denominamos alojamiento temporal no

turstico, y su convivencia con el alojamiento turstico, existe un estudio exhaustivo
realizado en el ao 2005 por Exceltur que comprenda el litoral mediterrneo espaol,
Baleares y Canarias y que probablemente sea el ms completo realizado en Espaa. De
este estudio podemos destacar algunas conclusiones relevantes:
1. La enorme importancia del uso residencial permanente y el temporal en las

zonas tursticas. El estudio estima que en 2003 exista la siguiente distribucin de usos
entre las diferentes tipologas:
A. Residencial permanente 6.640.000 plazas 49%
B. Viviendas aptas para uso turstico 5.318.000 plazas 39%
C. Uso turstico reglado 1.637.000 plazas 12%
2. La incompatibilidad de usos y los perjuicios para el destino turstico se

producen la residencia permanente deber estar excluida de los mbitos tursticos. La
residencia permanente deber situarse fuera de los mbitos tursticos no slo por
cuestiones relacionadas con la imagen del destino turstico sino por sus costes
medioambientales y escassima rentabilidad social. El estudio es muy amplio pero bastan
algunos grficos y datos para ilustrar lo pernicioso de la residencia permanente:

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3. Sin embargo, en estos mismos grficos se ve que el turismo residencial o lo

que denominaramos en Gran Canaria alojamiento temporal no turstico tiene un impacto
mucho menor y convive con el uso puramente turstico complementndolo.
4. El estudio de Exceltur establece una serie de conclusiones en relacin con la

modernizacin del sector turstico que coinciden con lo defendido por este Plan: contener,
no prohibir, la construccin de nuevas plazas alojativas, dar prioridad a la renovacin
frente a la nueva construccin, rehabilitar el tejido urbano y mejorar los equipamientos.
En relacin con el turismo residencial la conclusin 10 seala:
Apostar por la combinacin ms equilibrada entre las diversas tipologas

alojativas para impulsar los mayores efectos socioeconmicos sobre los destinos
a medio y largo plazo.
Como ha demostrado claramente este estudio, la apuesta por un desarrollo

turstico fundamentado en establecimientos de alojamiento reglados genera, hoy
por hoy, por cada plaza construida, unos mayores efectos multiplicadores en
trminos de generacin de valor aadido y empleo sobre los destinos que la
especializacin en alojamientos de turismo residencial. Esto no debe llevar a la
conclusin de que la nica apuesta del litoral espaol sea la construccin de
establecimientos de alojamiento reglado, especialmente en unas condiciones del
mercado donde hoy por hoy existe un claro problema de sobre oferta de este tipo
de plazas que est reduciendo su rentabilidad empresarial. Lo que es importante

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es preservar y reforzar el entorno y el atractivo del espacio turstico donde

se localizan los establecimientos reglados, a la vez que trabajar en una
combinacin equilibrada de tipologas alojativas entre regladas y
residenciales que respondan a un posicionamiento sostenible y a la
conceptualizacin de nuevos espacios y productos tursticos con unos
equipamientos complementarios que potencien la competitividad y el valor
aadido del conjunto del destino y sean capaces de atraer y fidelizar un
perfil de demanda ms diversificado e interesante
5. Finalmente, frente a las previsiones que se hacan en el momento de su

redaccin sobre el crecimiento potencial de las diferentes tipologas, el estudio propone
como objetivo ms deseable y equilibrado un crecimiento contenido del turismo reglado,
turismo residencial y de la residencia permanente. Los nmeros que propone se
sustentan en un anlisis detallado del efecto ambiental de los diferentes usos y de la
generacin de riqueza y empleo de cada uno de ellos, y son los siguientes:
Nota: VPUT son Viviendas de potencial uso Turstico, denominacin en el estudio

de las que se consideran turismo residencial.

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A los efectos de este PTEOTI-GC es especialmente interesante el porcentaje

deseable de uso entre alojamiento temporal no turstico y turismo reglado. Como se
aprecia en el anterior grfico el crecimiento se distribuira en un 14% para turismo reglado
y el 16 al residencial permanente y turismo residencial (alojamiento temporal no turstico),
por lo que del total del crecimiento deseable segn este estudio se destinara el 47% al
turismo reglado y 53% para los dos tipos de residencial. Teniendo en cuenta que a su
vez el uso residencial se divide prcticamente por mitades entre el residencial
permanente y el alojamiento temporal no turstico, el porcentaje sera del 26,5% para
residencial permanente, 26,5% para el alojamiento temporal no turstico y el 47% de uso
turstico reglado.
A los efectos de este Plan Territorial y de planificar las piezas tursticas, nos
interesa especialmente la distribucin idnea entre el turismo reglado y el alojamiento
temporal no turstico, ya que el residencial permanente estara localizado fuera de las
Piezas Tursticas. Pues bien, excluido el residencial permanente, el porcentaje
considerado idneo por el estudio de Exceltur sera aproximadamente del 65% para el
uso turstico reglado y 35% para el turismo residencial.
Otra referencia interesante para analizar la convivencia de usos en la prctica y

que parte de una ordenacin muy respetuosa con el territorio es el Plan Insular de
Lanzarote de 1991 al que se adaptaron la mayora de los planes con suelo urbanizable
en la Isla. El porcentaje de usos en este caso fue de 25% comercial, 25% residencial y
50% turstico. Excluido el uso comercial, el ratio utilizado en el desarrollo de la isla ha
sido del 33% para el turismo residencial (alojamiento temporal no turstico) y del 67%
para el turismo reglado. En este caso adems se ha mantenido una tipologa para
alojamiento temporal no turstico que ha evitado el uso residencial permanente y la
ubicacin de las plazas tursticas en primera lnea de playa ha dado lugar a un conjunto
eficiente y equilibrado de usos.
A la vista de las alegaciones presentadas y del anlisis de la experiencia de otras

zonas tursticas y de los estudios con propuestas similares a las de este Plan,
proponemos consolidar el alojamiento temporal no turstico como un producto que
convive con el uso turstico en sentido estricto por la similar razn de ser y los hbitos de

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los que los ocupan, sin que la coexistencia en una misma Pieza de este uso con el
turstico suponga la consideracin de la Pieza como de uso mixto.
Esta compatibilidad podr darse con un tratamiento diferenciado para las Piezas
Nuevas, donde el alojamiento temporal no turstico estara limitado al 15% y para los
suelos consolidados (Piezas Tursticas Consolidadas) o en proceso de consolidacin, es
decir, aquellos adscritos a suelo proveniente de Planes Parciales en ejecucin (Piezas
Tursticas en Consolidacin) que no hayan alcanzado el grado de consolidacin
necesario para ser considerado ser suelo urbano de conformidad con lo dispuesto en el
artculo 50 b) del Decreto Legislativo canario 1/2000. En estos dos ltimos casos, el
PTEOTI-GC ha optado por aumentar el porcentaje de Alojamiento Temporal no Turstico
permitido por el PIO-GC hasta un 30% (15% mximo de nueva implantacin) a efectos de
computar su especializacin en uso turstico, por los siguientes motivos:
- Los estudios mencionados consideran que la solucin idnea para las zonas
tursticas a medio y largo plazo requiere de un equilibrio entre el uso turstico
reglado y el alojamiento temporal no turstico en unos porcentajes que
coinciden con los propuestos por este Plan.
- La experiencia de otros destinos demuestra que en la prctica una convivencia

equilibrada refuerza el destino y este equilibrio requiere un mayor margen para
el turismo residencial del que actualmente contempla el PIOT.
- Los planes, en su mayora anteriores al PIO-GC, contemplaban un uso

residencial que ha de orientarse hacia el alojamiento temporal no turstico.
Fijar un porcentaje absoluto del 15% haca muy gravosa y difcil esa
adaptacin, mientras que el aumento propuesto al 30%, limitando en todo
caso el de nueva implantacin al 15%, permite adscribir a este uso buena
parte de la planta residencial existente de forma que, sin llegar al porcentaje
reclamado por muchos promotores que plantean hasta el 50% o la ausencia
de lmites a este uso, permite conciliar mejor los intereses pblicos y privados
y hacer ms rpida y flexible la especializacin de las Piezas Tursticas.
- La existencia de una moratoria, aun con excepciones, supone una restriccin

muy fuerte para la inversin en edificaciones tursticas. Limitar tambin el
alojamiento temporal no turstico supone dificultar notablemente la inversin

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en un momento de crisis econmica en el que no existe ningn peligro de

construccin incontrolada sino, al contrario, una atona absoluta del sector de
la construccin con ndices de paro y de desaparicin de empresas muy
elevados.
- Pese a la literalidad de las Directrices, el Gobierno de Canarias ha

flexibilizado la especializacin de los suelos tursticos al aprobar otros Planes
Territoriales de Ordenacin Turstica. En el caso de Gran Canaria, en ningn
caso se opta por compatibilizar el uso turstico con el residencial permanente
sino con una figura que, como ya se ha explicado, complementa la oferta
turstica.
- En algunas zonas est aumentando en gran medida el uso residencial, por lo

que reconducir esta situacin y recuperar un uso turstico mayoritario va a
requerir un enorme esfuerzo. En estas condiciones es importante facilitar la
labor a los responsables del planeamiento para que puedan reconvertir como
se ha dicho una parte del uso actualmente residencial en alojamiento temporal
no turstico y por otra parte plantear un objetivo de uso puramente turstico
ms realista, que proponemos establecer en un 70%.
- En cuanto al impacto por nmero de plazas alojativas, el cambio no nos

parece especialmente significativo. En una proyeccin a muy largo plazo el
techo de plazas alojativas en Gran Canaria ascienden a 170.305, sumando las
plazas existentes, las que se encuentran en piezas en proceso de
consolidacin y las que se encuentran en piezas nuevas. Aumentar la
posibilidad del turismo no reglado del 15% al 30% en las piezas en proceso de
consolidacin supone incrementar las plazas para este uso en 5.347 que se
detraeran del uso turstico reglado. La medida modificara el uso del 3% de
las plazas alojativas, por lo que su impacto en Gran Canaria no sera
significativo.
4.3. RECONSIDERACIN DE LA ESPECIALIZACIN DE USO TURSTICO DE

DETERMINADAS PIEZAS A CAUSA DE LAS SUGERENCIAS Y ALEGACIONES

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RECIBIDAS DURANTE LOS TRMITES DE PARTICIPACIN PBLICA DEL

PTEOTI-GC.
A consecuencia de la informacin aportada por particulares y administraciones

durante los procesos de participacin ciudadana, informacin pblica y consultas, relativa
a la naturaleza residencial de todo o parte de determinadas Piezas inicialmente
consideradas tursticas, en el presente documento se reconsidera la adscripcin al uso
turstico de las siguientes Piezas:
4.3.1. URBANIZACIN PLAYA DE MOGN
En el Avance del PTEOTI-GC el Sector denominado Plan Parcial Playa de Mogn

se consider en su integridad como Pieza Territorial Turstica pura.
Durante la Exposicin Pblica del Avance del PTEOTI-GC, se recibieron escritos

de sugerencias de diversos propietarios de parcelas del sector Playa de Mogn, as como
del presidente de la Junta de Compensacin y de la entidad de conservacin, en los que
se sealaba la incongruencia de considerar de uso turstico las parcelas 9A y 11 a 16C,
toda vez que dichas parcelas se localizaban en la parte del sector anexa al ncleo urbano
residencial de Playa de Mogn y a los equipamientos del Sector. Equipamientos que, por
otra parte, haban sido dedicados por el Ayuntamiento de Mogn a usos vinculados al
citado ncleo residencial.
A la vista de tales argumentos, en el documento de Aprobacin Inicial se opt por

reconsiderar el uso turstico en dichas parcelas, que pasaron a ser consideradas de uso
residencial. No obstante a la hora de plasmar dicha correccin en el Anexo I: Piezas
Tursticas, del documento de Aprobacin Inicial del PTEOTI-GC, se cometieron los
siguientes errores materiales:
1. Se detrajo la envolvente de las Parcelas 9A, 11 a 16B y las de Equipamiento de la

Pieza Territorial Turstica, adscribiendo el mbito segregado al suelo urbano
residencial anexo. El error cometido consiste en que la Pieza Territorial Turstica
resultante es una unidad territorial inferior al Sector, contrariamente a las
determinaciones del PIO-GC en este sentido, quedando adems excluidos de
dicha Pieza los equipamientos del Sector, con lo que ste quedara en situacin
deficitaria, amn de romperse igualmente la unidad de gestin del mbito (junta

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de compensacin, entidad de conservacin) con los problemas de orden jurdico

inherentes.
2. A pesar de haber detrado de la Pieza las parcelas objeto de sugerencias, en el

plano n3 Recomendaciones para la Ordenacin de la Ficha n 19 (Playa de
Mogn) se zonifica en color rojo como rea Consolidada Residencial una amplia
porcin de la Pieza Turstica resultante. Esta zonificacin debe entenderse
necesariamente como error material pues no existe en dicha pieza ninguna
parcela destinada al uso residencial, y no se ha presentado sugerencia o
alegacin alguna en tal sentido.
A la vista de los errores materiales citados en el presente documento se subsanan

los mismos incorporando de nuevo a la Pieza Territorial Turstica la envolvente de las
parcelas 9A, 11 a 16C y las de Equipamiento y limitando a esta envolvente el mbito a
especializar en uso Residencial Permanente, de forma que el resto del sector original de
Playa de Mogn queda adscrito a la especializacin turstica.
4.3.2. URBANIZACIN SALOBRE GOLF
En el documento de Avance del PTEOTI-GC el Sector el Salobre Golf se integr

dentro de las Piezas Territoriales Tursticas en Proceso de Consolidacin (PTTP) lo cual
comportaba su especializacin en el uso turstico.
Durante la exposicin pblica del Avance, la entidad Golf El Salobre E.I.A.

presenta escrito de sugerencias en el que solicita que dicho Sector sea excluido de las
Piezas Tursticas sobre la base del argumento de que dicho Sector fue objeto de un
cambio de uso Turstico a Residencial mediante un expediente de Modificacin Puntual
del PGO de San Bartolom de Tirajana que tuvo lugar en el ao 2001 al amparo de la
Ley 6/2001, de Medidas Urgentes en Materia de Ordenacin del Territorio y Turismo de
Canarias.
Segn la informacin aportada por Golf El Salobre E.I.A. la citada Modificacin

reduce la edificabilidad destinada al uso turstico a un porcentaje inferior al 30% de la
total del Sector, por lo que, de acuerdo con lo establecido en el artculo 208 del PIO-GC,
ste no podra ser considerado turstico.

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A pesar de lo expuesto, en el documento de Aprobacin Inicial del PTEOTI-GC se

estima slo en parte la solicitud de la entidad promotora del Sector, por los siguientes
motivos:
- El carcter inicialmente turstico del Sector, que nace al abrigo del PIOT-1995.
- La existencia de un Equipamiento Turstico (el campo de Golf) y un hotel

(Sheraton) de alta calidad conformes con los estndares establecidos en el PIO-
GC.
- La afinidad tipolgica de la edificacin residencial existente en el sector con el

producto de Alojamiento Temporal no Turstico regulado en el PIO-GC, lo que a
criterio de los redactores del presente Plan, permitira con relativa facilidad la
adaptacin de la ordenacin pormenorizada del Sector a las determinaciones del
mismo.
- El hecho de que las determinaciones grficas del vigente PIO-GC sealan el

campo de golf como rea Libre con Equipamiento dentro de la ZTLS e identifican,
en coincidencia con la disposicin de las parcelas prevista en el sector, los
lugares aptos para la implantacin de alojamiento turstico.
As pues, y con el objeto de facilitar dicha adaptacin y de ajustar el tratamiento

normativo del sector a su estado real de ejecucin y especializacin, en el documento de
Aprobacin Inicial el mbito se divide en dos Piezas Territoriales Tursticas:
- Una Pieza Territorial Turstica Consolidada (PTTC-13.SB), en coincidencia con la

parte urbanizada y parcialmente edificada del Sector. En esta Pieza, conforme a
la sistemtica establecida en el presente Plan, se identifican, con carcter de
recomendacin, dos mbitos a especializar respectivamente en turstico y
residencial en coincidencia con el uso dominante en cada uno.
- Una Pieza Territorial Turstica en Proceso de Consolidacin (PTTP-3.SB)

coincidiendo con la parte an no urbanizada del Sector, que habra de
especializarse en el uso turstico conforme a las determinaciones de este Plan.
No obstante, durante la Informacin Pblica del documento de Aprobacin Inicial,

la entidad promotora reitera la solicitud de excluir la integridad del Sector de las Piezas

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Tursticas sobre la base de los argumentos ya expuestos y advierte que la fragmentacin

del Sector en dos Piezas es contraria a las determinaciones del PIO-GC.
Ulteriormente, en el informe tcnico de valoracin de las Alegaciones e Informes

recibidos durante la Informacin Pblica del PTEOTI-GC, se propone estimar lo relativo a
la consideracin del sector como una nica Pieza, pero desestimar su exclusin de las
Piezas Tursticas por los motivos ya expuestos.
Sin embargo a resultas del Informe Jurdico emitido por el Letrado Asesor del
Cabildo Insular sobre una Enmienda al documento de Aprobacin Provisional del
PTEOTI-GC suscrita por la totalidad de los grupos polticos de la Corporacin Insular,
dicha propuesta desestimatoria es reconsiderada sobre la base, entre otros, de los
siguientes argumentos jurdicos:
1.- Tal como se seala en el texto de la Enmienda citada el artculo 206 del PIO-
GC define la Zona Turstica Litoral del Sur en los siguientes trminos:
La Zona Turstica Litoral del Sur Insular, que se define como la

constituida por suelos ya destinados a uso turstico por el planeamiento
municipal a la entrada en vigor de este Plan, siempre que estn situados dentro
del mbito graficado como tal en el plano 4.1 de la Seccin 4 mbitos Tursticos
Insulares del Tomo 1 del Volumen V de este Plan, as como otros que, en
desarrollo de las determinaciones sealadas para ello en este Plan, el
correspondiente instrumento de ordenacin pueda destinar en adelante a
este uso en el mbito Territorial n 3 El Sur y los barrancos litorales del
Suroeste, regulado en la Seccin 36 de este Volumen, en funcin de los criterios
de sectorizacin establecidos en el artculo 210 de este mismo Volumen.
As pues, a los efectos de interpretar la consideracin (turstica o residencial) en el

PIO-GC del Sector El Salobre Golf parece determinante -segn el tenor literal de
la definicin expuesta- la Calificacin establecida por el planeamiento municipal en
el momento de entrada en vigor del PIO-GC, que de acuerdo con la
argumentacin contenida en la Enmienda analizada y en el Informe Jurdico del
Letrado Asesor de la Corporacin, no es otra que la de residencial.

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Por lo tanto y a pesar de que la orientacin de uso que se deduce del grafismo
contenido en el plano de Acciones Estructurantes y Directrices al planeamiento
urbanstico es la turstica, slo cabe concluir que dicha orientacin no vincula al
planeamiento municipal, sino que de acuerdo con la expresin pueda destinar
en adelante contenida en la definicin transcrita, la asuncin de dicha
orientacin de uso es potestativa para el planeamiento urbanstico.
2.- Por otro lado, an en el caso de que se entendiese que la definicin grfica
citada tiene carcter vinculante al tratarse de Normas Directivas, es de aplicacin
lo establecido en el artculo 251. El significado de las instrucciones grficas del
PIO-GC, que establece:
1 Las determinaciones del presente Ttulo, unas para la estructuracin y

otras reguladoras de las actuaciones en los mbitos Territoriales, adoptan el doble
modo de definicin, literaria y grfica. Uno y otro modo han de entenderse
complementarios en su interpretacin. En caso de error, imprecisin o duda
interpretativa, tendr prioridad el sentido de las disposiciones escritas sobre
las grficas.
As pues, en atencin a los argumentos jurdicos expuestos, en el presente

documento del PTEOTI-GC se excluye de las Piezas Territoriales Tursticas el Sector de
El Salobre Golf.
4.3.3. URBANIZACIN PASITO BLANCO
La Urbanizacin de Pasito Blanco fue tambin incorporada como Pieza Territorial

Turstica en el Avance y en el documento de Aprobacin Inicial del PTEOTI-GC.
Los motivos de tal adscripcin al uso turstico se sustentan ms en la existencia

del Puerto Deportivo (infraestructura con gran capacidad de cualificacin del entorno
turstico y cuya remodelacin y ampliacin est prevista en el PIO-GC) que en el uso
dominante en la planta edificatoria, que sin duda es el residencial permanente.
No obstante lo dicho, toda vez que la condicin dominante del uso residencial ha sido
puesta de manifiesto por la comunidad de propietarios del sector y de conformidad con
las determinaciones del PIO-GC (artculo 208), en el presente documento la Urbanizacin

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de Pasito Blanco queda tambin excluida en su integridad de las Piezas Territoriales

Tursticas.
5. LOS EQUIPAMIENTOS TURSTICOS ESTRUCTURANTES.
5.1. CONDICIONES PARA LA IMPLANTACIN DE LOS EQUIPAMIENTOS

ESTRUCTURANTES TURSTICOS
En relacin con los equipamientos estructurantes, considerados de inters general

para la isla, el Plan prev su ejecucin tanto en suelo urbanizable como en rstico. Con el
fin de garantizar su viabilidad, a la mayora de los suelos se les asocian
aprovechamientos urbansticos. Pues bien, cuando los equipamientos tursticos
estructurantes se ubican en suelo urbanizable, la implantacin del producto Alojamiento
Temporal no Turstico seguir las pautas que se han indicado anteriormente. Cuando los
equipamientos tursticos estructurantes vayan a implantarse en suelo rstico el desarrollo
deber tramitarse como actuacin de inters general de carcter turstico e igualmente
podr coexistir el producto turstico con el alojamiento temporal no turstico (Directriz 10).
El Plan entiende que la isla debe contar con grandes reservas de suelo donde
inexcusablemente, por su importancia y ubicacin estratgica, deben implantarse usos de
ndole colectiva o general, abiertos al pblico. Sin embargo, tanto particulares como
Administraciones Pblicas podrn proponer ubicaciones distintas con similares
caractersticas.
A tal fin, este Plan define las condiciones de implantacin de los Equipamientos
Estructurantes Tursticos (EET) que podrn ser de iniciativa pblica o privada. Su
ubicacin viene determinada en el Plan (en la ficha correspondiente dentro de la
categora de Piezas Territoriales Tursticas Nuevas - PTTN) sin perjuicio de que tienen
cabida en toda clase de suelo (urbano, urbanizable y rstico) y que no estamos ante un
numerus clausus.
Tanto la Normativa como las Fichas correspondientes a Piezas Territoriales

relativas a la implantacin de estos Equipamientos Estructurantes Tursticos, prevn las

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condiciones para ello y, en determinados casos, la posibilidad de incorporar oferta

alojativa. De ser as las plazas se considerarn complementarias al equipamiento, lo que
se garantiza con requisitos tales como la obligacin de invertir al menos el 50% del
presupuesto de ejecucin material, sin contar la urbanizacin, en el equipamiento para
poder obtener la autorizacin previa; la obligacin de finalizar las obras antes del inicio de
la actividad; o que el nmero de plazas autorizadas no supere las 25 por hectrea.
Adems se establecen condiciones de calidad del equipamiento propiamente dicho y se
limita el uso residencial y los equipamientos asociados a ste.
La evolucin del mercando turstico en los ltimos aos ha hecho desaparecer la

demanda de algunos equipamientos y su sustitucin por nuevas actividades. Salvo los
campos de golf, que son objeto de un Plan Territorial propio, resulta muy difcil y quiz
contraproducente precisar el tipo de equipamiento que debe ser desarrollado en cada uno
de los casos previstos por el Plan Insular y por este Plan. Por ejemplo un circuito de alta
velocidad podra haberse considerado muy atractivo en los aos 80 pero ms
cuestionable en la actualidad al tenerse en cuenta en mucha mayor medida criterios
ambientales.
Por lo tanto, este Plan opta por facilitar a los promotores propuestas de
equipamiento que considera atractivas y decidiendo la Administracin en ltima instancia
sobre su idoneidad. Por esta razn el Plan no prev los requisitos de implantacin de los
equipamientos estructurantes tales como superficie necesaria, morfologa del terreno,
accesibilidad o edificabilidad asociada, etc.,
Para permitir a la Administracin decidir con la mayor informacin posible a la

hora de autorizar un determinado equipamiento, el plan exige la presentacin de una
propuesta de equipamiento estructurante que deber precisar las determinaciones
bsicas de todos los bienes y servicios que integren la pieza turstica, tales como la
descripcin del producto turstico que incluya, en su caso; un estudio de mercado que
justifique la idoneidad y viabilidad econmica, financiera, tcnica y urbanstica del
proyecto; las condiciones de calidad ambiental y arquitectnica, etc.
Como cualquier otra iniciativa de implantacin de un uso en el territorio, los

promotores podrn incorporar la propuesta al instrumento de planeamiento que
corresponda para su tramitacin ordinaria. No obstante, este Plan, con el fin de evitar

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desembolsos innecesarios a los promotores de iniciativas de equipamientos, prev la

posibilidad de formular una consulta previa y vinculante a la Administracin.
La razn es que el instrumento de planeamiento de un equipamiento estructurante

constituye un proyecto voluminoso, complejo y de elaboracin larga y costosa que
normalmente requiere la intervencin de distintos profesionales. Pensemos que el
promotor pretende instalar un parque de animales, un gran centro deportivo o un jardn
botnico. Antes de afrontar el desembolso que supone la redaccin de proyectos de gran
complejidad, debe poder conocer el criterio de la Administracin sobre su oportunidad o
conveniencia.
Para garantizar la seguridad jurdica y la confianza legtima, la Administracin

quedar vinculada durante un ao por su respuesta favorable a una consulta, de tal forma
que si en este plazo se presenta un instrumento de ordenacin detallada ajustado a la
propuesta inicialmente presentada y cumple la normativa sectorial y urbanstica aplicable,
el Cabildo y el Ayuntamiento debern informarlo favorablemente o aprobarlo. Se
establece adems el carcter vinculante durante un ao de la respuesta de la
Administracin a la consulta de forma que si sta es favorable, la Administracin se
obliga a informar o aprobar la propuesta una vez que se tramite.
5.2. LOS EQUIPAMIENTOS TURSTICOS ESTRUCTURANTES Y EL PIO-GC.
Uno de los objetivos principales del plan para recualificar la oferta turstica de
Gran Canaria es definir una red bsica de Equipamientos Estructurantes Tursticos (EET)
Por afectar a varios sectores y por su limitacin competencial, el PTEOTI no trata

de establecer una nueva red al margen de lo previsto en el planeamiento insular sino que
se limita a asumir el modelo turstico propuesto por el PIO-GC. Su tarea consiste en
ajustarlo slo en los aspectos relacionados con el control de los ritmos de produccin, las
limitaciones a la clasificacin de suelo, el otorgamiento de autorizaciones previas y los
criterios para la especializacin y la renovacin de la planta alojativa, derivados de las
Leyes de Directrices y de Medidas Urgentes.

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Por lo tanto la red de Equipamientos Estructurantes Tursticos definida en este

Plan se ajusta a los mbitos definidos en el PIO-GC como reas Libres con Equipamiento
dentro de las Zonas Tursticas Litorales.
El PIO-GC define estas reas de la manera siguiente:
f reas Libres con Equipamiento
Corresponde a un concepto anlogo al de rea Libre Estructurante, siendo

admisible en estas reas la implantacin de equipamientos de ocio o
deportivos, predominantemente ambos al aire libre, tales como golf,
centros hpicos y anlogos, a fin de no alterar los rasgos bsicos del paisaje
abierto que las identifica.
La previsin por el planeamiento en estos mbitos de uso residencial o

turstico alojativo, as como de cualesquiera otros equipamientos o servicios
que comporten implantacin edificatoria, estar condicionada a que dichos
usos sean compatibles con la funcin estructurante del espacio, no alterando
en lo sustancial su condicin de vaco, por lo tanto dichas implantaciones
debern ser limitadas en extensin y poco significativas respecto de la entidad
superficial del mbito, todo ello sin menoscabo de que en funcin de la zona y
uso del que se trate le sean de aplicacin las determinaciones
correspondientes contenidas en el Tomo 1 de este Volumen.
5.3. SOBRE LA ADECUACIN TERRITORIAL Y AMBIENTAL DE LOS MBITOS

SELECCIONADOS.
Para el PIO-GC es fundamental el aspecto ambiental y la ordenacin y proteccin

de los recursos naturales y productivos ya que adems de instrumento de ordenacin
territorial es tambin un Plan de Ordenacin de los Recursos Naturales de Gran Canaria.
Este aspecto se concreta esencialmente en la Zonificacin, la cual, partiendo de

los criterios bsicos establecidos en el Decreto PORN, el PIO-GC identifica y delimita
mbitos territoriales en funcin de los valores y recursos reales y potenciales,
estableciendo para cada zona los objetivos territoriales, los criterios de proteccin y las

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normas sustantivas que orientan la actuacin pblica y privada, tanto en lo relativo a la

planificacin territorial y urbanstica como en todo caso en lo que se refiere a la
implantacin de usos y actividades transformadoras del medio.
Recordemos que la Zonificacin del PIO-GC procede de un anlisis detallado de

las unidades ambientales del Mapa Geocientfico de Gran Canaria actualizadas y
revisadas con una completa informacin territorial.
Todos los mbitos identificados en el PIO-GC como rea Libre con

Equipamiento en el interior de las Zonas Tursticas Litorales estn integrados por
una o varias de las siguientes Zonas: Bb4, Bb3, y Ba3.
De la definicin que hace el PIO-GC de estas Zonas se deduce su especial aptitud

para acoger Equipamientos Estructurantes Tursticos:
Artculo 38. Zona Bb4 de suelo agrario en abandono. Concepto, finalidad,

rgimen de usos, criterios de actuacin y clases y categoras de suelo
compatibles.
1 Esta Zona alberga reas agrcolas de cierta entidad que mayoritariamente se

encuentran en situacin de abandono, generalmente localizadas en situaciones
marginales o alejadas respecto a zonas de actividad actual, aunque con cierto
nivel de accesibilidad que las hacen susceptibles de su reutilizacin en el
futuro.
2 La finalidad de la ordenacin ser tanto la preservacin de estos sectores

agrcolas por su potencial aptitud productiva, como la preservacin de su valor
paisajstico, al constituir mbitos abiertos, de alta fragilidad paisajstica. En los
mbitos incluidos en la ZTL la finalidad de ordenacin podr ser adems
la de albergar determinados equipamientos y usos de carcter turstico,
siempre que se realicen de forma compatible con la preservacin de las
caractersticas y cualidades del paisaje que constituyen y en el que se
insertan.
3 En esta Zona podrn tener cabida las actividades agrarias y forestales, de

conformidad con lo que establezca el Plan Territorial Especial Agropecuario,
los usos tursticos de equipamientos complementarios o alojativos,

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cuando estas Zonas estn localizadas en la Zona Turstica Litoral y de

conformidad con las determinaciones de aplicacin establecidas en este
Plan Insular, y los usos recreativos y deportivos que fuesen
consecuencia del Plan Territorial Especial de Instalaciones Recreativas,
Divulgativas, Cientficas y Deportivas.
Artculo 37. Zona Bb3 de moderado valor agrario, Concepto, finalidad,

rgimen de usos, criterios de actuacin y clases y categoras de suelo
compatibles.
1 Esta Zona alberga los suelos - mayoritariamente agrarios localizados en reas

limtrofes o prximas a suelos urbanos y urbanizables que, o bien no renen las
condiciones que caracterizan a las zonas Bb1, Bb2 o Bb4, o bien que por su
situacin y circunstancias territoriales son susceptibles de ser receptores
de los procesos derivados del crecimiento urbano y los usos a ellos
asociados, siempre conforme al modelo de ordenacin del Plan Insular y a sus
determinaciones, y previa justificacin de la necesidad de priorizar estos usos
sobre los agrarios, en la memoria de los instrumentos de ordenacin
correspondientes.
2 La finalidad de ordenacin de esta Zona es mantener la potencialidad agraria de

los suelos o, en su caso, asumir las necesidades de crecimiento, de acuerdo
con las determinaciones contenidas en este Plan, especialmente las relativas a
los usos residenciales, industriales y tursticos.
Artculo 31. Zonas Ba3, de bajo inters natural y escaso valor productivo.
Concepto, finalidad, rgimen de usos, criterios de actuacin y clases y categoras
de suelo compatibles.
1 En esta Zona se incluyen reas que conservan globalmente su morfologa y

carcter natural, constituidas principalmente por laderas y barrancos -
eventualmente por cauces de barrancos -, con vegetacin arbustiva o
subarbustiva en diferente estado de conservacin, cuyo valor natural no es
relevante y cuyas caractersticas le confieren un valor fundamentalmente
paisajstico en sus respectivos entornos. Estas Zonas generalmente se

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localizan en entornos antropizados de las zonas bajas de la isla. Asimismo, se

integran en esta Zona los tramos litorales que an albergando valores
naturales y paisajsticos, su menor valor relativo permite que las decisiones
de ordenacin en ellos corresponda realizarla a una escala inferior a la
insular.
2 Salvo los lugares que por su menor valor natural pudiesen ser destinadas a usos
y actividades de alto impacto en suelo rstico, la finalidad de esta Zona es la
conservacin de su funcin paisajstica global, mediante la mayor preservacin
posible de la morfologa, de su estado de conservacin y de su paisaje.
USOS: DOTACIONAL
Recreativo
Las actividades recreativas con o sin instalaciones fijas (reas

recreativas, zonas de acampada, etc.). El acondicionamiento de senderos.
Los acondicionamientos de zonas rocosas para el bao o acceso al mar, las

instalaciones de quioscos desmontables en playas, servicios de hamacas,
aseos y similares.
Las actuaciones de mejora, ampliacin o creacin de playas, proteccin de

reas de bao, etc.,
Deportivo
Las actividades deportivas en suelo rstico en instalaciones

asociadas.

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5.4. SOBRE LA ADECUACIN DEL PIO-GC Y PTEOTI-GC A LO DISPUESTO EN LA

DOT 10.
Para evaluar la adecuacin de las determinaciones sobre los Equipamientos

Estructurantes Tursticos previstos en el PIO-GC y en este Plan a lo dispuesto en la DOT
10, hay que tener en cuenta el texto de esa Directriz:
Directriz 10. Ordenacin de las actuaciones de inters general en suelo

rstico.
1. (ND) En el suelo rstico, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin

especfica, el planeamiento insular establecer las condiciones y lmites de la
implantacin excepcional del uso turstico en los mbitos susceptibles
de albergar actuaciones de inters general con dicho destino, para lo que
tendr en cuenta, entre otros factores, la disponibilidad de suelo urbanizable
clasificado con destino turstico, susceptible de albergar equipamiento
complementario.
2. (ND) El planeamiento insular deber establecer las condiciones de

implantacin en suelo rstico de instalaciones con destino recreativo o
deportivo, que debern ser legitimadas mediante el correspondiente
instrumento de ordenacin territorial especfico, con los siguientes criterios:
a) En caso de incorporar plazas de alojamiento turstico o residencial,

debern planificarse y tramitarse como actuaciones de inters general de
carcter turstico.
...
De lo anterior se deduce que en Suelo Rstico el PIO-GC debe establecer

lmites y condiciones a:
La implantacin excepcional del uso turstico en los mbitos susceptibles

de albergar actuaciones de inters general con ese fin.
Segn el apartado 2.a), stas actuaciones deben tramitarse y planificarse

como actuaciones de inters general las que comporten oferta alojativa.

PTEOTI GC
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En relacin con esto, destacamos que ni el PTEOTI ni el PIO-GC prevn el

desarrollo en suelo rstico de oferta alojativa asociada a los Equipamientos
Estructurantes Tursticos, salvo la exenta de limitacin prevista en el artculo
16 de la Ley 6/2009 y sometida a la normativa turstica.
El artculo 206 del PIO-GC en el que define las Zonas Tursticas Insulares dice
en su apartado 1.b:
Las regulaciones establecidas para esta Zona Turstica Litoral del Noroeste
sern tambin aplicables para la implantacin del alojamiento
turstico que resultar admisible en las reas Libres Estructurantes
con equipamiento turstico.
Y en el artculo 220 donde establece las Determinaciones bsicas para el

desarrollo del Turismo Litoral del Noroeste en su apartado 1 dice:
A todos los efectos, se considerar un uso excepcional desarrollado

mediante suelos urbanizables y se limitar exclusivamente al
producto turstico especializado de gestin hotelera con categora
mnima de 4*
Queda pues claramente establecido que ni el PIO-GC ni el PTEOTI prevn la

implantacin de oferta alojativa en Suelo Rstico, con la excepcin del turismo
rural conforme a su regulacin propia, por lo que en puridad no le es de
aplicacin lo dispuesto a este efecto en la DOT 10.
Partiendo del cumplimiento de esa Directriz, el PIO-GC considera

excepcionales las actuaciones relativas a Equipamientos Estructurantes
Tursticos que comporten oferta alojativa, las condiciona a la previa
clasificacin de Suelo Urbanizable con tal fin y las sujeta a una serie de
lmites y condiciones contenidos en los artculos 220, 221 y 222.
Adems, para reforzar este carcter excepcional y acorde con la voluntad de

uso eficiente del territorio y aun cuando este precepto se refiere slo al suelo
rstico, el PTEOTI-GC vincula la clasificacin de Suelo Urbanizable a la
formulacin de los denominados Convenios de Sustitucin por aplicacin de lo
dispuesto en los artculos 12 y 13 de la Ley 6/2009. Estos Convenios exigen

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que las plazas en que consista la oferta alojativa sustituyan a otras tantas
plazas suprimidas en las Piezas Tursticas Consolidadas sujetas a
Renovacin, y adems, que se justifique la inexistencia o inadecuacin de
Suelo Urbano o Urbanizable Turstico ya clasificado para acoger la oferta
suprimida.
De este modo cumple sobradamente tanto la letra como la finalidad de la

DOT 10.
La implantacin de instalaciones con destino recreativo o deportivo. Si

no suponen oferta alojativa, la DOT 10 no considera excepcionales estos
Equipamientos Estructurantes Tursticos ni sujetos a tramitacin como
actuaciones de inters general. Slo exige su legitimacin mediante el
instrumento territorial especfico a la vez que remite a la planificacin insular
en lo que respecta a las condiciones para su implantacin.
El PIO-GC dedica a la regulacin de las actividades Recreativas y Deportivas

en el medio rural los artculos 200 y 203 dentro de la Seccin 30 de la
normativa, el artculo 203 relativo a los campos de golf y sus infraestructuras
asociadas, con total adecuacin a lo dispuesto en el apartado 2 de la DOT 10.
El artculo 204 prev la formulacin de un Plan Territorial Especial de

Instalaciones Recreativas, Divulgativas, Cientficas y Deportivas, actualmente
en redaccin, que regular en detalle tanto la Oferta
Complementaria de Campos de Golf como cualquiera otra que pueda

desarrollarse en los Equipamientos Estructurantes Tursticos.
El PTEOTI asume el contenido del PIO-GC y el que derive de ese Plan

Territorial Especial y adems establece criterios y condiciones
complementarios a los del PIO-GC.

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6. LA RENOVACIN EDIFICATORIA Y EL REGISTRO DE PLAZAS

ALOJATIVAS.
6.1. MARCO GENERAL DE LA RENOVACIN.
Para las Directrices de Ordenacin del Turismo (apartado III: Descripcin y

justificacin de su Memoria) y, especialmente, para la Ley de Medidas Urgentes 6/2009,
la renovacin de la planta existente es el objetivo prioritario en materia de alojamiento
turstico por exigirlo la competitividad, la rentabilidad, y la diversificacin y cualificacin de
la oferta.
Ya hemos visto que tanto las Directrices como este Plan coinciden plenamente en
que una buena parte de la planta alojativa de Gran Canaria est anticuada y es
incompatible con un destino turstico competitivo. El objetivo prioritario es, claramente,
renovar esa planta alojativa aumentando su calidad y acompasarla a una adecuada y
coherente rehabilitacin urbana. Para ello, las directrices 18 a 23 avanzan la estrategia
de intervencin diseada por el Gobierno de Canarias.
Por su parte, el anexo a la normativa de las Directrices tursticas considera reas

de rehabilitacin urbana en Gran Canaria, a efectos de la declaracin de reas a
rehabilitar y de la formulacin de programas de desarrollo de actuaciones ejemplares de
rehabilitacin, al menos a los ncleos de San Agustn y Playa del Ingls. Este PTEOTI
incorpora Puerto Rico y Balito-Amadores, en el trmino municipal de Mogn, y Playa del
guila, Las Burras, Rocas Rojas-La Gloria, Campo Internacional y El Oasis en San
Bartolom de Tirajana. La consideracin de estas piezas como reas a rehabilitar permite
que las obras de renovacin que se realicen puedan acogerse a los incentivos del REF,
en concreto, a la Reserva para Inversiones en Canarias.
Con todos esos antecedentes, el objetivo de este Plan, de acuerdo con las
competencias que le da la Ley de Directrices, es fijar una estrategia eficaz de renovacin
y rehabilitacin a partir de las determinaciones tursticas del Plan Insular y los estudios
existentes. A estos efectos, y siguiendo las Directrices, entendemos que el proceso no
debe llevarse a cabo de manera anrquica, aislada o meramente terica, sino que la

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rehabilitacin y renovacin edificatoria deben orientar y construir precisamente el nuevo

modelo de ciudad turstica que queremos.
Y aun cuando este Plan, por su posicin en el sistema de planeamiento, no puede

resolver todos los retos que plantean esas actuaciones, s puede trazar un modelo de
ciudad turstica a partir de un estudio de campo crtico y realista, necesariamente previo a
la implantacin de cualquier medida que pretenda ser eficaz.
Como tambin se ha dicho ya, se ha comprobado que las medidas propuestas en

el Captulo III de las Directrices para la renovacin edificatoria y rehabilitacin urbana han
resultado insuficientes para proceder a una renovacin masiva y eficaz.
Estas operaciones han de darse, esencialmente, en suelo urbano consolidado. El

TRLOTENC describe los derechos y deberes de los propietarios en esa clase y categora
de suelo y ofrece ciertos instrumentos de intervencin pblica sobre el mismo. Sin
embargo, y como es sabido, las posibilidades de intervencin en suelo urbano
consolidado son ms limitadas que en otros tipos de suelo porque su misma existencia
supone la culminacin del cumplimiento de una serie de deberes urbansticos y la
consiguiente adquisicin o patrimonializacin del aprovechamiento urbanstico.
Por tanto la renovacin edificatoria y la rehabilitacin en suelo urbano consolidado

requieren soluciones imaginativas e incentivos urbansticos, econmicos o fiscales, que
hagan rentable la operacin para el propietario o promotor de la renovacin.
En el Estudio Econmico Financiero del PTEOTI-GC y sus anexos consta un

estudio en el que se han examinado tres modelos de renovacin para tres tipos de
complejo turstico que han revelado lo que decimos, esto es, que los incentivos previstos
en las Directrices y en la legislacin sectorial han sido claramente insuficientes. Por otra
parte los estudios sobre el estado de la planta alojativa en San Bartolom de Tirajana
elaborados por la Universidad de Las Palmas y los que acompaan al PTP-8 no hacen
sino reafirmar la gran necesidad de inversin de la zona turstica y la importancia que
tiene el crear estmulos que animen a la iniciativa privada a participar en el proceso de
renovacin.
De estos estudios se concluye que sube la rentabilidad y, por tanto, aumentan las
posibilidades de renovacin cuando se incentiva la inversin, por ejemplo, dando

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mayores facilidades a la materializacin de la Reserva de Inversiones en Canarias (RIC),

mediante la utilizacin de incentivos regionales o autorizando un mayor nmero de
unidades alojativas. Algunas de las propuestas que se hicieron en los trabajos
preparatorios de este Plan fueron asumidas en la modificacin de la RIC y por la Ley de
Medidas Urgentes 6/2009 por lo que si la nueva regulacin se interpretase con flexibilidad
y se incorporasen otros incentivos, la renovacin de establecimientos tursticos podra
generalizarse.
El PTEOTI-GC opta por la combinacin de todos los instrumentos para la

consecucin del objetivo propuesto sin renunciar, en determinados casos y zonas, a un
cierto aumento realista del nmero de plazas con el objetivo exclusivo de la renovacin
edificatoria. Esta cuestin ya qued planteada en las Directrices pero slo despus de la
aprobacin de la Ley de Medidas Urgentes 6/2009 contamos con un marco claro para
estimular la renovacin a travs de conceder derecho a autorizaciones previas a los
propietarios que puedan trasmitir y con ello financiar su inversin.
Asimismo, el PTEOTI-GC incorpora, como Anexo V. Catlogo de Establecimiento

Alojativos sujetos a Renovacin, los establecimiento alojativos que considera en situacin
de obsolescencia a los efectos de que pueda ser aplicado el artculo 14 de la Ley 9/2009
de acuerdo con el procedimiento previsto en decreto 138/2010 de 23 de septiembre. Los
establecimientos incluidos han sido extrados del Estudio sobre las Condiciones y
caractersticas de la planta alojativa de Playa del Ingls (Gran Canaria) elaborado por el
Master en Proyectacin Urbanstica y del Paisaje de la Universidad de Las Palmas de
Gran Canaria en colaboracin con el Cabildo de Gran Canaria. En los planos que se
incorporan se identifican aquellas reas, indicadas de la siguiente manera:
- B las que necesitan renovacin parcial.
- C las que necesitan renovacin total.
- D aquellas que necesitan renovacin total con demolicin parcial.

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6.2. EL REGISTRO DE PLAZAS ALOJATIVAS.
Con el fin de gestionar los derechos a autorizaciones previas, su transmisibilidad y

las necesarias garantas a terceros, el PTEOTI-GC crea un registro de plazas alojativas
donde podrn inscribirse las operaciones que supongan transferencia de plazas tursticas
en las modalidades y con los procedimientos previstos en la Ley de medidas urgentes
6/2009, el reglamento que la desarrolle y el PTEOTI-GC.
Este registro constituir un instrumento gil de gestin que facilitar y podr hacer
efectivas la rehabilitacin urbana y la renovacin edificatoria, puesto que las camas
inscritas en el registro entran a formar parte del trfico jurdico para proceder a la
renovacin con el resultado econmico de ese incentivo. Por otra parte al recoger todas
las operaciones de renovacin acogidas a estos incentivos, podr permitir evaluar su
impacto en la mejora de las infraestructuras tursticas.
La creacin del Registro y la regulacin de la Ley de medidas urgentes 6/2009

parten de la premisa de que el titular de una explotacin turstica que puede ser objeto de
renovacin edificatoria o sustituida por equipamiento o dotaciones no siempre es
propietario de otro suelo donde materializar los beneficios que le otorgan las Directrices.
Parece conveniente que para incentivar la renovacin en estos casos, el titular de esas
camas pueda enajenarlas a un propietario de terreno que carezca de autorizacin previa
como consecuencia de la limitacin al crecimiento. En estos casos la transferencia de
aprovechamiento turstico se har a travs del registro de camas y dotar al empresario
que va a realizar la renovacin de ingresos que le ayuden a financiarla.
Adems, el titular de las camas no se ve obligado a construirlas inmediatamente

sino que puede mantenerlas inscritas en el registro durante un plazo razonable hasta que
considere que el mercado remunera adecuadamente su derecho o se desarrollen los
sectores que sirven al objetivo de la renovacin y la rehabilitacin.
Los supuestos de acceso al Registro as como el porcentaje de nuevas plazas a

las que se tiene derecho por la renovacin o traslado a otro emplazamiento de los
establecimientos tursticos son los que prev la Ley de medidas urgentes 6/2009.
Es importante tener presente que aunque una parte significativa de la planta

alojativa necesitada de renovacin se acogiera a este incentivo, el nmero de nuevas

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camas que podran construirse a medio y largo plazo en Gran Canaria no sera
desproporcionado ni alterara el ritmo de crecimiento contenido que propugna el modelo
de las Directrices que este Plan desarrolla. Los siguientes cuadros contienen la
estimacin de las nuevas plazas tursticas que se generaran con este instrumento en un
escenario absolutamente deseable para la isla y el archipilago.
El nmero de las plazas a renovar ha sido calculado con bastante precisin en la

mayor parte de la Piezas Tursticas de San Bartolom de Tirajana. Para el resto de las
Piezas se ha calculado a partir de la similitud de algunas piezas con las analizadas por la
Universidad de Las Palmas para el Patronato y del estudio de 21 de diciembre de 2007
Programa de Regeneracin y Rehabilitacin del Ncleo Turstico de Puerto Rico,
encargado por la Direccin General de Ordenacin y Promocin Turstica de la
Consejera de Turismo (equipo redactor LPA). Aunque el estudio no cuantifica el nmero
de plazas a renovar s se hace un levantamiento exhaustivo de cada uno de los
establecimientos.
Teniendo en cuenta que pese a los incentivos aprobados las renovaciones siguen
siendo muy pocas, parece razonable que del total de 51.532 plazas alojativas que se
estima necesario renovar, slo un 20% sean objeto de renovacin dentro de los plazos
establecidos en la Ley de Medidas Urgentes y que se concretan en este Plan. Ello
supone que se renovaran 10.306 plazas alojativas y que si se considera una media de
incentivos del 60% de nuevas plazas por aquellas que se renueven, a Gran Canaria le
supondran en un escenario de renovacin optimista 6.184 nuevas plaza alojativas, que
es menos de la mitad de las plazas que la isla perdi en el ao 2010.

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7. LA REHABILITACIN URBANA.
Una vez establecidas las medidas genricas para la renovacin, este Plan
contiene una propuesta de modelo de rehabilitacin basada en los bulevares de ocio que
examinaremos ms adelante y la regulacin de los instrumentos urbansticos que
permiten acometer la rehabilitacin, en particular, la figura de los convenios de sustitucin
introducida por la ley de medidas urgentes 6/2009.
Convenios de sustitucin
El PTEOTI-GC aborda expresamente, de la mano de la Ley 6/2009, la

problemtica de los suelos urbanos consolidados tursticos que necesitan reforma o
rehabilitacin integral.

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Con carcter general, cuando en las Zonas Tursticas a Rehabilitar sean

necesarias operaciones que determinen una menor intensidad edificatoria, una nueva
implantacin de equipamientos o espacios libres, o la mera sustitucin de la planta
alojativa o la infraestructura de ocio por resultar el mbito sobresaturado u obsoleto, el
planeamiento territorial o urbanstico deber contemplar, de forma pormenorizada, la
ordenacin de las correspondientes operaciones de reforma interior y prever su gestin
urbanstica, pblica o privada.
A efectos de la gestin urbanstica los planes territoriales y urbansticos deben

justificar expresa y exhaustivamente las razones por las que la urbanizacin existente no
sirve a las necesidades de la urbanizacin y la edificacin turstica prevista en los
mismos. Solo as podr clasificarse y calificarse el suelo como urbano no consolidado y
acudirse a la necesaria delimitacin de unidades de actuacin que sirvan para
equidistribuir los beneficios y cargas que va a suponer la actuacin de renovacin
edificatoria y de sustitucin.
As mismo, el planeamiento territorial y urbanstico, en el marco de las directrices

que da el propio PTEOTI-GC, debe prever y hacer compatibles las operaciones de
gestin urbanstica clsicas en nuestro derecho con los incentivos previstos en los
artculos 13 y 14 de la Ley.
En este sentido, la figura de los convenios urbansticos de sustitucin tienen

mucho recorrido en la medida que pueden suponer la clasificacin de nuevo suelo
urbanizable donde ubicar el aprovechamiento turstico que, por ejemplo, ya no tiene
cabida en el rea a rehabilitar.
En estos convenios urbansticos de sustitucin, en la medida que son propuestas

convencionales donde las partes tienen libertad de pactos con el nico lmite del respeto
a la Ley, la consecucin del inters general y los derechos de terceros, el PTEOTI-GC
asimila su gestin a la gestin tradicional de mbitos de suelo urbano no consolidado y
urbanizable. Y ello por tres razones.
La primera porque en la misma operacin, adems del suelo urbano consolidado

obsoleto o deteriorado, tambin hay que gestionar un nuevo suelo urbanizable con unos
propietarios que ostentan el derecho a participar en actuaciones de urbanizacin (artculo

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8.c) del Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Suelo).
La segunda porque entendemos que los incentivos que se dan para la sustitucin,
muy superiores a los de mera rehabilitacin, son ms potentes con el objetivo de que
contribuyan a hacer rentables las operaciones para todos los implicados, incluido el
inters general que requiere la reurbanizacin del mbito obsoleto o deteriorado (de este
modo, adems, se cumple el principio constitucional del artculo 47 que impone que la
comunidad debe participar en las plusvalas que genere la accin urbanstica).
Y la tercera, que de este modo se cumple con el principio bsico del derecho
urbanstico espaol segn el cual deben equidistribuirse los beneficios y cargas que
genere la accin urbanstica. En el caso que nos ocupa, sin duda se generan
aprovechamientos nuevos con el objetivo de rehabilitar suelo y edificaciones.
La va propuesta para orientar la rehabilitacin urbana. Los Bulevares de

ocio
La concrecin sobre cmo ha de ejecutarse la rehabilitacin urbana corresponde a

los Planes Territoriales Parciales o Especiales, los Planes Generales y los Planes y
Programas previstos en la ley 6/2009-. Sin embargo, nos ha parecido interesante
contemplar en el PTEOTI-GC una propuesta basada en la definicin de nuevos bulevares
en la zona turstica del sur de Gran Canaria que podran orientar y dirigir la renovacin
edificatoria. Esta propuesta, que ya recoge el PIO GC, la desarrollamos como sugerencia
a continuacin y con ms detalle en un anexo al Plan. La propuesta no tiene el carcter
legal de recomendacin pero la consideramos oportuna para que se tenga en cuenta en
los trabajos de redaccin de los instrumentos de planeamiento que acometan la
rehabilitacin.
a. Zonas Tursticas: los Bulevares de Ocio.
La configuracin actual de la zona turstica del sur es el resultado de la sucesiva

urbanizacin de zonas de suelo sin articulacin de orden superior. De esta manera se ha
configurado en los ltimos treinta aos un conglomerado que acoge a ms de tres
millones de turistas cada ao.

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Nadie duda del papel que ha jugado este modelo de hacer ciudad y el xito con l
ha sabido responder a las expectativas y demandas de una industria en desarrollo.
Especialmente en unos tiempos en los que no haba experiencia alguna en lo que hoy se
empieza a denominar Ciudades del Ocio. En apenas treinta aos, la industria turstica
ha pasado de ser un sector emergente a consolidarse como la primera industria mundial
con unos ndices de complejidad que aumentan exponencialmente cada ao. Esta nueva
situacin demanda organizaciones espaciales nuevas e imaginativas capaces de albergar
las nuevas funciones y demandas tursticas. De todos sus componentes, es el ocio el que
con ms intensidad est comprometiendo las ya obsoletas zonas tursticas.
El Plan Especial establece una clasificacin entre piezas y productos. Las piezas
son conjuntos urbansticos o urbanizaciones y los productos son los edificios que las
componen.
Segn estas dos categoras, los conglomerados urbanos actuales se

consideraran una sucesin de piezas inconexas en torno a un centro comercial como
nico lugar de ocio. Esto impide operar con nuevas escalas que sirvan a ms de una
pieza, y que sean capaces de organizar distintas formas de ocio donde puedan
combinarse las compras, la restauracin, el transporte pblico, la cultura, el paseo, etc.
La respuesta de este Plan a las nuevas demandas de ocio es la incorporacin de

una nueva categora urbana denominada Bulevar de Ocio, que completa, junto con las
Piezas y los Productos, tres categoras espaciales y urbansticas sobre las que organizar
la oferta de ocio en los enclaves tursticos consolidados de la Zona Turstica Litoral del
Suroeste.
b. Objetivos:
Los bulevares conectan peatonalmente dos o ms piezas tursticas contiguas,

concentran equipamientos y ocio en general, constituyen puntos de encuentro de la
poblacin local y turista y comunican los suelos residenciales y tursticos. Este sistema,
sin rechazar la formacin dominante, concntrica y de pequea escala, introduce una
nueva organizacin espacial que facilita al turista la orientacin y el conocimiento de la
zona. Los espacios entre Bulevares, liberados de equipamientos, son reas destinadas a
las distintas modalidades alojativas. Los Bulevares conforman la ciudad conectndola.

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c. Descripcin:
Los Bulevares son paseos peatonales con dotaciones de ocio turstico sin solucin
de continuidad, cuya suma conforma un continuo peatonal, ofreciendo siempre algo
nuevo al turista que pasea. Los bulevares unen dos o ms piezas tursticas. Aunque el
trfico dominante es el peatonal, pueden incluir o no trficos rodados. Cada bulevar tiene
un carcter y una conformacin espacial propia.
d. Delimitacin del Bulevar:
El bulevar lo forma un espacio libre central con parcelas tangentes a ambos lados
y pueden ocupar tanto suelo turstico como residencial.
Legibilidad:
Los bulevares aportan legibilidad al entramado urbano consolidado, es decir,

facilitan el conocimiento y la orientacin, ya que cada pieza o producto turstico se sita
por su posicin relativa con respecto a uno u otro bulevar.
Equipamientos:
Los bulevares concentran equipamientos y dotaciones. Los usos dominantes son

libres y ligados al carcter y tipo de cada bulevar. En ellos se sitan adems
intercambiadores de transporte: estaciones de guaguas, aparcamientos, centrales de
reserva de coches de alquiler, estaciones de tren ligero, alquiler de bicicletas, etc.
Tambin son parte consustancial de los bulevares los espacios libres y parques:
zoolgicos, jardines botnicos, etc. La proporcin de cada uno de estos equipamientos
vendr determinado por su carcter. Los bulevares pueden concentrar en un porcentaje
que no supere el 30% otro tipo de equipamientos, dotaciones y espacios terciarios:
oficinas, equipamiento comercial, dependencias sanitarias, polica, etc.
Rehabilitacin Urbanstica:
La cuestin que aqu se plantea es si la renovacin de los conglomerados

tursticos consiste simplemente en la sustitucin de sus productos alojativos y
comerciales ya obsoletos, o si por el contrario hay que revisar sus modos de organizacin
espacial. La propuesta de los bulevares de ocio implica, anteponer un nuevo modelo de

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organizacin espacial y urbanstico que dirija los procesos de renovacin de la

edificacin.
El potencial de cada producto a renovar queda definido por su posicin respecto al

bulevar ms cercano. Las posiciones pueden ser de tangencia, de doble tangencia y
exteriores al bulevar. Los procesos de renovacin se definen de acuerdo con el nivel de
tangencia de la parcela con respecto a los bulevares. De esta manera, las parcelas
exteriores sern de uso alojativo. Por el contrario, conforme aumenta el nivel de
tangencia, los incentivos y usos evolucionarn para dar prioridad al ocio, con el carcter
e intensidad que fije cada bulevar.
La ampliacin del rea de accin de estos bulevares de ocio hasta incorporar las
parcelas tangentes permite avanzar los presupuestos de la directriz n 20, cuando insiste
en que la rehabilitacin sirva de impulso a la renovacin de la edificacin. Estos
bulevares de ocio avanzan el proceso de renovacin lineal de la directriz (primero
Rehabilitacin y despus Renovacin), hasta incorporar un proceso de retroalimentacin,
es decir, que el propio proceso de renovacin de la edificacin en las parcelas tangentes
impulse el desarrollo de los bulevares.
El modelo propuesto no va a crear dificultades a la inversin, sino ms bien al

contrario, ya que explota las rentas de situacin de cada complejo dentro de este modelo.
El objetivo es encauzar, sin intervenir caso por caso, cada una de las iniciativas
individuales en una propuesta general y compleja pero sin contradicciones. Se trata de
que el urbanismo organice y dirija de manera flexible las energas de la inversin privada
y las cualidades de cada zona turstica.
Incentivos:
La posicin de las parcelas con respecto a los bulevares constituye tambin la

base de los incentivos a la renovacin de la edificacin. De esta manera, la renovacin de
las edificaciones situadas en parcelas tangentes a los bulevares podra tener incentivos
de edificabilidad en usos relacionados con el comercio y el ocio en general. Por otro lado,
las parcelas interiores a la red de bulevares, sin ningn nivel de tangencia con respecto a
estos, se renovarn con incentivos de camas. Un estudio de cada bulevar fijar los
parmetros urbansticos en cada caso. En definitiva, coeficientes correctores de los
diferentes usos, tipologas e intensidades facilitan las operaciones de renovacin en las

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distintas tangencias. No obstante, algunas parcelas incluidas en los bulevares podrn ser
ocupadas por centros comerciales de nueva planta, sustituyendo a los que se encuentran
en situacin ms problemtica dentro de algunas piezas tursticas. Concretamente, se
propone trasladar a los nuevos bulevares parte de la actividad de los centros
comerciales de San Agustn.
Sostenibilidad social:
Aun partiendo de que la renovacin de la edificacin implica una revisin crtica

del modelo urbanstico actual, nos parece importante salvar la presencia que ha tenido el
pequeo propietario en el modelo actual. Por otro lado, reconocemos la importancia que
tiene la gestin profesional de los complejos extra-hoteleros. En todo caso los nuevos
mandatos de gestin nica limitan (an sin quererlo) la participacin del pequeo
empresario, impidiendo su participacin directa en las rentas del negocio turstico. El
modelo urbanstico propuesto, y concretamente el sistema de bulevares, garantizar la
presencia de pequeas empresas e inversores con la creacin de pequeos negocios en
los bulevares. Pendiente de concretar para cada uno de los bulevares las medidas
oportunas, esta opcin podra garantizar los modelos de participacin social del modelo
actual, pero sustituyendo la propiedad fragmentada de complejos alojativos por la
propiedad de pequeos establecimientos y locales comerciales situados en los bulevares
propuestos.
Bulevares propuestos:
El modelo y concretamente la seleccin de los bulevares se ha desarrollado a

partir de algunas sugerencias y determinaciones incluidas en las Directrices de
Ordenacin del Turismo y del propio PIO-GC (Eje Verde Estructurante). Se han
considerado con especial atencin las directrices que, con respecto a la rehabilitacin
urbana, insisten en cuidar aspectos como la jerarquizacin del viario y la organizacin del
equipamiento y de los espacios libres. Tambin se han incorporado lneas de accin Qu
es: normas, propuestas, recomendaciones del Plan Insular de Gran Canaria como la
transformacin urbana de la antigua C-812, la recualificacin de la Avenida Tirajana y la
adecuacin del paseo martimo desde San Agustn hasta Playa del Ingls.
En las reas tursticas de litoral de San Bartolom de Tirajana, el sistema de

bulevares incluye, adems de los ya citados, el Barranco de Maspalomas en el tramo que

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discurre entre la GC-500 y el Faro de Maspalomas; se prev un bulevar nuevo que

conecte el centro comercial el Anexo II con el Barranco de Maspalomas a travs del
Campo Internacional. La continuidad desde el Faro de Maspalomas queda garantizada
por la incorporacin como bulevar del Paseo de Meloneras que termina en la futura Playa
de Meloneras. El sistema de bulevares se completa en esta zona con la incorporacin del
paseo a lo largo de la playa que une el Faro con el Centro Comercial Anexo II. Se ha
considerado oportuno incorporar este paseo como bulevar porque en realidad est
funcionando como tal y con un gran flujo de personas. Los estudios posteriores que se
realicen sobre este rea concretarn la organizacin del paseo segn sus condiciones
medioambientales singulares: posicin y diseo de los chiringuitos, aseos pblicos,
puestos de asistencia y vigilancia, recogida de basuras, etc.
En la zona turstica de Mogn se propone un sistema de bulevares de ocio

compuesto por la conexin litoral desde Arguinegun hasta Puerto Rico y desde Puerto
Rico hasta el Puerto de Mogn. Adems, se han previsto dos bulevares transversales
que discurren entre el frente litoral y el paso de la GC-1. El primero se sita en Puerto
Rico y se corresponde con el cauce del barranco original, actualmente ocupado por una
sucesin lineal de centros comerciales y equipamientos de ocio. La propuesta aqu
consiste en la transformacin del cauce del barranco en un gran parque de ocio, donde la
mayor parte de la superficie comercial se distribuya bajo rasante. Slo aquellos usos o
elementos singulares como el Centro Ecumnico y otros equipamientos representativos
se mantendran en la superficie. En este caso la siempre criticada densidad de camas de
Puerto Rico podra ser un estmulo importante para emprender un proyecto tan
ambicioso. La masa crtica que se concentra a una distancia a pie, asegura la rentabilidad
de la inversin. Una red de escaleras mecnicas y ascensores comunicara los
apartamentos situados en las laderas con el bulevar-parque.
El segundo bulevar transversal al litoral se corresponde con el barranco de

Mogn, entre el Puerto y el paso de la futura autova GC-1. Este bulevar a diferencia del
de Puerto Rico tendra una orientacin ms prxima al disfrute de la naturaleza pero con
mayor presencia de usos comerciales y de restauracin conforme se acerque al puerto
deportivo.

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Se ha previsto que los dos bulevares transversales rematen sus extremos

interiores con unos Equipamientos Territoriales Tursticos que atraigan la atencin hacia
los tramos ms alejados de la zona litoral.
Tipos:
La propuesta de los Bulevares de Ocio se inspira en la gran variedad de paseos

peatonales actuales. Bulevares son, en el fondo, espacios tan aparentemente dispares
como el Camino de Santiago, el paseo martimo de cualquier ciudad turstica, Oceans
Drive en Miami Beach o el Strip de Las Vegas. Por este motivo proponemos una primera
clasificacin de los bulevares que atiende ms a su carcter ambiental y oferta de ocio
que a un diseo concreto. Los tres tipos propuestos son: los Bulevares de Ocio Litoral,
Bulevares de Ocio Urbano y Bulevares de Ocio de la Naturaleza.
- Bulevares litorales: son, como su nombre indica, los situados en la franja

costera. Su configuracin espacial es asimtrica, con un frente ms o menos
edificado y otro abierto al ocano, donde poder disfrutar de vistas y accesos.
Su oferta de ocio est relacionada con el disfrute del mar y la restauracin de
da y el ocio tranquilo de noche.
- Bulevares urbanos: son bulevares de nueva creacin con una configuracin

espacial netamente urbana, con un predominio de la imagen arquitectnica de
conjunto. La oferta de ocio puede oscilar entre la actividad comercial y los
servicios varios de da y la restauracin mezclada con comercio de noche.
- Bulevares de la naturaleza: son bulevares que aprovechan lugares naturales

especialmente adecuados para el paseo y el disfrute de la naturaleza. Las
playas y barrancos son los casos ms comunes. Su configuracin debe ser el
resultado de una integracin inteligente con el paisaje. La oferta de ocio puede
incluir zonas deportivas, circuitos de bicicletas o peatonales, parques
temticos de la naturaleza, reas protegidas de visita restringida. Tambin
tendrn una dotacin mnima de servicios y restauracin respetuosos con la
conservacin del medio.

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8. LA DISPENSAS DEL CUMPLIMIENTO DE ESTNDARES TURSTICOS.
Uno de los problemas ms frecuentes al abordar la renovacin de un complejo

turstico es la necesidad de adecuarse a los estndares de la ley de Ordenacin del
Turismo 7/1995 y los Decretos 10/2001 de 22 de enero y 142/2010 de 4 de octubre que la
desarrollan. Este inconveniente se puede resolver mediante la concesin de la dispensa
que prevista por la propia Ley de Turismo de Canarias y los Decretos y en supuestos
excepcionales que as lo justifiquen. Sin embargo, para los promotores de renovaciones y
para la propia Administracin la concesin de dispensas resulta difcil de aplicar lo que
produce una gran inseguridad jurdica. El PTEOTI-GC trata de facilitar la determinacin
de en que supuestos corresponde la concesin de las dispensas mediante un baremo de
puntos que van ligados al alcance o entidad de la operacin de la renovacin para la que
se solicita dispensa de estndares.
La propuesta tiene el carcter normativo de recomendacin ya que el Decreto

142/2010 ha flexibilizado ya la concesin de dispensas. Sin embargo, nos parece til fijar
unos criterios objetivos que puedan servir a la Administracin como referencia para saber
en qu casos estara justificada o no la dispensa. Estos criterios responden al principio de
que para acogerse al privilegio que supone la dispensa el empresario deber haber
realizado un esfuerzo importante en la renovacin del establecimiento.
Los criterios que se proponen para valorar la posibilidad de obtener dispensa

seran: inversin comprometida, incremento de categora del establecimiento, reduccin
de la capacidad alojativa autorizada y la calidad. A cada uno de ellos se le asigna una
puntuacin de 0 a 3, que dar como resultado valor medio, valor que una vez
multiplicado por el estndar de metros cuadrados de parcela neta por plaza autorizada en
el establecimiento objeto de la solicitud, deber dar como resultado un parmetro igual o
superior a 50 (estndar de densidad actualmente vigente), admitindose un margen de
tolerancia del 5% (47.5). De no cumplirse se debera proceder bien a denegar la solicitud
de dispensa o bien a modificar alguno de los parmetros (aumento de inversin,
incremento de categora o reducir plazas alojativas, etc.).
A continuacin se aportan tres ejemplos que permitan una mejor comprensin del
sistema el sistema de clculo propuesto:

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Ejemplo 1: Establecimiento preexistente de 200 plazas de una llave, estndar 38

m2/plaza. Renovacin 190 plazas (5%), de dos llaves, con una inversin de 16000/plaza
(+10%).
a. Por inversin (+10%): 2 puntos.
b. Por incremento de categora (sin incremento): 0 punto.
c. Por reduccin de capacidad (+5%): 2 puntos.
d. Modificacin de modalidad: 2 puntos.
Media resultante: 6/4=1, 5
Estndar corregido: 38*1, 5= 57>50 cumple.
Ejemplo 2: Establecimiento preexistente de 200 plazas de dos llaves, estndar 38

m2/plaza. No reduce plazas, no modifica modalidad y categora. Inversin de
16000/plaza (+10%).
c. Por reduccin de capacidad: 0 puntos.
d. Modificacin de modalidad: 0 puntos
Media resultante: 2/4=0,5
Estndar corregido: 38*0,5= 19 < 50, no cumple, por lo que ser necesario
mejorar los parmetros de calidad de alguno de epgrafes hasta alcanzar el estndar
(95% de 50).
Ejemplo 3: Establecimiento preexistente de 200 plazas de dos llaves, estndar 38

m2/plaza. No reduce plazas, modifica modalidad y categora hotel 3*. Inversin de
16000/plaza (+10%).
c. Por reduccin de capacidad: 0 puntos.

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d. Modificacin de modalidad: 0 puntos
Media resultante: 2/4=0,5
Estndar corregido: 30*0,5= 15 no cumple, por lo que ser necesario mejorar los
parmetros de calidad de alguno de epgrafes hasta alcanzar el estndar (95% de 50).
9. MODULACIN DE CRECIMIENTO.
Como es sabido, el modelo de las Directrices parta del principio general de

crecimiento cero con algunas excepciones, en particular 3.600 plazas alojativas en el
primer trienio. Estas plazas ya han sido agotadas con lo que, en principio, no podran
construirse nuevos establecimientos tursticos. Por su parte, la ley de medidas urgentes
6/2009 propone algunas medidas que atemperan el modelo de las Directrices admitiendo
nuevos crecimientos ligados a la renovacin de los establecimientos tursticos o al
esponjamiento de zonas saturadas. En este sentido, nos parece conveniente resaltar el
hecho de que Gran Canaria tiene actualmente suelo calificado pendiente de urbanizar o
de edificar que podra albergar 52.000 plazas alojativas ms. La existencia de una amplia
oferta de suelo cuando el crecimiento es cero o muy limitado, hace aumentar el valor del
que tenga el derecho a construir un establecimiento turstico (el titular de derechos en el
Registro de plazas alojativas). El que estos derechos puedan alcanzar gran valor incluso
por encima del valor del suelo, permite que las plusvalas que generen reviertan como
incentivos en actividades que se pretenden propiciar: el esponjamiento, la renovacin, el
traslado de hoteles de zonas residenciales a tursticas, etc.
9.1. NUEVOS SUPUESTOS DE CRECIMIENTO PREVISTOS EN LA LEY DE

MEDIDAS URGENTES 6/2009
La ley establece una serie de excepciones al principio de crecimiento cero que

permiten la concesin de autorizaciones previas a los Cabildos en supuestos tasados. La
limitacin es doble, de un lado, por el nmero de casos que contempla, de otra parte, por
la limitacin temporal que tiene su concesin por los Cabildos.

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En cuanto a los supuestos, la ley contempla las nuevas autorizaciones

consecuencia de los procesos de renovacin de los establecimientos tursticos, para los
establecimientos de turismo rural, para los edificios singulares, las derivadas de
convenios de sustitucin y las que se concedan para hoteles escuela.
En cuanto a los plazos, la regla general son dos aos para la solicitud de
autorizacin previa y tres para su concesin por los Cabildos contados a partir de la
entrada en vigor de la ley. Sin embargo, de un lado la ley prev la ampliacin de estos
plazos de dos aos y, de otro, en el caso de los derechos a autorizaciones derivados de
renovacin y convenios de sustitucin la ley prev unos plazos diferentes en los artculos
14 y 16 que permiten prolongar en el tiempo el desarrollo de estos proyectos:
En el supuesto de renovacin el propietario que desee solicitar la autorizacin

previa para las camas que va a utilizar en el mismo emplazamiento donde se encuentra
el establecimiento turstico, deber hacerlo en los dos aos siguientes a la entrada en
vigor de la ley. Las obras de rehabilitacin podrn iniciarse en el ao siguiente pero
debern finalizar en el plazo mximo de tres aos. Concluida la obra tendr un plazo
mximo de tres aos para ceder los derechos a autorizaciones previas a terceros para
su utilizacin en otros emplazamientos (artculo 14).
En cuanto a los convenios de sustitucin su aplazamiento podr venir derivado del

retraso por parte de la Administracin en el desarrollo de los instrumento de planeamiento
precisos cuando ste no sea imputable al promotor.
En cualquier caso, el incremento de plazas alojativas que se puede producir en

Gran Canaria en los prximos aos no es especialmente significativo si se analiza el
nmero de establecimientos que pueden acogerse a la renovacin y que ya hemos
examinado en el cuadro que se adjunta al epgrafe 6.2.
9.2. CADUCIDAD AUTOMTICA DE AUTORIZACIONES TURSTICAS PREVIAS Y

LICENCIAS URBANSTICAS. PRRROGA DE LICENCIAS URBANSTICAS Y
SU CONCERTACIN.
Para valorar adecuadamente el posible crecimiento turstico de Gran Canaria en

los prximos aos, nos parece obligado sealar que las previsiones legales han de ser

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matizadas por el hecho de que existe un nmero importante de autorizaciones previas y

licencias urbansticas que, en principio, pudieran estar incursas en causa de caducidad
pero sin que conste que realmente hayan perdido los derechos urbansticos derivados de
esas licencias, ya que la ley de Directrices prevea algunos casos en que la caducidad no
se produca.
Las disposiciones adicionales quinta y sexta de la Ley, en relacin con el apartado

2 de la transitoria primera, establecen la caducidad automtica de autorizaciones previas,
licencias urbansticas, proyectos de urbanizacin (D.A. 5 y 6) as como de los
procedimientos en marcha para el otorgamiento de todas ellas (D.T. 1.2) siempre que su
destino sea el alojativo turstico. Sin embargo, frmulas legales tales como por causa
imputable al promotor dejan poco claro el nmero total de autorizaciones y licencias que
hoy pueden estar en vigor.
Si a todo ello le aadimos la posibilidad que se ofreca en la disposicin transitoria

5 para la prrroga de licencias y su concertacin temporal, resulta absolutamente
necesario examinar con los Ayuntamientos las licencias y autorizaciones vigentes que
realmente se pueden poner en el mercado turstico a corto o medio plazo. Slo con esa
informacin conoceremos verdaderamente la situacin real actual con la que empezar a
trabajar.
Durante la elaboracin de este Plan se ha realizado ese estudio con los dos
ayuntamientos tursticos por excelencia de la isla, San Bartolom de Tirajana (6.305) y
Mogn (9.235), arrojando un total de 15.540 plazas alojativas tursticas potenciales.
En cualquier caso cuando este Plan se refiere a plazas alojativas o camas

potenciales las califica de aproximadas u orientativas, ya que este instrumento no puede
pronunciarse sobre la validez y vigencia de las autorizaciones previas y licencias, que es
competencia de los Ayuntamientos y, en su caso, de los Tribunales de Justicia. La
indeterminacin de la definicin legal ha motivado que en algunos casos los
Ayuntamientos hayan iniciado expedientes de caducidad de licencias y en otros no, no
pudiendo en este momento preverse qu porcentaje de estas camas sern finalmente
construidas.
En conclusin, este Plan ha tenido en cuenta el nmero ya citado de camas con

licencia que se podrn construir en los prximos aos a los efectos del clculo de la

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capacidad de carga, pero no para las propuestas de crecimiento futuro que se exponen a
lo largo de este documento.
10. CONDICIONES DE ORDENACIN DE LA ZONA TURSTICA INTERIOR.
Como cuestin previa, hay que tener presente que la normativa del PIO-GC ha
quedado parcialmente modificada por el Decreto 142/2010 de 4 de octubre que establece
nicamente dos categoras para los establecimientos tursticos en suelo rstico los
Hoteles rurales y, para los establecimientos extrahoteleros, la Casa rural. Igualmente
contempla para los establecimientos en suelo urbano no turstico los Hoteles y Casas
emblemticas. Sin embargo y con carcter general, los principios que establece el PIO-
GC para el turismo rural y de naturaleza siguen vigentes.
De acuerdo con lo establecido en el PIO-GC, la ordenacin turstica del resto del

suelo rstico, fuera de las dos Zonas Tursticas que se establecen (ZTLS y ZTLN), queda
limitada al turismo rural y al desarrollo del turismo de naturaleza.
El PETOTI-GC entiende por tal la forma de turismo ligada al disfrute de la

naturaleza basado en la contemplacin y aprendizaje en reas protegidas. Por tanto, si
dentro de la trama urbana se requiere la integracin paisajstica como condicin
fundamental, en el caso del turismo de naturaleza resulta absolutamente ineludible la
perfecta integracin de los elementos que le sirvan de soporte. Por lo tanto, para poder
desarrollar este tipo de turismo deben tenerse en cuenta limitaciones de aspectos que
puedan afectar negativamente al disfrute y contemplacin de la naturaleza como por
ejemplo proximidad a fuentes de ruidos o vertederos.
La viabilidad de estos productos estara limitada a:
Las instalaciones de turismo rural, para lo cual nos remitimos directamente a los
contenidos del PIO.GC (art.225 y 228) y a lo previsto en la legislacin sectorial.
El Parador Nacional de la Cruz de Tejeda, para el PTEOTI se remite al PIO.GC

(art.227) y la legislacin sectorial aplicable.
Instalaciones de turismo de Naturaleza.

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Estas ltimas, en el marco del modelo de ordenacin insular, deben localizarse

siempre en los que el PIO.GC denomina mbitos de Sistemas Territoriales de Disperso,
remitiendo cada uno de stos mbitos al desarrollo de Planes Territoriales Especiales de
los Sistemas Territoriales de Dispersos y los Planes y Normas de los Espacios Naturales
Protegidos con los que tendr que coordinarse.
Para la implantacin de establecimientos Tursticos de Naturaleza (actualmente

Hoteles y Casas rurales), el PTEOTI-GC se remite directamente a los dispuesto por el
PIO-GC (art.226 y 227), quien los considera de inters general, recomendando su
instalacin den edificaciones existentes mejor situadas y de mayor calidad y con valor
arquitectnico, limitando en gran medida los establecimientos de nueva planta.
11. TURISMO DE LA COSTA NORTE.
El PTEOTI-GC asume en su prctica totalidad las determinaciones del PIO para el

turismo litoral del norte (artculo 220 del PIO) que deber ser desarrollado por el Plan
Territorial Especial de ordenacin turstica de la costa noroeste PTE 37 con las
limitaciones que se contengan, en su caso, en este documento. El mbito territorial de
aplicacin de dichas determinaciones comprender la totalidad del suelo delimitado como
Zona Turstica Litoral del Noroeste en el Plano de ordenacin n 2.2 Zona Turstica Litoral
Norte. 1 de mbitos Tursticos Insulares contenido en la Seccin 4, Tomo 1, del Volumen
V del PIO/GC
En cuanto a los objetivos para el turismo en esa zona, este PTEOTI-GC considera
un nuevo producto alejado del concepto del turismo organizado propio del Sur de la isla
ms conocido como turismo de sol y playa. Este nuevo turismo se considera una
actividad de implantacin excepcional, vinculada a la explotacin sostenible de los
recursos naturales propios de la comarca, de alta calidad y especializacin y pequeo
tamao.
As, slo se admitir turismo hotelero especializado, con categora igual o superior
a 4*, los hoteles y casas emblemticos, todos ellos vinculados al turismo cultural y de
convenciones, al turismo deportivo, o al turismo de salud.

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El objetivo que se persigue es la revalorizacin de la imagen de la isla como

destino cualificado y para el disfrute culto de los valores naturales y de las oportunidades
de estancia cientfica, deportiva, o de salud, establecindose para ello un procedimiento
especial para la implantacin de instalaciones aisladas, resorts semiurbanos y/o rurales
fuera de las zonas delimitadas como destino turstico de caractersticas y gestin masiva
de Sur de la isla.
En estas zonas, y bajo el criterio general de un aprovechamiento cuidadoso de los

recursos paisajsticos del noroeste de la Isla, se admitirn productos tursticos hoteleros
muy especficos, de carcter especializado, con una categora no inferior a cuatro (4)
estrellas, en rgimen de unidad de explotacin, configurados mayoritariamente como
piezas aisladas y bien integradas en el paisaje. Por tanto, y al margen de las casas
rurales y emblemticas que puedan autorizarse en esta zona, no se admitir
instalaciones de gestin extrahotelero.
El tamao mximo de la oferta alojativa hotelera ser de 400 plazas por

establecimiento excepto que, de conformidad con la DOT 10, est vinculado a un campo
de golf como equipamiento complementario en suelo rstico. En este caso la capacidad
mxima alojativa no podr exceder de 200 plazas.
De conformidad con la nueva delimitacin de la costa norte, la densidad mxima

territorial de alojamiento turstico sigue siendo de 25 plazas por hectrea
independientemente de la localizacin del producto turstico.
La implantacin de cualquier edificio turstico estar sometida a la preceptiva

solicitud y obtencin de autorizacin turstica previa.
El PIO-GC recoge el mbito Territorial n 4: El Valle de La Aldea, para la que

contempla, previa ordenacin mediante el PTP 13, la posibilidad de desarrollar 1.200
plazas alojativas, sin embargo en la pieza de suelo que se identifica en este PTEOTI-GC
(PTTN-1), dada su dimensin y de acuerdo con la normativa urbanstica y turstica
vigente, el nmero de plazas susceptible de implantarse es inferior (421), sin que puedan
superarse las 400 por establecimiento hotelero conforme a lo dispuesto en el artculo 220
del PIO-GC y sin menoscabo de que puedan delimitarse otras Piezas Territoriales
Tursticas conforme a la normativa de este Plan.

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12. TURISMO INTERIOR.
Como hemos manifestado en otros epgrafes, el PTEOTI-GC respeta y asume el

modelo de turismo interior contenido en los artculos 223 y siguientes del PIO-GC. Dada
la evidente fragilidad del territorio interior, estos preceptos disean un modelo territorial
rgido difcilmente modificable sin alterarlo sustancialmente.
El turismo rural est conformado por las instalaciones de turismo rural y de

naturaleza as como el Parador Nacional de la Cruz de Tejeda (actualmente
denominados Hoteles y Casas rurales y emblemticas). En este ltimo caso, ms que de
un concreto establecimiento perfectamente identificado, el PTEOTI-GC entiende que
debera hablarse, por ejemplo, de turismo rural especial como categora que
comprendera y dara cobertura a actuaciones especiales no previstas en el planeamiento
vigente pero de evidente inters insular.
13. ACTUACIONES TURSTICAS SINGULARES.
El PTEOTI-GC ha definido como mera propuesta lo que ha venido en llamar

actuaciones tursticas singulares, esto es, las reas o lugares singulares de la Isla,
donde se desarrollan actualmente visitas tursticas. La mayor parte de estos lugares
estn situados fuera de las reas reservadas al turismo organizado, repartidos por la
geografa insular y representan junto con las playas y el buen clima la oferta ms singular
de la que puede disfrutar el turista cuando visita la Isla de Gran Canaria.
Los emplazamientos de estas actuaciones son la expresin material de la

singularidad del destino turstico y concentran aquellos aspectos paisajsticos, culturales
e histricos de la sociedad, la historia y el paisaje de Gran Canaria. Son, por lo tanto, un
elemento de singularidad frente a la creciente homogenizacin que el turismo organizado
impone. Las actuaciones inicialmente propuestas se recogen, con carcter de
sugerencia, en el Anexo II- Actuaciones Tursticas Singulares. .

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Objetivos:
La escala de intervencin sobre todo el territorio insular tiene como objetivo

revalorizar desde el punto de vista turstico los recursos naturales, geogrficos y
culturales de la Isla, lo que permitir desconcentrar parte del gasto turstico desde la Zona
Litoral del Suroeste y repartirlo por todo el territorio insular.
Seleccin:
Estas reas de inters singular han sido seleccionadas como ejemplos de

posibles actuaciones en colaboracin con el Patronato de Turismo del Cabildo de Gran
Canaria. La lista no es ni cerrada ni excluyente, por lo que pueden incorporarse otros
lugares en los que se estime oportuno intervenir e incorporarlos a la red existente. Los
lugares en principio seleccionados forman ya parte del circuito de excursiones tursticas a
la Isla y de los lugares recomendados en las guas tursticas. No obstante, la mayor parte
de ellos no cuenta con la infraestructura mnima necesaria para recibir el nmero de
visitas que actualmente tienen y menos an de cumplir con las expectativas de
informacin y accesibilidad que demanda el turista.
Los emplazamientos inicialmente propuestos son: el Mirador de las Dunas de

Maspalomas, el Barranco de Guayadeque, el Yacimiento Cuatro Puertas, el Roque Nublo
y los Llanos de la Pez, el Pico de Bandama, el Barranco y Balneario de Azuaje, el
Cenobio de Valern, Los Tilos de Moya, el Dedo de Dios, el Andn Verde y La Bajada de
Acusa. Las fichas correspondientes a estas actuaciones se incorporan el en Anexo II-
Actuaciones Tursticas Singulares-
Actuaciones:
Las acciones que se proponen tienen como objeto dotar a estos enclaves de las
infraestructuras que la hagan accesible y eviten su degradacin, en concreto mejora de
los niveles de accesibilidad y provisin de servicios. Con respecto a la accesibilidad se
avanzan actuaciones de ordenacin del aparcamiento tanto de vehculos como de
guaguas tursticas. Tambin se incluyen, cuando el enclave lo demanda, el diseo de los
recorridos a pie, insistiendo en el cumplimiento de la Ley de Accesibilidad a recintos
pblicos. Los servicios propuestos varan dependiendo del tipo de enclave e incluyen la

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provisin de aseos, lugares de descanso con vistas panormicas y puntos de

informacin.
A ese captulo se ha aadido otro relacionado con las normas de respecto y

cuidado que deben guiar las actuaciones en estos enclaves de alto valor paisajstico. Es
importante insistir en que a pesar de lo delicadas que puedan resultar estas actuaciones,
son altamente recomendables no slo por revalorizar esos recursos, sino por el valor
aadido que una intervencin bien resuelta puede aportar. El xito en la solucin de estas
intervenciones no slo har ms accesible el patrimonio sino que producir nuevo
patrimonio, como smbolo de una sociedad que progresa con respeto al pasado y
confianza en el futuro.
Los emplazamientos se han clasificado siguiendo la nomenclatura que el Plan

Insular utiliza en el captulo dedicado al patrimonio insular. Los enclaves seleccionados
responden a los denominados Yacimientos Arqueolgicos, Centros Histricos, Elementos
Singulares y Enclaves de Valor Etnogrfico y son esquematizados en las fichas que se
incorporan en el Anexo II denominado Actuaciones Tursticas Singulares.
A cada enclave le corresponden dos fichas. La primera incluye una descripcin del
rea, los datos de su localizacin, categora, su descripcin turstica, la clase y
calificacin del suelo en la que est situada y las determinaciones del planeamiento
insular y municipal que le afecten. La segunda ficha incluye la dinmica turstica actual de
la Actuacin Singular y propone una serie de acciones junto con los criterios de
intervencin. Esta ficha concluye con los apartados que hacen referencia a los
Instrumentos de desarrollo, plazos y un avance del presupuesto de ejecucin.
14. AUSENCIA DE PREVISIONES INDEMNIZATORIAS EN EL PTEOTI-GC.
Este Plan tiene su origen en un mandato legal contenido en la Disposicin

Adicional Primera de la Ley de Directrices 19/ 2003. La Ley con un amplio respaldo
poltico y social tena como objetivo establecer un modelo turstico ms sostenible
conteniendo el crecimiento y procurando elevar la calidad de la oferta turstica existente.
Con este fin adopt una serie de medidas no exentas de polmica que han dado lugar a
reclamaciones y pronunciamientos judiciales.

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Por su parte los Planes Territoriales Especiales de Ordenacin Turstica previstos

en la Disposicin Adicional se configuraron como instrumentos especficos de desarrollo
territorial y turstico conforme con las Directrices, adaptando, en definitiva, la ordenacin
turstica a los lmites y ritmos de las Directrices. Los intentos en su elaboracin de tratar
aspectos no especficamente ligados a este fin o de alterar mnimamente el modelo
turstico insular se vieron frustrados por una posicin muy firme y argumentada del
Gobierno de Canarias que entenda que el procedimiento excepcional previsto para estos
Planes slo se justificaba por el fin concreto que la Ley de Directrices les asignaba.
Por lo tanto, el PTEOTI-GC se ha limitado a introducir las medidas previstas en la

Ley 19/2003 de Directrices y en la Ley 6/2009 de Medidas Urgentes. Si alguna de ellas
pudiera dar lugar a indemnizaciones es una cuestin que debera haberse planteado
cuando se aprobaron dichas Leyes, y como consecuencia directa de stas. De hecho, as
se ha producido en numerosas casos pblicos y notorios existiendo ya varios
pronunciamientos judiciales sobre la limitacin de derechos subjetivos que suponan las
Directrices o la ausencia de esta.
Por otra parte, el PTEOTI-GC tampoco tiene capacidad ejecutiva en relacin con
el planeamiento. Durante la tramitacin se plante la posibilidad de incluir algunas
medidas de carcter ejecutivo para acelerar la puesta en marcha de las determinaciones
contempladas por las Directrices. Sin embargo, estas iniciativas no pudieron prosperar
por la posicin, siempre firme y argumentada, del Gobierno de Canarias de que los
PTEOTI eran Planes Territoriales Especiales que por su naturaleza dentro del sistema de
planeamiento deberan limitarse a establecer criterios y normas para que el planeamiento
inferior los desarrollase y, a este nivel, adoptar medidas ejecutivas.
En definitiva, el PTEOTI-GC tiene un carcter normativo intermedio que no innova

en relacin con la legislacin de la que trae causa y no incide directamente en derechos
de los particulares al carecer de carcter ejecutivo.
No obstante todo lo anterior, el PTEOTI-GC ha hecho un esfuerzo por atemperar

cuando ha sido posible el perjuicio que el nuevo marco legal pudiera haber ocasionado a
los particulares de forma no suficientemente justificada, baste como ejemplo la regulacin
de la especializacin de determinadas Piezas Tursticas de residenciales en tursticas. El
artculo 18 contempla que la conversin de un inmueble de residencial en turstico deber

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tener en cuenta la posibilidad real del titular de obtener las plazas alojativas que requiere
esta transformacin y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el
planeamiento en el momento de declararlo fuera de ordenacin o de regular esta
situacin.
En todo caso, y para mayor concrecin, citaremos a continuacin las principales

determinaciones establecidas por el planeamiento insular y las leyes citadas que afectan
el PTEOTI-GC, explicando cmo y en qu artculos y disposiciones normativas de este
Plan se contienen y desarrollan:
14.1. PRINCIPALES DETERMINACIONES DERIVADAS DEL PIOGC-2004
- Definicin de las Zonas Tursticas Insulares (ZTLS, ZTLN y ZTI), que acotan el
marco territorial en el que se permite el uso turstico.
- Establecimiento de las Densidades Brutas Territoriales diferenciadas para la
ZTLS y la ZTLN, as como las Densidades Netas de Parcela para cada Producto
Turstico.
- Estimacin de la Capacidad de Acogida de oferta alojativa en las Zonas
Tursticas Insulares.
- Definicin de Pieza Territorial Turstica.
- Definicin y criterios de homologacin de los Productos Tursticos, as como
del Alojamiento Temporal no Turstico como uso compatible.
- Prohibicin del uso mixto residencial-turstico -con la excepcin del
Alojamiento Temporal no Turstico- y establecimiento por tanto del objetivo de
especializacin de las Piezas Tursticas, as como el de segregacin y/o
determinacin de los criterios de compatibilidad de dichos usos en las Piezas
Mixtas.
- Criterios para la identificacin y tratamiento de las reas Saturadas,
obsoletas (o en declive) e Infradotadas.
- Criterios y determinaciones para la adecuacin paisajstica de los nuevos
desarrollos tursticos.

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- Directrices grficas y definiciones normativas habilitantes para la

ordenacin pormenorizada de las Piezas Tursticas, y en especial:
o Identificacin de las reas Libres con Equipamiento como mbitos
aptos para la implantacin de Equipamiento Estructurantes Tursticos.
o Identificacin de los mbitos de Oportunidad para la Implantacin de
Oferta Alojativa.
o Identificacin de reas Libres Estructurantes, como mbitos
esencialmente exentos de procesos de urbanizacin y edificacin.
- Determinaciones y estndares para los Equipamientos Tursticos.
- Criterios para la Clasificacin y para la Sectorizacin del suelo urbanizable
de uso turstico.
14.2. PRINCIPALES DETERMINACIONES DERIVADAS DE LAS LEYES 19/2003 DE

DIRECTRICES Y 6/2009 DE MEDIDAS URGENTES.
Las Leyes 19/2003 y 6/2009 son, sin duda, las principales fuentes de las
afecciones a derechos que pudieran derivarse de la aplicacin del PTEOTI-GC, dado que
en ellas -en especial en la 19/2003- se definen tanto los contenidos -necesarios y
potestativos- como los lmites, esencialmente a la clasificacin de suelo y al otorgamiento
de autorizaciones previas, as como los criterios y directrices a los que debe sujetarse su
regulacin normativa, y por extensin la del planeamiento territorial y urbanstico de las
zonas tursticas con carcter general.
14.2.1. Delimitacin de Contenidos Necesarios y Potestativos:
Tanto los contenidos mnimos o necesarios como los facultativos o

potestativos vienen relacionados en el punto 3 de la Disposicin Adicional
Primera de la Ley 19/2003 y en el punto 1 de la Disposicin Transitoria Cuarta.
Contenido Mnimo o Necesario

DA1.3:
a) Las previsiones especficas de desarrollo turstico, incluyendo los criterios de
localizacin de la oferta alojativa y las condiciones para el traslado de capacidad de
alojamiento a otro emplazamiento dentro del mismo municipio, comarca o isla.

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b) En su caso, el nmero de plazas alojativas de nueva creacin susceptibles de ser

implantadas en la isla durante el trienio, dentro de los lmites establecidos legalmente, as
como la definicin de las tipologas, categoras y calidades mnimas para la totalidad
de las modalidades tursticas susceptibles de implantacin.
c) Los criterios para la reclasificacin y recalificacin, por el planeamiento general, de
los sectores y mbitos de suelo con destino alojativo turstico, para la sectorizacin del
suelo urbanizable no sectorizado con destino turstico y para la revisin del
planeamiento de desarrollo.
Prrafo primero de la DT4.1:

Los Planes Territoriales Especiales definidos en la disposicin adicional primera de la
presente Ley que se formulen por primera vez, debern contener, adems de las
determinaciones sealadas en la misma, la relacin de Planes Parciales extinguidos
por inejecucin, de acuerdo con lo establecido en la disposicin adicional segunda
de la Ley 6/2001, de 23 de julio, de medidas urgentes en materia de ordenacin del
territorio y del turismo de Canarias.
Contenido Facultativo o Potestativo

Prrafo segundo de la DT4.1:
los PTEOTI podrn contener, en su caso, los criterios para la delimitacin, en las
zonas tursticas, de reas en que se aprecie la necesidad de rehabilitacin de las
edificaciones existentes, de acuerdo con lo establecido en el apartado 3 del artculo 153
del Texto Refundido de las Leyes de Ordenacin del Territorio de Canarias y de Espacios
Naturales de Canarias, modificado por la presente Ley, as como las condiciones para el
traslado de plazas alojativas y la definicin de los mbitos a descongestionar y
mixtos sealados en los apartados 1 c) y 2 de la Directriz 19 de Ordenacin del
Turismo.
14.2.2. Establecimiento de lmites, criterios y directrices a la ordenacin:
Ley 19/2003 de Directrices:

Se contienen y desarrollan en las Disposiciones Transitorias y Adicionales, as
como en la Normativa de las Directrices de Ordenacin del Turismo de Canarias
(DOT 1 a 34). Cabe destacar por su carcter limitativo:
- Disposicin Transitoria Primera: Suspende el planeamiento y el otorgamiento
de autorizaciones y licencias urbansticas para uso turstico hasta la entrada en
vigor de los PTEOTI.
- Disposicin Transitoria Segunda: establece para Gran Canaria (al igual que
para Lanzarote, Fuerteventura, y Tenerife) un ritmo cero de crecimiento durante el
primer trienio desde su entrada en vigor; es decir, que se suspende durante dicho
periodo (que luego es prorrogado y finalmente ampliado por la ley 6/2009) el

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otorgamiento de autorizaciones previas, quedando nicamente exenta de este

cmputo, de acuerdo con el apartado 1 de la Disposicin Transitoria Primera, la
oferta alojativa de Turismo Rural, los Hoteles de Ciudad, los establecimientos
objeto de actuaciones de renovacin (sin incremento ni traslado de capacidad) y
los que se acojan al supuesto de excepcionalidad regulado en los apartados 3 y 4
de la citada Disposicin Transitoria Segunda (mx. 3.600 plazas/ao para las 4
islas).
- DOT 7: Prohbe la clasificacin de nuevo suelo urbanizable para uso turstico.
- DOT 12: Prohbe la mezcla de usos residencial y turstico en zonas tursticas,
debiendo revisarse los instrumentos que permitan el uso mixto dentro de un
mismo mbito o sector, as como los que admitan indistintamente uno u otro uso
en una misma parcela.
Ley 6/2009 de Medidas Urgentes:

Se contienen en los artculos 12 a 21 que conforman el Ttulo II. (Turismo y
Sostenibilidad Territorial) de la Ley. Cabe destacar por su influencia determinante
en la normativa del PTEOTI-GC:
- Artculo 12: Permite, corrigiendo el carcter taxativo de la DOT 7, la clasificacin
de nuevo suelo urbanizable sectorizado con destino turstico cuando la adopcin
de un nuevo modelo modifique la implantacin territorial de la actividad turstica
(caso no aplicable a Gran Canaria) o cuando el planeamiento contemple
operaciones de reforma interior que requieran la deslocalizacin o traslado de
edificaciones, equipamientos e infraestructuras tursticas.
- Artculo 13: Regula los Convenios de Sustitucin a los que ha de anudarse la
clasificacin de nuevo suelo urbanizable sectorizado con destino turstico.
- Artculo 14: Establece los incentivos por Rehabilitacin y Mejora en forma de
incremento de autorizaciones previas que constituyen la base del ncleo
normativo del PTEOTI-GC para la Rehabilitacin de la Planta Alojativa.
- Artculo 16: Ampla para el trienio 2009-2012 la suspensin del otorgamiento de
autorizaciones previas (moratoria turstica).
Asimismo ampla los supuestos de excepcin a la citada moratoria, incluyendo los
incrementos por Rehabilitacin y Mejora, las plazas de Sustitucin y los Hoteles

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de Gran Lujo de 5 estrellas en los que la actividad turstica coexista la actividad de

hotel escuela.
Queda suprimido sin embargo el supuesto de excepcionalidad regulado en los
apartados 3 y 4 de la Disposicin Transitoria Segunda de la Ley 19/2003.
- Artculo 18: Prohbe los cambios de uso de turstico a residencial de los
establecimientos tursticos autorizados con unidad de explotacin en suelos
categorizados como tursticos.
14.3. DESARROLLO POR EL PTEOTI-GC DE LOS CONTENIDOS NECESARIOS Y

POTESTATIVOS EN EL MARCO DE LOS LMITES, CRITERIOS Y
DIRECTRICES ESTABLECIDOS POR EL PIOGC-2004 Y LAS LEYES 19/2003 Y
6/2009
14.3.1. Contenido Necesario
14.3.1.1. Previsiones Especficas de Desarrollo Turstico: Criterios de

Localizacin de la Oferta Alojativa.
Las determinaciones que desarrollan este contenido se incluyen en:
TITULO PRIMERO.- DISPOSICIONES GENERALES

Artculo 6.- Definiciones.
Artculo 7.- Zonas Tursticas Insulares.
Artculo 8.- Autorizacin del uso turstico fuera de las zonas tursticas insulares.
Artculo 9.- Piezas territoriales tursticas
Artculo 10.- Piezas Territoriales Tursticas Nuevas (PTTN)
Artculo 11.- Piezas Territoriales Tursticas en Proceso de Consolidacin (PTTP).
Artculo 12.- Piezas Territoriales Tursticas Consolidadas (PTTC)
Artculo 13.- Densidad bruta territorial
Artculo 14.- Renovacin edificatoria
Artculo 15.- Recintos de ordenacin
Artculo 16.- reas consolidadas tursticas y residenciales en piezas territoriales tursticas
consolidadas de uso mixto.
TITULO OCTAVO.- DESARROLLOS TURSTICO EN LA ZONA TURSTICA LITORAL

DEL NORTE.
Artculo 58.- El modelo de la Costa Noroeste y la cualidad de su oferta alojativa.
TITULO NOVENO.- EL DESARROLLO TURSTICO FUERA DE LAS ZONAS

TURSTICAS LITORALES. TURISMO INTERIOR.
CAPITULO 1.- CRITERIOS GENERALES.

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Artculo 59.- Criterios generales.
CAPITULO 2.- TURISMO DE NATURALEZA.

Artculo 60.- Turismo de naturaleza.
El PTEOTI-GC hace suyo de manera expresa el modelo de desarrollo

turstico propuesto en el vigente PIOGC-2004, renunciando por indicacin del
Gobierno de Canarias a las alteraciones de dicho modelo propuestas en el
Avance. As pues, de conformidad con dicho Modelo y en lo que se refiere a la
localizacin de la oferta alojativa, se definen los siguientes mbitos:
- Zona Turstica Litoral del Sur: Que, en afinidad con la regulacin establecida en
el PIO se define como la constituida por los suelos destinados a uso turstico por
el planeamiento municipal a la entrada en vigor de este Plan, siempre que estn
situados dentro del mbito grafiado como tal en el plano n1 (mbitos Tursticos
Insulares) de la documentacin de este Plan, as como cualquier otro que se
genere en desarrollo de las determinaciones del PTEOTI-GC.
Dentro de este mbito y de acuerdo con los lmites establecidos por las
Leyes 19/2003 y 6/2009, la nueva oferta alojativa que pueda materializarse a
partir de los derechos a autorizaciones previas obtenidos por actuaciones de
Renovacin se localizar:
En suelo urbano consolidado de uso turstico, a cuyo efecto se definen en el

Ttulo 1 y se regulan en los Ttulos 2 y 4 de la Normativa as como en los
Planos y Fichas correspondientes las Piezas Tursticas Consolidadas,
diferenciando las Puras (100% uso turstico) y las Mixtas dentro de las cuales se
identifican, o se dan pautas para que las identifique el planeamiento territorial y
urbanstico, las que deben especializarse en el uso turstico y las que deben
hacerlo en el uso residencial quedando excluidas por tanto de la posibilidad de
acoger nueva oferta alojativa.
En suelo urbano no consolidado o urbanizable de uso turstico sectorizado y

ordenado, que tenga todos los derechos urbansticos vigentes de conformidad con

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lo dispuesto en las leyes 19/2003 y 6/2009. Pertenecen a este grupo las definidas
en el Ttulo 1 y en las Fichas correspondientes como Piezas Tursticas en
Proceso de Consolidacin.
En suelo urbanizable sectorizado y ordenado, grupo al que perteneceran las

definidas en el Ttulo 1 y en las Fichas correspondientes como Piezas Tursticas
Nuevas:
De nueva clasificacin, que resulte de la aplicacin del supuesto regulado en

el Artculo 12.1.b) de la Ley 6/2009. El PTEOTI-GC descarta la aplicacin del
supuesto regulado en el apartado 1.a) del citado Artculo pues como se ha
dicho asume ntegramente el modelo del PIO no previendo la desclasificacin
de ningn suelo ms all de los desclasificados por la Disposicin Adicional
Cuarta de la Ley 19/2003, que incluye los extinguidos por inejecucin, de
acuerdo con lo establecido en la disposicin adicional segunda de la Ley
6/2001, de 23 de julio, as como los que resultaron desclasificados por el propio
PIO, relacionados todos ellos en la Disposicin Adicional Primera de la
Normativa del PTEOTI. Esta posibilidad queda restringida en la ZTLS al mbito
de Santa gueda y a las piezas destinadas a Equipamiento Turstico
Estructurante que pueden incorporar oferta alojativa.
Derivados de la Sectorizacin de Suelo Urbanizable No Sectorizado, a
cuyo efecto se establecen en el Artculo 54 del Ttulo Sexto los Criterios de
Sectorizacin.
- Zona Turstica Litoral del Noroeste: Definida por el PTEOTI-GC en el Artculo 7

del Ttulo 1 y regulada en el Ttulo 8 de su Normativa. Esta Zona conforme
asimismo al modelo del vigente Plan Insular se define como la constituida por el
conjunto discontinuo de piezas previstas en el PIOGC-2004, situadas en la
plataforma litoral del noroeste, destinadas al desarrollo de actividad turstica, o las
que el planeamiento territorial y urbanstico destine a estas finalidades en
desarrollo de las directrices sealadas para ello por el PIOGC-2004.

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Dentro de este mbito y segn el modelo que el PIOGC-2004 disea,

conformado, con la sola excepcin de la oferta turstica singular prevista en La
Aldea, por una oferta de carcter puntual y discontinuo de hoteles especializados
o temticos vinculados necesariamente a oferta complementaria que refuerce y
ponga en valor los recursos especficos del noroeste insular, la nueva oferta
alojativa que pueda materializarse a partir de los derechos a autorizaciones
previas obtenidos por actuaciones de Renovacin se localizar bien en Suelo
Urbano o Urbanizable Sectorizado Ordenado de uso turstico (o No Sectorizado
que se sectorice conforme a los criterios del Art. 54 del PTEOTI) o en el Suelo
Urbanizable que se clasifique en aplicacin del supuesto regulado en los Artculos
12.1.b) y 13 de la Ley 6/2009 y de conformidad con los criterios y determinaciones
establecidos al respecto en el PIOGC-2004 y sus instrumentos de desarrollo.
- Zona de Turismo Interior: El PTEOTI-GC define as en el Artculo 7 del Ttulo 1

a la zona constituida por suelos donde el vigente PIOGC-2004 permite
instalaciones de turismo rural y de naturaleza, el Parador Nacional de la Cruz de
Tejeda, y las Actuaciones Puntuales que el propio PTEOTI-GC incorpora como
Actuaciones Tursticas Singulares en el Anexo n II.
En esta zona la oferta alojativa est exenta del rgimen de suspensin

establecido por la Ley 19/2003 conforme a lo dispuesto en la Disposicin
Transitoria Primera 1.a) de dicha Ley y en el Artculo 16.1.b) de la Ley 6/2009
siempre que se ajuste a los lmites y criterios establecidos en la legislacin
especfica de Turismo Rural y en el PIOGC-2004.
Fuera de estas zonas slo se admitirn los denominados en el PIOGC-2004

Hoteles de Ciudad y que quedan igualmente exentos del rgimen de suspensin
establecido por la Ley 19/2003 conforme a lo dispuesto en la Disposicin
Transitoria Primera 1.b) de dicha Ley y en el Artculo 16.1.c) de la Ley 6/2009.
14.3.1.2. Previsiones Especficas de Desarrollo Turstico: Condiciones para el

traslado de capacidad de alojamiento a otro emplazamiento dentro del
mismo municipio, comarca o isla.

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Hasta la entrada en vigor de la Ley 6/2009 el marco jurdico al que deban

ceirse las condiciones para el traslado de capacidad alojativa vena establecido
en la Ley 19/2003 de Directrices y ms concretamente en la Directriz 19 de
Ordenacin del Turismo, que estableca:
1. Las actuaciones de renovacin de la planta alojativa existente, sin incremento de

capacidad, no estarn sujetas a lmite alguno de cantidad o ritmo, aplicndose los
siguientes criterios:

b) En funcin de las determinaciones del planeamiento, el mantenimiento de la capacidad
alojativa preexistente se ajustar a las siguientes condiciones:
.
2) Cuando la ordenacin urbanstica no permita el incremento de la
edificabilidad total en el mismo emplazamiento original, o establezca la
necesidad de disminuir la densidad alojativa de un rea, podr trasladarse
toda o parte de la capacidad alojativa previa a una nueva localizacin, en
suelos urbanos o urbanizables ya urbanizados en los que el planeamiento
permita acoger la edificacin, dentro de la misma isla y con las limitaciones y
condiciones que establezca el planeamiento insular.
c) El traslado de toda la capacidad de alojamiento a otro emplazamiento solo podr

realizarse en aquellas reas a descongestionar sealadas por el planeamiento insular o
general, y en las condiciones fijadas por los mismos.
As pues, en aplicacin de este marco nicamente era posible el traslado

de capacidad alojativa en el contexto de una Actuacin de Renovacin y el nuevo
emplazamiento necesariamente deba producirse en suelos urbanos o
urbanizables ya urbanizados, no permitindose la clasificacin de nuevo suelo
urbanizable para este fin.
Por otro lado la Ley 19/2003 no contemplaba la posibilidad de transmitir el

derecho a materializar las plazas deslocalizadas a consecuencia de una actuacin
de renovacin, quedando as forzosamente anudadas la propiedad da la parcela
de origen y la de destino, con lo que se haca prcticamente inviable dicho
traslado.
La Ley 6/2009 ampla este marco, permitiendo la Clasificacin de nuevo

Suelo Urbanizable con el objeto de hacer factible el traslado de capacidad
alojativa, a cuyo efecto en el artculo 12 regula dos supuestos:

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a) Cuando la adopcin de un nuevo modelo territorial determine la necesidad de

cambiar la implantacin territorial de la actividad turstica, siempre que se produzca de
forma simultnea una desclasificacin de suelo urbanizable sectorizado con destino
turstico que tenga atribuida una edificabilidad similar.
b) Cuando el planeamiento contemple operaciones de reforma interior o
sustitucin en suelos urbanos que determinen una menor densidad edificatoria o una
nueva implantacin de equipamientos, sistemas generales o espacios libres, que requiera
la deslocalizacin o traslado total o parcial de edificaciones, equipamientos e
infraestructuras tursticas, podr clasificarse suelo que tenga la edificabilidad precisa
para la sustitucin, siempre y cuando quede garantizada la reforma urbana a travs
de los pertinentes convenios urbansticos o, en caso de que se planifique su
materializacin mediante gestin pblica, se garantice el equilibrio econmico y financiero
de dicha ejecucin. En cualquier caso, no podr aprobarse el instrumento de ordenacin
del nuevo suelo clasificado, o en el caso de que este figure ordenado por el Plan General
de Ordenacin, no podr aprobarse el proyecto de urbanizacin, sin las debidas garantas
de ejecucin del plan de sustitucin.
2. En cualquier caso, la reclasificacin propuesta deber observar las previsiones

del Plan Territorial Especial Turstico y, en su caso, del Planeamiento Insular.
Como ya se ha manifestado el PTEOTI-GC descarta la aplicacin del

supuesto regulado en el apartado 1.a) pues asume ntegramente el modelo del
PIOGC-2004 no previendo la desclasificacin de ningn suelo ms all de los
desclasificados por la Disposicin Adicional Cuarta de la Ley 19/2003, que incluye
los extinguidos por inejecucin, de acuerdo con lo establecido en la disposicin
adicional segunda de la Ley 6/2001, de 23 de julio, as como los que resultaron
desclasificados por el propio PIOGC-2004, relacionados todos ellos en la
Disposicin Adicional Primera de la Normativa del PTEOTI-GC.
No obstante el supuesto contemplado en el apartado 1.b) s es utilizado

por el PTEOTI-GC.
Otro avance considerable introducido por la Ley 6/2009 es la posibilidad de

transmitir el derecho a materializar las plazas deslocalizadas a consecuencia de
una actuacin de Renovacin, as, en su artculo 14.4 establece que Los
derechos a la obtencin de autorizaciones previas sern transmisibles por el
nudo propietario por los medios previstos en Derecho, una vez concluida la
rehabilitacin de la que traen causa, debindose comunicar al cabildo insular
respectivo el cambio de la titularidad en su caso.

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As pues, con el nuevo marco establecido en la Ley de 6/2009 de Medidas

Urgentes el PTEOTI-GC dispone de un mayor margen para desarrollar medidas y
determinaciones relacionadas con la renovacin de las reas tursticas en declive,
en la medida en que de un lado y a pesar de que los incentivos basados en los
derechos sobre autorizaciones previas -que son tambin considerablemente
ampliados en la Ley 6/2009- solo pueden ser materializados en Suelo que ya
tuviese la condicin de Urbano o Urbanizable Sectorizado Ordenado de uso
turstico con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 6/2009, se abre ahora la
posibilidad de clasificar nuevo suelo para viabilizar la deslocalizacin o traslado de
capacidad alojativa de un mbito sobresaturado sometido a una operacin de
renovacin (con lo que se garantiza la posibilidad real de efectuar el traslado
cuando no existe capacidad suficiente a estos efectos en el suelo ya clasificado o
este es inadecuado por sus caractersticas o dimensiones) y de otro lado con lo
dispuesto en el citado Artculo 14.4 el derecho a materializar las plazas
deslocalizadas y los incrementos sobre dichos derechos que se obtengan en su
caso por aplicacin del artculo 13 a consecuencia de una actuacin de
renovacin pueden ser transmitidos. En suma con estas aportaciones de la Ley
6/2009, se hace factible en la prctica el traslado o deslocalizacin de oferta
alojativa.
El PTEOTI-GC desarrolla estos preceptos, de conformidad con los lmites y

criterios establecidos en las Leyes 19/2003 y 6/2009, en el Ttulo 4 de su
Normativa:
TITULO CUARTO.- REHABILITACIN URBANA Y RENOVACIN DE LA PLANTA

ALOJATIVA Y COMERCIAL.
CAPITULO 1.- REHABILITACIN URBANA

Artculo 32.- Objeto
Artculo 33.- Piezas Tursticas a Rehabilitar
Artculo 34.- Intervencin en Las Piezas Tursticas a Rehabilitar
CAPITULO 2.- LA RENOVACIN DE LA PLANTA ALOJATIVA

Artculo 35.- Objeto
Artculo 36.- Disposiciones generales aplicables a las modalidades de renovacin
edificatoria
Artculo 37.- Renovaciones edificatorias en el mismo emplazamiento en el que se
encuentra el edificio turstico

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Artculo 38.- Procedimiento para la obtencin de incrementos por rehabilitacin y mejora.

Artculo 39.- Renovaciones edificatorias en distinto emplazamiento en el que se encuentra
el edificio turstico. Criterios generales
Artculo 40.- Los convenios de sustitucin.
Artculo 41.- Renovacin de equipamientos comerciales.
Artculo 42.- Medidas para facilitar la materializacin de la RIC en la renovacin de la
planta alojativa y comercial de Gran Canaria.
Artculo 43.- Propuestas para Planes o programas especficos de modernizacin, mejora e
incremento de la competitividad del sector turstico.
Artculo 44.- Priorizacin de las actuaciones de renovacin de la planta alojativa y
comercial por el planeamiento territorial y urbanstico.
CAPITULO 3.- CRITERIOS PARA LA CONCESIN DE DISPENSAS

Artculo 45.- Regulacin general
Artculo 46.- Criterios para la dispensa de estndares de densidad
Artculo 47.- Dispensa de estndares de equipamientos
CAPITULO 4.- EL REGISTRO DE PLAZAS ALOJATIVAS TURSTICAS

Artculo 48.- Descripcin, derechos inscribibles y procedimiento
Asimismo est dedicado al establecimiento de criterios para el traslado de

capacidad alojativa parte del Ttulo 8, en este caso en relacin con aquellas
operaciones de sustitucin en las que los derechos a obtener autorizaciones
previas resultantes pretendan materializarse en la Zona Turstica Litoral del
Noroeste.
14.3.1.3. (en su caso) Nmero de plazas alojativas de nueva creacin susceptibles

de ser implantadas en la isla durante el trienio, dentro de los lmites
establecidos legalmente.
La expresin en su caso contenida en este precepto se refiere
inequvocamente al supuesto en que los lmites establecidos legalmente
determinen un ritmo de crecimiento diferente de cero.
Sin embargo, la Disposicin Transitoria Segunda de la misma Ley de
Directrices establece para Gran Canaria un ritmo cero de crecimiento durante el
primer trienio desde su entrada en vigor, quedando nicamente exenta de este
cmputo de acuerdo con el apartado 1 de la Disposicin Transitoria Primera la
oferta alojativa de Turismo Rural, los Hoteles de Ciudad, los establecimientos
objeto de actuaciones de renovacin (sin incremento ni traslado de capacidad) y
los que se acojan al supuesto de excepcionalidad regulado en los apartados 2 y 3

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de la citada Disposicin Transitoria Segunda (mx. 3.600 plazas/ao para las islas
de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife):
1. Durante el primer trienio a partir de la entrada en vigor de la presente Ley
(2003/2006) y, en cualquier caso, hasta la entrada en vigor de la siguiente Ley a que se
refiere el apartado 1 de la Directriz 27 de Ordenacin del Turismo, regirn los siguientes
lmites al otorgamiento de autorizaciones previas para los establecimientos alojativos
tursticos sealados en la Directriz 27 de Ordenacin del Turismo:
.
b) Para las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, no se
admitir crecimiento de la capacidad alojativa.
Tras el vaco del trienio 2006/2009 la Ley 6/2009 en su Artculo 16 viene

finalmente a renovar para las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y
Tenerife el lmite absoluto al crecimiento para el trienio 2009/2012 aunque con la
peculiaridad, en cuanto a la oferta no sujeta a limitacin, de que se suprime el
supuesto de excepcionalidad sustituyndolo por los hoteles de 5 estrellas de gran
lujo que cumplan las condiciones establecidas en el artculo 16 y las que se
determinen reglamentariamente y aade la nueva oferta derivada de las
operaciones de Renovacin de acuerdo con lo regulado en los Artculos 13, 14 y
15 de esta Ley, con lo que quedan exentos de la aplicacin de lmites los
derechos sobre autorizaciones previas obtenidos por Renovacin.
As pues, dado que como se ha dicho tanto la Ley 19/2003 como la 6/2009
determinan para Gran Canaria un ritmo cero de crecimiento de la oferta alojativa
resulta imposible e improcedente determinar el nmero de plazas susceptibles de
implantarse, adquiriendo pleno sentido la ya citada expresin en su caso pues el
de Gran Canaria no es evidentemente tal caso.
En lo que se refiere a las nuevas plazas que puedan derivarse de las

operaciones de Renovacin no son susceptibles de cuantificacin pues en primer
lugar como se ha expuesto dichas camas no estn sujetas a limitacin y por tanto
no pueden establecerse en el PTEOTI-GC techos genricos que limiten
derechos individuales otorgados por la Ley a los propietarios de establecimientos
tursticos afectados por actuaciones de Renovacin y en segundo lugar porque el
nmero de plazas que se puedan crear por el mecanismo de la renovacin es
incierto y depender de las actuaciones de esponjamiento que acometa el

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planeamiento en las zonas saturadas y de el nmero de propietarios de complejos

declarados obsoletos que adopten la iniciativa de Rehabilitarlos.
En todo caso el PTEOTI-GC hace un clculo estimativo a partir de un

estudio detallado realizado por la Universidad de Las Palmas sobre las piezas
tursticas en declive en el municipio de San Bartolom en el que a partir de la
estimacin del nmero de establecimientos susceptibles de acogerse a los
incentivos por renovacin se obtiene un nmero total de 15.749 nuevas plazas
que permitiran la renovacin integral de 26.248. Este clculo, incluido en la
memoria, no tiene ningn alcance normativo y se realiza nicamente a efectos de
verificar la suficiencia del suelo urbano o urbanizable de uso turstico que se
requiere para tener la garanta de que se puedan materializar en la prctica los
derechos sobre autorizaciones previas que se obtengan por operaciones de
renovacin.
14.3.1.4. Definicin de las tipologas, categoras y calidades mnimas para la

totalidad de las modalidades tursticas susceptibles de implantacin.
Las determinaciones del PTEOTI-GC relativas a este contenido necesario
se desarrollan, conforme al marco definido en el PIOGC-2004 y en Ley 7/95 de
Turismo de Canarias y sus Reglamentos (en especial el Decreto 142/2010.
Reglamento de la Actividad Turstica de Alojamiento), en los siguientes epgrafes
de la Normativa:
TITULO QUINTO.- MODULACIN DEL CRECIMIENTO TURSTICO

Artculo 49.- Lmites al otorgamiento de autorizaciones previas
Artculo 50.- Modalidad de las nuevas plazas alojativas
Artculo 51.- Regulacin de la densidad de alojamiento
Artculo 52.- Reservas de suelo para dotaciones y equipamientos tursticos
TITULO SPTIMO.- CALIDAD, INTEGRACIN PAISAJSTICA PARA LOS NUEVOS

DESARROLLOS TURSTICOS
Artculo 55.- Calidad de la urbanizacin turstica
Artculo 56.- Criterios de calidad e integracin paisajstica
Artculo 57.- Criterios de calidad para la nueva edificacin turstica

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Asimismo, en el Anexo II de Fichas de Piezas Tursticas se recogen

criterios de calidad y recomendaciones para la ordenacin por el planeamiento
urbanstico de cada una de las Piezas Territoriales Tursticas.
14.3.1.5. Los criterios para la reclasificacin y recalificacin, por el planeamiento

general, de los sectores y mbitos de suelo con destino alojativo turstico.
a. Criterios para la Reclasificacin.
El concepto reclasificar en sentido estricto implica la modificacin de la Clase

de suelo, pudiendo a los efectos de aplicacin del precepto que comentamos
producirse mediante el paso de Suelo Urbanizable a Rstico (hablaramos de
Desclasificacin) o en sentido contrario, pasando de Rstico a Urbanizable
(hablaramos de nueva Clasificacin).
En relacin con la primera de las acepciones expuestas no existe ms limitacin

ni en las Leyes 19/2003 y 6/2009 ni en el PTEOTI-GC, ni en general en el marco
legislativo vigente, que la salvaguarda de los derechos de los propietarios del
suelo que sern en todo caso indemnizables en el supuesto desclasificatorio
cuando hayan sido consolidados mediante el cumplimiento de los deberes que les
corresponden de acuerdo con la legislacin urbanstica.
De hecho la propia Ley 19/2003 en el punto 3 de su Disposicin Adicional Cuarta

ejerce la potestad desclasificatoria sobre los suelos urbanizables aislados por no
ser estos acordes al modelo propugnado de Directrices:
3. Quedan clasificados como suelo rstico de proteccin territorial, a la

entrada en vigor de la presente Ley, los terrenos clasificados como suelo urbanizable
o apto para urbanizar, con destino residencial o turstico, que se encuentren
aislados, totalmente rodeados de suelo rstico, sin lindar directamente con suelo
clasificado como urbano o con urbanizable en ejecucin y que no cuenten con Plan
Parcial aprobado definitivamente o contando con Plan Parcial aprobado definitivamente,
que quedar igualmente sin efectos, se haya incumplido alguno de los deberes
urbansticos sealados en el apartado anterior, por causa imputable al promotor.

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Ms all de los sectores que quedaron desclasificados por el precepto

citado y que el PTEOTI-GC relaciona en la Disposicin Adicional Primera de su
Normativa (si bien habilitando a los planes generales a reconsiderar esta
desclasificacin en aquellos mbitos cuyo desarrollo turstico sea acorde con el
modelo del PIOGC-2004) y de los sectores que ya fueron desclasificados en su
da por el propio PIOGC-2004 y que tambin son relacionados en la Disposicin
Adicional Primera el PTEOTI-GC no considera necesaria la desclasificacin de
ningn suelo urbanizable con destino turstico y por lo tanto no establece criterios
o directrices al respecto para el planeamiento municipal.
En lo que se refiere a la segunda de las acepciones del trmino

reclasificacin esto es, la clasificacin de nuevo suelo urbanizable, como ya
ha sido comentado en alguno de los epgrafes anteriores del presente informe el
marco legal fijado por la Ley 19/2003, aunque ampliado por la Ley 6/2009 es muy
limitativo en lo relativo a la posibilidad de Reclasificar suelo con destino turstico
por el planeamiento general.
De hecho la Directriz 7 de Ordenacin del Turismo establece en su

apartado 2:
2. Constituyen criterios para la implantacin territorial del modelo turstico, los siguientes:
a) La extensin territorial del uso turstico deber atemperarse, actuando exclusivamente
sobre las reas ya clasificadas con destino turstico, sin admitir la nueva clasificacin
de suelo urbanizable con dicho destino y reorientando las iniciativas hacia la
rehabilitacin del espacio turstico consolidado y la renovacin de la planta alojativa
existente, ordenando e incentivando el trnsito hacia la nueva orientacin.
El contenido del precepto es taxativo, por lo que de su aplicacin se

deduce la imposibilidad de clasificar nuevo suelo urbanizable turstico.
No obstante a tenor de lo dispuesto en el punto 5 de la Disposicin Adicional
Cuarta de la Ley 19/2003 s podrn volverse a clasificar aquellos sectores
desclasificados por el punto 3 de la misma Disposicin Adicional Cuarta que los
planes generales reconsideren por razn del modelo territorial definido (en este
caso en el PIOGC-2004 y en el PTEOTI-GC):
5. Salvo determinacin en contrario de los Planes Insulares de Ordenacin o de

los Planes Territoriales Especiales previstos en la Disposicin Adicional Primera de la
presente Ley, los Planes Generales de Ordenacin, en su adaptacin a las

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determinaciones del Texto Refundido de las Leyes de Ordenacin del Territorio de

Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, podrn reconsiderar, justificadamente, por
razn del modelo territorial definido, las categoras y clases de suelo derivadas de la
aplicacin de los anteriores apartados 1 y 2. Cuando se reconsideren las categoras de
suelo urbanizable derivadas de la aplicacin del anterior apartado 2, se entendern
convalidados los actos de ejecucin del planeamiento parcial realizados con anterioridad a
la citada aplicacin.
Por otra parte, y como tambin se ha expuesto la nueva Ley 6/2009 ampla el
supuesto anterior en su Artculo 12 con el siguiente tenor:
Artculo 12.- Clasificacin y categorizacin de suelo con destino a las

actividades tursticas.
1. Durante el quinquenio 2008-2012, en las islas de Lanzarote, Fuerteventura,
Gran Canaria y Tenerife, el planeamiento territorial o urbanstico solo podr clasificar
nuevo suelo urbanizable sectorizado con destino turstico en los casos siguientes:
a) Cuando la adopcin de un nuevo modelo territorial determine la necesidad de
cambiar la implantacin territorial de la actividad turstica, siempre que se produzca de
forma simultnea una desclasificacin de suelo urbanizable sectorizado con destino
turstico que tenga atribuida una edificabilidad similar.
b) Cuando el planeamiento contemple operaciones de reforma interior o
sustitucin en suelos urbanos que determinen una menor densidad edificatoria o una
nueva implantacin de equipamientos, sistemas generales o espacios libres, que requiera
la deslocalizacin o traslado total o parcial de edificaciones, equipamientos e
infraestructuras tursticas, podr clasificarse suelo que tenga la edificabilidad
precisa para la sustitucin, siempre y cuando quede garantizada la reforma urbana a
travs de los pertinentes convenios urbansticos o, en caso de que se planifique su
materializacin mediante gestin pblica, se garantice el equilibrio econmico y financiero
de dicha ejecucin. En cualquier caso, no podr aprobarse el instrumento de ordenacin
del nuevo suelo clasificado, o en el caso de que este figure ordenado por el Plan General
de Ordenacin, no podr aprobarse el proyecto de urbanizacin, sin las debidas garantas
de ejecucin del plan de sustitucin.
2. En cualquier caso, la reclasificacin propuesta deber observar las previsiones
del Plan Territorial Especial Turstico y, en su caso, del Planeamiento Insular.
Como ya se ha reiterado el PTEOTI-GC descarta la aplicacin del

supuesto regulado en el apartado 1.a) pues hace suyo el modelo del PIOGC-2004

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y considera por tanto ajustados a modelo los sectores que no fueron

desclasificados por el Plan Insular.
En todo caso el nuevo Suelo Urbanizable que se clasifique ya sea por

reconsideracin de los desclasificados por la DA4.3 de la Ley 19/2003 o por
aplicacin del supuesto regulado en el Artculo 12.1.b) de la Ley 6/2009
nicamente podr acoger oferta alojativa procedente de la deslocalizacin
de plazas por Sustitucin de igual nmero de las suprimidas en suelos urbanos
sujetos a Renovacin (dado que como ya se ha expuesto los incrementos de los
derechos sobre autorizaciones previas que se obtengan por sustitucin o
Rehabilitacin solo pueden ser materializados en Suelo que ya tuviese la
condicin de Urbano o Urbanizable Sectorizado Ordenado de uso turstico con
anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 6/2009). Por esta razn la nueva
clasificacin de acuerdo con lo establecido en el Artculo 40 de la Normativa del
PTEOTI-GC va necesariamente anudada a los Convenios de Sustitucin
contemplados en los artculos 12 y 13 de la Ley 6/2009.
Adems de en el citado Artculo 40 (Convenios de Sustitucin) contenido

en el CAPTULO 2 (La Renovacin de la Planta Alojativa) del TTULO CUARTO
(Rehabilitacin Urbana y Renovacin de la Planta Alojativa y Comercial) y de lo
concerniente a los criterios de localizacin de la nueva oferta (y por lo tanto
tambin del nuevo suelo que se clasifique para este fin) tratados en los epgrafes
que se relacionan en el punto 1 del apartado de Contenidos Mnimos de este
epgrafe, el PTEOTI-GC regula tambin criterios relacionados con la clasificacin
de nuevo suelo urbanizable en:
TITULO TERCERO.- EQUIPAMIENTOS ESTRUCTURANTES TURSTICOS.

CAPITULO 1.- CARCTER Y UBICACIN.
Artculo 25.- Implantacin de los equipamientos Estructurantes tursticos en cada clase de
suelo.
TTULO SEXTO.- CRITERIOS PARA LA CLASIFICACIN DE SUELO URBANIZABLE

SECTORIZADO Y PARA LA SECTORIZACIN DEL SUELO URBANIZABLE NO
SECTORIZADO DE USO TURSTICO.
Artculo 53.- Clasificacin de Nuevo Suelo Urbanizable Sectorizado Turstico.
TITULO OCTAVO.- DESARROLLOS TURSTICOS EN LA ZONA TURSTICA LITORAL

DEL NORTE.
Artculo 58.- El modelo de la Costa Noroeste y la cualidad de su oferta alojativa.

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b. Criterios para la Recalificacin.
A diferencia de la complejidad puesta de manifiesto para la interpretacin y

aplicacin de la Reclasificacin, el concepto de Recalificacin no admite duda y
en el contexto de los contenidos necesarios del PTEOTI-GC debe interpretarse
asociado a los cambios de uso de Residencial (u otros usos) a Turstico o
viceversa que el planeamiento pueda o deba efectuar en Suelo ya clasificado en
su adaptacin a este Plan.
Dichos cambios de uso se restringen, conforme al modelo propuesto por el

Plan Insular y ratificado por el PTEOTI-GC y de acuerdo con los lmites
establecidos por las Leyes 19/2003 y 6/2009, a los derivados de la
Especializacin de las zonas Mixtas.
As pues, los criterios para la Recalificacin, en su caso, de parte o la

totalidad de las Piezas Territoriales Tursticas se contienen en los siguientes
epgrafes de la Normativa del PTEOTI:
TITULO SEGUNDO.- ESPECIALIZACIN DE LAS REAS DE USO MIXTO EN ZONAS

TURSTICAS
Artculo 17.- Especializacin de las Piezas Territoriales Tursticas.
Artculo 18.- Criterios para la especializacin hacia uso turstico de las reas Consolidadas
Mixtas
Artculo 19.- Criterios para la especializacin hacia uso residencial de las reas
Consolidadas Mixtas
Artculo 20.- Criterios para la compatibilidad de usos en las piezas territoriales tursticas
consolidadas mixtas.
Artculo 21.- Condiciones del alojamiento temporal no turstico
Artculo 22.- Uso residencial permanente en la Zona Turstica Litoral Sur
Artculo 23.- Compatibilidad de usos en la Zona Turstica Litoral Noroeste y en la Zona
Turstica Interior..
Asimismo, en el Artculo 16 reas consolidadas tursticas y residenciales

en piezas territoriales tursticas consolidadas de uso mixto y en el Anexo II de
Fichas de Piezas Tursticas se recogen los criterios y recomendaciones para la
identificacin y tratamiento por el planeamiento territorial y urbanstico de las
diferentes situaciones que pueden darse en las zonas Mixtas.

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14.3.1.6. Criterios para la Sectorizacin del Suelo Urbanizable No Sectorizado
Tal como se ha expuesto en el punto anterior, de acuerdo con los lmites

establecidos por las Leyes 19/2003 y 6/2009, los incrementos de los derechos
sobre autorizaciones previas que se obtengan por sustitucin o Rehabilitacin
solo pueden ser materializados en Suelo que ya tuviese la condicin de Urbano o
Urbanizable Sectorizado Ordenado de uso turstico con anterioridad a la entrada
en vigor de la Ley 6/2009. As pues, Tanto los Suelos Urbanizables de nueva
Clasificacin como los que fueron objeto de recategorizacin por aplicacin de los
puntos 1 y 2 de la DA 4 de la Ley 19/2003 nicamente podrn acoger oferta
alojativa procedente de la deslocalizacin de plazas por Sustitucin de igual
nmero de las suprimidas en suelos urbanos sujetos a Renovacin, por lo que
resulta obvio que el proceso de Sectorizacin en el caso de los Suelos
Urbanizables No Sectorizados va tambin necesariamente anudado a los
Convenios de Sustitucin contemplados en los artculos 12 y 13 de la Ley 6/2009.
Adems del Artculo 40 en el que se regulan los Convenios de Sustitucin

el PTEOTI-GC desarrolla este contenido necesario en el Artculo 54 (Criterios de
Sectorizacin) del TTULO SEXTO (CRITERIOS PARA LA CLASIFICACIN DE
SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO Y PARA LA SECTORIZACIN DEL
SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO DE USO TURSTICO) de su
Normativa, actualizando los criterios establecidos en el PIOGC-2004 con los que
resultan de la adaptacin a la Ley 19/2003 y a la 6/2009.
14.3.1.7. Criterios para la Revisin del Planeamiento de Desarrollo.
Los criterios para la revisin del Planeamiento tanto territorial como

urbanstico (general y de desarrollo) se encuentran distribuidos por todo el
documento del PTEOTI, en la medida en que la totalidad de su contenido est
precisamente dirigido a establecer el marco de actuacin del planeamiento
conforme al modelo definido en el PIOGC-2004 adaptado a las Leyes 19/2003 y
6/2009.
No obstante, las instrucciones bsicas para la revisin as como los plazos para la
adaptacin y medidas cautelares de aplicacin en su caso se desarrollan

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especficamente en las siguientes Disposiciones Adicional y Transitoria de la

Normativa del Plan:
DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA.-

CRITERIOS BSICOS DE REVISIN DEL PLANEAMIENTO
DISPOSICION TRANSITORIA PRIMERA.-
ADAPTACIN DE LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIN AL PLAN TERRITORIAL

ESPECIAL TURSTICO DE GRAN CANARIA.
14.3.1.8. Relacin de Planes Parciales extinguidos por inejecucin, de acuerdo con

lo establecido en la disposicin adicional segunda de la Ley 6/2001, de 23 de
julio, de medidas urgentes en materia de ordenacin del territorio y del
turismo de Canarias.
En relacin con este precepto, contenido en el primer prrafo del punto 1

de la Disposicin Transitoria Cuarta de la Ley 19/2003 deben aclararse los
siguientes aspectos:
1. La Disposicin Adicional Segunda de la Ley 6/2001 aludida reza como sigue:
DISPOSICIN ADICIONAL SEGUNDA. Planes Parciales no ejecutados.

Queda extinguida la eficacia de los Planes Parciales con destino total o
parcialmente turstico, aprobados definitivamente con anterioridad a la vigencia de la
Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenacin del Turismo de Canarias, y para los que, en
la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, se den alguna de las siguientes
circunstancias:
1. No se hubiera aprobado el proyecto de reparcelacin.
2. No se haya obtenido la aprobacin definitiva de las bases y estatutos de la
junta de compensacin, cuando sea de aplicacin este sistema y subsiguiente
aprobacin del proyecto de compensacin.
3. No se hubieran materializado las cesiones obligatorias y gratuitas al
ayuntamiento.
4. No se hubiera aprobado por la Administracin competente el proyecto de
urbanizacin del mbito que abarca el Plan Parcial o, en su caso, de la etapa que
corresponda.

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2. Por otro lado, el punto 2 de la Disposicin Adicional Cuarta de la Ley 19/2003

establece:
A la entrada en vigor de la presente Ley, y salvo el supuesto previsto en el apartado 3

de esta Disposicin o determinacin ms restrictiva del planeamiento insular vigente,
mantendrn la clasificacin de suelo urbanizable, quedando adscritos a la categora
de no sectorizado, los terrenos clasificados como urbanizables o aptos para urbanizar
con destino total o parcialmente turstico en los que, contando con Plan Parcial
aprobado definitivamente, que quedar sin efectos, se haya incumplido por causa
imputable al promotor los plazos respecto a alguno de los siguientes deberes
urbansticos:
a) No haber aprobado el proyecto de reparcelacin.
b) No haber obtenido la aprobacin definitiva de las bases y estatutos de la
junta de compensacin, cuando sea de aplicacin este sistema y subsiguiente
aprobacin del proyecto de compensacin.
c) No haber materializado las cesiones obligatorias y gratuitas al
ayuntamiento, cuando se acte con sistemas diferentes a los de cooperacin y
compensacin.
d) No haber sido aprobado por la Administracin competente el proyecto de
urbanizacin del mbito que abarca el Plan Parcial o, en su caso, de la etapa que
corresponda.
Como puede apreciarse ambos preceptos regulan un supuesto

idntico, pues en ambos casos quedan extinguidos los Planes Parciales de
sectores tursticos cuando se hubieren incumplido los deberes que se
relacionan. La diferencia estriba en que la disposicin contenida en la Ley
19/2003 ampla la afeccin -prevista en la Ley 6/2001 en exclusiva para los
Planes aprobados definitivamente con anterioridad a la vigencia de la Ley
7/1995 de Ordenacin del Turismo de Canarias- a la totalidad de Planes,
incluso los aprobados definitivamente despus de la entrada en vigor de dicha
Ley 7/1995, solo que para estos ltimos el lmite temporal respecto del que
debe verificarse el cumplimiento de los deberes se sita en la fecha de
entrada en vigor de la Ley 19/2003, mientras que para los primeros dicho
lmite era el de la entrada en vigor de la Ley 6/2001.

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Podemos pues concluir que el punto 2 de la Disposicin Adicional

Cuarta de la Ley 19/2003 contiene y ampla La Disposicin Adicional
Segunda de la Ley 6/2001.
3. En relacin con lo establecido en el citado punto 2 (y en el 3) de la

Disposicin Adicional Cuarta de la Ley 19/2003, el apartado 4 de la misma
disposicin establece:
4. El cumplimiento de los deberes urbansticos sealados en los dos
apartados precedentes, deber acreditarse por los promotores del planeamiento
parcial aprobado definitivamente en el plazo mximo de tres meses a partir de la
entrada en vigor de la presente Ley, ante la Agencia de Proteccin del Medio
Urbano y Natural.
Y el apartado 6:
6. La Agencia de Proteccin del Medio Urbano y Natural elaborar un
informe indicando los cambios de clasificacin y categora que hayan resultado
de la aplicacin de las anteriores determinaciones. El Gobierno, en el plazo de 9
meses, informar al Parlamento sobre los mismos.
As pues concluimos que el referido informe, ya elaborado de hecho por La

Agencia de Proteccin del Medio Urbano y Natural, se ha formulado a partir de la
informacin acreditativa del cumplimiento de los deberes aportada por los
promotores y contiene la relacin de Planes Parciales extinguidos por inejecucin
en aplicacin de lo dispuesto en el punto 2 de la Disposicin Adicional Cuarta de
la Ley 19/2003 que incluye como se ha expresado a los extinguidos conforme a lo
dispuesto en la Disposicin Adicional Segunda de la Ley 6/2001.
El informe de la Agencia de Proteccin del Medio Urbano y Natural

contiene adems los cambios de clasificacin y categora que resultan de la
aplicacin de las determinaciones contenidas en los puntos 1 y 3 de la citada
Disposicin Adicional Cuarta de la Ley 19/2003.
Por esta razn y dado que el precepto que establece el contenido mnimo
que analizamos no confiere carcter declarativo sino meramente informativo a la
relacin que debe incorporar el PTEOTI-GC este Plan opta por incorporar en su
DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA (CAMBIOS DE CLASE Y CATEGORA DE
DETERMINADOS SUELOS IMPUESTOS POR LAS DISPOSICIONES

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ADICIONAL SEGUNDA DE LA LEY 6/2001 Y ADICIONAL CUARTA DE LA LEY

19/2003) La relacin de la totalidad de sectores tursticos sobre los que se operan
cambios de clasificacin o categora incluidos en el informe elaborado por la
Agencia de Proteccin del Medio Urbano y Natural.
Asimismo el PTEOTI-GC recoge en esta Disposicin Adicional los sectores

que fueron desclasificados por el Vigente PIOGC-2004.
14.3.2. Contenido Potestativo
S bien cabra en principio suponer que, en lo relativo al contenido

potestativo, todas aquellas afecciones a derechos que se derivasen de la
aplicacin de este PTEOTI-GC seran en exclusiva imputables al mismo, lo cierto
es que de facto esto no es as, bsicamente por las siguientes razones:
- Los contenidos potestativos de los que el PTEOTI-GC hace uso son relativos
esencialmente a la identificacin y delimitacin de reas a Rehabilitar y a
Especializar, as como a la propuesta de recuperacin de hitos y enclaves de
inters turstico. En todos los casos, salvo en el de especializacin, la regulacin
contenida en el PTEOTI-GC no afecta a derechos adquiridos, sino que regula la
adquisicin de futuros derechos (ej: incentivos) de conformidad con el marco de
las Leyes 19/2003 y 6/2009.
- En el caso de la especializacin, las determinaciones del PTEOTI-GC se mueven

estrictamente dentro del marco definido por el PIOGC-2004 y la Ley 19/2003 de
Directrices (en especial la DOT 12) y tienden en general a flexibilizar, dentro de
las posibilidades legales, dicho marco mediante la incorporacin, por ejemplo, de
figuras como el alojamiento temporal no turstico, que tiene entre otras la ventaja
de hacer ms gradual la especializacin de las Piezas Mixtas, interviniendo menos
intensamente sobre los usos consolidados.
- El carcter de las determinaciones del PTEOTI-GC en relacin con la

identificacin y delimitacin de reas a Rehabilitar o a Especializar es el de
Recomendacin (R).

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- Las Actuaciones Tursticas Singulares slo tienen carcter de sugerencia, sin

valor normativo alguno.
Adems de los contenidos potestativos ya especificados, establecidos en el

prrafo segundo del punto 1 de la Disposicin Transitoria Cuarta de la Ley 19/2003, la
relacin de contenidos atribuidos a los PTEOTI-GC en la DA1.3 no es en todo caso
exhaustiva, ya que segn se deduce de la expresin contendrn al menos utilizada en
dicha Disposicin, el PTEOTI-GC podr incorporar, y de hecho lo hace, otras
determinaciones siempre que stas sean acordes con la naturaleza, objetivos y alcance
de este instrumento definidos en los puntos 1, 2 y 3 de la citada DA1, esto es, que se
trate de determinaciones ajustadas a su naturaleza de Plan Territorial y se enmarquen en
los objetivos de adaptacin de la ordenacin turstica a los lmites y ritmos de
crecimiento que fije trienalmente el Parlamento de Canarias, o de establecer
previsiones especficas de desarrollo territorial y turstico conformes con las
Directrices
As pues, aparte de las condiciones para el traslado de capacidad alojativa que

tambin forman parte del contenido necesario y por tanto ya fueron comentadas en el
epgrafe anterior, el PTEOTI-GC incorpora dentro del marco fijado por la Ley 19/2003 el
siguiente Contenido Potestativo:
14.3.2.1. Criterios para la delimitacin, en las zonas tursticas, de reas en que se

aprecie la necesidad de Rehabilitacin.
La definicin normativa de las reas (Piezas Tursticas de acuerdo con la
denominacin del PTEOTI) se recoge en el Artculo 12 (Piezas territoriales Tursticas
Consolidadas) y 14 (Renovacin Edificatoria) del Ttulo Primero (Definiciones) de la
Normativa del Plan.
Por otro lado, si bien en tanto la rehabilitacin forma parte de las Actuaciones
de Renovacin su regulacin se contiene en la totalidad del TITULO CUARTO
(REHABILITACIN URBANA Y RENOVACIN DE LA PLANTA ALOJATIVA Y
COMERCIAL), las determinaciones dirigidas especficamente a este contenido se
encuentran desarrolladas en el Captulo 1 de dicho Ttulo:
CAPITULO 1.- REHABILITACIN URBANA

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Artculo 32.- Objeto

Artculo 33.- Piezas Tursticas a Rehabilitar
Artculo 34.- Intervencin en Las Piezas Tursticas a Rehabilitar
Asimismo, en el Anexo II de Fichas de Piezas Tursticas se recogen -de

forma particularizada para cada Pieza- y con carcter, como se ha dicho, de
Recomendacin, los criterios para la identificacin, delimitacin y tratamiento de
las Piezas Territoriales Tursticas a Rehabilitar.
14.3.2.2. Definicin de los mbitos a Descongestionar y Mixtos sealados en los

apartados 1 c) y 2 de la Directriz 19 de Ordenacin del Turismo.
La definicin normativa de las Piezas Tursticas Saturadas de acuerdo

con la denominacin del PTEOTI-GC se recoge en el Artculo 12 (Piezas
territoriales Tursticas Consolidadas) del Ttulo Primero (Definiciones) de la
Normativa del Plan.
En su regulacin, el PTEOTI-GC se cie a la establecida por el PIOGC-

2004 si bien flexibiliza los criterios para la identificacin de las Piezas Saturadas al
aumentar la densidad bruta para considerar la pieza saturada de 120 a 200
plazas/ha.
Por otro lado, la regulacin y tratamiento de las reas de uso Mixto se

desarrolla en el Ttulo Tercero de la Normativa:
TITULO SEGUNDO.- ESPECIALIZACIN DE LAS REAS DE USO MIXTO EN ZONAS

TURSTICAS
Artculo 17.- Especializacin de las Piezas Territoriales Tursticas.
Artculo 18.- Criterios para la especializacin hacia uso turstico de las reas Consolidadas
Mixtas
Artculo 19.- Criterios para la especializacin hacia uso residencial de las reas
Consolidadas Mixtas
Artculo 20.- Criterios para la compatibilidad de usos en las piezas territoriales tursticas
consolidadas mixtas.
Artculo 21.- Condiciones del alojamiento temporal no turstico
Artculo 22.- Uso residencial permanente en la Zona Turstica Litoral Sur
Artculo 23.- Compatibilidad de usos en la Zona Turstica Litoral Noroeste y en la Zona
Turstica Interior.
Asimismo, en el Anexo II de Fichas de Piezas Tursticas se recogen de

forma particularizada para cada Pieza y con carcter igualmente de
Recomendacin, criterios para la identificacin, delimitacin y tratamiento de las
reas Mixtas y de las Piezas Territoriales Tursticas Saturadas.

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14.3.2.3. Otros Contenidos.
Dentro del marco del objetivo de establecer previsiones especficas de

desarrollo territorial y turstico conformes con las Directrices definido en la DA1.3
de la Ley 19/2003, el PTEOTI-GC desarrolla adems de los ya citados los
siguientes contenidos.
- Determinaciones para el desarrollo turstico fuera de las Zonas Tursticas

Litorales: En lo relativo a este extremo el PTEOTI-GC incorpora las previsiones
del PIOGC-2004 sobre Turismo Rural y de Naturaleza. Estn contenidas en:
TITULO NOVENO.- EL DESARROLLO TURSTICO FUERA DE LAS ZONAS

TURSTICAS LITORALES. TURISMO INTERIOR.
CAPITULO 1.- CRITERIOS GENERALES.

Artculo 59.- Criterios generales.
CAPITULO 2.- TURISMO DE NATURALEZA.

Artculo 60.- Turismo de naturaleza.
- Actuaciones Tursticas Singulares: Con carcter de mera sugerencia sin valor

normativo, y con el objetivo de contribuir a reforzar la imagen singular y exclusiva
de Gran Canaria como destino turstico diferenciado el PTEOTI-GC propone una
serie de actuaciones a ser desarrolladas, en su caso, por el planeamiento, para la
puesta en valor de determinadas piezas de nuestro territorio y de nuestro
patrimonio en tanto constituyen elementos de gran valor iconogrfico, como el
Roque Nublo, El Cenobio de Valern, La Cueva Pintada de Gldar y otros.
Estos contenidos se incluyen en el Anexo II, y a su vez, se recogen los aspectos
ms relevantes para la intervencin sobre dichas piezas en las Fichas
14.4. CONCLUSIN
Cabe concluir a la luz de lo expuesto que el PTEOTI-GC no establece per se

ninguna determinacin que pueda comportar limitaciones o restricciones de derechos
consolidados, sino que se limita a la definicin de criterios, directrices y procedimientos
para la adaptacin del planeamiento territorial y urbanstico al Modelo Territorial Turstico
definido por el PIOGC-2004 y al marco regulador establecido por las Leyes 19/2003 de

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Directrices y 6/2009 de Medidas Urgentes as como a la Ley 7/95 de Turismo de Canarias

y sus Reglamentos, en especial al Decreto 142/2010 (Reglamento de la Actividad
Turstica de Alojamiento).
CAPITULO V. INCIDENCIA AMBIENTAL DE LAS

DETERMINACIONES DEL PLAN.
15. DETERMINACIONES DE PLANEAMIENTO CON INCIDENCIA

AMBIENTAL.
15.1. REHABILITACIN URBANA.
La rehabilitacin urbana es uno de los pilares bsicos sobre los que se apoya el
modelo de este Plan, por lo que el propio plan indica Zonas a Rehabilitar.
Como ya se ha visto, la declaracin de Zonas a Rehabilitar depende en gran

medida del grado de antigedad de la planta alojativa, ms del 60% de la cual tiene 15 o
ms aos y carece en la mayora de los casos de mantenimiento. Evidentemente la falta
de mantenimiento no slo afecta a la calidad del servicio turstico, en cuanto a
inadecuacin de los productos a las necesidades del momento, sino que tambin incide
en el entorno urbano, donde se aprecian zonas de escaso valor urbano y calidad
ambiental y en ocasiones hasta un deterioro grave en reas que por su vocacin o
situacin podan ser centrales en los ncleos tursticos.
La declaracin de estas zonas por este Plan requiere que otros planes desarrollen
detalladamente la rehabilitacin y mejora ambiental. Este plan da en muchos casos
pautas mnimas indicativas para cada una de las piezas, contenidas en el Anexo de
Piezas Tursticas.
La Normativa precisa estas zonas y adems indica que otros instrumentos de

planeamiento podrn determinar otras zonas que presenten evidentes condiciones de
deterioro.

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15.2. RENOVACIN DE LA PLANTA ALOJATIVA.
Este Plan da una gran importancia a la renovacin, no slo por el valor que sta
tiene sino tambin por su capacidad de promover las operaciones de rehabilitacin
urbana, con la incidencia de ambas en la calidad ambiental.
La normativa del plan contiene las competencias en materia de renovacin, los

mbitos a renovar y las dems condiciones que afectan a su desarrollo.
La renovacin supone una mejora de las condiciones de la planta alojativa al

recuperar la calidad y categora inicial de dicha planta, pero tambin se puede aprovechar
para aumentar la categora del producto. En todos los casos se fijan inversiones mnimas
para aumentar de categora al momento de pedir licencia.
15.3. EL REGISTRO DE PLAZAS TURSTICAS.
El registro de plazas se concibe como un instrumento bsico para promover la

renovacin. Por un lado puede contribuir de forma eficaz a la renovacin de la planta
alojativa y a la rehabilitacin urbana, por otro lado, puede ayudar a consolidar los suelos
urbanos tursticos en aquellas parcelas que permanezcan sin construir y aptas, segn el
planeamiento, para desarrollar dicho uso.
Por otro lado la movilidad de la planta alojativa a travs de los incentivos que
establece este Plan puede aumentar el margen del planeamiento de desarrollo de las
zonas tursticas para esponjar la trama urbana creando reas libres y zonas de
esparcimiento. En este sentido el registro de camas acta de manera indirecta, es decir,
que si bien no produce este efecto por s slo, tiene una influencia indudablemente
positiva en la gestin.
Con respecto a las 6.184 plazas que se estima pueden incorporarse al registro
como consecuencia de los incentivos, hay que tener en cuenta que no incrementan el
suelo previsto para la planta alojativa, pudindose consolidar nicamente en los suelos
aptos para el desarrollo turstico cuyas cifras de capacidad mxima y crecimiento ya
vienen determinadas bien por los planes generales o parciales, por lo que este
crecimiento quedara dentro de las previsiones del planeamiento y slo se podran

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materializar en las condiciones de desarrollo que estos imponen, y para cuya aprobacin
y ejecucin ya cuentan con medidas integradoras de las actuaciones en el medio.
En todo caso la capacidad de renovacin y rehabilitacin urbana que permiten

esas 6.184 plazas, capaz de reconvertir 10.306 plazas alojativas tursticas, es innegable.
Con ello se lograra la renovacin de la mitad al menos de la planta alojativa, un efecto no
slo beneficioso para el aspecto y medio urbano desde el punto de vista esttico y
ambiental sino tambin econmico y con gran proyeccin de beneficios futuros sobre la
oferta turstica.
15.4. RECONVERSIN DE SECTORES TURSTICOS EN RESIDENCIALES.
Este punto afecta de manera directa a Sonneland El Plan realiza este cambio de
uso en los casos en que el uso residencial era ya mayoritario, por lo que esta
reconversin supone la adecuacin del planeamiento a una realidad ya consolidada.
Evidentemente la reconversin debe ser ordenada a travs de los planes de

desarrollo si bien este Plan incluye directrices para ordenar y asegurar el proceso, como
las condiciones mnimas para la reconversin de centros alojativos tursticos en
residenciales.
Cabe sealar que esta transformacin no supone por s misma un incremento de

la poblacin en los ncleos, sino un paso de visitante turstico a poblacin residente, por
lo que su impacto sobre los recursos no se estima mayor ni perjudicial.
15.5. PIEZAS TURSTICAS.
Tomando la definicin que hace el PIO-GC de pieza turstica, este Plan las divide
en consolidadas, en proceso de consolidacin y nuevas.
La identificacin de las piezas tursticas sirve para implantar y completar las

determinaciones del PIO-GC, pudindose considerar como una capa ms del
planeamiento territorial a escala insular.

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En cuanto al contenido ambiental, la definicin de las piezas consolidadas permite

determinar aquellas que se derivan directamente a zonas a rehabilitar y por lo tanto a
planes de desarrollo, indicndose en muchos casos los parmetros mnimos del control
de calidad y medidas ambientales como la adecuacin esttica de la edificacin,
acondicionamiento de playas y paseos, recuperacin de zonas degradadas, as como
otras consideraciones que proceden del PIO-GC, quedando para los planes que las
desarrollen la competencia para concretar las determinaciones que consideren
oportunas.
Tanto la memoria justificativa como la normativa del Plan parten de que la

consideracin de una pieza como urbana atiende al grado de consolidacin de la trama
urbana dentro de lo que permita el planeamiento vigente, sin contradecir instrumentos de
rango superior.
Advertimos que la delimitacin de las piezas consolidadas tursticas y las

determinaciones ambientales contenidas en las fichas no sustituyen sino que
complementan las consideraciones del PIO-GC, por lo que todas ellas han de tenerse en
cuenta a la hora de actuar sobre el territorio.
Con respecto a las Piezas Tursticas en Proceso de Consolidacin, este Plan

identifica el suelo urbanizable con plan parcial aprobado y los datos ms significativos de
stos, indicndose, al igual que en las piezas tursticas consolidadas, las actuaciones que
se consideran bsicas para su desarrollo, a las que habr que aadir las contenidas en el
PIO-GC.
Por lo que respecta a las piezas tursticas nuevas, stas corresponden en su

mayora a zonas para en las que el PIO-GC y este Plan prevn equipamientos tursticos,
indicndose, cuando se estima necesario, el uso del equipamiento como base
imprescindible que justifica su inclusin dentro de un plan turstico.
Evidentemente, como en los casos anteriores, son de aplicacin las

consideraciones ambientales del PIO-GC, dndose prioridad a las consideraciones de
este Plan por las competencias de ste sobre las determinaciones tursticas que ordena y
desarrolla y la importancia de estas piezas para el modelo y futuro turstico de la isla.

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Este ltimo aspecto es muy importante, ya que en algunas de estas Piezas, ms

concretamente en las PTTN-2.SB (Casero de Media Fanega), PTTN-1.M (Cueva del
Canario) y PTTN-2.M (Catanga), el PIO-GC no prev expresamente el desarrollo de
oferta alojativa asociada a los equipamientos que contienen. Es ms, en el apartado de la
memoria Justificativa del PIO-GC en el que se realiza un clculo estimativo de la
capacidad de carga alojativa de Gran Canaria, se desprecia la asociada a las citadas
Piezas. Sin embargo, a tenor de lo dispuesto en los artculos 203 y 206 del citado PIO-
GC s que resulta factible asociar oferta alojativa a dichas Piezas.
No obstante, en aplicacin de lo dispuesto en este PTEOTI-GC, de conformidad

con las Leyes 19/2003 de Directrices y 6/2009 de Medidas Urgentes, en estas Piezas no
podr preverse oferta alojativa alguna si se desarrollan como Suelo Rstico, y en el caso
de desarrollarse como suelo Urbanizable nicamente podrn acoger oferta alojativa
procedente de la deslocalizacin de plazas por sustitucin de igual nmero de las
suprimidas en suelos urbanos sujetos a Rehabilitacin (con las excepciones previstas en
el artculo 16 de la Ley 6/2009), por lo que dicha oferta no podr comportar en ningn
caso aumento de capacidad alojativa en la ZTL.
En todo caso, ante la eventualidad de que, al amparo de los citados artculos del
PIO-GC, pudiera materializarse oferta alojativa en estas Piezas, el presente Plan localiza,
con carcter de recomendacin (R), los emplazamientos que considera ms adecuados a
tal fin en virtud de las caractersticas ambientales de cada Pieza, denominndolos reas
de Implantacin Edificatoria, todo ello por supuesto sin menoscabo del deber que a
meros efectos recordatorios se expresa en las Fichas de las Piezas citadas- por parte del
planeamiento que ordene pormenorizadamente la Pieza, de efectuar el procedimiento de
evaluacin ambiental previsto en la Ley 9/2006 de evaluacin de Planes y Programas.
Por otra parte, las condiciones establecidas en la ley 6/2009 a los efectos de
materializar los incentivos, en forma de derechos sobre autorizaciones previas, que se
obtienen por Renovacin, determinan que los mismos nicamente son materializables en
suelo urbano de uso turstico que ostentase dicha condicin en el momento de entrar en
vigor la ley, por lo que de facto en ninguna de las PTTN podrn materializarse dichos
incentivos, siendo las camas procedentes de Sustitucin, con los correspondientes
Convenios, las nicas que pueden emplazarse en dichas Piezas (adems de la oferta

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exenta de limitacin conforme a lo previsto en el artculo 16 de la citada ley 6/2009). Por

lo tanto concluimos que el desarrollo de las PTTN no comportar aumento de la
capacidad o de la oferta alojativa de Gran canaria, pues las camas de las que se
alimentan dichos desarrollos no son camas nuevas, sino que provendrn de las que se
supriman en mbitos de suelo urbano sometidos a operaciones de reforma interior.
15.6. NORMATIVA DE CALIDAD DE LOS PRODUCTOS TURSTICOS.
La normativa sobre los productos tursticos constituye uno de los captulos ms

importantes de este Plan. El objetivo de aumentar la calidad de los productos y de las
condiciones de implantacin de stos es constante y se evidencia por el establecimiento
en todos los sectores de los productos tursticos de condiciones especficas de calidad y
condiciones mnimas de mejora del paisaje urbano.
Se tiene en cuenta a este respecto en la normativa la nueva regulacin contenida

en el Decreto 142/2010, de 4 de octubre.
15.7. CRITERIOS DE CALIDAD E INTEGRACIN PAISAJSTICA.
A este respecto, este Plan, por su rango y carcter insular, asume el artculo 217
de Plan Insular sobre criterios de calidad e integracin paisajstica, ampliando su
contenido.
Como hemos visto, a lo largo de este documento se exigen de forma constante los
criterios de calidad, que forman parte del contenido de las determinaciones generales de
cada punto o instrumento que se desarrolla. As por ejemplo, en cada uno de los
productos se exige la mejora de la calidad e integracin paisajstica o bien dentro de las
condiciones de desarrollo de las distintas piezas tursticas. .
15.8. FACTORES QUE AFECTAN A ASPECTOS SOCIALES.
Desde este punto de vista y siguiendo las indicaciones de las Directrices del
Turismo se han realizado estudios sobre la estructura demogrfica y econmica, sobre el

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impacto del turismo, la poblacin residente, la infraestructura de equipamientos pblicos y

las previsiones de crecimiento especficas para los municipios tursticos.
Estos datos nos dan una imagen clara de la influencia del turismo en la economa
y del alto grado de penetracin que tiene en la poblacin, por lo que se puede considerar
la totalidad de la isla como un producto semiespecializado desde el punto de vista
turstico.
Desde esta perspectiva la situacin de equilibrio entre las previsiones de

crecimiento de la planta alojativa y la poblacin resulta sostenible siempre que se
mantengan las proporciones para dotaciones y equipamientos de servicio segn las
previsiones de la legislacin vigente, aplicado tanto a residentes como a turistas.
15.9. FACTORES QUE AFECTAN A LOS RECURSOS NATURALES.
Nos referimos aqu a los elementos directamente de origen natural: paisaje,

ecologa y recursos asociados a la naturaleza (Anexo 2).
Desde el punto de vista del paisaje el estudio trata de determinar la capacidad del
paisaje para asumir las actuaciones relacionadas con el turismo sin que se alteren sus
rasgos y caractersticas.
El anlisis de la calidad visual del paisaje es quizs uno de los factores ms

difcilmente evaluables de forma objetiva. Sin embargo, disponemos de algunos datos
concretos que nos dan una idea de la potencialidad del paisaje y sus posibles
limitaciones.
Por un lado casi el 43% de la superficie de la isla est protegida e incluye 32

espacios naturales, en los cuales las actividades y usos relacionados con el turismo se
encuentran limitados de forma diversa segn su grado de proteccin (reservas naturales,
paisajes protegidos, reservas, monumentos, etc.) permitindose slo aqullas actividades
consideradas ligeras: senderismo, paisajismo, turismo rural, y similares.
El estudio y cuantificacin de la influencia directa de la actividad turstica sobre

el paisaje se realiza sobre las zonas tursticas delimitadas por el PIO-GC, con especial
atencin dentro de la ZTLSO en las Piezas Tursticas, tanto las consolidadas como las

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nuevas. Las primeras quedan configuradas por ncleos ya existentes en los que la
urbanizacin ha construido un paisaje propio y las segundas por aqullas que el presente
plan establece segn criterios de oportunidad o conveniencia y con respeto al medio, de
manera que las nuevas piezas no supongan fuertes agresiones.
Las zonas protegidas no slo se protegen por su valor paisajstico sino tambin
por su diversidad ecolgica, fauna y flora. Gran Canaria es apta para la implantacin de
diversas actividades tursticas sin que afecten de manera negativa siempre que se
respeten las limitaciones que contemplan las distintas figuras de planeamiento.
Respecto a la afeccin a los recursos naturales cabe distinguir dos puntos de

especial inters: el suelo y el agua.
El suelo es quizs el ejemplo ms claro de recurso limitado. La superficie insular

es de aproximadamente 1.558 Km de la cual, ya se trate residencia o turismo, slo
puede utilizarse el 20%, y dentro de ste, en el 13% se concentra casi el 60% de la
poblacin.
El agua tradicionalmente se ha considerado como un recurso limitado, pues hasta

hace pocos aos su obtencin para el consumo humano se produca nica y
exclusivamente a travs de los manantiales, acuferos naturales, depsitos y presas. Hoy
en da, sin embargo, este concepto ha cambiado, pues los recursos tecnolgicos nos
permiten obtener gran cantidad de agua potable por medios alternativos.
Teniendo en cuenta los grados de proteccin, de manera general podemos decir

que las condiciones de uso de la superficie insular quedan suficientemente reflejadas en
el PIO-GC: en los Espacios Naturales Protegidos las actividades y usos debern ser
blandos; en las zonas fuera de estos espacios, pero de especial inters segn los tipos
de hbitats o de utilizacin de suelo de forma tradicional, es posible implantar encajar
actividades tursticas de mayor envergadura, como turismo rural, golf, etc., y en
aproximadamente el 20% del territorio insular no afectado por Espacios Naturales,
hbitats o geoformas de inters, se pueden implantar usos residenciales en sentido
amplio.

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15.10. FACTORES QUE AFECTAN A LOS RECURSOS TECNOLGICOS.
Si en el punto anterior nos referamos a los recursos naturales como aquellos de

vinculacin directa con lo natural, a continuacin nos referimos a aqullos que, si bien
pueden tener una relacin con lo natural o dependen de determinadas condiciones del
medio para su desarrollo, explotacin, crecimiento y consumo, requieren una
trasformacin o tratamiento. Este es el aspecto que ms cambios produce en el estudio
de capacidad de carga y en el que el hombre influye directamente sobre la produccin y
el consumo.
En este epgrafe se incluyen las infraestructuras de accesibilidad, capacidad del

mercado turstico, disponibilidad de recursos tecnolgicos, profesionales y tursticos.
Las infraestructuras de accesibilidad determinan la capacidad de entrada de

recursos y pasajeros a la isla (puertos y aeropuertos). La movilidad dentro del territorio
es otro elemento que condiciona fundamentalmente la capacidad de desarrollo. La red de
carreteras, totalmente condicionada por la orografa de la isla, est integrada por el
corredor litoral, el corredor interior y los accesos transversales al interior de la isla. De
entre, el corredor interior discurre paralelo a la costa y tiene por funcin conectar la
capital con las principales zonas de actividad econmica, los sistemas insulares de
intercambio de transporte, las zonas tursticas y los asentamientos urbanos ms
importantes.
No obstante, se observan carencias en la red de carreteras, principalmente entre

los municipios costeros del norte y sur con el centro, que carecen de una va rpida que
permita el acceso directo, resultando adems lento e insuficiente el corredor litoral en el
Norte, generalmente con retenciones.
Por otro lado, cabe destacar que en la Isla no existen recursos propios para la
produccin convencional de energa; las alternativas o renovables son el nico recurso
energtico propio de Gran Canaria.
De manera general puede decirse que la capacidad de carga insular, desde el

punto de vista de las infraestructuras, depende en gran medida de la capacidad de
produccin y gestin, de forma que el crecimiento poblacional y turstico debe

PTEOTI GC
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coordinarse con planes de desarrollo de la produccin y gestin, que equilibre lo

producido y lo consumido.
Desde el punto de vista turstico los recursos tecnolgicos se asocian

directamente a los elementos que forman parte de la creacin del producto y mercado
turstico. En este sentido la capacidad de carga recoge los indicadores bsicos de la
oferta y mercado que definen el producto turstico de Gran Canaria, as como un estudio
de la potencialidad de utilizacin de nuevos recursos.
El producto turstico, como cualquier otro producto de consumo, se ve afectado

por las variaciones de la oferta y la demanda. En nuestro caso los principales factores
que inciden sobre la llegada de turistas son la situacin econmica de los pases de
origen en relacin con la nuestra, los nuevos mercados que van surgiendo y la desviacin
de turistas hacia Gran Canaria por circunstancias sobrevenidas en sus destinos. Estas
consideraciones afectan a nuestro mercado y deben ser por tanto tenidas en cuenta a
pesar de que la posibilidad de intervenir en ellas es muy reducida por su difcil previsin.
15.11. CAPACIDAD DEL TERRITORIO RESPECTO A LA POBLACIN.
Uno de los aspectos ms elocuentes que resulta del anlisis y combinacin de los
distintos aspectos de la capacidad de carga del territorio (elaborada como documento de
trabajo pero que no forma parte de los documentos de los Planes Territoriales
Especiales Tursticos) es que nos proporciona medios para estimar el crecimiento de la
poblacin en relacin con el turismo, tanto de la poblacin residente dentro de las zonas
tursticas como la capacidad alojativa de las mismas.
Para determinar la capacidad poblacional de la ZTLS se establecen las

previsiones de crecimiento turstico de los municipios de San Bartolom de Tirajana,
Mogn y La Aldea de San Nicols, para los cuales se realiza una estimacin de la
capacidad poblacional y alojativa de los suelos urbanos y urbanizables tursticos basada
en datos obtenidos de sus respectivos planeamientos municipales, del ISTAC y el
Patronado de Turismo de Gran Canaria y, para la ZTLS de San Bartolom de Tirajana,
nico municipio que ha emitido informe, han sido considerados los datos facilitados dicho
su informe de fecha de 3 de marzo de 2010.

PTEOTI GC
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Las posibles plazas alojativas autorizables en las Piezas Territoriales Tursticas de

nueva proposicin (PTTN), de acuerdo a lo determinado en los arts. 10.7 y 39.4 de la
Normativa del PTEOTI-GC, debern proceder de la deslocalizacin de plazas por
sustitucin de igual nmero suprimidas en suelos urbanos sujetos a rehabilitacin, con las
excepciones previstas en el art.16 de la Ley 6/2009, por lo que en ningn caso supondr
incremento de la capacidad turstica autorizable.
Estos datos han sido sintetizados por el PTEOTI-GC en los siguientes cuadros
resmenes:

PTEOTI GC
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As, con relacin al municipio de San Bartolom de Tirajana, su poblacin de

hecho (residencial + turstica) en la ZTLS era de 134.968 habitantes, de los cuales 44.306
correspondera a la poblacin permanente (el 77,96% del total municipal) y 90.662 plazas
alojativas autorizadas el ZTLS, de las cuales aproximadamente el 62% estn autorizadas
en establecimiento alojativos extrahoteleros y el 38% restante en establecimientos
hoteleros.
En el citado informe municipal, se dice que de acuerdo a datos extrados del

Patronato de Turismo de Gran Canaria, existen unas 11.872 plazas dadas de bajas en 53
establecimientos alojativos extrahoteleros, as como que gran parte de estas plazas estn
residencializadas y que en ellos estn empadronados (a mayo 2009) 14.938 residentes.
Asimismo, se dice en parcelas edificadas de uso alojativo turstico, que actualmente no
cuentan con autorizacin, existen unas 23.000 plazas. En este punto se hace necesario
recordar, que de acuerdo a lo determinado en el art. 12.4 de la Normativa del PTEOTI-
GC, el planeamiento que ordene las PTTC deber incorporar un estudio turstico
pormenorizado e individualizado para cada una de ellas, por lo que ser en el marco de
dicho informe donde debern evaluarse y justificarse estas circunstancias.

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A las Piezas Territoriales Tursticas en Proceso de consolidacin (PTTP), el

PTEOTI-GC asigna una capacidad alojativa 8.474 plazas, correspondiente a los sectores
de suelos urbanizables ordenados de Meloneras Golf y Sector 5- Pasito Blanco.
Respecto al municipio de Mogn, nuestra principal fuente de datos ha sido, al no

disponerse de datos facilitados por el Ayuntamientos, los datos estadsticos del ISTAC y
Patronado de Turismo de Gran Canaria, en base a los cuales, su poblacin de hecho
(residencial + turstica) en la ZTLS es de 51.870 habitantes, de base a los cuales, 18.238
habitantes correspondera a la poblacin permanente (84,08 % del total municipal) y
33.632 a las plazas alojativas autorizadas, de las cuales aproximadamente el 61% estn
autorizadas en establecimiento alojativos extrahoteleros y el 39% restante en hoteleros.
A las Piezas Territoriales Tursticas en Proceso de Consolidacin (PTTP), el

PTEOTI-GC asigna una capacidad alojativa 29.848 plazas, correspondiente a los
sectores de suelos urbanizables tursticos ordenados de La Verga, Las Calas, Anfi-Tauro,
Barranco de Tauro, Costa Taurito y Taurito.
En la Zona Turstica Litoral del Noroeste, en concordancia con el modelo previsto

por el PIO-GC, identifica directamente una nica pieza territorial turstica, PTTN.1.LA-
Valle de La Aldea, en el municipio de San Nicols de Tolentino, a la se adscribe una
capacidad alojativa de 421 plazas.
Este crecimiento potencial parece claramente excesivo a corto plazo por lo que
este Plan intenta atemperarlo limitando el crecimiento total a las plazas alojativas
destinadas a la renovacin, en cumplimiento de las Directrices, ms las que proceden de
las piezas tursticas nuevas siempre ligado a la renovacin de la planta existente y la
creacin de equipamientos para la isla.
15.12. ANLISIS DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES
Como ya se ha dicho el presente Plan no tiene afecciones directas sobre el medio

ambiente ya que solo establece pautas y criterios para que sean aplicados en ulteriores
instrumentos tanto de planeamiento como de obras. De todas maneras, y por coherencia
con el procedimiento seguido hasta el momento, a continuacin se realiza el ejercicio a

PTEOTI GC
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modo de ejemplo como si estas propuestas vayan a ser ejecutadas de una manera
directa sobre el terreno.
Se podra estimar que lo impactos sobre el medio ambiente seran por lo general
nada o a lo sumo poco significativos ya que se tratan de actuaciones dentro de las
conurbaciones urbanas y no se espera efectos con la categora de significativos sobre el
medio ambiente. Entendindose estos en el sentido la nomenclatura contenida tanto en el
Real Decreto Legislativo 1/2008 de 11 de enero por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Evaluacin de Impacto Ambiental de proyectos como por la Ley Canaria
11/1990, de 13 de julio, de Prevencin del Impacto Ecolgico y que se expresa a
continuacin:
- Impacto compatible (Nada significativo). La Actuacin es compatible respecto

a los valores ambientales del espacio sobre el que se instalan o no supone
afecciones significativas, no siendo necesarias las medidas correctoras.
- Impacto moderado (Poco significativo). La adecuacin de la actividad respecto

a las condiciones ambientales existentes requerir la aplicacin de pequeas
medidas correctoras.
- Impacto severo. (Significativo). La magnitud del impacto exige para su

integracin en el medio la aplicacin de fuertes medidas correctoras. Aunque
con su aplicacin disminuya el impacto, no se garantiza la completa
integracin de la actuacin en el medio.
- Impacto crtico. (Muy significativo). De mayor intensidad que el anterior sugiere

el abandono o replanteamiento de la actuacin.
Al expresar que los impactos se consideran nada significativos se trata de ser

coherente con lo establecido en la legislacin tanto estatal como de la Comunidad
Autnoma de Canarias en referencia a la gradacin de los impactos ambientales en las
que, con carcter general, quedan excluidas de evaluacin ambiental las actuaciones
dentro de suelos urbanos consolidados. As, por ejemplo, la realizacin de una autopista
por suelos rsticos o incluso por espacios naturales protegidos puede considerarse con
un impacto poco significativo o significativo, por lo tanto actuaciones previstas en el
presente PTEOTI son muy ligeras en comparacin con lo anterior y en todo caso se

PTEOTI GC
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estima que beneficia el medio ambiente del entorno local urbano en proceso de
degradacin.
Es evidente que el paisaje urbano es fundamental para la adecuada cualificacin

de la oferta, pero la propuesta del presente PTEOTI trata de mejorarlo estableciendo los
principios emanados PIO-GC (por ejemplo, art.210.- Determinaciones Especficas para la
ordenacin urbanstica del uso turstico), para que sean de aplicacin en los oportunos
instrumentos de desarrollo, y en ningn caso, estas alteraciones paisajsticas se estima
no tendrn influencia negativa en el medio ambiente global del territorio.
Las reas de las actuaciones propuestas por el presente Plan son las
denominadas: Zona Turstica Litoral del Noroeste (que comprende un rea de La Aldea y
un sector costero del norte de Gran Canaria) y la Zona Turstica Litoral del Sur, ambos
espacios quedan convenientemente reflejados en los planos que acompaan al presente
Plan.
Cada una de estas reas o zonas litorales se han subdividido en piezas

territoriales tursticas consolidadas, piezas tursticas en proceso de consolidacin y
piezas tursticas de nueva proposicin para establecer zonas de actuacin, de acuerdo
con lo siguiente:
ZONA TURSTICA LITORAL DEL SUR (TM San Bartolom de Tirajana)
Piezas Territoriales Tursticas Consolidadas
PTTC-1.SB Baha Feliz
PTTC-2.SB Playa del guila
PTTC-3.SB Rocas Rojas/La Gloria
PTTC-4.SB San Agustn
PTTC-5.SB Las Burras
PTTC-6.SB Playa del Ingles
PTTC-7.SB Campo Internacional/ Campo de Golf
PTTC-8.SB El Oasis

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PTTC-9.SB Meloneras
PTTC-10.SB Sonnenland
PTTC-11.SB Montelen.
PTTC-12.SB Palmitos Park.
Piezas Territoriales Tursticas en Proceso de Consolidacin
PTTP.1.SB Meloneras Golf
PTTP.2.SB Sector 5
Piezas Territoriales Tursticas de Nueva Proposicin
PTTN.1.SB Tarajalillo/Lilolandia.
PTTN.2.SB Casero de la Media Fanega.
PTTN.3.SB Santa gueda
ZONA TURSTICA LITORAL DEL SUR (TM Mogn)
Piezas Territoriales Tursticas Consolidadas
PTTC-1.M Balito/ Patalavaca
PTTC-2.M Amadores/ Puerto Rico
PTTC-3.M Playa del Cura
PTTC-4.M Urb. Playa de Mogn
PTTC-5.M Puerto de Mogn.
Piezas Territoriales Tursticas en Proceso de Consolidacin
PTTP.1.M La Verga
PTTP.2.M Las Calas
PTTP.3.M Anfi/Tauro
PTTP.4.M Barranco de Tauro
PTTP.5.M Costa Taurito

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PTTP.6.M Taurito
Piezas Territoriales Tursticas de Nueva Proposicin
PTTN.1.M Cueva del Canario.
PTTN.2.M Catanga.
ZONA LITORAL DEL NOROESTE
Aqu no existen piezas tursticas, salvo la Pieza Territorial Turstica de nueva

proposicin PTTN.1.LA del Valle de La Aldea, previsto por el PGO de San Nicols de
Tolentino como Suelo Urbanizable no sectorizado Turstico (SUNS-TU) Plan Parcial
Caserones, dado que no existen otras actuaciones tursticas previas en la forma de
planes parciales u otro instrumento de ordenacin. En estas zonas solo se admitiran
actuaciones puntuales en el marco definido por el PIO-GC (siempre que se ajusten a sus
criterios vase art. 206 b de la normativa de PIO-GC) y las Directrices de Ordenacin y
por lo tanto en este plan no se concretizan territorialmente, por lo que debern ser los
instrumentos de planeamiento que los propongan o en su caso los proyectos de
actuacin quien los evalu ambientalmente. Por ejemplo, un hotel especializado en
deportes, hoteles de naturaleza, etc. As el modelo que se propone estar fundamentado
bsicamente en turismo hotelero especializado de carcter aislado y de alta calidad
vinculado al aprovechamiento de los recursos naturales y paisajsticos de la comarca
donde se prevea su ubicacin.
El desarrollo normativo de estas piezas, viene convenientemente expresado en

las correspondientes Fichas, de carcter normativo, que acompaan al Plan como Anexo
I- Piezas Tursticas.
A continuacin se especifican los campos del Plan que pudieran tener una cierta
relevancia ambiental una vez sean desarrollados por los debidos instrumentos.
1. Renovacin edificatoria y rehabilitacin urbana.
Las propuestas de la alternativa seleccionada en materia de renovacin y

rehabilitacin se basan en detectar e indicar, desde el propio plan, determinadas Zonas a
Rehabilitar. Aunque, como es lgico por razn de la escala de este plan, la concrecin de

PTEOTI GC
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las medidas que sobre esas zonas se adopten es un cometido, en muchos casos del
PTEOTI-GC, pero, en otros, de los planes territoriales, generales y/o especiales.
Los criterios seguidos para la declaracin de Zonas a Rehabilitar depende en gran

medida del grado de obsolescencia y de la antigedad de la planta alojativa. As ms del
60% de dicha planta tiene una antigedad superior o igual a 15 aos careciendo en la
mayora de los casos de mantenimiento efectivo. Evidentemente esta falta de
mantenimiento no slo afecta a la calidad del servicio turstico, en cuanto a la no
adecuacin de los productos a las necesidades del momento, sino que tambin incide en
el entorno urbano en el que se inserta, dejando partes de ciudad con escaso valor urbano
y calidad ambiental llegando incluso a producirse situaciones serias de deterioro
paisajstico y estructura de reas que bien por su vocacin o situacin estaban llamadas
a constituirse en centralidades de los ncleos tursticos.
Como factores con incidencia directa sobre la calidad ambiental y del producto
turstico asociados a la renovacin se puede sealar que la renovacin en s misma ya
presupone una mejora de las condiciones de la planta alojativa. No slo porque renovar
en la mayora de los casos supone una mejora del aspecto urbano, sino porqu esta
renovacin se aplica en sentido horizontal, es decir, renovar para recuperar la calidad y
categora inicial de la planta alojativa, y tambin se puede dirigir verticalmente y aumentar
categora, por ejemplo pasar de dos a tres llaves, con el aumento en la calidad del
producto final. Todo ello asegurndose en todos los casos la capacidad de renovacin a
travs del establecimiento de unos mnimos de inversin por aumento de categora.
Por tanto, y teniendo en cuenta adems que toda operacin de edificacin o

construccin (nueva o renovada) debe cumplir con las normas diseadas por el cdigo
tcnico de la edificacin que recientemente ha entrado en vigor (mucho ms implicado
con la sostenibilidad en la definicin de los materiales y la energa que se utiliza en la
labor edificatoria) los efectos de las medidas que disea el Plan solo pueden
considerarse positivos.
El medio o medida que va a utilizar el Plan para cumplir este objetivo, es el

registro de plazas alojativas. Como registro administrativo que es, poca incidencia va a
tener en la sostenibilidad medioambiental (aunque si, y muy grande, en la econmica y
social) pero los efectos que va a provocar, caso de aplicarse como pretende el Plan,

PTEOTI GC
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sern tremendamente positivos desde un punto de vista medioambiental (renovacin real

de la planta alojativa, esponjamiento de la ciudad para obtener espacios libres y/o verdes,
evidente mejora paisajstica en zonas hoy realmente degradadas fsicamente etc.).
Respecto a los efectos previsibles de la implantacin de nuevas plazas alojativas

derivadas de las bonificaciones obtenidas por Renovacin o Sustitucin (Registro de
Plaza Alojativas), decir, que estos sern con toda probabilidad positivos, ya que el
Registro tiene como instrumento que dinamiza e incentiva el proceso de Rehabilitacin.
Hay que aadir los derivados del desbloqueo de la posibilidad de ejecutar nuevas plazas,
hasta ahora imposibilitado por la moratoria.
2. Reconversin de sectores tursticos en residenciales.
A travs del estudio de campo realizado se ha comprobado que en los casos en

los que se realiza este cambio de uso en la actualidad ya se realiza el uso residencial
como mayoritario, motivo que junto con otros de oportunidad y conveniencia analizados
desde el PTEOTI-GC hacen que esta reconversin realmente sea una adecuacin del
planeamiento a una realidad existente ya consolidada.
Evidentemente la reconversin debe ser ordenada a travs de los planes de

desarrollo si bien desde el PTEOTI-GC se realizan directrices para ordenar y asegurar el
proceso, como por ejemplo las condiciones mnimas que se establecen para la
reconversin de centros alojativos tursticos en residenciales a travs de la normativa
(criterios de calidad y compatibilidad del uso residencial con el turstico).
Cabe sealar que esta transformacin no supone en s misma un incremento de la

poblacin en los ncleos, sino un paso de visitante turstico a poblacin residente, por lo
que la afeccin sobre el medio ambiente no se estima mayor ni perjudicial con respecto a
la situacin de fondo actual. Las medidas a adoptar minimizar al mximo los efectos
seran las propias del mantenimiento y ordenanzas municipales con respecto al acabado
de fachadas, mantenimiento de parques y jardines, utilizacin de tendederos, etc.
3. Aumento de compatibilidad entre usos tursticos. El alojamiento

temporal no turstico.
Entre las propuestas del Plan, tambin de las distintas alternativas, est la de
compatibilizar el alojamiento turstico tradicional con el llamado alojamiento temporal no

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CANARIA
turstico que, como el propio PIO-GC configura, es un uso compatible con el turstico en
cierta proporcin. Se trata, en determinados casos, de permitir una tipologa ms
permeable con las exigencias del mercado (sostenibilidad social y econmica) que en
absoluto afecta a la sostenibilidad medioambiental.
En la definicin que hace el Plan de esta compatibilidad se prev la regulacin de

unos estndares mnimos de calidad similares a los previstos por la normativa turstica y
esta transformacin no supone en s misma, al igual que ocurra en el caso anterior, un
incremento de la poblacin en los ncleos, sino la constatacin y prctica de un turismo
diferenciado.
Desde ese punto de vista los efectos medioambientales son nulos con respecto a
la situacin de fondo actual y las medidas correctoras se basaran en la buena prctica
de mantenimiento decoroso de las edificaciones, espacios pblicos y vistas.
4. Las Piezas nuevas. Oferta turstica y/o oferta complementaria.
La ocupacin del territorio por nuevas actividades tursticas ha tenido reflejo en las
sugerencias tanto desde el punto de vista de ampliar las zonas y/o crear nuevas zonas
con uso turstico, como de eliminar algunas de las propuestas en el documento de
Avance. Ambas cuestiones han tenido su reflejo en el presente documento, atendiendo al
resultado del trmite de Participacin Pblica del Avance, pues se han reconsiderado, o
las "camas nuevas" que se plantean asociadas a los grandes equipamientos y que solo
podrn materializarse a partir de las bonificaciones obtenidas por Renovacin o por
aplicacin del Supuesto de Excepcionalidad en su caso. De todas maneras se estima que
en ningn caso supondrn un cambio sustancial sobre el modelo turstico a escala
insular.
En atencin a la definicin que desde el PIO-GC se realiza de la pieza turstica, el

PTEOTI-GC realiza su identificacin, subdividindolas en consolidadas, en proceso de
consolidacin y nuevas. En este punto, se remite necesariamente tambin a las fichas del
PTE en donde aparecen dichas piezas y se contienen las medidas adoptadas (en la
presente Memoria Ambiental se adjuntan, a modo de ejemplo, tres fichas, una de pieza
consolidada, otra en proceso de consolidacin y finalmente una de nueva proposicin).

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El desarrollo de estas piezas tursticas nuevas podra tener una influencia en el

medio ambiente, sobre todo en fases de ejecucin por lo que a continuacin se realiza
una exposicin ms detallada y a modo de ejemplo, de los niveles de impacto a los
diferentes factores del medio fsico, de la pieza nueva PTTN-M-2.- Catanga:
Anlisis de impacto ambientales por el desarrollo de la pieza PTTN-M-2.-

Catanga
Se analizan en los siguientes apartados los posibles impactos ambientales de la

concreta actuacin propuesta (vase ficha correspondiente del Anexo I). Cada uno de
estos impactos recoger unos parmetros ambientales especficos que sern evaluados
tanto en una fase ejecutiva como en otra operativa. Para la evaluacin de cada uno de
estos parmetros se establecen cuatro indicadores que se rigen por lo establecido al
respecto en la Ley 11/1990, de 13 de julio, de Prevencin de Impacto Ecolgico que en
su artculo 11, Contenido de los estudios para la evaluacin del Impacto ecolgico
establece que el impacto podr ser nada significativo, poco significativo, significativo y
muy significativo.
Esta actuacin, con un uso asignado de Campo de Golf, se denomina Catanga y

se analiza como sigue, aunque hay que tener en cuenta que este anlisis es preliminar y
a modo de ejemplo ya que la Ley 11/1990 de Prevencin del Impacto Ecolgico manda a
redactar un Estudio de Impacto Ambiental para la ejecucin de un campo de golf.
Se estima que el planeamiento estudiado para esta pieza de forma general no

tenga efectos a los que se les pueda calificar, en trminos establecidos en las diferentes
normativas de impacto ambiental, como significativos negativos sobre el medio ambiente,
todos se estiman, por lo general como poco o nada significativos, tal como se puede
apreciar en lo establecido en los prrafos siguientes en los que se realiza tanto un
anlisis global como su correspondiente valoracin detallada y signo de los impactos que
podran inducirse por las determinaciones para los diferentes aspectos que configuran el
medio fsico y social.
Las transformaciones del terreno
La remodelacin del terreno en la fase ejecutiva del proyecto, para el

asentamiento del campo de golf puede considerarse como la accin o impacto ms

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agresivo, ya que implicar una serie de cambios en la morfologa (aunque en este caso
dada la tipologa del terreno, el enrasamiento o remodelacin del espacio es bastante
moderado dadas sus caractersticas topogrficas).
Estas transformaciones implicarn a su vez un efecto sobre las caractersticas

edficas (muy pobre o inexistente) y la cubierta vegetal (prcticamente inexistente), as
como a su exigua fauna acompaante, no obstante al tratarse de comunidades muy
degradadas este impacto resultar muy minimizado segn demostraremos
posteriormente.
Otros aspectos como la erosin o influencia sobre el curso de las aguas de

escorrenta pueden ser descartados por completo, ya que no se impide el paso de las
aguas y mucho menos producirse procesos erosivos, ya que el ajardinamiento o el propio
csped de los espacios de juego impedirn este proceso (debido, tambin, a su propia
red de drenaje), ya que adems debe considerarse que las precipitaciones en la zona son
muy eventuales y de escasa magnitud.
Efectos sobre los usos del suelo deben descartarse al ser prcticamente
inexistentes en estos momentos.
Las obras de acondicionamiento del terreno, tanto para el campo de golf como
para la eventual edificacin asociada al mismo, se realizarn de forma convencional con
ayuda de maquinaria pesada (excavadoras, retroexcavadoras, camiones, etc.), no
emplendose explosivos para tales labores y siempre supervisadas por tcnico
competente en la materia.
Por otro lado, una vez acabadas las obras debe considerarse para la fase
operativa la ocupacin del espacio, la cual implicara el impedimento del establecimiento
de nuevas comunidades (por lo dems potencialmente muy escasas).
As, grandes superficies sern ajardinadas por el csped y algunas palmeras y

arbustos autctonos dispersos, por lo que la diversidad botnica del sector aumentar y
una mayor humedad en el ambiente a su vez aumentar la visita de entomofauna y
avifauna, pudiendo resultar positiva en los sectores del campo de golf, si la comparamos
con la situacin actual, ya que la zona corresponde a terrenos baldos escasamente
poblados de flora o fauna.

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En sntesis se puede hablar para este tipo de actuacin, tanto para la fase
ejecutiva como operativa de un impacto directo y permanente, aunque moderado o nada
significativo, as como recuperable en ciertos aspectos y sectores.
Durante la fase operativa se descartan cualquier tipo de impacto, ya que la

operatividad no implica nuevas transformaciones, no producindose impactos directos o
indirectos sobre el territorio circundante, por lo que se deber definir un impacto nada
significativo en este sentido.
El ruido
Otros de los impactos que pueden producirse es el ruido, aunque ste ser
generado bsicamente durante la fase constructiva.
Durante la fase de obras se podrn generar altos niveles de ruido producido por la
maquinaria (100-110 dB), pudiendo estos niveles snicos llegar a ser molestos hasta un
radio de 100 metros, mientras que a 500 metros se prev que habrn atenuado hasta 60
dB, dejando a partir de esa distancia de ser perceptible (considerando que el ruido se
atena en unos 6 dB cada vez que se duplica la distancia del centro de emisin).
En general en casi todo el permetro de la actuacin este impacto sera

escasamente apreciable, aunque temporal, totalmente reversible una vez finalizadas las
obras y peridico discontinuo, ya que solamente se producir durante el horario laboral.
Para el resto del permetro puede desestimarse el impacto en este aspecto, ya que como
dijimos con anterioridad no existen zonas urbanas.
La avifauna de la zona tambin podra ser afectada, pero dada la escasa

representacin puede estimarse en nada significativo, aparte de ser tambin temporal y
totalmente reversible cuando terminen las obras.
Durante la fase operativa la produccin de ruidos ser casi despreciable, sobre

todo en los amplios sectores del campo de golf, ya que en el mismo no tienen que
producirse algn tipo de ruido, siendo su caracterstica lo apacible y tranquilo que
resultan estos lugares, por lo que el impacto como nada significativo o inexistente.
Las emisiones de gases y partculas a la atmsfera

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La emisin de gases y partculas a la atmsfera es otro de los impactos

esperados, sobre todo en lo que respecta a la emisin de partculas de polvo durante la
fase constructiva, ya que los movimientos de tierras podrn generar polvo en suspensin.
Seguidamente se realiza una serie de consideraciones tericas para posteriormente
analizar los impactos esperados.
Por contaminacin atmosfrica se entiende la presencia en el aire de sustancias o

formas de energa que alteran la calidad del mismo, de modo que implique riesgo, dao o
molestia para las personas, los ecosistemas o bienes de cualquier naturaleza. Las
alteraciones en la calidad del aire producidas por el desprendimiento de partculas
durante desmontes de terreno o trasiego de materiales (fase ejecutiva), pueden
entenderse como directas.
En este sentido de forma terica segn Juztse 1.976, en "Manual de Restauracin

de Terrenos y Evaluacin de Impacto Ambiental en Minera", se habla de produccin
entre 0,2 y 0,5 Kg. por Tonelada de rido desprendida en las diferentes maniobras de
carga y/o descarga, por lo que durante la fase ejecutiva se producir un cierto impacto,
aunque debe estimarse que este ser local (sectores de trabajo), temporal (ya que slo
se generar durante determinados momentos de la fase constructiva), intermitente (al
ocurrir nicamente durante las horas laborables), poco significativo (al tender a disiparse
rpidamente al producirse en espacios bastante abiertos donde existen vientos de forma
ms o menos frecuente y afectar a comunidades de escaso inters natural o
puntualmente a la zona actualmente urbanizada) y reversible (al desaparecer sus efectos
a corto plazo por la accin de los vientos o lluvia en casos eventuales).
Durante la fase operativa, los impactos sern prcticamente inexistentes, ya que

un campo de golf tanto por su naturaleza como por su uso no genera contaminantes
atmosfricos.
Residuos
En general cualquier tipo de residuos resultantes de la ejecucin de la obra o del

uso en la fase operativa, tambin sern factores susceptibles de producir impactos, ya
que su acumulacin o deshecho si no se realiza en lugares apropiados, podra producir
impactos de diferentes clases y rangos de significacin.

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Durante la fase ejecutiva los residuos que pueden generarse estn bsicamente
referidos a los sobrantes de los materiales terrgenos en el acondicionamiento de los
terrenos, pero dadas las caractersticas del terreno se estima que no existirn sobrantes,
ya que los productos de excavaciones servirn para rellenos y compensar los desniveles,
pudiendo desestimarse un impacto indirecto en este sentido. No obstante en el caso de
algunos sobrantes o materiales de deshecho de las obras (escombros en general), stos
sern llevados a vertederos autorizados, pudiendo igualmente desestimarse impactos en
otros puntos fuera de la zona, calificando este impacto de nada significativo.
Los aceites de la maquinaria seran otros residuos a considerar durante la fase

ejecutiva, no obstante la legislacin obliga que los cambios se realicen en locales
autorizados y la eliminacin de los mismos por el personal competente en esa materia,
(existen distintas empresas ya autorizadas para tal fin, dependiendo el cargo de los
mismos del contratista, no pudiendo consecuentemente indicarse en este momento), por
lo que dicho impacto puede ser desestimado para el sector (nada significativo). A lo sumo
podran considerarse algn escape eventual de escasa entidad de alguna maquinara,
pudindose tambin desestimar dicho impacto dado que se tratara de cantidades poco
significativas.
Durante la fase operativa la produccin de residuos ser algo significativo, ya que

el campo de golf por s slo pocos residuos producir, pudiendo a lo sumo considerar los
restos del podado del csped y otros restos vegetales de los arreglos en el
ajardinamiento, residuos poco contaminantes (orgnicos) que sern llevados a vertedero
autorizado. Por ello el impacto en este sentido se considera nada significativo.
Los efectos por la introduccin de nuevas especies
La introduccin de nuevas especies en un sector es un aspecto que puede en

muchos casos producir efectos irreversibles para el desarrollo de un ecosistema, sobre
todo si dichas especies poseen una amplia valencia ecolgica y son capaces de competir
con las autctonas de una zona hasta desplazarlas. Este factor podra considerarse en
este caso, ya que un campo de golf lleva implcito la introduccin de las diferentes
gramneas que configuran los distintos elementos o sectores de juego (calles, greens,
tees, etc.), no obstante estas especies suelen ser relativamente delicadas, necesitando
unas condiciones de humedad y unos cuidados para que no sean desplazadas por otras

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ms fuertes y se pierda la textura deseada para cada sector de juego.

Consecuentemente la necesidad de un cuidado, implica la escasa capacidad de
supervivencia por s solas, mxime si se considera el grado de sequedad y la escasa
pluviosidad que existe en este sector isleo, por lo que es prcticamente imposible que
exista una diseminacin por otros sectores y que dichas especies lleguen a competir con
las autctonas que pueblen los alrededores muy acostumbradas a ambientes xricos y
halfilos. En base a este comentario puede hablarse de un impacto indirecto
(colonizacin de otros sectores), nada significativo
Los efectos sobre el clima
Es evidente que la ejecucin de un campo de golf, al no producir grandes cambios

en el entorno (eliminacin de grandes elevaciones de terreno, conexiones entre valles,
desvos de grandes cursos de agua, etc.), ni crear obstculos al clima, no podr influir
sobre las condiciones mesoclimticas de la zona (compatible o nada significativo),
pudiendo a lo sumo producir cambios microclimticos muy localizados.
En los sectores del campo de golf, la presencia de agua por el riego, sombra de
los jardines anexos o la propia presencia de vegetacin crear unas condiciones
microclimticas en el sector ms benignas que las existentes (aumentos de la humedad
ambiental y reduccin de la temperatura en determinados sectores, revirtiendo
probablemente en un aumento de la fauna visitante de la zona), pudiendo considerarse
por lo tanto un impacto nada significativo o incluso positivo (directo), permanente aunque
bastante localizado para las zonas verdes.
Los efectos sobre el medio areo
Como se explic, el impacto previsible ms notorio ser en la fase ejecutiva, no

obstante dadas las condiciones climticas y las caractersticas de la zona ste se estima
en poco significativo, temporal y reversible. Igualmente para la fase operativa el impacto
se estima en nada significativo.
Los efectos sobre la gea
Los elementos geolgicos o gemorfolgicos relevantes en la zona concreta de

esta pieza debern ser respetados, lo que hace que las transformaciones que se realicen
en las zonas de afeccin sean poco agresivas. Procesos erosivos de intensidad tambin

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deben ser descartados, ya que las alfombras de csped (y su adecuado drenaje),

amortiguarn los procesos erosivos que se producen en la actualidad. En este sentido el
impacto de mantenimiento del suelo edfico se considera de rango positivo, ya que el
suelo actualmente apenas si existe.
Alteraciones hidrolgicas
El campo de golf que a desarrollar no deber afectar a las caractersticas

hidrolgicas del medio en lo que se refiere a la libre circulacin de las aguas de
escorrenta superficial. Con respecto a las caractersticas hidrolgicas subterrneas,
independientemente de que el acufero del sector tenga un inters bajo de cara a su
posible utilizacin, y en lo que respecta al agua utilizada en el riego de la superficie del
campo de golf, dado que la cantidad de agua utilizada se calcula para que se mantenga
la vegetacin plantada en el mismo (alfombras de csped y elementos arbreos y
arbustivos decorativos) y no exista supervit que penetre hacia el subsuelo, tampoco
influir en las caractersticas del acufero. Visto lo expuesto se puede concluir que el
impacto en este sentido es nada significativo o inexistente.
Prdida de suelo
En este sentido el impacto tampoco se estima que resulte agresivo ya que en gran
parte (zonas del campo de golf y jardines) el suelo no slo se ver afectado, sino
mejorado, ya que deber acondicionarse para las plantaciones, mejorando
indudablemente las condiciones del actual suelo, bastante empobrecido por las
caractersticas naturales del mismo. En este aspecto y para estos sectores el impacto
deber considerarse positivo, recuperable, directo y permanente (mientras exista el
campo de golf).
El impacto sobre la vegetacin
Tampoco en este aspecto podrn considerarse impactos de importancia, ya que

las muy escasas comunidades existentes en los sectores concretos de implantacin del
campo carecen prcticamente de un inters especial. No obstante, si bien no localizado
en el mbito concreto de implantacin del campo de golf, se ha inventariado en la Pieza
la presencia del Hbitat de Inters comunitario 5330 Matorrales termomediterrneos y
pre-estpicos- que corresponde a comunidades de Kleinio-Euphorbietea canariensis y, en

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este caso, a formaciones de tabaibal dulce y cardonal tabaibal. No obstante, dicho hbitat
no est enmarcado entre los prioritarios, en el sentido de la Comunidad Europea, ni entre
los preferentes, segn se establece en el Plan Insular de Ordenacin de Gran Canaria.
En todo caso, se procurar evitar la afeccin a dichas comunidades tanto en la fase
ejecutiva como en la operativa, ya sea directamente por el campo de golf como por las
edificaciones asociadas al mismo.
El impacto sobre la fauna.
La fauna de la zona tambin es escasa, bastante comn y configurada en muchos

casos por individuos de paso, que poseen sus zonas de reposo o alimentacin en otros
parajes, hecho lgico dada la prctica nula cobertura vegetal y aridez del terreno,
ofreciendo escasos soportes para permitir el desarrollo de comunidades con una cierta
importancia. En la zona no podra hablarse de unas comunidades animales estables, a
excepcin de algunos reptiles, ya que la avifauna generalmente es de paso.
Durante la fase ejecutiva puede que se eliminaran accidentalmente algunos

ejemplares de reptiles, mientras que la avifauna se limitar a dispersarse o apartarse de
la zona durante los perodos de trabajos, volviendo a acudir una vez finalizadas las obras.
Una vez acabado el campo, la presencia de zonas revegetadas inducirn a la vuelta de
las especies visitantes, incluso a aumentar el nmero y diversidad de las especies, ya
que la entomofauna aumentar, dando un mayor soporte tanto a especies granvoras
como insectvoras.
Por otro lado con toda seguridad, las poblaciones de lagartos no slo se
restablecern, sino aumentarn al tener mayores posibilidades de alimentacin. En las
inmediaciones del campo el fenmeno podr repetirse, aunque en este caso mucho ms
limitado a medida que se distancia del mismo.
En este sentido puede hablarse de un impacto inicial para la fase ejecutiva de

directo, nada significativo al afectar poblaciones de escaso inters, temporal y reversible
una vez finalizada la obra, pudiendo consecuentemente considerar para la fase operativa
del campo de golf un impacto positivo, directo y permanente.
Los efectos sobre los equilibrios ecolgicos con especial atencin al

establecimiento de especies potencialmente peligrosas.

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Debern considerarse los efectos que produce un campo de golf en el entorno de

ubicacin. Estos pueden ser muy variados, ya que dependern precisamente de la zona
de ejecucin, ya que no es lo mismo una ubicacin en un sector boscoso donde sea
necesaria una cierta desforestacin, que en unos terrenos casi desprovistos de
vegetacin.
De todas formas indudablemente las alfombras verdes de csped diferirn

bastante de la cobertura original, no obstante dada las condiciones climticas de la zona
stas quedarn restringidas a las zonas de plantaciones, eliminndose
consecuentemente problemas de colonizacin en el extrarradio de los sectores de juego.
El impacto en este sentido ser muy local y no afectar de alguna manera a los territorios
circundantes. Si adems en el ajardinamiento de los alrededores del campo se emplea
una poltica de usos de especies autctonas propias de ese tipo de ambientes, las
condiciones ecolgicas de la zona podran mejorar, ya que una mayor superficie
vegetada y presencia de agua y humedad atraer a insectos y aves.
Muchos campos de golf incorporan reas con cierta frondosidad en su diseo, con
la finalidad adicional de favorecer la diversidad y abundancia de aves, ya que pueden
proporcionar, y de hecho lo hacen, alimento, cobijo, agua, zonas de anidaje, etc., no hay
ms que trasladarse al campo de golf de Maspalomas o al de Bandama, para percibir
este efecto. Cabe argumentar en contra de lo anterior que las especies que se vean
favorecidas en estos nuevos hbitas sean las ms agresivas.
De todas maneras en el caso concreto que se estudia, las condiciones del terreno,
su alta antropizacin y la falta casi total de elementos exticos y naturales tanto de la
fauna (asentada) como de la flora, cualquier aumento de estos componentes sera
beneficioso, ya que aunque en un primer momento se puedan asentar los elementos ms
agresivos, con el paso del tiempo, y al aumentar la masa vegetal, se abrirn nuevos
nichos y por lo tanto es presumible el correspondiente aumento de la biodiversidad.
Aunque en el presente caso se prev ajardinar slo con palmeras canarias y arbustos
autctonos con muy baja densidad.
Consecuentemente en rasgos generales para el entorno no se rompern los

equilibrios ecolgicos existentes, pudiendo desestimarse impactos al respecto en cuanto
efectos en los sectores exteriores del campo y mucho menos a nivel general en ese

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sector costero de la isla (compatible o nada significativo) y nada significativo localmente

(moderado), permanente y reversible en ciertos aspectos.
Efectos sobre las especies protegidas.
No se estima efecto relevante sobre las poblaciones naturales de las especies

catalogadas como protegidas por las diferentes leyes existentes. De todas maneras en el
seguimiento ambiental del campo se estar atento a cualquier incidencia sobre este tipo
de especies.
Alteraciones del paisaje.
De forma estricta este impacto podra resultar el ms notorio ya que la zona

cambiara parcialmente desde el punto de vista cromtico, contrastando el verdor que
posee un campo de golf con el paisaje rido y ocre que se extiende por todas estas
llanuras, no obstante podran existir opiniones contrarias menos puristas, que indicaran
que la presencia de alfombras verdes y zonas revegetadas, mejorara, por ofrecer un
nuevo contraste, el paisaje actual.
Durante la fase ejecutiva en todo el territorio de afeccin, los acondicionamientos

del terreno y la presencia de maquinaria indudablemente desvirtuar el paisaje, dando
una sensacin an mayor de caos y configurndose un paisaje altamente antropizado, no
obstante debe pensarse que es un impacto pasajero (temporal), ya que una vez
acabadas las obras y acondicionado el campo la panormica cambiara notoriamente
(recuperable), aunque s debe estimarse para este perodo ejecutivo un impacto poco
significativo y directo.
Para la fase operativa el concepto de impacto variar segn escuelas. Desde el

punto de vista estricto o purista la nueva mancha verde que surgiera podra contrastar
cromticamente con el resto del territorio, no obstante deben realizarse una serie de
consideraciones al respecto. La morfologa de la zona poco cambiar, ya que al tratarse
de una zona con elementos mayoritariamente sedimentarios ms o menos llana, las
transformaciones del terreno sern mnimas, que se adaptarn bastante a la topografa
existente.
En lneas generales la intervencin posee un cierto grado de ocultacin, no

obstante para los puristas el campo de golf producira un notorio impacto cromtico que

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podra valorarse como significativo, directo, permanente, aunque recuperable o reversible

si se abandonase (la falta de riego volvera a configurar un paisaje rido casi despoblado
de vegetacin).
En definitiva el impacto para la intervencin puede valorarse para la fase operativa

como nada significativo, directo, localizado, y permanente.
Efectos sobre los usos tradicionales del suelo.
El uso tradicional mayoritario del suelo donde se pretende desarrollar el campo de

golf ha sido el pastoreo y algo de agricultura. Ahora bien, esta actividad del sector hace
ya algunos aos que se ha ido deteriorando, en consecuencia el impacto en este sentido
se puede considerar como inexistente (nada significativo).
Efectos sobre el patrimonio.
Al no existir aparentemente elementos de estas categoras el impacto es

inexistente, de todas maneras hay que tener en cuenta lo que se expresar en las
medidas correctoras que en su da se implanten.
Efectos sobre la salubridad y sosiego pblico.
Los efectos ms agresivos se generarn durante la fase ejecutiva, ya que en

estos momentos sern cuando se produzcan los mayores niveles snicos por las obras o
la produccin de polvo durante los trasiegos de materiales. El impacto, de todas maneras
y en rasgos generales puede definirse como poco significativo (moderado), temporal,
intermitente y localizado segn la localizacin de los trabajos y totalmente reversible una
vez finalizadas las obras, pudiendo nicamente considerarse como significativo, cuando
las obras se realicen en las proximidades de las urbanizaciones adyacentes, aunque
igualmente reversible y temporal.
Durante la fase operativa deben descartarse posibles efectos sobre la salubridad.

Por ltimo slo cabra sealar unos posibles efectos sobre la salubridad por la presencia
del campo de golf, no obstante deben ser descartados, ya que el riego aunque se efecte
con aguas depuradas, stas poseern en todo caso tratamiento terciario, siendo
perfectamente aprovechables para riego sin riesgos para la salubridad. El impacto en
este sentido puede estimarse en inexistente (nada significativo).

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En definitiva la valoracin de la adecuacin de la actuacin al territorio y de los

impactos quedara como sigue:
a. El proyecto de campo de golf que se pretenda instalar deber contener el

preceptivo Estudio de Impacto Ambiental, que atendiendo a los valores de la zona deber
estar redactado con el apoyo de un equipo multidisciplinar e incluir, entre otros, un
riguroso anlisis arqueolgico y patrimonial, as como la adecuacin a las zonas de
cardonal-tabaibal existentes, debindose el proyecto integrar a ellas.
b. Dada la naturaleza del territorio, se estima que la actuacin pretendida se

adapte de cierta manera al territorio, evitando los movimientos de tierra innecesarios,
aunque estos se estiman de cierta importancia, por lo que el impacto desde el punto de
vista geolgico geomorfolgico se puede considerar poco significativo.
c. El campo de golf pretendido se ubicar fuera de cualquier zona catalogada

protegida desde el punto de vista natural, por lo que el impacto sobre estos aspectos del
medio fsico se puede considerar como nada significativo. Se evitar en lo posible la
interferencia con los cardonales-tabaibales existentes en el sector. Al impacto se le
podra considerar incluso como positivo una vez puesto en marcha el equipamiento por
los recursos que en l se generan (recursos hdricos, arbolado, etc.), que le harn
atractivo a las aves.
d. El equipamiento pretendido se estima tendr un impacto positivo tanto en la

fase de construccin como de funcionamiento, por la creacin de puestos de trabajo
(estables en la fase operativa) que ello supondra, viniendo a paliar la prdida de empleos
en el sector agrcola.
e. En el caso de que, al amparo de lo previsto en los artculos 203 y 206 del PIO-
GC, se implante oferta alojativa en la Pieza, la misma habr de desarrollarse previa
clasificacin del suelo como urbanizable con el correspondiente Convenio de Sustitucin,
por lo que, en dicho supuesto, el planeamiento deber someterse necesariamente al
procedimiento de evaluacin ambiental previsto en la Ley 9/2006 de evaluacin de
Planes y Programas. En dicho procedimiento y dado que para esta Pieza ni el PIO-GC ni
el presente identifican ni recomiendan de forma expresa reas de implantacin
edificatoria concretas, se evaluarn los efectos ambientales de la implantacin de las
edificaciones, considerndose como ms idneas aquellas alternativas tipolgicas y de

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localizacin que minimicen el impacto paisajstico y la afeccin a las comunidades de

tabaibal dulce y cardonal tabaibal presentes.
15.13. MEDIDAS PREVENTIVAS, PROTECTORAS, CORRECTORAS Y

COMPENSATORIAS
Se estima, en base a todo lo expresado con anterioridad, que el territorio puede

absorber perfectamente las propuestas establecidas en el presente PTEOTI-GC, aunque
sean ulteriores instrumentos los que validen definitivamente la afirmacin anterior y
establezcan las oportunas medidas correctoras, protectoras y/o compensatorias que
fueran necesarias.
De todas maneras las acciones propuestas se desarrollarn en entornos urbanos

consolidados, (recurdese que el PTEOTI-TF no desarrollo contenido ambiental alguno)
por lo que puede afirmarse sin temor a equivocarse que los impactos ambientales
negativos que se estima producirn sobre el medio ambiente general son de limitada
magnitud con respecto a la situacin de fondo actual, pero aclarando que esto por el
desarrollo sobre el terreno de los planes que desarrollen el presente, ya que este no
comporta acciones directas sobre el territorio.
As en concreto, con carcter general y a modo de recomendacin a aplicar en los

oportunos planes o proyectos de desarrollo del presente Plan se proponen las siguientes
medidas correctoras, que no excluyen otras que puedan implantarse en el futuro
desarrollo del presente Plan.
a. Los accesos a zonas tursticas deben realizarse desde el fondo interior para
evitar excesivos movimientos de tierra.
b. Los cauces de barranco son espacios libres por lo que no podran tener
edificaciones, sino tratamientos paisajsticos a base de vegetacin y/o
actuaciones agrcolas.
c. Las vas trasversales de barranco se dispondrn en puente o viaducto con las

consiguientes ventajas paisajsticas.
d. Las actuaciones edificatorias debern realizarse en las inflexiones del relieve.

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e. Las actuaciones edificatorias debern seguir las geometras longitudinales

ms claras del relieve.
f. En paisajes abiertos la altura de la edificacin deber estar limitada para

evitar la aparicin de pantallas arquitectnicas.
g. Los espacios pblicos debern ser ajardinados con especies de flora canaria
del mismo piso bioclimtico.

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CAPITULO VI. MODIFICACIONES MS RELEVANTES

EFECTUADAS EN EL DOCUMENTO DE
APROBACIN PROVISIONAL, AS COMO EN EL
SUBSANADO POR ACUERDO PLENARIO DE 25
DE MARZO DE 2011, EN CUMPLIMIENTO DEL
DICTAMEN DE PONENCIA DE LA COTMAC, DE 18
DE FEBRERO DE 2011 Y EN EL TEXTO
REFUNDIDO EN EL QUE SE SUBSANAN LAS
DEFICIENCIAS INDICADAS EN EL ACUERDO DE
APROBACIN DEFINITIVA ADOPTADO POR LA
COTMAC EN SESIONES CELEBRADAS LOS DAS
28 Y 30 DE NOVIEMBRE DE 2011.
A continuacin, y al objeto de exponer de forma resumida la evolucin de que ha

sido objeto este PTEOTI-GC a consecuencia de las aportaciones que tanto los
particulares como las diferentes administraciones han efectuado durante su tramitacin
administrativa, se transcriben, en los apartados 16 y 17 del presente epgrafe los puntos
V y VI (Resumen de las Modificaciones y Conclusin) de los informes emitidos por el
Director Tcnico del Servicio de Planeamiento del Cabildo de Gran canaria con ocasin
de los trmites de Aprobacin Provisional y Subsanacin de las deficiencias advertidas
en el dictamen de la Ponencia de la COTMAC de 18 de febrero de 2011.
En relacin a las Modificaciones derivadas de las deficiencias indicadas en el

acuerdo de Aprobacin Definitiva, se resumen en el apartado 18 de este epgrafe.

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16. INFORME TCNICO DEL DOCUMENTO DE APROBACIN

PROVISIONAL
V.- RESUMEN DE LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL DOCUMENTO DE

APROBACIN PROVISIONAL COMO RESULTADO DEL PROCESO DE
INFORMACIN PBLICA Y CONSULTAS AS COMO DE LOS INFORMES
SECTORIALES RECIBIDOS
Como resultado del Proceso de Informacin Pblica y Consultas del PTEOTI-GC,

en virtud de las Alegaciones estimadas, de las Propuestas consideradas y de las
cuestiones de legalidad o competencia puestas de manifiesto en los informes de las
diferentes Administraciones se han introducido modificaciones en el documento del
PTEOTI-GC que se somete a Aprobacin Provisional.
Dichas modificaciones han sido ya descritas y motivadas detalladamente en los

anteriores epgrafes del presente informe en la respuesta propuesta a cada una de las
Alegaciones e Informes recibidos. No obstante para una mejor sistematizacin se
resumen a continuacin de conformidad con la estructura del documento:
V.1. MEMORIA INFORMATIVA Y MEMORIA JUSTIFICATIVA
Con carcter general las modificaciones en las Memorias Informativa y

Justificativa se limitan a la actualizacin de datos relativos al estado de establecimientos
tursticos, nmero de plazas alojativas, suelo vacante, etc. en la lnea de lo puesto de
manifiesto en diversas alegaciones e informes.
Se abunda tambin en la justificacin del producto de Alojamiento Temporal y

especialmente del aumento al 30% propuesto para las Piezas Territoriales Tursticas
Consolidadas y en Proceso de Consolidacin.
Por ltimo se incorpora un apartado de valoracin del proceso de Informacin

Pblica y Consultas, aadindose adems al documento un Anexo con la contestacin
detallada a las Alegaciones e Informes recibidos en dicho proceso.
V.2. NORMATIVA
Los ajustes efectuados en la normativa se derivan fundamentalmente de la

correccin de errores en la remisin a textos legales, erratas gramaticales e

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imprecisiones y depuracin de aspectos instrumentales en el sentido de mejorar los

procesos de Renovacin, Sustitucin y Especializacin que constituyen objetivos
fundamentales del documento. Asimismo se han corregido los aspectos en los que la
Normativa exceda el marco competencial del PTEOTI-GC o afectaba a competencias
especficas de diversas Administraciones, todo ello con fundamento en aspectos puestos
de manifiesto en Alegaciones e Informes recibidos y sin que consideradas
individualmente ni en su conjunto las modificaciones introducidas alteren de forma
sustancial el modelo de ordenacin del PTEOTI-GC.
Artculo 1. El Plan Territorial Especial Turstico de Gran Canaria en el sistema de

Planeamiento Canario
1.3.a. Se sustituye la expresin aprobacin por entrada en vigor
Artculo 5. Criterios de Interpretacin
Se refunden en un nico apartado a) los anteriores b. y c.
Artculo 7. Zonas Tursticas Insulares
1.a. Zona Turstica Insular del Sur (ZTLS). Se suprime la expresin a la entrada en vigor
de este Plan remitindose al planeamiento municipal y al PIO-GC.
Artculo 9. Piezas Territoriales Tursticas
Se suprime el antiguo apartado 5. alusivo a la posibilidad de delimitar Piezas Tursticas

inferiores a un Sector.
9.5.a. Se incorpora la previsin de que en la delimitacin de Piezas Tursticas Nuevas

quede incluido suelo urbano o urbanizable no turstico cuando se prevea su
transformacin a uso turstico.
Artculo 10. Piezas Territoriales Tursticas Nuevas (PTTN)
10.7. Se explicita el carcter excepcional de la materializacin de nueva oferta alojativa

en las Piezas Tursticas Nuevas conforme a lo dispuesto en el artculo 39.4 y la prioridad
del traslado de las camas provenientes de operaciones de Sustitucin a suelo vacante en
Piezas Tursticas Consolidadas.
Artculo 11. Piezas Territoriales Tursticas en Proceso de Consolidacin (PTTP)

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11.2.a. Se aumenta al 30% el porcentaje de Alojamiento Temporal computable como uso

turstico.
Artculo 12. Piezas Territoriales Tursticas Consolidadas (PTTC)
12.3.c. Se introduce como condicionante a la elevacin del lmite de densidad bruta a la

apreciacin por el rgano de interpretacin del PIO-GC de que dicho aumento no supone
una degradacin de la Pieza.
Se sustituye la expresin aprobacin por entrada en vigor.
12.4. Se suprime la expresin territorial y/o urbanstico.
12.5. Se aumenta al 30% el porcentaje de Alojamiento Temporal computable como uso

turstico.
Artculo 14. Renovacin Edificatoria
14.3. Se aade al prrafo segundo la expresin vigente sobre estndares.
Artculo 15. Recintos de Ordenacin
15.1. Se suprime la expresin territorial y/o urbanstico.
Artculo 17. Especializacin de las Piezas Territoriales Tursticas
17.1. Se corrige el apartado suprimiendo los plazos de revisin del planeamiento y

acotando la instruccin a la obligacin de alterarse para especializar las Piezas Mixtas.
17.2. Se suprime la expresin territorial o municipal.
17.4. Se suprime la expresin territorial y/o urbanstico y se aade al final del apartado
la expresin o residencial.
Artculo 18. Criterios para la especializacin hacia el uso turstico de las reas
Consolidadas Mixtas
18.a. Se corrige el apartado suprimiendo la expresin territorial o, en su caso, el

municipal, el plazo mximo de un ao para proceder al cambio de uso y la previsin
sobre el rgimen de fuera de ordenacin transcurrido dicho plazo.
18.c. Se suprimen las expresiones territorial o, en su caso, urbanstico y La

Administracin competente facilitar en estos casos su concesin.

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18.d. Se suprime la expresin territorial o, en su caso, urbanstico y se aade

respetando lo dispuesto en los lmites de la legislacin urbanstica.
18.e. Se aade un nuevo prrafo en relacin con la regulacin del rgimen de fuera de
ordenacin cuando no sea imputable al propietario la no adaptacin al uso previsto en el
planeamiento.
18.f. Se aade la expresin y que admitan una ponderacin en su aplicacin.
18.h. Se aade la expresin cuando tengan por finalidad acoger a personal vinculado al
establecimiento.
Artculo 19. Criterios para la especializacin hacia el uso residencial de las reas
Consolidadas Mixtas
19.1/19.2. Se suprime el plazo mximo de un ao para proceder al cambio de uso y la

previsin sobre el rgimen de fuera de ordenacin transcurrido dicho plazo.
Se aade un prrafo con la previsin de que puedan inscribirse en el Registro las plazas
amortizadas cuando as lo prevea la normativa aplicable.
Artculo 20. Criterios para la compatibilidad de usos en las Piezas Territoriales

Tursticas Consolidadas Mixtas
20.1. Se suprime la expresin territorial y/o municipal y se aade la expresin en toda

la pieza o en reas inferiores dentro de la misma.
20.4 Se suprime el apartado sobre el requerimiento de informe previo favorable de la

COTMAC para la modificacin del planeamiento que legitime la compatibilizacin de
usos.
Artculo 21. Condiciones del Alojamiento Temporal no turstico.
21.1. Se corrige la alusin a los porcentajes de alojamiento temporal no turstico previstos

en el artculo 208.9 del PIO-GC remitindose a los previstos en el PTEOTI-GC.
21.3. Se aumenta al 30% el porcentaje de Alojamiento Temporal computable como uso

turstico para las Piezas Territoriales Tursticas Consolidadas y en Proceso de
Consolidacin.
21.4 Se aade el carcter de (ND) al apartado.

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Artculo 22. Uso residencial permanente en la Zona Turstica Litoral del Sur
22.2. Se aade el carcter de (R) al apartado.
Artculo 26. Condiciones de desarrollo de los Equipamientos Estructurantes

Tursticos
26.5.c.c. Se incluye la determinacin de incluir la superficie destinada a espacios libres y

equipamientos del complejo turstico en el cmputo de superficie mxima destinada a la
modalidad de bungalows o villas.
Artculo 34. Intervencin en las Piezas Tursticas a Rehabilitar
34.1.b) Se aade la expresin si as lo permite la legislacin de suelo vigente.
Artculo 36. Disposiciones Generales aplicables a las modalidades de renovacin

edificatoria
36.3. Se corrige la redaccin del apartado haciendo alusin a que la legislacin sectorial
permite la posibilidad de obtener dispensas a determinados estndares.
Artculo 37. Renovaciones edificatorias en el mismo emplazamiento en el que se

encuentra el edificio turstico
37.1. Se aade la expresin en los trminos previstos en la Ley 6/2009 y disposiciones

de desarrollo.
Artculo 40. Los Convenios de Sustitucin
40.6. Se aade este apartado para especificar que los Convenios de Sustitucin podrn
prever Actuaciones de Dotacin.
Artculo 45. Renovacin edificatoria en piezas tursticas mixtas con especializacin

a uso residencial
Se corrige la redaccin del artculo remitiendo la posibilidad de inscribir en el Registro las

plazas tursticas que se eliminen de un rea calificada como residencial a que dicha
posibilidad se contemple en el desarrollo reglamentario de la Ley 6/2009.
Artculo 48. Criterios para la dispensa de estndares de densidad

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48.1.a. Se aade la expresin con independencia de la modalidad alojativa del

establecimiento
48.1.b. Se introducen baremos para la modalidad hotelera.
48.1.c. Se aade la expresin con independencia de la modalidad alojativa
48.1.d. Se incluye en el baremo a los establecimientos con categora resultante mnima

de 4 llaves.
48.2. Se incorpora este apartado sobre el clculo del valor medio del estndar.
48.3. Se fija con carcter general el estndar de 50 m2 de parcela por plaza a efectos de
dispensa hasta tanto se produzca la adaptacin del planeamiento municipal a la Ley
7/1995.
Artculo 49. Dispensa de estndares de equipamientos
49.1 Se incorporan remisiones al Decreto 10/2001 de estndares tursticos y al artculo

35 de la Ley 7/1995
Artculo 51. Lmites al otorgamiento de autorizaciones previas
51.5. Se suprime este apartado que dejaba exentas de la moratoria las plazas necesarias
para el cambio de uso de residencial a turstico en las reas a especializar en uso
turstico en las Piezas Mixtas.
Artculo 56. Criterios de sectorizacin
56.5. Se corrige el artculo suprimiendo la referencia a la exigencia de adaptacin previa

al PTEOTI-GC para la Sectorizacin y refirindose al planeamiento con carcter general.
Artculo 63 (nuevo). Turismo Rural
Se incorpora este artculo especificando la no sujecin a lmites o ritmos de los

establecimientos de Turismo Rural conforme a lo dispuesto en el artculo 16.1.b. de la
Ley 6/2009. El anterior artculo 63 pasa ahora a ser el 64.
TTULO UNDCIMO (NUEVO). CUMPLIMIENTO DE LA LEGISLACIN SECTORIAL
Se incluye este nuevo ttulo con el objeto de incorporar las referencias a la legislacin
sectorial de obligado cumplimiento conforme a lo requerido en los Informes de

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Administraciones con competencias sectoriales recibidos. El ttulo contiene los siguientes

Captulos y Artculos:
- CAPTULO I. SISTEMA GENERAL AEROPORTUARIO, SERVIDUMBRES

AERONUTICAS Y AFECCIONES ACSTICAS. Artculo 65
- CAPTULO II. OBRAS PBLICAS E INFRAESTRUCTURAS. Artculo 66.
Carreteras de Inters Regional
- CAPTULO III. COSTAS. Artculo 67. Costas.
- CAPTULO IV. PATRIMONIO HISTRICO Y CULTURAL. Artculo 68.
Proteccin del Patrimonio Histrico de Canarias.
DISPOSICIN TRANSITORIA PRIMERA. ADAPTACIN DE LOS INSTRUMENTOS DE

ORDENACIN AL PLAN TERRITORIAL ESPECIAL TURSTICO DE GRAN CANARIA.
Se corrige el apartado 1 de esta Disposicin sustituyendo la expresin aprobacin

definitiva por entrada en vigor e incorporando un nuevo prrafo que explicita el plazo
para la adaptacin del planeamiento que permita el uso mixto.
DISPOSICIN TRANSITORIA TERCERA. APLICACIN RETROACTIVA DE LOS

INCENTIVOS DEL REGISTRO DE PLAZAS ALOJATIVAS A RENOVACIONES
LLEVADAS A CABO DESDE LA ENTRADA EN VIGOR DE LAS DIRECTRICES.
Se suprime esta Disposicin.
V.3. ANEXO PIEZAS TURSTICAS.
V.3.1. DISPOSICIONES GENERALES
Se ha completado el apartado 4. EL SIGNIFICADO DE LAS INSTRUCCIONES

GRFICAS:
1- Indicando todas Las Acciones Estructurantes, segn definiciones del PIO-GC, que
afectan a las distintas Piezas Tursticas, as como a los artculos a los que hacen
referencia.
2- Describiendo el resto de instrucciones graficas.
V.3.2. FICHAS
V.3.2.1. PIEZAS TURSTICAS CONSOLIDADAS.

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1- Con carcter general en todas las fichas:
Se ha introducido en la tabla inicial una nueva fila con referencia al uso

especfico de la pieza segn el caso: turstico, mixto con especializacin de
usos o mixto con compatibilidad de usos.
Se han actualizado con los datos del Patronato de Turismo de Gran Canaria el
estado de las plazas alojativas en activo segn fecha de 23 de marzo de 2.010
(nmero, modalidad, categora y antigedad).
2- De manera especfica en las piezas de: Baha Feliz, Campo Internacional, El
Oasis, Meloneras, Amadores-Puerto Rico y Urbanizacin Playa de Mogn se ha
completado la descripcin inicial (Apartado A) indicando los elementos del Patrimonio
Histrico que contienen, aadiendo en dichas fichas una cuarta hoja de planos
denominada Elementos del Patrimonio Histrico (apartado F), y haciendo referencia en
los CRITERIOS Y DIRECTRICES PARA SU ADAPTACIN (Apartado E) a las
correspondientes medidas a tomar por el planeamiento.
3- Desaparecen las fichas correspondientes a Pasito Blanco, Palmitos Park y El

Salobre Golf con la renumeracin de fichas posteriores.
4- De manera pormenorizada y fuera de las modificaciones indicadas en los

puntos 1 y 2 se han completado las siguientes fichas (teniendo en cuenta nueva
numeracin):
FICHA N 1.PTTC- 1. SB: BAHA FELIZ.
PUNTO E. CRITERIOS Y DIRECTRICES PARA SU ADAPTACIN (R):
3. El uso general de la Pieza es turstico. La residencia permanente se permitir

exclusivamente en las parcela con dicha calificacin segn el planeamiento de
origen.
FICHA N 2.PTTC- 2. SB: PLAYA DEL GUILA.
4. El planeamiento territorial y/o urbanstico que afecte a la Pieza deber

mantener el uso turstico integral de la misma.
FICHA N 3.PTTC- 3. SB: ROCAS ROJAS-LA GLORIA.

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3. El planeamiento territorial y/o urbanstico que la ordene podr establecer el uso

mixto dentro de la pieza especializando mbitos por usos, segregando mbitos
residenciales y tursticos, y deber incorporar los estudios y determinaciones que
con carcter general se establecen para las PTTC en la Normativa del Plan,
debiendo asegurar la ordenacin la condicin inicial de Pieza Turstica.
PUNTO F. PLANOS.
HOJA 3. Recomendaciones para la Ordenacin.

Desaparece la divisin interna entre mbitos tursticos y residenciales, quedando
toda la zona como un rea consolidada mixta remitida a ordenacin.
FICHA N 4.PTTC- 4. SB: SAN AGUSTN.

mixto dentro de la pieza, segregando mbitos residenciales y tursticos, y deber
incorporar los estudios y determinaciones que con carcter general se establecen
para las PTTC en la Normativa del Plan, debiendo asegurar la ordenacin la
condicin inicial de Pieza Turstica.
PUNTO F. PLANOS.
HOJA 3. Recomendaciones para la Ordenacin.

Desaparece la divisin interna entre mbitos tursticos y residenciales, quedando
toda la zona como un rea consolidada mixta remitida a ordenacin.
FICHA N 5.PTTC- 5. SB: LAS BURRAS.
Se reduce su delimitacin y consecuentemente su superficie segn delimitacin

de planeamiento de origen, afectando tanto a texto como a planos.
FICHA N 6.PTTC- 6. SB: PLAYA DEL INGLS.
Se ampla su delimitacin y consecuentemente su superficie segn delimitacin

de planeamiento de origen, afectando tanto a texto como a planos.

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El planeamiento territorial y/o urbanstico que la ordene deber mantener el uso

turstico de la pieza, sin permitir residencia permanente.
FICHA N 7.PTTC- 7. SB: CAMPO INTERNACIONAL-CAMPO DE GOLF.
El planeamiento territorial y/o urbanstico que afecte a la Pieza deber contener

los estudios y determinaciones que con carcter general se establecen para las
PTTC en la Normativa del Plan, as mismo deber mantener el uso turstico de la
Pieza. nicamente podr mantener el uso residencial en las parcelas calificadas
con dicho uso procedentes del planeamiento de origen.
FICHA N 8.PTTC- 8. SB: EL OASIS.
1- El PTEOTI la adscribe en su totalidad a una nica rea Consolidada de uso

turstico.
FICHA N 9.PTTC- 9. SB: MELONERAS.
3. El PTEOTI la adscribe en su totalidad a una nica rea Consolidada de uso

turstico.
FICHA N 10.PTTC- 10. SB: MONTELEN.
Se ampla la superficie de la pieza incluyendo la totalidad del sector original

(Montelen La Cisterna), lo que afecta tanto a texto como delimitacin en planos.

mixto dentro de la pieza, segregando mbitos residenciales y tursticos, as mismo
deber incorporar los estudios y determinaciones que con carcter general se
establecen para las PTTC en la Normativa del Plan, debiendo asegurar la
ordenacin la condicin inicial de Pieza Turstica.
FICHA N 11.PTTC- 11. SB: SONNENLAND.

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3. El PTEOTI delimita una nica rea Mixta, definida en el Plano n3 anexo a la

Ficha. El planeamiento territorial y/o urbanstico podr reordenar la Pieza
admitiendo tanto la especializacin como la compatibilidad de usos dentro del
mbito. As mismo podr permitir el paso de turstico a residencial, segn las
determinaciones contenidas en la Normativa del presente Plan.
FICHA N 15.PTTC- 4. M: TAURITO.
Se revisa la descripcin de la pieza
FICHA N 16.PTTC- 5. M: URBANIZACIN PLAYA DE MOGAN.
Se modifica delimitacin exterior ampliando su superficie, lo que afecta a su

descripcin en texto y planos.
Se indica dentro de los Puntos Fuertes la conexin con la GC-1.
4. La especializacin en usos residenciales se realizar segn los criterios para la

especializacin hacia uso residencial de las reas Consolidadas Mixtas
contenidos en la Normativa del Plan.
V.3.2.2.PIEZAS TERRITORIALES TURSTICAS EN PROCESO DE CONSOLIDACIN

(PTTP)
Se ha introducido en la tabla inicial tres filas nuevas con las siguientes

referencias: uso, equipamiento y plazas alojativas.
Se han actualizado con los datos del Patronato de Turismo de Gran Canaria el
estado de las plazas alojativas en activo segn fecha de 23 de marzo de 2.010
(nmero, modalidad, categora y antigedad).
Se ha revisado la clasificacin y categorizacin del suelo.
Se ha indicado la posible afeccin al artculo 70 de la Ley de Patrimonio
Histrico de Canarias.
2- En las Piezas de Meloneras Golf, Sector 5, La Verga, Las Calas, Anfi Tauro,
Barranco de Tauro y Costa Taurito se clarifican los usos:

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2- Respetar la ordenacin y usos derivados del Plan Parcial aprobado, salvo que
deben especializar las parcelas en el uso turstico segn las disposiciones del
artculo 11 de la Normativa del presente Plan, permitindose como mximo
asignar a alojamiento temporal no turstico el 30% de la edificabilidad de la Pieza
Turstica. El uso residencial queda restringido a aquellas edificaciones que en el
momento de entrada en vigor del presente Plan hayan iniciado las obras de
edificacin con licencias para dicho uso, quedando dichas edificaciones adscritas
a efectos de computo y condiciones de desarrollo al alojamiento temporal no
turstico. Tanto los usos residenciales como el alojamiento temporal no turstico
sern incompatibles con otros dentro de la misma parcela.
FICHA N 18.PTTP- 1. SB: MELONERAS GOLF.
Se ha completado la descripcin inicial (Apartado A) indicando los elementos del

Patrimonio Histrico que contienen, aadiendo a la ficha una cuarta hoja de
planos denominada Elementos del Patrimonio Histrico (apartado F), y haciendo
referencia en los CRITERIOS Y DIRECTRICES PARA SU ADAPTACIN
(Apartado E) a las correspondientes medidas a tomar por el planeamiento.
Se corrige el dato de densidad alojativa en funcin de la superficie.
FICHA N 20.PTTP- 3. SB: EL SALOBRE.
Se modifica el mbito incluyendo la totalidad del sector original, por lo que se

modifican datos de texto y planos.
Se indican como plazas alojativas 6.552.
Se ha completado la descripcin inicial (Apartado A) indicando los elementos del

Patrimonio Histrico que contienen, aadiendo a la ficha una cuarta hoja de
planos denominada Elementos del Patrimonio Histrico (apartado F), y haciendo
referencia en los CRITERIOS Y DIRECTRICES PARA SU ADAPTACIN
(Apartado E) a las correspondientes medidas a tomar por el planeamiento.
PIEZAS TERRITORIALES TURSTICAS NUEVAS (PTTN).

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Se ha introducido en la tabla inicial tres filas nuevas con las siguientes

referencias: uso, equipamiento y plazas alojativas. Dentro del campo
equipamiento, se indican en todas las Piezas el carcter de Equipamiento
Estructurante Turstico.
Se ha revisado la clasificacin y categorizacin del suelo.
Se ha indicado el carcter de Equipamiento Estructurante en cada una de ellas
y se remite a las determinaciones normativas que ello implica.
2- De manera especfica en las piezas de: Tarajalillo-Lilolandia, Casero de la

Media Fanega, Santa gueda, Catanga y La Aldea se ha completado la
descripcin inicial (Apartado A) indicando los elementos del Patrimonio Histrico
que contienen, aadiendo en dichas fichas una cuarta hoja de planos denominada
Elementos del Patrimonio Histrico (apartado F), y haciendo referencia en los
CRITERIOS Y DIRECTRICES PARA SU ADAPTACIN (Apartado E) a las
correspondientes medidas a tomar por el planeamiento y durante la ejecucin de
las obras.
FICHA N 26.PTTN- 1. SB: TARAJALILLO-LILOLANDIA.
PUNTO E. CONDICIONES ESPECFICAS PARA SU ORDENACIN (R). Se

limita la posibilidad de edificar encima de la GC-500 a construcciones destinadas
a equipamiento complementario.
FICHA N 28.PTTN- 3. SB: BARRANCO DE LA NEGRA.
Esta pieza no es nueva, es la antigua pieza de Barranco de Ayagaures que

cambia el nombre en funcin de su localizacin real.
FICHA N 29.PTTN- 4. SB: SANTA GUEDA.
Se modifica su delimitacin excluyendo los suelos de los ncleos de poblacin de

Barrio Chico, por lo que se modifican datos de texto y planos.
PUNTO E. CONDICIONES ESPECFICAS PARA SU ORDENACIN (R).
Los usos y actividades legalmente establecidos dentro del suelo urbano del
mbito podrn permanecer segn las condiciones de su autorizacin.

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FICHA N 31.PTTN-2. M CATANGA.
En atencin a la DOT 10 se establece una capacidad mxima alojativa de 200

plazas en la modalidad hotelera.
FICHA N 32.PTTN-1. LA: VALLE DE LA ALDEA.
PUNTO E. CONDICIONES ESPECFICAS PARA SU ORDENACIN (R). Se

clarifica la localizacin de la edificacin alojativa,
La tercera zona corresponde a localizaciones alternativas para la implantacin

de equipamientos que conlleven edificacin, as como la edificacin
correspondiente a las 1.800 plazas alojativas. La edificacin ser la mnima
imprescindible para el funcionamiento de las actividades.
V.4. PLANOS DE INFORMACIN
Se aade el plano 1.4.- Elementos del Patrimonio Histrico.
V.5. PLANOS DE ORDENACIN
1- Se modifican los planos 2.2.1.1.- San Bartolom y 2.2.1.2.- Mogn:
Desaparecen la PTTC Pasito Blanco, Palmitos Park y Salobre.

Se reduce la PTTC Pieza de Las Burras a favor de la PTTC Playa del Ingls,
segn planeamiento original.
Se amplan las Piezas Tursticas abarcando los sectores completos:
a. Salobre (PTTP)
b. Montelen (PTTC).
Dentro de la PTTC se diferencian las Piezas con uso exclusivo turstico de las
mixtas y dentro de estas ltimas entre las mixtas a especializar por usos y las
mixtas con compatibilidad de usos.
2- Se aade el plano 2.5.- Servidumbres Aeronuticas.
A la vista de las modificaciones relacionadas se deduce que la totalidad de

las mismas se fundamentan en cuestiones de legalidad, errores materiales o
dficits de informacin sealados en las Alegaciones e Informes recibidos, as
como en la consideracin de propuestas compatibles con el modelo territorial del

PTEOTI GC
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PIO-GC que el PTEOTI-GC asume. En consecuencia ninguna de dichas

Modificaciones reviste carcter Sustancial.
V.6. CONCLUSIONES
1.- Con carcter general se han estimado las Alegaciones y asumido las
aportaciones formuladas en el trmite de Consultas Administrativas que sealaban
cuestiones de cumplimiento de determinaciones legales, errores materiales o dficits en
la informacin contenida en el Plan, as como aquellas compatibles con el modelo
territorial del PIO-GC que el PTEOTI-GC asume.
2.- En relacin con los Informes Sectoriales emitidos se han asumido la totalidad
de las consideraciones en ellos contenidas relativas a cuestiones de legalidad o de
competencia en los trminos expresados de forma individualizada para cada uno en el
presente Informe.
3.- En relacin con el Dictamen de la Ponencia Tcnica de la COTMAC de 23

de febrero de 2010 adoptado sobre la base del Informe evacuado por la Direccin
General de Ordenacin del Territorio en virtud del artculo 27 del Reglamento de
Procedimientos de los Instrumentos de Ordenacin del Sistema de Planeamiento de
Canarias sobre el documento de Aprobacin Inicial del PTEOTI-GC y sobre el
cumplimiento de los condicionantes de la memoria ambiental ya aprobada con
anterioridad:
A pesar del carcter no vinculante del citado Dictamen en esta fase de la

tramitacin administrativa del PTEOTI-GC se han asumido y corregido la totalidad de
cuestiones sealadas en el mismo referidas a criterios de legalidad, en especial los
derivados de la aplicacin de las Leyes 19/2003 y 6/2009, corrigindose los epgrafes y
artculos sobre los que se sealan dichas cuestiones o aclarando y justificando en su
caso la innecesariedad o improcedencia de la correccin requerida.
Las cuestiones ms relevantes por su incidencia en el objeto del Plan sobre las
que se expresa disconformidad con el citado Dictamen son las siguientes:
- Sobre el supuesto carcter expansivo del Modelo de Ordenacin

Propuesto: Se explica en el presente informe que no se comparte la opinin

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emitida dado que el PTEOTI-GC no plantea un modelo ex novo sino que asume
el modelo del PIO-GC en vigor. Se explica asimismo que el modelo del PIO-GC
no es en absoluto expansivo en los trminos expresados por el Gobierno de
Canarias sino equilibrado y sostenible. Por ltimo se explica que conforme al
PIO-GC y al PTEOTI-GC las Piezas Tursticas Nuevas tienen carcter de suelo
de reserva para el desarrollo de la actividad turstica, que slo puede clasificarse
cuando dicha clasificacin vaya anudada a travs de los correspondientes
Convenios de Sustitucin a Operaciones de Sustitucin de Oferta Alojativa en
reas Saturadas, conforme a lo dispuesto en la Ley 6/2009.
En todo caso para reforzar dicha condicin se incorpora a la Normativa del

PTEOTI-GC la exigencia de que incluso en operaciones de Sustitucin el traslado
de plazas se realice preferentemente a Piezas Consolidadas admitindose la
clasificacin de nuevo suelo slo cuando esto no sea posible.
- Sobre la exigencia de suprimir el Alojamiento Temporal: Se da una amplia

explicacin abundando en los argumentos expuestos en los informes evacuados
con ocasin de la Aprobacin Inicial del PTEOTI-GC y en la propia Memoria del
documento, sobre la base de la consideracin del Alojamiento Temporal como un
Producto Turstico no reglado (no como un uso Residencial Permanente) y, por
tanto, se enfatiza la adecuacin al marco de las Directrices en lo relativo a la
especializacin del suelo turstico. Por otra parte, como tambin se explica en el
presente informe, atendiendo a lo manifestado en varias alegaciones y dado que
tanto el Residencial Permanente como el uso de alojamiento temporal segn la
definicin del mismo contenida en el PIO-GC estn previstos o coexisten con el
uso turstico reglado en diversos Sectores consolidados o en desarrollo sin la
limitacin del 15% - limitacin porcentual que no exista con anterioridad a la
entrada en vigor del PIO-GC en Junio de 2004 - con el objeto de facilitar el
objetivo de la especializacin e impulsar la actividad econmica vinculada al
sector turstico se propone aumentar esta proporcin al 30%, manteniendo la
limitacin del 15% slo para las Piezas Tursticas Nuevas.
4.- La totalidad de las modificaciones introducidas en el documento del PTEOTI-

GC se fundamentan en cuestiones de cumplimiento de determinaciones legales que no

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
afectan al modelo de ordenacin, errores materiales o dficits de informacin sealados

en las Alegaciones e Informes recibidos, as como en la consideracin de propuestas
compatibles con el modelo territorial del PIO-GC que el PTEOTI-GC asume. En
consecuencia, a juicio del tcnico que suscribe, el conjunto de rectificaciones
realizadas no suponen modificacin sustancial del documento Aprobado
Inicialmente ni afectan al contenido del Informe de Sostenibilidad ni de la Memoria
Ambiental por lo que no se requiere nuevo trmite de Informacin Pblica.
17. INFORME TCNICO SOBRE SUBSANACIN DE LAS DEFICIENCIAS

INDICADAS EN EL DICTAMEN DE LA PONENCIA TCNICA DE LA
COTMAC
V.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN DE LOS CAMBIOS INTRODUCIDOS EN EL

DOCUMENTO
Se modifica la fecha de la totalidad del documento (texto y planos) consignndose la

fecha de Marzo 2011.
V.1. MEMORIA INFORMATIVA
A resultas de las modificaciones detalladas en el apartado IV del presente informe se

realizan ajustes en los siguientes apartados de la Memoria Informativa:
- A.2: Se aaden dos prrafos el final del texto que hacen referencia a los
Decretos 138/2010 y 142/2010, aprobados con posteridad a la aprobacin
anterior.
- A.3. Se sustituye la referencia a alojamiento temporal no turstico por la de

alojamiento temporal.
- B.1.2 Se actualizan los datos de los cuadros.
- C.1.6.2. Reconversin de los sectores tursticos en residenciales. En el primer

prrafo se elimina la referencia a Arguinegun.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
- C.1.6.3. Ttulo. Se cambia la referencia a alojamiento temporal no turstico por

la de alojamiento temporal. Primer prrafo: se elimina parte de ste que hace
referencia al alojamiento temporal no turstico.
V.2. MEMORIA JUSTIFICATIVA
- Se incorpora un nuevo Captulo denominado: CUESTIN PREVIA. AUSENCIA DE

PLAN DE ACTUACIONES.
Este nuevo Captulo pasa a ser el nmero III, de forma que el anterior Captulo III (LOS
CONTENIDOS DEL PTEOTI) pasa a ser el nmero IV reenumerndose a partir de aqu
el resto de los Captulos.
- Al final del ahora Captulo IV (antes III) denominado LOS CONTENIDOS DEL PTEOTI-
GC se aade un nuevo apartado con el nmero 14 denominado: AUSENCIA DE
PREVISIONES INDEMNIZATORIAS EN EL PTEOTI-GC. As pues, cambia la
numeracin del resto de apartados hasta el final de la Memoria Informativa
aadindosele una unidad a la numeracin anterior, de forma que el anterior apartado 14
pasa a ser el 15 y as sucesivamente.
- Se reestructura el apartado 5 (LOS EQUIPAMIENTOS ESTRUCTURANTES

TURSTICOS) del ahora Captulo IV (antes III), completndose el texto y subdividindolo
en tres subapartados:
5.1 Los equipamientos Estructurantes Tursticos y la DOT 10 de las Directrices.
5.2 Sobre la adecuacin territorial y ambiental de los mbitos seleccionados.
5.3 Condiciones para la implantacin de los Equipamientos Estructurantes

Tursticos.
V.3. NORMATIVA
Las modificaciones realizadas en la Normativa han sido detalladas exhaustivamente en el

apartado IV de este informe.
Asimismo se han indicado en el citado apartado los cambios de numeracin en el

articulado que se producen como consecuencia de la supresin de algunos artculos:
- Los artculos 1 a 43 ambos inclusive, mantienen la numeracin anterior.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
- A partir del anterior artculo 44 hasta el anterior 63 ambos inclusive se

reenumeran los artculos restando dos unidades a la numeracin anterior
(pues desaparecen dos artculos. Los anteriores 44 y 45). As los artculos 44
a 63 pasan a ser los 42 a 61.
- A partir del anterior artculo 65 hasta el anterior 68 ambos inclusive se

reenumeran los artculos restando tres unidades a la numeracin anterior
(pues desaparece un nuevo artculo, el anterior 64, adems de los anteriores
44 y 45 ya citados). As los artculos 65 a 68 pasan a ser los 62 a 68.
V.4. ANEXO I. FICHAS DE LAS PIEZAS TERRITORIALES TURSTICAS
Se modifica el Texto de la totalidad de las Fichas de las Piezas Territoriales Tursticas

conforme a la nueva estructura propuesta, as como al objeto de incorporar el resto de
subsanaciones detalladas en el apartado IV de este informe. A continuacin se relacionan
las modificaciones efectuadas en los Planos de las Fichas a consecuencia de las
alteraciones ya explicadas en el texto:
1. Se incorpora de nuevo como PTTC.12.SB. Palmitos Park, a la que corresponde la

Ficha n12.
2. Se elimina la Ficha n28 correspondiente a la PTTN.3.SB- Bco. de La Negra

(Ayagaures). Este n de Ficha y clave corresponde ahora a Santa gueda (antes PTTN-
4.SB).
3. Se modifica la categora de la PTTC-4.M Taurito. Esta pieza pasa a ser la PTTP-

6.M-Taurito.
4. De acuerdo a los cambios expuestos en los puntos anteriores ha sido necesario

proceder a reenumerar las Fichas y claves. Ahora son 31 Fichas, correspondiendo: 17
(Fichas n1 a n17) a PTTC; 8 (Fichas n18 a n25) a PTTP y 6 (Fichas n 26 a n31) a
PTTN).
5. Se han incorporados cuadros de elementos protegidos y cdigos de referencia, en

los planos n 4 de las fichas n 8, 9 y 11 (Fichas anteriores a la 12, donde no se han
realizados otras modificaciones).

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
V.5. ANEXO II. ACTUACIONES TURSTICAS SINGULARES
Se incorpora una introduccin aclaratoria de su carcter de sugerencia.
FICHA DENOMINACIN CAMBIOS

0 Mirador Presa Parralillo (Bajada de Se elimina la propuesta de instalacin de un
1 Acusa) kiosco.
0 Reserva Natural Especial Los Tilos de
Se elimina Accin 2: Hotel de la Naturaleza.
3 Moya
Se hace referencia a la Accin 2.4.4 del Plan
0
Barranco de Azuaje Director de la Reserva Natural de Azuaje, que
4
contempla la recuperacin del balneario.
0
Barranco de Guayadeque Se elimina la posibilidad de Hotel Rural,
5
0
Roque Nublo y Llanos de la Pez Se elimina la posibilidad de Hotel Rural,
7
V.6. PLANOS
2.2.1.1: Se incorpora la PTTC-12.SB-Palmitos Park.
Se elimina la PTTN-3.SB- Bco. de La Negra (Ayagaures). Obliga a cambiar

numeracin de Santa gueda, ahora PTTN-3.SB (antes PTTN-4-SB).
2.2.1.2: La PTTC-4.M-Taurito pasa a PTTP-6.M- Taurito. Obliga a cambiar la

numeracin de las dos siguientes PTTC de Mogn, (PTTC-4.M- Urb. Playa
de Mogn y PTTC-5.M- Puerto de Mogn).
2.2.2 Se delimita la PTTN-1.LA (no lo estaba anteriormente).
2.3 Se eliminan los EET.3- Bco. de La Negra (Ayagaures), EET-5- Cueva del
Canario y EET-7- Golf Valle de La Aldea.
Se aade el EET. 3- Palmitos Park.
Se reenumeran los cinco EET que restan (EET.1- Tarajalillo; EET.2-

Casero Media Fanega; EET.3-Palmitos Park; EET.4- Santa gueda;
EET.5-Catanga).

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
VI.- CONCLUSIONES
1.- A la vista de lo expuesto en el presente informe, se verifica que el documento

del PTEOTI-GC que se eleva al pleno de la corporacin se adeca en su integridad a los
requerimientos del Dictamen de la Ponencia Tcnica de fecha 18/02/2011, habindose
aceptado en su prctica totalidad las objeciones planteadas en dicho Dictamen y
realizado las subsanaciones requeridas, si bien no en todos los casos segn el tenor
literal de lo solicitado. En tales casos se explica en el presente informe la solucin
adoptada, aclarndose los motivos por los que se considera ms adecuada para dar
respuesta al requerimiento planteado que la sugerida en su caso en el Dictamen de la
Ponencia.
2.- Ninguna de las modificaciones introducidas en el documento del PTEOTI-GC a

resultas de la subsanacin de los reparos relacionados en el Dictamen de la Ponencia
Tcnica reviste carcter sustancial, pues no comportan en ningn caso alteracin del
modelo aprobado por esta Corporacin insular.
Las correcciones introducidas han sido en todos los casos, como se acredita en el
presente informe, relativas a errores materiales, o derivadas de imperativo legal, en tanto
el documento deba necesariamente adaptarse a la legislacin sectorial sobrevenida
durante su tramitacin, como es el caso de la adaptacin del articulado de la Normativa a
los Decretos 138/2010 y 142/2010. El resto de alteraciones o bien no han tenido alcance
normativo, limitndose a completar determinados aspectos de la Memoria Justificativa o
se han limitado a la reorganizacin formal de contenidos, como ha sido el caso de las
Fichas de las Piezas Tursticas.
Se concluye por tanto que, a juicio del tcnico que suscribe, el conjunto de
rectificaciones realizadas no suponen modificacin sustancial del documento
Aprobado Provisionalmente, ni afectan al contenido del Informe de Sostenibilidad
Ambiental ni de la Memoria Ambiental por lo que no se requiere nuevo trmite de
Informacin Pblica.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
18. MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A RAZ DE LA SUBSANACIN DE

LAS DEFICIENCIAS INDICADAS EN EL ACUERDO DE APROBACIN
DEFINITIVA DEL PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN
TURSTICA INSULAR DE GRAN CANARIA (PTEOTI-GC) ADOPTADO
POR LA COMISIN DE ORDENACIN TERRITORIAL Y MEDIO
AMBIENTE DE CANARIAS EN LAS SESIONES CELEBRADAS LOS DAS
28 Y 30 DE NOVIEMBRE DE 2011.
18.1 MEMORIA JUSTIFICATIVA
- Alojamiento Temporal:
Se incluye, en el apartado 3 (Unificacin Terminolgica de Conceptos) de la Memoria

Justificativa un texto aclarativo de los conceptos de Alojamiento Turstico, Alojamiento
Temporal no Turstico y Residencia Permanente dentro de las reas tursticas.
En el apartado 4.2. (Alojamiento Temporal no Turstico: el turismo residencial en los

mbitos tursticos) de la Memoria Justificativa se ampla el contenido ajustndolo a lo
requerido en el acuerdo de la COTMAC
Asimismo, se recogen y regulan las condiciones fijadas en el acuerdo de la COTMAC

para el Alojamiento Temporal no Turstico en la Normativa del PTEOTI-GC, y en especial
en los artculos 9.3, 10.4, 10.11, 11.2, 12.5, 12.7, 21 y Disposicin Transitoria Segunda.
Se sustituye en todo el documento la expresin Alojamiento Temporal por Alojamiento

Temporal no Turstico.
- Se incluye en la Memoria Justificativa un nuevo apartado 4.3. denominado:

Reconsideracin de la especializacin de uso turstico de determinadas piezas a causa
de las sugerencias y alegaciones recibidas durante los trmites de participacin pblica
del PTEOTI-GC. En este apartado se incluye la justificacin de los cambios operados en
las PTT de Playa de Mogn, Salobre Golf y Pasito Blanco.
- En el apartado 6.2. de la Memoria Justificativa se suprime la alusin a las fuentes del

cuadro anteriormente eliminado.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
- En el apartado 14 de la Memoria Justificativa (Ausencia de Previsiones Indemnizatorias en el

PTEOTI-GC) se incluyen 4 nuevos subapartados al objeto de aclarar, de acuerdo con lo solicitado
en el acuerdo de la COTMAC, qu determinaciones de este Plan se incorporan en desarrollo y
como mandato directo y vinculante de la Ley 19/2003, y cules se incorporan en virtud del modelo
establecido por el PIO-GC, as como aquellas que se establecen de motu proprio por parte de este
PTEOTI-GC, dentro de los mrgenes establecidos por la D.A. Primera de la Ley 19/2003:
14.1. Principales Determinaciones derivadas del PIO-GC
14.2. Principales determinaciones derivadas de las Leyes 19/2003 de Directrices y 6/2009 de
Medidas Urgentes.
14.3. Desarrollo por el PTEOTI-GC de los contenidos necesarios y potestativos en el marco de los
lmites, criterios y directrices establecidos por el PIOGC-2004 y las leyes 19/2003 y 6/2009.
14.4 Conclusin
- Se incluye la justificacin requerida sobre la oferta alojativa de La Aldea en el epgrafe relativo al
Turismo de la Costa Norte.
- Se incluye un nuevo apartado donde se justifican las modificaciones ms relevantes realizadas
en el acto de aprobacin provisional, as como del documento subsanado por Acuerdo Plenario de
25 de marzo de 2011, en cumplimiento al dictamen de ponencia de la COTMAC, de 18 de febrero
de 2011.
- Asimismo se incorporan las justificaciones requeridas en los apartados 4, 5 y 6.2 del informe
Tcnico Jurdico de 11 de noviembre de 2011.
18.2. NORMATIVA
- Artculo 4:
4.1. Se introduce la observacin sealada respecto de la vigencia del PTEOTI-GC.
Se incluye un apartado 4.3 con el siguiente tenor: 3. Una vez se produzca la entrada en vigor de
este PTEOTI-GC, cualquier alteracin que, por sentencia judicial firme o cambios en el
planeamiento, afecte a la adscripcin de todo o parte del suelo incluido en una Pieza Territorial
Turstica a uno de los tres tipos de Pieza previstos en este Plan, con arreglo a los criterios
definidos en el artculo 9, conllevar la consecuente adscripcin del suelo afectado a la Pieza
Territorial Turstica que corresponda tras el referido cambio.
No obstante, en el informe emitido por la Direccin General de Ordenacin del Territorio de fecha
13 de marzo de 2013, se requiere nueva subsanacin en relacin con el texto arriba transcrito
consistente en aclarar que la adscripcin del suelo afecto a la Pieza Territorial Turstica que
corresponda debe realizarse mediante el procedimiento legalmente establecido, en coherencia con
el epgrafe 5 de la Dispocin Adicional Segunda del PTEOTI-GC, por lo que se subsana el defecto

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
observado quedando el artculo 4.3 redactado con el siguiente tenor: 3. Una vez se
produzca la entrada en vigor de este PTEOTI-GC, cualquier alteracin que, por sentencia judicial
firme o cambios en el planeamiento, afecte a la adscripcin de todo o parte del suelo incluido en
una Pieza Territorial Turstica a uno de los tres tipos de Pieza previstos en este Plan, con arreglo a
los criterios definidos en el artculo 9, conllevar la alteracin, mediante el procedimiento
legalmente establecido, de este Plan para la adscripcin del suelo afectado a la Pieza Territorial
Turstica que corresponda tras el referido cambio.
- Artculos 7.2.c y 8.b.Se suprime la alusin a las Actuaciones Tursticas Singulares.
- Artculo 9.5.b.2. Se modifica en el sentido de que queden incluidas en la definicin de las PTTC
las Piezas localizadas en suelo rstico.
- Artculo 11 punto 2. Se cambia el carcter de la determinacin, pasando de NAD a ND
- Artculo 11.2.f.2. Se suprime la alusin a los planos de ordenacin y se corrige el error material
poniendo PTTP en lugar de PTTN.
- Artculo 12 puntos 4 a 10. Se introduce el carcter de ND de las determinaciones contenidas en

los puntos 4 a 10 del artculo 12.
- Artculo 18.e.Se ajusta el contenido de este apartado en el sentido de aclarar que no es

necesaria la obtencin de las autorizaciones previas de las plazas alojativas iniciales para los
inmuebles que hubieran estado en explotacin y en los que se lleve a cabo una rehabilitacin
integral, incluyndose asimismo la aclaracin de la necesidad obtencin de las autorizaciones
previas para las plazas alojativas que provengan de los convenios de sustitucin del artculo 13 de
Ley 6/2009 de medidas urgentes.
- Artculo 26.5.c.b Se suprime la categora de bungalows y se establece una nica categora de

villas.
- Artculo 30. Se suprime la referencia al artculo 6b) del TR de la Ley de Suelo estatal y se hace
alusin a la administracin en la que, en virtud de la clase de suelo de que se trate, recaiga la
competencia para la aprobacin del instrumento de ordenacin pormenorizada.
- Artculos 33,39 y 58.2. Se aade una frase, a continuacin de la expresin el planeamiento

territorial y/o urbanstico con el siguiente tenor: de conformidad con su respectivo alcance y
marco competencial
- Artculo 40.5. Se anuda la posibilidad de clasificacin a la existencia de Convenios de Sustitucin

ya suscritos.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
- Artculo 54 Se le da carcter de Recomendacin (R) a los apartados 8 y 9 de este

artculo y se incluye en el subapartado 8.a.1. la justificacin para el tamao previsto en
los sectores de la PTTN 3.SB Santa gueda.
- Artculo 54.7 Se suprime la remisin errnea al artculo 41
- Artculo 54.8.a.6 Se incluye la remisin al artculo 52
- En el apartado 1 de la Disposicin Transitoria Segunda se introduce la remisin

requerida al artculo 21 de la Normativa del PTEOTI-GC en el que se regula el
Alojamiento Temporal no Turstico.
18.3. ANEXO PIEZAS TURSTICAS
- En la Ficha de la PTTN.1-M Cueva del Canario, se incluye el PTP-11 como

planeamiento territorial que afecta a la Pieza.
Se incluye en la parte I. Descriptiva de esta Ficha (PTTN-1.M) un texto expresivo de la

subsanacin requerida: Dada la orografa y fragilidad paisajstica de la PTTN.1.M, este
PTEOTI-GC no prev implantacin de alojamiento en la misma. En todo caso, la eventual
previsin por el planeamiento de oferta alojativa en esta Pieza, al amparo de las
determinaciones del PIO-GC, estar condicionada a su localizacin fuera del rea Libre
Estructurante y al cumplimiento, adems de lo previsto en el citado Plan Insular, de las
recomendaciones de carcter ambiental contenidas en la presente Ficha, todo ello sin
menoscabo del deber del planeamiento que ordene la Pieza de efectuar el procedimiento
de evaluacin ambiental previsto en la Ley 9/2006 de evaluacin de Planes y
Programas.
- En la Ficha de la PTTN.4-SB Santa gueda se consignan 5000 plazas en coincidencia

con la cantidad establecida en el artculo 56.8.
- Se sustituye el apartado (denominado 15.11 en el documento objeto de acuerdo por la

COTMAC) por uno nuevo corregido, resolviendo las contradicciones entre el texto, los
cuadros y los datos numricos, y aportando las fuentes de las plazas alojativas.
Se define el concepto de rea de implantacin edificatoria
Se suprime la o en la frase citada del apartado de Recomendaciones para la

ordenacin de la Pieza en las Fichas de las PTTN.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
Se incorpora de nuevo el apartado de Estimacin de impactos previsibles en todas las

PTTN.
- Se incorpora en las fichas de las Piezas PTTN.1 SB Tarajalillo-Lilolandia, PTTN-2.SB

Casero de Media Fanega v PTTN-2.M Catanga el texto siguiente: En el clculo de la
capacidad mxima de acogida de actividad turstica el PIO-GC (Volumen III, Ttulo 6
Captulo V) no considera capacidad alojativa alguna asociada a esta PTT, por lo que la
oferta alojativa que eventualmente pudiera materializarse en ella al amparo de lo
dispuesto en los artculos 203 y 206 del citado PIO-GC no podr comportar en ningn
caso aumento de capacidad alojativa en el mbito de la ZTLS. A tal efecto, de autorizarse
por el planeamiento, dicha oferta tendr carcter excepcional, en los trminos de los
artculos 10.7 y 39.4 de la Normativa de este Plan y deber proceder necesariamente de
la deslocalizacin de plazas por sustitucin de igual nmero de las suprimidas en suelos
urbanos sujetos a Rehabilitacin, con las excepciones previstas en el artculo 16 de la
Ley 6/2009.
- Se le da carcter de Recomendacin (R) a los criterios de sectorizacin del artculo 54 y

se incluye en el punto 2.b del apartado B. de la parte II. propositiva de la Ficha PTTN-3
SB una justificacin del tamao previsto para los sectores en esta Pieza.
- Se suprime el texto del apartado II.B.4 de la ficha de la PTTN. 1 LA. Valle de La Aldea,
sustituyndolo por uno nuevo que remite a la sectorizacin del suelo conforme a los
criterios establecidos, con carcter de recomendacin en el artculo 54.9.
- Se le asigna el carcter a las determinaciones relativas a las acciones estructurantes en

la leyenda del plano n3 de la Ficha de la PTTN 3.SB Santa gueda.
- En el apartado I.B.8. Hbitat de la Ficha PTTN-2.M se introduce la alusin requerida a la

presencia del hbitat de inters comunitario 5330 - Matorrales termo mediterrneos y pre-
estpicos, que corresponde a comunidades de Kleinio-Euphorbietea canariensis y, en
este caso, a formaciones de tabaibal dulce y cardonal-tabaibal.
- Se aclara, en la parte descriptiva de la PTTN-1. M que la clasificacin del suelo de la

misma es Urbanizable No Sectorizado.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
18.4. PLANOS DE ORDENACIN
- El plano 2.4 Actuaciones Tursticas Singulares se suprime del conjunto de los planos de
ordenacin pasando al Anexo II con carcter de sugerencia.

PTEOTI GC
TEXTO REFUNDIDO
CANARIA
CAPITULO VII. NDICE DE DOCUMENTOS DEL PTEOTI-GC.

NDICE DE DOCUMENTOS DEL PTEOTI-GC.
El contenido documental del PTEOTI-GC los conforman los siguientes

documentos:
Documento n 1: MEMORIAS
1.1. MEMORIA INFORMATIVA.
1.2. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
Documento n 2.: NORMATIVA
Documento n 3: ANEXOS:
ANEXO I: PIEZAS TURSTICAS
ANEXO II ACTUACIONES SINGULARES
ANEXO III ESTUDIO DE MERCADO
ANEXO IV ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO
ANEXO V CATLOGO DE ESTABLECIMIENTOS ALOJATIVOS SUJETOS A

RENOVACIN
Documento n4: PLANOS:
PLANOS DE INFORMACIN
PLANOS DE ORDENACIN
En Las Palmas de Gran Canaria, abril de 2013.

Pteotigc Tomo 1 2 Mem Just 2013

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Arquitectura

CABILDO DE GRAN CANARIA

PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE

IGNACIO DIAZ DE AGUILAR CANTERO

PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN

INDICE DEL DOCUMENTO

PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN

TEXTO REFUNDIDO ABRIL 2013

NDICE DEL DOCUMENTO

TOMO I I MEMORIA INFORMATIVA

PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE ORDENACIN

NDICE MEMORIA JUSTIFICATIVA

CAPITULO I. OBJETO DEL PTEOTI-GC. ..................................................................... 5

1. OBJETO DEL PTEOTI-GC Y CRITERIOS GENERALES. ................................. 5

CAPITULO II. ALTERNATIVAS DE CONTENIDOS DEL PTEOTI-GC. .......................... 6

2. POSIBLES ALTERNATIVAS DE CONTENIDO DEL PTEOTI-GC..................... 6

2.1. ALTERNATIVA CERO. LA NO FORMULACIN DEL PLAN. ................... 6

CAPITULO III. CUESTIN PREVIA. AUSENCIA DE PLAN DE ACTUACIONES. ........ 17

CAPITULO IV. LOS CONTENIDOS DEL PTEOTI-GC. .................................................. 18

3. UNIFICACIN TERMINOLGICA DE CONCEPTOS. DEFINICIONES........... 18

4. LA ESPECIALIZACIN Y COMPATIBILIDAD DE LOS USOS TURSTICO

4.1. LA ESPECIALIZACIN TURSTICA. ..................................................... 22

5. LOS EQUIPAMIENTOS TURSTICOS ESTRUCTURANTES. ......................... 40

5.1. CONDICIONES PARA LA IMPLANTACIN DE LOS

Memoria Justificativa Pgina 1 de 165

5.3. SOBRE LA ADECUACIN TERRITORIAL Y AMBIENTAL DE LOS

6. LA RENOVACIN EDIFICATORIA Y EL REGISTRO DE PLAZAS

6.1. MARCO GENERAL DE LA RENOVACIN. ........................................... 50

7. LA REHABILITACIN URBANA. .................................................................... 55

8. LA DISPENSAS DEL CUMPLIMIENTO DE ESTNDARES TURSTICOS. .... 64

9. MODULACIN DE CRECIMIENTO. ................................................................ 66

9.1. NUEVOS SUPUESTOS DE CRECIMIENTO PREVISTOS EN LA LEY

10. CONDICIONES DE ORDENACIN DE LA ZONA TURSTICA INTERIOR. .... 69

11. TURISMO DE LA COSTA NORTE. ................................................................. 70

12. TURISMO INTERIOR. ...................................................................................... 72

13. ACTUACIONES TURSTICAS SINGULARES. ................................................ 72

14. AUSENCIA DE PREVISIONES INDEMNIZATORIAS EN EL PTEOTI-GC. ..... 74

CAPITULO V. INCIDENCIA AMBIENTAL DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN.103

15. DETERMINACIONES DE PLANEAMIENTO CON INCIDENCIA

15.1. REHABILITACIN URBANA. ............................................................... 103

Memoria Justificativa Pgina 2 de 165

15.4. RECONVERSIN DE SECTORES TURSTICOS EN

CAPITULO VI. MODIFICACIONES MS RELEVANTES EFECTUADAS EN EL

16. INFORME TCNICO DEL DOCUMENTO DE APROBACIN

V.- RESUMEN DE LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL

Memoria Justificativa Pgina 3 de 165

V.2. NORMATIVA .......................................................................................... 138

17. INFORME TCNICO SOBRE SUBSANACIN DE LAS DEFICIENCIAS

V.- IDENTIFICACIN Y LOCALIZACIN DE LOS CAMBIOS

18. MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A RAZ DE LA SUBSANACIN DE

18.1 MEMORIA JUSTIFICATIVA................................................................... 159

CAPITULO VII. NDICE DE DOCUMENTOS DEL PTEOTI-GC. ................................... 165

Memoria Justificativa Pgina 4 de 165

CAPITULO I. OBJETO DEL PTEOTI-GC.

1. OBJETO DEL PTEOTI-GC Y CRITERIOS GENERALES.

El Plan Territorial Especial Turstico de Gran Canaria (PTEOTI-GC en siglas) tiene

Entre los objetivos bsicos destacan la proteccin del suelo y el paisaje, el

Memoria Justificativa Pgina 5 de 165

CAPITULO II. ALTERNATIVAS DE CONTENIDOS DEL PTEOTI-

2. POSIBLES ALTERNATIVAS DE CONTENIDO DEL PTEOTI-GC.

Con el fin de facilitar el examen y valoracin de las propuestas de este

2.1. ALTERNATIVA CERO. LA NO FORMULACIN DEL PLAN.

En caso de no aprobarse este Plan, se agravara la difcil situacin del sector

Todas estas circunstancias, en caso de no aprobarse el plan, tendran adems