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Caducidad de hipoteca, extincin

de inscripcin o del derecho?
Por
Hermenutica Civil
-
8 julio, 2016
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Por Gilberto Mendoza del Maestro, magster en Derecho Civil y Profesor de

Derecho Civil de la Pontificia Universidad Catlica del Per.

El artculo 3 de la Ley 26639 seala:

Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las

restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas
y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos
o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 aos de las fechas de las
inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se trata de

gravmenes que garantizan crditos, a los 10 aos de la fecha de
vencimiento del plazo del crdito garantizado. (El subrayado es nuestro).

Cules son los alcances de esta norma? Caduca slo la inscripcin o

tambin el derecho? Es aplicable a otros registros? En este post
explicaremos los alcances de este artculo, toda vez que se viene
interpretando de forma inexacta este dispositivo normativo.
ANTECEDENTES DE LA NORMA

El Art. 1049 del Cdigo Civil de 1936 indicaba:

Las inscripciones de las hipotecas y de los gravmenes indicadas en los

incisos 5 a 8 del artculo 1042, inclusive las que constan en los asientos de
dominio, se extinguirn a los 30 aos de las fechas de las respectivas
inscripciones si no fueren renovadas.[1]

Dicho artculo no fue acogido por nuestro Cdigo Civil de 1984 dado que
como causales de extincin se sealaban:

Artculo 1122.- La hipoteca se acaba por:

1.- Extincin de la obligacin que garantiza.

2.- Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.
3.- Renuncia escrita del acreedor.
4.- Destruccin total del inmueble.
5.- Consolidacin.

Siendo que la caducidad no era un supuesto de extincin, se interpret

inicialmente como que las garantas hipotecarias no caducaban.

El proyecto de Ley No. 01050 (que dio mrito al artculo bajo comentario)
propuso la siguiente regulacin:

Artculo nico.- Las inscripciones de las hipotecas y de los gravmenes

referentes a restricciones y limitaciones en las facultades del propietario,
derivadas de los contratos, testamentos y sentencias; las protestas de
hipoteca; las medidas cautelares preventivas y definitivas y las demandas
que se refieran a actos inscribibles, inclusive las que consten en los
asientos de propiedad, se extinguirn a los diez aos de las fechas de las
respectivas inscripciones, si no fueran renovadas.
Tngase en cuenta que llama la atencin realizando una simple
comparacin entre el Cdigo Civil de 1936, el proyecto de Ley No. 1050 y el
Art. 3 de la Ley 26639 que el trmino del plazo de caducidad vara de 30 a
10 aos.

La exposicin de motivos del proyecto de Ley explica ello:

Que el aludido plazo de treinta aos guardaba armona con el referente a la

prescripcin adquisitiva de la propiedad inmueble y los plazos de
prescripcin extintiva referidos en los arts. 871 y 1068 del mencionado C.;

Que los mencionados plazos de prescripcin adquisitiva y extintiva estn

reducidos a diez aos por los arts. 950 y 2001 del actual C.C.; Que se ha
omitido en el actual C.C. una disposicin similar a la del art. 1049 del C.C.,
hecho que perturba el ejercicio del derecho de la propiedad inmueble y
obliga a realizar trmites engorrosos y onerosos, que carecen de
justificacin;().

Actualmente no existe duda que la caducidad es un supuesto distinto de las

causales de extincin de las hipotecas reguladas en el Cdigo Civil, tal
como se verifica en el Sexto Precedente de Observancia Obligatoria
aprobado en el IV Pleno, en el que se dispuso:

El artculo 3 de la Ley 26639 ha introducido una nueva causal de extincin

de la hipoteca, adicional a las sealadas en el artculo 1122 del Cdigo Civil

CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIN Y/O DEL DERECHO

El artculo bajo comentario regula 2 supuestos para aplicar el cmputo de

plazos:
 1. Si se trata de gravmenes que garantizan crditos el plazo de diez
aos contabiliza a partir del vencimiento del plazo del crdito
garantizado.
2. En caso se trate de gravmenes que no garantizan crditos el plazo
de diez aos se contabiliza desde la fecha de la inscripcin, esto es,
desde la fecha del asiento de presentacin del ttulo, por la
retroprioridad de la inscripcin.

Ahora tngase en cuenta lo dispuesto en el cuarto acuerdo aprobado en el

Pleno IV del Tribunal Registral:

El plazo de extincin contemplado en el artculo 3 de la Ley N 26639 es

uno de caducidad. Sin embargo, la caducidad no opera si del ttulo
presentado o de la partida registral se desprende que dentro de dicho plazo
se ha iniciado la ejecucin el gravamen.

Esto se aplica tanto a las hipotecas voluntarias como a las legales. Tngase
en cuenta que respecto a estas ltimas, si fueron constituidas bajo la
vigencia del Cdigo Civil de 1936 el Tribunal Registral en su resolucin No.
1070-2013-SUNARP-TR-L resolvi que proceda cancelar por caducidad al
amparo del artculo 3 de la Ley N 26639, de una hipoteca legal no inscrita.

Es decir en la partida exista slo la transferencia, aunque se sealaba en el

asiento que no se haba cancelado totalmente el precio. Esto generaba una
hipoteca legal, y siendo que no se requera la emisin de un asiento que
sealase ello, la existencia del efecto real hipotecario estaba implcitamente
en el registro. Para cancelar ello, el Tribunal seal que era aplicable el
supuesto de caducidad.

Ahora bien, caduca en este caso la inscripcin pero tambin el derecho real
hipotecario, toda vez que si esto no fuera as podra reinscribirse mediante
el cotejo con el ttulo archivado que le dio mrito.
El presupuesto del que parte el legislador es que la inscripcin es
constitutiva y, cancelando la inscripcin se cancela tambin el derecho.

Ahora, esto no contradice lo que hemos sealado en otro espacio sobre la

constitucin del negocio hipotecario fuera del registro,[2] toda vez que de
la interpretacin conjunta de los artculos 143, 144, 1098 y 1099 se puede
deducir que el negocio jurdico hipotecario se produce fuera del registro,
algunos efectos obligacionales se dan tambin fuera del registro y los
efectos reales con la inscripcin en el registro.

Una vez que caduca la inscripcin, estos efectos reales dejan de tener
efectos.

APLICACIN A OTROS REGISTROS

Ahora tngase en cuenta que el numeral 3 de la Ley 26639 se refiere

tambin a:

() las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez

se refieran a actos o contratos inscribibles ().

Esto se ha entendido de forma general extendindose incluso a otros

registros como el de personas naturales. Ejemplo de ello se dio en la
Resolucin No. 409-2006-SUNARP-TR-L la cual seala que la anotacin de
declaratoria se encuentra comprendida en la Ley 26639, bajo el rubro de
otras resoluciones y que por lo tanto caducan a los 10 aos de anotadas.

El fundamento de dicho artculo estuvo en el Registro de Propiedad

Inmueble tanto en su origen como en su fundamentacin, as como en la
propia redaccin del texto, aplicarlo a otros registros de forma analgica o
va interpretacin extensiva consideramos que no se podra fundamentar
dado que la norma bajo comentario extingue derechos.
Recurdese que en el ttulo preliminar del Cdigo Civil se seala:

Artculo IV.- La ley que establece excepciones o restringe derechos no se

aplica por analoga.

La regulacin de la caducidad de hipotecas es til, y se enriquece cuando se

le interpreta de manera conjunta con otros dispositivos normativos.

[1] Art. 1042 del Cdigo Civil de 1942.- () 5.- Las restricciones y
limitaciones en las facultades del propietario, derivadas de los contratos,
testamentos y sentencias; 6.- Las protestas de hipoteca; 7.- Los embargos
preventivos y definitivos; 8.- Las demandas a juicio del juez, que se
refieran a actos inscribibles; (). Tngase en cuenta que dichos artculos
se ubican en el ttulo del Registro de la propiedad inmueble.

[2] https://works.bepress.com/gilberto-mendozadelmaestro/21/

Lunes, 23 de marzo de 2015 | Leda 7172 veces

CUANDO SON TRANSFERIDAS A ENTIDADES AJENAS AL SISTEMA FINANCIERO

Hipotecas otorgadas a los

bancos s pueden caducar
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Sala Civil Permanente de la Corte Suprema ha establecido que no es transmisible a una

persona ajena al sistema bancario el privilegio de inaplicabilidad de la extincin de la
hipoteca, pues este solo ha sido reservado a favor de las empresas financieras.
No es transmisible a una persona ajena al sistema bancario el privilegio de inaplicabilidad de
la extincin de la hipoteca, pues este solo ha sido reservado a favor de las empresas
financieras. Por tal motivo, no es posible evitar que las garantas reales caduquen una vez
transcurridos diez aos desde que fueron inscritas.

As se pronunci la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema al resolver la Casacin N

1888-2012-Cusco (30/11/2014). En esta sentencia, se reform la sentencia de vista que
haba declarado fundada la demanda de nulidad de la caducidad de la hipoteca que fuera
promovido por el Ministerio de Economa y Finanzas (MEF) en su calidad de cesionario
(adquirente) de un crdito transferido por la Corporacin Financiera de Desarrollo
(Cofide), una entidad financiera.

Los demandados (deudores) haban constituido una hipoteca sobre un terrero a favor de
Cofide en mayo de 1990. Posteriormente, en diciembre de 1994, Cofide cede los derechos
de su cartera al MEF. Mientras todo esto ocurre, transcurren diez aos desde que se ejecut
la hipoteca, por lo que los propietarios inscriben la caducidad de la hipoteca e incluso
transfieren el bien libre de gravamen a un tercero.
La caducidad de hipoteca fue posible atendiendo a lo regulado en el artculo 3 de la Ley N
26639, norma que precisa la aplicacin de plazo de caducidad previsto en el artculo 625
del Cdigo Procesal Civil. Dicho precepto establece que las inscripciones de las hipotecas y
dems gravmenes se extinguen a los diez aos de las fechas de las inscripciones, si no son
renovadas.

Pese a ello, el MEF sostuvo en su demanda que la caducidad de la hipoteca no poda operar
en su perjuicio ya que, en virtud del contrato de cesin celebrado con Cofide, esta entidad le
haba transferido el crdito con todos los privilegios existentes. Uno de ellos era el contenido
en el artculo 172 de la Ley de Bancos, el cual establece que la extincin dispuesta por el
artculo 3 de la Ley N 26639 no es de aplicacin para los gravmenes constituidos en favor
de una empresa del sistema financiero.

No obstante, la Corte Suprema afirm que, al no ser el MEF una empresa del sistema
financiero (no es un banco o una caja), no puede habrsele cedido el privilegio de la
inaplicabilidad del artculo 3 de la Ley N 26639. Siendo esto as, Cofide no poda
transferir su calidad de entidad financiera con las excepciones que la norma dispone salvo a
favor de los bancos o cajas, por la razn que las normas no lo permiten, pues cabe aadir
que las excepciones dispuestas por normas no pueden ser materia de cesin, asever.

De esta manera, pese a que el artculo 1211 del Cdigo Civil admite la transferencia de los
privilegios como parte de la cesin de crditos, de acuerdo a este fallo de la Corte Suprema,
no debern incluirse entre estos a aquellos que solo se detentan por mandato legal debido a
la condicin del sujeto. Por lo tanto, la no caducidad de la hipoteca beneficia solo a los entes
del sistema financiero sin que pueda transmitirse va cesin a un sujeto que no forma parte
de dicho sistema.

INSCRIPCIN Y LEVANTAMIENTO DE UNA HIPOTECA

Ya antes en un post anterior haba hablado de lo que es una hipoteca, si quiere leerlo
nuevamente dale > clic aqu
Entonces hablemos un poco de ello y ademas veremos requisitos para la inscripcin. La hipoteca
afecta a un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o tercero. La
garanta no determina la desposesion y otorga al acreedor los derechos de preferencia y venta
judicial del bien hipotecado. El derecho real de hipoteca nace con la inscripcin en los Registros
Pblicos
Requisitos para inscripcin de una hipoteca: (todo ello se realiza en SUNARP)
- Solicitud de inscripcin mediante formato registral que encontrara en los Registros Pblicos.
- Parte notarial de la escritura publica o formulario Registral certificado por notario con la
intervencin del propietario.
Esto es muy importante:
- La hipoteca debe de ser constituida por propietario. Si este acta a travs de representante, el
encargo debe de certificar dicho acto.
- Debe recaer sobre inmueble especficamente determinados.
- Debe asegurar el incumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
- El gravamen debe ser de cantidad determinada.
- Debe de indicarse la fecha del vencimiento de la obligacin garantizada.
Costo del tramite: (las cantidades pueden variar, segn pase el tiempo, verificar siempre
en SUNARP)
Derecho de calificacin: S/28.00
Derecho de inscripcin: 0.75/1000 aplicable a actos valorizados hasta S/ 35,000
1.5/1000 aplicable a actos valorizados en mas de S/ 35,000
Duracin del tramite: 7 das hbiles.

LEVANTAMIENTO DE UNA HIPOTECA:

Este tipo de actos tiene por objetivo dejar sin efecto una hipoteca inscrita en el Registro Publico, la
que puede tener como causa, entre otras , la declaracin del acreedor y la caducidad del mismo.
Primero se debe gestionar una garanta o minuta simple que certifique la cancelacin de la
deuda hipotecaria. Esta es emitida por la entidad acreedora (banco, institucin o persona jurdica).
Puede demorar 15 das en promedio.
En segundo lugar, se pide a un notario un testimonio de escritura pblica, con lo cual el inmueble
queda limpio. Con la escritura y con la minuta en mano se paga en Registros Pblicos los
derechos para levantar la hipoteca. Toma otras dos semanas.
Se recomienda inscribir la propiedad en el clic aqu ->Servicio de Alerta Registral. Este sistema
gratuito enva alertas a los propietarios a travs de correos electrnicos cuando alguien intenta
modificar la escritura de un determinado inmueble. Es una manera de evitar estafas o robos. Se
recomienda entrar a la pagina e inscribirse. Tambin encontrara una guia de usuario -> clic aqu
1. Cancelar. Se debe solicitar una minuta al acreedor, en la que se certifique que la deuda
hipotecaria ha sido pagada en su totalidad.
2. Firmas. Verificar si la firma de la minuta corresponde al acreedor o si el apoderado que suscribe
est autorizado a levantar la hipoteca.
3. Escritura. Luego de corroborar los datos del inmueble, seleccione una notara para firmar la
escritura pblica de la propiedad.
4. Costos. Todo trmite ser asumido por el deudor. La notara y los Registros Pblicos cobrarn
un porcentaje sobre el valor de la casa.
5. Informes. En todo el pas se sigue el mismo procedimiento.
Hay dos formas de cancelar la hipoteca:
Por declaracin de voluntad del acreedor: (todo ello se realiza en SUNARP)
- Solicitud de inscripcin mediante formato registral este formato lo encontrar en los Registros
Publicos .
- Escritura Publica, formato registral certificado por notario o documento privado con firma
legalizada por notario en los casos establecidos por norma expresa.
- En el caso de uno u otro documento, debe de constar la declaracin de voluntad del titular de la
hipoteca en el sentido de dejarla sin efecto, asi como la indicacin precisa de la partida registral
(tomo y foja, ficha o partida electrnica) en donde se encuentre registrado el inmueble, y del
asiento en donde se encuentre inscrita la hipoteca.
Por caducidad conforme a la Ley N 26639:
- Solicitud de inscripcin mediante formato registral.
- Declaracin Jurada con firma certificada por notario o por el Fedatario de la zona registral,
manifestando su voluntad de acogerse en el articulo 3 de la ley n 26639 . As mismo contendr: La
indicacin precisa de la partida registral (tomo y foja, ficha o partida registral) en donde se
encuentra registrado el inmueble, y del asiento en donde se encuentra inscrita la hipoteca y la
fecha del asiento de presentacin que origino la inscripcion. La fecha en que venci el plazo para el
cumplimiento de la obligacin garantizada con la hipoteca, as como el tiempo transcurrido desde
diche fecha que debe de ser mayor a 10 aos. Si quieres ver un ejemplo > clic aqui.
Costo del tramite: (las cantidades pueden variar, segn pase el tiempo, verificar siempre
en SUNARP)
Derecho de calificacin: S/28.00
Derecho de inscripcin: 0.75/1000 aplicable a actos valorizados hasta S/ 35,000
1.5/1000 aplicable a actos valorizados en mas de S/ 35,000
Duracin del tramite: 7 das hbiles.
No debe de olvidarse que siempre debe de asistir con un especialista en tema.
Documentos que necesitaras para hacer cualquier tramite de hipoteca:
1- Copia de contrato de credito.
2- Copia del DNI de titular y conyuge.
3- Copia de certificado de cancelacion.
4- Copia literal electronica de SUNARP
5- Copia de la boleta de pago para minuta levantamiento de hipoteca.

domingo, 13 de mayo de 2012

Caducidad de una medida cautelar inscrita

Alicia Gandolfo Landauro
Conforme al principio de rogacin regulado en el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento

General de los Registros Pblicos y en el artculo 2011 del Cdigo Civil, para que una medida cautelar

inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble sea levantada puede ser suficiente la presentacin de

una declaracin jurada con la firma legalizada de los interesados, solicitando la cancelacin por

caducidad siempre que se cumplan algunos requisitos elementales.

Es un error afirmar categricamente, por ejemplo, que no resulta aplicable la Ley de Caducidad N

26639 por cuanto mediante la Ley N 28473, vigente desde el 19 de marzo de 2005, que modific el

artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, slo se extinguen las medidas cautelares en los procesos

iniciados con el Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912 o cuando el plazo de caducidad de las

medidas cautelares se hubieran cumplido a la fecha de entrada en vigencia de la Ley N 28473.

El artculo 625 del Cdigo Procesal Civil estableca, antes de la modificacin introducida por la Ley N

28473, lo siguiente:

Art. 625.- Caducidad de la medida cautelar

Toda medida cautelar caduca a los dos aos de consentida o ejecutoriada la decisin que ampar la

pretensin garantizada con sta. La caducidad opera de pleno derecho, siendo inimpugnables los actos

procesales destinados a hacerla efectiva.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, toda medida cautelar caduca a los cinco aos

contados desde la fecha de su ejecucin. Si el proceso principal no hubiera concluido, puede el Juez, a

pedido de parte, disponer la reactualizacin de la medida. Esta decisin requiere de nueva ejecucin

cuando implica inscripcin registral.

Como puede apreciarse, la mencionada norma estableca dos plazos de caducidad para las medidas

cautelares: a) Dos aos de consentida o ejecutoriada la decisin final recada en el proceso principal

en el cual se trab la medida cautelar, y, b) Cinco aos contados desde la ejecucin de la medida

cautelar, es decir, desde su inscripcin en el Registro, salvo que fuera renovada, tal como lo ha

sealado la Resolucin N 1123-2010-SUNARP-TR-L, numeral 2 de la parte analtica.

Resulta aplicable el literal b) precedente, para el caso de una medida cautelar que se pretende
levantar, inscrita, por ejemplo en 1998, cumpliendo el plazo de cinco aos, en el 2003; dos aos antes

de entrada en vigencia de la Ley N 28473, que deviene en inaplicable, razn por la que se proceder

a declarar la caducidad de dicha medida cautelar, por cuanto a la fecha de la vigencia de la Ley N

28473, la caducidad ya era real, actual, pues haba operado por la verificacin del hecho jurdico que

permite hacerla actual, cual es el transcurso del plazo establecido por la primigenia redaccin del

artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, por lo tanto, y en aplicacin de lo establecido por el artculo

103 de la Constitucin Poltica del Per y artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil, estamos

ante una situacin existente a dicha fecha, por tanto la caducidad ya ha operado, segn la Resolucin

N 089-2012-SUNARP-TR-L, numeral 4 de la parte analtica.

Por tales consideraciones, en el XII Pleno Registral se aprob, como puede verse de la publicacin

efectuada en el diario oficial El Peruano del 13 de setiembre de 2005, el siguiente precedente de

observancia obligatoria: Procede cancelar por caducidad, con la formalidad establecida en la Ley

26639, las anotaciones de medidas cautelares y de ejecucin, cuando la caducidad se ha producido

con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 28473 que modific el artculo 625 del Cdigo

Procesal Civil.

De dicho precedente, se puede concluir que, procede cancelar por caducidad las medidas cautelares

anotados durante la vigencia del texto primigenio del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil, siempre

que hubiera transcurrido el ntegro del plazo de caducidad (5 aos) desde su fecha de ejecucin o

inscripcin en los Registros, con anterioridad a la vigencia de la Ley 28473.

Si se solicita la caducidad de la medida cautelar ordenada por un Juzgado en 1998, como en el

ejemplo propuesto, en el 2005, ya han transcurrido los cinco aos a los que se refiere el segundo

prrafo del artculo 625 del Cdigo Procesal Civil en su texto originario y por tanto procede su

cancelacin.