EL ABC DEL SANEAMIENTO FSICO LEGAL

DE EDIFICACIONES
ARQ.JOS ANTONIO VARGAS VA
Lima, 02 de diciembre del 2016
 SANEAMIENTO FSICO-LEGAL
DE EDIFICACIONES
Saneamiento: verbo sanar que significa sanar, recuperar o
reparar algo.

Fsico: Algo material, real, tangible.

Legal: legtimo, lcito, permitido.

Edificacin: Resultado de construir una obra, cuyo destino es

albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades.
Comprende las instalaciones fijas y complementarias
adscritas a ella.

Inmueble: no movible. Referido a terrenos, edificaciones fijas.

ARQ. JOS ANTONIO VARGAS VA

 SANEAMIENTO FISICO-LEGAL
DE EDIFICACIONES

Conjunto de acciones necesarias amparadas en la

normatividad vigente, orientadas a la regularizacin y
formalizacin del derecho de propiedad u otros
derechos reales de un bien inmueble con la finalidad
que quede apto para su inscripcin en los Registros
Pblicos.

Requiere de la participacin de profesionales tcnicos y

legales (arquitectos, ingenieros, abogados, otros).

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FSICO-LEGAL

Tener la titularidad del dominio

Con la inscripcin registral se proyectan sobre el inmueble una
serie de beneficios protectores
Se facilita la transferencia
Se incentiva la inversin en los bienes inmuebles.
Aumenta el valor de los bienes inmuebles.
Facilita el gravamen de los bienes.
El inmueble puede ser insertado a la economa como un activo.

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 PROYECTO CONSTRUIDO

EL PROYECTO BUSCA VOLVERSE TANGIBLE FISICA Y LEGALMENTE

SEGURIDAD JURDICA
(COMPRA VENTA, HIPOTECA
ARRENDAMIENTO,ETC)
ADMINISTRACIN

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 LAS EDIFICACIONES EN EL PROCESO DE DESARROLLO URBANO

SUELO DE
INSCRIPCION,
PROPIEDAD DEL PLANIFICACION
PROCESO DE MANTENIMIENTO
ESTADO DEL
HABILITACION PROCESO Y RENOVACION
SUELO
DE LOS
(RSTICO- URBANA DE
ERIAZO) (ZONIFICACION,
INMUEBLES
EDIFICACION (CASAS,PARQUES,
EQUIPAMIENTOS (URBANIZACION)
DE LA CIUDAD) CALLES,
PROCESO DE
EQUIPAMIENTO)
ADJUDICACION
OTRAS
RNE
NORMAS

CONTROL URBANO

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 INCOMPATIBILIDADES EN EL PROCESO DE
DESARROLLO URBANO
Dentro del proceso de generacin del suelo urbanizable y su
posterior edificacin, existen factores que producen
incompatibilidades que se van arrastrando de un proceso a
otro y finalmente impiden la inscripcin en los Registros
Pblicos.

LOTES DE TERRENO EDIFICACIONES CON

CON LINDEROS, AREAS CONSTRUIDAS
MEDIDAS Y LIBRES DEFINIDAS
PERIMETRICAS SEGUN NORMAS
Y AREAS DEFINIDAS

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 TITULACION DE LOTES, CALLES Y ESPACIOS PUBLICOS
PROCESO HABILITACIONES URBANAS:
PRODUCTOS (TTULOS)

PROYECTO RESOLUCIN LOTES VENDIBLES

DE HAB. DE RECEPCIN
URBANA APROBACIN DE OBRAS DE
HAB. PROCESO DE
PROCESO DE DE HAB. PROCESO DE URBANA INSCRIPCIN
APROBACIN URBANA CONSTRUCCIN

PARQUES Y CALLES

REGISTROS LOTES PARA EQUIPAMIENTOS

PBLICOS OTROS

TITULACION DE AAHH INFORMALES:

MUNICIPALIDAD
PROCESO DE COFOPRI PROCESO DE
FORMALIZACION INSCRIPCIN

ARQ. JOS ANTONIO VARGAS VA

PROCESO DE EDIFICACIONES:
PRODUCTOS (TTULOS)

PROCESO DE EDIFICACIONES:
EDIFICACIONES DE EQUIPAMIENTOS

PROYECTO LICENCIA DE CONFORMIDAD DECLARATORIA

PROCESO DE PROCESO DE PROCESO DE DE PROCESO DE
DE EDIFICACIN DE OBRA
APROBACIN CONSTRUCCIN CONFORMIDAD EDIFICACIN INSCRIPCIN
EDIFICACIN
(FBRICA)

EDIFICACIONES COMERCIALES
REGISTROS
PBLICOS

EDIFICACIONES DE VIVIENDA

EDIFICACIONES
REGULARIZACION
MIXTAS.
DE
EDIFICACIONES
OTROS

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 LEY 27157 Y LEY 29090
(AO 1999) (AO 2007)

LEY DE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES,

DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FBRICA Y
DEL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA LEY DE REGULACIN DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES
Y DE PROPIEDAD COMN

TTULO I
TTULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 1.- Del objeto de la Ley
Artculo 1.- Objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la
La presente Ley tiene el objeto de establecer la regulacin jurdica de los
titulacin
procedimientos administrativos para la obtencin de las licencias de habilitacin
y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva
urbana y de edificacin; seguimiento, supervisin y fiscalizacin en la ejecucin
y
de los respectivos proyectos, en un marco que garantice la seguridad privada y
de propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en
pblica.
copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras unidades
Establece el rol y responsabilidades de los diversos actores vinculados en los
inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
procedimientos administrativos de la presente Ley.
exclusiva, as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de
Fbrica y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden
TTULO II
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
ACTORES
TTULO I
TTULO III
PROCEDIMIENTOS PARA LA REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS DE OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE
HABILITACIN URBANA Y DE EDIFICACIN
TTULO II
DECLARATORIA DE FBRICA (DEROGADO CON LA LEY 29090)
TTULO IV
NORMALIZACIN EDIFICATORIA
TTULO III
DEL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
TTULO V
DE PROPIEDAD COMN
PROMOCIN EDIFICATORIA
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
DISPOSICIN TRANSITORIA
DISPOSICIONES FINALES
DISPOSICIONES FINALES

REINVENTAR NUESTRAS
ARQ. JOS ANTONIO CIUDADES
VARGAS VA
DIAGNSTICO PRELIMINAR
DEL CASO A EVALUAR

ESTUDIO DE TITULOS
Antecedentes municipales del predio
Antecedentes notariales
Antecedentes registrales
Antecedentes de los documentos privados del
predio

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 POSIBLES SOLUCIONES
Regularizar habilitacin urbana o edificacin
Regularizar ampliaciones, remodelaciones.
Rectificar linderos y medidas perimtricas del lote
Prescripciones adquisitivas de dominio
Adecuacin del rgimen de propiedad horizontal al
rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Cambios de zonificacin
Hacer adecuaciones a los predios para poder
regularizarlos
Titulaciones de predios informales
Otros

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 NORMATIVA URBANA PERUANA : ESTRUCTURA DEL ESTADO
MVCS COMO SECTOR COMPARTE COMPETENCIAS CON
GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES, EN URBANISMO Y NORMAS DE NORMAS DE ASP.
NORMAS DE
DESARROLLO URBANO PLANIFICACIN Y TCNICOS DE HAB.
PROCEDIMIENTOS ADM
GESTIN URB. Y EDIFICACIONES

REG. ACOND. LEY 29090

TERRITORIAL Y (Ley de Regulacin de
Habilitaciones Urbanas y RNE
DE DES. URBANO
Edificaciones) (D.S. 011-2006-VIVIENDA)
(D.S. 004-2011- VIVIENDA) REGLAMENTO
GOBIERNO NACIONAL (D.S. 24-2008 VIVIENDA)

PLANES Y PROYECTOS DE DESARROLLO REGIONAL CONCERTADO

CON LAS MUNICIPALIDADES PROVINCIALES Y SOCIEDAD CIVIL.
DEMARCACION TERRITORIAL EN SU JURISDICCION
PROMOVER INVERSIONES PUBLICAS EN SU REGION
OTRAS INHERENTES A SU GESTION.
GOBIERNOS REGIONALES

APROBAR SUS PLANES DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL

APROBAR SUS PLANES DE DESARROLLO URBANO
APROBAR LA ZONIFICACION DE SU PROVINCIA
PRONUNCIARSE SOBRE CONTRIBUCIONES, TASAS, ARBITRIOS
GOBIERNOS LOCALES Y DERECHOS EN SU PROVINCIA
PROVINCIALES OTRAS INHERENTES A SU GESTION.

PROPONER EL PLAN URBANO DE SU DISTRITO

PROPONER LA ZONIFICACION DE SU DISTRITO
PRONUNCIARSE SOBRE CONTRIBUCIONES, TASAS, ARBITRIOS Y
DERECHOS EN SU DISTRITO
GOBIERNOS LOCALES OTRAS INHERENTES A SU GESTION
DISTRITALES

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIN Y SANEAMIENTO
En su condicin de ente rector, es competente para disear, normar y ejecutar la poltica
nacional en materia de vivienda; promover la actividad edificadora y urbanizadora, as
como supervisar el cumplimiento de la presente Ley y sus reglamentos a nivel nacional.
En ese sentido, podr proporcionar informacin a la Comisin de Eliminacin de Barreras
Burocrticas del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la
Propiedad Intelectual - INDECOPI, cuando detecte que alguna municipalidad incumple
los plazos, efecte una inadecuada determinacin de los derechos de tramitacin de los
procedimientos administrativos o exija requisitos adicionales a los establecidos en la
presente Ley, a fin que dicha Comisin pueda iniciar de oficio el procedimiento
respectivo contra la municipalidad infractora, de conformidad con el cuarto prrafo del
artculo 26 BIS del Decreto Ley N 25868, Ley de Organizacin y Funciones del INDECOPI.

CONSTITUYEN LA COMISION CONSULTIVA DEL SECTOR VIVIENDA Y URBANISMO DEL MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION y SANEAMIENTO
RESOLUCIN SUPREMA N 017-2016-VIVIENDA / Lima, 27 de noviembre de 2016
CONSIDERANDO: Que, el artculo 37 de la Ley N 29158,..
SE RESUELVE:
Artculo 1.- Constituir la Comisin Consultiva del Sector Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, la cual ser presidida por el Viceministro de
Vivienda y Urbanismo, y estar encargada de absolver consultas o emitir opiniones en temas de poltica y asuntos de competencia del Sector Vivienda y Urbanismo, expidiendo
pronunciamientos de carcter no vinculante y siempre que el Ministro lo considere necesario; as como de promover el dilogo en asuntos del referido Sector entre el Estado y la
sociedad.
Artculo 2.- La Comisin Consultiva del Sector Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, est conformada por:
- El Presidente de la Cmara Peruana de la Construccin - CAPECO;
- El Alcalde de la Municipalidad Metropolitana de Lima;
- El Decano del Colegio de Arquitectos del Per;
- El Decano del Colegio de Ingenieros del Per;
- Un representante de la Asociacin de Municipalidades del Per - AMPE;
- Un representante de la Federacin de Trabajadores en Construccin Civil del Per - FTCCP.
Las instituciones conformantes de la Comisin Consultiva comunican mediante documento escrito a sus representantes titulares y alternos, los cuales ejercen el cargo ad honorem.
Artculo 3.- La Comisin Consultiva del Sector Vivienda y Urbanismo se instalar en un plazo no mayor de diez (10) das hbiles de publicada la presente Resolucin Suprema, y tendr
una duracin de dos (02) aos.
Artculo 4.- La Comisin Consultiva del Sector Vivienda y Urbanismo se rige por su Reglamento Interno, el cual es aprobado mediante Resolucin Ministerial, a propuesta de la citada
Comisin.
Artculo 5.- La presente Resolucin Suprema es refrendada por el Ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento.
Regstrese, comunquese y publquese. / PEDRO PABLO KUCZYNSKI GODARD Presidente de la Repblica/ EDMER TRUJILLO MORI Ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
MUNICIPALIDADES
Ley Orgnica de Municipalidades, articulo 79 PROVINCIALES
Funciones Especficas Exclusivas de las Municipalidades Provinciales,
en materia de organizacin del espacio fsico y uso del suelo:
Aprobar el Plan de Acondicionamiento Territorial de nivel provincial, que
identifique las reas urbanas y de expansin urbana, as como las reas de
proteccin o de seguridad por riesgos naturales; las reas agrcolas y las reas
de conservacin ambiental.
Aprobar el Plan de Desarrollo Urbano, el Plan de Desarrollo Rural, el
Esquema de Zonificacin de reas urbanas, el Plan de Desarrollo de
Asentamientos Humanos y dems planes especficos de acuerdo con el Plan de
Acondicionamiento Territorial.
Fiscalizar el cumplimiento de los Planes y normas provinciales sobre la
materia, sealando las infracciones y estableciendo las sanciones
correspondientes. DISTRITALES

Funciones Especficas Exclusivas de las Municipalidades Distritales

Aprobar el plan urbano o rural distrital, segn corresponda, con sujecin al plan y a
las normas municipales provinciales sobre la materia.
Autorizar y fiscalizar la ejecucin del plan de obras de servicios pblicos o privados
que afecten o utilicen la va pblica o zonas areas, as como sus modificaciones;
previo cumplimiento de las normas sobre impacto ambiental.
Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la
fiscalizacin de: Habilitaciones urbanas; Construccin, remodelacin o
demolicin de inmuebles y declaratorias de fbrica.

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
REGISTROS PBLICOS
TIENE COMO FUNCION INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE LOS ACTOS QUE CORRESPONDEN A LOS
PLANEAMIENTOS INTEGRALES, HABILITACIONES URBANAS,
DECLARATORIAS DE FABRICA, INDEPENDIZACIONES,
REGLAMENTOS INTERNOS, LOS CERTIFICADOS DE
PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS, CERTIFICADO
DE ZONIFICACION Y VIAS Y LAS PRE DEC. DE FABRICA ,PRE
INDEPENDIZACIONES, PRE REGLAMENTOS INTERNOS, EN TANTO
SE ENCUENTRE VIGENTE LAS LICENCIAS DE EDIFICACION Y QUE
SE VUELVEN DEFINITIVAS CUANDO SE OTORGA LA
CONFORMIDAD DE OBRA.

A su vez de acuerdo a la Ley N 27157, Art. 2 y 7 al 18 tiene la funcin de implementar el registro de verificadores.

Verificador Responsable: El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de Verificadores a cargo del Registro de
Predios, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y
caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los planos que
se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la edificacin
La SUNARP, tiene a cargo la implementacin del ndice de Verificadores. Los requisitos para su inscripcin son:
Copia de DNI
Copia Titulo Profesional
Certificado de Habilitacin profesional
I fotografa.
Pago correspondiente

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
Y ESOS PRODUCTOS REALIZADOS PARA SERES HUMANOS,

EL ESTADO LE PONE REGLAS ( NORMAS, REGLAMENTOS, PLANES )

PARA GARANTIZAR LA CALIDAD DE VIDA DE LAS PERSONAS,

ES DECIR QUE CUMPLAN CONDICIONES MNIMAS DE:

SEGURIDAD, FUNCIONALIDAD, HABITABILIDAD Y ADECUACIN AL ENTORNO Y MEDIO
AMBIENTE.

RNE: Titulo I : Norma G.010, Art. 5:

Para garantizar la seguridad de las personas,
la calidad de vida y la proteccin del medio ambiente,
las habilitaciones urbanas y edificaciones debern
proyectarse y construirse, satisfaciendo las siguientes
condiciones:
a) Seguridad
b) Funcionalidad
c) Habitabilidad
d) Adecuacin al entorno y proteccin del medio ambiente.

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
 PARAMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS

1) PARAMETROS URBANSTICOS: 2) PARAMETROS EDIFICATORIOS:

(Planes Urbanos: (RNE y normas locales Municipales)
Zonificacin, Vialidad, Habilitacin
Urbana)
Calculo de ocupantes de la
Altura de la edificacin
edificacin
Retiros
Criterios de dimensionamiento
reas Libres
de ambientes
Accesos
Requisitos de iluminacin y
Vialidad
ventilacin
Ochavos
Etc.
Etc.

ARQ. JOS
ARQ. ANTONIO
JOS ANTONIO
VARGAS
VARGAS
VA VA
EJEMPLO:
EDIFICIO RESIDENCIAL

PLANOS DE
ARQUITECTURA

UBICACION PRIMERA PLANTA SEGUNDA PLANTA TERCERA Y CUARTA PLANTA

PLANOS DE
INDEPENDIZACION

PRIMERA PLANTA SEGUNDA PLANTA TERCERA PLANTA

REINVENTAR NUESTRAS
ARQ. JOS ANTONIO CIUDADES
VARGAS VA
EJEMPLO:
EDIFICIO RESIDENCIAL

PLANOS DE
ARQUITECTURA

QUINTA PLANTA AZOTEA

PLANOS DE INDEPENDIZACION

QUINTA PLANTA AZOTEA CUADRO DE AREAS

CUARTA PLANTA

REINVENTAR NUESTRAS
ARQ. JOS ANTONIO CIUDADES
VARGAS VA
 EJEMPLO: EDIFICIO RESIDENCIAL

ANOTACION DE DESCRIPCION DE INDEPENDIZACION ANOTACION DE INDEPENDIZACION

DESCRIPCION DEL INMUEBLE
INSCRIPCION DE TITULO

NUMERACION DEL INMUEBLE REGLAMENTO INTERNO JUNTA DE PROPIETARIOS

DEMOLICION PREDIO ANTERIOR

REINVENTAR NUESTRAS
ARQ. JOS ANTONIO CIUDADES
VARGAS VA
LEY N 30494 (MODIFICAN LEY 29090) 1 AGOSTO 2016

Artculo 30.- De la regularizacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones

ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la presente Ley

Las habilitaciones urbanas y las edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o
que no tengan conformidad de obra despus del 20 de julio de 1999 hasta la
publicacin de la Ley N 29090, Ley de regulacin de las habilitaciones urbanas y de
edificaciones, pueden ser regularizadas hasta el 26 de setiembre de 2017, de acuerdo
a lo estipulado en la primera disposicin complementaria transitoria del Decreto
Legislativo N 1225 y conforme al procedimiento establecido en el Reglamento de
Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin.

Todas aquellas edificaciones que no cumplen con las normas urbansticas y de

proteccin del patrimonio histrico, o que no se hayan regularizado al vencimiento del
plazo establecido en el primer prrafo, sern materia de demolicin, de conformidad
con lo previsto en el artculo 93 de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades.

Las municipalidades podrn establecer programas de regularizacin de habilitaciones

urbanas y/o edificaciones mediante incentivos a los contribuyentes, determinando las
condiciones, requisitos, respetando la normativa nacional existente, a fin de regularizar
las edificaciones existentes y la respectiva actualizacin de su registro Predial.

REINVENTAR NUESTRAS
ARQ. JOS ANTONIO CIUDADES
VARGAS VA
ARQ.JOS ANTONIO VARGAS VA

www.fb.com/joseantoniovargasvia

GRACIAS!