Español David Lindahl-Multi-Family Millions - How Anyone Can Reposition Apartments For Big Profits

Multifamilia MILLONES
C�mo cualquiera puede colocar de nuevo pisos para ganancias grandes

DAVID LINDAHL
John Wiley & Sons, Inc.

Alabanza a multifamilia millones
Si no supiera mejor, dir�a que Dave Lindahl tiene un t�tulo de la psicolog�a. Este
libro le muestra c�mo ponerse dentro de las cabezas de agentes de bienes ra�ces,
vendedores, arrendatarios y compradores. Cuando siga el consejo de Dave en este
libro, sus acuerdos se har�n irresistiblemente atractivos para la gente con la cual
negocia. �Bien hecho! - Bill Bartmann, llamado �Uno de los 100 Primeros Empresarios
de los 100 A�os Pasados� por el Centro de Kauffman del Mando Empresarial
(www.BillBartmann.com) Nos dejan hacerse verdaderos: hay multitudes de
inversionistas de bienes inmuebles ah�. Estos d�as las posibilidades son escasas de
encontrar un acuerdo con ganancias gordas, obvias. Esto es donde este libro es tan
crucial: Dave Lindahl le muestra c�mo destapar los acuerdos con ganancias gordas,
escondidas por las cuales su concurso andar� directamente. - �Jeff Adams,
presidente, www.RealEstateWebProfits.com Ninguna teor�a aqu�! El libro de Dave est�
lleno de los pasos pr�cticos tiene que ir de donde es al aterrizaje de su primer
acuerdo principal. S�lo no se pone m�s �unen los puntos� que esto. - Stacy Kellams,
presidente, www.RealEstateCourseReviews.com Tantos libros son s�lo un manojo de
generalidades vagas. No el libro sostiene en sus manos: los detalles de Dave
Lindahl los inversionistas de n�meros se tienen que hacer c�modos: proporciones
espec�ficas, reglas b�sicas y toneladas de ejemplos concretos. A�ada en el estilo
conversacional comprensible de Dave, y tiene un ganador. - Wendy Patton, autor m�s
vendido de Inversi�n en Bienes inmuebles con Lease Options & Subject Tos y
Fabricaci�n de Efectivo en un Mercado inmobiliario Suave (www.WendyPatton.com)
Dave Lindahl entrega los bienes otra vez. Este libro gradual le muestra c�mo
encontrar acuerdos casi secretos con ganancias escondidas grandes, y no tendr�
hasta concurso. �S�lo no se mejora que esto! - J. P. Vaughan, editor, Bienes
inmuebles Creativos en L�nea (www.creonline.com)
A la memoria de mi abuela, Mabel Bowser, que, despu�s de la p�rdida de su marido
Fred Bowser s�lo dos a�os despu�s de abrir el Viejo Mercado de pescado de la Ciudad
en 1950, cri� a cuatro hijas adolescentes y un ni�o fallecido en la vida guardando
ese negocio que funciona bien en los a�os 1980. Las lecciones que mi madre, t�as,
t�o, primos, y aprend� haciendo nuestro tiempo en ese mercado de pescado dejaron
una herencia de �familia primero� y trabajo duro para generaciones de Bowsers para
venir.
Tabla de contenidos
Reconocimientos xiii 1
�El cap�tulo 1 Un Enfoque diferente que Crea Ganancias de Bienes inmuebles Enormes
C�mo Este Libro es Diferente el 2 Cap�tulo 2 Por qu� Invierten en Pisos? 9 Juego de
Pisos que Libera 10 Nos deja Hacer explotar el Mito �Ning�n Dinero Abajo� m�s 13
Mitos sobre el Piso Invirtiendo 14 Esto no Es un Mito, Esto Es la Realidad: Se
reir�n Primero, y Se reir� 18 �ltima Oportunidad Est� en Todas partes 20 Una Breve
rese�a de los Diferentes tipos de la Multivivienda para familias 21 Propietarios
Quemados Son Grandes Fuentes para Acuerdos 23 En el Siguiente Cap�tulo 3 del
Cap�tulo 24 Una Descripci�n de C�mo Conseguir Su Primer Acuerdo 25 Los 14 Pasos a
la Adquisici�n de una Propiedad 26 1. Decida Que Edificios de la Talla Quiere
Comenzar a Invertir En 2. Decida Donde Quiere Invertir 27 3. Determine Que Tipos de
Propiedades de la Multifamilia Comprar� 29 4. Ponga Su Equipo en el Lugar 30 5.
Mercado para Conseguir Su Acuerdo 31 6. Analice los Acuerdos 31 7. Cree la Oferta o
la Carta de intenciones 32 8. Negocie el Acuerdo 33 9. Cree y Signo el Acuerdo 33
10 de Compra-y-venta. Haga Su Diligencia debida 35 11. Negocie de nuevo el Acuerdo
37 12. Comience Su Financiaci�n 38
26
vii
viii
Tabla de contenidos
13. Elija una empresa de gesti�n 14. Cierre la opci�n del acuerdo 41 1: compre y
tire 42 opci�n 2: compre y sostenga 46 opci�n 3: compre, coloque de nuevo y v�ndase
en el siguiente cap�tulo 53
40
47
El cap�tulo 4 Donde Encontrar Ganancias Enormes de Colocar de nuevo 55 es Todo

sobre el Levantamiento del NOI 57 problemas de Buscar 58 Fabricaci�n de un Cambio
60 Entonces hay Percepci�n 61 Env�an el mensaje que el Cambio Pasa 62 El Ciclo de
la Propiedad 64 Un Error de Nueva colocaci�n Com�n 67 Las Dos Causas principales
Por qu� las Nuevas posiciones Fallan 68 El Ciclo de la Ciudad 69 Zonas de la
Revitalizaci�n 70 En el Siguiente Cap�tulo 5 del Cap�tulo 73 C�mo Atraer Acuerdos a
Usted con M�nimo de Tiempo y Principio de 75 dinero #1: Haga F�cil Hacer el Negocio
con Usted Principio #2: Haga Lo que Dice que Har� 77 Principio #3: No Est� un Dolor
en el Trasero 78 T�cnicas de Atracci�n del Acuerdo Baratas 79 Van Directamente a
los Due�os Otras 84 T�cnicas que Coste Poco pero Traen a Resultados Grandes 88 Van
Despu�s de no Wanters 90 que Hace un crucero por 91 d�lares Otro Camino hacia el
Crucero 92 Ah Tantos Modos de Conseguir Acuerdos 93 no Hacen Estos Tres Errores 93
En el Siguiente Cap�tulo 6 del Cap�tulo 95 que Separa las Minas de oro de las Minas
terrestres El Poder del Pensamiento Negativo 97 Sacar ganancia de Juegos del Valor
98 97
75
Tabla de contenidos
ix
C�mo Encontrar - y Ganancia de - Propietarios Quemados 99 Sacar ganancia de

Pesadillas de la direcci�n 100 Propiedades que Se tienen que Dirigir: �D�nde el Oro
Es 101 Evitan Ciertas Reparaciones 102 problemas de la Vacante Alta de Soluci�n -
de una vez para Siempre 104 C�mo Llen� 400 Unidades 105 C�mo Levantar Alquileres en
la Entrada en funciones y No Perder a Sus Arrendatarios 106 C�mo Levantar
Alquileres Constantemente Guardando a Sus Arrendatarios 107 Cuando Tiene sentido de
Limpiar la Casa 109 En el Siguiente Cap�tulo 7 del Cap�tulo 111 C�mo Analizar una
Propiedad Usando los Muy pocos N�meros para la Mayor parte de Ganancia 113 detr�s
al Precio de la Gorra 114 An�lisis de Su Primer Acuerdo 116 C�mo Sabemos que
Realmente Es un Acuerdo? 118 direcci�n Corriente: �Cu�ndo Sostenerlos y Cuando
Doblarlos 119 Que Asuntos Muy Mayor�a a Arrendatarios 122 Pone Alguien la Barra de
labios sobre un Cerdo? �123 Nos dejan Mirada Dentro de 125 Inspecci�n del �rea del
Mercado 126 La Acera Conta la Historia 128, Pero Y si Mis N�meros Sean Lejos? �129
no Se hacen Reducidos en M�! 129 En el Siguiente Cap�tulo 8 del Cap�tulo 130 Donde
Conseguir el Dinero para Todos Sus Acuerdos 131 Por qu� los Bancos Como Pisos 132
Tres Sabores a Prestamistas 133 Conductos 136 Cuando Usar a un Agente de bolsa de
la Hipoteca 136 Puesta de Su Paquete Juntos 137 C�mo Conseguir que Compa�eros
Financien Sus Acuerdos 138 El mundo Grande, Provechoso de la Deuda de 139 dinero
Privada contra Acuerdos de la Equidad 143 En el Siguiente Cap�tulo 145
x
Tabla de contenidos
El cap�tulo 9 Doce Secretos de Negociaci�n de Pros 147 1. Est� Preparado 147 2.

Entienda las Necesidades de la Otra Partido 149 3. Defina Sus Objetivos y
Clasif�quelos en el Orden de prioridad 4. Decida Lo que Su Precio de Huelga Es y no
Lo exceda 5. Espere el Siguiente Movimiento y no Evite Regatear 6. Permanezca
Tranquilo e Impasible 154 7. Construya Compenetraci�n y Confianza 155 8. Cree un
Ambiente Mutualmente ventajoso 155 9. Permanezca Flexible y Abierto para Opciones
156 10. Cuando el Vendedor Hable, Escuche Estrechamente y Tardanza Su Respuesta 157
11. Demuestre la Empat�a 158 12. El silencio Es de Oro 158 En el Siguiente Cap�tulo
10 del Cap�tulo 160 La Regla 80/20 de Reconstituir 161 Mejoras Exteriores 162
Mejoras Interiores 166 C�mo Obtener el M�ximo de Declaraciones de da�os que Tratan
con Contratistas 171 En el Siguiente Cap�tulo 176
150 152 153
170
El cap�tulo 11 C�mo Evitar Ser un Propietario: los Secretos al Alquiler de Grandes

gerentes de la Propiedad 177 C�mo Encontrar a los Mejores gerentes 179 Lo que
Deber�a Esperar Pagar a 182 gerentes de Nueva colocaci�n: Una Clase Especial 187
C�mo Conseguir que Contratistas Le pidan el Negocio 190 Direcci�n del gerente:
�Informes que Deber�a Conseguir con Regularidad 191 es un gerente del Activo 194 En
el Siguiente Cap�tulo 12 del Cap�tulo 194 Revender por Ganancias Enormes 195 Vuelta
en la Equidad 196 Se estabiliza Su Propiedad? 198 Consiguen Su Casa Financiera en
el pedido
199
Tabla de contenidos
xi
Consiga que su casa f�sica en pedido tiempo diga al mundo 202 sus obligaciones como
un vendedor 205 en el siguiente cap�tulo 205
201
El cap�tulo 13 Los 10 Errores M�s grandes que Repositioners Hacen, y C�mo Evitarlos
207 Error #1: Quedarse sin Dinero Durante una Nueva colocaci�n de 207 Error #2:
Arrendamiento Demasiado Pronto 210 Error #3: No Contratistas Autorizados que Usan
211 Error #4: No Adquisici�n de Tres Ofertas 212 Error #5: la Asunci�n de la Oferta
M�s baja Es la Mejor Oferta 213 Error #6: no Yendo despu�s de Dinero Privado m�s
Pronto 214 Error #7: No Mercadotecnia Consecuentemente 215 Error #8: Discriminaci�n
de 215 Error #9: No Tener Autoridad que Firma en Cuentas bancarias 216 Error #10:
Compra de una Propiedad con Cuestiones Ambientales 217 Error #11: Inspecci�n de la
Propiedad Usted mismo 218 Error #12: Direcci�n de la Propiedad Usted mismo 219
Error #13: la Utilizaci�n Llena en las Formas jur�dicas en blanco 219 Error #14:
Transacciones con Arrendatarios 220 Error #15: Pensando Sabe Todo esto 221 En el
Siguiente Cap�tulo 14 del Cap�tulo 222 que Crea Su Equipo de �xito 223 Agentes de
bienes ra�ces 224 El gerente de la Propiedad 225 Abogados 227 Monitor de
propiedades 229 Tasadores 229 Prestamista 230 Contratistas 230 Agente de seguros
231 Dem�grafo 232 1.031 especialistas 233 Contable 235 En el Siguiente Cap�tulo 236
xii
Tabla de contenidos
�El cap�tulo 15 despu�s anda a su camino hacia riqueza 237 qu� impaciente es? 239
el atajo absoluto m�s corto a riqueza de bienes inmuebles materiales del
sobresueldo libres para usted el 241 �ndice 243
240
Reconocimientos
Me gustar�a reconocer a Jon Rozek

para su sabidur�a infinita y �tica de trabajo incansable en adquisici�n de este
libro escrito. Los lectores tienen Jon para agradecer su existencia. Cuando me
ofreci� primero el proyecto Richard Narramore, Editor principal en John Wiley &
Sons, al principio plane� bajarlo debido a restricciones de tiempo. Jon me mostr�
la importancia de conseguir esta informaci�n en las manos del p�blico. A mi madre y
padre, Carl y Barbara Lindahl, que dan su apoyo interminable en una base en curso y
de cuya compa��a disfruto a fondo. Me gustar�a agradecer a Jeff Lindahl, Daniel
Lindahl, Tammy Beckwith y Robert Campbell para su apoyo incansable y �tica de
trabajo. Sin sus esfuerzos entre bastidores, este proyecto no se pod�a haber
completado. A Justin Meszaros, el principal del mismo tipo del Grupo inversor
Bostonian, del cual es el director ejecutivo y la direcci�n LMW, para ser el motor
detr�s del crecimiento fenomenal que hemos experimentado en los �ltimos a�os. Me
gustar�a reconocer a Barry Weaver, el presidente de la direcci�n LMW, para traer su
conocimiento de la industria incre�ble y sistematizaci�n a nuestra carpeta de
bienes inmuebles creciente y usar su maestr�a en una base regular para guardar
nuestros activos que funcionan en su pico. A Joan Lindahl, Chris Bowser, Jeannie
Orlowski, Beth King, Jennifer Crawford, Debbie Marino, Patricia McKenna, Jill
Emond,
xiii
xiv
Reconocimientos
Amanda Elwood, Kim Diamond-Santo, Jim DeRito, Elise Keane, Lisa McCarthy, Amy
Londraville y Doug Curley para ser los pistones que guardan el flujo de negocio que
corre a trav�s de Lindahl Companies en una base regular. A mis sobrinos y las
sobrinas, Patrick Lindahl, Collette Lindahl, Nicholas Beckwith, Andrew Beckwith,
Jacob Lindahl, Jonathan Lindahl, Kyle Lindahl y Shannon Lindahl, para llenar mi
vida de placer interminable. Ser� emocionante compartir a todos y cada uno de sus
�xitos ya que se convierte en este mundo. Finalmente, estoy profundamente
agradecido a todos los asistentes del seminario del Consejero RE, apoyo a personal
y compa�eros de la empresa conjunta. Sin usted, no habr�a seminarios que cambian la
vida.
CAP�TULO 1
Un Enfoque diferente que Crea Ganancias de Bienes inmuebles Enormes
Felicitaciones. Lee ahora un libro que puede cambiar el modo que piensa e invierte
en bienes inmuebles. Y es un cambio beneficioso, porque hay ganancias grandes que
esperan a los interesados de la acci�n que siguen los pasos dentro de este libro.
Le debo advertir: soy un inconformista. Si espera conseguir el mismo viejo consejo
de este libro que reforzar� todas las otras cosas que ha o�do sobre bienes
inmuebles, le decepcionar�. �Es tambi�n un inconformista? Si es, entender� lo que
quiero decir cuando digo que puede ser a veces asustadizo a zig cuando todos los
dem�s son el pandeo. Pero las ganancias m�s grandes se deben hacer cuando compra
bajo y se vende alto. Y comprar bajo, que significa que compra cuando cada uno le
dice qu� loco es. Cuando se vende alto, vierte propiedades s�lo cuando todos los
dem�s piensan s�lo empezar de la partido. Si se pega conmigo, se acostumbra a dos
cosas:1. Parecer� a un caso principal cuando todos los dem�s le digan c�mo invierte
incorrecto; y 2. �Har� una parte entera m�s dinero que todo el naysayers y
conductores del asiento de atr�s reunido!
1
2
Multifamilia millones
Ese dinero permitir� que usted tenga lo que llamo La Actitud: �puede hacer lo que
quiere, cuando quiere, d�nde quiere, mientras quiere, y con quien quiere! �Despu�s
de todo, no es esto una gran manera vivir su vida? Esto es la libertad que la
riqueza seria trae.
C�mo este libro es diferente

No s�lo soy un inconformista, pero tambi�n soy diferente de la gran mayor�a de
gur�es de bienes inmuebles. Creo que encontrar� aquellas diferencias siendo un
respiro de aire fresco.
No soy un poni de una broma

Algunos autores han hecho dos o hasta 20 acuerdos y han hecho unos d�lares. De
repente, se hacen expertos. He hecho m�s de 540 acuerdos, y ahora controlo m�s de
$142 millones en bienes inmuebles. Otros expertos han trabajado en un mercado
inmobiliario s�lo. Aqu� est� el problema con que: lo que trabaj� para ellos en San
Diego no podr�a trabajar 2.353 millas de distancia en Sandusky, Ohio. He estado
comprando bienes inmuebles a trav�s de los Estados Unidos durante 14 a�os ahora. He
disfrutado de tiempos buenos, como la compra de un bloque de pisos que revendi� por
una ganancia de $4 millones despu�s de s�lo dos a�os de la posesi�n de ella.
Tambi�n he sufrido durante tiempos malos, como cuando un grupo de trabajo de la
ciudad derrib� uno de mis edificios sin darme el aviso y no compens�rmelo. Por
suerte, lo acababa de comprar y no hab�a nadie que vive all� entonces. Hay un
refr�n: A la persona que tiene s�lo un martillo, el mundo entero parece a un clavo.
Si un gur� de bienes inmuebles s�lo sabe c�mo hacer, supongamos, singlefamily
acuerdos de la rehabilitaci�n, entonces conseguir� mucho consejo sobre c�mo son el
mejor tipo del acuerdo de hacer. No, necesita un cintur�n del instrumento entero de
herramientas el�ctricas de bienes inmuebles, por tanto puede aplicar s�lo el
correcto para la tarea a mano. Este libro le dar� otro instrumento muy potente para
a�adir a su cintur�n: C�mo hacer propiedades de la multifamilia de nueva colocaci�n
del dinero. �Es el mejor enfoque en cada mercado, en cualquier momento dado? No.
Entonces otra vez, nadie instrumento har� alguna vez esto.
Un enfoque diferente
Pero le doy un instrumento que le puede hacer mucho dinero en mercados en todas
partes de los Estados Unidos.
Mis t�cnicas le har�n dinero en mercados suaves

Justo como temporadas del a�o y la econom�a en general, los bienes inmuebles tienen
su propio ciclo. Cuando escucha a un experto que ha hecho el dinero en s�lo una
parte de ese ciclo, toma un riesgo grande. �Ha le�do alguna vez un libro de
inversi�n inmobiliaria, sido preventivo, y ha comenzado a usar el material s�lo
para averiguar que no pod�a conseguir alg�n acuerdo hecho? Probablemente no era una
t�cnica defectuosa. Con la mayor probabilidad, intentaba un bien t�cnica en la fase
incorrecta de ese mercado. �Y si su mercado est� en una parte diferente del ciclo
de bienes inmuebles? �Y si no tenga ni idea donde su mercado est� en el ciclo? Mi
sistema est� basado en:
r propiedades Compradoras y que se venden en cualquier mercado r Utilizaci�n de la
estrategia correcta para la fase particular un mercado est� en a
maximice sus ganancias hay cuatro fases diferentes de un ciclo del mercado. Algunas
estrategias trabajar�n grandes en una fase, mientras los otros no trabajar�n en
absoluto - hasta quiz�s la siguiente fase, cuando ser�n s�lo correcto para usar.
Puede hacer continuamente grandes ganancias en su propio traspatio mientras sabe
que fase su mercado est� en, y que estrategias deber�a usar el derecho entonces.
Explico en este libro cuando s�lo el momento oportuno debe aplicar las t�cnicas
descubrir�.
Supongo que domine un trabajo del d�a, con muy poco tiempo libre para conseguir su
carrera de bienes inmuebles que va
Cuando primero comenc� a pensar en la compra de bienes inmuebles, ten�a una
compa��a de ajardinamiento de arranque que me guard� yendo de la ma�ana a la noche.
Tambi�n ten�a obligaciones de la familia y era la parte de varios grupos
comunitarios.
4
Muchos otros sistemas suponen que tenga todo el tiempo en el mundo para invertir en
bienes inmuebles. Suponen que pueda completar listas largas de tareas por tanto se
puede hacer afortunado. �Qu� poco realista es esto? Estoy seguro que est� en la
posici�n que era: definitivamente quiere adelantar y evadirse 9 a 5 muelen, pero su
tanque del tiempo corre en el vac�o. Esto es donde mi sistema brilla. Le mostrar� -
en literalmente 30 minutos por d�a - c�mo puede empezar en su camino hacia el gozo
de una vida de la prosperidad. Seguramente una vez que tenga sus vistas en muy, se
necesitar�n m�s de 30 minutos por d�a. �Pero entonces, trabajar� en muy! Incluso
entonces, le mostrar� c�mo hacerme el muy el m�s hecho en el tiempo m�s corto
posible. Soy un fan�tico del tiempo, y va a beneficiarse de esto. Esto no es
enriquecerse el esquema r�pido. Ver� ventajas grandes r�pidamente, pero de todos
modos, se necesitar� m�s de un acuerdo de alcanzar la libertad financiera. Aqu�
est� la gran parte: He descubierto que si har� durante tres a cinco a�os lo que la
mayor parte de personas no har�n, entonces puede hacer para el resto de su vida lo
que la mayor parte de personas no pueden hacer. Piense en esto: Tener libertad
financiera en tres a cinco a�os. No importa que edad tiene, o lo que colorea su
piel es, o que tipo de educaci�n tiene o no tiene. Y no hablo de dejar su trabajo
ahora. (Si sigue los pasos, deber�a ser capaz de hacer esto bastante pronto, pero
esto ser� su opci�n.) descubrir� pronto - como muchos de mis estudiantes tienen en
todo el pa�s - que cuando sigue las reglas y pasos en el pedido les doy, esto es un
juego muy f�cil para jugar. �Cuando ve para usted c�mo f�cil debe hacer ganancias
grandes de una base regular, no querr� pararse!
Supongo que no tenga unos fondos

La mayor parte de libros de bienes inmuebles suponen que tenga el acceso al dinero
efectivo. �Probablemente no hace - tengo raz�n? S� que seguramente no hice. Cuando
comenc� a invertir en bienes inmuebles, ten�a menos de 800$ en mi cuenta bancaria.
Ten�a 29 a�os. Una vez ten�a un pensamiento deprimente: �necesit� 29 a�os para
salvar en lo alto de 800 d�lares! En realidad, deb� m�s de 800$ en mis tarjetas de
cr�dito, por tanto realmente deb�.
Viv� en un piso de una habitaci�n. �Hab�a habido all� durante casi ocho a�os! Ah,
trat� de escatimar y ahorrar mi dinero, y trat� de cortar mis gastos. Mi mam�
siempre me dec�a que ten�a que vivir de un presupuesto y anotar todo que hice con
mi dinero. (Muchacho, hizo odio esto.) De todos modos, no importa c�mo con fuerza
intent�, algo siempre sub�a lo que me devolvi� abajo a hasta. Realic� si iba alguna
vez a ser un inversionista de bienes inmuebles, pasar�a desde un principio
permanente, sin la masa detr�s de m�. Muchas de las t�cnicas de compra que
descubrir� en este libro requieren el dinero cero abajo. No es porque hay un poco
de m�rito suplementario en hacer acuerdos �ning�n dinero abajo�; es porque descubr�
una f�rmula de la riqueza hace tiempo. Va como esto: m�s propiedades que puede
controlar con la menor parte de cantidad de dinero de su bolsillo, m�s r�pido se
har� rico. Cuando comenc� a invertir, tuve que usar t�cnicas �ning�n dinero abajo�
s�lo para ponerme yendo porque no ten�a dinero. Entonces, despu�s de un per�odo
corto, cre� una tonelada de flujo de fondos entrando en mi piso de una habitaci�n.
�Dentro de 14 meses, ten�a m�s de 10.000$ por mes en el flujo de fondos positivo,
spendable que viene a m�, mes despu�s del mes, como el mecanismo de relojer�a! Ese
flujo de fondos mensual muy r�pidamente se hizo pagos al contado para m�s
propiedades. �Comenc� a financiar mis propios acuerdos y no tuve que entrar en
acuerdos sin el dinero abajo, porque ahora ten�a el dinero! Entonces una cosa
graciosa pas�: Cuando me mejor� en el juego de este juego, ten�a m�s acuerdos que
fluyen en, y eran bueno. �Comenc� a entrar en crujidos en efectivo otra vez! Esta
vez, sin embargo, no era porque estaba pelado, pero porque ten�a tanto �xito. No
pas� s�lo aquellos acuerdos buenos; volv� atr�s a la compra de ellos con poco o
ning�n dinero abajo, justo como cuando comenc�. Finalmente - no importa qu� rico es
- se quedar� sin dinero para hacer todos los acuerdos que quiere hacer. Tendr� que
usar el dinero de otra gente para el fondo al menos algunos de aquellos acuerdos.
No s�lo que, tambi�n aprend� que si siempre usa su propio dinero para entrar en un
acuerdo, vive su vida en un ciclo del banquete-o-hambre. Banquetea despu�s de que
vende una propiedad y consigue un cacho de dinero efectivo, pero m�s a menudo que
no, est� en el modo de hambre mientras su dinero se amarra en propiedades que se
preparan para venta o nuevas finanzas.
6
Y all� es, preocupado otra vez de c�mo va a pagar sus cuentas. Se supuso que los
bienes inmuebles eliminaban ese sentimiento. La utilizaci�n del dinero de otra
gente sabiamente significa que puede evitar este crujido del flujo de fondos. Otra
raz�n de usar el dinero de otra gente es ser capaz de actuar muy r�pidamente. Una
vez que est� en mi sistema y en un rollo, ver� una gran propiedad que se evaporar�
si no act�a en seguida. Aun si es rico, si su dinero se amarra y no disponible,
mirar� que el acuerdo dulce y la ganancia m�s dulce se deslizan en las manos de su
competidor. S� lo que piensa: ��Dave, no pod�a dormir una noche, y vi que tipo
infomercial de noche no que grita Ning�n Dinero Abajo!!!!! �No es esto s�lo una
timo? �No requieren los bancos que deje el 20 a 30 por ciento en propiedades?� Su
declaraci�n es verdad en parte: los Bancos por lo general requieren que usted deje
el 20 a 30 por ciento en la propiedad. �Pero le mostrar� d�nde conseguir que ese
dinero deje! En el Cap�tulo 8, hablo de muchas opciones para encontrar todo el
dinero que necesita.
Se prueba que mi sistema trabaja no s�lo para m�, pero para mis estudiantes
No s�lo le mostrar� c�mo usar mis t�cnicas, tambi�n le dar� ejemplos ver�dicos de
mucha gente que comenz� sin el dinero, ninguna experiencia, y ning�n tiempo. Esther
Bass de San Francisco, por ejemplo. Esta viuda de 58 a�os tom� el precio de su
futuro y compr� sus tres primeras propiedades sin el dinero abajo. �Ahora Esther
termina 8.200$ en el flujo de fondos mensual! Le mostrar� exactamente c�mo lo hizo,
tambi�n. Jacqueline Hughes de Los �ngeles es otro ejemplo. Jacqueline perdi� a su
marido que defiende su y mi libertad. Se dej� con tres hijas j�venes, una cuenta
bancaria vac�a y un piso que se podr�a permitir apenas. Jacqueline tom� los
conceptos entra en este libro, y sin el dinero de ella propio, compr� dos
propiedades. �Ahora dan su flujo de fondos spendable cada mes de m�s de 7.000$! Ah,
y ella
�tiene la equidad (es decir ganancia potencial) de m�s de $2 millones! Me dice que
est� a punto de comprar una granja del caballo para criar a sus hijas en. Este
libro tambi�n le mostrar� las minas terrestres que debe evitar mientras hace sus
acuerdos. Gast� muchos a�os estudiando en la Escuela de Golpes Dif�ciles. Le dir�
sobre los errores que hice. Aprendiendo de aquellos errores, evita hacerlos usted
mismo. Esto solo le salvar� decenas o cientos de miles de d�lares.
Puede ser el siguiente millonario de bienes inmuebles

Dicen ese �xito de clases de �xito. Cada a�o, presento mis t�cnicas a principio,
intermedio e inversionistas de bienes inmuebles avanzados a trav�s de mis
seminarios. �Si tengo tanto �xito, por qu� me molesto en hacer estos
acontecimientos? Gran pregunta. Ser� honesto con usted: tengo todos los juguetes
que necesito. Han sido la diversi�n de so�ar con y ahora poseer. Pero como todos
los juguetes, finalmente pierden su chisporroteo y suben en el anaquel (o en la
calzada). �Ahora, por qu� me preocupo a�n m�s que juguetes? Es el sentimiento
asombroso de la gratitud de otra gente que afecta a mis t�cnicas graduales y se
hace econ�micamente libre. �Es un aumento del ego grande, d�jeme decirle! M�s me
pagan un precio justo por mi conocimiento, y esto es agradable, tambi�n. Tiene la
posibilidad de hacerse el millonario muy siguiente nuevamente acu�ado. Tiene todo
que necesita en sus manos ahora mismo. M�s tarde, querr� tomar las acciones
graduales que explico. Pero para ahora mismo, s�lo recu�stese, rellene ese caf�, y
vamos a zambullirse en.
CAP�TULO 2
�Por qu� invierten en pisos?
aqu� est�n much�simos modos diferentes de invertir en bienes inmuebles: S�lo dentro
del �rea de viviendas unifamiliares, puede comprar y venderse a trav�s de
wholesaling, venta al por menor, opciones del arriendo, y sujeto a. Se puede
especializar en extinciones del derecho de redimir, casas abandonadas, fixeruppers,
y casas bonitas. Entonces hay t�cnicas para invertir en centros comerciales,
tierra, dep�sitos, propiedades industriales y edificios de oficinas. Pero hay una
forma de la inversi�n que:
r r r r
Es menos arriesgado que los dem�s. Tiene mayores econom�as de escala. Tiene el
potencial para hacerle m�s dinero m�s r�pido. Comienza s�lo una fase de crecimiento
que no se ha visto desde los a�os 1960.
Hablo de bloques de pisos. Pueden ser grandes (400 - m�s unidades) o peque�os (dos
a seis unidades). �Sin tener en cuenta la talla compra, comienza a comprarlos! Esto
es lo que la inversi�n del piso puede hacer para usted: Patrick LaBlanc, un
ingeniero de 34 a�os, decidi� que el trabajo para una corporaci�n no le har�a rico
dentro de poco. Asisti� a mi seminario de la inversi�n en propiedades de la
multifamilia. M�s importante era que tom� medidas.
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Comenz� a comprar en un mercado en la parte del norte del pa�s. (�Me juro al
secreto en �ste! �) Dentro de dos a�os, se hizo el due�o de 11 peque�as propiedades
de la multifamilia que tiran un flujo de fondos spendable positivo de casi 9.000$
por mes! Esto es m�s de 108.000$ por a�o. Patrick ya no trabaja para el Hombre; �es
el Hombre! Y empieza s�lo. Esto es cr�tico: Patrick no maneja estas propiedades. No
tiene que ser el propietario estereot�pico para disfrutar de las ganancias de un
bloque de pisos. Un gerente de la propiedad calificado hace todo el trabajo duro.
Tienen cuidado de los arrendatarios, coleccionan los alquileres, pagan las cuentas,
pagan la hipoteca y ponen un cacho de flujo de fondos en la cuenta bancaria de
Patrick cada mes.
Pisos liberados usted

Olvide del tiempo hasta el cual puede haber gastado ahora. Destroce la culpa y
handwringing que acontece a la gente que dice a s� (o se dicen): �No somos tan
j�venes m�s, y somos hasta ahora detr�s en nuestros ahorros del retiro! Si invierte
en pisos en la manera describo en este libro, puede compensar mucho tiempo perdido.
�De hecho, se podr�a retirar en tres a cinco a�os! No importa si tienen 18 a�os o
80; en tres a cinco a�os, podr�a colgar todo esto y no tener otra preocupaci�n
financiera para el resto de su vida. No hablo de retirarme s�lo de su trabajo. �Si
esto es todo que es despu�s, puede pasar dentro del primer a�o si va despu�s de los
acuerdos correctos! �No, hablo de retirarme de su vida laboral! Con bloques de
pisos puede decidir en cu�nto quiere retirarse. �Quiere retirarse en 50.000$ por
a�o? �Espero no, porque esto est� s�lo encima del umbral de la pobreza! �Y 100.000$
o 200.000$, o hasta 500.000$? Aquellos n�meros parecen tan grandes - por el
momento. Voy a mostrarle un camino para convertirlos en la realidad.
�Cu�ntos unidades son bastante?

Aqu� est� lo que tiene que saber: Cada uno de aquellas buenas partes representa
varias unidades del piso. Una vez que haya acumulado ese n�mero de unidades, se
hace. Se hace para el resto de su vida,
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porque ese flujo de fondos entrar� en su casa, mes - en y mes para el resto de su
vida, si s�lo hace el cuidado m�s b�sico y la alimentaci�n de su jard�n del dinero.
(Y recuerde, no es el jardinero en sus rodillas; �contrata al jardinero!) Digamos
quiere vivir de 100.000$ por a�o para el resto de su vida. (Que el n�mero aumentar�
anualmente como sus alquileres aumentan). Si ha estado alguna vez un arrendatario,
sabe que al tiempo su arriendo es debido, pr�cticamente supone que el propietario
se apunte los alquileres. Ahora est� al otro lado de esa transacci�n, como el
propietario. �No decepcione a sus arrendatarios! Como un promedio muy �spero, una
unidad del piso va el flujo de fondos aproximadamente 100$ por mes o 1.200$ por a�o
(estos n�meros variar�n, basado en el acuerdo, ubicaci�n, tipo de la propiedad,
etc�tera). Cuando digo el flujo de fondos, quiero decir la masa spendable en su
bolsillo. Por lo tanto, si quiere vivir de 100.000$ en el flujo de fondos cada a�o,
tiene que acumular 100.000/1.200$ por unidad, o 84 unidades del piso. D�jeme
ponerlo otro camino: �la Posesi�n de 84 unidades del piso le podr�a hacer ponerse
para la vida! Tome a Janet y Bill Schroeder de Connecticut. Compraron una propiedad
de la multifamilia en Oklahoma City sin el dinero de su propio bolsillo.
(Encontraron a un compa�ero presentando el dinero; m�s en esto m�s tarde.) Janet y
Bill consiguen el flujo de fondos positivo cada mes de 6.100$. Esto es 73.200$ por
a�o. �Se hicieron tan excitados con lo que s�lo hicieron que fueron el derecho y lo
hicieron otra vez! Me gusta ser conservador. (Creo que viene de mis ra�ces suecas.
Mi padre, Carl Gustav Lindahl II, siempre ha sido as�. Esto es probablemente c�mo
podr�a pagar la educaci�n de mis hermanos, hermana y m�. �Gracias, pap�!) As� vamos
a ser conservadores con su situaci�n: vamos a suponer que no tenga dinero. Adelante
vamos a suponer que siga mi proceso gradual en el Cap�tulo 8 y consiga que
compa�eros del dinero presenten el dinero efectivo para sus acuerdos. Seg�n c�mo el
acuerdo se estructura, se deber�a poner entre 25 y el 50 por ciento del flujo de
fondos mensual. Si consiguiera el 50 por ciento del flujo de fondos, tendr� que
acumular ahora 168 unidades para ser libre como una ave. Esto es doble el n�mero de
unidades comparado con nuestro ejemplo m�s temprano, pero las buenas noticias son
usted no deja ning�n dinero. No una compensaci�n mala. Estas matem�ticas no tienen
hasta el potencial de la apreciaci�n en cuenta. Mientras disfruta de todo ese flujo
de fondos cada mes, su
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�los arrendatarios pagan a cuenta su hipoteca! Esto significa hasta en un mercado

inmobiliario sin la apreciaci�n, su propiedad construye la equidad. Si invierte en
mercados emergentes, su propiedad apreciar� r�pidamente al mismo tiempo su
equilibrio de la hipoteca se cae. Esto es muy buenas noticias. D�jeme asegurarse
que tiene el cuadro correcto en su cabeza: Por el siguiente mi sistema para
invertir en pisos, cada mes puede disfrutar de un flujo de fondos que apoya su
estilo de vida. Mientras se divierte, sus propiedades aprecian. Al mismo tiempo,
sus arrendatarios van a trabajar cada d�a para pagarle el alquiler, que paga a
cuenta su hipoteca. Por ejemplo, podr�a comprar un edificio por $1 mill�n y
sostenerlo durante 10 a�os. Se retira y utilizaci�n del flujo de fondos para vivir
de. Despu�s de 10 a�os, esa propiedad podr�a valer 1.500.000$ y su principal de la
hipoteca puede estar abajo a 700.000$. �Note que aunque alcanzara su objetivo del
flujo de fondos hace 10 a�os y vive muy c�modamente, realmente es 800.000$ m�s rico
ahora! Tiene la opci�n de sacar un pr�stamo contra la propiedad y sacar un poco de
esa equidad. Deben haber hablado de due�os del piso cuando dijeron: Parece que los
ricos s�lo se hacen m�s ricos.
Grandes noticias: hay menos concurso

Los inversionistas de bienes inmuebles m�s peque�os persiguen casas de la familia
sola. Los inversionistas (corporativos) m�s muy grandes persiguen propiedades
comerciales como edificios de oficinas y centros comerciales grandes. �Esto deja un
hueco c�modo y provechoso para usted y m� para aumentar y hacer nuestras fortunas
entre! Hay simplemente menos concurso cuando compra pisos. La raz�n es obvia: La
mayor parte de personas son espantadas por el miedo de tratar con arrendatarios.
Hemos vivido todos en pisos con arrendatarios malos, despu�s de todo. Si, por la
raz�n que sea, unos inversionistas no son espantados por la perspectiva
(equivocada) de transacciones con arrendatarios, aquellos inversionistas con la
mayor probabilidad evitan pisos porque creen que toma el dinero grande para
empezar. Tambi�n incorrecto. Inversionistas que hacen fortunas en pisos tratar el
negocio como un negocio. Cada propiedad se maneja por separado: tiene su propia
propiedad
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entidad, libros de cheques, gerente de la propiedad y personal de mantenimiento.

Cada mes, sep�rese los informes financieros se crean y se examinan. Esto es donde
los inversionistas deber�an pasar su tiempo - informes que examinan y hacer m�s
acuerdos - no en enrollamiento de sus mangas y transacciones con arrendatarios.
Algunas personas oyen lo que acabo de decir y pienso: �Ah, por tanto Dave uno de
aquellos slumlords qui�n no se queda en el contacto con sus arrendatarios! Soy a
mitad culpable de esa reclamaci�n. Es verdad que personalmente no me quedo en el
contacto con arrendatarios; �pero insisto que mis gerentes de la propiedad hagan!
M�s tarde, le mostrar� c�mo encontrar a gerentes buenos que no s�lo toman todo ese
trabajo de su espalda, sino tambi�n se pagan directamente de ingresos de la
propiedad. Si es demasiado de un do-it-yourselfer y cree que salvar� unos d�lares
manejando la propiedad usted mismo, tengo noticias para usted: ser� una estad�stica
quemada dentro de dos a�os y medio, por t�rmino medio. Odiar� a sus arrendatarios,
le odiar�n, la propiedad se deteriorar�, y su antigua ganancia tambi�n. Entonces
una gran cosa pasar�: vender� su propiedad a m� (o uno de mis estudiantes) a un
gran precio, s�lo porque quiere. La broma entera debe comprar a estos propietarios
y no ser uno de ellos.
Vamos a hacer explotar el mito

Ha o�do que los buhoneros promueven cursos de c�mo comprar bienes inmuebles
singlefamily y bienes ra�ces comerciales sin el dinero abajo. Sus t�cnicas
lamentablemente son un poco m�s que alguien que se pone afortunadas. �La verdad?
Los bancos en efecto financiar�n s�lo aproximadamente el 80 por ciento del dinero
ten�a que comprar una propiedad. Pero ya que ver� m�s tarde, hay much�simos modos
de conseguir que otra gente presente el 20 por ciento restante, para una parte del
flujo de fondos y ganancias. Aqu� est� un ejemplo ver�dico: Ellen y Leonard
Spaulding compraron su primer acuerdo, un bloque de pisos de 118 unidades en
Decatur, Georgia. Lo compraron por 4.860.000$. Pero primero, re�nen un grupo de
compa�eros y levantaron 1.400.000$ ten�a que cerrar el acuerdo. En el
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�cerr�ndose, se alejaron con 140.000$ para hacer reparaciones de la propiedad, y el

otro examina para ver 170.000$ s�lo para reunir el acuerdo! M�s tarde enviaron a su
hijo, Daniel, que est� en el colegio, a mi seminario para aprender estas mismas
t�cnicas. �Adivino que Daniel nunca tendr� que trabajar el salario m�nimo despu�s
de la graduaci�n! Vamos a tomar una mirada m�s cercana al acuerdo de Spauldings:
Durante el d�a del cierre, se alejaron con 310.000$. Por favor dejado entrar ese
fregadero: No s�lo no pagaron para comprar esta propiedad, pero les pagaron para
comprarla. �Cu�ntas propiedades de la familia sola cree que Spauldings habr�a
tenido que hacer para hacer 310.000$, sin mencionar en la compra? Mucho. Los
acuerdos del piso son un multiplicador de la ganancia. As� pues durante el D�a Un,
Ellen y Leonard son delante 310.000$. Cada mes, deben compartir el flujo de fondos
con sus inversionistas, que consiguen el 50 por ciento de �l. El flujo de fondos
positivo neto medio total despu�s de todo el gasto y pagos de la hipoteca es
aproximadamente 12.700$ por mes. Ellen y Leonard consiguen 6.350$ por mes o 76.200$
por a�o. �Qu� pa�s! Preven que esta propiedad ser� un asimiento de cinco a�os (�por
qu� se venden?). En tendencias corrientes, proyectan el precio de la reventa para
ser 6.600.000$. Esto calcula a un beneficio bruto de 1.900.000$. La mitad de
Spauldings ascender� a 850.000$. Encima de aproximadamente 381.000$ en el flujo de
fondos mientras esperaron aquellos cinco a�os. Por tanto el primer acuerdo que
hicieron deber�a valer m�s de 1.231.000$ en beneficios brutos. �Ellen y Leonard han
entendido no tienen que hacer una parte entera de estos acuerdos de retirarse! Lo
dir� otra vez: Si har� durante tres a cinco a�os lo que la mayor parte de personas
no har�n, ser� capaz de hacer para el resto de su vida lo que la mayor parte de
personas no pueden hacer.
M�s mitos sobre inversi�n del piso

Mito #1: comience con propiedades de la Familia Sola primero
Uno de los mitos que oigo repetidas veces es usted deber�a invertir en propiedades
de la familia sola antes de que pueda comenzar a invertir en multifamilias.
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Esto no es verdad simplemente. La gente que perpet�a aquellos mitos debe vender
cursos de la inversi�n de la familia sola, o sea mal se informan. Creen que una
propiedad de la talla m�s grande significa m�s riesgo. Aqu� est� por qu� esto no
necesariamente es verdad: Si tiene una propiedad de la familia sola y pierde a su
arrendatario, ha perdido el 100 por ciento de sus ingresos. La segunda pieza de
malas noticias es que t�picamente se necesitan dos a tres meses para conseguir a un
nuevo arrendatario en una propiedad. Esto es dos o tres meses donde paga la
hipoteca de su propio bolsillo. A�ada que a su propia hipoteca de la casa o
mensualmente alquilan... ouch, esto va a doler. �Y si debiera desalojar a su
arrendatario de su casa de la familia sola? �Seg�n cu�l estado est� en, ese
arrendatario podr�a vivir en su propiedad para el otro a seis meses y tal vez m�s
largo! A�ada esto a los dos a tres meses que necesita para hacer entrar al
siguiente arrendatario, y va a realmente doler. Con un bloque de pisos, ha
conseguido al menos a otros arrendatarios que pagan mientras su gerente de la
propiedad trabaja para ocupar los puestos. Si tiene una unidad vac�a en un edificio
de tres unidades, no puede tener flujo de fondos para ese mes, pero cubre
probablemente sus gastos e hipoteca. Si tiene un edificio de diez unidades y un par
de arrendatarios deciden irse, no s�lo los otros ocho har�n el pago de la hipoteca
pero todav�a tendr� alg�n flujo de fondos que puede gastar o invertir de nuevo en
otras propiedades. Aqu� est� una regla b�sica rara para usted: Sus bloques de pisos
nunca deber�an ser m�s del 95 por ciento ocupado. �Por qu�? Como si son el 100 por
ciento ocupado, podr�a cobrar muy bien alquileres que son demasiado bajos. Pero en
el 95 por ciento, consigue el nivel m�ximo de alquileres en m�s o menos el n�mero
m�ximo de unidades. (Naturalmente, esta l�gica s�lo se aplica a propiedades con
muchas unidades; una propiedad de tres unidades no cabr�a en esta regla b�sica.)
Para cada renovaci�n y cada nuevo arrendatario, deber�a preguntar al alquiler m�s
alto. Mantiene esta pol�tica hasta que su ocupaci�n se ponga debajo del 95 por
ciento. Ahora ha averiguado lo que el mercado quiere pagar por el alquiler en su
edificio. Deber�a nivelar ahora y sostenerlo all� hasta que su ocupaci�n suba
encima del 95 por ciento, en cual tiempo comienza el proceso otra vez.
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Mito #2: necesita experiencia con el acuerdo m�s peque�o

Los llamados expertos le dicen conseguir la experiencia con peque�as propiedades
primero. S�lo entonces deber�a graduarse a m�s grande. El riesgo verdadero est� en
escuchar a aficionados informados mal (t�picamente un barbero relativo o de
alguien), quienes parecen aconsejar entrar en acuerdos m�s peque�os con m�s de su
propio dinero como un pago al contado, hasta que se hable de la inversi�n en bienes
inmuebles totalmente. Siempre que comience algo nuevo, hay mucho miedo implicado:
Miedo del desconocido, de fracaso, y hasta de �xito. Hay miedo de parecer est�pido,
y de o�r que �Le dije as� de su c�nyuge. Est� en un estado muy vulnerable. A menudo
es m�s f�cil simplemente tomar el consejo de otros si le impide sentir alguno de
los miedos s�lo mencion�. Vivamente recuerdo qu� temeroso era cuando planeaba
comprar mi primer acuerdo. Ese acuerdo no vino durante nueve meses. No quiero decir
nueve meses de cuando comenc�; quiero decir:
r Nueve meses despu�s de que ten�a bastante informaci�n para comprar la propiedad r
Nueve meses despu�s de que estaba listo. r Nueve meses de la aplazada y
catastrophizing (esto es Dave
con seguridad.
�Palabra de Lindahl para imaginar compr� un acuerdo y todo se equivoc�!). �Encontr�

muchos acuerdos buenos durante aquellos nueve primeros meses, pero me hice
realmente bueno en el piso de alquiler de otra gente hablar m� de cada uno! �Hasta
encontr� acuerdos para otros inversionistas por tanto no los tendr�a que comprar!
Finalmente compr� ese primer acuerdo. �Qu� cambi�? Hab�a visto primero que tratan
cinco meses antes, y pensamiento entonces era uno bueno. Cinco meses m�s tarde,
result� ir en coche por esa propiedad. Todav�a estaba en el mercado y me golpe�...
esto era el que. Lo escribo con tiza hasta la intervenci�n divina que guard� esta
propiedad en el mercado durante cinco meses apretados hasta que me arreglara
bastante para comprarlo. Como escribo este libro, poseo cerca de 5.000 unidades. No
hab�a comprado esa primera peque�a propiedad, todav�a podr�a segar c�spedes en el
verano y arar la nieve en el invierno.
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Dos cosas le conseguir�n sobre el miedo de hacer su primer acuerdo: El primer es la

educaci�n. Debe conseguir bastante conocimiento por tanto cuando hace ese primer
acuerdo, toma un riesgo deliberado. No un riesgo salvaje, pero un riesgo que se
sienta en la fundaci�n de principios de inversi�n s�lidos. Sabe lo que los n�meros
significan y c�mo analizarlos. Sabe que esperar antes del cierre, c�mo hacer su
diligencia debida, c�mo inspeccionar la propiedad, y c�mo encontrar a su gerente de
la propiedad. Tambi�n sabe las mejores estrategias de salir del acuerdo. �Siempre
quiere tener un plan de la salida antes de que entre! Si esto suena a mucho que
tiene que saber, realmente no es. �Estos conceptos son todos f�ciles a aprender, y
recordar, esto es una prueba del libro abierto, a diferencia de en la escuela! Es
libre de preguntar a su consejero (como m�) si algo es confuso. No toma mucho
tiempo para interiorizar estos principios. Una vez que los tenga abajo, est� listo
para extender sus alas y mosca. �La segunda cosa que le conseguir� sobre su miedo?
Toma medidas. Extiende aquellas alas y se baja de la percha. Puede tener toda la
habilidad y conocimiento, pero si no toma medidas, es sin valor. Por si se pregunte
c�mo har� en aquellos primeros intentos provisionales de volar, le dir�: se caer�
unas veces. As� es: atornillar�. �Pero as� pues qu�! Despu�s de todo, toma riesgos
calculados y no apuesta la granja. Lo que se separar� de los tanteos de wannabes es
que se puso ah� y tom� medidas. Comenz� y luego tropez�. Pero entonces despert�, se
quit� el polvo, y otra vez se movi� calle abajo en direcci�n de sus sue�os.
Mito #3: propiedades de la multifamilia demasiado se complican

Esto es s�lo una variaci�n en el tema que las propiedades de la multifamilia son
demasiado grandes y arriesgadas. Quiz�s aquellos naysayers nunca compraron un
bloque de pisos, por tanto no entienden las especies. Quiz�s s�lo cometieron un
error en una propiedad sin tener un plan y por lo tanto sobrecomplicaron lo que
deber�a haber sido una transacci�n simple. En realidad, los pisos no son m�s
complicados que otras inversiones de bienes inmuebles o la mayor parte de otras
habilidades, en realidad. �Recuerde cuando comenz� a montar una moto?
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Recuerdo cuando quit� aquellas ruedas de formaci�n y mi padre finalmente dej� van
de la espalda de mi moto. Pas� como un rayo al c�sped reci�n sembrado del Sr.
McKenna. Me rasgu� directamente a trav�s de la cuerda protectora hasta la cual
ten�a guardan a cada uno de su nueva hierba. Despu�s de patinar aqu� y all� en la
tierra vegetal suave, vert� la moto y dej� una impresi�n perfecta de mi cuerpo en
la suciedad. �Deje all� sin duda ser que David Lindahl estaba all�! Despu�s de unos
intentos m�s, consegu� colgar de ello. �La vecindad era segura otra vez! S�lo
reconc�liese que cuando comience, ser� malo al principio. Entonces se mejorar� y -
si se pega con ello - ser� en camino al dominio. Le dejar� entrar en un secreto:
Ese proceso se puede considerablemente acortar no siendo tanto de un do-it-
yourselfer. Una de mis citas favoritas es del canciller alem�n Otto von Bismarck,
que dijo: �Los tontos dicen que la experiencia es el mejor profesor. Prefiero
aprender de la experiencia de otra gente�. No hay virtud en la necesidad de hacer
todos los errores usted mismo. De hecho, es tonto hacer esto si sabe que alguien
m�s ha ardido el rastro y ha descubierto el mejor camino. �De camino lo miro, si
est� abierto para el aprendizaje de algo nuevo, no por qu� hacerlo un tipo de la
inversi�n inmobiliaria que le puede hacer tanto m�s rico, tanto m�s r�pido que sus
inversiones de la vivienda unifamiliar t�picas?
Esto no es un mito, esto es realidad: se reir�n primero, y se reir� �ltimo

Cuando comenc� a invertir, quise conseguir tanta educaci�n como podr�a. Me hice un
miembro de mi asociaci�n de la inversi�n de bienes inmuebles local. (Si no ha hecho
esto; h�galo ahora. S�lo vaya a Google y escriba a m�quina en la asociaci�n de la
inversi�n de bienes inmuebles Ohio, o dondequiera que viva. Har�n reventar el
derecho.) Para m�, ese grupo era la Asociaci�n de Bienes inmuebles de
Massachusetts, dirigida por Mike Hearny. Mike ha estado invirtiendo durante muchos
a�os y es una de aquella gente dedicada que es m�s que complaciente a compartir su
conocimiento para ayudar a otros.
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Un grupo principal de nosotros fue a cada reuni�n. Conectamos a la red, habl� de

nuevas t�cnicas, se jact� de acuerdos que hicimos y cazamos para prestamistas para
hacer nuestros nuevos acuerdos. Recuerdo cuando les dije que compraba mi primera
propiedad de la multifamilia. Despu�s de que terminaron de re�rse, la mayor parte
de ellos me dijeron que estaba loco. Arrastraron las historias de pesadilla del
arrendatario. (... �y lo puede creer? �Hab�a guardado su cabeza en su congelador
durante 14 meses!...) Casi tuvieron �xito en asustarme bastante para no comprar
esto multi-. Pero ten�a una prueba simple: Si pudiera entrar en el acuerdo sin el
dinero de mi bolsillo y conseguir el flujo de fondos cada mes, quise en. Esto era
mi filosof�a. Quise bastante flujo de fondos cada mes por tanto podr�a pagar todas
mis cuentas y no tener para preocuparme todo el tiempo. Se trat� de una opci�n
simple: la Incapacidad de pagar mis cuentas cada mes era un miedo m�s grande que la
posesi�n de una propiedad de la multifamilia. El multi-ganado. Oye, era s�lo una
peque�a propiedad de tres familias. �Pero estaba en el juego! Dentro de tres meses,
ten�a m�s tres de ellos. Dentro de seis meses ten�a nueve multifamilias. �Hacia el
final de ese primer a�o, pose� 11 propiedades de la multifamilia! Cada uno de
aquellas propiedades era el dinero efectivo que fluye cerca de 1.000$ por mes. Esto
signific� que ten�a m�s de 11.000$ entrando en mi piso de una habitaci�n diminuto,
mes despu�s del mes. �Conversaci�n sobre un contraste de s�lo un a�o antes! Mis
amigos hab�an sido tan esc�pticos porque el mercado hab�a sido tan piojoso. Eran
los servicios de fondo de una onda de apreciaci�n que dur� durante cinco a siete
a�os. El mercado se agot�. Los constructores hab�an sobreconstruido, el mercado se
sobresatur�, y la demanda estaba a su punto m�s bajo. �Ahora, un a�o despu�s de
afiliarme a esa asociaci�n de la inversi�n de bienes inmuebles, hac�a mejor que
mucha otra gente en el grupo! Ve, compraban propiedades de la familia sola y los
tiraban. Mientras consegu�an controles grandes, tuvieron que esperar a conseguir
aquellos controles. Para conseguir un control, tuvieron que comprar una propiedad,
arreglarlo y encontrar a un vendedor para la propiedad. A veces puede ser r�pido,
pero se requiere por lo general que seis meses completen ese ciclo. (Conf�e en m�:
s�. M�s tarde consegu� la licencia de mi contratista y reconstitu� cientos de
acuerdos.)
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Mientras esperaban sus propiedades preciosas de cerrarse, recog�a todos aquellos

controles del flujo de fondos... �11 magn�ficos y crecientes cada mes! Llegaba al
dinero efectivo, pero tengo una confesi�n para hacer: tambi�n destinaba el pecado
cardinal de la inversi�n de la multifamilia: �manejaba mis propias propiedades!
Tenga presente que la gente hasta este d�a cree que esto es la manera de invertir
en pisos. Entonces, no hab�a persona para decirme por otra parte. �Estaba en el
negocio del arrendatario durante s�lo m�s de tres a�os! Los tres a�os m�s
resistentes de mi vida. Realmente aprend� muchas lecciones valiosas a lo largo del
camino, sin embargo. Manej� aquellas propiedades hasta que hubiera creado mi propio
juego de sistemas que podr�a el reencaminamiento a alguien que contratar�a. �Una
vez que hiciera esto, mis horizontes de la inversi�n s�lo se abrieron amplio!
Podr�a comprar ahora propiedades de dos horas de distancia - y finalmente 2.000
millas de distancia. Sacudo mi cabeza cuando miro hacia atr�s y realizo qu�
restringido mi negocio era cuando era un propietario t�pico. M�s tarde en este
libro, descubrir� c�mo encontrar y manejar un grupo talentoso de la gente que se
har� su equipo. Esto permitir� que usted haga acuerdos por todo el pa�s, tambi�n.
Mientras la mayor parte de los otros inversionistas todav�a tiraban casas de la
familia sola en el tercer a�o de su inversi�n, ahora pose� a m�s de 20
multifamilias. Mis compa�eros hac�an el dinero bueno: entre 100.000$ y 300.000$ por
a�o. Viejo Dave se re�a cada mes como el mecanismo de relojer�a. �Por qu�? Mi flujo
de fondos solo era comparable a esto, y esto no cont� varios millones de d�lares en
la equidad que hab�a aumentado. Consiga esto: �todav�a viv�a en ese piso de una
habitaci�n! La diferencia era que ahora pose� el edificio. Si comienza invirtiendo
en propiedades de la multifamilia el camino correcto, se puede hacer m�s rico, m�s
r�pido. Simple como esto.
Oportunidad est� en todas partes

Hasta que sepa que buscar, realmente no ve la oportunidad. Pero tan pronto como
termina este libro, ver� el potencial de la inversi�n aproximadamente en todas
partes. �Recuerde cuando decidi� comprar cierto modelo y el color del coche?
Pareci� un poco extra�o, y s�lo directamente para usted.
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Busc� alrededor el acuerdo mejor posible y lo consigui�. �C�mo feliz y orgulloso

sinti� cuando condujo el coche de la parte! �El d�a pareci� m�s brillante, el aire
era m�s fresco, su cara aclarada, e inmediatamente sab�a que su vida de amor iba
sitios! �En su camino a casa pas� otro coche que era el mismo modelo y color!
�Antes de que lo supiera, parec�a que Detroit hab�a dejado de hacer cualquier otro
coche, pero suyo!�Qu� pas�? Se hizo familiar con un objeto y ya no hizo ese objeto
se sientan en el fondo borroso de su mundo. Se destac� bruscamente. �Cuando
descubre c�mo encontrar acuerdos de la multifamilia, brincar�n en su conocimiento,
y llamarle con secas para comprar!
Una breve rese�a de los diferentes tipos de multivivienda para familias

En cada comunidad hay muchos tipos de la multivivienda para familias. Las
propiedades para familias de bajos ingresos son el alojamiento por lo general
subvencionado por el gobierno. Entonces hay alojamiento para trabajadores que no se
pueden permitir una casa. Tambi�n hay el alojamiento para los trabajadores que
simplemente deciden alquilar en vez de la compra. Finalmente, hay alojamiento del
alquiler de lujo. Para cada una de estas clases, hay una calificaci�n con letra: A,
B, C, y D. Unas propiedades son de lujo. Tienen por lo general menos de 10 a�os.
Los trabajadores administrativos viven en ellos. Esta gente es por lo general
arrendatarios por la opci�n: no quieren el fastidio de propiedad de viviendas. Tal
vez se han transferido a la comunidad recientemente o se deben casar pronto.
Algunos de ellos viajan mucho y a�n tienen para instalarse. Clasifique Unas
propiedades son los m�s caros, y son por lo general comprados en grandes cantidades
por instituciones (inversionistas corporativos). B propiedades se construyeron
dentro de los 20 a 30 a�os pasados. Su base del arrendatario es una mezcla de
administrativo y trabajadores manuales. Unos son arrendatarios por la opci�n y los
otros alquilan por necesidad. C propiedades se construyeron dentro de los 30 a 40
a�os pasados. Esto es donde encontrar� a muchos arrendatarios que son arrendatarios
para la vida. Por otra parte, algunos arrendatarios (como m� en cierta ocasi�n)
comienzan s�lo en la vida. Como consiguen mejores empleos, trabajan su camino la
escala del alquiler.
22
C propiedades son donde encontrar� a muchos el Art�culo 8 o arrendatarios del

alojamiento governmentsubsidized. Muchos inversionistas tienen miedo del
alojamiento subvencionado. Temen que los arrendatarios sean realmente �speros. Bien
estoy aqu� para decirle... �son! Pero s�lo si no los protege correctamente. S�lo
tiene la posibilidad de razonar: Si no mira el fondo de la gente cuando alquila a
ellos, va a ponerse duro arrendatarios. Con mayor probabilidad conseguir� a
arrendatarios buenos si usted:
r Pantalla para desahucios previos los r Requieren que hayan estado trabajando
durante dos a�os antes de alquilar r Requieren que hayan vivido en la misma
residencia para al menos dos
de usted
a�os antes de moverse en su propiedad S�, tendr� que proteger a m�s candidatos para
conseguir bueno, pero vale la pena. Trate a esta gente como el oro que son y se
quedar�n con usted para siempre. (A prop�sito, no es discriminatorio para imponer
estos m�todos de proyecci�n; s�lo es discriminatorio si no protege a cada uno que
usa las mismas medidas. Esto s�lo no es incorrecto, pero le conseguir� en un poco
de agua muy caliente.) Cuando primero comenc� a invertir en mi ciudad natal de
Brockton, Massachusetts, el 60 por ciento de mis arrendatarios se subvencion� por
el gobierno. Ten�a arrendatarios buenos... porque proteg� cada uno de ellos. Estas
propiedades D son las peores. Est�n en �reas malas y tienen arrendatarios malos.
Hay por lo general los traficantes de droga en las unidades y tan pronto como se
deshace de uno, el otro muestra hasta vuelven a abrir la tienda. Ve coches
golpeados en el aparcamiento y barras en las ventanas. No es un lugar donde (o su
gerente de la propiedad) querr� ir para coleccionar alquileres, hasta en el d�a.
Puede hacer mucho dinero con propiedades D. Lo he hecho. Son intensivos por la
direcci�n y para ser sincero, implican muchos dolores de cabeza m�s que
recompensas. Puede hacer apenas tanto el dinero comprando un B o propiedad C ya que
puede un D, con mucho menos ropa de sus nervios. Por extra�o que pueda parecer,
har� la mayor parte de su dinero en B y propiedades C. C propiedades generar� la
mayor parte de flujo de fondos, y las propiedades B tirar�n menos dinero efectivo,
pero apreciar�n m�s r�pido. Cada ciudad tiene un �rea donde cada uno de estos tipos
de propiedades se localiza. Determine la clase de la propiedad en la cual quiere
invertir y comenzar a conducir alrededor de las vecindades. (M�s tarde en el libro,
le mostrar�
23
�c�mo hacer esto en ciudades miles de millas lejos, sin dejar la comodidad de su
casa!) comenzar� a ver estas propiedades brincar del freno y onda a usted. Ver�
peque�o (tres a seis unidades), medio (6 a 60 unidades) y grande, (60 a 1.000
unidades). En otro cap�tulo, explico c�mo localizar al propietario.
Extinciones del derecho de redimir son una onda pr�xima

Otro lugar encontrar� grandes acuerdos es a trav�s de extinciones del derecho de
redimir. Las propiedades de la multifamilia se extinguen el derecho de redimir en
justo como casas. Algunos acuerdos fant�sticos son tenerse, todos a trav�s del
pa�s. Los due�os tienen mil historias para contar:
r Quiz�s eran demasiado agresivos cuando compraron y el numr Unos trataron de
manejar a propios arrendatarios. r Otros entr� en la espiral de muerte de la
retenci�n en reparaciones, s�lo
el bers realmente no tuvo sentido.
hacer los arrendatarios buenos irse y gota de alquileres, que caus� el retraso de
reparaciones a�n m�s largas. El punto fundamental es la propiedad fue al rev�s.
Ahora hay una oportunidad de comprarlo con un descuento y hacer un poco de
verdadero dinero, verdadero r�pidamente. Compr� un de tres familias en la extinci�n
del derecho de redimir por 41.000$ y la revend� por 160.000$ nueve meses m�s tarde.
Puse el valor de 22.000$ del trabajo en ello, pero no hice el trabajo yo mismo. �La
ganancia todav�a era un jonr�n! �Una vez compr� un de dos familias por 2.000$! Puse
60.000$ en ello y revend� ese por 140.000$. Compr� una extinci�n del derecho de
redimir de seis familias por 125.000$, puse poco trabajo en ello y lo revend� por
295.000$. Hay dinero grande en extinciones del derecho de redimir de la
multifamilia.
Propietarios quemados son grandes fuentes para acuerdos

Muchas de las mejores ofertas son de propietarios-due�os quemados. Nunca
aprendieron que la inversi�n de la multifamilia es un negocio y cualquiera sazonado
24
el negocio tiene sistemas. Si sigue los sistemas, tiene por lo general �xito. Si no
hace, no es por lo general. Mencion� antes que los propietarios se consumen porque
tratan de manejar las propias propiedades. Trabajan ellos mismos al hueso que trata
con arrendatarios, molestarse, coleccionar alquileres, pagar cuentas y preocuparse
de sus propiedades. A menos que sea el Superhombre, que el proceso de burnout toma
aproximadamente dos a�os y medio. Para el Superhombre, son aproximadamente tres
a�os y medio. No deje a esto pasar a usted. Deber�a manejar sus empresas de
gesti�n, no sus arrendatarios. Tengo un proceso para encontrar a gerentes de la
propiedad buenos, y luego asegurar que hagan su trabajo. Deben seguir ciertos
procesos espec�ficos para guardarlos responsable de maximizar su ganancia y
mantener su propiedad. Menciono estos sistemas en todas partes del libro. �Ahora ve
por qu� los pisos pueden ser tales inversiones magn�ficas?
En el siguiente cap�tulo
Antes de que caminemos por el agua en a demasiados detalles de c�mo hacer su
fortuna de bienes inmuebles, quiero asegurarme que cubrimos primeras cosas primero.
En el siguiente cap�tulo, hablo de los pasos que tomar� para comprar su primer
acuerdo.
CAP�TULO 3
Una descripci�n de c�mo conseguir su primer acuerdo
Soy realmente un muy conservador

el tipo cuando viene a la inversi�n. Me gusta apilar las probabilidades en mi favor
tanto como posible. �Quita esto todo riesgo de la inversi�n inmobiliaria? Por
supuesto no. Cualquiera que le diga hay una manera sin riesgo de invertir es un
mentiroso o un tonto. Por otra parte, muchos inversionistas toman m�s riesgo que
necesario. Esto tambi�n es mudo. �Hacen acuerdos que s�lo apenas trabajan - en el
papel! Cuando compra un squeaker de un acuerdo que apenas trabaja te�ricamente, y
luego debe competir con la realidad de tardanzas, acontecimientos nacionales,
tiempo loco, etc�tera - ahora su acuerdo no es un squeaker m�s. Es un perro. Quiz�s
una mejor imagen es de un ancla, atada alrededor de su cuello y lista para bajarle
con ello. Este libro es sobre la nueva colocaci�n de propiedades para la gran
riqueza. Pero mi proceso conservador para comprar medios que tambi�n tendr� otras
dos opciones de la inversi�n para ese mismo acuerdo: Compre y tire, o compre y
sostenga. Aqu� est� el punto fundamental: Si compra el derecho, tendr� varias
alternativas para realizar sus ganancias. Al final de este cap�tulo, hablar� m�s de
ellos. En primer lugar, vamos a zambullirse en el proceso que seguir� para adquirir
una propiedad.
25
26
Los 14 pasos a adquisici�n de una propiedad

�stos son los pasos que debe tomar si quiere invertir con la menor parte de
cantidad de tiempo, dinero y riesgo - y para la mayor parte de ganancia:1. 2. 3. 4.
5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. Decida en que edificios de la talla quiere
comenzar a invertir. Decida donde quiere invertir. Determine que tipos de
propiedades de la multifamilia comprar�. Ponga su equipo en el lugar. Mercado para
conseguir su acuerdo. Analice los acuerdos. Cree la oferta o carta de intenciones.
Negocie el acuerdo. Cree y firme el acuerdo de compra-y-venta. Haga su diligencia
debida. Negocie de nuevo el acuerdo. Comience su financiaci�n. Elija una empresa de
gesti�n. Cierre el acuerdo.
Vamos a pasar por cada paso.
1. Decida en que edificios de la talla quiere comenzar a invertir

�En qu� edificio de la talla es la inversi�n c�moda? Note que dije c�modo. He
observado algo de miles docentes de estudiantes en los Estados Unidos y alrededor
del mundo: la gente se excita con hacer gran negocios, pero tambi�n temen gran
negocios. Dejan mis acontecimientos vivos con todos los instrumentos que necesitan;
se han dirigido a estudiantes que han hecho acuerdos y vuelven para un curso de
actualizaci�n; ven que es factible y Fiebre del Gran negocio de la cogida. �Algunos
de ellos empapan esa fiebre con un balde gigantesco del miedo! Esto es la manera
incorrecta de terminar la fiebre de manera rentable. El camino correcto es comenzar
a moverse y tomar medidas haciendo un peque�o acuerdo. S�lo tiene que entrar en el
juego. No importa donde comienza. Podr�a comenzar como hice, y s�lo hago de tres
unidades a acuerdos de seis unidades durante los cuatro primeros a�os de su
inversi�n
C�mo conseguir su primer acuerdo
27
carrera. Me tom� que mucho tiempo porque no ten�a un libro como esto para
conseguirme a mis objetivos a�n m�s r�pido. Una vez que tenga un nivel de comodidad
con c�mo todas las piezas de este rompecabezas van juntos, se podr�a graduar a
acuerdos de tama�o medio - 20 a 75 unidades. �Como he dicho ya, algunas personas
realmente salen y hacen acuerdos �cien multi-de unidad� como su primera!
Seguramente es verdad que m�s r�pido va grande, m�s r�pido se har� rico. Esto es
porque toma apenas tanto el esfuerzo de hacer los gran negocios como hace para
hacer peque�o. Pero en esta etapa temprana, no tiene prueba que toda esta materia
trabajar� para usted. Es vulnerable porque tantas personas pueden hacer descarrilar
sus proyectos con el bien intencionado (y no tan bien intencionadas) consejo. Tan
todo lo que haga, guarde su ojo en ese objetivo y haga lo que toma para conseguir
alg�n acuerdo - sin embargo peque�o - bajo su cintur�n y en su cuenta bancaria.
Despu�s de que haya probado el �xito con ese peque�o edificio, su confianza se
desbordar�. El naysayers se har� el ruido de fondo, y luego silencioso. Comenzar�
naturalmente a concentrarse en propiedades m�s grandes. Antes de que lo sepa, tiene
una carpeta de bloques de pisos que se originan el flujo de fondos como una m�quina
del algod�n de az�car sin del interruptor.
2. Decida donde quiere invertir

�Quiere invertir en su propia ciudad? Mirar los datos demogr�ficos le puede ayudar
a decidir que ciudades concentrarse, o evitar. Cuando comenc� a comprar propiedades
de la multifamilia en Brockton, Massachusetts, cada uno me dijo que estaba loco.
Brockton era una ciudad que fabrica el zapato con toneladas de f�bricas vac�as. S�
que es de moda para hablar estos d�as de la externalizaci�n extranjera, pero pas�
en Brockton hace mucho. La fabricaci�n del zapato fue en el extranjero, �xito.
Cuando las f�bricas se cierran, los arrendatarios de aquellas propiedades de la
multifamilia se mudaron para encontrar el trabajo en otra parte. Los propietarios
no pod�an alquilar sus unidades y comenzaron a devolver las propiedades a los
bancos en n�meros de registro.
28
Como m�s edificios se hicieron vac�os, la chusma se movi� directamente a: los

ocupantes ilegales, los traficantes de droga, los alcahuetes, los empujadores y los
ladrones se hicieron mucho m�s frecuentes. Pronto esto una vez - ciudad orgullosa,
predominantemente sueca se hizo un asilo para el juego sucio. El mando pobre en el
Ayuntamiento hizo que a�os fueran por sin el alivio. (Hablo m�s tarde del liderazgo
fuerte, y c�mo hacer esto un instrumento clave en su equipo de an�lisis.) La
reputaci�n de Brockton se puso peor y sus infortunios se hicieron m�s profundos.
Crec� en una peque�a ciudad directamente al lado de Brockton. Siempre que fu�ramos
en coche a trav�s de Brockton, todav�a puedo o�r que mi madre dice: �Ni�os, cierre
con llave sus puertas! Por tanto Dave Loco compraba en una ciudad esto mal. Sin
embargo, sab�a que la ciudad entera no era mala. En realidad, compraba en las �reas
buenas de una ciudad mala. Tambi�n compraba por mucho menos que el coste de
reposici�n y mis edificios eran la corriente en efectivo. Estaba en el cielo.
Conoc�a a muchos otros inversionistas que invertir�an en s�lo los alrededores de
ciudades agradables Brockton. Algunos de ellos hicieron bien tambi�n. Depende de
usted para decidir donde quiere invertir; no tiene que estar una ciudad abajo en su
suerte para ser una inversi�n provechosa. Realmente tiene que ser un �rea con la
cual es c�modo. Una vez que haya decidido, es tiempo de tomar el siguiente paso.
Antes de que hagamos, quiero hablar brevemente de la inversi�n m�s all� de su
traspatio, en mercados emergentes. A veces su �rea local s�lo no sostiene mucha
promesa corriente. Por suerte, usando empresas de gesti�n, puede invertir en todas
partes. �Cuando los inversionistas de bienes inmuebles corporativos grandes compran
propiedades, cree que compran propiedades s�lo en la ciudad en la cual su oficina
central est�? No, invierten en ciudades que les dar�n la vuelta m�s alta. Las
grandes noticias son usted no tienen que ser una empresa grande para hacer
exactamente la misma cosa. En cualquier momento dado, 20 a 30 mercados en los
Estados Unidos surgen. Esto significa que parecen golpeado, mercados de potencial
bajo ahora, pero el marco id�neo se crea para ellos para explotar. La inversi�n en
estos mercados har� explotar su riqueza, tambi�n. Algunas personas son intimidadas
por la distancia. Tienden a ser los propietarios pr�cticos que est�n meses o d�as
lejos de burnout. Sienten que las propiedades son controlar demasiado lejos.
Realmente creo que la distancia es una cosa buena. M�s lejos la propiedad es, menos
probablemente ir� ah� y trabajar� en ella,
29
interfiera con el gerente o conversaci�n con los arrendatarios. Los monstruos de

control no pueden manejar este consejo. Esto es demasiado malo, porque dejan la
mayor�a de su ganancia potencial para alimentar su necesidad de tocar su carpeta.
Recuerde lo que dije antes: deber�a dirigir estas propiedades como un negocio, y no
quiero decir el negocio landlording. Puede aplicar estos sistemas probados en todo
el pa�s en �reas que le dar�n la mayor vuelta. Por lo tanto, si su mercado local
s�lo no parece realizable, no hay disculpa por verter sus sue�os con la libertad
financiera a trav�s de bienes inmuebles. Su primer acuerdo puede ser una inversi�n
de mando a distancia. Hablo m�s sobre mercados emergentes m�s tarde. Tambi�n, puede
querer conseguir mi otro libro, llamado Mercados inmobiliarios Emergentes: C�mo
Encontrar y Sacar ganancia de �reas con Mucho futuro, tambi�n publicadas por Wiley.
Bien, ahora que sabemos donde queremos invertir, es tiempo de tomar el siguiente
paso....
3. Determine que tipos de propiedades de la multifamilia comprar�

Por favor no crea que cuando digo determinen, supongo que decide algo
permanentemente. En cambio, supongo que tiene que escoger un objetivo provisional.
Lo puede cambiar f�cilmente m�s tarde para adaptarse para en qu� la informaci�n
entra. Pero la �nica manera de invertir es tener un plan, y todos los proyectos
buenos tienen objetivos. Lo que determina en el Paso 3 es la subcategor�a del
acuerdo del piso ir� primero despu�s. Har� su mercadotecnia m�s f�cil, porque m�s
busca algo espec�fico, m�s salta en usted cuando lo encuentra. Tengo otro nombre
para la subcategor�a del acuerdo del piso: es el Juego del Valor. Son tan
importantes para su futura gran riqueza que gasto un cap�tulo entero sobre ellos
m�s tarde. Pero por el momento, �stos son los tipos de propiedades de las cuales
deber�a elegir:
r propietarios Quemados r direcci�n Mala r Propiedades que se tienen que dirigir
30
Multifamilia Millones r puestos vacantes Altos r Bajo alquila
S� lo que piensa: �Dave, puedo manchar propiedades que se tienen que dirigir, pero
c�mo puedo contar si un piso tiene aquellos otros problemas? Es una pregunta buena,
pero me adelanta aqu�. Le muestro m�s tarde c�mo trabajar esto as� los propietarios
le dicen qu� tipo de la propiedad tienen. �No es esto la broma? Por el momento,
escoja una de estas categor�as, s�lo basadas en su entendimiento general de la
talla de construcci�n y �rea que ha elegido en pasos un y dos.
4. Ponga su equipo en lugar

El siguiente paso debe reunir un equipo de la gente que conseguir� con �xito que
usted sobre la l�nea de meta complete sus acuerdos. businesspeople exitosos se
rodean con especialistas que tienen m�s conocimiento que hacen - al menos para esa
especialidad. Los bienes inmuebles son un negocio de relaci�n. �stas son las
relaciones clave que establecer�:
r r r r r r r
Los agentes de bienes ra�ces (como muchos ya que puede conseguir el trabajo para
usted) los banqueros de la empresa de gesti�n de la Propiedad y otro Abogado de
prestamistas Agente de seguros del Monitor de propiedades del Tasador
No, no necesita a esta gente todos en el lugar a partir del D�a Un. Pero le doy el
cuadro grande. Cuando ha hecho ese primer acuerdo, habr� creado relaciones con
todos estos miembros del equipo. Una vez que haya hecho unos acuerdos, habr� a�n
m�s posiciones que quiere llenar en su equipo. En el Cap�tulo 13, nos acercamos
c�mo construir este equipo y las calidades que buscar� en cada uno de estos
individuos. La primera gente deber�a poner su equipo es agentes de bolsa. Son la
gente con la mayor probabilidad para traerle acuerdos. Esto significa que estamos
listos para el siguiente paso....
31
5. Mercado para conseguir su acuerdo

Nada pasa hasta que tenga un acuerdo potencial. D�jeme ser sincero: hay much�simos
inversionistas que son en realidad espectadores. Aman el mundo de la inversi�n
inmobiliaria y pueden absorber el conocimiento de una par con las mejores esponjas.
Pero permanecen espectadores porque nunca hacen la mercadotecnia para traer un
acuerdo potencial. Esto es el m�s cr�tico - y el m�s ausente - paso en su camino de
inversi�n inmobiliaria. Poseo bienes inmuebles a trav�s de los Estados Unidos
valorados en las nueve cifras. �Pero no me considero en el negocio de bienes
inmuebles! Estoy en el negocio de mercadotecnia. Encontrar� acuerdos buenos a
trav�s de la mercadotecnia eficaz. Encontrar� a prestamistas complacientes a hacer
acuerdos �ning�n dinero abajo� a trav�s de la mercadotecnia. Y emplear� otras
t�cnicas de mercadotecnia para vender sus acuerdos con una ganancia generosa para
otra gente. No importa cuanta habilidad tiene; no importa cuanto conocimiento se ha
acumulado: Si su tel�fono no suena y el correo es vac�o, no va a ninguna parte. �No
le puedo mostrar una manera de conseguir 20 acuerdos, pero le puedo mostrar 20
modos de conseguir un acuerdo! Esto deber�a calentar su coraz�n porque significa
que tendr� un manojo entero de instrumentos de mercadotecnia para aplicarse a
cualquier mercado en cualquier momento. Unos trabajar�n mejor que otros en San
Francisco hoy, y la situaci�n se invertir� en Atlanta. El pr�ximo mes, todav�a
pueden ser otras t�cnicas que se hacen las m�s eficaces. Voy a crear un conducto de
acuerdos que se presentan a usted por el tel�fono, correo electr�nico y correos.
�Una vez que haya encendido ese conducto, nunca lo apague! Es su ganso esto pone
sus acuerdos de oro. El flujo del acuerdo es el motor que conduce su negocio. Cubro
la mercadotecnia extensivamente en el Cap�tulo 5.
6. Analice los acuerdos

Una vez que comience a ponerse lleva entrar a su negocio de toda su mercadotecnia,
es tiempo de separar los acuerdos buenos del malo. La mayor�a de lo que ver� al
principio ser� acuerdos sin valor. Ning�n gran negocio. Es s�lo la naturaleza de la
bestia.
32
Los agentes de bienes ra�ces le probar�n. Ver�n primero si compra los acuerdos que
tienen en la casa que otros inversionistas han pasado. Lanzar�n muchos acuerdos
potenciales en usted de ver lo que se pegar�. Debe analizar cada acuerdo de separar
a los ganadores de los perdedores, y debe manejar a los agentes de bolsa de un modo
muy espec�fico. Vale la pena cultivarlos, y m�s tarde, le muestro c�mo. La
fabricaci�n del acuerdo parece a la cocina: hay una receta probada para comprar un
bloque de pisos. Siga esa receta y tiene algo de valor. Si nunca ha seguido la
receta antes, y cree que sabe mejor, se puede tentar tratarla de arreglar. Haga lo
que quiere con pasteles de chocolate en su cocina, pero cuando viene a la receta
para hacer la masa en bienes inmuebles, s�lo siga mis instrucciones a la carta.
Cuando estoy en su yate y me dice sobre su �ltima conquista de bienes inmuebles, me
impresionar� por las t�cnicas extra�as que emple�. Primero consiga el yate. Palo
conmigo y le mostrar� c�mo. En el Cap�tulo 7 le doy la receta probada para la
creaci�n del acuerdo. Si sigue reglas b�sicas simples y dirige ciertos c�lculos,
pondr� acuerdos de calidad en su carpeta.
7. Cree la oferta o carta de intenciones

Una vez que tenga un acuerdo que piensa es un ganador, es tiempo de hacer una
oferta de la propiedad. Despu�s de que termina este libro, si no hace ofertas
regulares de propiedades - hablo un o dos por semana - no est� realmente en el
juego. Como descubrir� m�s tarde, la oferta no significa que comprar�
definitivamente la propiedad. Significa que es serio, y ahora quiere ver los
verdaderos detalles detr�s del bloque de pisos. Cuando compre propiedades entre 2 y
10 unidades, usar� una forma est�ndar para hacer su oferta inicial de la propiedad.
Cuando compre complejos m�s grandes, usar� una Carta de intenciones. Ambos llevan a
cabo la misma cosa: abandonan la pelota al tribunal del vendedor para aceptar la
oferta o responder a ello. En mayor�a de los casos, el vendedor responder� a la
oferta, que nos trae al siguiente paso....
33
8. Negocie el acuerdo
Al crear la oferta, hay ciertas estrategias importantes que le mostrar� c�mo
emplear. Cuando entra en el proceso de negociaci�n, se deber�a colocar as� se puede
poner al mejor resultado final. Esto significa despu�s de principios claros y pasos
que presento para usted. Determinar� en que precio m�ximo puede comprar la
propiedad. Esto se llama el precio de huelga. Si no puede deprimir al vendedor a
este precio, entonces termina las negociaciones y movimiento al siguiente acuerdo.
(Recuerde, con su mercadotecnia que guarda su conducto lleno, siempre hay el otro
muy a la vuelta de la esquina.) La regla general de pulgar es comenzar a negociar
en el 10 por ciento debajo de su precio de huelga. Digamos una propiedad est� en el
mercado por 550.000$. Hace su an�lisis y decide que no pagar� m�s de 500.000$ por
la propiedad. Esto es su precio de huelga. Si sigue la regla b�sica, comenzar� su
negociaci�n en 450.000$. La negociaci�n es una habilidad que puede recoger
definitivamente. En el Cap�tulo 8, le doy un proceso franco que puede seguir para
surgir un ganador.
9. Cree y firme el acuerdo de compra-y-venta

Despu�s de que la negociaci�n sobre el precio es completa, es tiempo de crear el
acuerdo de compra-y-venta (tambi�n conocido como el P & S). Este documento perfila
exactamente c�mo comprar� la propiedad y cuales las fechas clave ser�n. La fecha en
la cual ambos partidos firman P & S se llama la fecha de vigencia. Todas las fechas
subsecuentes en la transacci�n est�n basadas en la fecha de vigencia. No todos los
acuerdos de compra-y-venta se crean iguales. Si permite que el vendedor provea P &
S, le salvar� dinero con su abogado, porque no se acusar� de la creaci�n del esbozo
inicial. �Tambi�n har� un error profundo! Deber�a usar o P & S de su abogado o uno
que su abogado examina y negocia para proteger sus intereses.
34
Es el trabajo de su abogado de conseguir que ese documento le favorezca tanto como

posible. Por supuesto, esto tambi�n es el trabajo del abogado para el vendedor. Su
abogado analizar� el documento y subir� con una lista de excepciones: los art�culos
y la expresi�n que no est�n en sus intereses tener en el documento. Conseguir� una
lista de estas excepciones y las negociaciones comenzar�n. Una excepci�n com�n est�
relacionada con fechas clave. La mayor parte de acuerdos permiten que 30 d�as para
la diligencia debida se hagan y m�s 30 d�as para cerrar el acuerdo. Esto significa
que cierra el acuerdo en 60 d�as. Sin falta rod�ese con un equipo que puede
encontrar esta fecha l�mite muy corta, o perder� acuerdos a su concurso. La persona
que ofrece la misma cantidad de dinero - pero consigue ese dinero en el bolsillo
del vendedor primero - triunfos. Siempre que pueda, tratar de conseguir que 45 d�as
para la diligencia debida y m�s 45 d�as se cierren. Hacer todo que tiene que hacer
para cerrarse en un bloque de pisos - y hacerlo bien - lleva tiempo. De todos
modos, qu�dese consciente de si su concurso ofrece cerrarse m�s r�pidamente; se
deber�a derrumbar en este punto para salvar el acuerdo. Otro punto de negociaci�n
com�n est� relacionado con el pago al contado. El vendedor solicitar� t�picamente
entre el 1 por ciento y el 5 por ciento para un pago al contado. La petici�n m�s
com�n de una propiedad m�s peque�a es el 3 por ciento al 5 por ciento, y para un
complejo m�s grande, es el 1 por ciento. Este dinero es por lo general reintegrable
hasta que su per�odo de diligencia debida sea terminado. A ese punto, se hace
dif�cil, el que significa que no lo puede recuperar. Debe saber sus fechas: la
Se�orita una fecha y posiblemente pierde un poco de dinero. Siempre que posible,
consiga que un tercero sostenga el dinero de diligencia debida (tambi�n conocido
como el pago al contado o dep�sito). Su abogado es la mejor opci�n, pero esto
raramente pasa. La compa��a del t�tulo o el abogado del agente de bolsa es por lo
general el tercero; a veces se requerir� que el abogado del vendedor sostenga el
dinero. �Una persona que nunca se deber�a permitir, alguna vez, sostener el dinero
del pago al contado es el vendedor! Si deja al vendedor sostener el dinero, no
espere recuperarlo, aun si el acuerdo no se cierra. Ah, lo podr�a recuperar
finalmente, a trav�s de una batalla legal larga. �Qui�n quiere hacer esto? Hay otra
raz�n de no permitir que el vendedor sostenga el pago al contado: le pone en una
posici�n de negociaci�n m�s d�bil. Digamos ha hecho su diligencia debida y ha
encontrado cuestiones de las cuales no era consciente. Quiere negociar aquellas
cuestiones con el vendedor. C�mo
35
�motivado cree que el vendedor deber� negociar si sostiene ya su dinero? Un otro

punto de negociaci�n es el trabajo del t�tulo y la revisi�n. En mayor�a de los
casos, el vendedor por lo general paga el trabajo del extracto del t�tulo y una
revisi�n actualizada de la propiedad. Cada vez m�s los vendedores negocian para
hacer el comprador pagar estos servicios. Se requerir� por lo general que env�e
sobre el dinero del pago al contado 48 horas despu�s de firmar su P & S (o carta de
intenciones). The P & S es el contrato m�s importante que firmar� antes del cierre.
Vale bien el dinero para hacer implicar a su abogado activamente de su parte.
10. Haga su diligencia debida

Ahora que la tinta es seca en P & S, es tiempo de comenzar a hacer su diligencia
debida, que es un t�rmino de la Wall Street para su investigaci�n de la propiedad a
fondo. Durante su diligencia debida, se asegura que el acuerdo cre�a que hac�a una
oferta de es de hecho el acuerdo que existe. La diligencia debida se divide abajo
en tres categor�as: financiero, f�sico, y legal. La primera informaci�n que por lo
general consigue haciendo su diligencia debida es financiera. Como se deber�a
declarar en su P & S, se requiere que el vendedor expida a usted toda la
informaci�n financiera que necesita dentro de 14 d�as. Aqu� est� un consejo: Cuando
esta informaci�n entra r�pidamente, el acuerdo por lo general va suavemente. Cuando
entra tarde, o en pedazos, el vendedor no guarda archivos muy buenos, o el vendedor
trata de esconder algo. La informaci�n que solicita es:
r tres a�os Pasados de estados de resultados operativos present� en un Balance r de
la declaraci�n r de ganancias y p�rdidas despu�s del inicio del A�o r de 12 meses
registro de alquileres de 12 meses Pasados
informe de tendencia
Se concentran muy en nosotros los aspectos de ingresos de la propiedad, porque cre�

su oferta basada en los ingresos. (Le muestro c�mo hacer esto en el Cap�tulo 7.) es
ahora el tiempo para el vendedor para demostrar esos ingresos.
36
Si el vendedor puede demostrar los ingresos, grandes: El acuerdo sigue adelante. Si

el vendedor no puede demostrar los ingresos, es tiempo de volver a la mesa de
negociaciones. Quiere un precio inferior que tiene sentido con la nueva informaci�n
que ahora tiene. Algunos vendedores consentir�n en negociar de nuevo, y los otros
no van. Debe estar preparado para alejarse. Aqu� est� mi roto - discurso de
registro otra vez: Por eso su mercadotecnia y flujo del acuerdo son tan esenciales.
Despu�s de que ha confirmado la informaci�n financiera, puede comenzar en el resto
de su diligencia debida. No comience ninguna otra parte del proceso de diligencia
debida hasta que los financials se hagan, porque la diligencia debida f�sica y
legal comenzar� a costarle el dinero. Si se aleja del acuerdo durante la diligencia
debida financiera, el �nico dinero que ha gastado es su dep�sito, y recuperar� esto
(�asunci�n que un tercero lo sostiene, no el vendedor!). Cualquier tiempo durante
el per�odo de diligencia debida, si decide por alg�n motivo que quiere ser fuera
del acuerdo, recupera su dep�sito. La primera cosa que hace cuando comienza su
diligencia debida f�sica y legal es contratar a un abogado competente para hacer el
trabajo del t�tulo. El abogado comprobar� que lo que cree que compra es de hecho lo
que compra. �l o ella examinar�n la descripci�n legal, due�os anteriores, c�mo la
propiedad se transfiri� antes, servidumbres y derechos minerales. Recibir� entonces
un informe. El acuerdo es limpio o puede tener algunas cuestiones que se tienen que
resolver antes del cierre. Un abogado bueno se asegurar� que todas las cuestiones
se resuelven antes del cierre. As�, cuando revenda la propiedad, no tendr�
cuestiones y puede coleccionar su ganancia. Entonces contrata a un ingeniero
competente para hacer la diligencia debida f�sica, que es una inspecci�n de la
propiedad. El ingeniero comprobar� todos los sistemas mec�nicos y estructurales
principales. En propiedades m�s grandes, har� una revisi�n de las unidades del
piso. En propiedades m�s peque�as, entrar� en cada unidad. Cuando digo la revisi�n,
pienso entrar un de cada tres unidades, o 1 de cada 10 unidades, seg�n la talla del
complejo y lo que el ingeniero encuentra. Si el ingeniero comienza a ver cosas no
le gusta, entrar� en m�s unidades. Despu�s de que consiga el informe, establecer�
un tiempo para usted para andar a trav�s de cada sola unidad por la propiedad - si
es elegante. S� que esto puede llevar un rato. Recientemente anduve una propiedad
de 344 unidades con otro miembro de mi equipo. Se necesitaron dos d�as, y mi tiempo
es
37
valioso. Pero gast�bamos m�s de $9 millones para la propiedad y usaba el dinero de

otros inversionistas para comprar el acuerdo. Quise asegurarme que sab�a que
propiedad dentro y. Cuando anda las unidades, lo que busca es el problema com�n.
Cada propiedad tiene un problema com�n. Es su trabajo de averiguar cual es. Quiz�s
es el hecho que todos los grifos y los mangos tienen 20 a�os y hay ahora las
llamadas del servicio repetidas de sustituirlos, uno tras otro. Tal vez es la
alfombra anticuada o llevada; podr�an ser aplicaciones m�s viejas que se tendr�n
que sustituir en una base regular. Se podr�a deshilachar puertas del gabinete,
escap�ndose unidades de aire acondicionado o condensadores desbordantes. Cada
propiedad tiene un problema com�n. No se pare hasta que encuentre lo que es, y
asigne recursos de responder a ese problema. Mientras hace su paseo-throughs,
deber�a subir al personal. Deber�a averiguar quien est� bien o malo, travieso o
agradable entre aquellos el personal de la propiedad. No lo realizan pero est�n
realmente en una entrevista de trabajo. Puede comprar esa propiedad. No hay mejor
empleado que uno que sepa la propiedad bien y haga un trabajo bueno. No hay
empleado peor que uno que sepa la propiedad bien, y tambi�n sepa c�mo aflojar y
robar de usted. Durante este paseo - a trav�s del proceso, deber�a poner
mentalmente a empleados corrientes en estas dos categor�as, sujetas a la
confirmaci�n posterior, por supuesto. El ingeniero o el inspector le tendr�n que
proveer de la informaci�n clave, tal como que reparaciones inmediatas se tienen que
hacer a la propiedad, su estimaci�n de gastos, y, entre otras cosas, si la
propiedad correctamente se divide en zonas. Si todo calcula bien durante la fase
inspector, entonces est� listo para conseguir la financiaci�n. La inspecci�n puede
haber revelado problemas sobre los cuales el vendedor no le dijo. No quiero decir
la materia trivial, que puede esperar encontrar en cada propiedad. Hablo de
problemas que le costar�n un cacho del dinero: una caldera mala, un reemplazo del
tejado, podredumbre seca en las paredes. Si esto es el caso, es tiempo....
11. Negocie de nuevo el acuerdo

Otro t�rmino para esto comercia de nuevo. Si planea comprar muchas propiedades y
hacer mucho negocio con agentes de bolsa clave, no quiere conseguir la reputaci�n
de un nuevo comerciante.
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�stos son inversionistas que se parar�n en quisquillas un acuerdo y tratar�n de

apretar cada �ltimo d�lar. Los vendedores los odian y agentes de bolsa tambi�n. Es
un dolor en el trasero para agentes de bolsa para ir de ac� para all� entre el
comprador y vendedor, sin parar colocando cuestiones peque�as y de patatas.
Recuerde, tienen muchos otros inversionistas ah� para mandar el siguiente muy a. No
est� un dolor en el trasero. Haga el negocio que hace con usted f�cil y har� el
camino m�s negocio. Por supuesto, si algo sube lo que le costar� un cacho de dinero
efectivo, es tiempo de volver al vendedor y decir: �El Sr. Seller, no me dijo que
la caldera se tendr�a que sustituir. Esto es un trabajo de 15.000$. Me gustar�a
usted devolver ese dinero de los beneficios de ventas durante el cierre. �Esto
parece justo, verdad?� Har� una de dos cosas: le dar� el dinero durante el cierre;
o le dir� donde puede ir. Si es �ste, entonces tiene una decisi�n de hacer. �Es el
problema un asesino del acuerdo? Si no, entonces tendr� que comer ese coste. De ser
as�, al�jese del acuerdo. A veces, encontrar� que el que aleja har� al vendedor
quererle atr�s. Otros tiempos, se alejar� simplemente. Consejo importante: �not�
que ped� que el vendedor devolviera el dinero durante el cierre? Esto ha llamado
una concesi�n de reparaci�n. El principio de inversionistas pedir� que el vendedor
reduzca el precio. Esto es un error. �Si el vendedor reduce el precio, todav�a
tendr� que solucionar ese problema! Ahora saldr� del bolsillo para solucionarlo. Si
hace el vendedor d�rselo durante el cierre, entonces su financiaci�n financiar� esa
reparaci�n. Los bancos por lo general le permiten hasta el 3 por ciento del precio
de compra para tales concesiones de reparaci�n.
12. Comience su financiaci�n

Financiar� sus acuerdos de tres fuentes primarias: bancos locales, prestamistas
nacionales y conductos. Los bancos locales son por lo general buenos para pr�stamos
de construcci�n para multifamilias. Sus precios por pr�stamos regulares son m�s
altos que otros prestamistas, y su horario de la amortizaci�n es por lo general m�s
corto. (En otras palabras, quieren el dinero atr�s m�s pronto.) T�picamente
escriben su pr�stamo durante un per�odo de 20 a�os en vez de un 25-o per�odo de 30
a�os. Si hace un pr�stamo de construcci�n para una nueva colocaci�n, tendr� que
usar a prestamistas locales. No s�lo tienen por lo general precios buenos en tal
39
los proyectos, pero los bancos no prestar�n de su �rea geogr�fica para una nueva
colocaci�n; su �nica opci�n es el tipo local. Necesitar� un pr�stamo de
construcci�n cuando las reparaciones excedan el 3 por ciento del precio de compra y
planea financiar las reparaciones en el acuerdo. Necesitar� un pr�stamo puente
cuando la propiedad sea menos del 85 por ciento ocupado. Este nivel de la ocupaci�n
se llama la estabilizaci�n. Consigue sus mejores pr�stamos a los precios m�s bajos
cuando compra propiedades estabilizadas. Estas propiedades tambi�n t�picamente
generan el flujo de fondos a partir del D�a Un. Llamo juegos de �mpetu de acuerdos
que generan el flujo de fondos porque tiene el �mpetu en su favor. Su propiedad se
estabiliza y dinero efectivo que fluye el d�a lo compra. Los prestamistas
nacionales y los prestamistas del conducto aman estos acuerdos. Los prestamistas
nacionales son bastante grandes que no agarran a todos los pr�stamos que hacen. En
cambio, venden algunos acuerdos a mercados secundarios. Las jugadoras del mercado
secundario clave son Fannie Mae (Asociaci�n de la Hipoteca Nacional federal) y
Freddie Mac (Corporaci�n Federal de Pr�stamos Hipotecarios para la Vivienda).
Compran hipotecas a los prestamistas nacionales, por tanto aquellos prestamistas
pueden financiar ahora a�n m�s acuerdos. Fannie Mae y Freddie Mac son grandes de
hacer el negocio con. Por lo general ofrecen precios inferiores para cerrar los
acuerdos, pero les gustan sus acuerdos de ser limpios. Buscan propiedades
estabilizadas. No quieren hacer muchas reparaciones. Uno m�s cosa: les gusta ver
tejados lanzados. Tienen una cosa de tejados llanos, porque el dise�o llano tiende
a causar m�s problemas de mantenimiento. Financiar�n propiedades que los tienen,
pero no les gustar� esto. Y recuerde: �queremos guardar a nuestros prestamistas
felices por tanto siguen prestando a nosotros! Tambi�n les gusta ver una tendencia
ascendente o estable en ingresos durante los seis meses pasados. Esto se llama el
informe de rastreo de seis meses. Puede querer financiar a trav�s de un prestamista
del conducto si:
r r r r
Su acuerdo es un poco sucio. Los n�meros no son totalmente completos. S�lo ha

comenzado a estabilizarse durante los dos a tres meses pasados. La propiedad tiene
un tejado llano.
Un prestamista del conducto consigue su dinero de Wall Street, compa��as de seguros

y casas de la inversi�n. Los precios del conducto ser�n un poco m�s altos, pero
har�n acuerdos que tienen un peque�o borde a ellos.
40
Ser�a sabio para conseguir a un agente de bolsa de la hipoteca bueno en su equipo.

Los agentes de bolsa de la hipoteca tendr�n una cuadra de Fannie Mae, Freddie Mac,
conducto y prestamistas locales con los cuales hacen el negocio con regularidad.
Mirar�n a su acuerdo y le dir�n en seguida que lo financiar�. Tambi�n luchar�n por
usted lo hacen. Para esto, t�picamente se recompensan un punto, o el 1 por ciento
de la cantidad financiada. Bueno gana este punto y paga su experiencia. Si quiere
uno bueno, vaya a mi sitio web en www. MultiFamily Millions.com y puesto en el
agente de bolsa de la palabra clave. Mandaremos el que a usted.
13. Elija una empresa de gesti�n

Mientras todo esto contin�a, tambi�n deber�a alinear su empresa de gesti�n. Hay
muchos tipos de compa��as en cualquier mercado dado. Sorpresa: Unos est�n bien, los
otros son piojosos. Como con propiedades, necesita un m�todo de determinar quien es
quien. Les har� preguntas pertinentes sobre su experiencia, c�mo hacen funcionar su
negocio, c�mo planean guardar su propiedad llena, y c�mo maximizar�n sus ganancias.
Algunos gerentes son realmente buenos en lanzar al LICENCIADO EN CIENCIAS. Mi mejor
consejo debe comenzar en el sitio web de irem.org. IREM significa el Instituto de
la direcci�n de Bienes inmuebles. Vaya a este sitio y busque a gerentes de la
Propiedad Certificados (CPMs) o gerentes Residenciales Acreditados (ARMAS) en su
�rea. Est�n en cada estado y muchas ciudades. Esta gente ha tomado muchas clases
para ganar la designaci�n. Un alto porcentaje de estos gerentes est� muy bien.
Comienza con el camino mejores probabilidades que si simplemente abriera una gu�a
telef�nica. Si los gerentes no tienen una de estas designaciones, no significa que
no est�n bien; pero los tendr� que proteger muy con cuidado. Aqu� est� una lecci�n
valiosa que aprend� temprano: los gerentes de la propiedad se especializan en
ciertas propiedades. Aseg�rese que corresponde al gerente de la propiedad con su
tipo de la propiedad. Por otra parte, puede tener un gerente muy calificado que
todav�a falla. �C�mo s� esto?
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Compr� una propiedad de 41 unidades en Montgomery, Alabama. El perfil del

arrendatario y la vecindad era C�. Hab�a muchos arrendatarios del Art�culo 8, y la
propiedad ten�a mucho mantenimiento aplazado. Estuve de acuerdo con esto entrar.
Hab�a conseguido remisiones de varias personas en el �rea y todos ellos dijeron
usar esta empresa de gesti�n particular, porque �Son los mejores�. Por lo general
cuando un nombre sube repetidas veces, es una indicaci�n buena que ha encontrado a
un ganador. Alquil� la compa��a. Tres meses m�s tarde, mi propiedad era mucho peor
lejos que cuando la compr�. �Hab�a m�s unidades vacantes, y mis gastos eran fuera
del control! Hablamos de ello muchas veces. Estaban seguros que la propiedad era
doblar la esquina aproximadamente y comenzar a funcionar. �D�le uno m�s mes, el Sr.
Lindahl�, me dir�an. Entonces realic� mi error. Esta compa��a en efecto era experta
en la direcci�n de propiedades de alta cualidad. Pero m�o era una propiedad de la
gama baja. No sab�an c�mo atraer ese tipo de la base del arrendatario y
sobreproteg�an a los arrendatarios. Tambi�n reparaban mis unidades vacantes como si
el director ejecutivo de una compa��a iba a acercarse. Cuando les pregunt� sobre
esto, me dijeron: �Tenemos est�ndares altos, y no vamos a comprometerlos�. Les dije
que, tambi�n, ten�a ciertos est�ndares, el primer que es esto hago una ganancia
proporcionando una caja fuerte, econ�mica, y limpio el lugar para vivir. Si no hago
la ganancia, no puedo proporcionar el alojamiento. Tuve que sustituir esa compa��a
por una que entendi� c�mo manejar mi tipo de la propiedad. La compa��a de defecto
me dio un tiempo muy duro y lo hizo una transici�n dif�cil. Si compra alguna vez en
el mercado de Montgomery, llame mi oficina y le dir� que son.
14. Cierre el acuerdo

Todas las piezas est�n ahora en el lugar. La �nica cosa dejada hacer es terminar el
trabajo de escribir de financiaci�n. Est� listo para cerrar el acuerdo. Cuando
compre propiedades m�s peque�as, se cerrar� en la oficina del t�tulo o una
procuradur�a. Con complejos m�s grandes en mercados emergentes a trav�s de los
Estados Unidos, el prestamista le enviar� un paquete del documento durante la
noche. Lo firmar� delante de un notario y lo devolver� durante la noche.
42
El vendedor har� lo mismo. Entonces alambra los fondos durante el d�a apropiado y
es el due�o orgulloso de la propiedad. Ahora lo vuelca a la empresa de gesti�n.
�Despu�s de divertirse, morir� para salir y volver a hacer todo esto otra vez!
Ahora que sabe el proceso inicial, vamos a hablar de las tres opciones que tendr�
para convertir esa propiedad en ganancias.
Opci�n 1: compre y tire

Cuando comienza, tiene muy poco tiempo y menos dinero. Una opci�n, por lo tanto, es
tirar su acuerdo para una ganancia r�pida. Cuando digo el capirotazo, supongo que
pone una propiedad seg�n el contrato, cerca en �l, e inmediatamente lo vende a otro
partido para realizar sus ganancias. Para tirar una propiedad, debe comprar la
propiedad bajo el valor de mercado y entonces lo revende en el valor de mercado a
otro inversionista. �Por qu� vender�a la gente una propiedad a usted debajo del
valor de mercado? Hay muchos motivos:
r pueden haber heredado una propiedad que no quieren o hacen no r r r r r r r r r
sepa c�mo correr. Est�n en la extinci�n del derecho de redimir. Podr�an estar en la
bancarrota. Son un propietario quemado. Ven ganancias comenzar a dejar caer y
querer salir mientras todav�a pueden. Puede ser una venta de la finca. Podr�an
comerciar hasta una propiedad m�s grande. Se retiran del juego. Necesitan el dinero
r�pidamente para financiar otra empresa. Necesitan el dinero a�n m�s r�pidamente
para pagar impuestos al IRS.
La gente se vende debajo del valor de mercado por estos motivos y m�s. Como
entiende ya, quiero sistemas en el lugar para atraer a estos vendedores motivados
continuamente. Hablo de aquellos sistemas en el Cap�tulo 5. Digamos encuentra a un
vendedor motivado de una propiedad de tres familias. Vale 375.000$ pero el vendedor
tiene que salir r�pidamente y s�lo quiere
43
lo que se debe en la hipoteca. (Pasa.) La cantidad de la hipoteca es 311.000$.

Consiente en comprar la propiedad por 311.000$. Podr�a hacer su ganancia de esta
propiedad de dos modos:1. podr�a asignar la propiedad a otro inversionista y
conseguir unos honorarios de la asignaci�n, o 2. Se podr�a cerrar en la propiedad e
inmediatamente aplazarla en el mercado para revenderla.
El proceso de la asignaci�n
Vamos a mirar c�mo el enfoque de la asignaci�n trabaja: Cuando crea la oferta de
comprar la propiedad, pone su nombre de la entidad en como el comprador de la
propiedad. (Nunca compre de su propio nombre, con objetivos de protecci�n de los
activos.) Despu�s de su nombre de la entidad, pone la frase: y/o asigna. Por
ejemplo, cuando compro una propiedad, por lo general compro en una sociedad an�nima
(LLC). Para la simplicidad, por lo general llamo el LLC por el mismo nombre que la
direcci�n de la calle de la propiedad. Cuando era un principiante, fui a un
seminario de la protecci�n de los activos. El gur� autoproclamado dijo a todos
nosotros ser creativos llamando nuestras entidades para propiedades que
comprar�amos. Dijo ser creativo por tanto nadie podr�a entender quien posey� la
propiedad. Tambi�n nos dijo llamar las entidades por tanto suenan como son la parte
de un banco, como la Primera Fundaci�n nacional. As�, la gente que trataba de
ponerse al due�o de esa propiedad podr�a creer que es un banco. Su dicho un abogado
de lesiones personales con menor probabilidad vendr�a despu�s de nosotros si algo
pasara a un arrendatario en nuestra propiedad. Siendo un estudiante bueno, esto es
exactamente lo que hice para mis nueve primeras propiedades. �Qu� manojo de
malarkey que result� ser! Ten�a nueve propiedades diferentes con nueve nombres
diferentes. Era tan inteligente con los nombres que me confund� en cuanto a que la
propiedad era que. Pagu� cuentas de las cuentas incorrectas y me verificaba dos
veces constantemente para asegurarme que aseguraba la propiedad correcta o pagaba
la cuenta acu�tica para la correcta. Finalmente me hice elegante. Ahora si compro
una propiedad en Market Street, llamo el mercado inmobiliario LLC.
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Puede comprar hasta dos propiedades en la misma calle. En este caso, s�lo ll�melo
65 Market LLC. Cuando compro complejos m�s grandes, nombro la entidad por el nombre
del bloque de pisos. Si compro el bloque de pisos del parque de 284 unidades
Magnolia, lo llamo Magnolia Park LLC. �Esto par� la confusi�n y dej� de ir a los
seminarios de ese tipo! S�lo est� sin falta que independientemente del nombre que
da al LLC, a�ada al final: y/o asigna. Esto permite que usted asigne el contrato a
un tercero. Recibir� unos honorarios de la asignaci�n antes de cualquier cierre, y
el tercero se cerrar� en la propiedad. �La ventaja para usted? Es la manera muy m�s
r�pida de conseguir el dinero despu�s de reunir un acuerdo. La desventaja es usted
no consiguen la suma global grande que podr�a ser la suya de la propiedad calle
abajo. La talla de sus honorarios de la asignaci�n depende de c�mo bien negoci� el
acuerdo, y cuanta equidad est� en ello. En propiedades m�s peque�as, la mayor parte
de inversionistas no comprar�n a usted a menos que hagan al menos 20.000$ en la
transacci�n. Esto es la gama baja. As�, si quiere hacer unos honorarios de la
asignaci�n de 5.000$, necesitar� al menos 25.000$ en la equidad. Cuando digo la
equidad, quiero decir la cantidad neta de beneficios en el acuerdo despu�s de tomar
el valor de mercado y descontar cualquier gasto asociado con ella. La mayor parte
de honorarios de la asignaci�n est�n entre 5.000$ y 10.000$ seg�n acuerdos m�s
peque�os y hasta 100.000$ a 500.000$ en m�s grande. No mal, �eh!. Trabajo
actualmente en un acuerdo donde me est�n pidiendo pagar unos honorarios de la
asignaci�n de $1,2 millones a alguien. Es un muy gran negocio: Una carpeta de $52
millones. La persona que sostiene el contrato quiere esperar sus $1,2 millones
hasta que nos cerremos. Esto est� bien, porque puedo financiar ahora ese derecho en
el acuerdo, como ya sabe de nuestra discusi�n anterior. M�s de un mill�n de d�lares
es unos honorarios grandes, sin duda sobre ello. Pero tengo el potencial para hacer
10 veces esa cantidad. �Dejar�a por lo tanto $1,2 millones para hacer $10 millones?
�Todo el d�a! Ese ejemplo sube un punto interesante: �Cuando asigna un contrato a
un tercero, nunca espera hasta el cierre a conseguir sus honorarios de la
asignaci�n! S�, s�lo le dije que mi tipo espera
45
sus $1,2 millones. Pero aqu� est� un principio muy importante para usted: no
vendemos el mismo modo que compramos. No deber�a esperar porque quiere que su
comprador tenga alguna piel en el juego. Quiere que �l presente el dinero efectivo
as� hay una alta probabilidad que cerrar�. Si no, no hay nada que le para de
alejarse del acuerdo, hasta durante el d�a de cierre. Lo he visto pasar. Entonces
tendr� que aguantar el contrato y cualquier pena que se podr�a imponer. Aqu� est�
la otra raz�n que quiere que el vendedor pague a los honorarios de la asignaci�n de
antemano: Si no hace, puede decidir negociar de nuevo con usted ya que se pone
cerca del cierre. Si esto pasa, negociar� de la debilidad: le necesita a cerca de
hacen ese acuerdo y consiguen su dinero. Antes de que lo sepa, le negociar� abajo,
y los honorarios de su descubridor se evaporar�n delante de sus propios ojos. Ser�
m�s elegante para la lecci�n que s�lo aprendi�; �entonces otra vez, por qu� no
aprende s�lo la lecci�n de m� ahora mismo? El �nico tiempo deber�a asignar un
acuerdo es si necesita el dinero r�pidamente, o est� tan ocupado haciendo otros
acuerdos que no tiene el tiempo para hacer algo m�s con �ste. �Esto es bien, porque
usted nunca, alguna vez quiera cerrar ese conducto del acuerdo, recuerde?
El proceso de venta R�pida

Si realmente tiene m�s tiempo, entonces por supuesto tratan de pegarse con el
acuerdo y conseguir ese pote de oro esto espera al final de arco iris. La manera de
hacer lo que debe tomar el acuerdo a trav�s del cierre, y luego venderse en la tasa
del mercado libre. As� pues en vez de necesidad tener de asignar el acuerdo a
alguien que har� su ganancia vendi�ndolo en la tasa del mercado libre, conseguir�
esa ganancia, tambi�n. Significar� que tiene que arreglar su financiaci�n, y cerca,
y luego preparatorio la propiedad para la reventa (con la mayor probabilidad
reparaciones cosm�ticas). Esto todav�a es un capirotazo, porque no se agarra a la
propiedad para ning�n tiempo. Es s�lo que para su trabajo en el cierre del acuerdo,
consigue m�s ganancia. Si es elegante, comenzar� el proceso de mercadotecnia para
vender esa propiedad tan pronto como lo consigue seg�n el contrato. No despu�s de
poseerlo, pero s�lo despu�s de que lo tiene seg�n el contrato. Si tiene suerte,
puede comprar
46
�la propiedad del vendedor y venta de ello a su comprador durante el mismo d�a!
Esto ha llamado un doble cierre o cierre simult�neo. El doble cierre es grande,
pero no cuente con �l. Compre su propiedad con el bien bastantes n�meros en el
lugar que genera el flujo de fondos. As�, no saldr� del bolsillo para sostener la
propiedad antes de que se venda. �Las viviendas unifamiliares son inversiones
agradables, pero esto es tanto m�s agradable! Con una casa de la familia sola
vac�a, paga la hipoteca hasta que se venda.Eso no me gusta. Con una propiedad de la
multifamilia, sus arrendatarios pagan su hipoteca y gastos hasta que la venda.
Esto, me gusta.
Opci�n 2: compre y sostenga

Si pasa esa fase donde todo en el cual puede pensar es un taco del dinero efectivo
r�pido, entonces el siguiente objetivo es generar el dinero efectivo cada mes. Esto
es lo que mencion� en el �ltimo cap�tulo, cuando me concentr� en conseguir aquellas
facturas mensuales cubiertas por mi flujo de fondos del piso. En esa etapa, su
estrategia deber�a ser de comprar y sostener. Use esta estrategia cuando sienta que
los fundamentos en el mercado cambian de su favor. Si cree que puede crear el valor
adicional en la propiedad a trav�s de la apreciaci�n del mercado, entonces
sostenerlo un rato (por lo general unlos a cinco a�os). Deben haber ciertos
factores presentes en el mercado (como el crecimiento de trabajo impresionante) que
crear� la demanda adicional de propiedades. Esto es la esencia de la estrategia del
mercado emergente que detallo en mi libro, Mercados inmobiliarios Emergentes.
Mientras sostiene la propiedad, la dirigir� como un negocio. Una empresa de gesti�n
de la propiedad calificada dirigir� la propiedad. Comprobar� el rendimiento
financiero y operacional cada mes. �Si su empresa de gesti�n hace un trabajo bueno,
tambi�n cambiar� cheques cada mes! Mientras sostiene la propiedad, es importante
que siempre levante alquileres. Llamamos esto empujando alquileres. Si est� en el
mercado correcto en el momento adecuado, los alquileres se deber�an elevar. Cada
vez alquila una unidad vacante o hace una renovaci�n del arriendo, levanta los
alquileres a lo que el mercado llevar�. Hacer esto aumentar� sus ingresos
operativos netos. Esto, por su parte, aumentar� el valor de su propiedad. Si se
disciplina en esto, ver� su equidad aumentar muy r�pidamente.
47
�Sepa cu�l el mejor parte es? No levanta alquileres; �es su gerente que lo hace! A
alg�n punto, ser� el tiempo para vender la propiedad y comercio hasta una propiedad
m�s grande en ese mercado o algo en otro mercado emergente. Aqu� est� un ejemplo de
esta estrategia en la acci�n: compr� una propiedad de 32 unidades en Huntsville,
Alabama, por 614.000$. Entonces, Huntsville era un mercado emergente. Sostuve la
propiedad durante 18 meses y la revend� por 1.100.000$. Despu�s de todos los
gastos, la ganancia estaba cerca de 430.000$. Podr�a haber asignado ese acuerdo a
otro inversionista por 20.000$ r�pidos. Pero me gustaron el mercado y el acuerdo,
por tanto decid� resistir para la recompensa grande. Por supuesto, hac�a un gerente
de la propiedad dirigir el edificio. Conseguir�a mi declaraci�n de ganancias y
p�rdidas cada mes, junto con un control del flujo de fondos. Volar�a de vez en
cuando abajo a Huntsville y har�a una sorpresa verifica mi propiedad. (Huntsville
una gran ciudad, a prop�sito. Muy relaj�ndose, la gente agradable y un gran lugar
para hacer negocio. �) encontrar�a cosas diversas que quise cambiado, pero en
general, el gerente de la propiedad guardaba el lugar agradable y maximizaba mis
ingresos operativos netos, por tanto era feliz! Tom� ese dinero y lo tir� en un
complejo de 70 unidades en Huntsville. Pagu� $1,6 millones por ello. Por supuesto,
no tom� ning�n dinero de mi bolsillo; us� todos los beneficios de la otra propiedad
de hacerlo. Ahora consigo el flujo de fondos m�s grande y m�s apreciaci�n. Como
escribo esto, planeo creer que la propiedad durante aproximadamente 18 meses y
espera que esto se venda por $2,2 millones. Entonces tomar� 800.000$ en ganancias
totales y comprar� una propiedad por $4 millones, otra vez sin el dinero de mi
bolsillo. �Puede hacer esto, tambi�n! �Es todo sobre convertir sus peque�as
propiedades en propiedades grandes y sus propiedades grandes en propiedades m�s
grandes!
Opci�n 3: compre, coloque de nuevo y v�ndase

Despu�s de que su inversi�n ha construido una fundaci�n financiera s�lida para
usted, querr� hacer un poco de verdadero dinero. Si quiere hacer el trabajo toma,
entonces deber�a comprar, colocar de nuevo y venderse.
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La nueva colocaci�n consiste en cuando compra una propiedad con un problema, fija
ese problema y revende la propiedad por una ganancia grande. S�lo no puede colocar
de nuevo una propiedad, sino tambi�n la base del arrendatario. Cuando coloca de
nuevo, usted valor agregado. Hablando con agentes de bolsa, preg�nteles si tienen
alg�n valor a�aden los acuerdos. Sabr�n exactamente lo que quiere decir; �tambi�n
sabr�n por esa palabra del c�digo que es un jugador! Puede el valor agregado
levantando alquileres, levantando la ocupaci�n, haciendo reparaciones, aumentando
ingresos, disminuyendo gastos y muchos otros caminos. Para colocar de nuevo la base
del arrendatario, cambia a arrendatarios con el tiempo a un perfil que mejor se
satisface para la propiedad. Digamos tiene un bloque de pisos de 20 unidades que se
construy� hace 30 a�os. A causa de su edad, digamos es una propiedad C. La
ocupaci�n se ha ca�do al 77 por ciento y los alquileres son bajos. Hacen algo que
puedan para guardar a los viejos arrendatarios, por tanto no levantan alquileres.
Esto causa mucho mantenimiento aplazado en la propiedad (es decir las reparaciones
que se tienen que hacer y se han descuidado). Es dif�cil conseguir que nuevos
arrendatarios se acerquen porque el lugar no parece bien. Puede ver, por supuesto,
el c�rculo vicioso: Como no pueden conseguir que nuevos arrendatarios se acerquen,
no tienen el dinero efectivo para hacer reparaciones. Su vacante se cae a�n m�s.
Esto es la situaci�n en muchas propiedades en la necesidad de la ayuda. Mira el
acuerdo y realiza que la propiedad realmente se sienta en un �rea B buena. Decide
que quiere tomar una grieta en la nueva colocaci�n de ello para ganancias grandes.
La propiedad se vende por 550.000$ y cree que la puede revender por 950.000$ cuando
se hace. Aqu� est� su estrategia: tendr� que reparar el interior y el exterior de
la propiedad. No romper� el banco en la calidad del trabajo, pero instalar�
encuentros y aplicaciones que un arrendatario B esperar�a encontrar. De ah�, coloca
de nuevo esta propiedad C a un B y dispara para colocar de nuevo la base del
arrendatario de un arrendatario C a un arrendatario B. Sigue un proceso bien
probado a la nueva posici�n con la mayor ganancia. En primer lugar, repara el
exterior, las �reas comunes (pasillo de la reconstrucci�n, patio, etc�tera), y
cambia el nombre de la propiedad, a�adiendo nuevo signage.
49
Para una nueva colocaci�n para tener �xito, debe cambiar primero la percepci�n de
la propiedad en los ojos tanto de la base del arrendatario corriente como de la
comunidad. Cambiando el aspecto del exterior de la propiedad, ha tomado el primer
paso muy visible al cambio de esa percepci�n. Tambi�n presenta banderas grandes que
dicen Bajo Nueva direcci�n, y Nueva direcci�n, Nueva Actitud. No levanta alquileres
o vende la propiedad para nuevos inquilinos a este punto. Si hiciera, conseguir�a
la misma clase de arrendatarios en los cuales tiene all� ahora mismo. Si tratara de
levantar alquileres, no atraer�a su nuevo perfil del arrendatario objetivo. No
est�n listos para vivir en esa propiedad hasta que la percepci�n de ella se haya
con �xito cambiado. La estrategia es guardar a los arrendatarios corrientes que
pagan el alquiler lo m�s largo posible, porque necesita este dinero para el flujo
de fondos. Pero realiza que s�lo el 20 por ciento al 30 por ciento todav�a vivir�
en la propiedad un a�o a partir del d�a que comienza. Esto no significa que perder�
el 70 por ciento al 80 por ciento de su ocupaci�n; en cambio, cambiar� a sus
arrendatarios. El viejo perfil del arrendatario se mudar�, y el nuevo perfil se
acercar�. Puede contar con aproximadamente el 30 por ciento de su base del
arrendatario la salida cuando este proceso es terminado, por un motivos o el otro.
S�lo trabaje esto en sus cifras. Las nuevas posiciones fallan por dos motivos:1. el
comprador se queda sin dinero; o 2. El comprador alquila la empresa de gesti�n
equivocada. Cuando compre una propiedad de colocarlo de nuevo, necesitar� un poco
de dinero detr�s de usted. Le ver� durante los primeros d�as y le conseguir� a la
rentabilidad y luego al flujo de fondos positivo. Haciendo sus c�lculos, primero
determine cu�nto las reparaciones costar�n. Entonces determine cual su ocupaci�n
rentable es. Haga esto tomando el importe de gastos que tiene en la propiedad,
incluso su amortizaci�n de la deuda (es decir la hipoteca). Entonces cuente su
mercado medio alquilan y dividen el alquiler medio en sus gastos totales. Esto es
su alquiler anual rentable. Divida ese n�mero en 12 y mira ahora su alquiler
rentable mensual.
50
Digamos tiene un edificio de 30 unidades y sus gastos anuales, incluso la

amortizaci�n de la deuda, es 175.000$. Divida ese n�mero en 12 para conseguir una
cifra del gasto mensual de 14.583$. Ahora div�dase 14.583$ por el promedio
mensualmente alquilan (650$) y se pone 22.4. Alrededor de esto hasta 23. Esto
significa si alquila 23 unidades, estar� en la rentabilidad. Para averiguar que
ocupaci�n del por ciento esto representa, simplemente divida el n�mero rentable
necesario por el n�mero total de unidades: 23/30 =.766. Esto significa que se tiene
que poner a la ocupaci�n del 77 por ciento para cubrir gastos. La ocupaci�n encima
de esto generar� el flujo de fondos positivo. Ahora digamos compra este edificio en
la ocupaci�n del 65 por ciento. Tiene que entender cuanto le tomar� para reparar la
propiedad por tanto puede comenzar a arrendarlo. Entonces figure cuantas unidades
puede arrendar por mes. En la ocupaci�n del 65 por ciento, esto significa que tiene
aproximadamente 20 unidades alquiladas. Para ponerse a su n�mero rentable de 23
unidades, tendr� que alquilar adicionales tres unidades. Esto no deber�a ser
demasiado dif�cil. Pero digamos va despu�s del pez grande: vamos a a�adir un cero
al n�mero de unidades. Ahora compra una propiedad de 300 unidades. Su rentabilidad
es 230 unidades. Si lo compra en el 65 por ciento entonces tiene 200 unidades
ocupadas. Debe arrendar ahora 30 unidades. Debe entender cuantas unidades puede
arrendar cada mes. Digamos ese n�mero calcula para ser cinco. Si necesita 30
unidades alquiladas, va a tomarle m�nimo de seis meses para ponerse all� (30
divididos por 5). Ahora a�ada cuanto le tomar� para hacer las reparaciones y
cambiar la percepci�n. Finalmente, a�ada m�s un par de meses. (�Con qu� frecuencia
van las cosas perfectamente?) Necesita seis meses para arrendar, tres meses para
hacer reparaciones y un factor del dulce de az�car de tres meses. Esto es un a�o
entero antes de que se ponga para cubrir gastos. �La pregunta es, tiene bastante
dinero para cubrir gastos para ese a�o hasta que se ponga all�? Las nuevas
posiciones pueden ser fuentes estables de ingresos cuando los inversionistas entran
con sus ojos abiertos y una reserva realista. Pueden ser desastres cuando cometen
un error en sin hacer las matem�ticas. Uno m�s cosa: �Con qu� frecuencia entra una
rehabilitaci�n en o debajo del presupuesto? As� a�ada al menos m�s el 10 por ciento
al coste de su rehabilitaci�n. Haciendo todo esto, presumir� para el �xito.
51
Vamos a hablar del otro error com�n colocando de nuevo: Alquiler de la empresa de
gesti�n equivocada. �Si se contratara para manejar la propiedad, s�lo alquil� el
equipo incorrecto! Alquilando una empresa de gesti�n, aseg�rese que ha hecho al
menos cinco acuerdos de nueva colocaci�n previos antes de hacer suyo. Si no tiene,
su proyecto entrar� sobre el presupuesto y durante la fecha l�mite. �C�mo supone
que s� esto? Ver ese derecho de la cicatriz... �all�? Pregunte a la empresa de
gesti�n lo que har� en una base regular para ganar sus honorarios. Lo que le
deber�an decir es andan la propiedad cada ma�ana con el contratista. Examinan el
trabajo que se complet� el d�a antes, determine lo que se hizo bien e incorrecto, y
construya el plan para el d�a. Si no dicen espont�neamente esto, vaya a la
siguiente compa��a. El gerente es responsable de guardar al contratista en el
sitio, haciendo el trabajo, y haci�ndolo bien. Deber�an tener una lista de
comprobaciones y una lista completada que se examina diariamente. Para este
servicio, pagar�n a la empresa de gesti�n unos honorarios suplementarios esto es el
5 por ciento al 10 por ciento del coste de la construcci�n total. Aseg�rese que no
hay excesos (complementos). Las empresas de gesti�n t�picamente consiguen el 5 por
ciento pagado al 10 por ciento de todos los excesos tambi�n. No tendr�n un problema
con la excusa del contratista de la necesidad de conseguir m�s dinero de usted,
porque se benefician, tambi�n. Deber�a interpretar muy el trastorno si la gente
hasta menciona un exceso, por tanto saben para no pedir el otro. Hay tiempos cuando
tendr� que pagar un exceso. Es por lo general cuando un trabajo se comienza pero no
hab�a manera previa de saber el grado total del trabajo necesario hasta que algo se
abra (por lo general una pared, la tierra o el tejado). Para protegerse de estas
situaciones, cuando consiga ofertas del contratista, h�galos darle guiones de
precios de cosas diferentes que se podr�an encontrar cuando algo se abre, y cu�nto
cada uno le costar�. El precio ser� mucho m�s bajo en el momento de la puja que si
el contratista est� ya en el trabajo y habla del precio. A ese punto, negocia de la
debilidad. Hice una fortuna que coloca de nuevo peque�os tres - a pisos de seis
unidades en Brockton, Massachusetts. Compraba propiedades por 100.000$ a
52
150.000$, haciendo 20.000$ a valor de 30.000$ de reparaciones, y revendiendo por

30.000$ a 100.000$ en ganancias. Me hice muy bueno en hacerlos e hice a bastante.
Despu�s de cuatro a�os, me gradu� al siguiente nivel. Fui despu�s m�s grande, 40-a
propiedades de 100 unidades para ganancias mucho m�s grandes. �No fui despu�s de
m�s grande m�s pronto porque me asust�! M�s, no hab�a nadie ah� explicando c�mo
hacerlo, como hago para usted ahora mismo. Hace poco, compramos una propiedad de
192 unidades de un banco de $2,3 millones. El banco al principio ten�a una hipoteca
en ello por $4,3 millones. El proceso de comprar una propiedad debajo del valor de
la hipoteca se llama la venta corta, que es lo que hicimos. Ponemos 850.000$ en
ello y colocamos de nuevo la base del arrendatario. Esto tom� 18 meses. Lo
revendimos por $5,6 millones e hicimos $2,1 millones. Se necesitaron cuatro meses
para venderse. En menos de dos a�os, hicimos $2,1 millones en una propiedad en
Texas que supervisamos de nuestras oficinas en Rockland, Massachusetts. Esta
oportunidad no est� abierta s�lo para inversionistas sazonados como m�. Est�
abierto para usted, una vez que sepa el proceso gradual para colocar de nuevo un
acuerdo. Los estudiantes vienen a mi campamento militar de nueva colocaci�n y
consiguen tres d�as apretados en c�mo salir y hacer este mismo proceso. Lo que
siempre encuentro asombroso es c�mo esta gente viene de todas las condiciones
sociales: hablo razas diferentes, todas las clases de ocupaciones y la gente de
todos los tipos de ciudades. �Realmente ten�a dos los de 13 a�os (un de Michigan y
el otro de Canad�) a qui�n, junto con sus familias, entran en su primer acuerdo de
nueva colocaci�n! �Una abuela ha hecho tres de estos acuerdos del d�lar
multimillonario! Su nombre es Esther Bass, de San Francisco. Tambi�n tengo mucha
gente que trabaja como un esclavo lejos en empleos, quienes buscan simplemente una
salida de la carrera por el progreso social. Como pasa por este libro, se mejora:
hablo c�mo hacer estos acuerdos sin el dinero de su bolsillo. Presento de nuevo a
Esther en un cap�tulo posterior, porque esto es exactamente c�mo lo hizo.
Cuando se haga bueno en estos sistemas, realmente har� todos los tres al mismo
tiempo. Entonces comienza a crear la riqueza tan r�pidamente, mejor tiene cuidado
con la tralla.
53
Se habr� hecho un ingeniero de la transacci�n. Comenzar� a reconocer que las

propiedades diferentes son buenas para estrategias diferentes. Un acuerdo no podr�a
estar en una gran �rea, pero los n�meros est�n bien: lo tirar� a otro inversionista
y har� una babosa agradable del dinero. Una de sus t�cnicas de mercadotecnia
destapa otra propiedad en una mejor parte de la ciudad. Los n�meros est�n tan bien,
pero decide guardar ese en su carpeta. Tiene una posibilidad buena de la
apreciaci�n r�pidamente, es un generador en efectivo estable y hace un arrendatario
bueno basar. Entonces alguien le trae una propiedad esto est� en el problema. Esta
vez es el mal manejo. Mirar� los n�meros y los dirigir� a trav�s de algunos
instrumentos de an�lisis. Si cree que puede solucionar el rompecabezas, lo compra.
Entonces fija el problema, aumenta el flujo de fondos y aumenta la calidad de la
base del arrendatario. Tan pronto como lo consigue estabilizado, lo vende por una
ganancia grande. Su capacidad de corresponder a propiedades a estas estrategias de
inversi�n le puede hacer rico m�s all� de sus fantas�as m�s tiernas. Como la nueva
colocaci�n es sin duda la m�s entretenida - y la m�s provechosa - enfoque, dedico
el resto de este libro a la exposici�n de usted c�mo hacerlos.
�As� pues, d�nde se esconden estos grandes acuerdos, de todos modos? Directamente
bajo su nariz. El problema es, la mayor parte de personas no pod�an reconocer un
acuerdo de nueva colocaci�n si se acercara y diera palmadas a ellos en la cara.
Todo que ven es s�lo otra llanura (o informe detallado) bloque de pisos. En el
siguiente cap�tulo, le equipo con la clase de radar que tiene que barrer a trav�s
de un �rea y tener estos acuerdos saltan en usted.
CAP�TULO 4
Donde encontrar ganancias enormes de nueva colocaci�n
los profesionales de la finca hablan del uso m�s alto y mejor. Por ejemplo, la
posesi�n de un aparcamiento en Manhattan le podr�a hacer unos d�lares, pero la
puesta de un rascacielos en ello ser�a su uso m�s alto y mejor y le podr�a ganar
mucho m�s dinero. Bien, su uso m�s alto y mejor podr�a deber colocar de nuevo
propiedades. Declarado otro camino, hay pocas cosas que puede hacer como un
inversionista de bienes inmuebles que le ganar� m�s dinero que a propiedades de la
multifamilia de la nueva posici�n. El objetivo primario de colocar de nuevo es
realzar el activo y crear el valor. Como las propiedades de la multifamilia
producen ingresos, creamos el valor aumentando ingresos operativos netos. Hablo m�s
de ingresos operativos netos y an�lisis en el Cap�tulo 7. Pero vamos a tener una
breve discusi�n de c�mo el valor se crea. Calcula ingresos operativos netos (NOI)
primero tomando ingresos de la propiedad y restando gastos. No incluya la hipoteca
en este c�lculo; entrar� en juego m�s tarde.
Ingresos: menos gastos: =NOI: $150.000$ 80.000$ 70.000�
Verdadero
55
56
Esto es cuanto dinero la propiedad tira, no contando la financiaci�n. Es importante

mirar estos n�meros que financian antes de que porque nos dicen c�mo la propiedad
hace, sin tener en cuenta c�mo el due�o pag� la propiedad. Algunos due�os no
tendr�n financiaci�n, y los otros van. Detr�s a nuestro ejemplo: �Son 70.000$ por
buen n�mero? Bien, depende. Si hablamos el NOI de un complejo del piso peque�o, es
un n�mero fabuloso. Pero si limpiamos 70 magn�ficos un a�o de una alameda regional
gigantesca, es un n�mero terrible. �Por qu�? NOI est� bien o s�lo malo cuando
comparado con algo, y que algo es el valor de la propiedad. Esto nos trae a un
c�lculo muy cr�tico en la inversi�n inmobiliaria:
Precio de la capitalizaci�n = valor de la propiedad de NOI
El precio de la capitalizaci�n (precio de la gorra) es la vuelta que esperar�a

subir a su inversi�n si no tuviera una hipoteca. Esto se llama una vuelta no
levantada con palanca o no reforzada. Los precios de la gorra t�picamente corren
entre el 6 por ciento y el 12 por ciento. Si una propiedad tiene un precio de la
gorra bajo, consigue una vuelta inferior comparado con el coste de esa propiedad.
�Por qu� aceptar�a esto? Una raz�n consiste en si la propiedad es muy estable y por
lo tanto menos arriesgada. Como los t�tulos de estado pueden pagar una tasa de
inter�s inferior porque hay tan poco riesgo implicado, las propiedades de ingresos
siguen el mismo principio. Todo lo dem�s siendo igual, menos riesgo que un activo
lleve, m�s abajo su precio de la gorra. Digamos que miremos una propiedad del B-
grado. B precios de la gorra, seg�n el mercado, variedad del 7 por ciento al 8 por
ciento. Vamos a usar el 8 por ciento. Para determinar el valor de la propiedad,
s�lo usamos una variaci�n de la ecuaci�n precedente:
Valor de la propiedad = precio de la capitalizaci�n de NOI
S�lo tome 70.000$ y div�dalo en el 8 por ciento, o.08. El valor de la propiedad es

875.000$.
Donde encontrar ganancias de colocar de nuevo 57
Ahora nos ponemos al verdadero coraz�n del proceso de nueva colocaci�n: Cuando
aumenta su NOI, aumenta el valor de la propiedad muy r�pidamente. Hay muchas cosas
diferentes que puede hacer para aumentar el NOI. Tomando s�lo un instrumento,
digamos levanta alquileres y aumenta el NOI de 70.000$ a 95.000$. Misma propiedad,
pero ahora con NOI m�s alto. Para determinar su nuevo valor, toma ese nuevo NOI y
se divide en el 8 por ciento. �95.000$ divididos en.08 = 1.187.500$! �El
levantamiento de alquileres en 25.000$ s�lo aument� el valor de la propiedad en
312.500$! �No es grande la nueva colocaci�n? Esto le puede tomar s�lo un par de
meses para hacer. Tal vez debido a no mucha expiraci�n de arriendos, podr�a tomar
m�s largo. �Pero sin tener en cuenta el tiempo toma, es dif�cil hacer? �No! Todo
que hizo era levantan los alquileres. �Y ser exacto sobre ello, no hizo hasta esto!
�Hac�a su empresa de gesti�n hacer esto para usted! Esto es un ejemplo de una nueva
colocaci�n agradable, limpia. Ah, puedo o�r el naysayers ahora: �Pero Dave, no es
que f�cil a levantar alquileres! �Mi respuesta? Es esto f�cil cuando una de sus
pantallas clave para comprar propiedades es alquileres artificialmente bajos.
Seguramente si heredara una propiedad, se arregla con lo que tiene. Pero si sus
sistemas de mercadotecnia le traen continuamente acuerdos, se pone para escoger a
estos con el mayor potencial de la ganancia aumentada.
Es todo sobre levantamiento del NOI

Algunas personas se especializan en comprar s�lo propiedades con alquileres bajos,
levantar los alquileres, y luego revender r�pidamente. Esto es su lugar. Esto es
fino, y le puede hacer hasta mucho dinero. �Pero si esto es todo que hace, renuncia
muchos acuerdos lucrativos! A veces su mejor debe hacer algunas reparaciones. Otros
tiempos, tiene que cambiar la base del arrendatario, como describ� en el cap�tulo
anterior. De todos modos otras propiedades tienen la ocupaci�n baja, y su NOI
aumentar� cuando ese desaf�o se solucione.
58
Comprando una propiedad de colocarlo de nuevo, espera hacer una o varias de tres
cosas. Los llamo Factores NOI, porque todos ellos tienen que ver con NOI:1. Factor
de NOI 1: Aumente la cantidad de la corriente de ingresos. Esto es por lo general a
trav�s del levantamiento de alquileres, aumentando la ocupaci�n o a ambos. 2.
Factor de NOI 2: Aumente la calidad de la corriente de ingresos. �Cuando tiene el
volumen de ventas del arrendatario, es capaz de poner en una mejor calidad,
arrendatario m�s estable que el que que se fue? 3. Factor de NOI 3: Aumente la
durabilidad de la corriente de ingresos. Esto tiene que ver con el cuidado de sus
arrendatarios deseables lo m�s largo posible o liberaci�n r�pidamente cuando los
arrendatarios realmente se van. S�lo hablamos del efecto que un peque�o aumento de
ingresos tiene en el valor de la propiedad. Cuando pone m�s de un de estos factores
NOI en el juego en su propiedad, est� apartado porque su valor est� a punto de
explotar. M�s tarde en este libro, hablo en mucho m�s detalles de c�mo incrementar
estos tres factores. Pero primero, tiene que saber exactamente lo que busca
explorando propiedades para la nueva colocaci�n posible.
Problemas de buscar
Estar� al acecho de problemas espec�ficos evaluando una propiedad para la nueva
colocaci�n. Si no puede encontrar y luego fijar uno de estos problemas, no haga el
acuerdo.
Desgaste
Adem�s del desgaste normal, el mantenimiento aplazado es un factor importante. Con
la ayuda de un monitor de propiedades, evaluar� esta ropa y determinar� cu�nto le
costar� para fijarlo. El mantenimiento aplazado es una lupa de la ganancia
escondida si lo puede fijar y todav�a ser provechoso. M�s viejo el edificio y menos
se ha mantenido, m�s trabajo ser� necesario para conseguirlo hasta el rap�. Tambi�n
deber�a realizar que m�s viejo la propiedad, m�s mantenimiento seguir� haciendo
despu�s de que lo compre. Todas las propiedades est�n en un estado constante de la
decadencia, pero las propiedades m�s viejas simplemente disminuyen m�s r�pido.
En propiedades m�s viejas, puede esperar reparar o sustituir:

r r r r r
Pudriendo Fregaderos de aire acondicionado y Calefacci�n de Aplicaciones de

Alfombras de madera, mostradores, grifos y tubos (tubos sobre todo subterr�neos)
Podr�a continuar. Aqu� est� una regla b�sica: Si quiere colocar de nuevo un
edificio esto tiene m�s de 35 a�os, puede ser revender mejor de dinero tan pronto
como las reparaciones se hacen. A ese punto, la propiedad mirar� su mejor. Si lo
guarda en su carpeta, gastar� constantemente el dinero para cuestiones esto
aparece. (�C�mo supone que s� esto?)
Ca�da en desuso funcional

Me refiero a propiedades con un dise�o anticuado o estilo. Tambi�n es una propiedad
que no tiene muchos servicios. Una vez mir� una propiedad en Montgomery, Alabama,
que era 60 unidades. Estaba muy en el sentido que la propiedad se vend�a a un
precio mucho inferior que su valor de mercado. Despu�s de la inspecci�n minuciosa,
se vend�a por menos que el mercado porque la propiedad no ten�a aire acondicionado.
�Si est� de dondequiera cerca de Alabama, sabe que Montgomery se hace caliente! Sin
el aire acondicionado, perder� a muchos arrendatarios a finales de la primavera y
meses de verano. La propiedad se hizo del ladrillo y ten�a peque�as ventanas. A la
gente no le gusta tener unidades de aire acondicionado de la ventana si le pueden
ayudar. Sin embargo, esto era la �nica alternativa para la propiedad porque se
construy� a principios de los a�os 1950. �Por qu� esta propiedad hab�a sido vacante
durante varios a�os? Como todo el concurso en el �rea hab�a mordido la bala y hab�a
instalado el aire acondicionado. Es dif�cil competir cuando tiene una desventaja
tan grande. Su base del arrendatario entonces se hace aquella gente que no se puede
permitir algo m�s. Y hasta entonces, debe guardar sus alquileres bajo para mantener
la ocupaci�n.
60
Mi decisi�n simple consist�a en si podr�a poner econ�micamente en el aire

acondicionado central y todav�a hacer una ganancia del edificio. Como se hizo de
todo el ladrillo, la respuesta a esa pregunta era no. Esto era bien, porque mi
sistema de mercadotecnia entregar�a pronto m�s acuerdos a m�, ya que su sistema va
para usted, tambi�n.
Fabricaci�n de un cambio
Digamos encontr� una propiedad que tiene uno de estos problemas, y parecen que son
fixable. Hay dos tipos de cambios que puede hacer colocando de nuevo una propiedad:
percibido y f�sico. Cuando hace un cambio f�sico, hace s�lo que a la propiedad, si
es reparaciones, mejoras, o tal. Estos cambios se deber�an hacer en cierto pedido:
Comience con el exterior y trabajo su camino en. En el exterior, tendr�a que fijar
los tejados, maderaje de reparaci�n, y sustituir apartadero o ventanas. Mientras
hace esto, puede trabajar en el ajardinamiento. Recuerde, los inversionistas
elegantes no hacen este trabajan ellos mismos. Deber�a contratar un equipo en
cambio. El mejor parte sobre el alquiler de equipos diferentes es a menudo pueden
trabajar al mismo tiempo. As� pues, mientras roofers hacen su cosa, los pintores
son dif�ciles en el trabajo del exterior. Los carpinteros pueden fijar las
cubiertas mientras landscapers mejoran las tierras. �No olvide reparaciones del
aparcamiento y correos del arrendatario! Los arrendatarios ven �stos cada d�a. Y
cada d�a afectan la actitud de los arrendatarios sobre la vida en su propiedad. Si
su reparaci�n de necesidades del aparcamiento, nuevo revestimiento, o restriping,
lo hace. Si los correos son oxidados, desvencijados, o no a pesar de todo, entonces
consiguen nuevo cuanto antes. Tambi�n aseg�rese que el �rea del correo bien se
enciende y nuevamente se pinta. Si los correos son fuera, trate de conseguirlos del
tiempo. En una propiedad de tres familias donde los correos est�n contra el lado
del edificio, esto puede ser un poco dif�cil; pero ver lo que puede hacer. En un
complejo de 100 unidades donde todos los correos est�n en el mismo lugar, si el
�rea no tiene un tejado, tiene que construir el que. Si no tiene una estructura del
tejado sobre sus correos, sus arrendatarios tendr�n una experiencia negativa cada
vez llueve y se quejar� probablemente a todos los otros arrendatarios que est�n de
pie all� y empap�ndose.
Seguramente �stos son peque�os fastidios. Pero si los arrendatarios que son
enojados ya por la situaci�n del correo entonces golpean una cueva en su
aparcamiento, puede ser s�lo la cosa de jurar a s� que salen all�. Haga la vida en
su propiedad una experiencia agradable. A partir del momento un arrendatario
anticipado va en coche hasta la propiedad por primera vez, y cada d�a a partir de
entonces, quiere su propiedad de generar un sentimiento subconsciente positivo y
atractivo. Deber�a ser visualmente agradable. Esto significa que el exterior de los
edificios es en buenas condiciones, el ajardinamiento es crujiente y abundante, y
el patio es limpio. Despu�s de concentrarse en el exterior, ahora comience a
reparar las �reas comunes. �sta es toda la parte de los arrendatarios de espacios,
como el s�tano, �reas recreativas, vest�bulos, �reas de almacenamiento y
lavander�a. La lavander�a merece la atenci�n cuidadosa. Los arrendatarios pueden
tener o experiencias buenas o una irritaci�n constante que lleva a quejas,
vandalismo, y moverse-outs. Las �reas de la lavander�a se deber�an guardar bien
encendidas y limpias siempre. Esto por lo general significa la atenci�n diaria,
porque las cosas se pueden deteriorar en un �rea de la lavander�a ignorada bastante
r�pidamente. El �rea de la lavander�a se considera una amenidad. Se supone que es
un sobresueldo adicional para vivir de esta propiedad. Si no se ha mantenido
limpio, se hace una responsabilidad. Despu�s de concentrarse en las �reas comunes,
ahora comience a reparar las unidades, tanto vacantes como ocupadas. Le dir� m�s
tarde mi estrategia eficaz que implica reparar unidades y levantar alquileres.
Cuando hecho bien, palpar� esto NOI experimentando a muy pocos, si alguno,
movimiento-outs del arrendatario.
Entonces hay Percepci�n

El segundo tipo del cambio es el percibido. He hablado ya del cambio percibido de
la secci�n precedente. Estos cambios tienen poco que ver con revisiones f�sicas y
todo para hacer con c�mo ambos arrendatarios y la comunidad ven la propiedad.
Cuando coloque de nuevo la propiedad, volcar� a varios arrendatarios. Puede ser que
el perfil del arrendatario corriente no es ideal s�lo para su propiedad una vez que
se arregle.
62
En la mayor parte de casos de nueva colocaci�n, la propiedad tambi�n sufre de la

ocupaci�n baja. En el uno o el otro caso, necesita a nuevos arrendatarios. �D�nde
conseguir� a estos arrendatarios? Vendr�n de la comunidad. De hecho, la mayor�a de
sus arrendatarios vendr� de un radio de tres millas alrededor de su propiedad. Esto
es una estad�stica importante. Digamos asume una propiedad y la coloca de nuevo
para atraer cierto perfil del arrendatario. Si ese perfil del arrendatario arregla
a un peque�o por ciento de la poblaci�n dentro de tres millas de su propiedad, sus
posibilidades de �xito ser�n bajas. Cuando considera la compra de una propiedad, la
primera cosa de hacer es miran a ese radio de tres millas. Debe determinar el
perfil demogr�fico de los arrendatarios que quiere despu�s de que mejora la
propiedad. Entonces ese perfil debe corresponder lo que est� disponible dentro de
tres millas de la propiedad. Habr� tiempos que mira ese perfil y decide que la
nueva colocaci�n no se puede hacer, debido a la naturaleza del �rea. Aunque esto
sea decepcionante para descubrir, este enfoque le salvar� mucho tiempo, dinero y
angustia. Cuando hace todos estos cambios, s�lo no llama mucha atenci�n de
arrendatarios, sino tambi�n de la comunidad. La gente habla.
Env�e el mensaje que Cambio Pasa

Las reparaciones ser�n una manera principal de cambiar la percepci�n de esta
propiedad, y las pol�ticas de la direcci�n ser�n el otro camino principal. La
primera cosa que hace despu�s de hacer las reparaciones que puse en una lista antes
es poner a todos los arrendatarios sobre el aviso. Los informa que una nueva
empresa de gesti�n est� en el sitio y que las reglas se har�n cumplir. No lo dice
completamente tan sin rodeos como esto, por supuesto; lo hace parecer en cambio el
m�s diplom�tico posible porque no quiere construir cualquier pared. Muchos due�os y
los gerentes hacen el error de construir paredes entre s� y sus arrendatarios en
vez de construir una comunidad, que es mucho m�s segura y provechosa. Cuando toma
una l�nea demasiado dif�cil hacia sus arrendatarios, y se hace percibido como
siendo simplemente medio, sus arrendatarios responder�n pagando tarde, no pagando
en absoluto, o salida.
Cuando se perciba como la firma pero feria, conseguir� el respeto de sus

arrendatarios y querr�n vivir en su comunidad. El �nico grupo que enojar� ser� la
gente que se llevaba la rotura de las reglas bajo el viejo due�o. Se mudar�n e ir�n
a alguna otra propiedad que acepta sus caminos disidentes. El primer paso en hacer
cumplir las reglas se debe deshacer de los pagadores lentos, no pagadores y
cualquier elemento criminal. Cuando consiga estas heces de su propiedad, construir�
la comunidad entre los arrendatarios restantes. En primer lugar, es una comunidad
de la gente que simplemente sigue las reglas y paga su alquiler a tiempo. Pronto,
se hace una comunidad de la gente que realmente disfruta de vivir en esta propiedad
porque sienten que pertenecen. Cuando la gente siente que pertenecen o son una
parte de algo, se quedan. Esto es su objetivo �ltimo. Crea esta atm�sfera guardando
el lugar limpio, ordenado, y seguro. Implemente un programa de la retenci�n del
arrendatario que los consigue implicado. Esto podr�a ser simplemente una comida al
aire libre durante vacaciones del tiempo agradable; es una gran manera dejar a
arrendatarios mejorarse informado el uno sobre el otro. �Tengo un par de bloques de
pisos d�nde PizzaTM de la Ficha de domin� local nos da pizzas libres cada mes para
lanzar a un partido! �Por qu�? Quieren el derecho exclusivo de poner a aviadores
sobre las puertas, y soy contento de permitirlo. Qu� tan gran situaci�n mutualmente
ventajosa:
r r r r
Los arrendatarios creen que los compramos pizza. Los arrendatarios disfrutan de una
gran reuni�n. La compa��a de la pizza consigue m�s negocio. Gano buena voluntad y
potencialmente mejor ocupaci�n y precios del alquiler.
Tambi�n podr�a tener un mezclador durante el D�a de San Valent�n o una mejor
competici�n del traje para la V�spera de todos los Santos, que es las vacaciones
adultas m�s grandes del a�o, a prop�sito. S�lo h�gase creativo. Se puede preguntar
que trabajos para peque�as propiedades. Puede ser tan simple como:
r A decoran su competici�n de la puerta principal. r Un bolet�n informativo de la
comunidad esto no es m�s que un aviador. r Dando arrendatarios un sobresueldo para
soltar (una cafetera, una alfombra libre
la limpieza, un ventilador de techo).

64
Cree una atm�sfera de comunidad y sus arrendatarios se quedar�n con usted. Pronto,
ver� otra ventaja: En ese radio de tres millas alrededor de su propiedad, un
zumbido se desarrollar� pronto. Su propiedad ser� el sujeto de muchas
conversaciones, todos ellos bien. La gente notar� que las cosas buenas pasan y su
propiedad vendr� a la mente cuando preguntar por ah� de alguien para un piso. Esto
es el primer signo que su nueva colocaci�n tiene �xito. Es la brecha. Tuvo que
invertir el tiempo y el dinero en esta propiedad cuando su reputaci�n era m�s baja;
ahora consigue la vuelta en esa inversi�n cuando la gente que encaja su nuevo
perfil del arrendatario comienza a alquilar unidades. El siguiente paso se hace a�n
mejor: la Palabra de la boca alcanza m�s all� del radio de tres millas a la
comunidad m�s grande, y comienza a atraer a arrendatarios de todas partes. Esto es
cuando realmente comienza a construir el �mpetu tanto en su propiedad como en su
flujo de fondos.
El ciclo de la propiedad
La inversi�n inmobiliaria es todo sobre ciclos: Cada propiedad pasa por un ciclo, y
tan cada ciudad y �rea. Crecimiento... madurez... decadencia: �stas son tres fases
que todas las propiedades y las �reas experimentar�n. Primero vamos a hablar de
propiedades. La fase de crecimiento es cuando se construye. Una propiedad nunca
parecer� mejor que el d�a se completa y el primer arrendatario tiene que
desempaquetar a�n. Como la propiedad arrienda y se hace llena, entra en la fase
madura. Crea esa comunidad de la cual s�lo hablamos, si entre familias o
arrendatarios individuales. La fase de crecimiento y la transici�n a la madurez
pueden pasar r�pidamente, y la fase madura puede durar muy largo tiempo. De hecho,
su objetivo como un due�o del piso es tener la fase madura �ltima en todas partes
de su propiedad. Durante la fase madura, el edificio se alquila, y los
arrendatarios pagan su alquiler a tiempo. El gerente es capaz de guardar la
propiedad que parece bien, guardar a arrendatarios felices, y todav�a entregar el
flujo de fondos. Al mismo tiempo, el valor de la propiedad aumenta.
La direcci�n debe tener cuidado de cualquier mantenimiento en la propiedad cuando

viene debido. Esto es cr�tico por tres motivos:1. si no tiene cuidado de ello
ahora, s�lo se har� m�s caro. 2. El mantenimiento aplazado env�a un mensaje claro a
arrendatarios. M�s deseable se ir� primero. Esto va atr�s a nuestro gobierno de
tratar a arrendatarios como el oro que son. Si la gente sabe que se preocupa por
ellos, se quedar�n mucho tiempo. 3. El valor de su propiedad se caer�. Si trata de
vender su propiedad con mucho mantenimiento aplazado, una de dos cosas pasar�: lo
vender� por un descuento para adaptarse para gastos de reparaci�n, o su comprador
esperar� negociar un precio inferior despu�s de la inspecci�n de la propiedad.
Pierde el uno o el otro camino. El mantenimiento aplazado tambi�n hace su propiedad
m�s arriesgada para comprar, y esto nos recupera a la ecuaci�n de la valoraci�n: Si
compra una propiedad arriesgada, deber�a esperar conseguir una vuelta m�s alta.
Esto significa que el comprador exige un precio de la gorra m�s alto, que fuerza el
valor de su propiedad de disminuir. Por ejemplo, digamos poseo una propiedad con un
NOI de 400.000$ por a�o. Es una propiedad B en un �rea B. Tal propiedad comerciar�a
normalmente alrededor de un 8 precio de la gorra (se expresan en porcentajes, tan
t�cnicamente es.08). Vamos a mirar lo que la f�rmula nos dice para el valor:
NOI de precio de la gorra de 400.000$ de.08 = capacidad adquisitiva de 5.000.000$
Ahora vamos a ver lo que pasa cuando la propiedad es vista por inversionistas como
m�s arriesgada, y as� aceptable s�lo a un precio de la gorra de 9:
NOI de precio de la gorra de 400.000$ de.09 = capacidad adquisitiva de 4.444.444$
Perdi� casi 600.000$ en el valor porque no quiso gastar el relativamente pocos

d�lares en reparaciones. Incluso peor, tambi�n perdi� a sus mejores arrendatarios.
Muy, muy mudo. Est� un due�o elegante: �Haga sus reparaciones en una base regular y
proteger� su activo, base del arrendatario, flujo de fondos y valor de la
propiedad!
66
Aqu� est� un h�bito bueno de conseguir a su gente de mantenimiento en: deber�an

saludar cada nueva temporada por una lista de comprobaciones de mantenimiento
preventiva. Esto es una lista algo estacional de art�culos para hacerse para
prepararse para la pr�xima temporada que sube. Detr�s a la discusi�n de fases: Si
el mantenimiento aplazado comienza a pasar, su propiedad entrar� en la fase de la
decadencia. Esto es el peor de las tres fases, y por lo general pasa porque los
due�os se hacen baratos, o distra�dos por otras inversiones o ambos. Esto es un
punto cr�tico en la propiedad de su propiedad. De hecho, es el punto que da una
propina: Si no hace algo preventivo aqu� mismo, su inversi�n est� ahora en peligro.
Gastar� o el dinero para hacer las reparaciones y recobrar la confianza del
arrendatario; o caer� al c�rculo vicioso que con la mayor probabilidad trag� a la
persona a la cual compr� la propiedad. Si muestra que no se preocupa, su gente de
la direcci�n seguir� pronto el pleito. Y ya que sus arrendatarios buenos comienzan
a mudarse, ser�n sustituidos por arrendatarios de la calidad menor. Los
arrendatarios buenos no quieren vivir en un lugar que no parece grande, pero los
arrendatarios marginales van. �Ahora su base del arrendatario comienza a pagar el
alquiler tarde o en absoluto no - porque son arrendatarios marginales! Su gota de
ingresos. Ahora debe aplicar m�s dinero a la mercadotecnia porque necesita a nuevos
arrendatarios. Debe vender m�s intensivamente porque su proporci�n de cierre es el
empeoramiento, debido a la condici�n de la propiedad. Como gasta m�s dinero para la
mercadotecnia, hay menos dinero disponible para fijar la propiedad. Finalmente,
viaja bastante lejos abajo esta espiral hasta que haya tenido bastante. Entonces
lanza a la toalla y pone la propiedad sobre el mercado. Reza que pueda recuperar el
dinero que ha puesto en la propiedad. En mayor�a de los casos, no va. Entonces
termina por vender su propiedad a alguien como m�. Como lee este libro y podr�a ir
a mi acontecimiento vivo en la nueva colocaci�n, las posibilidades de esto que
realmente pasa a usted es muy bajo ahora. Estar� al acecho de estos due�os baratos,
que act�an con torpeza y sus propiedades. �Y ser� el que para realizar las
ganancias grandes que ocurren cuando coloca de nuevo estas propiedades
correctamente! La fase de la decadencia t�picamente se extiende a partir de unlos a
dos a�os. Cuanto toma para recuperar una propiedad y corriendo correctamente
depender�
en la magnitud de esa decadencia reciente. Una regla b�sica es que la nueva

colocaci�n tomar� sobre mientras la decadencia.
Un error de nueva colocaci�n com�n

Traer una propiedad al mercado demasiado temprano es un error que muchos
repositioners hacen. Puede evitar este error entendiendo que la ocupaci�n bajar�
durante unos meses antes de que se mejore. Esto pasa porque al punto de entrada en
funciones, tendr� con la mayor probabilidad muchos arrendatarios indeseables. Son
los pagadores lentos, no pagadores y elementos criminales. Cuando realizan que un
nuevo sheriff est� en la ciudad y que realmente har� cumplir la ley, no querr�n
ninguna parte de su propiedad. Tenga presente que tratar�n de llev�rselo en su
lugar mientras posible, pero su comportamiento resistente-pero-justo no lo
permitir�. Se acercar�n al siguiente complejo, donde - como dicen - la vida' es
f�cil. Sabe, es el tipo de propiedad que est� en una espiral hacia abajo, donde la
direcci�n necesita cualquier nuevo arrendatario que pueda la niebla un espejo.
Muchos nuevos repositioners no realizan esto. Creen que la ocupaci�n estar� a su
nivel m�s bajo cuando asuman la propiedad. Lo que es realmente peligroso es hacen
el error de usar esta l�gica defectuosa como la base para sus pron�sticos
financieros. Me dirig�a a un estudiante durante una ruptura en uno de mis
acontecimientos recientes. Me dijo que antes de venir al acontecimiento, compr� una
propiedad de 240 unidades que era el 62 por ciento ocupado. Cuando analiz� los
n�meros, pareci� hacer un poco mejor que la rentabilidad a ese nivel del 62 por
ciento. Se imagin� que har�a las reparaciones, ocupaci�n de aumento, y tendr�a una
fuente estable de ingresos enorme en sus manos. Cuando hablaba con �l, luchaba
porque hab�a perdido casi el 20 por ciento de su arrendatario basa y se sorprendi�.
Escrib�a ahora que mucho de examina para ver los gastos hasta que recuperara la
propiedad hasta la rentabilidad. Aqu� est� la realidad: se necesita poco tiempo
para cambiar la percepci�n en la comunidad. Aun si agitara una varita e hiciera
todas sus mejoras externas e internas de un salto, no importar�a. Esto es porque
68
no bastante tiempo ha ido por, y no bastantes personas han pasado la propiedad y

han visto los cambios. El zumbido de la palabra de la boca no se puede apresurar.
Por tanto el Error #1 es esperar que la ocupaci�n vaya s�lo. Entonces el
principiante repositioners hace el Error #2: se hacen nerviosos y bajan tanto el
alquiler como el perfil del arrendatario que aceptar�n. Toman aplicaciones del
mismo tipo de arrendatarios que trataban de erradicar. Cuando pronostica su flujo
de fondos seg�n un acuerdo de nueva colocaci�n, espera perder el 15 a 20 por ciento
de la ocupaci�n tiene en el momento de la entrada en funciones. Adem�s, espere que
aproximadamente el 70 por ciento de sus arrendatarios al final de un a�o ser�
nuevo. Si sabe sus n�meros entrar y plan para ellos, tendr� la capital para verle a
trav�s de a la fase de mercadotecnia.
Las dos causas principales por qu� nuevas posiciones fallan

S�lo terminamos de hablar dos errores repositioners con frecuencia hacen. Pero hay
dos otros - y principales - motivos por qu� los inversionistas dejan el juego de
nueva colocaci�n para siempre: se quedan sin dinero; o alquilan la empresa de
gesti�n equivocada. Necesita bastante dinero efectivo para verle a trav�s del peor
de los casos de un acuerdo de nueva colocaci�n. Debe esperar todas las cosas que se
podr�an equivocar e imaginarse que mayor�a o todos ellos se equivocar�n al mismo
tiempo. Entonces debe contar cuanto dinero efectivo le conseguir� de esa situaci�n.
Por favor note que dije que necesita bastante dinero efectivo, pero no dije que
tiene que ser su propio dinero efectivo. Si no tiene ese dinero efectivo, se
interesar� en el Cap�tulo 8, donde hablo de muchas opciones tiene para dejar a otra
gente financiar su acuerdo. Muchos repositioners son buenos en convencerse que todo
ir� el derecho al mismo tiempo en vez de equivocarse. Comienzan a lamer sus
chuletas con su ganancia potencial antes de que la hayan hecho. Esto lleva a entrar
en acuerdos con m�rgenes de seguridad muy delgados y entrar en el problema. Me
gustan m�rgenes de seguridad agradables, gordos, y usted tambi�n. No me consiga
incorrecto: Unos reparten el trabajo tan suavemente como cuando va en coche a
trav�s de la ciudad y golpea cada luz verde. Pero esto es bastante raro, sobre todo
si comienza s�lo.
Podr�a haber llenado este libro de todas las clases de la pelusa sobre c�mo
simplemente no puede fallar si s�lo va ah� y sigue mis m�todos. Le podr�a haber
dado s�lo las historias de �xito que gritan y haber excluido resistente. Esto no es
mi estilo. Tiene el derecho de saber exactamente en qu� entra. Seguramente estoy
aqu� para decirle que la nueva colocaci�n puede ser asombrosamente provechosa. Pero
puede hacer todo bien, y todav�a golpear algunos obst�culos en su camino hacia
ganancias. Saber que le impedir� entrar en acuerdos arriesgados y le impedir� salir
del negocio. Mi propio consejero era tan honesto conmigo cuando hice mis primeros
acuerdos de nueva colocaci�n. Es uno de los motivos me hice tan afortunado.
Gracias, Mark Shavel. El segundo error que repositioners hacen es alquilan la
empresa de gesti�n equivocada. Sabe el viejo refr�n: Si quiere un trabajo hecho
bien, h�galo usted mismo. �Bien, cuando viene al alquiler de usted como la empresa
de gesti�n, hace un error muy grande! Lee este libro porque quiere entrar en el
negocio de nueva colocaci�n. No tiene experiencia como un gerente de nueva
colocaci�n. Aun si tuviera la experiencia con la direcci�n de la multifamilia,
necesita habilidades diferentes de ser un grande gerente de nueva colocaci�n. Voy
m�s tarde en m�s detalle sobre exactamente lo que la empresa de gesti�n deber�a
hacer, c�mo se deber�an compensar, y donde encontrar bueno. Pero b�stelo para decir
ahora mismo que no quiere su empresa de gesti�n aprendiendo todos sobre la nueva
colocaci�n manejando su propiedad.
El ciclo de la ciudad
Como las propiedades tienen ciclos, ciudades tambi�n. Tambi�n pasan por las tres
fases de crecimiento, madurez y decadencia. Vivimos en un pa�s joven. Muchas de
nuestras ciudades est�n entre 50 y 200 a�os. Durante el per�odo de crecimiento de
cada ciudad, la creaci�n de un distrito financiero (tambi�n conocido como CBD)
ocurri�. Esto es la parte de ciudad donde los negocios se reunieron. Naturalmente
hacen esto porque es m�s f�cil atraer a muchos clientes a un �rea central en vez de
hacerlos ir por todas partes.
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Podr�a haber sido al principio un banco y un bar. Entonces las tiendas, los
hoteles, los abogados, los agentes de seguros y las barber�as se acercan. Cuando el
CBD crece, por lo general crece en una direcci�n particular lejos de la ciudad.
Esto se llama el camino de progreso. Aqu� est� la cosa interesante: Durante los
a�os para esa ciudad, el camino de progreso casi siempre va hacia esa misma
direcci�n. Por ejemplo, el camino de progreso en Boston - una de las ciudades
nacionales m�s viejas - siempre ha ido hacia el Oeste. Por supuesto, a veces una
barrera natural impide a una ciudad ampliarse en una direcci�n particular. �En caso
de Boston, era un poco dif�cil cultivar el este, en el Oc�ano Atl�ntico! (Aunque
realmente rellen�ramos literalmente la parte de la bah�a con suciedad, viejos
coches y radiadores, y ahora lo llamamos la Bah�a trasera.) Es similar en Chicago,
siguiente a Lago Michigan y Los �ngeles, cerca del Oc�ano Pac�fico. En cada ciclo
de bienes inmuebles, es el camino de progreso que comienza a revivificar primero.
Determine el camino de progreso en su ciudad objetivo y enfoque sus esfuerzos all�
para las mayores ganancias potenciales.
Zonas de la revitalizaci�n
No confunda el camino de progreso con zonas de la revitalizaci�n. �stas son �reas
en una ciudad que se han descuidado, por lo general debido a una carencia de la
financiaci�n. Una ciudad puede apuntar tal �rea para traerle hasta est�ndares
corrientes. Para hacer esto, ofrecen incentivos para inversionistas y contratistas
para renovar propiedades all�. La ciudad tambi�n puede dar incentivos y reducciones
de impuestos para negocios para acercarse. Estos m�todos a menudo pueden hacer un
�rea volverse y hasta prosperar. Un ejemplo bueno de esto es el Distrito del Puerto
mar�timo en Boston. Esta �rea tradicionalmente se conoc�a como el Embarcadero de
Pescado. La flota de barcos de pesca descargar�a su cogida cada ma�ana para
venderse en la subasta de pescado. Naturalmente, el �rea estaba llena de plantas
procesadoras de pescado y dep�sitos. Mi abuela posey� un mercado de pescado cuando
crec�a. En el verano, cuando la escuela era, despertar�a temprano los martes y los
jueves e ir�amos al Embarcadero de Pescado para recoger su pescado. Hablamos del
levantamiento realmente temprano, porque el negocio en los embarcaderos de pescado
comenz� el camino antes del alba. Recuerdo la primera vez que mi abuela, Mabel
Bowser, me recogi�; ten�a diez a�os. Nos pusimos all� a eso de las 6:00 y paramos
en la Parrilla del Embarcadero. Sirvi�
�desayuno, pero tambi�n era una barra por tanto los trabajadores portuarios podr�an
sacudir atr�s a unos cuantos despu�s del trabajo - a las 11:00! Los patrones eran
un manojo de caracteres y todos ellos conoc�an y respetaron a mi abuela. Esa
primera ma�ana ped� leche de chocolate y huevos revueltos. �Consegu� mis huevos y
leche - y un tiro de whisky! Uno de los tipos grit�, ��Si va a comenzar, le tiene
que comenzar correcto, Mabel!� y todos ellos rugieron con la risa. Algunos a�os m�s
tarde, la Ciudad de Boston decidi� que el Embarcadero de Pescado ser�a la siguiente
zona de la revitalizaci�n y renombr� el �rea el Distrito del Puerto mar�timo. Hoy,
todav�a ver� los embarcaderos de pescado, pero la mayor parte de los dep�sitos han
sido sustituidos por hoteles, restaurantes, el juzgado federal, un nuevo museo y el
Centro de la Exposici�n y la Convenci�n de Boston. Un una vez - la parte
especializada de la ciudad est� llena ahora de muchas formas del comercio. Las
�reas de la revitalizaci�n son grandes sitios para inversionistas como usted y m�
para hacer mucho dinero. Para averiguar donde las �reas de la revitalizaci�n est�n
en su ciudad objetivo, llame la c�mara del comercio o el comit� de desarrollo
econ�mico en esa �rea. P�dalos una copia del Plan maestro. Casi todas las ciudades
tienen un plan maestro que perfila donde la ciudad enfoca sus recursos. Una cosa
debe saber: El hecho que una ciudad tiene un plan maestro no significa que la
ciudad la sigue. A veces, estos proyectos son documentos en parte pol�ticos para
mostrar el progreso en el papel, que es mucho m�s f�cil a hacer que la exposici�n
de �l en la vida real. Otros tiempos, el plan es pasado de moda. Determinar si la
ciudad realmente sigue el plan maestro, paseo por las �reas que se apuntan para el
foco y ven si cualquier progreso se est� haciendo. De ser as�, entonces grande. Si
no, mire en otra parte. Y no juegue al h�roe y trate de ser el primer inversionista
en un �rea de la revitalizaci�n. �Sabe la definici�n de un pionero? Es el tipo
confrontan en el barro, con todas las flechas en su espalda. De todos modos, cuando
los a�os van por, el CBD se pondr� m�s grande, y m�s propiedad privada se construye
alrededor del CBD. A veces CBDs se hacen anticuados y la verdadera acci�n comienza
a pasar cerca de alamedas regionales gigantescas o muchos peque�os centros
comerciales (conocido como centros comerciales, porque las tiendas todos se alinean
en una tira).
72
Cuando las ciudades y las ciudades se ampl�an, completan su ciclo de crecimiento.

La gente emigra en el �rea y toda la infraestructura se construye, como caminos,
carreteras, puentes, Departamentos de Polic�a y cuerpos de bomberos, oficinas de la
ciudad, etc�tera. Esta evoluci�n sigue hasta que la tierra se haga m�s escasa o m�s
dif�cil de a�adir. Cuando esto ocurre, el �rea ha alcanzado ahora la fase madura.
Una ciudad es lo mismo como una propiedad: Durante la fase madura, mientras la
ciudad sigue manteniendo la infraestructura, el �rea se quedar� en la fase madura.
La calidad de vida sostiene estable, los ciudadanos son activos en la comunidad, y
la infraestructura encuentra las necesidades de los ciudadanos. Entonces algo pasa.
El dinero que ser�a normalmente usado para apoyar la infraestructura comienza a
divertirse en otras �reas crecientes. Como el �rea tiene menos dinero para gastar
para el mantenimiento, menos de ello se hace. El una vez - el �rea orgullosa
comienza a parecer un poco llevada. Los mejores residentes comienzan a mudarse
porque no quieren vivir en un �rea gastada. Ahora el valor de propiedades comienza
a disminuir. La gente peor pagada se puede permitir a vivir en el �rea, y hacen.
Como los valores de la propiedad disminuyen, la base imponible tambi�n se encoge.
Este fondo m�s peque�o del dinero ahora puede pagar hasta menos proyectos. Como los
residentes que ganan m�s alto huyen del �rea, dejan de hacer compras en las tiendas
locales. Los ingresos de las tiendas comienzan a disminuir. Disminuir�n finalmente
al punto donde las tiendas cerrar�n o sus puertas o se trasladar�n. Podr�a
continuar, pero consigue el cuadro. Los gobiernos de las ciudades elegantes
reconocen este ciclo y hacen lo que es necesario para prevenir o acortarlo al
menos. Lamentablemente, los gobiernos son a menudo no mejor que inversionistas del
principiante en reconocimiento y neutralizaci�n de este proceso. Un ejemplo bueno
de esto es Pittsburgo, Pensilvania. En alg�n momento, esta ciudad orgullosa que
fabrica el acero ten�a una poblaci�n de m�s de 700.000. Hoy, se cierne
aproximadamente 300.000. Ha perdido a m�s de la mitad de sus residentes.
Seguramente la parte del problema puede haber sido debido a la competencia global y
otras fuerzas gigantescas, pero no ayud� que muchas capas del gobierno disfuncional
hicieron casi imposible subir con un plan maestro eficaz.
Si hablamos de una metr�poli gigantesca o un inversionista de bienes inmuebles

flamante, paga para reconocer ciclos y pagar al gaitero temprano, as� atajando una
decadencia larga, dolorosa.
Una vez que sepa que buscar, podr�a encontrar varias oportunidades de nueva
colocaci�n excelentes directamente en su propio traspatio. �Pero y si no encuentre
a ninguno en seguida? Entonces tiene que aplicar mis t�cnicas probadas y probadas
para atraer estos acuerdos a usted, a veces de grandes distancias. Esto es sobre
qu� el siguiente cap�tulo es todo.
CAP�TULO 5
C�mo atraer acuerdos a usted con m�nimo de tiempo y dinero
S�, este cap�tulo contendr� m�todos de mercadotecnia espec�ficos que puede usar
para atraer acuerdos. Pero no quiero comenzar all�. Puede saber cada broma en el
libro y todav�a no tener �xito, si tambi�n no sabe algunos principios detr�s del
edificio de relaci�n. Vamos a cubrir aquellos principios primero. El negocio de
bienes inmuebles parece a cualquier otro negocio. Una llave principal a abrir el
�xito debe conseguir y guardar relaciones. Las relaciones exitosas conf�an en tres
principios:1. haga f�cil hacer el negocio con usted. 2. Haga lo que dice que har�.
3. No est� un dolor en el trasero.
Principio #1: haga f�cil hacer negocio con usted

Haciendo f�cil hacer el negocio con usted es una de las cosas m�s importantes que
puede hacer para desarrollar relaciones a largo plazo. Cuando haga el negocio con
alguien, piense a usted: �Lo que puede yo hacer para hacer esta transacci�n ir m�s
f�cil para el otro
75
76
�persona?� Por supuesto, no pienso simplemente derrumbarme y dar a la otra persona

todo que quiere. Pero realmente supongo que deber�a crear una reputaci�n
destac�ndose de la muchedumbre. Si trata directamente con un vendedor, le da toda
la informaci�n tiene que saber que es un comprador calificado. Esto incluye la
informaci�n de contacto de su prestamista, la fuente de su pago al contado, fechas
y los tiempos de todas las sus inspecciones, etc�tera. Esto tambi�n significa que
deber�a ser preventivo en la notificaci�n del vendedor cuando se satisface por la
diligencia debida y se puede despedir en ella. T�picamente tiene entre 30 d�as y 60
d�as para hacer su diligencia debida en una propiedad. Comprobar� financials del
vendedor, hacer las inspecciones f�sicas y comprobar las cuestiones jur�dicas.
(Mucho m�s en esto en el Cap�tulo 7.) �Cree que declaro s�lo el obvio? Le puedo
decir de la experiencia que muchos compradores dejan a la fase de diligencia debida
expirar y suponen que el vendedor suponga que est�n en el acuerdo. Los
profesionales no hacen tantas asunciones. Si quiere separarse del paquete,
notificar al vendedor el d�a se despide en la diligencia debida, y que trabaja su
camino hacia el cierre. El vendedor apreciar� esta llamada telef�nica simple
enormemente. Por supuesto, devuelva llamadas telef�nicas y correos electr�nicos tan
pronto como puede, pero seguramente dentro del mismo d�a. Est� sobre todo f�cil a
hacer el negocio con agentes de bienes ra�ces, que tambi�n se conocen como los
gansos que pueden poner un huevo de oro despu�s del otro en sus pies. Los agentes
de bolsa buenos todos se cansan y c�nicos sobre cuales idiotas descuidados la mayor
parte de inversionistas son. Quiere ser la minor�a diminuta esto es un respiro de
aire fresco. Suponga que un agente de bolsa s�lo tom� un listado para un complejo
de 20 unidades. El vendedor dice que quiere venderse en cuanto posible. Tomar� al
primer comprador calificado que ofrece un precio razonable. �Si es el agente de
bolsa, que va a llamar? �Ser� el tipo que se par� en quisquillas a la muerte en ese
primero - y �ltimo - trata s�lo hizo juntos? �Sabe, el que que le llam� sin parar,
negoci� de nuevo el contrato ante cada oportunidad y jug� no resuelto hasta el
�ltimo momento? O va llamar la compa��a que ponen la propiedad seg�n el contrato,
le notific� cuando todas las inspecciones se establecieron y le rellenaron en el
C�mo atraer acuerdos a usted
77
�el tipo de la financiaci�n de ello usaba? Esa compa��a tambi�n le dio una
actualizaci�n del progreso completa cada semana, por tanto podr�a guardar al
vendedor informado y feliz. A menos que el nitpicker sea su cu�ado, ir� con el tipo
f�cil. Los inversionistas a menudo hacen otro error grande: consiguen algunos CD-
Audio de negociaci�n y creen que ser�n verdaderos negociadores pro, cerrando de
golpe el otro lado para el mejor acuerdo posible. Esto es realmente miope. �Sabe
cu�l el mejor acuerdo posible es? Deja un poco de carne en el acuerdo corriente
para el agente de bolsa, de modo que le d� el siguiente muy que viene. Mi sociedad
de inversiones, Lindahl Group, hace mucho negocio de repetici�n con agentes de
bienes ra�ces y due�os en todo el pa�s. Es porque saben cuando entran en una
transacci�n con nosotros, ser� definitivamente f�cil.
Principio #2: haga lo que dice que har�

Sonidos terriblemente obvios. Lamentablemente, lo que es el sentido com�n es
raramente la pr�ctica com�n. �Dijo que har�a una oferta de la propiedad hacia el
final del d�a? Entonces h�galo. Si no hace, el vendedor o el agente de bolsa se
preguntar�n si se interesa en el acuerdo. Estar� en su mente, ocupando el espacio
en su cabeza. Pero no es el espacio libre. Necesitan ese espacio para concentrarse
en su negocio, que hace m�s acuerdos. Ahora tienen el peso muerto que se obstruye
que espacio, en la forma de su indecisi�n. Si entra en su mente en primer lugar,
aseg�rese que convierte ese espacio en pensamientos positivos. Cuando haga esto,
conseguir� la reputaci�n rara de un ejecutante - una persona cuya palabra realmente
significa algo. Piense en ello en su propia vida y haga dos baldes mentales. Ponga
a todos los ejecutantes en un balde (una taza de t� es todo que necesita) - y luego
reserve un basurero con el tama�o de vertedero de basura para todos los habladores,
wannabes, donantes de la excusa y perdedores que ocupan el otro balde. �Ve por qu�
no me concentro primero en t�cnicas de mercadotecnia chulas para atraer acuerdos?
Es porque se puede llevar absolutamente el
78
concurso tomando primero estas pocas medidas a hacerse un serio - y rico -

profesional.
Principio #3: no est� un dolor en el trasero

Nadie quiere tratar con ellos. La vida es demasiado corta y la lista de esta gente
es m�s larga ya que su brazo. �C�mo defino el dolor en el trasero? Es la gente que
constantemente pide pocos motivos, o siempre busca modos de conseguir un
ligeramente mejor acuerdo para s�. Seguramente consiga el mejor acuerdo posible.
Pero despu�s de que la fase de la negociaci�n es terminada y ha estrechado la mano,
haga el acuerdo. Esto es una pr�ctica muy rara, y tambi�n es la se�al de un
profesional. Por supuesto, deber�a negociar de nuevo cuando un problema desconocido
principal sube durante la inspecci�n de la propiedad. Estos art�culos incluyen
tejados malos, problemas de la caldera, problemas de la erosi�n, etc�tera. Costar�n
un poco de dinero serio para fijar. No pida por un precio inferior s�lo porque las
cocinas en la Unidad 101 pierden dos puertas. Tenemos un nombre para usted si hace:
se ha hecho un nuevo comerciante. Como mencion� antes, los agentes de bolsa
desprecian a nuevos comerciantes. �Por qu�? �C�mo quisiera usted ser el que que
debe volver ahora a los vendedores y pedir que ellos acepten menos dinero para un
acuerdo que se negoci� hace varias semanas? Esto basura tanto el agente de bolsa
como el tiempo del vendedor. A veces el vendedor rehusar� simplemente el nuevo
comercio y se alejar� del acuerdo sin dar al comprador la posibilidad de tomar el
acuerdo original. Si esto pasa, el agente de bolsa es su comisi�n, y su reputaci�n
acaba de dar vuelta a la suciedad. Cuando comercia de nuevo, pone la comisi�n del
agente de bolsa en el peligro. Y consiga esto: mejor el acuerdo que tiene, m�s
probablemente que el vendedor le quitar� y tomar� ese acuerdo a alguien m�s. Tan
por supuesto no dude en negociar de nuevo, pero s�lo cuando realmente haga una
diferencia en los n�meros del cuadro grande. El mundo de la multifamilia se hace
peque�o una vez que se implique. S� que vivimos en un pa�s enorme con
inversionistas innumerables y propiedades. Pero no invertir� en Am�rica; invierte
en cambio en una ciudad
79
en alg�n sitio. Tal vez es una subdivisi�n de una ciudad grande, que es realmente
lo mismo como una ciudad. Y los motores y los cocteleros en esa ciudad se pueden
contar con una o dos manos. Definitivamente no tiene que quitar sus calcetines para
contarlos. Estas tres reglas simples son la fundaci�n para los mejores, la
mercadotecnia m�s provechosa que puede hacer alguna vez. Ahora vamos a hablar de la
estructura de mercadotecnia que construir� encima de esa base s�lida.
T�cnicas de atracci�n del acuerdo baratas

�Ha jugueteado alguna vez con un par de gemelos? Si los gira hacia atr�s y mira el
amplio final, todo parece diminuto y lejos, rodeado por un campo grande del negro.
Esto es c�mo la mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles comienzan. S�lo
ven anuncios clasificados, o tal vez el bandido contrata a polos telef�nicos. Para
hacer asuntos peores, hablan con sus amigos y parientes, que est�n de acuerdo que
estos m�todos no trabajan. (Aquellos son los amigos y parientes que son por lo
general 9 a 5 esclavos, y quien nunca hizo ning�n dinero en bienes inmuebles. Evite
hablar de bienes inmuebles con ellos.) Cuando miro una ciudad, uso el otro final de
los gemelos. Veo el detalle asombroso en el mundo alrededor de m�. Todo es
crujiente y claro. Y noto cosas por las cuales la mayor parte de personas s�lo
pasan. Vamos a hablar de las oportunidades muy m�s grandes que ver� cuando mire su
ciudad durante el final correcto de sus propios gemelos.
Agentes de bienes ra�ces: sus minas de oro que andan

Justo como los telefonistas en los viejos tiempos, los agentes de bienes ra�ces
saben �ntimamente todo que esto contin�a en su ciudad, al menos por lo que los
bienes inmuebles se refieren. Bueno ha gastado a�os cultivando sus propias redes de
informadores. Me estremezco para pensar en el n�mero de d�nuts que han comprado y
caf� que han bebido mientras dirigi�ndose a barberos, profesores, abogados y
empresarios. Los agentes de bolsa dominan el mercado inmobiliario, porque pocos
vendedores saben de otros modos de deshacerse de sus propiedades.
80
No le costar� ning�n dinero para recoger el tel�fono, llamar a un agente de bolsa y

comenzar a establecer una relaci�n. Note que dije que el principio establec�a una
relaci�n. Si cree que llamar� a agentes de bolsa del azul y los pedir� un acuerdo
de calidad de repente - bien, debe consumir algo m�s fuerte que el caf�. La gente
con activos valiosos para dispensar no har� el negocio con usted a menos que les
guste usted primero y conf�en en usted segundo. Los agentes de bolsa son no
diferentes. Por suerte, los agentes de bolsa tienden a ser la gente muy gregaria.
Despu�s de todo, tratan con el p�blico constantemente. Si no les gustara el
p�blico, habr�an apagado sus sesos hace mucho, o al menos habr�an encontrado una
profesi�n diferente. Como necesitan a compradores calificados para vender sus
listados, si se hace calificado, les gustar� usted. Sin embargo, necesita un plan
de pasar el superficial como la fase y ponerse a la fase del acuerdo provechosa tan
pronto como sea posible. Debe construir la compenetraci�n encontrando algo que
tiene en com�n con el agente de bolsa - algo que puede hablar sinceramente de y
parte. Le tengo que contar una historia. Un dependiente joven quiso ganar su
reputaci�n cerrando la perspectiva m�s media, m�s brusca, m�s rica que sab�a. Este
hombre de negocios hab�a comido por completo y no hab�a escupido a vendedores
innumerables antes de �l. As� pues, cuando el dependiente se acompa�� en la oficina
del Sr. Big, inmediatamente comenz� a explorar las paredes. La oficina era enorme,
y buscaba algo que ten�an en com�n. Lamentablemente, toda la materia en las paredes
relacionadas con actividades ricas el dependiente no ten�a experiencia en.
�Finalmente golpe� la suciedad de la paga! �Al Sr. Big le gust� el f�tbol! El tipo
joven hab�a jugado alguna pelota en el colegio y sab�a que todo all� deb�a saber
sobre los equipos pro corrientes. Por tanto inmediatamente se relaj�, porque ahora
sab�a su l�nea inicial. Estrech� la mano y dijo: Hola, el Sr. Big, soy Joe Smith...
y s�lo quise decirle qu� impresionado soy con ese cuadro detr�s de usted. �Wow,
bebe a compa�eros con el anunciador de deportes de la red famoso, John Madden? La
indirecta del Sr. Big de una sonrisa de repente cambi� como dijo: esto no es John
Madden - esto es mi esposa. Bien, por tanto no podr�a golpear un jonr�n cada vez,
pero el principio todav�a es sano.
81
Ahora vamos a suponer que le guste el uno al otro. Ahora comience a construir la
confianza. Esto por lo general viene con el tiempo, pero hay modos de crear la
credibilidad inmediata. En sus conversaciones, trate de averiguar a un poco de la
gente que el agente de bolsa conoce. La adquisici�n de una recomendaci�n m�s tarde
de alguien que ustedes ambos conocen es una t�cnica magn�fica. O trate de conseguir
a alguien que el agente de bolsa conoce para llamar a ese agente de bolsa y poner
en una palabra buena para usted. Recuerde, los agentes de bolsa tienen un c�rculo
enorme de conocidos. Guarde sus ojos y o�dos abiertos y puede encontrar que
relaci�n com�n. La gente por lo general conf�a en las remisiones de amigos u otros
socios. �Ha cerrado ya acuerdos? Conversaci�n sobre ellos. �Tiene otros �xitos en
la vida? Conversaci�n sobre ellos. Todo lo que haga, no exagere o diga algo que no
sea verdad. Si hace, s�lo olvida de la relaci�n. Cultiva una cosecha que cede el
dinero aqu�, y no puede apresurar el proceso. Se necesitar� poco tiempo para
construir bastante compenetraci�n de modo que el agente de bolsa comience a
enviarle acuerdos. D�jeme calificar a esto: puede ver algunos acuerdos en seguida,
pero bueno tomar� un rato para ver. Despu�s de su llamada telef�nica inicial, el
agente de bolsa le enviar� acuerdos chungos de ver si los compra. No lo tome
personalmente; le prueba s�lo. Quiere saber cu�nto sabe. �Es un aficionado que
engatusa con m�s dinero que sesos? Mucho esta gente est� alrededor. Resultaron
estar en el lugar correcto en el momento adecuado en su �ltimo acuerdo y ellos
lucked en una ganancia gorda. Ahora creen que son magnates. No duran m�s all� de un
o dos acuerdos. Si es uno de aquellos inversionistas, el agente de bolsa ser�
contento de hacer acuerdos marginales con usted, hasta que se incendie. Cuando
aquellos acuerdos que no tienen sentido se env�an a usted, piensan en ello como una
gran oportunidad. Se acaba de invitar s�lo a hacer al agente de bolsa una llamada y
hacer otra impresi�n positiva. Llame al agente de bolsa y agrad�zcale el acuerdo
mal�simo. �Por supuesto no lo llamar� esto! Le agradecer�, en cambio, para
envi�rselo. Entonces explicar� concisamente por qu� el acuerdo no trabaja para
usted. Haga esto describiendo el tipo de n�meros que necesita a fin de comprar un
acuerdo. �Qu� hacen otros inversionistas? Ellos cualquiera toma los acuerdos y
pronto se incendia; o son ofendidos por la basura tratan y no contestan.
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No s�lo construir� m�s compenetraci�n, pero el agente de bolsa comenzar� a

respetarle. Entonces preguntar� si tiene un acuerdo que m�s estrechamente
corresponde a sus par�metros. La respuesta puede no ser, pero - conf�an en m� -
est� ahora un paso m�s cerca a la adquisici�n de ese acuerdo. Cuando no le env�an
acuerdos, todav�a se deber�a poner en contacto con sus agentes de bolsa en una base
regular. No est� un par�sito, siempre preguntando: �Qu� m�s consigui�? Para
separarse del paquete, llame a sus agentes de bolsa con algo de valor que pueden
usar con sus otras relaciones. Tal vez es una noticia que oy�, o un sitio web.
Cuando da esta informaci�n, es ahora un invitado bienvenido en vez de un par�sito
molesto. Y porque ha dado a los agentes de bolsa algo de valor, la Ley de la
Reciprocidad da puntapi�s en. Son inconscientemente inc�modos a menos que hagan
algo para usted. �Qu� quiere? Un listado bueno, por supuesto. De este modo, toma
esta oportunidad de dar bordadas en su conversaci�n: �A prop�sito, Jane, tiene
alg�n listado que podr�a venir al mercado en el futuro pr�ximo? Esto es c�mo se
hace. Su concurso llamar� a agentes de bolsa un par de veces y luego circular�. En
mi experiencia, el n�mero medio de llamadas toma para ponerse un acuerdo decente de
un agente de bolsa tiene siete a�os. Recuerde que es un promedio. A veces lo
conseguir� en la signatura 2, y otros tiempos ser� la signatura 12. Siga llamando.
La persistencia da resultado.
P�ngase cara a cara

Haga esto cuanto antes. Si invierte en su propio traspatio - y al principio,
probablemente ser� - esto ser� f�cil. Simplemente llame e invite al agente de bolsa
a almorzar. Le gusta un almuerzo libre. �Esto significa que agarra ese control
r�pido y paga! No hay mejor manera de llegar a conocer a la gente que tener su
atenci�n indivisa al romper el pan. Si invierte en mercados emergentes como muchos
de mis estudiantes afortunados todos en este pa�s, no a menudo estar� cara a cara
con agentes de bolsa. Esto es porque no tiene que estar en ese mercado hasta que
tenga un acuerdo seg�n el acuerdo. Por lo tanto, toda su construcci�n de la
compenetraci�n se har� sobre el tel�fono. Toma un poco m�s largo, pero realmente
trabaja.
83
Cuando realmente consigue algo seg�n el contrato en un mercado y visita de la

inspecci�n de la propiedad, planea gastar un d�a suplementario o dos para encontrar
a todos los agentes de bolsa se ha estado dirigiendo por el tel�fono. Tambi�n vaya
para ver tantas propiedades como puede, tanto en el mercado como del mercado. �No
olvide de decir a todos aquellos agentes de bolsa sobre la propiedad que tiene
seg�n el contrato! Nada engendra el �xito como el �xito. Tan pronto como hace su
primer acuerdo en un mercado, cambia del patito feo al cisne. Cada uno sabr� su
nombre, y se considerar� un ejecutante. Pronto, ver� a�n m�s - y mejor - acuerdos.
�Recuerde de qu� habl� antes sobre modos de conseguir la credibilidad inmediata? De
otros camino se puede hacer un ejecutante sin hacer su propio primer acuerdo debe
ser la parte de acuerdos de alguien m�s. Acompa�o con mis estudiantes todos a
trav�s del pa�s. Como controlo m�s de $140 millones - y crecimiento r�pido - a
menudo tengo oportunidades de dejar entrar a mis estudiantes seg�n mis propios
acuerdos. Adem�s de cualquiera beneficios econ�micos que aquellos acuerdos podr�an
traer potencialmente, todos mis compa�eros pueden salir ahora en la comunidad de
bienes inmuebles y decir que han cerrado un acuerdo. �Les dicen que t�cnicamente
acompa�aron en el acuerdo conmigo? Adivino no siempre. �Deber�an? No
necesariamente. Todav�a son un due�o en un acuerdo, justo como si eran un compa�ero
del dinero silencioso en una licencia del b�isbol. La otra gran ventaja de
acompa�ar en acuerdos - o m�o o la gente otra - son que es privado a toda la
informaci�n confidencial y procedimientos necesarios para dirigir un bloque de
pisos. Si se interesa en la averiguaci�n m�s sobre esta opci�n, s�lo vaya a
www.confidentialinvestments.com y haga clic en la relaci�n de aplicaci�n del
inversionista a la izquierda de la p�gina.
Agentes de bolsa y el ciclo del mercado

La parte de su suerte en la cultivaci�n de agentes de bolsa depender� en cual parte
de unos bienes inmuebles van en bicicleta su mercado est� en. Cuando un mercado es
popular y caliente, es dif�cil conseguir acuerdos consecuentes, buenos de agentes
de bolsa, a menos que est� realmente en lo alto de su lista. Tienen todas las
clases de compradores fren�ticos en el mercado, y es su trabajo de conseguir a sus
vendedores el precio m�s alto posible. Despu�s de todo, precios m�s altos
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quiera decir comisiones m�s altas. Los agentes de bolsa por lo tanto no se
preocupan por s�lo relaciones; a veces sacan propiedades en el mercado abierto,
donde mucho dinero mudo luchar� por el acuerdo. Los agentes de bolsa tambi�n
tienden a poner propiedades en una lista agresivamente en las etapas posteriores de
un mercado emergente. Est�n t�picamente en el concurso con otros agentes de bolsa
para el listado y si pueden mostrar a los vendedores que pueden conseguir un precio
m�s alto de la propiedad, conseguir�n por lo general el listado. Los agentes de
bolsa est�n una grande fuente de negocio en el abajo ciclo y cuando el mercado
comienza a mejorarse. �Esto, a prop�sito, es cuando quiere comprar! Los
inversionistas elegantes buscan signos que indican que un mercado se har� pronto
ascendente otra vez. El primer signo seguro consiste en cuando se anuncia que los
empleos entran en un �rea. No supongo s�lo que una compa��a contrata a una gente
m�s; quiero decir cuando vario movimiento de compa��as en un �rea o compa��as
existentes considerablemente se ampl�a. En esta etapa, los agentes de bolsa tienen
el inventario excedente en el mercado y no muchos compradores. Es un tiempo
estupendo para establecer relaciones con ellos.
Vaya directamente a los due�os

No siempre tiene que trabajar a trav�s de un intermediario. Puede conseguir el que
muy despu�s del otro de hasta s�lo un propietario de la multifamilia. A diferencia
de la mayor parte de propietarios, los due�os de la multifamilia tienden a poseer
muchas propiedades. (�Adivino que esto los hace due�os de la multifamilia multi-!)
Unos se especializan en la posesi�n de propiedades m�s peque�as, otros como s�lo
m�s grande, y todav�a los otros no se preocupan, mientras son acuerdos buenos.
Digamos se cierra seg�n un acuerdo con un due�o y ha hecho f�cil hacer el negocio
con usted, hecho lo que dice que har�a y no era un dolor en el trasero. Hay ahora
una posibilidad excelente que el due�o tenga otra propiedad de venderle a alg�n
punto, y a veces en seguida. Un ejemplo es un estudiante m�o de Manhattan: Stephane
Fymat. Envi� una campa�a de la carta a due�os de propiedades en mercados emergentes
en el Mediooeste. Recibi� una llamada de un se�or con una propiedad de 147 unidades
para la venta en Fort Smith, Arkansas. Stephane analiz� los n�meros, negoci� una
oferta, hizo su diligencia debida y se cerr� en la propiedad.
85
Una vez que se cerr�, el due�o inmediatamente le ofreci� otra propiedad. Note que
el due�o no lo ofreci� temprano, o hasta directamente antes del primer cierre.
Esper� a ver la transacci�n entera, y luego ofreci� otro acuerdo. El due�o quiso
asegurarse que Stephane funcionar�a en esa primera propiedad. Despu�s de que hizo,
las puertas se abrieron amplio. El acuerdo m�s importante que puede hacer consiste
en que primero un, si esto estar con un agente de bolsa o directamente con un
due�o. El N�mero Un manera de conseguir acuerdos de due�os es de campa�as del
correo directo. Tiene que establecer un sistema para ponerse en contacto con los
due�os enviando a ellos con regularidad. Nunca sabe cuando un due�o estar� listo
para vender una de sus propiedades. Un momento un due�o puede creer que nunca
vender� una propiedad, y luego vida pasa. Algo bueno o malo ocurre, y cambia todo.
Si env�a con regularidad a ese due�o, tendr� una mejor posibilidad de ser la carta
que abre pronto despu�s de que decidi� entretener la idea de vender la propiedad.
Hay un refr�n en la inversi�n inmobiliaria: el Tiempo y las circunstancias cambian
de idea. El primer paso en su sistema de env�o debe conseguir una lista de
propietarios. Contrata a un agente de bolsa de la lista para hacer esto, o lo puede
conseguir directamente de una ciudad. S�lo vaya al Ayuntamiento y la oficina del
asesor lo tendr� con la mayor probabilidad. A veces, puede conseguir la lista en
una hoja de c�lculo del ordenador, que es grande. Lo puede clasificar entonces
cualquiera qu� camino quiera. Otros tiempos, le har�n pagar por p�gina copiada. A�n
otras ciudades requieren que usted escriba a mano los nombres abajo de sus libros
polvorientos. Haga lo que tiene que hacer para conseguir aquellos nombres. Podr�a
querer concentrarse primero en todo el de dos familias a due�os de cuatro familias.
Menos intimidan a veces un poco que las propiedades m�s grandes. Le tengo que
decir, sin embargo, que es el mismo trabajo para hacer un acuerdo m�s grande y uno
m�s peque�o. El punto debe comenzar donde es el m�s c�modo. Gast� varios primeros
a�os de mi carrera de inversi�n que hace generalmente de dos familias a acuerdos de
cuatro familias. Otra pr�ctica excelente se debe concentrar en due�os del estado.
Esta lista por lo general consigue una rapidez m�s alta que los dem�s, porque son
puestos en contacto menos por inversionistas. La propiedad del estado plantea
varios desaf�os para inversionistas que correctamente no se entrenan. Unos creen
que est�n en el negocio del propietario
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y trate de manejar la propiedad ellos mismos de una distancia. Esto por lo general
causa el desastre. Los otros tienen los sesos para alquilar una empresa de gesti�n,
pero no saben c�mo alquilar bueno. Esto es simplemente un desastre m�s lento. Su
mercado objetivo, por lo tanto, deber�a ser estos propietarios quemados que
invierten de la ciudad en su ciudad. En otras palabras, sus propiedades son
correctas en su traspatio, pero estos inversionistas luchan con ellos. Hablo m�s
tarde donde conseguir empresas de gesti�n buenas y c�mo supervisarlos para
resultados �ptimos. Establezca su campa�a de la carta de modo que env�e al menos
una vez un cuarto a estos due�os. Establezca un calendario y p�ngalo en un lugar
donde lo ver� con regularidad. Delimite su campa�a de env�o para el a�o entero por
tanto sabe qu� d�as enviar� a su twofamily a cuatro lista de la familia y lo que
otros d�as puede enviar a su out-of-towners. Si sigue mi consejo, se establece para
el �xito. Si no hace, probablemente no se har�. Aqu� est� la parte m�s importante
del proceso del correo directo: Contrate a alguien para hacerlo para usted. S�, s�:
Esto cuesta el dinero. Sugiero que encuentre que el dinero tan pronto como puede.
Es importante, por tanto se queda en el negocio de inversi�n inmobiliaria. Si trata
de hacer este trabajo usted mismo, lo puede hacer un par de veces. Entonces lo
aplazar� y bastante pronto no se har�. (�C�mo hacen supone que descubr� esto!)
Entretanto, alg�n otro inversionista consigue aquellos acuerdos. Contrate a un
miembro de familia, el ni�o de la escuela secundaria, veterano minusv�lido, dejaba
inv�lido a otra persona, las se�oras en el centro mayor... hay mucha gente
disponible para hacer esta tarea simple para no mucho dinero. Establezca a esta
gente con la lista y sus provisiones, y d�jeles ir a la ciudad. Su trabajo es
manejar llamadas de vendedores y refrescar la lista al principio de cada a�o. Sin
falta pague a su gente a tiempo. La manera m�s r�pida de perder a un productor
bueno es ser un pagador lento. El pago de cada uno r�pidamente es una verdadera
llave al �xito. Si no puede encontrar a nadie local para alquilar, hay muchas
compa��as que har�n este tipo del trabajo. S�lo servicios del correo directo de
Google o palabras a ese efecto, y tendr� muchas compa��as para llamar. He sido
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usando una compa��a de Whitman, Massachusetts, llamado Prensa del Espectro. Hacen
un gran trabajo, sus precios son razonables, y siempre se hace a tiempo. El correo
directo va a costarle poco dinero. Pero comparado con el comienzo de otros
negocios, no es nada. Por suerte, puede empezar enviando a una lista de s�lo 100
due�os. Como comienza a hacer acuerdos, aumento esto hasta que env�e a 1.000 due�os
por mes. Soy serio: Cuando haga ese volumen, tendr� un suministro interminable de
acuerdos que entran en su oficina. Todav�a mejor, ser� capaz a la elecci�n de
cereza mejor, porque sabe que el siguiente acuerdo es correcto a la vuelta de la
esquina. �Tambi�n piense en c�mo bien tendr� su mano en el pulso de ese mercado
cuando vea el acuerdo despu�s del acuerdo! Mi suposici�n es que 20.000$ deber�an
ser la ganancia m�nima que incorpora en cualquier acuerdo. En otras palabras, si no
lo puede hacer para una ganancia 20-magn�fica, no haga el acuerdo. Me pongo m�s en
los n�meros en un cap�tulo posterior, pero tengo paciencia conmigo en el objetivo
de la ganancia. (No puedo resistir a a�adir aqu� que cuando hace la inversi�n de la
multifamilia, 20.000$ son el cambio del zoquete. Es posible hacer su primero
acuerdo y conseguir una ganancia de seis cifras. Ten�a un estudiante en Augusta,
Georgia, haga s�lo esto. �Siga leyendo este libro, y sus ganancias de su primer
acuerdo de nueva colocaci�n pueden alcanzar a seis cifras, tambi�n!) Bien, por
tanto somos conservadores por el momento y asumimos una ganancia de 20.000$ de un
acuerdo. Ahora vamos a mirar los costes de comercializaci�n para atraer ese
acuerdo. Como regla emp�rica, para cada 1.000 cartas env�a, conseguir� una
respuesta del 1 por ciento. Esa respuesta del 1 por ciento le conseguir� 8 a 12
llamadas de vendedores. Varias de aquellas llamadas se medio interesar�n
tirekickers. Unlos a tres de ellos, sin embargo, ser�n de vendedores serios. Por
t�rmino medio, conseguir� un acuerdo de cerrarse. Algunos meses, enviar� 1.000
cartas y conseguir� acuerdos cero. Otros meses, har� dos o hasta tres acuerdos.
Tenga presente que no tendr� que encontrar a 1.000 nuevos vendedores potenciales
cada mes. Enviar� segundas, terceras, y hasta s�ptimas cartas a la gente ya a su
lista. Cuando env�a 1.000 cartas por mes, se destina al �xito. S�lo considere c�mo
la gran mayor�a de la gente es habladores, no hacedores. Esto incluye su concurso.
Por tanto el 75 por ciento nunca enviar� una carta sola. El veinte por ciento
enviar� unas docenas de cartas y perder�
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inter�s. El 5 por ciento restante puede conseguir hasta 100 y tanto cartas durante
un mes o dos, y luego rendirse. �Estar� en una tan peque�a minor�a que es un error
que redondea! As� es, no tasa hasta el 1 por ciento, porque no tendr� pr�cticamente
concurso. La pieza del correo directo media cuesta 75 centavos para conseguirlo la
puerta. Si hace 1.000 cartas por mes, esto va a costarle 750$. Si esto es m�s que
se puede permitir, entonces comience con lo que se puede permitir. Si multiplica
esto por 12, entonces en un a�o, ha gastado 9.000$ para conseguir sus env�os la
puerta. Si constituye de un acuerdo un mes, hace 20.000$ por mes. �En un mes, ha
pagado m�s que su mercadotecnia para el a�o entero! Por supuesto, habr� un retraso
entre cuando comience y cuando hace su primer acuerdo. Por lo tanto, no compre ese
yate completamente a�n. S�lo consiga el folleto. As� pues, despu�s de un a�o de
constituir de un acuerdo un mes, puede hacer 240.000$, todo que viene de sus costes
de comercializaci�n de 9.000$ piojosos. �Trabajan aquellos n�meros para usted? �Qu�
pasar�a si hiciera un complejo de 50 unidades y su ganancia era 350.000$? �Cu�ntos
de aquellos tendr�a que hacer para vivir el estilo de vida que quiere? �Y qu� har�a
con todos sus ocios? �Tendr�a ahora La Actitud! Esto significa que se pone para
hacer:
r r r r r
�Lo que quiere Cuando quiere D�nde quiere Mientras quiere, y con quien quiere!
�S�, beb�! El correo directo trabaja en todas las fases del ciclo del mercado. Es
una de las pocas t�cnicas de mercadotecnia que hacen. �Correo directo su camino
hacia riqueza!
Otras T�cnicas que Coste Poco pero Trae a Resultados Grandes

H�gase un miembro de su asociaci�n del propietario local. Aproximadamente cada �rea
tiene el que. En estas reuniones, se puede mezclar con otra gente de mismo parecer.
Tambi�n oir� a oradores invitados diferentes cada mes.
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Le mostrar�n nuevos consejos y t�cnicas que puede usar para hacerse m�s provechoso.
No crea que tenga que ser un propietario para ser un miembro de la asociaci�n del
propietario. �Recuerde, ser� un inversionista! Deje a otra gente hacer su
landlording y direcci�n de la propiedad. Los supervisar� como un gerente del
activo. Sin embargo, quiere ser entendido sobre landlording, por tanto la gente que
maneja realizar� que sabe de qu� habla. El conocimiento le dar� el poder. Nadie
ser� capaz de tirar la lana sobre sus ojos. �Despu�s de todo, hay muchos zorros
disfrazados en la ropa de las ovejas ah�! La causa principal de ser un miembro de
la asociaci�n del propietario local es as� puede llegar a conocer a los otros
due�os. Estos due�os se har�n finalmente vendedores. Si les gusta y conf�an en
usted, hay una posibilidad buena vender�n sus acuerdos a usted. No est� s�lo un
golpe en una entrada al sistema estos grupos. Recuerde, quiere destacarse como un
interesado de la acci�n y socio con los motores y cocteleros en el grupo. Haga esto
afili�ndose a comit�s y consejos que son la parte de la asociaci�n. La mayor parte
de aquellos grupos son poblados por la gente clave. Son m�s exitoso, quienes
tambi�n encuentran el tiempo ofreci�ndose. P�ngase aparte de las masas ofreci�ndose
para proyectos. S�, lleva tiempo. S�, es aburrido. S�, podr�a hacer m�s correo
directo o hacer m�s ofertas en vez de lamer sobres. Lo que realmente hace es - otra
vez - ajuste de usted aparte de todos los dem�s y ganancia del favor bueno de los
contactos clave. Finalmente, puede tomar una posici�n de mando. Si es el
presidente, el vicepresidente o el tesorero, h�gase un oficial y conseguir� el
respeto inmediato y la credibilidad. �Y si no haya asociaci�n del propietario en su
�rea? Comience el que. Cuando primero comenc� a invertir en Brockton,
Massachusetts, no hab�a asociaci�n del propietario. Me reun� con un grupo de otros
inversionistas de mismo parecer (Carl Schuler, Jodi Beckman y Faith
Frazier:Recordarme?) y comenzamos el Metro al sur Asociaci�n de Propietarios. Es
interesante notar que Faith no era un propietario, pero era la presidenta de una
organizaci�n que proporcion� el alojamiento a la gente necesitada. Ayud� a comenzar
el grupo por tanto podr�a conectar a la red con propietarios y conseguir a m�s de
su gente en pisos. Se�ora elegante.
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La primera reuni�n ten�a s�lo una gente, pero se puso r�pido. Ten�amos todas las
clases de grandes altavoces vienen y se dirigen a nosotros: jueces, leadpaint
expertos, otros inversionistas, financiando a expertos y muchos otros. �Siempre que
quisiera saber algo, invitar�a a un experto a venir hablan a nosotros - gratis! El
grupo todav�a se encuentra hasta este d�a, casi 14 a�os m�s tarde. Estoy orgulloso
de ser uno de los miembros fundadores.
Vaya despu�s el
Mu�streme un grupo de propietarios y estar� seguro que al menos algunos de ellos
piensan vender sus propiedades. Entretuvieron el pensamiento el a�o pasado y tal
vez hasta el a�o antes. Ahora piensan en ello otra vez. Olvide de ellos. En cambio
quiere a los propietarios que caen a la categor�a de verdadero no Hacen Wanters.
Estos propietarios est�n hartos e incendiados. Lo han tenido y est�n listos para
venderse. �C�mo hacen los propietarios se hacen no Hacen Wanters? Est�n en el
negocio del propietario y no son buenos en �l. Desprecian a arrendatarios, pero
tienen que desatascar sus servicios durante el D�a de Navidad. Dejan al
mantenimiento bajar. El punto fundamental es nunca averiguaron lo que ya sabe de
leer este libro: C�mo encontrar acuerdos buenos, compre el derecho, y nunca los
maneje usted mismo. La vida deber�a ser sobre familia, amigos, aficiones y ocio. No
haga Wanters no han experimentado ninguno de ese un rato, y lo quieren atr�s. Un
lugar seguro para encontrar no Hace Wanters es donde la junta local de salud toma a
sus propietarios malos al tribunal. Cuando digo que propietarios malos, quiero
decir propietarios que se han notificado oficialmente que tienen una violaci�n del
alojamiento. Se debe rectificar dentro de cierto per�odo - por lo general 30 d�as -
y no lo hacen. Ahora deben aparecer en el tribunal. Si los propietarios saben que
deben aparecer antes de un juez si no hacen reparaciones, y todav�a no los hacen -
bien, mira nuevamente acu�� no Hacen Wanters. Aqu� est� lo que hace: Localice ese
juzgado, que ser� su tribunal de distrito local o tribunal del alojamiento. Consiga
la lista de due�os quien
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se programan aparecer antes del juez. Por lo general tiene sus nombres y
direcciones y se fija en la fecha del tribunal. La mayor parte de tribunales
sostienen este tipo de la audiencia durante el mismo d�a de cada semana. Comience a
ir a algunas de estas sesiones. Son realmente completamente interesantes. S�lo
si�ntese detr�s de la sala de tribunal y escuche casos para el d�a. Un tiempo fui,
un arrendatario se�al� al propietario y dijo: �Su Honor, que el hombre un slumlord!
Sin perder un latido, el propietario se�al� al arrendatario y dijo: �Su Honor, que
la mujer un cerdo! (Realmente pareci� al que.) Un poco de ello est� triste. Oir�
historias de personas que trataron de hacerlo calcular, pero una cosa pas� y luego
el otro. Oye historias de la gente enojada o desafiante, y de aquellos que se
acaban de rendir. Ver� este arco iris entero de situaciones tanto en los
arrendatarios como en propietarios que se revelan. No Wanters es f�cil a mancharse.
Lo puede o�r en su tono de la voz. Han tenido bastante y quieren. S�galos de la
sala de tribunal, t�relos aparte en el pasillo y d�les su tarjeta de visita.
D�gales que se especializa en la compra de su tipo de la propiedad, puede querer
comprar suyo e iba ellos interesarse en la venta. Entonces s�lo escuche lo que
tienen que decir. Como con cada otra t�cnica que atrae el acuerdo, no pasar� por
muchas ningunas respuestas de gracias para cada para cuando puede nosotros
encontrar la respuesta. Esto es bien. S�lo necesita el que muy para engordar su
cuenta bancaria, �xito. M�s este m�todo de encontrar acuerdos cuesta el dinero cero
y muy poco tiempo.
Crucero por d�lares

S�lo salte en su coche, vecindades de crucero que se interesa en la inversi�n en, y
miran todas las propiedades de la multifamilia en el �rea. Identifique a estos
estar�a orgulloso de poseer y orgulloso de fardar a su familia y amigos. Entonces
mire a estos que no son tan agradables. Tal vez tienen que pintar, mejor
ajardinamiento, o el tejado se tiene que fijar. �Cuando ve propiedades de aspecto
malas con sombras rotas y las hojas colgaron a trav�s de ventanas, piense el
dinero!
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Estas propiedades estaban una vez orgullosas como estos le gustar�a comprar, pero
se han ca�do durante tiempos duros. Los due�os no se preocupan por ellos m�s.
�Independientemente del caso, puede hacer esta propiedad mejor! Lo puede devolver a
su antigua gloria. Cuando lo haga un lugar orgulloso para vivir otra vez, har�
algunas ganancias muy agradables al mismo tiempo. Puede conseguir muchas
propiedades para precios inferiores a los del mercado, debido al mantenimiento
aplazado. Si no lo puede conseguir para bajo del mercado, no molestarse. Cuando ve
una de estas propiedades, se hace a un lado, sale, golpe a una puerta, y pregunta
al arrendatario si puede tener la informaci�n de contacto del due�o. Explica que le
gustar�a hacer las reparaciones necesarias en la propiedad. Los ojos del
arrendatario se ensanchar�n y tendr� el nombre del due�o de un salto. �Dice la
verdad, porque har� aquellas reparaciones cuando la compre! Tal vez los
arrendatarios no saben a qui�n el due�o es (due�o elegante). En este caso, vaya en
l�nea o visite la oficina del asesor. Ver donde la ciudad env�a la ley de
impuestos, y haga a esa persona una llamada. Si no puede encontrar el n�mero,
entonces haga su cosa del correo directo.
Otra manera de hacer un crucero

�Dice que quiere una otra manera de encontrar acuerdos? Bien, suba a Internet.
Muchos sitios ahora ponen propiedades comerciales en una lista. El abuelito de
todos ellos es loopnet.com. Este servicio es de escala nacional y muy popular: los
agentes de bolsa comerciales, los agentes de bolsa residenciales que venden
propiedades comerciales y muchos inversionistas como usted y m� est�n en ello
constantemente. Encontrar� todas las clases de comercial y acuerdos de la
multifamilia en este sitio. Pero recuerde un hecho importante: Antes de que las
propiedades de agentes de bolsa comerciales contin�en el sitio, se han con la mayor
probabilidad pesadamente escogido-. Cuando los agentes de bolsa comerciales
consiguen un listado, tratan de venderlo a la lista de sus compradores privados
primero. (Estar� a esa lista si sigue mi consejo m�s temprano.) Si a estos
compradores favorecidos no les gusta esto, entonces va al resto de su lista. Si no
lo compran, entonces los agentes de bolsa comparten el acuerdo con cada uno en la
oficina, porque al menos quieren que la oficina sobreviva.
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Si todav�a no se vende, va en Loopnet o un sitio similar. Le puedo o�r ahora

preguntando: �Bien, por qu� entonces deber�a gastar mi tiempo a propiedades del
perro, Dave? �Como todav�a puede encontrar acuerdos buenos de Loopnet! Consegu� un
edificio de 200 unidades en Austin, Texas, por $8,5 millones que se valor� entonces
en $10,5 millones. Seguramente se necesitar� mucho n�mero que ronza a trav�s de
acuerdos chungos de encontrar uno decente. Extrae para diamantes, y si cree que
mienten s�lo, nunca lo har� en este negocio. A�ada Loopnet como s�lo uno m�s manera
de conseguir la exposici�n a m�s acuerdos, y se har� pronto rico.
Ah tantos modos de conseguir acuerdos

S�lo cubr� algunos modos m�s productivos de conseguir un flujo constante de
acuerdos a trav�s de su escritorio. �Pero hay muchos caminos m�s! Puede:
r r r r r r
Vaya despu�s de extinciones del derecho de redimir, grandes y peque�as. Vaya al

tribunal de desahucio. Red con abogados de la finca. Red con contables. Red con
planificadores financieros. Red con los agentes de disposici�n de otras compa��as
de bienes inmuebles. r Conversaci�n con compa��as inversionistas de bienes
inmuebles y ven lo que podr�an tener en su carpeta que quieren eliminar. r Read el
classifieds. r Puesto en unos anuncios clasificados.
No haga estos tres errores

No me comience en muchos modos que los inversionistas sabotean su propio �xito.
Pero aqu� est�n tres de los grandes �xitos:1. se sientan en sus traseros y nunca
empiezan. 2. Realmente empiezan, pero se rinden en el primer signo de la dificultad
o carencia de resultados.
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3. Buscan la T�cnica de la Bala de plata sola que los har� asquerosamente ricos, y
nunca lo encuentran, por tanto se rinden. Si quiere confiar en una forma sola de la
mercadotecnia para conseguir sus acuerdos, s�lo deje este libro, v�ndalo en eBay y
vuelva a su trabajo del d�a. Ya que mi buen amigo, Jon Rozek, dice: �no le puedo
decir una manera de conseguir 50 acuerdos, pero le puedo decir 50 modos de
conseguir un acuerdo, y deber�a hacer a todos ellos! Si sigue ese consejo, har�
volar pronto las puertas de su cuenta bancaria. Todos nosotros primero creemos que
entramos en el negocio de inversi�n inmobiliaria, cuando la verdadera verdad es que
estamos en el negocio de mercadotecnia, y los bienes inmuebles son nuestro
producto. Si no fija esto firmemente entre sus o�dos, no estar� en el negocio mucho
tiempo. En mis acontecimientos vivos, pasamos mucho tiempo en la mercadotecnia. No
s�lo mis estudiantes se hacen muy competentes en la mercadotecnia para conseguir
acuerdos, tambi�n se van con sistemas de mercadotecnia completos que pueden
enchufar cuando llegan a casa, para conseguir ese tarareo de la m�quina del
acuerdo. Si quiere m�s informaci�n sobre estas oportunidades, s�lo vaya a
MultiFamilyMillions.com y escriba a m�quina en la palabra clave �la mercadotecnia�.
No caiga a la trampa de tomar la salida f�cil, y s�lo hacer surf Internet para
acuerdos. S�, est�n ah�. �Pero qu� espera? �Quiere enriquecerse pronto, o s�lo
alg�n d�a en el futuro distante? �Si pronto de la respuesta, entonces qu�tese su
duff, recoja el tel�fono, env�e algunas cartas, consiga algunas citas del almuerzo
y p�ngase ah�! S� que ser� fuera de su zona de comodidad. Seguro era fuera de m�o,
al principio. Pero pronto dos cosas graciosas pasan:1. se acostumbra a la
mercadotecnia, y cada acci�n se hace m�s f�cil. 2. Comienza la fabricaci�n de
dinero. No hay nada como el deslizamiento que el control grande a trav�s al cajero
de banco cuyos ojos se ensanchan. M�s que compensa todos aquellos el callej�n sin
salida conduce seguir�. Use muchas formas de la mercadotecnia y ver� pronto lo que
quiero decir. �Ser� un h�roe a su c�nyuge, ser� la envidia de la asociaci�n del
propietario, su cara aclarar�, y tendr� una mejor vida sexual!
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Ha localizado una o varias posibilidades de nueva colocaci�n buenas. Ahora nos
debemos zambullir en el un poco m�s profundo para entender los principios detr�s lo
que estamos a punto de hacer. Tiene que saber cuando mira un l�o esto es realmente
una maravillosa oportunidad - y cuando mira s�lo un l�o. Los clasifico en las
siguientes p�ginas.
CAP�TULO 6
La separaci�n de las minas de oro de las minas terrestres
Algunas propiedades de la multifamilia son

en efecto como minas de oro: estaca su reclamaci�n, contrata a trabajadores para
hacer el que cava y disfrutar de un flujo constante de riqueza de esa propiedad.
Lamentablemente, los inversionistas ignorantes se pueden en cambio ensillar con una
mina terrestre grande. �Es realmente una sorpresa que el camino hacia la riqueza
del piso le tomar�a a trav�s de un campo de minas? Despu�s de todo, si fuera
posible cometer un error simplemente en la inversi�n y hacer una fortuna, cada uno
ser�a rico. No es uno de aquellos inversionistas porque se quit� su duff y lee este
libro. Entendi� esto la mejor manera de navegar ese campo de minas es tener un gu�a
que ha estado all� muchas veces antes. Ese gu�a es yo. Por m�todos probados y
probados siguientes, se salvar� sufrimiento inmensurable y tiempo. S�, todav�a se
golpear� un poco. No quiero mentirle y decir que nunca experimentar� ninguna
dificultad. Digo s�lo que es el camino delante del juego por piggybacking en
alguien que ha estado all�.
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98
El poder de pensamiento negativo

��Pero Dave, cre�a que era el Poder del Pensamiento Positivo!� Aqu� est� donde el
pensamiento positivo consigue a inversionistas en el problema: esperan hasta que un
mercado est� caliente. Entonces pagan demasiado para comprar una propiedad,
racionalizando esto la vender�n a un tonto m�s grande que esper� a�n m�s largo para
comprar. El pensamiento negativo va como esto: compra propiedades que tienen
problemas, preferentemente en �reas que todav�a no se han repuesto totalmente de
sus downswings c�clicos. Su familia y amigos todos juran que ha perdido el juicio o
est� en medicinas del dise�ador. Sonr�e y bebe una cerveza con ellos, pero no los
escucha. Sabe varias cosas que no hacen, y uno de ellos es c�mo forzar una
propiedad de apreciar. As� es, apreciaci�n forzada. Cuando toma una propiedad con
un problema y fija ese problema, puede aumentar considerablemente el valor de la
propiedad, sin tener en cuenta tendencias del mercado generales. Esto se llama un
juego del valor. Esto s�lo se puede hacer si sigue la Regla de oro de Dave de la
Inversi�n de MultiFamily: S�lo compre basado en n�meros actuales. Ya pas� por esto,
pero tal vez com�a un bocadillo cuando lo dije antes, y lo tengo que martillar en
su cabeza. No compre ninguna propiedad basada en n�meros pronosticados formales.
�Si hace, s�lo no har� volar mucho dinero efectivo, pero le tendr� que perseguir y
dar palmadas a usted alrededor!
Sacar ganancia de juegos del valor

�C�mo puede esperar sacar ganancia de un juego del valor, cuando es un problema el
due�o anterior no pod�a fijar? Se beneficiar� porque lleva tiempo para descubrir
los tipos de propiedades que s�lo no se subvaloran, pero son fixable. Uno de mis
consejeros tiene un capital propio m�s de $500 millones. Una vez me dijo: �Dave, la
raz�n tengo tanto �xito es porque nunca alcanzo la cumbre de la monta�a; sigo
subiendo peque�as colinas�. Sigue educ�ndose. Su juego del valor t�pico es
diferente de un capirotazo. El capirotazo t�pico toma tres a seis meses. Un acuerdo
de juego del valor t�pico tomar� 12 a
La separaci�n del oro de minas terrestres
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24 meses para volverse, seg�n talla y complejidad de la nueva colocaci�n. Cuando

constru�a mi carpeta de tres - a propiedades de seis unidades en Brockton,
t�picamente necesitaba tres a seis meses para hacer todas las reparaciones y otra
pareja de meses para arrendarlos. Entonces sosten�a la propiedad para el flujo de
fondos agradable o lo tiraba para un control gordo solo. Al otro final del
espectro, ya que escribo este libro, estoy en la cola de una nueva colocaci�n de
400 unidades que habr� tomado casi 24 meses para completar. Cuando pone esa clase
del tiempo en un acuerdo, deber�a esperar una ganancia de dos comas. �Qu� es una
ganancia de dos comas? Es cuando su n�mero es bastante grande que requiere que dos
comas escriban. S� que uno de sus miedos con propiedades de la multifamilia es el
miedo de buenas partes. Ten�a ese mismo miedo. Me guard� en peque�as propiedades
durante casi cuatro a�os. Cuando finalmente termin� el miedo de hacer acuerdos m�s
grandes, no pod�a creer qu� f�cil eran, y s�lo seguimos haci�ndonos m�s grandes.
Tambi�n, puede estar pronto en la misma posici�n. Por el momento, vamos a suponer
que parezca era, y quiere hacer peque�os acuerdos un rato. Esto es bien: La
ganancia media de mis peque�os acuerdos de threefamily estaba entre 30.000$ y
100.000$. Vamos a mirar a qu� algunas de estas minas de oro escondidas parecen.
C�mo encontrar - y ganancia de - propietarios quemados

Est�n en todas partes, como hablamos antes, y sus propiedades son f�ciles a
mancharse: Simplemente busque propiedades que se agotan. Puede manchar por lo
general problemas m�ltiples despu�s de echar un vistazo s�lo a la propiedad de la
calle. Esto es el mismo propietario que encontrar� en el tribunal del alojamiento.
Describ� ese proceso en el cap�tulo anterior. Es no wanter, y lo anuncia al mundo
con su propiedad mal mantenida. �C�mo le encontramos si no est� en el tribunal del
alojamiento esta semana? Primero pregunte a los arrendatarios. Le han estado
llamando probablemente con regularidad para quejarse de todas las reparaciones que
no se hacen hechas. Si esto no trabaja, vaya a los vecinos. Le han estado llamando
tambi�n, debido a los residentes rebeldes. Si esto no trabaja, vaya en l�nea o vaya
a la oficina de su asesor local y averig�e donde la ley de impuestos va.
100
Si puede conseguir el n�mero de tel�fono, llame al due�o. Por otra parte, consiga
la direcci�n y env�ele una carta diciendo que quiere comprar la propiedad.
Sacar ganancia de pesadillas de la direcci�n

S�lo porque alquila una empresa de gesti�n, sus preocupaciones no son terminadas.
Es verdad que ha minimizado el tiempo que necesitar� para supervisar ese activo: no
tratar� con arrendatarios, pagando cuentas de la propiedad, coleccionando el
alquiler, o reparando la propiedad. Pero lo que realmente tiene que hacer - y lo
que algunos inversionistas omiten hacer - es manejan al gerente. Si a trav�s de
pereza o incompetencia escarpada, algunos gerentes hacen mal el trabajo. D�jeme
contar los caminos:1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. La inhabilidad de guardar
la propiedad Inhabilidad llena de coleccionar alquileres gastos m�s Altos que de
costumbre arrendatario Pobre que protege la Propiedad de desahucios m�s Alta que de
costumbre no oficina de Arrendamiento limpia no relaciones del arrendatario Pobres
asistidas continuaci�n Pobre en el arrendatario solicita Lento conseguir unidades
listas para alquilar otra vez la no narraci�n de usted sobre gastos mantenimiento
de ajardinamiento Pobre
Los tres primeros art�culos a la lista encima son los m�s sucios de esta docena
sucia de lista. Son la se�al de un gerente malo, y de un due�o soon-to-bepoorer.
Las empresas de gesti�n malas son muy buenas en una cosa: excusas creativas. No
escuche los hilos que hacen girar. D� a una empresa de gesti�n de la propiedad tres
meses para funcionar. Si no consigue el flujo de fondos esperaba, es tiempo de
darles notan y hacen entrar al siguiente gerente.
101
Siempre deber�a tener una cl�usula en su acuerdo de la direcci�n que le da (y la

empresa de gesti�n) una opci�n de 30 d�as de anular el contrato. Muchas empresas de
gesti�n quieren que usted firme el recibo de un t�rmino de un a�o. No lo haga.
Simplemente escriba en la opci�n de 30 d�as, f�rmela con las iniciales y pida que
la empresa de gesti�n la firme con las iniciales tambi�n. Si la compa��a no estar�
de acuerdo con este cambio, entonces busque a otro gerente. Tambi�n, no se haga
embaucado en el discurso que dobla la esquina. Oir� c�mo la propiedad es girar
aproximadamente esa esquina y si s�lo les da m�s 60 d�as, ver� qu� correcto eran.
No lo haga.
Propiedades que Se tienen que Dirigir: Donde el Oro Es

Uno de los mejores caminos hacia el valor agregado a propiedades es a trav�s de
reparaciones. Muchas personas huyen de una propiedad porque necesita reparaciones,
pero el inversionista inteligente ama estas propiedades. Por lo general m�s feo,
mejor, mientras compra la propiedad con un descuento. �Cu�nto de un descuento?
Depende, por supuesto, en la propiedad y la cantidad de reparaciones. Como una
cifra aproximada, deber�a hacer una ganancia del 20 por ciento de una propiedad
despu�s de que sus gastos de reparaci�n sean factored en. La mejor clase de
propiedades de mala suerte es aquellos que parecen horribles, pero necesitan
reparaciones s�lo cosm�ticas. Aqu� est� lo que quiero decir:
Tipos de propiedades de comprar... Y evite
Problemas estructurales
�Peligro! Estas propiedades arruinan a inversionistas aficionados.
S�lo para:1. renovadores muy serios; o 2. Inversionistas mudos
Problemas cosm�ticos
No conseguir� la mayor parte de un descuento aqu�.
�ESTO es lo que busca!
Miradas agradables
Miradas terribles
102
Cuando se experimenta bastante, puede considerar yendo despu�s de las propiedades

que realmente se agotan, tanto de aspecto como estructura. Pero hasta entonces, el
dinero m�s f�cil para ser el testamento hecho estar en las propiedades que parecen
simplemente horribles, pero necesitan renovaciones s�lo superficiales. Tratar� de
encontrar estos acuerdos su carrera de inversi�n entera. Uno de mis estudiantes,
Ruth Martinez, vio una propiedad de seis familias en su ciudad que mir� en la
necesidad de la reparaci�n. Se puso en contacto con el agente de bienes ra�ces y
descubri� que el due�o se motiv� para vender la propiedad. Despu�s de una peque�a
negociaci�n, lo compr� por 374.000$. Sus mejoras consistieron en el estupendo el
exterior con ajardinamiento y reparaciones que colindan. El desaf�o m�s grande
consist�a en que no hizo el mayor arrendatario basar. Parece que a los
arrendatarios no les gust� pagar su alquiler. Ruth se deshizo de los pagadores
lentos y no pagadores. Tom� el �xito previsible con un edificio medio vac�o y un
par de meses dif�ciles, pero pronto llen� aquellas unidades de arrendatarios de
mejor calidad que pagan alquileres m�s altos. Cuando vendi� el edificio, hizo m�s
de 200.000$ en la ganancia. �Felicitaciones, Ruth! Las reparaciones cosm�ticas
incluyen art�culos menores como alfombras interiores, aplicaciones y pintura. En el
exterior, puede incluir reparaciones ligeras en el maderaje, material para techar y
apartadero. En una nueva colocaci�n cosm�tica t�pica, espere gastar para
reparaciones interiores y exteriores entre 1.000$ y 4.000$ por unidad. Encima de
4.000$, se hace un trabajo de reparaci�n principal, y el riesgo sube. M�s
reparaciones, m�s unknowns puede destapar. Esto significa que podr�a terminar por
gastar m�s, tomando m�s largo, o ambos. M�s, los ingresos se podr�an afectar porque
las unidades del alquiler se deben quedar vac�as m�s largo.
Evite ciertas reparaciones

Aqu� est� la regla simple: Evite cualquier reparaci�n que no aumente el valor de la
propiedad. Casi todas las reparaciones cosm�ticas aumentan el valor de la
propiedad, pero muchas reparaciones estructurales y ambientales caras no hacen.
Despu�s de todo, la gente supone que las fundaciones no se derrumben, las termitas
no han banqueteado durante a�os, y la propiedad no nada en la gasolina
103
de una gasolinera cercana. Si es el due�o triste de una propiedad con tales

problemas - a�n m�s triste si no supiera estos problemas entrar - los tendr� que
fijar. Pero no realzan su petici�n de freno; le recuperan s�lo hasta el cero, por
decirlo as�. No crea que pueda esperar s�lo un rato y empe�ar la propiedad lejos en
alguien m�s. Arriesga la p�rdida de su certificado de la ocupaci�n. Esto significa
que la ciudad cerrar� su edificio y sus arrendatarios se obligar�n a mudarse en el
aviso corto, abandon�ndole sin el flujo de fondos y ning�n negocio. Las
reparaciones ambientales son lo mismo. Si aparecen, los debe manejar r�pidamente.
Aunque no vayan el valor agregado a la propiedad, no puede arriesgar a alguien que
se pone mal del problema. La ciudad le podr�a cerrar para estos problemas tambi�n,
seg�n la magnitud.
Ejemplo: molde
Otro estudiante m�o estaba seg�n el contrato para un bloque de pisos de 14 unidades
en un mercado emergente. La inspecci�n de la propiedad revel� que hab�a un problema
del molde en el edificio. Molde negro. S�lo porque es el molde negro no significa
que es t�xico. Un especialista del molde puede determinar con qu� trata. Pero el
hecho que es el molde es un problema. Aun cuando no t�xico, el molde causa muchos
problemas de salud. (Si alguna vez entra en un piso y ve el molde crecer en las
paredes, tire su camisa sobre su boca y nariz para proteger sus pulmones de la
entrada de esporas del molde.) Mi estudiante llam� a un especialista del molde y
descubri� que no era t�xico. Normalmente, una limpieza del molde no es dif�cil.
Debe quitar todo el drywall y cualquier otro material que cubre las paredes, abajo
a los clavos. El problema real est� en donde la fuente acu�tica es esto caus� el
molde. Si se puede aislar y repararse, entonces podr�a estar de vuelta en la pista.
A veces, la fuente acu�tica no se puede aislar y repararse. Por ejemplo, una mesa
de la pleamar no es econ�micamente fixable. Si su monitor de propiedades encontrara
esta situaci�n, s�lo pague su cuenta inspector y movimiento a la siguiente
propiedad.
104
Para terminar la historia, mi estudiante descubri� que el molde era fixable, pero
la fuente acu�tica no era, por tanto pas� el acuerdo.
La soluci�n de problemas de la Vacante Alta - de una vez para siempre

Los puestos vacantes altos son uno de los problemas m�s f�ciles de curar. Para
conseguir a nuevos arrendatarios, la mayor parte de propietarios siguen este
proceso:1. 2. 3. 4. Ponga un anuncio en el classifieds. Presente una mano delante
de su cara. Presente su otra mano y af�liese a ella de la primera mano. Suba a sus
rodillas y rece.
Este sistema lleva a puestos vacantes. Esto entonces lleva al flujo de fondos
limitado. Sin el dinero efectivo, las reparaciones se aplazan. Bastante pronto, los
arrendatarios se quejan, y luego se van. Esto es un ciclo hacia abajo muy
repugnante, porque estos propietarios deben gastar ahora m�s para la publicidad,
teniendo menos flujo de fondos. Finalmente se consumen y venden la propiedad con un
descuento muy agradable a inversionistas como m� - y pronto, usted. �Son s�lo
ilusiones que el propietario anterior no pod�a guardar la propiedad llena, y
creemos que podemos hacer mejor? No, es porque tenemos un sistema probado y probado
para llenar aquellas unidades. En vez de usar el enfoque del rifle s�lo para
disparar a la gente que ley� el classifieds, arruinaremos nuestra escopeta y
golpearemos a arrendatarios mucho m�s potenciales. Estableceremos una p�gina Web y
la gente directa a ella. �Sab�a que casi el 30 por ciento de candidatos potenciales
viene de la Red? Entonces haremos una campa�a de la tarjeta postal a la gente que
vive en edificios como nuestro y los tentaremos de moverse a nuestro. Han indicado
ya que les gusta nuestro estilo del edificio; ahora es hasta nosotros para hacer
m�s atractivo para vivir en nuestro lugar que donde actualmente residen. Nos
pondremos en contacto con los gerentes del recurso humano en todos los empleadores
principales en el �rea. Est� en sus intereses encontrar el alojamiento para sus
empleados, as� vamos a hacerlo f�cil para ellos hacer s�lo esto. �Y a este punto,
empezamos s�lo con las posibilidades!
105
C�mo llen� 400 unidades

Compr� una propiedad con un grupo de inversionistas en Huntsville, Alabama. Cuando
compramos la propiedad, era el 60 por ciento ocupado. Despu�s de tres meses, estaba
abajo al 46 por ciento. Recuerde, los pagadores lentos, no pagadores, y los
criminales van primero. Para llenar esa propiedad hicimos lo siguiente:
r programa de referencia del Arrendatario: los arrendatarios corrientes consiguen
100$ para mandar unas Casas en exhibici�n r: invitamos la comunidad a comprobar
nuestro Tren especial imr para Soldados: est�bamos cerca de una base militar, por
tanto esto era unas Banderas r: los presentamos en el entryway al complejo. r
programa de la participaci�n Corporativo (otra vez, a trav�s de rer humano r r r r
nuevo arrendatario a nosotros.
provements y atra�do ellos para vivir all�. natural.
departamentos de la fuente). Aviadores en las lavander�as autom�ticas, salones del

pelo y centros de manicura. Anuncios en el peri�dico del colegio local. Anuncios en
peri�dicos �tnicos. Anuncios clasificados. Programa de la retenci�n del
arrendatario fuerte: Una vez que bueno est� en, trabajamos para guardarlos en.
No uno de estos programas era responsable de la mayor�a de conduce, pero juntos,

trajeron el tr�fico y permitieron que nosotros llen�ramos el complejo. Su tasa de
vacantes deber�a ser igual a o mejor que los alrededores en los cuales est�. Si esa
�rea est� en el 90 por ciento, su complejo tambi�n deber�a estar al menos en el 90
por ciento. En este caso, no puede esperar conseguir la propiedad completamente a
la ocupaci�n del 95 por ciento porque el mercado no est� all� a�n. Si pasa, grande,
pero aqu� es su advertencia: Espere conseguir la ocupaci�n m�s alta que propiedades
circundantes, pero basar sus proyecciones financieras en la ocupaci�n media m�s
conservadora para el �rea. Recuerde, puede conseguir la ocupaci�n media para el
�rea llamando a agentes de bolsa locales o gerentes de la propiedad que ha estado
cultivando. Las propiedades con puestos vacantes altos son una oportunidad. Tener
s�lo una clase de soluci�n de mercadotecnia es un problema.
106
C�mo levantar alquileres en entrada en funciones y no perder a sus arrendatarios

Siempre que asuma una propiedad, habr� volumen de ventas del arrendatario. La gente
se va a todas las clases de motivos:
r no saben lo que va a pasar y hacer no quieren pegar r oyen rumores. r s�lo saben
que levantar� alquileres.
alrededor para averiguar.
Esp�relo. Vamos a suponer que compre una propiedad donde los alquileres son bajos
en 100$ por mes. Esto es un salto bastante grande, y se preocupa que los
arrendatarios no lo acepten y se ir�n en tropel. A�n compr� la propiedad de
realizar que valor de mercado escondido despertando los alquileres. Aqu� est� c�mo
lo hace: el Paso 1: est� absolutamente sin falta que el aumento le traer� a
alquileres del mercado verdaderos. Haga esto delatando su concurso. Simplemente
ac�rquese a estos bloques de pisos diferentes y d�gales que se interesa en el
alquiler. H�galos mostrarle alrededor de la propiedad y en una unidad. Esto es
hecho todo el tiempo por inversionistas y due�os. El concurso espera ser delatado
por usted. Tarde o temprano, se har� a su empresa de gesti�n, tambi�n, y esto es
fino. Despu�s de poseer la propiedad, deber�a tener su tienda del gerente de la
propiedad el concurso cada mes con una llamada telef�nica, o con un amigo que hace
la llamada. Debe delatar el concurso en la persona, para ver c�mo su propiedad se
compara con suya: �D�nde son fuertes y d�biles? �C�mo puede hacer su propiedad
mejor? �Y - lo m�s importante - qu� cobran? Haga esto antes de que se cierre en la
propiedad. Armado con la informaci�n de cuatro o cinco de sus competidores, puede
determinar ahora cuales sus alquileres deber�an ser. Despu�s de que se cierra en la
propiedad, pone su plan en la acci�n. El paso 2: Consiga el exterior de la
propiedad que parece bien. Haga todas las reparaciones, pinte el exterior, mejore
el ajardinamiento, mejore la iluminaci�n, y nueva raya o blacktop el aparcamiento.
Todo lo que tenga que hacer para mostrar a los arrendatarios que los tiempos han
cambiado y la nueva propiedad tiene una nueva actitud, h�galo.
107
El paso 3: Repare las �reas comunes, donde todos los arrendatarios se trasladan
libremente. Esto incluye vest�bulos, s�tanos, �rea del fondo, casa club, etc�tera.
Consiga aquellas �reas que parecen bien, aun si le cuesta. Con el exterior
brillante y las �reas comunes interiores ahora en la forma excelente, es el tiempo
para el siguiente paso. El paso 4: Revise su registro de alquileres. Determine qu�
arriendos expirar�n dentro de los 30 a 60 d�as siguientes. Haga su gerente visitar
a estos arrendatarios, explicar el nuevo, cosas positivas que pasan a la propiedad,
y toman un inventario de sus unidades. Entonces anotan cualquier reparaci�n que se
tenga que hacer, y horario un tiempo para su persona de mantenimiento para entrar y
hacer aquellas reparaciones. S�, s� que le dije hacer una inspecci�n de cada unidad
antes de comprar la propiedad. Esto es diferente. Esta vez, queremos saber lo que
cada arrendatario piensa se deber�a hacer. Estamos en una misi�n de levantar la
calidad de la propiedad y levantar alquileres, tambi�n. Esto es c�mo nos ponemos
all�. El paso 5: Cuando las reparaciones son completas, su gerente visita a todos
los arrendatarios otra vez y les ofrece un sobresueldo para firmar un nuevo
arriendo para otro a�o, en la tasa del mercado libre m�s alta. El sobresueldo
podr�a ser un ventilador de techo, champ� de la alfombra, pared del acento - ser
creativo. Busca art�culos relativamente baratos que han percibido alto el valor.
Deje a los arrendatarios sugerir ideas. Pueden subir con sobresueldos en los cuales
nunca pens�, pero es dentro de su presupuesto. Estos cinco pasos permitir�n que
usted guarde el volumen de ventas del arrendatario a m�nimo mientras
considerablemente aumenta alquileres.
C�mo levantar alquileres constantemente guardando a sus arrendatarios

La gran oportunidad de aumentar el valor de su propiedad r�pidamente es encontrar
propiedades con alquileres bajos. Los due�os no levantan alquileres por dos
motivos:1. tienen miedo si levantan los alquileres, los arrendatarios pedir�n que
ellos hagan reparaciones. Pueden tener raz�n, pero es la l�gica todav�a mala:
Levantamiento
108
los alquileres aumentar�n el valor de la propiedad y el flujo de fondos. Hacer

reparaciones mantendr� ese valor. 2. Son arrendatarios con miedo se mudar�. En un
estudio vi, los investigadores realmente salieron de la votaci�n para descubrir las
causas principales por qu� los arrendatarios se mudaron. Los precios del alquiler
crecientes eran el n�mero tres a la lista. El n�mero un era el fracaso de tener
cuidado de solicitudes de reparaci�n. �Cuando es el tiempo para levantar
alquileres? Cualquier tiempo su propiedad est� en la ocupaci�n del 95 por ciento o
encima. Habr� muy poco volumen de ventas mientras los levanta s�lo a niveles del
mercado y ha estado tratando a sus arrendatarios justamente. Tambi�n deber�a
levantar sus alquileres cada a�o, aun si el mercado no ha subido. Entrene a sus
arrendatarios esperar un poco de aumento de alquiler anual. Quiz�s son s�lo 15$ a
20$. Esto se llama un aumento del fastidio. �No es seguramente bastante para un
arrendatario para mudarse, pero seguro realmente ayuda a sus n�meros! �Venga a,
Dave, cu�nto me podr�an 20 d�lares piojosos echar una mano? Tiene un edificio de 10
unidades, y aumenta alquileres en 20$ por mes. Vamos a ver: 10 veces de unidades
20$ por mes = 200$... tiempos 12 meses = 2.400$. �Son ya ricos tan asquerosos que
no puede pensar en una cosa de hacer con 2.400$ suplementarios? M�s, se mejora: A
un 10 Precio de la Gorra, dividimos 2.400$ en.10 para llegar a un aumento del valor
de la propiedad de 24.000$. �S�lo cre� 24 mil d�lares con un aumento del fastidio
que los arrendatarios probablemente se liberaron no era m�s alto! �Y si vendiera
esa propiedad? 24.000$ permitir�n que usted compre una propiedad m�s grande en su
siguiente compra. Suponiendo que deje el 20 por ciento, ha aumentado su poder
adquisitivo por: 24.000$ divididos en.2 = 120.000$. �No son grandes las
matem�ticas? Recuerde mi comentario m�s temprano: m�s r�pido va grande, m�s r�pido
se hace rico. Bien, si tiene un bloque de pisos de 100 unidades y hace un aumento
del fastidio de 20$ por mes, su flujo de fondos s�lo aumentado por: 100 veces de
unidades 20$ por mes = 2.000$... �tiempos 12 meses = 24.000$ por a�o!
109
�En cu�ntos a�os durante su carrera trabajadora consigui� un aumento de la paga de

24.000$? Si ha tenido unos cuantos, entonces sabe el sentimiento bueno. Si nunca
tuviera un golpe as�, entonces abroche su cintur�n de seguridad: �esto es la clase
de golpe que puede hacer cada a�o, en s�lo una propiedad! Dejar� a su imaginaci�n
tomarlo de aqu�. A un 10 precio de la gorra, ha aumentado el valor de su propiedad
en 240.000$. Y cuando medido por el poder adquisitivo suplementario cuando mueve
ese dinero en otro acuerdo con el 20 por ciento abajo: �240.000$ valoran el aumento
dividido en.2 = 1.200.000$ m�s propiedad que puede poseer! Todos debido a un
aumento del fastidio. Mi amigo, esto es c�mo hace el verdadero dinero.
Cuando tiene sentido de limpiar casa

Hay tiempos cuando no querr� guardar a cualquier de los arrendatarios existentes y
es la causa para la celebraci�n cuando se van. Esto ocurre cuando su propiedad se
ha estado deslizando hacia abajo mucho tiempo y rebosa de undesirables. Tambi�n
pasa cuando levanta una propiedad a una clase mucho m�s alta que es ahora. Por
ejemplo, si levanta una� propiedad C� a un B�, muy pocos arrendatarios se pueden
permitir el alquiler m�s alto que deber�a cobrar. He hecho esto unas veces.
Temprano en mi carrera, compr� una propiedad de seis familias en una parte C de la
ciudad - con verdaderos arrendatarios D. �C�mo podr�a decir que eran arrendatarios
D? En primer lugar, hab�a escarchos en todas partes en el edificio. Quiero decir en
todas partes. Esta propiedad me ilustr� sobre c�mo entrar en un piso sucio. Lo que
hace es empujar la puerta abierta entre cuartos y estar apartado durante un momento
antes de que entre. �Por qu�? Dejar a los escarchos caerse lo que anda encima de la
puerta. S�, los escarchos me educaron ese d�a. (Encuentra este acontecimiento s�lo
en pisos D. Si no se interesa en pisos D - que no deber�a ser un rato - no se
preocupan de esta peque�a lecci�n. Pero entretiene si no lo tuviera que sobrevivir,
as� lea en.) Esto de seis familias ten�a escarchos que avanzan lentamente por todas
partes en pleno d�a. Esto es cuando realmente tiene un problema: Los escarchos no
hicieron
110
�trate de esconderse, pero anduvo alrededor del parecido poseyeron el lugar, porque
hicieron! Junto con los escarchos, las formas a�n inferiores de la vida habitaron
el vertedero: un distribuidor de hero�na, raje al distribuidor y dos distribuidores
del pote. Ah, y el resto de los arrendatarios no hab�a pagado el alquiler durante
mucho tiempo. �Qu� en el mundo hac�a la compra de esta propiedad? Como lo consegu�
por un precio fant�stico, y estaba en un �rea decente. S�lo tuve que encontrar una
manera de sacar a los traficantes de droga y la propiedad ser�a un ganador. Compr�
la propiedad por 58.000$. Antes de que me cerrara, calcul� un acuerdo con los
Departamentos de Polic�a locales y estatales para estacar la propiedad. Consent� en
darles el acceso a la propiedad siempre que quisieran. A cambio, ayudar�an a
deshacerse de los traficantes de droga. El plan trabaj� muy bien. Unos se chivan
inform� a los distribuidores y dentro de 30 d�as se apresuraron de ese edificio
como ratas dejando un barco que se hunde. Aqu� est� la cosa con traficantes de
droga: Por lo general tienen un negocio pr�spero que los hace mucho dinero. La
�ltima cosa que quieren hacer es se rompen y vaya a la lata. �Si los deja en paz,
pagar�n su alquiler a tiempo y lo pagar�n en el dinero efectivo! Pero tan pronto
como creen que se han descubierto, recogen la tienda y circulan. Quieren quedarse
en el negocio. Esta peque�a propiedad me ha dado m�s de 1.700$ por mes en el flujo
de fondos positivo durante los a�os. Vale ahora m�s de 400.000$. Qu� tan grande
ejecutante. En un proyecto de la escala m�s grande, recientemente compramos una
propiedad C-con C-y arrendatarios D en Dallas del Norte. Esta �rea se est�
revivificando. La ciudad y los reveladores derriban muchas propiedades C y
construyen Unas propiedades y Unos establecimientos detallistas. Disparo para tomar
esta propiedad de 365 unidades de un C-a un C + o hasta B-. El proceso es lo que
s�lo lee antes: Haga las reparaciones del �rea com�n y exteriores y desh�gase de
los pagadores lentos, no pagadores y criminales. Tendr� el interior de todas las
unidades mejoradas de su estado actual a un grado m�s alto. Esto incluye toda la
nueva pintura, alfombra, aplicaciones, caras del gabinete, mostradores e
iluminaci�n. Se har� en fases. Como volcamos a los viejos arrendatarios, traeremos
el nuevo. Una transici�n de esta talla tomar� 24 a 36 meses para completar. El
precio de compra era $9,5 millones y pondremos
111
$2 millones en el acuerdo. Sobre la reventa, deber�amos realizar un precio de

aproximadamente $14,6 millones. S� que no har� un acuerdo de esa talla este mes.
Pero deber�a absorber los conceptos, que se aplican tanto al de 6 unidades como a
los acuerdos de 365 unidades. Cuando se hace bueno en la vista bajo la superficie,
puede separar las minas de oro de las minas terrestres. Entonces, antes de que
compre la propiedad, su an�lisis confirmar� o sus sospechas, o circular�. Cuando
realmente compra la propiedad, su plan para realizar que una ganancia sustancial
estar� ya en el lugar. Entonces es un asunto de su equipo que pone ese plan en la
acci�n.
Odio n�meros. D�jeme ser m�s espec�fico: amo n�meros cuando son grande atado a mi
cuenta bancaria. Sin embargo, lamento dirigir n�meros o analizar propiedades
ronzando a trav�s de un manojo de c�lculos. Por eso he reducido ese proceso
necesario a los muy pocos n�meros posibles. Vamos a pasar por ellos en el siguiente
cap�tulo, paso a paso. Creo que ver� que son todos francos y en absoluto no
dif�ciles de contar.
CAP�TULO 7
C�mo analizar una propiedad usando los muy pocos n�meros para la mayor parte de
ganancia
el ow que tiene su juego de mercadotecnia que va, muchas propiedades vendr� a usted
en un per�odo corto. Debe tener una manera r�pida y eficiente de determinar si
deber�a tomar el siguiente paso y hacer una oferta de una propiedad. Cuando crea
relaciones con agentes de bolsa, la primera cosa que har�n se pone usted a su lista
del correo electr�nico. Es importante que responda a agentes de bolsa dentro de 24
horas, de modo que pueda establecer su profesionalismo con ellos. Se puede sentir
especial porque ve estos acuerdos, pero en realidad es s�lo un nombre a una lista
m�s grande esto recibe el correo electr�nico al mismo tiempo es. Como mencion� en
un cap�tulo anterior, se ha hecho especial s�lo cuando los agentes de bolsa le
llaman antes de que los acuerdos golpeen la lista. Hasta que se ponga a ese punto,
debe ser hipersensible. La mayor parte de acuerdos que se env�an este camino son
medios s�lo. Unas compa��as del corretaje, sin embargo, hacen el negocio este
camino sin tener en cuenta el listado. Env�an su lista por correo electr�nico,
establecen una fecha para ofertas y esperan crear una guerra de puja. Cuando sea la
licitaci�n p�blica para una propiedad, por lo general un o dos compradores
ofrecer�n un muy alto precio por la propiedad - un precio que no hace
113
N
114
sentido basado en los n�meros. Por algunos motivos desconocidos, hacen la oferta
loca y por supuesto ganan. Muy raramente haga gano un ofrecimiento tan abierto. Por
lo general no me hago hasta complicado, pero cuando hago, estoy por lo general en
los primeros cinco. �Recordar mis tres reglas de hacer el negocio? Bien, a veces
los agentes de bolsa vendr�n a m� despu�s de que el comprador original fracase.
Ahora necesitan a un comprador con un historial probado, que hace lo que dice que
va a hacer, hace el negocio que hace con �l f�cil, y no es un dolor en el trasero.
Su reputaci�n parece al dinero en el banco. El vendedor fue con la oferta original
m�s alta porque no pod�a controlar sus gl�ndulas de avaricia. Fantase� sobre su
ganancia enorme y no juzg� si el comprador realmente podr�a cerrar una oferta tan
alta. Como resulta, el comprador a menudo no puede. Siendo muy sensible a agentes
de bolsa, comenzar� a trabajar su camino sus compradores preferidos ponen en una
lista. Aqu� est� un consejo: Muy pocos inversionistas responden por tel�fono a
aquellos correos electr�nicos. Unos cuantos responden por el correo electr�nico,
pero la gran mayor�a no responde en absoluto. Va a destacarse de la muchedumbre
porque llamar� a estos agentes de bolsa. Les agradecer� enviarle el acuerdo, aunque
sepa que est� s�lo en la lista de direcciones de masas. Entonces explicar� por qu�
el acuerdo hace o no trabaja. Como no son por lo general grandes acuerdos, vamos a
asumir esto es as�. Explique por qu� no trabaja, y luego explica c�mo realmente le
gusta comprar (talla de la unidad, precio de la gorra, etc�tera). Entonces
pregunte: �tiene alg�n acuerdo que encaje aquellos criterios? Seg�n a qu� distancia
est� a su lista, cuanta compenetraci�n ha construido, se podr�a poner un:
Realmente, realmente tengo este acuerdo del lado del sur de la ciudad.... Entonces
otra vez, se puede necesitar m�s cultivaci�n. Al menos ha comenzado a entrenar a
sus agentes de bolsa que es un inversionista profesional, esto es c�mo compra, y es
diferente de otros inversionistas. �Siga haciendo esto, y tarde o temprano,
aquellas puertas interiores a las mejores ofertas comenzar�n a abrir de golpe para
usted!
Detr�s al precio de la gorra

Antes en este libro, le mostr� c�mo determinar un precio de la capitalizaci�n o
precio de la gorra. En el mundo de bienes ra�ces comerciales, el valor de una
propiedad es determinado por su flujo de fondos y precio de la gorra.
C�mo analizar una propiedad para ganancia
115
Vamos a hablar de una regla b�sica importante que se relaciona con precios de la
gorra. Como sabe, la ecuaci�n del precio de la gorra es:
Precio de la gorra = valor de Net Operating Income (NOI)
Para determinar el valor de la propiedad, s�lo cambiamos la f�rmula como esto:

Valor = precio de la gorra de NOI
El tipo de propiedad que compra (A, B, C, o D) determinar� que precio de la gorra

usa. Una definici�n simple del precio de la gorra es la tasa de rendimiento espera
subir a su inversi�n. Si comprara una propiedad que era m�s nueva y en un �rea
buena, esto ser�a una propiedad menos arriesgada de poseer, por tanto esperar�a
conseguir una vuelta inferior. Si se interesa en una propiedad en un �rea
resistente y ten�a mucho mantenimiento aplazado, deber�a esperar conseguir una
vuelta m�s alta. Las propiedades se clasifican con calificaciones con letra. A est�
bien y D son resistentes. Aqu� est� un rem�s fresco en cada tipo de la propiedad:
Unas propiedades por lo general se constru�an dentro de los 10 a�os pasados. Muchos
trabajadores administrativos viven aqu�. Son arrendatarios por la opci�n, o esto es
su �ltima parada antes de comprar una casa. Su concurso m�s grande en Unas
propiedades es el mercado de la vivienda unifamiliar. B propiedades se construyeron
dentro de los 20 a�os pasados. Los arrendatarios son una mezcla de administrativo y
trabajadores manuales. Esto es donde comenzar� a ver poco mantenimiento aplazado en
la propiedad si no se ha tenido cuidado de correctamente. C propiedades se
construyeron dentro de los 30 a�os pasados. Las unidades est�n llenas generalmente
con trabajadores manuales y arrendatarios con el Art�culo 8 (alojamiento
subvencionado) u otra ayuda del alojamiento. Al contrario de la creencia popular,
los arrendatarios del alojamiento subvencionados pueden ser una grande poblaci�n
para sus unidades del alquiler. Alquilo a ellos todo el tiempo. Seguramente tiene
que proteger a aquellos arrendatarios m�s rigurosamente, y realmente se necesitan
m�s candidatos para conseguir al arrendatario que quiere. Por ejemplo, uno de mis
criterios para arrendatarios del Art�culo 8 es que tienen un trabajo. Esto me
muestra son responsables. Tener un trabajo tambi�n significa que har�n su parte del
pago de alquiler, y el gobierno pagar� el resto.
116
La mayor parte de esta gente nunca comprar� una casa y alquilar� sus unidades para
la vida. Si los trata como el oro son, se quedar�n con usted y le proveer�n del
flujo de fondos durante muchos pr�ximos a�os. D propiedades se construyeron hace
m�s de 30 a�os. Est�n por lo general en �reas malas, llenas de arrendatarios muy
malos. Puede encontrar una propiedad D en un C o �rea B; si es as�, puede colocar
de nuevo probablemente esa propiedad a un C o un B. Si la propiedad D est� en un
�rea piojosa, ev�telo. He invertido en propiedades D y s�, puede hacer el dinero de
ellos. Pero no es la diversi�n. Adem�s, puede hacer apenas tanto el dinero
comprando mejores propiedades de calidad en mejores �reas. La regla b�sica para
precios de la gorra para cada uno de estos que la propiedad escribe a m�quina es
as�: A: � 67 B: � 89 C: � 1011 D: 12 + �stas s�lo son reglas b�sicas. Un mercado
caliente mover� estos precios de la gorra abajo, porque cuando la demanda aumenta,
la gente quiere aceptar vueltas inferiores. Cuando el precio de la gorra baja, la
propiedad se hace m�s cara. Ahora que hacemos establecer esto, vamos a volver a los
agentes de bolsa de propiedades le env�an.
El an�lisis de su primer acuerdo

Jack, uno de los agentes de bolsa que cultiva, le env�a una propiedad. Es un
edificio de 75 unidades. Le da n�meros del gasto y ingresos proyectados y quiere
que usted le diga si le gusta esto. Ahora su tarea es determinar su valor y
comparar esto con lo que el vendedor pide el acuerdo. Jack le dijo que los ingresos
son 772.000$ por a�o y los gastos dirigen 370.000$ por a�o. A este punto debe
entablar otra regla b�sica importante para determinar el valor. Trata con gastos.
Los gastos a un de 2 unidades a la propiedad de 20 unidades dirigir�n
aproximadamente el 35 a 40 por ciento de ingresos. Los gastos a propiedades m�s
grandes correr�n sobre
117
El 50 por ciento de ingresos. Estos n�meros suponen que los arrendatarios paguen
las utilidades. Simplemente haga una exploraci�n r�pida de los gastos: �Son al
menos el 50 por ciento de los ingresos?
370.000$ en gastos 772.000$ en ingresos = proporci�n del gasto del 48%
Esto de alguien unos pocos bajo en el 48 por ciento. Si quiere ser un inversionista
conservador, luego suponer que los gastos sean un poco m�s altos, como en el 50 por
ciento. A menudo ver� que el gasto figurar viene a mucho m�s abajo que la regla
b�sica. Cuando esto pase, no suponga s�lo que sea muy y vaya con los n�meros
inferiores. En cambio, aumente a la cifra al 50 por ciento y luego haga sus
c�lculos. �Por qu�? Como cuando las cifras entran m�s abajo que la regla b�sica,
significa una de tres cosas - todos ellos mal:1. el vendedor no hace reparaciones
regulares. 2. El vendedor no sabe los gastos verdaderos. 3. El vendedor miente. Es
por lo general la explicaci�n n�mero un, que el vendedor ha estado aplazando la
reparaci�n y mantenimiento. Si va a tener �xito en la nueva colocaci�n de tal
propiedad, tendr� que gastar m�s para hacer aquellas reparaciones el primer a�o y
ponerse al corriente. Puede no ser una reparaci�n principal, pero mucho poco. De
todos modos, realmente pueden tener sentido y mermar su flujo de fondos. Podr�a ser
que el vendedor es recordkeeper piojoso, y realmente no sabe el cuadro del gasto
verdadero. Por extra�o que pueda parecer, muchos inversionistas no saben hasta si
hacen una ganancia. Creen que hacen bien porque el flujo de fondos llega cada mes,
pero no supervisan exactamente donde ese dinero efectivo va. Entonces hay
mentirosos. Saben que el valor de la propiedad es determinado por los ingresos y
gastos. Si pueden mostrar gastos inferiores, algunos de estos due�os desesperados
lo har�n. El vendedor puede ser hasta firme que la propiedad dirige al nivel del
gasto inferior. En esta situaci�n, pida copias de todas las facturas anteriores. Si
dice que no los tiene, pide el permiso de ponerse en contacto con los vendedores
para conseguir copias de facturas durante los dos a�os pasados.
118
Podr�a pedir hasta ver la conciliaci�n bancaria del a�o pasado para verificar quien
pagaron y cuando. El punto fundamental es usted saben que la propiedad no se puede
dirigir tan barato. Haga sus n�meros basados en los gastos m�s altos y haga
cualquier oferta basada en aquellos n�meros m�s conservadores.
�C�mo sabemos que realmente es un acuerdo?

Hizo el an�lisis r�pido y decidi� que la propiedad parece bien. El siguiente paso
debe verificar los n�meros tanto en el lado del gasto como en ingresos. Verifique
ingresos solicitando los dos a�os pasados de declaraciones de ganancias y p�rdidas,
el estado de p�rdidas y ganancias despu�s del inicio del a�o y el registro de
alquileres corriente. Esto es una lista de la cual los arrendatarios viven en
cuales unidades y cuanto pagan en el alquiler. Compare los ingresos mostrados en el
registro de alquileres corriente con los ingresos del mes corriente como declarado
por el vendedor. Si corresponden, grande. Si no hacen, fingen que es Ricky Ricardo
(el marido de Lucy), y vuelve al vendedor y le dice, �Tiene muchos splainin' para
hacer�. Aqu� est� un principio importante: Acto mudo. No vaya interrumpiendo en el
agente de bolsa o el vendedor, actuando como un sabihondo. No diga: Sus n�meros no
tienen sentido. Si hace esto, los acaba de hacer defensivos antes de que hasta
sepan de qu� habla. En cambio, ponga la atenci�n a usted, diciendo: Debo perder
algo, porque no puede parecer que concilio el estado de ingresos con el registro de
alquileres. La belleza de ese enfoque es usted ganan el uno o el otro camino: Si
perdiera algo, no tiene el huevo en su cara de una acusaci�n falsa. Si no perdiera
nada, pronto realizan que sabe m�s que deja en.
Dos a�os dicen el cuento

Los dos a�os pasados de declaraciones de ganancias y p�rdidas le contar�n la
historia financiera de una propiedad. Esta historia surgir� de los n�meros de
ingresos netos (es decir ingresos menos gastos). Cuando consigue los dos a�os
pasados de ganancias y p�rdidas
119
declaraciones, llegar� con la mayor probabilidad a la forma de un informe de

tendencia. En otras palabras, mostrar� los 24 meses pasados de ganancias y
p�rdidas, todos amablemente presentados delante de usted. Simplemente mire la l�nea
de ingresos totales y ver lo que ha estado haciendo durante los 24 meses pasados.
�Ha sido estable? �Era una contrahuella estable? �Experiment� un per�odo de
inestabilidad? Haga lo mismo con la l�nea del gasto total. Conseguir� pronto una
idea buena de la historia de la propiedad. Me gusta conseguir estos n�meros antes
de que haga una oferta. As� realmente s� con qu� trato. Lamentablemente, no siempre
est�n disponibles, y el vendedor o el agente de bolsa s�lo puede proporcionar una
declaraci�n de ganancias y p�rdidas formal. En otras palabras, una declaraci�n
proyectada. Dicen que, basado en los n�meros proyectan, la propiedad es por valor
de X. En otras palabras, una declaraci�n proyectada. Dicen que, basado en los
n�meros proyectan, la propiedad es por valor de X. No los culpo tomar la ruta
f�cil, pero queremos basar nuestra oferta de resultados actuales. Esto es el modo
que crea minas de oro, de las cuales hablo en el Cap�tulo 6.
Direcci�n corriente: cuando sostenerlos y cuando doblarlos

Cuando compra m�s peque�o, de 3 unidades a propiedades de 10 unidades, hay una
posibilidad buena la empresa de gesti�n corriente no es ninguno adem�s del due�o
corriente. (�Recuerde c�mo la mayor parte de due�os se hacen propietarios, que
entonces se hacen casos perdidos quemados?) El modo que eval�a su actuaci�n es por
los n�meros que le dan. Si es as�, sabe que no caer� a la trampa hicieron - estando
en el negocio del arrendatario. Consigue que una empresa de gesti�n calificada
buena dirija la propiedad para usted. Hablo de c�mo hacer esto en el Cap�tulo 11.
Si hay direcci�n exterior en el lugar, tendr� que decidir si guardarlos manejando
la propiedad o deshacerse de ellos. De camino decide es - otra vez - mirando los
n�meros. �Han estado coleccionando todos los alquileres que son debidos, y han
guardado la ocupaci�n alto? Aquellos son las responsabilidades superiores de un
gerente. Si la una o la otra respuesta no es, entonces vi�rtalos.
120
A menudo oir� esta excusa: Nuestras manos fueron atadas por el due�o. No pagar�a
publicidad o reparaciones. Esto es una objeci�n com�n y en algunos casos es verdad
hasta. De todos modos, una empresa de gesti�n buena no se quedar� en una propiedad
donde el due�o no apoyar� las operaciones. R�pidamente se hace un lugar miserable
para trabajar. Los arrendatarios llaman con solicitudes de reparaci�n, y pronto se
enfadan que no se est�n haciendo. �Adivine qui�n es el objetivo de esa c�lera? La
moral en la oficina sufre y antes de que lo sepa, esa propiedad es un lugar muy
negativo para trabajar. Las empresas de gesti�n buenas est�n fuera de all�, para
ser sustituidas por la direcci�n que s�lo no se preocupa. Si la propiedad no corre
correctamente, desh�gase de las manzanas malas, pero realmente no deje pasar un ojo
para empleados buenos en una situaci�n mala. Cuando asume la propiedad, entrevista
a cada empleado y decide quien se queda y quien va. S�, esto es el trabajo de la
empresa de gesti�n; pero mientras hace su diligencia debida en la propiedad,
deber�a dar la opini�n en quien ser� el personal. Ser� su propiedad, despu�s de
todo. A veces encontrar� una o dos gemas en ese l�o. Realmente tienen el orgullo de
su trabajo y colgaban probablemente en, esperando algo cambiar, y ese cambio es
usted. Tambi�n est� bien si puede guardar a un o dos empleados, porque saben tanto
sobre la propiedad. Son �ntimamente conscientes de quienes son arrendatarios buenos
y malos, quien es un vendedor bueno, y quien es un gorr�n. Esto le salvar� mucho
tiempo y dinero para recrear. La causa principal se deber�a deshacer de la mayor
parte de personal de una propiedad de sufrimiento consiste en porque una vez que
las malas costumbres se forman, son muy dif�ciles de romperse. Es mucho m�s f�cil
tanto en usted como en los arrendatarios si comienza fresco.
�Y si la propiedad corra bien?

Deshacerse de la direcci�n esto hace un trabajo decente es una pregunta m�s
resistente. Otra vez, los archivos de la propiedad le dar�n la respuesta. Pida ver
copias de �rdenes de trabajo. �Cu�nto tom� para completarlos? La respuesta deber�a
estar entre 24 y 48 horas. Pregunte cuanto toma para cambiar una unidad vacante y
conseguirlo listo para el siguiente arrendatario (es decir hacer listo). La
respuesta deber�a ser tres d�as o menos.
121
Mire el tronco de mantenimiento. Si no hay un, esto no es un signo bueno. Compruebe

el archivo de la historia de colecciones. Deber�an coleccionar el 90 por ciento de
alquileres debidos antes del 15to del mes y cerrar sus libros hacia el final del
mes con s�lo el 1 a 3 por ciento del alquiler excepcional. Si no hacen esto, no son
correctamente de formaci�n sus arrendatarios. Esto directamente afecta su flujo de
fondos. Pregunte lo que es el volumen de ventas del arrendatario medio. Deber�a ser
aproximadamente el 40 por ciento o menos de la propiedad cada a�o. M�s alto est�
encima de esa cifra, m�s programas de la retenci�n del arrendatario necesitar�.
Ande la propiedad. Ver si las paredes del vest�bulo son limpias. Las telara�as, la
basura, y los canap� abandonados o los colchones son todos los signos negativos.
Esta pregunta simple dice vol�menes

Una de mis preguntas favoritas es: �Cu�l es su pol�tica de la retenci�n del
arrendatario? Lo que realmente pregunto es: �Qu� hace para guardar a los
arrendatarios corrientes felices y se queda en la propiedad? Esto es una pregunta
cr�tica, porque el gasto m�s grande en el cual incurrir� en una base regular es el
volumen de ventas del arrendatario. Es importante minimizar el volumen de ventas
tanto como posible. Si recitan a toda prisa un discurso de 15 minutos sobre todo
que hacen para guardar a arrendatarios felices - y si todos ellos giran alrededor
de la creaci�n de una comunidad - entonces puede tener una empresa de gesti�n de
ganancia. La respuesta m�s probable: Uh, somos muy el arrendatario enfocado, y um,
respondemos tan r�pidamente como podemos cuando un arrendatario relata un problema.
D�jeme traducir esa respuesta para usted: Vaya encuentran otra empresa de gesti�n.
No importa de que tama�o o qu� peque�o la propiedad es: Tan sentimental como suena,
los arrendatarios quieren saber que se preocupa por ellos. Tambi�n quieren sentir
que son la parte de alguna comunidad. Es f�cil crear estos sentimientos, pero esto
no significa que la mayor parte de empresas de gesti�n lo hacen. Todo que tiene que
hacer es una combinaci�n de acciones simples como:
r llamadas telef�nicas de Vuelta puntualmente. los r Hacen reparaciones
r�pidamente. los r Tienen un partido cada tan a menudo.
122 r r r r
Env�e un bolet�n informativo de la comunidad (nada m�s que un aviador). Haga los
arreglos para descuentos de vendedores locales. Sostenga una rifa. Tenga una
competici�n para la mejor demostraci�n de vacaciones.
Despu�s de que entrevista la empresa de gesti�n, hay uno m�s prueba: El control
visceral. Despu�s de hablar con la compa��a y sus empleados, si una peque�a voz
hace concerni� por cualquier de ellos, escuche esa voz. Ser� el 99 por ciento
correcto del tiempo.
Lo que importa el muy mayor�a a arrendatarios

De cientos de cosas podr�a hacer, muy lo m�s importante debe ser pronto en vuelta
de sus llamadas telef�nicas y transacciones con sus preocupaciones. �Parece simple,
y es! Pero no haga caso de estas reglas incre�blemente b�sicas y mire lo que pasa:
r Arrendatarios se sienten irrespetados. r arrendatarios Irrespetados se quejan a
cualquiera que escuche, y la gente r se va tan pronto como tienen la posibilidad.
envenene la atm�sfera.
Cuando las solicitudes de reparaci�n entren, deje a arrendatarios saber que se har�
dentro de 72 horas, a menos que sea una emergencia. En este caso, lo har�
inmediatamente. Av�selos cuando estar� all�, por tanto no tienen que adivinar.
Realmente apreciar�n esto. Entonces aseg�rese que la reparaci�n se hace
correctamente. No hay nada m�s frustrante que una reparaci�n que no se hace bien y
el arrendatario debe pasar por el proceso de solicitud de reparaci�n entero una
segunda vez.
Haga peque�as inversiones para vueltas grandes

Muestre que su apreciaci�n a arrendatarios teniendo su empresa de gesti�n recibe
reuniones regulares. Tenga una comida al aire libre en el verano, en el D�a del
Trabajo, y en otras ocasiones del tiempo agradable. Tenga reuniones de vacaciones y
h�galos festivos con decoraciones baratas. Crear� r�pidamente una comunidad y sus
arrendatarios la amar�n.
123
Haga su empresa de gesti�n solicitar a otros vendedores o negocios en el �rea para

descuentos especiales para sus residentes s�lo. Puede tener un negocio del mes, por
tanto cuando van a ese negocio y mencionan su propiedad, consiguen el 10 por ciento
o el 20 por ciento lejos. Es s�lo el otro mutualmente ventajoso, con arrendatarios
que lo aman y negocios que consiguen m�s tr�fico. Los boletines informativos de la
comunidad son una gran manera guardar la base del arrendatario informada de lo que
contin�a y una gran manera quedarse en el contacto con ellos cada mes. Puede llenar
r�pidamente un par de p�ginas cuando usted:
r r r r
Explique cualquier mejora que haga a la propiedad. Incluya un c�mo - a la secci�n.

Lance una receta favorita a all�. Describa un peque�o programa donde si pagan su
alquiler antes del primer del mes, se entran en una rifa para ganar 50$ o 100$
(grande para su flujo de fondos). los r Anuncian cuando la siguiente comida al aire
libre ser�, etc�tera. Puede usar el programa del procesamiento de textos de su
ordenador o muchos otros programas para crear un bolet�n informativo simple. Son
f�ciles a crear. S�lo suba a la lista de direcciones de muchos boletines
informativos - si est�n en la Red o s�lo en su ciudad - y tendr� pronto ideas
durante meses de antemano. �Y si tenga s�lo una propiedad de tres unidades?
�Env�eles un bolet�n informativo de todos modos! Lo apreciar�n a�n m�s, porque
saben que no lo env�a a cientos de arrendatarios. Y se quedar�n m�s largos,
tambi�n. La competici�n de demostraci�n de vacaciones es grande. Puede hacer esto
en Navidad, Pascua, V�spera de todos los Santos, o cualquier otra vacaci�n.
Quienquiera decora un entryway los mejores triunfos un premio de 50$. Haga los
arrendatarios votar por la votaci�n secreta por la mejor y mirar el entusiasmo. No
s�lo consigue a cada uno implicado, pero hace su propiedad parecer grande durante
las vacaciones. �stos no son gastos; son inversiones. Su reembolso ser�
arrendatarios que se quedan m�s largos, se quejan menos y guardan sus unidades
vacantes llenas diciendo a sus amigos. Los arrendatarios tambi�n absorber�n
aumentos de alquiler con menos quejas.
�Pone alguien barra de labios sobre un cerdo?

Analizando una propiedad, tan importante como el financials es el estado f�sico.
124
Tiene que andar la propiedad entera, con su radar en el todo el poder. Busque
cualquier signo de problemas. Compruebe el neto y maderaje en el exterior. �Es todo
la pintura intacta, y la madera lisa? Si ve mucha textura rara bajo la pintura, el
due�o probablemente pint� sobre la madera pudrida. Es tanto com�n que hay un
t�rmino para ello: Barra de labios. Si hay un consejo en el mismo fondo del
apartadero, y corre a lo largo del fondo en todo alrededor, es una bandera roja.
Esto por lo general significa que la madera bajo se pudre y no quisieron sustituir
el apartadero. Mire a las ventanas: �Est�n en la orden de trabajo buena? Compruebe
cualquier ladrillo: �Hay all� alguna grieta larga, vertical? Esto es un problema de
colocaci�n, y puede o puede no ser principal. �Son las esquinas de las ripias que
comienzan a elevarse en el tejado? Esto es un signo de edad. El tejado es un gasto
principal, no s�lo para trabajo y materiales, sino tambi�n porque puede perder
ingresos del alquiler mientras algunas unidades est�n abiertas para el cielo azul.
Debe el factor en cualquier reparaci�n del tejado en el momento de la compra. Si
toca madera y espera que pueda tirar s�lo esta propiedad r�pidamente a otro
comprador que se puede preocupar del tejado, sentir�. Seguramente aplace en
reparaciones mientras puede, pero negociar el derecho frente para conseguir que una
ruptura de precios pague ese tejado mientras posee la propiedad. �Es m�s verde la
hierba en ciertas �reas? Esto por lo general significa una de dos cosas: acaba de
encontrar la ubicaci�n del sistema s�ptico, o un tubo se rompe movimiento
clandestino. Si es �ste, el vendedor o su contratista debe desenterrar aquellos
tubos y fijarlos. Esto ha pasado a m�, y puede ser costoso. Pregunte a
arrendatarios si han visto a la gente fijar tubos. Si le dicen que los tubos se
rompen todo el tiempo, esto es un problema grande. Si considera que una propiedad
con edificios a�adi� fundaciones de la losa, se puede topar con un problema com�n.
En algunas partes del pa�s, los tubos de cobre reaccionan con la mezcla de cemento
local. Con el tiempo los tubos se deterioran y comienzan a escaparse en las losas.
Esto es una reparaci�n muy costosa. Ver� por lo general cuentas de la muy pleamar
en una propiedad cuando tenga este problema. Pida que su inspector tome el cuidado
especial para investigar ese problema particular. Tambi�n busque el agua
permanente. Es un signo de una mesa de la pleamar o tubos rotos.
125
Andando la propiedad, ande el per�metro. El check-out a qui�n sus vecinos son.

�Est�n todos ellos residencias para un par de bloques lejos o est�n all� negocios
dentro de la vista? �Si hay negocios, qu� clase son? Hay una mayor posibilidad de
sustancias t�xicas soltadas en su propiedad si hay gasolineras, los limpiadores en
seco o los almacenes cerca. �Por qu� almacenes? Como la gente almacena productos
qu�micos t�xicos en barriles y nunca vuelve. Aquellos barriles se deterioran y
agujero de sustancias t�xico en la tierra, cerca de su propiedad. Tenga mucho
miedo. Si ve alguna parte vac�a, llame la ciudad y pregunte si alg�n permiso se ha
tirado o se ha solicitado. De ser as�, �qui�n los tir� y qu� construyen? Si no,
vaya al registro de hechos y ver a qui�n el due�o es y cuando la propiedad cambi�
manos. �Tir� s�lo alguien un permiso para el baile adulto o una guarder�a? La
respuesta har� una gran diferencia en su vida si posee la propiedad al lado. Mire a
cualquier fondo en la propiedad. �Es limpia el agua? Si no, esto pudiera ser una
indicaci�n de problemas con la bomba o filtrar el sistema. Tambi�n ver si el
hormig�n del patio es intacto. Si se deshace de un fondo rellen�ndolo, porque es
una monstruosidad, que puede ayudar a reducir sus gastos. S�lo no intente esto en
un A o propiedad B, donde el fondo es una amenidad principal. Si es una propiedad
C, entonces la decisi�n depende de lo que su concurso hace: Si tienen un fondo,
entonces no rellene suyo. Si llenaran suyo en o nunca tuvieran un, podr�a
considerar el relleno suyo en.
Vamos a mirar dentro

Es ahora el tiempo para la inspecci�n interior. No es la misma inspecci�n que sus
monitores de propiedades har�n, sin embargo. Mirar�n todos los componentes
estructurales que necesitan a profesionales entrenados para evaluar. Tambi�n
contemplar�n las unidades del piso, suponiendo que entrar�n en una muestra de
ellos. Si les gusta lo que ven, se paran. Si descubren problemas, entrar�n en m�s.
Entrar� en todas las unidades. No puede hacer esto hasta que tenga la propiedad
seg�n el acuerdo, por tanto este paso es despu�s de que ha hecho su an�lisis
financiero y exterior.
126
S� que puede ser aburrido para entrar en docenas o hasta cientos de unidades. �Pero
por qu� supone que todav�a tomar� un d�a o hasta varios viajes de un d�a de mi
horario para andar una propiedad, aunque controle m�s de $140 millones de la
propiedad? Como nunca debe asumir cuando viene a su inversi�n. Las unidades que
decide saltar para ahorrar poco tiempo podr�an ser estos que revelan un agujero del
tejado principal, molde negro o alg�n otro problema que rompe la ganancia. Y sabe
lo que dicen en los militares: no asuma - o har� un CULO de U y M�. Entrando en las
unidades, guarde sus ojos abiertos para algo no correcto: alfombra, paredes,
mostradores de la cocina, gabinetes, grifos, aplicaciones, el agua se mancha en
techos, encuentros del cuarto de ba�o, puertas, etc�tera. Como mencion� antes, lo
que realmente busca es un problema com�n en todas partes del complejo. Algunos
problemas comunes son art�culos m�s viejos que necesitar�n la sustituci�n durante
su propiedad. Tiene que subir con una estimaci�n de aquellos gastos. Si los
problemas costar�n m�s dinero que esper� - o que lo que el vendedor estim� - es
tiempo de considerar la renegociaci�n del precio o la adquisici�n de una concesi�n
de reparaci�n durante el cierre.
Inspecci�n del �rea del mercado

Hemos mirado los n�meros, el exterior y el interior de la propiedad. Ahora es
tiempo de considerar el �rea del mercado y asegurarse que estamos en el lugar
correcto en el momento adecuado. Si lee mi primer libro, Mercados inmobiliarios
Emergentes, sabe las cuatro fases del ciclo del mercado y la estrategia correcta de
usar en cada fase. El objetivo general es invertir en mercados que todav�a se
consideran suaves, pero ciertos indicadores clave sugieren que est�n a punto de
salir.
Ocupaci�n
El primer indicador clave es la ocupaci�n. �Cu�l es la ocupaci�n total en la ciudad
ahora mismo? Debe saber esto porque deber�a calibrar las expectativas de su
propiedad, y si puede hacer el dinero en esa ocupaci�n.
127
Encuentre este n�mero preguntando a empresas de gesti�n o agentes de bolsa de

bienes ra�ces comerciales en el �rea. Pero Dave, planeo invertir en el peque�o de
tres unidades a propiedades de seis unidades; �c�mo puede esto estar relacionado
conmigo? Est� relacionado con usted bien, porque la ocupaci�n total indica la salud
de ese mercado. Tambi�n deber�a averiguar la ocupaci�n media durante los 24 meses
pasados, por tanto puede calibrar tendencias. Si ha estado yendo del 88 a 94 por
ciento durante aquellos meses, est� en un mercado sano. Tiene una posibilidad buena
de levantar alquileres. Si su mercado ha estado haciendo la parte de enfrente, ser�
m�s provocativo. Aunque no pueda ser capaz de levantar alquileres, todav�a puede
hacer el dinero mientras hizo su an�lisis de compra basado en esta condici�n del
mercado. �No compre una propiedad basada en un pron�stico atractivo! De hecho,
podr�a querer hasta dejar caer ingresos proyectados en el 10 por ciento en su
an�lisis, porque esto podr�a ser donde se encabeza. Puede hacer el dinero en ambos
tipos de situaciones, aunque las estrategias se diferencien. En abajo mercado,
compre por el flujo de fondos. Su propiedad no aprecia, por tanto tiene que
conseguir su vuelta de operaciones. En mercado, compre por la apreciaci�n.
El perfil de empleos
�Qu� hacen los empleos en el �rea? Las tendencias de la ocupaci�n le dar�n una
indicaci�n bastante buena del mercado laboral: Si los empleos entran en un �rea, la
ocupaci�n naturalmente sube. El crecimiento de trabajo es un indicador
absolutamente vital en cualquier mercado. Aqu� est� una de las mejores situaciones
que puede esperar alguna vez: los Empleos entran en un �rea, a�n hay un suministro
limitado de pisos. La demanda r�pidamente supera el suministro, y los due�os del
piso se benefician tanto de flujo de fondos como de apreciaci�n. En tales mercados,
la ocupaci�n alcanza el 95 por ciento y m�s alto. En la ocupaci�n del 95 por
ciento, deber�a comenzar a levantar alquileres. A veces encontrar� hasta un mercado
que guarda delante del crecimiento de suministro. Esto significa que los empleos
siguen corriendo en, y los constructores no pueden construir bastantes pisos para
satisfacer esa exigencia. Si est� ya en ese mercado, esto es muy buenas noticias.
�S�lo est� en sus dedos del pie, porque finalmente aquellos constructores se
pondr�n al corriente - y mudo seguir� construyendo m�s unidades!
128
Entonces el mercado se har� sobresaturado. Habr� muchas unidades m�s disponibles

que es necesario y los alquileres nivelar�n. Mientras que los constructores siguen
construyendo, deber�a dar incentivos para conseguir que la gente se acerque a su
edificio. Los incentivos podr�an ser una mitad del mes del alquiler libre; ning�n
dep�sito de seguridad; el tren especial de 99 primeros meses de un $ - hay docenas
de t�cnicas de mercadotecnia que puede usar. Si quiere muchas ideas m�s, s�lo vaya
a www. MultiFamilyMillions .com y tipo en la direcci�n de la palabra clave.
La acera conta la historia

�Cu�ndo la compra de una propiedad que piensa es una propiedad B, por favor
aseg�rese que est� en un �rea B! Si compra una propiedad B en un �rea C, se har� un
C muy pronto. Comprando una propiedad B Un �rea puede calcular a veces: Sus
alquileres ser�n probablemente al final alto del espectro, y su propiedad B valdr�
m�s que B en el �rea B. Naturalmente, puede hacer lo mismo comprando una propiedad
C en un �rea B. Haciendo tan, coloca de nuevo hacia arriba. Uno de los modos m�s
f�ciles de contar en que tipo de �rea est� es mirar los mercados minoristas. �Son
de alta cualidad (restaurantes agradables), moderados (una tienda del material de
oficina) o gama baja (montes de piedad)? Todo lo que la venta al por menor est� en
el �rea, esto es el tipo de arrendatario que su edificio atraer�. Tambi�n es
importante notar la tendencia en la venta al por menor local. �Se han mudado las
cadenas principales o en? �Es detallista la clase media sustituirse por materia del
final m�s alto o parte inferior? Saber esto le dar� una indicaci�n excelente de
donde este mercado va y a quien puede atraer a su edificio. Mirando la venta al por
menor, tambi�n preste la atenci�n a cultura y pertenencia �tnica. �Qu� clases de
restaurantes est�n en el �rea? �Qu� tipos de tiendas de ropa son comunes? Esto le
dice quien hace compras all� y cual su perfil del arrendatario deber�a ser. Los
inversionistas a menudo hacen el error de la renovaci�n para un perfil objetivo
esto considerablemente no est� presente en la comunidad de tres millas alrededor de
ellos. �No trate de cambiar tendencias demogr�ficas por usted! Monte esta onda
potente en cambio y ganancia de ella.
129
�Pero y si mis n�meros sean lejos?

Puede descubrir que - basado en todos muchos factores acabamos de hablar de - sus
n�meros son desconectados. Si son el camino lejos, es tiempo de negociar de nuevo.
Este negocio es sobre la mercadotecnia, pero tambi�n es sobre n�meros. Debe comprar
una propiedad basada s�lo en:
r Sus criterios de compra de cuanto flujo de fondos y ganancia quiere r Sus
conclusiones en c�mo esa propiedad ha hecho hist�ricamente, que
hacer; y
las reparaciones son necesarias, y las tendencias que ha destapado en esa �rea. Si
los n�meros originales no trabajan para usted ahora, negocian de nuevo hasta que
hagan. No racionalice el acuerdo, convenci�ndose que puede hacer los n�meros
trabajar despu�s de que compra. Esto es el juego de un tonto, y estar� pronto
pelado si va all�. Tambi�n, no se haga emocionalmente atado a ning�n acuerdo. Esto
es por qu� su sistema de mercadotecnia es tan cr�tico: Si sabe que hay muchos
acuerdos donde �ste vino de, ser� capaz de alejarse, si es necesario. Su
posibilidad de la negociaci�n tambi�n ser� mejor, porque el vendedor - justo como
caballos - sentir� si es una persona confidente o no.
�No se haga deprimido en m�!

S� que puede pensar: �So, Dave! �Esta materia de an�lisis de la propiedad suena al
trabajo! No soy hasta ello. Recuerde tres cosas:1. hace su an�lisis inicial de la
comodidad de su casa u oficina; s�lo cuando tiene uno vivo en sus manos va alguna
vez molestarse en ir lo mira. 2. No hace este trabajo todos por usted. Hablo en el
Cap�tulo 14 de c�mo puede tener un equipo de la gente hacen la mayor parte del
trabajo para usted, y c�mo no necesariamente les paga de su bolsillo. 3. �Guarde su
ojo en el d�a de paga! �No necesita muchos de estos acuerdos para ponerse durante
un a�o, una d�cada, o hasta para la vida!
130
Todo no se disfrace sin el lugar para ir. No quiero que usted sepa cada m�todo para
encontrar grandes acuerdos, s�lo pararme muerto en sus pistas porque no los puede
financiar. La cosa fant�stica de bienes inmuebles consiste en que no es un c�rculo
vicioso: no tiene que tener el dinero para hacer el dinero. Explico por qu� en el
siguiente cap�tulo.
CAP�TULO 8
Donde conseguir el dinero para todos sus acuerdos
el ou've sido aliment� una sarta de mentiras. Cuando escucha a los gur�es de la TV
de noche, oye que la inversi�n inmobiliaria es posible sin el dinero abajo. En un
sentido esto es verdad, porque muchos acuerdos se pueden estructurar as�
personalmente no deja ning�n dinero efectivo. (Le mostrar� c�mo conseguir ese
dinero de compa�eros.) Pero esto es diferente de creer que los �nicos acuerdos de
bienes inmuebles buenos son donde nadie hace un pago al contado. Seguramente unos
acuerdos pueden trabajar as�. �Pero por qu� l�mite usted mismo? �Si puede conseguir
un acuerdo excelente que requiere el 20 por ciento abajo - pero no tiene que usar
su propio dinero - por qu� no esto? Declarado otro camino: no deber�a buscar
ningunos-moneydown acuerdos; no deber�a buscar ning�n dinero de SUS acuerdos de
bolsillo. En este cap�tulo, explico c�mo conseguir el dinero de prestamistas que le
dar�n el 80 a 90 por ciento del dinero que necesita. Entonces le digo donde
conseguir el resto del dinero. �S�lo por tanto sabe, siempre necesitar� el dinero!
Cuando comienza se rompi�, lo necesita por motivos obvios. Entonces, cuando hace un
mont�n del dinero, puede financiar temporalmente sus propios acuerdos. Digo
temporal, porque un d�a toma una ducha y se da cuenta cual un idiota ha sido: tiene
completamente �xito y ahora financia todos sus propios acuerdos. Pero alborea en
usted que podr�a tener
131
Y
132
hecho 100 a 300 por ciento m�s acuerdos si los financiara con el dinero de otra
gente. Incluso Donald Trump lamenta esto prefiere andar muy en casa con sus zapatos
lejos. En cambio, est� en la ciudad la mayor parte de noches, schmoozing con
fuentes de financiaci�n m�s potenciales para su siguiente empresa gigantesca. As�
vamos a desmitificar el mundo de financiar sus acuerdos.
Por qu� bancos como pisos

S� que esto se hace una sorpresa grande a usted, pero los bancos son conservadores.
Quieren recuperar sus pr�stamos. Se han quemado cuando los mercados de repente se
hacen muy suaves, y de repente los miles de pr�stamos en la misma �rea se hacen
puestos en peligro. Estos banqueros conservadores ser�n contentos de descubrir que
durante pr�ximos varios a�os, veremos un fen�meno positivo que no ha pasado en este
pa�s desde los a�os 1960. Detr�s entonces, las Personas nacidas durante una
explosi�n demogr�fica resultaron de la edad. Dejaron las casas de sus padres y se
movieron en pisos. Esto onda Boomer para el mercado del alquiler dur� una d�cada.
Los inversionistas que poseyeron pisos rutinariamente se hac�an millonarios. Hab�a
m�s demanda que el suministro y los reveladores trabajaron horas extras para
mantener. Olvide todos los puntos finos de la inversi�n del piso: En aquel tiempo,
mientras dirigi� sus pisos semicompetentemente, no se pod�a equivocar. Esa marea
alta levant� todos los barcos. Vemos ahora el mismo fen�meno, aunque no sea debido
a Personas nacidas durante una explosi�n demogr�fica. Son sus ni�os, el Eco
Boomers, quien causar� todo el jaleo. Durante los pr�ximos 8 a 15 a�os, Eco Boomers
la entrada en el mercado del piso crear� la demanda no vista ya que sus padres
comenzaron a alquilar. Para hacer asuntos mejor para due�os del piso, la poblaci�n
inmigrante se levanta. Estas dos fuerzas demogr�ficas parecen a un tsunami
imparable que se lavar� sobre due�os del piso elegantes con una onda monstruosa del
dinero. Digo a due�os del piso elegantes, porque los maniqu�es van a matarse.
Esperar�n a invertir en pisos hasta que la onda haya estado yendo la �nima llena
durante a�os, despu�s de que la mayor�a de las verdaderas fortunas se han hecho.
Querr�n sentirse c�modos, invirtiendo despu�s de ese per�odo previo largo en
precios.
Donde conseguir el dinero para todos los acuerdos
133
Los inversionistas elegantes ver�n en cambio los grandes movimientos demogr�ficos

s�lo un poco m�s pronto. Los pilotos bien entrenados conf�an en sus instrumentos y
pueden alcanzar su destino en casi cualquier tiempo. A los aficionados tanto en la
aviaci�n como en invirtiendo les gusta actuar por el asiento de sus pantalones.
Detr�s a prestamistas: Su oficial de la hipoteca vecino simp�tico puede o puede no
ver esta tendencia venir, pero los especialistas de pr�stamos comerciales que
prestan en pisos se dan cuenta de ella. Por eso tantos de ellos como pisos.
Tres sabores a prestamistas

Tres tipos de compa��as tradicionales financiar�n sus acuerdos: local, nacional, y
prestamistas del conducto. Los prestamistas locales son los ahorros e instituciones
del pr�stamo en su ciudad natal. Tambi�n son los bancos que hacen los pr�stamos
comerciales. Sus fuerzas son:
r r r r
Les gusta tratar con habitantes del barrio. Saben el mercado. Conocen a los
jugadores y las propiedades. Pueden hacer cosas muy r�pidamente.
Si invierte en su propio traspatio, definitivamente establece relaciones con

prestamistas locales. Una manera f�cil de comenzar est� abierta una cuenta. �Si
entonces les dice que tambi�n abrir� una cuenta de explotaci�n para la propiedad
que compra, pues esto es la m�sica dulce! Es su nuevo mejor amigo por dos motivos:
las Cuentas generan honorarios agradables e interesan extensiones. Esto es la
diferencia entre lo que la cuenta realmente gana en el inter�s, y lo que le pagan.
La segunda raz�n tiene que ver con normas bancarias. Los banqueros s�lo pueden
prestar el dinero basado en cierto m�ltiplo de cu�nto tienen en dep�sitos. Y m�s
pueden prestar, m�s hacen en ingresos de pr�stamos hipotecarios. A veces, para
conseguir un pr�stamo, un banco requerir� que usted abra una cuenta. �No los espere
a preguntar! H�galo en seguida, y har� m�s f�cil hacer el acuerdo.
134
Una vez que establezca una relaci�n con prestamistas locales, puede hacer cosas muy
r�pidamente. Le ayudar�n hasta de una mermelada cuando la necesite. Por ejemplo,
compr� una propiedad de 396 unidades que necesit� la nueva colocaci�n. Fui con un
prestamista nacional con quien hab�a hecho el negocio recientemente. �Todo fue bien
- hasta tres semanas antes del cierre, cuando el prestamista decidi� que no quiso
hacer el acuerdo! Estaba en el choque. Los n�meros eran muy s�lidos seg�n ese
acuerdo. En el �ltimo momento, simplemente decidieron que no quisieron implicarse
en una nueva colocaci�n de esa talla. Estaba en el peligro de perder 130.000$ en
dep�sitos si no me cerrara a tiempo. Era un pr�stamo de 6.000.000$. Di vuelta a un
prestamista local que hab�a financiado otro acuerdo para m� en el pasado.
Recogieron la pelota y eran capaces de cerrar el acuerdo en el tiempo que necesit�.
T�picamente, este cierre deber�a haber tomado m�nimo de 45 d�as para el prestamista
local, pero colaboramos y lo hicieron. Aqu� est� la otra cara: Cuando venga de
prestamistas estatales, locales all� ser� al principio cauteloso. Unos no har�n
simplemente el negocio con usted si no vive en el estado. As� p�ngase all� abajo y
pase alg�n tiempo de la cara con ellos, en la forma del almuerzo. Despu�s, qu�dese
en el contacto con ellos con regularidad. Esta t�cnica es lo que permiti� que yo
hiciera mi primer acuerdo en ese mercado con un prestamista local, y por qu� ese
prestamista me ayud� de la mermelada en la cual estaba. Una desventaja con
prestamistas locales es sus precios tienden a ser m�s alto que con prestamistas
nacionales. Esto afecta su flujo de fondos y rentabilidad. Tambi�n les gusta
amortizar pr�stamos durante per�odos m�s cortos: 15 a 20 a�os, contra prestamistas
nacionales que ir�n 25 a 30 a�os. Esto significa que tendr� que pagar a cuenta al
principal m�s r�pido. A veces estos pagos mensuales m�s altos hacen m�s dif�cil
conseguir que los n�meros trabajen. Esto es bien si planea sostener la propiedad
para el largo plazo. Pero cuando compra por flujo de fondos relativamente r�pido y
apreciaci�n, esto trabaja contra usted. La raz�n primaria de usar a prestamistas
locales fuera de su �rea ser� para colocar de nuevo acuerdos. Los prestamistas
locales le dar�n la mejor construcci�n y pr�stamos puentes. Aproximadamente hablar,
prestar�n en el 70 a 80 por ciento del valor por tanto puede comprar la propiedad;
entonces le dar�n m�s 70 a
135
El 80 por ciento del coste de la construcci�n para colocar de nuevo la propiedad.

Esto costar� 1 a 2 puntos (es decir el 1 a 2 por ciento de la cantidad del
pr�stamo), y la tasa de inter�s tambi�n ser� un punto o dos m�s alto que el precio
convencional. A menudo puede conseguir una provisi�n de aplazamiento, que permite
que el pr�stamo d� una vuelta a un tipo de inter�s fijo predeterminado una vez que
su propiedad se estabiliza. Esto est� bien porque no incurrir� en ning�n gasto
adicional para esta financiaci�n de endloan. Por supuesto, no est� tan bien si las
tasas de inter�s le hacen circular demasiado, y el hecho rodar - sobre el precio ya
no es competitivo en el mercado.
Prestamistas nacionales
Los prestamistas nacionales no tienen problema prestando en propiedades en todo el
pa�s. La mayor parte de estos prestamistas venden sus pr�stamos en el mercado
secundario a Freddie Mac y Fannie Mae. Esto permite que ellos reduzcan sus
pr�stamos excepcionales (recuerde, s�lo pueden prestar en una proporci�n fija a sus
dep�sitos). Con aquellos pr�stamos de sus libros, son libres de volver en el
mercado, escribir m�s pr�stamos y hacer a�n m�s dinero. Como estos prestamistas
venden pr�stamos a los mercados secundarios, se deben conformar con los est�ndares
expuestos por Freddie Mac, Fannie Mae o cualquier otro jugador al cual vendan sus
pr�stamos. Llaman estos pr�stamos el paquete: Los pr�stamos deben ser correctamente
envasados as� se pueden vender. Aqu� est�n algunos requisitos de embalaje para
propiedades:
r Ocupaci�n ha sido el 85 por ciento o mejor para al menos la tres �ltima cobertura
de Deudas r la proporci�n es 1.2 o mejor. Esta proporci�n se calcula por
meses, y en algunos casos, seis meses.
la divisi�n de ingresos operativos netos por el servicio de la deuda hipotecaria.

Ponga otro camino, los prestamistas quieren ver que por cada d�lar tiene en la
amortizaci�n de la deuda, tiene 1,20$ entrando para cubrirlo. Algunos prestamistas
requieren que este n�mero sea 1.25. En mercados apretados, casi todos los
prestamistas aumentan la proporci�n a 1,25. r Mercados secundarios no gustan tomar
propiedades que necesitan muchas reparaciones. A veces requieren que el coste de
reparaciones sea escrowed durante el cierre hasta que aquellas reparaciones se
hagan.
136
r quieren ver declaraciones de ganancias y p�rdidas estabilizadas del
seis meses anteriores. No quieren financials err�tico, porque a menudo es un se�al

de advertencia de una propiedad del problema. r tambi�n les gusta ver n�meros del
gasto y ingresos que son estables o al menos mejoramiento. Si juzgan que los
n�meros son demasiado err�ticos, requerir�n que deje m�s dinero en la propiedad. a
los r Freddie Mac y Fannie Mae t�picamente no les gusta financiar propiedades con
tejados llanos debido a sus gastos de mantenimiento m�s altos. Lo han hecho, pero
no a menudo.
Conductos
Los prestamistas del conducto much�simo parecen a prestamistas nacionales pero por
lo general consiguen su dinero de prestamistas principales en la Wall Street.
Entonces venden sus pr�stamos a vida y compa��as de baja, inversionistas grandes y
fondos de pensiones. Quienquiera puede estar en el mercado para comprar un paquete
de pr�stamos, los prestamistas del conducto vender�n un paquete a ellos. Los
prestamistas del conducto son m�s flexibles que nacional. Sus pautas no son como
estrictas y debido a esto, puede ser capaz de financiar m�s acuerdos a trav�s de
ellos. Sus precios son un poco m�s altos que de prestamistas nacionales, pero a
menudo es una compensaci�n buena por tanto puede hacer el acuerdo. Algunos
prestamistas del conducto estar�n de acuerdo con la vista de n�meros a partir de
los tres meses pasados en vez de seis meses. La mayor parte de prestamistas del
conducto financiar�n tejados llanos. Cada tipo del prestamista tiene su lugar. S�,
debe comenzar en alg�n sitio, y probablemente estar� con un prestamista local. Pero
sabe de leer los cap�tulos m�s tempranos que est� en el negocio de cultivaci�n:
Mientras cultiva a agentes de bolsa y otras fuentes para acuerdos, deber�a cultivar
a tantos prestamistas como puede.
Cuando usar a un agente de bolsa de la hipoteca

Si comienza s�lo o es un veterano, los agentes de bolsa de la hipoteca ser�n
jugadores clave en su equipo. Los agentes de bolsa tienen relaciones con todos los
jugadores principales en la banca de la hipoteca. Saben quien hace lo que, y quien
evitar para
137
cualquier acuerdo dado. Un agente de bolsa de la hipoteca bueno tambi�n preparar�

su pr�stamo para hacerlo el m�s vendible posible a prestamistas. Costar�n
aproximadamente el 1 por ciento del pr�stamo, pero le salvar�n por lo general a�n
m�s. Hab�a usado a un agente de bolsa de la hipoteca seg�n ese acuerdo sobre el
cual le dije, donde el prestamista se ech� atr�s, me habr�an dicho que el
prestamista es excelente en cada �rea excepto repositionings. Aprend� que el camino
dif�cil y esto casi me costaron 130.000$.
Reuni�n de su paquete
Digamos ha determinado qu� tipo del prestamista es el mejor para su siguiente
acuerdo. El siguiente paso debe reunir el paquete del pr�stamo por tanto lo puede
presentar al prestamista, tambi�n conocido como el asegurador. Aqu� est� el
principio que deber�a seguir: Conteste a la pregunta en la mente del asegurador
antes de que le pregunten. Esto significa que quiere presentar un paquete completo.
Aqu� est�n los componentes:
r Su curriculum vitae. r Una descripci�n del acuerdo. r fechas Clave, tal como
cuando el per�odo de diligencia debida expira, el
r r r
expiraci�n de la contingencia de financiaci�n y la fecha l�mite para la propiedad.

Explique c�mo planea hacer funcionar la propiedad (todas las t�cnicas del alquiler
que hemos cubierto en cap�tulos m�s tempranos). Tambi�n d� su resumen en cuando y
c�mo la propiedad alcanzar� la rentabilidad, y luego c�mo planea devolver al
prestamista. Los dos a�os pasados de informes financieros de la propiedad. Una
declaraci�n de ganancias y p�rdidas despu�s del inicio del a�o corriente. Un
registro de alquileres corriente.
Qu� coincidencia: da al asegurador exactamente lo que solicit� hacer su propia

diligencia debida financiera. �Por qu�? Como el asegurador querr� hacer su propia
revisi�n y necesidades que misma informaci�n. Si esto es su primer acuerdo, el
asegurador se concentrar� naturalmente en su capacidad de manejar la propiedad con
eficacia, si es un de tres familias o un acuerdo de 300 unidades.
138
Maneje este derecho de objeci�n frente por la inclusi�n del curriculum vitae de su
empresa de gesti�n, juntos con su plan de marketing y una proyecci�n de ganancias y
p�rdidas de cinco a�os. Acaba de mostrar al asegurador que aunque no pueda tener la
experiencia de manejar la propiedad, es un pro: es bastante elegante para delegar
esto a una empresa de gesti�n que tiene muchos a�os de la experiencia con s�lo este
tipo de la propiedad. Sin falta incluya cuadros de la propiedad, m�s un mapa a�reo.
Puede conseguir mapas a�reos buenos de googleearth.com. Destaque las fuerzas del
proyecto, y tambi�n venda el chisporroteo: �Est� la propiedad en una carretera?
Aseg�rese que el prestamista sabe esto. �Tiene mucha zona verde? �Es la
construcci�n sobre todo s�lida en un poco de respeto? Incluya cualquiera rasgos y
ventajas en las cuales puede pensar posiblemente. Aunque unos puedan parecer
obvios, todav�a traerles a la atenci�n del asegurador. Est� sin falta que incluye
un acuerdo de compra-y-venta firmado en el paquete. Debe ser firmado por ambos
partidos. El prestamista no comenzar� el proceso hasta que tenga un acuerdo de
venta y compra firmado, porque sin ese documento, no hay acuerdo potencial actual,
s�lo ilusiones. Cuando espera las preguntas del asegurador proporcionando todo este
material de antemano, cruza como un verdadero profesional. Su acuerdo se elevar� a
la cumbre del acuerdo ponen el escritorio del asegurador.
C�mo conseguir que compa�eros financien sus acuerdos

Todos los prestamistas que acabo de describir requerir�n alg�n nivel del pago al
contado. A veces, esto dura el 10 a 20 por ciento es el m�s dif�cil de adquirir.
Por suerte, a menudo puede dar vuelta a otra gente por aquellos d�lares restantes.
Una manera excelente de financiar la equidad restante necesaria es conseguirlo de
sus vendedores. �Los due�os financiar�n con frecuencia del 10 por ciento del
acuerdo, en todo hasta el acuerdo entero! Hay una variedad de motivos por qu� los
vendedores podr�an estar de acuerdo con esto; b�stelo para decir que se
sorprender�a por c�mo f�cil este tipo de la financiaci�n se debe poner.
139
Es t�pico para conseguir al vendedor del 10 a 20 por ciento que financia. Hace esto
dando al vendedor una segunda hipoteca en la propiedad. Entonces hace sus pagos
mensuales regulares a esa nota al vendedor. A veces puede pedir que la nota no
tenga pago de intereses, pero s�lo una suma global debida al final. Ese un pago
incluye cualquier tasa de inter�s deliberada en la cual conviniera. La nota tambi�n
puede hacer atar un globo a ello. Esto significa que las segundas necesidades de la
hipoteca se pagan en una fecha predeterminada, y no constantemente se pagan (o se
amortizan) durante un per�odo largo. Hay variaciones innumerables y los enfoques
creativos a la financiaci�n de t�rminos, por tanto no quiero hacerme demasiado
profundo en ellos aqu�. S�lo tenga esto en cuenta: el Flujo de fondos es el rey en
el juego de la multifamilia. Es el impulso vital de su inversi�n. Quiere tanto
flujo de fondos como se puede poner en cualquier momento dado. Esto es por qu� me
gusta dejar al inter�s acumularse y pagar todo esto cuando la nota viene debida.
Tenga cuidado consiguiendo una segunda hipoteca de su vendedor. Hay muchos
prestamistas que no permiten la financiaci�n secundaria. �Si esto es el caso,
tendr� que saltar al vendedor que financia, aun si el vendedor estuviera listo y
complaciente! �Cu�les son sus alternativas si el prestamista no permite segundas
hipotecas? Encuentre a un prestamista que hace. Comience a marcar y pregunte. Se
pueden no necesitar muchas ningunas respuestas para encontrar esto primero s�, pero
vale la pena. En mi Dinero Privado Ilimitado acontecimiento vivo, presento una
lista de 50 prestamistas y en qu� se especializan. Mis estudiantes saben
exactamente quien usar para el acuerdo que estructuran. Para m�s informaci�n sobre
ese acontecimiento, s�lo vaya a MultiFamilyMillions.com y escriba a m�quina en las
palabras clave el dinero privado.
El mundo grande, provechoso de dinero privado

Las segundas hipotecas son grandes, pero si realmente quiere hacer explotar su
negocio, necesitar� fuentes del dinero privadas. Siempre deber�a hacer tres cosas:
mercadotecnia, consiguiendo dinero privado, y ampliando su conocimiento. Si se
concentra en estas tres cosas con regularidad, ser� imparable en bienes inmuebles.
Una vez que tenga su sistema del dinero privado abajo, ser� capaz de hacer tantos
acuerdos como desea, sin usar su propio dinero efectivo.
140
El dinero privado se refiere a individuos, en vez de las instituciones de las

cuales s�lo hablamos, prest�ndole dinero. Todas las clases de personas tienen el
potencial para prestarle dinero:
r r r r r
Los amigos y la gente de miembros de familia trabaja con, incluso su gente del
empleador en sus grupos sociales o los Consejeros de grupos de deportes de sus
ni�os como su abogado, contable o doctor en Resumen aproximadamente cualquiera con
quien tenga el contacto regular
No consiga la idea incorrecta aqu�: no hablo de la golpeadura de sus amigos,

familia y otros para el dinero efectivo. No quiero decir: ��Oye, me puede prestar
un poco de dinero para hacer este acuerdo?� Llamo esa mendicidad. En cambio, hablo
de una proposici�n comercial donde no trata de una posici�n de debilidad, pero de
la oportunidad. No pide o lisonjea; simplemente hace la oportunidad conocida y ve
si el otro partido se interesa. M�s en esto m�s tarde. Una vez vi un estudio en el
sentido de que el 75 por ciento de todo el dinero privado viene de amigos y
miembros de familia. Una parte buena de ese dinero viene de su IRA. S�, as� es - la
gente puede invertir en sus acuerdos a trav�s de su IRA. S�: Su banco o firma de
corretaje nunca le dijeron sobre esto. De hecho, si fue a una firma de corretaje y
expresamente pregunt�, ��Puedo sostener acuerdos de bienes inmuebles en mi IRA
autodirigido?� le mirar�an como es un idiota y dir�a: �Por supuesto, no puede�. Son
los idiotas. Para ser m�s espec�ficos, son los mentirosos avaros. Aqu� est� la timo
que dirigen: hay IRA, y luego hay IRA autodirigido. Los bancos y las firmas de
corretaje le dicen que tienen un IRA autodirigido, cuando en realidad han intentado
con cuidado el IRA s�lo incluir las inversiones que los hacen la mayor parte de
dinero. Han dirigido realmente el IRA para incluir s�lo estas inversiones,
dej�ndole con la ilusi�n que autodirige las inversiones de entre aquellas opciones.
Se est� tratando como un kindergartner en un caj�n de arena. La mam� s�lo pone los
juguetes con los cuales quiere que usted juegue en el caj�n de arena, y es
completamente libre de jugar con ellos cualquier modo que elija. Bien, hay una
clase entera del IRA para adultos esto est� disponible - el IRA autodirigido
verdadero. S�, hay reglas del gobierno sobre que
141
un IRA puede y no puede sostener, pero aquellas reglas son mucho m�s amplias que la
mayor parte de compa��as le dir�n. Este IRA est� disponible de un manojo de
compa��as en todas partes de los Estados Unidos. �Por qu� no ha o�do de ellos? Como
no tienen $10 millones para soplar en un anuncio de la Super Bowl. Y todo que hacen
es administran el IRA autodirigido. No hacen una ganancia de golpearle para
honorarios en todas las inversiones que pone en el IRA. Son operadores honestos que
simplemente le acusan por mantener este recept�culo del IRA en el cual pone sus
inversiones, bienes inmuebles, etc�tera. Y para el registro, no tengo relaciones
financieras con estas compa��as, por tanto no le digo esto para hacer un d�lar de
usted. Para conseguir una lista de algunas de estas compa��as, s�lo vaya a
MultiFamilyMillions .com y tipo en el IRA de la palabra clave. Aqu� est� por qu�
esta materia del IRA es una oportunidad tan buena de usted: La mayor parte de
personas ganan vueltas piojosas en su IRA. Algunas de aquellas personas aceptar�n
sin pensar la posibilidad de poseer bienes inmuebles locales en su IRA, pero nunca
creyeron que esto era hasta una opci�n. Puede ofrecer esa capacidad de invertir en
bienes inmuebles, conseguir el flujo de fondos mensual y participar en las
ganancias cuando el acuerdo se revende. Por supuesto, todos los beneficios van
atr�s en el IRA hasta que alcancen la edad de jubilaci�n. Pero un o dos acuerdos
que vierten el flujo de fondos y la apreciaci�n en la cuenta - y se ponen aplazados
por el impuesto hasta el retiro - realmente tienen el potencial para hacer explotar
ese equilibrio del IRA. Una vez que consiga la informaci�n de una o dos compa��as
(ver mi lista de Internet), ser� capaz de explicar a inversionistas potenciales
s�lo c�mo cambiar su IRA que agarra los honorarios a realmente liberado, realmente
autodirigido. Encontrar� que mucha gente le agradecer� abrir sus ojos a esta timo
de la firma de corretaje, y a las nuevas posibilidades con un IRA superior. En mi
caso, de las decenas de millones de d�lares he levantado, aproximadamente el 42 por
ciento de �l ha venido del IRA de los inversionistas. Como cultiva sus contactos
para inversionistas potenciales, lo que realmente busca son inversionistas del
�ngel. Son la gente del capital propio alto a quien le gusta invertir en negocios y
bienes inmuebles. Los inversionistas del �ngel son m�s f�ciles a tratar con porque
han sido a trav�s del proceso de inversi�n antes. Saben que esperar. Los
inversionistas del �ngel por lo general invierten de 50.000$ a $5 millones. En
t�rminos muy generales, esperan que el dinero efectivo del primer a�o vuelve para
extenderse de 7
142
al 10 por ciento o m�s; y quieren ver vueltas de annualized despu�s de la reventa

para ser el 20 a 25 por ciento y a�n m�s alto. En el cambio, entienden que
necesitar� el uso de su dinero durante cinco a siete a�os. Ah, y esperan que usted
consiga unos honorarios de adquisici�n. Esto es el dinero despierta el frente para
juntar el acuerdo y los inversionistas. Unos honorarios de adquisici�n medios est�n
entre 1 y el 5 por ciento del acuerdo. Si re�ne un acuerdo de $1 mill�n, entonces
unos honorarios del 3 por ciento ser�an 30.000$. �Imagine si hace un acuerdo del
d�lar multimillonario! D�jeme s�lo martillar esto en su cerebro: Si estructura sus
acuerdos a lo largo de las l�neas de lo que acabo de describir, usted no los
d�lares cero s�lo puestos del su propio en la propiedad, pero le pagan para hacer
el acuerdo. �Por eso lo debe hacer una m�xima prioridad para cultivar sus fuentes
del dinero privadas! Puede o no se puede sorprender saber que los amigos y la
familia le dar�n el tiempo m�s dif�cil como inversionistas del dinero privados.
Cada Acci�n de gracias que gemir�n sobre su toma de cinco a siete a�os para el
acuerdo de concluir (aunque se puedan necesitar tan s�lo tres a cinco a�os), y se
parar�n en quisquillas en sus honorarios de adquisici�n. Pedir�n primero que usted
explique los honorarios. Entonces conseguir� el comentario de guiltladen sobre s�lo
cuanto dinero es, y si cree que es justo. Ah, es justo, bien. Es el que que lleva
tiempo de su vida para descubrir c�mo invertir, luego llevando tiempo para crear
relaciones, persiga muchos callejones sin salida y muchos otros aspectos a la
reuni�n de un acuerdo. Merece esos honorarios. Siempre recuerde que no pide; ofrece
una excelente oportunidad. Si algunas personas comienzan a discutir con usted de
los honorarios u otros tales aspectos, tiene que estar pensando en una sola
palabra: Adelante. En otras palabras, tiene que circular a otra persona que no le
arrastrar� con reacci�n negativa y culpa, pero dir�: �Oye, esto parece interesante;
d�game m�s�. Hablando con inversionistas del �ngel, estar listo para darles su plan
de negocios. Esto mostrar� que es un profesional y est� preparado para ver su
visi�n a trav�s de. Cerrar� a m�s inversionistas con un plan de negocios bien
planeado. Su �xito con esta oportunidad de inversi�n tambi�n ser� m�s alto para el
mismo hecho que ha resuelto ese plan.
143
(Si nunca ha escrito un plan de negocios, vaya a www.bplan.com y consiga algunas

ideas de c�mo hacerlo.) El otro art�culo para dar a inversionistas es el paquete de
la propiedad. Ese documento perfila el acuerdo y da todo financials corriente y
proyectado. Incluye datos demogr�ficos de la ciudad donde la propiedad reside y
explica la financiaci�n, cerrando gastos y todos otros hechos principales sobre el
acuerdo. Este documento permite que inversionistas tomen decisiones bien
informadas. Est� sin falta que no hace sugarcoat la situaci�n; incluya cualquier
aspecto negativo en el acuerdo, tambi�n. Esto es un documento de divulgaci�n
masiva. Revele todo. Cr�ame: Si pinta un cuadro poco realistamente atractivo ahora,
entonces hasta bien el acuerdo resultar� tras pareciendo a una desilusi�n a
inversionistas que esperaban resultados s�lo espectaculares. Siempre equiv�quese en
el lado de ser conservador y honesto. No quiere a inversionistas que vienen despu�s
de usted m�s tarde, afirmando que no les dijo todo que sab�a. Pueden afirmar que la
informaci�n ausente habr�a afectado si habr�an invertido en primer lugar. Cuando
re�ne un grupo de inversionistas juntos para comprar una propiedad, crea casi
seguramente una seguridad. La Comisi�n de Bolsa y Valores, juntos con reguladores
en 50 estados, tiene reglas muy detalladas sobre c�mo los valores se deben ofrecer.
S� que cuesta el dinero, pero si va a levantar el dinero a trav�s de valores, debe
tener en su equipo un abogado de valores bueno que se especializa en esta �rea de
la ley. Durante mi Dinero Privado Ilimitado acontecimiento vivo, hago un abogado
con experiencia cubrir algunas leyes que me relacionan con esta �rea, que se conoce
como acuerdos que sindican.
Deuda contra acuerdos de la equidad

Su acuerdo o se estructurar� como una sociedad de deudas o una sociedad de la
equidad. Las sociedades de deudas son la manera m�s barata de financiar sus
acuerdos: ofrece cierta tasa de inter�s como una vuelta en su inversi�n que es
asegurada por bienes inmuebles. Digamos Joe y Mary Smith deciden invertir 100.000$
en su acuerdo. Les ofreci� una vuelta del 10 por ciento en su dinero. Conseguir�an
el 10 por ciento por a�o en el inter�s simple en el dinero que invirtieron.
144
Sugiero que use el inter�s simple y no el inter�s compuesto. Si compone, les pagar�
mucho m�s dinero con el tiempo. Esto es la manera m�s barata de financiar sus
acuerdos porque consigue toda la equidad en un acuerdo. Puede ir a veces un paso
adelante y a�adir una provisi�n que declara que el inter�s s�lo se pagar� en el
momento de nuevas finanzas o reventa. Hacer esto significa que puede evitar pagar
el inter�s mensual. Recuerde que el flujo de fondos es el rey en nuestro negocio.
Prefiero aplazar de hacer pagos hasta m�s tarde por tanto puedo conservar mi flujo
de fondos, aun si tuviera a la oferta a ligeramente la tasa de inter�s m�s alta.
Las sociedades de la equidad son la otra forma de la sociedad que podr�a formar.
Esto es la manera m�s r�pida de financiar sus acuerdos, porque deja la parte de esa
equidad preciosa. No s�lo sus compa�eros conseguir�n el flujo de fondos mensual,
pero compartir�n en cualquier ganancia en la reventa de la propiedad. Los
compa�eros de la equidad t�picamente se ponen entre 50 y el 75 por ciento del
acuerdo. �Parece esto alto? Tenga presente que son la presentaci�n el dinero para
el acuerdo (para no mencionar sus honorarios de adquisici�n). Descubr� hace tiempo
que mi adquisici�n de unos 25 o parte del 50 por ciento de algo es una parte entera
mejor que mi cuidado el 100 por ciento de nada. Una manera excelente de encontrar a
la gente financiando sus acuerdos es a trav�s del poder de asociaci�n. Quiere
asociarse con la gente adecuada; es decir la gente que tiene el dinero. Hay tres
escalones a ellos:1. iglesia 2. Instituciones ben�ficas 3. Las organizaciones
comerciales a Veces es posible forjar relaciones comerciales excelentes con la
gente que comparte un inter�s com�n suyo. Si es ambos de la misma iglesia, o
ustedes ambos son la parte de alg�n grupo ecologista en su comunidad, �stos son
constructores de la compenetraci�n excelentes. Tiene algo en com�n, que hace la
conversaci�n m�s f�cil. Puede encontrar entonces un tiempo adecuado y colocar para
mencionar sus oportunidades de inversi�n. �Se considerar� esto como insistente? No
pienso as�. Considere esto: Si estuviera en el mercado para encontrar a un grande
fontanero porque tiene que trabajar hecho en su casa, le iba ofenderse si un
conocido de la iglesia
145
�pasado para mencionar que su amigo era un grande fontanero? Las ventas agresivas
son una historia diferente; pero los amigos que se unen con amigos son una cosa
buena. Huelga decir que, deber�a ser conectado a una red en la c�mara del comercio
local, Rotary Club y otras organizaciones donde businesspeople se encuentran. Estos
grupos casi siempre contienen a muchos, si no todos, de los miembros influyentes,
m�s ricos de la comunidad de negocios en su �rea. El voluntario para proyectos
diferentes y ponerse en juntas directivas, aun si significa hacer tareas laboriosas
al principio. La gente que dirige aquellos equipos una vez comenz� en el fondo,
tambi�n. Respetan a la gente que tambi�n se ofrece. Hay muchos otros modos de
atraer a inversionistas del �ngel: puede sostener un seminario o almuerzo y apuntar
ciertos datos demogr�ficos. En mi Dinero Privado Ilimitado acontecimiento vivo, me
mirar� hacer las presentaciones y luego llevar� un DVD a casa por tanto los puede
practicar usted mismo. Unos son tan s�lo 30 segundos - s�lo bastante tiempo para
montar a caballo en un montacargas con alguien. Los otros son hasta 30 minutos. Se
har� r�pidamente c�modo con todos ellos.
He negociado m�s de 500 transacciones como un inversionista de bienes inmuebles.
Creo que soy bastante bueno en ello. De hecho, creo que podr�a conseguir
probablemente que muchas otras personas se derrumbaran y me dieran un mejor que el
trato justo. Pero esto ser�a el triunfo - pierden la negociaci�n, y soy todos sobre
acuerdos mutualmente ventajosos. Quiero forjar relaciones a largo plazo, y aquellos
s�lo vienen cuando la gente se satisface por acuerdos y no se despierta un d�a
realizando que se han tenido. En el siguiente cap�tulo, descubre c�mo negociar en
una base mutualmente ventajosa. �Tambi�n explico c�mo s�lo no puede dejar de temer
negociaciones, pero realmente pensar con mucha ilusi�n en ellos!
CAP�TULO 9
Doce secretos de negociaci�n de Pros
el t's f�cil a temer la negociaci�n cuando nunca realmente lo ha hecho. Todas las
clases de guiones entran en su cabeza: �ser� demasiado f�cil y perder� mi
camisa?... �Ser� demasiado resistente y perder� el acuerdo?... �Y si parezca
inseguro de m�?... etc�tera. He encontrado que el conocimiento y la habilidad
tienen un modo de hacer miedos sombreados desaparecer. Sobre much�simas
transacciones, he coleccionado 12 m�todos favoritos para negociar con seguridad y
con resultados positivos. Aunque ninguno de estos m�todos se diera a m� en una
voluta antigua, todav�a los podr�a llamar secretos, porque tan pocas personas los
practican.
Yo
1 estar preparado.
Aqu� est� un gran ejemplo de lo que quiero decir con secretos: �Si el consejo para
estar preparado es tan obvio, por qu� no hacen m�s personas lo siguen? Otra vez, el
sentido com�n no significa la pr�ctica com�n. �Considerando c�mo pocas personas
hacen su tarea antes de una negociaci�n, si se prepara, habr� marcado ya una
ventaja! Hablo del descubrimiento de todo que puede sobre la propiedad, financials,
y la gente detr�s del acuerdo que considera.
147
148
Haga su tarea en la propiedad...

�Tiene alg�n contacto en el �rea, como gerentes de la propiedad o agentes de bolsa?
H�galos conducir por la propiedad. �Cu�l es la condici�n? �Qu� ven que esto sale de
lo normal? Preg�nteles sobre lo que observan sobre los vecinos, lo que est� la
propiedad cerca y est� all� cualquier agua permanente en la propiedad. �Saben
alguna historia sobre la propiedad o vecindad? �Puede llamar hasta el Departamento
de Polic�a y explicar que piensa comprar una propiedad, y el oficial habla con
tienen alguna opini�n del �rea? Seg�n la persona que contesta al tel�fono, se
podr�a poner un �No presentamos ese tipo de la informaci�n�, o �Seguramente sabemos
que vecindad bien y es fino/bien/terrible...�.
Entonces haga su tarea en los n�meros...

Deber�a haber hecho su diligencia debida financiera consiguiendo declaraciones de
ganancias y p�rdidas durante los dos a�os pasados, los n�meros de ganancias y
p�rdidas despu�s del inicio del a�o y el registro de alquileres corriente. En el
Cap�tulo 7 habl� c�mo hacer aquellos n�meros contarle la historia sobre esa
propiedad. Con la mayor parte de las propiedades colocar� de nuevo, la historia
pasada lee como una tragedia, y a veces una comedia. Pero revisar aquellos n�meros
delante de cualquier negociaci�n har� dos cosas:1. har� al vendedor saber que es un
profesional que no vale la pena tal vez tratar de bromear. 2. No perder� ning�n
problema deslumbrante con el financials que se deber�a negociar.
Y finalmente, haga su tarea en la gente

Sol�a ser m�s dif�cil, pero ahora los millonarios terminados en Google han hecho
sorprendentemente f�cil conseguir la informaci�n bastante detallada de los partidos
de los cuales afrontar� en la negociaci�n. Google los siguientes, y ven con qu�
sube:
r el nombre r del Vendedor el nombre de la compa��a del Vendedor
Doce Secretos de Negociaci�n de Pros r el nombre r de la Propiedad la Ciudad donde
la propiedad se localiza
149
Negociaba una vez una carpeta de 500 unidades. Hice mi diligencia debida habitual
en el vendedor de antemano. Descubr� que el vendedor era desde fuera de los Estados
Unidos y posey� otros siete complejos en los Estados Unidos. Tres de aquellas
propiedades estaban en la extinci�n del derecho de redimir o hab�an sido devueltas
ya por los bancos. Tambi�n descubr� que hab�a un pedido del tribunal federal por �l
de vender sus otras propiedades en los Estados Unidos dentro de cierto per�odo o
sea ir�a a la prisi�n. �Cree que esta informaci�n me dio s�lo la ventaja
competitiva m�s leve? No se pare en s�lo Google. Si trata con un agente de bienes
ra�ces, entonces pide que agente de bolsa para tanta informaci�n como posible sobre
el vendedor: a qui�n es, por qu� se vende, cu�ntos otros activos posee, cuando
tiene que cerca de, lo que planea hacer con el dinero, etc�tera. No puede conseguir
mucha informaci�n, pero entonces otra vez, se puede poner mucho. Simplemente debe
pedir averiguar. Es lo que los pros hacen.
Trabaja ambos caminos

Antes de entrar en una negociaci�n, espere al otro partido a Google usted. �Hay
all� algo en l�nea que tendr� que explicar? Debe estar preparado. De hecho, deber�a
considerar subir cualquier informaci�n negativa en el curso de la conversaci�n. No
podr�a ser necesario, pero entonces otra vez podr�a: Por ejemplo, se interesa en la
compra de una propiedad, a�n hay una bancarrota en su registro de hace dos a�os. El
vendedor puede necesitar consolador que tiene la financiaci�n alineada. Por lo
menos, hacen preparar su respuesta por si tales temas suban.
2. Entienda las necesidades de la otra partido

Si usted Google el nombre de un vendedor y descubre que tiene que vender
propiedades r�pidamente, acaba de descubrir una necesidad primaria. Otro ejemplo
podr�a ser que el vendedor se consolida y se mueve del �rea. Saber sobre
necesidades no s�lo le puede dar un sentido del nivel de la motivaci�n del
vendedor, pero tambi�n le puede ayudar a encontrar aquellas necesidades.
150
Una vez trat� con un vendedor que comenz� a comprar propiedades del no piso y ten�a
uno agradable seg�n el contrato. Quiso quitar un 1.031 cambio de su piso por tanto
podr�a aplazar sus impuestos de los beneficios. Esto era una estrategia sana. Era
a�n mejor para m� porque sab�a que tuvo que vender su piso por cierta fecha para
encontrar las 1.031 fechas l�mites federales. Esto me dio una ventaja. Le mostr�
que podr�a realizar el cierre antes de su fecha l�mite; a cambio, consegu� la
propiedad para un poco menos que el valor de mercado. Estoy en una situaci�n ahora
mismo donde alguien quiere venderse porque tiene un nuevo negocio de licencia. Va
grande, pero es muy cashintensive. Para �l para cultivar este negocio y conseguir
m�s ganancias, necesita m�s dinero efectivo para dirigir operaciones. Vende su
propiedad de conseguir ese dinero efectivo. Se podr�a preocupar m�s por un cierre
r�pido que sobre la extracci�n de cada �ltimo d�lar de m�. A veces, no encontrar�
ninguna necesidad imperiosa. Podr�a ser que el vendedor simplemente quiere cobrar
en efectivo en los pr�ximos a�os y retirarse. Aunque no pueda apelar a una
necesidad urgente, todav�a puede pintar un cuadro para ese vendedor de c�mo
agradable se deber� escapar de los dolores de cabeza de la direcci�n de la
propiedad. Este tipo del conocimiento s�lo puede ayudar al resultado de sus
negociaciones.
3. Defina sus objetivos y clasif�quelos en orden de prioridad

Por supuesto, realizo que por �ltimo quiere el flujo de fondos y la apreciaci�n.
Pero debe estar claro en sus objetivos m�s inmediatos viniendo a la mesa de
negociaciones. Una prioridad para usted puede ser a cerca de cierta fecha. Puede
tener un 1.031 cambio que debe completar por esa fecha. Si es as�, no deje al
vendedor saberlo durante el proceso de la negociaci�n. Si hace, la ventaja va al
vendedor. A veces el objetivo primario es el precio m�s bajo. Por supuesto esto es
importante, porque si paga demasiado, entonces el flujo de fondos se hace m�s
peque�o como un porcentaje del precio de compra. Para la mayor parte de
inversionistas que comienzan, el precio no es el objetivo primario: Digamos quiere
hacer su primer acuerdo, y no tiene mucho de
151
dinero efectivo. Su objetivo puede ser por lo tanto de entrar en el acuerdo por tan
poco dinero del bolsillo como posible. Puede querer pagar un poco m�s si puede
conseguir al vendedor que financia para la parte del precio de compra. Podr�a tener
hasta el dinero para el pago al contado, pero necesitar al vendedor para pagar
gastos de cierre.
Minimice su pago al contado con esta t�ctica

Si quiere conseguir un cacho de dinero efectivo a la mesa de cierre para su pago al
contado, negociar la fecha l�mite entre el tercer y el s�ptimo del mes. Cuando haga
esto, los alquileres se prorratear�n: El due�o habr� coleccionado alquileres en el
primer y le debe dar alquila igual hasta los d�as restantes en el mes. Si se cierra
en el tercer, el vendedor le dar� 27 o 28 d�as del alquiler. Tenga cuidado: Algunos
arrendatarios no habr�n pagado el alquiler al vendedor cuando su cierre ocurre. El
vendedor le puede decir que �los arrendatarios son buenos para ello�. �No se
enamore de esto! Diga al vendedor que quiere todo el alquiler que es debido usted -
sentido que debe pagar de su bolsillo perder alquileres - y porque los
arrendatarios son �buenos para ello�, se alegrar� de expedir el alquiler cuando lo
coleccione. Puede haber hecho su paseo - a trav�s de y haber realizado que la
propiedad necesitar� algunas reparaciones inmediatas. En vez de hacer salir del
dinero su bolsillo para aquellas reparaciones, pida que el vendedor le d� una
concesi�n de reparaci�n. Esto significa que el vendedor le dar� el dinero durante
el cierre para las reparaciones. Si el vendedor no dice, tome el �xito o al�jese.
Decida rehaciendo los n�meros: Ver si el acuerdo trabaja con el precio inflado por
la cantidad de las nuevas reparaciones. Si hace, entonces pida que el vendedor
aumente el precio y le d� esa concesi�n de reparaci�n. Esto no le costar� un
penique, porque ese dinero ser� deducible como un gasto de cierre y no se cobrar�
los impuestos en la diferencia en cantidades del precio de venta. Algunos
vendedores entienden esto y los otros no hacen. Si su vendedor no entiende o no
cree que sea deducible, preguntar� si su contable puede llamar a su contable. Anote
todas sus necesidades que entran en el acuerdo. Entonces clasif�quelos en orden de
prioridad y trabajo para conseguir su necesidad primaria encontrada primero. Una
vez que cruce ese de su lista, se concentre en el pr�ximo.
152
No necesariamente los tiene que negociar en el pedido los clasific�. Algunos de sus
objetivos m�s importantes realmente pueden ser m�s f�ciles a negociar que otros,
seg�n los objetivos del vendedor. Un o dos de sus objetivos puede ser asesinos del
acuerdo si no los consigue. M�rquelos as� a su lista frente y at�ngase a sus armas.
Se deber�a alejar. Esto es bien - sabemos que su sistema de mercadotecnia le traer�
m�s acuerdos muy pronto.
4. Decida lo que su precio de huelga es y no lo exceda

Hablando de sostener la firma, debe determinar su precio m�ximo, tambi�n conocido
como el precio de huelga. �Entonces, no lo debe exceder! No trate de determinar
esto durante negociaciones. Lo debe saber de antemano, cuando emocionalmente no se
implica con el acuerdo. Seguro lo quiere, pero tambi�n realiza que a alg�n precio,
ya no es muy. Si espera hasta el calor de negociaciones, la presi�n puede afectar
f�cilmente su juicio. Cuando parece que no puede ser capaz de conseguir el acuerdo
por el precio que generalmente ten�a en mente - porque no determin� un precio de
huelga firme - ahora comienza a racionalizar. Se convence de que tal vez se puede
estirar un poco m�s y hacer el acuerdo trabajar al precio m�s alto. Esto por lo
general toma la forma de pellizcar los n�meros y usar mejores de los casos para
ingresos o gastos. Es el juego de un tonto. No est� ese tonto. Pasa cada d�a en
subastas. De hecho, es por qu� los bancos prefieren subastar una propiedad antes de
ponerlo en el mercado para venderse. Como la puja se hace m�s alta, el entusiasmo
construye. El postor alto se hace el centro de la atenci�n. Las emociones
completamente abruman la raz�n y muchos inversionistas esperan demasiado tiempo
antes de abandonar. Tambi�n racionalizan esto porque la gente contra la cual
ofrecen quiere ir m�s alto, debe ser muy. �Aquella gente piensa lo mismo en usted!
Sepa su precio y at�ngase a �l, y ser� uno m�s signo que es un pro.
153
5. Espere el siguiente movimiento y no evite regatear

La negociaci�n parece al ajedrez de juego. Siempre mire todos sus movimientos
posibles y anal�celos uno tras otro. �Si mueve una pieza cierto camino, cu�l ser�a
la respuesta probable de su opositor? �Si toma un enfoque diferente, entonces qu�
supone su opositor probablemente har� ahora? Esto deber�a ser la parte de su
preparaci�n. Por supuesto, no puede predecir los movimientos de su opositor con la
certeza. Esto no es el punto. Se deber�a preparar tanto como puede, y no usar la
excusa de �No tratar� de predecir, porque puedo estar equivocado�. Hablando de la
anticipaci�n, deber�a esperar regatear un poco. �Dice que lamenta regatear? Tengo
dos respuestas:1. la clase correcta del regateo es realmente provechosa tanto para
usted como para la persona a trav�s de la mesa de usted. 2. Term�nelo. Sol�a
pensar: �Declarar� s�lo mi mejor oferta frente. Esto es la manera honesta de
negociar�. Aqu� est� lo que pasar�a a m�: Yo: �Le dar� $1,2 millones para su
propiedad�. Seller: �Realmente s�lo puedo tomar $1,6 millones para ello�. Yo:
�Entiendo su posici�n, pero he dirigido los n�meros y creo que s�lo la puedo hacer
trabajar en $1,2 millones�. Seller: �Bien, puedo ser capaz de tomar $1,4 millones
para ello, si es capaz de cerrarse r�pidamente�. Yo: �Ah, me puedo cerrar
r�pidamente, pero tengo miedo que $1,2 millones sean los mejores puedo hacer�.
Seller: �Hmmm - no veo c�mo puedo ir de una manera realista debajo de $1,4
millones... pero me gusta usted. D�gale que: vamos a repartir la diferencia y vamos
a decidirse por $1,3 millones y tiene un acuerdo�. Yo: �Siento, el Sr. Seller, pero
era honesto con usted el derecho frente. Los n�meros s�lo trabajan para m� si puedo
pagar $1,2 millones, por tanto esto es lamentablemente todo que puedo hacer�.
Seller: ��Sabe qu�? �Olvide el acuerdo entero! Me he estado inclinando hacia atr�s
para tratar de encontrar su precio y he dejado caer mi precio dos veces, y no ha
desplazado. Esto no negocia de buena fe. El acuerdo lejos."
154
�Y el vendedor tendr�a raz�n de alejarse! No le di nada para sentirme bien sobre.

Hab�a comenzado en $1 mill�n y hab�a subido a $1,2 millones, todav�a no se podr�a
haber tratado all� - pero podr�a tener. Al menos si hizo, podr�a sostener su cabeza
alto y decirse (y su c�nyuge): �Dimos en un poco y nos encontramos a mitad de
camino�. Vamos a deshacerse del regateo de la palabra malo, cargado de la imagen y
vamos a llamarlo colocaci�n. Adopte una actitud lo que le da el cuarto para
negociar y por �ltimo hace a la otra persona sentirse bien sobre la transacci�n. La
misma cosa es verdad para menos - cuestiones importantes como quien paga gastos de
cierre o art�culos de reparaci�n m�s peque�os. Deber�a considerar al principio la
petici�n de concesiones que no necesita realmente. Esto permite que usted endulce
su oferta derrumb�ndose en estos art�culos. Tambi�n se deber�a derrumbar en la
materia importante, pero esto le da poco acolchado para absorber los golpes.
6. Permanezca tranquilo e impasible

Nuestros sesos se alambran para estar en su mejor cuando somos conscientes, pero no
inquietos. El Principio Justo y correcto Goldilocks se aplica aqu�: Si tenemos
demasiado poco inter�s y energ�a, las marchas mentales no se mueven; si nos
sobreestimulamos, es muy dif�cil pensar directamente. Cuantas veces le tienen sido
en una situaci�n estresante y m�s tarde se dio un puntapi�, pensando: �Es tan obvio
hacia m� ahora; �por qu� no podr�a yo subir con esa respuesta entonces!� Negociar�
con la gente de todas las condiciones sociales, y algunos de ellos ser�n un placer
de tratar con. No necesita mi consejo para manejarlos. Pero cuando se encuentra con
un negociador experto, est� preparado para algunos fuegos artificiales. Algunos
negociadores elegantes tratar�n de hacerle sentirse inc�modo. Har�n tanto cosas
sutiles como ostensibles de frustrarle, enojado, impaciente, o todos los
susodichos. Si tienen �xito, saben que su juicio se nubla ahora y la ventaja va a
ellos. Por ejemplo, le pueden hacer esperar 20 minutos o m�s. Tal vez piden que
usted afronte una ventana muy brillante. Durante la conversaci�n, pueden pedir
continuamente que usted se repita. Quiz�s constantemente hacen clic en una pluma o
zangoloteo una pierna. Cualquier de estos comportamientos podr�a ser casual s�lo;
entonces otra vez, esto es c�mo se supone que miran. Quieren que usted se concentre
en cosas sin sentido y no en su estrategia. Si es intencional o no, debe permanecer
simplemente tranquilo
155
e impasible en todas partes de las negociaciones. Le dar� la mente m�s clara y la

mejor oportunidad de conseguir sus objetivos. Su comportamiento tranquilo ante
esfuerzos actuales de acobardarle puede tener el efecto contrario: �podr�a poner
nervioso al otro partido!
7. Construya compenetraci�n y confianza

Vamos a suponer que no trate con alguien hecho de la piedra, pero su vendedor es
una persona regular. Aumentar� sus probabilidades del �xito si consigue que el
vendedor guste usted primero y conf�e en usted segundo. La mayor parte de personas
prefieren hacer el negocio con la gente que les gusta y conf�an. Ese factor podr�a
ganar un acuerdo para usted en una situaci�n competitiva donde el precio y otros
t�rminos del acuerdo son bastante iguales. Consigue que un vendedor guste usted
estableciendo la compenetraci�n, y hace esto encontrando algo en com�n. �Recuerde
la preparaci�n que hizo en el Secreto N�mero Un? Pesc� alrededor preguntando sobre
el vendedor del agente de bolsa, prestamista y alguien m�s en la transacci�n. Usted
googled que la persona y fue al sitio web del vendedor, si uno existe. Busca
simplemente pistas como alma m�ter de aquella persona, afici�n o cualquier inter�s
aparente. Note en que tipo de coche el vendedor llega. �Qu� le dice su ropa sobre
ella? No tiene que encontrar estas pistas antes de las negociaciones, aunque esto
siempre sea provechoso. Tal vez s�lo aprender� a mitad de camino a trav�s de que es
un gran fan de la comida mexicana. Todo lo que pueda echar el pestillo en que puede
decir que tambi�n disfruta o admira, h�galo. H�galo genuino. Esos puntos en com�n
diminutos son todo que tiene que comenzar una relaci�n buena. Con el tiempo, este
grano de la compenetraci�n se puede convertir en la confianza. Cuando a un vendedor
le guste y luego conf�e en usted, sus negociaciones ir�n mucho m�s suavemente.
Ambos encontrar� m�s f�cil presentar en cuestiones menores para hacer el acuerdo
pasar.
8. Cree un Ambiente Mutualmente ventajoso

Mi objetivo en la negociaci�n no es pisar fuerte la otra persona en la suciedad y
surgir victorioso. La gente tiene un modo de regresar en usted cuando
156
realizan que han sido el ferrocarril en un acuerdo malo. Cuando tenga que volver a
ellos para alg�n otro detalle de la transacci�n, encontrar� ahora que son mucho
menos razonables. Deber�a estar en este negocio para el largo plazo. Quiere que su
reputaci�n buena se extienda como ondulaci�n en una charca despu�s de cerrar cada
acuerdo. La gente ama chismear, y ese chisme puede ser �Qu� pro� - o �Qu� tir�n�.
No sugiero que se derrumbe. Mire en cambio para firmar un acuerdo esto es justo
para ambos partidos. Una gran manera comenzar es preguntar al vendedor - derecho
frente - ��Cu�les son sus objetivos para esta negociaci�n?� Su respuesta le dir�
c�mo negociar con �l. A veces, la primera cosa de su boca no ser� el precio. Podr�a
ser un cierre r�pido o alg�n otro factor. D�jenos s�lo decir que es �el precio m�s
alto�. Ahora pregunta, ��Qu� piensa que el precio m�s alto es?� Puede ser
sorprendido por las respuestas que consigue. A veces el vendedor se caer� debajo
del precio inicial original s�lo por su petici�n de esta pregunta. En otras
ocasiones, un vendedor puede decir, �Quiero el precio inicial�, o a veces a�n m�s.
Debe preguntar y no asumir. Entonces tendr� una base para saber que la definici�n
de la persona de una transacci�n justa.
9. Permanezca flexible y abierto para opciones

Siempre negocie con esp�ritu abierto. Si entra con la idea que s�lo aceptar� un
resultado, perder� m�s acuerdos que deber�a. Un inversionista del mismo tipo una
vez negoci� unas tierras en las cuales quiso construir pisos. Se peg� en la
adquisici�n de esa tierra por no m�s que 320.000$, pero el vendedor quiso 400.000$.
Estaban en un callej�n sin salida. En vez de alejarse del acuerdo, el comprador
decidi� inspeccionar la propiedad una vez m�s. Era firme en su precio de huelga
(ver el Secreto N�mero Cuatro), pero querido para ver si hab�a alguna manera de
hacer el dinero adicional de la propiedad. Esto permitir�a que �l levante su precio
de huelga y todav�a tenga el trabajo del acuerdo.
157
Note que no racionalizaba una manera de aumentar su precio de huelga; inspeccionaba

la propiedad de ver si perdi� algo la primera vez alrededor. Esta vez, not� un
mont�culo muy grande de la arena en la propiedad a trav�s de la cual no debe haber
hecho caso la primera vez. Tom� una muestra a otro contratista que conoc�a y su
segundo paseo - a trav�s del pagado: La arena era un tipo especial que los sistemas
s�pticos deben usar en su estado. �El mont�n de la arena sola val�a $2 millones! �l
hightailed esto atr�s al vendedor y decidido podr�a encontrar una manera de pagar
400.000$ despu�s de todo. Por supuesto, si ha mostrado la flexibilidad y todav�a se
est� pidiendo presentar, puede alcanzar un punto donde debe decir �no�. A ese
punto, es fino para explicar que es su oferta final, y se debe alejar del acuerdo
si no se puede encontrar. �Si el vendedor no desplaza, aseg�rese que se aleja! Si
se derrumba ahora, s�lo limpi� con agua su credibilidad. No diga una cosa y haga al
otro. Si se aleja, no significa el final del mundo. En primer lugar, sabe que hay
otros acuerdos que atraviesan su conducto. En segundo lugar, puede volver al
vendedor m�s tarde y dar alguna raz�n por qu� le gustar�a seguir las negociaciones.
Mantiene su credibilidad porque realmente se alej� para esa sesi�n particular.
Despu�s de todo, el vendedor puede haber tenido pensamientos tambi�n sobre no
querer el acuerdo de fracasar y puede dar la bienvenida a otra oportunidad.
10. Cuando el vendedor hable, escuche estrechamente y retrase su respuesta

Queremos saber que nos estamos oyendo. A�n, muchos negociadores hacen el error de
la concentraci�n lo que dicen, y no lo que el otro partido dice. Hablan, y luego,
cuando la otra persona habla, no escuchan. Ponen una m�scara en blanco sobre su
cara en cambio y formulan simplemente lo que dir�n despu�s. Haga esto bastante y
frustrar� a su opositor. El vendedor puede comenzar a desconectar de las
negociaciones porque se imagina que no escucha. Har� s�lo asuntos peores si brinca
en antes de que el vendedor se termine.
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Recuerde que deber�a escuchar para pistas, para motivos t�citos, y para
oportunidades de establecer la compenetraci�n. Ayudar� a su causa si usted:
los r Escuchan haciendo el contacto visual. r Realmente tratan lo que el vendedor
dice. r Pausa muy brevemente antes de hablar.
Muestra que presta la atenci�n y no recita a toda prisa simplemente una escritura.
�Puede descubrir hasta algo que puede usar!
11 demuestran la empat�a.
Es sentimental, pero es verdad: no se preocupan lo que sabe hasta que sepan que se
preocupa. Ser� un mejor negociador si muestra la empat�a a su vendedor. Se llama
una f�rmula infalible la sensaci�n, sentida, encontrada. Teja estas tres palabras
en algunas de sus respuestas a vendedores, y notar� reacciones positivas. Podr�a
decir: �S� c�mo siente sobre el aumento de la concesi�n de reparaci�n; los otros
han sentido el mismo camino. Lo que han encontrado es que la concesi�n de
reparaci�n aument� su base de costo despreciable y...�. Cuando usa esta
construcci�n, telegraf�a esto escucha y respeta la posici�n de la otra persona. Es
la parte de enfrente de implicar que �est� loco�. Tambi�n lleva al vendedor a una
soluci�n. La parte que va: �Esto es lo que encontraron...�. ayuda al vendedor a ver
c�mo otra gente ha vencido con �xito cualquier objeci�n est� en la mesa. Puede usar
hasta esta t�cnica en otros ajustes, tal como con compa�eros de trabajo o su jefe
(�hasta que los bienes inmuebles le liberen!). Dos trozos de consejo aunque: est�
genuino sobre el contenido que pone en la t�cnica; y no lo exagere. Recuerde, es
s�lo un instrumento.
12. Silencio es de oro

De vez en cuando, menos es m�s: D� su oferta y luego c�llese. Algunas personas
hacen su oferta e inmediatamente se hacen nerviosas. Si el vendedor no responde en
seguida, pueden concluir que su oferta era demasiado baja. Esto se llama
pronosticando.
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No tiene ni idea lo que el vendedor piensa - y s� que no puede leer pensamientos, o

sea le habr�a visto en la tapa de Time. Algunos vendedores responden tan pronto
como hace su oferta. Sus mentes son r�pidas para analizar ofertas, o sea usan s�lo
su instinto visceral. Otros vendedores son lentos para responder, por un motivos o
el otro. Pertenezco a la primera categor�a. Mi mente trabaja r�pidamente y me gusta
conseguir respuestas similares de vendedores. Cuando primero me encontr� negociando
con la gente a quien le gust� responder despacio, tom� esto como un signo que no
les gust� mi oferta. Sin su refr�n de algo, levantar�a entonces mi oferta m�s cerca
a mi precio de huelga. Hice este error caro hasta que finalmente alboreara en m�
que su silencio no necesariamente signific� la desaprobaci�n. Entonces hice dos
reglas para m�:1. despu�s de hacer mi oferta, me sentar�a s�lo apretado y dir�a no
una palabra hasta que me diga el vendedor cual su reacci�n a mi oferta es. Ya no
asumir�a. 2. Cuando era el vendedor, usar�a este fen�meno para mi ventaja. Ser�a
ahora el que para permanecer tranquilo cuando alguien me dio un n�mero. Si antes me
hiciera preocupado y el silencio me hizo endulzar mi oferta, tal vez los otros
sentir�an el mismo camino. �Bastante seguro, trabaj�! Como un comprador, dej�
innecesariamente de levantar mi oferta; como un vendedor, mi silencio tent� a
postores de endulzar sus ofertas. De vez en cuando, se encontrar� en un punto
muerto. Har� su oferta y se quedar� tranquilo... y espere... �y de todos modos el
otro lado no dice nada! Se har� al principio inc�modo, porque la gente encuentra el
silencio torpe y quiere llenar ese vac�o. Hay una vieja regla en ventas que la
primera persona para romper ese silencio pierde. He encontrado esto generalmente
siendo verdad. Por lo tanto, si es a trav�s de la mesa de un negociador
inteligente, s�lo se queda silencioso, se relaja, y tal vez hasta sonr�e
ligeramente. Pero no hable. �Una vez me cerr� con llave con una guerra de
testamentos con alguien, y el silencio continu� durante aproximadamente 10 minutos!
Finalmente, escrib� la palabra ��decisi�n?� en un pedazo de papel y lo desliz�. La
otra persona s�lo no lo pod�a poner m�s y dijo: �Lo deletre� incorrecto�. Dije:
�S�. Entonces realiz� lo que acababa de pasar, y nos re�mos. (�Como recuerdo, esto
result� ser muy para m�!)
160
Note que ninguno de estos secretos es una mala pasada. Reconocen s�lo todos la
naturaleza humana y la usan para llegar a un trato justo para ambos partidos.
Sugiero que examine estos 12 secretos con regularidad hasta que se hagan la segunda
naturaleza.
Es f�cil conseguir la idea incorrecta sobre la nueva colocaci�n y creer que debe
ser un proyecto colosal. Por suerte, hay bromas del comercio que realmente estiran
sus d�lares. Hablamos antes de la compra del derecho. En el siguiente cap�tulo,
hablo c�mo mejorar su derecho a la propiedad, por tanto cada d�lar que invierte
vuelve a usted multiplicado.
CAP�TULO 10
La Regla 80/20 de Reconstituir
�el ho habr�a cre�do alguna vez que un soci�logo italiano del siglo XIX y el
economista ser�an relevantes para su proyecto de nueva colocaci�n? Bien, es, y su
nombre es Vilfredo Pareto. Prepar� la Regla de 80/20. Pareto not� que el 80 por
ciento de algo (en su caso, riqueza en Italia) es debido al 20 por ciento de algo
m�s (en su caso, un grupo peque�o de la gente rica). Y por tanto es con su proyecto
de nueva colocaci�n: conseguir� el 80 por ciento de la ventaja de hacer el 20 por
ciento de todas las cosas que podr�a hacer para colocar de nuevo esa propiedad.
Debe golpear el punto dulce para la ganancia m�xima. Si usted bajo la reparaci�n
una propiedad, no atraer� el nuevo perfil del arrendatario que es despu�s. Si lo
sobrerepara, conseguir� a los arrendatarios, pero su vuelta en gotas de la
inversi�n, porque le cost� m�s que ello deber�a atraer a aquellos arrendatarios.
Veo a la gente sobrereparar propiedades m�s que bajo la reparaci�n ellos. Por
supuesto, no abogo por esto deja cosas en la forma mala porque puede tener una
propiedad C-y querer atraer C + arrendatarios. Sugiero que C + los arrendatarios le
pagar�n C + alquileres y no deber�an conseguir por lo tanto contracumbres del
granito. A la inversa, si tiene una propiedad B y planea atraer a Unos
arrendatarios, luego no vaya barato y s�lo revista de nuevo las contracumbres;
sustit�yalos. Una vez anduve un sitio con un contratista en una propiedad que
colocaba de nuevo. Me mostr� un problema: Hace unos a�os una pieza de madera cerca
161
W
162
cada ventana se hab�a quitado y no instalada de nuevo por pintores perezosos que
rehac�an el exterior. El agua encontr� un camino en y causaba el da�o de madera.
�Hablamos 1.500 ventanas aqu�! Dijo que la soluci�n era a�adir otra pieza de madera
a todas las ventanas despu�s de sustituir cualquier madera subyacente que se pueda
haber da�ado. Le dije que deber�amos instalar una pieza del centelleo de aluminio y
sustituir cualquier madera que mostrara signos del da�o. Sostuvo que la pieza de
reemplazo debe ser la madera, y no el aluminio, por tanto parecer�a correcto
arquitect�nicamente. Ten�a raz�n, pero tan era yo: le dije que no me preocup� si
pareci� arquitect�nicamente correcto; s�lo quise un trabajo s�lido hecho. Favorec�
el aluminio. La diferencia en el precio era 65.000$. Me dijo que realmente le gust�
su trabajo mirar cierto camino y quiso estar orgulloso cuando asumi� a la gente al
complejo para mostrarles su obra. Le dije que realmente me gustan mis ganancias
mirar cierto camino y quise estar orgulloso cuando mostr� a mi familia nuestra
cuenta bancaria. No contrat� a ese contratista. No permita que contratistas le
digan c�mo va a hacerse. Es su proyecto y los entrevista para el alquiler posible.
Despu�s de escuchar con esp�ritu abierto de sus opiniones, les dice c�mo va a
hacerse. En un cap�tulo anterior, habl� de cambios estructurales y ambientales. En
este cap�tulo, me concentro en cambios cosm�ticos. Son aquellos tipos de mejoras
que alquilan su propiedad, y as� incrementan sus ingresos operativos netos. Y
cuando su NOI sube, tan el valor de su propiedad.
Mejoras exteriores
Aqu� est�n las mejoras cosm�ticas exteriores m�s comunes.
Pintura
Para dar a la propiedad una picea inmediata, simplemente pinte superficies
exteriores que se pintan ya. Realmente hace maravillas. Repare cualquier madera
da�ada antes de que pinte, o tendr� que pintar s�lo otra vez pronto. Si pinta s�lo
neto, no hay mejor color que blanco. Si pinta el exterior entero, sugiero que
cambie el color de
163
la propiedad a una agradable, neutra. Si es ya un color neutro, h�galo uno

diferente. Esto telegraf�a a residentes y la comunidad que algo nuevo pasa en su
propiedad.
Madera de reparaci�n y ladrillo

�Si su propiedad es una combinaci�n de ladrillo y pintura, est�n seguros que el
color corresponde al ladrillo! Esto puede ser complicado, por tanto si no est�
seguro, pide suposiciones. Si su propiedad tiene la madera que colinda con el
considerable da�o, tiene una decisi�n de hacer: �sustituir� la madera existente por
m�s madera, o instalar� el vinilo? Los precios pueden variar extensamente en partes
diferentes del pa�s. Vaya con la opci�n m�s rentable.
Tejados de reparaci�n
El tejado es una de las primeras cosas que deber�a reparar o sustituir si necesita
la atenci�n. Si el tejado se escapa, debe parar m�s el da�o de ocurrir, sin contar
todas las quejas del arrendatario justificables. Aqu� est� otra raz�n de reparar
tejados temprano: el trabajo del tejado es sucio, y las paredes exteriores se
rayar�n con se�ales de la escala y escombros decrecientes. El funcionamiento de la
cumbre abajo prevendr� esto.
Mejore ajardinamiento
T�melo de antiguo landscaper: las mejoras que ajardinan son una gran manera mejorar
el aspecto de una propiedad r�pido. No hay mejor manera de traer un cambio de
actitud a su propiedad que a�adir macizos alegremente coloreados. No se pare en los
macizos, sino tambi�n examine los arbustos. �Es viejo o crecido demasiado? �Est�n
llenas algunas �reas y otros desnudos? El m�s a menudo, encontrar� arbustos viejos,
crecidos demasiado. Si es el camino crecido demasiado, consiga el consejo sobre si
se puede recortar atr�s o se debe quitar. De ser posible, neto esto porque las
plantas bien manicuradas, maduras parecen grandes. Conc�ntrese en los �rboles:
viejo da una madurez de la propiedad y estatura - y a veces arraiga problemas. Una
de las causas principales de sondar problemas es ra�ces que entran en tubos.
Tambi�n pueden causar estragos con fundaciones, pasajes peatonales y aceras.
164
Realmente lamento bajar �rboles pero de vez en cuando no tiene opci�n. Por otra
parte, parece a las ra�ces del �rbol han dado un toque en su cuenta bancaria,
tambi�n. Si los �rboles se pueden quedar, entonces ver si necesitan el adorno.
Reduzca miembros que tocan un edificio o tejado. Si los �rboles considerablemente
bloquean visiones diferentes de la propiedad, simplemente ramas inferiores netas
por tanto tiene una l�nea de visi�n agradable. Ha llamado el levantamiento del
dosel. arborist experto o experto del �rbol, no da�ar� los �rboles en absoluto,
pero har� al instante su propiedad parecer mucho mejor.
Repare o sustituya Signage

Signage es enorme. Muy r�pidamente y en el precio bajo, puede hacer publicidad a la
comunidad entera 24/7 que las cosas son diferentes en su propiedad. Primero
aseg�rese que cambia el nombre. �No seguro qu� llamarlo? Vaya a loopnet.com y hojee
miles de nombres en complejos en todo el pa�s. Bastante pronto tendr� una lista
corta de candidatos y puede preguntar por ah� para votos. Entonces actualice la
existencia signage con su nuevo nombre o considere completamente nuevos signos que
instalan, incluso una de aquellas peque�as �reas ajardinadas en la entrada a la
propiedad.
Rehabilite el fondo
�Si su propiedad tiene un fondo, nadar�a en ella ahora mismo? Si el agua no es
evidente o las paredes del fondo y adornar no son wellmaintained, debe hacer algo.
Como mencion� en un cap�tulo m�s temprano, debe calibrar lo que su concurso hace.
Si su perfil del arrendatario deseado vive en propiedades con fondos, entonces
necesita el que. Si no, entonces se podr�a deshacer potencialmente del fondo y
todos sus dolores de cabeza de mantenimiento. Por otra parte, no es que caro para
drenar, emerja de nuevo y rellene un fondo esto es por otra parte estructuralmente
sano. Ponga alg�n nuevo mobiliario del fondo adentro y ajardinando all� y pod�a
acabar de convertir una monstruosidad en una amenidad potente con un sentimiento
del centro de vacaciones.
Reselle y aparcamientos de la raya

Cuando considera c�mo las calzadas grandes y prominentes y los aparcamientos son,
realmente merecen su atenci�n. Aqu� otra vez, su contratista
165
puede ayudar a juzgar el grado de reparaciones necesarias. Simplemente se tienen

que resellar muchos aparcamientos. �No olvide el desnudamiento! Esto puede ser un
punto dolorido para arrendatarios. Si el aparcamiento es apretado y un arrendatario
perezoso continuamente cerdos dos espacios con el aparcamiento descuidado, el
gerente oir� una corriente constante de quejas. O los arrendatarios se mudar�n s�lo
cuando tengan la oportunidad. Restriping puede ayudar a guardar a conductores
desconsiderados semiconscientes de sus caminos.
Mejore avenamiento
El agua permanente debe conseguir su atenci�n. No s�lo enoja a arrendatarios, pero
contribuye a mosquito y hasta problemas que se desbordan. Aseg�rese que su gerente
de la propiedad y contratista relatan la condici�n de la propiedad despu�s de una
lluvia larga y consiguen cualquier problema fijado. Podr�a ser tan simple como
adici�n de canales o nueva colocaci�n downspouts. Quiz�s ajardinando necesidades
para configurarse de nuevo por tanto el agua se puede escapar. Todo lo que tenga
que hacer, vale la pena.
Fije mecanismos de la ventana rotos, pantallas, cristal, y ciega

Preste la particular atenci�n a ventanas. No tienen que ser magn�ficos; pero deben
ser mec�nicamente sanos y atractivos. Esto incluye ciega y sombrea, que realmente
puede quitar m�rito a una propiedad si no mantenido. �A prop�sito, nunca permita
que arrendatarios presenten su propio ciega, sombras u otros tratamientos de la
ventana! Los debe guardar uniforme y en la orden de trabajo buena. Cuando ve una
propiedad con una mezcolanza de sombras - incluso hojas que cubren las ventanas -
esto es una propiedad en la decadencia.
Fije o mejore iluminaci�n

La iluminaci�n exterior buena es crucial. En primer lugar, un �rea bien encendida
desalienta el delito. Los criminales prefieren hacer su negocio en las sombras.
Cuando un lugar se bien enciende, se hacen sospechosos que la gente los pudiera
mirar, incluso la polic�a secreta que toma cuadros.
166
Los criminales romper�n luces para mantener sus lugares predilectos sombreados. Si
esto pasa, simplemente ponga una jaula alrededor de la luz. Los vuelve locos. Una
vez pose� un de seis familias en una vecindad muy �spera. Compr� esa propiedad y al
otro de seis familias a trav�s de la calle. Un amigo compr� el de 12 familias
despu�s a m�o. Ten�amos las tres casas de la medicina en la calle. Nos imaginamos
que porque pose�mos a todos ellos, podr�amos colaborar, deshacernos de los
traficantes de droga y hacer mucho dinero. La primera cosa que hicimos - despu�s de
pedir la polic�a local y estatal trabajar con nosotros - era instalar focos alto en
los edificios, iluminando el �rea entera. Esto trabaj� bien, excepto un bloqueado -
del �rea entre mi sixfamily y mi compa�ero de 12 familias. La acci�n ahora se movi�
all�, donde los distribuidores trataron y los talonadores engancharon. Cuando
instalamos focos all�, inmediatamente se rompieron. Entonces ponemos jaulas
alrededor de ellos - y les extendieron con armas BB. �Ponemos dobles jaulas
alrededor de ellos, y deben haber disparado a aquellos beb�s cien veces sin el
�xito! Juego. �Dentro de seis meses hicimos limpiar el �rea entera y la ciudad nos
agradeci�! (Considere a qu� parece para tener un gobierno de la ciudad agradecido
cuando tiene que ir antes de la comisi�n planificadora o inspector de construcci�n
en un futuro proyecto.) La iluminaci�n buena tambi�n aumenta la seguridad. Si un
�rea es sombr�a y un arrendatario resbala y se cae, su compa��a de seguros
conseguir� una llamada. Aseg�rese que todas sus luces son fluorescentes, porque
salvan la energ�a. Tambi�n p�ngalos sobre fotoc�lulas, que autom�ticamente apagan
durante el d�a.
Mejoras interiores
La edad de su propiedad ser� un indicador muy bueno de la magnitud de sus mejoras.
Cuando han sido 20 a�os desde que una propiedad se construy� o considerablemente se
reconstituy�, las cosas comienzan a estropearse: Calentadores de agua, hornos, aire
acondicionado y encuentros todos ser�n candidatos por reparaci�n o reemplazo.
Durante los cinco a�os siguientes puede contar con tener que reparar o sustituir un
gran porcentaje de partes originales. Sin falta a�ada
167
El 1 a 2 por ciento en su presupuesto de mantenimiento y reparaci�n para

propiedades de esta edad. M�s estrechamente vamos a mirar las mejoras t�picas que
vale la pena hacer dentro.
Pintura
Use colores neutros: gris�ceo para paredes, semilustre blanco para el neto. Si
quiere conseguir un peque�o alquiler suplementario, ofrezca una pared del acento
por 20$ m�s un mes. Esta opci�n permite que ellos elijan uno de varios colores
aprobados para poner una pared en la sala de estar. �Trabaja! Nada se vende mejor
que un piso nuevamente pintado.
Aplicaciones de la mejora
�Un poco se llevan y se rasgu�an? Esto anda bien de una propiedad C, pero no para
un B o un A. Unos arrendatarios quieren acero inoxidable o los �ltimos colores y
superficies. �Por extra�o que pueda parecer, aquellas aplicaciones de los a�os 1970
en el aguacate verde u oro de la cosecha no har�n hasta para un C m�s! (D est� de
acuerdo con ellos, sin embargo, si todav�a funcionan, y a menudo son.) Las
aplicaciones venden pisos, as� gu�rdelos pareciendo bien. A menudo una limpieza
buena o el retoque ir�n un muy largo camino.
Gabinetes de reparaci�n
Las puertas del gabinete con frecuencia se hacen de particleboard, que se puede
desconchar aparte en el fondo. Muchos repositioners creen que deben instalar un
nuevo juego entero de gabinetes. No deben ser conscientes del nuevo forro. Las
tiendas del mejoramiento del hogar le pueden mostrar un n�mero dizzying de colores
y estilos. El aire entero de los gabinetes se puede mejorar cambiando s�lo la parte
afrontar.
Repare o sustituya contracumbres

Tome una mirada atenta en ellos. La mayor parte de B y las propiedades C con los
problemas contrasuperiores se pueden mejorar con un sobrespray de textura. Esto es
un tipo de pintura superdif�cil que viene a colores diferentes y modelos. Parecen
grandes y son muy baratos.
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No intente esto en Una propiedad, sin embargo. All�, debe poner en nuevos
mostradores si viejo se lleva en absoluto.
Repare o sustituya azulejo o lin�leo

Es probablemente el azulejo en Una propiedad (o muchos otros tipos de la propiedad
en Texas del sur porque el azulejo es tan barato all�). Puede encontrar el azulejo
en alg�n B pero generalmente es lino, ya que nos gusta llamar el lin�leo.
Encontrar� lino en todas las propiedades C. Si alguno de ello no parece bien,
sustit�yalo. El suelo de la tecnolog�a ha venido un largo camino, y hasta lino
puede mirar ahora justo como la madera. �Puede hacer sus pisos destacarse y parecer
grandes!
Limpie o sustituya alfombra

Me gusta usar la alfombra mientras puedo. Podr�a decir que mi mejor amigo es el
encargado de limpieza de la alfombra. Realmente le pueden salvar mucho dinero en
reparaci�n de la alfombra o reemplazo. Esto es importante porque el reemplazo de la
alfombra ser� uno de sus gastos m�s grandes. Debe parecer bueno para un
arrendatario que se acerca pero no tiene que ser nuevo. Si tiene la alfombra de la
pelusa o un color de funky, la sustituye. Espere sustituirlo por un color medio y
oscuro. No deber�a ser tan oscuro que el cuarto parece sombr�o, pero
definitivamente no tan ligero que muestra cada mancha. En mi opini�n, las alfombras
marrones multicolores trabajan muy bien para esconder manchas y parecer
presentables mucho tiempo.
Barnice de pisos de madera dura

Los pisos de madera dura son m�s f�ciles que la alfombra a mantener, y m�s barato
que la sustituci�n de la alfombra cuando debe barnizar de la madera. Tambi�n
parecen elegantes y la gente los ama. Incluso ese producto de vinilo que mencion�
aumenta un paso de muchas alfombras. Si tiene el suelo de la madera dura, ser�
capaz de atraer a arrendatarios con alergias dici�ndoles que sus unidades son
amistosas con la alergia sin el alfombrado. La gente que ama alfombras todav�a
puede poner alfombras sobre aquellos pisos.
169
Sustituya grifos
�No est� barato aqu�! Los grifos baratos son un dolor de cabeza de mantenimiento y
terminan por costarle m�s total. Consiga bueno que parece distintivo y elegante.
Aqu� est� mi gobierno: Si el arrendatario lo tiene que tocar con regularidad,
h�galo especial. �Los arrendatarios se quedar�n en su unidad m�s larga y no sabr�n
hasta por qu�!
Sustituya l�mparas
Esto es otra manera r�pida de realzar el aspecto de sus unidades. Cuando asume un
complejo m�s viejo, la iluminaci�n a menudo es la materia original. Esto significa
que estaba en el estilo hace 20 a 30 a�os. Sin duda, los encuentros tambi�n no
hacen juego. Me gusta sustituir todos los encuentros por lat�n y cristal. Son
baratos y hacen el lugar parecer grande. Tambi�n he encontrado que los ventiladores
de techo son un empate grande, por tanto si los puede a�adir, h�galo. Cuestan no
mucho m�s que un encuentro claro, a�n han m�s percibido el valor. �Esto es la nueva
colocaci�n elegante!
Sustituya espejos
La mayor parte de cuartos de ba�o en pisos son bastante grandes s�lo para encajar
una tina, servicios, fregadero y vanidad. Trate de hacer este cuarto pesadamente
usado parecer el m�s grande posible porque las cocinas y los ba�os venden unidades.
Una broma f�cil debe a�adir un espejo. No vaya para del botiqu�n del rinky-
tontorr�n. En cambio consiga un espejo tan grande como el cuarto apoyar� - como 4
pies en 4 pies o a�n m�s grande. Har� m�gicamente el cuarto parecer mucho m�s
grande. Si mejora un piso realmente peque�o, tambi�n considera la adici�n de un
espejo a la sala de estar, vest�bulo, o en otra parte.
Lavadero de la mejora
Guarde el lavadero ordenado y limpie siempre. Alguien lo deber�a limpiar cada d�a.
Todas las m�quinas deben estar en la orden de trabajo buena y limpiadas. No deber�a
haber basura visible, hasta despu�s de que los arrendatarios perezosos dejen sus
hilas repetidamente. Y aseg�rese que el cuarto bien se enciende.
170
El lavadero puede ser o una amenidad valiosa o ser una monstruosidad que calienta
el coraz�n de sus competidores. Si asume una propiedad con m�quinas m�s viejas,
haga un acuerdo con uno de los servicios de la lavander�a nacionales. Sustituir�n
todas las m�quinas por flamante y har�n toda la revisi�n. T�picamente le acusan el
50 por ciento del dinero efectivo que las m�quinas traen, pero no paga nada. A
menudo es muy.
C�mo obtener el m�ximo de declaraciones de da�os

Siempre que tenga un problema esto es bastante severo para garantizar una
reclamaci�n de su compa��a de seguros, absolutamente debe usar a ajustadores
p�blicos. Negocian con su compa��a de seguros de su parte para conseguir la mayor
parte de dinero para su reclamaci�n. Con cuidado examinan su pol�tica de asegurarse
que le pagan por todo para el cual es cubierto. Es la parte de enfrente de lo que
las compa��as de seguros hacen: enviar�n a sus propios ajustadores a su sitio web.
Es su trabajo de conseguir que usted est� de acuerdo con la cantidad m�s baja
posible. A veces, hasta consiguen sobresueldos para hacer esto. La mayor parte de
personas silenciosamente aceptan lo que las compa��as de seguros ofrecen porque
simplemente no saben mejor. Ahora sabe por qu� las compa��as de seguros pueden
pagar todos aquellos anuncios de la TV caros y edificios altos. Pagar� a su
ajustador aproximadamente el 10 por ciento de con qu� se conforma de la compa��a de
seguros. D�jeme darle un ejemplo de qu� valioso esto puede ser: Una propiedad m�a
threefamily ten�a un fuego en el primer piso. Por suerte, no hicieron da�o a nadie.
Hice mi propia estimaci�n y me imagin� que me costar�a 8.000$ para fijar el da�o.
La compa��a de seguros pidi� que yo me conformara con 12.000$. �Cre�a que esto era
muy - hasta que mi ajustador consiguiera que la compa��a de seguros se conformara
con 36.000$! �Creo que gan� su 10 por ciento, verdad? Desde entonces, cada vez he
tenido una reclamaci�n sustancial en una propiedad, siempre he llamado a un
ajustador y he recibido el d�lar superior para mi reclamaci�n. S� que esto parece
extra�o, pero no temo cosas malas que pasan a mis propiedades mientras no hacen
da�o a nadie. S� que mi ajustador tendr� cuidado de m�. Oye, pago premios anuales
fuertes. Quiero a mi abogado
171
ponerse para m� s�lo lo que es en forma leg�tima el m�o - sin embargo profundamente
lo sepult� puede estar en aquellos documentos de seguros confusos.
Transacciones con contratistas

Aqu� est� el punto fundamental: debe conseguir todo por escrito. Descubr� esto el
camino dif�cil. Si no es por escrito, no se har�. Cuando comenc�, no us� contratos.
Ten�a esa idea falsa rom�ntica que la palabra de una persona era todo que necesit�.
Pronto realic� que lo que dir�a - y lo que algunos contratistas oir�an o
recordar�an - eran dos cosas muy diferentes. Comenc� a usar un contrato gen�rico de
una asociaci�n de comercio local, y esto ayud�. Pero todav�a me hac�a enga�ado por
contratistas. Comenc� a a�adir una nueva cl�usula al contrato cada vez que me
arranqu�. �Al menos no me hac�a enga�ado el mismo camino dos veces! Despu�s de tres
a�os, finalmente consegu� que ese beb� fuera acorazado. Pareci� al control de un
perro de una correa. Vamos a revisar algunas cl�usulas m�s importantes se debe
asegurar est�n en all�.
Permisos de tirones de Contactor

Aseg�rese el contratista - no - solicita todos los permisos. Esto le salva tiempo y
dinero, y toma la responsabilidad de usted. Despu�s de todo, el contratista se
supone ser el que con las licencias y deber�a ser responsable ante inspectores de
construcci�n para todo el trabajo hecho.
Condici�n barrida por la escoba

Siento si sobregeneralizo aqu�, pero la mayor parte de contratistas son harag�nes.
Lo debe hacer por lo tanto un requisito escrito para dejar la �rea de trabajo en la
condici�n barrida por la escoba al final de cada d�a. Si no hace esto, su propiedad
se har� r�pidamente un l�o. Tambi�n se puede hacer un riesgo, con clavos e
instrumentos dejados alrededor. Los inspectores de construcci�n se pueden dejar con
una impresi�n buena o con mala de la habilidad, e insisto que es uno bueno. He
despedido a contratistas porque rechazaron guardar el sitio limpio. Aseg�rese que
la propiedad mira su mejor siempre, sobre todo porque arrendar� o prearrendar�
unidades mientras el trabajo se est� haciendo.
172
Cl�usula de pena
Esto es la madre de todas las cl�usulas. Una de las quejas m�s grandes que oigo
sobre contactors es no hacen el trabajo a tiempo. Es verdad que si un contratista
termina tarde, puede tirar el horario para varios otros. Las tardanzas significan
extra llevar gastos para usted, mientras las unidades son vac�as. Los contratistas
deben terminar a tiempo, y si no hacen, deben pagar el precio - literalmente. A�ada
una cl�usula de pena en todos sus contratos. Pregunte a contratistas lo que es el
tiempo m�s largo posible les podr�a tomar para hacer el trabajo, y luego poner esa
fecha en la cl�usula de pena. La pena deber�a ser 50$ a 200$ por d�a para cada d�a
revisan la fecha de pena. M�s peque�o el trabajo, m�s peque�o la pena. No pueden
discutir demasiado: eligieron la fecha. Establezca a todos sus contratistas en esta
manera y luego rellene su horario de trabajo. Esta cl�usula ser� la raz�n por qu�
sus empleos entran a tiempo, y los empleos de sus competidores no van. Si cree que
los contratistas retroceder�n s�lo ante esta cl�usula, tengo noticias para usted:1.
2. 3. 4. Soy un contratista, por tanto s� c�mo piensan. Lo he usado con �xito
durante a�os. Estos que el escollo es estos no quiere de todos modos. Los
contratistas que saben el trabajo y son profesionales respetar�n lo que hace.
Despu�s de todo, realizar�n que con esta cl�usula en el lugar, otros
subcontratistas en su trabajo no har�n que el horario entero baje para todos los
dem�s.
�mbito de trabajo
Esta cl�usula explica detalladamente por escrito expresamente lo que el trabajo
requerir�. Y debe ser muy espec�fico. Si un contratista extrae el dinero extra de
usted durante el trabajo, ser� porque no era bastante espec�fico. Aseg�rese que
incluye todo en alcance del trabajo, porque el contratista buscar� lo que pierde.
�Por ejemplo, es necesario un Contenedor para quitar escombros del sitio? Su �mbito
de trabajo deber�a incluir un Contenedor por el cual esto se proporciona y quitado
por el contratista a su costo.
173
Si no est� en su �mbito de trabajo, el contratista ve esto como una oportunidad: no

lo proporcionar� y preguntar� cuando planee poner el Contenedor en el sitio. A ese
punto, podr�a decir, ��Oye, supuse que esto fuera su responsabilidad!� Tiene raz�n:
lo asumi�, y ahora va a pagarlo. Esto pas� a m� temprano en mi carrera. �Ve cu�nto
dinero y problema se salvar�, todos porque compr� mi libro?
Dibuje horario
Despu�s de que hace el �mbito de trabajo, lo divide abajo en un horario del empate.
Esto dice a cada contratista cuando le pagar�n, y lo que el trabajo se debe
completar para �l para pagarse. �Nunca d� a contratistas el 50 por ciento frente y
el 50 por ciento en el fin! Si hace, con la mayor probabilidad puede besar ese
dinero adi�s. Deber�a ser en cambio el por ciento del por ciento/30 del por
ciento/30 del 10 por ciento/30. Con el 10 por ciento frente, el contratista puede
comprar materiales; entonces despu�s de cada uno el 30 por ciento del trabajo es
completo, (realmente, su supervisor de construcci�n) inspeccionar� el trabajo y
enviar� otro cheque al contratista. Si algunos contratistas insisten en conseguir
el 50 por ciento frente, lo que realmente hacen usa ese dinero para terminar otro
trabajo. O pueden querer simplemente conseguir tanto dinero efectivo como posible
frente, porque la mayor parte de due�os no saben para empujar atr�s. Si simplemente
no har�n el trabajo a menos que presente un dep�sito inicial grande, contin�e al
siguiente contratista. Cuando sus contratistas hagan el trabajo, acu�rdese de
pagarles r�pidamente y se premiar� con el a�n mejor servicio.
Lista de la perforadora
Cuando un contratista completa el 30 por ciento del trabajo y solicita una
liberaci�n del empate, debe inspeccionar la propiedad de estar seguro que todo el
trabajo para esa fase es completo. Traiga su �mbito de trabajo y dibuje el horario,
ambos de los cuales fueron firmados por usted y el contratista. Ande el sitio con
el contratista, yendo marcando los art�culos que se hacen. Si es el 100 por ciento
completo, corte un control sobre el terreno. Le amar� para esto.
174
Si no es completo, vuelta a �l y diga: �El Sr. Contractor, estuvimos de acuerdo que

todos estos art�culos tuvieron que ser completos para usted para pagarse. He
marcado en esta hoja de la perforadora los art�culos que no son completos. Una vez
que se hagan puedo cortar ese control. Por favor firme la hoja de la perforadora�.
Pedidos del cambio

De vez en cuando algo subir� en un trabajo, y nadie lo vio venir. Tal vez era el
descubrimiento de repisa (roca s�lida) cuando un sistema s�ptico se estaba
instalando; tal vez era la enmarcaci�n extra�a cuando una pared se abri� -
independientemente de la sorpresa, el trabajo s�lo cambiado. Antes de que el
trabajo comience, necesita una cl�usula en el contrato que cubre pedidos del
cambio. Debe declarar que para el contratista para pagarse por cualquier trabajo
suplementario hecho, que el trabajo se debe explicar detalladamente en una hoja de
pedido del cambio y se debe convenir entre usted y el contratista. La hoja de
pedido del cambio se debe firmar y fecharse antes de que el trabajo suplementario
comience. Esto est� una cl�usula clave, y aqu� es lo que pasar� si no la usa: Al
final de trabajo, su contratista le dar� dos cuentas: Un para el �ltimo desembolso
del 30 por ciento del horario del desembolso y el otro para el trabajo
suplementario que se complet� en el sitio. Ahora debe regatear con el contratista y
pagar todos, a unos o ninguno de ello. Si no paga ninguno de ello, arriesga de
tener el archivo del contratista un embargo preventivo de la mec�nica en su
propiedad. Le podr�a impedir revenderlo hasta que el embargo preventivo se quite.
Tanto usted como el contratista pueden saber que tiene raz�n, pero esto no
importar�. Cuenta cu�nto quiere gastar a tiempo y honorarios de abogados contra
pagarle s�lo. Demasiado mal, cuando podr�a haber evitado el l�o entero usando una
cl�usula del pedido del cambio.
Direcci�n de casa y n�mero de tel�fono

Sus contratistas deber�an saber que sabe donde encontrarlos. Esto es una fuerza
disuasoria de su tiramiento de cualquier negocio gracioso. Cuando consigo la
direcci�n y n�mero, siempre llamo la casa durante horas de trabajo en esperanzas
del hablar con el c�nyuge. Simplemente digo al c�nyuge c�mo excitado debo tener el
contratista que trabaja para m�.
175
Por supuesto cuando el contratista viene a casa, el c�nyuge relata que �Dave llam�.
Esto reafirma en la mente del contratista que s� c�mo encontrarle si es necesario.
Renuncia del embargo preventivo

Cada vez que paga a contratistas, consigue una renuncia del embargo preventivo que
renuncia su derecho de archivar un embargo preventivo en su propiedad que se
relaciona con esa parte de su compensaci�n. Si no hace - como hablado antes -
arriesga de tener el archivo del contratista un embargo preventivo en el futuro por
tanto puede extraer m�s dinero de usted. No pague alguna vez a contratistas en el
dinero efectivo, sin tener en cuenta el descuento que le dan. �Si hace, se puede
sorprender encontrar una renuncia del embargo preventivo en su propiedad para la
cantidad que les pag� en el dinero efectivo! �C�mo demostrar� entonces que les
pag�?
Factor del dulce de az�car

Recuerde de qu� habl� en un cap�tulo m�s temprano: Las dos causas principales por
qu� los repositionings se estropean son la carencia del dinero y direcci�n mala.
Por lo tanto, no entre en una nueva colocaci�n a menos que pueda incorporar un
coj�n del 10 a 20 por ciento en gastos de la mejora. Esto es su factor del dulce de
az�car. Despu�s de que consiga ofertas de todos los contratistas, examine aquellas
ofertas y entienda cu�nto le costar� para hacer el trabajo entero. Despu�s de
seleccionar las ofertas de ganancia, siempre a�ada el 10 a 20 por ciento del coste
de la mejora entero. Si comienza s�lo, h�galo el 20 por ciento. Si ha hecho unos
proyectos ya, a�ada al menos el 10 por ciento, o m�s si su experiencia dicta. Muy
raramente hace un trabajo entra en o bajo el presupuesto, as� no apueste la
viabilidad de su proyecto entero en ese acontecimiento. �Si no necesita el coj�n,
grande! Tiene el dinero extra. Si hace, lo ha usado como un seto para asegurarse
que su nueva colocaci�n cruza la l�nea de llegada y se recompensa por su trabajo.
Sin todas estas cl�usulas y pr�cticas - cada uno de que aprend� el camino dif�cil -
los contratistas est�n en el control de usted y la mayor parte de su saldo. Con las
cl�usulas en el lugar, es usted quien est� en el control.
176
La mayor parte de inversionistas se asustan terriblemente para invertir en pisos
porque no quieren hacerse porteros y coleccionistas de la cuenta a sus
arrendatarios. Estos inversionistas simplemente no entienden los detalles de usar a
gerentes de la propiedad para hacer todo esto. �Una vez que sepa c�mo encontrar,
contratar, y manejar a los profesionales que por su parte manejan sus propiedades,
se hace liberado! Lea en y descubra c�mo los gerentes de la propiedad pueden
liberar su tiempo y ayuda cultivan su carpeta r�pidamente.
CAP�TULO 11
C�mo evitar ser un propietario: secretos a alquiler de grandes gerentes de la

propiedad
Realmente me alegro de que hay as�

mucha informaci�n mala ah� sobre inversi�n del piso. S� que parece mercenario, pero
m�s inversionistas que compran incorrecto, se consumen y se venden con un descuento
a m�, el m�s feliz que soy. Los propietarios no tienen nadie para culpar pero
ellos. Creen que saben todo esto, por tanto no llevan tiempo - el modo que tiene
raz�n en este momento - de averiguar la manera correcta de invertir en pisos.
Entonces tratan con arrendatarios y reparaciones porque no saben un poco mejor, o
son demasiado baratos para contratar a alguien. �No haga cae a esa trampa de
hacerse un propietario! Los propietarios tratan con arrendatarios, basura y
servicios. �Los inversionistas tratan con tenis, viajes y Tahit�! Como un
inversionista, deber�a mirar este negocio a trav�s de los ojos de un director
ejecutivo. Aun si es la �nica persona en su nuevo negocio de inversi�n
inmobiliaria, todav�a es el director ejecutivo. Esto le da tres
responsabilidades:1. cultive el negocio. 2. Cree el flujo de fondos. 3. Cambie
cheques.
177
178
Si su negocio no crece, es estancado o en la decadencia. Si no se adelanta, su

concurso le adelanta. Puede haber o�do esto: cada ma�ana el le�n se despierta en la
selva y sabe que se consigue para correr m�s r�pido que la gacela m�s lenta o �l
pasar�n hambre. Cada ma�ana la gacela se despierta y sabe que para sobrevivir, se
consigue para correr m�s r�pido que el le�n m�s r�pido. �Los uno o el otro camino,
se deber�a despertar y conseguir la marcha! Despu�s, se deber�a concentrar en crear
el flujo de fondos. Es el lubricante que hace su carrera de motor comercial. Sin
ello, sus obligaciones moler�an pronto todo a un alto. Muchos negocios muestran
ganancias o activos en el papel, pero van cuatro legsin el aire debido a una
carencia del flujo de fondos. Cuando maneje su negocio del piso correctamente,
nunca ser� falto de arrendatarios que trabajan todo el mes mucho tiempo para
enviarle el 30 por ciento y tanto de sus ganancias en la forma de dinero efectivo.
Finalmente, ya que su negocio comienza a prosperar, consigue la tarea feliz de
cambiar los cheques mensuales que representan la ganancia despu�s de que todos los
gastos se pagan. Merece esta recompensa por todas sus decisiones elegantes. Si se
concentra en hacer el mantenimiento en sus bloques de pisos, terminar� por hacer
los salarios del trabajador de mantenimiento. Si act�a como el director ejecutivo
de su negocio y delega la direcci�n, har� los salarios de un director ejecutivo. Es
su llamada. Me gustar�a compartir con usted una revelaci�n que consegu� en mi
segundo a�o como un inversionista. Siempre he estado en el bienestar corporal y con
regularidad calculo. Me gusta encontrarme con un grupo de la gente a las 5:00 por
tanto podemos poner nuestras pruebas adentro. A esa hora, el gimnasio es vac�o y
llega a conocer a los otros intransigentes bastante bien. Un tipo ten�a un trabajo
corporativo en finanzas y trabaj� bajo un director financiero. Vino una ma�ana y
nos dijo que el director de finanzas acababa de perder su trabajo y no se
sustituir�a. Usar�an en cambio a mi amigo y otra persona como co-reemplazos, pero
no ten�an proyectos de elevarlos a la posici�n del director de finanzas. Mi amigo
no ten�a un problema con esto, porque esperaba un sobresueldo agradable de la parte
del sueldo de la posici�n del director de finanzas de 135.000$. No calcul� as�. Le
pregunt� que edad el director de finanzas hab�a tenido; dijo 52. En ese momento,
sab�a que hab�a hecho la opci�n correcta en la inversi�n en bienes inmuebles.
�Entonces ten�a 31 a�os, hab�a estado en bienes inmuebles durante a�os 21/2 y hab�a
hecho m�s de 300.000$ el a�o anterior!
C�mo evitar ser un propietario
179
Aqu� est� el mejor parte: no tuve que confiar en nadie m�s para darme levantar.
Ningunos informes del rendimiento torpes y esperando que la compa��a en conjunto
hiciera bien. No sacando una lupa para ver el fondo del sobresueldo. Me di levanta
comprando nuevas propiedades. Mi revisi�n consisti� en mirar mis informes
financieros, que constantemente se mejoraron. Esto es lo que los bienes inmuebles
pueden hacer para usted, tambi�n. Est� un inversionista y deje el landlording a
alguien m�s que est� de acuerdo con �l y no tiene los objetivos grandes y sue�a que
haga.
C�mo encontrar a los mejores gerentes

�D�nde encuentra a los mejores gerentes? En mi libro anterior, Mercados
inmobiliarios Emergentes, le present� en el Instituto de la direcci�n de Bienes
inmuebles. Esta organizaci�n entrena a gerentes y due�os de empresas de gesti�n en
las mejores pr�cticas de la direcci�n de bienes inmuebles. Los participantes ganan
designaciones tomando una serie de clases y pasando pruebas al final de cada curso.
El proceso entero toma entre un y cuatro a�os para completar para ganar una de dos
designaciones: Certified Property Manager (CPM) o Accredited Residential Manager
(ARM). CPMs manejan las propiedades m�s grandes y las ARMAS manejan m�s peque�o. La
mejor cosa de este recurso es usted puede ir en l�nea a irem.org y poner en
cualquier ciudad en los Estados Unidos. Todo el CPMs y las ARMAS en esa ciudad
subir�n con su informaci�n de contacto llena. Si no vive en una ciudad que tiene
CPMs o ARMAS, entonces ensanche su �rea de b�squeda. Habr� por lo general unos en
una ciudad cercana. Me gusta conseguir dos o tres nombres y entrevistarlos. Aunque
�sta sea la crema de la cosecha cuando viene a la direcci�n de la propiedad,
todav�a quiero el mejor de los mejores. Les pregunto una serie de preguntas y busco
respuestas particulares. Pregunto, por supuesto, cuanto han estado en el negocio.
Deber�an haber manejado con �xito su tipo de la propiedad durante al menos cinco
a�os. Entonces pido algunas de aquellas direcciones donde han estado pudiendo y
comprueban aquellas propiedades. Busco dos cosas: miro c�mo bien el exterior se
mantiene. Esto no es tanto para el mantenimiento aplazado, porque el due�o puede
ser demasiado barato para pagar
180
reparaciones. Me concentro en cambio principalmente en la limpieza total, sobre la

cual el gerente tiene el control total. Tambi�n busco el signo de la direcci�n.
Cada empresa de gesti�n tiene un signo con su nombre y logotipo. Recuerde que el
signo, y ya que va en coche alrededor de la ciudad, la busca en otros edificios.
Conseguir� una idea buena de a qu� sus propiedades realmente parecen. Siempre
pregunto: ��Cu�l es su pol�tica de la retenci�n del arrendatario?� Como mencion� en
un cap�tulo m�s temprano, deber�an ser capaces de continuar durante 10 a 15 minutos
sobre todas las cosas que hacen para guardar a arrendatarios en el edificio. Si no
hacen, esto es una bandera roja. Quiero saber cuanto toma para una unidad t�pica
para prepararse despu�s de que un arrendatario se muda. M�s r�pido se hace, m�s
pronto soy la fabricaci�n de dinero con un nuevo arrendatario. Una vuelta t�pica
toma tres d�as. Si un piso tiene el considerable da�o, tomar� naturalmente m�s
largo. Quiero o�r su plan de marketing: D�game c�mo guardar�n mis unidades llenas y
guardar�n esa llegada del flujo de fondos. Deber�an ser capaces de darle siete u
ocho acciones que con regularidad toman para atraer a nuevos arrendatarios. Quiero
saber si el mantenimiento ser� hecho por su personal o alquilando a contratistas.
Es mucho m�s caro alquilar. Si est� siendo hecho por el personal, quiero saber
cuales los salarios por hora ser�n, porque soy el que que por �ltimo les paga.
Determinar� m�s tarde si esto es la tasa del mercado libre o no. Pida referencias y
ll�melos. Pregunte si se han demandado en cualquier momento en los cinco a�os
pasados y para que. La presencia de un pleito no necesariamente indica un problema,
porque los casos del resbal�n-y-ca�da de arrendatarios son comunes. Pero busco
modelos, y tambi�n para quien demanda: Si los due�os previos presentaran la
demanda, quiero saber los detalles. Siempre pregunte si proveen a sus gerentes de
alg�n tipo de la formaci�n especial. Las empresas de gesti�n m�s grandes tienen sus
propios programas de capacitaci�n interiores, y ponen a su gente a trav�s de ellos
con regularidad. Las compa��as m�s peque�as deber�an enviar a su personal a cursos
en el Instituto de la direcci�n de Bienes inmuebles o en la Asociaci�n del Piso
Nacional. Deber�a pedir entrevistar al gerente local propuesto. Esto es una persona
clave en su equipo. Aunque probablemente no a menudo hable con el gerente,
realmente quiere conseguir una sensaci�n para esta persona. Pregunte a la empresa
de gesti�n si proporcionar� un plan de gesti�n escrito a la propiedad. Esto es
equivalente a un plan de negocios. Si esto
181
no destinar� a un plan por escrito, encontrar otra compa��a. Este plan deber�a
contener el curriculum vitae de la compa��a, un plan de marketing y una declaraci�n
de ganancias y p�rdidas proyectada de cinco a�os. El plan de gesti�n contiene el
plan de marketing, que le dir� c�mo guardar�n su propiedad llena. Si su t�cnica de
mercadotecnia principal debe usar servicios de traslado, encuentre otra empresa de
gesti�n. Los servicios de traslado y los anuncios clasificados son los dos modos
m�s caros de conseguir a arrendatarios en su edificio. Esto no es ning�n plan de
marketing. Deber�a insistir en uno completo con enfoques m�ltiples, tanto m�s alto
- como m�s abajo costado. Las empresas de gesti�n var�an en sus honorarios de
atraer a nuevos arrendatarios. Pregunte al frente lo que cobrar�n el frente. Para
edificios m�s peque�os (2 a 20 unidades), le pueden acusar del 50 a 100 por ciento
del alquiler de un mes por cada nuevo arrendatario que entregan. Las propiedades de
aproximadamente 16 a 50 unidades pueden apoyar a un gerente residente, que hace la
mercadotecnia, maneja a arrendatarios y hace la mayor parte del mantenimiento. A
veces la empresa de gesti�n tambi�n alistar� el apoyo de otro personal para ayudar
al gerente residente. De 50 a 100 unidades, tendr� un gerente del sitio. Esta
persona puede o puede no vivir en la propiedad, pero definitivamente es responsable
de todos los aspectos de su propiedad. Tambi�n habr� una parte - o persona de
mantenimiento de jornada completa. En 100 unidades, tendr� bastante flujo de fondos
para permitirse a un gerente y un agente de arrendamiento. Esto hace tanto el
arriendo como direcci�n total del proyecto mucho m�s f�ciles. El agente de
arrendamiento por lo general se paga cada hora y consigue un sobresueldo para cada
arriendo tra�do. El sobresueldo t�pico es 25$. Si hace una nueva colocaci�n y
necesidad de arrendar muchas unidades r�pidamente, luego pagar m�s. Trabajo de
incentivos. Antes de alquilar la empresa de gesti�n, es una idea buena de hacer un
poco de compra del misterio. Consiga los nombres de propiedades manejadas por esa
compa��a, y luego visite un par de ellos. Finja que se mueve en la ciudad y busca
un piso. �C�mo agresivamente hace al gerente o agente que arrienda tratan de
cerrarle? �Es poco entusiasta la persona y s�lo desea que se marchara? �O tiene un
gerente motivado que le pregunta varias veces si est� listo para llenar la
aplicaci�n?
182
Le deber�an preguntar al menos tres veces. Entonces despu�s de que disminuye y se

aleja, deber�a conseguir una llamada telef�nica complementaria dentro de 48 horas.
Mientras est� all�, comprueba si la oficina es ordenada, y lo que el personal
lleva. Las oficinas de arrendamiento buenas tendr�n una bandeja de galletas o
bocados populares para dar a arrendatarios anticipados. Ha llamado la Ley de
Reciprocidad. Si le doy algo, tendr� un impulso consciente o inconsciente de darme
algo a cambio. (�Por qu� supone que la instituci�n ben�fica le env�a etiquetas de
la direcci�n?) Los proveedores buenos tienen una fe absoluta en esta t�cnica. En
una de nuestras propiedades en San Marcos, Texas, tenemos Otis m�quina de la
galleta de SpunkmeyerTM. �Las galletas frescas se bombean todo el d�a, y la gente
los ama!
Lo que deber�a esperar pagar

Negociando con la empresa de gesti�n, esto es un tiempo cuando no deber�a tratar de
golpear un trato demasiado dif�cil. Averig�e la tasa media en su �rea para
propiedades su talla y s�lo p�guelo. Siempre calcule precios ya que un porcentaje
de la gruesa coleccion� alquileres o ingresos totales para el mes. M�s dinero que
le traen, m�s dinero har�n. Algunas empresas de gesti�n le dicen que tienen una
cantidad m�nima que debe pagar; esto es el disparate. Qu� realmente telegraf�an a
usted es si (�cuando?) no funcionan, todav�a quieren pagarse. Para 2 a 30 unidades,
espere pagar el 10 por ciento de la gruesa coleccion� alquileres. De 30 a 100
unidades, el promedio es el 5 a 6 por ciento de los alquileres coleccionados de la
gruesa. De 101 a 250 unidades, es el 4 a 5 por ciento. Algo que m�s de 100 unidades
sean del 3 a 4 por ciento de la gruesa coleccion� alquileres.
Mantenimiento de registros
Si todav�a usan diarios y no est�n en el ordenador con el software de la direcci�n
corriente, entonces dejados ellos quedarse en la Edad de Piedra y movimiento a otra
compa��a. Si han automatizado archivos, piden informes de la muestra y los hacen
explicar los informes a usted. Los mejores son cuando tiene el acceso a internet a
sus informes de la propiedad por tanto puede conseguir resultados de tiempo real de
su propiedad cualquier tiempo que quiera.
183
Presupuesto de mercadotecnia
Pregunte lo que el presupuesto deber� guardar sus unidades llenas. Si su propiedad
est� en una carretera, ser� m�s f�cil llenar sus unidades y los gastos deber�an ser
menos. La gente se caer� literalmente de la calle para alquilar sus unidades. De
hecho, este tipo del acceso f�cil es definitivamente algo que deber�a buscar
comprando un edificio. Como dije antes, el plan de marketing deber�a ser diverso,
con muchos art�culos de acciones que no cuestan mucho: Ponerse en contacto con
negocios locales, repartiendo a aviadores y presentaci�n un sitio web es tres
bueno. S�lo o� que aproximadamente el 30 por ciento de todos los candidatos viene
ahora de Internet. Los signos de la bandera delante de la propiedad son muy
eficaces. Comb�nelos con casas en exhibici�n y la propiedad conseguir� mucha
atenci�n.
Arrendatario que protege

Pregunte quien realizar� los controles de fondo del arrendatario y lo que cobran.
Muchas compa��as nacionales proteger�n a arrendatarios de historia de delito y
cr�dito. Todo lo que culpen, se deber�a poner al menos que cantidad en una tasa de
solicitud, si no m�s. Debe decidir quien se licenciar� para entrar en su edificio.
�Por ejemplo, cu�l ser� su requisito para ingresos como un m�ltiplo de alquiler? La
mayor parte de A y las propiedades B requieren que ingresos sean tres veces el
alquiler. En propiedades C, el promedio es 2.5 veces el alquiler. Entonces decida
la puntuaci�n de cr�dito m�nima que permitir�. Finalmente, debe decidir qu� delitos
permitir� que la gente tenga en su fondo y todav�a se apruebe para el alquiler. En
un mundo de la fantas�a, puede decir �delitos cero y clasificaci�n crediticia
alta�. En el mundo real vivimos en, tendr� que sopesar estos factores su tasa de
vacantes y cuanta gente se presenta al vivo en su propiedad. Si duele para
arrendatarios, usted debe aceptar de calidad inferior o nueva posici�n esa
propiedad m�s alto. Es todo un asunto de oferta y demanda. Recuerdo cuando primero
comenc� a comprar bloques de pisos en Brockton, Massachusetts. �stos eran todo C o�
propiedades C�. Cada uno que protegimos ten�a el cr�dito mal�simo, por tanto
dejamos de mirar los informes de cr�dito. Muchos de nuestros arrendatarios (o
alguien en la familia inmediata)
184
ten�a alguna clase de antecedentes penales. Si hubi�ramos sido estrictos sobre s�lo
el mejor, habr�amos tenido edificios vac�os. Decid� tomar a la gente cuyos ingresos
eran al menos 2,5 veces el alquiler, y quien no se hab�a desalojado en los cinco
a�os pasados. Si se hubieran desalojado en los cinco a�os pasados, que me dijeron
que sab�an c�mo jugar ese juego. Si cinco a�os hubieran pasado y no se hab�an
desalojado de una propiedad (pero hab�a sido antes), me imagin� que hab�an
aprendido su lecci�n. Este m�todo trabaj� bien para m� y sigue trabajando bien en
esa �rea particular. En otras ciudades en todo el pa�s donde invierto, soy mucho
m�s estricto. Siga Esto o Sufra las Consecuencias. Aqu� est� el acuerdo sobre el
arrendatario que protege: Independientemente de criterios elige, esto es bien -
mientras usa los mismos criterios para cada uno que anda en esa propiedad. Puede
tener hasta criterios diferentes para propiedades diferentes. Pero absolutamente
debe usar los mismos criterios para cada candidato en una propiedad dada. Si no
hace, discriminar�. �No s�lo que no es �ticamente correcto, pero le costar� mucho
dinero! El gobierno tiene un programa activo del env�o de la gente para visitar y
llamar propiedades. La peque�a vieja se�ora o el estudiante de colegio que s�lo
baj� podr�an ser un Alimentado quien trabaja con otro tipo de la persona que s�lo
acept�. Ni siquiera piense discriminar en su propiedad si quiere quedarse en este
negocio mucho tiempo.
Evite esta cl�usula

Pregunte a la empresa de gesti�n si requerir� que usted ponga la propiedad en una
lista con ello en la reventa. Esta cl�usula se saca en muchos acuerdos de la
direcci�n. �Cuando usa a un agente de bienes ra�ces para vender su propiedad, no
quiere sorprenderse descubrir que debe la empresa de gesti�n una comisi�n, tambi�n!
Es una empresa de gesti�n y no una compa��a del corretaje. Cuando he tomado esa
cl�usula de contratos, algunas empresas de gesti�n me dicen que el verdadero dinero
est� en la venta. Manejan la propiedad para ese d�a de paga de venta grande, y si
no pueden tener la parte de la venta no vale su mientras poder. Cuando oigo esto,
cort�smente sugiero que debieran abrir un negocio de corretaje y salir del negocio
de la direcci�n. Quiero la opci�n de usar quienquiera quiero vender esa propiedad.
Si han hecho un
185
direcci�n de trabajo excepcional, considerar� seguramente la utilizaci�n de ellos

para la reventa. Rechazo concederles ese derecho frente. Si esto no es aceptable,
esto es demasiado malo s�lo.
Aseg�rese que tiene acceso a su dinero

Lea ese acuerdo de la direcci�n a fondo. Aseg�rese que es uno de los firmantes
autorizados en todas sus cuentas bancarias. Se sorprender�a por el n�mero de
empresas de gesti�n que no quieren que usted tenga la autoridad que firma en
cuentas bancarias donde guardan su dinero. Esto es un error grande. Algo puede
pasar con esa compa��a: puede no funcionar, o realmente puede hacer algo
perjudicial para la propiedad. En el uno o el otro caso, debe tener la capacidad de
romperse los lazos r�pidamente y no tener esa compa��a sostienen a su reh�n de
cuentas bancarias. La empresa de gesti�n puede objetar a que hayan tenido problemas
con due�os en el pasado que drenaron las cuentas y dejaron la empresa de gesti�n
con cuentas pasadas que tuvieron que pagar. Esto es una preocupaci�n v�lida por la
empresa de gesti�n, pero no es su preocupaci�n. Tengo un amigo que us� una empresa
de gesti�n que de repente dej� de funcionar. La propiedad dej� de tirar el dinero
efectivo y estaba en el peligro de la incapacidad de pagar sus cuentas. Mi amigo
despidi� la empresa de gesti�n, pero no pod�a llegar a las cuentas bancarias. �Tuvo
que tomar la compa��a al tribunal, y finalmente ganado - despu�s de seis meses!
Longitud de contrato
Nunca firme un contrato de un a�o sin la opci�n de salir de ello en caso del no
rendimiento. Ambos lados deber�an tener la capacidad de dar al otro un aviso de 30
d�as que anula el contrato. Compr� una propiedad de 192 unidades que se ten�a que
colocar de nuevo. Alquil� lo que pareci� ser una empresa de gesti�n calificada.
Despu�s de tres meses, era aparente que no hac�a su trabajo. Incluso peor, elud�a -
podr�a decir la cocina - los libros. Esto es un pecado cardinal. Cuando su empresa
de gesti�n comienza a enviarle a cifras falsas, un pie de su propiedad est� en la
tumba y el otro est� en una piel del pl�tano. Todas sus decisiones est�n basadas en
estos n�meros.
186
En caso de mi propiedad, result� haber un empleado honesto dentro de la empresa de

gesti�n. No participar�a en las mentiras y, como dicen, dej� caer una moneda de
diez centavos en el ladr�n. Habr�amos averiguado finalmente. Los dep�sitos
bancarios no habr�an correspondido a lo que relataba a nosotros. De todos modos, el
empleado nos hizo un favor y nos salv� un par de meses de la tentativa de entender
lo que continuaba. Dentro de 24 horas, drenamos todas las cuentas de explotaci�n y
abrimos nuevo. Ten�amos todas las cerraduras cambiadas y nuestro abogado le envi�
un pedido ceaseand-desistir. Establecimos el contacto directo con el personal que
realmente quisimos guardar, y era terminado. No sab�a lo que la golpea y �ramos
capaces de proteger nuestro activo porque nos dimos que opci�n que entra en el
contrato.
El cuidado de l�neas de comunicaci�n abiertas

Durante la entrevista, pida n�meros de los tel�fonos celulares. Debe ser capaz de
alcanzar a su gerente local cuando tiene un problema o pregunta importante. Quiz�s
se preocupa por un informe que s�lo recibi�, u oy� sobre condiciones del mal tiempo
en el �rea. Si no le dar�n los n�meros de los tel�fonos celulares de todo el
personal relacionado con su propiedad, se tiene que preguntar por qu�: �hay una
historia del rendimiento malo, y los propietarios continuamente llamaban aquellos
tel�fonos celulares? Sin tener en cuenta su respuesta, la �nica aceptable es �Aqu�
est� una lista completa de n�meros de los tel�fonos celulares�.
Ahora la venta de ventajas

�Despu�s de preguntar a todas estas preguntas, empieza s�lo! Ahora mu�vase a las
preguntas que requieren que ellos se vendan. Un general bueno es: ��Por qu� deber�a
usar su compa��a?� �Si no me pueden vender en la utilizaci�n de su compa��a, c�mo
van a vender a un arrendatario en mis unidades? Entonces pregunto: �Describa sus
debilidades a m�. Si esto es la primera vez que les han hecho esta pregunta, los
ver� retorcerse. No les deje llevarse el refr�n que no pueden pensar en ninguno.
Diga que les dar� otro minuto para pensar en ello, porque de nadie
187
perfecto y seguramente pueden pensar en algo. Entonces vaya silencioso y espere. No

alivie la presi�n. Subir�n con algo al ratito. Elegante responde con una fuerza
escondida como, �Trabajo demasiadas horas asegur�ndome que todo es correcto con mis
propiedades, y mi vida tiende a salir del equilibrio�. Realmente consegu� esa
respuesta, y este gerente result� ser excelente. (No me puedo atestiguar de su vida
personal, sin embargo.) Finalmente, pida tres referencias de otros due�os que han
usado sus servicios en el pasado o los usan actualmente. Ll�melos. No, no
conseguir� respuestas s�lo felices. Si trata de guardar la conversaci�n que va
durante unos minutos, los calentar�. Todav�a podr�a o�r cosas positivas, pero de
vez en cuando alguien saldr� y dir�: �Quiero ser ver�dico con usted..�. y cortar�
entonces suelto en todo que la empresa de gesti�n hizo incorrecto. Hac�a alguien
decir: �No puedo creer que le dieran mi n�mero; �los demando ahora mismo!� Cuando
realmente consigue referencias buenas, luego dice: �Todo que me dijo parece grande,
pero ninguna compa��a es perfecta. �Si pudiera mejorar el rendimiento, qu�
cambiar�a?� Esto le ayudar� a preparar m�s preguntas para la empresa de gesti�n
porque nadie es, de hecho, perfecto. Quiere concentrarse principalmente en fuerzas,
pero definitivamente deber�a ser consciente de cualquier debilidad el frente.
Nueva colocaci�n de gerentes: una clase especial

Aun si ha encontrado una empresa de gesti�n que ha pasado todas muchas pruebas que
acabo de tirar, todav�a no se hace. Si hace una nueva colocaci�n del piso, esa
compa��a - y el gerente espec�fico de su propiedad - deben tener la experiencia en
este campo especializado. Vamos a volver a las dos causas principales que los
repositionings fallan.
Primera raz�n por qu� Repositionings falla

Los inversionistas se quedan sin dinero. No tuvieron en cuenta cu�nto costar�a para
hacer el trabajo entero.
188
En mayor�a de los casos, en reparaciones entra sobre el presupuesto al menos el 10

por ciento. Si comienza s�lo, a�ada un factor del dulce de az�car del 20 por ciento
en los n�meros de reparaci�n, como hablamos antes. Aun si clava el n�mero de
reparaci�n y entra bajo el presupuesto, podr�a ser desconectado en cuanto al
horario. Quiere tanto bajo el presupuesto como a tiempo. �Qu� programa un tard�o le
cuesta? Son los ingresos usted perdido no llenando todas las unidades para ese
per�odo suplementario. Por lo tanto, suponga que los contratistas tomen m�s largo
que le dijeron que iban. No le puedo dar un n�mero espec�fico de meses para asumir,
porque depende de la magnitud del trabajo. Pero otro factor del dulce de az�car del
10 por ciento o del 20 por ciento aqu� tendr�a sentido. Su siguiente preocupaci�n
es el arriendo. Cuanto lo va tomar a:
los r Se deshacen de los pagadores lentos, no pagadores y criminales r Apuro y
llenan las unidades vacantes r ocupaci�n de Aumento a su punto de equilibrio
Es cr�tico que se pone a la rentabilidad cuanto antes. Esto es cuando esa propiedad
deja de sangrar y deber�a ser provechosa pronto. Si subestima cuanto toma para
ponerse a este punto, no puede tener los fondos suplementarios para cubrir sus
gastos m�s all� de ello. �Qu� verg�enza para venir esto lejos y ahora tener para
lanzarse en paraca�das justo antes de que el verdadero dinero comienza a fluir!
Segunda raz�n por qu� Repositionings falla

Los due�os eligen la empresa de gesti�n equivocada. (�Como dije antes, si decidiera
manejar a su primera pareja de repositionings usted mismo, definitivamente eligi�
la empresa de gesti�n equivocada!) Una empresa de gesti�n se hace pagada dos
caminos: unos honorarios de la direcci�n regulares para manejar el complejo y unos
honorarios de construcci�n de manejar la construcci�n. Los honorarios de
construcci�n estar�n entre 5 y el 10 por ciento del coste de la construcci�n. Si
tiene un proyecto que costar� 100.000$ para dirigirse, y unos honorarios de la
direcci�n de construcci�n del 10 por ciento, mira un total de 110.000$ para el
proyecto. Una empresa de gesti�n debe ser capaz de separar las operaciones de la
propiedad de la construcci�n y reparaciones que contin�an. Pida ver muestras de los
informes separados.
189
Un error com�n usa a la gente de mantenimiento para ayudar con reparaciones de

construcci�n. Los gerentes miopes o baratos hacen esto. El resultado: mantenimiento
aplazado, llevando a descontento del arrendatario e ingresos inferiores. Guarde a
sus empleados de construcci�n y mantenimiento separados. Despu�s de todo, la
empresa de gesti�n colecciona dos honorarios de estas dos funciones diferentes.
Responsabilidad diaria es clave

La construcci�n ir� mucho m�s suavemente si la empresa de gesti�n insiste en la
responsabilidad diaria de todos los contratistas y subcontratistas. Como sin duda
sabe, los contratistas son celebres por revelar en propiedades tal vez tres viajes
de un d�a de la semana. A veces, hasta esto es optimista. Es el trabajo del gerente
de conservarse despu�s de ellos constantemente para revelarse en el sitio y hacer
el trabajo en el horario. Cada ma�ana, el gerente deber�a andar el trabajo con el
contratista. Inspeccionar�n el trabajo del d�a anterior para asegurar que se
hiciera correctamente. Entonces hablar�n lo que est� por el orden del d�a para el
d�a corriente. Si esto se hace diariamente, su gerente descubrir� problemas
temprano y puede tomar la acci�n correctiva antes de que se haga mucho m�s caro.
T�melo de alguien que es un contratista autorizado y ha manejado cientos de empleos
de construcci�n: la responsabilidad diaria es el m�s a menudo ignorada, la forma
a�n m�s eficaz de la direcci�n de construcci�n.
Elecci�n de la empresa constructora

�Deber�a ir con la firma grande o la peque�a, los tipos locales o el equipo
regional? En mi experiencia, vaya con una compa��a m�s grande. Son por lo general
m�s competitivos debido a econom�as de escala: compran al por mayor y tienen
sistemas m�s sofisticados que aprietan ahorros dondequiera que posible. Tambi�n, si
tiene que hacer algo muy r�pidamente, puede tirar m�s recursos de otros sitios y
hacer su trabajo. Los peque�os equipos son bien tambi�n, pero si est� en la cerca
entre dos ofertas buenas, vaya con la operaci�n m�s grande.
190
Grande no necesariamente significa nacional: casi siempre uso compa��as locales

cuando contrato a contratistas. Saben el mercado y los mejores proveedores. Pueden
saber hasta mi propiedad. Cuando llamado para hacer reparaciones, con mayor
probabilidad se revelar�n y hacerlos r�pidamente.
C�mo conseguir que contratistas le pidan negocio

Considerando c�mo dif�cil debe encontrar a contratistas buenos, cuando encuentra
un, tengo un poco de consejo para usted: �Reducci�n a una rodilla, saque el anillo
y comience la ceremonia de boda en seguida! Por suerte, es f�cil guardarlos
volviendo para trabajar con usted: P�gueles a tiempo. Si le deben perseguir por el
dinero, bueno no volver� para hacer el siguiente trabajo. Si paga puntualmente,
pero n�quel-y-moneda-de-diez-centavos ellos, son la historia. A la inversa, si paga
a tiempo, se separa del paquete a�n otra vez (como hace con agentes de bolsa y
todos otros miembros de su equipo). Los contratistas s�lo no se revelar�n cuando
tenga m�s trabajo, pero dejar�n caer todo cuando llame con una emergencia. La
palabra de la boca trabaja aqu�, tambi�n: Estos contratistas buenos conocen otros
comerciantes. Cuando los trate correcto, mandar�n a otra gente de calidad a usted.
Cuando comenc� hace muchos a�os, pregunt� a mi consejero lo que era la cosa clave
que hizo bien cuando comenz�. El consejo que s�lo le di era su respuesta.
Lo que debe tener de su contratista

Siempre aseg�rese que consigue la licencia del contratista, el certificado de
seguros y el certificado de la compensaci�n de los trabajadores. S�lo use a
contratistas licenciados para proyectos principales y que requiere un permiso. Esta
gente es licenciada por el estado y esto significa que han tenido que pasar ciertas
pruebas de capacidad. Algunos due�os y los gerentes usan a muchos contratistas no
autorizados porque quieren ahorrar el dinero. �Nunca haga esto con un electricista!
191
Un electricista incompetente puede incendiar su propiedad. A veces el trabajo de

calidad mala es una bomba de relojer�a: podr�a ser unos a�os m�s tarde que acent�a
o corrosi�n finalmente toman su peaje y un par de alambres se derriten. Trate de
detectar al contratista entonces. Incluso con contratistas autorizados, aseg�rese
que tienen el seguro de responsabilidad civil. Si un poco de incidente relacionado
por los contratistas pasa, se tiene que reembolsar. Los contratistas tienden a
dejar cosas que est�n alrededor, y a veces estas cosas pueden hacer da�o a la
gente. Si esto pasa y el contratista no tiene el seguro, los abogados vienen
despu�s de usted. Es el mismo principio con el seguro de accidentes de trabajo de
los trabajadores: podr�an hacer da�o a uno de los empleados del contratista - o
hasta el propio contratista - en el trabajo. Si no lleva el seguro de accidentes de
trabajo de los trabajadores, se har� el objetivo para la compensaci�n. Estos tipos
de reclamaciones son por lo general muy caros.
Direcci�n del gerente: informes se deber�a poner con regularidad

Deber�a conseguir este primer informe cada semana: lo llamo el informe de la ma�ana
del lunes porque esto es cuando lo deber�a recibir. Este informe contiene cada
actividad clave que pas� la semana anterior para una propiedad dada. Su ocupaci�n
corriente est� en lo alto de la p�gina. Siempre es agradable ver su propiedad en la
ocupaci�n del 95 por ciento o m�s alto; esto significa que puede aumentar
alquileres. El siguiente art�culo es el indicador cr�tico del tr�fico. Son varias
personas que llamado o anduvo en la propiedad, preguntando del alquiler de un piso.
Sin el tr�fico, no puede arrendar sus unidades vac�as. Sobre todo cuando posea
propiedades m�s grandes, cada mes tendr� unidades que deben estar llenas. Incluso
en la ocupaci�n del 100 por ciento, debe llenar unidades. Puede ser debido a
alguien casarse, morir, o s�lo moverse de la ciudad. Independientemente de la
raz�n, debe proteger a arrendatarios anticipados ahora para ocupar ese siguiente
puesto. Bajo el n�mero de cuenta de tr�fico, deber�a ver la tasa de cambio, que es
el por ciento de tr�fico que causa a un arrendatario que se acerca. Una tasa de
cambio media es el 33 por ciento, significando que un tercero de todo el tr�fico se
deber�a convertir al estado del arrendatario prearrendado. Si el n�mero
192
es m�s alto, tiene un gerente muy bueno o agente que arrienda. Si el n�mero es m�s
bajo, debe considerar m�s formaci�n del personal. Si el precio sigue en un n�mero
inferior, es tiempo de dejar a la persona ir. Su siguiente n�mero es la ocupaci�n
prearrendada. Esto es donde ser� cuando todas las unidades prearrendadas est�n
llenas. Si est� en una tendencia positiva, su ocupaci�n prearrendada estar� encima
de su ocupaci�n corriente, tomando todo el movimiento-outs pendiente e INS del
movimiento en la consideraci�n. Si su ocupaci�n prearrendada es debajo de la
ocupaci�n corriente, es un se�al de advertencia. Va a perder la tierra pronto. Debe
supervisar su exposici�n de la ocupaci�n 90 viajes de un d�a. Su gerente deber�a
ser preventivo en el repaso qu� arrendatarios tendr�n la expiraci�n de arriendos y
qu� deseable aquellos arrendatarios son contra el perfil objetivo. Entonces la
direcci�n toma las medidas apropiadas. Ofrezca alguna clase del incentivo para
persuadir a arrendatarios a quedarse. Quiz�s es la limpieza del vapor las
alfombras, instalando ventiladores de techo, o sustituyendo una aplicaci�n m�s
vieja. Cuando su gerente hace esta oferta, los arrendatarios deber�an dar alguna
indicaci�n de sus intenciones de quedarse o irse. Aseg�rese que su arriendo
requiere que arrendatarios le den el aviso 60 d�as antes de que se muevan. Con 60
d�as, su gerente puede planear para el futuro. La siguiente l�nea en su informe de
la ma�ana del lunes ser� el n�mero de avisos que vienen debido. Debajo de esto
deber�a tener el n�mero de unidades prearrendadas. Deber�an haber unidades m�s
prearrendadas que avisos por tanto puede guardar la ocupaci�n. Si esto no es que
caso, es tiempo de rajar la fusta y conseguir a su gerente ah� mercadotecnia m�s
intensivamente. Otra variable importante en este informe es la cantidad de
colecciones que han ocurrido. Deber�a haber una l�nea con el importe de alquiler
que se podr�a coleccionar si todas las unidades ocupadas pagaran; debajo de esto
deber�a ser el importe que se ha coleccionado. Si est� en la tercera semana del mes
y el 50 por ciento de sus alquileres todav�a es excepcional, est� en el problema.
Debe rajar la fusta otra vez y conseguir a aquellos gerentes que llaman a puertas y
hacen llamadas telef�nicas. Hacia el principio de la tercera semana, deber�a hacer
coleccionar el 80 a 90 por ciento de alquileres. Hacia el final del mes, sus
gerentes deber�an haber coleccionado el 97 a 99 por ciento. Si no es as�, no hacen
su trabajo. Seguramente la ocupaci�n es grande; �pero si los inquilinos no pagan,
qu� bien es esto?
193
La �ltima l�nea del informe muestra la ocupaci�n econ�mica. Esto es el por ciento
de la gente que vive en su propiedad y quienes tambi�n pagan. Ser�a agradable para
este n�mero igualar su ocupaci�n f�sica corriente, aunque muy raramente haga. Son
por lo general tres a cinco puntos detr�s. La proximidad de este n�mero a su
ocupaci�n f�sica es un indicador bueno de c�mo bien o mal los gerentes hacen su
trabajo.
Declaraci�n de ganancias y p�rdidas

Este informe mensual le da una raz�n detallada de todos los ingresos que entraron
en la propiedad, las fuentes de ingresos y todos los gastos de funcionamiento.
Cuando los dos se ganan neto el uno contra el otro, llega a ingresos operativos
netos o NOI. El objetivo siempre es tener NOI que se eleva a partir de los meses
anteriores. Esto significa que la propiedad aumenta consecuentemente en el valor.
La declaraci�n de ganancias y p�rdidas (tambi�n conocido como el P&L) deber�a estar
en la misma p�gina que el presupuesto. Los n�meros y las categor�as deber�an estar
lado al lado por tanto puede ver f�cilmente c�mo la propiedad funcion� comparado
con el presupuesto. El gerente deber�a explicar en un desacuerdo hace un informe
cualquier art�culo que var�e del presupuesto en el 10 por ciento - negativamente o
positivamente.
Resumen ejecutivo
Ese informe del desacuerdo a menudo es la parte de un resumen ejecutivo. La
direcci�n escribe este informe de darle una foto de la salud de la propiedad total.
Deber�a explicar operaciones en cuanto a ingresos, gastos, trabajo realizado,
cuestiones de la direcci�n, cambios de personal y cualquier otra cuesti�n
significativa que se haya levantado en el mes pasado. El registro de alquileres se
deber�a incluir en el resumen ejecutivo. Sostiene todos los n�meros explicados en
el presupuesto.
Presupuesto
Durante el �ltimo cuarto de cada a�o, la direcci�n le deber�a dar el presupuesto
del pr�ximo a�o para su aprobaci�n. Revise ese presupuesto a fondo. Est� sin falta
que entiende y est� de acuerdo con estos n�meros como un plan realista para
operaciones.
194
�r la empresa de gesti�n es demasiado optimista? �r corren la propiedad tambi�n se

inclinan? �r hacen s�lo el de enfrente y rellenan gastos?
Har� esa determinaci�n cuando examine el presupuesto. Un m�todo clave es comparar

n�meros proyectados con hist�rico a partir del a�o pasado. �Qu� se conoc�a
cuestiones el a�o pasado, y c�mo resultaron aquellos n�meros? �D�nde cree que le
podr�an haber salvado dinero? �D�nde cree que gastaron demasiado? Ahora compare los
n�meros del a�o pasado con el presupuesto durante el pr�ximo a�o: �ven trending
liso o est�n all� anomal�as? Ponga sus pensamientos, reacciones y preguntas en el
papel y �selos como la base para hablar del presupuesto durante el pr�ximo a�o.
Es un gerente del activo

Note que en todos los detalles de la direcci�n, nunca suger� que tenga el contacto
directo con sus arrendatarios. No digo evitarlo a toda costa, pero poner ese
trabajo directamente sobre los hombros de sus gerentes en cambio. Su trabajo es
mirar los n�meros, manejar a los gerentes y tomar decisiones. Si los n�meros le
dicen que su propiedad corre suavemente, entonces fives alto a cada uno implicado.
Si los n�meros le dicen que la acci�n se debe tomar, entonces directo sus gerentes
para hacer as�. Naturalmente, si el problema est� con los propios gerentes, tiene
que fijar esa situaci�n, pronto. Cuando dirige su propiedad eficazmente, se libera
hasta varios dirigidos de ellos. Esto significa corrientes m�ltiples del flujo de
fondos, r�pidamente haci�ndole un inversionista muy rico.
Si ha seguido mi consejo hasta ahora, probablemente poseer� una gran propiedad esto
se coloca de nuevo y dinero efectivo que corre en su bolsillo. Pero a veces querr�
s�lo cobrar en efectivo en sus chips y conseguir la rentabilidad grande. Esto es
cuando debe saber c�mo preparar su propiedad de venderse por d�lares m�ximos, y
esto es sobre qu� el siguiente cap�tulo es todo.
CAP�TULO 12
Revender por ganancias enormes
la cosecha del t y usted han venido un muy largo camino. Se present� sistemas de
mercadotecnia para generar conduce. Analiz� y compr� una propiedad. Entonces deleg�
la direcci�n de la propiedad a especialistas. Ha manejado al gerente y deber�a ver
alg�n flujo de fondos agradable. Ahora es tiempo de vender y conseguir su
recompensa grande. Al principio compr� la propiedad a alguien que con la mayor
probabilidad se ten�a que vender. Podr�a haber sido debido a burnout o la espiral
de muerte de mantenimiento/ocupaci�n aplazada. Sin embargo, est� en una mucho mejor
posici�n: podr�a sostener probablemente en su activo m�s largo, pero ha decidido
que el tiempo podr�a ser correcto con el dinero efectivo en sus chips.
r Quiz�s ve que los datos demogr�ficos en su �rea comienzan
Yo
cambio. Tal vez su propiedad - una vez directamente en el camino de progreso - ha

comenzado a calmarse un poco. El �rea parece sobresaturada, con a�n m�s propiedades
criticadas duramente para construirse en el futuro pr�ximo. Podr�a ser que el
crecimiento de trabajo reduce la marcha en el �rea, o el gobierno corriente no es
como a favor de negocio como una vez era. r Usted puede haber consumido la mayor
parte de su depreciaci�n y otras ventajas fiscales de poseer bienes inmuebles.
Entrar en otra propiedad permitir�a que usted comience a conseguirlos de nuevo.
195
196
r a Veces una sociedad se disuelve debido a la muerte de una
compa�ero o quiz�s un divorcio. Los acuerdos de asociaci�n buenos explican

detalladamente exactamente lo que pasa cuando tales situaciones ocurren. r Usted
puede querer quedarse en este mercado, a pesar de notar un descenso. Una estrategia
excelente es venderse durante la fase fuerte del ciclo, ponerse en una posici�n de
caja, esperar el descenso aut�ntico, luego recoger muchos bienes inmuebles buenos
en precios de ganga. r O s�lo podr�a querer afectar a mi raz�n favorita de la
venta: comerciar hasta una propiedad m�s grande en una base aplazada por el
impuesto. Como no se sepulta en la gesti�n cotidiana de arrendatarios, puede
retroceder y con cuidado estudiar detenidamente su estrategia de salida. Si ve una
o varias buenas razones, esto podr�a ser un tiempo estupendo para venderse, sobre
todo si el mercado todav�a es fuerte. Aqu� est� un ejemplo. Encontr� una propiedad
de 32 unidades en un mercado emergente y lo compr� por 600.000$. Fluido por el
dinero efectivo en el 11 por ciento a m� despu�s de gastos, aumentando como los
meses fue por. El mercado comenz� a apreciar como un loco. Dentro de dos a�os, el
valor hab�a aumentado a 1.100.000$. Lo vend� e hice aproximadamente 440.000$
despu�s de gastos. Entonces invert� esa ganancia en una propiedad de 72 unidades,
por valor de $1,6 millones, sin el dinero de mi bolsillo. Ahora tengo una propiedad
m�s grande en el mismo mercado que todav�a aprecia como un loco. En los pr�ximos 12
meses el valor deber�a aumentar en m�s 500.000$, y lo har� otra vez. Esta pr�xima
vez proyecto para tener aproximadamente 900.000$ para invertir (440.000$ de la
primera ganancia de la propiedad, y aproximadamente 500.000$ de la segunda
propiedad - dan o toman). Vamos a suponer que dejara el 20 por ciento en la
siguiente propiedad. Esto significa que comprar� una propiedad por $4,5 millones.
En dos saltos, habr� convertido una propiedad de 600.000$ en uno de $4,5 millones.
Pasar� sin el dinero de mi bolsillo. Ah, y una propiedad de esa talla me deber�a
enviar el flujo de fondos de aproximadamente 10.000$ cada mes. �Por eso todav�a lee
este libro!
Vuelva en equidad
A algunos inversionistas les gusta sostener sus propiedades para siempre. Creen que
es un movimiento elegante porque pagan a cuenta sus hipotecas y les gusta el
sentimiento de poseer todas sus propiedades libres y claras.
197
Esto es un objetivo fino si no se orienta al crecimiento. Personalmente quiero

aumentar mi riqueza tan r�pido como posible sin tomar mucho riesgo. La posesi�n de
propiedades sin la deuda no es la manera de hacerlo. Debe considerar su vuelta en
la equidad. Primero d�jeme advertirle: El mundo de la inversi�n inmobiliaria tiene
una tonelada de c�lculos diferentes que puede hacer. Y hasta el mismo t�rmino, como
la vuelta en la equidad, tiene c�lculos m�ltiples, seg�n lo que trata de analizar.
El concepto detr�s de la vuelta en equidad (ROE) es simple: muestra cu�nto hace en
las ganancias con las cuales tiene que trabajar. Aqu� est� una de las f�rmulas de
la HUEVA. Se calcula dividiendo la equidad que tiene en su propiedad por los gastos
de adquisici�n.
Vuelva en Equidad = Flujo de fondos despu�s de Inicial de Impuestos Inversi�n en
Efectivo
De este modo, si su equidad inicial que entra en una propiedad fuera 50.000$, y su
flujo de fondos era 5.000$, entonces tendr�amos una HUEVA del 10 por ciento:
Vuelva en Equidad del 10% = Flujo de fondos despu�s de Impuestos de Initial Cash
Investment de 5.000$ de 50.000$
Esto es fino para el primer a�o posee una propiedad. �Pero y si comprara en un
mercado de apreciaci�n (ya que este libro le muestra c�mo hacer)? Ahora, el c�lculo
se deber�a modificar para mostrar su equidad corriente.
Vuelva en Equidad = Flujo de fondos despu�s de Impuestos Equidad Corriente en la
Propiedad
Despu�s de todo, su inversi�n en efectivo inicial es la m�s relevante s�lo en este

momento compr� la propiedad. Mientras lo posee, su equidad se podr�a encoger al
cero si los tanques del mercado, o puede ir en globo si el mercado aprecia. La
ecuaci�n modificada mostrada aqu� le dir� cu�nto gana en ese n�mero de la equidad
actualizado. Digamos su flujo de fondos aumenta constantemente, pero la apreciaci�n
se pone a�n m�s r�pida. Ahora los n�meros pueden parecer a esto:
Vuelva en Equidad del 8,6% = Flujo de fondos despu�s de Impuestos de Equidad
Corriente de 6.000$ de 70.000$
198
Mire lo que pas�: todo trabaja para usted en cuanto a flujo de fondos m�s alto y
apreciaci�n m�s alta - pero pierde la tierra en un sentido. Esa equidad s�lo le
gana el 8,6 por ciento ahora, contra 10 por ciento antes. Tiene el dinero que no
trabaja tan con fuerza como podr�a para usted. Sugiero que saque un poco de esa
equidad y compre m�s propiedad. Puede hacer esto financiando de nuevo o vendiendo
la propiedad y reforzando. Reforzar los debe tomar sus ganancias y convertir en un
pago al contado en una propiedad m�s grande. Hay gran potencia en la acci�n de
palanca, aunque algunas personas se asusten de ello. La acci�n de palanca hace da�o
a idiotas. Si ciegamente sigue emociones de la muchedumbre y compra cuando todos
los dem�s son, comprar� encima. Si se vende cuando todos los dem�s se venden - as�
darle que coj�n social - entonces vender� en el fondo. La acci�n de palanca es
mala, por supuesto, en esa situaci�n. Ir�a a fin de que decir que la inversi�n
inmobiliaria es mala para idiotas, pero tambi�n es la bolsa y cualquier otra
inversi�n compleja. Vamos a afrontarlo: la Inversi�n en bienes inmuebles implica el
riesgo. Pero si sigue principios b�sicos, probados de construir su sistema de
mercadotecnia, comprando el derecho, y pudiendo correctamente, luego prestar dinero
puede ser un gran multiplicador de la riqueza. Si puede poseer tres propiedades con
la deuda conservadora en ellos, contra una propiedad sin la deuda, har� cada uno de
sus d�lares de la equidad beneficiarle tres veces m�s. Otra vez, no hay nada
incorrecto con compra con todo el dinero efectivo y constantemente crecimiento de
su riqueza. S�lo quiero que usted evite que la trampa en blanco y negro de la deuda
de pensamiento sea mala. Como dicen, un cuchillo puede salvar o su vida o tomarla,
seg�n c�mo se usa. Este libro y mi enfoque de inversi�n entero son todos sobre el
uso prudente, conservador de cada instrumento de bienes inmuebles �tico para
cultivar la riqueza r�pidamente.
�Se estabiliza su propiedad?

En el proceso de preparar su propiedad para el valor de reventa m�ximo, la primera
cosa de hacer es se aseguran que su propiedad se ha estabilizado durante al menos
tres meses (seis meses es ideal). Una propiedad estabilizada disfruta de una tasa
de ocupaci�n del 85 por ciento o m�s alto.
199
Cuando pone una propiedad estabilizada sobre el mercado, permite a compradores

conseguir la financiaci�n m�s f�cil. Esto, por su parte, significa potenciales m�s
compradores, que lleva a precios m�s altos. Mire el n�mero de los avisos de la
expiraci�n del arriendo que que su gerente enviar� en los 60 d�as siguientes.
H�gase c�modo que su equipo que arrienda llenar� al menos que el n�mero de
unidades, pero preferentemente doblan ese n�mero. Siempre habr� arriendos que
fracasan y candidatos que nunca se acercan. Si esto pasa y su objetivo s�lo era
para cubrir los arriendos que expiran, tendr� un n�mero negativo neto para la
futura ocupaci�n. Por supuesto, la otra raz�n de tener el arrendamiento muy activo
consiste en porque m�s alto su ocupaci�n, m�s alto sus ingresos. Esto resulta en
m�s alto NOI, que lleva a un precio de venta m�s alto.
Consiga su casa financiera en pedido

Como s�lo dije, aumenta el valor de su propiedad cultivando su NOI o ingresos
operativos netos. Usamos el precio de la capitalizaci�n para determinar el valor de
la propiedad. (Habl� de esto en alguna profundidad en el Cap�tulo 7.) Afecta NOI
aumentando ingresos y disminuyendo gastos. En el lado de ingresos, no s�lo su
propiedad se deber�a estabilizar, pero deber�a tratar de golpear la ocupaci�n
realista m�xima. Ser�a un error siempre disparar para la ocupaci�n del 100 por
ciento, as� por eso uso la palabra realista. Espere hasta que sienta que ha
golpeado la ocupaci�n m�xima y ha dejado a un par de meses ir por tan los ingresos
se refleja en la declaraci�n de ganancias y p�rdidas. Entonces puesto que propiedad
sobre el mercado. Tambi�n puede aumentar ingresos incrementando colecciones. Pas�
alg�n tiempo hablando de esto en el �ltimo cap�tulo. Uno de sus empleos en la
direcci�n de sus gerentes es mirar los n�meros de colecci�n estrechamente. Siempre
hay los motivos por qu� algunos alquileres todav�a son excepcionales; �por otra
parte, tengo una propiedad en San Marcos, Texas, d�nde el gerente continuamente
cierra sus libros con colecciones del 100 por ciento! Puede estar seguro que
tomamos el cuidado bueno de ella.
200
Ahora mire sus gastos. Si no dirige ya la propiedad muy magra, deber�a comenzar.
�No est� tan delgado que las reparaciones van deshechas y los arrendatarios se
hacen insatisfechos! S�lo aseg�rese que no hay grasa en el presupuesto. Cada vez
que tiene un gasto, debe decidir c�mo se relata en la declaraci�n de ganancias y
p�rdidas. �Era un gasto de la capital o un gasto ordinario? Los gastos de capital
son reparaciones m�s grandes que no salen del dinero efectivo de operaciones
normal. Las reparaciones del tejado, las aplicaciones, las alfombras y los sistemas
de calefacci�n son ejemplos de art�culos de la capital. Por otra parte, los
ejemplos de gastos mensuales ordinarios reparan encuentros, fijando agujeros en
paredes, y pintando pisos. Ambos tipos de gastos van en la declaraci�n de ganancias
y p�rdidas, pero se manejan diferentemente para el impuesto y otros objetivos. Un
gasto ordinario causa una deducci�n inmediata, llena con objetivos fiscales. Un
gasto de la capital se considera una a largo plazo ventaja para la propiedad, y se
descuenta - o se depreci� - con el tiempo. Se pueden necesitar hasta 27,5 a�os para
descontar ese gasto totalmente. Aqu� est� un resumen de la declaraci�n de ganancias
y p�rdidas: los Ingresos - Gastos = NOI - Amortizaci�n de la deuda = Flujo de
fondos antes de Impuestos - Gastos de capital = Flujo de fondos Neto Ahora que
puede ver por qu� los gastos de capital pueden estar bien, aunque tome m�s largo
para descontarlos: los Gastos de capital no reducen su NOI, y NOI determina el
precio. Use dos estrategias del gasto, seg�n su fase de inversi�n: Cuando sostiene
la propiedad para flujo de fondos y depreciaci�n, es el mejor para incurrir en
tantos gastos ordinarios como posible. Este enfoque reduce la obligaci�n tributaria
porque amortiza o gasto el coste en el mismo a�o incurrieron en ello.
201
Cuando planea vender una propiedad, es el mejor para clasificar gastos como la
capital siempre que posible. No reducir�n su NOI, por tanto su precio de venta
puede ser m�s alto. Note que dije cambiar el tratamiento del gasto siempre que
posible. El IRS tiene reglas sobre lo que se considera gastos de capital y
ordinarios. Algunos gastos son la l�nea de demarcaci�n, sin embargo, y se podr�an
clasificar el uno o el otro camino. Busque el consejo de un contable familiar con
bienes inmuebles y s�lo no ahorrar� el tiempo, pero conseguir� el mejor tratamiento
fiscal para cualquier gasto dado. M�s plazo de entrega que da usted mismo en la
planificaci�n vender una propiedad, mejor lo puede colocar para la reventa.
Aconsejo tomar la decisi�n de vender al menos seis meses de antemano, por tanto
puede tomar forma que la declaraci�n de ganancias y p�rdidas y aprieta el valor
m�ximo de su propiedad.
Consiga su casa f�sica en pedido

Ahora que planea para el futuro y consigue su P&L en el pedido, tambi�n es el
tiempo para examinar el aspecto f�sico de su propiedad. Quiere que esto parezca
realmente bien. Por supuesto, deber�a tener un programa de mantenimiento que guarda
su propiedad que parece bien siempre. Pero si hay alguna vez un tiempo para hacerlo
absolutamente brillar, esto es esto. La ventaja del lado es que una propiedad
super-wellmaintained consistir� en que mucho m�s f�cil a arrendar, en las mejores
tarifas. Muchos propietarios miopes hacen el error de escatimar reparaciones por
tanto pueden guardar m�s dinero efectivo en sus bolsillos. Como habl� antes, esto
s�lo hace las reparaciones m�s caras m�s tarde. Y los compradores van el factor
aquellas reparaciones m�s caras en sus ofertas de comprar la propiedad. Tan
compruebe esa propiedad y aseg�rese que todo est� en la forma excelente. Aqu� est�n
algunos art�culos clave en los cuales se deber�a concentrar:
r r r r r r
�Es toda la pintura interior y exterior en buenas condiciones? �Es intacto el

apartadero, o est� all� �reas problem�ticas que necesitan la reparaci�n? �Es s�lido
todo el maderaje en todas partes de la propiedad? �Se tiene que reparar el tejado o
sustituirse? �Se puede mejorar el ajardinamiento o recort� atr�s? �Es el
aparcamiento en buenas condiciones?
202
�r el lavadero est� ordenado, limpio, y en el 100 por ciento que trabaja los r Son
todas las ventanas y pantallas intactas con grietas cero o agujeros? �los r Son
todas las puertas en pisos el mismo color y aspecto bien? �r cada luz trabaja
fuera, y se enciende el exterior en r est� ordenada el �rea del correo y limpia, y
es todos los correos el r parecen los vest�bulos del �rea com�n bien? Haga tienen
que pintar, el r Es el s�tano limpio y no un basurero para el olvidado
�pedido?
�foto c�lulas (sensibles a la luz)? �lo mismo?
�alfombra o iluminaci�n?
�art�culos de almacenaje? �Son todo el cercado y metalister�a en buenas condiciones

fuera? �Hay all� alguna cuesti�n el�ctrica? �Sonda all� alguno cuestiones? �Trabaja
la fosa s�ptica correctamente? �Son balcones en buenas condiciones? �Est� ordenada
el �rea del fondo, limpia, e invitaci�n, con el agua pura en el fondo? �r Si tiene
una oficina de arrendamiento, es esto en buenas condiciones, con el mobiliario que
no se desgasta? �r Si hace mudar un mantenimiento, se organiza, ordenado, y limpio?
r r r r r r
Consigue la idea. Ande su propiedad y mire todo que podr�a dar a compradores una
disculpa por ofrecer un precio inferior. Entonces haga aquellas excusas
desaparecer.
Tiempo para decir el mundo

Ahora que tanto su casa financiera como f�sica est� en el pedido, es tiempo de
decir al mundo que est� listo para venderse. Puede hacer esto por la venta de la
propiedad usted mismo o por utilizaci�n de un agente de bolsa para ponerlo en una
lista. Mi regla b�sica: Si un agente de bolsa me vendiera el acuerdo, ese agente de
bolsa ahora consigue el listado. As�, seguir� d�ndome m�s acuerdos. Estoy
definitivamente en ella Una lista. Si no usa al mismo agente de bolsa, la palabra
se pondr� alrededor. Parece a dar palmadas a ella en la cara y decirle salir de su
vida. Algunos inversionistas hacen el error de la venta de ello ellos mismos por
tanto pueden ahorrar comisiones.
203
Ahorrar� el dinero en comisiones, bien. �Pero son usted en este negocio para el
largo plazo? De ser as�, sus pocos d�lares de ahorros s�lo le cuestan la
oportunidad de ver m�s y mejores acuerdos. Hay otra raz�n de usar a agentes de
bolsa: La capacidad de cerrar el acuerdo es clave. Alguien puede hacer una gran
oferta de su propiedad, pero si el comprador no puede o no cerrarse, es sin valor a
usted. Cuando vende la propiedad usted mismo, casi nunca tiene una relaci�n previa
con el comprador. Los agentes de bolsa lo hacen su negocio para saber los �xitos de
ventas y los mejores compradores de la propiedad. Ganan esa comisi�n haciendo el
proceso de ventas m�s f�cil en usted. Aqu� est� algo para tener cuidado, aunque:
los Agentes de bolsa pueden hacer vender a veces una propiedad antes de que hasta
golpee el mercado. Ahora, cuando somos compradores de propiedades, queremos
conseguir el listado y poner una propiedad seg�n el contrato antes de que golpee el
mercado. Esto reduce el concurso y podr�amos conseguir un precio inferior. Cuando
nos vendemos, queremos la parte de enfrente: queremos el concurso.
La llamada de ofrecer
Los agentes de bolsa buenos har�n esto preparando una llamada de ofrecer. Crear�n
un paquete de la propiedad y lo enviar�n a su lista entera. Algunas oficinas
colaboran y lo env�an a la lista de todo el mundo en esa oficina. El paquete de la
propiedad dice a todo que los compradores tienen que saber sobre la propiedad,
incluso financials formal. Tambi�n incluye una fecha de la fecha l�mite de todas
las ofertas. No poniendo un precio en la propiedad, los agentes de bolsa piden la
oferta m�s alta. Dejan realmente al mercado determinar el precio. Como un
comprador, no me gusta ofrecer en estas propiedades y muy rara vez gano. Si hay un
acuerdo yo realmente como, ofrecer�, llamar al agente de bolsa, dejarle saber que
s� que probablemente no ser� el precio m�s alto - pero querr� considerarme una
oferta de reserva. Este enfoque a veces trabaja. El mejor postor podr�a declarar un
gran precio, pero no puede conseguir la financiaci�n. A este punto, el vendedor
s�lo no se decepciona, pero quiere asegurarse que el pr�ximo pasa. Esto es cuando
el agente de bolsa recomendar� a un comprador con un registro de rendimiento
probado - que deber�a ser usted. Detr�s a la llamada de ofrecer: Como un vendedor,
me gusta por el agente de bolsa pasar por este proceso. Es por lo general cuando
consigo mi precio m�s alto. Despu�s de la inicial
204
pases de la fecha l�mite, el agente de bolsa tomar� las cinco primeras ofertas y
preguntar� el mejor y el final. Entonces los postores dan su mejor-y-final oferta.
El agente de bolsa entonces pide la oferta final. �Loco, no es esto! Pero esto es
c�mo se hace, y por lo general causa el precio m�s alto. Digamos compr� la
propiedad directamente a un due�o, o tal vez a un agente de bolsa con quien no
tengo inter�s en trabajar. Lo ofrecer� o entonces al siguiente agente de bolsa m�s
valioso - alguien que me ha dado otro negocio o un agente de bolsa que quiero
cultivar. Si ning�n agente de bolsa viene a la mente, podr�a intentar venderlo yo
mismo. Primero voy a loopnet.com y pongo la propiedad en una lista. Como mencion�
antes, Loopnet es una fuente de escala nacional y mundial para poner bienes ra�ces
comerciales en una lista. Puede poner cualquier propiedad en una lista en
loopnet.com gratis. No tiene que ser un agente de bolsa o sostener cualquier
licencia. Conseguir� la exposici�n a todas las clases de compradores: Unos son
serios, muchos son pateadores del neum�tico, y unos cuantos son whackos. Si la
gente responde a su listado, les hace dos preguntas clave:1. �cu�ntas unidades
posee? 2. �Quieren usted para proveerme de la prueba de fondos? La respuesta a la
Pregunta 1 le dir� cuanto han estado jugando el juego, y si son un ejecutante.
Conf�e en m�: El wannabes parecer� incre�blemente en�rgico y hasta muy confidente;
pero son resultados esa cuenta. Elija al comprador m�s fuerte para su propiedad. Si
est�n de acuerdo con la Pregunta 2 y quieren mostrarle la prueba de fondos, tiene
uno o varios compradores fuertes. Si no quieren mostrarle la prueba de fondos, vaya
al siguiente comprador. �No van a cerrarse seg�n el acuerdo, no importa cu�nto le
ofrecieron! Ahora consiga el nombre y el n�mero del prestamista del comprador por
tanto puede rastrear el progreso. Tendr� que conseguir el permiso escrito del
comprador de hacer esto, o el prestamista no hablar� con usted. Debe rastrear el
progreso porque los tirones de �ltima hora tienen un modo de materializar y
lanzarse en la maquinaria. Con la alerta temprana, a veces puede impedir a esto
pasar. Otros tiempos, al menos su alerta temprana le dar� m�s largo para encontrar
a otro comprador.
205
Sus obligaciones como un vendedor

Tendr� t�picamente 14 d�as despu�s de firmar el acuerdo de compra-y-venta de
expedir el paquete de diligencia debida financiero al comprador. Como sabe, el
precio de venta est� basado en ingresos operativos netos. Declar� lo que esto NOI
era durante el proceso de la oferta - ahora es el tiempo para usted para
demostrarlo. Aqu� est� lo que expedir�:
r r r r r
Las declaraciones de ganancias y p�rdidas de los dos a�os pasados estados de

resultados operativos despu�s del inicio del A�o y mensuales registro de alquileres
Corriente pagar� hipotecario Corriente Una copia de la revisi�n
�Como es un vendedor elegante, se ha estado preparando para esta fase durante al

menos seis meses, recuerde? Por lo tanto, no es una subida loca para coleccionar
los materiales. Ha estado reuniendo tranquilamente su paquete de diligencia debida
un rato ahora. Cuando el comprador solicite el paquete, har� una gran impresi�n
arruin�ndolo directamente en la entrega de noche. No tengo que explicar los pasos
que pasar�n de este punto en, porque ya los describ� en cap�tulos m�s tempranos (en
el contexto de cuando compra una propiedad). S�, ha puesto mucho tiempo en en esta
propiedad durante los meses pasados o a�os (�aunque no como un propietario!). Ha
recibido hasta alg�n flujo de fondos bueno hasta este punto. Ahora cosechar� una
cosecha muy sustancial: �Toda su direcci�n de los gerentes da resultado, en la
forma de un cheque de caja con muchos ceros!
A veces su �xito se medir� no s�lo por cuantas cosas trata bien, sino tambi�n
cuantos errores evita. Le he dicho ya sobre muchas equivocaciones que los
inversionistas inexpertos hacen. Hablo despu�s de los grandes �xitos que pueden
rebajar su carrera de inversi�n de prisa.
CAP�TULO 13
Los 10 Repositioners de errores M�s grandes hacen, y c�mo evitarlos
No crea a los buhoneros quien

conversaci�n sobre la inversi�n inmobiliaria como es una cosa segura absoluta.
Tengo algunas malas noticias y buenas noticias para usted. En primer lugar, el
malo: los Bienes inmuebles implican el riesgo. Si la gente busca una vuelta sin
riesgo excelente que los har� econ�micamente ponerse para la vida, son m�s mudos
s�lo que un bolso de martillos. Las buenas noticias: Unos inversionistas de bienes
inmuebles - como usted - realmente se quitan su duffs y adquieren el conocimiento.
Cuando ese conocimiento es de alguien que ha tenido muy �xito, las probabilidades
de �xito de repente se hacen mucho mejores. Aqu� est�n 10 errores, en ning�n pedido
particular. Me he referido a algunos de ellos ya, pero realmente quiero conducirlos
a casa ahora. �No envidio la oportunidad antes de usted! Leyendo simplemente y
despu�s de mi consejo, se puede salvar literalmente a�os del problema y hasta
millones de d�lares en la ganancia perdida. �Lo que no habr�a dado para este
consejo cuando comenc�!
Error #1: quedarse sin dinero durante una nueva colocaci�n

Esto es realmente perder - pierden la situaci�n y uno de los errores m�s grandes
que puede hacer. Puede terminar por conseguir el 95 por ciento del camino hacia el
objetivo
207
208
(fabricaci�n de dinero grande), y pararse muerto en sus pistas. Incluso peor,

entonces pierde su propiedad a alguien que cosecha aquellas recompensas con el 5
por ciento del esfuerzo. Repositioners se quedan sin dinero debido a exceso de
costo y retrasos. No debe poner una ninguna cl�usula del exceso en todos sus
contratos con contratistas. Aqu� est� un exceso: Un contratista dice: �El Sr.
Lindahl, tenemos un problema. �Ese tejado nos contrat� para hacer por 40.000$?
Bien, ser�n 50.000$ porque...�. Debe decir al contratista el frente que no permite
excesos y debe esperar cualquier problema que podr�a pasar durante el proceso de
reparaci�n. Es contento de hablar de aquellos problemas antes de que el trabajo
comience. Conseguir� mucho mejores precios si valora problemas esperados antes de
las ventajas de trabajo, contra cuando el contratista est� ya en el trabajo.
Digamos pide que un roofer haga sus tejados y su precio son 40.000$. Entonces
pregunta: ��El Sr. Roofer, qu� pasar�a si se desnuda de aquellas ripias y encuentra
el revestimiento pudrido abajo? �Cu�nto me acusar�a por hoja de envainar el
reemplazo?� Entonces le da un precio, por tanto sabe lo que costar� para sustituir
ese revestimiento si se encuentra m�s tarde que se pudre. Si no puede hacer esto,
acaba de entrar en la zona de la ganancia m�s grande del contratista. Simplemente
ande la propiedad con cada contratista con adelanto. No es su trabajo de saber todo
que se puede equivocar con el trabajo. El contratista ya sabe esto. Es su trabajo
de asegurarse que los contratistas esperan problemas y le dan los gastos
potenciales. Si un contratista no estar� de acuerdo con este enfoque, conseguir a
otro contratista. Es no negociable. Aqu� est� otro punto cr�tico: Cuando realmente
hay un exceso, el contratista no debe comenzar simplemente a hacer el trabajo. Su
contrato debe declarar que se requiere que el contratista le notifique del exceso
antes de dirigirse a �l. Entonces sale e inspecciona el trabajo suplementario
propuesto. Entonces finaliza el precio que se negoci� antes, y ustedes ambos firman
la forma del exceso. S�lo cuando ha ambos firmado la forma del exceso va el
contratista pagarse por el exceso. Debe explicar esto detalladamente expresamente
en su contrato, y deber�a hablar de �l con el contratista delante
Los errores m�s grandes Repositioners hacen 209
tiempo. Los contratistas aman ofrecer un trabajo bajo, sabiendo que lo arreglar�n
en los excesos. Coloqu� de nuevo una propiedad de 192 unidades en Arlington, Texas.
Decid� que la oficina de arrendamiento demasiado lejos estuvo de vuelta en la
propiedad y quiso acercarla a la puerta de entrada. Tuvimos que bajar un par de
paredes porque combin�bamos una unidad de almacenaje y dos unidades de una
habitaci�n para arreglar la nueva oficina. Conseguimos varias ofertas completas y
elegimos la oferta m�s baja de un contratista con quien hab�amos hecho el negocio
en el pasado. La ciudad decidi� que la cantidad de reparaciones que hac�amos era
bastante para provocar a los americanos con el Acto de Invalidez (ADA). Esto
signific� que la nueva oficina de arrendamiento tuvo que ser accesible al
minusv�lido en todas partes. �El contratista debe haber brincado para la alegr�a!
No hab�amos esperado esto y ahora ten�a un pedido del cambio grande de sus manos.
Todas las paredes estaban ya abajo, los encuentros se hab�an quitado, los
materiales eran en el sitio, y el contratista firmemente se atrincher� en el
trabajo. El pedido del cambio era superior a 42.000$, y no ten�a opci�n. Esto era
una lecci�n de 42.000$ para Viejo Dave. Presto la atenci�n cuando tengo lecciones
de 42.000$. Despu�s de un tiempo, compr� otra propiedad, esta vez con 356 unidades.
Se supuso que la noche antes del vendedor firmaba el acuerdo de compra-y-venta, la
oficina de arrendamiento incendiada. El ochenta por ciento destruido. �Qu� tan gran
posici�n de negociaci�n est�bamos en! Los contratistas hab�an ofrecido ya el
trabajo, pero ahora tuvimos que a�adir la reconstrucci�n de la oficina de
arrendamiento. �Pusimos las ofertas adentro y - sorpresa! - no un contratista solo
mencion� hasta la posibilidad del ADA entrar en juego. Habiendo aprendido mi
lecci�n, sab�a que se tendr�a que conformar, y ellos tambi�n. Hicimos falta que el
contratista sea responsable de construir una estructura que se conform� con
est�ndares ADA. �Hizo alguna vez trepan para cambiar sus ofertas! Por supuesto,
reduce su riesgo a�n adelante preguntando por ah� para contratistas respetables y
consiguiendo varias ofertas por cada trabajo. Como mencion� en un cap�tulo m�s
temprano, puede entrar en o bajo el presupuesto, pero tarde. Esto tambi�n es malo.
Si su contratista toma m�s largo que esperado, no tendr� ingresos de unidades
pensaba se arrendar�a por un cierto
210
fecha. Esto es por qu� es tan importante para su gerente de construcci�n guardar
que contratista en el sitio y en el horario. Los retrasos le pueden arruinar.
Entonces aseg�rese que los agentes de arrendamiento hacen su trabajo. Es importante
que arriendan esa propiedad r�pido. Ya hablamos de la crucial importancia de un
plan de marketing completo, juntos con informes que le dicen que el tr�fico, nuevos
candidatos, aprob� a arrendatarios, etc�tera. El tiempo realmente es el dinero en
el negocio de la multifamilia.
Error #2: arrendamiento demasiado Pronto

�Esto parece extra�o, verdad? S�lo le dije uno de los modos que se quedar� sin
dinero es no arrendando r�pidamente. �Ahora le digo la parte de enfrente? No, dice
Goldilocks. Quiere el arriendo - hasta pasan con la velocidad correcta justa. El
�xito de su proyecto de nueva colocaci�n depende en parte de percepciones que
cambian, luego cambiando su base del arrendatario. Primero viene la nueva imagen de
la propiedad. La comunidad tiene una opini�n baja de su derecho a la propiedad
ahora; por eso lo compr�, completo de algunos arrendatarios indeseables. Los
arrendatarios que corresponden a su objetivo describen con la mayor probabilidad la
parte que opini�n baja de su propiedad. S�lo cuando juzgan que la chusma ha
circulado va los nuevos arrendatarios acercarse. Habl� en alguna longitud antes
sobre el proceso que tomar� para cambiar la opini�n de la comunidad de su
propiedad. La palabra de la boca lleva tiempo. Si comienza la mercadotecnia
demasiado pronto, la �nica gente que se acerca ser� el tipo que s�lo ech�. No
apreciar�n sus mejoras, y arrastrar�n pronto la propiedad a su condici�n
prerepositioning. D�jeme ponerlo a usted m�s sin rodeos: Aun si hace una nueva
colocaci�n f�sica perfecta, no ayudar�, porque trata de apresurar la nueva
colocaci�n psicol�gica. �C�mo sabe cuando las percepciones han cambiado? Incluso
antes de que estire su plan de marketing lleno, conseguir� el tr�fico del INS del
paseo, y algunos de ellos ser�n su perfil objetivo. El primer gran signo consistir�
en cuando sea capaz de cargar alquileres m�s altos a esa mejor clase del
arrendatario.
El gran signo n�mero dos: Cuando aquellos arrendatarios comienzan a mandar la

propiedad a sus amigos y compa�eros de trabajo, que comienzan a acercarse. Es
entonces que estira su mercadotecnia aut�ntica. Tengo una propiedad de 396 unidades
en Alabama. Lo compramos en la ocupaci�n del 40 por ciento. �Esto es m�s de 230
unidades vacantes! Era un lugar salvaje con una reputaci�n mala. Me acuerdo de
cenar en la barra de una cadena de pescado popular. El camarero me pregunt� lo que
hac�a all�; adivino que mi acento regal� esto no crec� en el Sur. Le dije que
compro y vendo pisos y visitaba mi propiedad. ��Ah s�, cu�l?� Lo mencion� por su
nombre anterior porque nuestro nuevo nombre era demasiado nuevo. Su reacci�n:
��Lleva un arma?� S�lo nueve meses m�s tarde, golpeamos la ocupaci�n del 82 por
ciento y seguimos subiendo. Nuestra fuente m�s grande de tr�fico y arriendo era
remisiones del arrendatario. �La percepci�n hab�a cambiado!
Error #3: no contratistas autorizados que usan

De todo el mundo esperando ahorrar el dinero. Definitivamente deber�a mirar gastos
muy con cuidado. Sin embargo, un lugar para no escatimar contrata a trabajadores de
calidad. Hay tiempos cuando se puede llevar la utilizaci�n de manitas. Como el
t�rmino implica, son buenos para peque�os empleos como la sustituci�n de
aplicaciones, haciendo el trabajo de la carpinter�a ligero, sustituyendo roto neto,
y las tareas de la magnitud similar. Cuando deba tirar un permiso para hacer un
trabajo, contrate a trabajadores s�lo licenciados. �C�mo sabe cuando necesitar� un
permiso tirado? Su edificio local, alambrado y fontaner�a de inspectores ser�n
capaces de darle una lista de empleos que requieren permisos. Cuando en la duda en
cuanto a si necesita un permiso, llame a los inspectores locales y le dir�n. Aun si
unos manitas dicen que puede manejar uno de estos empleos que tiran el permiso, no
le permita. En mayor�a de los casos, se dejar� con un trabajo que no se hizo
correctamente; lo tendr� que reparar; �y ahora est� en el lado malo de los
inspectores! (M�s en esto en un minuto.) Adem�s, los contratistas licenciados por
lo general tienen tanto el seguro de responsabilidad civil como el seguro comp de
los trabajadores. Esa cobertura es rara con manitas.
212
He estado haciendo reconstituye y proyectos que colocan de nuevo durante los 14

a�os pasados. Aqu� est� la diferencia entre manitas y contratistas licenciados: los
manitas de jornada completa nunca consiguieron su acto comercial juntos. Viven del
trabajo al trabajo, nunca no llevando tiempo para construir sistemas para
conseguirlos al nivel de un negocio aut�ntico. Deber�a tratar en cambio con
profesionales para los empleos grandes. Los manitas no pueden tirar permisos porque
no se licencian. �Se debe asegurar que consigue permisos en empleos que los
requieren! Si consigue hacer agarrado un trabajo que requiere un permiso y no tir�
un, har� enyesar una orden de trabajo de la parada naranja vivo en su puerta
principal. Despu�s de que finalmente hace lo que deber�a haber hecho en primer
lugar y tira el permiso, el inspector saldr� y har� la primera inspecci�n.
�Sabiendo que trat� de llevarse algo, cree que el inspector ser� resistente o f�cil
en usted? �Y cree que terminar� con ese trabajo? Absolutamente no. Tendr� ahora una
reputaci�n como un alborotador. Se podr�an necesitar a�os para hacer a esta gente
relajarse y finalmente tratarle agradablemente.
Error #4: no adquisici�n de tres ofertas

Definitivamente consiga m�nimo de tres ofertas. Muchos inversionistas saltan este
paso porque no comenzaron el proceso de licitaci�n hasta que se cerraran en la
propiedad. Ahora tienen problemas localizando a contratistas y sac�ndolos a su
sitio web. Entonces pases de a�n m�s tiempo antes de que realmente consigan
ofertas. Est�n tan agradecidos finalmente conseguir que un contratista ofrezca que
van con esa persona. Esto es un error f�cilmente evitado. Cuando firma el acuerdo
de compra-andsale con el vendedor, consigue el permiso de permitir a sus
contratistas en el sitio para inspecciones y puja. Mientras hace su diligencia
debida, tambi�n se dispondr� a comenzar el proyecto tan pronto como se cierra.
Durante la fase de diligencia debida, consiga a aquellos tres o m�s contratistas en
el sitio (no todos al mismo tiempo) y h�galos dar ofrece. Av�selos cuando espere
que ellos comiencen, que ser� conectado o cerca de la fecha l�mite. Saber la fecha
de inicio los motivar� para darle las ofertas.
�Y si consiga s�lo dos intentos de entrar antes del cierre? Al menos tiene dos
ofertas y no s�lo un, y no est� en el modo de p�nico para hacer el trabajo.
Error #5: asunci�n de la oferta m�s baja es la mejor oferta

Es una tentaci�n equivocada de creer que quienquiera entra el m�s bajo deber�a
conseguir el trabajo. Como dije antes, algunos contratistas se ganan la vida por el
hacer una bola bajo sus ofertas, luego encontrando modos de conseguir m�s dinero de
usted mientras el trabajo est� en el progreso. La oferta baja es a veces la mejor,
pero s�lo a veces. Se puede proteger de contratistas que hacen una bola bajo dando
a todos los postores una hoja del detalle en la cual ofrecer�n. Esa hoja da las
instrucciones de puja espec�ficas para cada trabajo, por tanto ofrecen todos en los
mismos art�culos. Requiera que sus contratistas pongan en una lista todas las
tareas que realizar�n y le dar�n gastos separados. No acepte una descripci�n
general de lo que se har� y s�lo un coste de la suma global. Se podr�a preguntar
por qu� los hago poner todo en una lista si les he dado ya una hoja del detalle.
Aunque les diera la hoja, si no ponen todo en una lista otra vez en su oferta, es
uno de los modos que tratan de volver m�s tarde y pegarle para un exceso. Tambi�n,
si quiere restar algo del trabajo mientras est� en el progreso, sabr� cuanto quitar
la cuenta total. Siempre que consiga una oferta que parece ser mucho m�s baja que
todo los dem�s, examinarlo art�culo por art�culo con el contratista antes de la
aceptaci�n y compararlo con todos sus requisitos para el trabajo. A veces,
simplemente no entendieron la oferta y le dir�n por tanto cuando realiza esta
revisi�n conjunta. Est� un negociador resistente, pero hasta un punto: Aunque
debiera hacer el trabajo por un gran precio, el contratista s�lo no debe cubrir sus
gastos, pero hacer una ganancia decente. A�n algunos contratistas ofrecer�n un
trabajo debajo de este coste razonable y sacar�n ganancia la cifra. Tal vez
necesitan el trabajo, o mal en la estimaci�n. Si acepta tal oferta - pensamiento
que es un negociador de categor�a mundial - puede estar en para el problema. A
alg�n punto, el contratista realizar�
214
no puede hacer el trabajo para lo que ofreci�. Le pedir� o m�s dinero o se ir� el
trabajo. Para evitar la verg�enza, por lo general se van el trabajo sin decirle.
Entonces gastar� mucho tiempo andando en busca de ellos y acobard�ndolos para
regresar en el sitio. Cuando consigue tres ofertas de un contratista, siempre
conf�a en su tripa. Esto es el mejor consejo que le puedo dar. Tiene tres personas,
una de las que est� a punto de casarse durante pr�ximos varios meses o a�os. �Si su
tripa le dice que esto no es la persona adecuada, no le contrate! No importa c�mo
bajo su oferta es, no le contrate. Conf�e en m� en esto.
Error #6: no Yendo despu�s de Dinero Privado m�s Pronto

La gente naturalmente evita alinear la financiaci�n cuando no saben. No importa si
es un inversionista grande o peque�o: necesita el dinero privado para cultivar su
negocio. M�s pronto consigue sus fuentes en el lugar, m�s r�pido su negocio
crecer�. Dediqu� un cap�tulo entero sobre el dinero privado y c�mo atraerlo. Es uno
de los Tres grandes Pasos de Acci�n que debe tomar continuamente para hacer su
negocio prosperar (mercadotecnia y seguir su educaci�n son los otros dos). El
dinero privado es la llave a la b�veda de crecimiento. El mejor parte sobre el
dinero privado es que hay tantas personas hambrientas, tan para hablar,
complaciente a prestarle dinero para invertir porque quieren mejores vueltas. Una
vez que funcione ya que dijo que iba, sus inversionistas comenzar a jactarse de la
gran vuelta se ponen de hacer el negocio con usted. Se hacen su personal de ventas
y le traer�n a�n m�s dinero privado. Ten�a un inversionista que invirti� 100.000$
en uno de mis acuerdos. Los inversionistas se proyectaron para ponerse un dinero
efectivo del 9 por ciento devuelven el primer a�o, y la vuelta de annualized total
se proyect� en el 24 por ciento (despu�s de que el acuerdo finalmente se vendi�).
Cuando consecuentemente devolvimos m�s del 10 por ciento, el inversionista comenz�
a decir a sus amigos, que han invertido ahora s�lo menos de $1 mill�n. Ahora
aquellos amigos son felices, y la palabra de la boca se extiende. La mejor
mercadotecnia del dinero privada que puede hacer es de palabra la remisi�n, pero
hay ciertos principios probados aqu�, tambi�n. Si quiere
para hacerme c�modo con m�todos m�s all� del alcance de este libro, conduzco un
acontecimiento vivo dedicado al tema. Para m�s informaci�n, s�lo vaya a
MultiFamilyMillions.com y entre en las palabras clave dinero privado. Una vez que
tenga su cuadra de inversionistas, muy ver� r�pidamente su negocio explotar.
�Piense en la confianza que mostrar� cuando negocie acuerdos, sabiendo que tiene
todo el dinero tiene que bajar aquellos acuerdos!
Error #7: no mercadotecnia consecuentemente

La mercadotecnia es el motor que por �ltimo mueve su negocio hacia sus objetivos.
Tendr� que vender para ambos acuerdos y dinero privado. Muchos inversionistas hacen
poca mercadotecnia para acuerdos y est�n encantados cuando trabaja. Consiguen un
acuerdo o dos seg�n el contrato, y luego enfocan todo su tiempo en la adquisici�n
de los acuerdos hechos. Debe andar y masticar la goma al mismo tiempo. Debe hacer
aquellos acuerdos, sino tambi�n seguir su mercadotecnia. Si no hace, su negocio ir�
del banquete al hambre: El banquete ocurre despu�s de que cierra su acuerdo y se
premia con el flujo de fondos y tal vez un control grande. Pero si no ha sido
consecuentemente la mercadotecnia, realizar� pronto que no hay nada en su conducto.
Estar� en el modo de hambre hasta que ese siguiente acuerdo llegue. Otra vez, si
quiere tomar un paseo ocasional hacia la riqueza, entonces por supuesto encender su
mercadotecnia y lejos. Si quiere se ponen a sus objetivos financieros r�pido, debe
vender continuamente.
Error #8: discriminaci�n

Si usted o alguien en su organizaci�n consiguen la discriminaci�n agarrada,
arriesga de darse palmadas con multas de m�s de 10.000$. As� es, dije usted o a
cualquiera en su organizaci�n. Si alguien m�s discrimina y se agarra, el martillo
se caer� en usted. Por eso debe educar a sus empleados sobre la discriminaci�n y
c�mo evitarlo.
216
Como brevemente mencion� en otro cap�tulo, el gobierno tiene probadores. Esta gente
llamar� o visitar� su oficina y fingir� que quieren alquilar un piso. Le har�n
preguntas t�picas por el tel�fono y pueden pedir ver la propiedad. Muy al d�a
siguiente - o muy en la hora siguiente - otra persona llamar� o visitar� y seguir�
la misma rutina general, pero ser� una raza diferente. Si no trata a esa persona
id�nticamente, ha discriminado. El gobierno dice que no puede discriminar basado en
raza, color, nacionalidad, religi�n, estado sexual, familiar o deficiencia. Aqu�
est� una lista corta de lo que no puede hacer, basado en color, raza, etc�tera:
Rechace alquilar el alojamiento. Proporcione servicios del alojamiento diferentes o
instalaciones. Falsamente niegue que el alojamiento est� disponible para el
alquiler. Sugiero que se haga familiar con el sitio de la Vivienda y Desarrollo
Urbano en www.hud.gov y busque el Acto de Vivienda justa. Ese sitio tiene
materiales de formaci�n buenos para usted y su personal. La discriminaci�n es un
campo de minas potencial muy grande, a�n es tan f�cil evitar.
Error #9: no tener autoridad que firma en cuentas bancarias

Cubr� �ste en un cap�tulo m�s temprano, pero todav�a es uno de los errores m�s
grandes que puede hacer. Absolutamente debe tener la autoridad que firma en cuentas
bancarias, o su gerente puede sostener aquellos fondos reh�n si alg�n desacuerdo se
levanta. Puede ser el derecho muerto en cuanto a los hechos - pero estar� muerto
todo igual si no puede tener acceso a las cuentas bancarias de su propiedad de una
moda oportuna. Como le dije antes, algunas empresas de gesti�n declarar�n: �Es
nuestra pol�tica de ser los �nicos firmantes autorizados porque hemos sido da�ados
por due�os que drenan las cuentas y nos abandonaron para pagar las cuentas�.
Entonces dice: �Bien, es mi pol�tica s�lo de trabajar con empresas de gesti�n que
est�n de acuerdo con el que el due�o tiene el acceso a los fondos propios del
due�o�.
Si ponen su tierra, circulan a la siguiente empresa de gesti�n. Puede haber una

raz�n subyacente no quieren dejar el control, y no puede estar bien.
Error #10: compra de una propiedad con cuestiones ambientales

Se debe hacer familiar con lo que ha llamado una Fase Ambiental Un Informe. Le dir�
sobre cualquier contaminante conocido o sospechado en el sitio. Aseg�rese que tiene
una Fase Un hecho en la propiedad. Es por lo general requerido por prestamistas en
propiedades m�s grandes que seis unidades. Aun si compra una propiedad m�s peque�a,
es elegante para hacer el informe. La pareja de mil de d�lares es el seguro barato.
Una compa��a certificada inspeccionar� el suelo, agua, apartadero, s�tano y
pintura. Tambi�n har� una inspecci�n visual total, buscando problemas. �Qu�
problemas? El amianto, radon gas, contaminantes de petr�leo, contaminaci�n de
partido de desempate de propiedad de sus vecinos, contaminadores en el agua, molde
- algo que afectar�a la salud de la gente que vive en la propiedad. Estos problemas
tambi�n directamente afectan su capacidad de revender esa propiedad. La Fase Uno es
el primer paso. Si la propiedad es limpia, se hace. Si la propiedad tiene un
problema, entra en la Fase Dos. Esta fase cuesta mucho m�s - piensan decenas de
miles de d�lares. Uno de mis estudiantes recientemente me llam� para el consejo.
Piensa comprar una propiedad de 256 unidades en Houston, Texas. Un limpiador en
seco sol�a localizarse a trav�s de la calle y la contaminaci�n se hab�a escapado en
la tierra en una muy peque�a esquina del bloque de pisos. La contaminaci�n era 28
pies subterr�neos y los inspectores decidieron que se disipar�a despacio durante
los a�os. Su prestamista requiri� que ella sacara una p�liza de seguros para la
cual el premio cost� 100.000$. Negoci� con el comprador para partir ese coste y
quiso mi opini�n del acuerdo. Le dije que me alejar�a. Los contaminadores pueden o
pueden no seguir las predicciones de los expertos; pero m�s me preocup� que tuviera
un tiempo dif�cil mucho revender la propiedad.
218
Despu�s de todo, los futuros prestamistas pueden tener una actitud diferente sobre
la contaminaci�n. Si ning�n comprador puede conseguir la financiaci�n, no ser�
capaz de venderla en absoluto, mucho menos con una ganancia. Est� muy preocupado
por quienes son - o eran - sus vecinos potenciales. Las gasolineras hacen para
vecinos malos, como hacen almacenes (hasta a veces no saben lo que la gente
almacena all�). Hay demasiados acuerdos buenos ah� para complicar su vida con
propiedades puestas en peligro por cuestiones ambientales. Calle abajo cuando se
hace muy c�modo con la evaluaci�n de propiedades, puede considerar tomando tal
desaf�o - si las recompensas son espectaculares comparado con el riesgo. Por otra
parte, no molestarse. Me gusta al bajo la promesa y sobreentrego. En ese esp�ritu,
aqu� est�n unos errores m�s que puede evitar f�cilmente si es consciente de ellos:
Error #11: inspecci�n de la propiedad usted mismo

He estado jugando este juego durante 14 a�os. Comenc� saber nada sobre bienes
inmuebles, pero trabaj� mucho para absorber la informaci�n dondequiera que lo
pudiera encontrar: fui a clases de la noche de Home Depot, echadas una mano en
equipos de construcci�n, y habl� con inversionistas innumerables. He hecho cientos
de reconstituye, para mi propia carpeta o para entidades de cr�dito. Tambi�n me
hice un contratista general autorizado. A riesgo del sondeo presuntuoso, realmente
soy muy bueno en la opini�n de propiedades, lo que es incorrecto con ellos, y c�mo
se pueden fijar. �Cu�l es mi punto? Todav�a no hago mis propias inspecciones de la
propiedad. Siempre quiero que alguien que entra detr�s de m� diga: �Oye Dave, ten�a
raz�n sobre esto�, o: �Oye Dave, mire lo que perdi�...�. Es la Parte I perdida de
usted realmente quieren o�r. Como compradores, estamos lejos demasiado ocupados
para pasar por una propiedad meticulosamente. Usted y yo tambi�n no nos
experimentamos en los detalles de tipos innumerables de calefacci�n y sistemas de
refrigeraci�n, combinaciones estructurales y c�digos de construcci�n. Mientras
guarda su ojo en el cuadro grande, debe delegar esta especialidad a los
especialistas. En propiedades de la multifamilia m�s peque�as, un inspector de casa
regular es fino.
Para propiedades m�s grandes, necesita un monitor de propiedades autorizado o

ingeniero civil con propiedades de la multifamilia de inspecci�n de experiencia
espec�ficas. El inspector examinar� todos los componentes mec�nicos y estructurales
y entrar� en unos (no todos) de las unidades. Es su trabajo de inspeccionar cada
sola unidad, como mencion� en un cap�tulo m�s temprano. Los sistemas principales
son el foco principal del inspector: el tejado, los componentes estructurales, las
calderas, la refrigeraci�n, etc�tera - cosas que cuestan mucho dinero para fijar.
Error #12: direcci�n de la propiedad usted mismo

S� que soy un registro roto en este punto, pero estoy en una misi�n: quiero que
usted no salve unos d�lares en la direcci�n de la propiedad y termine tan
incendiado que vierte la inversi�n inmobiliaria totalmente. Esto es exactamente lo
que pasar� si trata de manejar una propiedad usted mismo. �Se hizo interesado en
bienes inmuebles como una manera de liberarse, o s�lo a�adir m�s cargas y dolores
de cabeza a su vida? En mi opini�n, es mejor de dinero no bienes inmuebles que
hacen en absoluto, m�s bien que se hace unos manitas de 24 horas para
arrendatarios. A partir del D�a Un puede evitar que la miseria creando una m�quina
de mercadotecnia eficaz que le trae un flujo constante de conduzca. Entonces s�lo
conc�ntrese en propiedades que pueden apoyar a un gerente de la propiedad. En las
propiedades m�s peque�as le costar� m�s, y s�lo conseguir� a una persona de media
jornada. �Esto es bien, porque no es esa persona! Las propiedades m�s grandes
pueden apoyar a un gerente de jornada completa del menos coste. Camino, los n�meros
deben apoyar la direcci�n de la propiedad o sea no hacen el acuerdo.
Error #13: utilizaci�n se llena en las formas jur�dicas en blanco

Soy un gran fan de atajos elegantes en bienes inmuebles. La utilizaci�n se llena en
los formularios en blanco es un atajo mudo. Debe conseguir a un abogado -
licenciado en el estado que invierte en - para leer rapidamente todo su trabajo de
escribir. Esto va para documentos tan est�ndares como el acuerdo de compra-y-venta
o P & S. No tiene ni idea
220
lo que cada estado requiere, y varios estados tienen ese h�bito adolescente de
querer s�lo ser diferentes, por ninguna buena raz�n. Si no tiene cuidado, un
abogado local para el vendedor s�lo podr�a pasar unas cosas en P & S para hacer ese
documento influido a favor del vendedor. �Oye, esto es su trabajo! No lo sostengo
contra ellos; s�lo quiero ser el que con el abogado m�s elegante. Con la ayuda de
su abogado, puede tener esa ventaja suplementaria, o al menos tener un documento
equilibrado. Su abogado tambi�n le ayudar� con muchos otros aspectos del proceso de
diligencia debida. Hablo m�s sobre esto en el siguiente cap�tulo. Bueno vale cada
penique. Para encontrar que gema, aseg�rese que trabaja su red de la remisi�n de
agentes de bolsa, otros inversionistas, gerentes de la propiedad, prestamistas y
alguien m�s que podr�a conocer a un abogado bueno. Tambi�n veo a inversionistas
tratar de salvar un d�lar rellenando los impresos de acuerdos de asociaci�n y otro
trabajo de escribir requerido por la Comisi�n de Bolsa y Valores. Si hace esto,
est� s�lo claro loco. Consiga ese anteproyecto de dondequiera que pueda, pero
definitivamente dirigir todo esto por un abogado de valores antes de usar cualquier
de �l. A prop�sito, los abogados parecen a doctores: no har�a un doctor del pie
actuar sobre su cerebro. Por lo tanto, no deber�a hacer un abogado de la familia
tratar de hacerse un experto en bienes inmuebles de la multifamilia o valores. Son
disciplinas diferentes. Tal vez encontrar� a un abogado que puede hacer todo esto,
pero esto es raro. Debe requerir que el abogado tenga la experiencia sustancial en
estas �reas. Este consejo le costar� m�s dinero frente y le salvar� mucho m�s calle
abajo.
Error #14: transacciones con arrendatarios

Este punto es diferente del que que ya cubrimos en el Error 12. Hay muchos due�os
que contratan a gerentes de la propiedad, a�n todav�a se implican con
arrendatarios. Se sorben en disputas del arrendatario, coleccionando alquileres y
otras cuestiones. Quiere ser consciente de estas cuestiones, pero no implicado con
arrendatarios. La empresa de gesti�n le debe guardar informado de cuestiones y
preguntar a su opini�n cuando las decisiones importantes se deben tomar. �No
entrene a sus arrendatarios creer que est� disponible para implicarse! Igualmente,
no permita que su gerente delegue hacia arriba y le haga resolver una cuesti�n que
�l o ella deber�an manejar. �Nunca conteste una llamada telef�nica de un
arrendatario! Si hace, ser� el principio del fin para usted. Por favor entienda: no
abogo por esto no hace caso de problemas o irrespeta a sus arrendatarios. Al
contrario, deber�a haber decidido ya que abogo por relaciones del arrendatario
excelentes - entre los arrendatarios y el gerente. Aqu� est� una excepci�n a la
regla que s�lo pos�: Si un arrendatario de alguna manera encuentra mi n�mero de
tel�fono y deja un mensaje en mi correo vocal en el sentido de que algo muy mal
contin�a en la propiedad, quiz�s implicando al gerente, usar� mi juicio. Si me
dicen que hay un gerente abusivo o exigente, llamar�a naturalmente al arrendatario
y averiguar�a lo que contin�a. Esto podr�a pasar a usted un par de veces en su
carrera, pero no deja a esa situaci�n chupar en la toma del arrendatario llama con
regularidad.
Error #15: pensando sabe todo esto

Recuerdo cuando era tres a�os en este negocio. Hab�a acumulado 104 unidades y ten�a
bien m�s de 10.000$ por mes corriendo en mi casa. Hab�a ido del sin blanca al
multimillonario en tres a�os. Me acuerdo de sentarme en mi escritorio un d�a,
pensando: todo me pongo. No tengo que leer otro libro, escuchar otro audiotape o ir
a otro seminario - alguna vez. �Tengo todo esto! Muchacho, estaba yo incorrecto.
Decid� ir a s�lo uno m�s seminario porque el tema me interes�. �Despu�s de sentarme
a trav�s de ello, descubr� una t�cnica que aument� mis ingresos durante el pr�ximo
a�o en casi el 25 por ciento! Si no hubiera ido a ese seminario, no habr�a
descubierto la t�cnica. Realic� que si no siguiera adquiriendo el conocimiento,
podr�a dejar pasar muchas t�cnicas m�s que podr�a usar para hacer m�s dinero.
Tambi�n realic� que trabajando con otra gente, podr�a cultivar mi negocio a�n m�s
r�pido y crear mucho m�s riqueza para mi familia y m�. Mirar hacia atr�s, estoy
orgulloso de lo que llev� a cabo en s�lo tres a�os, pero tambi�n sacudo mi cabeza
en el mundo entero de sistemas y t�cnicas sobre las cuales no ten�a pista entonces.
Por tanto tambi�n estoy orgulloso que no me decid� s�lo atr�s por el canap� y me
estanqu�.
222
El mundo de bienes inmuebles y comerciales cambia y se inventa de nuevo con

regularidad. Muchos principios permanecen lo mismo, pero la tecnolog�a y la gente
elegante crean continuamente nuevas oportunidades. M�s usted y yo nos quedamos
enchufados esta educaci�n continua, m�s dinero haremos. Es tan simple como esto.
Parece una cosa que toda la gente afortunada tiene en com�n es que nunca dejan de
descubrir. Piense en esto y tome medidas.
Como sabe, reforza medios usando el peque�o final de algo para crear efectos
grandes. Hasta ahora he hablado mucho de la acci�n de palanca. Por ejemplo:
r Usando poco o ninguno de su propio dinero para comprar propiedades grandes r
Fabricaci�n de relativamente peque�as mejoras que causan ganancias grandes
Bien, hay otra forma muy potente de la acci�n de palanca - es el equipo que
construir� para conseguirle a sus objetivos mucho m�s r�pido que si anduviera con
paso lento a lo largo por usted. Encuentre su equipo en el siguiente cap�tulo.
CAP�TULO 14
La creaci�n de su equipo de �xito
conozca a algunos individualistas rugosos, pero ninguno de ellos es un

inversionista de bienes inmuebles rico. Si simplemente debe hacer todo esto usted
mismo, los bienes inmuebles no son para usted. Tal vez tome el comercio de acciones
delante del ordenador. Los inversionistas de bienes inmuebles m�s ricos realizan
que es un esfuerzo de equipo, y construyen gran uno. Cada persona en ese equipo es
un especialista que llena una funci�n importante. Recuerde que comenc� con menos de
800$ a mi nombre. Por tanto s� lo que piensa: Dave, no me puedo permitir un equipo.
No me puedo permitir hasta. Crea que m�, entiendo. Pero tambi�n s� que si ha le�do
en todo hasta donde es ahora - el Cap�tulo 14 - significa que quiere romperse en la
inversi�n de la multifamilia y hacerse rico r�pidamente. Indico el camino. No
necesita a todos estos miembros del equipo frente. Pero m�s pronto consigue que la
gente le ayude, m�s r�pidamente se enriquecer�. Brian Tracy, el entrenador
comercial magn�fico y fil�sofo, tiene una perspectiva excelente en esto: Dice que
hacerse que tiene �xito no parece a una comida de la sentada en un restaurante,
donde se pone para comer antes de que pague. Tracy dice que el �xito es m�s bien
una cafeter�a, donde escoge lo que quiere, pero debe pagar antes de que se siente
para comer.
Yo
223
224
Encuentre modos de comenzar a reunir este equipo. Le har�n de manera desconcertante

rico. Los jugadores clave en su equipo de poder son:
r r r r r r r r r r r
Gerente de agentes de bienes ra�ces Property Tasadores del Monitor de propiedades

de Abogados Dem�grafo del Agente de seguros de Contratistas del Prestamista 1.031
Contable de especialistas
Agentes de bienes ra�ces

Puse a estos especialistas en una lista en el pedido por lo general entran en su
vida. Note que los agentes de bienes ra�ces son la primera gente a la lista. Sin el
flujo del acuerdo, no tiene hasta una luz tenue de un negocio. Los agentes de bolsa
son la ruta m�s corta a acuerdos de dar de comer de una base regular. Ya hablamos
en alguna longitud de c�mo cultivar a agentes de bolsa. Quiero explicarme aqu� las
dos clases de agentes de bolsa que encontrar�. El no por tanto los agentes de bolsa
buenos enviar�n trata con n�meros formales que son la salida de la l�nea. Recuerde,
los n�meros formales todav�a no existen, pero son proyecciones de lo que podr�a
pasar si los planetas se alinean s�lo tan. Puede encontrar a estos agentes de bolsa
m�s f�ciles a cultivar, porque los cosquillear�an s�lo rosado para hacerle comprar
uno de estos acuerdos. Saben que la propiedad no genera el flujo de fondos deber�a;
pero son romancing usted seg�n el acuerdo de conseguir el precio m�s alto de su
cliente (y la mayor parte de comisi�n para s�). Imagine comprar un negocio donde el
due�o dice: �Tan mis ventas este a�o no eran grandes. �Pero espere hasta el pr�ximo
a�o! �Si compra este negocio, est� en una v�a r�pida para hacer el camino mejor el
pr�ximo a�o! �Ah, a prop�sito, creo que tengo derecho a algunas de aquellas
ganancias el pr�ximo a�o, por tanto basar� s�lo mi precio de venta para el negocio
en las proyecciones del pr�ximo a�o - bien?�
225
Despu�s de que termin� de re�rse, le dir�a ir el salto en un lago. Por extra�o que
pueda parecer, esto es hecho en bienes inmuebles todo el tiempo por ciertos agentes
de bolsa - y deber�a tener la misma respuesta. Los agentes de bolsa buenos
reconocen que todas las compras de propiedades de la multifamilia deber�an estar
basadas en n�meros actuales, porque esto es c�mo los prestamistas los financian.
Estos agentes de bolsa tambi�n realizan que mirar� ciertas proporciones y
necesitar� una vuelta competitiva en su dinero, no s�lo para quedarse en el negocio
sino tambi�n conseguir la financiaci�n bancaria. Los agentes de bolsa clarividentes
quieren relaciones a largo plazo con inversionistas. Saben que aquellas relaciones
pueden valer decenas o cientos de miles de d�lares en comisiones. Los agentes de
bolsa buenos valoran sus listados justamente y quieren trabajar con inversionistas
buenos. Aquellos inversionistas dirigen sus propiedades de manera rentable y se
vuelven atr�s a los agentes de bolsa para venderlos. Cada uno gana. Consiga a
tantos agentes de bolsa buenos en su cuadra como posiblemente puede. Recuerde mis
tres reglas cardinales para destacarse de la muchedumbre del inversionista:1. haga
f�cil hacer el negocio con usted 2. Haga lo que dice que har� 3. No est� un dolor
en el trasero Muchos agentes de bolsa cooperan el uno con el otro m�s que compiten.
Si construye relaciones buenas con unos agentes de bolsa, bastante pronto le
mandar�n a otros agentes de bolsa y ser�n contentos de darle una referencia buena,
tambi�n.
El gerente de la propiedad
Despu�s de que consigue una propiedad seg�n el contrato, es tiempo de comenzar a
hablar con gerentes de la propiedad. Si no conoce a muchos jugadores en un mercado
dado, tiene sentido de ponerse en contacto con gerentes de la propiedad hasta antes
de que consiga una propiedad seg�n el contrato. As� puede pedir que ellos le manden
a algunos agentes de bolsa buenos. Si los gerentes han estado en el mercado para
alg�n tiempo, saben el bien, mal, y agentes de bolsa feos. Est� en los intereses de
los gerentes echarle una mano, porque esperan que los recuerde cuando compra una
propiedad.
226
Aseg�rese que consigue al mejor gerente que puede encontrar, quien tambi�n se
especializa en su tipo concreto de la propiedad. Este miembro del equipo es crucial
porque una vez que tenga una propiedad seg�n el contrato, la empresa de gesti�n le
ayudar� a realizar la diligencia debida. Esto es sobre todo valioso cuando compra
la propiedad en un mercado emergente esto es lejano de la casa. Puede pedir que
empresa de gesti�n ir en coche a la propiedad y buscar cualquier defecto principal.
Informar�n sobre la condici�n del tejado, apartadero, ajardinamiento y muchos otros
aspectos exteriores, s�lo de ir en coche por delante del sitio. Aunque el vendedor
le d� cuadros de la propiedad, no podr�a saber que edad aquellos cuadros tienen, o
si se han retocado as� no son realmente representativos de la propiedad. Los
cuadros de su gerente de la propiedad ser�n m�s objetivos. Su gerente podr�a
delatar hasta la propiedad (es decir pretender ser un arrendatario potencial).
Ahora tendr� la informaci�n s�lida, corriente sobre a qu� algunos interiores
parecen, tambi�n. Piense en el tiempo que salva cuando el gerente le da esta
informaci�n antes de que salga a la propiedad. Si la propiedad realmente mala, lo
sabr� sin haber hecho volar mucho tiempo en absoluto. Si s�lo es en parte malo -
por ejemplo, los tejados necesitan la sustituci�n y no le dijeron que por el
vendedor - puede comenzar a negociar aquellos tejados hasta antes de que se ponga
all�. Si el vendedor decide no negociar los tejados, se acaba de salvar tiempo,
dinero y desilusi�n. Sin falta recompense a este gerente de salvarle mucho tiempo y
esfuerzo, aun si un acuerdo fracasa. Una caja grande de galletas del gastr�nomo
trabajar�. Espero que vea c�mo una relaci�n fuerte con gerentes de la propiedad
puede ser tan incre�blemente beneficiosa. Compare esto con inversionistas
aficionados, que se excitan con una propiedad y programe una visita como la primera
tarea. Se puede recostar s�lo y sonre�r - no estar�n en el negocio mucho tiempo.
Note: no env�e al gerente hasta que tenga la propiedad seg�n el acuerdo. Si puede,
no leer delante, pero s�lo decirme por qu� dir�a tal cosa. Aqu� est� por qu�: �Si
env�a al gerente antes de que haga firmar el contrato, corre el riesgo de la
empresa de gesti�n comprando la propiedad de bajo usted! O podr�an llamar a un
amigo del inversionista y hacer poner a esa persona en una oferta, sabiendo que
conseguir�n definitivamente el contrato de gesti�n.
227
La empresa de gesti�n tambi�n le ayudar� a crear un presupuesto, plan de marketing,

y de cinco a�os pro forma. Quiere ver toda esta informaci�n usted mismo, y el
prestamista querr� verlo en el paquete del pr�stamo. Es posible que tenga empresas
de gesti�n m�ltiples en el mismo mercado, porque la mayor parte de firmas se
especializan en unos tipos de la propiedad. Si una compa��a le dice que puede
manejar algo, s�lo pedir una lista de su carpeta corriente de propiedades. Deber�a
descubrir r�pidamente que tipo de propiedad recibe la mayor parte de atenci�n.
Abogados
En primer lugar, pone una propiedad seg�n el contrato con una carta de intenciones
u oferta; entonces firma un acuerdo de compra-y-venta. El vendedor por lo general
provee P & S. Como mencion� en el �ltimo cap�tulo, es un error grande tratar de
salvar unos d�lares en esta etapa. Los acuerdos de P & S parecen oficiales, pero
son sujetos a muchos pellizcos por abogados. Adivino si tanto usted como el
vendedor son baratos, entonces podr�a la suerte con P & S bastante neutro. No tome
esa posibilidad. Consiga el consejo profesional de un abogado de bienes ra�ces con
experiencia antes de que comience a firmar cosas. Puede conseguir por lo general
remisiones de agentes de bolsa en el �rea. Saben a qui�n bueno es porque tienen que
tratar con ellos cada vez que una propiedad se vende. Tambi�n puede conseguir
remisiones de la asociaci�n del propietario local o grupo inversor de bienes
inmuebles. Su red le puede ayudar en la otra direcci�n, tambi�n. Una vez que tenga
un abogado bueno, puede pedir remisiones a agentes de bolsa buenos y gerentes de la
propiedad. Es todo sobre su red. Tuve que preguntar por ah�, pero entonces me hice
afortunado: Alguien me dijo sobre Robert Reed, un abogado en Brockton,
Massachusetts. Aqu� est�n las calificaciones que quiere en un abogado:
r r r r r
Sido en el negocio durante a�os Se especializa en bienes inmuebles Busca los

intereses de sus clientes el conocimiento Enorme Quiere hacerse creativo, sino
tambi�n reconoce los l�mites de la ley cuando las cosas se hacen demasiado
creativas r F�cil a ponerse junto con (�d�nde o�mos esto antes?)
228
Bob Reed es todo esto y m�s. Me acuerdo de cerrar mi primer acuerdo con Bob. Mir� a
la confianza que usaba y pregunt�: ��En qui�n confi� esto?� Orgullosamente le dije
que fui a una clase que un gur� de bienes inmuebles local agarr� c�mo crear sus
propias fundaciones. Esto era la confianza que el gur� nos dio para usar. El gur�
dijo que era absolutamente antibalas. Once p�ginas de armadura endurecida. Bob
suspir�. �Entonces en un tono paciente se puso a decirme c�mo esta confianza era
una pieza de & % de $ e indic� c�mo me expuso en no menos de cinco �reas! Tan se
preocup� que bajara en llamas seg�n mi primer acuerdo que me dio sus propios
conf�an al uso. No me conoc�a hasta y me podr�a haber acusado un bulto por el
documento de confianza. Pero ya me buscaba. Es un documento que todav�a uso hoy
cuando tiro propiedades m�s peque�as. �Cu�ntos abogados sabe qui�n le dar�a
libremente algo adem�s de una cuenta? (�Gracias, Bob!) Un abogado de bienes ra�ces
bueno tambi�n puede bajar a veces una evaluaci�n fiscal. Tengo un abogado en que
pr�cticas en uno de los mercados emergentes invierto. Pagu� sus 7.000$ para tratar
de conseguir nuestra evaluaci�n fiscal m�s abajo. Hizo, a la melod�a de una
reducci�n de 56.000$ fiscal. Tambi�n necesitar� finalmente a un abogado de pleito
en su equipo. Tarde o temprano, demandar� o a alguien o demandarse. Es s�lo una
cuesti�n de tiempo, y no es �nico para la inversi�n inmobiliaria. No se haga todos
nervioso en m�: es s�lo la parte de hacer el negocio. Ni siquiera pienso en
arrendatarios ahora mismo. Seguramente le demandar�n, tambi�n, pero su seguro
tendr� cuidado de ellos. Las compa��as de seguros t�picamente colocan del tribunal
para una cantidad predeterminada, sin tener en cuenta si el arrendatario tiene
raz�n o equivocado. S� que los sonidos extra�os, pero es verdad. En dos ocasiones
me demand� y sab�a que el incidente no se encontr� con mi propiedad. La compa��a de
seguros no se preocup�. S�lo coloc�. A veces es m�s barato colocar que acudir a los
tribunales y demostrar la inocencia. En otras ocasiones, he ido despu�s de
arrendatarios que presentaron demandas fr�volas y terminaron no s�lo por dejar caer
el pleito, pero pagarme da�os. No, no son los arrendatarios, pero otros partidos en
una transacci�n: le demandar�n o ser� al rev�s. Quiere a un abogado de pleito del
trasero del puntapi� que es tan vicioso como un perro que se ha atado en una cuerda
y no ha comido durante una semana. Es la persona
229
en la ciudad contra la cual nadie quiere estar en el tribunal. Puede encontrar este
SOLLOZO preguntando a sus agentes de bolsa, gerentes y otros miembros en su equipo.
La gente con experiencia en la ciudad sabe a qui�n esta persona es. Tengo un tipo
as� en uno de mis mercados emergentes. Fui opuesto por el otro partido, que amenaz�
con demandarme para algo rid�culo. Tranquilamente les dije llamar a mi abogado.
�Todo que tuve que hacer era mencionar su nombre, y el asunto entero se dej� caer!
Qu� chulo es que: �no tuve que pagar hasta el perro de la chatarrer�a por ese
servicio!
Monitor de propiedades
Creo que consigue colgar del tema subyacente aqu�: Encuentre un monitor de
propiedades con la experiencia demostrada en el tipo de propiedad que compra. Sin
embargo, aqu� est� una nueva torcedura: no consiga a su inspector de la propiedad
local como una remisi�n del agente de bolsa que le trajo el acuerdo. Aunque no pase
a menudo, hay una posibilidad el inspector puede pasar por alto algo para ayudar a
hacer el acuerdo pasar. S�lo se podr�a preocupar que si parece que mat� el acuerdo,
no consiga m�s el negocio de ese agente de bolsa. Consiga una remisi�n de su
gerente de la propiedad u otros miembros de su equipo en cambio. Aseg�rese que es
una persona local, porque cada �rea tiene sus propios problemas particulares y
c�digos de construcci�n. No vaya con la oferta de la pelota baja, a menos que esa
persona tenga mucha experiencia y venga muy recomendada. Deje al inspector tomar
todo el tiempo le tiene que dar un informe cuidadoso. Los inspectores buenos
parecen a detectives: Pueden ver s�lo un problema menor, pero su experiencia les
dice que es un s�ntoma de un problema mucho m�s grande que a�n ni siquiera podr�a
haber pasado. Esa combinaci�n de conocimiento y habilidad s�lo viene a partir de
a�os de la experiencia y vale cada solo penique.
Tasadores
��Oye Dave, no tiene cuidado el banco de la valoraci�n de la propiedad?� Bien, s�,
hacen. De hecho, por lo general no permitir�n que su tasador conduzca la valoraci�n
bancaria. Esto no es por qu� quiere a un tasador en su equipo.
230
Quiere una segunda opini�n s�lida. Esta gente est� en las primeras l�neas de lo que
contin�a en ese mercado. Saben la direcci�n del Camino de Progreso y precios
actuales para propiedades en aproximadamente cada condici�n y ubicaci�n. Bueno
tambi�n tiene a�os de la informaci�n de tendencia entre sus o�dos. A veces los
tasadores tambi�n son agentes de bolsa, y esto puede trabajar bien. Pregunte por
ah� para encontrar a un tasador con experiencia. Por lo que el tasador bancario se
preocupa, encuentre del banco cuando esa persona estar� en su propiedad. Encuentre
al tasador all�. La oferta de conseguir independientemente de la informaci�n
adicional al tasador tiene que completar la valoraci�n. Haga f�cil hacer el negocio
con usted, y el acuerdo tiene una mejor posibilidad de la uni�n. Podr�a formar
hasta una relaci�n con el tiempo con ese tasador, que podr�a usar seg�n futuros
acuerdos con otros prestamistas.
Prestamista
Cuando determina que tipo de acuerdo hace, implicar� a un prestamista y comenzar�
el proceso de conseguir la financiaci�n para el acuerdo. Cubrimos la financiaci�n
en profundidad en el Cap�tulo 8. Estas compa��as e individuos son obviamente
esenciales para su crecimiento.
Contratistas
Tengo una definici�n razonable del bien para contratistas: hacen el trabajo a
tiempo y en el presupuesto. Responden a emergencias y le acusan justamente. Pero
no, no tengo una bola de cristal para encontrar esta clase rara. Le puedo decir,
sin embargo, que es un error caerse enamorado de su contratista. Gravitar�
naturalmente por la compa��a que hace el trabajo bueno para usted r�pidamente y por
un precio justo. Querr� definitivamente usar ese equipo repetidas veces. Esto es
fino. Lo que no es fino es cuando deja de tomar intentos de otros contratistas de
conseguir el trabajo hecho. �Su objetivo no es conseguir a un contratista bueno,
pero ponerse tres! Guardan el uno al otro honesto. Despu�s de comenzar de nada,
comenc� mi carrera de bienes inmuebles hacer reconstituye para bancos locales.
Compraba pronto mis propias propiedades y los reconstitu�a para mi propia carpeta.
De todos modos, segu� haciendo el trabajo
231
para bancos y finalmente se design� como un contratista de Freddie Mac y Fannie

Mae. Esto signific� que podr�a ofrecer en el trabajo del contratista de Freddie Mac
y Fannie Mae. �E hizo tienen el trabajo! Necesitaron ayuda con todas las
extinciones del derecho de redimir que coleccionaron en los a�os 1990 de la segunda
mitad. Aunque fuera un miembro del equipo conocido y confiado, Fannie y Freddie me
har�an ofrecer contra otros dos contratistas de calidad en cada trabajo que
hicimos. Los otros tipos estaban tan bien como era: realmente trabajaron a tiempo,
debajo del presupuesto, y empujaron tan con fuerza. Sab�amos si no hicimos el
trabajo bien, uno de los otros tipos conseguir�a el siguiente trabajo. Hay otra
raz�n de conseguir otras ofertas cada vez sin excepci�n: Cuando siga usando al
mismo contratista, ver� los precios gradualmente elevarse. Cada vez ser� sutil
hasta que, antes de que lo sepa, est�n a la altura del mercado. No hace caso del
primer golpe o dos en el precio, porque tiene una tan gran relaci�n. Entonces un
d�a se despierta y realiza que se est� simplemente sobrecargando para el trabajo.
Disguste con usted. Es usted que no guard� al contratista honesto. Recuerde mi
consejo m�s temprano sobre contratistas: La manera m�s r�pida de perder bueno es
hacerlos perseguirle por el dinero. Saben que est�n bien, tienen mucho negocio y no
ofrecer�n otro trabajo para usted. �Quiere marcar puntos? Paga temprano.
Agente de seguros
Los agentes de seguros buenos s�lo no se asegurar�n que es cubierto, pero tambi�n
encontrar� modos de conseguirle cobertura m�xima al coste m�nimo. Le guardar�n
actualizado en cambios que afectan su negocio, tanto incluso oportunidades como
incluso cosas de tener cuidado. Bueno realiza que salv�ndole el dinero en premios
puede bajar su compensaci�n corriente, pero ser� un cliente feliz durante pr�ximos
a�os. Podr�a mandar hasta el negocio a ellos.
100.000$ perdidos sobre una botella de vino

Fui a la oficina de mi agente el un de diciembre para planear nuestra estrategia
para el pr�ximo a�o. Mientras en su oficina vi un par de casos de vino abiertos.
232
Unos d�as m�s tarde, vi a su secretario en el supermercado local. En un

presentimiento, dije: ��Bob seguro regala mucho vino - hace esto para todos sus
clientes?� Dijo �Ah no, s�lo da el vino a sus clientes especiales�. No realiz� que
no me hab�an dado una botella de vino. Entonces pose� un negocio, varios veh�culos
y nueve propiedades de la multifamilia. Era un contratista y landscaper, y consegu�
mis manos sucias cada d�a. No tas� una botella de Bob. Decid� mover mi negocio. Un
nombre apareci� una y otra vez: Lynch y Conboy en Brockton, Massachusetts. Dave
Lynch y Marty Conboy tratan a todos sus clientes como clientes especiales, y no
hablo s�lo peque�as cosas como regalos. Cuando hice el movimiento, nos sentamos
para una sesi�n de la estrategia. Inmediatamente me salvaron 14.000$ en mis
premios. Se podr�an haber callado y haber hecho todo ese dinero efectivo. Pero
vieron el valor a largo plazo en la relaci�n. Tambi�n busque a agentes que
realmente pueden hacer cosas. Temprano, antes de que tuviera todos mis sistemas en
el lugar, olvidar�a a veces de sacar una carpeta de seguros. Estar�a durante el
cierre cuando el abogado de cierre lo pedir�a. Pedir�a disculpas y llamar�a a Dave
Lynch. Dentro de unos minutos, la carpeta se mandar�a por fax al cierre. Durante
los a�os, han hecho bien m�s de 100.000$ atendiendo mis cuentas. Y nunca podr�a
haber pasado eran esto no para esa botella de 20 d�lares de vino que no consegu�.
Dem�grafo
Un dem�grafo bueno le ayudar� a se�alar mercados emergentes. Le avisar� cuando las
tendencias entren en su favor (tiempo para entrar), o en direcci�n contraria
(tiempo para salir). En mi libro, Mercados inmobiliarios Emergentes, le tomo paso a
paso a trav�s de las cuatro fases de un mercado emergente. Descubre cuando los
mercados est�n en la transici�n, y que estrategias de usar en cada etapa por tanto
puede maximizar sus ganancias siempre. �Los dem�grafos hacen la misma cosa, aunque
le cuesten un mont�n m�s! La gran cosa de dem�grafos con experiencia consiste en
que le pueden decir exactamente lo que el perfil del arrendatario es dentro de un
radio de tres millas de su propiedad de nueva colocaci�n.
233
Ese conocimiento es cr�tico al �xito de su propiedad colocada de nuevo. Si mejora

la propiedad al perfil del arrendatario incorrecto, tratar� de atraer a la gente de
ese radio de tres millas, cuando en realidad repeler�. Si planea hacer alg�n tipo
de la construcci�n, definitivamente contrata a un dem�grafo con experiencia. Puede
se�alar entonces exactamente que tipo de multivivienda para familias el mercado
necesita m�s. No caiga a la trampa de renovar una propiedad al est�ndar en el cual
quiere vivir. Puede o no puede reflejar que mercado local. Renueve la propiedad al
mercado local. Fui a ver a una visita a una propiedad que hab�a comprado
recientemente. Era una propiedad C de 72 unidades en una vecindad B. Era necesaria
poca nueva colocaci�n. Ten�a 17 unidades vacantes que necesitaron reparaciones.
Despu�s de que hac�a el nuevo gerente hacer una lista de reparaci�n para cada
unidad, me sorprend� descubrir el grado de las reparaciones que recomend�. Esto
garantiz� una visita. Cuando anduvimos las unidades, realic� que quiso sustituir
aplicaciones que realmente no necesitaron la sustituci�n. Era la misma historia con
la alfombra que s�lo necesit� la limpieza del vapor y el vinilo que suela que ser�a
fino con s�lo un fregado bueno. Entonces tuvo sentido: dijo que quiso renovar cada
unidad como si vivir�a all�. �Esto no era lo que quise o�r sobre una propiedad C!
Expliqu� que esto era una propiedad C y no ser�a una arrendataria C. Cualquiera
puede mejorar al mejor. Toma la habilidad de mejorar econ�micamente al nivel que
los arrendatarios quieren y son capaces de pagar. Al principio cre�a que se podr�a
marchar o creer que la despedir�a, pero a mi sorpresa, vino. Convinimos en mejoras
del B-nivel. �Soy contento de relatar que hace un gran trabajo! Un dem�grafo fuerte
le ayudar� a evitar perder la magnitud correcta de mejoras.
1.031 especialistas
Como dicen, no es cu�nto hace, pero cu�nto guarda. El t�o Sam nos ha dado
silenciosamente a inversionistas de bienes inmuebles un presente grande. Permite
que nosotros tomemos toda nuestra ganancia de vendamos una propiedad y reinvirtamos
todo esto en otra propiedad como un pago al contado. Y no se preocupe
234
sobre impuestos - s�lo pagan a aquellos cuando decide sacar su dinero de bienes
inmuebles. �Pueden haber muchas cosas estropeadas con el gran gobierno, pero esto
no es uno de ellos! Este proceso se llama un Art�culo 1031 el Cambio de
TaxDeferred, y no es una escapatoria. Se escribe en la ley. �Y puede alguna vez
hacer explotar su riqueza! Puede comprar una propiedad con poco o ninguno de su
propio dinero, y luego girar todos los beneficios - impuesto aplazado - en un pago
al contado en otra propiedad. Esto tiene el potencial para multiplicar su equidad
por 5, 10, o hasta 20 veces sobre el curso de tres o cuatro cambios. Naturalmente,
hay reglas que debe seguir. Aqu� est� un resumen de clave:
r deben ser cambios parecidos y amables. No debe ir bien de un aparte -
ment a un barco. Pero es fino para ir de la propiedad de la familia sola (no su

casa) a la multifamilia o multifamilia al anuncio. r Usted debe identificar su
propiedad de reemplazo dentro de 45 d�as. El reloj comienza a hacer tictac cuando
se cierra en la venta de su propiedad existente. r Usted se debe cerrar en su nueva
propiedad dentro de 180 d�as. Este reloj tambi�n comienza cuando se cierra en la
venta de esa propiedad existente, y no es negociable con el IRS. Son tan estrictos
que aun si el 180mo d�a se cae durante unas vacaciones, deber�a cerrar el d�a
antes, no un d�a despu�s. r Usted debe usar a un intermediario. Estas firmas se
especializan en 1.031 cambios. Su intermediario manejar� todo el trabajo de
escribir y el movimiento de fondos. - o hasta su abogado - nunca puede tocar los
fondos durante el cambio. No pueden entrar en una cuenta bancaria controlada
principalmente por usted. Por otra parte, el cambio se vac�a. Haga controles de
fondo en su intermediario. Hay mucho bueno, sino tambi�n algunos ladrones
(�sorpresa!). La industria no se licencia, pero deber�a ser. Si quiere una lista de
algunos especialistas m�s grandes, s�lo vaya a MultiFamilyMillions.com y escriba a
m�quina en la palabra clave 1031. Su especialista le dar� pautas completas para
seguir, adaptado a su situaci�n. S�, las reglas se pueden complicar. Esto es el
trabajo del especialista de guardarle encima de ellos.
235
�Crea que m�, vale la pena! La combinaci�n de inversi�n en propiedades de la

multifamilia en mercados emergentes, nueva colocaci�n de ellos para valor m�ximo y
utilizaci�n de su derecho a un 1.031 cambio - bien, es la mejor receta que s� para
hacer explotar su riqueza.
Contable
Detr�s de cada bienes inmuebles ricos el inversionista es un h�roe desconocido
conocido como el contable. Los Contables p�blicos certificados realizan muchas
funciones para usted. Ellos:
r Archivo requiri� informes al gobierno. los r Se preparan y hacen pasar sus
declaraciones de renta trimestrales y del fin del a�o. los r Le aconsejan sobre las
consecuencias fiscales de cualquier transacci�n o cambios
planea. En resumen bueno le aconsejar� sobre la mejor manera de aumentar su riqueza

qued�ndose dentro de los l�mites del IRS. No terminar� con el mismo contable con el
cual comenz�. Esto es porque los crecer� m�s que. Al principio podr�a hacer sus
propios impuestos o tener alguien como H & R BlockTM los hacen para usted. Como
adquiere varias propiedades, sus impuestos se hacen m�s complicados. Ahora es
tiempo de subir. Se podr�a mandar a un especialista que trabaja de su casa. Tiene
una reputaci�n buena y muchos inversionistas la usan. Entonces su apetito se hace
a�n m�s grande, y se extiende en otros negocios. Por ejemplo, tal vez se hace un
agente de bienes ra�ces usted mismo o tiene una operaci�n que reconstituye adem�s
de sus inversiones. Necesitar� entonces a alguien que ha tratado con tales
operaciones r�pidamente crecientes antes. Si se pega con la persona existente -
quien ten�a raz�n s�lo cuando era m�s peque�o - arriesga de no aprovechar
estrategias fiscales disponibles a este nivel del negocio. Incluso peor, podr�a
perder alg�n trabajo de escribir esto es necesario. Si se hace bastante grande,
usar� los servicios fiscales de una empresa grande. Tendr�n muchos especialistas
bajo un tejado y crear�n un equipo fiscal dentro de la compa��a para trabajar en su
cuenta.
236
�C�mo sabe cuando ha crecido m�s que a su contable corriente? Guarde a esa persona
por el momento, pero cada a�o hacen examinar sus impuestos por una compa��a m�s
grande. Pida que la compa��a si le podr�a haber salvado m�s dinero. Este enfoque le
costar� el dinero extra para la revisi�n adicional. Pero a alg�n punto, los ahorros
de andar hasta el siguiente nivel cubrir�n m�s que su coste.
Puede terminar hasta con m�s especialistas en su equipo que he perfilado en este
cap�tulo. Podr�an incluir a un ajustador p�blico, experto de mercadotecnia,
especialista de web y otros. Pero por el momento, s�lo conc�ntrese en conseguir a
esta gente clave en el lugar. �Son el secreto a la evitaci�n de problemas,
maximizar sus oportunidades y hacerle m�s rico que todos ellos reunidos!
Si he hecho mi trabajo, ahora mismo experimenta dos emociones: se excita con saltos
en y descubrimiento de su primer acuerdo de nueva colocaci�n, y aunque estemos
cerca del final del libro, todav�a podr�a tener unas preguntas. Por suerte, hay
varios recursos que puede dar un toque para contestar a aquellas preguntas. Va a
ser grande cuando es la parte de la comunidad peque�a pero muy rica de
inversionistas que colocan de nuevo pisos. Averig�e m�s sobre estos recursos en el
siguiente cap�tulo.
CAP�TULO 15
Siguientes pasos en su camino hacia riqueza
descubierto hace tiempo que la gente afortunada hace dos cosas que la gente
fracasada no hace:
Yo
1. Siguen educ�ndose. 2. Toman medidas. Acaba de demostrar que quiere educarse, o

no se habr�a molestado en comprar y leer este libro. Ahora es tiempo de tomar el
siguiente paso y poner lo que ha descubierto en la acci�n. La gente me pregunta
todo el tiempo lo que deben hacer para empezar. �Tiene bastante para empezar ahora
mismo! Debe aplicar los pasos que le di y consiga que su tel�fono suene. Hace esto
comenzando su mercadotecnia. Cree algunas relaciones. Abra sus ojos a las
propiedades que podr�a haber conducido antes de mil veces. Y comience a analizar
acuerdos. Como los marineros tienen que conseguir sus partes de mar por tanto son
c�modos en el mar, necesita sus piernas de bienes inmuebles. Analizando el acuerdo
despu�s del acuerdo - aun si est�n s�lo en loopnet.com y no tiene la intenci�n de
comprarlos - comenzar� a entender su mercado. Sus primeros pasos ser�n
provisionales. Alcanzar� definitivamente muchos callejones sin salida. La gente le
dir� �no�, o ni siquiera se molestar� en regresar a usted.
237
238
�As� pues, qu�! Tomando estas acciones simples - y siguiendo ante lento que va,
rechazo e incertidumbre - paga el precio de �xito. Cada rechazo o callej�n sin
salida son un lugar donde su concurso se vuelve y se va a casa, pero sigue. He
cubierto en este libro muchos sistemas que le ayudar�n a cultivar su fortuna
r�pidamente. Sin duda crear� otros sistemas que trabajan s�lo directamente para
usted. Por favor no caiga a la trampa de creaci�n de ellos primero. Demasiadas
personas piensan mi situaci�n diferente, y no siguen sistemas probados. Entonces,
cuando su tentativa juntos adoquinada falla, dicen: �Ver... �Le dije que no
trabajar�a!� Est� m�s elegante que esto: Primero siga la receta para hornear ese
pastel. No lo cuestione a posteriori; �s�lo s�galo exactamente! Entonces cuando ha
horneado algunos de ellos, tiene las cartas credenciales para experimentar. No
antes. Michael Gerber tiene un gran libro llamado El Mito electr�nico Visitado de
nuevo. Le podr�a ayudar con la creaci�n de sistemas en su negocio, por tanto no
hace el mismo error dos veces. Sospecho que se decepcionar�a si todo que alguna vez
aprend� sobre la inversi�n inmobiliaria estuviera en este libro. Esto no es el
caso, por supuesto. Me han preguntado aproximadamente cada pregunta imaginable
sobre la inversi�n inmobiliaria. �Para decirle la verdad, consegu� la contestaci�n
cansada a ellos al ratito! Muchos son preguntas buenas, pero conoce a Viejo Dave ya
- comenc� a buscar una manera de sistematizar mis respuestas. Por tanto cre�
algunos equipos que puede llevar a casa y usar para seguir su estudio de la
inversi�n inmobiliaria. Por ejemplo, un curso se llama la Riqueza del Bloque de
pisos. Viene con un manual de 172 p�ginas, todas las clases de listas de
comprobaciones confeccionadas y CD-Audio por tanto puede girar la espera en su
coche en el tiempo provechoso. �Y cu�ndo ponga en pr�ctica aquellos conceptos,
bastante pronto ser� capaz de dejar ese viaje diario al trabajo! Hasta incluyo mi
software Multi-Unit Profit FinderTM patentado, por tanto dirige aquellos c�lculos
de bienes inmuebles con la velocidad del rel�mpago. Deje al ordenador hacer los
c�lculos aburridos. El software hasta le da una luz roja o una luz verde en
c�lculos clave, haciendo f�cil contar si mira mucho. Como se quit� su duff y lo
hizo esto lejos en mi libro, tengo una oferta especial en la cual s�lo se puede
poner: MultiFamilyMillions.com cuando escribe a m�quina en las palabras clave la
oferta especial.
239
�Qu� impaciente es?

Cr�ame cuando diga que no necesita mi equipo del estudio a distancia para hacerse
afortunado. Este libro le dio la direcci�n tiene que reunir su equipo y comenzar su
carrera de inversi�n. Es s�lo que algunas personas est�n m�s impacientes que otros.
Son estos que andan directamente por Duncan delicioso HinesTM caja de la mezcla
para pastel completa y van el derecho a la panader�a para recoger un pastel. Oye,
la caja y un par de huevos son todo que tiene que hacer el pastel. Pero s�lo
quieren el pastel. As� pues, si est� moderadamente impaciente, recomiendo el curso
del estudio a distancia. Le da a�n m�s atajos - incluso ese software especial -
para salvarle tiempo en su viaje de la ganancia. �Y si est� realmente impaciente?
�Y si est� harto de su trabajo del d�a, y por eso se queda fallecido, leyendo este
libro? Podr�a considerar la asistencia a un acontecimiento de formaci�n vivo.
Sostengo estos acontecimientos varias veces cada a�o en ciudades diferentes. Me
consigue vivo durante tres o cuatro d�as. A veces, la gente est� tan llena de
preguntas que realmente benefician de la formaci�n viva: �no s�lo contesto a cada
sola pregunta que tienen, pero se ponen para o�r mis respuestas a cada uno las
preguntas del else! Tambi�n hacemos una tonelada de estudios del caso. Comenzamos
con los acuerdos m�s peque�os, y cuenta si es uno bueno o no. Entonces describo mi
tomar seg�n ese acuerdo y por qu� me gusta esto o no. Entonces hacemos lo mismo
para acuerdos m�s grandes, en todo hasta un uno de $7 millones. Bastante pronto
dirige aquellos c�lculos como un hombre experimentado. �De hecho, cuando anda del
acontecimiento y vuelve a casa, tiene preocupaciones cero por el an�lisis de
acuerdos, porque ha analizado ya a tanto! Mis estudiantes del campamento militar me
dicen que la raz�n tienen tanto como un loco �xito cuando la salida de los
campamentos militares consiste en porque cuando hacen su primer acuerdo, es m�s
bien hacen su sexto o s�ptimo acuerdo debido a la cantidad de estudios del caso que
hacemos. Tengo acontecimientos vivos para invertir en pisos y tambi�n para atraer
todo el dinero privado tendr� que hacer alguna vez sus acuerdos con el dinero de
otra gente. Simplemente vaya a MultiFamilyMillions.com y escriba a m�quina en las
palabras clave el acontecimiento vivo para m�s informaci�n sobre estas
oportunidades. Nadie ense�aba estas t�cnicas de inversi�n potentes cuando comenc�.
Esto es probablemente la raz�n que s�lo compr� de tres unidades
240
propiedades de seis unidades durante los cuatro primeros a�os de mi carrera. �Si
supiera entonces lo que s� ahora - que hacer gran negocios es tan f�cil como hacer
peque�o - habr�a hecho acuerdos m�s grandes m�s pronto! �Y la vida habr�a sido m�s
f�cil, m�s r�pido!
El atajo absoluto m�s corto a riqueza de bienes inmuebles

Aqu� est� c�mo lo hace:1. lee este libro (�oye, se pone para tachar ese un
derecho!). 2. Ahora va ah� y comienza a aplicar los principios que descubri�. 3. Si
tiene los recursos, usted adelante su formaci�n a trav�s de cursos del estudio a
distancia o a trav�s de acontecimientos vivos (no tienen que ser los m�os; s�lo
tienen que ser con los mejores expertos que puede encontrar). 4. Consigue que un
consejero le sostenga responsable. Vamos a hablar de este �ltimo: la gente que
consigue el gran �xito tiene otra cosa en com�n - encuentran a uno o varios
consejeros que los consiguen a sus objetivos m�s r�pido. Los consejeros o los
entrenadores no son s�lo para principiantes. Michael Jordan siempre ten�a un
entrenador, y Tiger Woods tambi�n. Hasta este d�a, tengo entrenadores y consejeros
en quien constantemente conf�o para el consejo - y a veces un puntapi� en los
pantalones. Estos especialistas han estado all� y han hecho esto, cuando el refr�n
va. Bueno parece a atajos en piernas. Tambi�n no huyen de sostenerle responsable.
Imagine el �mpetu que aumenta cuando tiene un entrenador que como est� dedicado a
su �xito como es. Esta persona le guarda responsable cada dos semanas por tanto
sabe que pasos son necesarios para alcanzar su objetivo. Ningunas excusas, ninguna
aplazada. Realmente tengo un programa de entrenamiento con estudiantes desde m�s
all� de los Estados Unidos. Son de todas las condiciones sociales y todos los
fondos econ�micos. Est�n en la vereda m�s r�pida hacia el �xito porque alguien los
debe dirigir continuamente all�. Sus entrenadores les ayudan a desarrollar sus
planes de acciones y guardarlos responsable para hacer aquellos planes de acciones
a
241
realidad. Otra vez, los consejeros o los entrenadores no son un requisito para el
�xito; simplemente lo aceleran. Para averiguar m�s sobre mi programa de
entrenamiento, simplemente vaya a MultiFamilyMillions.com y escriba a m�quina en el
entrenamiento de la palabra clave.
Materiales del sobresueldo para usted

Como dice de la tapa de este libro, tengo un paquete de sobresueldos que me
gustar�a enviarle en el correo. Le dar�n la informaci�n adicional sobre la
inversi�n de la multifamilia. �Por qu� ofrecer�a sobresueldos? Es simple: La mayor
parte de personas no toman medidas para hacer sus sue�os una realidad, y respeto a
estos que hacen. As� pues, si quiere su equipo, s�lo vaya a MultiFamilyMillions.com
y escriba a m�quina en el paquete del sobresueldo de palabras clave. Acertar� en
ello a usted. (A prop�sito, nunca vender�, alquilar� o dar� su nombre a alguien
m�s. Esto no es alguna timo para cosechar su nombre. Es s�lo un sobresueldo de un
inversionista de bienes inmuebles al otro.)
Abe Lincoln una vez dijo: �Las cosas pueden venir a aquellos que esperan - pero
s�lo las cosas dejadas por aquellos que empujan�. Disfrut� de compartir mi
conocimiento con usted. �Ahora depende de usted ponerse ah� y usarlo! �No si pero
cu�ndo tenga �xito, por favor p�ngase en contacto conmigo y comparta su historia de
�xito!

Español David Lindahl-Multi-Family Millions - How Anyone Can Reposition Apartments For Big Profits

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Multifamilia MILLONES

C�mo cualquiera puede colocar de nuevo pisos para ganancias grandes

John Wiley & Sons, Inc.

El cap�tulo 4 Donde Encontrar Ganancias Enormes de Colocar de nuevo 55 es Todo

C�mo Encontrar - y Ganancia de - Propietarios Quemados 99 Sacar ganancia de

El cap�tulo 9 Doce Secretos de Negociaci�n de Pros 147 1. Est� Preparado 147 2.

150 152 153

El cap�tulo 11 C�mo Evitar Ser un Propietario: los Secretos al Alquiler de Grandes

Me gustar�a reconocer a Jon Rozek

Un Enfoque diferente que Crea Ganancias de Bienes inmuebles Enormes

C�mo este libro es diferente

No soy un poni de una broma

Mis t�cnicas le har�n dinero en mercados suaves

Supongo que no tenga unos fondos

Puede ser el siguiente millonario de bienes inmuebles

�Por qu� invierten en pisos?

Pisos liberados usted

�Cu�ntos unidades son bastante?

�los arrendatarios pagan a cuenta su hipoteca! Esto significa hasta en un mercado

Grandes noticias: hay menos concurso

entidad, libros de cheques, gerente de la propiedad y personal de mantenimiento.

Vamos a hacer explotar el mito

�cerr�ndose, se alejaron con 140.000$ para hacer reparaciones de la propiedad, y el

M�s mitos sobre inversi�n del piso

Mito #2: necesita experiencia con el acuerdo m�s peque�o

�Palabra de Lindahl para imaginar compr� un acuerdo y todo se equivoc�!). �Encontr�

Dos cosas le conseguir�n sobre el miedo de hacer su primer acuerdo: El primer es la

Mito #3: propiedades de la multifamilia demasiado se complican

Esto no es un mito, esto es realidad: se reir�n primero, y se reir� �ltimo

Un grupo principal de nosotros fue a cada reuni�n. Conectamos a la red, habl� de

Mientras esperaban sus propiedades preciosas de cerrarse, recog�a todos aquellos

Oportunidad est� en todas partes

Busc� alrededor el acuerdo mejor posible y lo consigui�. �C�mo feliz y orgulloso

Una breve rese�a de los diferentes tipos de multivivienda para familias

C propiedades son donde encontrar� a muchos el Art�culo 8 o arrendatarios del

Extinciones del derecho de redimir son una onda pr�xima

el bers realmente no tuvo sentido.

Propietarios quemados son grandes fuentes para acuerdos

Una descripci�n de c�mo conseguir su primer acuerdo

Soy realmente un muy conservador

Los 14 pasos a adquisici�n de una propiedad

Vamos a pasar por cada paso.

1. Decida en que edificios de la talla quiere comenzar a invertir

2. Decida donde quiere invertir

Como m�s edificios se hicieron vac�os, la chusma se movi� directamente a: los

interfiera con el gerente o conversaci�n con los arrendatarios. Los monstruos de

3. Determine que tipos de propiedades de la multifamilia comprar�

Multifamilia Millones r puestos vacantes Altos r Bajo alquila

4. Ponga su equipo en lugar

5. Mercado para conseguir su acuerdo

6. Analice los acuerdos

7. Cree la oferta o carta de intenciones

9. Cree y firme el acuerdo de compra-y-venta

Es el trabajo de su abogado de conseguir que ese documento le favorezca tanto como

�motivado cree que el vendedor deber� negociar si sostiene ya su dinero? Un otro

10. Haga su diligencia debida

Se concentran muy en nosotros los aspectos de ingresos de la propiedad, porque cre�

Si el vendedor puede demostrar los ingresos, grandes: El acuerdo sigue adelante. Si

valioso. Pero gast�bamos m�s de $9 millones para la propiedad y usaba el dinero de

11. Negocie de nuevo el acuerdo

�stos son inversionistas que se parar�n en quisquillas un acuerdo y tratar�n de

12. Comience su financiaci�n

Su acuerdo es un poco sucio. Los n�meros no son totalmente completos. S�lo ha