Proyecto Asilo Ancianos

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I. ÍNDICE
TEMA PÁGINA
ÍNDICE…………………………………………………………………………… 2
INTRODUCCIÓN……………………………………………………………….. 3
FASE IDEA…………………………………………………………………….... 6
FASE PERFIL…………………………………………………………………... 12
FASE PREFACTIBILIDAD…………………………………………………….. 18
ANEXO Nº1……………………………………………………………………... 69
ANEXO Nº2……………………………………………………………………...
73
ANEXO Nº3……………………………………………………………………...
78
ANEXO Nº4………………………………………………………………………
80
ANEXO Nº5………………………………………………………………………
81
ANEXO Nº6………………………………………………………………………
82
ANEXO Nº7………………………………………………………………………
83
ANEXO Nº8………………………………………………………………………
86
ANEXO Nº9…..…………………………………………………………………. 88
ANEXO Nº10……………………………………………………………………. 122
BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………. 138
2
II. INTRODUCCIÓN
1. Quién es un Adulto Mayor:

Para determinar quiénes entran en la clasificación de adulto mayor o tercera
edad, los médicos utilizan una definición estadística: en los países en vías de
desarrollo debido a la menor esperanza de vida, son aquellos mayores de 60 años, y
en los países desarrollados se refiere a los mayores de 65. Sin embargo, la visión
moderna considera como adultos mayores a quienes sobrepasan los 50 años.
Debido a que este proyecto inicialmente se enmarca dentro de Chile (país en
vías de desarrollo), y que además así lo establece el “Reglamento de
Establecimientos de Larga Estadía para Adultos Mayores” del Ministerio de Salud,
se considerará adulto mayor a toda persona que supere los 60 años.
2. Categorías de Adultos Mayores:

La población adulta mayor se puede agrupar en tres categorías: los auto-
valentes o independientes, que desarrollan su vida normalmente sin ayuda; los
semi-independientes, que requieren ayuda para determinadas actividades, y los
dependientes o no valentes, que están impedidos de atender a su cuidado sin
asistencia. Esta clasificación permite identificar los servicios de apoyo necesarios
para conservar la autonomía o atenuar la dependencia según sea el caso.
Actualmente en Chile; de acuerdo a estudios del Ministerio de Salud, un 33% de
las personas mayores de 60 años requiere algún tipo de asistencia y el 66.7% de la
población mayor chilena restante, puede definirse como funcionalmente sana y
capaz de llevar una vida independiente.
Para este proyecto se considerará solamente la población adulta mayor auto-
valente o independiente, debido a que éstos componen la mayor proporción de
adultos mayores en Chile.
3. La población de la tercera edad en Chile:

El aumento de la esperanza de vida, debido al desarrollo de nuevas tecnologías
para combatir enfermedades, los cambios de mentalidad en la sociedad, como el
3
aumento en el deseo de las mujeres de desarrollarse profesionalmente, ha llevado

que las parejas hoy en día opten por la paternidad a una edad mucho más tardía;
han llevado a un sostenido aumento en la población de la tercera edad en Chile.
En Chile, a comienzos del siglo XX los adultos mayores eran algo más de 200 mil
personas, en 1950 eran 417 mil, en el 2000 un millón 550 mil y el 2021 serán
aproximadamente tres millones cien mil. Según el Censo de 1982, las personas de
60 años y más, aportaban un 8,4%, en tanto que en 1992 representaron un 9,8%,
hoy los Adultos Mayores en Chile corresponden a un 11,36% de la población y se
proyecta para el año 2020 que este segmento representará el 16% de la población.
En la actualidad, la Región Metropolitana tiene alrededor de 666.890 adultos
mayores, concentrando aproximadamente el 43% de la población adulta mayor
chilena. Para el término de este decenio se espera que éstos sean
aproximadamente a unos 900.000 adultos mayores.
4. Fundamentos del tema:
Actualmente las distintas generaciones de la familia tienen y quieren vivir

separadas. Para un adulto mayor, vivir solo(a), significa una forma de mantener su
auto-estima, en el sentido de que les otorga confianza respecto a su capacidad para
cuidar de sí mismos, y representa un paso importante en términos de reafirmar su
independencia económica, lo cual constituye la preocupación más frecuente; "no
convertirse en carga para los suyos".
En este contexto, una buena alternativa la constituyen los condominios o villas,
en que los adultos mayores arriendan sus propios departamentos o casas, pero a la
vez cuentan con una serie de beneficios como asistencia médica permanente,
servicios de seguridad y talleres con actividades en que participan todos los
residentes. Es decir, allí los adultos mayores mantienen su autonomía pero también
comparten con otros de su misma edad e intereses.
En Chile, y particularmente en la Región Metropolitana, las residencias para
adultos mayores independientes escasean. Si bien, con el tiempo este tipo de
establecimientos ha ido desarrollándose para recibir con una mejor y mayor
4
capacidad (tanto de personal como de infraestructura y servicios) al adulto mayor,

todavía el concepto de este servicio no ha cambiado en la mente de las personas.
En efecto, quizás por el estigma que siempre ha perseguido a estas instituciones
como "lugares de abandono para ancianos", lo que hace muy difícil tomar la decisión
de elegir esta opción. Para que esto cambie, la sociedad chilena debe orientarse
hacia el cambio de imagen tanto frente al proceso de envejecimiento como a la
vejez, en el sentido de revalorizarla positivamente. De no ser así, el envejecimiento
activo no podrá realizarse sin este progreso previo.
Se pretende crear un proyecto distinto orientado al estrato social ABC1, que
implique ver al adulto mayor de manera diferente a la que se ha hecho hasta hoy.
Esto conllevará al desarrollo de un proyecto dirigido a adultos mayores que no
necesitan un cuidado personal, pero que eligen no vivir solos en su propio hogar;
desligándose de las tareas que implican preocuparse por la mantención de un hogar
y así poder disfrutar más el día a día, permitiéndoles obtener una mejor "calidad de
vida". Esto se pretende lograr a través del desarrollo de un complejo integral
(residencial y recreacional), de habitaciones en suite con un servicio hotelero de
excelencia.
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III. FASE IDEA

1. Identificar el problema a solucionar o la necesidad a satisfacer.
Para identificar el problema a solucionar se utilizó la metodología que muestra
el manual “Metodología General de Identificación, Preparación y Evaluación de
Proyectos de Inversión Pública”, de la CEPAL. Esta metodología se centra en la
identificación del problema a abordar; sus causas y efectos; y el ordenamiento lógico
de estos puntos. Mediante este modelo se define, en primer lugar el problema
central, a continuación se elabora el árbol de efectos y luego el árbol de causas.
Finalmente se grafica el árbol del problema (integración entre árbol de causas y
efectos).
FASE IDEA: ÁRBOL DEL PROBLEMA
Aumento de
mortalidad
evitable
Aumento de
depresión en la
tercera edad
Aumento de
Aumento de posibles agresiones
Aislamiento
estado de por parte de
social
gravedad de terceros
generacional
enfermedades
Falta de Falta de espacio

Insatisfacción Gasto excesivo
tratamiento físico apropiado Fácil blanco de
personal del para familia del
adecuado a la para adulto delincuentes
adulto mayor adulto mayor
enfermedad mayor
Escasez de residencias para

adultos mayores con una
buena calidad de vida
Cantidad de Adultos
Enfermedad y /o Mayores que desean
Seguridad
discapacidad vivir en estas
residencias
Soledad (viudez) Opción de vida

Aumento de la
población de la
Tercera Edad
Incomodidad para la
familia (económico o
de convivencia)
Aumento de Aumento de la
esperanza de población en
vida general
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Por lo tanto se llegó a la conclusión que el problema central a definir es la

“escasez de residencias con una buena calidad de vida para adultos mayores”, se
definieron las causas y efectos, para luego buscar las mejores alternativas de
solución al problema.
2. Plantear las metas a alcanzar, en relación a la solución del problema o en

atención a la necesidad (deficiencia).
En relación a los adultos mayores se establecieron las siguientes metas:
• Establecer un servicio que sea capaz de satisfacer las necesidades de
atención medica de los ancianos, la cual varía de pequeñas atenciones a un
cuidado extensivo de su salud.
• Satisfacer la necesidad de relacionarse con otras personas socialmente de la
misma edad, con el fin de evitar posibles bajas de autoestima personal.
• Proveer de un lugar físico, en el cual se puedan desarrollar en forma libre sin
ser molestia para otra persona.
• Eliminar de su diario vivir la carga de mantener una vivienda por si solos, la
cuál puede generar un gasto excesivo para el adulto mayor y además dejar de
ser un fácil blanco para delincuentes.
• Evitar ser una molestia, tanto económica como de convivencia, al grupo
familiar al que pertenece, que ya tienen otros intereses, con lo cual se pueda
alcanzar un nivel óptimo en la autoestima del anciano.
3. Identificar de manera preliminar las alternativas básicas de solución o de

atención, en función de las metas.
Luego de la lluvia de ideas realizada por el grupo de trabajo, se logró

diagramar las ideas seleccionadas, se definieron un total de 27 alternativas que se
calculan a partir de tres criterios, los cuales son el medio de obtención de la
propiedad, el tipo de infraestructura y el paquete de servicios que ofrecerá la
empresa. El cuadro que se muestra a continuación detalla los criterios y el modo que
se forman las 27 alternativas:
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MEDIO
OBTENCIÓN INFRAESTRUCTURA SERVICIOS
PROPIEDAD
COMPRAR
CASONA ALTERNATIVA 1
PROPIEDAD
OPORTUNIDAD
ARRENDAR
CABAÑAS ALTERNATIVA 2
PROPIEDAD
LEASING
EDIFICIO ALTERNATIVA 3
PROPIEDAD
ALTERNATIVA Nº1 8) Calefacción con termostato

1) Servicios higiénicos individual.
compartidos. 9) Podología.
2) Casino compartido. 10)Nutricionista.
3) Servicio de mucama. 11)Peluquería.
4) Lavandería. 12)Auxiliar de enfermería.
5) Auxiliar de enfermería. 13)Salón de eventos.
ALTERNATIVA Nº3
ALTERNATIVA Nº2 1) Baño en suite.
1) Baño en suite. 2) Gastronomía nacional e
2) Gastronomía nacional e internacional.
internacional. 3) Sala de cine y talleres.
3) Sala de cine y talleres. 4) Gimnasio.
4) Gimnasio. 5) Servicio de mucama.
5) Servicio de mucama. 6) Lavandería.
6) Lavandería. 7) Seguridad interior
7) Seguridad (empresa externa). 8) Calefacción con termostato
individual.
8
9) Podología. 16)Masajista.
10)Nutricionista. 17)Servicio de transporte.
11)Peluquería. 18)Teléfono individual, citófono.
12)Auxiliar de enfermería. 19)Estacionamiento privado y
13)Salón de eventos. terraza.
14) SPA (sauna y jacuzzi).
15)Biblioteca.
4. Plantear las mejores alternativas a estudiar más profundamente.
Analizando las 27 propuestas que se proponen para solucionar la carencia de

hogares de larga estadía se descartaron las siguientes:
• Todas las alternativas que están relacionadas con la compra de un local (ya
sea casona, departamento o cabaña), debido al alto costo que implicaría esa
adquisición, el cual evaluado preliminarmente demostró que ese gasto
comprometería las utilidades en los próximos 10 años, debido al alto costo
que tienen las propiedades en la comuna de Las Condes que pudieran
satisfacer las necesidades impuestas por este proyecto, con lo cual no se
cumpliría con el objetivo del proyecto.
• La alternativa de equipar un conjunto de cabañas que conformen un

pequeño condominio o comunidad, por medio de arriendo o leasing de estas,
quedó descartado debido al alto costo y a la dificultad para brindarles
seguridad y efectuar un control adecuado de los ancianos.
• La alternativa de utilizar un edificio en donde funcione el proyecto,

debido al alto costo de obtención de este tipo de inmueble, además de sus
costos para adaptar la construcción para la vida de ancianos, (ascensor,
pasillos anchos, calefacción, etc.). La otra dificultad que presenta este tipo de
construcción es su escasez para este tipo de proyecto en la comuna de Las
Condes.
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• La alternativa 1 es descartada porque no cumple con las expectativas

del segmento ABC1, debido a la carencia de servicios que son considerados
básicos para esta población, para el cuál estamos realizando el proyecto.
Nuestro diagrama de alternativas de solución, luego de quitarle las alternativas

descartadas queda de la siguiente manera:
MEDIO
OBTENCIÓN INFRAESTRUCTURA SERVICIOS
PROPIEDAD
COMPRAR
CASONA ALTERNATIVA 1
PROPIEDAD
ARRENDAR
CABAÑAS ALTERNATIVA 2
PROPIEDAD
LEASING
EDIFICIO ALTERNATIVA 3
PROPIEDAD
Por lo tanto las alternativas que van quedando son las siguientes:
1. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2.
2. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3.
3. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de
servicios de la alternativa 2.
4. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de
servicios de la alternativa 3.
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Siendo estas cuatro alternativas las mejores para estudiarlas más profundamente en
la fase perfil.
5. Justificar la necesidad de dar solución al problema.

Analizando profundamente las causas y efectos del problema, en el árbol del
problema, nos podemos dar cuenta que éste apunta a un deterioro físico y mental del
adulto mayor, ya sea en el aumento del estado de gravedad de enfermedades,
aumento de posibles agresiones o aumento de cuadros depresivos. Este deterioro
llevará de una u otra forma a un aumento de la mortalidad, que es perfectamente
evitable con las alternativas expuestas anteriormente.
11
IV. FASE PERFIL
Es elaborado a partir de la información existente, del juicio común y de la

opinión que da la experiencia. En términos monetarios, sólo presenta estimaciones
muy globales de las inversiones, costos o ingresos, sin entrar en investigaciones de
terreno. En el estudio de perfil, más que calcular la rentabilidad del proyecto, se
busca determinar si existe alguna razón que justifique el abandono de una idea antes
que se destinen recursos. En este nivel frecuentemente se seleccionan, por otra
parte, aquellas opciones de proyectos que se muestran más atractivas para la
solución de un problema o el aprovechamiento de una oportunidad. Por lo tanto, este
es el estudio de viabilidad de carácter más preliminar en el análisis de la rentabilidad
y de la realización de un proyecto cualquiera.
Los aspectos legales más importantes a considerar son: la viabilidad legal,
aspecto legal en el aspecto de creación de sociedades , inicio de actividades.
Además se consideran las exigencias del Ministerio de Salud que son rigurosas para
autorizar el funcionamiento del local.
La dirección técnica y personal es un aspecto fundamental a considerar, ya que es la
imagen pública del producto ante la comunidad.
La Organización propuesta para nuestro establecimiento estará basada en
tres grandes áreas: área administrativa, área de servicio interno y área de
externalización de servicios las cuales describiremos brevemente a continuación:
• Área Administrativa: Es el área encargada de apoyar el

funcionamiento del establecimiento, no considera la operación propia del
funcionamiento del negocio.
• Área de Servicios: El servicio es lo fundamental, para entregarles un
servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentación, seguridad y privacidad, entre
otros.
• Área de externalización de Servicios: Es el área que agrupará todos
aquellos servicios que serán entregados a empresas externas para su realización.
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Para esto se propone una organización en función de estas tres grandes

áreas:
ORGANIGRAMA PROPUESTO
DIRECTOR Y
ADMINISTRADOR
PERSONAL PERSONAL DE EXTERNALIZACIÓN DE

ADMINISTRATIVO SERVICIO SERVICIOS
Las personas que laborarán en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad

vigente y al cargo que desempeñarán, deberán contar con un perfil específico. Los
sueldos correspondientes al personal se cancelan en forma mensual, representando
de esta manera doce pagos al año, constituyendo un costo operacional para un
período anual.
Para determinar la potencial localización del proyecto, debemos tener en
cuenta la cercanía del mercado objetivo, que debe estar lo mas cerca posible, para
este caso en la comuna de Las Condes. Además se debe tener presente el costo y la
disponibilidad de la propiedad, lo más deseable es elegir el lugar con el menor costo,
pero lo que finalmente va definir el lugar en forma imperativa va a ser la
disponibilidad de éste. El valor aproximado del arriendo de una propiedad con las
características deseadas en la comuna de Las Condes es $3.000.000.-
Otro factor a estudiar va a ser el costo de muebles y equipos para la puesta en
marcha y posterior normal funcionamiento del proyecto, esta información se realizará
a base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del
equipo, se estima un costo que irá desde los $20.000.000 a los $30.000.000.-
Es necesario mencionar que nuestro publico objetivo son adultos mayores del
sector ABC1(autovalentes), que corresponden a 49.308 personas, segmento que
estará dispuesto a pagar por la calidad del servicio que se ofrece, diferenciando
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notoriamente a la competencia. La actual oferta que existe en el mercado, ofrece en

su amplia mayoría servicio para no valentes, lo que implica que nuestro servicio es
casi innovador en el mercado. La promoción de este nuevo concepto de producto
será fundamental para el éxito del proyecto
Alternativas a evaluar:
• Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2.

A continuación analizaremos la alternativa de arrendar una casa en la comuna de
las Condes, por un periodo de 10 años, conforme a las perspectivas de este
proyecto, la cantidad de m² de la propiedad que se considera para implementar
es de 8000 m² casa, se determinó en una primera instancia por aproximaciones
utilizando información general y no por estudios realizados en forma minuciosa,
esto corresponde a m² necesarios para poder dar un servicio adecuado a los
potenciales clientes.
El costo estimativo de la implementación de esta alternativa es el siguiente:

ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 2
Precio estimativo de arrendar propiedad $ 300.000.000
de 8.000 m² en la comuna de las Condes
por 10 años
Gastos estimativos implementación de $ 180.000.000
La casa
Gastos de consumos fijos y variables $ 160.000.00
anuales
Total $ 640.000.000
• Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3.

La implementación de esta alternativa, difiere de la alternativa anterior solamente
por la adición de servicios extras para dar un servicio exclusivo de calidad a sus
clientes tales como SPA (sauna y jacuzzi), biblioteca, masajista., servicio de
transporte, teléfono individual, citófono, estacionamiento privado y terraza, esta
aproximación de costos esta determinada solo por información general que existe
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en el mercado y por datos de la experiencia de cada miembro del equipo de

trabajo.
ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 3

Precio estimativo de arrendar una $ 300.000.000
propiedad de 8.000 m2 en la comuna de
las Condes por 10 años
Gastos estimativos implementación de $180.000.000
La casa
anuales
Total $ 680.000.000
• Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con los
servicios de la alternativa 2
El sistema Leasing es un sistema de financiamiento para la compra de viviendas,
nuevas o usadas, mediante el cual una persona arrienda una propiedad con
compromiso de comprarla para si, una vez cumplido el plazo pactado y
completado el precio de la vivienda, en el caso de nuestro proyecto es necesario
estimar si realmente podremos cumplir con las expectativas del proyecto en 10
años que tiene duración, para lo cuál se estimó evaluando información general
del costo que implicaría esta opción:
LEASING CASA ALTERNATIVA 2

Precio estimativo de adquisición $5. 500.000.000
propiedad de 8.000 m2 en la comuna de
Las Condes
la casa
anuales
Total $ 5.840.000.000
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• Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con servicio
de la alternativa 3
A continuación realizaremos una estimación aproximada de los gastos que se
incurrirían en la implementación de esta alternativa, esta opción difiere de la
alternativa anterior solamente por la adición de servicios extras para dar un
servicio exclusivo de calidad a sus clientes, tales como SPA (sauna y jacuzzi),
biblioteca, masajista, servicio de transporte, teléfono individual, estacionamiento
privado y terraza.
LEASING CASA ALTERNATIVA 3

Precio estimativo de adquisición $5. 500.000.000
propiedad de 8.000 m² en la comuna de
Las Condes
la casa
anuales
Total $ 5.880.000.000
Considerando los costos de cada alternativa, se evidencia que la alternativas de

adquisición de viviendas por medio del sistema leasing en comparación a la opción
de arrendar una vivienda en la Comuna de Las Condes , representan un alto costo
para el proyecto evidenciando una gran diferencia entre los totales de cada uno.
En consecuencia de las estimaciones de cada alternativa, se desecha las opciones
de adquisición de viviendas mediante el sistema leasing, por ser inviables para un
proyecto de duración de 10 años por la alta cantidad de costo monetario que
implicaría cada una de estas alternativas.
16
V. FASE PREFACTIBILIDAD
En esta fase profundizaremos la investigación, basado en información

secundaria para definir con aproximación, los costos probables de operación, los
ingresos que demandará y generará el proyecto, descartando la alternativa menos
viable.
1. ESTUDIO DE MERCADO
Metodológicamente, cuatro son los aspectos que deben estudiarse en el

estudio de mercado:
• El consumidor y las demandas del mercado y del proyecto, actuales y
proyectadas.
• La competencia y las ofertas del mercado y del proyecto, actuales y
proyectadas.
• Comercialización del producto o servicio generado por el proyecto.
• Los proveedores y la disponibilidad y precio de los insumos, actuales y
proyectados.
Al estudiar el mercado de un proyecto es preciso reconocer todos y cada uno

de los agentes que, con su actuación, tendrán algún grado de influencia sobre las
decisiones que se tomarán al definir su estrategia comercial. Son cuatro, en este
sentido, los sub-mercados que se reconocerán al realizar un estudio de factibilidad:
proveedor, competidor, distribuidor y consumidor. El estudio de cada una de esas
variables va dirigido principalmente a la recopilación de la información de carácter
económico que repercuta en la composición del flujo de caja del proyecto.
DEFINICIÓN DEL PRODUCTO:

Sweet Home (nuestro producto) se trata de una casa equipada, con
elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y
seguridad al adulto mayor. Son piezas independientes que cuentan con una
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infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que

asegura el más absoluto confort de acuerdo con los criterios más elevados de
exigencia.
Las piezas se arriendan sin amoblar, para que cada usuario pueda decorarlos
a su gusto. Estos cuentan con una serie de beneficios como; áreas comunes
(biblioteca, salas de estar, sala de juego, salón multiuso, SPA y gimnasio, entre
otros), variados servicios (room service, gastronomía de primer nivel, enfermería de
emergencia, lavandería, aseo y mucamas). Clases y talleres con actividades y temas
de interés determinados por los residentes. Además de servicio de transporte,
peluquería y cafetería. Es decir, allí los adultos seniors mantienen su autonomía e
independencia, pero también comparten con otros de su misma edad e intereses.
Ideal para aquellos adultos seniors que desean mantener una vejez independiente y
autónoma; sin tener que preocuparse por las tareas que conlleva el mantener un
hogar.
No se acogerán a personas incapacitadas (física o psíquicamente), debido a
que las instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos.
ANÁLISIS DE LOS CONSUMIDORES

El análisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores
actuales y potenciales, identificando sus motivaciones y preferencias, para
determinar las características que deberá tener el proyecto y sobre el cuál pueda
basarse la estrategia comercial.
Los usuarios potenciales son o deberían ser; fundamentalmente adultos
mayores de 60 años de clase alta (ABC1), independientes y auto-valentes, que
desean mantener su autonomía e independencia en un ambiente seguro y tranquilo,
donde puedan compartir intereses similares con sus pares.
Las preferencias de este grupo, en cuanto a las características que debería
tener un complejo del tipo que se pretende implementar, se obtuvieron a partir de un
supuesto, materializada por una encuesta realizada a una muestra relativamente
aleatoria de la población objetivo.
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Población Objetivo:
El mercado objetivo al cual se quiere llegar son todos los adultos mayores de
60 años, independientes/autovalentes, pertenecientes al estrato socioeconómico alto
(ABC1), del Sector Oriente de Santiago (comuna Las Condes y sus alrededores).
Análisis de los usuarios potenciales:
Según el INE (Instituto Nacional de Estadísticas) actualmente, la Región
Metropolitana cobija aproximadamente el 43% de los adultos mayores de Chile, con
una población de 669.543 adultos mayores. Dentro de la Región Metropolitana, el
total de adultos mayores del Sector Oriente corresponde al 7% del total y de esto
49.308 personas al sector ABC1.
Se proyecta que para el año 2010 los Adultos Mayores de la Región
Metropolitana alcancen la cifra de 735.999 y los del sector oriente aumenten a
51.520 manteniendo su porcentaje de representatividad dentro de la Región
Metropolitana (7%).
Considerando que alrededor del 50% del sector Oriente son ABC1, si lo
extrapolamos a la población adulta mayor de este sector que corresponde a 128.205
personas, se puede decir que actualmente hay 64.103 adultos mayores de clase alta
en el Sector Oriente de la capital y para el año 2007 habrá un total de 69.660
(aproximadamente un 9% más). De este grupo solamente nos interesan los adultos
mayores auto-valentes o independientes que corresponderían al 67%, por lo que
nuestros usuarios potenciales serán 49.308 personas.
Adultos mayores ABC1 auto-valentes según comunas del sector oriente de la
capital:
Comuna Adultos ABC1 AM ABC1 Auto-valentes AM ABC1 A/V
Vitacura 14.233 79% 11.244 67% 7.533
Providencia 24.248 69% 16.731 67% 11.210
Las Condes 37.526 64% 24.017 67% 16.091
Lo Barnechea 5.038 45% 2.267 67% 1.519
Nuñoa 33.502 41% 13.736 67% 9.203
La Reina 13.658 41% 5.600 67% 3.752
Sector 128.205 50% 73.595 67% 49.308
Se puede destacar que la comuna que contiene la mayor, proporción de
población adulta mayor es la de Las Condes, además es la tercera de acuerdo a
19
proporción de estrato alto (ABC1). Debido a que no existen datos estadísticos acerca
de la población adulta mayor según grupos socioeconómicos, se han tomado los
datos existentes de comunas por GSE y adultos mayores por comunas,
extrapolándolos para determinar aproximadamente la cantidad de adultos mayores
de clase alta del Sector Oriente de Santiago, lo mismo se hizo con el porcentaje de
independencia, que en Chile es de un 67%, el cuál se multiplicó al porcentaje de
adultos mayores de clase alta del sector oriente de la capital, lo que dio un total de
49.308 adultos mayores; configurando nuestra población objetivo.
Investigación de Mercado:
El objetivo de la investigación de mercado es adquirir toda la información que
sea relevante y permita respaldar la toma de decisiones respecto de las distintas
variables del proyecto.
Se realizará una investigación de mercado cuantitativa (cuestionario); con el
fin de determinar las necesidades/preferencias de los potenciales consumidores de
este tipo de servicios y el precio que estarían dispuestos a pagar. También se espera
conocer la tasa de ocupación, precios, ubicación y servicios que ofrecen algunos
establecimientos del sector oriente de Santiago, que están dirigidos al mismo
segmento que nosotros. Esperamos que la información derivada de esta
investigación, ayude a la toma de decisiones relacionada con la infraestructura y
servicios que entregará este proyecto.
Objetivos específicos:
• Determinar el número de usuarios potenciales a partir
de las proyecciones demográficas.
• Determinar el rango de precios que los consumidores
potenciales estarían dispuestos a pagar.
• Determinar las características específicas que las
personas consideran importantes al elegir este tipo de residencias.
• Determinar las actividades, áreas comunes y servicios
de interés para el público objetivo.
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• Determinar la ubicación física de la casa de acuerdo a

las necesidades de los clientes.
Metodología:
Una metodología de investigación determina la forma de recopilar datos e
información para satisfacer dudas. Es la estructura que describe el tipo de
información que debe recolectarse, las fuentes de datos y el procedimiento para la
recopilación de datos.
Para el desarrollo de la investigación de mercado se utilizan fuentes de
información primaria y secundaria. Para el estudio de la información secundaria se
realizará una investigación exploratoria; la cuál ayuda principalmente a identificar la
población adulta mayor del Sector Oriente de Santiago (Región Metropolitana). La
información secundaria esta compuesta por estudios anteriormente realizados por el
INE, MIDEPLAN y SSMO, entre otros. Para poder desarrollar datos primarios para el
presente proyecto, se realizará una investigación concluyente, a través de la
observación y entrevistas a potenciales consumidores.
Diseño de la Investigación:
Para la realización de la investigación se utilizó un diseño no probabilístico de
muestreo por conveniencia. Se desarrolló un estudio concluyente, a través de 25
encuestas que fueron extrapoladas a un supuesto de 100 encuestas personales en
cuestionarios estructurados con preguntas directas abiertas y cerradas.
Tipo de Encuesta
1. ¿Tiene UD. más de 60 años?

2. ¿Donde le gustaría vivir?
3. Ordene según su preferencia 3 de las características mas revelante que
debería tener una casa para adultos mayores.
4. De las siguientes clases o talleres ordene por orden de importancia en
cuál le gustaría participar.
5. Ordene según importancia tres de las ocho áreas comunes que
prefiere.
6. De los siguientes servicios extra, elija 3 que usted utilizaría. Ordene por
importancia.
21
7. ¿En que tramo de gastos se encuentra su hogar?

8. Si Usted quisiera hacer uso de este servicio. ¿Cuánto estaría dispuesto
a pagar?
Análisis de la Información:
Se realizó un supuesto de aplicar un total de 100 encuestas, con los
resultados mostrados en anexo Nº1.
ESTUDIO DE LA DEMANDA:
El objetivo principal que se pretende alcanzar con el análisis de la demanda es
determinar los factores que afectan el comportamiento del mercado y las
posibilidades reales de que el producto o servicio resultante del proyecto pueda
participar efectivamente en ese mercado.
La cuantificación de la demanda, o sea, de la cantidad de bienes o servicios
que el mercado requiere para satisfacer una necesidad o deseo específico a un
precio determinado, no es fácil cuando no existe información estadística disponible
para conocer los gustos y preferencias del consumidor.
Determinación de la Demanda Global:
Debido a que no existe ninguna información certera de la demanda total

existente para este tipo de proyectos; se ha decidido inferir esta cantidad a partir de
los datos aportados por el INE. Según los datos aportados por el censo 2002 y a
partir de otros datos relevantes; se ha determinado que la demanda global es
aproximadamente de 49.308 adultos mayores (autovalentes en el sector oriente)
para este tipo de proyectos, donde existen locales acreditados en el sector oriente
con el total de 4.332 camas (Anexo Nº2).
Determinación de la demanda deseada:
Se desea captar un porcentaje mínimo de la demanda con el que se logre

ocupar la totalidad del complejo a habilitar. Debido a lo insatisfecha que se encuentra
la demanda, se ha decidido basar este porcentaje en el máximo de piezas que
permitan las características del terreno donde se construya el complejo.
Determinación de la demanda esperada:
22
Analizando la encuesta realizada, se espera que la demanda crezca a un

ritmo de 9,711% anual.
ANÁLISIS DE LA OFERTA:
La determinación de la oferta suele ser compleja, por cuanto no siempre es
posible visualizar todas las alternativas de sustitución del proyecto y la oferta
potencial de proyectos similares al desconocer la totalidad de los proyectos privados
actuales, sus planes de expansión y/o los nuevos proyectos en curso. Sin embargo
se sabe que este proyecto se va a insertar dentro de un mercado que ya tiene
desarrollado un nivel de oferta tanto para los adultos mayores auto-valentes como
para los no valentes, lo que es importante tener en mente para un futuro
Competencia:
El proyecto implica un concepto casi desconocido hasta el momento para el

adulto mayor en Chile. Existen hasta el momento tres establecimientos que se
dirigen al mismo grupo objetivo y que presentan características muy similares a
nuestro proyecto; estos son el Senior Suite , Cenil Home y Carmel. Además, existen
otros establecimientos con características similares, sin embargo estos incluyen
instalaciones separadas para no-valentes/dependientes; un ejemplo de esto es el
Senior Suites.
Todo lo anterior indica que la oferta actual de este tipo de establecimientos (de
vida independiente y servicios integrales) es muy baja comparada con la demanda
potencial existente (adultos mayores de 60 años, auto-valentes, pertenecientes al
estrato socioeconómico alto).
Por el momento para nuestro proyecto existen tres competidores directos
(más importantes); entendiendo por ello empresas que ofrecen servicios similares a
los del proyecto.
Senior Living La Dehesa:

23
Edificio ubicado en Las Condes (calle Robles 12.450) diseñado por arquitectos
especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y accesorios pensados para
entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad.
Departamentos con balcón independiente, de 36 y 42 m². Cuentan con una
infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado.
Condominio Carmel
Es un novedoso concepto en vivienda, dirigido a la tercera edad de toda la

comunidad judía, donde las personas tienen la posibilidad de vivir en un ambiente,
seguro y acogedor, manteniendo, su autonomía e independencia.
Carmel es un confortable edificio residencial, ubicado en un excelente sector
de Santiago. Ofrece departamentos y habitaciones, con balcones y vista a la
cordillera, atendido por un equipo profesional altamente calificado para brindar a los
residentes un servicio de apoyo integral, con atención permanente del primer nivel.
Está orientado a personas que desean mantener una vida activa pero sin las
preocupaciones domesticas.
Hogar de ancianos Señor-suites:
Ubicado en la comuna de Las Condes (Paúl Harris # 9574), en un sector

tranquilo, entre cerros y en altura; está compuesto por un edificio de tres pisos, con
6.000 m² construidos (capacidad: 50 personas), en un terreno de aproximadamente
12.000 m².
No acoge a personas incapacitadas (física o psíquicamente), debido a que las
instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos. Su implementación
de tipo hotelero, donde los habitantes cuentan con un departamento cómodo con lo
indispensable para crear un espacio propio y lo suficientemente privado para
satisfacer las necesidades aisladas de cada ocupante.
ANÁLISIS DE LOS PROVEEDORES:

Dado que el proyecto no produce "productos", no se depende de los
proveedores. Y Debido a que para la gran cantidad de bienes tangibles que se tienen
que comprar para el funcionamiento del proyecto (mueblería, comida, materiales de
aseo, etc.), existen muchos proveedores en perfecta competencia; este punto no es
24
relevante desde el punto de vista de negociación, tanto para la habilitación de la

residencia como para su normal funcionamiento. Sin embargo la totalidad de los
proveedores serán elegidos en torno a un equilibrio entre la calidad de los productos
ofrecidos y un precio conveniente.
La elección de los proveedores de servicios que serán fundamentales para eI
funcionamiento deseado del proyecto, se basará en la calidad y prestigio del
proveedor y del ajuste de los empleados al perfil exigido por la residencia.
Marketing:
La estrategia comercial que se defina tendrá repercusión directa en los

ingresos y egresos del proyecto y será influida principalmente por las características
del consumidor y secundariamente del competidor. Esta deberá basarse en cuatro
decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composición de
flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, precio,
distribución y promoción. Cada una de estas decisiones originará una inversión, un
costo o un ingreso de operación que es necesario estudiar para alcanzar las
aproximaciones más cercanas a lo que sucederá cuando el proyecto sea
implementado.
PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING
El plan estratégico de marketing tiene por objetivo expresar de una forma clara
y sistemática las opciones elegidas por la empresa para asegurar su desarrollo a
medio y largo plazo; con informaciones sobre el origen y el destino de los flujos
financieros. Tales opciones deberán después traducirse en decisiones y en
programas de acción. Un plan de marketing estratégico, en definitiva, determina toda
la actividad económica de la empresa y tiene implicaciones directas sobre las demás
funciones.
La planeación de las estrategias de marketing se efectuará en tres niveles,
que se enumerarán y explicarán a continuación:
Planeación estratégica de la compañía.
25
Planeación estratégica de marketing.

Planeación anual de marketing.
Planeación estratégica de la compañía.

En este nivel la dirección define la(s) misión(es) de la organización, establece
los objetivos, y formula las estrategias para cumplirlas. Estos objetivos y estrategias
globales se convierten después en el marco de referencia para planear las áreas
funcionales que constituyen la organización, como finanzas, recursos humanos y
marketing, entre otros.
Misión Estratégica:
"Ofrecer un servicio integral del más alto nivel de exigencia y calidad;

orientado a satisfacer las necesidades de los adultos mayores, potenciando el
desarrollo de aspectos sociales, personales, espirituales y físicos de éstos.
Entregando un servicio diferenciado de excelencia y una atención cordial y amistosa.
Se velará por la optimización de los recursos (de capital y humano), la eficacia y
eficiencia. Todo enmarcado en un ambiente confiable y seguro".
Análisis de la situación:
Análisis de las 5 fuerzas competitivas del Sector Industrial (S.l.):
El sector industrial está compuesto por todas las residencias de larga estadía
para adultos mayores independientes/auto-valentes, dirigidas al estrato
socioeconómico alto (ABC1) de la Región Metropolitana, ubicadas en el sector
oriente de la capital.
• Amenaza de Nuevos Competidores:
Es media; ya que a pesar de que las barreras de entrada para los nuevos
competidores son relativamente bajas, este es un mercado aún no explotado en
Chile, y dado el gran crecimiento de la población adulta mayor en nuestro país; se
espera que este mercado se vaya expandiendo, ya sea con empresas nacionales o
empresas internacionales.
• Presión de los Sustitutos:
26
Los sustitutos del sector son todas las alternativas de residencias para el
adulto Mayor; desde vivir con la familia, vivir solos en condominios, casas o
departamentos, hasta residir en comunidades especiales para adultos seniors.
Para nuestro nicho específico, la presión de los sustitutos es alta, debido que
si el sector no percibe el servicio como superior, no existe una lealtad por
utilizar/mantener su uso. En este caso se pretende que el consumidor sienta la
misma satisfacción y comodidad de estar en casa, más un surtido de beneficios y
servicios integrales; sin tener que preocuparse del manejo del hogar.
En un futuro, se espera que la presión de los sustitutos disminuya, debido a
que cada vez más, los adultos mayores van a envejecer en mejores condiciones y
querrán disfrutar e su privacidad e independencia, exigiendo una mejor calidad de
vida. A esto se le suma la influencia cada vez mayor de la mentalidad
norteamericana, donde los adultos mayores ven en las residencias como una opción
por abandono de la familia o con una asociación a la soledad, enfermedad y/o
muerte, sino por el contrario; un lugar para despreocuparse, entretenerse y compartir
con sus pares.
• - Capacidad Negociadora de los Clientes:
Esta es baja, ya que todos los clientes son igualmente importantes para las
residencias, es decir, ninguno accede a grandes volúmenes de este servicio en
relación a los ingresos totales, y no representan una amenaza real de integración
hacia atrás. Por otro lado hoy en día el cliente dispone de información total sobre la
oferta.
• Capacidad Negociadora de los Proveedores:
Es baja, ya que existe un gran número de proveedores para el sector, y el

costo de cambio de proveedor es muy bajo. De todas formas, no se puede olvidar
que existen algunos artículos que no tienen una gran diversidad de proveedores,
pero debido a lo mínimo que son estos, podemos concluir que la capacidad
negociadora de los proveedores en general es baja.
• - Intensidad de la Rivalidad entre Competidores:
27
Existen pocos competidores actuales que ataquen nuestro mercado objetivo y

que cuenten con un alto grado de diferenciación respecto del segmento tradicional.
De éstos se puede destacar un competidor importante como el Senior Suites Las
Condes.
Es posible afirmar que la industria esta sufriendo en la actualidad un profundo
proceso de cambio, desde la "casa de reposo" tradicional a la "comunidad integral"
para el adulto mayor, lo cual representa una gran oportunidad el invertir en este tipo
de proyectos.
Al enfocarnos en un nicho específico del mercado disminuimos la cantidad de
competidores, siendo baja la rivalidad entre ellos, debido al exceso de demanda
existente. Sin embargo la creciente exigencia de los consumidores por mayores y
mejores servicios, hace que tienda a existir una creciente competitividad en el rubro.
• Rentabilidad del Sector Industrial:
La rentabilidad del sector industrial esta dada por el comportamiento de las

cinco fuerzas competitivas analizadas anteriormente, afectando favorable o
desfavorablemente a éste. La capacidad negociadora de proveedores y de clientes
es baja, mientras que la amenaza de ingreso de nuevos competidores es media;
provocando una alta rentabilidad esperada. En cambio, la presión de los sustitutos y
la rivalidad entre competidores es alta, lo que influye en forma desfavorable a este,
generando una baja rentabilidad esperada.
A continuación se muestra un cuadro resumen de la influencia de cada una de
las fuerzas en la Rentabilidad del sector según lo dicho anteriormente, y la
rentabilidad promedio del sector:
Amenaza de Nuevos Competidores Alta X Baja

Capacidad Negociadora de Proveedores Alta X Baja
Presión de los Sustitutos Alta X Baja
Capacidad Negociadora de los Clientes Alta X Baja
Intensidad de la Rivalidad Alta X Baja
PRENTABILIDAD PROMEDIO Alta X Baja
28
En conclusión, la magnitud del exceso de demanda existente provoca una casi

nula rivalidad entre competidores y permite la obtención de atractivas rentabilidades
que nos permiten afirmar que estamos ante una industria de alto atractivo.
Análisis FODA
Este análisis ayuda a definir claramente cuales son las fortalezas y
debilidades del proyecto frente a los demás competidores, así como también, cuales
son las oportunidades y amenazas latentes en el mercado que puedan afectar al
proyecto de manera favorable o desfavorable, dependiendo de la forma en que se
enfrenten.
Oportunidades:
• Cambio cultural; existe una fuerte influencia extranjera en la mente de los

chilenos, adoptando cada vez más su forma y pensamientos de vida.
• Mayor cantidad de medios comunicacionales dirigidos al adulto mayor, con lo
que pueden conocer la oferta y cambiar la percepción acerca de los tipos de
complejos existentes.
• Cambio de imagen con respecto al envejecimiento y la vejez.
• Cambios demográficos; según los estudios realizados por el INE, la población
adulta mayor es el segmento etéreo de mayor crecimiento poblacional.
Amenazas:
• Integración de empresas extranjeras consolidadas en este rubro o de

empresas nuevas de grupos inmobiliarios nacionales.
• Que no penetre bien en el mercado este tipo de servicios; dirigidos a adultos
seniors independientes.
Fortalezas:
• Modelo de excelencia en cuanto a infraestructura y servicios.

• Ubicación.
Debilidades:
• Esperamos no tener debilidades.

29
Objetivos Organizacionales:
Un objetivo es un resultado deseado. Una buena planeación comienza con un

conjunto de objetivos que se cumplen poniendo en práctica los planes. Los objetivos
del proyecto son obtener:
• Captar una cuota de mercado de un 0,14% a partir de la demanda global.

• Pretendemos alcanzar una ocupación de habitaciones (siempre mayor al
80%), utilizando todas las herramientas comerciales posibles para situarnos en la
preferencia del consumidor.
Estrategia Genérica:
Luego de analizar las distintas estrategias genéricas, se ha decidido que la

estrategia a seguir en este proyecto será la de diferenciación, con el objeto de
brindar características distintivas; las cuales pretendemos sean bien percibidas por
los consumidores, además de diferenciarnos del resto de las residencias existentes,
ya que se desea que el concepto ofrecido sea percibido como único.
Nuestra diferenciación se basará en entregar un servicio de excelencia, en
permanente desarrollo, estéticamente atractivo, cómodo, seguro, y entregando
además a nuestros clientes el mejor servicio integral para que así su estadía sea lo
más placentera y grata posible. Todo enmarcado en una infraestructura hotelera, con
una constante mantención de sus instalaciones.
Estrategia Competitiva:
El proyecto eligió comenzar con una estrategia de líder, ingresando al

mercado como los mejores y siendo reconocidos por los competidores como tales.
De esta manera se intenta lograr una posición dominante en el mercado; obteniendo
un participación de mercado que permita maximizar la rentabilidad de la empresa.
Estrategias de Crecimiento:
El proyecto desarrolla una estrategia de crecimiento intensivo, aprovechando

las oportunidades latentes. Para esto se adoptará en un principio y a corto plazo una
estrategia de desarrollo de productos, introduciendo un servicio mejorado en un
30
mercado actual. Y posteriormente, a largo plazo adoptar una estrategia de

penetración de mercado.
Planeación estratégica de marketing:
Análisis de la situación:
Examina a qué punto ha llegado el plan de marketing, qué resultados ha dado

y sus perspectivas en los años futuros. Ello permite a los ejecutivos decidir si es
necesario revisar planes anteriores o bien diseñar planes nuevos para cumplir con
los objetivos.
Objetivos de marketing:
Se plantean durante la operación del proyecto. Es muy difícil anticiparlos ya

que están estrechamente ligados a alcanzar los objetivos organizacionales según las
oportunidades del mercado en un momento determinado. A cada objetivo se le
asignará una prioridad según su urgencia y el impacto potencial en el área de
marketing, y desde luego, en la organización. Después los recursos serán
organizados atendiendo a dichas prioridades.
Posicionamiento:
Una vez que se selecciona el segmento objetivo, la empresa debe decidir el

posicionamiento a adoptar en cada segmento. El posicionamiento define la manera
en que la marca/empresa desea ser percibida por el público objetivo. Este debe ser
único, importante para el comprador, defendible y comunicable. Es la aplicación de
una estrategia de diferenciación.
Como empresa nos gustaría que el complejo fuese percibido como único en
su tipo, con infraestructura de primer nivel, y con la mejor atención y servicio de
excelencia. Ojalá fuese percibido como el lugar soñado para aprovechar la vejez
activa, con actividades útiles para el desarrollo físico, intelectual y espiritual, en
compañía de pares, y que ahorre las preocupaciones de llevar una casa.
31
Ventaja Competitiva:
La ventaja competitiva en que se basará nuestro proyecto será; la calidad de

los servicios ofrecidos por el complejo, además de su infraestructura y la ubicación.
Mercado Meta:
Es el grupo de clientes (personas u organizaciones) para quienes se diseña

una mezcla de marketing en particular. Antes de seleccionar un mercado meta, hay
que identificarlos y describirlos. A este proceso se le llama segmentación de
mercado.
Segmentación del mercado:
La agrupación de consumidores, de acuerdo a algún comportamiento similar

en el acto de compra, se denomina segmentación. Es un proceso consiste en dividir
el mercado total de un bien o servicio en grupos más pequeños diferentes entre sí,
de modo que los miembros de cada grupo sean semejantes en los factores que
repercuten en la demanda.
La segmentación de mercado está orientada al cliente y, por esta razón, es
compatible con el concepto de marketing. Al segmentar, primero identificamos las
necesidades de los clientes dentro de un sub-mercado y luego decidimos si conviene
diseñar una mezcla de marketing para satisfacerlas.
La segmentación se realizó según variables geográficas y demográficas, las
que señalaremos a continuación:
País Chile
Región Región Metropolitana
Ciudad Santiago.
Zona Sector Oriente.
Edad más de 60 años.
Género Hombre, Mujer
Clase social Clase alta (ABC1).
Elección de segmentos objetivos:

32
"Adultos mayores de 60 años, auto-valentes/independientes, pertenecientes al

estrato alto y que residan en el sector oriente de la capital".
Elección de un posicionamiento:
"Como una casa residencia; símbolo de calidad y estatus".

Programa de marketing objetivado:
Desarrollo de un programa de marketing adaptado a las características de los

segmentos objetivo, a través de medios especializados en este segmento.
MEZCLA DE MARKETING:
La estrategia comercial definida para este proyecto, se basa en cuatro

decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composición
del flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, el precio, la
promoción y la distribución/plaza (4P). Cada uno de estos elementos estará
condicionado en parte por los tres restantes.
Para determinar que atributos enfatizar en la estrategia comercial a seguir, se
considerarán los datos que arrojó el resultado de la investigación de mercado.
PRODUCTO:
• Niveles del Producto (los distintos servicios):
• Beneficio Esencial:
Complejo/Comunidad Integral (residencial y recreacional).
• Producto Genérico:
Satisfacer la necesidad de residencia (infraestructura) y recreación
(instalaciones).
• Producto Esperado:
Seguridad, servicio de aseo, talleres recreativos, etc.
• Producto Ampliado:
33
Mantención constante de la infraestructura y de las instalaciones, junto con

una capacitación constante del personal en el área de la geriatría.
• Complejo Integral:
Debido a las características del grupo objetivo, se pondrá especial cuidado

y dedicación en el estilo y decoración del complejo. Este deberá ser
diseñado por especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y
accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y
seguridad. Debe contar con una infraestructura y equipamiento de primer
nivel y personal altamente calificado, lo que asegura el más absoluto
confort de acuerdo con los criterios más elevados de exigencia.
Es un lugar orientado a que cada uno de los adultos seniors pueda construir
su propio ambiente familiar, según sea su personal concepción al respecto, para lo
cuál entrega piezas que cada usuario pueda decorar a su gusto.
En relación al servicio, como se mencionó anteriormente será de primer nivel,
gracias al personal calificado y atento. El personal deberá estar abierto a entablar
relaciones cordiales con los clientes y ser flexibles para adecuarse a situaciones no
previstas.
PRECIO:
• Objetivo de la fijación del precio:
Maximizar las utilidades: se seleccionará una política de maximización de las
utilidades. Es decir, consiste en ganar la mayor cantidad de dinero posible.
Los principales factores que influyeron en la determinación del precio de venta
fueron:
o Demanda estimada.
o Reacciones de la competencia.
o Los otros tres elementos de la mezcla de marketing: producto, plaza, y
promoción.
o Costo del producto.
34
o Grupo objetivo al cual se desea llegar.

o Posicionamiento deseado.
o Margen de utilidad deseado.
Determinación del Precio y Punto de Equilibrio:
Para determinar el precio, nos basaremos en la pregunta (cuanto estaría

dispuesto a pagar) de la encuesta realizada al mercado objetivo, complementado con
una evaluación del precio de mercado para este tipo de complejos.
El precio de venta variará dependiendo del nivel de equipamiento y servicio de
cada opción a evaluar de cada uno. Los precios fluctuarán aproximadamente entre
los $700.000 y $1.000.000 según el tipo de servicio que ofrece cada alternativa.
En relación al manejo operativo del precio; se hará una evaluación periódica,
la cuál estará en función de los costos incurridos, la demanda, el posicionamiento , la
inflación y las estrategias utilizadas por la competencia.
Un punto de equilibrio es la cantidad de producción en que los ingresos totales
son iguales a los costos totales, suponiendo cierto precio de venta. Cada precio de
venta tiene su propio punto de equilibrio. Las ventas que lo rebasan generan una
utilidad por cada unidad adicional. Cuantas más altas sean las ventas por encima del
punto de equilibrio, mayores serán las utilidades unitarias y totales. Las ventas por
debajo del punto de equilibrio representan pérdidas para la empresa.
Podemos obtener el punto de equilibrio por medio de la fórmula:
Costos fijos totales

Punto de equilibrio en unidades
Precio unitario - Costo variable promedio
Los cálculos anteriores se fundan en dos suposiciones básicas.

Los costos fijos totales son constantes por el período de un año.
Los costos variables permanecen constantes por unidad de producción por el
período de un año.
Alternativa 2 Alternativa 3
Costos Fijos $139.872.687 $152.762.687
35
Costos variables $912.500 $912.500

Ingresos $8.400.000 $12.000.000
Punto de equilibrio 18,57 13,7
Aproximando esto a la unidad más próxima, da un punto de equilibrio en
unidades de 24 habitaciones a arrendar.
Estrategia de Precio:
La estrategia de precios a seguir se fijo un precio relativamente alto, con el fin

de reflejar una alta calidad y exclusividad, lo que será complementado con publicidad
para dar a conocer el establecimiento.
PLAZA:
El proyecto se ubica en el sector oriente de la región Metropolitana, en San
Damián (comuna de Las Condes), dado que en este sector existen un número
importante de residencias (incluyendo a Senior Suites), una clínica (Clínica Las
Condes), cercanía a centros comerciales y locomoción colectiva; constituyendo de
esta manera un lugar atractivo para los potenciales consumidores.
PROMOCIÓN:
La promoción es básicamente un intento de influir en el público. Es el
elemento de la mezcla de marketing que sirve para informar, persuadir y recordarle al
mercado la existencia de un producto/servicio y su venta, con la esperanza de influir
en los sentimientos, creencias o comportamiento del receptor o destinatario. Por
medio de la promoción se trata de acrecentar el volumen de ventas a un precio
determinado.
Métodos Promocionales a utilizar:
Marketing Directo a través de una prestigiosa agencia de publicidad.
Pagina Web Si Si
Compra de datos de potenciales Si Si
usuarios
Tripticos con informacion No Si
Promoción dirigida a potenciales No Si
36
usuarios
Mezcla Promocional:
Es la combinación de los métodos promocionales enumerados anteriormente.

Una buena mezcla promocional es parte esencial de toda estrategia de marketing.
Los factores que influyen en la mezcla promocional son: el mercado meta, la
naturaleza del producto, la etapa del ciclo de vida del producto y la cantidad de
dinero de que se dispone para la promoción.
Estrategias promocionales según las etapas del ciclo de vida del producto.
SITUACIÓN DEL MERCADO ESTRATEGIA PROMOCIONAL

Etapa de Introducción
Los clientes no conocen las características Se informa y educa a los compradores
del producto y tampoco saben en que les potenciales respecto de la existencia del
beneficiará. producto, la forma en que puede usarse y los
beneficios que ofrece en cuanto a la
satisfacción de sus necesidades.
En esta etapa el vendedor estimula la
demanda primaria. Normalmente, habrá que
hacer hincapié en la venta personal. Las
exhibiciones también se emplean mucho.
Etapa de Crecimiento
Los clientes conocen los beneficios del Se estimula la demanda selectiva (marca) al ir
producto. Este se vende bien. aumentando la competencia. Se concede
mayor importancia a la publicidad.
Etapa de Madurez
La competencia se intensifica y se estancan La publicidad se utiliza más para persuadir y
las ventas. no sólo para dar información.
Presupuesto Publicitario:
El presupuesto publicitario fue establecido por la agencia de publicidad que se

encargará de llevar a cabo las acciones necesarias para captar a los clientes
potenciales del complejo. Luego de comunicar a la agencia de publicidad los
objetivos y metas de ventas y ocupación del complejo, esta ha elaborado un
presupuesto:
Año 0 $ 4.500.000 $ 12.000.000
Año 1-10 $ 450.000 $ 1.100.000
37
Políticas Promociónales:
• Se dará a conocer el complejo integral y sus servicios previamente (3 a 6

meses antes) al lanzamiento de éste. informará del lanzamiento del
proyecto en el período que corresponda.
• Recordar la existencia del proyecto en el mercado así como también de
sus atributos diferenciadores.
• Planeación y utilización de los medios de acuerdo a los objetivos

establecidos.
CONCLUSIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO

En Chile, no existe información 100% confiable referente al tema de los adultos
mayores, por lo cual configurar todos los estudios previos para la correcta
preparación y evaluación de este proyecto no fue una tarea fácil. De esta manera, el
estudio de mercado constituyó un proceso importante de recopilación y creación de
información a partir de datos aislados. Una parte fundamental para el desarrollo de
este estudio, se hizo a través de encuestas dirigidos al mercado meta; la tabulación
de las respuestas y el posterior análisis de la información entregada por los
encuestados.
A partir de información existente (principalmente en el Instituto Nacional de
Estadísticas), se pudo ver que el acelerado crecimiento de los adultos mayores en
Chile y el consecuente crecimiento de la demanda por servicios orientados a este
grupo objetivo; hace que exista un exceso de demanda que no se alcanza a cubrir
debido a un crecimiento mucho menor de la oferta de servicios para este grupo
etéreo. Dado esto, se torna muy llamativa la idea de introducir y desarrollar un
negocio de servicios para el adulto mayor.
Mezclando el aumento de la población adulta mayor, con el crecimiento de la
competencia (cada vez será mayor) y los requerimientos específicos de los adultos
mayores (cada vez más exigentes); se puede concluir que la estrategia para cubrir
este segmento deberá ser la de diferenciación a través de una mejor calidad en
infraestructura y un desarrollo de servicios integrales, marcando la diferencia. Es
38
posible afirmar con esto; que la industria de servicios enfocados al adulto mayor, esta
sufriendo en la actualidad un profundo proceso de cambio; desde la "casa de reposo"
tradicional al "hotel" para el adulto mayor, lo que indica que el mercado se está
volviendo cada vez más competitivo, es decir, que cada vez son más los interesados
en satisfacer las necesidades de este grupo objetivo.
39
2. ESTUDIO ORGANIZACIONAL
De cada proyecto de inversión se presentan características específicas y
normalmente únicas que obligan a definir una estructura organizativa acorde con los
requerimientos propios que exija su ejecución. Los efectos económicos de la
estructura organizativa se manifiestan tanto en las inversiones como en los costos de
operación del proyecto. Toda estructura puede definirse en términos de su tamaño,
tecnología administrativa y complejidad de la operación. Al conocer esto, se logra
estimar los requerimientos físicos necesarios para la operación, las necesidades de
equipamiento de oficinas, las características del recurso humano que desempeñará
las funciones y los requerimientos de materiales entre otras cosas. La cuantificación
de los elementos anteriores en términos monetarios y su proyección en el tiempo son
los objetivos buscados por el estudio organizacional.
Para cada proyecto es posible definir la estructura organizativa que más se
adapte a los requerimientos de su posterior operación. Conocer esta estructura es
fundamental para definir las necesidades de personal calificado para la gestión y, por
lo tanto, estimar con mayor precisión los costos indirectos de la mano de obra
ejecutiva.
A continuación se revisarán las actividades fundamentales para el
funcionamiento del proyecto:
Comercialización (marketing y ventas): Es el proceso orientado a satisfacer
las necesidades y los deseos de los individuos, a través del servicio ofrecido,
generando así utilidades para la empresa. Por otra parte, a la actividad de ventas, se
le tiene que prestar especial atención, para vender este servicio de la mejor manera,
persuadiendo al público objetivo a través de las ventajas de residir en el
establecimiento, logrando así obtener una ocupación satisfactoria y generando así
rentabilidad.
Servicio: El servicio es lo fundamental, en cuanto a entregar todo lo necesario
para que nuestros residentes se sientan cómodos y a gusto en nuestra instalación,
entregándoles un servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentación, seguridad
y privacidad, entre otros. Todo esto, a través de gente capacitada y especialista en
40
su función. La calidad del servicio entregado estará en continua revisión a través de

una retroalimentación constante entre el personal.
A través del estudio de las actividades anteriormente descritas y de acuerdo al
estudio de mercado, se definieron las estructuras organizacionales para las dos
alternativas seleccionadas para esta fase de prefactibilidad, ver Anexo Nº 3.
Cada una de las personas que laborarán en este establecimiento, de acuerdo
a la legalidad vigente y al cargo que desempeñarán, deberán contar con un perfil
específico:
Director y Administrador: deberá contar con título de medicina general,
especialización en gerontología y conocimientos de administración. Será el
encargado de la dirección de la empresa definiendo las políticas, metas y objetivos.
Su función principal será. Planificar, controlar, liderar, comunicar y coordinar las
diversas actividades a nivel estratégico, velando por desarrollar una gestión eficiente
y exitosa. Es el representante legal del establecimiento.
Auxiliares de enfermería: deberá contar con título técnico de enfermería y
con capacitación en gerontología. Serán las encargadas de ayudar a los residentes
en sus eventuales requerimientos, y mantener la sala de la enfermería lista para
cualquier eventualidad. También se encargarán de seguir el tratamiento el
tratamiento que diera el médico geriatra si fuese necesario.
Peluquera: deberá contar con un título técnico de peluquería para damas y
varones. Estará a disposición de los residentes para cualquier requerimiento estilista
de éstos.
Mucamas: deberá contar con la educación secundaria completa y sin
antecedentes penales. Su labor consistirá en asear las habitaciones y baños todos
los días de la semana.
Lavandera: deberá contar con la educación secundaria completa y sin
antecedentes penales. Será la encargada de operar las lavadoras, secadoras y
planchador del establecimiento para un servicio básico.
Chef: deberá contar con un título profesional de Cocina Internacional y su
correspondiente carné sanitario al día. Deberá estar preparado para preparar
cócteles y cenas de eventos especiales dentro del establecimiento.
41
Ayudante de cocina: deberá contar con título técnico de ayudante de cocina

y su correspondiente carné sanitario al día. Ayudará al Chef en la preparación de la
comida y posterior limpieza de la cocina.
Jardinero: deberá contar con título técnico de jardinería. Será el encargado
de mantener en óptimas condiciones los jardines del establecimiento.
Guardias: deberán contar con la educación secundaria completa, sin
antecedentes penales y con servicio militar cumplido. Serán los encargados de
mantener la seguridad interior del establecimiento, mediante turnos y con un
procedimiento preestablecido.
Podóloga: deberá contar con un título técnico de podología. Estará a
disposición de los residentes para cualquier requerimiento de podología de éstos..
Masajista: deberá contar con un título técnico de Masajes Estará a
disposición de los residentes para cualquier requerimiento de masajes de éstos.
Profesor de Ed. Física: deberá contar con un título profesional de Educación
Física con formación gerontológico, para la rehabilitación y mantenimiento de las
funciones bio-psicosociales de los residentes. Sus funciones serán coordinar las
actividades clases y talleres a realizar, los cuales serán acordados directamente con
los residentes, de tal manera que estos sean lo más atractivos para ellos.
Secretarias: deberá contar con un título técnico de secretariado. Tendrá que
cumplir con las labores y tareas encomendadas por el administrador, además de
controlar la entrada y salida de todo el personal ajeno y perteneciente al
establecimiento.
Conductor vehículo: deberá contar con licencia de conducir Clase A y sin
antecedentes penales. Será el encargado de conducir el vehículo del establecimiento
conforme a lo dispuesto por la dirección de éste.
Remuneración Del Personal
La mayoría de los costos de operación provienen de los procedimientos
administrativos de la estructura organizativa. Básicamente, son los relacionados con
las remuneraciones del personal. Los sueldos correspondientes al personal del
establecimiento se cancelan en forma mensual, representando de esta manera doce
pagos al año, constituyendo un costo operacional para un período anual.
42
Los costos mensuales por concepto de sueldos del personal consideran

cotizaciones previsionales y de salud:
N Sueldo Sueldo Valor Valor
Personal º mensual Mensual Total Alternativa Nº 2 Alternativa Nº 3
Director y
Administrador 1 $ 1.300.000 $ 1.300.000 $ 15.600.000 $ 15.600.000
Auxiliar de
enfermería 3 $ 400.000 $ 1.200.000 $ 14.400.000 $ 14.400.000
Peluquera 1 $ 300.000 $ 300.000 $ 3.600.000 $ 3.600.000
Mucamas 2 $ 180.000 $ 360.000 $ 4.320.000 $ 4.320.000
Lavandera 1 $ 180.000 $ 180.000 $ 2.160.000 $ 2.160.000
Cheff 1 $ 800.000 $ 800.000 $ 9.600.000 $ 9.600.000
Ayudante de cocina 2 $ 180.000 $ 360.000 $ 4.320.000 $ 4.320.000
Jardinero 1 $ 180.000 $ 180.000 $ 2.160.000 $ 2.160.000
Guardias 4 $ 200.000 $ 800.000 $0 $ 9.600.000
Podóloga 1 $ 180.000 $ 180.000 $ 2.160.000 $ 2.160.000
Masajista 1 $ 180.000 $ 180.000 $ 2.160.000 $ 2.160.000
Profesor de Ed.
Física 1 $ 600.000 $ 600.000 $ 7.200.000 $ 7.200.000
Secretarias 4 $ 250.000 $ 1.000.000 $ 12.000.000 $ 12.000.000
Conductor vehículo 1 $ 250.000 $ 250.000 $0 $ 3.000.000
GASTO TOTAL $ 7.690.000 $ 79.680.000 $ 92.280.000
43
3. ESTUDIO LEGAL
Introducción:
Según Sapag y Sapag, son muchos los efectos económicos que sobre el flujo
de caja tendrá el estudio legal. Desde la primera actividad que tendrá que realizar si
el proyecto es aprobado, la constitución legal de la empresa, hasta su
implementación y posterior operación el proyecto enfrentara un marco legal particular
a la actividad que realizara la empresa, que influirá directamente sobre la proyección
de sus costos y beneficios. El conocimiento de la legislación aplicable a la actividad
económica y comercial. Resulta fundamental para la preparación eficaz de los
proyectos, no solo por las referencias económicas que puedan derivarse del análisis
jurídico sino también por la necesidad de conocer adecuadamente las disposiciones
legales para incorporar los elementos administrativos, con sus correspondientes
costos, y para que posibiliten que el desarrollo del proyecto se desenvuelva fluida y
oportunamente.
Aspecto legal:
Para poder poner en funcionamiento cualquier tipo de negocio, se necesita
previamente haber cumplido con una serie de requisitos legales, tales como:
Creación de Sociedad Antes de todo, es necesario crear e inscribir la sociedad en
el Registro del Conservador y realizar su publicación en el Diario Oficial.
La inscripción tiene un valor aproximado de 2/1000 sobre el capital inicial más
gastos de papelería (aproximadamente $270.000), y la publicación de la constitución
de la sociedad tiene un valor aproximado de $90.000. Por concepto de notaría se
calcula un 1/1000 del capital inicial más gastos estimados en $300.000.
Inicio de Actividades Al formar un negocio hay que recurrir al servicio de Impuestos
Internos, con el objeto de iniciar legalmente las actividades. Para lo cual es
necesario llenar los siguientes formularios (Gratuitos a través de SII):
-N° 4415 Inscripción al Rol Único Tributario y/o Declaración de Inicio de actividades.
-N° 4416 Anexo del formulario anterior.
44
-N° 3230 Declaración Jurada para Tímbrales de Documentos y/o Libros y

Notificaciones.
(Formularios en anexo Nº4)
Para efectos de nuestro proyecto debemos considerar estos antecedentes y
los costos asociados que se encuentran detallados en un cuadro resumen.
Contrato de Arriendo para un arriendo de una propiedad se debe efectuar un
contrato, el cual esta establecido por la Ley Nº 18.101 publicada el 29.01.1982,
siendo modificada por la Ley Nº 19.866.- del 11.04.2003. El arriendo de esta
propiedad será por un periodo de 20 años, prorrogables, estableciéndose dos
cláusula adicionales, primera donde se indica que se efectuaran trabajos para la
construcción de 24 dormitorios los que serán utilizado para un Hogar de larga estadía
para el adulto mayor, siendo estos construidos según la normativa del Departamento
de Obras Municipal de Las Condes, en la segunda cláusula se indicara una
indemnización por parte del arrendador si este no cumpliera con el periodo de
arriendo mínimo, consistente en el costo de la construcción. El costo de dicho tramite
Notarial es de $8.000.- que incluye 02 copias.
Cumplir con Requisitos Municipales Los municipios son los encargados de

aprobar los proyectos y otorgar distintos tipos de permisos dentro del área de la
Comuna. Para efectos Municipales del presente proyecto se procederá a pedir las
siguientes solicitudes en el departamento correspondiente a la municipalidad de las
Condes:
- Para la Patente Municipal:
Informe de Factibilidad de Otorgamiento de Patente, Permiso de Edificación y
Recepción Final del inmueble donde se va a ejercer la actividad comercial,
documentos que deben solicitarse previamente en la Dirección de Obras Municipales
(Apoquindo Nº 3076).
- Documento que acredite el título por el cual se ocupa el inmueble, Certificado
de Dominio Vigente, contrato de arriendo, comodato, etc.
- Iniciación de Actividades ante el SII.
45
- Resolución Sanitaria emitida por el SESMA (Avda. Bulnes N ° 177,

Santiago), para ejercer las actividades de manipulación de alimentos y autorización
de funcionamiento.
-Escritura de Constitución de Sociedad, Protocolización del Extracto y
Publicación en Diario Oficial.
- La aprobación de la solicitud será resuelta en un plazo de cinco días hábiles
desde la fecha de recepción de la solicitud con los antecedentes completos, si
corresponde.
El costo aproximado para obtener la patente comercial se calcula sobre el
capital inicial que en el caso de la alternativa 2) es de $151.476.000 y para la
alternativa 3) es de $171.158.000, correspondiendo pagar un 5 por mil (0,0005) del
monto del capital inicial anual, más el Derecho de Aseo ($24.880), por lo que la
patente comercial tiene un costo anual para la alternativa 2) de $89.579.- y para la
alternativa 3) es de $75.738.-
El tiempo de duración de este tramite será:
02 días, la factibilidad de otorgamiento de patente comercial.
05 días para la tramitación y obtención de la patente comercial.
- Dirección de Obras Municipales: Para la construcción de habitaciones del
presente proyecto, la dependencia municipal encargada de otorgar el permiso de
factibilidad de suelo es la Dirección de obras Municipales. Para cualquier
construcción en la Comuna de Las Condes se requiere un permiso de la (DOM) de la
respectiva municipalidad para la construcción y edificación a petición del propietario o
constructor. Con anterioridad a la solicitud del permiso se verifico a la DOM
respectiva, los datos sobre números, las líneas de edificación, la altura tipo de
edificio y además exigencias de urbanización que rigen para el sector en que esta
ubicado el terreno arrendado.
- Requisitos para construcción
Para la construcción de habitaciones en el proyecto la Dirección de Obras
Municipales es la encargada de otorgar los permisos de factibilidad de suelo. Con
anterioridad a solicitud se verifico al DOM la altura, tipo de edificio y demás
46
exigencias de urbanización que rigen para el sector seleccionado siendo viable la

construcción sobre el terreno donde se encuentra ubicada la propiedad a arrendar.
MINISTERIO DE SALUD
Previo al tramite ante el Servicios de salud, se deberá cumplir con la “Pauta
de Requisitos autorización de instalación y funcionamiento de
establecimientos de larga estadía para el adulto mayor, casas de reposo,
hogares de ancianos, asilos, hospicios y otros similares” comprobando ante la
municipalidad de la comuna, la posibilidad de implementación de acuerdo al plano
regulador, de obtener Patente Municipal.
• Aprobación de planos de planta física del local o proyecto.
• Aprobación del local e instalación
• Autorización de funcionamiento.
• Declaración del capital inicial
• Cancelar aranceles estipulados por el Ministerio de Salud.
 Del Reglamento De Establecimientos de Larga Estadía Para Adultos

Mayores.
- Planta Física:
Artículo 7º: Los establecimientos deberán disponer de una planta física que cumplirá
a los menos con los requisitos establecidos en los artículos 5º al 11º, 18º, 21º al 27º,
todos inclusive, del decreto 194 de 1978, del Ministerio de Salud, que aprueba el
reglamento de hoteles y Establecimientos similares. Deberán contar, con las
siguientes exigencias:
Dependencias bien diferenciadas e iluminadas y que no tengan barreras
arquitectónicas:
 Al menos una oficina/sala de recepción:
Para que permita tener entrevistas en privacidad con los residentes y sus
familiares.
 Los establecimientos de más de un piso deberán contar con un ascensor que
permita la cabida de una camilla.

47
 Zonas de circulación:
Con pasillos de un amplitud mínima de 94 centímetros, bien iluminados, sin
desniveles o con rampas, si los hay. Si tiene escaleras, éstas deben tener un
ancho mínimo de 94 centímetros, con pasamanos en ambos lados y peldaños
evidenciados, no pudiendo ser de tipo caracol.
 Sala de estar o de usos múltiples:
Con capacidad para el 100% de los residentes en forma simultánea, con
iluminación natural, televisión y elementos de recreación para los residentes,
tales como juegos, revistas, libros, etc.
 Zonas exteriores para recreación:
Con 1 metro cuadrado mínimo por residente, de patio, terraza, o jardín.
 Comedor suficiente:
Para el 50% de los residentes simultáneamente.
 Dormitorios:
Con un máximo de cuatro camas, guardarropa individual y un velador por
cama, considerando espacio para un adecuado desplazamiento de las
personas según su autonomía. Contará con un timbre continuo por cama. Al
menos el 10% de las camas deberán corresponder a catres clínicos, los que
se incrementarán de acuerdo al grado de dependencia institucional.
 Los servicios higiénicos:
Deberán estar cercanos a los dormitorios y ser de fácil acceso. Deberá haber
a lo menos un baño con ducha por cada seis residentes y un baño por piso
que permita la entrada de silla de ruedas. Los pisos de éstos serán
antideslizantes, contarán con agua caliente y fría, agarraderas de apoyo,
duchas que permitan el baño auxiliado y entrada de elementos de apoyo y
timbre de tipo continuo.
 La cocina:
Deberá cumplir con las condiciones higiénicas y sanitarias que aseguren una
adecuada recepción, almacenamiento, preparación y manipulación de los
alimentos, su equipamiento, incluida la vajilla estará de acuerdo al número de
48
raciones a preparar El piso y las paredes serán lavables; estará bien ventilada,
ya sea directamente al exterior o a través de campana o extractor.
 Lugar cerrado para mantener equipamiento e insumos médicos y de
enfermería mínimos tales como: Esfigmomanómetro, estetoscopio,
termómetros, botiquín de primeros auxilios y archivo de historias clínicas.
 Lugar cerrado destinado a guardar los útiles de aseo.
 Lavadero con pileta:
Con un lugar de recepción y almacenamiento para la ropa sucia, lavadora
adecuada al número de residentes e implementación para el secado y
planchado de la ropa, además de un lugar para clasificar y guardar la ropa
limpia. Si existe servicio externo de lavado, se asignarán espacios para
clasificar y guardar ropa sucia y limpia.
 Personal:
La casa de reposo deberá cumplir con las disposiciones del Reglamento sobre
Condiciones Sanitarias y Ambientales Básicas en los Lugares de Trabajo.
TITULO III (ARTS. 8-12).
DE LA DIRECCIÓN TÉCNICA Y DEL PERSONAL
Artículo 8º:
La dirección técnica de estos establecimientos estará a cargo de una persona con
título de una carrera del área de la salud, de duración no inferior a 8 semestres y de
preferencia con capacidad gerontológico. Será responsable ante la autoridad
sanitaria del buen funcionamiento y del cumplimiento de la normativa sanitaria
vigente. La dirección técnica deberá coordinar su acción con el resto de los
profesionales que concurran al establecimiento, y con la administración, con el objeto
de velar por el cumplimiento del reglamento interno.
Artículo 9º:
El establecimiento deberá contar con personal idóneo, en cantidad suficiente para
satisfacer en forma permanente y adecuada la atención integral de los residentes, de
acuerdo a su número, condiciones físicas y psíquicas.
49
Artículo 10º:
Las residencias, de hasta veinte camas, con una proporción de 80 o más de
residentes autovalentes, deberá contar con:
a) Auxiliar de enfermería.
Un auxiliar de enfermería cada 20 residentes o fracción inferior a ello, las 24
horas.
b) Personal capacitado en el cuidado de ancianos o discapacitados
(Cuidador o asistente geriátrico) cuya función es principalmente de higiene,
confort y entretenimiento de los residentes:
-Residencias con 80% de residentes autovalentes, deberá tener:
1 Persona por cada 10 residentes horario diurno.
1 Persona por cada 20 residentes horario nocturno.
-Residencias con 50% de residentes dependientes, tendrán:
1 Persona por cada 5 residentes horario diurno.
1 Persona por cada 10 residentes horario nocturno.
c) Manipulador de alimentos con carné sanitario al día:
1 persona por cada 20 residentes o fracción inferior a ello.
d) Auxiliar de servicio:
1 persona por cada 20 residentes, horario diurno.
Este personal deberá ser incrementado proporcionalmente en base al número
de camas y el grado de dependencia de los residentes.
Artículo 11º:
Podrá contar además con un kinesiólogo, terapeuta ocupacional o profesor de
educación física con formación gerontológico, para la rehabilitación y
mantenimiento de las funciones biopsicosociales de los residentes y con la
asesoría de una nutricionista para la confección de minutas y dietas.
Artículo 12º:
El establecimiento podrá contar con los servicios de un médico para el control de
salud de los residentes, sin perjuicio del derecho de estos a tener su médico
tratante. En el caso que se requiera de atención médica y no se cuente con el
profesional, se recurrirá al servicio de salud público o privado al que tenga derecho
50
el residente. Adicionalmente, el establecimiento podrá contar con los servicios de

una enfermera.
DISPOSICIONES GENERALES:
Libro foliado de uso de los residentes o sus familiares, para sugerencias o
reclamos que será timbrado por el servicio de salud
Autorización del servicio de salud del ambiente Región Metropolitana (SESMA)
Los locales considerados por el SESMA para obtener autorización sanitaria son:
“Cualquier establecimiento ubicado en la región Metropolitana destinado a la
producción, preservación, envasado, almacenamiento, distribución y consumo de
platos preparados (aquellas elaboraciones culinarios que se expenden, listos para su
consumo, sean fríos o calientes o que requieran solo de un proceso de
calentamiento). Están dentro de esta categoría los llamados restaurantes, fuentes de
soda, cafeterías, casinos, elaboradoras de platos preparados, de emparedados,
pizzas y otros similares” Por lo tanto, para poder poner en funcionamiento las
instalaciones de casino de la casa de reposo se necesita la autorización sanitaria del
SESMA.
La autorización para funcionar requiere los siguientes antecedentes:
• Nombre, dirección y teléfono establecimiento
• Individualización, RUT, y domicilio del propietario y representante Legal en su
caso
• Documentos que acrediten el dominio del inmueble
• Plano del local indicando la distribución de las camas en los dormitorios.
• La calidad del inmueble donde esté ubicado el establecimiento deberán
cumplir con toda la ordenanza general de construcciones y urbanización
• Acreditar que cumple con los requisitos de prevención y protección contra
incendios que establece el reglamento sobre condiciones sanitarias y
ambientales básicas de los lugares de trabajo.
• Identificación del director técnico responsable con copia del certificado de
título, carta de aceptación del cargo y horario en que se encontrará en el
establecimiento.
51
• Planta del personal con que funcionará el establecimiento con su horario

contratado y sistema de turnos. Una vez que entre en función, deberá enviar
al Servicio de Salud la nómina del personal que labora ahí.
• Reglamento interno del establecimiento, que deberá incluir un formulario de
contrato a celebrarse entre el establecimiento y el residente o su
representante, en el que se estipule los derechos y deberes de ambas partes
y las causales de exclusión del residente.
• Plan de evacuación ante emergencias
• Con estos antecedentes el servicio de salud dicta una resolución.
La autorización sanitaria es uno de los requisitos exigidos por la Municipalidad
previo al otorgamiento de la patente correspondiente.
REGISTRO DE MARCAS:
Se deberá considerar el costo asociado al registro la marca del establecimiento de
larga estadía para adultos mayores, el que se realiza en el Departamento de
propiedad industrial ubicado en la calle Moneda 970 piso 10 (fono: 698 0125).
Pasos a realizar en el registro de marca:
a) Acreditar que la marca no se encuentre registrada, esto se realiza en la página
web: www.dicom.cl.
b) Comprar un formulario ($600) para presentar la marca y cancelar media UF.
c) Publicar en el diario oficial la marca cancelando aproximadamente $20.000
d) Otorgamiento de la marca y número de registro, costo aproximado de $42.000.
e) Entrega certificación de la marca, posee una duración de 10 años. Costo
aproximado $10.000.
Este tramite tendrá una duración de 05 meses.
Cuadro Resumen de Costos Legales

Las Condes Año Costos $
Constitución de Soc.y Año 0 $660.000
Contrato de Arriendo
Autorización –SESMA Año 0 $80.565
Registro de Marca Año 0 $303.286
Cam bio de destino Año 0 $1.500.000
O tros Año 0 $2.932
52
Total Año 0 $2.546.783

Patente com ercial Año 1-10 $1.695.778
53
4. ESTUDIO TÉCNICO
Este estudio determina y analiza las opciones desde el punto de vista
tecnológico, en lo que se incluye el análisis de la factibilidad de cada opción y la
estimación de su costo, pretendiendo llegar a determinar la función de producción
óptima para la utilización eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la
producción. De la selección de la función óptima se determinará el proceso de
producción más conveniente y las necesidades de inversión, de equipos, espacio,
obras físicas, mano de obra, maquinaria y la determinación de posición de plantas,
entre otras. Esto además permitirá cuantificar el costo de operación. Para seleccionar
la mejor alternativa técnica se consideran principalmente factores económicos, sin
descuidar factores de carácter cualitativo, como por ejemplo, disponibilidad de
insumos, oportunidad de abastecimiento, ya sea de tipo humano, material o
financiero.
Al estudiar la potencial localización del proyecto, debemos tener en cuenta las
exigencias del mismo:
Cercanía del mercado objetivo: El terreno donde se emplace el proyecto
debe estar lo más cercano posible al mercado objetivo. Para nuestros intereses, que
son los adultos mayores de clase alta, las mayores proporciones de éstos, se
encuentra en la Región Metropolitana, específicamente en la zona oriente de ésta y,
concentrados principalmente en la comuna de Las Condes.
Costo y disponibilidad de la construcción: el costo y disponibilidad de la
construcción, varía de un lugar a otro. Cuantitativamente, lo más deseable sería
elegir el lugar de menor valor, pero es necesario considerar factores que influyen de
manera favorable y, otros, desfavorablemente en la comercialización del
establecimiento, aportando o no un valor agregado al negocio. Aunque lo que
finalmente va a influir preponderantemente en la elección del lugar va a ser la
disponibilidad de éste. Otras condiciones son la revisión de las disposiciones
municipales con respecto a su constructibilidad y ocupación de suelo, plan regulador
y que cumpla con toda la urbanización que requiere el funcionamiento del
establecimiento.
54
Dado los requerimientos anteriores, se ha encontrado una propiedad en la

comuna de Las Condes, cuyas características se enumeran a continuación:
- Ubicada en el sector de San Damián.
- Buenos accesos.
- Superficie de 10.000 m2.
- Superficie construida de 400 m2 en planta baja y 700 m2 por
construir.
- Costo del arriendo: $ 2.500.000.
- Cuenta con estacionamientos al interior del recinto.
- 24 Habitaciones.
- La propiedad se arrienda sin ningún tipo de muebles.
- Plano de ubicación de la propiedad, ver anexo Nº 5.
Plano de la propiedad, ver anexo Nº 6.
Los 700 m2 de construcción fueron calculados para contar con 24 habitaciones
con baño privado, considerando la construcción original como áreas comunes. La
construcción será en madera de primera calidad, semejante a la existente, la cuál
está valorizada, para la comuna de Las Condes, en 10 UF por m 2. Este valor nos da
un costo aproximado para la totalidad de la construcción de $ 126.000.000,
considerando la UF a un valor de $ 18.000.
Costo de muebles y equipos: son las inversiones necesarias para el normal
funcionamiento del establecimiento, toda la información se realizó a base de
cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del equipo, esta
información está detallada con precios unitarios y totales en el anexo Nº 7.
55
5. ESTUDIO FINANCIERO
Introducción:
El estudio de factibilidad financiera deberá determinar si el proyecto es
conveniente o no y además servir para discernir entre las dos alternativas de
acción para poder estar en condiciones de recomendar la aprobación o
rechazo del proyecto.
Se pretender ordenar y sistematizar la información monetaria que nos
entregaron los estudios anteriores, elaborar los cuadros analíticos y
antecedentes adicionales para la evaluación del proyecto. Todos estos
antecedentes nos permitirán determinar la rentabilidad del proyecto, medir y
valorar beneficios y costos, a través de flujos de caja.
La información para elaborar estos flujos de caja se encuentran en el estudio
de mercado, técnico, organizacional, así como en el cálculo de las inversiones
a las que se hizo referencia sobre la implementación de las dos alternativas en
estudio. Además se incorporaran información adicional sobre tributación,
depreciaciones y amortización y valores de desecho según corresponda.
Metodología a emplear:
Para los efectos de la Evaluación económica del negocio se realizaran flujos
de caja con un horizonte de 10 años definido por el Profesor. Para calcular el
valor de desecho se utilizara el método contable, el que se calcula en base a
la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las utilidades considerada
como un 17% definida sobre la base de la normativa tributaria vigente y
común para toda la industria.
Para efecto de este estudio se considera que el IPC para los siguientes 10
años será del 4% .
Todos los valores que aparecen en este proyecto no considera el Iva.
Datos para la construcción de los Flujos
Inversión inicial
La inversión inicial de las alternativas se detalla a continuación:
56
PROYECTO PURO
INVERSIÓN INICIAL ALTERNATIVA Nº2 ALTERNATIVA Nº3
Obra FÍsica 10Uf x700m2(UF.18000) 126.000.000 126.000.000
Equipos y Muebles 22.276.000 29.968.000
Gastos de Org.y Puesta en Marcha 2.546.783 2.546.783
Otros (Telefonos/Citofonos) 700.000 700.000
Vehículos 0 15.990.000
Arriendo 2.500.000 2.500.000
Publicidad 4.500.000 12.000.000
Capital de Trabajo 78.605.094 85.050.094
TOTAL 237.127.877 274.754.877
PROYECTO FINANCIADO
INVERSIÓN INICIAL ALTERNATIVA Nº2 ALTERNATIVA Nº3
Obra FÍsica 10Uf x700m2(UF.18000) 126.000.000 126.000.000
Equipos y Muebles 22.276.000 29.968.000
Gastos de Org.y Puesta en Marcha 2.546.783 2.546.783
Otros (telef.citofonos) 700.000 700.000
Vehículos 0 15.990.000
Arriendo 2.500.000 2.500.000
Publicidad 4.500.000 12.000.000
TOTAL 244.259.359 283.469.549
Se agrupan principalmente en tres item: activos fijos, activos nominales y

capital de trabajo.
Inversiones en activos fijos
Los activos fijos están referidos a maquinarias, vehículos, mejoramiento en
general, etc.
Para efectos contables, los activos fijos se deprecian linealmente.
Inversión en activos nominales:
Los gastos de puesta en marcha (legales y comerciales) corresponden a
servicios o derechos adquiridos que son necesarias para la puesta en marcha
y posterior funcionamiento del proyecto. Estas inversiones se amortizan en 5
años, afectando al flujo de caja y disminuyendo la renta imponible en esos
periodos. Estos gastos consideran la escritura, inscripción y notaria.
ACTIVOS NOMINALES ALTERNATIVA 2 ALTERNATIVA 3
57
Constitución de la Sociedad 660.000 660.000

Autorización SESMA 80.565 80.565
Registro de Marca 303.286 303.286
Otros 2.932 2.932
Cambio de Destino 1.500.000 1.500.000
TOTAL 2.546.783 2.546.783
Inversión en capital de trabajo

La inversión en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos
necesarios en forma de activos corrientes para la operación normal durante el
ciclo productivo del proyecto, por lo tanto el capital de trabajo constituirá una
parte de los costos fijos ya que forma parte del monto permanente de costos
necesarios para asegurar la operación del proyecto. Para calcular la inversión
en capital de trabajo se consideraron los primeros seis meses con ocupación
0%, y asumiendo los costos desembolsables de estos periodos (Costos Fijos,
costos variables, interés crédito según corresponda), lo que genero una
inversión en capital de trabajo de un monto de:
PROYECTO PURO
ALTERNATIVA Nº2 ALTERNATIVA Nº3
PROYECTO FINANCIADO
ALTERNATIVA Nº2 ALTERNATIVA Nº3
Ingresos:
Los ingresos del proyecto provienen del arriendo de cada pieza del complejo
integral, dependiendo este según el servicio elegido descrito en el estudio
técnico y su precio definido en el estudio de mercado el que corresponde a
$700000 por la opción Nº 2 y $1000000 por la opción Nº 3, el que se
incrementara anualmente con un porcentaje calculado sobre la base de el IPC
estimativo del 4%.
58
Se trabajará bajo el supuesto de un 80% de ocupación durante el año 1 y 2 ,

de un 90% de ocupación del año 3 al 5 y un 100% de ocupación desde el año
6 en adelante producto de la estrategia comercial a utilizar.
Ingresos Alternativa N º2
Años Ocupacion Nºancianos Valor Unit. Total
1 al 2 80% 19 $ 700.000 $ 159.600.000
3 al 5 90% 22 $ 700.000 $ 184.800.000
6 al 10 100% 24 $ 700.000 $ 201.600.000
Ingresos Alternativa N º3
1 al 2 80% 19 $ 1.000.000 $ 228.000.000
3 al 5 90% 22 $ 1.000.000 $ 264.000.000
6 al 10 100% 24 $ 1.000.000 $ 288.000.000
• Pago mensual:
El pago mensual incluye el alojamiento, las tres comidas principales del
día, la limpieza de la pieza, la lavandería, calefacción y los servicios
básicos, televisión por cable, uso sin restricción de espacios comunes y
actividades dentro del complejo.
Costos Fijos:
Resumen de Costos Fijos Anuales
Los supuestos a los cuales se calcularon los costos fijos se detallan en Anexo Nº8
COSTOS FIJOS ANUALES Valor Alternativa Nº2 Valor Alternativa Nº3
Sueldos 79.680.000 92.280.000
Servicios Básicos 23.400.000 23.400.000
Mantención 582.600 822.600
Suministros Varios 1.920.000 1.920.000
Materiales 744.309 744.309
Patente Comercial 1.695.778 1.695.778
Publicidad 450.000 1.100.000
Contabilidad 800.000 800.000
Arriendo 30.000.000 30.000.000
Seguridad Externa 600.000 0
59
TOTAL 139.872.687 152.762.687
Nota: Los detalles de los valores se encuentran en archivo excell adjunto.
Costos Variables:
Los costos variables en este negocio corresponden a los costos de
alimentación. Este costo es de $2.500 por día, por persona. Esto corresponde
a $1000 pesos por almuerzo y $1000 pesos por cena y $500 pesos por
desayuno. Estos datos fueron obtenidos por una residencia de similares
características que brinda a sus residentes un servicio de gastronomía de
primer nivel como el que se pretende implementar para este proyecto.
Depreciación
El método de depreciación utilizado en este trabajo es el lineal. Se realizará de
acuerdo a las normas del Servicio de Impuestos interno, según sea la vida útil
de los activos. Los activos fijos se deprecian linealmente por periodos según el
tipo de activo conforme lo reglamenta el Servicio de Impuestos Internos, en la
ley del S.I.I. artículo 31, letra e.
Tabla resumen de depreciaciones

ALTERNATIVA Nº 2 PERIODOS COSTO ANUAL
Depreciación 1-3 $ 11.087.200
Depreciación 6 $ 10.620.534
ALTERNATIVA Nº 3 PERIODOS COSTO ANUAL

60
Ver detalle de depreciación en planilla excell adjunta.
Valor de Desecho
Para calcular el valor de desecho se utilizó el método contable, el que se

calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las
utilidades considerada como un 17% definida sobre la base de la normativa
tributaria vigente y común para toda la industria. el que contempla la según el
siguiente detalle:
Proyecto Puro Alternativa Nº 2
46.810.909
VALOR DESECHO = = $ 275.358.28 6
17%
Proyecto Puro Alternativa Nº 3

133.651.85 9
VALOR DESECHO = = $ 786.187.40 7
17%
Proyecto Financiado Alternativa Nº 2

45.118.579
VALOR DESECHO = = $265.403.40 8
17%
Proyecto Financiado Alternativa Nº 3

131.583.83 3
VALOR DESECHO = = $ 774.022.54 5
17%
Amortización de Activos Nominales

La amortización del activo nominal tiene un tratamiento similar a la
depreciación. Si bien este desembolso se realiza antes del inicio del proyecto,
el gasto se prorratea en cinco periodos para reducir el pago de impuesto sobre
las utilidades, por lo cual se tiene un beneficio tributario.
TABLA AMORTIZACION
61
ACTIVOS NOMINALES/ COSTO/AÑOS/AMORTIZACION ANUAL ALT.2Y3

ACTIVOS NOMINALES COSTO PERIODO AMORTIZACION
ANUAL
Constitución de la sociedad $ 660.000 5 $132.000
Autorización SESMA $ 80.565 5 $16.113
Registro de Marca $ 303.286 5 $ 60.658
Otros $ 2.932 5 $ 587
Cambio de destino $1.500.000 5 $ 300.000
ANALISIS FINANCIERO
FINANCIAMIENTO CON CAPITAL PROPIO

Para analizar el proyecto puro y así sólo los efectos del propio proyecto, no los
relativos al financiamiento del mismo excluimos de los flujos los ingresos por toma
de préstamos financieros, pagos de intereses, cancelaciones de préstamos, etc. De
esta forma pudimos analizar de manera independiente, si conviene o no hacer el
proyecto suponiendo que lo financiamos totalmente con capital propio a una Tasa de
descuento del 14,3%. Obteniendo los siguientes resultados del VAN y la TIR (detalle
del flujo planilla excell adjunta).
PROYECTO PURO TASA DESCUENTO AL 14,3%

Alternativa Nº2 Alternativa Nº3
V.A.N. -$ 5.370.421 $ 397.624.079
T.I.R. 13,93% 32,59%
En la alternativa Nº2 el VAN es negativo y la T.I.R. es menor que la tasa de

descuento, según estos criterios el proyecto con la alternativa Nº2 no es rentable.
Analizando la alternativa Nº3 tenemos un van positivo, el proyecto rinde una
rentabilidad superior a la del costo de oportunidad en consecuencia, el proyecto está
ganando una renta por encima de la rentabilidad típica. y la TIR es mayor que la
tasa de costo de capital propio, el rendimiento que obtendría el inversionista
realizando la inversión es mayor que el que obtendría en la mejor inversión
alternativa, por estas dos razones por lo tanto, conviene realizar la inversión.
62
PROYECTO FINANCIADO TASA DESCUENTO AL 9,93%

Alternativa Nº2 Alternativa Nº3
V.A.N. $ 72.657.841 $ 650.909.695
T.I.R. 16,81% 56,09%
En la alternativa Nº2 el van es positivo pero menor que el de la alternativa Nº3,

al igual que la TIR por esto conviene mucho mas realizar la inversión en la alternativa
Nº3.
Analizando los dos tipos de financiamiento se concluye que el proyecto
financiado de la alternativa Nº3 seria el que conviene realizar ya que el rendimiento
que obtendría el inversionista realizando la inversión es mayor que el que obtendría
en la mejor inversión alternativa.
FINANCIAMINTO CON DEUDA
Para el financiamiento del 64% de la inversión inicial se utilizará una fuente de

financiamiento externa para el 35% restante se utilizará financiamiento con capital
propio con una tasa Ke del 14,3% exigida por los inversionistas. Para el crédito se
considerará una tasa de interés bancaria tope del 9%, esta tasa es una estimación
del escenario futuro dada la actual Política del Banco Central y finalmente
establecida por los bancos para colocaciones marcando una clara tendencia al alza.
El crédito será de largo plazo con pago de cuotas fijas en un periodo de 10 años. Los
montos del crédito requeridos para financiar cada una de las alternativas como sigue
a continuación:
Monto de Crédito: $154.022.783
Tasa de interés bancaria: 9%.
Valor cuota anual : $23.603.004
TABLA DE AMORTIZACION ALT.Nº2

63
TABLA DE AMORTIZACIÓN ALTERNATIVA Nº2

Periodo Saldo Inicial Cuota Interés Amortización Saldo Final
1 154.022.783 23.999.844 13.862.050 10.137.793 143.884.990
2 143.884.990 23.999.844 12.949.649 11.050.195 132.834.795
3 132.834.795 23.999.844 11.955.132 12.044.712 120.790.082
4 120.790.082 23.999.844 10.871.107 13.128.736 107.661.346
5 107.661.346 23.999.844 9.689.521 14.310.323 93.351.023
6 93.351.023 23.999.844 8.401.592 15.598.252 77.752.771
7 77.752.771 23.999.844 6.997.749 17.002.094 60.750.677
8 60.750.677 23.999.844 5.467.561 18.532.283 42.218.394
9 42.218.394 23.999.844 3.799.655 20.200.188 22.018.205
10 22.018.205 23.999.844 1.981.638 22.018.205 0
Alternativa Nº3
Monto de Crédito: $179.158.000.
Tasa de interés bancaria: 9%.
Valor cuota : $27.916.416
TABLA DE AMORTIZACION ALT.Nº3

TABLA DE AMORTIZACIÓN ALTERNATIVA Nº3
Periodo Saldo Inicial Cuota Interés Amortización Saldo Final
1 179.158.000 27.916.416 16.124.220 11.792.196 167.365.804
2 167.365.804 27.916.416 15.062.922 12.853.493 154.512.311
3 154.512.311 27.916.416 13.906.108 14.010.308 140.502.003
4 140.502.003 27.916.416 12.645.180 15.271.235 125.230.768
5 125.230.768 27.916.416 11.270.769 16.645.647 108.585.121
6 108.585.121 27.916.416 9.772.661 18.143.755 90.441.367
7 90.441.367 27.916.416 8.139.723 19.776.693 70.664.674
8 70.664.674 27.916.416 6.359.821 21.556.595 49.108.079
9 49.108.079 27.916.416 4.419.727 23.496.689 25.611.391
10 25.611.391 27.916.416 2.305.025 25.611.391 0
Tasa de descuento
El costo de la deuda
El costo de la deuda se simboliza como Ki y representa el costo antes de
impuesto para efectos de este estudio se considero la tasa del bancaria un 9%:
Ki = Kd (1 - t) 0,09 * (1-0,17) 7,47%
t = Impuesto
64
Kd = Tasa Bancaria
El costo del capital propio

A fin de calcular el costo del capital propio se eligió una tasa libre de riesgo
utilizando los Bonos del Banco Central de Chile en Unidades de Fomento
(BCU), a 10 años otorgada por el Banco Central de Chile, la cual corresponde
a 3,17% (marzo 2006) y una tasa de riesgo del tipo de proyecto. El premio al
riesgo del año 2005 fue entregado por un experto en evaluaciones de este tipo
de proyecto Julio Torres, Gerente General de SIGES CHILE, la cual
corresponde a un 11,13%, por lo que la suma de estas dos tasas da un costo
de capital propio (Ke) igual a un 14,3%.
Costo ponderado del capital

Utilizando como fuente de financiamiento fuente interna y externa, calculamos
el Ko (tasa de costo ponderado de capital) que representa el costo promedio
de todas las fuentes de fondos, ponderado por el peso relativo de las mismas
en la estructura de pasivos del proyecto. En otras palabras, si el proyecto lo
financiaremos con 39% de capital propio y (1-x) 61% de deuda, ésas son las
ponderaciones a usar en el cálculo de esta tasa y se calcula de la siguiente
forma.
K O =ke ×% finc .capitalpro pio +Ki × finc .deuda ×(1 −impuesto )
Alternativa N° 2 Alternativa N° 3
Ko = 9,87% Ko = 9,70%
CONCLUSIONES
El siguiente grafico muestra el efecto que tiene la tasa de descuento
aplicada a este proyecto considerando las dos fuentes de
financiamiento observando lo siguiente: A medida que aumentamos la
tasa de descuento el VAN va disminuyendo. Este efecto es mucho
65
mayor para la alternativa Nº2, con esto podemos concluir que el

proyecto mas rentable sería la alternativa Nº3.
VAN V/S TASA DE DESCUENTO
1.600.000.000
1.400.000.000
1.200.000.000
1.000.000.000
ALT.Nº2 P URO
VAN
ALT.Nº3 P URO
800.000.000
ALT. N°2 FINANC.
ALT. N°3 FINANC.
600.000.000
400.000.000
200.000.000
0
TASA DE DESCUENTO %
0,00 0,02 0,04 0,06 0,08 0,10 0,12 0,14 0,16 0,18 0,20 0,22
Considerando los resultados del VAN y TIR de este proyecto, podemos

concluir que la mejor fuente de financiamiento es la externa, y la alternativa
mas rentable es la alternativa Nº3, con la cual se recomienda profundizar en la
próxima etapa de factibilidad.
1. ANALISIS DE SENSIBILIZACION
Una vez concluido el análisis cuantitativo del proyecto, se realizo un análisis
de sensibilidad. De acuerdo a un análisis cualitativo de las variables que
influyen en el van de este proyecto se puede observar que las de mayor
influencia son; los precios y las tasas de ocupación del complejo. Este análisis
indica hasta donde pueden modificarse los valores de estas variables para
que el proyecto siga siendo rentable. En caso de que el proyecto no sea
rentable, hasta que punto modificarlas para que llegue a serlo.
66
Ocupación(nº de ancianos) v/s VAN del Proyecto
900.000.000
800.000.000
700.000.000
600.000.000
500.000.000 VAN Opción 2 Puro

VAN Opción 3 Puro
VAN
VAN Opción 2 Financiado

400.000.000 VAN Opción 3 Financiado
300.000.000
200.000.000
100.000.000
0
16 17 18 19 21 22 23 24
Personas
Como se puede observar para la el proyecto puro Opción Nº2, para que sea
rentable debemos tener un mínimo de 16 personas y para la opción Nº3 sería
de 17 personas como mínimo para que ambos proyectos sean rentables. Para
la otra alternativa de financiamiento debemos tener como mínimo 22 y 23
respectivamente.
67
Relación Precio VAN
1.200.000.000
1.000.000.000
800.000.000
VAN Opción 2 Puro

VAN Opción 3 Puro
VAN
600.000.000
400.000.000
200.000.000
0
0
0
00
0
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
.0
0.
0.
0.
0.
0.
0.
0.
0.
0.
0.
0
60
65
75
80
00
50
55
70
85
90
10
1.
1.
Precio
Este gráfico muestra la dependencia del precio mínimo que se puede cobrar
para que el proyecto sea viable con cada una de sus alternativas de
financiamiento.
68
VI. ANEXOS
ANEXO Nº1:
Resultado de encuesta de 25 personas, que fue extrapolado a un supuesto de 100
personas.
 En esta pregunta se sondea cuales son las áreas que preferían en una casa
de larga estadía , destacándose las áreas verdes, sala de juegos y salas de
lectura .
Areas Comunes
Extensas area verdes Servicios deseados

Salas de juego de mesa
Sala de Computacion
Sala de lectura
Cafeteria
Cancha de tennis
Piscina Temperada
Salas de usos multiples
0 5 10 15 20 25 30
 En esta pregunta se encuesta cuales son los servicios que proferirían en la

implementación de la casa de larga estadía, destacándose los servicios de
mucama, peluquería y masajes
Servicios extras Servicios deseados
mucama
peluqueria
masajes
kinesoloia
podologia
Transporte
Spa
0 5 10 15 20 25 30 35
69
 En esta pregunta se evalúa en que comuna le gustaría vivir, destacándose la

Comuna de las Condes
¿Donde le gustaria vivir? Donde le gustaria vivir
Vitacura
La Reina
Lo Barnechea
La Dehesa
Las Condes
0 10 20 30 40 50
 En esta pregunta se diagnostica en que tipo de vivienda vive el posible

usuario, destacándose casa propia de tercero
Tipo de vivienda donde vive
Casa Propia de tercero
Residencia adulto Tipo de vivienda donde vive

Casa arrendada
Casa propia
0 10 20 30 40
70
 En esta pregunta se sondea cuales son las actividades de esparcimiento que

le gustaría participar en una casa de larga estadía, destacándose clases de
bridge, talleres de pintura y clases de baile
Clases y talleres Solicitados
Talleres Solicitados
clases de bridge
taller de pintura
clases de baile
Clases de aerobica
taller literario
otros
0 2 4 6 8 10 12 14 16
 En esta pregunta se evalúa la cantidad de dinero que gasta en mantener su

vivienda, destacándose el rango entre $ 600.000-$800.000
¿Cuanto gasta en mantener su casa?

Cuanto gasta en mantener su
casa
800000 o mas
600000<800000
400000<600000
200000<400000
0<200000
0 5 10 15 20 25 30 35 40
71
 En esta pregunta se sondea cuanto estaría dispuesto a pagar por estos

servicios y la media fue de $ 700.000 para la alternativa de servicio 2
Monto Dispuesto a Pagar
1
3
Cantidad de Personas
5
12
Serie1
28
21
25
5
$- $ 500.000 $ 1.000.000 $ 1.500.000 $ 2.000.000

72
ANEXO Nº2:
Cantidad de centros de adultos mayores en el sector oriente para determinar la oferta
Según la cantidad de camas existentes en el sector oriente
MINISTERIO DE SALUD
SERVICIO DE SALUD
METROPOLITANO ORIENTE
UNIDAD DE REGISTRO Y CONTROL
PROFESIONES MEDICAS Y PARAMEDICAS
E.U.MAS/NUT.RZO
30 de Agosto de 2004
ESTABLECIMIENTOS DE LARGA ESTADIA ADULTOS MAYORES AUTORIZADOS
SERVICIO SALUD METROPOLITANO ORIENTE
Nº NOMBRE DIRECCION COMUNA FONO CAMAS DIRECTOR TECNICO
1 CONAPRAN Caliboro Nº 9037 La Reina 2731951 60 Mat. Judith Araya Reyes
2 Gure - Etxea Francisco de Villagra Nº 6.045 La Reina 2270057 16 Dr. Paul Mc- Nab Martin
3 Residencia Valdivia Goethe Nº2.268 y 2.250 La Reina 2778412 15 Dr. Guillermo Riquelme E.
4 Nuestra Sra. de Loreto José Arrieta Nº8.220 La Reina 2792878 79 Dr. Cristián Lucero Osorio
5 Residencia Nueva Vida Principe de Gales Nº 8.632 La Reina 2731806 8 Dr. Patricio Oneto Flores
6 Mi buen Hogar Dragones de la Reina Nº470 La Reina 2262167 8 Dr. Virgilio Pesce Villarroel
7 Sor Teresa de los Andes Echeñique N º 6.375 La Reina 2773211 23 Dr. Jaime S. Fleites García
8 Nuestra Casa Ltda. Echeñique Nº 8.675 La Reina 2732851 29 Dr. Conrado Arriagada Mora
9 Manantial Goethe Nº 2.202 La Reina 2278675 8 Dr.Héctor Palomo Rebolledo
10 M. Cornejo José Zapiola Nº7.350 La Reina 2731107 8 Dr. Patricio Fuentes G.
11 La Ermita del Carmen Larraín Nº 8.300 La Reina 2731958 21 Dr. Ernesto Chacón E.
12 María Regina Los Corcolenes Nº 6.921 La Reina 2261583 15 E.U. María del R. Moya Ibarra
13 Sra. del Rosario Santa Rita Nº 829 La Reina 2265744 7 Klgo. Alberto Maluje Atisha
14 Sra. del Rosario Anexo Santa Rita Nº 841 La Reina 2265744 10 Klgo. Alberto Maluje Atisha
15 Santa Bernardita Simón Bolivar Nº 6.695 La Reina 2277802 12 E.U. Mirella Cánepa Osorio
16 Jorge Coghlan Valenzuela Puelma Nº 7.785 La Reina 2731609 13 Dr. Mario Grossman Chervin
17 Hogar Español Alcántara Nº 320 Las Condes 2084389 186 Dr. Ricardo Gonzalez Jove
18 Angeles Dorados Arquería Nº 1243 Las Condes 4537091 9 Dr. Rubén Alvarado Vera
19 C.L.E. Cristobal Colón Nº 6.205 Las Condes 2201170 13 E.U. Lucy Ramos Cortéz
20 Diac Ltda. Cristobal Colón Nº 6.659 Las Condes 2112821 7 E.U. Julia Acuña Henriquez
21 Dr. Jaime García Huidobro Del Inca Nº 5.365 Las Condes 2123332 7 Dra.María Macarena Gumucio
22 Hogar Amapolas Dos Ltda. Felipe II N° 4377 Las Condes 2282867 12 E.U. Adriana Courbis Toledo
23 Vida Nueva Flandes Nº 1515 Las Condes 3256673 12 Dr. Rodrigo Moraga M.
24 Sta . Gemita García Pica Nº 6.813 Las Condes 2292240 9 Dra. Paula Ramirez Poblete
25 Sta. María de los Angeles Guampilla Nº 1.957 Las Condes 2298627 20 Dr. Claudio Miranda S.
26 Teresa Narvarte Hendaya Nº 343 Las Condes 3257467 11 Dr. José Armstrong Cox
27 Manquehue Ingeniero Blanquier Nº 5.920 Las Condes 2205923 16 Dra. Sonia Barraza Sanzana
28 Aurora S.A. Isabel La Católica N° 4.739 Las Condes 3217487 10 Dr. Reinaldo Hormilla Cordero
29 Causal Ltda. Isabel La Católica Nº 4.158 Las Condes 2061333 23 Dr. Carlos Jorquera Jaramillo
30 Suecia Isabel La Católica Nº 4.243 Las Condes 2289111 10 Dr. Daniel Fernandez Dodds
31 Renacer Juntos Isabel La Católica Nº6.676 Las Condes 2022126 17 E.U. Nancy Peña y Lillo V.
32 E.L:E.A. Mayor IV Centenario Nª 806 Las Condes 2208434 6 Dr. Francisco Pinchart Ibieta
33 Nuestro Hogar Jaen Nº 7.857 Las Condes 2292931 10 Dr. Leandro Biagini Alarcón
73
34 Nuestro Hogar Jorge VI Nº 754 Las Condes 2203647 17 Dr. Dante Alberti Álvarez
35 Home-In Juan Esteban Montero Nª5.542 Las Condes 2288815 6 E.U. Ana María Torres V
36 U. Rehab. Quinchamali La Quebrada Nº14.338 Las Condes 2424239 24 Dr. Eduardo Gallegos Chavez
37 J.A.I. Las Azaleas Nº 80 Las Condes 2463150 6 Dra.Juana Escanilla Camus
38 Hogar San José Las Condes Nº 13.200 Las Condes 2171275 97 Dr. Edmundo Veloso C.
39 Hogar Alemán Los Rododendros Nº 9.641 Las Condes 2297025 70 Dr. Francisco Anabalón A.
40 El Eden Malaga Nº925 Las Condes 2283700 10 Dr. Hernan Davanzo Corte
41 Santa Lucía Navarra Nº 3.787 Las Condes 2284863 10 Dr. Eric Blake Pavez
42 Residencia Casactiva Ltda. Padre Errazuriz Nº7.260 Las Condes 3427004 45 E.U. Eliana Rojas Bravo
43 Villa Soleares Paul Harris Nº 10.140 Las Condes 2431482 100 Dr. Manuel Neira Salgado
44 Senior Suites San Damian Paul Harris Nº 9.574 Las Condes 2073800 86 E.U. Chantal Duhalde M.
45 Casa de Reposo Bravo y Cía Ltda...Renato Sánchez Nº4.040 Las Condes 2286599 20 Dr. Claudio Caro Thayer
46 Bari y Parot Ltda. San Damian Nº 561 Las Condes 2071698 15 Dr. Manuel Noriega Ricalde
47 Alborada Senior Sancho Panza N° 4056 Las Condes 2282946 10 Dr. José Tomas Armstrong C.
48 Amapolas IV Talaveras de la Reina Nº 745 Las Condes 2291222 13 Dr. Reinaldo Hormilla Cordero
49 Enferhome Empresas Tomás Moro Nº 1205 Las Condes 9511713 6 E.U. Eloisa Saavedra R.
50 CONAPRAN Tomas Moro Nº 200 Las Condes 4300946 65 Dra. Lila Escobar Bart
51 Jardin de la 3ª Edad Torremolinos Nº 233 Las Condes 2296734 7 Dr. Reinaldo Hormilla Cordero
52 Sonia Carreño Plaza Vichato Nº 1.791 Las Condes 2114721 25 Dr. Adolfo Cruz Canto
53 Vitacura Vitacura Nº 5.418 Las Condes 2183389 6 E.U. Silvia Carvajal Soto
Lo
54 Sagrado Corazón de Jesus El Roble Nº 13.196 2167659 30 Dr. Mario López Ibañez
Barnechea
Lo
55 Villa San Bruno Pastor Fernandez Nº 16.540 3215434 14 D. Rolando Montero Vallejos
Barnechea
56 El Atardecer El Libano Nº 4.352 Macul 2215263 80 Dr. Severino Rey Nodar
57 José Ernesto José Pedro Alessandri Nº 4.747 Macul 2219923 18 Dr.Luis Alberto Caceda Diaz
58 Villa Banco del Estado José Pedro Alessandri Nº 4.967 Macul 2212216 12 Mat. Ema Hernandez Toro
59 Casa de Reposo Manuel Sanchez Nº 3.285 Macul 2725878 10 Dr. Jorge Pérez Godoy
60 Bte. Genoveva Purranque Nª 3.858 Macul 2831232 13 Klgo. Hugo Castro Flores
Nutr. Teresita Montes
61 Santa Monica Quinchamalí Nº 3.136 Macul 2211421 14
Undurraga
62 Ntra. Señora de Fatima Alcalde Fdo. Monckeberg Nº424 Ñuñoa 2712029 16 E.U. María E. Zuñiga P.
63 Sta. María del Camino Armando Carrera N° 5106 Ñuñoa 2279940 9 Dr. Sigfredo Martin V.
64 Ntra. Señora del Carmen Augusto Villanueva Nº 530 Ñuñoa 2254796 12 E.U. María E. Zuñiga P.
65 Luisa Amparo Baden Nº 4.884 Ñuñoa 2261308 16 Dr. Guillermo Riquelme E.
66 San Antonio Baden Nº 4.896 Ñuñoa 2262395 9 Dr. José Luis Vallejos W.
67 D.Violeta Moreno Barra Campo de Deportes Nº 515 Ñuñoa 2399126 14 Dr. Fernando Carrasco
68 Las Hortensias Campos de Deportes Nº 468 Ñuñoa 2381309 7 Dr. Victor Amat Veliz
69 Santa Margarita Carmen Covarrubias Nº 441 Ñuñoa 2392488 9 Dr. Rafael Baena Yepes
70 Keillen Crescente Errazuriz Nº 1.455 Ñuñoa 2394540 10 EU. Marcia Guerrero Lataste
71 Agustin Roselli Dgo. Faustino Sarmiento Nº 275 Ñuñoa 2256056 14 Dr. Alonso Ercilla Madrid
72 San Rafael Diagonal Oriente Nº 1.939 Ñuñoa 2749394 17 Dr. Fernando Carrasco A.
73 Teresita de Jesús Dr. Johow Nº 572 Ñuñoa 2391712 15 Dr. Fredy Manzur Tala
74 Marbella Dublé Almeyda Nº 2.031 Ñuñoa 2745541 50 Dr. Enrique Costoya del Valle
75 Hogar de la Santa Cruz Dublé Almeyda Nº 4.751 Ñuñoa 2715593 61 Dr. Carlos García Braum
76 Amor de Dios Dublé Almeyda Nº 4.795 Ñuñoa 2715467 130 Dr. Eric Blake Pavez
77 ANAMAR II Edo. Castillo Velasco Nº2357 Ñuñoa 3565527 7 Dra. Rose Marie Cerda R.
Dra. Rose Marie Cerda
78 Residencia Anamar Edo. Castillo Velasco Nº2379 Ñuñoa 2393263 12
Rebolledo
79 Sta Marta del Carmen Eleodoro Flores Nº 2418 Ñuñoa 2040848 8 Dr. Guillermo Riquelme E.
80 Hogar Israelita Francisco Villagra Nº 325 Ñuñoa 2274776 201 Dr. Patricio Gonzalez R.
81 Santa Adriana Hernán Cortez Nº 2.153 Ñuñoa 2239351 10 Dr. Francisco Calvo Pizarro
74
82 Residencias Vidabella Holanda N° 3.745 Ñuñoa 4750955 11 E.U. Roberto Acuña Salcedo
83 Hogar Italiano Holanda Nº 3.639 Ñuñoa 2065476 94 Dr. Juan Lombardi Borgoglio
84 Burrows Irarrazabal Nº 1991 Ñuñoa 2692099 12 Dr. Guillermo Riquelme E.
85 Buen Samaritano Irarrazabal Nº 4.350 Ñuñoa 2772552 128 Dr. Carlos García Braum
86 Vida Nueva Irarrazabal Nº 4345 Ñuñoa 2601624 17 E.U.Roberto Acuña Salcedo
87 Casa de Reposo Irarrazabal Nº 682 Ñuñoa 2749728 7 Dra. Maria Ines Pino Quivira
88 Atardecer Italia Nº 1.868 Ñuñoa 2096036 26 Dr. Arturo Fredes Briceño
89 Atardecer Italia Nº 1.878 Ñuñoa 2048244 20 Dr. Arturo Fredes Briceño
90 Empart Itata Nº 4.157 Ñuñoa 2775226 30 Dr. Patricio Ebner Cataldo
91 Sagrado Corazón de Jesús José Luis Araneda Nº90 Ñuñoa 2230918 13 Dr. Jaime Riveros Bruna
92 Residencia Ancianos Sanos Juan Enrique Concha Nº 554 Ñuñoa 3410598 10 Dr. Dante Alberti Alvarez
93 Terréese Juan Moya N| 346 Ñuñoa 3267386 8 Dr. Gonzalo Barraza S.
94 Fuente Dorada Julio Prado Nº 1.692 Ñuñoa 2251479 15 Dr. Roberto Soto Miranda
95 Universidad La Verbena Nº 4.921 Ñuñoa 2269943 10 Dr. Renato Gutiérrez Acuña
96 Simón Bolivar Las Talaveras Nº 282 Ñuñoa 2744852 25 E.U. Lucía Arenas Muñoz
97 Sercusal Ltda. Los Alerces Nº 2830 Ñuñoa 3568525 10 Cir.Dent. Pamela Pérez Z.
98 Cianelli Manuel de Salas Nº 317 Ñuñoa 2744600 18 E.U. María Cartagena Barrera
99 Hogar de la Esperanza Manuel de Salas Nº 371 Ñuñoa 2255637 20 E.U.Viviana Fredes Tapia
100 Los Cisnes Marchant Pereira N°2350 Ñuñoa 2741764 10 Dr. Cristian Leyton Moscoso
101 San Francisco Ortuzar Nº 220 Ñuñoa 2272556 7 Dr. Francisco Calvo Pizarro
102 Niño de Jesús Ossa Nº 750 Ñuñoa 2771198 40 Dr. Alonso Ercilla Madrid
103 Casa de Reposo Ottawa Nº 4.330 Ñuñoa 2715978 13 E.U. María E. Zuñiga P.
104 C. de la Preciosa Sangre Pedro de Valdivia Nº 3.970 Ñuñoa 2391965 34 Dr. Juan Ibañez Undurraga
105 Nuestra Señora de la Paz Pedro Torres Nº 831 Ñuñoa 2253854 84 Dr. Cristián Lucero Osorio
106 Bello Amanecer Pucara Nº 3.663 Ñuñoa 2259837 10 Dr. Francisco Calvo Pizarro
107 Santa Elsa Pucara Nº 5.072 Ñuñoa 2772336 21 Dr. Dante Alberti Alvarez
108 Casa de Reposo Ricardo Lyon Nº3004 Ñuñoa 2255279 12 Dr. Lorenzo Montalvo S.
109 D, Ana Cañupan Larenas Ricardo Lyon Nº3231 Ñuñoa 3795011 10 Dr. Claudio Miranda S.
110 Paulista Rodrigo de Araya Nº 2.550 Ñuñoa 2745704 30 Dr. Igor Bastías Alvear
111 Residencia Las Camelias Román Díaz Nº 2.055 Ñuñoa 2050317 6 Dr. Carlos Ortíz Gutmann
112 Residencia Lady Margaret Santa Julia Nº44 Ñuñoa 7521013 10 Dr. Holger Herrera Castillo
113 Los Años Felices Simón Bolivar Nº 2.550 Ñuñoa 2232462 17 Dr. Pedro Jimenez Cohl
114 Casa de Reposo Simón Bolivar Nº 5.198 Ñuñoa 2775272 11 Dr. Luis Guillermo Voigt Julio
115 Res.Amor y Vida Nueva Simón Bolivar Nº2.560 Ñuñoa 3430621 18 E.U. Roberto Acuña Salcedo
116 Angeles de las Nieves Simón Bolivar Nº3.724 Ñuñoa 2097938 9 Dr.Eliberto Vidaurreta M.
117 Sagrado Corazón de Jesús Suarez Mujica Nº 866 Ñuñoa 2272710 67 Dr. German Neumann C.
118 Residencia Adulto Mayor Alberto Decombe Nº 1.191 - B Providencia 2745190 8 Dr. Jorge Infante Balmaceda
119 Residencia Santa María Alfredo Santa María Nº 2.749 Providencia 2098597 8 Odont. José Miguel Giralt A.
120 Sta. Maria 2 Alfredo Santa Maria Nº2.757 Providencia 2096184 8 Odont. José Miguel Giralt A.
121 Amapolas Amapolas Nº 2.075 Providencia 2691337 18 Dr. Reinaldo Hormilla Cordero
122 Vida Nueva Ltda. Amapolas Nº 3.887 Providencia 2745509 11 Dr. Tomas Armstrong Cox
123 Estilo Europeo Arturo Claro Nº 1.359 Providencia 2050062 24 Dra.Diva Villao Maridueña
124 E.L:E.A. Mayor Arturo Claro Nº 1.363 Providencia 2691836 11 Dr. Reinaldo Hormilla Cordero
125 Austria Austria Nº 2.075 Providencia 3411304 13 Dr. Reinaldo Hormilla Cordero
126 Casa de Reposo Barros Borgoño Nº 343 Providencia 2356520 7 Dr. José Pino Rivera
127 La Alcaldesa Bilbao Nº 2.821 Providencia 2258098 18 E.U. Rosa Parada Zuluaga
128 Los Robles Brabanzon Nª2725 Providencia 3689667 9 T.M. Patricia Rojas Pinaud
129 Siervas de Jesús Bustamante Nº 586 Providencia 2228877 37 Dr. Pedro G. Torres Alvarado
130 Camino El Alba Ltda. Bustos Nº 2.142 Providencia 204163,9 16 Dra. Ana Arias Barredo
131 Alcalá Bustos Nº 2.145 Providencia 3431591 16 Dr. José Ivelic Zuleta
75
132 Cianelli Bustos Nº 2.652 - 2.670 Providencia 2256665 24 E.U. María Cartagena Barrera
133 Cuidado Total Ltda. California N°2376 Providencia 2698469 10 E.U. Sonia Soto del Campo
134 Anita Ignacia California Nº 2.141 Providencia 2051481 8 Nut. Yolanda Aravena O.
135 Residencia California California Nº 2.231 Providencia 2696310 12 Dra. Paula Ramirez Poblete
136 Zegers California Nº 2.488 y 2.490 Providencia 2257388 24 Dr. Carlos Benavides Castillo
137 Marpe Ltda... Dalmacia Nº 1.175 Providencia 2233080 12 Dr. Jorge Schwartz J.
138 Don Diego Diego de Almagro Nº 2.273 Providencia 2052359 19 Dr. Juan Bernucci Alvarado
139 Suiza Diego de Almagro Nº 2.877 Providencia 2055432 10 Dr. Ricardo Fernández A.
140 Buona Vista Diego de Almagro Nº 3.323 Providencia 2092291 9 Dr. Camilo Jensen Benítez
141 Rosita Diego de Almagro Nº3206 Providencia 2095029 10 Nut. Yolanda Aravena O.
142 Flores y Flores Echeñique Nº 3.643 Providencia 2251962 8 Dr. Francisco Calvo Pizarro
143 Los Ceibos Eduardo de la Barra Nº1.442 Providencia 3412408 15 Dr.Victor Pallavicini Inda
144 Suiza El Belloto Nº 3.864 Providencia 2230427 9 Dr. Ricardo Fernández A.
145 El Buen Pastor Elena Blanco Nº 1160 Providencia 4748041 9 Dr. Roberto Soto Miranda
146 Casa de Reposo Suiza Eleodoro Yañez N°2350 Providencia 9462910 17 Dr- Fernando Carrasco A.
147 Los Años Felices Eliecer Parada Nº 1.020 Providencia 2746528 13 Dr. Fredy Manzur Tala
148 La Nona Eliecer Parada Nº 1.132 Providencia 2732854 13 Dr. Conrado Arriagada Mora
149 Hogar Estilo Europeo General Córdova Nº 1.246 Providencia 2255905 10 Dra. Diva Villao Maridueña
150 Residencia Adulto Mayor Prov. Hernando de Aguirre N° 2072 Providencia 3413830 13 Dr. Fernando Carrasco A.
151 Holanda Hernando de Aguirre Nº 1.331 Providencia 2255240 14 Dr. Carlos Ortíz Gutmann
152 Holanda Hernando de Aguirre Nº 1.347 Providencia 2255240 14 Dr. Carlos Ortíz Gutmann
153 Zegers Hernando de Aguirre Nº 1.428 Providencia 2098587 17 Dr. Carlos Benavides Castillo
154 Hostal Care Hernando de Aguirre Nº 1.897 Providencia 2253146 18 Dr. Atilio Quintana Rojas
155 Sta. Rita Holanda Nº 1.349 Providencia 2745437 18 Dr. Mario Grossman Chervin
156 ELEAMayor Holanda Nº 2122 Providencia 2044294 13 E.U. Roxana Cardemil Suarez
157 Abertawe Jorge Matte Nº 1.923 Providencia 2253832 16 Dra. Paula Ramirez Poblete
158 Amancay Jorge Matte Nº 2360 Providencia 2044797 10 Dra. Paula Ramirez Poblete
159 Hogar Dulce Hogar L. Thayer Ojeda Nº 2.099 Providencia 2042778 17 Dr. Julio Alvarado Baigorría
160 Casa de Reposo Los Robles La Brabanzón N° 2.725 Providencia 3689667 9 T.M. Patricia Rojas Pinaud
161 María Auxiliadora La Marqueza Nº 0115 Providencia 2325697 17 Dr. Beltran González R.
162 Cegerin Las Hortensias Nº 2.882 Providencia 3355101 8 Dr. Atilio Quintana Rojas
163 San Juan Las Violetas N° 2.357 Providencia 2745374 15 Dr. Guillermo Riquelme E.
164 Santa Marta Las Violetas Nº 2.088 Providencia 2098259 12 Dr. Juan Soncini Araya
165 Alfredo Steinmeyer Llewellyn Jones Nº 1.078 Providencia 2310764 12 Dr. José Armstrong Cox
166 Res. Adulto Mayor Autovalente Llewellyn Jones Nº 1.098 Providencia 2310714 8 E.U. Georgina González Diaz
167 Villa Florencia Llewellyn Jones Nº 1.228 Providencia 2052190 12 Dr. Eduardo Audisio Carrillo
168 Suiza Llewellyn Jones Nº 1.333 Providencia 2746398 13 Dr. Ricardo Fernández A.
169 Suiza Llewellyn Jones Nº 1.349 Providencia 2040767 9 Dr. Ricardo Fernández A.
170 Residencia El Bosque Luis Videla Herrera Nº 2360 Providencia 2045347 14 Dra. Magaly Obregon A.
171 M. Isabel Augusto Manuel Cruzat Nº 2.739 Providencia 6986816 9 Dra. Celeste Córdova M.
172 Hogar Sacerdotal Manuel Montt N° 1467 Providencia 3410675 24 Dr. Cristián Lucero Osorio
173 San Miguel Normandía Nº 1.875 Providencia 2048636 19 Dr. Jaime Palacios López
174 Casaviva Normandía Nº 1.882 Providencia 3430006 76 Dra. Paula Piemonte Lobos
175 Abuelita Laly Puyehue Nº1.370 Providencia 2043985 13 Dr.Luis Alberto Pinto G.
176 San Agustin Ricardo Lyon Nº 2.298 Providencia 2042111 14 E.U. Daniela Beckett Torres
Dr. Roberto Von Loebenstein
177 El Redentor Ricardo Lyon Nº 2.558 Providencia 2250787 46
L.
178 Ernestina Salvador Nº1.029 Providencia 2233669 12 Dr. Alejandro Cerda Véliz
179 Eben – Ezer Suecia Nº 2.037 Providencia 2550057 15 Dr. Dante Alberti Severo
180 Teresa Salas Teresa Salas Nº 774 Providencia 2055293 14 Dr. Gonzalo Franco Ferrari
181 Paulina Willy Arthur Aranguiz Nº 2.236 Providencia 2043751 25 Dr. Luis Corvalán Contreras
76
182 Golden Years Cardenal Belarmino Nª1.220 Vitacura 2478908 9 Dr. Niksa Restovic Marinovic
183 Serproen El Tamarugo Nº 1.312 Vitacura 2084368 10 Dr. Eric Manuel Blake Pavez
184 Residencia Vitacura Ltda. Escribano Diego Rutal Nº 2.333 Vitacura 2181359 15 Dr. José Pablo Undurraga B.
185 Sagrado Corazón de Vitacura Islas Galápagos Nº1736 Vitacura 2191244 5 Dr. Luis A. Leyton González
186 Teresita de Jesús Islas Marianas Nº 1.791 Vitacura 2192097 10 Dr. Fredy Manzur Tala
187 Santo Thomas Las Hualtatas Nº 8.942 Vitacura 2292923 7 Dr. Eugenio Rivas Zapata
188 Hogar de Ancianos Autovalentes Las Ñipas Nº4.011 Vitacura 4269154 6 Dra. Paula Ramírez Poblete
189 Res. del Adulto Mayor San Fco. Los Gomeros N º 1.744 Vitacura 4581158 6 E.U.Wanda Retamal Perez
190 Cisroco Padre Hurtado Nº1.880 Vitacura 3428153 59 Dr. Mario Grossmam Chervin
191 Renacer Pje. Manquehue Norte Nº 2.061 Vitacura 2186153 6 Dra. Midori Sawada Tsukame
192 Residencia Protegida Tupungato Nº 9.730 Vitacura 7512310 61 E.U. Jeannette Lara Daumo
Total camas 4332

ANEXO Nº3:
ANEXO Nº4:
INSTRUCTIVO PARA OBTENER AUTORIZACIÓN SANITARIA DE
ESTABLECIMIENTOS DE LARGA ESTADÍA PARA ADULTOS MAYORES:
CASAS DE REPOSO. HOGARES DE ANCIANOS. ASILOS. HOSPICIOS Y
SIMILARES (D. N° 2601/94 MINSAÜ.
Todo interesado que quiera instalar cualquiera de estos establecimientos, deberá
presentar la siguiente documentación:
1. Completar formulario de Solicitud de Autorización (adjunto). Se deberá indicar
claramente el nombre del propietario, del representante legal y del Director Técnico del
establecimiento. Respecto de éste último se deberá incluir su certificado de Título
Profesional, carta de aceptación al cargo y su dedicación horaria al cargo.
2. Indicar condición de propietario o Arrendatario del inmueble. En este último caso,
adjuntar contrato de Arrendamiento.
3. Presentar:
a) Plano del Establecimiento escala 1:50 indicando distribución de las camas en
los dormitorios, y croquis de ubicación. Si este forma parte de un edificio
presentar ubicacióndel local dentro del mismo.
b) Certificado ESVAL de Dotación de Agua Potable y Alcantarillado. En caso de
localidades rurales, Planos de agua potable y alcantarillado aprobados por el
Servicio deSalud.
c) Certificado de instalación eléctrica emitido por la Superintendencia de
Electricidad yCombustible (S.E.C.).
d) Certificado de Bomberos
e) Libro foliado de uso de los residentes o sus familiares para sugerencias o
reclamos el cual será timbrado por este Servicio de Salud.
f) Planta del Personal con que funcionará el establecimiento, indicando horarios
a cumplir y sistema de turnos considerados.
g) Reglamento Interno del Establecimiento, incluyendo formulario de contrato a
celebrarse entre el establecimiento y el residente o su representante en el que
se estipulen los derechos y deberes de ambas partes y las causales de
exclusión delresidente.
h) Plan de Evacuación ante emergencias.
ANEXO Nº5:
ANEXO Nº6:
PLANO DEL PROYECTO
ANEXO Nº7:
VALORIZACIÓN DE EQUIPAMIENTO Y MUEBLES
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ANEXO Nº8:
SUPUESTOS PARA EL CALCULO DE COSTOS FIJOS
Desglose de servicios básicos

Estos costos se estimaron en base a información obtenida de una residencia
de similares características de tamaño y localización.
Energía eléctrica
El consumo de energía base estimado es de 4000 KWH mensuales, además
de los cargos fijos; entregando un monto estimativo de $250.000 mensuales,
anualmente corresponde a $3.000.000 s/incluido.
Agua
El consumo de agua promedio es 600 metros cúbicos de agua mensual,
además de los cargos fijos entregando un monto estimativo de $180.000
mensual, los que anualmente corresponden a $2.160.000 s/iva.
Gas
El consumo de gas es de 1500 litros mensuales, entregando un monto
estimativo de $100.000 mensuales y un costo total de $1.200.000 s/iva.
Teléfono/ Cable/Internet
El consumo en telefonía, cable y Internet es de $100.000 mensualmente,
anualmente corresponde a $1.200.000 s/iva.
• Desglose de Mantención
Los costos de mantención fueron cotizados en el comercio en 3 empresas de
mantenimiento, calculando un costo mensual promedio de estos según tabla
adjunta. Para este proyecto las mantenciones se realizarán una vez al año.
• Desglose de Suministros
Se consideran costos fijos en suministros los necesarios para poder mantener
la infraestructura independiente al numero de personas que utilicen las
instalaciones.
• Desglose de materiales
Se consideran costos fijos en materiales los necesarios para poder mantener
la infraestructura independiente al numero de personas que utilicen las
instalaciones.
• Desglose Outsourcing
Se considera la contratación de Servicios de seguridad de la Empresa ADT, la
que contempla instalación gratuita de todos los sensores y sistema de
alarmas, servicio de monitoreo, y además seguro contra incendio y robo
incluidos en la mensualidad.
• Patente Comercial
El costo aproximado para obtener la patente comercial se calcula en este caso
sobre el capital inicial que sobrepasa los $5.700.000 corresponde a un 5 por
mil (0,0005) del monto del capital inicial anual, mas el Derecho de Aseo
($24.880).
• Publicidad
La que corresponde a la impresión y distribución de volantes en zonas
estratégicas de la Comuna de las Condes, así como también se considera el
envió masivo de e-mail a la base de datos que contamos de profesionales
consolidados en las empresas corporativas con cargo gerenciales.
• Arriendo
El arriendo de la propiedad ubicada en la Comuna de las Condes corresponde
a un costo mensual de $2.500.000
VII. BIBLIOGRAFÍA
 “Preparación y Evaluación de Proyectos”, Nassir Sapag Chain y Reinaldo

Sapag Chain, Cuarta Edición 2003, Edit. McGraw-Hill Interamericana.
 “Reglamento de Establecimientos de Larga Estadía para Adultos Mayores”,
Dto. Nº134 de 2005, Publicado en el diario Oficial el 15.MAR.006.
 “Reglamento de Hoteles y Establecimientos Similares”, Dto. Nº194 de 1978,
Publicado en el diario Oficial el 24.OCT.978.
 “Ordenanza General de Urbanismo y Construcción”, Ministerio de Vivienda y
Urbanismo.
 “Preparación y Presentación de Proyectos de Inversión”, Ministerio de
Planificación y Cooperación, División de Planificación, Estudios e Inversiones
 “Metodología general de identificación, preparación y evaluación de proyectos
de inversión pública”, Edgar Ortegón, Juan Francisco Pacheco, Horacio
Roura, CEPAL, 2005.
 http://www.ine.cl/ine/canales/chile_estadistico/demografia_y_vitales/demo_y_v
ita.php.
 http://www.portaladultomayor.com/.
 http://www.lascondes.cl/.
 http://www.minvu.cl/.
 http://www.bcentral.cl/esp/.
 http://www.sii.cl/.

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1

ANEXO Nº10……………………………………………………………………. 122

1. Quién es un Adulto Mayor:

2. Categorías de Adultos Mayores:

3. La población de la tercera edad en Chile:

aumento en el deseo de las mujeres de desarrollarse profesionalmente, ha llevado

4. Fundamentos del tema:

Actualmente las distintas generaciones de la familia tienen y quieren vivir

capacidad (tanto de personal como de infraestructura y servicios) al adulto mayor,

III. FASE IDEA

FASE IDEA: ÁRBOL DEL PROBLEMA

Falta de Falta de espacio

Escasez de residencias para

Soledad (viudez) Opción de vida

Por lo tanto se llegó a la conclusión que el problema central a definir es la

2. Plantear las metas a alcanzar, en relación a la solución del problema o en

3. Identificar de manera preliminar las alternativas básicas de solución o de

Luego de la lluvia de ideas realizada por el grupo de trabajo, se logró

ALTERNATIVA Nº1 8) Calefacción con termostato

Analizando las 27 propuestas que se proponen para solucionar la carencia de

• La alternativa de equipar un conjunto de cabañas que conformen un

• La alternativa de utilizar un edificio en donde funcione el proyecto,

• La alternativa 1 es descartada porque no cumple con las expectativas

Nuestro diagrama de alternativas de solución, luego de quitarle las alternativas

5. Justificar la necesidad de dar solución al problema.

IV. FASE PERFIL

Es elaborado a partir de la información existente, del juicio común y de la

• Área Administrativa: Es el área encargada de apoyar el

Para esto se propone una organización en función de estas tres grandes

PERSONAL PERSONAL DE EXTERNALIZACIÓN DE

Las personas que laborarán en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad

notoriamente a la competencia. La actual oferta que existe en el mercado, ofrece en

• Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2.

El costo estimativo de la implementación de esta alternativa es el siguiente:

• Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3.

en el mercado y por datos de la experiencia de cada miembro del equipo de

ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 3

LEASING CASA ALTERNATIVA 2

LEASING CASA ALTERNATIVA 3

Considerando los costos de cada alternativa, se evidencia que la alternativas de

En esta fase profundizaremos la investigación, basado en información

Metodológicamente, cuatro son los aspectos que deben estudiarse en el

Al estudiar el mercado de un proyecto es preciso reconocer todos y cada uno

DEFINICIÓN DEL PRODUCTO:

infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que

ANÁLISIS DE LOS CONSUMIDORES

• Determinar la ubicación física de la casa de acuerdo a

1. ¿Tiene UD. más de 60 años?

7. ¿En que tramo de gastos se encuentra su hogar?

Determinación de la Demanda Global:

Debido a que no existe ninguna información certera de la demanda total

Se desea captar un porcentaje mínimo de la demanda con el que se logre

Analizando la encuesta realizada, se espera que la demanda crezca a un

El proyecto implica un concepto casi desconocido hasta el momento para el

Senior Living La Dehesa:

Es un novedoso concepto en vivienda, dirigido a la tercera edad de toda la

Ubicado en la comuna de Las Condes (Paúl Harris # 9574), en un sector

ANÁLISIS DE LOS PROVEEDORES:

relevante desde el punto de vista de negociación, tanto para la habilitación de la

La estrategia comercial que se defina tendrá repercusión directa en los

PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING

Planeación estratégica de marketing.

Planeación estratégica de la compañía.