http://www.aov-architecture.

ro/cum-obtii-autorizatia-de-construire/

Ai reuşit, în sfârşit, să-ţi achiziţionezi un teren şi vrei să-ţi ridici casa la care visezi de o viaţă? Te putem
ajuta să înţelegi mai bine ce implică din punct de vedere al actelor si documentelor necesare, construcţia
unei clădiri de locuit.
Proiectul casei
In aceasta etapa este bine să te consulţi cu un arhitect. Proiectul trebuie să cuprindă suprafeţele, funcţiunile
şi utilităţile din dotarea locuinţei. Arhitectul te poate ajuta să faci anumite modificări în ceea ce priveşte
racordarea la utilităţi, estetica imobilului şi te poate îndruma astfel încât, să eviţi problemele specifice terenului
sau vecinătăţilor. Ajunsă pe masa proiectantului, tema de proiectare va fi finaliză într-un proiect. Pentru a nu
avea surprize că proiectul diferă de ceea ce ai discutat cu arhitectul, cere să vezi şi să avizezi forma finală a
temei.
Certificatul de urbanism
Actul îţi va fi eliberat de Primăria locală prin Biroul de Urbanism. Prin intermediul acestui document ţi se fac
cunoscute elementele ce caracterizează regimul juridic, economic şi tehnic al construcţiei. Certificatul îţi este
de un real folos, din el vei afla ce ai voie şi cum poţi construi. Documentul îţi oferă informaţii cu privire la:
„regimul de înălţime a construcţiei, poziţia acesteia (aliniamente faţă de stradă, vecini etc.), cota de înălţime la
cornişă, valoarea maximă pentru Procentul de Ocupare a Terenului ( POT ), valoarea maximă pentru
Coeficientul de Utilizare al Terenului ( CUT ) calculată ca raport între aria construită desfăşurată şi aria lotului
de teren.”
Pentru obtinerea Certificatului de urbanism, in general sunt necesare urmatoarele acte:
-Copie CI sau CIF proprietar
-Act proprietate care poate fi: contract vanzare-cumparare, certificat mostenitor, act dezmembrare, act alipire,
etc(copie)
–Cadastru (plan de amplasament si delimitare al imobilului, cu coordonate stereo ’70)
-Incheiere de intabulare
-Extras recent de carte funciar (eliberat de O.C.P.I.)
-Ortofotoplan
-Plan de amplasament sc. 1:500
-Plan de incadrare in zona sc. 1:2000, 1:5000, 1:10000
-Memoriu justificativ (intocmit de arhitect)
-Plan de amplasament cu situatia propusa (intocmit de arhitect)
-Taxa C.U. care se calculeaza in functie de suprafata terenului
Autorizaţia de construcţie
Ţi-o eliberează Primăria şi este obligatorie ca să demarezi lucrările de construcţie. Pentru obţinerea ei, ţi se pot
cere avize prevazute in Certificatul de urbanism de la:
 Mediu
 Electrica;
 Distrigaz;
 Salubritate;
 Romtelecom;
 RADET
 Pompieri;
 Direcţia de Sănătate Publică Bucuresti/Ilfov;
 Autoritatea Aeronautica Civila Romana – dacă terenul se află într-o zonă specială,
 MapN – dacă terenul e în apropierea unui aeroport sau obiectiv militar,
 SRI – dacă terenul e în proximitatea unui obiectiv SRI,
 Ministerul Culturii şi Cultelor – dacă terenul e într-o zonă de interes arheologic;
 Inspectoratul de Stat in Constructii
 Precoordonare retele urbane
 Precoordonare circulatii
 Securitate la incendiu
 Aparare civila
Pe langa aceste avize, cele doua dosare D.T.A.C sau D.T.A.D, trebuie sa cuprinda:
 1. ARHITECTURA
Piese scrise:
– lista si semnaturile proiectantilor;
– memoriu de arhitectura;
– evaluarea lucrarii;
Piese desenate:
– plan de situatie cu amplasarea casei pe teren;
– planurile tuturor nivelurilor (subsol,parter,etaj,mansarda)
– plan invelitoare;
– sectiune transversala;
 – fatada principala;
– fatada laterala dreapta;
– fatada laterala stanga;
– fatada posterioara;
2. STRUCTURA DE REZISTENTA
Piese scrise:
– memoriu tehnic si breviarul notelor de calcul;
– referat verificare structura;
– program de faze determinante;
Piese desenate
– plan de sapatura si fundatii;
– detalii caracteristice fundatii;
3. INSTALATIILE GENERALE AFERENTE CONSTRUCTIEI
Piese scrise:
– memoriu tehnic instalatie electrica
– memoriu tehnic instalatie saniatra
– memoriu tehnic instalatie termica
Piese desenate
– schemele tablourilor electrice;
– schema coloanelor instalatiilor sanitare;
– schema coloanelor instalatii termice;
Taxa de eliberare a autorizaţiei de construcţie
Reprezintă 0,5 % din valoarea construcţiei stabilită în funcţie de suprafaţa desfăşurată a acesteia. Valoarea
declarată nu poate fi mai mică decât cea determinată potrivit prevederilor legale în vigoare privind impozitele
şi taxele locale.

Dacă plănuieşti să construieşti o casă şi ai stabilit deja, împreună cu arhitectul, detaliile proiectului, ba chiar ai
obţinut şi Certificatul de Urbanism, în continuare trebuie să obţii Autorizaţia de Construcţie care să îţi permită
să începi lucrările de execuţie. Vei obţine însă Autorizaţia de Construţie abia după ce ai reuşit să faci rost de
toateavizele pe care inginerul de urbanism le-a bifat în Certificatul de Urbanism. Va trebui ca împreună
cu arhitectul să fie întocmite documentaţiile necesare obţinerii fiecărui tip de aviz în parte.
Există şase avize care sunt solicitate aproape invariabil, acestea sunt: 1. Avizul privind alimentarea cu energie
electrică, 2. Avizul de la Apele Române, 3. Avizul de mediu, 4. Avizul Sănătatea populaţiei, 5. Avizul privind
Prevenirea şi stingerea incendiilor şi 6. Avizul Salubritate.

Pot fi solicitate şi alte avize, dar asta depinde de disponibilitatea acelor utilităţi în zona vizată pentru ridicarea
respectivului proiect de casă. Astfel, alte avize care pot fi solicitate sunt: 7. Avizul de Gaze naturale, 8. Avizul
de Alimentare cu apă şi canalizare, 9. Avizul de Telefonie, 10. Aviz Apărare civilă, 11. Aviz Transport urban,
12. Aviz Poliţia Română, 13. Aviz Monumente istorice şi zone protejate, 14. Aviz de la Inspectoratul de Stat în
Construcţii şi altele.
Primele trei dintre cele amintite mai sus, cel de gaze naturale, de alimentare cu apă şi canalizare şi de telefonie,
sunt eliberate de firmele de distribuţie din zona unde se va realiza construcţia.
Solicitarea pentru avizele menţionate mai sus trebuie însoţită de o serie de documente care se depun deopotrivă
în original şi în două sau trei copii, în funcţie de exigenţele fiecărei instituţii în parte. Actele necesare sunt după
cum urmează: Actul de proprietate (în copie şi în original), Actul de intabulare avizat de Oficiul
de Cadastru (în copie şi în original), Certificatul de Urbanism (în copie şi în original), Planul de situaţie, Planul
de încadrare în zonă şi, nu în ultimul rând, memoriu de specialitate pentru fiecare aviz în parte.
Fie că urmează să fie obţinute de la autorităţile statului sau de la furnizorii de utilităţi, aceste avize se obţin, de
regulă, în termen de 30 până la 60 de zile. În urma solicitării, avizele pot fi de trei tipuri: favorabile, favorabile
condiţionat şi, cel mai puţin dorit caz, nefavorabile.
Împreună cu arhitectul trebuie să fie elaborată şi Documentaţia tehnică pentru obţinerea autorizaţiei de
construire. Acest din urmă document împreună cu avizele obţinute trebuie depuse la Primărie pentru a se
obţine Autorizaţia de construire care va permite construirea propriu-zisă a proiectului de casă.

PSI

Fie că este vorba despre proiecte de casă care îşi schimbă funcţiunea sau de clădiri care sunt încă de la început,
prin natura funcţiunii lor, obligate să obţină avize şi autorizaţii de prevenire şi stingere a incendiilor, pentru
toate aceste clădiri trebuie, în prealabil, întocmit un dosar special pe baza căruia pot fi obţinute avizele şi
autorizaţiile necesare.
Dosarul care trebuie întocmit în vederea obţinerii avizului de prevenire şi stingere a incendiilor ar trebui să
conţină:

a) Cererea scrisă de beneficiarul proiectului

b) Certificatul de urbanism aferent proiectului

c) Dovada care să ateste dreptul de proprietate asupra terenului şi a construcţiilor

d) Certificatul de înregistrare la registrul comerţului dacă proiectul aparţine unei persoane juridice

e) Documentaţia tehnică relevantă, adică piesele scrise şi desenate care să conţină măsurile propuse pentru
prevenirea şi stingerea incendiilor

f) Referatul verificatorului de proiect cu privire la cerinţele de calitate specifică (siguranţa la foc)

g) Opisul în care să fie specificate documentele depuse

Este important de ştiut că avizele şi autorizaţiile trebuie să fie eliberate în termen de maximum 30 de zile. De
asemenea, trebuie precizat că avizele PSI nu mai sunt valabile în situaţia în care lucrarea pentru care s-a
solicitat avizarea nu a fost începută în termen de doi ani de la eliberarea avizelor. În acest caz, trebuie depusă
documentaţia pentru obţinerea unui nou aviz.

Actul legislativ care precizează care sunt categoriile de construcţii şi amenajări pentru care este obligatoriu să
se obţină avize şi autorizaţii de prevenire şi stingere a incendiilor este Hotărârea 448/2002. Conform acestei
hotărâri trebuie să se obţină avize şi autorizaţii PSI pentru:

– Clădirile civile înalte sau foarte înalte, în cazul cărora pardoseala ultimului nivel se află la o înălţime de
cel puţin 28 m sau (cum e cazul celor foarte înalte) la cel puţin 45 m

– Sălile aglomerate amplasate în clădirile multifuncţionale – sălile de spectacole, de întruniri, dedicate

expoziţiilor, comerţului, sălile de cinematograf etc. Şi, în general, tuturor sălilor care pot întruni simultan 150
persoane şi în cazul cărora suprafaţa care revine unei persoane e mai mică de 4 mp.

– Clădirile independente sau spaţiile care sunt destinate comerţului, producţiei sau depozitării şi care au o
suprafaţă mai mare de 400 mp

– Spaţiile destinate comerţului producţiei sau depozitării care sunt amenajate în acest sens în clădirile de
locuit

– Clădirile sau spaţiile a căror destinaţie este alimentaţia publică şi care au fie o suprafaţă de 400mp, fie o
capacitate de peste 100 persoane

– Spaţiile publice amenajate la subsolul, demisolul sau pe terasa clădirilor

– Clădirile menite să ofere cazare temporară de tipul hotelurilor, motelurilor sau căminelor

– Sediile autorităţilor publice

– Clădirile sau spaţiile amenajate a căror destinaţie este de birouri, învăţământ, financiar-bancară, de
asigurări şi burse şi a căror arie desfăşurată e mai mare de 500 mp

– Clădirile sau spaţiile amenajate în clădiri a căror destinaţie este de îngrijire a sănătăţii, cu mai mult de
40 de paturi sau cu o suprafaţă desfăşurată de mai mult de 1000 mp

– Spaţiile amenajate în clădiri pentru supravegherea, îngrijirea sau cazarea copiilor, preşcolarilor,
bătrânilor, persoanelor cu handicap sau lipsite de adăpost

– Clădirile sau spaţiile a căror destinaţie este de gară, autogară, aerogară sau staţie de metrou

– Lăcaşurile de cult accesibile publicului sau destinate vieţii monahale

– Clădirile sau amenajările sportive care au mai mult de 600 de locuri pe scaune în interior sau mai mult
de 5000 de locuri pe scaune în exterior

– Amenajările temporare pentru spectacole sau întruniri care au o capacitate mai mare de 300 persoane
sau care au destinaţie comercială şi o suprafaţă mai mare de 2500 mp

– Depozitele sau sistemele de alimentare a consumatorilor cu gaze petroliere lichefiate, stocate în

rezervoare sau grupuri de rezervoare

– Staţiile publice de distribuţie a carburanţilor precum şi staţiile transportabile de distribuţie a

carburanţilor

– Clădirile sau spaţiile amenajate în clădiri destinate parcării sau întreţinerii şi reparării a peste 50 de
autovehicule

GEO

Studiul geotehnic

Studiul geotehnic este o obligaţie stipulată prin lege (mai precis prin Legea 50/1991) a celor care îşi propun să
realizeze o construcţie. Un astfel de studiu nu ar trebui să fie privit drept încă o obligaţie împovorătoare, ci ca o
etapă necesară şi utilă pentru a stabili dacă proiectul avut în vedere pentru un anumit teren are şansa să devină
o investiţie potrivită sau dacă demarându-l riscăm să irosim bani şi timp fără niciun rezultat.

Întrucât studiul geotehnic este analiza complexă a unui teren şi a capacităţii respectivului teren de a susţine, în
siguranţă, o anumită construcţie, el trebuie făcut, în primul rând, pentru a nu risca să ne avântăm iraţional într-
un proiect care, pe măsură ce avansează ar putea cauza mai multe probleme decât satisfacţii.
Este recomandat să se realizeze un studiu geotehnic înainte de cumpărarea unui teren, dar, aşa cum menţionam
mai sus, atunci când se vizează ridicarea unei construcţii pe terenul respectiv recomandarea capătă greutatea
unui obligaţii stipulată prin lege. În acest caz din fericire, pentru că în urma unui studiu geotehnic bine
efectuat, proprietarul terenului obţine concluzii, recomandări şi posibile soluţii pentru amenajarea cât mai
eficientă a terenului în vederea realizării cu succes a construcţiei dorite.

Printr-un studiu geotehnic este descrisă stratificaţia solului, sunt precizate greutatea şi presiunea maximă pe
care terenul respectiv le poate suporta, se identifică nivelul la care se află pânza freatică şi se formulează
recomandările privind adâncimea maximă admisă până la care ar trebui să se ajungă cu forarea, la ce adâncime
se găseşte stratul bun de fundare etc. Toate aceste detalii sunt esenţiale pentru orice proiect de casă, în urma
identificării lor se pot stabili, în cunoştinţă de cauză, condiţiile realizării fundaţiei casei. De fapt, oricât de
multe modele de case aveţi în vedere şi care sunt criteriile aplicate în selectarea lor, studiul geotehnic poate
influenţa decisiv opţiunea finală. Pe baza acestei analize arhitectul şi inginerii proiectanţi vor putea dimensiona
corect proiectul. Tocmai având în vedere această perspectivă este bine ca studiul geotehnic să fie realizat
înainte de cumpărarea terenului. Un teren cu o structură a solului necorespunzătoare poate face ca suma
investită în fundaţia viitoarei construcţii să fie mai mare decât a întregii clădiri plasată pe acea fundaţie.

Dacă decideţi să săriţi cumva peste această etapă sau acceptaţi, pentru un preţ mai mic, o documentaţie bazată
pe aproximări sau date depăşite (folosind, spre exemplu date referitoare la terenuri învecinate sau obţinute din
arhive) o faceţi pe propria răspundere. Trebuie să ştiţi, însă, că fiecare tip de teren suportă o anumită tensiune
exterioară şi, dacă nu obţineţi printr-un studiu geotehnic corect realizat certitudinea că terenul pe care urmează
să construiţi este unul fără probleme vă puteţi confrunta cu situaţii grave precum ruperi în interiorul structurii
terenului care, desigur, vor acţiona direct asupra structurii construcţiei. La fel, terenurile argiloase sau cele
sensibie la umezire pot acţiona asupra fundaţiei construcţiei afectând deopotrivă aspectul, finisajele şi
integritatea ei. Există riscul ca sub straturile de nisip sau pietriş să fie straturi mâloase foarte compresibilie. Un
studiu geotehnic temeinic realizat este imperativ şi pentru zonele cu risc seismic.

Pentru a vă asigura că obţineţi un studiu geotehnic de calitate, nu trebuie să pierdeţi din vedere că acesta va
avea, obligatoriu două etape: faza de teren şi redactarea propriu-zisă a studiului. Dacă specialistul pe care l-aţi
contractat pentru realizarea studiului nu parcurge etapa obligatorie de prelevare a probelor pentru terenul
respectiv, atunci ar trebui să aveţi motive serioase de îndoială cu privire la câtă încredere să acordaţi
rezultatelor pe care vi le va livra.