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 　 iv
iv • 房地產投資與土地開發

作者序
（七版）

任何一項企業經營似乎脫離不了不動產，所謂一企業需要土地、資本、勞
動及企業家本身才能組合而成，而土地所形成的價值及價格、租金，乃企業投
資經營最大的成本。同時，土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也
與土地有關，本書寫作的一個特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連
鎖經營需要租金的訂定、商圈、行人道、停車道的規劃、房仲業的加盟型態、
企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守法令（都市計畫法、民法、公
平交易法等）以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定方法。最
後，探討企業（包括大專院校）所面臨到的地上權、山坡地、高壓電、權利
金、租金之收取，其方法為何；另一方面，亦加入了許多土地開發的概念。

本書的發行宗旨是希望提供一個活潑、創新的概念予社會中各個角落，同
時也加入了大專院校教書的一些心得，真誠地希望能夠使社會各個角落，對於
企業連鎖經營與不動產關係提高教學與受學的興趣，進而培育出未來國家的產
業人才。最後，邢進文要感謝五南圖書公司楊榮川董事長、林茂榮經理、張毓
芬副總編輯等前輩，為促成發行此書的使命感。也謝謝住商不動產吳耀焜董事
長為本書作序，更感謝房地產理論暢銷作者暨知名建商董座吳家德平日的指點
與指正，非常謝謝。

在臺灣成長五十年，承父母的教養與親情，終生難忘，尤其家母身體微恙
多年，感恩目前已慢慢恢復。家父自山東省長清高中至濟南大學學前參與國民
政府十萬青年十萬軍遷臺，晚年長年中風，身為獨子的我身心雖俱疲，幸好得
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 v

大專院校老師如周天穎老師、林保宏老師、張嘉玲老師、胡太山老師、閻克勤
老師、解鴻年老師、陳天佑老師、衛萬民老師、邱景昇老師、王傳益老師、雷
祖強老師，以及研究所求學時的林益厚老師、吳耿東老師的耐心指導與鼓勵，
得以讓本書順利完成。
最後，感謝所有促成本書發行的打字、編輯、校閱及封面、封底製作者，
以及在編務過程中，一直保持聯絡溝通的侯家嵐小姐，願與您們分享這本書的
榮耀。

本書尚有遺漏之處，尚祈各位先進不吝指正是幸。

後學　邢進文　謹識

2017 年 10 月 1 日
alex580401@gmail.com

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 i

目　錄

吳序
作者序（七版）

1
PART 原則、因素、程序 1

Chapter 1 不動產價值概說 3

一、緒論
──不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算 3

何謂不動產 3
不動產市場 6
不動產價值：黃金原則 12
美國實施土地徵收補償作法 16

二、不動產投資原則──不動產價格形成原則（估價） 27

需要與供給原則 27
變動原則 29
替代原則 30
最有效使用原則 31
均衡原則 32
收益遞增遞減原則 33
收益分配原則 34
貢獻原則 35
適合原則 36

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 ii • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

競爭原則 36
預測原則 37
外部性原則 37

三、影響不動產價格形成的原因（因素）
──三大因素解說 37

一般因素 37
區域因素 42
個體因素一：以分區為說明 51
個體因素二：以土地、建物為說明 53
不動產價值的重要性 54

四、不動產鑑定價值之程序 71

修法前之技術規則 71
不動產價值程序介紹（店面價值計算） 83

2
PART 基本衡量價值的方法 95

Chapter 2 基本價值方法 97

一、原價法（成本法） 97

原價法內容 97
原價法意義 103
求取重新建造成本之方法與產品定位的關係 104
減價修正（折舊） 108

二、買賣實例比較法──市價比較法 117

意義 117
特性 117
步驟 118
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 Contents
• iii
目錄

資料取得對象（專家學者）為重 119

三、收益還原法──收益資本化法 130

意義 130
主要概念 131
公式 132
收益訂有期限 144

四、殘餘法 152

意義 152
土地殘餘法 152
建物殘餘法 152
公式 153
貢獻原則 155

3
PART 租金價值及路線價值分析 159

Chapter 3 企業經營之租金價值分析
──新訂租金、續訂租金 161

意義 161
種類 162
「愛的世界」基地條件分析 164
租屋應注意事項 172

Chapter 4 路線價值 173

路線價 173
深度指數 174
四三二一、九八七六法則 176

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 iv • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

一般土地（宗地） 176
臺灣省路線價價值法之應用 177
平行四邊形路線價價值 180
梯形路線價價值 181
三角形路線價價值 182
左右（雙面）臨街地 185
路角地土地路線價價值 186
袋地價值計算的方法 189
區段價法 191
標準田地 194
標準宗地法 194
蘇慕斯法則及霍夫曼法則 195

4
PART 土地開發投資及樓房投資分析 199

Chapter 5 其他價值分析（國土計畫的新思維） 201

素地的價值計算 201
住宅用地的價值計算 202
工業用地的價值計算 204
商業用地的價值計算 206
農業用地的價值計算 207
以農會處分不良債權計畫為例 208
農地農業農用政策之研究 217
臺灣地區土地使用計畫與管制體系 222
農業用地興建農舍辦法修正草案補充說明 268
山坡地法令與分析 ≃ 以 16.7 坡度為準則 274
山坡地論壇（水土保持課題） 277
水庫集水區問題 280
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 Contents
• v
目錄

山坡地水土保持須知 301
高等環境規劃與土地開發 303
非都市土地投資開發探討—松鶴部落案例 318
地下鐵補償價值的計算 335
地上權的價值計算 337
高壓電的價值計算 339
投資的價值計算 340

Chapter 6 土地開發分析 345

土地開發分析 345

Chapter 7 樓房與辦公大樓的價值估算（都市計畫與建築之
關係） 353

意義 353
立體地價 354
公式 354

都市計畫內（外）標的物價值開發及
5
PART
其他權利價值計算 373

Chapter 8 特殊標的物開發與價值分析 375

高爾夫球場價值開發 375
土地重劃價值開發 376
地上權價值開發 379
區段價法（公告現值的計算方法） 383
迴歸分析法 385
標準田法 387
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 vi • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

墓地價值開發 387
溫泉地價值開發 388
公共設施保留地價值計算（高考熱門試題） 389

Chapter 9 房屋價值與建物價值分析
──商店店面價值介紹與分析 391

房屋價值概念 391
建物工程造價成本分析 393
建築面積核算內容 394

Chapter 10 建築改良物價值程序暨規則 395

法源 395
辦理機關 395
折舊 396
價值程序 396

6
PART 投資經營分析 403

Chapter 11 貨幣的時間價值 405

前言 405
終值、現值、年金的觀念 406
利息的產生 407
年金終值 408
年金現值 408
永續年金 409
本利均等年賦償還率（貸款之本金分期攤還） 409
有效年利率 411
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 Contents
• vii
目錄

Chapter 12 不動產企業投資比率（工具） 413

投資概念 413
投資比率表 427

Chapter 13 企業抵押貸款分析 433

固定還本（本金）貸款：本金固定 433
固定付款貸款：本息固定 434
CAM 與 CPM 之差異為何？ 443

Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃 447

前言 447
加盟企業與租金關係 447
商圈規劃與商機 457
商圈型態之區位選擇研究：以童裝公司為例 463

Chapter 15 不動產證券化與企業經營 477

前言 477
不動產證券化與企業經營之關係 477
土地信託之說明與介紹 493
【附件】證券化不動產估價報告書範本 499

Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營 517

前言 517
臺灣的現況 517
加盟連鎖指標 518
結論 521

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 viii • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

APPENDIX
範例解析與最新法條 525

ApPeNDIX 1 範例解析（國家高普考適用） 527

第一部分　選擇範例暨解析 528
第二部分　申論範例暨解析 568

ApPeNDIX 2 都市計畫法臺中市施行自治條例 589

ApPeNDIX 3 非都市土地最新修正條例 607

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 PART 1

原則、因素、程序

BOT 在未來專案融資的趨勢下，專案收益能力的估計更重於
資產擔保的價值。因此，純收益須固定、安全、永續。

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 Chapter 1

不動產價值概說

一、緒論─不動產收益能力的估計更重於
資產擔保的價值計算
前言：不動產未來利益可區分成年純收益、資本利得、優惠減稅利益、自
我實現及社會地位增加、提高之利益。
沒有房地產，你的薪資、股票及任何投資利潤，將被房產增值及通膨吃
掉，惟不能當作投機炒作的工具，所謂未知的獲利叫投機，已知的獲利叫投資。

何謂不動產

不動產投資目的：保值、節稅、多元化投資、資本利得、規律報酬、退休
後定期收入、自用、快速回收自有財產，獲取企業經營利潤。

ª 不動產相關定義

1.民法第六十六條
稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不
動產之部分。

2.土地法第一條
本法所稱土地，謂水、陸及天然富源。
(1)水：指海洋、江河、水川、河流等。

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3
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 4 • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

(2)陸：指沙漠、高山、丘陵、盆地、峻嶺等。
(3)天然富源：指日照、風力、熱能、水力、空氣等一切自然力1。

3.建築法規
定著於土地且或地面下具有頂蓋、梁柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造
物或雜項工作物；建築物之主要設備，係指基礎、主要梁柱、承重牆壁、樓地
板及屋頂之構造。

4.土地所有權及其土地相關權利，包括典權、抵押權、農育權、不動產役權
及於地面、地上、地下。

5.建築物所有權
(1)建築物附著於土地，但係於土地外獨立之物。因此，建築物與基地不必
同屬於一人所有，二者可以分別存在，各擁有所有權。
(2)民法規定，不動產出產物尚未分離者，為該不動產之部分。因此，農作
物與土地不可分別獨立存在。

6.土地法所稱
(1)土地改良物：分為建築改良物與農作改良物。
(2)建築改良物：附著於土地之建築物或工事為建築改良物。
(3)農作改良物：附著於土地之農作物及其他植物與水利、土壤之改良，為
農作改良物。

7.政治學上所述
土地、人民、政府、主權為立國四要素。

8.憲法第一百四十三條
中華民國領土內之土地屬於國民全體。

9.經濟學上所述
土地乃一切能以創造利益為目的之地面、地下之土地。

1 李鴻毅，《土地法論》，中國地政研究所，民 83，p. 39。

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 Chapter 1 • 5
不動產價值概說

法規定義：一般所指法規係指法律與命令，所謂都市計畫法規，事實上包
括了都市計畫法律與都市計畫命令。
法律：經立法院三讀通過，總統公布者，如國土計畫法、都市計畫法。
法：乃法律行為所規定事項者，如土地法、都市計畫法等。
條例：臨時性規定事項者，並無一定之標準者，如平均地權條例、農業發
展條例等。
命令：如法規命令者，依中央法規標準法者，包括規則、細則、辦法、準
則等。
規則：指應遵守事項。
細則：依法規另作補充解釋之事項。
辦法：依規定辦理內容之方法者。
準則：係指標準作業流程者。
母法與子法：
母法：凡一法律係直接根據他種法律而產生者，所根據的法律稱為母法。
如：土地法、國土計畫法。
子法：依據母法所產生的法律稱為子法，如平均地權條例。乃母法之特別
法，應優先適用。子法不得牴觸母法。特別法乃指特定事物適用的法律，如土
地法與民法之關係，土地法為民法之子法，亦是特別法，應優先民法於土地相
關適用。
土地法所稱土地意義解釋層面甚多，可從各層面加以解釋，經濟學：土
地、勞力、資本及地租觀念。政治學：土地乃代表國家主權，即所謂領土。民
法：不動產及其定著物，不動產出產物尚未與土地分離者為該不動產部分。另
土地之上下，包括地面及其一定範圍之上空及地下亦在其內。土地法：水陸及
天然富源（陽光、空氣）……。

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 6 • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

不動產市場

ª 何謂不動產市場

1. (1)狀況與環境：市場供需狀況之擬定。
(2)財貨與勞務：買賣雙方。
即一種狀況與環境，經由買賣雙方決定財貨（不動產）或勞務（開發）之
交易與價格。
(3)可由兩個角度來看
①實質空間。
②資產市場。

2.不動產市場之功能
提供新的空間滿足需要。

P P
D2 S
E
D1
D
D

Q Q
〈供需調節〉 〈達成均衡〉
P：不動產之交易價格 Q：不動產之交易數量
D：不動產之需求 S：不動產之供給
E：供需均衡點

•於供給固定的情況下，引申需求增加，價格便上升，帶動新供給，但供給變化有限。

(1)自然供給：土地原有數量。
(2)經濟供給
①計畫供給：中央政府依公共政策之擬定，於市場上提供住宅約數公頃。
②狹義經濟供給：端看政策之需要，是否願意將住宅提供至市場上。
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 Chapter 1 • 7
不動產價值概說

③決定土地使用：依都市計畫法第三條：係在一定地區內有關都市生活之
經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之
發展，並對土地使用作合理之規劃。
承上所述，於市場供需調適後，決定土地之使用。

3.不動產市場如何運作
(1)供需模型（model）

A=S-D
A：可提供使用的空間
S：出售或出租的空間
D：需求空間

A ≥ 0（理論上一般民主國家），造成 S > D，而往往 D > 0（市場過熱）。

(2)造成 S > D 的原因
①景氣好。
②需求小，類似一些都會地區盲目地投入。

4.空屋率
(1)產生原因
①購置新屋。
②第二屋。
③太老舊。
(2)計算模型（count model）
①實際空間率：在某一特定時期，實際發生的空間率。
②自然空間率：經過長期供需，達到均衡調和。
舉例：
實際　自然 　結果　 　開發者反映　
A. 13% = 13% 均衡市場 開發速度正常
B. 15% > 13% 過度興建 開發速度減低
C. 22% > 13% 太過度興建 開發速度停止
D. 11% < 13% 需求增加 開發速度加快
E. 7% < 13% 需求強烈 快速

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 8 • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

ª 不動產市場價格與價值

1.價值（value）
經濟學上說，價值乃某一種財貨受人重視的程度2。從土地的本身涵義，
即一為土地使用價值，一為土地交換價值。

2.價格（price）
某種財貨因人之欲望而受人重視之程度，以貨幣單位表示者，稱之價格。

3.土地使用價值
基於土地本身所能發生滿足人類欲望的能力，受土地供給市場的稀少，產
生效用強弱之抽象觀念稱之。

4.土地交換價值
(1)基於市場上供需原則，以貨幣單位為計算幅度所表示的具體額度稱之。
(2)土地使用價值可謂租用情形，土地交換價值可謂買賣情形。同時，從
「地盡其利」的觀點來看，土地如能有效利用，土地的使用價值越高。

5.產生價格的要素
(1)價值（value）：包括土地使用價值與土地交換價值，應以認知為前提。
(2)稀少性：所謂物以稀為貴，在於效用極大，也較能滿足人類的欲望，如
社區網路住宅、高建材大樓，甚而區段好的土地；反之，空氣、水到處
可見，取之不盡，雖對人類非常重要，但較前者價值無法比擬。
(3)有效需要：指對於財貨與勞務之需要而產生之效用，此產生過程對於財
貨之需要是有效而直接的。亦可說是一種對財貨有購買的需求。

2 殷章甫，《土地經濟年刊》NO. 4，中國地政研究所，1993。
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 Chapter 1 • 9
不動產價值概說

◎鑽石與水的矛盾

P P

D S
D S
P0
P1

Q Q
Q0 Q1

〈鑽石〉 〈水〉
•鑽石 P0>水 P1。
•水是人類生存重要成分，假設沒有水，人類無法生存；鑽石雖美，但人類沒有鑽石，
照樣生存。

6.影響供需的因素
如果以 Se 代表存量的供給，以 De 代表存量的需求，則 De vs. Se 的均衡交
點決定價格 Pe。
在流量市場中，供給是有彈性的 Sn，當價格↑時，農地即會變更建地，
Dn 代表需求 vs. Sn 均衡點為 B，價格為 Pn，土地的交易量為 Ln，圖中可以發
現 Pn > Pe，因為這兩土地無法替代，所以不必相等，而新開發的土地也許會配
置較好的公共設施及較好的設計，所以價格可能較高。如價格低於 P e，則會
有超額需求如 XD。因為存量市場中已經無法提供更多的土地，所以可把此項
超額需求轉到流量市場。
存量流量模型：假定我們有二個土地市場，一個是已有改良物的土地存量
市場，一個是將要建築的土地流量市場，在存量市場中，土地的供給是完全沒
有彈性。（參考韓乾，《土地資源經濟學》，滄海書局）

Se 存量 PL 流量
Sn
De B
Pn
C A
De
Pe
Dn
XD 已建地 新建地
土地 土地

L Ln L

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 10 • 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討與估價應用

(1)供給面
①公共建設與公共設施：影響建築物供給的法令，包括：
A.空地：土地法、平均地權條例。
a.土地法第八十七條規定：凡編為建築用地，未依法使用者，視為空
地。土地建築改良物價值不及所占基地申報地價 20% 者，視為空
地。
b.平均地權條例第三條規定：空地者，指已完成道路、排水及電力設
施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用或
雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價 10%，且
經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有
非公用建築用地。
B.超額私有土地：土地法、平均地權條例。
a.土地法第二十八、二十九條分別規定：直轄市或縣（市）政府對於
私有土地，得斟酌地方情形，按土地種類及性質，分別限制個人或
團體所有土地面積之最高額。前項限制私有土地面積之最高額，應
經中央地政機關之核定。又私有土地所受土地法第二十八條之限
制，應由該管直轄市或（縣）市政府規定辦法，限令於一定期間
內，將額外土地分劃出賣。
b.平均地權條例第七十一、七十二條分別規定：直轄市或（縣）市政
府對於尚未建築之私有建築用地，應限制土地所有權人所有面積之
最高額。前項所有面積之最高額以十公畝為限。但工業用地、學校
用地及經政府核准之大規模建築用地，應視其實際需要分別訂之。
又私有土地超過前項限額時，應通知土地所有權人於兩年內出售或
建築使用。
②生產技術：技術的進步，促進土地立體利用，建物層數增加，地下化建
設也因而增加。如鐵路地下化、高架橋及高架道路。
③營造戶數目：營造工廠、公司一增加，表示營建工程數量增加，因而造
成建物供給增加。
④信用貸款：信用貸款利率優惠，貨幣供給、社會游資增加，建物供給增
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 Chapter 1 • 11
不動產價值概說

加。
⑤稅制：
A.土地法第一百七十三條規定：針對土地法第八十九條規定分析，凡逾
期未依土地法第八十九條規定使用者，應加徵空地稅，而其稅額不得
少於該土地應繳地價稅三倍，亦不得超過應繳地價稅之十倍。
B.平均地權條例第二十六條規定：私有空地經政府視都市發展情形，分
別劃定區域，限期使用，逾期未使用者，應加徵空地稅，前項稅額，
按該宗土地基本稅額（地價稅）加徵二∼五倍空地稅。
⑥住宅衰敗的原因：海砂屋、輻射屋、山坡住宅數量增加，使得市場增加
新的住宅供給。
⑦土地使用分區管制：都市計畫分為九種使用區、區域計畫分為十九種建
築用地，因而造成建物供給增加。
⑧成本：土地取得成本降低，建商建物供給增加。
⑨政治因素、社會因素：政治越清明、社會越安定，建物供給越增加。
(2)需求面
①新的住宅類型：新產品流行，如乾溼分離、大坪數、網際網路產品需求
增加，因而使市場價格上漲。
②所得水準：利率下跌，貨幣供給增加，投資增加，所得增加，因而使需
求增加。
③投資標的減少：股市大跌，黃金價格下跌，大多數游資湧入房地產市
場，導致需求增加。
④景氣的展望：景氣好，經濟活動熱絡、消費力增加、物價上漲、地價上
漲，造成房地產需求上漲。
⑤傳統風俗習慣：中國人「有土斯有財」的觀念，造成房地產需求增加。
另外，大家庭戶數漸漸減少，年輕人向外組成小家庭戶數增多，造成房
地產需求增加。
⑥貸款條件：房貸優惠利率增加，人民購屋負擔減輕，房地產需求增加。
(3)供需
不動產分析在市場研究上，包括：
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 不動產投資與土地開發：附國土計畫實務探討
與估價應用／邢進文著. －－七版.－－臺北
市：五南, 2018.01
　面；　公分
ISBN 978-957-11-9461-5 (平裝)

1.不動產　2.不動產業　3.土地開發

554.89 106018599

1K31

不動產投資與土地開發：
附國土計畫實務探討與估價應用
作　　者 ─ 邢進文（255.2）
發 行 人 ─ 楊榮川
總 經 理 ─ 楊士清
主　　編 ─ 侯家嵐
責任編輯 ─ 黃梓雯
文字校對 ─ 石曉蓉　陳俐君
封面設計 ─ 盧盈良　
出 版 者 ─ 五南圖書出版股份有限公司
地　　址：106台 北 市 大 安 區 和 平 東 路 二 段 3 3 9 號 4 樓
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戶　　名：五南圖書出版股份有限公司
法律顧問　林勝安律師事務所　林勝安律師
出版日期　2 0 0 3 年 1 0 月 初 版 一 刷
　　　　　2 0 0 4 年 1 0 月 二 版 一 刷
　　　　　2 0 0 7 年 4 月 二 版 二 刷
　　　　　2 0 0 9 年 1 0 月 三 版 一 刷
　　　　　2 0 1 0 年 8 月 三 版 二 刷
　　　　　2 0 1 1 年 2 月 三 版 三 刷
　　　　　2 0 1 2 年 6 月 三 版 四 刷
　　　　　2 0 1 3 年 3 月 三 版 五 刷
　　　　　2 0 1 3 年 9 月 四 版 一 刷
　　　　　2 0 1 4 年 8 月 五 版 一 刷
　　　　　2 0 1 5 年 4 月 六 版 一 刷
　　　　　2 0 1 6 年 9 月 六 版 二 刷
　　　　　2 0 1 7 年 6 月 六 版 三 刷
　　　　　2 0 1 8 年 1 月 七 版 一 刷
定　　價　新 臺 幣 7 2 0 元
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