Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Jujuy

Sosa Díaz, Juan Marcelo c. Flores, Graciela Eduviges y Ángelo Daniel s/ desalojo •
07/03/2016

Publicado en: RCCyC 2016 (septiembre) , 215

Cita online: AR/JUR/15696/2016

Voces

Distribución de Costas

Hechos

El titular registral de un inmueble dedujo acción de desalojo contra el tenedor, quien

invocó el derecho de retención. La sentencia y, a su turno, la Cámara admitieron la
pretensión. Interpuesto recurso de inconstitucionalidad, el Superior Tribunal de Justicia
de la Provincia de Jujuy lo rechazó.

Sumarios

1. 1 - La sentencia que admitió una acción de desalojo contra quien invocó el

derecho de retención debe confirmarse, pues de esto último se desprende que la
demandada es tenedora de la cosa, siendo esencia de este instituto la obligación
de restituir (art. 2465, Código Civil; art. 1940 inc. c, Código Civil y Comercial).

2. 2 - El hecho del ingreso permitido oportunamente por el dueño del inmueble en

calidad de tenedor no puede ser mutado a posesión si no se prueba el acto de
interversión del título, pues nadie puede cambiar la especie de su relación de
poder por su mera voluntad o por el solo transcurso del tiempo, sino por actos
exteriores que manifiesten la intención de privar al poseedor de disponer de la
cosa (arts. 2353 y 2458, Código Civil; art. 1915, Código Civil y Comercial).

TEXTO COMPLETO:

Expediente N° 11.353-2015

San Salvador de Jujuy, marzo 7 de 2016.

El doctor González dijo:

La Sala I de la Cámara de referencia, mediante sentencia del veintiocho de noviembre

de 2014 (fs. 233/236) rechazó el recurso de apelación deducido contra la dictada de
primera instancia el diecisiete de diciembre de 2013 (fs. 161/166 de los autos
principales), que hizo lugar al desalojo.

Para mejor comprensión del caso estimo pertinente reseñar los hechos y argumentos de
la sentencia de primera instancia.

Refiere que el actor, Juan Marcelo Sosa Díaz, promovió demanda autosatisfactiva de
desalojo en contra de Graciela Eduviges Flores respecto del inmueble que allí se
individualiza.

Adquirió el dominio del mismo en acuerdo de herederos en el expte. B-118.784/01

“Sucesorio: Chiquello Francisco, Josefa Ochoa y Chiquello Leonor”, en el mes de mayo
de 2007, librándose por el juzgado mandamiento por el cual se notificaba a la Sra.
Flores que debía desocupar el inmueble, manda que fue incumplida.

El once de agosto de 2009 la intimó fehacientemente por carta documento al desalojo

manifestando que la demandada, al interponer la acción de manutención de la posesión
por expte. B-206.604/09 formula expreso reconocimiento de que solo permanece en el
inmueble para el ejercicio de un derecho de retención.

Indica el fallo que la misma invoca falta de legitimación pasiva, negando la calidad de
usurpadora atribuida y refiriendo ser antigua poseedora a título de dueña, habiendo
ingresado al inmueble cuando era un lote baldío con alguna mejora precaria que hizo
derruir y levantado la vivienda respectiva.

Expresa el a quo que: a) de la documental de fs. 7/8 (escritura de compraventa) surge la

legitimación de Sosa Díaz para reclamar el desalojo contra aquellos que se encuentren
obligados a restituirle la propiedad, con lo que, conforme jurisprudencia que cita, se
encuentra legitimado para accionar; b) respecto de la obligación de restituir y ante la
alegación de posesión en cabeza de la demandada, indica que por tratarse de un hecho
impeditivo, la carga de la prueba se encuentra a su cargo y los elementos probatorios
producidos por el interesado bastan para ese fin porque lo que surge es la simple
comprobación de que estamos ante un pretendido derecho de retención del inmueble por
parte de la accionada por los supuestos gastos realizados en mejoras en la cosa, lo que
surge de la misiva remitida por la misma (fs. 10) y del escrito de promoción de acción
sumaria por manutención de la posesión (fs. 17/24). En consecuencia, manda llevar
adelante el desalojo.

La sentencia ahora en crisis, confirmatoria de aquella, consideró los agravios del

apelante: a) que la abreviación del proceso sumario lesiona el principio de legítima
defensa constitucional de su parte; b) que el sentenciante sólo analizó la condición de
titular registral del actor presumiendo la obligación de restituir en cabeza de su
mandante sin fundar de dónde nace tal obligación; c) que se tergiversa la finalidad del
instituto y avasalla, en definitiva, al poseedor, calidad que atribuye a la Sra. Flores por
interversión del título; alega derechos de retención, de habitación por viudez y acceso a
la vivienda digna; no se ha probado el carácter de usurpadora de la demandada, antes
bien, la misma ingresó con su hijo al inmueble con anuencia de quien fuera su
propietario, consolidándose en ella el derecho de habitación por detentar el estado de
viudez; d) el actor nunca tuvo la posesión ni la tradición del bien.
La Cámara de Apelaciones funda su rechazo en primer término en que la apelación solo
refleja la disconformidad del recurrente con lo decidido pero no constituye una crítica
real a los fundamentos expuestos en esa sentencia.

Sin perjuicio de ello apunta: a) que el agravio sustentado en la lesión por la

recaratulación de la causa a fs. 31 ya fue resuelto oportunamente en decisorio que quedó
firme y la abreviación de la acción procesal entablada no produce estado de indefensión
en tanto se otorgan distintas vías para que los justiciables accionen a través de los
medios que consideren necesarios; b) en punto a la inexistencia en cabeza de la
demandada de obligación de restituir el bien, el alegado estado de viudez y la
interversión del título, sostiene que el juez a quo rechaza las defensas esgrimidas
fundadamente en tanto no se ha demostrado prima facie la calidad de poseedora
alegada.

Así, del expediente B-206.604/09 “Sumario por manutención de la posesión...” surge

que el apelante promovió la acción alegando derecho de retención a efectos de que le
sean abonados el valor de las construcciones e instalaciones que expresa haber realizado
en el bien. Asimismo, y en este proceso, si bien dice ser poseedora con ánimo de dueña
por interversión del título y viuda con derecho de habitación, ofrece como pruebas
copias certificadas de cartas documento en las que sustenta su derecho a permanecer en
el bien en función del derecho de retención alegado (fs. 77/78 del principal).

Las pruebas de los expedientes B-169.585 y B-206.204 iniciados en 2007 y 2009 fueron
ofrecidas por la apelante para acreditar los gastos que la Sra. Flores sostiene haber
realizado en tanto pretende recuperar su valor.

Finalmente refiere que la figura del concubinato no otorga derecho a continuar en uso y
goce de un bien inmueble cuando la relación cesa o el propietario fallece y los herederos
reclaman la restitución salvo que se pruebe la existencia de una sociedad de hecho.

A fs. 15/21 deduce el recurso de inconstitucionalidad que nos ocupa el Dr. M. D. C. en

representación de Graciela Eduviges Flores, solicitando se revoque la sentencia y
rechace el desalojo.

Al concretar el primero de los agravios refiere violación al debido proceso en tanto

resulta claro de los dichos del demandante que promovió una medida autosatisfactiva a
la que, con demérito para los derechos de la demandada, el juzgado enmendó como
desalojo lo que entiende adelanto de opinión y muestra de parcialidad a favor de la
actora.

Indica en el mismo punto que el Sr. Sosa Díaz pretende la recuperación de la cosa por su
sola condición de titular registral del dominio, alegando usurpación, sin evidenciar
cómo se configura en el caso. No se ha probado de dónde nace la obligación de
reintegrar el inmueble.

Denuncia incongruencia entre lo pedido y lo resuelto ya que, si se ha denunciado

usurpación, lo congruente hubiera sido expedirse sobre ese tema. Se negó a su parte el
correcto ejercicio del derecho de defensa ya que la misma gira sobre esa figura y no
sobre otras cuestiones.
Si el actor pretendió hacer valer su condición de titular registral sin haber tenido jamás
tradición debió ejercitar la reivindicación o acción similar.

En el segundo agravio postula la existencia de lesión al derecho de defensa por cuanto

se pretende ejercer una verdadera acción real por vía errónea (proceso de desalojo), que
es una acción personal y de trámite acotado.

Ni el Juez de Primera Instancia ni la Cámara de Apelaciones determinan de dónde nace

su obligación de restituir.

En el tercer agravio dice violada la doctrina legal sentada en L.A. 38, F° 1170, N° 491,
conforme a la cual la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al
requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida y que
sea además actual, real y concreta.

Sostiene que en el caso no se prueba de dónde sale la obligación de devolver, que

avasallaría el derecho de habitación de la viuda.

Reitera que en el caso tal obligación no existe porque posee animus domini, entrando en
ella mientras era concubina del anterior propietario.

En cuarto término dice violado el principio de congruencia. Así, expresa que objeto del
proceso de desalojo es el recupero de la tenencia y quien tiene acción para demandar es
la persona que se desprendió o fue privado de ella sin que deba alegar ni probar ser el
propietario de la cosa.

En contra de ello, la sentencia privilegia la cuestión del título registral por encima de
toda la base fáctica y, si la regla es el privilegio del que posee porque posee, se ha
invertido en la sentencia y el que tiene el título registral puede avasallar al que posee por
ese solo hecho. El Sr. Sosa Díaz nunca tuvo posesión de la cosa.

Indica, finalmente, que el recurso resulta trascendente ya que se trata de una mujer
añosa que está a punto de jubilarse y que ha vivido gran parte de su vida con el
propietario del inmueble y por tanto debe equipararse a la viuda, con el derecho de
habitación consiguiente.

Concedido a la recurrente el beneficio de justicia gratuita y repuestos los aportes que

fueran intimados a su representante, a fs. 30/38 evacua el traslado del recurso la Dra. C.
M. C. en representación de Juan Marcelo Sosa Díaz.

Como cuestión preliminar señala que debe rechazarse el recurso por cuanto la
constancia de manifestación previa refiere solo a la sentencia del veintiocho de
noviembre de 2014 y no a la aclaratoria del treinta de diciembre siguiente, sin perjuicio
de lo cual responde.

Refiere a los antecedentes del caso y, en lo atinente al primer agravio —violación al

debido proceso— postula que no tiene sustento legal ni fáctico alguno. No solo se ha
acreditado a fs. 7/8 y mediante escritura pública N° 491 que la titularidad del inmueble
recae en el Sr. Sosa Díaz sino también que la demandada reviste el carácter de
usurpadora ya que ha reconocido esta calidad en CD 074977411 del veintiuno de agosto
de 2009 en donde surge el expreso reconocimiento de que solo permanece en el
inmueble para ejercer un supuesto derecho de retención por los supuestos gastos
realizados en mejoras que nunca acreditó y respecto de los cuales nunca produjo
intimación mencionando que ejerce sobre el inmueble los derechos que le acuerdan los
arts. 3939 y 3940 del Cód. Civil. Remite asimismo a los dos expedientes en los que la
demandada dedujera sumario por manutención de la posesión.

En el expte. B-206.604/09 la demandada formula un expreso reconocimiento de que

solo permanece en el inmueble para ejercer un supuesto derecho de retención por gastos
realizados en mejoras. En ningún momento ejerció posesión sobre el mismo,
permaneciendo indebida e ilegalmente en éste causándole graves perjuicios.

Con relación al agravio fundado en la lesión al derecho de defensa sostiene que en

ningún momento se violó el mismo, por el contrario, se respetó en todo momento la
amplitud probatoria. Por lo demás, la demandada no recurrió el decreto del veinticuatro
de octubre de 2013 que dispuso la clausura del período probatorio llamando autos para
resolver.

En cuanto a la violación de la doctrina legal y del principio de congruencia remite a lo

expresado en sus escritos respecto de la falta de veracidad de la demandada (fs. 111/114
y escrito inicial) donde expuso claramente que la Sra. Flores no es viuda ni supuesta
viuda de Francisco Chiquello ni de Rogelio Clemente Chiquello. Destaca que es
incomprensible la constante confusión de la demandada en cuanto a cuál es o fue su
concubino.

Expresa como cierto que Rogelio Clemente Chiquello llevó a la demandada a vivir a la
casa de su familia donde ya habitaba Francisco Chiquello y la Sra. Josefa Ochoa. Al irse
Rogelio Chiquello pide a la Sra. Flores que se retire de la vivienda familiar habiendo
terminado su relación afectiva, pero hace caso omiso de ese pedido. Su concubinato no
duró más de tres años.

Rogelio Chiquello se retiró de la vivienda de la familia paterna para irse a vivir con
Elida Noemí García naciendo de esa unión dos hijas.

Contrariamente a lo afirmado por la demandada, la vivienda no fue construida por ella.

Prueba de ello es su propia alegación en la demanda del expte. B-206.604/09 en el que
refiere que habría realizado supuestas mejoras que nunca probó.

Asevera que la familia Chiquello intentó siempre de buenas maneras que la Sra. Flores
se retirara del inmueble y, luego de todos los intentos fallidos, no tuvo otra alternativa
que vender la casa e intimarla a desalojar.

Finalmente, refiere a la compraventa celebrada con Sosa Díaz.

Integrado el Tribunal, los autos fueron llevados a dictamen de la Fiscalía General, que
se pronuncia por el rechazo del recurso en términos que, por compartirlos, transcribiré
luego (fs. 47/49).

Señalo que la cuestión preliminar planteada por la recurrida respecto de la

manifestación previa debe desestimarse por los argumentos vertidos en resolutorios
registrados al L.A. 50, F° 1029/1040, N° 350 y L.A. 54, F° 287/288, N° 104 a cuyos
términos remito.

En cuanto al fondo de la cuestión, como lo refiere el dictamen fiscal, el recurrente

insiste en sostener una postura obstativa al desahucio reiterando inoficiosamente
argumentos que ya fueron objeto de análisis y decisión fundada por las dos instancias
que le precedieron. Una vez más el recurrente trae a colación el cambio de carátula,
decisión que luce firme y pasada en autoridad de cosa juzgada (fs. 49/51 del ppal.), lo
que tampoco puede traducirse en indefensión para la accionada que pudo esgrimir,
como lo hizo, todas las defensas que consideró hacían al derecho que invocara.

Destaca el Fiscal General que el recurrente considera impropio por abreviado el trámite
sumario pertinente a la acción de desalojo para demostrar la posesión que ahora esgrime
sin advertir que un procedimiento más amplio no modificaría el hecho concreto y
cabalmente comprobado que evidencia su condición de tenedora a partir de las
actuaciones que promoviera por manutención de la posesión, esgrimiendo derecho de
retención.

Tengo dicho de modo reiterado que “fijar hechos para regular conductas es cometido
que depende de la valoración que el juzgador asigna a las pruebas producidas durante el
desarrollo de la contienda lo que, como tantas veces se ha dicho, es cuestión reservada a
la potestad de los Magistrados de la causa y supera el acotado límite legalmente previsto
para esta instancia extraordinaria salvo que, por mediar ostensible apartamiento de las
reglas que regulan la formación de la decisión judicial, se concrete un resultado absurdo
e impregnado de injusticia” (L.A. N° 53 F° 1492/1494 N° 509), lo que no advierto se
produzca en el caso.

Tal como lo destaca el dictamen, en el caso surge sin contradicción la obligación de

restituir el inmueble que atañe a la tenedora respecto del titular dominial que
promoviera la acción, lo que patentiza su mero disenso con los argumentos favorables al
desalojo explicitados por el sentenciante.

Añado a estas consideraciones las siguientes.

En punto a la objeción a la legitimación activa para demandar por parte del comprador
sin tradición, ya se ha expedido este Superior Tribunal de Justicia en el expediente N°
5721/07 (L.A. 52, F° 1729/1733, N° 627) en consideraciones que son predicables,
mutatis mutandis, al caso ahora en tratamiento.

Dije entonces que: “En orden a la legitimación adhiero a la postura sustentada en el

fallo de este Superior Tribunal en anterior integración que admite, para el desalojo, la
legitimación del comprador a quien no se ha hecho tradición de la cosa, teniendo título
suficiente (L.A. 46, N° 368).”

“Apunto, sin embargo, que los fundamentos que, a mi entender, sustentan esa
legitimación, no son los relativos a la figura del procurador in rem suam, allí invocados,
sino a la cesión implícita de la acción, fundada, de manera análoga a la expuesta en el
plenario de la Cámara Civil del 11/11/1958 en autos “Arcadini, Roque (suc.) c. Maleca,
Carla” (LA LEY 92-463) en la que el voto del Dr. Llambías, señala que la
fundamentación que ampara esta legitimación es la que invoca los artículos 3268 y 1409
del Cód. Civil. En virtud de la primera de ellas el sucesor particular puede pretender de
su autor los derechos que deban ser considerados accesorios del objeto adquirido, a cuya
entrega está obligado el vendedor por el artículo 1409 y entre esos accesorios se
incluyen los medios jurídicos enderezados a hacer valer el derecho que se pretende
transmitir, uno de los cuales es la acción reivindicatoria (Alterini, Jorge Horacio.
“Acciones reales” pág. 21), en el caso, la acción de desalojo.”

“En tal sentido se ha resuelto, en postura a la que adhiero, que `con la escritura traslativa
de dominio se transmiten todos los derechos y acciones del vendedor, entre ellos las
acciones reales, sea en virtud de las normas de la cesión de créditos o por tratarse de
accesorios del objeto adquirido. Análogas consideraciones valen respecto de la acción
de desalojo, que procede no solamente cuando las partes están vinculadas por un
contrato que genera la obligación de restituir sino también cuando la deduce el
propietario ante otros ocupantes que carecen de título idóneo para oponerse a esta
restitución ..., en virtud de facultades que bien pueden entenderse comprendidas en
aquella transmisión de derechos y acciones (conf. CN. Civ. Sala “I” expte. 62.295/96
del 27/12/1996; Sala “C”, “Pelli, Severino L. c. intrusos s/ desalojo”, del 07/11/1995)”.
(Cftr. “Hiphogar S.A. c. Cohen Roberto y otro s/desalojo. Cám. Nac. Apelaciones en lo
Civil. 22/07/2008. MJJ40277).´”

“Ese fallo hace expresa mención de la aplicación analógica de esos argumentos en

mérito de lo dispuesto por el art. 16 del Cód. Civil.”

En cuanto a la obligación de restituir, destaco que, habiendo invocado de modo expreso

y como ha quedado acabadamente demostrado en los autos principales, el derecho de
retención —sin analizar aquí cuestión alguna a su respecto— la demandada es tenedora
de la cosa, siendo esencia de este instituto la obligación de restituir (art. 2465 Cód. Civil
y art. 1940 inc. c) del Cód. Civil y Comercial).

El hecho del ingreso permitido oportunamente por los dueños de la cosa en calidad de
tenedora no puede ser mutado a posesión si no se prueba el acto de interversión del
título conforme los extremos legales respectivos.

Es que nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad o
por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor
de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto, lo que no ha ocurrido en el caso
(arts. 2353 y 2458 del Cód. Civil y 1915 del Cód. Civil y Comercial).

Señalo además que, invocada la calidad de retentora por la demandada —no probada en
la especie—, la misma tampoco enerva el proceso de desalojo conforme expresa
previsión del art. 392 del CPC. Es que, como lo sostuviera en mi voto en sentencia
registrada al N° 56, F° 1703/1706, N° 508 “prístina resulta, una vez más, la solución
conferida en el art. 392 del CPC citado que reza: ‘No será obstáculo para el lanzamiento
que el inquilino o detentador reclame, como de su propiedad, labores, plantíos o
cualquier otra cosa que no se pueda separar de su finca. Si hubiere tal reclamo se
extenderá diligencia de él, expresándose la clase, extensión y estado de las cosas
reclamadas. No será inconveniente para el lanzamiento la reclamación del vencido sobre
mejoras. En este caso se extenderá asimismo diligencia expresiva de la clase, extensión
y estado de la cosa reclamada para que el interesado justifique su derecho en otro
juicio.’”

“Expresa el Codificador que ‘Para evitar injustificados entorpecimientos en el trámite

del juicio de desalojo (que al fin y al cabo de cuentas sólo persigue el reintegro de la
cosa), es que consignamos las reglas de este precepto. Si el ocupante de la cosa ha
realizado mejoras o labores el juez con intervención del actuario se limitará a dejar
constancia de las que el demandado estime que son de su propiedad y que
correspondería ser resarcido de ellas. Esta comprobación, la que quedará documentada
en actas, resguarda en forma eficiente los pretendidos derechos del accionado, los que
pueden, de tener derecho a ello, ser ejercidos en otro juicio. En el peor de los supuestos,
si el demandado considerare que le asiste el derecho que reclama bien puede solicitar, si
es que resultare procedente, las medidas cautelares para garantizar sus pretendidos
derechos’ (Código Procesal de la Provincia de Jujuy con notas del Dr. Guillermo
Snopek, Tomo II, Ediciones Noroeste Argentino, 2001, p. 191/192).”

Por último, no advierto absurdo alguno en la meritación producida por los tribunales de
grado respecto de la inaplicabilidad al caso del derecho de habitación legal invocado,
por lo que el agravio también debe ser desestimado.

Atento a los fundamentos expuestos, el recurso de inconstitucionalidad tentado debe ser

rechazado, lo que así postulo, con costas a la recurrente vencida.

La regulación de los honorarios profesionales habrá de diferirse para cuando exista base
para su determinación.

Los doctores de Falcone, del Campo, Bernal y Jenefes, adhieren al voto que antecede.

Por ello, el Superior Tribunal de Justicia, resuelve: 1.- Rechazar el recurso de

inconstitucionalidad deducido por el Dr. M. D. C. en representación de Graciela
Eduviges Flores respecto de la sentencia de la Sala I de la Cámara de Apelaciones del
28 de noviembre de 2014. 2.- Imponer las costas de esta instancia a la recurrente
vencida, difiriendo la regulación de los honorarios profesionales para cuando exista base
para su determinación. 3.- Registrar, agregar copia en autos y notificar por cédula. —
Sergio R. González. — Clara A. de Langhe de Falcone. — José M. del Campo. —
María S. Bernal. — Sergio M. Jenefes.