Professional Documents
Culture Documents
id
SKRIPSI
Disusun Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Teknik
Pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret
Surakarta
Disusun oleh :
ANTON NUR ABADI
NIM. I 1108506
commit to user
ii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
iii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
MOTTO
“Katakanlah : ‘Dialah Allah, Yang Maha Esa. Allah adalah Tuhan yang
bergantung kepada-Nya segala sesuatu. Dia tidak beranak dan tidak pula
diperanakkan, dan tidak ada seorang pun yang setara dengan Dia.”
(QS. Al Ikhlas : 1 – 4)
“Dan minta tolonglah kepada Allah dengan sabar dan shalat, dan sesungguhnya
yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyuk, yaitu
orang-orang yang yakin bahwa mereka akan menemui Tuhannya dan bahwa
mereka akan kembali.”
(QS. Al Baqarah : 45- 46)
“Apabila aku didatangi oleh suatu hari dan tidak bertambah ilmuku pada hari itu
yang dapat mendekatkan diriku kepada Allah ’Azza wa Jalla, maka tidak ada
keberkahan bagiku dalam terbitnya matahari pada hari itu.”
(Rasulullah saw.)
commit to user
iv
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
PERSEMBAHAN
commit to user
v
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
ABSTRAK
Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah
atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap
inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya, seperti dijadikan
bangunan komersial atau perumahan.
commit to user
vi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
ABSTRACT
Property business means spend or invest capital in the form of land or plus
building, the profit is buying power protection against inflation and gains added
value from its development, like commercial buildings or residential.
Based on the research results, the impacts of Citra Alam Mandiri development
project are flying dust caused by heavy duty vehicle mobility, rises of noise
caused by heavy duty vehicle operational, land erosion, the impact of social aspect
like social jealously caused by inhabitant conflict, the changing of micro iclimate
caused by land clearing for residential project, water surface quality decrease
caused by inhabitant activity. The Citra Alam Mandiri financial development
project plan counted from land purchasing, construction and infra structure
development, the expense to change land usement policy, notary, tax, marketing.
The financial plan was made to estimate capital value or in another words is to
estimate the primary sale value, after that, the benefit can be added. The result of
financial analysis, the investment of Citra Alam Mandiri residential development
project is feasible. NPV obtained positive value, so the investment is feasible.
Result of IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 %. Result of BCR = 1,46 > 1
indicate that the investment is feasible. The result of sensitivity analysis to any
possibilities risk which had simulated, indicate that IRR was still larger than 15
%.
commit to user
vii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena hanya dengan rahmat,
dan karunia-Nya, maka skripsi Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek
Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri ini dapat terselesaikan.
Meskipun jauh dari kesempurnaan, penulis berharap semoga skripsi ini dapat
menambah wawasan dan mengembangkan pengetahuan dalam bidang
pengembangan penelitian selanjutnya di Jurusan Teknik Sipil UNS.
Dalam penyusunan laporan ini, tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak yang
telah memberi bantuan, saran, arahan dan dorongan. Oleh karena itu, penulis
mengucapkan terima kasih kepada :
1. Pimpinan Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
2. Pimpinan Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Surakarta.
3. Bapak Ir. Sugiyarto, MT., dan Ir Suyatno K., MT., selaku Dosen Pembimbing
Skripsi atas arahan dan bimbingan yang telah diberikan.
4. Bapak Ir. Sunardi W., MSi., selaku Dosen Pembimbing Akademik.
5. Bapak/Ibu dosen pengujii skripsi.
6. Rekan-rekan mahasiswa Teknik Sipil Non Reguler 2008 atas kerjasama dan
bantuannya.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan
skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang
membutuhkan.
Penulis
commit to user
viii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
DAFTAR ISI
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah ................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................................ 2
1.3 Batasan Masalah .............................................................................. 2
1.4 Tujuan penelitian ............................................................................. 3
1.5 Manfaat Penelitian .......................................................................... 3
BAB 5 KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan ....................................................................................... 51
5.2 Saran ................................................................................................. 52
PENUTUP .............................................................................................. 53
DAFTAR PUSTAKA............................................................................. 54
DAFTAR LAMPIRAN
commit to user
xi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
DAFTAR GAMBAR
commit to user
xii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
DAFTAR TABEL
commit to user
xiii
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
DAFTAR LAMPIRAN
commit to user
xiv
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB I
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB 1
PENDAHULUAN
Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah
atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap
inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan
bangunan komersial atau perumahan).Properti merupakan investasi terbaik,
karena karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah
akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak.
Rumah-rumah baru akan terus dibangun, terutama di kota-kota besar dan negara
berkembang. Hal inilah yang menjadi dasar bagi developer untuk
mengembangkan bisnis properti ini.
Semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Solo dan sekitarnya dilirik oleh
para developer baik dari dalam kota Solo sendiri ataupun pengembang dari luar
kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah CV.
Arfa Mandiri dengan proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten
Sukoharjo.
commit to user
1
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
Tujuan penelitian ini adalah untuk mencari jawaban atas permasalahan yang telah
dirumuskan diatas yaitu :
1. Untuk mengetahui apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra
Alam Mandiri ini terhadap lingkungan.
2. Untuk mengetahui bagaimanakah perencanaan anggaran biaya pada proyek
pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri.
3. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alm
Mandiri ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi finansial.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB II
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB 2
LANDASAN TEORI
Tanah yang merupakan sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui serta
terbatas inilah yang mendasari pesatnya laju pertumbuhan sektor properti di kota
Solo dan sekitarnya. Pembangunan permukiman dan perumahan, menengah ke
atas dan menengah ke bawah, naik secara signifikan. Pembangunan perumahan
menengah ke bawah tahun 2004 mencapai 800 unit, tahun 2005 meningkat
menjadi 1.600 unit. Tahun 2006 mencapai 3.000 unit. Sedangkan pembangunan
perumahan menengah atas tahun 2004 sekitar 500-600 unit, tahun 2005 dibangun
sekitar 1.000 unit. tahun 2006 dibangun sekitar 1.500 unit. Tahun–tahun
berikutnya terus mengalami peningkatan yang signifikan. (REI Surakarta).
commit to user
4
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
3. Permukiman adalah perumahan dengan segala isi dan kegiatan yang ada
didalamnya. Perumahan merupakan wadah fisik, sedang permukiman
merupakan paduan antara wadah dengan isinya yaitu manusia yang hidup
bermasyarakat dan berbudaya didalamnya. Bagian permukiman yang disebut
sebagai wadah tersebut, merupakan paduan tiga unsur yaitu alam (tanah, air,
udara), lindungan (shells) dan jaringan (networks), sedang isinya adalah
manusia dan masyarakat. Alam merupakan unsur dasar dan di alam itulah
diciptakan lindungan (rumah dan gedung lainnya) sebagai tempat manusia
tinggal, serta menjalankan fungsi lain. Sedangkan jaringan, seperti misalnya
jalan dan jaringan utilitas, merupakan unsur yang memfasilitasi hubungan
antar sesama, maupun antar unsur yang satu dengan yang lain. Secara lebih
sederhana dapat dikatakan bahwa permukiman adalah paduan antar unsur. (T.
Kuswartojo, 1997)
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas
kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal sekunder
yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar badan jalan
minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.
2. Air limbah
Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran dari
rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain septictank
dan bidang resapan.
3. Air hujan
Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang
mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan perumahan
bebas dari genangan air.
4. Air bersih
Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah
tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air
bersih yang memenuhi standar persyaratan.
5. Suplai listrik
Untuk perumahan dan penerangan jalan umum.
6. Jaringan telepon
Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan jaringan
telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom.
yaitu swasta yang diwakili oleh para pengembang anggota REI, pemerintah yang
diwakili oleh Perumnas dan masyarakat yang diwakili oleh koperasi, maka pihak
swasta secara konsisten selalu berhasil memenuhi target pembangunan rumah,
bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan
perumahan di Indonesia.
Dari Pelita ke Pelita, REI telah menunjukan peningkatan peran sertanya hingga
akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan
pemukiman. Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5% dari total
pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai Pelita VI REI
menjadi pemeran utama, dengan rata–rata 70% dari total pembangunan rumah
setiap Pelita. Kini, bahkan peran swasta dalam pembangunan perumahan dan
pemukiman semakin besar dimana rata–rata mencapai 95% dari total
pembangunan rumah formal setiap tahun. (Seminar REI, 2007)
Pengembang swasta sebagian besar tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI),
asosiasi semacam ini dapat meningkatkan profesionalisme pembangunan
permukiman, tapi di lain pihak dapat berarti menggabungkan kekuatan sektor
swasta. Pengusaha seringkali membentuk suatu komunitas nasib bersama dan
saling membantu menciptakan kondisi yang dapat mengintensifkan penggunaan
tanah disuatu tempat diwaktu yang akan datang melalui aksi kolektif dan dengan
beraliansi dengan bisnis lain. Aspek lain dari pasar real estate adalah bahwa pasar
tersebut pada dasarnya bersifat ”bekas-pakai", bangunan dan tanah dapat
dijualbelikan berulang kali. Tidak hanya tanah, akan tetapi semua struktur yang
ada diatasnya dapat mempunyai umur yang relatif tak terbatas, harga pasarannya
tidak akan turun karena penggunaan yang terus menerus. Hal ini berkaitan dengan
suplai lahan yang sebenarnya bersifat tetap dan karena sifat monopolistis dari
tempat itu. Oleh karena itu, semakin banyak uang masuk ke pasar real estate,
tidak hanya akan meningkatkan jumlah struktur baru, akan tetapi juga
meningkatkan harga tanah dan mungkin pula meningkatkan harga bangunan yang
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
sebelumnya stabil. Adanya tingkat investasi yang lebih tinggi dapat mendorong
seluruh struktur harga menjadi naik.
Berdasarkan hal-hal di atas, tampak bahwa sektor swastapun bukanlah sektor yang
dapat dinilai efisien dalam pengadaan perumahan, karena pasar tersebut
mempunyai keunikan tersendiri, kemampuannya yang besar, bahkan untuk ikut
menentukan keputusan pembangunan suatu wilayah dapat berdampak negatif jika
tujuan mencari labanya tidak terkendali. (T. Kuswartojo, 1997)
dan ekonomis bila dilakukan dalam skala besar, karena itu perlu tanah yang luas
dan murah agar harga rumah terjangkau. Tanah yang tersedia luas dan harganya
murah berada dipinggiran kota, sehingga daerah pinggiran kota, terutama kota
besar ditebari oleh berbagai kawasan perumahan baru. Akibatnya, transportasi
meningkat dan kemacetan menjadi menyebar ke semua penjuru kota. Sistem
jaringan lain antar perumahan pun seringkali kurang diperhatikan. Akhirnya
pemukiman pun tidak lagi nyaman dihuni, karena kemacetan lalu-lintas,
kekurangan air bersih dan banjir. (T. Kuswartojo, 1997)
Berkaitan dengan masalah izin, izin perencanaan dan mendirikan bangunan yang
dikeluarkan pemerintah daerah, umumnya belum berdasarkan informasi yang
akurat tentang kondisi lingkungan yang bersangkutan. Hal ini mudah dimengerti,
karena untuk menyusun peraturan yang tepat dan spesifik menurut kondisi
lingkungan setempat, diperlukan data lingkungan dan peta yang menggunakan
skala yang kecil, sehingga gambaran daerah lebih terwakili. Perubahan bentang
alam mungkin lolos dari pemeriksaan perizinan, karena belum ada peraturan yang
jelas untuk itu. Seringkali kawasan sudah mulai dipersiapkan untuk dibangun,
bersamaan dengan pemrosesan izin persiapan membangun ini dapat mencakup
perubahan bentang alam yang mungkin mempunyai dampak ekologis lingkungan.
Kelemahan peraturan ditambah lagi dengan kurangnya upaya untuk mengawasi
dan memantau pembangunan yang berlangsung. Akibatnya, pembangunan
seringkali disenafaskan dengan perusakan lingkungan. Memang ada pemecahan
setempat seperti misalnya sumur dan pompa untuk air bersih, septic tank untuk
pembuangan limbah padat, namun pemecahan ini dinilai tidak baik secara
lingkungan. Penggunaan individual terhadap air, akan menyebabkan tidak
terkendalinya penggunaan air. Kualitas air baku yang jelek dengan kuantitas
terbatas, juga akan menyebabkan masyarakat berpendapatan rendah tidak
mempunyai akses terhadap air bersih. Sanitasi setempat, juga dapat berpengaruh
negatif terhadap kualitas air. Akses dan jaringan jalan yang baik diperlukan,
sekaligus memancing pertumbuhan dan perubahan penggunaan lahan yang
mendorong lahirnya kemacetan dan permasalahan baru. Pembuangan sampah
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
10
pun memerlukan tindakan terpadu, mulai dari rumah tangga sampai kepada
tempat pembuangan akhir. Jika mekanisme pembuangan ini tidak berjalan baik,
maka kebersihan lingkungan akan menjadi permasalahan. (T. Kuswartojo, 1997)
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
11
Pembangunan baru, berarti peningkatan jumlah angkutan, sampah, air hujan dan
air kotor, serta limbah padat, peningkatan ini akan masuk ke sistem kota. Dampak
ini sering kurang dipertimbangkan. Sistem jejaring yang dinilai dalam perizinan
umumnya adalah jejaring internal, akan tetapi bagaimana sambungannya ke
sistem kota sering kurang teranalisis baik.
No Kriteria Utama Permasalahan
1 Water and sewage
Air bersih Berkurangnya air tanah
Kontaminasi air bersih
Terhambatnya penyaluran air bersih
Kekurangan air bersih
Air kotor Pencemaran air tanah dan lingkungan sekitar
Penyumbatan saluran
Over-loading saluran
Limpasan Air hujan Vegetasi rusak
Organik berantakan
Perubahan karaktristik permukaan lahan
Berkurangnya jumlah air tanah
Meningkatnya erosi tanah
Sedimentasi lumpur
Longsor
Genangan air
Rusaknya jalan
Over-loading saluran
Kerusakan infrastruktur
2 Waste management
Penumpukan sampah
Bau yang menyengat
Muncul penyakit
Menghambat aliran air
Kontaminasi air tanah
Asap dari proses pembakaran
3 Atmospheric change
and air quality Solar radiation
Temperatur tinggi
Presipitasi rendah
Angin yang cenderung besar
4 Transportation planning
and traffic management Kemacetan
Polusi udara
Pemborosan energi
Asap dan debu
Kecelakaan
Waktu yang tebuang
5 Land use and urban form
Vegetasi rusak
Perubahan tata guna lahan
12
Hal yang pertama dilakukan dari proses pengembangan lingkungan buatan adalah
pemilihan lokasi dan pembebasan tanah. Dalam panduan perencanaan perumahan
dan permukiman, persyaratan lokasi umumnya mengacu kepada hal-hal yang
menyangkut kesesuaian dengan peraturan dan keamanan serta keselamatan
penghuni, seperti misalnya sesuai dengan rencana kota tentang peruntukan lahan,
mudah dicapai, harus bebas banjir, kondisi lahan stabil, tidak di dekat
sumber pencemar, aksesibilitas baik dan ada sumber air.
2.2.4.2 Perancangan
13
lingkungan fisik luar dalam detail yang lengkap. Tujuan perencanaan ini secara
khusus antara lain :
1. Pemenuhan kebutuhan fungsional
2. Komunikasi yang optimum
3. Kesempatan untuk mengadakan pilihan
4. Penghematan biaya
5. Kesehatan dan kenikmatan
6. Penyesuaian dengan keadaan sekeliling. (Kevin Lynch, 1997)
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
14
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
15
Ketika manusia mendirikan bangunan atau sarana ruang lainnya, maka dia sedang
mengintervensi kondisi ekologi ditempat tersebut. Curahan air hujan tidak dapat
menyerap ke tanah, karena tanah ditutup bangunan dan atau perkerasan. Vegetasi
yang dapat menahan air hujan dan melepaskannya kembali melalui penguapan ke
udara mungkin menjadi sangat berkurang. Perubahan bentang alam dengan papas
dan isi (cut & fill), mungkin memotong aliran air tanah permukaan. Akibatnya air
larian yang berpotensi sebagai penyebab banjir menjadi semakin besar dan ada
daerah yang mengalami kesulitan untuk memperoleh air bersih karena sumber air
menjadi hilang.
Produk perancangan adalah dokumen gambar dan dokumen tertulis yang disebut
spesifikasi. Spesifikasi umumnya menjelaskan bagaimana cara mewujudkan
unsur-unsur dan bagian-bagian bangunan serta lingkungan yang ada dalam
dokumen gambar untuk kepentingan pekerjaan konstruksi. Untuk
pengkonstruksian permukiman yang berwawasan lingkungan diperlukan
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
16
Rancangan yang berwawasan lingkungan dapat merupakan awal yang baik bagi
pengembangan permukiman terencana. Akan tetapi, yang akan lebih menentukan
tercapainya tujuan adalah implementasinya. Perkiraan atau dugaan terhadap suatu
peristiwa atau gejala, terjadi atau tidaknya, barulah tampak pada tahapan ini.
Bagian rancangan yang mempunyai pengaruh terhadap perubahan ekologis,
seperti misalnya pengubahan bentang alam dan penggunaan alat-alat besar,
perubahan ekologisnya sendiri baru akan terjadi pada tahap konstruksi. Oleh
karena itu, pengawasan dan pemantauan jelas diperlukan, agar rencana yang
berwawasan lingkungan tidak diubah ke arah yang sebaliknya, pada waktu
pelaksanaan. Kegiatan ini umumnya meningkatkan jumlah dan frekuensi
kendaraan berat yang akan menambah beban kepada jalan dan lalu-lintas,
meningkatnya jumlah penduduk sekitar lokasi akibat hadirnya pekerja konstruksi,
tersedianya peluang kerja, adanya peluang peningkatan perdagangan pekerja atau
proyek.
17
Kegiatan galian dan timbunan yang tidak dilakukan secara cermat dapat
membahayakan penduduk setempat yang menggunakan areal konstruksi untuk
lalu lintas atau tempat bermain misalnya. Timbunan bisa longsor, galian dapat
menyebabkan orang terperosok atau tergenang air yang mungkin menyebabkan
anak tenggelam. Bahaya ini kemungkinan besar dapat terjadi mengingat informasi
yang dimiliki oleh pekerja konstruksi umumnya terbatas, sehingga kurang
menyadari resiko-resiko dari kegiatan yang dilakukannya kepada pihak lain.
Karena itu, pengawasan pekerjaan mutlak dilakukan.
18
Dampak adalah suatu perubahan yang terjadi sebagai akibat suatu aktivitas.
Aktivitas tersebut dapat bersifat alamiah, baik kimia, fisik maupun biologi.
Dalam konteks AMDAL, penelitian dampak dilakukan karena adanya rencana
aktivitas manusia dalam pembangunan. Dampak pembangunan menjadi masalah
karena perubahan yang disebabkan oleh pembangunan selalu lebih luas daripada
yang menjadi sasaran pembangunan yang direncanakan. Secara umum dalam
AMDAL, dampak pembangunan diartikan sebagai perubahan yang tidak
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
19
Banyak faktor yang mempengaruhi penentuan apakah dampak itu baik (positif)
atau buruk (negatif). Salah satu faktor penting dalam penentuan itu ialah apakah
seseorang diuntungkan atau dirugikan oleh sebuah proyek pembangunan tertentu.
Penilaian merupakan pertimbangan nilai dan karena itu bersifat subjektif,
meskipun penilaian itu dilakukan oleh pakar sekalipun. Mengingat hal itu, konflik
selalu terjadi, karena itu, seyogyanya AMDAL mencakup pula usaha untuk
mengatasi atau paling sedikit memperkecil konflik tersebut. Perlu kiranya
dikemukakan lagi bahwa dampak adalah perubahan lingkungan yang disebabkan
oleh kegiatan pembangunan yang tidak direncanakan. (Otto Soemarwoto, 1997)
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
20
Pertanyaan yang timbul tentulah apakah semua rencana proyek lalu harus
melakukan AMDAL, sedangkan menurut undang-undang yang diharuskan
hanyalah rencana proyek yang diperkirakan akan mempunyai dampak penting
terhadap lingkungan saja. Petunjuk umum itu juga terdapat di dalam UU No. 4
tahun 1982, yaitu penjelasan pasal 16 dan pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 51
tahun 1993. Petunjuk umum itu harus digunakan untuk melakukan AMDAL sejak
dini dalam perencanaan proyek, sementara itu, dalam Keputusan Menteri Negara
Lingkungan Hidup No. 11/MENLH/3/94 tahun 1994 telah ditentukan jenis-jenis
proyek yang diharuskan disertai oleh AMDAL. Pelaksanaan AMDAL tidak
sekedar untuk memenuhi persyaratan peraturan saja, oleh karena itu, perlu
dilakukan usaha agar AMDAL benar-benar dapat menjadi alat perencanaan
program dan proyek untuk mencapai tujuan pembangunan yang berwawasan
lingkungan. Pengalaman menunjukkan, AMDAL hingga sekarang masih belum
efektif digunakan dalam proses perencanaan. (Otto Soemarwoto, 1997)
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
21
22
23
24
25
26
terdorong untuk mencari lahan murah, agar harga rumah pun menjadi murah.
Akibatnya, lokasi yang diperolehnya jauh dan memerlukan ongkos relatif mahal
untuk menuju ke lokasi tersebut. Akhirnya rumah tersebut menjadi mahal bukan
karena harganya, melainkan karena lokasinya. Penghuni mungkin harus
mengeluarkan ongkos transportasi yang lebih besar, ke tempat kerja, berbelanja,
ke sekolah anak-anak dan lain sebagainya. Sehingga keseluruhan pengeluaran
menjadi tidak terjangkau. Kondisi ini makin sulit, jika pengembangan dilakukan
dalam skala kecil atau jika penghuni belum banyak jumlahnya. Tapi pada
permukiman baru yang sudah mulai padat penghuni, sering terjadi muncul
angkutan umum yang tempat perhentiannya di mulut jalan akses. Kondisi ini
dapat mengganggu kelancaran lalu-lintas, sekaligus mengganggu mobilitas
penghuni perumahan. (Otto Soemarwoto, 1997)
commit to user
27
Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam Proses Perijinan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
28
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
29
produksi, misal penentuan harga pokok produk untuk mendapatkan laba pada
suatu pabrikasi. (Yusuf Latief, 2001)
Pada proyek konstruksi, konsep beban bisa diidentikkan dengan biaya. Konsep
biaya dipakai sebagai dasar penyusun anggaran sehingga diperoleh alat bantu bagi
manajemen dalam mencapai tujuan akhir proyek konstruksi. Daur hidup biaya
untuk suatu unit perumahan terdiri atas biaya inisial dan biaya pengoperasian.
Biaya pengoperasian termasuk biaya energi, biaya-biaya pemeliharaan dan
pemeliharaan baik bagian luar dan bagian dalam dari unit rumah. Biaya inisial
suatu unit perumahan terdiri dari biaya-biaya dari studi kelayakan dan studi
pengembangan, desain, konstruksi, pembangunan dari infrastruktur, administrasi,
marketing, dan pembiayaan. Beberapa aspek biaya ini secara langsung
dihubungkan dengan suatu satuan, sedangkan yang lain seperti desain dan
konstruksi dari infrastruktur, dibagi bersama antar beberapa satuan-satuan di
dalam suatu proyek. Jika dirinci biaya tersebut terdiri dari :
1. Lahan
2. Bahan bangunan
3. Buruh
4. Infrastruktur
5. Perencanaan dan design
6. Regulasi perijinan
7. Biaya financing dan marketing (M. Ziarral, 1999)
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
30
menjadi modal tetap (fixed capital) dan modal kerja (working capital) atau dengan
kata lain biaya proyek atau investasi = modal tetap + modal kerja.
Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun
suatu proyek konstruksi yang diinginkan, mulai dari pengeluaran studi kelayakan,
sampai tahap implementasi dan operasional proyek. Modal tetap dibagi menjadi
biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung (Indirect Cost). Biaya
langsung (Direct Cost) adalah seluruh biaya yang berkaitan langsung dengan fisik
proyek, yaitu meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek dan
biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan oleh proyek tersebut.
Biaya langsung ini juga biasa disebut dengan biaya tidak tetap (Variabel Cost),
karena sifat biaya ini jumlahnya tidak tetap tiap bulannya, tetapi berubah-ubah
sesuai dengan kemajuan pekerjaan. Biaya tidak langsung (Indirect Cost) adalah
seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung yang dibebankan kepada proyek.
Biaya ini biasanya terjadi diluar proyek. Biaya ini tiap bulannya besarnya relatif
tetap dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut dengan biaya
tetap (Fix Cost). Biaya tetap perusahaan ini didistribusikan pembebanannya
kepada seluruh proyek yang sedang dalam pelaksanaan. Oleh karena itu, setiap
menghitung biaya proyek, selalu ditambah dengan beban biaya tetap perusahaan
(dimasukkan dalam mark up proyek). Beberapa contoh yang termasuk dari biaya
ini antara lain gaji tetap dan tunjangan bagi tim manajemen, gaji tunjangan bagi
lembaga bidang engineering, inspektor, penyelia, konstruksi lapangan, kendaraan
atau peralatan konstruksi, termasuk biaya pemeliharaan, pembelian bahan bakar,
minyak pelumas, dan suku cadang, pembangunan fasilitas sementara, termasuk
perumahan darurat tenaga kerja, penyediaan listrik, fasilitas komunikasi
sementara, biaya transport, biaya administrasi yang berupa biaya operasional
perusahaan yang dibebankan kepada proyek seperti listrik, telepon, pembelian alat
tulis kantor (ATK), tinta printer, pengeluaran umum, meliputi konsumsi rapat,
dokumentasi, administrasi dan lain-lain. (Iman Soeharto, 1995)
Biaya tak langsung ini sering disebut dengan biaya overhead atau sering juga
disebut sebagai mark up, yaitu biaya yang digunakan untuk menutupi hal-hal
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
31
seperti overhead kantor pusat, risiko yang tidak dapat diperkirakan (contingency)
dan keuntungan perusahaan (profit). Jenis biaya ini adalah biaya yang harus
dikeluarkan tetapi harus dikendalikan, walaupun dibandingkan biaya langsung,
nilainya relatif kecil. Sedangkan biaya risiko, sedapat mungkin dihindari. Untuk
risiko-risiko yang harus diterima dan jelas jumlahnya atau dapat diperkirakan
sudah dimasukkan dalam biaya langsung, begitu juga risiko yang dapat dialihkan
kepada pihak lain. Sedangkan rencana keuntungan usaha, sifatnya harus
dipertahankan, yaitu dengan cara mengendalikan risiko.
Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan
pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang
diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar
masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.
Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik
impas atau kapan modal yang ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung
dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang
belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya.
Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk
dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang
didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai
saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang
terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang diperhitungkan dari kas yang
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
32
keluar masuk ditahun kesekian tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang
dipakai sebagai angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal.
NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa datang (future cash
flow) dengan angka rate. NPV diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran
investasi awal dengan dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan.
CF1 CF2 CFn
NPV CF0 ...
(1 i ) (1 i ) 2
(1 i ) n .............................................. (2.1)
Dimana :
i = angka rate
n = umur proyek
CF = cash flow
Apabila :
NPV positif = investasi layak (diterima)
NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)
IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau
dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa
datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan
dalam persen, proyek yang memiliki nilai IRR yang besar adalah proyek yang
potensial untuk diterima.
Apabila :
IRR > rate of interest = investasi layak (diterima)
IRR < rate of interest = investasi tidak layak (ditolak)
B1 B2 Bn
B B0 ...
(1 i ) (1 i ) 2
(1 i ) n .............................................. (2.3)
C1 C2 Cn
C C0 ...
(1 i ) (1 i ) 2
(1 i ) n ............................................... (2.4)
B
BCR
C
Dimana :
i = angka rate
n = umur proyek
B = benefit
C = cost
Apabila :
BCR > 1 = investasi layak (diterima)
BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB III
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB 3
METODE PENELITIAN
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik
deskriptif. Menurut Sumanto (1995) yang dimaksud analisis deskriptif adalah
penelitian dengan mengumpulkan data untuk menguji hipotesis yang berkaitan
dengan status atau kondisi obyek yang diteliti pada saat dilakukan penelitian.
Ketentuan-ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisis deskriptif, antara lain :
commit to user
34
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
35
Penelitian dilakukan selama 10 hari pada jam kerja (pukul 08.00-16.00 WIB)
dengan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri.
Data berasal dari wawancara dengan pihak developer dan survey pada ruang
lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
36
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah wawancara
dengan pihak developer untuk mendapatkan informasi-informasi yang berkaitan
dengan penelitian, serta observasi (pengamatan) langsung di lapangan. Disamping
itu juga mencari data sekunder, berupa data yang mengacu dari penelitian yang
pernah dilakukan, literatur-literatur, majalah, surat kabar, internet, dan berbagai
sumber yang relevan dengan judul penelitian.
a. Survey lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat
untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada
pelaksana dan pemilih proyek.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
37
Langkah yang dilakukan dalam tahap ini yaitu melakukan wawancara dengan
pihak developer dan melakukan pengamatan pada ruang lingkup kompleks
perumahan Citra Alam Mandiri.
Langkah yang dilakukan yaitu melakukan evaluasi dan pembahasan dari hasil
analisis kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks
perumahan Citra Alam Mandiri.
Instrumen pengumpulan data adalah alat bantu yang dipilih dan digunakan oleh
peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar menjadi sistematis. Adapun
instrumen yang digunakan adalah lembar pengamatan dan alat tulis.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
38
MULAI
RUMUSAN MASALAH
KAJIAN LAPANGAN
SELESAI
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB IV
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB 4
ANALISIS dan PEMBAHASAN
commit to user
39
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
40
Kompetitor pada penelitian ini dibatasi pada developer dengan produk perumahan
yang sekelas dengan perumahan Citra Alam Mandiri, yaitu dengan kisaran tipe
perumahan mulai dari tipe 45 sampai dengan tipe 55 m2. Sedangkan dari segi
jarak, dibatasi dalam radius maksimal 2 km dari perumahan Citra Alam Mandiri.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
42
Mandiri dengan tipe rumah 47/100 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih
unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.
Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 50/80 m2
dengan harga jual Rp. 175.000.000,00. Dengan asumsi, pembeli atau konsumen
menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga
jual, maka fasilitas KPR yang digunakan adalah sebesar Rp. 122.500.000,00.
Berdasarkan harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun
(Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun,
maka angsuran yang dibayar oleh konsumen adalah sebesar Rp. 1.817.000,00 per
bulan.
Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 40 % dari pendapatan, maka
target market pembeli perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas
Rp. 4.550.000,00 per bulan.
Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer untuk mencapai
target penjualan antara lain :
a. Uang muka plus KPR
Uang muka antara 20 – 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3 bulan.
Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank
dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum rumah jadi.
b. Pembayaran cash bertahap
Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress bangunan atau
sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer dengan konsumen.
c. Sistem pesan - bangun
Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan setelah
konsumen membayar uang muka.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
43
d. Legalitas
Pihah developer melakukan penjualan rumah dengan sertifikat hak milik (HM)
bukan hak Guna Bangunan (HGB) serta IMB pecah atas nama konsumen
bukan IMB induk, Sehingga akan memberikan kenyamanan kepada konsumen
e. Secara kontinue melakukan promo penjualan baik lewat media cetak atau
memasang bener iklan di sepanjang jalan setrategis menuju lokasi.
Dari pengalaman dan Analisis diatas maka target penjualan CV. Arfa mandiri
untuk menjual 19 unit rumah di perumahan Citra Alam Alam Mandiri Ngemplak
ini adalah 2 tahun.
Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal
yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan perumahan
dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaris untuk proses pecah
dan balik nama, pajak, marketing dan lain-lain.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
44
Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang dibutuhkan
ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga pokok penjualan
merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah. Perhitungan harga
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
45
commit to user
46
Dari tabel perhitungan harga jual tersebut, dapat diketahui bahwa harga
perumahan Citra Alam Mandiri adalah sebesar 1,47 kali lipat dibandingkan harga
pokoknya.
Pada saat penelitian ini dilakukan, perumahan Citra Alam Mandiri sudah terjual 2
unit dari total 19 unit rumah yang dipasarkan. Sehingga, diproyeksikan pada akhir
tahun 2012 akan terjual sebanyak 10 unit rumah, sedangkan sisanya akan habis
terjual pada tahun berikutnya. Dana KPR dari bank diproyeksikan cair 9 unit pada
tahun 2012 dan sisanya akan cair pada tahun 2013.
Tabel 4.4 Perhitungan pendapatan atas penjualan unit rumah (x Rp. 1.000,00)
Arus Kas
2012 -1,390,991
1,627,500
2013 -1,188,967
1,697,500
Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan antara
present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan diperoleh nilai
BCR sebesar 1,32.
Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa :
1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback period-nya
adalah satu tahun.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
50
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB V
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB 5
KESIMPULAN dan SARAN
5.1 Kesimpulan
commit to user
51
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
52
5.2 Saran
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
PENUTUP
Skripsi ini dibuat berdasarkan atas teori yang telah didapatkan dalam bangku
perkuliahan, Skripsi ini diharapkan dapat memberikan tambahan ilmu bagi penulis
untuk menjadi bekal yamg berguna dan dapat diterapkan dilapangan pekerjaan
yang sesuai dengan bidang yang berhubungan dengan bangku perkuliahan.
Akhirnya penulis berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis
khususnya dan semua civitas akademis Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Universitas Sebelas Maret Surakarta serta para pembaca pada umumnya.Semoga
apa yang terkandung dalam skripsi ini dapat menambah pengetahuan dalam
bidang manajemen bagi kita semua.
commit to user
53