Studi Kelayakan Perumahan PDF

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.
id
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI

PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN
CITRA ALAM MANDIRI
SUKOHARJO
Study of Property Investment Feasibility

at Citra Alam Mandiri Sukoharjo Residential Development Project
SKRIPSI
Disusun Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Teknik
Pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret
Surakarta
Disusun oleh :
ANTON NUR ABADI
NIM. I 1108506
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2012
commit to user
i
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ii
commit to user
iii
MOTTO
“Katakanlah : ‘Dialah Allah, Yang Maha Esa. Allah adalah Tuhan yang
bergantung kepada-Nya segala sesuatu. Dia tidak beranak dan tidak pula
diperanakkan, dan tidak ada seorang pun yang setara dengan Dia.”
(QS. Al Ikhlas : 1 – 4)
“Dan minta tolonglah kepada Allah dengan sabar dan shalat, dan sesungguhnya
yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyuk, yaitu
orang-orang yang yakin bahwa mereka akan menemui Tuhannya dan bahwa
mereka akan kembali.”
(QS. Al Baqarah : 45- 46)
”Allah meninggikan orang-orang yang beriman diantara kamu dan orang-orang

yang berilmu beberapa derajat.”
(QS. Al Mujaadilah : 11)
”Ilmu itu didapat dengan belajar.”

(Rasulullah saw.)
“Apabila aku didatangi oleh suatu hari dan tidak bertambah ilmuku pada hari itu
yang dapat mendekatkan diriku kepada Allah ’Azza wa Jalla, maka tidak ada
keberkahan bagiku dalam terbitnya matahari pada hari itu.”
(Rasulullah saw.)
commit to user
iv
PERSEMBAHAN
Allah SWT dan Rasululllah Muhammad saw.

Semua keluargaku tercinta yang selalu mendoakan
Sahabat-sahabat yang memberi dorongan
Teman-teman S1 Teknik Sipil Non Reguler UNS ’08
Semua pihak yang telah membantu terselesaikannya laporan ini
commit to user
v
ABSTRAK
ANTON NUR ABADI, 2012. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek

Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo, Skripsi, Jurusan
Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah
atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap
inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya, seperti dijadikan
bangunan komersial atau perumahan.
Proyek pembangunan perumahan sering diidentikkan dengan perusakan

lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana
pembangunan yang berwawasan lingkungan berdasarkan hasil analisis mengenai
dampak lingkungan (AMDAL) yang bertujuan agar lingkungan dapat mendukung
pembangunan yang berkelanjutan. Proyek pembangunan perumahan Citra Alam
Mandiri ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, sehingga selain
diperlukan perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan juga
diperlukan perencanaan anggaran biaya yang akurat. Penelitian ini ditujukan
untuk mengetahui apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra Alam
Mandiri terhadap lingkungan, untuk mengetahui perencanaan anggaran biaya dan
untuk mengetahui kelayakan investasi bila ditinjau secara finansial.
Berdasarkan hasil penelitian, dampak yang timbul akibat proyek pembangunan

Citra Alam Mandiri antara lain : debu beterbangan akibat mobilitas kendaraan
berat, peningkatan kebisingan akibat pengoperasian kendaraan berat, peningkatan
erosi tanah, dampak terhadap aspek sosial, misalnya kecemburuan sosial akibat
benturan atau konflik antar penduduk, perubahan iklim mikro akibat pembukaan
lahan perumahan, penurunan kualitas air permukaan akibat kegiatan MCK dari
penghunian. Perencanaan anggaran biaya proyek pembangunan Citra Alam
Mandiri Ngemplak dihitung dari biaya pembelian lahan, biaya pembangunan
konstruksi dan infrastruktur penunjang, biaya proses pengeringan tanah, biaya
notaris, biaya pajak dan biaya marketing. Perencanaan anggaran biaya tersebut
dibuat untuk mengetahui besar biaya modal yang dibutuhkan atau dengan kata
lain untuk mengetahui harga pokok penjualan, setelah itu baru ditambahkan
dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Ditinjau dari sisi finansial, investasi
pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini adalah feasible
(layak). Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai
IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 %, sehingga investasi layak diterima. Nilai
BCR = 1,46 > 1, sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis
terhadap berbagai kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih
tinggi dari angka rate (15 %).
Kata kunci : kelayakan investasi, evaluasi, properti.
commit to user
vi
ABSTRACT
ANTON NUR ABADI, 2012. The Evaluation of Property Investment Feasibility

at Citra Alam Mandiri Sukoharjo Residential Development Project, Thesis,
Department of Civil Engineering, Faculty of Engineering, Sebelas Maret
University, Surakarta.
Property business means spend or invest capital in the form of land or plus
building, the profit is buying power protection against inflation and gains added
value from its development, like commercial buildings or residential.
Residential development project usually similar with the environment destruction

because the changing of land usement. Because of that, environmental
development poject plan need to based on environmental impact analysis results,
so the environment able to support continuous development project. Citra Alam
Mandiri residential development project consumes a big capital in long term
period, so inspite of environmental development project plan it’s important to
make financial plan. The objective of this research is to analyze the environmental
impact of Citra Alam Mandiri residential development project, analyzing financial
plan and investment feasibility.
Based on the research results, the impacts of Citra Alam Mandiri development
project are flying dust caused by heavy duty vehicle mobility, rises of noise
caused by heavy duty vehicle operational, land erosion, the impact of social aspect
like social jealously caused by inhabitant conflict, the changing of micro iclimate
caused by land clearing for residential project, water surface quality decrease
caused by inhabitant activity. The Citra Alam Mandiri financial development
project plan counted from land purchasing, construction and infra structure
development, the expense to change land usement policy, notary, tax, marketing.
The financial plan was made to estimate capital value or in another words is to
estimate the primary sale value, after that, the benefit can be added. The result of
financial analysis, the investment of Citra Alam Mandiri residential development
project is feasible. NPV obtained positive value, so the investment is feasible.
Result of IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 %. Result of BCR = 1,46 > 1
indicate that the investment is feasible. The result of sensitivity analysis to any
possibilities risk which had simulated, indicate that IRR was still larger than 15
%.
Keywords : investment feasibility, evaluation, property
commit to user
vii
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena hanya dengan rahmat,
dan karunia-Nya, maka skripsi Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek
Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri ini dapat terselesaikan.
Meskipun jauh dari kesempurnaan, penulis berharap semoga skripsi ini dapat
menambah wawasan dan mengembangkan pengetahuan dalam bidang
pengembangan penelitian selanjutnya di Jurusan Teknik Sipil UNS.
Dalam penyusunan laporan ini, tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak yang
telah memberi bantuan, saran, arahan dan dorongan. Oleh karena itu, penulis
mengucapkan terima kasih kepada :
1. Pimpinan Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
2. Pimpinan Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Surakarta.
3. Bapak Ir. Sugiyarto, MT., dan Ir Suyatno K., MT., selaku Dosen Pembimbing
Skripsi atas arahan dan bimbingan yang telah diberikan.
4. Bapak Ir. Sunardi W., MSi., selaku Dosen Pembimbing Akademik.
5. Bapak/Ibu dosen pengujii skripsi.
6. Rekan-rekan mahasiswa Teknik Sipil Non Reguler 2008 atas kerjasama dan
bantuannya.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan
skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang
membutuhkan.
Surakarta, Mei 2012
Penulis
commit to user
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................ i

LEMBAR PERSETUJUAN ................................................................ ii
HALAMAN PENGESAHAN .............................................................. iii
MOTTO ............................................................................................... iv
PERSEMBAHAN ................................................................................ v
ABSTRAK ............................................................................................ vi
KATA PENGANTAR .......................................................................... viii
DAFTAR ISI ........................................................................................ ix
DAFTAR GAMBAR ............................................................................ xii
DAFTAR TABEL ................................................................................ xiii
DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................ xiv
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah ................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................................ 2
1.3 Batasan Masalah .............................................................................. 2
1.4 Tujuan penelitian ............................................................................. 3
1.5 Manfaat Penelitian .......................................................................... 3
BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1 Tinjauan Pustaka............................................................................... 4
2.2 Dasar Teori ....................................................................................... 5
2.2.1 Konsep Dasar Perumahan .............................................................. 5
2.2.2 Pelaku Pembangunan Perumahan .................................................. 6
2.2.3 Permasalahan Umum Perumahan ................................................... 8
2.2.4 Tahapan Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan ........ 12
2.2.4.1 Pemilihan Lokasi dan Pembebasan Tanah ................................... 12
commit to user
ix
2.2.4.2 Perancangan ............................................................................... 12

2.2.4.3 Proses Konstruksi........................................................................ 16
2.3 Pembangunan Perumahan dan Kaitannya Terhadap Lingkungan ...... 17
2.3.1 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) ...................... 17
2.3.1.1 Konsep dan Landasan Hukum Mengenai AMDAL...................... 17
2.3.1.2 Definisi Dampak dan Tujuan Digunakannya AMDAL Sebagai
Kontrol Terhadap Lingkungan..................................................... 18
2.3.1.3 Peruntukkan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan................. 20
2.3.1.4 Metodologi AMDAL Dalam Proyek Konstruksi.......................... 21
2.3.2 AMDAL Dalam Pembangunan Perumahan .................................... 25
2.3.3 Kinerja Biaya Proyek Perumahan ................................................... 28
2.3.3.1 Definisi Biaya ............................................................................. 28
2.3.3.2 Klasifikasi Biaya Proyek ............................................................. 29
2.3.3.3 Analisa Finansial......................................................................... 31
2.4 Kerangka Pemikiran.......................................................................... 33
BAB 3 METODE PENELITIAN

3.1 Metode Penelitian ............................................................................. 34
3.2 Lokasi Penelitiaan ............................................................................ 35
3.3 Waktu Penelitian .............................................................................. 35
3.4 Sumber Data ..................................................................................... 35
3.5 Teknik Pengumpulan Data ................................................................ 36
3.6 Tahapan Penelitian dan Analisa Data ................................................ 36
3.7 Instrumen Pengumpulan Data ........................................................... 37
3.8 Bagan Alir Metode Penelitian ........................................................... 38
BAB 4 ANALISIS dan PEMBAHASAN

4.1 Analisis Tentang AMDAL ............................................................... 39
4.2 Analisis Penjualan ............................................................................ 39
4.2.1 Pemilihan Lokasi ........................................................................... 39
4.2.2 Analisis Kompetitor ...................................................................... 40
commit to user
x
4.2.2.1 Peta Persaingan Usaha................................................................. 40

4.2.2.2 Analisis Harga............................................................................. 40
4.2.3 Analisis Permintaan ....................................................................... 41
4.2.4 Target Market ................................................................................ 42
4.2.5 Strategi Penjualan .......................................................................... 42
4.6 Analisis Finansial.............................................................................. 43
4.6.1 Rencana Anggaran Biaya ............................................................... 43
4.6.2 Perhitungan Harga Jual .................................................................. 44
4.6.3 Proyeksi Pendapatan ...................................................................... 47
4.6.4 Proyeksi NPV, IRR, BCR .............................................................. 47
BAB 5 KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan ....................................................................................... 51
5.2 Saran ................................................................................................. 52
PENUTUP .............................................................................................. 53
DAFTAR PUSTAKA............................................................................. 54
DAFTAR LAMPIRAN
commit to user
xi
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam

Proses Perijinan ..................................................................... 27
Gambar 2.2 Mekanisme Pembahasan Prosedur Penilaian Dokumen
AMDAL dan UKL/UPL ........................................................ 28
Gambar 2.3 Persyaratan Administrasi ...................................................... 28
Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian ............................................................ 38
Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan ......................................................... 40
commit to user
xii
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Permasalahan Umum Lingkungan Perumahan .......................... 11

Tabel 4.1 Harga Jual Perumahan disekitar Lokasi Perumahan .................. 41
Tabel 4.2 Rencana Anggaran Biaya ......................................................... 44
Tabel 4.3 Perhitungan Harga Jual Perumahan .......................................... 46
Tabel 4.4 Perhitungan Pendapatan atas Penjualan Unit Rumah ................. 47
Tabel 4.5 Perhitungan NPV, IRR, BCR .................................................... 48
Tabel 4.6 Arus Kas ................................................................................... 49
commit to user
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A : Gambar dan Form Penelitian

Lampiran B : Surat-surat Skripsi
commit to user
xiv
BAB I
commit to user
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah
atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap
inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan
bangunan komersial atau perumahan).Properti merupakan investasi terbaik,
karena karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah
akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak.
Rumah-rumah baru akan terus dibangun, terutama di kota-kota besar dan negara
berkembang. Hal inilah yang menjadi dasar bagi developer untuk
mengembangkan bisnis properti ini.
Semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Solo dan sekitarnya dilirik oleh
para developer baik dari dalam kota Solo sendiri ataupun pengembang dari luar
kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah CV.
Arfa Mandiri dengan proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten
Sukoharjo.
Proyek pembangunan perumahan sering di identikkan dengan perusakan

lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana
pembangunan yang berwawasan lingkungan.yang bertujuan agar lingkungan
dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan
lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan,baik yang direncanakan maupun
yang terjadi diluarrencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan
lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup
yang lebih tinggi.
commit to user
1
Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini mempertaruhkan modal

besar dalam jangka panjang, Sehingga selain diperlukan perencanaan
pembangunan yang berwawasan lingkungan juga diperlukan perencanaan
anggaran biaya yang akurat.
Berdasarkan pertimbangan – pertimbangan tersebut, penulis mencoba untuk

melakukan penelitian tentang perencanaan pembangunan proyek perumahan Citra
Alam Mandiri ini. Penelitian mencakup dampak terhadap lingkungan dan
perencanaan anggaran biaya.
1.2 Rumusan Masalah
Agar penelitian lebih terarah, maka dirumuskan beberapa permasalahan sebagai

berikut :
1. Apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri
terhadap lingkungan ?
2. Bagaimanakah perencanan anggaran biaya pada proyek pembangunan
perumahan Citra Alam mandiri?
3. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri
ini layak untuk dijalankan bila ditinjau dari segi finansial ?
1.3 Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini adalah :

1. Penelitian dilakukan pada lingkup proyek pembangunan kompleks
perumahan Citra Alam Mandiri yang berlokasi di desa Ngemplak,
kecamatan kartasura, kabupaten Sukoharjo.
2. Data berupa data primer, yang didapat dari hasil pengamatan dan
wawancara di lapangan.
3. Data sekunder diperoleh dari referensi buku, majalah dan internet
4. Analisis mencakup dampak proyek pembangunan perumahan terhadap
lingkungan dan analisis finansial.
commit to user
1.2 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah untuk mencari jawaban atas permasalahan yang telah
dirumuskan diatas yaitu :
1. Untuk mengetahui apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra
Alam Mandiri ini terhadap lingkungan.
2. Untuk mengetahui bagaimanakah perencanaan anggaran biaya pada proyek
pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri.
3. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alm
Mandiri ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi finansial.
1.3 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah :

1. Bagi mahasiswa :
Menambah pengetahuan dan wawasan mengenai perencanaan pembangunan
yang berwawasan lingkungan dan perencanaan anggaran biaya pada proyek
perumahan.
2. Bagi pihak developer :
Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai evaluasi dan bahan kajian dalam
proses perencanaan pembangunan perumahan yang berwawasan lingkungan
dan perencanaan anggaran biaya yang akurat.
commit to user
BAB II
commit to user
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1 Tinjauan Pustaka
Berdasarkan kutipan dari jurnal internasional, The Building Stock As a Reseach

Object, ”Land is a non renewable and limited resourse. It cannot be consumed
but only has a changed use”. Lahan atau tanah adalah sumber daya alam yang
tidak dapat diperbaharui dan terbatas. Lahan atau tanah ini hanya bisa digunakan
dengan cara dialih fungsikan. (Niklaus Kohler and Uta Hassler, Karlsruhe
University, Germany).
Tanah yang merupakan sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui serta
terbatas inilah yang mendasari pesatnya laju pertumbuhan sektor properti di kota
Solo dan sekitarnya. Pembangunan permukiman dan perumahan, menengah ke
atas dan menengah ke bawah, naik secara signifikan. Pembangunan perumahan
menengah ke bawah tahun 2004 mencapai 800 unit, tahun 2005 meningkat
menjadi 1.600 unit. Tahun 2006 mencapai 3.000 unit. Sedangkan pembangunan
perumahan menengah atas tahun 2004 sekitar 500-600 unit, tahun 2005 dibangun
sekitar 1.000 unit. tahun 2006 dibangun sekitar 1.500 unit. Tahun–tahun
berikutnya terus mengalami peningkatan yang signifikan. (REI Surakarta).
Dalam UU no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perumahan

dan permukiman dibedakan sebagai berikut :
1. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
dapat merupakan kawasan perkotaan dan pedesaan, berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang mendukung peri
kehidupan dan penghidupan.
2. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau hunian plus prasarana dan sarana lingkungan.
commit to user
4
3. Permukiman adalah perumahan dengan segala isi dan kegiatan yang ada
didalamnya. Perumahan merupakan wadah fisik, sedang permukiman
merupakan paduan antara wadah dengan isinya yaitu manusia yang hidup
bermasyarakat dan berbudaya didalamnya. Bagian permukiman yang disebut
sebagai wadah tersebut, merupakan paduan tiga unsur yaitu alam (tanah, air,
udara), lindungan (shells) dan jaringan (networks), sedang isinya adalah
manusia dan masyarakat. Alam merupakan unsur dasar dan di alam itulah
diciptakan lindungan (rumah dan gedung lainnya) sebagai tempat manusia
tinggal, serta menjalankan fungsi lain. Sedangkan jaringan, seperti misalnya
jalan dan jaringan utilitas, merupakan unsur yang memfasilitasi hubungan
antar sesama, maupun antar unsur yang satu dengan yang lain. Secara lebih
sederhana dapat dikatakan bahwa permukiman adalah paduan antar unsur. (T.
Kuswartojo, 1997)
2.2 Dasar Teori
2.2.1 Konsep Dasar Perumahan
Urusan perumahan, umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan unsur buatan

dalam kaitannya dengan unsur sosial ekonomi masyarakat yang bersifat
kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan rumah yang sehat dan layak akibat
kenaikan jumlah penduduk. Masalah perumahan juga dipersempit menjadi sebatas
membuat komoditi rumah, sehingga segala sesuatunya kemudian diterjemahkan
lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih merupakan urusan produsen yaitu
bagaimana membuat komoditi sesuai dengan pasar potensial yang
menguntungkan. (T. Kuswartojo, 1997)
Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan Keputusan Menteri

Pekerjaan Umum no. 20/KTPS/1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan
Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan bahwa :
1. Jalan
commit to user
Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas
kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal sekunder
yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar badan jalan
minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.
2. Air limbah
Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran dari
rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain septictank
dan bidang resapan.
3. Air hujan
Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang
mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan perumahan
bebas dari genangan air.
4. Air bersih
Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah
tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air
bersih yang memenuhi standar persyaratan.
5. Suplai listrik
Untuk perumahan dan penerangan jalan umum.
6. Jaringan telepon
Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan jaringan
telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom.
2.2.2 Pelaku Pembangunan Perumahan
Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada

umumnya dilaksanakan secara informal yang mencapai 85% dari total
pembangunan rumah, sisanya sebesar 15% dilaksanakan secara formal oleh
pemerintah melalui Perum Perumnas, swasta terutama melalui Persatuan
Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) dan koperasi. (Menpera, 1990)
Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode

Orde Baru menunjukan bahwa diantara ketiga pelaku pembangunan perumahan
commit to user
yaitu swasta yang diwakili oleh para pengembang anggota REI, pemerintah yang
diwakili oleh Perumnas dan masyarakat yang diwakili oleh koperasi, maka pihak
swasta secara konsisten selalu berhasil memenuhi target pembangunan rumah,
bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan
perumahan di Indonesia.
Dari Pelita ke Pelita, REI telah menunjukan peningkatan peran sertanya hingga
akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan
pemukiman. Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5% dari total
pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai Pelita VI REI
menjadi pemeran utama, dengan rata–rata 70% dari total pembangunan rumah
setiap Pelita. Kini, bahkan peran swasta dalam pembangunan perumahan dan
pemukiman semakin besar dimana rata–rata mencapai 95% dari total
pembangunan rumah formal setiap tahun. (Seminar REI, 2007)
Pengembang swasta sebagian besar tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI),
asosiasi semacam ini dapat meningkatkan profesionalisme pembangunan
permukiman, tapi di lain pihak dapat berarti menggabungkan kekuatan sektor
swasta. Pengusaha seringkali membentuk suatu komunitas nasib bersama dan
saling membantu menciptakan kondisi yang dapat mengintensifkan penggunaan
tanah disuatu tempat diwaktu yang akan datang melalui aksi kolektif dan dengan
beraliansi dengan bisnis lain. Aspek lain dari pasar real estate adalah bahwa pasar
tersebut pada dasarnya bersifat ”bekas-pakai", bangunan dan tanah dapat
dijualbelikan berulang kali. Tidak hanya tanah, akan tetapi semua struktur yang
ada diatasnya dapat mempunyai umur yang relatif tak terbatas, harga pasarannya
tidak akan turun karena penggunaan yang terus menerus. Hal ini berkaitan dengan
suplai lahan yang sebenarnya bersifat tetap dan karena sifat monopolistis dari
tempat itu. Oleh karena itu, semakin banyak uang masuk ke pasar real estate,
tidak hanya akan meningkatkan jumlah struktur baru, akan tetapi juga
meningkatkan harga tanah dan mungkin pula meningkatkan harga bangunan yang
commit to user
sebelumnya stabil. Adanya tingkat investasi yang lebih tinggi dapat mendorong
seluruh struktur harga menjadi naik.
Kekhasan komoditi tempat/lahan dirumuskan sebagai berikut :

1. Tidak dapat dikonsumsi secara perorangan, demikian juga tidak dapat
diproduksi secara perorangan pula.
2. Kemampuan pemakai untuk mengganti pilihan komoditi mempunyai
keterbatasan, demikian pula produsen tidak dapat menambahkan produk baru
untuk memenuhi permintaan. Sebenarnya tempat/lahan tidak pernah benar-
benar dikonsumsi, karena mempunyai ketahanan yang panjang dan juga tidak
benar-benar diproduksi. Karakteristik ini mengindikasikan bahwa penggunaan
dan distribusi tempat bukanlah cerminan sederhana dari jumlah preferensi
konsumen tertentu yang menawar secara bebas barang-barang dari produsen
yang otonom. Perilaku lokasi tidak dapat dijelaskan sebagai tanggapan
terhadap sinyal harga tanpa ada kesadaran kekuatan kelembagaan yang secara
menerus mengatur harga dan menstrukturkan kemampuan orang.
Berdasarkan hal-hal di atas, tampak bahwa sektor swastapun bukanlah sektor yang
dapat dinilai efisien dalam pengadaan perumahan, karena pasar tersebut
mempunyai keunikan tersendiri, kemampuannya yang besar, bahkan untuk ikut
menentukan keputusan pembangunan suatu wilayah dapat berdampak negatif jika
tujuan mencari labanya tidak terkendali. (T. Kuswartojo, 1997)
2.2.3 Permasalahan Umum Perumahan
Pembangunan perumahan tidak jarang menimbulkan permasalahan umum bagi

berbagai pihak yang terlibat, bagi perancang, pengembang dan investor.
Peraturan-peraturan pengendalian pembangunan seringkali dipandang sebagai
penghambat. Akan tetapi, ketiadaan peraturan dapat mendorong pengembang
yang kurang bertanggungjawab melakukan hal yang merugikan masyarakat.
Pembangunan daerah pinggir kota, misalnya, karena adanya kebutuhan akan
rumah baru maka dianggap pembangunan perumahan akan menjadi lebih efisien
commit to user
dan ekonomis bila dilakukan dalam skala besar, karena itu perlu tanah yang luas
dan murah agar harga rumah terjangkau. Tanah yang tersedia luas dan harganya
murah berada dipinggiran kota, sehingga daerah pinggiran kota, terutama kota
besar ditebari oleh berbagai kawasan perumahan baru. Akibatnya, transportasi
meningkat dan kemacetan menjadi menyebar ke semua penjuru kota. Sistem
jaringan lain antar perumahan pun seringkali kurang diperhatikan. Akhirnya
pemukiman pun tidak lagi nyaman dihuni, karena kemacetan lalu-lintas,
kekurangan air bersih dan banjir. (T. Kuswartojo, 1997)
Berkaitan dengan masalah izin, izin perencanaan dan mendirikan bangunan yang
dikeluarkan pemerintah daerah, umumnya belum berdasarkan informasi yang
akurat tentang kondisi lingkungan yang bersangkutan. Hal ini mudah dimengerti,
karena untuk menyusun peraturan yang tepat dan spesifik menurut kondisi
lingkungan setempat, diperlukan data lingkungan dan peta yang menggunakan
skala yang kecil, sehingga gambaran daerah lebih terwakili. Perubahan bentang
alam mungkin lolos dari pemeriksaan perizinan, karena belum ada peraturan yang
jelas untuk itu. Seringkali kawasan sudah mulai dipersiapkan untuk dibangun,
bersamaan dengan pemrosesan izin persiapan membangun ini dapat mencakup
perubahan bentang alam yang mungkin mempunyai dampak ekologis lingkungan.
Kelemahan peraturan ditambah lagi dengan kurangnya upaya untuk mengawasi
dan memantau pembangunan yang berlangsung. Akibatnya, pembangunan
seringkali disenafaskan dengan perusakan lingkungan. Memang ada pemecahan
setempat seperti misalnya sumur dan pompa untuk air bersih, septic tank untuk
pembuangan limbah padat, namun pemecahan ini dinilai tidak baik secara
lingkungan. Penggunaan individual terhadap air, akan menyebabkan tidak
terkendalinya penggunaan air. Kualitas air baku yang jelek dengan kuantitas
terbatas, juga akan menyebabkan masyarakat berpendapatan rendah tidak
mempunyai akses terhadap air bersih. Sanitasi setempat, juga dapat berpengaruh
negatif terhadap kualitas air. Akses dan jaringan jalan yang baik diperlukan,
sekaligus memancing pertumbuhan dan perubahan penggunaan lahan yang
mendorong lahirnya kemacetan dan permasalahan baru. Pembuangan sampah
commit to user
10
pun memerlukan tindakan terpadu, mulai dari rumah tangga sampai kepada
tempat pembuangan akhir. Jika mekanisme pembuangan ini tidak berjalan baik,
maka kebersihan lingkungan akan menjadi permasalahan. (T. Kuswartojo, 1997)
commit to user
11
Pembangunan baru, berarti peningkatan jumlah angkutan, sampah, air hujan dan
air kotor, serta limbah padat, peningkatan ini akan masuk ke sistem kota. Dampak
ini sering kurang dipertimbangkan. Sistem jejaring yang dinilai dalam perizinan
umumnya adalah jejaring internal, akan tetapi bagaimana sambungannya ke
sistem kota sering kurang teranalisis baik.
No Kriteria Utama Permasalahan
1 Water and sewage
Air bersih Berkurangnya air tanah
Kontaminasi air bersih
Terhambatnya penyaluran air bersih
Kekurangan air bersih
Air kotor Pencemaran air tanah dan lingkungan sekitar
Penyumbatan saluran
Over-loading saluran
Limpasan Air hujan Vegetasi rusak
Organik berantakan
Perubahan karaktristik permukaan lahan
Berkurangnya jumlah air tanah
Meningkatnya erosi tanah
Sedimentasi lumpur
Longsor
Genangan air
Rusaknya jalan
Over-loading saluran
Kerusakan infrastruktur
2 Waste management
Penumpukan sampah
Bau yang menyengat
Muncul penyakit
Menghambat aliran air
Kontaminasi air tanah
Asap dari proses pembakaran
3 Atmospheric change
and air quality Solar radiation
Temperatur tinggi
Presipitasi rendah
Angin yang cenderung besar
4 Transportation planning
and traffic management Kemacetan
Polusi udara
Pemborosan energi
Asap dan debu
Kecelakaan
Waktu yang tebuang
5 Land use and urban form
Vegetasi rusak
Perubahan tata guna lahan
Tabel. 2.1 Permasalahan umum lingkungan perumahan

(Sumber : Teori Penelitian, 2008)
commit to user
12
2.2.4 Tahapan Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan
2.2.4.1 Pemilihan Lokasi dan Pembebasan Tanah
Hal yang pertama dilakukan dari proses pengembangan lingkungan buatan adalah
pemilihan lokasi dan pembebasan tanah. Dalam panduan perencanaan perumahan
dan permukiman, persyaratan lokasi umumnya mengacu kepada hal-hal yang
menyangkut kesesuaian dengan peraturan dan keamanan serta keselamatan
penghuni, seperti misalnya sesuai dengan rencana kota tentang peruntukan lahan,
mudah dicapai, harus bebas banjir, kondisi lahan stabil, tidak di dekat
sumber pencemar, aksesibilitas baik dan ada sumber air.
Pada pembangunan baru permukiman bagi masyarakat berpendapatan menengah

dan tinggi, penting untuk memperhitungkan dampak bangkitan transportasi dari
pembangunannya. Bangkitan kendaraan dari permukiman baru, mungkin terlalu
besar bagi kapasitas jalan yang tersedia, sehingga akhirnya menumbuhkan
kemacetan. Sebetulnya, besaran prasarana dasar, yaitu jalan, saluran air hujan,
saluran air bersih, saluran air kotor yang ada atau yang lama, yang kemudian
fungsinya berubah menjadi jalur utama untuk kawasan yang bersangkutan, perlu
diperbaiki agar kapasitasnya meningkat. Akan tetapi, jaringan diluar lahan
pengembang, biasanya bukan tanggung jawab pengembang yang bersangkutan,
melainkan tanggung jawab pemerintah setempat. (T. Kuswartojo, 1997)
2.2.4.2 Perancangan
Permukiman mencakup unsur lindungan atau gedung-gedung dan sistem jejaring.

Kedua unsur tersebut terpadu dalam satu rancangan yang lazim disebut sebagai
perencanaan tapak. Perencanaan tapak ini dapat menyangkut kawasan
keseluruhan, tetapi juga rencana tapak bangunan individual. Rencana tapak ini
sangat penting karena akan berakibat langsung pada perubahan bentang alam,
penggalian, potong dan papas, penebangan pepohonan dan lain sebagainya. Pada
pemukiman, perubahan ini akan menyangkut wilayah yang luas, sehingga penting
untuk ditelaah secara tersendiri. Perencanaan tapak adalah seni menyusun suatu
commit to user
13
lingkungan fisik luar dalam detail yang lengkap. Tujuan perencanaan ini secara
khusus antara lain :
1. Pemenuhan kebutuhan fungsional
2. Komunikasi yang optimum
3. Kesempatan untuk mengadakan pilihan
4. Penghematan biaya
5. Kesehatan dan kenikmatan
6. Penyesuaian dengan keadaan sekeliling. (Kevin Lynch, 1997)
Faktor–faktor dalam analisa site perlu dipelajari untuk menentukan keberhasilan

dalam perencanaan site, faktor tersebut terbagi menjadi beberapa bagian, antara
lain :
1. Keadaan pada permukaan tanah, batu-batu yang terletak pada permukaan
tanah, adanya tanah yang lunak atau pasir yang mudah menyerap air, tanda-
tanda bahaya tanah longsor, daerah bekas rawa-rawa yang diurug, daerah
bekas danau, tanah retak dan sebagainya.
2. Sifat-sifat permukaan tanah atau bentuk topografi, sehingga bisa
dipertimbangkan dalam perencanaan naik turunnya jalan, aliran utilitas,
penggunaan tanah, penyusunan bangunan.
3. Pengikliman dan akustik. Tiap site memiliki iklim yang hampir sama dengan
daerah sekitarnya, sehingga dapat mempengaruhi perencanaan orientasi
struktur, peralatan ruangan, penyusunan penangkal sinar matahari, material
yang digunakan, penghijauan secara umum.
4. Lingkungan buatan manusia, seperti:
 Jalan-jalan menuju fasilitas luar
 Hubungan site dengan sistem lalu lintas umum
 Penggunaan tanah dalam site tersebut dan sekelilingnya
 Status sosial ekonomi masyarakat
 Penempatan dan kapasitas dari fasilitas site. (Kevin Lynch, 1997)
commit to user
14
Perencanaan site juga diperlukan dalam design perumahan untuk :

 Memilih dan menganalisa lokasi
 Membentuk rencana penggunaan lahan
 Mengorganisasi kendaraan dan sirkulasi pejalan kaki
 Mengembangkan bentuk visual dan konsep material
 Mengubah lahan dengan perencanaan grade
 Menyediakan drainase yang baik
 Mengembangkan detail konstruksi yang diperlukan. (Harvey R., 1979)
Faktor-faktor yang harus juga harus dipertimbangkan dalam design perumahan,

yaitu :
1. Faktor alam, antara lain :
 Geologi, proses geologi apa yang mempengaruhi lokasi tersebut,
bentuknya dan tipe lapisan batuan dibawah permukaan tanah.
 Fisiografi, asal mula dari permukaan lahan tersebut, apakah dari volcanic,
glacial atau proses erosi.
 Survey topografi sehingga dihasilkan peta topografi yang menunjukan
lokasi dan ketinggian serta vegetasi, relief dan proses buatan manusia.
 Analisa slope, untuk mengenali area dilokasi sehingga bisa diperuntukan
untuk membangun jalan, parkir dan area bermain.
 Hidrologi adalah pola drainase permukaan dan dibawah permukaan yang
mempengaruhi lokasi, sehingga dapat digunakan sebagai rencana saluran
drainase.
 Jenis tanah, lokasi tersebut memiliki jenis tanah apa.
 Vegetasi tumbuh-tumbuhan yang berada dilokasi tersebut, juga sebagai
indikasi jenis tanah dan mikroiklim daerah tersebut.
 Ekologi tumbuhan, meliputi tipe, pola, distribusi tumbuhan.
 Ekosistem, adalah bumi, air, udara dan sinar matahari yang berinteraksi
dengan tumbuhan dan binatang didaerah tersebut.
 Kehidupan hewan yang berhubungan dengan ekologi tumbuhan.
commit to user
15
 Iklim yaitu keadaan cuaca dalam beberapa waktu diwilayah tersebut.

2. Faktor sosial-ekonomi, diperlukan market analisis, apakah termasuk besar di
wilayah tersebut.
3. Faktor estetika, yaitu :
 Natural features, seperti batuan, air atau tumbuhan.
 Spatial pattern, seperti pemandangan alam sekitar. . (Harvey R., 1979)
Luas terbangun hendaknya mempertimbangkan bagaimana dampak luasan

tertutup lahan kepada alam, karena ada kaitannya dengan larian air. Sebelum ada
pemahaman terhadap adanya keterkaitan yang saling mempengaruhi antara
berbagai unsur ekosistem, alam umumnya diperlakukan sebagai obyek,
bagaimana unsur tersebut dapat bermanfaat bagi manusia. Dalam perancangan
arsitektur, misalnya alam lebih dilihat untuk kepentingan struktur dan estetika
bangunan atau ruang, agar pengguna bangunan atau sarana tersebut merasa aman
dan nyaman.
Ketika manusia mendirikan bangunan atau sarana ruang lainnya, maka dia sedang
mengintervensi kondisi ekologi ditempat tersebut. Curahan air hujan tidak dapat
menyerap ke tanah, karena tanah ditutup bangunan dan atau perkerasan. Vegetasi
yang dapat menahan air hujan dan melepaskannya kembali melalui penguapan ke
udara mungkin menjadi sangat berkurang. Perubahan bentang alam dengan papas
dan isi (cut & fill), mungkin memotong aliran air tanah permukaan. Akibatnya air
larian yang berpotensi sebagai penyebab banjir menjadi semakin besar dan ada
daerah yang mengalami kesulitan untuk memperoleh air bersih karena sumber air
menjadi hilang.
Produk perancangan adalah dokumen gambar dan dokumen tertulis yang disebut
spesifikasi. Spesifikasi umumnya menjelaskan bagaimana cara mewujudkan
unsur-unsur dan bagian-bagian bangunan serta lingkungan yang ada dalam
dokumen gambar untuk kepentingan pekerjaan konstruksi. Untuk
pengkonstruksian permukiman yang berwawasan lingkungan diperlukan
commit to user
16
penjelasan yang lebih rinci tentang bagaimana perubahan alam harus

diperlakukan. Misalnya, berapa luas tanah yang boleh dibuka (land clearence),
untuk waktu berapa lama, alat apa yang boleh digunakan dalam pembukaan tanah
dan lain sebagainya. Penjelasan seperti tersebut di atas penting, karena masa
konstruksi rawan dengan perubahan lingkungan yang dapat berakibat negatif
terhadap lingkungan. Misalnya mungkin mendorong terjadinya banjir serta
longsor yang dapat merugikan masyarakat setempat.
2.2.4.3 Proses Konstruksi
Rancangan yang berwawasan lingkungan dapat merupakan awal yang baik bagi
pengembangan permukiman terencana. Akan tetapi, yang akan lebih menentukan
tercapainya tujuan adalah implementasinya. Perkiraan atau dugaan terhadap suatu
peristiwa atau gejala, terjadi atau tidaknya, barulah tampak pada tahapan ini.
Bagian rancangan yang mempunyai pengaruh terhadap perubahan ekologis,
seperti misalnya pengubahan bentang alam dan penggunaan alat-alat besar,
perubahan ekologisnya sendiri baru akan terjadi pada tahap konstruksi. Oleh
karena itu, pengawasan dan pemantauan jelas diperlukan, agar rencana yang
berwawasan lingkungan tidak diubah ke arah yang sebaliknya, pada waktu
pelaksanaan. Kegiatan ini umumnya meningkatkan jumlah dan frekuensi
kendaraan berat yang akan menambah beban kepada jalan dan lalu-lintas,
meningkatnya jumlah penduduk sekitar lokasi akibat hadirnya pekerja konstruksi,
tersedianya peluang kerja, adanya peluang peningkatan perdagangan pekerja atau
proyek.
Hadirnya kegiatan ikutan umumnya bersifat positif. Sedangkan adanya sejumlah

pendatang, terutama pekerja konstruksi dapat berpengaruh negatif atau positif,
tergantung kepada kesesuaian kondisi sosial budaya. Kondisi lingkungan alami
yang mungkin berubah, umumnya berasal dari kegiatan penggalian dan
penimbunan, serta penghilangan berbagai macam flora dan fauna. Tanah yang
dibiarkan terbuka tanpa pepohonan akan mudah menimbulkan erosi yang
menyebabkan pendangkalan sungai, serta banjir ke daerah yang lebih rendah.
commit to user
17
Kegiatan galian dan timbunan yang tidak dilakukan secara cermat dapat
membahayakan penduduk setempat yang menggunakan areal konstruksi untuk
lalu lintas atau tempat bermain misalnya. Timbunan bisa longsor, galian dapat
menyebabkan orang terperosok atau tergenang air yang mungkin menyebabkan
anak tenggelam. Bahaya ini kemungkinan besar dapat terjadi mengingat informasi
yang dimiliki oleh pekerja konstruksi umumnya terbatas, sehingga kurang
menyadari resiko-resiko dari kegiatan yang dilakukannya kepada pihak lain.
Karena itu, pengawasan pekerjaan mutlak dilakukan.
2.3 Pembangunan Perumahan dan Kaitannya Terhadap Lingkungan
2.3.1 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)
2.3.1.1 Konsep dan Landasan Hukum Mengenai AMDAL
Secara formal konsep Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) berasal

dari undang-undang NEPA 1969 di Amerika Serikat. Dalam undang-undang ini,
AMDAL dimaksudkan sebagai alat untuk merencanakan tindakan preventif
terhadap kerusakan lingkungan yang mungkin akan ditimbulkan oleh suatu
aktivitas pembangunan yang sedang direncanakan.
Di Indonesia, analisis mengenai dampak lingkungan tertera dalam Pasal 16

Undang-Undang No. 4 tahun 1982 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok
Pengelolaan Lingkungan Hidup. Pelaksanaannya diatur dengan Peraturan
Pemerintah (PP) No. 29 tahun 1986 yang mulai berlaku pada 5 Juni 1987. PP No.
29 tahun 1986 kemudian dicabut dan diganti dengan PP No. 51 tahun 1993.
Di dalam undang-undang, baik dalam UU No. 4 1982, maupun dalam NEPA

1969, dampak diartikan sebagai pengaruh aktivitas manusia dalam pembangunan
terhadap lingkungan. Hal ini dapat dimengerti karena tujuan undang-undang
tersebut adalah untuk melindungi lingkungan terhadap pembangunan yang tidak
bijaksana. Hal yang harus dipelajari bukan saja dampak pembangunan terhadap
lingkungan melainkan juga dampak lingkungan terhadap pembangunan. Dengan
commit to user
18
demikian usaha kita di dalam proses pembangunan tidak saja melindungi

lingkungan, melainkan juga menyelamatkan pembangunan. Konsep AMDAL
yang mempelajari dampak pembangunan terhadap lingkungan dan dampak
lingkungan terhadap pembangunan juga didasarkan pada konsep ekologi yang
secara umum didefinisikan sebagai ilmu yang mempelajari interaksi antara
mahluk hidup dengan lingkungannya. AMDAL merupakan bagian ilmu ekologi
pembangunan yang mempelajari hubungan timbal balik atau interaksi antara
pembangunan dan lingkungan. (Otto Soemarwoto, 1997)
2.3.1.2 Definisi Dampak dan Tujuan Digunakannya AMDAL Sebagai

Kontrol Terhadap Lingkungan
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) bertujuan agar lingkungan

dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan
lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan, baik yang direncanakan maupun
yang terjadi di luar rencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan
lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup
yang lebih tinggi. Untuk mencapai tujuan ini hasil akhir AMDAL haruslah berupa
rencana pengelolaan lingkungan.
Rencana pengelolaan lingkungan tersebut terdiri atas dua bagian, yaitu :

1. Rencana penanganan dampak
2. Rencana pemantauan dampak
Dampak adalah suatu perubahan yang terjadi sebagai akibat suatu aktivitas.
Aktivitas tersebut dapat bersifat alamiah, baik kimia, fisik maupun biologi.
Dalam konteks AMDAL, penelitian dampak dilakukan karena adanya rencana
aktivitas manusia dalam pembangunan. Dampak pembangunan menjadi masalah
karena perubahan yang disebabkan oleh pembangunan selalu lebih luas daripada
yang menjadi sasaran pembangunan yang direncanakan. Secara umum dalam
AMDAL, dampak pembangunan diartikan sebagai perubahan yang tidak
commit to user
19
direncanakan yang diakibatkan oleh aktivitas pembangunan. Dampak dapat

bersifat biofisik, dapat juga bersifat sosial, ekonomi dan budaya. Sasaran
pembangunan ialah untuk menaikkan kesejahteraan rakyat, tetapi pembangunan
itu dapat mengakibatkan dampak primer biofisik, sosial, ekonomi dan budaya.
Dampak primer ini akan mempengaruhi sasaran kesejahteraan yang ingin dicapai.
Dapat juga menimbulkan dampak sekunder, tersier dan seterusnya, yang masing-
masing dapat bersifat biofisik, sosial, ekonomi dan budaya. Dampak sekunder,
tersier dan seterusnya juga akan mempengaruhi sasaran yang dicapai. Untuk dapat
melihat bahwa suatu dampak atau perubahan telah terjadi, harus mempunyai
bahan pembanding sebagai acuan. Salah satu acuan ialah keadaan sebelum
terjadinya perubahan.
Di dalam AMDAL dijumpai dua jenis batasan tentang dampak, yaitu :

1. Dampak pembangunan terhadap lingkungan ialah perbedaan antara kondisi
lingkungan sebelum ada pembangunan dan yang diperkirakan akan ada setelah
pembangunan.
2. Dampak pembangunan terhadap lingkungan ialah perbedaan antara kondisi
lingkungan yang diperkirakan akan ada tanpa adanya pembangunan.
Banyak faktor yang mempengaruhi penentuan apakah dampak itu baik (positif)
atau buruk (negatif). Salah satu faktor penting dalam penentuan itu ialah apakah
seseorang diuntungkan atau dirugikan oleh sebuah proyek pembangunan tertentu.
Penilaian merupakan pertimbangan nilai dan karena itu bersifat subjektif,
meskipun penilaian itu dilakukan oleh pakar sekalipun. Mengingat hal itu, konflik
selalu terjadi, karena itu, seyogyanya AMDAL mencakup pula usaha untuk
mengatasi atau paling sedikit memperkecil konflik tersebut. Perlu kiranya
dikemukakan lagi bahwa dampak adalah perubahan lingkungan yang disebabkan
oleh kegiatan pembangunan yang tidak direncanakan. (Otto Soemarwoto, 1997)
commit to user
20
2.3.1.3 Peruntukan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
Metode untuk melakukan AMDAL bagi rencana kebijaksanaan dan undang-

undang atau produk hukum lainnya belum banyak berkembang. Oleh karena itu,
penelitian dalam bidang ini pun sangat diperlukan, baik mengenai prosedur
maupun tekniknya. Metode yang telah banyak berkembang adalah AMDAL untuk
proyek. Karena itu, peranan AMDAL dalam perencanaan boleh dikata masih
terbatas pada perencanaan proyek. Hal ini pun umumnya masih terbatas pada
proyek yang bersifat fisik, misalnya pembangunan bendungan, jalan raya,
pelabuhan dan pabrik. Perlu kiranya ditekankan, AMDAL sebagai alat dalam
perencanaan harus mempunyai peranan dalam pengambilan keputusan tentang
proyek yang sedang direncanakan. AMDAL tidak banyak artinya apabila
dilakukan setelah diambil keputusan untuk melaksanakan proyek tersebut. Pada
lain pihak juga tidak benar untuk menganggap AMDAL adalah satu-satunya
penentu dalam pengambilan keputusan tentang proyek itu. Yang benar, AMDAL
merupakan masukan tambahan untuk pengambilan keputusan, disamping
masukan dari bidang teknik, ekonomi dan lain-lainnya.
Pertanyaan yang timbul tentulah apakah semua rencana proyek lalu harus
melakukan AMDAL, sedangkan menurut undang-undang yang diharuskan
hanyalah rencana proyek yang diperkirakan akan mempunyai dampak penting
terhadap lingkungan saja. Petunjuk umum itu juga terdapat di dalam UU No. 4
tahun 1982, yaitu penjelasan pasal 16 dan pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 51
tahun 1993. Petunjuk umum itu harus digunakan untuk melakukan AMDAL sejak
dini dalam perencanaan proyek, sementara itu, dalam Keputusan Menteri Negara
Lingkungan Hidup No. 11/MENLH/3/94 tahun 1994 telah ditentukan jenis-jenis
proyek yang diharuskan disertai oleh AMDAL. Pelaksanaan AMDAL tidak
sekedar untuk memenuhi persyaratan peraturan saja, oleh karena itu, perlu
dilakukan usaha agar AMDAL benar-benar dapat menjadi alat perencanaan
program dan proyek untuk mencapai tujuan pembangunan yang berwawasan
lingkungan. Pengalaman menunjukkan, AMDAL hingga sekarang masih belum
efektif digunakan dalam proses perencanaan. (Otto Soemarwoto, 1997)
commit to user
21
Sebab-sebab tidak efektifnya AMDAL ialah :

1. Pelaksanaan AMDAL yang terlambat, sehingga tidak dapat lagi
mempengaruhi proses perencanaan tanpa menyebabkan penundaan
pelaksanaan dan menaikkan biaya proyek.
2. Kurangnya pengertian pada sementara pihak tentang arti dan peranan
AMDAL sehingga AMDAL dilaksanakan sekedar untuk memenuhi peraturan
undang-undang atau bahkan disalahgunakan untuk membenarkan suatu
proyek.
3. Belum cukup berkembangnya teknik AMDAL untuk dapat dibuat menjadi
relevan dan dengan rekomendasi yang spesifik dan jelas.
4. Kurangnya keterampilan pada komisi AMDAL untuk memeriksa laporan
AMDAL.
5. Belum adanya pemantauan yang baik untuk mengetahui apakah rekomendasi
AMDAL yang tertera dalam RKL benar-benar digunakan untuk
menyempurnakan perencanaan dan dilaksanakan dalam implementasi proyek.
2.3.1.4 Metodologi AMDAL Dalam Proyek Konstruksi
Metode AMDAL dalam proyek konstruksi antara lain adalah :

1. Penapisan
Penapisan bertujuan untuk memilih rencana pembangunan mana yang harus
dilengkapi dengan analisis mengenai dampak lingkungan. Langkah ini sangat
penting bagi pemrakarsa untuk dapat mengetahui sedini mungkin apakah
proyeknya akan terkena AMDAL. Hal ini berkenaan dengan rencana anggaran
biaya dan waktu. Seperti diamanatkan dalam pasal 16 Undang-undang No. 4
tahun 1982, hanya rencana proyek yang diperkirakan akan mempunyai
dampak penting terhadap lingkungan saja yang diwajibkan untuk dilengkapi
dengan analisis mengenai dampak lingkungan. Dalam keadaan ekstrem
penentuan diperlukan atau tidak diperlukannya AMDAL adalah mudah.
Misalnya, rencana untuk mendirikan sebuah gedung sekolah dasar jelaslah
tidak memerlukan AMDAL. Sebaliknya rencana untuk membangun sebuah
commit to user
22
Pusat Listrik Tenaga Nuklir (PLTN) jelas memerlukan AMDAL. Letak

kesulitannya ialah menentukan diperlukan atau tidak diperlukannya AMDAL
untuk rencana proyek yang ada di antara kedua hal tersebut. Di Indonesia,
penapisan dilakukan dengan ketentuan dalam keputusan Menteri Negara
Lingkungan Hidup Kepmen 11/MENLH/4/1994.
2. Pelingkupan
Pelingkupan (scooping) ialah penentuan ruang lingkup studi ANDAL, yaitu
bagian AMDAL yang terdiri atas identifikasi, perkiraan dan evaluasi dampak.
Pelingkupan ANDAL tampaknya adalah suatu hal yang lumrah yang tidak
perlu dibicarakan. Akan tetapi jika dilihat laporan AMDAL, di dalam maupun
di luar negeri, batas penelitiannya sering tidak jelas. Sebab terjadinya
kekaburan batas dan fokus itu ialah keharusan dilakukannya ANDAL secara
komprehensif. Pelingkupan memegang peranan yang sangat penting dalam
penentuan data yang harus dikumpulkan yang diperlukan untuk menyusun
garis dasar. Setiap kali data akan dikumpulkan haruslah ditanyakan perlukah
data tersebut untuk mengambil keputusan. Dengan demikian, apabila
pelingkupan telah dijalankan dengan baik, penelitian akan menjadi terfokus,
data yang dikumpulkan hanya terbatas pada yang diperlukan saja, biaya,
tenaga dan waktu dapat digunakan dengan efektif dan efisien. Dari uraian di
atas, tampak bahwa untuk dapat melakukan pelingkupan haruslah dilakukan
identifikasi dampak. Pada tahap pertama diusahakan untuk mengidentifikasi
dampak selengkapnya. Dari semua dampak yang teridentifikasi ini kemudian
ditentukan dampak mana yang penting. Dampak penting inilah yang
dimasukkan ke dalam ruang lingkup studi ANDAL, sedangkan dampak yang
tidak penting dikeluarkan.
3. Kerangka acuan
Kerangka acuan (KA) ialah uraian tugas yang harus dilaksanakan dalam studi
ANDAL. Kerangka acuan dijabarkan dari pelingkupan, sehingga KA memuat
tugas-tugas yang relevan dengan dampak penting. Dengan KA yang demikian,
studi ANDAL menjadi terfokus pada dampak penting. Karena KA didasarkan
pada pelingkupan dan pelingkupan mengharuskan adanya identifikasi dampak
commit to user
23
penting, maka pemrakarsa haruslah mempunyai kemampuan untuk melakukan

identifikasi dampak penting itu, baik sendiri ataupun dengan bantuan
konsultan. Di dalam studi ANDAL dilakukan pula identifikasi dampak. Jika
pelaksana ANDAL adalah konsultan yang membantu pemrakarsa dalam
penyusunan KA, tidaklah akan terjadi perbedaan antara dampak penting yang
diidentifikasi dengan yang tertera dalam KA. Tetapi jika konsultannya lain,
dalam proses identifikasi dampak itu dapat terjadi teridentifikasinya dampak
penting yang tidak termuat dalam KA. Dalam hal ini konsultan ANDAL
seyogyanya merundingkan dengan pihak pemrakarsa agar dilakukan pekerjaan
tambah. Sebaliknya juga dapat terjadi adanya dampak yang semula dianggap
sebagai penting dan karena itu dimuat dalam KA, tetapi kemudian ternyata
tidak penting, dalam hal ini seyogyanya diusulkan untuk dilakukan pekerjaan
kurang. Menurut Kepmen, KA harus disetujui oleh instansi yang berwenang,
baik dalam hal pekerjaan kurang maupun pekerjaan tambah. Persetujuan harus
bersifat resmi yang disetujui tidak saja oleh pemrakarsa, melainkan juga oleh
instansi yang berwenang.
4. ANDAL
Di dalam studi, ANDAL hanya diperkirakan dan dievaluasi dampak penting
yang teridentifikasi dalam pelingkupan dan tertera dalam KA sehingga
penelitian ANDAL terfokus pada dampak penting saja, dampak yang tidak
penting diabaikan. Besarnya dampak haruslah diperkirakan dengan
menggunakan metode yang sesuai dalam bidang yang bersangkutan. Besar
dan penting dampak mempunyai konsep yang berbeda. Nilai besar dampak
menunjukkan besarnya perubahan yang terjadi karena kegiatan yang
dipelajari. Nilai penting dampak menunjukkan nilai yang diberikan pada
dampak tersebut untuk pengambilan keputusan. Umumnya nilai penting
dampak bersifat kualitatif, misalnya tinggi, sedang atau rendah. Banyak usaha
dilakukan untuk membuat nilai kualitatif ini menjadi kuantitatif, misalnya
dengan pemberian skala atau angka skor. Antara besar dan penting dampak
dapat terdapat hubungan. Misalnya, makin besar dampak makin penting pula
dampak tersebut.
commit to user
24
5. Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Rencana Pemantauan Lingkungan

Di Indonesia, PP No. 51 tahun 1993 memisahkan AMDAL dari perencanaan
pengelolaan lingkungan dan perencanaan pemantauan lingkungan, namun
ketiganya disajikan sekaligus oleh pemrakarsa kepada instansi yang
bertanggung jawab. Pemisahan RKL dari RPL sebenarnya tidaklah tepat,
sebab pemantauan lingkungan adalah bagian pengelolaan lingkungan sehingga
sistematik yang lebih tepat ialah rencana pengelolaan lingkungan yang terdiri
atas rencana penanganan dampak dan rencana pemantauan lingkungan.
Rencana pengelolaan lingkungan bukanlah merupakan rancang bangun
rekayasa (engineering design) penanganan dampak, melainkan menguraikan
prinsip dan persyaratan tindakan yang harus diambil dalam penanganan
dampak. Pelaksana telaah ANDAL bukanlah konsultan rekayasa (engineering
consultant), melainkan memberikan masukan kepada konsultan rekayasa
tentang bangunan tersebut. Hal ini menunjukkan perlunya keterpaduan antara
ANDAL dengan telaah kelayakan rekayasa dan telaah kelayakan ekonomi.
Dalam pengelolaan lingkungan, pemantauan merupakan komponen yang
esensial. Pemantauan diperlukan sebagai sarana untuk memeriksa apakah
persyaratan lingkungan dipatuhi dalam pelaksanaan proyek. Informasi yang
didapatkan dari pemantauan juga berguna sebagai peringatan dini, baik dalam
arti positif maupun negatif, tentang perubahan lingkungan yang mendekati
atau melampaui nilai ambang batas serta tindakan apa yang perlu diambil,
juga untuk mengetahui apakah perkiraan yang dibuat dalam ANDAL sesuai
dengan dampak yang terjadi. Oleh karena itu, pemantauan sering juga disebut
post audit dan berguna sebagai masukan untuk memperbaiki ANDAL di
kemudian hari dan untuk perbaikan kebijaksanaan lingkungan.
6. Pelaporan
Setelah semua pekerjaan selesai, hasil penelitian ditulis dalam bentuk laporan.
Pada umumnya laporan terdiri atas tiga bagian, yaitu ringkasan eksekutif
(executive summary), laporan utama (main report) dan lampiran (appendix).
Pembagian laporan dalam tiga bagian dimaksudkan untuk dapat mencapai dua
sasaran kelompok pembaca. Sasaran pertama ialah para pengambil keputusan
commit to user
25
pada pihak pemrakarsa maupun pemerintah yang berkepentingan dengan proyek

tersebut. Para pengambil keputusan ini sibuk dan tidak mempunyai waktu untuk
mempelajari laporan yang terinci. Tugas mereka tidaklah untuk melihat rincian,
melainkan untuk melihat pokok-pokok permasalahan. Bagi merekalah
diperuntukkan ringkasan eksekutif. Laporan ini singkat dan berisi pokok
permasalahan, cara pemecahannya dan rekomendasi tindakan yang harus diambil.
Bahasa laporan harus sederhana dan mudah dimengerti, juga perlu diperjelas
dengan tabel atau grafik ringkasan. Laporan utama diperuntukkan bagi para
pelaksana proyek dan teknisi yang memerlukan keterangan terinci. Laporan harus
dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah, baik isi maupun format dengan
bahasa yang harus dapat dimengerti dengan mudah oleh pakar dalam bidang yang
berbeda-beda. (Otto Soemarwoto, 1997)
2.3.2 AMDAL Dalam Pembangunan Perumahan
Menurut ketentuan, untuk pembangunan skala besar diwajibkan melakukan

analisis mengenai dampak lingkungan. Untuk proyek skala kecil, umumnya tidak
perlu dilengkapi dengan studi AMDAL, kecuali ada peraturan atau ketetapan lain
yang mewajibkan AMDAL untuk setiap perubahan lingkungan yang akan terjadi.
Ini mungkin terjadi, misalnya apabila lingkungan daerah pembangunan bersifat
sensitif, artinya perubahan yang sekecil apapun mungkin berpotensi merusak
lingkungan.
Peraturan tak wajib AMDAL bagi skala kecil, sebenarnya menguntungkan

pengembang, akan tetapi tidak daerah yang bersangkutan. Daerah tersebut dapat
saja dibangun oleh banyak pengembang kecil, sehingga perubahan lingkungan
yang terjadi menjadi sama besar dengan pembangunan skala besar. Dalam hal ini
peran institusi publik setempat sangat penting untuk memantau dan mengevaluasi
setiap perubahan yang terjadi dan segera melakukan tindakan jika dipandang
perlu. Umumnya pengembang kurang memperhitungkan dampak dan kaitan
pembangunan perumahan, misalnya pada transportasi, serta sistem jejaring
lainnya. Pengembang rumah sederhana atau rumah sangat sederhana, umumnya
commit to user
26
terdorong untuk mencari lahan murah, agar harga rumah pun menjadi murah.
Akibatnya, lokasi yang diperolehnya jauh dan memerlukan ongkos relatif mahal
untuk menuju ke lokasi tersebut. Akhirnya rumah tersebut menjadi mahal bukan
karena harganya, melainkan karena lokasinya. Penghuni mungkin harus
mengeluarkan ongkos transportasi yang lebih besar, ke tempat kerja, berbelanja,
ke sekolah anak-anak dan lain sebagainya. Sehingga keseluruhan pengeluaran
menjadi tidak terjangkau. Kondisi ini makin sulit, jika pengembangan dilakukan
dalam skala kecil atau jika penghuni belum banyak jumlahnya. Tapi pada
permukiman baru yang sudah mulai padat penghuni, sering terjadi muncul
angkutan umum yang tempat perhentiannya di mulut jalan akses. Kondisi ini
dapat mengganggu kelancaran lalu-lintas, sekaligus mengganggu mobilitas
penghuni perumahan. (Otto Soemarwoto, 1997)
commit to user
27
Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam Proses Perijinan
28
Gambar 2.2 Mekanisme Pembahasan Prosedur Penilaian Dokumen AMDAL dan

UKL/UPL.
Gambar 2.3 Persyaratan Administrasi
2.3.3 Kinerja Biaya Proyek Perumahan

2.3.3.1 Definisi Biaya
Secara umum, biaya (cost) didefinisikan sebagai suatu pengorbanan atau nilai
tukar guna mendapatkan manfaat, termasuk didalamnya pengeluaran yang tidak
termasuk pemborosan atau pengorbanan yang tak dapat dihindarkan. Biasanya,
konsep biaya dan pengklasifikasiannya selalu dihubungkan dengan harga
commit to user
29
produksi, misal penentuan harga pokok produk untuk mendapatkan laba pada
suatu pabrikasi. (Yusuf Latief, 2001)
Pada proyek konstruksi, konsep beban bisa diidentikkan dengan biaya. Konsep
biaya dipakai sebagai dasar penyusun anggaran sehingga diperoleh alat bantu bagi
manajemen dalam mencapai tujuan akhir proyek konstruksi. Daur hidup biaya
untuk suatu unit perumahan terdiri atas biaya inisial dan biaya pengoperasian.
Biaya pengoperasian termasuk biaya energi, biaya-biaya pemeliharaan dan
pemeliharaan baik bagian luar dan bagian dalam dari unit rumah. Biaya inisial
suatu unit perumahan terdiri dari biaya-biaya dari studi kelayakan dan studi
pengembangan, desain, konstruksi, pembangunan dari infrastruktur, administrasi,
marketing, dan pembiayaan. Beberapa aspek biaya ini secara langsung
dihubungkan dengan suatu satuan, sedangkan yang lain seperti desain dan
konstruksi dari infrastruktur, dibagi bersama antar beberapa satuan-satuan di
dalam suatu proyek. Jika dirinci biaya tersebut terdiri dari :
1. Lahan
2. Bahan bangunan
3. Buruh
4. Infrastruktur
5. Perencanaan dan design
6. Regulasi perijinan
7. Biaya financing dan marketing (M. Ziarral, 1999)
2.3.3.2 Klasifikasi Biaya Proyek

Perkiraan biaya (cost estimate) memegang peranan penting dalam
penyelenggaraan proyek. Taraf pertama dipergunakan untuk mengetahui berapa
besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya
memiliki fungsi sebagai pengendalian sumber daya seperti material, tenaga kerja,
pelayanan, maupun waktu. Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap
dioperasikan, diperlukan sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan
commit to user
30
menjadi modal tetap (fixed capital) dan modal kerja (working capital) atau dengan
kata lain biaya proyek atau investasi = modal tetap + modal kerja.
Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun
suatu proyek konstruksi yang diinginkan, mulai dari pengeluaran studi kelayakan,
sampai tahap implementasi dan operasional proyek. Modal tetap dibagi menjadi
biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung (Indirect Cost). Biaya
langsung (Direct Cost) adalah seluruh biaya yang berkaitan langsung dengan fisik
proyek, yaitu meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek dan
biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan oleh proyek tersebut.
Biaya langsung ini juga biasa disebut dengan biaya tidak tetap (Variabel Cost),
karena sifat biaya ini jumlahnya tidak tetap tiap bulannya, tetapi berubah-ubah
sesuai dengan kemajuan pekerjaan. Biaya tidak langsung (Indirect Cost) adalah
seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung yang dibebankan kepada proyek.
Biaya ini biasanya terjadi diluar proyek. Biaya ini tiap bulannya besarnya relatif
tetap dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut dengan biaya
tetap (Fix Cost). Biaya tetap perusahaan ini didistribusikan pembebanannya
kepada seluruh proyek yang sedang dalam pelaksanaan. Oleh karena itu, setiap
menghitung biaya proyek, selalu ditambah dengan beban biaya tetap perusahaan
(dimasukkan dalam mark up proyek). Beberapa contoh yang termasuk dari biaya
ini antara lain gaji tetap dan tunjangan bagi tim manajemen, gaji tunjangan bagi
lembaga bidang engineering, inspektor, penyelia, konstruksi lapangan, kendaraan
atau peralatan konstruksi, termasuk biaya pemeliharaan, pembelian bahan bakar,
minyak pelumas, dan suku cadang, pembangunan fasilitas sementara, termasuk
perumahan darurat tenaga kerja, penyediaan listrik, fasilitas komunikasi
sementara, biaya transport, biaya administrasi yang berupa biaya operasional
perusahaan yang dibebankan kepada proyek seperti listrik, telepon, pembelian alat
tulis kantor (ATK), tinta printer, pengeluaran umum, meliputi konsumsi rapat,
dokumentasi, administrasi dan lain-lain. (Iman Soeharto, 1995)
Biaya tak langsung ini sering disebut dengan biaya overhead atau sering juga
disebut sebagai mark up, yaitu biaya yang digunakan untuk menutupi hal-hal
commit to user
31
seperti overhead kantor pusat, risiko yang tidak dapat diperkirakan (contingency)
dan keuntungan perusahaan (profit). Jenis biaya ini adalah biaya yang harus
dikeluarkan tetapi harus dikendalikan, walaupun dibandingkan biaya langsung,
nilainya relatif kecil. Sedangkan biaya risiko, sedapat mungkin dihindari. Untuk
risiko-risiko yang harus diterima dan jelas jumlahnya atau dapat diperkirakan
sudah dimasukkan dalam biaya langsung, begitu juga risiko yang dapat dialihkan
kepada pihak lain. Sedangkan rencana keuntungan usaha, sifatnya harus
dipertahankan, yaitu dengan cara mengendalikan risiko.
2.3.3.3 Analisa Finansial

Analisa finansial mencakup proyeksi kas, payback period, NPV (Net Present
Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR (Benefit Cost Ratio). Payback
period, NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan
investasi. Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda,
ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi. (Peni R.
Pramono, 2008).
Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan
pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang
diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar
masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.
Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik
impas atau kapan modal yang ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung
dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang
belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya.
Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk
dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang
didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai
saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang
terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang diperhitungkan dari kas yang
commit to user
32
keluar masuk ditahun kesekian tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang
dipakai sebagai angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal.
NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa datang (future cash
flow) dengan angka rate. NPV diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran
investasi awal dengan dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan.
CF1 CF2 CFn
NPV  CF0    ... 
(1  i ) (1  i ) 2
(1  i ) n .............................................. (2.1)
Dimana :
i = angka rate
n = umur proyek
CF = cash flow
Apabila :
NPV positif = investasi layak (diterima)
NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)
IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau
dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa
datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan
dalam persen, proyek yang memiliki nilai IRR yang besar adalah proyek yang
potensial untuk diterima.
CF1 CF2 CFn

CF0    ... 
(1  IRR ) (1  IRR ) 2
(1  IRR ) n ........................................ (2.2)
Apabila :
IRR > rate of interest = investasi layak (diterima)
IRR < rate of interest = investasi tidak layak (ditolak)
BCR merupakan cara mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai

sekarang (present value) dari seluruh manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan
nilai sekarang dari seluruh biaya proyek tersebut.
commit to user
33
B1 B2 Bn
B  B0    ... 
(1  i ) (1  i ) 2
(1  i ) n .............................................. (2.3)
C1 C2 Cn
C  C0    ... 
(1  i ) (1  i ) 2
(1  i ) n ............................................... (2.4)
B
BCR 
C
Dimana :
i = angka rate
n = umur proyek
B = benefit
C = cost
Apabila :
BCR > 1 = investasi layak (diterima)
BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)
2.4 Kerangka Pemikiran

Setiap rencana usaha dan/atau kegiatan yang kemungkinan dapat menimbulkan
dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup, wajib memiliki analisis
mengenai dampak lingkungan hidup (AMDAL). Perumahan Citra Alam Mandiri
yang berlokasi di desa Ngemplak kecamatan Kartasura wajib mempunyai
perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan. Proyek pembangunan
perumahan ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, maka perlu
diperhitungkan rencana anggaran biaya yang akurat.
Untuk menganalisis dampak proyek pembangunan perumahan terhadap
lingkungan, maka perlu dilakukan observasi dilapangan. Sedangkan untuk biaya
pembangunan perumahan perlu perhitungan secara akurat dengan
mempertimbangkan berbagai faktor.
commit to user
BAB III
commit to user
BAB 3
METODE PENELITIAN
3.1 Metode Penelitian
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik
deskriptif. Menurut Sumanto (1995) yang dimaksud analisis deskriptif adalah
penelitian dengan mengumpulkan data untuk menguji hipotesis yang berkaitan
dengan status atau kondisi obyek yang diteliti pada saat dilakukan penelitian.
Ketentuan-ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisis deskriptif, antara lain :
1. Analisis deskriptif dibatasi hanya pada taraf pengumpulan fakta-fakta saja,

untuk menguraikan suatu keadaan.
2. Di dalam analisis deskriptif diperlukan perencanaan agar uraian tersebut

benar-benar sudah mencakup seluruh persoalan dalam setiap fasenya.
3. Data yang deskriptif biasanya dipergunakan sebagai dasar yang langsung

untuk membuat keputusan-keputusan.
4. Setelah menganalisis data, orang yang melakukan penelitian biasanya

mencoba untuk meramalkan akibat dari suatu tindakan. (J.Supranto, 1993),
Singgih Santoso (2008) menyatakan bahwa analisis statistik deskriptif lebih

berhubungan dengan pengumpulan dan peringkasan data, serta penyajian hasil
peringkasan tersebut. Data-data statistik yang bisa diperoleh dari hasil sensus,
survei, atau pengamatan lainnya umumnya masih acak, mentah, dan tidak
terorganisir dengan baik. Data-data tersebut harus diringkas dengan baik dan
teratur, baik dalam bentuk tabel atau grafik sebagai dasar untuk berbagai
pengambilan keputusan.
commit to user
34
35
Statistik deskriptif adalah statistik yang berfungsi untuk mendiskripsikan atau

memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti melalui data sampel atau populasi
sebagaimana adanya, tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang
berlaku untuk umum. (Sugiyono, 1994).
3.2 Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra

Alam Mandiri, yang berlokasi di desa Ngemplak, kecamatan Kartasura, kabupaten
Sukoharjo.
3.3 Waktu Penelitian
Penelitian dilakukan selama 10 hari pada jam kerja (pukul 08.00-16.00 WIB)
dengan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam
Mandiri.
3.4 Sumber Data
Data berasal dari wawancara dengan pihak developer dan survey pada ruang
lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
commit to user
36
3.5 Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data adalah cara-cara yang digunakan untuk mengumpulkan

data- data yang akan digunakan untuk penelitian, hasil dari proses pengumpulan
data tersebut kemudian dianalisis sesuai dengan persoalan yang dihadapi, yaitu
sesuai dengan tujuan penelitian dan obyek yang diselidiki.
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah wawancara
dengan pihak developer untuk mendapatkan informasi-informasi yang berkaitan
dengan penelitian, serta observasi (pengamatan) langsung di lapangan. Disamping
itu juga mencari data sekunder, berupa data yang mengacu dari penelitian yang
pernah dilakukan, literatur-literatur, majalah, surat kabar, internet, dan berbagai
sumber yang relevan dengan judul penelitian.
3.6 Tahapan Penelitian dan Analisis Data
Tahap dan prosedur penelitian adalah sebagai berikut :

1. Tahap persiapan
Langkah yang dilakukan yaitu merumuskan masalah penelitian dan

menentukan tujuan penelitian kemudian menentukan metode yang dipakai
dalam penelitian.
2. Tahap pengumpulan data.
a. Survey lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat
untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada
pelaksana dan pemilih proyek.
b. Menentukan zona yang akan diamati.
commit to user
37
3. Tahap penelitian atau scoring data.
Langkah yang dilakukan dalam tahap ini yaitu melakukan wawancara dengan
pihak developer dan melakukan pengamatan pada ruang lingkup kompleks
perumahan Citra Alam Mandiri.
4. Tahap analisis data
Langkah yang dilakukan yaitu menganalisis data penelitian dengan

menggunakan analisis statistik deskriptif, mengevaluasi kompetitor, pemilihan
lokasi, strategi pemasaran, pemasaran dan perhitungan finansial.
5. Tahap pembahasan hasil analisis
Langkah yang dilakukan yaitu melakukan evaluasi dan pembahasan dari hasil
analisis kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks
perumahan Citra Alam Mandiri.
3.7 Instrumen Pengumpulan Data
Instrumen pengumpulan data adalah alat bantu yang dipilih dan digunakan oleh
peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar menjadi sistematis. Adapun
instrumen yang digunakan adalah lembar pengamatan dan alat tulis.
commit to user
38
3.8 Bagan Alir Metode Penelitian.
MULAI
LATAR BELAKANG DAN

IDENTIFIKASI MASALAH
RUMUSAN MASALAH
KAJIAN PUSTAKA DAN

LANDASAN TEORI
KAJIAN LAPANGAN
ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN
KESIMPULAN DAN SARAN
SELESAI
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian
commit to user
BAB IV
commit to user
BAB 4
ANALISIS dan PEMBAHASAN
4.1 Analisis Tentang AMDAL
Sesuai dengan aturan tentang penggunaan AMDAl dalam pembangunan proyek

perumahan, Menurut keputusa Menteri Negara Lingkungan Hidup No.
11/MENLH/3/94 tahun 1994 tentang jenis usaha yang wajib di lengkapi dengan
analisis mengenai dampak lingkungan, maka pembangunan perumahan citra alam
mandiri ini tidak diwajibkan AMDAL.
4.2 Analisis Penjualan
4.2.1 Pemilihan Lokasi
Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terletak di dukuh ,

kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo. Area perumahan menempati lahan
seluas 2438 m2, dengan batas-batas sebagai berikut :
 Sebelah utara : Selokan
 Sebelah selatan : Jalan
 Sebelah barat : Sawah
 Sebelah timur : Sawah
commit to user
39
40
Citra Alam Mandiri Jl. Ahmad Yani, Kartasura
Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan Citra Alam Mandiri
4.2.2 Analisis Kompetitor
4.2.2.1 Peta Persaingan Usaha
Kompetitor pada penelitian ini dibatasi pada developer dengan produk perumahan
yang sekelas dengan perumahan Citra Alam Mandiri, yaitu dengan kisaran tipe
perumahan mulai dari tipe 45 sampai dengan tipe 55 m2. Sedangkan dari segi
jarak, dibatasi dalam radius maksimal 2 km dari perumahan Citra Alam Mandiri.
4.2.2.2 Analisis Harga
Analisis harga jual perumahan yang direncanakan harus mempertimbangkan

harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih dahulu. Selain itu, juga
commit to user
41
didasarkan atas pertimbangan posisi produk dibandingkan dengan perumahan

lainnya.
No. Nama Perumahan Type Harga
(LB/LT) (Rp.)
2
1 Gren Residence 1 45/100 m 140.000.000,00
2
2 Gren Residence 2 45/100 m 145.000.000,00
2
3 Ndalem Kirana 45/78 m 139.815.000,00
4 Graha Pesona 50/80 m2 165.000.000,00
5 Citra Gowanan 45/100 m2 150.000.000,00
Tabel 4.1 Harga Jual Perumahan di sekitar Lokasi Penelitian
Apabila dibandingkan dengan perumahan lain di sekitar lokasi penelitian, harga

jual perumahan Citra Alam Mandiri relatif lebih mahal, yaitu Rp. 175.000.000,00
dengan tipe rumah 47/100 m2. Meskipun demikian, perumahan Citra Alam
Mandiri memiliki keunggulan dibandingkan pihak kompetitornya, yaitu berada
pada lokasi yang lebih strategis. Hal ini diindikasikan aksesbility yang lebih
unggul dibandingkan denagn kompetitor yang lainnya yaitu lebih dekat dengan
jalur angkutan umum stasiun gawok dan jalan Slamet Riyadi Kartasura.
4.2.3 Analisis Permintaan
Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian (occupancy)

dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan hasil pengamatan di
lapangan, Green Residence 1 dan 2 merupakan kawasan hunian yang occupancy-
nya paling tinggi, mencapai 85 %. Ndalem Kirana memiliki tingkat occupancy
paling rendah, yaitu sekitar 35 %, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut
baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat
occupancy berkisar antara 55 % sampai dengan 75 %.
Berdasarkan tingginya tingkat occupancy kawasan perumahan di atas, maka

keputusan pihak developer untuk mengembangkan perumahan Citra Alam
commit to user
42
Mandiri dengan tipe rumah 47/100 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih
unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.
4.2.4 Target Market
Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 50/80 m2
dengan harga jual Rp. 175.000.000,00. Dengan asumsi, pembeli atau konsumen
menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga
jual, maka fasilitas KPR yang digunakan adalah sebesar Rp. 122.500.000,00.
Berdasarkan harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun
(Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun,
maka angsuran yang dibayar oleh konsumen adalah sebesar Rp. 1.817.000,00 per
bulan.
Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 40 % dari pendapatan, maka
target market pembeli perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas
Rp. 4.550.000,00 per bulan.
4.2.5 Strategi Penjualan
Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer untuk mencapai
target penjualan antara lain :
a. Uang muka plus KPR
Uang muka antara 20 – 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3 bulan.
Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank
dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum rumah jadi.
b. Pembayaran cash bertahap
Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress bangunan atau
sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer dengan konsumen.
c. Sistem pesan - bangun
Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan setelah
konsumen membayar uang muka.
commit to user
43
d. Legalitas
Pihah developer melakukan penjualan rumah dengan sertifikat hak milik (HM)
bukan hak Guna Bangunan (HGB) serta IMB pecah atas nama konsumen
bukan IMB induk, Sehingga akan memberikan kenyamanan kepada konsumen
e. Secara kontinue melakukan promo penjualan baik lewat media cetak atau
memasang bener iklan di sepanjang jalan setrategis menuju lokasi.
Dari pengalaman dan Analisis diatas maka target penjualan CV. Arfa mandiri
untuk menjual 19 unit rumah di perumahan Citra Alam Alam Mandiri Ngemplak
ini adalah 2 tahun.
4.6 Analisis Finansial
4.6.1 Rencana Anggaran Biaya
Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal
yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan perumahan
dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaris untuk proses pecah
dan balik nama, pajak, marketing dan lain-lain.
commit to user
44
Tabel 4.2 Rencana Anggaran Biaya
4.6.2 Perhitungan Harga Jual
Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang dibutuhkan
ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga pokok penjualan
merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah. Perhitungan harga
commit to user
45
pokok penjualan harus memperhatikan komposisi unsur-unsur yang terdapat

dalam perumahan, yaitu luas tanah dan bangunan. Nilai bunga pada perhitungan
harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah Mandiri Solo yaitu sebesar 7,8 %
flat/tahun.
commit to user
46
Tabel 4.3 Perhitungan harga jual perumahan (x Rp. 1.000,00)

47
Dari tabel perhitungan harga jual tersebut, dapat diketahui bahwa harga
perumahan Citra Alam Mandiri adalah sebesar 1,47 kali lipat dibandingkan harga
pokoknya.
4.6.3 Proyeksi Pendapatan
Pada saat penelitian ini dilakukan, perumahan Citra Alam Mandiri sudah terjual 2
unit dari total 19 unit rumah yang dipasarkan. Sehingga, diproyeksikan pada akhir
tahun 2012 akan terjual sebanyak 10 unit rumah, sedangkan sisanya akan habis
terjual pada tahun berikutnya. Dana KPR dari bank diproyeksikan cair 9 unit pada
tahun 2012 dan sisanya akan cair pada tahun 2013.
Tabel 4.4 Perhitungan pendapatan atas penjualan unit rumah (x Rp. 1.000,00)
4.6.4 Proyeksi NPV, IRR dan BCR
Besar bunga yang dipakai pada perhitungan NPV adalah sebesar 15 %,

diasumsikan dari persentase biaya modal. Biaya modal adalah imbalan yang
diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan. Suku bunga efektif
untuk pinjaman ke bank besarnya bervariasi antara 12 – 14 % per tahun.
Penjualan perumahan memakai sistem pesan-bangun, sehingga pengeluaran untuk
biaya pembangunan mengikuti proyeksi penjualan unit rumah.
commit to user
48
Tabel 4.5 Perhitungan NPV, IRR dan BCR (x Rp. 1.000,00)
Langkah perhitungan NPV dan IRR adalah sebagai berikut :

1. Net Present Value (NPV)
Nilai NPV diperoleh dari net cash inflow pada tahun 2012 ditambah dengan
nilai present value net cash inflow pada tahun 2013.
commit to user
49
Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft

Excell didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 748.712.000,00.
2. Internal Rate of Return (IRR)

Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuknya uang atau arus kas.
Arus Kas
2012 -1,390,991
1,627,500
2013 -1,188,967
1,697,500
Tabel 4.6 Arus kas (x Rp. 1.000,00)
Nilai negatif menunjukkan uang keluar, sedangkan nilai positif menunjukkan

uang masuk. Langkah selanjutnya adalah memasukkan data arus kas tersebut
ke dalam fungsi finansial.
Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft
Excell didapatkan nilai IRR sebesar 30 %.
3. Benefit Cost Ratio (BCR)

Nilai BCR diperoleh dengan cara membandingkan total present value
pendapatan dengan total present value pengeluaran
Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan antara
present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan diperoleh nilai
BCR sebesar 1,32.
Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa :
1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback period-nya
adalah satu tahun.
commit to user
50
2. Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima.

3. Nilai IRR lebih besar dari angka rate, sehingga investasi layak diterima.
4. Nilai BCR > 1, sehingga investasi layak diterima.
commit to user
BAB V
commit to user
BAB 5
KESIMPULAN dan SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :

1. Pembangunan Proyek Perumahan Citra Alam Mandiri di desa Ngemplak
Kecamatan Kartasura, Sukoharjo dengan luas 2438 m2, Sesuai dengan aturan
tentang penggunaan AMDAl dalam pembangunan proyek perumahan,
Menurut keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 11/MENLH/3/94
tahun 1994 tentang jenis usaha yang wajib di lengkapi dengan analisis
mengenai dampak lingkungan, maka pembangunan perumahan citra alam
mandiri ini tidak diwajibkan AMDAL.
1. Ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan

Citra Alam Mandiri ini adalah feasible (layak). Hasil NPV adalah positif,
sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai IRR = 43,38 % > rate of
interest = 15 %, sehingga investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,46 > 1,
sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai
kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari
angka rate (15 %).
commit to user
51
52
5.2 Saran
Hal-hal yang disarankan antara lain :

1. Dalam mengembangkan kawasan perumahan, sebaiknya pihak developer
mempelajari mengenai AMDAL, Sebagai referensi dalam mengembangkan
bisnis properti
2. Dalam penghitungan RAB pihak developer harus lebih teliti karena tingkat
ketilitian yang kurang akan mengakibatkan berkurangnya penghasilan dari
developer
3. Dalam membuat target penjualan pihak developer harus lebih cermat karena
target penjualan yang gagal akan mengakibatkan harga produksi meningkat.
commit to user
PENUTUP
Alhamdulillah penulis ucapkan kehadirat Allah SWT, yang telah melimpahkan

segala rahmat inayah dan hidayahNya sehingga penulis dapat menyelesaiakan
skripsi dengan ajudul “ Studi kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan
Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo”
Skripsi ini dibuat berdasarkan atas teori yang telah didapatkan dalam bangku
perkuliahan, Skripsi ini diharapkan dapat memberikan tambahan ilmu bagi penulis
untuk menjadi bekal yamg berguna dan dapat diterapkan dilapangan pekerjaan
yang sesuai dengan bidang yang berhubungan dengan bangku perkuliahan.
Dengan terselesainya skripsi ini merupakan suatu kebanggan tersendiri bagi

penulis, Keberhasilan ini tidak lepas dari kemauan dan usaha keras yang disertai
dengan doa dan bantuan semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian
skripsi ini. Untuk itu penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada semua
pihak yang membantu secara langsung maupun tidak langsung dalam pembuatan
skripsi ini. Penulis sadar sepenuhnya bahwa dalam penyusunan skripsi ini, masih
jauh dari kesempurnaan. Akan tetapi kekurangan tersebut dapat dijadikan
pelajaran yang berharga dalam pembuatan skripsi selanjutnya. Untuk itu penulis
sangat mengharapkan kritik dan saran yang sifatnya konstruktif dari pembaca.
Akhirnya penulis berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis
khususnya dan semua civitas akademis Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Universitas Sebelas Maret Surakarta serta para pembaca pada umumnya.Semoga
apa yang terkandung dalam skripsi ini dapat menambah pengetahuan dalam
bidang manajemen bagi kita semua.
commit to user
53

Studi Kelayakan Perumahan PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Studi Kelayakan Perumahan PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI

Study of Property Investment Feasibility

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

”Allah meninggikan orang-orang yang beriman diantara kamu dan orang-orang

”Ilmu itu didapat dengan belajar.”

Allah SWT dan Rasululllah Muhammad saw.

ANTON NUR ABADI, 2012. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek

Proyek pembangunan perumahan sering diidentikkan dengan perusakan

Berdasarkan hasil penelitian, dampak yang timbul akibat proyek pembangunan

Kata kunci : kelayakan investasi, evaluasi, properti.

ANTON NUR ABADI, 2012. The Evaluation of Property Investment Feasibility

Residential development project usually similar with the environment destruction

Keywords : investment feasibility, evaluation, property

Surakarta, Mei 2012

HALAMAN JUDUL ............................................................................ i

BAB 2 LANDASAN TEORI

2.2.4.2 Perancangan ............................................................................... 12

BAB 3 METODE PENELITIAN

BAB 4 ANALISIS dan PEMBAHASAN

4.2.2.1 Peta Persaingan Usaha................................................................. 40

Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam

Tabel 2.1 Permasalahan Umum Lingkungan Perumahan .......................... 11

Lampiran A : Gambar dan Form Penelitian

1.1 Latar Belakang Masalah

Proyek pembangunan perumahan sering di identikkan dengan perusakan

Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini mempertaruhkan modal

Berdasarkan pertimbangan – pertimbangan tersebut, penulis mencoba untuk

1.2 Rumusan Masalah

Agar penelitian lebih terarah, maka dirumuskan beberapa permasalahan sebagai

1.3 Batasan Masalah

Batasan masalah dalam penelitian ini adalah :

1.2 Tujuan Penelitian

1.3 Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah :

2.1 Tinjauan Pustaka

Berdasarkan kutipan dari jurnal internasional, The Building Stock As a Reseach

Dalam UU no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perumahan

2.2 Dasar Teori

2.2.1 Konsep Dasar Perumahan

Urusan perumahan, umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan unsur buatan

Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan Keputusan Menteri

2.2.2 Pelaku Pembangunan Perumahan

Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada

Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode

Kekhasan komoditi tempat/lahan dirumuskan sebagai berikut :

2.2.3 Permasalahan Umum Perumahan

Pembangunan perumahan tidak jarang menimbulkan permasalahan umum bagi

Tabel. 2.1 Permasalahan umum lingkungan perumahan

2.2.4 Tahapan Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan

2.2.4.1 Pemilihan Lokasi dan Pembebasan Tanah

Pada pembangunan baru permukiman bagi masyarakat berpendapatan menengah

Permukiman mencakup unsur lindungan atau gedung-gedung dan sistem jejaring.

Faktor–faktor dalam analisa site perlu dipelajari untuk menentukan keberhasilan

Perencanaan site juga diperlukan dalam design perumahan untuk :

Faktor-faktor yang harus juga harus dipertimbangkan dalam design perumahan,

 Iklim yaitu keadaan cuaca dalam beberapa waktu diwilayah tersebut.

Luas terbangun hendaknya mempertimbangkan bagaimana dampak luasan

penjelasan yang lebih rinci tentang bagaimana perubahan alam harus

2.2.4.3 Proses Konstruksi

Hadirnya kegiatan ikutan umumnya bersifat positif. Sedangkan adanya sejumlah

2.3 Pembangunan Perumahan dan Kaitannya Terhadap Lingkungan

2.3.1 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)