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Arrendamento Rural -perguntas e respostas
O arrendamento rural tem por objecto a locação de prédios rústicos para fins de exploração agrícola ou pecuária, nas
condições de uma regular utilização.
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Arrendamento Rural -perguntas e respostas
para o efeito, se recusa reduzir o contrato a escrito, não pode depois vir invocar a sua nulidade.
Os contratos de arrendamento rural estão isentos de selo ou qualquer outro imposto, taxa ou emolumento e não
estão sujeitos a registo.
O senhorio tem apenas que entregar o original do contrato na repartição das finanças da sua residência e uma cópia nos
serviços regionais do Ministério da Agricultura, Desenvolvimento Rural e Pescas, no prazo de 30 dias após a sua celebração.
Para além destas, são ainda nulas as cláusulas contratuais em que qualquer dos contraentes:
- renuncia ao direito de denúncia ou resolução de contrato;
- renuncia ao direito às indemnizações devidas no caso de violação das obrigações legais ou contratuais;
- subordina a eficácia ou validade do contrato a condição (resolutiva ou suspensiva).
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Terminado o prazo legal (ou o acordado, se superior), o contrato renova-se automaticamente, por períodos sucessivos
de 5 anos, até denúncia do mesmo, nos termos da Lei.
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6. Renda (arts. 7º): Como se estipula e onde deve ser paga?
A renda é estipulada em dinheiro, a menos que as partes fixem expressamente o pagamento simultâneo em
géneros e em dinheiro.
Neste caso, os géneros não podem corresponder a mais de 3 espécies produzidas no(s) prédio(s) arrendado(s).
O sistema de renda fixado (só dinheiro ou dinheiro + géneros) não pode ser alterado durante a vigência do contrato ou da
sua renovação.
A renda é anual e não é permitido o seu adiantamento (a não ser que o arrendatário seja um jovem agricultor titular de
um projecto de exploração aprovado pelos serviços regionais do MADRP, caso em que pode ser acordado o pagamento
antecipado das rendas, respeitantes a todos os anos do contrato, no início do mesmo).
A renda á paga em casa do senhorio, ou no local estipulado no contrato.
Caso haja pagamento parcial em géneros, estes são entregues ao senhorio na sede da exploração agrícola do prédio
arrendado.
6.1 Actualização das rendas (art. 8º): A renda pode ser actualizada?
As rendas são actualizadas anualmente, por iniciativa de qualquer das partes.
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6.3 Redução da renda (art. 10º e 11º): Há situações em que a renda pode ser reduzida?
Quando a capacidade produtiva do prédio diminuir significativamente por causas imprevisíveis e anormais cujos efeitos se
prolonguem por mais de 2 anos (inundações, acidentes geológicos e ecológicos, pragas de natureza excepcional, entre
outras), o arrendatário tem o direito de obter a resolução do contrato ou a fixação de nova renda.
Para tanto deverá dirigir, no prazo de 30 dias após o termo dos eventos causais, um pedido escrito ao senhorio de redução,
indicando a renda que considera dever ser paga, devendo ainda proporcionar ao senhorio a verificação dos sinais da ocorrência
e dos seus resultados.
Não havendo acordo sobre o montante de renda a fixar, podem as partes recorrer ao Tribunal que fixará uma renda
“provisória” até decisão final.
Tal direito não existe se a diminuição de capacidade produtiva decorrer de causas acidentais ou ocasionais, de práticas
inadequadas de exploração ou de acidentes cobertos pelo seguro, nos termos da legislação nacional.
6.4 Mora do arrendatário (art. 12º): O que pode acontecer se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar
próprios?
Passados 90 dias após a data de vencimento da renda, o senhorio tem direito a obter a resolução do contrato (ver ponto 11/
art.21º), sem perda da renda em falta, acrescida de juros.
Os juros são fixados à taxa prevista no art. 559º do Código Civil e são calculados para a totalidade da renda anual, contabilizando-
se os géneros aos preços oficiais ou, não havendo, aos preços correntes na região, nos casos em que tais géneros componham
a renda estipulada até ao fim da discussão do problema em 1ª instância o arrendatário pode impedir a resolução do contrato,
pagando a(s) renda(s) em falta acrescida(s) de juros de mora respeitantes ao período de um ano e um dia.
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8. Benfeitorias (art. 14º): O que são? quem as pode fazer?
Há diferentes tipos de benfeitorias:
- as necessárias: têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração dos prédios. Podem ser feitas sem autorização do
senhorio.
- as úteis: não sendo indispensáveis para a conservação dos prédios, aumentam-lhe o valor.
Feitas pelo arrendatário: com consentimento por escrito do senhorio, ou, na falta deste, mediante um plano de exploração
a aprovar pelos serviços regionais do MADRP, no prazo de 90 dias, a contar do pedido e depois de ouvidas as partes. Neste caso,
pode haver lugar a alteração do prazo do contrato, acordada entre as partes ou, em caso de discordância, fixada na decisão
(obrigatoriamente comunicada ao senhorio e ao arrendatário)que aprova o plano de exploração.
Feitas pelo senhorio: só com consentimento por escrito do arrendatário, ou, na falta deste, mediante um plano de exploração
a aprovar pelos serviços regionais do MADRP, no prazo de 90 dias, a contar do pedido e depois de ouvidas as partes. Neste caso,
para além do prazo do contrato, pode haver alteração do montante da renda, mediante acordo das partes ou, em caso de
discordância, fixadas na decisão (obrigatoriamente comunicada ao senhorio e ao arrendatário) que aprova o plano de exploração.
Quando as benfeitorias significarem uma alteração sensível do regime de exploração do prédio, ou, o arrendatário não se
conformar com o acréscimo de renda, pode denunciar o contrato no prazo de 30 dias, produzindo-se, no entanto, os efeitos só
no fim do respectivo ano agrícola.
- as voluptuárias: não são necessárias à conservação, nem acrescentam valor ao prédio. Servem de mero recreio. Só
podem ser feitas com autorização do senhorio.
8.1 Indemnização por benfeitorias (art.15º): Como arrendatário serei indemnizado, no final do contrato, pelas
benfeitorias feitas?
- quando há cessão contratual antecipada por mútuo acordo: há indemnização das benfeitorias feitas pelo arrendatário e
consentidas pelo senhorio;
- se o senhorio invocar a resolução do contrato, ou, o arrendatário ficar impossibilitado de continuar a exploração por razões de
força maior, o arrendatário tem direito a indemnização pelas benfeitorias necessárias e úteis consentidas pelo senhorio,
calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa (arts. 473º CC).
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9. Deterioração ou dano (art. 16º): O arrendatário poderá ter que indemnizar o senhorio?
Sim. Findo o contrato o arrendatário é obrigado a entregar o prédio no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações que
decorram da utilização normal e prudente.
Assim, haverá lugar a indemnização por deterioração ou danos causados nos prédios por facto imputável ao arrendatário,
ou por este não ter cumprido com as obrigações normais do cultivador.
Denúncia pelo arrendatário: tem que avisar o senhorio, por escrito, com a antecedência mínima, relativamente ao termo
do prazo do contrato ou da sua renovação:
- de 6 meses, para os agricultores autónomos
- de 1 ano, para as restantes situações.
Denúncia pelo senhorio: tem que avisar o arrendatário, por escrito, com a antecedência mínima, relativamente ao termo do
prazo do contrato ou da sua renovação:
- de 1 ano, no caso de arrendamento a agricultor autónomo;
- de 18 meses, nos restantes casos.
12. Resolução do contrato (art. 21º): O senhorio pode terminar com o arrendamento durante o prazo contratado?
Pode, através de uma acção judicial, mas só se provar que o arrendatário:
- não pagou a renda no tempo e lugar próprios;
- faltou ao cumprimento de uma obrigação legal, com prejuízo para a produtividade, substância ou função económica e social
do prédio;
- utilizou processos de cultura ou culturas que tenham afectado e diminuído a potencialidade produtiva dos solos;
- não zelou pela boa conservação dos bens ou causou prejuízos graves nos bens que, não sendo objecto do contrato, existam
no prédio;
- subarrendou, cedeu por comodato (total ou parcialmente) ou cedeu a sua posição contratual, sem autorização por escrito do
senhorio.
- não atingiu os níveis de utilização do solo estabelecidos na Lei ou não cumprir injustificadamente o determinado nos planos
de exploração.
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ANEXO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL A AGRICULTOR AUTÓNOMO
1ª
Entre (nome), (estado civil), natural de ___, residente em ____, como 1º Outorgante e senhorio, e, (nome), (estado civil), natural de ___, residente em ___, agricultor, como 2º
Outorgante e locatário é acordado e reduzido a escrito o seguinte CONTRATO:
(Nota 1: Havendo vários senhorios ou arrendatários, procede-se de igual forma em relação a todos.)
2ª
O Primeiro Outorgante dá de arrendamento rural ao Segundo Outorgante, o prédio rústico denominado ___, sito na freguesia de ___, concelho de ___, inscrito na respectiva
matriz sob o artigo n.º ___, Secção ___, Courela n.º ___, com a área total de ___, confrontando a Norte com ___, a Sul com ___, a Nascente com ___, e a Poente com ___,
conforme planta junta que aqui se dá como reproduzida.
(Nota: Quando o prédio é omisso na matriz, como era o caso da Courela, deve mencionar-se também as confrontações)
3ª
O presente Contrato de arrendamento rural a agricultor autónomo ou cultivador directo é feito pelo prazo de 7 anos, conforme o n.º 2 do Art.º 5º do Decreto-Lei nº385/88 (LAR),
supondo-se sucessivamente renovado por períodos de Um Ano, nos termos do n.º 3 do referido Art.º 5º da LAR.
4ª
Exemplo: O Arrendamento inclui todas as alfaias agrícolas, nomeadamente um tractor marca ___, um reboque para tractor, uma fresa, uma grade de discos e bem assim todo
o equipamento para rega de aspersão constituído por noventa metros de tubo galvanizado, uma motobomba da marca ___, sete aspersores e respectivas peças de montagem.
Não se incluem no presente arrendamento a casa de habitação e o arvoredo florestal existente, bem como a cortiça dele extraível.
5ª
A renda anual é de _____Euros (por extenso), em dinheiro, paga anualmente em casa do senhorio ou do seu representante, no último dia do ano agrícola; aquela renda é
actualizada anualmente nos termos dos Artigos 8º e 9º da LAR.
6ª
O prédio arrendado é destinado exclusivamente à exploração agrícola do arrendatário, que reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado, não podendo
ele dar-lhe outro uso, nem sublocar, subarrendar, emprestar ou ceder por comodato, total ou parcialmente ou ceder a sua posição contratual, sem autorização escrita do
senhorio, reconhecida notarialmente.
7ª
O prédio destina-se à cultura ___, obrigando-se o Segundo Outorgante a aplicar os conhecimentos e técnicas necessárias à sua racional exploração, por forma a atingir os
níveis de produtividade consentâneos com a sua capacidade e a submeter-se a qualquer programa, nomeadamente resultante do regime imperativo do uso da terra.
8ª
Em tudo o que estiver omisso regulam as disposições legais aplicáveis, nomeadamente as da Lei do Arrendamento Rural (LAR).
9ª
Este contrato, com a planta do prédio anexa que dele faz parte integrante, é lavrado em triplicado, ficando o original em poder do senhorio, uma cópia em poder da Direcção
Regional da Agricultura do _________ e a outra em poder do Segundo Outorgante.
(Data)
(Assinatura sobre os valores selados das duas partes)
Edição | CNA - Confederação Nacional da Agricultura - 2006
Autores | Roberto Mileu e José Miguel
Aconselhamento Jurídico | Vanda Santos
Paginação|Ilustração|Fotolitos|Impressão | AT - Loja Gráfica
Depósito Legal | ........
ISBN | 978-989-95157-2-7
Tiragem | 500 exemplares
Delegação de Lisboa
Rua do Salitre, 171, 1. o – 1250-199 LISBOA
Tel.: 213 867 335 – Fax: 213 867 336
E-mail: cna.lisboa@cna.pt
Delegação de Bruxelas
Place Barra, 18, Entresol – 1070 BRUXELAS
Tel.: 0032 2 5273789 – Fax: 0032 2 5273790