Apostila - Unip PDF

1 – INTRODUÇÃO
A Engenharia de Avaliações refere-se ao ramo da engenharia responsável por estimar
o valor de um bem, seja esse imóvel urbano ou rural, maquinas e equipamentos ou
mesmo empreendimentos de diversas naturezas.
O mercado imobiliário pode ser considerado um dos setores mais complexos da
economia, onde as principais dificuldades de analise estão vinculadas a algumas
características especiais dos imóveis rurais, tais como: localização, tamanho da área,
topografia, recursos hídricos, vias de acesso, distância ao pólo de escoamento da
produção entre outros. Os imóveis são bens heterogêneos, compostos por um
conjunto diversificado de atributos, características intrínsecas e extrínsecas, o que
dificulta ou mesmo impede a comparação das unidades.
A escolha do método a ser utilizado depende do objetivo e da finalidade da avaliação.
A principal ferramenta utilizada é a estatística descritiva e a inferência estatística, com
auxílio de software específico para engenharia de avaliações, levando a um razoável
aumento de qualidade e confiabilidade nas avaliações e estudo de viabilidade.
2 - NORMAS TÉCNICAS
Para que possamos avaliar um imóvel é preciso ter conhecimento sobre as normas
que balizam os procedimentos a serem adotados, assim procederemos de forma
correta e coerente, evitando os riscos de nos desviarmos do objeto da avaliação.

Aqui iremos discutir apenas as normas destinadas para avaliação de imóvel rural,
sendo as seguintes normas utilizadas: Procedimentos Gerais - NBR 14.653-1,
Avaliação de Imóveis Rurais - NBR 14.653-3, Empreendimentos - NBR 14.653-4,
Máquinas e Equipamentos - NBR 14.653-5 da ABNT.
3.0 - ESTATÍSTICA BÁSICA UTILIZADA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL
3.1- Média amostral (x)
Segundo Triola 1999, as medidas de tendência central são tentativas de determinar
valores que represente conjuntos de dados. Esse autor renomado definiu ainda as
seguintes medidas de tendência central: Média, mediana, moda, ponto médio e média
ponderada.
Como na avaliação de imóveis, trabalhamos com o valor médio, valor inferior e
superior do intervalo de confiança torna-se prudente abordar apenas o assunto
relativo à média aritmética (Homogeneizada).
A média aritmética é considerada uma medida de tendência central e é muito utilizada
no cotidiano, resulta da divisão do somatório dos valores homogeneizados (x) pelo
número de elementos (n) que compõem a amostra conforme fórmula abaixo.
3.2 - Variância (S²)
A variância mede a dispersão dos valores em torno da média. A variância é dada pela
soma de quadrados dos desvios de cada observação em relação à média, dividida
pelo número de elementos (dados) da amostra menos um (n – 1).

3.3 - Desvio Padrão (S)
O desvio padrão representa a média dos desvios absolutos que todos os valores os
dados possuem ao redor da média. Valores da série próximos uns dos outros
originam um desvio padrão menor, enquanto valores muito afastados uns dos outros
dão um desvio padrão maior. Uma pesquisa com dados que apresenta desvio padrão
maior, terá uma distribuição de frequência mais aberta, diferente de uma pesquisa de
dados com menor desvio que irá proporcionar uma menor frequência.
3.4 - Coeficiente de Variação (CV)
É uma medida admensional, útil para comparar variabilidade da amostra, onde os
dados são desiguais. O coeficiente de variação (CV) é o desvio padrão expresso em
porcentagem da média.

3.5 – Critério de Saneamento
No método comparativo direto de dados de mercado torna-se necessário em dado
momento realizar a análise estatística dos elementos, com objetivo de excluir os
elementos discrepantes. Na avaliação de imóveis rurais realizamos esta análise
através do critério de Chauvenet ou do intervalo de +/- 2 desvio padrões em torno da
média.
3.6 - Critérios de Chauvenet
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da média e do
desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores é realizada pelo
Critério de Chauvenet.
Segundo Deslandes (2002), executa-se o teste, comparando-se a relação entre os
extremos de maiores diferença, e, portanto de maior desvio, com a Média Aritmética
(x), e dividindo pelo Desvio Padrão (s). Esse procedimento determina o desvio
observado (d/s Obs.) que deve ser inferior ao valor crítico tabelado (d/s Crit.),
estabelecido e tabelado para cada quantidade “n” de elementos pesquisados. Para
melhor entendimento iremos descrever a fórmula abaixo:
d/s (Obs) = (Extremo Superior – Média Aritmética (x))/ Desvio Padrão (s)
d/s (Obs) = (Média Aritmética (x) – Extremo Inferior)/Desvio Padrão (s)
Ainda conforme Deslandes (2002), não é necessário aplicar o teste para saneamento
e eliminação de dados suspeitos, quando o Coeficiente de Variação (CV) for inferior a
10% (Porcento).

3.7 – Tabela de Valores Crítico para o Teste de Chauvenet
As tabelas abaixo têm os valores crítico para exclusão dos elementos discrepantes da
pesquisa de valores.
Tabela dos valores crítico de Chauvenet
3.8 – Intervalo de +/- 2 Desvio Padrões em Torno da Média
O intervalo de confiança é um intervalo de valores delimitado por um valor mínimo
denominado de Limite Inferior (LI) e um valor máximo denominado (LS) que se utiliza
para determinar se em uma determinada amostra têm-se elementos discrepantes.
Sabe-se pelas propriedades da distribuição normal conforme NBR 14.653-3, item
A.2.2.2 que 95,44% dos valores amostrais se situem entre +/- 2 desvios padrões em
torno da média.
Matematicamente, para encontrar o elemento que está fora do intervalo, ou seja, o
elemento discrepante tem-se a seguinte expressão:

LI = (Média (x) – 2*S); LS = (Média (x) + 2*S)
Vale ressaltar que esse intervalo é apenas para verificar ou encontrar o elemento
discrepante.
3.9 – “t” de Student
O intervalo formado em torno da média aritmética (Homogeneizada) resultante da
soma e da subtração da média pelo resultado da divisão do desvio padrão pela raiz
quadrada do número de graus de liberdade, e posterior multiplicado pela constante “t”
(Tabela de Student – Anexo xxx). O número de graus de liberdade é sempre igual ao
número de elementos amostrados menos 1 (um) e o valor da constante “t” deve ser
buscado na tabela em função do nível ou percentual de probabilidade a alcançado na
avaliação.
Assim teremos:
Limite Inferior do Intervalo de Confiança (LIIC) = Média (x) – ((s/n-1) * t
Limite Superior do Intervalo de Confiança (LSIC) = Média (x) + ((s/n-1) * t
4.0 – INFERÊNCIA ESTATÍSTICA APLICADA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL
De acordo com Dantas (2005), o seu objetivo é estimar as características da
população (parâmetros) a partir do conhecimento das características de uma amostra
dela extraída.
Envolve a formulação de certos julgamentos o conclusões sobre um todo, após
examinar apenas uma parte ou amostra dele. Para que a inferência estatística seja
válida, a amostra deve ser representativa da população, e a probabilidade do erro, ser
especificada (Radegaz, 2011).

Inferir significa concluir. Assim, inferir estatisticamente significa tirar conclusões com
base em medidas estatísticas.
Segundo Dantas (2005), Em Engenharia de Avaliações o que se pretende é explicar o
comportamento do mercado que se analisa, com base em alguns dados levantados
no mesmo. Neste caso a inferência estatística é fundamental para solucionar a
questão, pois conhecendo-se apenas uma parte do mercado pode-se concluir sobre o
seu comportamento, com determinado grau de confiança.
O objetivo da inferência por meio da análise de regressão é encontrar uma função
linear ou multilinear que permita compreender a relação entre os elementos, além de
estimar uma variável em função de uma ou mais variáveis.
A regressão é um processo desenvolvido na análise estatística para se conhecer o
valor de uma variável desconhecida a partir dos valores conhecidos de outras
variáveis; quando o valor da variável desconhecida é obtido a partir do valor de
somente uma variável conhecida e entre elas há uma relação linear, chama-se
regressão linear simples; quando essa relação for entre várias variáveis conhecidas,
chama-se regressão multilinear ou regressão múltipla (Moreira, 2001).
Gonzáles (2000), diz que os coeficientes da equação de regressão geralmente são
estimados através do Método dos Mínimos Quadrados, que minimiza a soma dos
quadrados dos resíduos.
A inferência estatística exige muita experiência em avaliação de imóveis porque a
ausência de variáveis importantes ou a inclusão de variáveis inadequadas pode
conduzir a erros gravíssimos (Thofehrn apud Fiker, 2010).

4.1 – Modelagem
Modelo é uma estruturação simplificada da realidade que supostamente apresenta, de
forma generalizada, características ou relações importantes (Haggett e Chorley,
1975).
Segundo Stockburger (2004), um modelo é uma representação da estrutura essencial
de algum objeto, fenômeno ou evento, no mundo real (Minsk apud Pereira, 2006).
Os modelos de avaliação de imóveis têm dificuldades na determinação das variáveis
que influenciam no seu valor, sendo que para obter precisão na avaliação muitos
fatores devem ser considerados, mas nem sempre é possível chegar a um modelo
único que represente a realidade do mercado. As variáveis que influenciam o valor de
uma amostra podem não ser as mesmas que para outra, inclusive localizada na
mesma região. Em muitos casos é necessário excluir elementos da amostra, por
serem muito diferente dos demais e por influenciarem fortemente nos valores gerais
da equação de regressão (Rocha apud Trivelloni e Hochheim, 2005).
Na prática trabalha-se com modelos lineares ou linearizáveis, por facilidades no
cálculo das estimativas das médias e facilidades de interpretação. Os modelos
linearizáveis são aqueles que podem ser transformados em lineares pela simples
transformação nas escalas das variáveis envolvidas (Dantas, 2005).
Na maioria das situações, o Engenheiro de Avaliações vai observar que são diversas
as variáveis que influenciam na formação do valor de mercado de um imóvel. Assim, o
profissional deve procurar identificar estas variáveis e encontrar o modelo explicativo
do valor através das regressões múltiplas (Mendonça et al., 1998).

O modelo de regressão linear múltipla deve ser adotado quando mais de uma variável
independente é necessária para explicar a variabilidade dos preços praticados no
mercado (Dantas, 2005).
Uma linha de regressão, também chamada de linha de melhor ajuste, conforme
mostra a Figura 1, é a linha para qual a soma dos quadrados dos resíduos é um
mínimo e sua equação pode ser usada para prever os valores de y para um dado
valor de x (LARSON, 2010).
Figura 1 – Modelo Reta de Regressão linear simples: variável dependente (y) e
independente (x) Conforme Larson (2009) uma equação de regressão múltipla tem a
forma:
ŷ = bo + b1x1 + b2x2 + b3x3 + … + bkxk
X1, x2, x3,, xk são variáveis independentes.
b1, b2, b3,…, bk determinam a contribuição da variável independente xi.
bo é a interseção y.
ŷ é a variável dependente.

O analista deve estipular modelos com as hipóteses de relacionamento entre as
variáveis, que devem ser testadas pelos critérios estatísticos, verificando-se a
validade destas hipóteses, ou seja, se os modelos são capazes de representar o
segmento de mercado em questão. Para tanto, devem ser coletados dados de
transações (evidências do mercado), analisando-se o ajuste dos modelos
considerados a estes dados, dentro de um determinado grau de precisão. Os testes
estatísticos permitem avaliar o próprio modelo e a importância individual das variáveis
incluídas, indicando a qualidade geral do modelo formulado (Gonzáles, 2000).
Após a sumarização dos dados, parte o avaliador em busca de modelos explicativos
do mercado, utilizando técnicas da inferência estatística. Na realidade, estes modelos
são uma representação simplificada do mercado, uma vez que não levam em conta
todas as suas informações (população), mas é construído considerando-se apenas
uma parte do mesmo (amostra) por isso precisa de cuidados científicos na sua
elaboração, para fornecer respostas confiáveis (Dantas, 2005).
A transformação logarítmica é a preferida quando se procura ajustar modelos a dados
de valores imobiliários. É bastante coerente a sua utilização uma vez que as variáveis
explicadas possuindo valores no campo dos reais positivos garante que o campo de
variação dos valores ajustados correspondentes também serão reais positivos. Outro
aspecto importante é que a transformação logarítmica na variável explicada torna o
modelo multiplicativo, característica esta sugerida pelas próprias normas brasileiras
que versam sobre avaliações, bem como pode estabilizar a variância do modelo
(Dantas, 2005).

Conforme o mesmo autor, durante a modelagem muitas etapas de análise são
necessárias, tais como a verificação de: dados atípicos, variáveis pouco significativas,
tendências, pressupostos sobre os erros aleatórios etc.
O processo de análise de regressão exige o respeito aos chamados pressupostos
básicos conforme pode ser visto na NBR 14.653-3 da ABNT, Anexo A.
5.0 – METODOLOGIA BÁSICA APLICADA A IMÓVEL RURAL
A metodologia aplicável depende da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações que possam
ser colhidas no mercado estudado. A sua escolha deve ser justificada e obedecer aos
preceitos da ABNT NBR 14653-1:2001 e suas partes como ABNT NBR 14.653-
3:2004, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos
que suportem racionalmente o convencimento do valor.
As metodologias normatizadas aplicam-se em condições normais do mercado. Em
situações atípicas, onde ficar evidente e comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias previstas, é facultado ao engenheiro de avaliações o emprego de outro
procedimento, desde que devidamente justificado.
Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um
bem, de seus frutos, direitos, seu custo e indicadores de viabilidade econômica estão
descritos nos itens 8.2, 8.3 e 8.4 da ABNT NBR 14653-1:2001. Cabe ressaltar que
não há hierarquia entre os métodos avaliatórios, devendo-se optar pela metodologia
mais adequada à finalidade da avaliação. Quando possível, deve ser
preferencialmente utilizado o método comparativo direto de dados de mercado.

4.1 - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O método comparativo direto de dados de mercado é o procedimento avaliatório mais
consagrado, pela sua relativa facilidade e eficiência. O valor de mercado é determinado
pela comparação direta com outros imóveis semelhantes ao avaliando, cujas
informações ou dados de mercado são obtidos valendo-se de visitas técnicas, anúncio
de jornal ou revistas, informações de corretores de imóveis, sindicatos rurais entre
outros envolvidos com o mercado imobiliário.
4.2 - Método do Custo
Segundo Deslandes 2002, o valor da edificação resulta de orçamento sumário ou
detalhado, ou da comparação de custos de outros iguais aos que são objeto de
avaliação (Custo de Reposição).
Na utilização do Método do Custo, devem ser adotados os seguintes critérios: o custo
de reposição por novo deve ser calculado com base no orçamento do bem, em planilha
de custo, com ajuda de publicações da Construção Civil.
Exemplos: Guia da Construção (Pini), Sinduscon, entre outros.
4.3 - Método Involutivo
A metodologia utilizada para o cálculo do valor do terreno da área atingida,
considerando que não foi possível encontrar imóveis semelhantes ofertados ou
transacionados, foi utilizado o Método Involutivo.
Segundo Arantes e Saldanha (2009), geralmente o Método Involutivo é utilizado para
glebas urbanizáveis ou influenciadas pela expansão do perímetro urbano, onde as
áreas rurais sofrem uma valorização acima de um parâmetro normal de mercado.

Método Involutivo - Método indireto em que o valor de uma gleba é definido a partir da
consideração de que o melhor aproveitamento da gleba avaliada seria obtido com o
seu parcelamento em lotes. Seu conceito principal é o de que, se for reproduzida na
gleba avaliada a situação observada em assentamento urbano próximo, o valor médio
dos lotes que a gleba comporta deve equivaler ao valor médio dos lotes existentes e
obtidos em pesquisa. A avaliação por este processo considera a receita provável da
comercialização desses lotes com base nos valores obtidos em pesquisa; considera
todas as despesas inerentes à transformação da gleba bruta em loteamento, inclusive
o lucro do empreendedor e as despesas financeiras; e define o valor máximo que pode
ser atribuído à gleba, para que seja economicamente viável o seu aproveitamento em
face das premissas adotadas.
De acordo com a Lei 9.785/99, os municípios podem exigir, por lei, o percentual que
entenderem, bem como determinar as áreas mínimas e máximas dos lotes, e os
coeficientes máximos de aproveitamento.
Os serviços de topografia, terraplanagem (leve, média e pesada), rede de água
potável, rede de esgoto, drenagem de águas pluviais (galerias e guias e sarjetas),
pavimentação e rede de iluminação pública são todas de responsabilidade do
empreendedor.
4.4 - Método da Renda
Segundo Deslandes (2002), o método apropria o valor do imóvel ou de suas
partes constitutivas, com base na capitalização presente da sua renda
líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do método são a
determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser

utilizada, que devem ser expressamente justificas pelo engenheiro de
avaliação.
No caso de avaliação de produções vegetais, devem ser observados os procedimentos
de 8.2.2.1 a 8.2.2.3 da ABNT NBR 14.653-3.
4.5 - Método Evolutivo
É uma conjugação de métodos, podendo ser o método comparativo direto de dados de
mercado mais o método de custo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
5.0 - CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS QUANTO À NATUREZA
Segundo Deslandes (2002), as propriedades rurais são o conjunto de bens, frutos e
direitos que merecem ser mostrados em caráter detalhado, para favorecer a
compreensão do trabalho, já que a terra será o objeto principal de nossa avaliação.
Para que o imóvel seja considerado rural, não basta que se situe em área rural ou não
urbana, mas sim que tenha seu meio de exploração com finalidades rurais, como
culturas, criação de semoventes, reflorestamento, etc.
O Ibape-SP, esclarecer que: se qualquer propriedade rural apresenta a possibilidade
de ser urbanizada, ainda que situada em zona de expansão urbana ou mesmo em
zona rural, é de se pesar consideravelmente tal circunstância, principalmente porque a
avaliação, neste caso, tem a sua metodologia diversa daquela que normalmente se
aplica a uma propriedade rural.

5.1 – Composição do imóvel rural
5.1.1 - Terras
Geralmente para o mercado imobiliário, passa despercebido o conceito de terra nua,
mas para este estudo faz-se importante essa informação, já que ela é simples e pode
ser resumida na terra ou terreno, excluídas as benfeitorias, construções, instalações e
as culturas de valor econômico.
Ainda há de se considerar as áreas inaproveitáveis, que são aquelas que se dispõe de
infra-estrutura e benfeitorias não reprodutivas, como casas, galpões, currais, lagoas e
áreas alagadas, estradas, etc. Há também aquelas cobertas por rochas ou
pedregulhos, onde impossibilitam a utilização da terra. (Deslandes, 2002).
As áreas de cultura, como o próprio nome diz, são aquelas ocupadas por cultura
qualquer, reflorestamento de qualquer espécie, ou áreas de pastagem, onde estas
podem ser cultivadas ou não, em muitos casos tornando-se útil para a criação de gado.
Há ainda as áreas de reserva legal e de preservação permanente, onde a primeira
citada, refere-se a certa porcentagem de área de cada imóvel onde está deverá
manter-se intacta quanto ao desmatamento, e a segunda consiste em áreas que
devem ser preservadas permanentemente, como exemplo as áreas em torno de rios e
lagos, próximas às encostas, nascentes e olhos d’água, e também em topos de morros
e serras.
5.1.2 – Benfeitorias
Quando há situações onde são investidos recursos de capital para a
instalação de alguma melhoria na propriedade, esta pode ser definida como

benfeitoria. Dentre seus diversos tipos, destacam-se as benfeitorias
reprodutivas e não-reprodutivas.
As reprodutivas podem ser divididas em culturas e reflorestamentos, e as culturas
subdivididas em perenes, temporárias e anuais.
Uma cultura é uma atividade que produza frutos ou qualquer outro tipo de matéria
vegetal. As culturas perenes são aquelas com ciclo de vida longo, ou seja, acima de
três anos, exemplo o café. As temporárias duram menos de um ano em média, e como
exemplo, cita-se o milho, e já as anuais, como o próprio nome sugere, duram
aproximadamente um ano, como a cana-de-açúcar. (Deslandes, 2000).
Os reflorestamentos dividem-se em espécies nativas ou exóticas, homogêneas ou
heterogêneas (Deslandes).
5.1.3 – Maquinas e Equipamentos
As máquinas e equipamentos são normalmente necessários numa propriedade rural
que produza tanto para enriquecimento de seus proprietários, quanto para as
atividades direcionadas à agricultura de subsistência. Portanto, estes também são
incluídos na avaliação do imóvel rural.
5.1.4 – Recursos Naturais
Deslandes (2002), diz que os recursos naturais mais conhecidos são as formações
vegetativas naturais, tais como florestas e pastagens, recursos hídricos e minerais.
Estes são de extrema importância, e julga-se uma boa avaliação do imóvel, aquela em
que se destacam os recursos naturais, valorizando a propriedade como um todo.

5.1.5 - Semoventes
É aquele bem móvel que se movimenta por conta própria, sendo irracional, onde
podemos citar como exemplo, o gado. Esse também deve apresentar condições para
ser avaliado, onde alguns semoventes são de importância para o melhoramento da
propriedade e outros servem somente para a negociação. (Deslandes, 2002).
6.0 - DESAPROPRIAÇÃO
Desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público, retira de seu dono a
propriedade de certo bem móvel ou imóvel, fundado na necessidade pública, utilidade
pública ou interesse social, compulsoriamente, adquirindo-o para si em caráter
originário, mediante justa e prévia indenização. É, em geral, um ato promovido
pelo Estado, mas poderá ser concedido a particulares permissionários ou
concessionários de serviços públicos, mediante autorização da Lei ou de Contrato com
a Administração. A desapropriação é compulsória e exige a indenização do dono do
imóvel.
6.1 – Desapropriação por necessidade ou utilidade pública
Se o Poder Público precisa construir (um aeroporto, uma estrada, um viaduto) em
determinada localidade, mas o terreno já tem um proprietário, é preciso tirar a
propriedade dessa pessoa, o que se faz por meio deste tipo de desapropriação. É a
modalidade comum, exigindo indenização prévia, justa e em dinheiro, de acordo com o
art. 182, §3º, da Constituição Federal.

Existem várias situações que podem justificar esse tipo de desapropriação. Dentre
elas, a exploração de serviços públicos (instalação de um posto de saúde, ou de uma
escola, por exemplo), ou para transportes públicos (construção de rodovia, ou de
estação de metrô, por exemplo). Prevê ainda casos mais graves como a razões de
segurança nacional, necessidade pública, calamidade pública, abastecimento da
população (por exemplo, desapropriações para construção de uma represa) ou
exploração de jazidas minerais, água e energia hidráulica (desapropriação para
construção de uma hidrelétrica, por exemplo). Todas essas possibilidades e outras
estão, no Brasil, previstas no Decreto-Lei nº 3365.
6.2 – Desapropriação por interesse social
Quando a desapropriação tiver como objetivo atender a uma política pública,
enfrentando problemas sociais com o objetivo de diminuir as desigualdades sociais, ela
se denomina desapropriação por interesse social. Um exemplo é a desapropriação
para construção de casas populares. Outro exemplo possível é a desapropriação de
áreas que teriam grande valorização no preço do imóvel, como ocorreu na
desapropriação de terrenos em torno do estádio do Itaquerão, descrita nesta.
Essa modalidade está prevista na Constituição Federal (no artigo 5º, inciso XXIV) e na
Lei 4132, de 10 de setembro de 1962. A lei nº 4132, de 1962, define em seu art. 2º
algumas hipóteses concretas de interesse social, todas exprimindo essa mesma noção
de política social. A lei prevê um rol de hipóteses como exemplo, mas nada impede que
outra situação relacionada a um interesse social se enquadre nessa modalidade.

7.0 - SERVIDÃO ADMINISTRATIVA
De acordo com Francisco Maia Neto (2003), a servidão administrativa assim como as
desapropriações, são ações promovidas pelo Poder Público ou seus delegados,
objetivando assegurar a realização e manutenção de obras e serviços públicos ou de
utilidade pública, mediante pagamento de indenização pelos prejuízos causados ao
imóvel, sem contudo haver mudança da propriedade, classificando-se como limitação
da posse sem transferência do domínio.
No caso das servidões de passagem o perito primeiro promove a avaliação do imóvel,
de forma análoga ao caso da desapropriação, calculando em seguida o percentual
relativo à perda decorrente da instituição da servidão.
São também ações de cunho meramente avaliatório, onde o perito deverá realizar um
trabalho à luz das Normas Brasileiras aplicáveis à espécie, contendo pesquisa
detalhada, homogeneização ou inferência, tratamentos estatísticos, cálculo do valor
das benfeitorias caso tenha, percentual de perda e demais elementos que permitam ao
juiz a formação da convicção.
Assim Segundo Celso Antônio Bandeira de Mello, servidão administrativa “é o direito
real que sujeita um bem particular a suportar uma utilidade pública, por força da qual
ficam afetados parcialmente os poderes do proprietário quanto ao seu uso ou gozo".
Ainda segundo Celso Antônio Bandeira de Mello a servidão administrativa possui
caráter permanente, motivo pelo qual deverá o Poder Público realizar o pagamento de
"justa indenização" pela limitação de parte da propriedade.

De acordo com Moreira (2002), a palavra valor é de difícil definição e uso preciso, pois
valor é um termo relativo pelo qual o desejo de propriedade é estabelecido comparando
com outra propriedade ou com dinheiro, mas não se pode perder de vista as condições
sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha uma significação real, pois o tempo
o lugar e as partes interessadas são elementos que afetam a medida do valor da
propriedade.
Conforme Lopes (2012), servidão é algo que priva a liberdade de pleno uso de parte ou
da totalidade da propriedade, em benefício de alguém.
Conforme STF, AR 1.379-SP, Rei. Min. Eros Grau, indenizar alguém

. significa deixa-lo
sem danos. Não se presta a justa indenização a enriquecer de forma indevida (ou
ilícita ou dolosa) uma parte em detrimento da outra. Não se trata, outrossim, de
expressão sem significado, ou isenta de objetividade. A doutrina, de forma uníssona,
a define, "verbís".
"Por justa, pretende a Constituição que a indenização seja igual ao valor que tenha o
bem expropriado no mercado, pois é este o único critério real para apreciação do valor
de um bem”.
Para J. Cretella Jr., a indenização justa " consistirá em quantia equivalente ao preço
que a coisa alcançaria caso tivesse sido objeto de contrato normal (e não compulsório)
de compra e venda".

O desembargador federal Pou Erik Dyrlund, ressalta que a servidão ou a
desapropriação, como direito real de gozo sobre coisa alheia, limita a propriedade e
obriga à indenização na exata extensão do prejuízo. A servidão administrativa é, pois,
um tipo de intervenção que autoriza o Poder Público a usar a propriedade alheia, para
obras e serviços, visando o interesse coletivo, contudo continuando o proprietário com
o seu imóvel, não se retirando a propriedade do particular (Processo 95.02.10187-1,
TRF 2).
Segundo José Eduardo Santana Leite, Engenheiro Civil e perito judicial, devem ser
computados na justa indenização todos os riscos, restrições e incômodos inerentes a
este tipo especifico de servidão.
8.0 - PRINCIPAIS MEDOLOGIAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR O
COEFICIENTE DE SERVIDÃO
As servidões podem ser aéreas e terrestres. Nas aéreas, temos como exemplo as
torres de alta tensão e nas terrestres como exemplo os dutos.
Abaixo temos as tabelas para determinação do coeficiente de servidão. Algumas
empresas como Cemig, Copasa adotam a tabela de Phillip Westin, outras como Furnas
e Eletrosul tem suas próprias tabelas.
Inserimos as tabelas para melhor entendimento de como determinar esse percentual
sobre o valor de avaliação do imóvel.

7.1 – Servidão conforme Philip Westin
TABELA DE PHILLIP WESTIN
Fatores de Depreciação Índices p/ Linhas de Transmissão Índices p/Polidutos
Proibição de Construção 0,30 0,30
Proibição de Culturas ‐ 0,33
Limitação de Culturas 0,10 ‐
Perigos Decorrentes 0,10 0,02
Indução 0,02 ‐
Fiscalização e Reparos 0,03 0,05
Desvalorização da Área Remanescente 0,08 0,10
Seccionamento do Imóvel ‐ 0,10/0,20

7.2 – Servidão conforme Furnas
LEVANTAMENTO PARA DETERMINAÇÃO DO COEFICIENTE

OBRA:
DE SERVIDÃO
Proprietário: Nº Processo:
Beneficiário: Área Prop:
Área Faixa:
TENSÃO (KV) DISTÂNCIA (m) PESO

<= 200 9
< 230
1. RISCOS E RESTRIÇÕES > 200 8
<= 200 11
>= 230
>200 10
CLASSIFICAÇÃO DAS TERRAS PESO
BOA 6
2. APTIDÃO AGRÍCOLA REGULAR 4
RESTRITA 2
INAPTA 1
3. DESTINAÇÃO
CARACTERÍSTICAS PESO
ECONOMICA
Reflorestamento 15
Culturas perenes e semi-perenes com erradicação total, incluindo cana-de- açúcar 12
Culturas perenes e semi-perenes com erradicação parcial 10
Culturas anuais (com pulverização aérea) 8
AGRÍCOLA Culturas anuais 7
Reserva florestal (capoeira, mata) 6
Pastagem cultivada 5
Pastagem nativa, campo 4
Banhados, carreador, estradas, caminhos, afloramentos de rocha 3
Lazer doméstico; uso comercial (inclusive lazer e turismo); uso industrial (inclusive
USO MÚLTIPLO 15
exploração de jazidas); reservas ecológicas; escolas; igrejas etc.

PESO
3 4 5 5 5
4. POSIÇÃO DA LT Frente
6 6 7 7 8
Frente
% Peso % Peso % Peso % Peso % Peso
<= 1 5 >7,5 - 8,5 15 >20,5 - 22,0 25 >39,5 - 42,0 35 >64,5 - 67,0 45
>1,0 - 1,5 6 >8,5 -9,5 16 >22,0 -24,0 26 >42,0 - 44,0 36 >67,0 - 70,0 46
>1,5 - 2,0 7 >9,5 - 11,0 17 >24,0 - 26,0 27 >44,0 - 46,5 37 >70,0 - 73,0 47
>2,0 - 2,5 8 >11,0 - 12,0 18 >26,0 - 27,5 28 >46,5 - 49,0 38 >73,0 - 75,5 48
5. PERCENTUAL DE
>2,5 - 3,0 9 >12,0 - 13,0 19 >27,5 - 29,0 29 >49,0 - 51,0 39 >75,5 - 79,0 49
COMPROMETIMENTO
>3,0 - 4,0 10 >13,0 - 14,5 20 >29,0 - 31,0 30 >51,0 - 53,5 40 >79,0 - 82,0 50
>4,0 - 4,5 11 >14,5 - 16,0 21 >31,0 - 33,0 31 >53,5 - 56,5 41 >82,0 51
>4,5 - 5,5 12 >16,0 - 17,5 22 >33,0 - 35,0 32 >56,5 - 59,0 42
>5,5 - 6,5 13 >17,5 - 19,0 23 >35,0 - 37,0 33 >59,0 - 61,5 43
>6,5 - 7,5 14 >19,0 - 20,5 24 >37,0 - 39,5 34 >61,5 - 64,5 44
NÚMERO DE TORRES PESO
1 1
2 2
6. LOCAÇÃO DAS TORRES
3 3
4 4
>=5 5
TIPO DE BENFEITORIA PESO
7. BENFEITORIA ATINGIDAS Casa de moradia 4
Outras construções (inclusive agropecuárias) 2
TOTAL

7.3 – Servidão conforme Eletrosul

8.0 - ESTATÍSTICA DESCRITIVA – ANÁLISE POR FATORES
Nº Am. Valor Homog. VU FA FD FE «Área » «Valor»
1 49.330,86 65.000,00 0,9996 0,8436 0,90 200,00 13.000.000,00
2 41.370,21 50.000,00 0,9381 0,8820 1,00 40,00 2.000.000,00
3 37.063,04 45.000,00 0,9429 0,8735 1,00 50,00 2.250.000,00
4 51.027,36 50.000,00 1,0294 0,9914 1,00 250,00 12.500.000,00
5 56.565,75 60.000,00 0,9475 0,9950 1,00 60,00 3.600.000,00
6 43.891,11 45.000,00 0,9738 1,0016 1,00 124,00 5.580.000,00
7 39.092,81 40.000,00 0,9743 1,0031 1,00 161,00 6.440.000,00
8 38.850,21 45.000,00 0,9563 1,0031 0,90 80,00 3.600.000,00
Variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.
8.1 – Descrição da Variável
Variável Dependente:
Valor Homogeneizado: Vu (R$/Alq).
O valor de mercado de um bem é alcançado em função das variáveis que influenciam neste
valor, chamadas de variáveis independentes ou fatores de homogeneização.
Variável Independente:
Valor Unitário: Vu (R$/Alq).
Valor obtido através da equação entre o valor total do imóvel em reais (R$) e a área do imóvel
pesquisado em alqueire (Alq).

Fator de Área (FA): Deve-se observar a relação entre o imóvel avaliando e o imóvel
pesquisado. Se a relação estiver fora do intervalo de 0,70 e 1,30, aplica-se a raiz oitava sobre
o valor da divisão entre o avaliando e a pesquisa. Se a relação estiver dentro do intervalo de
0,70 e 1,30, aplica-se a raiz quarta sobre o valor da divisão entre o avaliando e a pesquisa.
Fonte: Joel Gripp Jr. – Cobrac 2006.
Fator de Distância (FD): Está em função da variação das distâncias dos dados da pesquisa
em relação à sede município a que a propriedade pertence, por inferência estatística,
obtivemos a equação seguinte equação como segue: Y= 43.203 + 217197/Distância.
Fator de Elasticidade: Variável dicotômica que informa que: Transação = 1,00 e Oferta = 0,90.
De acordo com Deslandes (2002), o Fator de Fonte (FF) ou Fator de Elasticidade é uma
redução do valor em oferta para desconto da margem de elasticidade da negociação.
8.2 - Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra: 8
Nº de graus de liberdade: 7
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Valor Homog. 44648,92 6948,5978 15,56%

8.3 - Dispersão dos elementos
8.4 - Dispersão em Torno da Média

8.5 - Tabela de Desvios
Desvios em torno da média.
Nº Am. Observado Média Desvio Normalizado Studentizado Quadrático
1 49330,8600 44648,9187 4681,9412 0,6737 0,7203 2,1920x107
2 41370,2100 44648,9187 -3278,7087 -0,4718 -0,5044 1,0749x107
3 37063,0400 44648,9187 -7585,8787 -1,0917 -1,1670 5,7545x107
4 51027,3600 44648,9187 6378,4412 0,9179 0,9813 4,0684x107
5 56565,7500 44648,9187 11916,8312 1,7149 1,8334 1,4201x108
6 43891,1100 44648,9187 -757,8087 -0,1090 -0,1165 5,7427x105
7 39092,8100 44648,9187 -5556,1087 -0,7996 -0,8548 3,0870x107
8 38850,2100 44648,9187 -5798,7087 -0,8345 -0,8921 3,3625x107
8.6 - Desvios Deletados Studentizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem
significativamente no valor médio.

8.7 - Estatísticas Gerais
Número de elementos ..............: 8
Graus de liberdade ...................: 7
Valor médio .............................: 44648,9187
Mediana ..................................: 43563,9433
Moda ......................................: 41396,9755
Variância ................................: 4,2247x107
Desvio padrão ..........................: 6499,8181
Desvio médio ...........................: 5744,3034
Variância (não tendenciosa) ......: 4,8283x107
Desvio padrão (não tend.) .........: 6948,5978
Coef. de variação .....................: 15,56%
Valor mínimo ...........................: 37063,0400
Valor máximo ..........................: 56565,7500
Amplitude ...............................: 19502,7100
Número de classes ..................: 3
Intervalo de classes .................: 6500,9033
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada boa- classe 2

8.8 - Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 37063,0400 43563,9433 4 50,00 39094,0675
2 43563,9433 50064,8466 2 25,00 46610,9850
3 50064,8466 56565,7500 2 25,00 53796,5550
8.9 - Histograma
8.10 - Ogiva de Frequências

8.11 - Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
8.12 - Amostragens a serem saneadas
Critério de saneamento: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
8.13 - Gráfico de Representação do Saneamento
8.13 - Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
3 37063,0400 0,1375 0,1250 0,1374 0,0124
8 38850,2100 0,2020 0,2500 0,0769 0,0480
7 39092,8100 0,2120 0,3750 0,0380 0,1630
2 41370,2100 0,319 0,5000 0,0564 0,1814
6 43891,1100 0,457 0,6250 0,0434 0,1684
1 49330,8600 0,750 0,7500 0,1247 2,2026x10-4

4 51027,3600 0,821 0,8750 0,0706 0,0543
5 56565,7500 0,957 1,0000 0,0818 0,0431
Maior diferença obtida: 0,1814
Valor crítico: 0,4110 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a
hipótese alternativa de que há normalidade.
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre
uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método
comparativo.
8.14 - Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
8.15 - Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos ...: 3
Número de elementos negativos .: 5

Número de sequências .................: 4
Média da distribuição de sinais …: 4
Desvio padrão ..............................: 1,414
8.16 - Teste de Sequências
(Desvios em torno da média):
Limite inferior ....: - 0,2060
Limite superior .: - 1,0299
Intervalo para a normalidade: [-1,2817, 1,2817] (para o nível de significância de 10%).
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
8.17 - Teste de Sinais
(Desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ...........: 0,7071
Valor z (crítico) ..................: 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição
dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

8.18 - Reta de Normalidade
8.19 - Formação dos Valores
Estima-se Valor Homog. do Fazenda = R$ 44.648,92/Alq
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 41.172,87/Alq
Máximo: R$ 48.124,96/Alq
9.0 - INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Foram pesquisados quinze dados de imóveis semelhantes ao avaliando, como
demonstrados (Tabela 1).
Nº
R$/Ha Dist asf km Recursos hídricos Sup Indice Agronômico Região
Am.
1 1.179,25 6,00 [] baixo 0,6116 [x]Medina
2 1.033,06 8,00 [] baixo 0,5833 [x]Medina
3 1.033,06 9,00 [] baixo 0,5976 [x]Medina

4 1.549,59 13,00 [x]suficiente 0,5972 [x]Medina

8 1.294,50 10,00 [x]suficiente 0,3559 [] Itaobim
9 1.500,00 0,03 [x]suficiente 0,6618 [] Itaobim
10 1.000,00 17,00 [] baixo 0,6452 [] Itaobim
11 771,65 36,00 [] baixo 0,5406 [] Itaobim
12 1.028,76 18,00 [] baixo 0,5359 [] Itaobim
13 1.291,99 24,00 [x]suficiente 0,5693 [ ]Itaobim
14 1.291,32 31,00 [x]suficiente 0,5693 [ ]Itaobim
Tabela 1 – Imóveis pesquisados na região de Medina e Itaobim – MG.
Neste trabalho utilizou-se quatro variáveis independente e uma variável dependente
(tabela 1) para formação do valor do imóvel, sendo: (Dist asf km) – distância em km entre o
imóvel e acesso ao asfalto, (Recursos Hídricos Sup) – recursos hídricos superficiais
(suficiente e baixo) para a região, Índice Agronômico, Região (onde está localizado o
imóvel pesquisado) e (R$/ha) – Valor unitário do hectare na região.
Para escolha do melhor modelo de regressão analisou-se todos os pressupostos básicos
quando se usam modelos de regressão, como: estatística básica, distribuição das
variáveis, estatísticas das variáveis não transformadas, distribuição das variáveis não
transformadas, dispersão dos elementos, dispersão em torno da média, normalidade,
homocedasticidade, micronumerosidade entre outros fatores como demonstrado no
presente trabalho.
9.1 - Estatísticas Básicas

1/2
R$/Ha 35,4342 3,7249 10,51%
2
Dist asf km 345,5333 401,4946 116,20%
Recursos hídricos sup 0,60 0,5070 84,52%
2
1/Indice Agronômico 3,3384 1,3373 40,06%
Região 0,53 0,5163 96,82%

9.2 - Distribuição das Variáveis
9.3 - Estatísticas das Variáveis Não Transformadas
Nome da Valor Desvio Valor Valor Amplitude Coeficiente

Variável médio Padrão Mínimo Máximo total de variação
R$/Ha 1268,54 259,8030 771,65 1666,67 895,02 20,4804
Dist asf km 15,67 10,3523 0,03 36,00 35,97 66,0703
Recursos hídricos sup 0,6000 0,5070 0,0000 1,0000 1,0000 84,5154
Indice Agronômico 0,5658 0,0721 0,3559 0,6618 0,3059 12,7538
Região 0,5333 0,5163 0,0000 1,0000 1,0000 96,8245

9.4 - Distribuição das Variáveis não Transformadas
9.5 - Dispersão dos elementos

9.6 - Dispersão em Torno da Média
A variação (%) foi calculada com a diferença entre os valores observados e estimados,
dividido pelo valor observado. As variações percentuais são normalmente menores em
valores estimados e maiores em valores observados, não devendo ser usadas como
elemento de comparação entre as amostras (Tabela 2).
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 1.179,25 1.114,18 -65,07 -5,5176 %
2 1.033,06 1.098,86 65,80 6,3690 %
3 1.033,06 1.099,72 66,66 6,4526 %
4 1.549,59 1.549,97 0,38 0,0245 %
5 1.500,00 1.512,21 12,21 0,8141 %
6 1.588,24 1.557,90 -30,34 -1,9104 %
7 1.666,67 1.580,48 -86,19 -5,1714 %
8 1.294,50 1.297,82 3,32 0,2568 %
9 1.500,00 1.538,41 38,41 2,5609 %
10 1.000,00 1.003,12 3,12 0,3117 %
11 771,65 769,10 -2,55 -0,3302 %
12 1.028,76 961,20 -67,56 -6,5669 %
13 1.291,99 1.358,50 66,51 5,1475 %
14 1.291,32 1.263,81 -27,51 -2,1300 %
15 1.300,00 1.316,08 16,08 1,2368 %
Tabela 2 – Valores estimados x Valores observados.

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo (Figura 1).
Figura 1 – Valores estimados x Valores observados
Na tabela 3 – temos dados a serem analisados para a existência de regressão.
Fonte de
Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
erro
Regressão 187,5326 4 46,8831 69,72
Residual 6,7244 10 0,6724 F tabelado
Total 194,2570 14 13,8755 5,99
Tabela 3 – Analise de Variância - para o nível de significância de 1%.
Analisou-se a divisão do quadrado médio da regressão pelo quadrado médio do resíduo,
onde obteve um F. calculado maior que o F. tabelado, sendo aceito a hipótese de
existência de regressão.
Com hipótese de existência de regressão foi analisado os seguintes dados: coeficiente de
correlação (r) = 0,9825, valor t calculado = 16,17, valor t tabelado (t crítico) = 3,169 (para o
nível de significância de 1,00 %), coeficiente de determinação (r²) = 0,9654 e coeficiente r²
ajustado = 0,9515.

Os coeficientes de correlações parciais entre a variáveis independentes são importantes
para verificar a existência de multicolinearidade (Tabela 4).
VARIÁVEIS Região Indice Agronômico Dist asf km Recursos hídricos sup
R$/Ha 0,3704 -0,4318 0,8511 -0,0142
Dist asf km -0,3884 1,0000 -0,0059 0,0403

Recursos hídricos
0,0546 -0,0059 1,0000 0,2435
sup
Indice Agronômico -0,2364 0,0403 0,2435 1,0000
Região 1,0000 -0,3884 0,0546 -0,2364
Tabela 4 – Coeficientes de correlações parciais.
As variáveis individuais foram submetidas ao teste t de Student, em conformidade com as
hipóteses estabelecidas quanto à construção do modelo (Tabela 5).
Dist asf Recursos

Variável Indice Agronômico Região
km hídricos sup
R$/Ha -1,514 5,127 -0,0448 1,261
Dist asf km  -1,864x10-2 0,1275 -1,333
Recursos hídricos sup -1,864x10-2  0,794 0,1728
Indice Agronômico 0,1275 0,794  -0,769
Região -1,333 0,1728 -0,769 
Tabela 5 – Coeficientes de correlações parciais para o teste t.
O nível de significância adotado para estes regressores (bicaudal) foi o máximo admitido
(significância de 10%). Todos os regressores foram aceito (Tabela 6).
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Dist asf km b1 -6,222 9,9x10-3% Sim
Recursos hídricos sup b2 15,06 3,4x10-6% Sim
Indice Agronômico b3 -3,108 1,1% Sim
Região b4 2,324 4,3% Sim
Tabela 6 – Coeficientes de correlações parciais para o teste t.

Todas as amostragens foram utilizadas dentro do Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em
torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existindo
outliers (Figura 2).
Figura 2 – Gráfico de indicação de outliers
A verificação da normalidade foi realizada pelo teste de aderência não-paramétrica, como
o de kolmogorov-Smirnorv. Segundo o teste kolmogorov-Smirnov, a um nível de
significância de 1%, aceita-se a hipótese alternativa que há normalidade (Figura 3).
Figura 3 – Gráfico de Normalidade.

Procedeu-se o exame de Autocorrelação pelo ordenamento dos elementos amostrais, em
relação a cada uma das variáveis independentes possivelmente causadoras do problema
ou em relação aos seus valores ajustados. A verificação foi realizada pelo teste de Durbin-
Watson, chegando-se a conclusão de não existência de Autocorrelação (Figura 4).
Figura 4 – Gráfico de Auto-Correlação.
O gráfico de regressão do Valor Unitário x Distância do Afasto em km está correto, pois à
medida que se aumenta a distância o valor unitário diminui (Figura 5).
Figura 5 – Gráfico de Valor Unitário x Distância Asf. Km.

O gráfico de regressão do Valor Unitário x Indice Agronômico está correto, pois à medida
que se aumenta o índice agronômico da propriedade, o valor unitário do imóvel tende a
aumentar (Figura 6).
Figura 6– Gráfico de Valor Unitário x Indice Agronômico.
Para formação do valor do avaliando, adotamos os seguintes parâmetros:
Variáveis independentes:
• Dist asf km...............= 17,50 km
• Recursos hídricos sup = suficiente
• Indice Agronômico = 0,5512
• Região.....................= Itaobim
Estima-se o Valor Unitário do terreno = R$ 1.418,96/ha

Mínimo: R$ 1.377,82/ha
Máximo: R$ 1.460,71/ha

10. - DEPRECIAÇÃO DE ÁREA REMANESCENTE EM SERVIDÕES E
DESAPROPRIAÇÕES
Deve-se atentar que a presente ação não é simplesmente um processo de compra e venda
de uma mercadoria, no caso uma parte de uma propriedade rural, sem influência de
terceiros querendo o proprietário vender e o comprador comprar. Isso inexiste nesse caso.
Portanto, avaliar imóvel por preço de mercado tão somente, sem calcular os custos
adicionais e imposições contrárias à vontade do proprietário, não é técnico e nem justo.
Deve-se apurar o valor final indenizatório para que se encerrem os trabalhos avaliatórios
do imóvel.
Como danos emergentes, todos os custos diretos oriundos da desapropriação, ou seja, da
perda da posse/domínio da terra. Ou ainda, todo prejuízo efetivo e certo que alguém sofre
por deterioração, ou diminuição atual do seu patrimônio (Nunes, 1948).
Se há restrições no imóvel, este restará com menor valia no mercado que outro imóvel
sem restrições. Resta calcular o quanto à menor, seria este valor.
A metodologia empregada, como já dito, para cálculo de desvalorização de remanescente,
e recomendada por alguns autores, no caso de instituição de servidão de passagem, é o
método do “antes e do depois”. Porém, em termos de perícia judicial, há que se calcular de
forma diversa, pois a indenização por esse apossamento deve ser prévia.
Com base em trabalho publicado por ARANTES (2003), interagindo com o publicado por
Hantzis et alli (2000) e Alves (2002), foi possível montar a seguinte tabela de definições:

Nível de Impacto no Percentual de Área

Remanescente Remanescente Afetada Definição
Ínfimo até 10%

O impacto se restringe às proximidades da área expropriada
(faixa de servidão lindeira, cercas, etc...)
Baixo 10,1-25%
O impacto se propaga por menos de 1/4 da extensão da
propriedade (necessidade de travessia do imóvel, barramentos, etc...)
Médio 25,1-50% O impacto interfere no aproveitamento econômico da propriedade

obrigando
Nível de Impacto no Percentual de Área

Remanescente Remanescente Afetada Definição

adequações no sistema de exploração.
Alto 50,1- 75% O impacto interfere substancialmente no aproveitamento

econômico da propriedade (obriga novos investimentos para
continuar mantendo níveis de rentabilidade quais viabilizem o
agronegócio)
75% acima O impacto interfere no aproveitamento econômico da propriedade

Elevado impedindo que esta continue com suas atividades usuais de
exploração (agropecuária de escala, por ex.)

Com base em HANTZIS et alli (2000), qual apresenta a proposta dos seguintes
coeficientes:
Área afetada/Área total = 0,01 (10%) Coeficiente = 0,80
Área afetada/Área total = 1,00 (100%) Coeficiente = 1,10
Foi possível montar a seguinte planilha de coeficientes:
Percentual de Área Remanescente

Nível de Impacto no Remanescente Afetada FATOR
Ínfimo até 10% 0,8000

Baixo 10,1-25% 0,8750
Médio 25,1-50% 0,9500
Alto 50,1-75% 1,0250
Elevado 75% acima 1,1000
Nível de Impacto no Percentual de Área Remanescente Coeficiente Fator

Remanescente Afetada Exponencial
Ínfimo até 10% 0,8000 0,080000
Baixo 10,1-25% 0,8750 0,087500
Médio 25,1-50% 0,9500 0,095000
Alto 50,1-75% 1,0250 0,102500
Elevado 75% acima 1,1000 0,110000
Entende-se que um maior valor de indenização deva ser considerado tanto quanto maior
for o coeficiente de afetação territorial com relação à área do imóvel remanescente.
O que, nos leva à seguinte fórmula para cálculo do Coeficiente de Afetação Territorial
(CAT), ou Intensidade de AfetaçãoTerritorial (IAT) que seria a inter-relação percentual
entre a área diretamente afetada (desapropriada) e o remanescente desta.
Restando:
Onde:
AA = Área afetada

AT = Área total
Daí passa-se a calcular o Percentual Remanescente (Pr%), qual definido pela seguinte
fórmula:
%

ANEXO I – MODELO DE LAUDO DE IMÓVEL RURAL

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
USINA xxxxxxx/xxxxxx - BA
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx LTDA

RESUMO
SOLICITANTE
Fulano de Tal.
PROPRIEDADE
Alunos do Curso de Pós Graduação.
TIPO DE IMÓVEL
USINA DE ÁLCOOL - DESATIVADA.
LOCALIZAÇÃO
Estrada Vicinal a 800 m da Estrada de xxxxxxxx/Brasilia - Situa-se no
Município do Vitória - ES.
ÁREA TOTAL
Área registrada: 72,60 ha.
VALOR TOTAL DO IMÓVEL = R$ 5.497.084,23

SUMÁRIO

1.0 – METODOLOGIA................................................................................................... 55
2.0 – VISTORIA ............................................................................................................. 56
3.0 – OBJETIVO ............................................................................................................. 56
4.0 – FINALIDADE ........................................................................................................ 56
5.0 – ACESSO AO IMÓVEL ........................................................................................ 56
6.0 – CARACTERÍSTICA DA REGIÃO ..................................................................... 57
6.1 – Transportes ......................................................................................................... 57
6.2 – Melhoramentos Públicos ................................................................................. 57
6.3 – Tipo de Ocupação Circunvizinha ................................................................. 57
7.0 – DESCRIÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .............................. 58
8.0 – CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................... 58
9.0 – VALOR DE MERCADO ....................................................................................... 59
10.0 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL FAZENDA IBIRALCOOL............................... 59
11.0 – PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS RURAIS NA REGIÃO ......... 59
12.0 – TRATAMENTO DOS DADOS ........................................................................ 60
13.0 – INTERVALO DE CONFIANÇA ....................................................................... 70
14.0 – CAMPO DE ARBÍTRIO .................................................................................... 70
15.0 – BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS - EDIFICAÇÕES .................... 71

16.0 – DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ............................................................... 71
16.1 – Escritório ............................................................................................................ 71
16.2 – Laboratório ........................................................................................................ 72
16.3 – Casa da Balança - Portaria ......................................................................... 72
16.4 – Bases do tanque de álcool/Destilaria/Fermentação.......................... 73
16.5 – Pré Fermentação - Estruturas ................................................................... 73
16.6 – Casa de força ................................................................................................... 74
16.7 – Cobertura da Destilaria ................................................................................ 74
16.8 – Usina .................................................................................................................... 74
16.9 – Caldeiraria/Oficina/Almoxarife .................................................................. 75
16.10 – Banheiro Industriais .................................................................................... 75
16.11 – CCM (Moenda, Caldeira, Destilaria e Vinhaça)................................. 76
16.12 – Refeitório ......................................................................................................... 76
16.13 – Laboratório de Sacarose ........................................................................... 76
16.14 – Base de Carregamento de Álcool........................................................... 77
16.15 – Caixas de Sedimentação (Lavagem de cana e fuligem)............... 77
17.0 – VALOR DAS BENFEITORIS NÃO REPRODUTIVAS .............................. 78
EDIFICAÇÕES ................................................................................................................. 78
18.0 – CÁLCULO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO .......................................... 79

19.0 – CÁLCULO DO GRAU DE PRECISÃO .......................................................... 80
20.0 – PRESSUPOSTOS E RESSALVAS................................................................. 81
21.0 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA ................... 81
VALOR TOTAL IMÓVEL (VTI) R$ = VTN + VBNR .............................................. 82
22.0 – DECLARAÇÃO DE CONFORMIDADE ......................................................... 82
23.0 – ENCERRAMENTO ............................................................................................. 82
24.0 – EXPOSIÇÃO FOTOGRÁFICA DO AVALIANDO ....................................... 83
25.0 – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART)Erro! Indicador não definido.

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

1.0 – METODOLOGIA
O presente Laudo Técnico de Avaliação foi elaborado em conformidade com a NBR
14.653 – Avaliação de Bens, em sua Parte 1 (Procedimentos Gerais e Parte 3 (Imóveis
Rurais) da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Para a realização do presente laudo de avaliação utilizou-se o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado e Método Evolutivo.
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Identifica o valor de mercado do
bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis
constituintes da amostra (Valor Total do Imóvel ou Valor de Terra Nua). A definição do
valor é realizada através da comparação direta com dados de mercado assemelhados
quanto à características intrínsecas e extrínsecas. Os atributos dos dados pesquisados
que exercem influência na formação do valor são ponderados por fatores de
homogeneização.
Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório de seus componentes.
Neste caso o Valor de Total do Imóvel é obtido através do somatório das benfeitorias
não reprodutivas e reprodutivas. Para o caso em tela, apenas a benfeitorias não
reprodutivas (Edificações).
Os cálculos estatísticos foram realizados com o auxílio do Software Infer 32 (Estatística
Descritiva).

2.0 – VISTORIA
Foi realizada a vistoria no imóvel rural denominado como Usina xxxxxx, no Município
de Vitória - ES, nos dias 27 e 28 de Maio de 2016. Teve como objetivo, vistoriar e
promover o registro fotográfico do imóvel na sua totalidade.
No segundo momento realizou-se o levantamento de dados de mercado dos imóveis
na região do imóvel avaliando e limítrofes ao avaliando.
Fizemos visitas a corretores, pessoas ligados ao setor rural que julgamos como fontes
confiáveis de informações.
Participaram desta trabalho técnico, Cristiano Santos, Juliano Santos e a aluna de pós
Graduação de Avaliações e Perícias de Engenharia Francielle Xavier.
3.0 – OBJETIVO
Este trabalho tem como objetivo a determinação do valor de mercado da área de 72,60
hectares (ha) e suas respectivas benfeitorias não reprodutivas (Edificações) de
propriedade da Usina xxxxxxxx, localizada no Município de Vitória/ES.
4.0 – FINALIDADE
O presente trabalho tem como finalidade a obtenção do valor de mercado para fins de
valor Patrimonial.
5.0 – ACESSO AO IMÓVEL
O imóvel está localizado no Município de Vitoria/ES, com acesso pela rodovia BR 101 -
Norte.

Partindo do centro de xxxxx sentido a Lajedão, seguir por aproximadamente 8,90 km
por estrada de asfalto em péssima qualidade de trafego, no entroncamento virar à
direita e seguir até a portaria da Usina percorrendo 1,10 km. Coordenadas 22 k –
374628 E / 8048644 S.
6.0 – CARACTERÍSTICA DA REGIÃO
6.1 – Transportes
Destaca-se como principal via de acesso à Estrada xxxxxxxxxxxxxx / Teixeira de
Freitas.
Existe uma linha regular de ônibus intermunicipal, trafegando pela rodovia mencionada
rodovia, proporcionando ligação a diversas regiões e ao centro da cidade.
6.2 – Melhoramentos Públicos
O local é servido por energia elétrica (Luz e Força), serviço telefônico e Correios e
Banco.
6.3 – Tipo de Ocupação Circunvizinha
Possui ocupação homogênea caracterizada por fazendas com exploração de cana,
agropecuária, reflorestamento e por estabelecimentos comerciais tais como: Posto de
Gasolina com densidade de edificação baixa e nível econômico médio.

7.0 – DESCRIÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Sobre o ponto de vista das atividades rurais evidenciamos que existe uma divisão
bem definida com produção de Cana de Açúcar, Pecuária de corte e leite e
Reflorestamento. As áreas destinadas a Cana de Açúcar tem valor maior por
hectare comparando com os outros dois tipos de atividade.
8.0 – CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel Rural: Prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que
se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal,
florestal ou agroindustrial.
Pequena Propriedade: O imóvel rural com área compreendida até 4 (quatro) módulos
fiscais;
Média Propriedade: O imóvel rural com área de 4 (quatro) a 15 (quinze) módulos
fiscais;
Grande Propriedade: O imóvel rural com área acima de 15 (quinze) módulos fiscais.
Módulo fiscal do Município de xxxxxxxx/BA = 55,00 ha – Fonte: INCRA.

9.0 – VALOR DE MERCADO
Entende-se como valor atual de mercado, “expressão monetária teórica e mais
provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes,
conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua
transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data”.
(Fonte: IBAPE – Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de
Avaliações – 1994).
10.0 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL FAZENDA PARAÍSO NOVO
Conforme vistoria in loco, constatamos que o imóvel avaliando possui configuração
irregular, topografia plana, solo seco, diversas benfeitorias não reprodutivas
(Edificações), área de 72,60 ha e classificada como pequena propriedade.
11.0 – PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS RURAIS NA REGIÃO
A pesquisa de valores foi realizado segundo os preceitos do método comparativo direto
de dados de mercado, conforme item 7.4, e tem como objeto estimar o valor de
mercado do produto imobiliário projetado.

Valor bruto/ha (Sem

Discriminação da Amostra
Homogeneização)
Pesquisa 01 – Fazenda localizada na zona rural de Ibirapuã/BA, com área de 1.000

hectares, com lavoura de cana de açucar. Valor ofertado R$ 15.000.000,00S. Sem R$15.000,00/ha
benfeitorias. Informante: Corretor de Imóveis Leonardo Batista - Tel: 73 - 99855 - 7000
Vivo, 73 - 99199 - 7000 Tim.
Pesquisa 02 – Fazenda localizada as margens da Rodovia, 418, distante 50 km da

Usina de Ibirapuã/BA, com área de 108 hectares, com pastagem, diversas benfeitorias
R$ 18.000,00/ha
como duas casa sede, represa e curral, topografaia 90% mecanizada. Valor ofertado R$
1.944.000,00. Informante: Rodrigo - 73 - 99929 - 8361.
Pesquisa 03 – Fazenda localizada na região Portela - Ibirapuã/BA, com área de 1.080

hectares, com lavoura de cana de açucar, diversas benfeitorias como casa sede, dois
currais, poço artesiano, seis represas, rio, corregos e galpão. Valor ofertado R$ R$ 12.500,00/ha
13.500.00,00. Informante: Corretor de Imóveis Conagro - Tel: 73 - 3294 - 0674; 3031 -
0555; 73 - 99975 - 2081 e 98819 - 1701.
Pesquisa 04 – Fazenda Cachoeirinha Numerada, voltada para pecuária, localizada na

região de Ibirapuã/BA, com área de 75 hectares, diversas benfeitorias como casa sede,
casa de vaqueiro, curral coberto com balança e embarcador, água encanada, rio, duas R$ 18.133,33/ha
nascentes e toda formada em pasto. Valor ofertado R$ 1.360.000,00. Corretor de
Imóveis Felipe Santos - Tel: 31 - 99318 - 8789.
Pesquisa 05 – Fazenda localizada a 15 km de Teixeira de Freitas, e 65 km de Ibirapuã

pela BR 693, com área de 36 hectares, diversas benfeitorias como casa sede, edicula, R$ 16.666,67/ha
represa para irrigação, reserva legal e pastagem, votada para pecuária. Valor ofertado
R$ 600.000,00. Informante: www.mgfimoveis.com.br.
12.0 – TRATAMENTO DOS DADOS
Nº Am. Valor Homog. Valor Unitário FE FA FBenf Fcc «Área» «Valor Total»
1 17.334,00 15.000,00 0,90 1,2840 1,0000 1,000 1.000,00 15.000.000,00
2 13.126,25 18.000,00 0,90 1,0276 0,9500 0,830 108,00 1.944.000,00
3 13.117,95 12.500,00 0,90 1,2956 0,9000 1,000 1.080,00 13.500.000,00
4 12.921,08 18.133,33 0,90 1,0041 0,9500 0,830 75,00 1.360.000,00
5 10.804,98 16.666,67 0,90 0,9643 0,9000 0,830 36,00 600.000,00
Variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.

Descrição das Variáveis

Valor a avaliar:
• Valor Homog. Equação: [Valor Homogeneizado]
Valores e coeficientes de homogeneização:
• Valor Unitário (Valor de Terra Nua R$/ha): Equação: [Valor Total] ÷[Área].
• FA: Fator de Área: Raiz quarta da relação entre a área do elemento
pesquisado e a área do elemento avaliando adicionado da unidade (1) um e
dividido por (2) dois, quando o resultado da divisão ou da relação for igual ou
menor que 30%. Raiz oitava da relação entre a área do elemento pesquisado e
a área do elemento avaliando adicionado da unidade (1) um e dividido por (2)
dois, quando o resultado da divisão ou da relação for igual ou maior que 30%
(Deslandes, 2002).
FBenf (Fator de Benfeitoria): Propriedades Sem Benfeitorias = 1,00;
Propriedades com Benfeitorias Pouco Expressiva = 0,95 e Propriedades com
Muitas Benfeitorias Expressivas = 0,90.
• FCC (Fator de Correção de Cultura): Avaliado atividade de cana de açúcar =
1,00 e atividade pecuária = 0,830. Visa ajustar os valores para a mesma
realidade do imóvel avaliando.
• Área: Área do imóvel em hectare (ha). (Variável não utilizada no modelo).
• Valor Total: Valor em reais (R$). (Variável não utilizada no modelo)
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra :5

Nº de graus de liberdade :4
Valor Homog. 13460,85 2375,7012 17,65%
Dispersão dos elementos
Dispersão em Torno da Média

Tabela de Desvios
Desvios em torno da média.
Nº Am. Observado Média Desvio Normalizado Studentizado Quadrático
1 17334,0000 13460,8520 3873,1480 1,6303 1,8227 1,5001x107
2 13126,2500 13460,8520 -334,6020 -0,1408 -0,1574 1,1195x105
3 13117,9500 13460,8520 -342,9020 -0,1443 -0,1613 1,1758x105
4 12921,0800 13460,8520 -539,7720 -0,2272 -0,2540 2,9135x105
5 10804,9800 13460,8520 -2655,8720 -1,1179 -1,2498 7,0536x106
Desvios Deletados Studentizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem
significativamente no valor médio.
Estatísticas Gerais
Número de elementos .............. : 5

Graus de liberdade ................... : 4
Valor médio ............................. : 13460,8520
Mediana .................................. : 13525,4050
Moda ...................................... : 12981,3200
Variância ................................ : 4,5151x106
Desvio padrão .......................... : 2124,8917
Desvio médio ........................... : 1549,2592
Variância (não tendenciosa) ...... : 5,6439x106
Desvio padrão (não tend.) ......... : 2375,7012
Coef. de variação ..................... : 17,65%
Valor mínimo ........................... : 10804,9800
Valor máximo .......................... : 17334,0000
Amplitude ............................... : 6529,0200
Número de classes .................. : 3
Intervalo de classes ................. : 2176,3400
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada boa- classe
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 13460,8520
Momento central de 2ª ordem : 4,5151x106

Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria 0,8157 0 0
Curtose -2,9999 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 10804,9800 12981,3200 2 40,00 11863,0300
2 12981,3200 15157,6600 2 40,00 13122,1000
3 15157,6600 17334,0000 1 20,00 17334,0000
Histograma

Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas

Critério de saneamento:
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

Gráfico de Representação do Saneamento
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
5 10804,9800 0,1318 0,2000 0,1317 0,0682
4 12921,0800 0,410 0,4000 0,2101 0,0101
3 13117,9500 0,443 0,6000 0,0426 0,1573
2 13126,2500 0,444 0,8000 0,1560 0,3560
1 17334,0000 0,948 1,0000 0,1484 0,0515
Maior diferença obtida: 0,3560
Valor crítico: 0,5100 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-
se a hipótese alternativa de que há normalidade.

Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado
sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações
pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. :1
Número de elementos negativos . :4
Número de sequências ................. :2
Média da distribuição de sinais .... : 2,5
Desvio padrão .................................. : 1,118
Teste de Sequências
(Desvios em torno da média):
Limite inferior .... : -0,2041

Limite superior . : -2,2454
Intervalo para a normalidade: [-1,2817, 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
Teste de Sinais
(Desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ........... : 1,3416
Valor z (crítico) .................. : 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, rejeita-se a hipótese nula. A distribuição dos desvios em torno da
média não apresenta características de normalidade.
Reta de Normalidade
Formação dos Valores
Estima-se Valor Homog. da Propriedade = R$ 13.460,85/ha

Mínimo: R$ 11.831,90/ha
Máximo: R$ 15.089,80/ha
VALOR TOTAL DA TERRA NUA (VTTN)= Valor Médio (R$/ha) x Área (ha)
VTTN = R$ 977.257,71 (Novecentos e setenta e sete mil e duzentos e

cinquenta e sete reais e setenta e um centavos).

13.0 – INTERVALO DE CONFIANÇA
É determinado pela aplicação do tratamento científico dos dados, através de Estatística
Descritiva, conforme demonstrado para a área sob avaliação. O presente trabalho
atingiu grau de precisão III.
Valores do obtidos no Método Comparativo
Valor Mínimo (R$/ha) Valor Médio (R$/ha) Valor Máximo (R$/ha)
11.831,90 13.460,85 15.089,80
14.0 – CAMPO DE ARBÍTRIO
O Campo de Arbítrio está limitado à semi-amplitude de 15% em torno da média,
conforme anexo A da NBR 14.653-3.

CAMPO DE ARBÍTRIO
Valor Mínimo (R$/ha) Valor Médio (R$/ha) Valor Máximo (R$/ha)
11.441,72 13.460,85 15.479,98
15.0 – BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS - EDIFICAÇÕES
São consideradas benfeitorias, todas aquelas situações onde são investidos recursos
de capital para sua instalação. Nos procedimentos avaliatórios de imóveis rurais são
subdivididos em reprodutivas e não reprodutivas.
Na presente avaliação iremos atribuir valores somente para as benfeitorias não
reprodutivas, para depois somar ao valor da terra nua, chegando assim ao valor total
do imóvel.
As benfeitorias não reprodutivas (Edificações) foram depreciadas conforme a tabela de
Ross Heidecke, que leva em consideração a idade em vida útil (percentual) e o estado
de conservação.
16.0 – DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
16.1 – Escritório
Departamento Pessoal, Ambulatório, Recepção, Administrativo e Saúde e Segurança
Ocupacional (SSO).
Composta por salas; sanitário (Masculino e Feminino); copa; forro em lambris de pvc;
paredes em bloco de concreto pintado com azulejos até meia altura; piso
cimentado/cerâmico e caixilhos em ferro.

Construção térrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamento laterais de
alvenaria de tijolo furado, cobertura de telhas de fibrocimento tipo ondulada sobre
estrutura de madeira em uma água.
Estado de conservação: Necessitando de Reparos Simples (E).
Área construída: 290,09 m².
Idade real estimada: 9 anos.
Vida útil: 60 anos.
16.2 – Laboratório
Construção térrea edificada em estrutura de concreto, composta por área de serviço
laboratoriais, sanitários (Masculino e Feminino) com portas em alumínio, forro em
lambris de pvc; paredes em bloco de concreto, paredes em azulejo até o teto, cozinha
e sala do gerente, telhas de alumínio com bordas curtas.
16.3 – Casa da Balança - Portaria
Construção térrea em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria,
fachada em bloco de concreto aparente, piso cerâmico, vidro e alumínio nas janelas,
teto em laje, banheiro com piso em cerâmica e paredes em azulejos até o teto, portas
em alumínio, cozinha com piso cerâmico e parede em azulejo até o teto e telhas em
alumínio com bordas curtas.

Área construída: 53,53 m²
16.4 – Bases do tanque de álcool/Destilaria/Fermentação
Trata-se de bases de concreto para sustentação de equipamento e tanques, ocupando
uma área aproximada de 1.350,00 m².
Volume estimado de concreto: 2.700,00 m³.
16.5 – Pré Fermentação - Estruturas
Construção térrea, edificada em estrutura metálica, sem fechamentos laterais, e
coberturas de chapas metálicas sobre estrutura metálica em uma água.

16.6 – Casa de força
Construção em parte com dois pavimentos, edificada em estrutura de concreto,
fechamento das paredes com bloco de concreto e telhas de alumino com bordas e
duas águas.
16.7 – Cobertura da Destilaria
Construção térrea, edificada em estrutura metálica, sem fechamentos laterais,
coberturas de chapas metálicas sobre estrutura metálica em uma água.
16.8 – Usina
Construção térrea, edificada em estrutura metálica, com fechamentos parciais de
chapas metálicas, fachadas de chapas metálicas e cobertura metálicas tipo ondulada,
sobre estrutura metálica em arco.
Área construída: 1.600,00 m².

16.9 – Caldeiraria/Oficina/Almoxarife
Construção térrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de
blocos de concreto, fachada de bloco aparente e cobertura de telhas metálicas tipo
ondulada, sobre estrutura de concreto em quatro água. Possui escritório com dois
pavimentos e salas dos encarregados. Parte inferior com salas e banheiros.
16.10 – Banheiro Industriais
blocos de concreto, fachada de bloco aparente e cobertura de telhas de alumínio de
bordas, possui banheiro feminino e banheiro masculino, portas em alumínio, chuveiro,
vaso sanitário e pias, piso cerâmico, parede em azulejo até o meio, divisórias em
granito, teto em laje pré fabricada com tijolos aparente.

16.11 – CCM (Moenda, Caldeira, Destilaria e Vinhaça)
blocos concreto, parte que fica o transformador com cobertura em telha de alumínio
com bordas e sem fechamento nas laterais.
Estado de conservação: Necessitando de Reparos Simples e Importantes (F).
16.12 – Refeitório
Construção térrea, edificada em estrutura de concreto, montado com estrutura pré
fabricada, bancada de entrada em alvenaria de bloco de concreto, reboco e azulejo,
piso cerâmico apresentando rachaduras e deformações, teto com estrutura metálica e
telhas de alumínio.
Estado de conservação: Necessitando de Reparos Simples e Importantes (F).
16.13 – Laboratório de Sacarose
blocos de concreto, fachada de bloco aparente e cobertura de telhas de alumínio de
bordas, possui banheiro, bancada de alvenaria e mármore, piso cerâmico, paredes em

azulejos até o meio, laje maciça, cozinha e portas em alumínio e janela em vidro com
alumínio.
16.14 – Base de Carregamento de Álcool
Construção térrea, edificada em estrutura metálica, sem fechamentos laterais, telhas
em alumínio com bordas e piso cimento grosso.
16.15 – Caixas de Sedimentação (Lavagem de cana e fuligem)
Trata-se de um retângulo em bases de concreto e paredes de concreto para
armazenamento lavagem da cana e fuligem, com as seguinte dimensões (46,00 x 30 x
20) cada caixa.
Volume estimado de concreto: 947,70 m³.

17.0 – VALOR DAS BENFEITORIS NÃO REPRODUTIVAS
EDIFICAÇÕES
Valor Coeficiente
Idade % da Estado
Item Descrição Idade Aparente Vida Útil Área (m²) Unitário de Valor Total (R$)
Vida Conservação
(R$/m²) Depreciação
1 Escritório 9 60 290,09 1.182,60 15,00 E 0,7485 R$ 256.780,73
2 Laboratório 9 60 105,39 518,40 15,00 E 0,7485 R$ 40.893,68
3 Casa da Balança - Portaria 9 60 53,53 518,40 15,00 E 0,7485 R$ 20.770,84
Valor Coeficiente
Idade % da Estado
Item Descrição Idade Aparente Vida Útil Área (m³) Unitário de Valor Total (R$)
Vida Conservação
Bases do Tanque de
4 9 60 2700,00 664,20 15,00 E 0,7485 R$ 1.342.314,99
Alcool/Destilaria/Fermentação
Valor Coeficiente
Idade % da Estado
Item Descrição Idade Aparente Vida Útil Área (m²) Unitário de Valor Total (R$)
Vida Conservação
5 Pré Fermentação Estruturas 9 20 780,00 437,40 45,00 E 0,552 R$ 188.326,94
6 Casa de Força 9 20 710,59 437,40 45,00 E 0,552 R$ 171.568,26
7 Cobertura da Destilaria 9 20 900,00 437,40 45,00 E 0,552 R$ 217.300,32
8 Usina 9 20 1600,00 631,80 45,00 E 0,552 R$ 558.005,76
9 Caldeiraria/Oficina/Almoxarife 9 60 897,00 1.453,14 15,00 E 0,7485 R$ 975.644,74
10 Banheiro Industrial 7 60 95,81 437,40 11,67 E 0,764 R$ 32.017,17
11 CCM - Diversos 7 60 242,94 518,40 11,67 F 0,623 R$ 78.460,68
12 Refeitório 7 20 222,04 518,40 35,00 F 0,623 R$ 71.710,75
13 Laboratório de Sacarose 7 60 74,53 518,40 11,67 E 0,764 R$ 29.518,17
14 Base de Carregamento de Alcool 9 60 199,64 437,40 15,00 E 0,7485 R$ 65.360,92
Valor Coeficiente
Idade % da Estado
Item Descrição Idade Aparente Vida Útil Área (m³) Unitário de Valor Total (R$)
Vida Conservação
Caixa de Sedimentação (Lavagem
15 9 60 947,70 664,20 15,00 E 0,7485 R$ 471.152,56
de cana e Fuligem)
Valor Total das Edificações (R$) R$ 4.519.826,52
Valor Total das Edificações = R$ 4.519.826,52
(Quatro milhões quinhentos mil oitocentos e vinte seis reais e cinquenta e dois centavos).

18.0 – CÁLCULO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Os critérios para determinação da pontuação alcançada no laudo serão especificadas a
seguir onde o engenheiro de avaliações deverá enquadrar seu trabalho em cada item
da tabela abaixo. A soma dos pontos obtidos nos dez itens será utilizada para conferir
o grau de fundamentação (NBR 14.653-3, Item 9.2).
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não

Especificação das são cumulativos
avaliações de
Item
imóveis rurais Condição pt Condição pt Condição pt
Número de dados
de mercado ≥3(k+1) e no
1 18 ≥5 9
efetivamente mínimo 5
utilizados
Quantidade dos
dados colhidos no
mercado de Minoria
2 mesma Todos 15 Maioria 7 ou 0
exploração, ausência
conforme em
5.1.2
Visita dos dados

Minoria
de mercado por
3 Todos 10 Maioria 6 ou 0
engenheiro de
ausência
avaliações
Critério adotado Custo de Custo de Como

para avaliar reedição por reedição por variável,
4 5 3 3
construções e planilha caderno de conforme
instalações específica preços anexo A
Critério adotado Como

para avaliar Por caderno de variável,
5 Conforme 10.3 5 3 3
produções preços conforme
vegetais anexo A
Apresentação do
6 laudo conforme Completo 16 Simplificado 1
seção 11

Utilização do Tratamento por

Tratamento
método fatores, Outros
cientifico,
7 comparativo direto 15 conforme em 12 tratamen 2
conforme 7.7.3
de dados de 7.7.2 e anexo tos
e anexo A
mercado B
Fotográfica 2
Identificação dos Roteiro de

8 Coordenadas
dados amostrais acesso ou
geodésicas ou 2 1
croqui de
geográficas
localização
Documentação do Fotográfica 4
avaliando que
9 permita sua Coordenadas
Croqui de
identificação e geodésicas ou 4 2
localização
localização geográficas
Certidão
dominal 2
Documentação do atualizada
imóvel avaliando
10 apresentada pelo Levantamento
contratante topográfico Levantamento
refere-se a planimétrico de 2 topográfico 2
acordo com as planimétrico
normas
Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
19.0 – CÁLCULO DO GRAU DE PRECISÃO
Segundo a NBR 14.653-3, item 9.3, os critérios para determinação da precisão serão
especificados no caso em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto

de dados de mercado. Pega-se o valor máximo menos o valor mínimo do intervalo de
confiança, a diferença é dividido pelo valor central (Valor Médio).
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do
intervalo de
confiança de 80%
≤30% 30%-50% ≥50%
em torno do valor
central da
estimativa
20.0 – PRESSUPOSTOS E RESSALVAS
O Engenheiro Agrônomo Juliano Gonçalves dos Santos, inspecionou e vistoriou
pessoalmente junto com Senhor Eduardo, Cicero e Rodrigo o imóvel objeto do
presente trabalho, bem como colaborou para a pesquisa de preços junto a corretores e
profissionais ligados ao setor rural.
O valor dos serviços profissionais não está de forma alguma sujeito às conclusões
deste laudo.
O avaliador não têm nenhuma inclinação pessoal, em relação à matéria envolvida
neste laudo e tampouco dela auferem qualquer vantagem.
21.0 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA
Analisando todos os fatores influenciáveis no valor do imóvel, concluímos que o valor
de mercado para o imóvel objeto de avaliação, para fins de valor Patrimonial segue
conforme expressão matemática abaixo, tendo como mês de referência Junho de 2016.

VALOR TOTAL IMÓVEL (VTI) R$ = VTN + VBNR
VTI = R$ 5.497.084,23
(Cinco milhões quatrocentos e noventa e sete mil oitenta e quatro reais e vinte
três centavos).
22.0 – DECLARAÇÃO DE CONFORMIDADE
O signatário atesta que a presente avaliação obedece criteriosamente aos princípios e
normas.
O signatário não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse nos bens
envolvidos neste Laudo Técnico de Avaliação, sendo que este foi elaborado com
observância estrita aos princípios do Código de Ética Profissional do CONFEA.
23.0 – ENCERRAMENTO
O signatário do presente Laudo Técnico Avaliação se coloca ao inteiro dispor para os
esclarecimentos que se fizerem necessários.
O presente Laudo Técnico de Avaliação tem em seu encerramento sua página
devidamente assinada pelo autor.
Fortaleza/CE – 27 de Janeiro de 2017
_______________________________
Juliano Gonçalves dos Santos
Engenheiro – CONFEA/CREA 080562168-7
Engenheiro de Avaliações e Perícias
Engenheiro de Segurança do Trabalho

24.0 – EXPOSIÇÃO FOTOGRÁFICA DO AVALIANDO
Foto 01 – Vista parcial do imóvel avaliando.





Foto 11 – Vista parcial da portaria de acesso Usina Ibiralcool.
Foto 12 – Vista parcial do refeitório.

Foto 13 – Vista parcial parte inferior – Laboratório Industrial.
Foto 14 – Vista parcial Almoxarife/Oficina.

ANEXO II – TABELA DO NÍVEL DE CONFIANÇA

27 - REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas: Norma Técnica de
Avaliação de Bens, Procedimentos Gerais – NBR 14653:1, Rio de Janeiro:
2001.
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas: Norma Técnica de
Avaliação de Bens, Procedimentos Gerais – NBR 14653:3, Rio de Janeiro:
2004.
Deslandes, Cristiano Augusto. Avaliação de imóveis rurais / Cristiano Augusto
Deslandes. – Viçosa: Aprenda Fácil, 2002.
Fiker, José. Manual de avaliações e pericias em imóveis urbanos / José Fiker.
3° edição. São Paulo: Pini, 2008.
Lima, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliação de propriedades rurais: manual
básico: a engenharia de avaliações rurais aplicada às fazendas/ Marcelo Rossi
de Camargo Lima. 3 ed.—São Paulo: Leud, 2011.
Maia Neto, Francisco. Perícias jurisprudência: doutrina prática
jurisprudência/Francisco Maia Neto – 4a. Ed. revista e atualizada – Belo
Horizonte: Del Rey, 2003.
Padrão PUC Minas de Normatização: normas da ABNT para apresentação de
artigos científicos, Belo Horizonte, atualização agosto de 2010.
Ribeiro Junior, José Ivo. Análise estatística no SAEG / José Ribeiro Junior. –
Viçosa: UFV, 2001.

Martins, Domingos Mota. Imóveis rurais: como classificar e avaliar
propriedades rurais/ Domingos Monta Martins. – Viçosa: Aprenda Fácil, 2014.

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A Engenharia de Avaliações refere-se ao ramo da engenharia responsável por estimar

o valor de um bem, seja esse imóvel urbano ou rural, maquinas e equipamentos ou

mesmo empreendimentos de diversas naturezas.

O mercado imobiliário pode ser considerado um dos setores mais complexos da

economia, onde as principais dificuldades de analise estão vinculadas a algumas

topografia, recursos hídricos, vias de acesso, distância ao pólo de escoamento da

produção entre outros. Os imóveis são bens heterogêneos, compostos por um

conjunto diversificado de atributos, características intrínsecas e extrínsecas, o que

dificulta ou mesmo impede a comparação das unidades.

A escolha do método a ser utilizado depende do objetivo e da finalidade da avaliação.

A principal ferramenta utilizada é a estatística descritiva e a inferência estatística, com

auxílio de software específico para engenharia de avaliações, levando a um razoável

aumento de qualidade e confiabilidade nas avaliações e estudo de viabilidade.

que balizam os procedimentos a serem adotados, assim procederemos de forma

correta e coerente, evitando os riscos de nos desviarmos do objeto da avaliação.

sendo as seguintes normas utilizadas: Procedimentos Gerais - NBR 14.653-1,

Avaliação de Imóveis Rurais - NBR 14.653-3, Empreendimentos - NBR 14.653-4,

Máquinas e Equipamentos - NBR 14.653-5 da ABNT.

3.0 - ESTATÍSTICA BÁSICA UTILIZADA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

3.1- Média amostral (x)

Segundo Triola 1999, as medidas de tendência central são tentativas de determinar

Como na avaliação de imóveis, trabalhamos com o valor médio, valor inferior e

superior do intervalo de confiança torna-se prudente abordar apenas o assunto

relativo à média aritmética (Homogeneizada).

A média aritmética é considerada uma medida de tendência central e é muito utilizada

no cotidiano, resulta da divisão do somatório dos valores homogeneizados (x) pelo

número de elementos (n) que compõem a amostra conforme fórmula abaixo.

3.2 - Variância (S²)

soma de quadrados dos desvios de cada observação em relação à média, dividida

pelo número de elementos (dados) da amostra menos um (n – 1).

3.3 - Desvio Padrão (S)

3.4 - Coeficiente de Variação (CV)

É uma medida admensional, útil para comparar variabilidade da amostra, onde os

dados são desiguais. O coeficiente de variação (CV) é o desvio padrão expresso em

3.5 – Critério de Saneamento

No método comparativo direto de dados de mercado torna-se necessário em dado

momento realizar a análise estatística dos elementos, com objetivo de excluir os

elementos discrepantes. Na avaliação de imóveis rurais realizamos esta análise

através do critério de Chauvenet ou do intervalo de +/- 2 desvio padrões em torno da

3.6 - Critérios de Chauvenet

Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da média e do

Segundo Deslandes (2002), executa-se o teste, comparando-se a relação entre os

extremos de maiores diferença, e, portanto de maior desvio, com a Média Aritmética

estabelecido e tabelado para cada quantidade “n” de elementos pesquisados. Para

melhor entendimento iremos descrever a fórmula abaixo:

d/s (Obs) = (Média Aritmética (x) – Extremo Inferior)/Desvio Padrão (s)

e eliminação de dados suspeitos, quando o Coeficiente de Variação (CV) for inferior a

3.7 – Tabela de Valores Crítico para o Teste de Chauvenet

Tabela dos valores crítico de Chauvenet

3.8 – Intervalo de +/- 2 Desvio Padrões em Torno da Média

O intervalo de confiança é um intervalo de valores delimitado por um valor mínimo

para determinar se em uma determinada amostra têm-se elementos discrepantes.

Sabe-se pelas propriedades da distribuição normal conforme NBR 14.653-3, item

Matematicamente, para encontrar o elemento que está fora do intervalo, ou seja, o

elemento discrepante tem-se a seguinte expressão:

LI = (Média (x) – 2*S); LS = (Média (x) + 2*S)

3.9 – “t” de Student

O intervalo formado em torno da média aritmética (Homogeneizada) resultante da

quadrada do número de graus de liberdade, e posterior multiplicado pela constante “t”

(Tabela de Student – Anexo xxx). O número de graus de liberdade é sempre igual ao

buscado na tabela em função do nível ou percentual de probabilidade a alcançado na

Limite Inferior do Intervalo de Confiança (LIIC) = Média (x) – ((s/n-1) * t

Limite Superior do Intervalo de Confiança (LSIC) = Média (x) + ((s/n-1) * t

LI = (Média (x) – 2S); LS = (Média (x) + 2S)