可行性研究报告

目 录

第一章 总 论................................................................................................1
一、项目概况................................................................................................1
二、企业概况................................................................................................1
三、研究依据及范围...................................................................................3
四、主要技术经济指标...............................................................................4
五、研究结论与建议...................................................................................5
第二章 项目背景与建设的必要性..............................................................7
一、项目背景................................................................................................7
二、项目建设的必要性...............................................................................9
三、项目建设的意义.................................................................................11
第三章 市场分析.......................................................................................12
二、隆回县房地产发展态势....................................................................17
三、区域市场分析.....................................................................................18
第四章 建设内容及建设规模.....................................................................21
一、建设内容..............................................................................................21
二、建设规模..............................................................................................21
第五章 区域位置及建设条件..................................................................22
一、区域位置..............................................................................................22
二、自然条件..............................................................................................22
三、建设条件..............................................................................................23
第六章 工程技术方案...................................................................................24
一、规划设计的基本原则.........................................................................24
二、总体规划及建筑设计.........................................................................24
三、主要技术经济指标.............................................................................26
四、结构设计说明.....................................................................................27
五、给水排水设计说明.............................................................................31
六、建筑电气设计说明.............................................................................31
七、暖通设计说明.....................................................................................34
八、消防工程..............................................................................................34
第七章 环境保护及节能.............................................................................36
一、环境保护..............................................................................................36
二、节能......................................................................................................37
第八章 物业管理............................................................................................42
一、物业管理计划.....................................................................................42
二、机构设置..............................................................................................42
第九章 项目招投标与实施进度................................................................43
一、项目招投标.........................................................................................43
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二、实施进度计划.....................................................................................43
第十章 组织管理机构和职工人数的确定....................................................44
一、组织管理机构.....................................................................................44
二、职工人数的确定.................................................................................44
第十一章 投资估算........................................................................................45
一、编制说明..............................................................................................45
二、总投资估算表.....................................................................................46
第十二章 项目财务预测数据.......................................................................47
一、资金筹措及投资使用计划................................................................47
二、项目的计算期.....................................................................................48
三、经营及销售税金.................................................................................48
四、经营成本费用估算.............................................................................50
五、利润及利润分配.................................................................................51
六、借款还本付息估算.............................................................................51
第十三章 项目财务评价...............................................................................53
一、财务的盈利分析.................................................................................53
二、清偿能力分析.....................................................................................54
三、敏感性分析.........................................................................................55

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第一章 总 论
一、项目概况

1．项目名称

怡中豪苑建设项目
2．建设单位
湖南鸿旺房地产开发有限公司
3．建设地点

项目位于隆回县城西 320 国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒

店,方大邻广场 ,北隆回二中 ,南接繁华闹市区 ,九龙学校 ,汽车总站 ,高速

出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，
视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。
4．建设规模

项目总占地面积为 30560 平方米，总建筑面积为 134520 平方

米，其中住宅工程 121208 平方米，地下工程 13312 平方米。

二、企业概况

1．企业基本情况
湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专业
公司,由自然人肖石民、周应达出资组建 ,具有省建设厅颁发的房地产开
发资质。
公司成立于 2010 年 1 月，现有员工 20 人。其中具有中高级职称

15 人,占公司总人数的 75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技
术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董
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事 1 人，总经理 1 人，副总经理 5 人，监事 1 人，共 8 个高管职位。

公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和
房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，
由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效
益。相继开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵
阳市《鑫海大厦》高档写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，
邵阳城步《鸿旺家园》等项目，完成建筑面积 30 万余平方米。2010 年
经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪
镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”
（简称“怡中豪苑”）。
鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满
足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业
效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。
2．经营范围
房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金
属材料、建筑装饰材料的销售。
3．注册资金
人民币壹仟万元整
4．注册地点

长沙市天心区韶山南路 120 号恒盛家园 1 栋 802 房。

5．注册号

430103000055404

6．法定代表人简介

法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966 年 3 月出生，湖南

省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师， 2010 年

1 月，公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。
该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管
理经验。
7．企业类型
有限责任公司

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三、研究依据及范围

1.研究依据

（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照

（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求

（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参
数（第二版）》
（4）建设部建标[2000]205 号《房地产开发项目经济评价方法》

（5）湖南省建设委员会 1999 年《湖南省工程预算定额》

（6）《民用建筑设计通则》(GB50352)－2005)；

（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法》

（计资［1983］116 号）；

（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南 (试用版)的通知》

（计办投资［2002］15 号）；

（9） 其他有关专业设计规范

（10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计
的批复。
（11）隆回县国土局核发的国有土地使用权证。

（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。

（13）建设单位提供的其他各项基础资料

2.研究范围
本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、
对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案
及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等
进行研究。

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四、主要技术经济指标

表一 项目主要技术经济指标表

序号 指标名称 单位 数量 备注
合 45.84
1 总用地面积 ㎡ 30560.00
亩
2 总建筑面积 ㎡ 134520.0
3 建筑密度 % 28.4
4 容积率 3.88
5 绿地率 % 31.95
6 项目总投资 万元 23360
银行贷款 万元 8000
自筹资金 万元 15360
7 总成本费用
固定资产费用 万元 13297
经营成本费用 万元 10063
经营税金及附加 万元 2089
8 销售收入 万元 38149
9 所得税 万元 3175
10 税后利润 万元 9525
11 投资利润率 % 54.4%
12 投资利税率 % 63.3%
13 资本金利润率 % 82.7%
财务净现值
14 万元 2832.4 所得税后
（ic=10%）
15 投资回收期 年 3.24 静态
年 3.86 动态

五、研究结论与建议

1．研究结论

（1 ）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三
年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正确决
策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。
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（2 ）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”
的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结
构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极
意义。
（3 ）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依
据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项
要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。
（4 ）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为 38149 万元，

税后利润 9525 万元，投资利润率 54.4% ，投资利税率 63.3% ，资

本金利润 82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的
项目。
（5 ）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本
项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实
用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。
2.建议

（1 ）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体
系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，
应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂
商，以确保项目的施工质量和工程形象。
（2 ）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程
进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。
（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制
好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，
同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户
型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。确保
项目的销售与资金回笼顺利。
综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过
程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。

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第二章 项目背景与建设的必要性

一、项目背景

当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住
房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。
隆回县位于距离邵阳火车站 55 公里，怀化火车站 150 公里，长

沙市 283 公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连 320 国道和

219 省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建
设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。
隆回县地处东经 110°38′-110°15′，北纬 27°-27°40′。位于湖南
省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，
西抵洞口县，北界溆浦、新化县。
隆回位于湘中稍偏西南，总面积 2866 平方公里，居住有汉、回、瑶

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苗、侗、满等 24 个民族，辖 26 个乡镇，1010 个村(居)委会，总人口

140 万人，是湖南的一个农业大县。2010 年国民经济得到了较好发展，

全年国内生产总值 (GDP) 实现 62.63 亿元，比上年增长 13.2%，其

中：第一产业增加值为 18.13 亿元，较上年增长 5.9%，第二产业增

加值为 15.85 亿元，较上年增长 24.9% ，第三产业增加值为 28.65

亿元，较上年增长 11.5%。人均 GDP4812 元(按常住人口计算)，比

上年增加 573 元，三种产业结构比为 28.95：25.31：45.74。全县

财政总收入达到 27509 万元，同比增长 18%。

隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯 3 个

类型，旱粮有近 20 个品种，经济作物有 20 多项，上千种。其中宝庆

辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产
基地县。植被达 200 余科，1000 余种，其中 805 种野生植物可作药

材。野生动物资源 133 种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的

地下矿藏 40 余种。其中煤远景储量 5886 万吨；黄金矿颁面占全县面

积的 1/3，远景储量 6.273 吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、

铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、
独居石、绿柱石、铣石等。境内有 6 处碱性硅质温泉，水质水温均符合
工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量
16.24 万千瓦，可开发量 4.79 万千瓦。
近年来隆回县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。然
而在 2866 平方公里的隆回县，没有一处可供 140 万人民娱乐、购物
的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居
民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社
会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住
休闲的场所，而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最大程度地满足人
们的这一需求。特别是 2000 年以来，隆回县实施“三年大变样”的战
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 可行性研究报告

略，城市路网及基础设施建设得到了极大的提升，原有的地域差别缩
小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。
正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚的优势和独一无二的条件，
公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了《建设合同书》
开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。
二、项目建设的必要性

1．国民经济发展的需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国
民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅
建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析
与研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.5~2 个百分点。隆回县房

地产占 GDP 的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言

其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因
素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，
存量和增量市场启动后，房地产占 GDP 的比重还将快速上升，对

GDP 的贡献率还将逐步增大。
同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生
产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几
十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为 1.95，所以，房地产已
成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和
经济增长点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动
我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之
一。

2．扩大消费需求的需要
扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费
和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。
投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。一般情况下，
消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需
求。
据有关资料统计，至 2010 年底，我国城乡居民储蓄已达到 23

万亿元，城市居民市场金融资产达 20 万亿元。近几年来，随着消费者
生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过
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 可行性研究报告

去的“温饱型”向“小康型”转变。由于过去城乡居民居住条件差，
人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。因此，发展房地产业，
开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适
应的多层次供应体系，既满足了置业者对住房的需求，提高了生活质
量，又起到了对地方经济的拉动作用。
同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的发展，
如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业发展了，员
工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。
2005 年以来，我国国民经济每年都增加 8%以上，其中房地产贡献率

就超过 1%。房地产已经成为国家的支柱产业。

3．城镇化建设的需要

到 2020 年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和

农民。全国 13 亿人口，有 9 亿农民，中国每年新增劳动力 1000 万，

进城的民工一般保持在 1.2 亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我

国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。
按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协
调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余劳动力从土地上转
移出来进入城镇，加快城镇化的进程。如果按照规划，到 2012 年，湖

南省的城镇化水平达到 40%，每年至少有 100 万农民工进入城镇。根

据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为 40 万

人口的中等城市，届时城市人口将在现在的基础上增加 180﹪。这些
新进城的人，势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。只有安居了
才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到
2020 年基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”
所以项目建设市场前景广阔。
目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县
住宅与房地产业发展问题之一。在隆回县整体规划中被定位于“高科
技产业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来越紧张，
因此，项目的建设不仅可以适应隆回县城区域快速发展的需要，解决
县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还可以适应隆回
县城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均
具有现实意义。

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 可行性研究报告

三、项目建设的意义

项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产市
场发展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财政收
入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，项目的建设将为
隆回县人民提供良好的园林式居住环境。

第三章 市场分析

一、邵阳地区市场状况

1.投资结构分析

根据邵阳地区 2010 年 1-6 月建筑行业投资统计表明,按构成分类,

建筑工程投资 27 亿元，占总投资的 52.9％，而去年同期建筑工程投

资只占总投资的 40.67％，比去年同期的 21 亿元，增长 28.5％；其

他费用（主要是土地购置费和土地开发费）18 亿元，与去年同期基本

持平，占总投资的 35.3％，而去年同期其他费用占总投资的 40％。说

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 可行性研究报告

明经过 2008、2009 年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始

进入了的施工建设阶段。
邵阳地区 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资构成(按构成分)

邵阳市 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资分类 单位：亿元

合计 设备工
建筑工 安装工 其他费 其中：旧建筑物 其中：土地购
阶段 （按构 器具购
程 程 用 购置费 置费
成分） 置

1-06 月 51 27 5 1 18 1.55 10.5

2. 投资用途分析

住宅建设完成投资 39 亿元，占总投资的 76.5％，比去年同期 30

亿元增长 30％；办公楼建设完成投资 3 亿元，占总投资的 5.8％；商

业营业用房建设完成投资 5 亿元，占总投资的 9.8％；其他用房建设

完成投资 4 亿元，占总投资的 7.8％。

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 可行性研究报告

邵阳市
邵阳地区20062010
年 1-6
年月房地产开发完成投资构成(按用途分)
1-6 月房地产开发完成投资构成(按用途分)

邵阳市 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资分类 单位：亿元

阶段 合计（按用途分） 住宅 办公写字楼 商业营业用房 其他

1-06 月 51 39 3 5 4

3.投资区域分析

　 　 2010 年 1-6 月 邵 阳 市 区 完 成 投 资 18 亿 元 ， 占 总 投 资 的

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 可行性研究报告

35.3%；隆回县完成投资 5.8 亿元，占总投资的 11.4%；邵东县完成

投资 5.2 亿元，占总投资的 10.2%；新邵县完成投资 4.9 亿元，占总

投资的 9.6%；邵阳县完成投资 3.8 亿元，占总投资的 57.4%；新宁

县完成投资 3.5 亿元，占总投资的 6.8% ；城步县完成投资 2.2 亿元，

占总投资的 4.3％；洞口县完成投资 2.5 亿元，占总投资的 4.9%，绥

宁县完成投资 2.3 亿元，占总投资的 4.5%。

邵阳地区 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资构成(按项目地点分)

邵阳地区 2010 年 1-6 月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：亿元

邵阳市 邵东 隆回 新邵 邵阳 新宁 城步 武冈 洞口 绥宁
阶段 合计
区内 县 县 县 县 县 县 县 县 县

1-06 月 51 18 5.2 5.8 4.9 3.8 3.5 2.2 2.8 2.5 2.3

从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵
东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长 97.91%，增
幅位居第二，
小结：
今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资结构已经发生
变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设
投资比例下降。从投资构成看，土地购置和土地开发投资比例降低，
而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资构
成中占较大的比例，而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外，
拆迁安置难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。
4.需求分析

“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影响住
宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和
住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体规划》，根据隆回县城市总体
规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为 40 万人口的中等城市。根

据隆回县现有经济发展水平，2010－2014 年将是隆回县进入工业化，
城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城
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 可行性研究报告

市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级
等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。
（1）结婚家庭户数对住宅需求

根据 2010 年隆回县第六次人口普查 10％抽样资料测算，隆回县

居民的平均初婚年龄为 23.28 岁，其中男性平均初婚年龄 24.71 岁，

女性平均初婚年龄 21.85 岁。我们选择在 1987 年到 1991 年在市区

出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区出
生的人口约 1.8 万人。另一方面，从结婚登记数看：1998 年以来，隆

回县平均每年结婚登记 6000 多户。因为居住在城镇的人口约占总人口

的 50％左右，所以城镇结婚登记数约 3000 个左右。结合上面两种分

析，我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五”规划期间，
隆回县城镇结婚家庭户数为 1.5 万个左右（3000×5）。随着结婚人
口和家庭数量的增加，首当其冲的就是对住房需求的增长，假设每户
住房建筑面积按 100 平方米计算，则 2010—2014 年需新增住房建

筑面积约 150 万平方米（1.5×100）。平均每年需新建约 30 万平方

米。
（2）城市人口数量增加对住宅需求
随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，隆回县
城镇化率不断提高。2010 年在全县总人口中，居住在城镇的人口为

26 万人，占总人口的约 26％，比上年增加 2 万人，增幅上升 8.3 个

百分点。2008 年城市化水平（23％）比 2004 年（15％）提高 8 个

百分点，平均每年提高了 2 个百分点，预计 2011 年城市化水平可达

到 28％－30％。近几年统计数据表明，隆回县城市化的水平每年以 2

－3 个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约 2 万－3

万人左右。扣除人口的自然增长（近 6 年平均每年增加人口 1 万人左

14
 可行性研究报告

右），每年新增城市人口约 2 万人左右。城市化过程中必然带来对住

宅需求的增加。那么“十二五”规划期间隆回县将新增城镇居民 12 万

人左右。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于 2015 年全国

城镇人均建筑面积 26 平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市

人口的住房问题，2011－2015 年则需新建住房建筑面积约 52 万平

方米（2×26）。平均每年需新增 10.4 万平方米。

（3）城市流动人口对住宅需求

（4）旧房屋更新改造对住宅需求

（5）达到预期住房面积目标对住宅需求

（6）投资型等住房的需求

二、隆回县房地产发展态势

隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速发展的轨道，经济
实力明显增强，城市建设日新月异，人民生活条件不断改善。从 1988

年到 2010 年，隆回县的经济每年平均增长率达 9.1%，高于全国平

均增幅近 1 个百分点，经济发展已进入工业化中期阶段。
近年来，随着经济的持续发展，人们生活水平进一步提高，住房
的需求也越来越大。建设部目前的工作思路是：深化改革，立足发展，
加强房地产市场地宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健
康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实
住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费。因此，房地
产市场的容量将进一步扩大。
隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作用
下，市场主要指标都有较大幅度增长，在城市大规模路网改建的刺激
下，隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放，商品房销售形式良好，
保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市
场明显处于景气状态，市场动作状况良好。
根据房地产部门的统计资料，2010 年上半年全市共批准商品房预

15
 可行性研究报告

售面积 152.2 万㎡，比去年同期增长 6.5% ，其中住宅上市量为 96

万㎡，比去年同期增加 15 万平方米，同比增长 18.5%，占商品房总

量的比重为 78%。2010 年上半年，全市共完成商品房交易 10518 起，

成交面积达 146 万㎡，成交金额为 38.5 亿元，其中商品房期房成交

8230 起，成交面积为 114 万㎡，成交金额为 33.01 亿元，分别比上

年同期增长了 34.5%和 55.6%

就目前隆回县宏观经济情况来看，政府财政收入与国民收入均呈
现出快速增长的态势，人民消费水平相对于同类城市而言大为超前，
房地产、私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长，从最近的汽车
展销会上人气兴旺可以看出，隆回县的消费潜力十分巨大。随着人民
消费需求增长、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的出现和房产
多级体系的成熟，隆回县的房地产行业已经进入快速发展的轨道，预
计在最近的一两年内将成为邵阳地区中城市房地产经济增速最快的城
市之一。
三、区域市场分析

1．社会经济状况

该项目位于隆回县城西 320 国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级

酒店,方大广场,北邻隆回二中 ,南接繁华闹市区 ,九龙学校,汽车总站,高

速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰
富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。
尤其是近几年市政府实施巨大的基础设施投入，使得隆回县城面貌目
日新月异。基础设施和生活配套设施不断改善使得隆回县越来越适合
居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场
发展来看，从 2008 年开始，隆回县房地产市场正处于一个快速增长
的高速发展期，市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜
笑颜开。隆回县本土尤其是最强大的购买实力也让市场为之震惊。这一
点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等项目的
热销可见一斑。目前新增需求主要体现在以下几个方面：
（1）隆回县迅速发展及高科技产业的膨胀带来的需求。隆回县的
发展迅速惊人，不断增加的就业与商机，不断增多的企业、单位和商
家，以及隆回县城市规模扩大、城市人口的增加（乡镇人口及外来人
16
 可行性研究报告

口补充），都将产生持续的住宅需求。
（2）改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。隆回县原居住人口
人均居住面积和住宅拥有量不高，且原居住用房多为单位分房和个人
自建房，单位住房大多面积较小，而私自建房大多居住品质不高，使
得很多人已经或正在打算从原有住房中搬离出来。
（3）投资型需求比较活跃。隆回县外来人口，尤其是高科技产业
员工构成了宠大的租赁群体，使得租赁市场火爆，房屋租金较高，因
而吸引了很多投资型客户。
由于以上需求，隆回县的大多数楼盘尤其是住宅的销售形势较好，
房地产市场呈现供需两旺的局面。
2．项目的优势
随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的基本形成，隆
回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济
建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成为经济腾飞的新热点。
目前，隆回县政府确定了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美的
现代化城市的战略目标。到 2015 年，隆回县城市人口将达到 40 万，

城市化水平达到 45%，人均 GDP 5000 美元左右，达到中等收国家

水平，基本实现现代化。为落实省委、省政府关于“加快隆回县建设，
拉动经济发展”和“实现隆回县城市面貌三年大变样”的有关要求，
县政府奖大力实施“兴工强市”战略，积极推进工业化、城市化和农
业产业化进程，加强生态环境建设，实现可持续发展。
隆回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，
经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成经济腾飞投资建设的新
热点，加之高科技产业发展迅速，市场前景不可限量。
项目处于隆回县城西 320 国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒

店,方大广场,北邻隆回二中 ,南接繁华闹市区 ,九龙学校,汽车总站,高速

出口。同时，项目所在地的教育、医疗、公共服务设施较为完善。产品品
质突出，综合素质高，无论是外立面、户型、园林都按隆回县目前最高
水平打造；
◆ 位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开阔；
◆ 户型设计分别面向不同层次的群体，扩大了客户层面，减少
了销售压力；
◆ 户型设计精巧，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开间
大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住的舒适度高。

17
 可行性研究报告

第四章 建设内容及建设规模
一、建设内容

怡中豪苑的建设内容主要为：17 层小高层住宅 10 栋，14 层建

1 栋,12 层小高层住宅 3 栋、地下车库及相应的配套服务设施、室外的
道路、绿化、市政管网设施等。
二、建设规模

项目总占地面积为 30560 平方米（合 45.84 亩），拟建总建筑

面积为 134520 平方米，其中住宅工程为 121208 平方米，地下车库

13312 平方米,项目规划建筑容积率为 3.88，建筑密度为 28.35%，

绿地率为 31.95%。项目计划建设 10 栋 17 层商品住宅、1 栋 14 层商

品住宅及 3 栋 12 层商品住宅， 1#、2#、6#-14#栋负 1 层均设地下

车库。3#-5#小高层负 1-2 层设地下车库。

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 可行性研究报告

第五章 区域位置及建设条件

一、区域位置

项目位于隆回县城西 320 国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒

店,方大广场,北邻隆回二中 ,南接繁华闹市区 ,九龙学校,汽车总站,高速

出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，
视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。 区
域周边社会化服务的文、教、卫等公共基础设施较为齐全，完全具备建
设住宅小区的条件。
二、自然条件

1．气温

年平均气温 16.9℃

最冷月平均气温 3.9℃

最热月平均气温 28.2℃

极端最高气温 39.1℃

极端最低气温 -11.3℃

2．降水量

年平均总降水量 1600mm

一月最大降水量 148 mm

3．温度

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 可行性研究报告

最冷月平均相对温度 76.85%

最热月平均相对温度 73%

4．最大积雪深度 130cm

5．最大冻土深度 5 cm

6．年雷暴日数 49.5d

7．风

冬季平均风速 1.5m/s

30 年一遇最大风速 23.7 m/s

最多风向及频率 七月 SW·20%

一月 NW·31%

8．全年日照时数 1677.1 小时

9．邵阳地区地震烈度
项目位于邵阳地区所辖的隆回县境内，根据国家地震局、建设部
2000 年版《中国地震动参数区划图》，隆回县基本地震烈度为 6 度。

10．工程地质条件

根据项目建筑的岩土资料分析场地的地质情况：该场地未发

现不良地质现象，适宜建筑该工程。

三、建设条件

项目周边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设
施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。
目前，供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可满足项目的用水。
项目供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。项目所在地的其他市
政基础设施也较为完备，完全能够满足项目建设实施的需要。

20
 可行性研究报告

第六章 工程技术方案

一、规划设计的基本原则

1．强调现代性
现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、体现
现代精神、采用集中与分散相结合的布局方式，高速现有用地结构，
使该地块成为城市的有机组成部分，与城市的发展紧密结合，体现城
市的优质环境和规模集聚效应。
2．强调文化性
坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史
感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生
命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良
好的购物与生活环境。
3．强调形象性
重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的
景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。
二、总体规划及建筑设计

1．功能布局
综合体以西接桃洪西路为基准布置负一层平面，负二层及地下局
部平面内设地下车库。
在总体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设置其上，
住宅均采用南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区的品质，
营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉的景观面，
设计成江景房，让内外环境空间相互交融。
综合体的负一、二层为地下停车库，可停车 232 辆，停车库的出

入口布置于—1 层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区内，这样既
将车流的进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车道，专
供消防车通行，小区住户的私家车可全部停入地下车库，保证了小区
的安静，沿基地四周均留有足够的空间和宽度，同时也满足了消防扑
救的需要。
综合体与北侧原有多层住宅，在正南北方向上的最小间距保证在
21
 可行性研究报告

30m 之间，满足 22+0.2H 的间距要求。

2．建筑造型
本项目建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法，以现代元素，
使整个建筑风格现代新颖而不张扬，给人世间更好的亲和力，成为一
道独特的风景线。屋顶花园，玻璃阳台的每一细节的精巧设计，体现
了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的
同时，给隆回县增添了新的艺术美景。
3．交通流线
建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入，同时在四周设
次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下车库的出入口布
置于建筑的东西两侧。
4．消防设计

该小区住宅楼建筑高度为 51m，属一类高层建筑，耐火等级为一
级，设有小区消防车道，满足消防要求，各建筑物间距与周边建筑物
间满足高规要求。
5．环保及绿化设计说明
该设计总的绿化原则四季如春、层次丰富，装饰性、景观观赏性强；
绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，
强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观的四季变化。
靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美
化小区环境。在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和
台湾青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。
屋顶花园，绿化要求层次丰富，配置图案化，故选择高档、色彩
分明且耐修剪的植物。
在环保方面，充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的影
响，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上可尽
量减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加大绿地
面积、美化环境。
三、主要技术经济指标

用地面积： 30560㎡

总建筑面积： 134520㎡
其中：

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 可行性研究报告

负 1-2 层（地下车位、车库、）建筑面积： 13312㎡

住宅建筑面积： 121208㎡

建筑占地面积： 10952㎡

容积率： 3.88

建筑密度： 28.35%

绿化率： 31.95%

居住户数： 880 户

地下停车位： 129 个

地面停车库： 103 个

四、结构设计说明

1．设计依据

（1）建筑方案图纸

（2）现行国家设计规范和规程

①《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）

②《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）

③《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）

④《高层混凝土结构设计规程》（JGJ3-2002）

⑤《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）

⑥《建筑桩基技术规范》（JFJ94-94）

⑦《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）

（3）荷载取值

23
 可行性研究报告

停车库：4.0 KN/㎡；

消防通道： 35.0 KN/ ㎡（单向板）或 20.0 KN/ ㎡（双向板）；

电梯机房：7.0 KN /㎡；住宅：2.0 KN /㎡；卫生间：2.5 kn/㎡（公

共的），2.0 KN / ㎡；（一般的）；消防楼梯： 3.5 KN /㎡；其余未

活载均按《建筑结构荷载规范》取值。
（4）风荷载标准值（n=50 年）

基本风压值 Wo=0.35 KN/ ㎡ , 体型系数： us=1.3 ，风振系数及

风压高度系数按《建筑结构荷载规范》取值；地面粗糙类别按 C 类采用。

（5）基本雪压值：（n=50 年）

基本雪压值：So=0.45 KN /㎡

（6）填充墙

外墙采用 MU10 多孔粘土砖，孔隙率为 30%；

内 隔 墙 ： 超 市 部 分 采 用 90mm 厚 GPC 板 ； 住 宅 部 分 采 用

A3.5A5.0 加气混凝土砌块，容重不大于 700N/M3。

（7）地震作用

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及本工程场地工

程地质勘察报告，本工程所在地区地震基本烈度为 6 度；设计基本加

速度为 0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别为Ⅱ类，场地设计

特征周期值为 0.35。

（8）人防荷载

按《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94），本工程按五级
二等计算。
（9）场地水文地质情况
24
 可行性研究报告

根 据 地 勘 资 料 表 明 ： 本 工 程 场 地 地 坪 现 有 标 高 为 32.69 ～

33.55m，±0.00 标高为 32.8，地下水类型属于上层滞水，潜水和岩

溶裂隙水，水位较稳定，场地地下水略具承压性，承压水头高度约为
6.0m, 勘察期间，地下水稳定水位在 30.44 ～ 32.68m ；结合场地周

边环境条件及地区经验，建筑物底板抗浮设计水位建议按 32.68m 考
虑，地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
地质情况，根据地勘资料表明，本场地由上而下依次为：
① 人工填土，结构松散，层厚 1.20～7.50m 不等；

② 第四系淤泥积含有机质粉质粘土：呈湿～饱和，可塑～软塑状

态，层厚 0.5～2.90m；

③ 粉质粉土层：呈湿～饱和，可塑～软塑状，均匀性差，层厚

0.4～2.50m；

④ 中细砂层，松散～稍密状，层厚 1.20～8.0m，荷载力特征值

为 120KPa。

⑤ 圆砾层：一般粒径为 2 ～ 20mm ，最大达 60mm ，稍密～中

密状，层厚为 0.8 ～ 5.6m ，承载力特征值为 300 KPa ，沉管灌注桩

端阻力特征值为 3200KPa。

⑥ 第四系残积粉粘土层：原岩结构较清晰，呈可塑～软塑状，层

厚 0.5～11.70m，承载力特征值为 210 KPa。

⑦ 泥盆系中风化白云质灰岩层：细晶结构，属较硬岩，岩体较完

整，揭露层厚 3.00 ～ 14.00 ，承载力特征值为 5000KPa ，桩端阻力

特征值为 5000KPa。

2．结构设计与选型

25
 可行性研究报告

（1）基础选型

本工程 1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一层高为-4.5m，

地上十七层，建筑物总高为 55.5m，其中 3#、4#、5#地下一、二

层高为 -9m ，地上十七层，建筑物总高为 60m ； 11# 地下一层高

为-4.5m，地上十四层，建筑物总高为 46.5m ；12#、13#、14#

地下一层高为-4.5m，地上十二层，建筑物总高为 40.5m；满足基
础埋深要求，根据提供的地质资料表明，本工程拟采桩基础，具体
采用冲孔或人工挖孔灌注桩，以中风化白质灰岩作为桩端持力层。
（2）地下室

本工程地下室采用砼自防水，抗渗等级为 S8，防水等级为二级，
砼内掺入适量的外加剂。
（3）上部结构

本工程地 上 17 层，地上 总高度 51m ， 14 层 ，地 上总高度

42m；12 层，地上总高度 36m；结构采用底部大空间部分框支剪

力墙结构体系，一层顶为结构转换层，板厚取 200mm，双层双向
配筋，一层以上为部分短肢剪力墙结构，并结合楼、电梯间设置一般
剪力墙或核心筒。
框支框架抗震等级为一级，底部加强部位剪力墙为二级，非底
部加强部位剪力墙为四级。
3．主要材料

（1）砼：C25～C40 垫层 C15 砼

（2）钢筋：HPB235（Φ）、HRB400（Φ）以及高强度的冷轧
扭钢筋。
（3）填充墙：

外墙：MU10 多孔粘土砖，孔隙率为 30%

内墙：商场部分为 90mm 厚 GRC 板

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 可行性研究报告

住宅部分：A3.5 加气砼砌块

五、给水排水设计说明

1．给水设计

（1）水源
本建筑水源为城市自来水。
（2）用水量

最高日用水量为：600m3/日，最大小时用水量 62/h
消防用水量
室内消火栓用水量 20L/S，室外消炎栓用水量 20L/S

喷淋用水量 30L/S

一次火灾灭火用水量 400m3

（3）给水系统
三层及三层以下由市政自来水直接供水，三层以上采用水泵—
屋顶水箱供水。
（4）消防系统
室内消火栓系统不分区，地下泵房设消防加压泵，裙房采用减
压消火栓，屋顶设消防水箱。地下车库及地上裙房均设自动喷淋灭火
系统，地下泵房设喷淋给水泵。
2．排水设计
排水采用雨污分流，其中生活排水采用污废合流。室外设化粪池，
污水经化粪池处理后排入城市排水管。屋面雨水设计重现期 5 年。

六、建筑电气设计说明

1．设计范围
怡中豪苑变配电所和设备用房的动力配电、建筑物照明、建筑物
的防雷接地。电视、语音及数据配线系统、火灾自动报警及联动控制
系统。

27
 可行性研究报告

2．用电负荷等级估算

（1）怡中豪苑为一类防火建筑，消防用电设备应按一级负荷的
要求供电。
（ 2 ）经估算：总设备安装容量为 7900 千瓦，有功计算功率

3000 千瓦，主变容量为 2×1000+2×1250 千伏安，消防用电安

装容量约为 470 千瓦。

（3）供电方案：根据本建筑用电负荷性质，变电所按两回独立

10KV 电源进线。

3．低压配电系统及配电方式

（1）低压配电系统

变电所的 380/220 伏配电系统为“ TN—S” 三相五线制，即为

工作零线（N 线）与保护零线（PE 线）分开方式。

（2）配电方式
建筑消防用电设备由Ⅰ、Ⅱ段母线引双回路供电，并在最未端电
箱处进行自动切换。
对于一般负荷（如照明）采用从电缆井以树干式配电方式向各
层配电箱配电。
4．建筑物防雷及接地

（1）怡中豪苑按照第二类防雷建筑物设置整体防雷保护装置，
并利用结构砼内的钢筋做接闪器引至线。
（2）利用结构的基础地梁承台内的钢筋做接地装置。

（3）整个建筑设三级电涌保护（SPD）

（4）等电位联接：
变电所及外网入户的电缆外皮和所有金属构架均应与接地装置作
等电位联结。卫生间作局部等电位联结。
5．电缆电视系统、语音及数据配线系统、火灾自动报警及联
28
 可行性研究报告

动控制系统。
（1）电缆电视系统
本建筑的电费电视前端直接从城市有线电视网配接。用户系统采
用并联接线方式。
（2）语音及数据配线系统
为满足现代通信多功能要求，采用光缆和大对数话缆直接从市
网配接。
（3）火灾自动联动控制系统
火灾自动报警系统
本建筑属一类防火建筑，火灾自动报警系统选用控制中心报警
系统。火灾事故照明和疏散标志灯。
在楼梯间、电梯前室、大堂、消防控制和地下车库等地设置一定
数量的事故应急照明灯，并在建筑物内的疏散走走道和地下车场公
共出入口处设置安全疏散标志灯。
消防电源及配电
消防用电设置由变电所的Ⅰ、Ⅱ段母线引双回路供电，并在最未
端电箱处进行自动切换。
七、暖通设计说明

该大数舒适性中央空调设计，通风及防排烟设计。
（1）室内设计参数：

商场夏季温度 t=27℃，冬季温度 t=18-20℃

（2）空调设计负荷估算，商场空调面积约为 5600 平方米，夏

季冷负荷 1500kw，冬季热负荷 600 kw。

（3）通风及防排烟设计
地下车库按防火分区划分，排风（烟）系统，消防电梯前室及
防烟楼间设正压送风系统，公共卫生间设排风系统，商场设通风换
气系统。
八、消防工程

本项目消防工程的设计和建设严格按照《中华人民共和国消防
法》和国家有关建筑防火规范条例执行。项目总平面图已考虑消防通
道和消防设施的建设，在项目场地内部形成环形消防通道，宽度大

29
 可行性研究报告

于 4 米，与周围建筑保留一定的防火间距，以确保消防车在紧急状
态下可通畅地到扑救面。
本项目按规范应设室内消火栓和自动喷洒灭火系统。消火栓用水
定额为 40L/s，自动喷洒用水定额为 30L/s。消火栓系统火灾延续时间

按 3h 计，自动喷洒系统火灾延续时间按 1h 计。
事故照明：在消防控制中心、变电所、柴油发电机房、消防电梯前室
消防泵房等处装设事故照明，其照度为正常照明的照度。在楼梯间、前
室、走廊等处设事帮照明，最低照明度不低于 0.5Lx。
疏散指示照明：在疏散楼梯、走道、疏散出入口、消防楼梯前室等
处设置有疏散诱导灯。疏散批示安装在距地 0.8 米的墙面上或疏散门

的门上，疏散指示间距不超过 20 米。
此外在重点部位，如疏散出口、走道、楼梯、消防控制室、变电所、
柴油发电机房等处装设应急照明灯。
九、燃气管网设置

根据项目要求和本地燃料供应情况，采用管道液化气，与未来天
然气接入兼容。每栋住宅都统一安装煤气管道，室外主管道由市煤气
公司统一埋设，在埋设时要适当与道路、其他管道保持距离，每户设
一煤气计量表。

30
 可行性研究报告

第七章 环境保护及节能

一、环境保护

环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照《中华人民共
和国环境我我保护法》有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理
部门审定。
1．建设地点环境现状

本工程建设场地位于隆回县城西 320 国道旁, 西邻方大公园,花瑶

印象星级酒店 , 方大广场 ,北邻隆回二中 ,南接繁华闹市区 , 九龙学校 ,汽

车总站,高速出口，根据城市发展规划及当前的实际情况来看，附近无
对本工程造成污染的污染源，周围环境状况良好。
2．施工中的环境保护
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造
成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉
尘拟采用喷水除尘。
3．主要污染源、污染物及治理方案

（1）污水
小区内产生的污水主要为生活污水，其中包括生活废水、粪便污
水及厨房餐厅的含油废水等。
生活废水及粪便污水经化粪池处理，达到二级排放标准后排入城
市污水管网，含油废水经隔油处理后排入城市污水管网。
（2）废气
小区内产生的大气污染物主要有厨房生的油烟气及卫生间内废气，
由住户采用排风器抽出，将污染气排室外。汽车车库废气由排气管道
引至排气坚井，实行高空排放。
（3）固体废弃物
小区的固体废弃物主要是生活垃圾，将实行生活垃圾的分类收集。
根据垃圾性质和处置方法的不同，分别设置回收性垃圾容器和非回收
性垃圾容器，所有经分类收集的生活垃圾均由物业管理公司定期清运，
环卫部门统一处理。

31
 可行性研究报告

二、节能

建设节约型工程、减少能源浪费和充分提高利用率是每个工程项
目都应积极遵循的准则，在设计施工中应予以高度重视，并积极采取
措施提高能源利用率和减少能源浪费。项目拟采取以下几项目节能措
施：
1、节能措施
近年来建筑节技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节
能领域的一个热点研究课题。西方发展国家，建筑能耗占社会总能耗
的 30%-45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的 20%-25%，正逐步

上升到 30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。
建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的
节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施
等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热能源能耗、输送系统的能耗
及系统的运行管理等方面进行考虑的。
(1)节能建筑规划设计
根据建筑功能要求和当地气候参数，在总体规划和单体设计中，
科学合理确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选
用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对
建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节
能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得到时候的节能效果。
(2)增强建筑维护结构的保温隔热性能使用
使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，
从而减少各种主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体
材料与复合墙围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体
内外侧设保温隔热的新型材料。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳
等遮阳设施和淡色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿人等。在保证日照、采光、
通风、观景条件下，尽可能减少外门窗的面积。
(3)屋顶的节能技术措施
隔热太阳幅射热，减少阳关直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色
屋面，种植屋面等，对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而
且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因
此植物覆盖法是空调节能的交好的办法。还有设计通分屋面、蓄水屋面
等节能措施。
(4)空调系统节能技术措施
降低系统的热负荷；冷热源节能；减少输送系统的动力消耗；提
高供回水温差；选用低流速流体；提高输配系统的效率；采用变流量
32
 可行性研究报告

水系统；采用变风量系统；空调机组应该选用机组风机风量、风压匹
配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组；提高送风温差及合理调
节新风比；利用冷却塔供冷技术；采用蓄冷技术；采用热回收与热交
换装置；充分利用自然冷源；
(5)运行管理节能技术措施
在实际运行中，对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物，其
运行能耗也存在较大的差别。因此加强运行管理，合理降低设备的运
行能耗可以大大的节约能源，并带来显暑的经济利益。
(6)结论
综上所述，建筑节能的主要技术措施有；节能建筑规划设计、增
强维护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术措施、新发展的节能技
术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的维护管理节能
技术措施。
为了实现我国可持续发展战略，建筑节能势在必行。只要结合我
国国情和实际情况，综合利用各种节能技术措施，趋利避害，选择经
济合理的节能方案，必定可以获得显著的节能效果。
2 节水措施
从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。
在我国 600 多座城市中，有 300 多个缺水， 108 座城市严重缺水，

日 缺 水 1600 万 多 M3 ， 到 2010 年 这 些 城 市 年 缺 水 将 达 200 亿

M3，因此每年缺水的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经
济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛
盾的长期的必要的方针。
(1)增强公民节水意识
对于城市生活用水的广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽，
用之不竭，没有必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对于黄河断流
城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足。因此，我们应树
立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。目前新建和改
建工程，一般都设有水表，合理定价，按表收费，取消了用水包费制，
让用水者直接承担经济责任，事实证明节水效果明显。各种经济和行
政管理措施的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全
社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水
措施起到事半功倍的作用。
(2)推广节水型设备

1、使用节水型的便器冲洗设备；2、节水型水龙头，有一种充气式
33
 可行性研究报告

水龙头可比一般龙头节水 60%-70%，这种龙头出水时使人感觉水量

很大，而实际出水量仅为 0.032L/S。自闭式龙头、感应式龙头均可起

到节水作用，应积极推广使用；3、节水型淋浴设施，采用单管恒温供

水，一般可节水 10%-15%；若采用踏板闸，做到人离水停，一般可

节水 15%-20%。推广各种型号的加气淋浴喷头，完善喷头性能，也

会有明显的节水效果。4、其他节水型设备。小型洗衣机的开发推广，不
仅方便了人们的生活，也收到了节水效果。推广节水型洗碗机也是节
约用水的途径之一。
(3)采取必要措施，减少剩余水压
剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的
各个位置，有远有近，有高有低，低、近用水点自然会出现剩余水压。
剩余水压虽难以消除，却可以采取必要的措施使之减少。在高层、超高
层的建筑中，为使系统安全可靠及经济合理，竖向分区供水，安装减
压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。一般采用孔板或用压
力调节阀调压，可使耗水量降低 15%-20%；安装节流塞、节水阀芯
等均能起到节水作用。
(4)利用中水系统，节约源水
就全国情况看，从设计使用中的水系统民用建筑统计表明，利用
中水冲洗厕所便器，浇洒等杂用，可节水 30%-40%，并缓解了城市
下水道的超负荷运行。采用建筑中水系统，可实现排污、废水资源化，
使污、废水经处理后回用，即可节约水资源，又使污水无害化，起到
保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要作用。
(5)提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏
民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费
严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关，提
高管材，附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约用水的途径之一。
总之，节约用水势在必行，民用建筑节水措施不概而论。实践证
明，只要采取一项措施兼用，其节水效果都将是显著的。“坚持开发
与节约并举，把节约放在首位”，不仅能够取得显著的经济效益，而
且能在一定程度上缓解城市用水的供需矛盾，解决高峰期缺水的问题，
还能减少污水排放量，保护环境，取得良好的社会效益和环境效益。

34
 可行性研究报告

第八章 物业管理

一、物业管理计划

物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，是房地产
开发建设过程的延续与深化，它直接关系到整个项目的开发能否顺利
实施和房地产开发商的信誉。项目建设单位拟组建高素质的物业管理
公司，通过引进国内外选进的物业管理经验，配备服务态度好、技术
水平高、训练有素的物业管理人员来搞好小区的物业管理，为入住小
区的业主提供良好的服务。
物业管理公司将对前期介入、物业管理验收、入住管理、装修管理
及日常管理制订一系列的物业管理细则，使住户真正“买得称心、住
得放心、用得安心”。
二、机构设置

物业管理公司经理不设副经理，副经理下设保安部、水电维修、房
屋维修、环境维护、财务部、办公室等外个部门，从而保证物业管理安
全周到、维修维护及时到位，充分保证小区的安静、安全、文明、卫生、
舒适、方便。物业管理公司的机构设置详见下图。
组织架构图
经理

副经理 副经理

财 办 保 水 房 综 环
务 公 安 电 屋 合 境
部 第九章
室 项目招投标与实施进度
部 维
修
维
修
管
理
保
护

一、项目招投标

招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的基本准则，根据《中

35
 可行性研究报告

华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第 9 号令《建设项目可
行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和《湖南省实
施<中华人民共和国招标投标法>办法》的有关要求，项目将严格按照
有关程序进行招标和工程监理。
二、实施进度计划

本项目分前期决策、规划设计、工程施工、竣工验收与交付四个阶
段，其中贯穿销售准备与销售工作。2011 年 1 月正式开始工程建设，

在各项工作开展顺利的前提下，计划项目建设工期为 48 个月。项目实
施进度安排如下：
1．2011 年 6 月底完成施工前期准备工作，包括项目可研、报批
等工作。
2．．2011 年 7 月--2012 年 6 月完成 1#-6#主体工程施工，包
括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。
3．2012 年 7 月--2013 年 6 月完成 7#-14#主体工程施工，包
括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。
4、2013 年 12 月底完成所有户外工程、配套设施等，全部收尾交
付使用。
4．2014 年 12 月全部销售完毕。

第十章 组织管理机构和职工人数的确定

一、组织管理机构
执行董事

总经理

36

销售招商部 工程技术部 计划财务部 综合管理部 办公室

 可行性研究报告

二、职工人数的确定

董事长：1 人（经济师）

总经理：1 人（经济师） 副总经理：1 人（经济师）

销售招商部：主管 1 人（经济师） 职员 4 人

工程技术部：主管 1 人

职员 4 人（含高级工程师 1 人；工程师 2 人）

计划财务部：主管 1 人 职员 2 人（会计师）

综合管理部：主管 1 人 职员 3 人

总职工人数为 20 人

第十一章 投资估算

一、编制说明

本项目为怡中豪苑建设工程。其工程基本建设投资估算采用指标
法及有关规定和现行的基本建设费用定额进行编制。
1．内容包括：

37
 可行性研究报告

① 项目前期费用（土地成本）

② 建设工程费用

③ 费用部分

④ 基本预备费

⑤ 建设期贷款利息

本项目建设期及营运期定为四年，贷款资金 8000 万元一次到位。

利息 7.605%（年息），不计复利。
建设期利息计算如下：
8000×7.605%×3 年=1825.2（万元）

二、总投资估算表

表二 总投资估算表

投资金额（万
序号 项目 备 注
元）

1 土地费用 1375 合 45.84 亩

2 项目前期费 1553

38
 可行性研究报告

其中：

勘探、设计费 336 建筑面积单价 25 元/㎡

三通一平费 202 建筑面积单价 15 元/㎡

报建费 942 建筑面积单价 70 元/㎡

监理费 40 建筑面积单价 3 元/㎡

其他 33

3 工程建设费 16577 见项目建设工程投资估算表

4 销售费用 742 销售收入×1.945%

5 管理费用 202 建筑面积单价 15 元/㎡

6 财务费用 1825 7.605%（年息）

7 不可预见费 514 项目开发成本×3%

按住它收入的 1.5%,商铺收入的
8 土地增值税 572
3%

合计 23360

第十二章 项目财务预测数据

一、资金筹措及投资使用计划

1．资金筹措
本项目资金来源有二个渠道：
（1）自筹资金：15360 万元；

39
 可行性研究报告

（2）银行贷款：8000 万元；

总投资为 23360 万元。

2．投资使用计划

按本项目实施进度计划，项目建设期为三年，总投资 23360 万元。

表三

序号
项 目 金额（万元） 备注

资金来源 23360
1 自筹资金 15360 非企业负债
2 银行借款 8000

资金运用 23360
1 土地费 1375
2 项目前期费 1553
3 工程建设费 16577
4 销售费用 742
5 管理费用 202
6 财务费用 1825
7 不可预见费 514
8 其它 572

二、项目的计算期

1．项目的计算期

根据项目实施进度计划，本项目建设期为 3 年；根据项目特点，

营运期定为 1 年，项目的计算期确定为 4 年。

40
 可行性研究报告

三、经营及销售税金

1．经营收入

（1）住宅销售：据市场调查，目前隆回县小高层住宅均在

2900-3500 元。经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较。

我们把本项目 12 层及 14 层住宅每平方米均价定为 2900 元, 小高层

17 层住宅每平方米均价定为 3000 元

住宅销售收入：28106+7981=36087 万元
表四 怡中豪苑项目销售收入测算明细表
总销售
地下车 销售金 地下车 销售金 总建筑 其中:商 销售金
其中:地下 单价 金额
栋号 位 额（万 库 额（万 面积 品房面积 额（万
面积(M2) （元） （万
（个） 元） （个） 元） (M2) (M2) 元）
元）
1 5 40 7 70 10215 780 9435 3000 2831 2941
2 14 112 12 120 10495 992 9503 3000 2851 3083
3 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955
4 10 80 7 70 10910 1560 9350 3000 2805 2955
5 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955
6 9 72 7 70 10110 760 9350 3000 2805 2947
7 9 72 7 70 10120 760 9360 3000 2808 2950
8 9 72 7 70 10080 760 9320 3000 2796 2938
9 9 72 7 70 10120 770 9350 3000 2805 2947
10 8 64 7 70 10090 770 9320 3000 2796 2930
小计 93 744 75 750 104000 10312 93688 　 28106 29600
11 9 72 7 70 8420 720 7700 2900 2233 2375
12 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056
13 9 72 7 70 7380 760 6620 2900 1920 2062
14 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056
小计 36 288 28 280 30520 3000 27520 11600 7981 8549
合计 129 1032 103 1030 134520 13312 121208 11600 36087 38149

（3）地下车位及地下车库销售收入

据市场调查，目前该地段地下车位在 90000 元以上及地下车库

售价在 110000 元以上。小区内地下车位共计 129 个。地下车库共计

41
 可行性研究报告

103 个，我们把本项目地下车位售价定为每个 80000 元，地下车库

售价定为每个 100000 元。

地下车位销售收入：129×8=1032 万元

地下车库销售收入：103×10=1030 万元

销售收入总计：38149 万元（详见表四）

2．销售税金及附加
此项目按国家规定的税收政策计取。
营业税税率为 5%

城乡维护建设费税率 5%

教育费附加费税率 4.5%(详见下表)
表五 销售税金及附加 单位:万元
建设期 营运期
序号 项目
1 2-3 4
经营收入 38149
1 住宅 36087
2 商铺 0
3 车位/车库 2062

经营税金及附加 2089
1 营业税 1907
2 城乡维护建设税 95
3 教育附加 86

四、经营成本费用估算

1．经营成本

① 营销售费用。

② 管理费用。

42
 可行性研究报告

③ 土地增值税按销售收入的 1.5%计取。

2．人工资及福利费

职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平，确定为 24000

元/每年，设定人员编制 20 人。福利费按工资总额 14%计取即：

24000×20×1.14=55 万元

3．折旧费
由于本项目建筑全部销售，故不计取折旧费。
4．其他费用按总收入的 1.5-3%计取。
详见下表。
表六 经营成本费用估算表 单位:万元

建设期 营运期
序号 项 目
1 2-3 4
1 经营成本 　 　 1224
　 营销费用 　 　 742
　 管理费用 　 　 202
　 房产税 　 　 280
2 工资及福利 　 　 55
3 摊销费 　 　 　
4 财务费用 　 　 1825
　 长期借款利息 　 　 1825
5 其他费用 　 　 572
　 经营成本合计 　 　 3676

五、利润及利润分配

1．所得税按利润总额 25%计取

2.税后利润部分作为应付利润分配给项目投资主体。（详见下表）
表七 损 益 表 单位:万元
建设期 营运期 合计
序号 项 目
1 2-3 4
43
 可行性研究报告

1 经营收入 38149 38149

2 经营税金及附加 2089 2089
3 经营成本 3676 3676
4 建设成本 19684 19684
5 利润总额 12700 12700
6 补以前年度亏损 0
7 所得税 3175 3175
8 税后利润 9525 9525
9 可供分配利润 9525 9525

六、借款还本付息估算

1．建设期借款利息累积到经营期，按年实际利率每年计息一次

（实际年利率 7.605%）。
表八 借款还本付息表 单位:万元
建设期 营运期
序号 项 目
1 2 3 4
　 借款偿还 　 　 　 　
1 年初借款累计 　 8000 8000 8000
2 本年借款增加 　 8000 　 　
3 本年应计利息 　 608.4 608.4 608.4
4 本年还本 　 　 　 8000
5 本年付息 　 608.4 608.4 608.4
6 年末借款累计 　 8000 8000 0
　 还款资金来源 　 　 　 　
1 可供分配利润 　 　 　 　
　 还本资金合计 　 　 　 　
1 偿还本息 　 608.4 608.4 8608.4
2 还款后余额 0 8000 8000 0
表九 现 金 流 量 表 单位:万元
建设期 营运期
序号 项目
1 2 3 4
1　 现金流入 0 0 　 38149
1.1 经营收入 　 　 　 38149
1.2 回收固定资产余值 　 　 　 　
1.3 回收流动资金 　 　 　 　
2　 现金流出 7028 7509 7509 6578
44
 可行性研究报告

2.1 固定资产投资 　 　 　 　
2.2 经营成本 7028 7509 7509 1314
2.3 经营税金及附加 　 　 　 2089
2.4 所得税 　 　 　 3175
3　 净现金流量 -7028 -7509 -7509 31572
-
4　 累计净现金流量 -7028 -14537 9525
22046
5　 折现系数（I=10%） 0.90 0.81 0.73 0.66
6　 折现净现金流量 -6325 -6082 -5474 20714
-
7　 累计折现现金流量 -6325 -12408 2832
17882

第十三章 项目财务评价

一、财务的盈利分析

1．项目全部投资现金流量表见表九，根据表九计算有关财务指标

（1）财务净现值

FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832 万元>0

（2）静态投资回收期

P t=（4-1）+|-7509|÷31572=3.24 （年）

（3）动态投资回收期

P t’=（4-1）+|-17882 |÷20714 =3.86（年）

根据以上计算成可以看出，项目财务内部收益率远远大于行业基

45
 可行性研究报告

准收益率 Ic=10%； 项目财务净现值为 2832 万元，大于零。表明该

项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以
考虑接受。另外，项目的静态、动态投资回收期分别为 3.24 年和 3.86

年，均小于行业基准回收期 5 年。表明项目投资完全能在规定时间收回

2．由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标：

投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100%

=12700 ÷23360×100%

=54.4%

投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资×100%

=（12700+ 2089 ）÷23360×100%

=63.3%

资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%

=12700÷15360×100%

=82.7%
本项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率均大于行业平均水
平。表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行业平均水平
二、清偿能力分析

根据本项目资金来源与运用表（见表十）该项目在营运期的三年
内即可还清借款，该项目是可行的。
表十 资金来源与运用表 单位:万元
建设期 营运期
序号 项目
1 2 3 4
　 资金来源 7680 8000 7680 14789
　 利润总额 　 　 　 14789
　 自筹资金 7680 0 7680 　
　 银行贷款 0 8000 　 　

46
 可行性研究报告

　 摊消及折旧 　 　 　 　
　 流动资金借款 　 　 　 　
　 回收固定资金余值 　 　 　 　
　 回收流动资产 　 　 　 　
　 资金运用 7028 7509 7509 6578
　 固定资产投资 　 　 　 　
　 销售税金及附加 　 　 　 2089
　 经营成本 7028 7509 7509 1314
　 所得税 　 　 　 3175
　 盈余资金 652 491 171 8212
　 累计盈余资金 652 1143 1314 9525
表十一 项目资产负债表 单位:万元
建设期 营运期
序号 项 目
1 2 3 3
1568
1 资产 7680 23360 24885
0
1568
1.1 流动资产总额 7680 23360 15360
0
1.2 累计盈余资金 　 　 　 9525
1.3 在建工程 　 　 　 　
1.4 无形资产净值 　 　 　 　
1568
2 负债及所有者权益 7680 23360 24885
0
2.1 流动负债 　 　 　 　
2.2 长期负债 0 8000 8000 　
2.3 所有者权益 7680 7680 15360 24885
2.3.1 其中：资本金 7680 7680 15360 15360
2.3.2 累计未分配利润 　 　 0 9525
51.02 34.25
3 资产负债率（ %） 0.00% 0.00%
% %

三、敏感性分析

本项目分别就项目经营成本、经营收入二个主要因素，对财务净
现值进行单因素敏感性分析。取变化率±10%，计算结果见表十二。

表十二 财务敏感性分析表

47
 可行性研究报告

变动因素 变化率 财务净现值 较基本方案增减

固定资产投 　 　 　
资 　 　 　
10% 613 -78.37%
经营成本
-10% 5052 78.39%
10% 5335 88.39%
经营收入
-10% 329 -88.37%
由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同
排序由大到小依次为： 经营收入、经营成本。另外，在±10%变化范
围内，财务净现值均大于零。表明项目有较 强的抗风险能力。
四、结论
由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准
收益率，财务净现值也远大于零，投资回收期低于行业基准投资回
收期，项目各年的财务状况好，具有较强的抗风险能力。因此，从财
务上讲项目可行。

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 可行性研究报告

附件目录

壱、 招标基本情况表
弐、 自主招标说明
参、 国有土地使用权
四、 项目总规效果图
伍、 项目总规平面图
六、 企业法人营业执照
七、 组织机构代码证
八、 税务登记证
九、 房地产企业开发资质证书
十、 其它

招标基本情况表

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表十三 建设项目名称:怡中豪苑

招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用

招标公告发布、中标候选人
招标方 备注
全部 部分 自行 委托 公开 邀请 公示媒体
式
招标 招标 招标 招标 招标 招标

勘察 ● ● ● 邀请书、通知书

设计 ● ● ● 邀请书、通知书

监理 ● ● ● 邀请书、通知书

建筑
● ● ● 报 纸
工程
设备
● ● ● 报 纸
工程
室外
● ● ● 报 纸
工程

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 可行性研究报告

自主招标说明

为提高项目招标效率，降低项目成本，根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展
计划委员会第 9 号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规
定》、国家发展计划委员会第 5 号令《工程建设项目自行招标试行办法》和《湖南省实施<
中华人民共和国招标投标法>办法》的有关要求，项目拟进行自主招标。
1. 项目公司股东肖石民为房地产二级开发资质企业，具有独立的法人资格。在以往开发
的多个大型项目中积聚了与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和
工程管理等方面专业技术力量，而且，在多个项目的工程招标过程中积累了同类工程建
设项目招标的经验。
2.公司内部设立了专门的施工招标委员会，由具有丰富招标经验的技术人员牵头并配备
了 3 名以上的工程技术、概预算、财务专职人员。招标委员会的人员均从事本行业 5 年时
间以上，熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章，具备编制招文件和组织评标的能力，
可以自行办理招标事宜。
3.公司建立了强大的评标专家数据库，他们都具有良好的政治素质和职业道德，从事专

业基本建设、管理工程建设、总承包、专业承包的设计、施工、监理管理工作年满 10 年以

上，熟悉本行业领域国内外施工技术发展情况和有关招标投标的政策法规，具有较丰富

的招标投标工作经验，在本行业中有一定的知名度；
4.本项目的各类工程全部实行公开招标，拟采用自主招标的形式组织。招标公告发布、中
标候选人的公示均采用大众媒体发布。

表十四 建设投资估算表（形成资产法）

技术经济指标 投资
序 估算价值 建设面积
项目或费用名称 单位 比例 备注
号 （元） （㎡） 单位
造价 (%)
估算总值 2336006 　 ㎡ 1737 100 　
　 89
　 　 　 　 　 　
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1 高层(17)住宅 1706208 　 ㎡ 　 　 　
17 高层主体及装饰 62
8900360 93688 　 950 　 　
土建 0
9362771 21284 　 440 　 　
电气照明 1873760 93688 　 20 　 　
给排水 1873760 93688 　 20 　 　
智能布线(电讯/电话/网络) 936880 93688 　 10 　 　
消防报警 2093350 93688 　 22 　 　
地下车库/车位/设备用 1340560 10312 ㎡ 1300 　 　
房
电梯(17/17) 0
7000000 20 台 35000 　 　
可视对讲保安系统 350000 10 套 0
35000 　 　
IC 卡管理系统 800000 10 套 80000 　 　
给天然气 1873760 93688 　 20 　 　
4204738 财务费/报建
其他 93688 　 449 　
1 费/管理/销

2 12-14 层（6）住宅 5008103 　 ㎡ 920 　 售/其它

　
12-14 层主体及装饰 9
2531840 27520 　 920 　 　
土建 0
2750229 6252 　 440 　 　
电气照明 550400 27520 　 20 　 　
给排水 550400 27520 　 20 　 　
智能布线(电讯/电话/网络) 275200 27520 　 10 　 　
消防报警 597050 27520 　 22 　 　
地下车库/车位/设备用 3900000 3000 　 1300 　 　
房
电梯(12-14 层) 2800000 8 　 35000 　 　
可视对讲保安系统 140000 4 套 0
35000 　 　
IC 卡管理系统 320000 4 套 80000 　 　
给天然气 550400 27520 　 20 　 　
1232896 财务费/报建
其他 27520 　 448 　
0 费/管理/销

3 公共设施 1289878 　 　 　 　 售/其它

　
给排水及室外消火栓 2690400 8 92215 　 20 　 　
室外电气/弱电管线及 2017800 　 　 　 　 　
广场/道路照明 /围墙、大门 4063800 　 　 　 　 　
绿化工程 1464588 　 　 　 　 　
其他 2662200