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SER → Personalidade
TER → bens/coisas
INTERAGIR → negócios jurídicos
• Bens X coisas: Inicialmente, cabe traçar uma distinção entre bens e coisas.
Bens podem ser entendidos como todos os valores patrimoniais/
extrapatrimoniais, materiais/imateriais, corpóreos/incorpóreos necessários
ao ser humano, ou, em linhas gerais, aquilo que não se confunde com o
próprio sujeito. Já as coisas podem ser entendidas como os bens
corpóreos e materiais.
• Para que a pessoa tenha acesso às coisas, via de regra, é necessário o
negócio jurídico. Nesse sentido, surge o estudo do direito das
obrigações, no qual existem partes (ou polos da relação jurídica) que são
determinadas ou determináveis e que interagem entre si e geram efeitos
apenas a elas relativos.
• Em contrapartida, na disciplina de atual estudo, não há relatividade, mas
os efeitos são absolutos (eficácia erga omnes).
• Nesse sentido, tem-se que é possível exercer o direito de ter em relação à
todos (efeito absoluto), até mesmo contra o dono da própria coisa, se
esta estiver em sua posse. Um exemplo interessante é o caso do aluguel.
Caso o locador entre no apartamento alugado para o locatário sem justo
motivo, o locatário pode usar da própria força para retirar o indivíduo do
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Enciclopédia Jurídica, disponível em: http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/pt/d/direito-de-sequela/direito-de-sequela.htm
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➢ Usufruir;
➢ Dispor;
➢ Reaver a coisa.
- O domínio é elástico, podendo ser pleno/máximo (direito a fazer tudo
aquilo que foi listado anteriormente) ou não. Ex.: no contrato de
locação, o locador não tem direito de usar o bem, que a ele pertence.
Isso demonstra que esse proprietário não tem o domínio pleno sobre o
bem.
- Exemplo: Carol aluga o apartamento para Marcelo. Marcelo será então
possuidor, enquanto Carol será a proprietária. Marcelo poderá fazer uso
do apartamento e poderá exercer também o poder de reaver o bem
injustamente tomado, porém não poderá dispor do mesmo. Carol, por
outro lado não irá usar o bem, mas irá dele usufruir, através da
percepção do aluguel pago por Marcelo. Além disso ela poderá dispor
(vender) o apartamento (respeitados determinados preceitos, como o
direito de preferência de Marcelo na aquisição do bem), bem como
reaver o apartamento caso necessário.
• Características essenciais dos direitos reais:
a. eficácia erga omnes;
b. gera direito de sequela;
c. tem exercício imediato.
• Após todo exposto, concluímos que os direitos subjetivos patrimoniais se
subdividem em:
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Uma consequência desse pensamento é que a posse incorpórea ou imaterial (como a posse de ideias ou direitos autorais) não seria
abrangida pela posse.
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que o proprietário será sempre possuidor, mesmo que indiretamente.
Nesse sentido, o locador, ao alugar seu apartamento, perderá apenas
a posse direta, mas não a indireta. Dito isso, nada impede que a
posse se desdobre pela forma de sublocações, por exemplo. Assim,
se o locador sublocar o apartamento, coexistirão duas posses
indiretas (proprietário e locatário) e uma posse direta (sublocatário).
Para Jhering a posse é a exteriorização da propriedade. É possível
criticar a teoria pois, para o autor, a posse e a propriedade se
confundem, não sendo reconhecida a autonomia da posse em relação
à propriedade.
CC: Art. 1.196. "Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade."
CC: Art. 1.197. "A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem
aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto. "
CC: Art. 1.198. "Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência
para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções
suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo,
em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário. "
III Jornada de Direito Civil, enunciado 237: "Art. 1.203: É cabível a modificação do título da
posse – interversio possessionis – na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar
ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a
caracterização do animus domini."
CC: Art. 1.200. "É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária."
CC: Art. 1.208. "Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim
como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois
de cessar a violência ou a clandestinidade. ."
CC: Art. 1.201. "É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que
impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova
em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção."
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CC. Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público,
em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa,
o alienante se afigurar dono.
§ 1º - Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o
momento em que ocorreu a tradição.
§ 2º - Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.
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CC. Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do
terceiro adquirente.
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CC. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o
possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
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testamento, estabelece que o imóvel não poderá ser dividido. Os
doze proprietários estão vinculados pela composse. Isso também
acontece no casamento instituído sob o regime da comunhão parcial
de bens. O artigo 1199, do Código Civil, trata da composse
propriamente dita, ou pura:
CC: Art. 1.199. "Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma
exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros
compossuidores."
CC: Art. 1.204. "Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o
exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade."
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Exemplo: locatário compra do locador o apartamento que já estava para ele alugado há mais de dois anos. Não ocorre a tradição,
pois, faticamente, o ex-locatário já estava em posse da coisa.
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universal ocorre quando não se pode determinar ou especificar o
objeto da posse, como, por exemplo, uma doação que transfere
30% dos bens de certo indivíduo a uma entidade. Nesse caso,
percebe-se que não há individualização da coisa, mas apenas a
universalidade.
3) Inter vivos e causa mortis: no caso de atos inter vivos pressupõe-
se uma relação intersubjetiva, como, por exemplo, um contrato
bilateral. Já no caso de fato decorrente da morte, pode ser gerada
também a posse, como a herança, como postula o artigo 1784
(CC).
• Efeitos da posse:
1) Econômicos:
1.a) Frutos e produtos: os frutos são utilidades que as coisas
ordinariamente proporcionam, cuja percepção não gera o fim
da coisa, como os frutos naturais, por exemplo. Outro
exemplo são os frutos civis, como juros remuneratórios. Já os
produtos também são utilidades, porém, diferentemente,
implicam na destruição da coisa. Um exemplo é o petróleo.
Impende destacar que frutos e produtos são equiparáveis,
mesmo que o código apenas cite os frutos. Nesse sentido,
vejamos o artigo 1214 do CC.
CC: Art. 1.214. "O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos
percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser
restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser
também restituídos os frutos colhidos com antecipação ."
CC: Art. 1.216. "O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e
percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o
momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e
custeio."
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art. 884, CC
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Acréscimos humanos a algo já existente. Podem ser úteis, necessárias ou voluptuárias.
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(CC) Art. 1.220. "Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção
pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias."
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2) Protetivos:
2.1) Autotutela (artigo 1210, § 1º):
CC: Art. 1.206. "A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os
mesmos caracteres."
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provimento a ser apreciado no limiar do processo, em seu início, que se dá pelo recebimento da petição inicial.
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características da posse se mantém, o que é chamado de sucessão
possessória pela doutrina. ex.: um indivíduo herda de seu avô uma
fazenda, a qual foi "adquirida" por meio de invasão, inclusive com a
morte de pessoas. Como a posse conserva seus caracteres, mesmo
para o neto a posse será direta, injusta, sem justo título e de má fé,
assim como foi a de seu avô.
o Artigo 1207:
CC: Art. 1.207. "O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e
ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais."
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CC. Art. 1.206. "A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres."
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Venda do bem por alguém que não ter sua propriedade (venda de coisa alheia).
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124713, o proprietário pode reivindicar seu imóvel, independente da
boa fé do adquirente. C, então, tenta utilizar o instituto do usucapião.
Inicialmente, por sua posse ter durado apenas 3 anos ele não poderia
adquirir o imóvel por usucapião. Não obstante, pelo artigo 1207, é
facultado ao adquirente singular dar continuidade à posse do
possuidor anterior. Assim, unindo-se os anos de posse de B com C,
totalizam-se 5 anos, podendo restar configurado o usucapião.
Parágrafo único. Passado o prazo referido no caput, será comum o procedimento, não
perdendo, contudo, o caráter possessório."
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CC. Art. 1.247. "Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do
terceiro adquirente."
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art. 554 até 558, CPC/15
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b. Especial: para seguir tal rito, a posse deve ser nova (até 1 ano e um
dia), segundo o artigo 558, acima transcrito.
c. Sumaríssimo: Lei 9.099.
• Características:
a. Fungibilidade (art. 554, NCPC): é possível que o juiz conheça da
ação possessória mesmo que tenha havido equívoco em sua
propositura. A fungibilidade ocorre com relação à qualquer das
espécies de ações possessórias típicas. Não é possível confundir essa
situação com a de modificação superveniente da situação fática. Se
ocorrer fato novo e superveniente, deverá apenas ser emendada a
inicial.
CPC: Art. 554. "A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a
que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela
cujos pressupostos estejam provados. (...)"
CPC: Art. 555. "É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:
I - condenação em perdas e danos;
II - indenização dos frutos.
Parágrafo único. Pode o autor requerer, ainda, imposição de medida necessária e adequada para:
I - evitar nova turbação ou esbulho;
II - cumprir-se a tutela provisória ou final. "
CPC/15: Art. 556. "É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em
sua posse, demandar a proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes
da turbação ou do esbulho cometido pelo autor."
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NCPC. Art. 554. (...) "§ 1o No caso de ação possessória em que figure no polo passivo grande número de pessoas, serão feitas a
citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no local e a citação por edital dos demais, determinando-se, ainda, a intimação
do Ministério Público e, se envolver pessoas em situação de hipossuficiência econômica, da Defensoria Pública. "
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disposição deve ser interpretada à luz do art. 127, caput da CF). No caso
do conflito envolver indivíduos hipossuficientes, o que quase sempre
ocorre nesse tipo de conflito, deverá também ser intimada a defensoria
pública.
• Tutela de evidência (artigo 56216 c/c art. 311, II17 do NCPC): deve haver
prova cabal, não sendo necessária, porém, tese firmada em julgamento de
casos repetitivos ou súmula. Lembrando que, diferente das tutelas de
urgência, nesse caso não é necessário provar o periculum in mora.
Possibilidades de provas interessantes para essa modalidade são o boletim
de ocorrência policial e fotos, por exemplo. O juiz poderá negar ou
conceder a tutela. Além disso, se restar em dúvida o magistrado, deverá
ele designar uma audiência de justificação, objetivando, inclusive a
autocomposição, principalmente no caso de conflitos multitudinários.
Atenção ao artigo 562, parágrafo único18. Segundo ele, cabe a liminar
contra atos do poder público, porém, exige-se a audiência antes do
deferimento.
• O art. 56519 e a aparente incoerência com o sistema: parece haver
incoerência nesse artigo, pois trata de concessão de liminar para posse
velha, o que é vedado pela interpretação do artigo 558 (NCPC). No
entanto, elucida-se que ele apenas cabe caso a pretensão seja formulada
dentro de ano e dia (posse nova), e tendo ela se tornado velha em
momento posterior, pela lentidão da justiça. O que o artigo postula é que
é obrigatório que o juiz marque audiência de conciliação antes de apreciar
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NCPC. Art. 562. "Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar
de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para
comparecer à audiência que for designada. (...)"
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NCPC. Art. 311. "A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao
resultado útil do processo, quando: (...) II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese
firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;"
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NCPC. Art. 562. Parágrafo único: "Contra as pessoas jurídicas de direito público não será deferida a manutenção ou a
reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais."
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NCPC. Art. 565. " No litígio coletivo pela posse de imóvel, quando o esbulho ou a turbação afirmado na petição inicial houver
ocorrido há mais de ano e dia, o juiz, antes de apreciar o pedido de concessão da medida liminar, deverá designar audiência de
mediação, a realizar-se em até 30 (trinta) dias, que observará o disposto nos §§ 2o e 4o. (...)"
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a liminar nesses casos em que a posse se tornou velha, também de acordo
com o artigo 3º, parágrafo 3º do CPC vigente, que visa sempre a estimular
a conciliação entre os sujeitos processuais. Para a audiência de conciliação/
mediação deve haver intimação do MP, no caso de haver interesse público.
A falta de intimação (e não de manifestação) poderá gerar nulidade
processual, haja vista o artigo 279, CPC/1520.
• Artigo 557 do CPC/15: o autor que é proprietário deve ter cautela ao
escolher uma ação possessória típica (na qual se discute apenas a posse)
pois só poderá usar a ação possessória atípica, que discute também a
propriedade, após o trânsito em julgado da possessória típica, o que pode
demorar vários anos.
CPC/15: Art. 557. "Na pendência de ação possessória é vedado, tanto ao autor quanto
ao réu, propor ação de reconhecimento do domínio, exceto se a pretensão for deduzida
em face de terceira pessoa. "
CPC/15: Art. 567. "O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado na posse
poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado
proibitório em que se comine ao réu determinada pena pecuniária caso transgrida o preceito."
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CPC/15. Art. 279. "É nulo o processo quando o membro do Ministério Público não for intimado a acompanhar o feito em que deva
intervir. (...)".
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CPC/15. Art. 674. "Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou
sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de
embargos de terceiro. § 1o Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor. (...)"
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Unidade 2.3: Usucapião
• Conceito: pode ser entendida como forma de aquisição originária da
propriedade, visto que não pressupõe relação intersubjetiva entre aquele
que detinha a posse e o novo possuidor. Alguns autores atribuem a esse
instituto o nome de prescrição aquisitiva, em razão dos artigos artigos
1244 e 197 do CC. O professor critica esse nome, por não pressupor o
instituto prestação ou relação intersubjetiva.
• Elementos:
- Essenciais:
o Posse
o Tempo
- Acidentais:
o Boa Fé: nesse caso, considera-se a boa fé subjetiva, que se
refere ao ato estar em conformidade com a lei, apesar de,
faticamente, poder ter vícios.
o Justo título: para efeitos de usucapião, o justo título é a causa
que, em tese, tem potencialidade para se transferir a
propriedade. Ela terá aparência de adequação. Assim, a posse
com justo título e boa fé é considerada posse qualificada,
enquanto a posse com má fé e sem justo título é menos
qualificada e exigirá mais tempo para se configurar. Exemplos
são o contrato nulo ou anulado, mas que tem aparência de
adequação (ex.: formal de partilha), carta de arrematação que
contém vicio interno mas que tem a potencialidade para
produzir efeito translativo.
• Objeto: alguns autores postulam que apenas coisas imóveis são
suscetíveis ao usucapião. Porém, isso é equivocado, pois coisas móveis
também podem o ser.
• Usucapião e os imóveis públicos: os imóveis públicos não são
suscetíveis de usucapião, segundo o artigo 191, parágrafo único23, CF.
Antes de se iniciar a discussão, menciona-se que há diferenciação entre
os tipos de imóveis públicos, sendo eles de bem comum (ex.: praça),
especiais (ex.: prédio da faculdade de direito) e dominicais. Os
dominicais compõe o patrimônio disponível da administração pública.
Alguns autores defendem que estes (dominicais) poderão ser alvo de
usucapião, desde que não estejam atendendo a interesses públicos
23
CF. Art. 191 (...) Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
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primários. Cabe ainda ressaltar o artigo 10224 do Código Civil, que
proíbe que qualquer bem público (e não apenas os imóveis) seja
suscetível ao usucapião. Destaca-se ainda que mesmo os bens móveis
particulares, nesse raciocínio, não poderiam ser alvo da usucapião caso
fossem utilizados para satisfazer interesses públicos primários. Um
exemplo é o carro de manutenção da Cemig (pessoa de direito público
privado, mas que presta serviço público), que não poderia ser alvo da
usucapião. O professor defende a adoção de uma perspectiva de
funcionalidade, e não de titularidade (como faz o código civil). Assim, os
bens podem ser alvo de usucapião desde que não estejam afetados
pelo interesse público primário. Atenção, pois essa ideia não é pacífica.
Existem duas correntes principais:
o Titularidade: os bens públicos não são sujeitos ao usucapião, já
que, para os defensores dessa ideia, se pressupõe que o bem
público seja afeto ao interesse primário. Ressalte-se que, a
posição majoritária dos tribunais ainda é pela titularidade;
o Funcionalidade: deve ser verificada a questão da afetação ao
interesse público primário, já que o simples fato de integrar o
patrimônio público não faz com que ele seja afeto ao interesse
primário da coletividade. Nesse aspecto, inclui-se a
possibilidade dos bens públicos não afetos ao interesse primário
serem alvo de usucapião, bem como a possibilidade de não
serem sujeitos ao usucapião bens privados que atendem ao
interesse primário). 25
• Usucapião imobiliária (espécies):
a. Extraordinária: é a mais presente no âmbito judicial. Esta não requer
elementos acidentais, podendo ser adquirida, inclusive, a posse por
ato ilícito (gerando posse de má fé e sem justo título).
a.1) Usucapião extraordinária simples: Os requisitos são a posse e o
tempo (15 anos). Essencial destacar o disposto pelo artigo 1238 (CC):
CPC: Art. 1.238. "Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis. (...)"
24
CC. Art. 102. "Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião."
25
Para estudar mais sobre o assunto, ler textos do Dropbox.
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Segundo o artigo, é necessário que não haja oposição à essa posse
no tempo indicado. A oposição que trata o artigo pode ser tanto
extrajudicial quanto judicial. A questão é quanto à possibilidade de
qualquer forma de oposição extrajudicial ser válida, ou seja, quais as
formas seriam válidas? No caso de oposição judicial, sendo julgada
esta improcedente será desconsiderada para fins de oposição26 .
disso, do artigo interpreta-se que a sentença não constitui a
usucapião, mas meramente a declara. Assim, preenchidos os
requisitos o indivíduo terá a propriedade, e a sentença servirá para
formalizar essa propriedade.
a.1) Usucapião extraordinária qualificada: Segundo o dispositivo,
que valoriza a função social da propriedade, a posse-moradia ou
posse-produtiva reduz o elemento temporal da usucapião para 10
anos.
CPC: Art. 1.238. (...) Parágrafo único. "O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a
dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo."
CPC: Art. 1.242. "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.(...)"
26
“Posse pacífica. Não perde o caráter a posse contestada via ação possessória julgada improcedente, ainda com liminar de
reintegração”. (REsp. 6.569-SP, DJU 3-8-92)
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do negócio, por um vicio absoluto. A grande redução do tempo (5
anos) demonstra, novamente, a preocupação do legislador com a
função social da propriedade. Atenção: não se aplica a imóveis
adquiridos que não de forma onerosa.
CPC: Art. 1.242. (...) Parágrafo único. "Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se
o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico."
27
Art. 191. (CF) Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
28
Art. 1.239. (CC) Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
29
Art. 7º (Lei 6969). A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como
título para transcrição no Registro de Imóveis.
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continuamente, desde o primeiro dia da posse até o último.
Não ocorrendo isso, se descaracterizará a usucapião.
→ tempo mínimo de 5 anos
→ pessoalidade: deve o sujeito provar que exerceu por si
próprio os atos de posse.
- A disposição do artigo 7º da lei 6969/81 autoriza,
excepcionalmente, ser a usucapião especial rural invocada como
matéria de defesa, autorizando, então, sentença ultra petita, já
que transige a causa de pedir assinalada pelo autor da ação.
c.2) Usucapião especial urbana:
c.2.1) Individual (art. 183, CF, art. 1.240, CC e art. 13, lei
10.25730):
- Ser individual não significa ser em favor de uma pessoa,
mas sim, de uma entidade familiar, com toda
complexidade de definição do instituto. Os requisitos são
similares à modalidade rural, porém, altera-se a natureza
do imóvel. Assim, temos os seguintes requisitos
diferenciador:
→ imóvel urbano de até 250 metros quadrados;
→ apenas moradia: não se exige produção, como no
rural.
- Discute-se a possibilidade, porém, de ser o imóvel urbano
um apartamento. Já houve superação, porém, dessa
discussão, haja vista o art. 9º da lei 10.25731, que
menciona, expressamente, a possibilidade de edificação
urbana (desde que atenda o tamanho de 250 metro
quadrados).
- Outra discussão se dá com relação ao caso de algum dos
componentes da entidade familiar a deixarem e invadirem
outro imóvel. Seria esse indivíduo, no caso, apto a exercer
a nova usucapião sendo proprietário do outro imóvel? Ele
30
Lei 10.257. Art. 13. "A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que
a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis."
31
Lei 10.257, art. 9º. "Da usucapião especial de imóvel urbano: Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no
imóvel por ocasião da abertura da sucessão."
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continuará sendo proprietário mesmo "saindo" do núcleo
familiar? Quanto a isso, ressalta-se que só poderá ocorrer
essa modalidade de usucapião uma vez, de acordo com o
parágrafo 2º do referenciado artigo (9º, do Estatuto da
Cidade).
- Outro ponto de destaque é que, bem como ocorre na
modalidade rural, é possível prolação de sentença ultra
petita, de acordo com o artigo 13 da lei 10.257, que
também autoriza a invocação da usucapião especial de
imóvel urbano como matéria de defesa, o que
ultrapassaria a causa de pedir deduzida pelo autor da
ação.
c.2.2) Coletiva32 (art. 10, lei 10.257 33):
- Nessa modalidade, há envolvimento de diversas entidades
familiares, ou sujeitos que não guardam entre si laços de
efetividade ou consanguíneos.
- O código não restringe a apenas uma entidade familiar,
podendo, então, ser aplicada a áreas com várias entidades
familiares que estariam na mesma condição. Atenção ao
fato de que isso não gera, necessariamente litisconsórcio
ativo entre elas, do ponto de vista processual, mas
podendo gerar também processo coletivo (ver artigo 12
da lei 10.25734).
- O requisito diferenciados são:
→ famílias de baixa renda;
→ que não sejam proprietárias de outro imóvel.
- Importante então indicar o inciso III do art. 12, que traz
como parte legítima da ação de usucapião, a associação
de moradores (como substituto processual).
32
Ver texto no Dropbox.
33
Lei 10.257, Art. 10. "As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa
renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por
cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro
imóvel urbano ou rural. (...)"
34
Lei 10.257, art. 12. " São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica,
desde que explicitamente autorizada pelos representados.
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis."
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- O professor entende que é a usucapião coletiva
instrumento de regulação do espaço urbano, bem como
de satisfação de direitos fundamentais. Porém, ela também
apresenta problemas. Um deles é o fato da sentença
transformar a composse em um condomínio (parágrafo 3º
do artigo 10 35), não havendo a individualização de
propriedades ou matrículas. Este condomínio especial
poderá ser desfeito (possibilitando a individualização das
matrículas), segundo o parágrafo 4º36 , havendo
deliberação de 2/3 dos condôminos, porém, é
praticamente impossível, do ponto de vista fático,
conseguir os 2/3 necessários.
c.2.3) Familiar (por meação): artigo 1240-A do CC. Aquele
que possuir como seu, com exclusividade, imóvel que dividia
com seu ex-cônjuge que abandonou o lar, irá adquirir a posse
após dois anos. Os problemas relacionados à essa
modalidade são: o prazo de dois anos, a despeito do
estabelecido pela CF, a dificuldade de definição da expressão
"abandono de lar" e o fato de que poderá interferir no
interesse dos credores de boa fé (ex.: para emprestar dinheiro
a um dos cônjuges, o credor instituiu como garantia o imóvel.
Na cobrança da dívida, o credor se depara com a ocorrência
da usucapião familiar. A esposa então, poderia entrar com
embargos de terceiro, alegando o imóvel agora ser dela).
Novamente, percebe-se que essa modalidade só se dará uma
vez para cada indivíduo.
CC: Art. 1.240-A. "Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. "
35
Lei 10.257, Art. 10. "(...) § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais
diferenciadas.
36
Lei 10.257, Art. 10. "(...)§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do
condomínio."
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* Questões problemáticas envolvendo as modalidades de
usucapião especial urbano:
➢ Sobrestamento de outras ações: ponto importante é quanto ao
disposto pelo artigo 1137, o qual determina que, enquanto não
correr o trânsito em julgado não se dará prosseguimento ao
processamento de outras pretensões que venham a ser
propostas a respeito do imóvel. O professor crítica esse artigo,
sugerido que poderiam ser tomadas outras providências para
conectar as ações, que causassem menores danos à razoável
duração do processo.
➢ Aplicabilidade do CPC revogado: há também o problema
quanto ao artigo 1438 , que estabelece que será aplicado o rito
sumário à ação de usucapião especial urbano. Nota-se que o
NCPC extinguiu o procedimento sumário, e em seu art. 1046,
parágrafo primeiro39 , estabeleceu que as ações que se iniciaram
antes da vigência do NCPC e ainda não foram sentenciadas
continuarão sendo regidas pelo procedimento sumário
estabelecido no CPC/73. As ações posteriores à entrada em
vigor do novo código, nesse entendimento, serão regidas pelo
procedimento comum. Retornando ao CPC/73, destacam-se os
artigos 94140 e 94241 , os quais dispõe acerca de quem deverá
ser citado, sob pena de nulidade. Importante citar os terceiros
interessados (ex.: imóvel usucapiendo que tem o imóvel como
crédito) e os confinantes. A respeito dos confinantes, há o artigo
246, §3º (CPC/15)42 que faz exceção à necessidade de intimar o
confinante no caso de condomínios edilícios. Há dúvida também
com relação à aplicação do revogado art. 944 do CPC/73, que
37
Lei 10.257, Art. 11. "Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias
ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.."
38
Lei 10.257, Art. 14. "Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário."
39
CPC/15, art. 1.046, § 1º. " As disposições da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973, relativas ao procedimento sumário e aos
procedimentos especiais que forem revogadas aplicar-se-ão às ações propostas e não sentenciadas até o início da vigência deste
Código. "
40
CPC/73, art. 941. "Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se lhe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou
a servidão predial."
41
CPC/73, art. 942. "O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação
daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e
dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232. "
42
CPC/15, art. 246 § 3º. "Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por
objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada. "
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traz a obrigatoriedade da intervenção do MP nos casos de
usucapião urbana. No CPC vigente, deve ser verificada a
existência do interesse público ou social para que intervenha o
MP no processo, segundo o artigo 178, I e III. Sendo julgada
procedente a ação, observar-se-á, se ainda aplicado o CPC/73 a
causa, o artigo 945. Segundo ele, deverão ser satisfeitas as
obrigações fiscais, o que requer atenção dos advogados para,
no caso de hipossuficiência do autor, pedir a assistência
judiciária. No caso dos autores que não estejam sob o pálio da
justiça gratuita, as obrigações deverão ser pagas. Discute-se,
nesse âmbito, se seriam devidos os valores e IPTU. O professor
defende ser essa uma obrigação propter rem (acompanha a
coisa, embora o autor não tenha a ela dado causa).
➢ Reconhecimento extrajudicial do usucapião: utra polêmica é
com relação ao reconhecimento do usucapião por vis
extrajudicial, que deve ser realizada pelo oficial do cartório de
registro de imóveis do local em que o imóvel deveria estar
registrado. Deverá haver, para ser solicitado tal reconhecimento,
a ata notarial (cartório de notas), além disso, deverá ser o pedido
instruído com a planta do imóvel, sendo ela subscrita pelos
confinantes e confrontantes, bem como os eventuais terceiros
interessados e do proprietário do imóvel. Tudo isso, de acordo
com o artigo 1.071 do NCPC, o qual alterou o art. 216-A da Lei
de Registros Públicos. O parágrafo 10 estabelece o requisito da
não impugnação ao imóvel para se fazer o procedimento
extrajudicial de usucapião. Por óbvio, não pode ser aplicada
essa modalidade de reconhecimento para a ação coletiva, pois
não existem áreas demarcadas, como dito anteriormente.
➢ Atenção: não se pode dizer que a jurisdição é exclusiva da
justiça estadual, podendo inclusive ser ela do juiz federal (caso
de interesse da união). Em Belo Horizonte, importante dizer, as
ações deverão ser julgadas pela vara de registro públicos
(estadual, competência territorial e funcional).
d. Indígena (lei 6.001 e art. 231, CF): as terras tradicionalmente
ocupadas pelos índios são da União, eles apenas possuem usufruto,
ou seja, o poder de usar e extrair utilidades para sua manutenção.
Assim, eles não têm a propriedade de suas terras. A usucapião
indígena está em desuso, visto que pressupõe posse em áreas de até
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25 hectares, por 10 anos e é possível aplicar a usucapião
constitucional a eles, sendo esta mais favorável pelo menor tempo
exigido.
e. Art. 68, ADCT: é denominada usucapião em favor das comunidades
quilombolas. Segundo esse artigo, as comunidades quilombolas que
se estabeleçam no tempo, em determinada área, tem a possibilidade
de ser reconhecida em seu favor a propriedade. Posse imemorial:
posse que não se sabe mais usando se deu o início. Pouco importa de
que forma se deu essa posse ou seu tempo de duração. O elemento
fundamental é que a posse satisfaça o direito de moradia, além de
deter aspecto histórico. Ademais, importante que ao tempo da CF/
88, as famílias já estivessem no local. Além disso, entende-se que ela
incide sobre bens públicos.
43
CC: Art. 1.231. "A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário."
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possível a propriedade ser ad tempus, ou resolutiva, sendo um exemplo
de exceção à perpetuidade a alienação fiduciária, como veremos adiante.
Ressalta-se que, nesse tipo de contrato, o carro alienado é de propriedade
banco, porém essa propriedade se extinguirá pelo adimplemento do
indivíduo (propriedade resolutiva).
• Funções: apesar da propriedade trazer consigo várias faculdades, isso não
significa que ela possa ser usada de qualquer maneira, pois ela também
tem funções e funcionalidades. A primeira função é a interna, a qual
consiste na satisfação dos interesses individuais do proprietário. Porém,
essa função não pode gerar danos a terceiros, devendo respeitar a função
externa (alteridade). Em outras palavras, a função externa deve ser
conjugada com a interna. O artigo 1228, CC44 trata das faculdades do
proprietário. O sujeito pode exercer ou não as faculdades do domínio,
tendo a possibilidade de escolha. Porém, se decidir exercer um desses
atributos, não poderá exercê-lo de forma ilimitada, mas sim observando
regras e valores jurídicos, bem como as normas urbanísticas. O parágrafo
primeiro45 do referido dispositivo traz essa ideia, de atendimento também
às finalidades sociais. Destarte, restam prejudicados os comportamentos
(ou atos) emulativos, que se definem como aqueles comportamentos que
tem objetivo único de causar dano a outrem, não buscando a satisfação de
um interesse legítimo. Em conclusão, entende-se que a doutrina moderna
configura a propriedade como objeto de uma relação jurídica complexa,
envolvendo também terceiros.
• Solo e espaço aéreo: a propriedade do solo e do espaço aéreo é do
proprietário do imóvel. O que a constituição indica, por outro lado, é que
as riquezas derivadas destes serão da União. Nessa lógica, o art. 1229 (CC)
traz o limite à propriedade do solo e do espaço aéreo, sendo esse o limite
da utilidade ou não prejuízo aos legítimos interesses de terceiros. Porém, a
despeito disso, havendo interesse social, mesmo que prejudique os
proprietários de determinada forma, poderá se instalar a servidão
administrativa, que se dará, em vários casos, mediante contraprestação
onerosa. Ex.: aviões que passam muito próximos aos prédios no centro de
São Paulo, devido à localização do aeroporto, causando barulho e
incômodo aos moradores.
44
CC. Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha. (...)
45
CC. Art. 1.228. (...) § 1º - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais
e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o
equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. (...)
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CC: Art. 1.229. "A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em
altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que
sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo
em impedi-las."
CC: Art. 187. "Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons
costumes. "
46
CC. Art.1228, (...) § 2º - São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados
pela intenção de prejudicar outrem.
47
CC. Art.1228, (...) § 3º - O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade
pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
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Cidades48 (lei 10.257/01). Nesse caso, antes de se proceder a
desapropriação, o poder público deverá fazer uso de outros
mecanismos para fazer valer a função social do imóvel, como
parcelamento e edificação compulsórios e cobrança de IPTU
progressivo. Nesses casos haverá também indenização, mas não ampla,
já que parte dela será em dinheiro e outra parte paga em títulos da
dívida pública (resgatáveis em até 10 anos), gerando pagamento abaixo
do valor de mercado. Atenção ao fato de que os bens públicos também
estão sujeitos à desapropriação, caso não haja cumprimento da função
social. A legislação permite que a união desaproprie bens dos estados e
dos municípios e que os estados desapropriem bens dos municípios.
Nesse caso, não se trata de hierarquia entre os entes, mas sim, de
alcance dos interesses.
- Art. 1228, parágrafo 4º49: é considerada como outra modalidade de
desapropriação, podendo ser pública ou privada. Nesse caso, deve o
imóvel ser objeto de pretensão reinvindicatória e consistir em extensa
área (conceito jurídico indeterminado), além de ser objeto de posse de
boa fé exercida por um número considerável de pessoas (novamente,
um conceito jurídico indeterminado), para satisfazer interesses sociais/
econômicos relevantes, que devem ser entendidos assim pelo juiz.
Ademais, tal posse deve ser mansa, pacífica e sem oposição por cinco
anos. Ressalta-se a similaridade com a usucapião coletiva, porém, há
muitos elementos que não estão presentes nesse caso (ex.: composse,
hipossuficiência do indivíduo e etc). Não se pode , porém, confundir
com o usucapião, visto que, a modalidade do artigo 1228, §4º autoriza a
serem desapropriados os bens públicos, bem como será ela onerosa, ou
seja, mediante indenização, de forma distinta da usucapião. Ver
enunciado 30850.
48Lei 10.257, Art. 8º. Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de
parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da
dívida pública.
49CC. Art.1228, (...) § 4º - O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na
posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. § 5º - No caso do
parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o
registro do imóvel em nome dos possuidores.
50Enunciado 308, IV Jornada de Direito Civil – Art.1.228. A justa indenização devida ao proprietário em caso de desapropriação
judicial (art. 1.228, § 5°) somente deverá ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma
urbana ou agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da lei
processual. Não sendo os possuidores de baixa renda, aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil.
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• Requisição: ato administrativo vinculado em que o poder público ordena
perda temporária da posse direta do proprietário da coisa, não
necessariamente implicando na perda do direito de propriedade. Pode
haver indenização posterior, porém apenas se houver dano. Atenção ao
fato de que o 1228, § 3º comete equívoco ao equiparar a requisição e a
desapropriação, por se tratarem de institutos totalmente diferentes. A
requisição pode ser judicial ou apenas administrativa. Ademais, não cabe
usucapião na requisição, pois há o dever de restituição, gerando a posse
precária. Um exemplo de requisição seria, após chuva forte, o poder
público requisitar o imóvel de um indivíduo para abrigar as vítimas.
* Questionamentos do professor: se não for paga indenização as pessoas
podem ser removidas? Qual a consequência do não pagamento da
indenização? Essa previsão se aplicaria em favor de pessoas que já
tivessem outra propriedade? O que é o imóvel reivindicado? É causa de
pedir ou pode ser objeto de contestação? Pra que serve esse instituto?
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• Comparação - usucapião e art. 1.228, § 4º:
• Aquisição da propriedade:
- Ao contrário do que muitos pensam, o contrato de compra e venda, por
si só, não gera a propriedade imobiliária, mas apenas estabelece a
obrigação/compromisso de pagar e de se transferir o domínio, não
tendo o contrato efeito translativo (art. 481, CC). Ademais, não é apenas
o contrato de compra e venda que gera a propriedade, mas a morte, e
consequente herança, também. O casamento e a união estável também
poderá gerar aquisição de propriedade, dependendo de seu regime.
Porém, essas não são as preocupações essenciais desse semestre.
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CC: Art. 481. "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro."
(A) Imobiliária:
- Registro do título aquisitivo (art. 1245 - CC): o registro é constitutivo
do direito de propriedade. Assim, sendo o registro causal (importando a
causa aquisitiva), e a causa reputando-se inválida, o registro também o
será, diferente do que ocorre no modelo alemão. O registro, dessa
forma, traz presunção relativa de propriedade. Sendo o registro
portador de algum vício, ele será anulado ou retificado, segundo o
artigo 1247, CC. Ex.: depois do registro imobiliário, a esposa, que não
deu anuência, questiona a validade do contrato. Nesse caso o registro
imobiliário será desconstituído, pois contrato será inválido.
CC: Art. 1245. " Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis.
§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel.
§ 2º - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel."
CC: Art. 1247. "Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se
retifique ou anule.
51
CC. Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se
prove o contrário.
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→ Construção no terreno com matéria prima alheia: o artigo
125452 traz a situação em que se constrói no terreno com matéria
prima alheia. Nesse caso, o proprietário do terreno irá adquirir a
propriedade do que foi construído com material de terceiro, mas
deverá ser indenizado o dono da matéria prima. Se há má fé, além da
indenização, serão pagos perdas e danos.
→ Construção com material próprio em terreno alheio: o artigo
125553 traz situação diversa, de construção com material próprio em
terreno alheio. Nesse caso, continua sendo seguida a regra geral (o
acessório segue a sorte do principal), e a construção será do dono do
terreno. Se o indivíduo que construiu estiver de boa fé, haverá
indenização pelo que foi gasto. Deve-se atentar ao parágrafo
primeiro, que inverte a acessão (principal segue a sorte do acessório)
no caso da construção preencher dois requisitos: o primeiro seria
exceder consideravelmente o valor do terreno (conceito jurídico
aberto) e o segundo seria a boa fé (qual é a natureza da boa fé:
subjetiva ou objetiva?). Nessa hipótese, não havendo acordo entre as
partes, a indenização deve ser fixada judicialmente.
→ Aquisição por esbulho parcial: os artigos 125854 e 125955 trazem
outra forma, dentro da acessão, de aquisição da propriedade, que o
professor denominou "aquisição por esbulho parcial". Esse caso trata
da situação em que uma construção é feita em solo próprio, porém
adentrando parcialmente em solo alheio. Os requisitos para o invasor
adquirir a propriedade são: (1) invasão até a 20ª parte (5%); (2) valor
da construção exceder o valor do terreno; (3) boa fé. Essa
propriedade só será adquirida, preenchidos os requisitos, mediante
52
CC. Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a
propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
53
CC. Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e
construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou
edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo
54
CC. Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte
deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e
responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte
do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não
se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção
55
CC. Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade
da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área
perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e
danos apurados, que serão devidos em dobro.
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pagamento de indenização que represente o valor da área perdida e
a desvalorização da área remanescente, para evitar o enriquecimento
injustificado. Não sendo observado o terceiro requisito, a saber, a
boa fé, o adquirente de má fé poderá também adquirir a
propriedade da porção invasora, nos termos do parágrafo único do
artigo 1258, CC. Nesse caso, porém, deverá ser pago 10x o valor da
indenização. Esse dispositivo pretende proteger os terceiros de boa
fé que vierem, por exemplo, a adquirir um apartamento construído
por construtor de má fé.
- Usucapião: já estudado em unidades anteriores.
(B) Mobiliária:
- Tradição: a tradição é causal. Assim, se a causa for invalidada, poderá
ocorrer também invalidação da tradição, segundo o artigo 1268, § 2º56.
Não obstante, no caput57 do art. 1268, está disposta justamente a
situação oposta, estabelecendo exceção ao § 1º, no caso da oferta ser
pública. Outras exemplos de exceções ao caráter causal são a fraude
contra credores, a simulação e o pagamento indevido. Ela se divide em:
a. Real: entrega da própria coisa objeto da propriedade;
b. Ficta: entrega de algo que simboliza a coisa. Ex.: chave de um
carro;
c. Presumida: pode se presumir pela natureza do negócio,
independente da entrega da coisa ou de algo que represente a
coisa.
c.1) Brevi manu: não há disposição fática e física (entrega) pois a
coisa já se encontra na esfera de poder do adquirente. Ex.: A
empresta livro a B, porém B gosta tanto do livro que A resolve dar a
ele de presente. Como o livro já está em posse de B, não precisará
da tradição.
c.2) Longa manu: tradição que se presume pela própria extensão do
objeto, desnecessária a entrega específica do bem. Ex.: vende-se um
sítio com "porteira fechada". Não é necessário que se entregue cada
coisa que está no sítio, como elas já estão no local e se presume que
elas serão do adquirente, pela natureza do negócio.
56
CC. Art. 1.268. (...) § 2º - Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.
57
CC. Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público,
em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa,
o alienante se afigurar dono. (...)
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c.3) Constituto possessório: entende-se como o inverso da brevi
manu, pois o alienante se mantém na posse da coisa mesmo
deixando de se proprietário. Ex.: A vende carro para B, mas pede 5
dias antes de entregar o carro. O carro não mais é dele, mas
estabelece-se comodato.
- Usucapião: a usucapião também caberá para bens móveis. Porém, nem
todas as coisas móveis estão suscetíveis ao usucapião, mas apenas as
disponíveis, do ponto de vista público. Assim, bem como discutido
quanto à usucapião de coisas imóveis, o que importa não é a
titularidade, mas a afetação do bem. São aplicadas, no caso das coisas
móveis, várias disposições em comum da usucapião imobiliária,
segundo o artigo 126258, CC. As modalidades de usucapião mobiliária
são:
(1) Extraordinária (art. 1261, CC): tempo (5 anos) + posse
(2) Ordinária (art. 1260, CC): justo título + boa fé + tempo (3 anos) +
posse mansa pacífica e incontestada, com animo domini.
- Ocupação (1263, CC59): tecnicamente, se traduz em forma aquisitiva
originária de propriedade de coisas móveis. O fundamento é o
apossamento com vontade de ser dono, com relação a coisa que não
tem dono, independentemente de prazo. A expressão sem dono, no
caso, pode ser entendida como algo que o antigo titular não mais
deseja, havendo abandonado a coisa. Há possibilidade de estender
ocupação para bens imóveis? Inicialmente, parece que não, já que há o
registro, o qual é constitutivo de direito. No entanto, o artigo 127660 traz
essa possibilidade no caso imóvel urbano que o proprietário não tem
mais intenção de manter em seu patrimônio e não se encontra em
posse de outrem, poderá o poder público adquirir sua propriedade.
Atenção ao parágrafo 2º61, que traz a presunção absoluta (certeza para
o direito, e não na realidade dos fatos) do "abandono" caso não sejam
pagos os tributos referentes ao bem. Porém, o professor aponta a
inconstitucionalidade desse dispositivo, pois isso configuraria verdadeiro
58
CC. Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.
59
CC. Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa
por lei.
60
CC. Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que
se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do
Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. (...)
61
CC. Art, 1.276. § 2º - Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse,
deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
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confisco. Na prática, tal disposição não se aplica, mas serão adotados
outros mecanismos, como a notificação e a inserção no cadastro da
dívida ativa.
- Achado do tesouro (art. 1264, CC62): para o legislador, tesouro é o
depósito oculto de coisas móveis que tem valor econômico, não sendo
possível encontrar o titular, pois ele próprio teve como objetivo
esconder o bem. Tais bens serão divididos entre o proprietário do local
no qual foi encontrado o "tesouro" e o descobridor. Ademais, o achado
precisa ser casual, e não planejado.
- Especificação (art. 1269/1271, CC): modalidade de ato-fato jurídico.
Ato-fato jurídico é o comportamento humano que produz resultados,
ainda que esse resultado não seja desejado ou advenha de sujeito que
não tenha capacidade de exercer essa vontade, sendo o olhar do direito
voltado para ele (resultado) apenas. A especificação é forma de
aquisição originária de propriedade em razão de trabalho ou matéria
prima alheia, em todo ou em parte, gerando espécie nova, quando não
for possível o retorno ao estado anterior. O parágrafo 2º, do artigo
1270, traz a desnecessidade de boa fé nos casos em que o valor da
nova espécie extrapole consideravelmente o da matéria prima. Ex.:
sujeito capaz (ou incapaz) invade o ateliê da vizinha e elabora uma obra
de arte de valor altíssimo. Essa obra será de titularidade do invasor,
mesmo que ele tenha agido ilicitamente. O professor questiona: é
possível estender esse instituto aos casos que no envolvem
manifestações artísticas?
- Confusão, comistão63 e adjunção (art. 1272/1274): a confusão é a
reunião de substâncias móveis e líquidas pertencentes a diversos donos.
O comistão e a adjunção, por sua vez, são misturas de coisas sólidas.
Porém, na adjunção, é possível separar as diferentes coisas (ex.: anel de
brilhante, sendo o metal de um indivíduo e a pedra e outro) enquanto
no comistão, não (ex.: parede na qual um colaborou com o tijolo e o
outro com cimento).
• Tipos de propriedade:
(1) Resolúvel: propriedade que apresenta em seu título termo extintivo
(subordina o exercício do direito a um evento futuro e certo, ex.:
62
CC. Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o
proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.
63
no código é utilizada a palavra comissão, porém, o correto é comistão.
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morte) ou condição resolutiva (subordina a aquisição ou continuidade
do exercício do direito a um evento futuro e incerto).
a. Retrovenda (art. 505, CC): cláusula especial (condição, pois futura
e incerta) que pode ser estabelecida no contrato de compra e
venda, pela vontade das partes. Ela estabelece que, no prazo
decadencial de três anos, o vendedor poderá recobrar o imóvel
vendido. Não sendo manifesta a vontade de reaver o bem no
prazo estipulado, a propriedade perde seu caráter resolúvel.
Atenção ao fato de que o comprador será proprietário e poderá
inclusive vender a coisa a terceiros. Ressalte-se, porém, que a
condição resolutiva continuará válida para o terceiro, assim como
era para o primeiro comprador, segundo art. 135964. O professor
entende que é possível aplicar a retrovenda aos bens móveis,
desde que não seja este bem consumível.
CC: Art. 505. "O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas
do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua
autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias."
CC: Art. 509. "A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o
adquirente não manifestar seu agrado."
64
CC. Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos
os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder
de quem a possua ou detenha.
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que essa cláusula de reversão não impede a venda do bem doado.
Nesse sentido, não havendo registro dessa condição, incide o
parágrafo único do 547, CC. Não obstante, sendo a propriedade
resolúvel, ela já nasce com essa disposição, o que torna possível ao
doador reaver o bem, nos termos da parte final do artigo 1359, a
qual dispõe que ele pode reinvindicar a coisa em poder de quem a
possua ou detenha.
CC: Art. 547. "O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se
sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro"
CC: Art. 555. "A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por
inexecução do encargo."
65
CC. Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à
sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele
cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor
Direito Civil V Página 47 de 71
artigo 1.278, caput, traz a possibilidade de ser exercida tutela inibitória
pelo indivíduo incomodado. O código porém, só atua com relação àquelas
interferências que são prejudiciais, elencando o legislador três bens
objetos de tutela, a saber, saúde, segurança e sossego. As interferências
prejudiciais são definidas pelo artigo 1277, parágrafo único, que traz
parâmetros como a localização do prédio e os limites ordinários de
tolerância (suportabilidade), ou seja, deverá ser aplicada a razoabilidade,
ponderando também aquilo que é esperado daquela região/zona (ex.: no
centro da cidade espera-se grande movimento de pessoas e alto nível de
poluição sonora, em contrapartida, em um condomínio fechado, espera-se
maior silêncio e tranquilidade).
- Interesse público: não se aplica a tutela inibitória quando a interferência
prejudicial seja fundada no interesse público (supremacia e
indisponibilidade do interesse público). Apesar disso, poderá ser
atribuída indenização para compensar o dano causado pela intervenção
e/ou para punir, no caso de excessos. Ressalta-se que, nesse caso, é
colocado o dano como foco, ou seja mesmo que seja atitude lícita, se
causar dano, caberá a indenização
- Art. 1279: ainda que subsista decisão judicial que exija a tolerância da
interferência, o vizinho poderá exigir a redução ou eliminação da
interferências, se possível. Porém, deve ser bem interpretado esse
artigo, pois, nesse caso, não há relativização da coisa julgada, mas o
que se propõe uma análise da sentença de acordo com o suporte fático
que a amparou. Assim, observadas mudanças fáticas ou mesmo
legislativas, é possível o pedido de eliminação da interferência.
Exemplo: indivíduo que mora próximo a um bar, reclama judicialmente
da interferência. O juiz, por entender que a região é central e já seria
esperado maior nível de barulho na região, opta pela improcedência da
ação. Posteriormente foi aprovada lei municipal definindo que após as
22h não é permitido determinado nível de barulho nas ruas. Assim, o
indivíduo que teve sua pretensão negada poderá tentar reverter a
situação.
CC: Art. 1279. "Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências,
poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem
possíveis."
66
CC. Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical
divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
67
CC. Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade
particular.
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permite ao particular exigir que sejam as instalações feitas de modo
menos gravoso ou que sejam realizadas em outro local, desde que haja
viabilidade técnica, devendo o particular arcar com a diferença do custo,
se houver.
• Águas (art. 1288 e ss.): é importante esclarecer que não há preocupação
ambiental por parte do código civil, mas ele apenas considera a água
como um potencial gerador de conflitos entre vizinhos. O artigo 1292 traz
a possibilidade de construção de barragens ou represamentos pelo
proprietário, o que não gera ilícito. Porém, se essa obra impedir o igual
acesso, quantitativo e qualitativo, entre vizinhos, poderá ser obrigado o
indivíduo a demolir as construções, bem como indenizar por perdas e
danos os prejudicados, tendo em vista o artigo 131268 do código. Além
disso, há diferença de regramento quanto ao curso natural e o curso
artificial das águas. O artigo 1288 dispõe acerca do curso natural, e
estabelece que o fluxo natural não pode ser impedido, bem como não
pode agravar aqueles que, topograficamente, estão em situação de
inferioridade. Já o 1289 se refere ao curso artificial, e retrata situação
inversa. Novamente, atenção ao fato que a indenização mencionada pelo
artigo somente caberá havendo dano. O professor critica a
constitucionalidade do artigo 129169, porque o legislador divide a água
em duas categorias: a água indispensável e a água "dispensável". Quanto
à primeira, não se autoriza a poluição, mas quanto à segunda, basta que o
poluidor pague indenização. Isso remonta o princípio do poluidor pagador,
que é absurdo, tendo em vista a dificuldade ou impossibilidade de retorno
ao status quo.
• Direito de tapagem - limites entre prédios (art. 1297): os muros, cercas
e valas pertencem, em regime de condomínio, aos donos de ambos os
imóveis, o que pode gerar conflitos entre os vizinhos. O caput do artigo
1297 traz quatro ideias fundamentais: (1) a legitimidade do proprietário e
do possuidor (acrescido pela doutrina, apesar de não disposto no código)
para propor ações de demarcação; (2) existência de direito potestativo; (3)
as formas de divisão são cercas, muros, valas e tapumes e (4) os custos da
divisão serão igualmente divididos entre os interessados. O parágrafo 1º
traz a ideia da presunção legal de condomínio por meação das divisórias.
68
CC. Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas,
respondendo por perdas e danos.
69
CC. Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos
possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for
possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
Direito Civil V Página 50 de 71
Ademais, as divisões devem respeitar os usos e costumes da região (ex.:
no meio rural, são mais comuns as cercas do que os muros). Segundo o
artigo 1307, o vizinho poderá realizar alteamento (aumentar a altura do
muro) devendo aquele que deseja aumentar o muro arcar com todas as
despesas. A altura desse muro deverá ser estabelecida por regras locais,
no entendimento do STJ (ex.: Resp 34864) e deverá atender aos usos e
costumes. Com relação à preservação do muro ou sua reconstrução, a
doutrina majoritária entende que ambos deverão arcar com os valores. Se
apenas um pagar, ele poderá exigir do vizinho o valor da metade. Lado
outro, a doutrina minoritária entende, por interpretação do artigo 1305,
que só será devida a quota parte do vizinho que não pagou pelo muro se
ele o travejar, ou seja, se ele realizar alguma obra ou fazer uso, de
qualquer forma, do muro divisório (observando as limitações trazidas pelo
artigo 1308, CC). O artigo 1311 dispõe regra óbvia, vez que veda a
construção de obras que podem gerar desmoronamento, deslocação de
terra ou comprometa a segurança do outro imóvel. Atenção, pois é
necessário lembrar que a responsabilidade no caso do direito de
vizinhança é objetiva.
• Direito de construir (art. 1299 e ss.): o artigo 1299 dá a impressão de
que apenas o proprietário poderá construir, porém entende-se que o
possuidor também teria esse direito subjetivo, o qual encontra diversos
condicionamentos. Os artigos 1301 (meio urbano) e 1303 (meio rural)
tratam das distâncias mínimas entre as construções, visando a garantir
segurança, intimidade e privacidade (ver Resp 6501, Resp 229164, Resp
34864 e súmula 120 STF 70). O artigo 1302 postula que o proprietário pode
exigir que se desfaça a construção errada, no prazo decadencial de ano e
dia (posse nova). No parágrafo único do artigo, está disposto que poderá
ser perdida a luz natural pela construção de outro prédio, mas aquele que
foi prejudicado terá direito de levantar a sua edificação ou contramuro.
Para evitar essa situação, já existe possibilidade de contrato de servidão
de luz, na qual se estabelece a limitação de construções que possam
prejudicar a percepção de luz natural do outro edifício. Ademais, pelo
artigo 1311, resta proibida qualquer obra que gere risco ou dano a
outrem, devendo ser feitas obras acautelatórias para corrigir eventuais
problemas. O artigo 1313, por sua vez, dispõe acerca das hipóteses nas
quais o indivíduo pode entrar no imóvel do vizinho, suprindo uma eventual
70
Súmula Nº 120 (STF) - Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não
importando servidão sobre ele.
Direito Civil V Página 51 de 71
negativa desmotivada do proprietário ou ocupante. É um direito
potestativo, que pode ser exercido quando necessária reparação,
construção, reconstrução ou limpeza da casa ou muro, ou quando coisas
suas se encontrarem no imóvel do vizinho, casualmente. Nessa hipótese,
sendo provocado dano, caberá indenização.
Unidade 5: Condomínio
• Conceito: a rigor, qualquer coisa pode ser suscetível de condomínio (bens
móveis e imóveis). Em linhas gerais, é uma forma de manifestação de
domínio, a qual pressupõe pluralidade subjetiva, e que pode existir pela
vontade dos sujeitos, por determinação legal ou pela natureza da coisa. É
uma exceção à exclusividade da propriedade e sua constituição se dá
mediante escritura pública.
• Natureza jurídica: é um ente despersonalizado, o qual não se confunde
com os próprios condôminos. Apesar disso, tem capacidade patrimonial,
bem como a capacidade de estar em juízo (representado pelo síndico). A
ausência de personalidade gera consequências no plano fático, como a
impossibilidade de adquirir bens, por exemplo. Segundo o professor, o
condomínio é, materialmente, uma pessoa, não obstante, formalmente,
não é reconhecida pelo ordenamento.
• Elementos: pluralidade subjetiva e indivisibilidade objetiva (natural,
voluntária, legal ou judicial).
• Espécies:
A. Voluntário (art. 1314, CC): aquele que nasce da vontade dos
condôminos. O condômino é proprietário de uma parcela (quinhão,
quota parte ou fração ideal) do bem. Independentemente da quota,
todos, indistintamente, tem igual e qualitativo direito de exercer atos
de posse sobre a coisa comum, observada a finalidade. Não obstante,
a regra geral é de que o poder de escolha e gestão do bem será
proporcional à fração ideal. Apesar disso, pode ser disposto
contratualmente pelos condôminos que o poder de deliberação será
equivalente, não importando a quota parte. De acordo com o artigo
1314 é também possível que o condômino aliene sua parcela, sem
autorização dos demais, devendo ser respeitado, no entanto, o direito
de preferência, combinando o disposto pelo artigo 504 e o parágrafo
único do art. 1314, ambos do CC. Se não for observado o direito de
preferência, o negocio feito será ineficaz. Deve ser observado
também o prazo decadencial de 180 dias para exercício do direito,
Direito Civil V Página 52 de 71
disposto no artigo. Porém, é possível que o contrato dispense o
direito de preferência.
CC: Art. 504. "Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá,
depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e
oitenta dias, sob pena de decadência. ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo."
Art. 1314. Parágrafo único. "(...) Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum,
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros."
CC: Art. 1320. "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o
quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1º - Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco
anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º - Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3º - A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz
determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. "
CC: Art. 1331. "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio,
salvo autorização expressa na convenção de condomínio (...)".
CC: Art. 1338. " Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em
condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. ".
CC: Art. 1334. " (...) § 2º - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas. "
71 (CC) Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
72(CC) Art. 1.333: (...) Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
73
Súmula 260, STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é capaz para regular as relações entre os
condôminos.
74
(CC) Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das
frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção. (...)
75
(CC) Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Direito Civil V Página 55 de 71
➢ Matérias tratadas pela convenção: a convenção irá dispor
sobre as matérias estabelecidas pelo art. 1334, incluindo o
regimento interno (inciso V), que será definido posteriormente.
As matérias dispostas pela convenção são:
I. a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio: nesse ponto,
levanta-se a questão se o proprietário da cobertura paga
mais ou menos que os outros, por ser titular de uma quota-
parte maior, assim como se terá maior direito de voto (art.
1352, parágrafo único). Isso dependerá da convenção do
condomínio;
II. Sua forma de administração: a administração do
condomínio é feita por todos os condôminos. O síndico é
apenas mandatário (órgão de execução). Ressalte-se que
qualquer pessoa pode ser síndico, mesmo que não
condômino (ex.: pessoa jurídica - administradora de imóveis).
O síndico poderá, inclusive ser remunerado, desde que haja
disposição em convenção;
III. A competência das assembléias, forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações: as assembleias
poderão ser ordinárias (aquelas previsíveis e recorrentes,
feitas pelo menos uma vez ao ano) ou extraordinárias. Via de
regra, o quórum de deliberações não é quantitativo de
pessoas, mas sim, de frações ideais. Porém, há situações em
que será referente às pessoas dos condôminos. O quórum
especial é aquele previsto no CC (não pode ser modificado)
ou previsto na própria convenção. O artigo do 1341, por
exemplo, traz o quórum especial de votação para as reformas
voluptuárias e para as reformas úteis. Pelo disposto, as
voluptuárias só serão aprovadas com voto de 2/3 dos
condôminos (no total, e não dos presentes), já a alteração de
fachada externa necessita de unanimidade para aprovação.
As reformas úteis, por sua vez, se aprovarão pela maioria dos
votos dos presentes. Ainda nesse ponto, atenção ao artigo
135476, que proíbe a deliberação se todos os condôminos
76
(CC) Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião
Direito Civil V Página 56 de 71
não forem convocados para a reunião, sendo este um
requisito de validade da mesma. Como já dito, o quórum
especial deve estar previsto em lei ou na convenção, mas não
estando previsto em nenhum dos dois, será aplicado o artigo
135277 para a 1ª convocação, o qual exige a maioria dos
votos dos presentes, representando, pelo menos, metade das
frações ideias. Para a 2ª convocação, lado outro, o art. 1353
estabelece a deliberação de metade dos presentes.
Entretanto, o código não estabeleceu lapso temporal entre
as duas convocações e, para coibir abusos, houve construção
jurisprudencial de 30 minutos mínimos de distância temporal.
Tudo isso deverá ser feito respeitando a regra do art. 1352,
parágrafo único78 , de que os votos serão proporcionais às
frações do solo de cada condômino;
IV. As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores: a principal sanção é a multa por atraso no
pagamento (ex.: art. 1336, §1º). Outras duas figuras
interessantes são a do condômino nocivo e do condômino
anti-social. O condômino nocivo é definido pelo caput do
1337, sendo aquele que descumpre deveres de forma
reiterada. Por deliberação de 3/4 das frações ideais, poderá
ser estabelecida multa equivalente a 5x o valor da despesa
condominial. Sendo o pagamento das despesas um dever, é
possível esse instituto incidir sob o condômino que, de forma
reincidente, não quite suas obrigações condominiais.
Atenção ao fato de que deverá ser respeitado o devido
processo legal e o contraditório substancial. Por sua vez, o
condômino anti-social é tratado pelo parágrafo único do
mesmo artigo e define-se como aquele que cria
incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos. Nesse caso, a multa poderá ser de até 10x o
valor das contribuições condominiais. Há, nesse ponto,
discussão sobre a possibilidade de caber ou não a expulsão
do condômino anti-social, formando duas correntes:
77
(CC) Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação,
por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (...)
78
(CC) Art. 1352. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a
cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
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→ 1ª corrente: não é possível efetuar a expulsão do
condômino, pois não há previsão do tipo no Código Civil;
→ 2ª corrente: a expressão "até ulterior deliberação da
assembléia" autorizaria o estabelecimento de outra sanção,
caso a multa apenas não surta efeito. Questiona-se o tempo
que poderia durar tal expulsão, o que não é definido pelo
CC, mas parte-se do pressuposto de que não poderá ser essa
sanção eterna. Nesse caso, ressalta-se que deverá a expulsão
ser pleiteada na forma judicial, por meio de tutela específica
(cautelar urgente), sendo o condomínio representado pelo
síndico, nos termos do artigo 1348, II, CC.
V. Regimento interno: o regimento regula a convenção,
tratando das minúcias. Atenção, pois nem todas as regras
dispostas na convenção ou no regimento são válidas, isso
pois, devem estar sempre em conformidade com o código
civil. Assim, cláusulas seletivas podem ser discriminatórias e
inválidas. Inclusive, o STJ já decidiu em favor de condôminos
que tinham animais de estimação de pequeno porte e que
não atrapalhavam os interesses dos outros condôminos,
mesmo estando disposto na convenção que não seria
possível a presença de animais.
- Finalidade do condomínio: exclusivamente residencial, exclusivamente
comercial ou misto.
- Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e
de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.
Será parâmetro para divisão das despesas, por exemplo. Assim, o dono
da cobertura irá pagar mais, via de regra, tendo em vista a maior área
da qual usufrui. Será também parâmetro para a tomada de decisões,
como já referido.
CC: Art. 1334. " (...) § 3º - A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. "
79
(CC) Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem
delas se serve.
80
(CC) Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.
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devendo observar também a tranquilidade do condomínio dos outros
moradores (inciso IV). Além disso, devem fazer obras e benfeitorias
que respeitem o aspecto estético e que não causem danos às outras
áreas (incisos II e III).
B. Direitos: os direitos dos condôminos estão dispostos pelo artigo
1335. O principal deles seria utilização e fruição de sua unidade e das
áreas comuns. Além disso, ele poderá dispor de sua unidade,
emprestando ou alienando a outrem (incisos I e II). Ademais, é
garantida a participação das assembléias e o direito de voto, desde
que o condômino esteja em dia com as despesas condominiais (inciso
III). Surge discussão quanto à possibilidade do locatário votar, já que é
condômino equiparado. Nesse sentido, como ele não paga despesas
extraordinárias (lei 8.245/91, arts. 21 a 24), não seria lícita sua
participação nas assembleias extraordinárias, salvo se, por disposição
expressa, anuir ao pagamento dessas despesas ou se tiver um
mandato de representação do condômino originário.
- Administração: todos os condôminos administram o condomínio,
porém é o síndico o órgão de execução. Atenção ao fato de que
qualquer pessoa poderá ser síndico, até mesmo terceiros, desde que
haja previsão na convenção de condomínio. Além disso, existe um
mandato legal, de até 2 anos, do síndico, o que não é respeitado na
realidade (art. 1347, CC). Se houver abuso, poderá ser destituído o
síndico, nos termos do artigo 1349, CC. A assembleia convocada com a
finalidade de destituir o síndico deverá ser observar o quórum de
maioria absoluta dos condôminos, e não das frações ideias.
- Extinção: se um condômino compra todas as frações, será extinto o
condomínio, pela falta da pluralidade subjetiva. Outra hipótese, mais
comum, é de desapropriação, que será feita mediante indenização.
Além disso, pela ruína total ou parcial do condomínio, também será
extinto. Porém, nesse último caso, os condôminos poderão deliberar se
desejam reconstruir o imóvel, haja vista o artigo 1357, CC.
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CC. Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o
interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos
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trânsito de animais ou máquinas, por exemplo. Não obstante, de
acordo com o § 2º do artigo 1385, se há servidão de trânsito que
envolva, por exemplo máquinas e animais, ela irá pressupor também
o trânsito de pessoas. Ressalta-se a possibilidade do dominante de
ajuizar ação de manutenção de posse sobre coisa alheia para
garantir a fruição. A legitimidade do dominante, porém, tem uma
condição, a qual seja o exercício legítimo do direito, observando a
finalidade, os limites e o objeto da servidão. Segundo o artigo 1380,
benfeitorias necessárias poderão ser feitas pelo dominante sem
anuência do serviente, porém as voluptuárias deverão contar com a
anuência do serviente.
- Extinção da servidão (art. 1388 e 1389): mesmo a servidão
adquirida por usucapião poderá ser extinta, se ocorrer a confusão,
como, por exemplo, no caso do serviente vender seu imóvel ao
dominante. Além disso, há possibilidade de supressio, que se
configura pelo não exercício por dez anos contínuos. Se isso ocorrer,
a extinção poderá se dar por sentença declaratória de extinção da
servidão. Outra hipótese é a renúncia (abdicativa) da servidão pelo
dominante. Alem disso, há possibilidade de resgate da servidão,
feita mediante a uma contrapartida (pagamento, por exemplo) do
serviente ao dominante. Ademais, poderá ser extinta quando não
subsistir o fim que a originou, cessando a utilidade, desde tenha
uma causa originária (seja causal). Tudo isso de acordo com o artigo
1385, § 1º, que impossibilita a ampliação do objeto da servidão. Ex.:
Y utilizava servidão para passagem de seus bois. Se Y não criar mais
bois, a servidão poderá ser extinta. Por fim, a última hipótese de
extinção é o inadimplemento contratual (art. 1389, II).
B. Usufruto, uso e habitação:
- Conceito e natureza: o usufruto se dá quando alguém usa ou frui
coisa alheia, gerando desdobramento da posse (o usufrutuário é o
possuidor direto e o proprietário, o indireto).
- Extensão: salvo disposição em contrário (legal ou contratual), o
usufruto da coisa alcança seus acessórios. Nesse ponto, ver
diferença entre acessórios e pertenças.
- Origem:
a. Vontade das partes;
b. Usucapião: apenas no caso de bens imóveis (art. 1391).
CC: Art. 1.419. "Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em
garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação."
CC: Art. 1.421. "O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração
correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no
título ou na quitação."
CC: Art. 1.422. "O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada
ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a
prioridade no registro."
CC: Art. 1.428. "É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a
ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida ."
§ 1º - Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preço,
quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra garantia.
§ 2º - Operando-se a confusão tão-somente quanto a parte da dívida pignoratícia, subsistirá inteiro o penhor
quanto ao resto.
B. Hipoteca
- Conceito: se diferencia do penhor pois, em nenhuma hipótese,
enseja desdobramento da posse.
- Objeto: coisas móveis e imóveis, trazidas pelo art. 1473;
- Extensão: segundo o artigo 1474, se não especializado no
instrumento, poderá abranger todas as acessões e construções.
Atenção ao fato de que a hipoteca pode coexistir com outras
garantias reais, como o penhor, por exemplo (parte final do art. 1474
e art. 1440). Nesse caso, a preferência na ordem de execução será
daquele que registrou primeiro o contrato (arts. 1493 e 1494, CC).
- Espécies:
a. Voluntária: nasce do acordo de vontades;
b. Legal: hipóteses do artigo 1489. Para esse semestre, ressaltam-
se os incisos I e III. Importante dizer que elas não são
modalidades automáticas, devendo ser respeitado o registro e a
especialização, ambos dispostos no art. 1497. O professor critica
o inciso I, por ele partir do pressuposto da culpabilidade. Já o
III, permite diálogo entre o direito penal e civil, sendo que, no
processo penal, o juiz poderá, como forma de acautelamento,
pedir a penhora dos bens daquele que promoveu o delito,
pressupondo decisão judicial.
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c. Judicial: estabelecida em sentença condenatória.
- Extinção:
1. Remição da hipoteca pelo adquirente do imóvel hipotecado
(art. 1481, CC). Atenção ao fato de que o NCPC revogou os
artigos 1482 e 1483 do CC.
2. Extinção da obrigação.
- Pluralidade de garantia (Art. 1476): o dono do imóvel poderá
constituir hipoteca como garantia em favor de outro credor, se ele
assim aceitar. Há entendimento de que seria possível apenas se o
bem comportar, em valor, todas as garantias. O professor discorda
desse entendimento. A ordem de preferência da garantia será
conforme o registro, que classificará os credores em classes (o
primeiro a receber será credor hipotecário de primeira classe). Não
obstante, chegando o vencimento do primeiro credor, ele não
poderá promover a venda do bem, mas deverá esperar o
vencimento da dívida de todos os outros credores. O primeiro
credor poderá também pagar o restante das dívidas (remição da
hipoteca), evitando assim a eventual falência do credor, o que
prejudicaria seu crédito. Em tal hipótese, ele continuará tendo
direito a seu crédito e se sub-rogará (ver artigos 1478 e 346, II,
CC.p);
- Artigo 1475, CC: o imóvel hipotecado poder ser vendido, e a
cláusula que proibir a alienação será nula. Não obstante, poderá ser
pactuado que, ocorrendo a venda, ocorrerá também o vencimento
antecipado da dívida.
C. Anticrese: recai, em regra, sobre bem imóvel (também pode recair
sobre coisa móvel), mas pressupõe desdobramento efetivo da posse
como forma de satisfação da obrigação. Haverá transferência da
posse, que se consolidará pela fruição do bem. Isso desinteressa ao
credor (será obrigado a exercer a posse) e ao devedor (não poderá
exercer a posse). Ademais, o credor deverá ainda fazer o balanço da
administração (art. 1507). Há necessidade de registro. A anticrese
poderá ser cumulada com a hipoteca e o penhor (§ 2º do artigo
1506), sendo que a ordem será a do registro.