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Bitte überprüfen Sie die Angaben bei Gericht vor der Versteigerung
im Original des Gerichtsgutachtens.
Verkehrswertgutachten
Nr. 7036 . Ausfertigung
Verkehrswert (Marktwert)
zum Wertermittlungs-/Qualitätsstichtag 08.08.2017
Inhalt
Grundstück : L 13, 13
Grundstücksgröße : 367 m²
Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV)
Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Baugesetzbuch (BauGB)
(in der jeweils gültigen Fassung)
Fachliteratur
Wohnungsgrundbuch
Mannheim Nr. 31.361 : lt. Abschrift vom 31.03.2017
Abt. II : Nr. 1:
Auf dem Grundstück dürfen niemals gewerbliche
oder Fabrikanlagen irgendwelcher Art errichtet
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 5
Nr. 2 - 9: gelöscht
Nr. 10:
Die Zwangsversteigerung ist angeordnet.
Bezug: Ersuchen des Amtsgerichts Mannheim -
Vollstreckungsgericht 23.03.2017 (3 K 45/2017).
Eingetragen (MAN014/145/2017) am 31.03.2017.
2.0 Grundstücksbeschreibung
Die nachfolgenden Beschreibungen dienen der
allgemeinen Darstellung, sie gelten nicht als
vollständige Aufzählung aller Einzelheiten.
2.2 Bebauung
3.0 Gebäudebeschreibung
Kellerdecken : Stahlbeton
Türen : Hauseingangstür:
Stahl - Aluminiumelement mit Glasfüllungen und
integrierter Klingelanlage
Wohnungstüren: Holztüren, naturfurniert, Stahl-
umfassungszargen
Hoftor: 2 - flgl. Stahl - Aluminiumkonstruktion mit
Drahtglasfüllungen
3.3 Außenanlagen:
Der Hof ist betoniert, Einfriedung durch Mauern
4.0 Wertermittlung
4.1 Allgemein:
und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die bei der Wertermittlung anzuwendenden Grundsätze sind in der Immobilienwert-
ermittlungsverordnung (ImmoWertV, in Kraft getreten am 01.07.2010) vorge-
schrieben und erläutert. Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15)
einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfah-
ren (§§ 17 - 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 - 23) oder mehrere dieser Verfahren
heranzuziehen.
Im Ertragswertverfahren wird der Wert der Gebäude und sonstigen baulichen Anla-
gen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Ertrags ermittelt. Der Ertrags-
wert ist deshalb im Wesentlichen von wirtschaftlichen Aspekten und Renditeüberle-
gungen geprägt.
5.0 Bodenwertermittlung
Das Ergebnis der Anwendung der §§ 15 und 16 ImmoWertV ist der Vergleichswert.
Die nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Werte stellen nicht den Verkehrs-
wert dar, da dessen Definition weitreichender und umfassender ist. Diese Werte sind
deshalb kritisch zu würdigen. Sie sind die Basis, von der unter Berücksichtigung der
Lage auf dem Grundstücksmarkt der Wert abgeleitet werden kann (§ 8 Abs. 1 Im-
moWertV).
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 15
5.1 Bodenrichtwert:
Bodenrichtwertzonennummer: 1628
Bodenrichtwert: 1100,00 €/m²
Entwicklungszustand: Baureifes Land
Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: erschließungsbeitrags-, kosten-
erstattungsbeitrags- und abga-
benfrei nach BauGB oder KAG
Art der Nutzung: allgemeines Wohngebiet (WA)
Ergänzung zur Art der Nutzung: Kerngebiet
5.2 Bodenwertermittlung:
Das Heranziehen des unmittelbaren Preisvergleiches ist nicht möglich, da keine zeit-
nahen, vergleichbaren Verkaufsfälle verzeichnet wurden. Es wird der Bodenricht-
werte als Grundlage zur Bewertung angehalten. Das Bewertungsgrundstück ent-
spricht in etwa den wesentlichen Lage- und Nutzungsverhältnissen der Bodenricht-
wertzonen.
Bodenwert (erschließungsbeitrags-, kostenerstattungsbeitrags- und abgabenfrei nach
BauGB oder KAG):
Wohnung:
20,97/1.000 MEA x 367 m² = rd. 7,70 m²
6.0 Ertragswertverfahren
6.1 Erläuterungen:
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Ertrag der bau-
lichen Anlagen. Bei der Ermittlung des Ertragswerts ist von dem marktüblich erzielba-
ren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag
abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag der Liegen-
schaften auf die angenommene Restnutzungsdauer im Durchschnitt marktüblich ver-
zinst wird.
Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die
baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirt-
schaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist dem-
nach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des
Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.
Für das Gebäude, Baujahr ca. 1962 mit Modernisierungsmaßnahmen wird eine
Restnutzungsdauer von ca. 30 Jahren (anlehnend an Sachwertrichtlinie 2012, Anla-
ge 4) angenommen.
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 17
6.2 Miete:
Gemäß Mietspiegel 2016 der Stadt Mannheim Tabelle 1 (Basis - Nettomieten) lie-
gen die Mieten für Wohnungen mit 17,00 m² Wohnfläche bei 9,92 €/m²
Tabelle 3 (Wohnkriterien)
Zuschlag: +3 %
Tabelle 4 (Wohnkriterien)
Keine Zu- oder Abschläge
Für die hier zu bewertende Wohnung wird in Anlehnung an den Mietspiegel und un-
ter Berücksichtigung, dass sich die Wohnung in einem Mehrfamilienwohnhaus befin-
det sowie der Lage des Objektes eine marktübliche erzielbare Grundmiete von ca.
9,60 EUR/m² als angemessen erachtet (für Mietänderungen nicht verwertbar).
6.3 Liegenschaftszinssätze:
Für diese Wohnung mit ca. 17,00 m² Wohnfläche und mit der Lage im Stadtgebiet
(Universitätsnähe, Bahnhofsnähe) wird in Anlehnung an den Grundstücksmarktbe-
richt 2014 - 2016 ein Liegenschaftszinssatz von 5,5 % als angemessen erachtet.
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 18
Liegenschaftzinssatz 5,5 %
Bewirtschaftungskosten
565,25 EUR
Bewirtschaftungskosten
pauschal: 28,9 % - 565,17 EUR
-----------------------
jährlicher Reinertrag: 1.393,23 EUR
Reinertragsanteil des Bodens 5,5 %
aus 8.500,00 EUR - 467,50 EUR
-----------------------
Ertrag der baulichen Anlage: 925,73 EUR
Ertragswert
der baulichen Anlage
Restnutzungsdauer ca. 30 Jahre
Barwertfaktor bei 5,5 %
= 14,53
925,73 EUR x 14,53 = 13.450,86 EUR
Bodenwert (anteilig) + 8.500,00 EUR
-----------------------
vorläufiger Ertragswert des SE 21.950,86 EUR
besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale
Reparaturen (auch am Gemein-
schaftseigentum) - 2.000,00 EUR
-----------------------
19.950,86 EUR
ERTRAGSWERT
Sondereigentum Nr. 22 rd. 20.000,00 EUR
ERTRAGSWERT
Eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung aus den Jahren 2014 - 2016 der Stadt
Mannheim ergab 7 Verkaufsfälle in diesem Objekt, dabei lag der durchschnittliche
Preis pro Quadratmeter Wohnfläche für wiederverkaufte Eigentumswohnungen bei
ca. 1.250,- EUR/m² Wohnfläche.
7.0 VERKEHRSWERT
L 13, 13
20.000,00 EUR
Sachbearbeiter:
Dipl. - Ing. (FH) xxxxx
Dipl. - Ing. (FH) xxxxx
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 20
8.0 Anlagen
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 23
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 24
3. Obergeschoss