Ref: CP05.

- ELABORACIÓN DE OFERTA BIM – PRE-BEP

RECONVERSIÓN EDIFICIO EXISTENTE

Expositores:
Leticia Sauco
Felipe Choclan
José J. Gil

1.- OBJETIVO
Como complemento al segundo módulo MeDIP sobre DIP-BIM, se propone a los alumnos la
realización de un ejercicio práctico, complementario con varios objetivos fundamentales:

 Que el alumno conozca y desarrolle un ejercicio práctico basado en un posible caso

real, donde pueda aplicar los conocimientos adquiridos a lo largo del curso, mediante
el trabajo en equipo, contrastar estos resultados con el resto de sus compañeros.

 Que el alumno tenga un soporte base y una experiencia didáctica para poder
desarrollar esta función en el mercado profesional

 Que el profesorado pueda evaluar el grado de cumplimiento de los objetivos de

formación que este bloque técnico tenía previsto, pudiendo además servir para
corregir o mejorar en años sucesivos el contenido del mismo.

2.- EJERCICIO
La práctica consiste en la elaboración de una oferta en la que el PM deberá definir de manera
pormenorizada el alcance de los trabajos a ejecutar justificando el esfuerzo dedicado, y
ajustando los precios en la mayor medida de lo posible.

Podemos decir que mediante el ejercicio de oferta trataremos de comparar la mejor

propuesta calidad/precio y la que mejor se ajuste a las necesidades del cliente. Se pretende
que el grupo sea capaz de elaborar una oferta para conseguir un contrato ante una situación
competitiva.

Al igual que sucede en la realidad en este ejercicio cada equipo partirá de una situación
competitiva diferente y será el azar el que determinará los costes horarios de cada miembro
de su equipo. El ejercicio se realizará trabajando en equipo.

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3.- ENUNCIADO

Año 2019. Tras una larga crisis en el sector inmobiliario y varios años de parón parece que por
fin vuelve la actividad al sector. Las grandes empresas promotoras del ciclo anterior quebraron
y tras varios años de incertidumbre han aparecido nuevos players que antes apenas tenían
relevancia: los Fondos de inversión.

Muchos de estos fondos compraron activos a precio de ganga en el peor momento de la crisis
y ahora que se ha reactivado el sector están deseosos de sacarles rentabilidad. Muchos
compraron suelos para promover, otros compraron edificios a medio construir y algunos otros
han visto en la rehabilitación una atractiva vía de salida.

El fondo de origen alemán ElderVolks está especializado en residencias para ancianos

alrededor del mundo. ElderVolks es un fondo privado financiado en su mayoría por
trabajadores del sector automovilístico alemán. Tras 8 años de operación, el fondo sigue
arrojando muy buenos retornos para sus inversores y se acercan dos años clave para el futuro
de la compañía.

Si bien ElderVolks ejecuta las operaciones desde el punto de vista inmobiliario, siempre va de
la mano de un operador de residencias de ancianos que está arrasando en Alemania: TGLife.
TGlife ha irrumpido en el sector de las residencias de ancianos con un modelo de gestión
profesionalizada en el que prima la experiencia del usuario al que ya no se le considera una
carga sino un cliente premium.

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 “España cuenta con una de las poblaciones más envejecidas de Europa y
pese a que la esperanza de vida es muy elevada sus mayores no pueden
vivir su edad dorada en las mismas condiciones que los países de su
entorno. TG Life va democratizar el acceso a residencias de ancianos de
calidad mundial a un precio inmejorable.”

Rasmus Voights (CEO)- Diario Expansión.

El fondo prevé la apertura de más de 20 centros en España durante los próximos 5 años.

Para uno de sus primeros proyectos en España han adquirido un inmueble en Alicante. El
inmueble, una antigua fábrica de alfombras de 1.937 m2 y tres plantas de altura tiene a día de
hoy una estructura diáfana que le permitirá adaptarse fácilmente al nuevo uso. Además, se
construirá una nueva planta en la cubierta que permitirá a los ancianos disfrutar de una
terraza muy agradable y de las vistas del entorno.

El fondo tiene una estructura muy liviana con la que quiere dar salida a todos los proyectos en
España. Tienen únicamente a 4 personas en España. El director territorial, el Asset Manager, el
financiero y el business developer. La estrategia del fondo en cuanto a la contratación es
sencilla: Contratar un PM que se encargue de todo tras la fase de Viabilidad.

El operador TGLife será el encargado de aprobar en última instancia los trabajos que se
desarrollen y entregará una serie de Guías y manuales para el definir las definir directrices
sobre el diseño, construcción y operación del centro.

Tras consultar a AEDIP, ElderVolks ha preseleccionado vuestra empresa para que presentéis
una oferta técnico-económica para el desarrollo de su nueva residencia en Crevillente,
Alicante.

El alcance que os ha entregado ElderVolks es el siguiente:

 Gestión del diseño

 Elaboración de los pliegos de licitación
 Petición, Análisis y Adjudicación de ofertas
 Gestión de la construcción
 Gestión de la puesta en marcha y commisioning

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Los oferentes deberán desarrollar la metodología que utilizarán para el alcance descrito
haciendo especial hincapié en la metodología BIM y en el desarrollo del pre-bep.

Para la evaluación de la oferta el fondo de inversión utilizará la siguiente tabla. Por reglamento
interno el fondo descalificará al oferente más alto y al oferente más bajo. También
descalificará a los oferentes cuya oferta se situe un 20% por encima o por debajo de la oferta
media para evitar sobrecostes y bajas temerarias.

TABLA RESUMEN
Puntaje Recursos Plazo de COSTE
Máximo (hora/hombre ejecución
por perfil)
DISEÑO
- Elaboración del pliego para el 10
concurso de ideas y
adjudicación del proyecto
- Gestión del diseño (BIM) 40
- Gestión de licencias 10
LICITACIÓN
- Elaboración de los pliegos de 20
licitación
- Petición, Análisis y adjudicación 20
de ofertas
CONSTRUCCIÓN
- Project & Construction 90
Management (BIM)
DESACTIVACIÓN
Gestión de la puesta en marcha, 10
obtención de licencias y commisioning
TOTAL

Tanto ElderVolks como TGlife dan especial importancia a la metodología BIM (a través de la
que controlan su cartera de más de 200 activos por todo el mundo) por lo que además de
ofrecer vuestros servicios de Project Management con ésta metodología deberéis elaborar un
pre-BEP que tendrá mucho peso en la elección de la empresa de PM y que se deberá negociar
con el diseñador antes del inicio del diseño.
Un alcance preliminar del pre-BEP a desarrollar será el siguiente:

1. Un plan de ejecución BIM para la nueva residencia de ancianos en el que se definirán

los siguientes aspectos:

a. Alcance de los trabajos

i. Alcance y exclusiones BIM del proyecto
ii. Objetivos BIM
iii. Usos BIM
iv. Nivel de LOD
v. Responsables
b. Comunicación estratégica

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 i. Organigrama de comunicación
ii. Consultas y resolución de problemas
iii. Mantenimiento de los archivos
iv. Softwares
c. Criterios de Modelado
i. Inicio de proyecto
ii. Project Browser
iii. Criterio de Nomenclatura
iv. Estructura de Modelos
v. Matriz de responsabilidades de modelado
vi. Base Point y Survey Point
vii. Worksets
viii. Niveles y ejes
ix. Estandares de modelado
d. Coordinación y detección de conflictos
i. Coordinador BIM
ii. Cuadro de intercambio de modelos para revisión de interferencias
e. Anexos

En línea con su visión corporativa se contemplará la posibilidad de obtener una certificación

energética reconocida (LEED o BREEAM) y la certificación WELL.

“Nunca hemos adjudicado nuestros contratos por precio, tenemos claro que
la calidad en el diseño puede ahorrarnos mucho dinero en la fase de
construcción y garantizarnos mejores retornos durante la operación del
activo” Rasmus Voights (CEO)- Capital Radio.

4.- DATOS DE PARTIDA

ESTADO ACTUAL

En su estado actual con uso INDUSTRIAL de FABRICACIÓN DE CALZADO, consta de tres plantas
cada una de ellas de 735,17 m2. Con una superficie total construida de 2.205,51 m2. Divididos
en Planta de acceso desde el chaflán de la calle Navas co Ausias March en su cota inferior,
Planta primera con acceso desde el chaflán de la calle Cardenal Cisneros esquina a la calle
Reverendo pascual martínez, una segunda planta y una azotea transitable con salida desde la
escalera de acceso a la planta primera.

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El Edificio tiene una superficie construida total aproximada de 2.205,51 m2. La altura libre es
en Planta de Acceso es entre 4,50 m y 5,00 m. En Planta Primera es entre 4.32 m y 4,82 m y en
la Planta segunda es entre 3,78 m y 4,18 m Siempre por encima de la altura de 2,5 m y 3,00 m
mínimos como establece el articulado del Plan General de Ordenación Urbana de Crevillente.
El Edificio objeto de estudio se encuentra sito entre las C/ Reverendo Pascual Martínez, C/
Cardenal Cisneros, C/ Poeta Ausias March y C/ Navas de CREVILLENTE. ALICANTE. Está
actualmente destinado a zona de oficinas, producción y almacenaje. El interior está dividido en
varias zonas.

Imagen 1 - Planta Baja - Estado previo

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Imagen 2 - Planta 1 - Estado Previo

Imagen 3 - Planta 2 – Estado previo

ESTADO REFORMADO:

Los usos que pretende conseguir el fondo con la reforma del inmueble son los siguientes:

- Alojamiento
- Restauración
- Lavandería
- Atención sanitaria básica
- Atención médica
- Atención de enfermería
- Rehabilitación
- Asistencia farmacéutica
- Prevención y promoción de la salud
- Atención psicológica
- Terapia ocupacional
- Atención socio cultural
- Atención social individual, grupal y comunitaria

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 - Atención social familiar
- Peluquería
- Podología
- Cafetería
- Otros usos no incluidos en la cartera de servicios básicos

La distribución por plantas de los servicios prestados es la siguiente:

- Planta de Acceso: Servicios básicos y obligatorios – Centro de día y residencial
- Planta Primera: Zona Residencial con 12 habitaciones dobles y 5 individuales
- Planta Segunda: Residencial con 12 habitaciones dobles y 6 individuales
- Planta Tercera: Terraza como zona de jardín y esparcimiento (300m m2 aprox.) y el
resto de los servicios mínimos necesarios para el cumplimiento de los servicios
imprescindibles y obligatorios para el Centro Residencial para personas mayores.

Presupuesto

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5.- ALCANCE
El ejercicio pretende valorar tanto el conocimiento como la capacidad (imaginativa) de los
alumnos para adelantarse a los problemas/tareas/recursos necesarios que se pueden
presentar por los riesgos del proyecto y la gestión de los mismos.

Así como la facilidad para elaborar estrategias y justificación de las mismas, por lo que no se a
va detallar con más precisión el alcance del ejercicio. Bastará volver a los apuntes, trabajar en
equipo y derrochar ganas y creatividad.

El alumno deberá convencer al fondo alemán y al operador de que su propuesta técnico-

económica es la mejor haciendo especial hincapié en el BIM execution plan

Entregables: Oferta técnico económica + Anexo: pre-BEP

6.- PLAZOS
El trabajo se desarrollará por grupos y se hará una entrega oficiosa por email el día 21 de Abril
de 2019, que consistirá en un informe, que reflejará la solución aportada.

La entrega definitiva se realizará el día 26 de Mayo en el aula web y las presentaciones por
equipos se realizarán en clase, el día 31 de mayo de 2019 y serán debatidas y presentadas, por
turnos, por cada grupo, siendo la máxima extensión 30 diapositivas en Power Point o similar.

7.- CRITERIOS DE EVALUACION

1. El informe debe iniciar con un resumen ejecutivo que resuma las conclusiones.
2. La extensión total del documento final es libre.
3. Los trabajos deben entregarse digitalmente, además se presentará en clase, realizando
una presentación a tal efecto.
4. Se valorará expresamente los siguientes apartados a nivel de equipo
 La calidad de la presentación gráfica de la documentación presentada.
 La justificación de las soluciones aportadas
 La claridad y precisión de los textos y cuadros incluidos en el trabajo, y por tanto la
menor extensión del mismo
5. En la exposición en público final se valorará el material, formato, y claridad de las
diapositivas, y a nivel personal, la defensa e involucración en el trabajo de cada uno de
los miembros del equipo.

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8.- OTROS PUNTOS DE INTERÉS
Al igual que en la vida real cada empresa tiene sus propio coste hora/hombre dependiendo de
sus costes estructurales y de su productividad. En este caso será la fortuna la que defina el tipo
de empresa que os tocará ser. Durante la clase se lanzará un dado de seis caras por equipo y el
resultado que obtenga cada equipo marcará el coste horario de sus recursos.
Los estudiantes deberán sumar la contingencia prevista para riesgos y el beneficio industrial
que pretenden obtener con la operación.

Tabla de coste horario por perfil

1 2 3 4 5 6
Presidente / CEO 169 € 161 € 155 € 150 € 147 € 144 €
Directores de PM 125 € 119 € 114 € 111 € 109 € 107 €
PM Senior 53 € 50 € 48 € 47 € 46 € 45 €
PM 42 € 40 € 38 € 37 € 36 € 36 €
PM assistant 30 € 29 € 28 € 27 € 26 € 26 €
PM Jr. 28 € 27 € 26 € 25 € 25 € 24 €
Becario 23 € 22 € 21 € 21 € 20 € 20 €

Madrid, Marzo de 2019

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