A.10.1.6.

Gestión de la Construcción
Gestión de la Contratación

Prof. D. José Carlos Saz Gimeno

Ingeniero Industrial
GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN – GESTIÓN DE LA CONTRATACIÓN
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 ÍNDICE
.- DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
.- ALCANCE DE LOS SERVICIOS
.- ORGANIGRAMAS
.- PRESUPUESTOS
.- PROGRAMAS
.- REVISIÓN PROYECTO
.- ALGUNAS PISTAS
.- ENTREGA DE TRABAJOS

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 HOTEL Y CENTRO DE CONVENCIONES.
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN – GESTIÓN DE LA CONTRATACIÓN

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 • Dos proyectos en construcción: - Complejo hotelero temático
- Centro de Convenciones

• Características Complejo hotelero:

- 15 edificios, 24 cabañas, río, lagunas y urbanización
- Tematización general
- Categoría: 4 estrellas
- Capacidad: 500 habitaciones
- Aparcamiento: 350 vehículos

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 - Sistema climatización centralizado
- Distribución por red y tuberías enterradas por toda la
urbanización
- Producción agua caliente centralizada
- Distribución por red de anillos de 6 tuberías enterradas
- Instalación de media tensión en anillo con 2 estaciones
transformadoras y 2 grupos electrógenos para servicios
preferentes

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 • Características Centro Convenciones:
- Diseño convencional
- Alto nivel de acabado
- Incluye todo el equipamiento (sistemas audiovisuales,
conferencias, etc.)

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 CARACTERÍSTICAS COMPLEJO HOTELERO CENTRO CONVENCIONES

2 2
Superficie parcela 100.000 m 183.000m

2
Planta primera ____ 7.000m

2
Planta segunda ____ 6.000m

2 2
Superficie construida 80.000m 13.000m

2 2
Superficie urbanización 66.000m 170.000m

Proyectos de Ejecución Totalmente desarrollados

Dirección Facultativa Por el autor del Proyecto

60 millones € 27 millones €
Presupuestos disponibles
por la Propiedad
Presupuestos independientes y estancos

Presupuestos Proyectos de
55 millones € 22 millones €
Ejecución

Obra ya contratada 14 millones € 15 millones €

Obra ejecutada 2,5 millones € 0,5 millones €

Contratista único Contratista único

Fórmula de contratación
Contrato a medición Contrato a medición
abierta abierta
Plazos establecidos por la
18 meses 15 meses
Propiedad

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 HOTEL Y CENTRO DE CONVENCIONES.
ALCANCE DE LOS SERVICIOS

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 • FASE PRELIMINAR:
- Revisión de Proyecto
- Cost Plan Previo
- Planificación estratégica
- Gestión de la modificación de Proyecto
- Planificación global detallada
- Cost Plan Definitivo
- Gestión de Contratación

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 • FASE DE EJECUCIÓN
- Control y Vigilancia de las obras
- Supervisión y Coordinación de las obras
- Control de Plazos y Costes
- Recepción de las Obras

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 HOTEL Y CENTRO DE CONVENCIONES.
ORGANIGRAMAS

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 ORGANIGRAMA HOTEL

DIRECTOR DE
PROYECTOS

CONSTRUCTION
OFICINA TÉCNICA
MANAGER
ARQUITECTURA

ESTRUCTURAS
COSTES Y
INSTALACIONES PLANIFICACIÓN

COSTES
COSTES

SUPERVISOR SUPERVISOR SUPERVISOR SUPERVISOR

SUPERVISOR SUPERVISOR ARQUITECTURAY SUPERVISOR
OBRA ARQUITECTURA
OBRACIVIL
CIVIL INSTALACIONES
INSTALACIONES YACABADOS
ACABADOS
URBANIZACIÓN
URBANIZACIÓN

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 ORGANIGRAMA CENTRO CONVENCIONES

DIRECTOR DE
PROYECTOS

OFICINA TÉCNICA CONSTRUCTION

MANAGER
ARQUITECTURA

ESTRUCTURAS
COSTES Y
INSTALACIONES PLANIFICACIÓN
INSTALACIONES

COSTES

SUPERVISOR
SUPERVISOR
OBRA CIVIL Y
INSTALACIONES
ARQUITECTURA

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 HOTEL Y CENTRO DE CONVENCIONES.
PRESUPUESTOS

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 HOTEL
Presupuesto Presupuesto
Obra Estimación Total
Concepto aprobado Proyecto
Contratada Resto estimación
propiedad Ejecución
SOFT COSTS 7.183.383 7.013.503 7.013.503 250.000 7.263.503
HARD COSTS 52.816.617 45.768.938 14.529.519 55.009.258 69.538.777
OBRA CIVIL 30.016.617 20.147.409 14.200.849 26.781.369 40.982.219
MOVIMIENTO DE TIERRAS GENERAL 115.009 578.081 1.010.602 1.588.683

CIMENTACIÓN EDIFICACIÓN Y EST. ACERO 1.037.825 3.601.069 4.638.894

ESTRUCTURA DE HORMIGÓN IN SITU 2.424.713 2.424.713

ESTRUCTURA PREFABRICADA 3.249.287 3.492.614 3.492.614
SOLERA 470.421 470.421
OBRA CIVIL - ALBAÑILERÍA, CUBIERTAS,
13.258.479 10.610.723 10.610.723
CERRAMIENTOS
ACABADOS 4.260.222 4.260.222
CARPINTERÍA 2.145.988 2.145.988
ASCENSORES 504.110 504.110
ASEOS PREFABRICADOS 73.578 3.084.639 3.084.639
CABAÑAS RÚSTICAS 92.826 1.601.557 1.601.557
COCINAS 1.511.000 1.511.000
TEMATIZACIÓN 3.358.230 4.648.654 4.648.654
INSTALACIONES 11.000.000 10.920.529 328.669 16.156.670 16.485.339
CLIMATIZACIÓN 4.879.845 4.879.845
FONTANERÍA 1.627.821 1.627.821
OBRAS INST.MECÁNICAS (SANEAMIENTO,
328.669 2.343.771 2.672.441
GAS, PISCINAS Y RÍOS…)
INST. DE ELECTRICIDAD 4.727.451 4.727.451
INST. ESPECIALES 1.617.884 1.617.884
PCI 959.897 959.897
URBANIZACIÓN 4.000.000 6.967.556 4.337.775 4.337.775
EQUIPAMIENTO (FF&E) 7.800.000 7.733.444 7.733.444 7.733.444
CONTINGENCIAS 1.916.245 290.590 2.750.463 3.041.053
TOTAL 60.000.000 54.698.686 21.833.612 58.009.721 79.843.333

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 CENTRO DE CONVENCIONES
Presupuesto Presupuesto
Obra Estimación Total
Concepto aprobado Proyecto
Contratada Resto estimación
propiedad Ejecución
SOFT COSTS 3.200.000 3.000.000 2.986.418 150.000 3.136.418
HARD COSTS 22.515.000 18.850.000 15.337.737 7.225.000 22.562.737
OBRA CIVIL 12.850.000 11.350.000 10.157.850 2.350.000 12.507.850
MOVIMIENTO DE TIERRAS GENERAL 600.000 450.000 600.000 600.000
ARQUITECTURA Y ALBAÑILERÍA 10.250.000 9.500.000 9.750.414 9.750.414
CONTROL CALIDAD Y SS 450.000 250.000 407.436 407.436
ASCENSORES 750.000 150.000 200.000 200.000
COCINAS 750.000 500.000 850000 850.000
GRADERÍO 600.000 500.000 700.000 700.000
INSTALACIONES 7.200.000 6.250.000 5.179.886 1.900.000 7.079.886
INSTALACIONES 5.500.000 5.000.000 5.179.886 5.179.886
INST. ESPECIALES 1.700.000 1.250.000 1.900.000 1.900.000
URBANIZACIÓN 1.250.000 500.000 1.525.000 1.525.000
EQUIPAMIENTO (FF&E) 1.215.000 750.000 1.450.000 1.450.000
CONTINGENCIAS 1.285.750 500.000 916.208 368.750 1.284.958
TOTAL 27.000.750 22.350.000 19.240.363 7.743.750 26.984.113

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 HOTEL Y CENTRO DE CONVENCIONES.
PLAZOS

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 HOTEL
Meses
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Revisión proyecto
Modificación proyecto
Cimentación y soleras
Estructura prefabricada
Estructura in situ
Obra civil y arquitectura
Acabados
Instalaciones
Urbanización
Equipamiento

Plazo previsto Propiedad: 18 meses

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 CENTRO DE CONVENCIONES
Meses
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Revisión proyecto
Modificación proyecto
Cimentación y soleras
Estructura
Cubiertas
Fachadas
Obra civil y Arquitectura
Acabados
Instalaciones
Equipamiento

Plazo previsto Propiedad: 15 meses

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 HOTEL Y CENTRO DE CONVENCIONES.
REVISIÓN DE PROYECTO

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 ALCANCE REVISIÓN PROYECTO:

1. ANÁLISIS DOCUMENTAL:
Comprobación incluye todos los documentos
2. CUMPLIMIENTO NORMATIVA:
Verificar cumplimiento normativa autonómica, local y nacional
3. COHERENCIA ENTRE DOCUMENTOS:
Detectar carencias o contradicciones entre los documentos
que componen el proyecto

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 4. ANÁLISIS TÉCNICO Y FUNCIONAL:
Comprobar que el proyecto respeta los requisitos
establecidos por la Propiedad y aplicar técnicas de ingeniería
de valor encaminadas a aumentar la calidad y prestaciones
del proyecto, optimizar el coste y asegurar el cumplimiento de
los plazos
5. ALTERNATIVAS Y PROPUESTAS:
Presentación a la Propiedad de propuestas y alternativas con
su repercusión en plazo y coste

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 PRIMER ANÁLISIS:

• La información facilitada en papel y en formato digital no

coincide Falta Control Documental
• Información incompleta
• Faltan justificaciones normativas
• Mediciones desordenadas
• Incoherencia entre los diferentes documentos
• Planos incompletos
• Proyecto respeta requerimientos funcionales Propiedad
• Revisión técnica profunda, especialmente en instalaciones:
- Descentralización de sistemas
- Cambio de materiales y fabricantes

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ALGUNAS PISTAS

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 v Realizar nuestro trabajo: ver el alcance
v Revisión proyecto
v Modificación proyecto? Quien? Cómo? Cuando?
v Las obras no pueden parar
v Herramientas: Proyecto y Contrato
v Cómo ahorro: Cambios en el proyecto?
Marcas?
v Estimaciones

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 HOTEL Y CENTRO DE CONVENCIONES.
ENTREGA DE TRABAJOS

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 OBJETO DE LA PRÁCTICA:
GESTIÓN DE LA CONTRATACIÓN
GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

RECOMENDACIÓN
POSIBLES Y
ANÁLISIS
SOLUCIONES PLANTEAMIENTO
INICIAL
ALTERNATIVAS SOLUCIÓN
PROPUESTA

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 ENTREGA 1: DOCUMENTACIÓN TÉCNICA
Cada equipo debe elaborar un plan de acción que incluya las
acciones a acometer y su defensa/argumentación para la
Propiedad que debe contener
- Análisis inicial situación
- Propuesta de posibles situaciones alternativas
- Recomendación solución propuesta (argumentada)
- Pasos necesarios (en proyecto, contratación y obra)
- Modelo de contratación
- Estimación presupuestaria

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 - Organigramas
- Planificación y seguimiento y control de acciones a
implementar
- Herramientas de control

PLAZO: Fecha de entrega: jueves, 19 de mayo

FORMATO: El documento deberá contener entre 15 y 20
páginas. Es importante que contenga un resumen
ejecutivo claro y conciso

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 ENTREGA 2: EXPOSICIÓN PÚBLICA
Cada equipo elaborará una ponencia que presentará en clase y
cuyo objetivo es presentar a la Propiedad un plan de acción que
justifique la estrategia de la solución a adoptar, con su
correspondiente defensa y argumentación, así como el plan de
seguimiento y control y las medidas y medios para llevarlo a
cabo.
La exposición no superará los 10 minutos por equipo
PLAZO: Fecha exposición pública: jueves, 26 de mayo
FORMATO: Preferiblemente PowerPoint

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Gestión de la Construcción
Gestión de la Contratación

2015-16 _PRACTICA 06 – Gestión de Construcción y Gestión de Contratación

1.- OBJETIVO

Como complemento a las clases teóricas, se propone la realización de un ejercicio

práctico con dos objetivos:
· Que el alumno conozca y desarrolle un ejercicio práctico basado en un caso
real, donde pueda aplicar los conocimientos adquiridos y, mediante el trabajo
en equipo, contrastar estos resultados con el resto de sus compañeros.
· Que el profesorado pueda evaluar el grado de cumplimiento de los objetivos de
formación que se tenía previsto, pudiendo además servir para corregir o
mejorar en años sucesivos el contenido del mismo.

2.- EJERCICIO

La práctica consiste en la resolución de un caso concreto de un proyecto real mediante

el análisis, planteamiento y definición de la estrategia necesaria en la Gestión de la
Construcción y en la Gestión de la Contratación.

Aplicando lo visto en las clases teóricas de ambas fases, trataremos de ver las
soluciones prácticas que pueden aplicarse en un caso real, así como las ventajas que
se pueden obtener.

El ejercicio se realizará trabajando con los equipos que se han facilitado por parte del
MeDIP para esta práctica.

3.- ENUNCIADO

La práctica consiste en resolver la problemática existente en un proyecto en

construcción como consecuencia de una mala gestión inicial, lo que obligará a
plantearse un análisis inicial de la situación, al establecimiento de unos objetivos de
acuerdo con la Propiedad y a la definición de una estrategia y su puesta en práctica
para conseguir la finalización del proyecto de acuerdo a los objetivos establecidos.

El caso real consiste en que la Propiedad nos contrata para gestionar la construcción y
contratación de dos proyectos que ya se encuentran en construcción, en el mismo
complejo: por un lado un Complejo Hotelero Temático que consta de 15 edificios, 24
cabañas y su urbanización exterior y, por otro, un Centro de Convenciones.

La Propiedad nos informa que, en ambos casos, el Proyecto de Ejecución se

encuentra realizado, las obras se encuentran, también las dos, en marcha y,
lógicamente, parte de las contrataciones realizadas; igualmente, ya se encuentran
fijadas las fechas de inauguración en ambos casos.

Cada uno de los proyectos tiene un responsable por parte de la Propiedad y, según
informan ambos, mientras que en el Centro de Convenciones todo marcha dentro de
los parámetros establecidos, en el Complejo Hotelero pudieran existir serios
problemas de plazo y presupuesto. En ambos casos, la gestión del proyecto y de la
obra se ha llevado conjuntamente entre la Ingeniería que ha desarrollado ambos
proyectos y los responsables de la Propiedad, pero ahora quieren incorporar la figura

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Gestión de la Contratación

de un Project Manager para que les realice la Gestión Integral de ambos proyectos y
conseguir asegurar así el cumplimiento de los plazos y presupuestos establecidos.

Este caso resulta muy atractivo en esta fase del curso por los siguientes factores:

· Es un proyecto absolutamente real

· No es un proyecto “limpio” que se empieza desde cero; en muchos casos en la
vida real hay que incorporarse a un proyecto que ya está en marcha con sus
problemas y dificultades que limitan mucho tanto las actuaciones como la
aplicación de los procedimientos según el manual
· No solamente va a resultar necesario el análisis y el planteamiento desde un
punto de vista técnico, sino que será necesario encontrar la forma de enfocarlo
para consensuarlo con la propiedad
· Va a obligar a mirar con muchos prismas diferentes el problema, haciendo que
el alumno tenga que reflexionar desde puntos de vista que antes quizás no
imaginó, y sobre todo, ponerlos en relación, ver cómo se interrelacionan cada
uno de ellos
· El hecho de no disponer de excesivos datos técnicos y económicos concretos
es un problema que muchas veces se plantea en la vida real, por lo que
deberemos ser capaces de seleccionar, estimar y trabajar con la información
disponible. La toma de decisiones estratégicas y de primer nivel no tienen por
qué estar basadas en una infinidad de datos específicos concretos, sino más
en la claridad de ideas y de los objetivos a cumplir
· Las conclusiones obtenidas serán de aplicación tanto desde el lado de la
Propiedad como del lado del Project Manager

4.- DATOS DE PARTIDA

Nos encontramos con dos proyectos en construcción en el mismo complejo: por un

lado un Complejo Hotelero Temático que consta de 15 edificios, 24 cabañas y su
urbanización exterior y, por otro, un Centro de Convenciones.

Mientras que el Centro de Convenciones es un edificio convencional, es importante

destacar que el complejo hotelero cuenta con una tematización especialmente
llamativa.

Para ello se ha previsto la adecuación de una gran área urbanizada, donde se ubican
numerosos edificios, dispuestos a lo largo del eje principal, simulando un crecimiento
urbano relativamente ordenado. Para resaltar la ambientación general, se ha previsto
simular la existencia de un río, que en algunos puntos se ensancha para formar
pequeñas lagunas, que estas serán las distintas piscinas del hotel, situadas a distintas
alturas y unidas por pequeños tramos simulados del mismo río.

La ambientación se complementa con una urbanización de más de 60.000 m2 también

tematizada, con sus ríos desbordantes trasformándose en lagos que constituyen las
diferentes zonas de aguas del complejo lúdico hotelero de 500 habitaciones.

Entre las calles y los edificios se dispondrán algunas áreas lúdicas ubicadas en
explanadas, específicamente preparadas para eventos y actuaciones.

2
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Gestión de la Contratación

El diseño del nuevo hotel se ha basado en el programa de necesidades del cliente que
definía los siguientes objetivos:
· Tematización general
· Categoría:............................................. 4 estrellas.
· Capacidad: .................................500 habitaciones.
· Aparcamiento: ................................ 350 vehículos.
· Superficie Parcela................................ 100.000 m2
· Superficie ámbito de actuación .............. 80.000 m2
· Total superficie ocupación ..................... 16.000 m2
· Total superficie urbanización ................. 66.000 m2

El sistema de climatización previsto en el proyecto para el complejo hotelero es un

sistema centralizado, con producción de agua enfriada y agua caliente; los enfriadores
de agua y las bombas de calor están previstos instalarse en la zona de equipos y la
energía se distribuye por medio de una red de cuatro tuberías enterrada instalada a lo
largo de la urbanización.

La producción de agua caliente prevista en el proyecto es centralizada, alimentando al

sistema de calefacción del complejo y al sistema de agua caliente sanitaria.

El agua caliente para calefacción y para el sistema de agua caliente sanitaria se

distribuye a lo largo de toda la urbanización por medio de anillos de seis tuberías
enterradas.

La instalación de media tensión tiene su origen en un anillo de media tensión existente

que alimenta a dos estaciones transformadoras con sendos grupos electrógenos.

El diseño del Centro de Convenciones dispone las siguientes características:

· Superficie Parcela:............................... 183.000 m2
· Planta Primera: ........................................ 7.000 m2
· Planta Segunda: ...................................... 6.000 m2
· Total Superficie Construida:................... 13.000 m2
· Total superficie urbanización ............... 170.000 m2

El diseño del Centro de Convenciones es absolutamente convencional y se trata de

una edificación completamente normal y estándar, con la única peculiaridad de tener
un alto nivel de acabado con unas muy buenas calidades, incluyendo todos los
sistemas audiovisuales y de conferencias, así como todo el equipamiento necesario
para su apertura y operación.

La Propiedad informa que dispone de un presupuesto de 60 millones de euros para el

Hotel y 27 millones de euros para el Centro de Convenciones (desde el principio,
debido a condiciones de financiación y estructura interna societaria, queda establecido
como condición inamovible la imposibilidad de traspasar dinero de un presupuesto a
otro).

Los Presupuestos incluidos en los Proyectos de Ejecución son de 55 millones para el

Hotel y 22 millones para el Centro de Convenciones. En el caso del Hotel, se ha
contratado prácticamente la mitad de la obra civil por unos 14 millones de euros, de los
cuales hay ejecutados unos 2,5 millones de euros y, en el caso del Centro de
Convenciones, se tiene contratado 15 millones de euros y ejecutado 0,5 millones. En

3
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Gestión de la Construcción
Gestión de la Contratación

ambos casos, tiene planteado la contratación de Contratista Único salvo por algún
paquete específico de equipamiento, etc.

Como primera acción se procede a una rápida Estimación de Costes en base a las
ofertas que la Propiedad ya ha solicitado y recibido, lo que revela que el presupuesto
del Hotel se sitúa en 80 millones de euros y el Centro de Convenciones en 25 millones
de euros.

Los plazos planteados en las ofertas recibidas se ajustan a los 18 meses previstos en
el caso del Hotel, y dejan entrever ciertas holguras para el caso del Centro de
Convenciones, que cuenta con un plazo de 15 meses.

A partir de este momento debe plantearse las acciones necesarias a realizar para,
respetando los plazos, ser capaces de reconducir los costes a los presupuestos
disponibles de la Propiedad.

5.- ALCANCE

El ejercicio pretende valorar tanto el conocimiento como la capacidad (imaginativa)

de los alumnos para adelantarse a los problemas/tareas/recursos necesarios que se
pueden presentar en asuntos técnicos relacionados con los proyectos, así como la
facilidad para elaborar estrategias y, a veces incluso más importante, justificación y
capacidad de argumentación y de convencimiento de las mismas, por lo que no se va
a detallar con más precisión el alcance del ejercicio. Bastará volver a los apuntes,
trabajar en equipo y derrochar ganas y creatividad.

El alcance del ejercicio debe incluir, a partir del análisis inicial realizado conjuntamente
en la práctica, la definición de la estrategia y las acciones necesarias a realizar para
conseguir el cumplimiento de los objetivos de plazo y presupuesto acordados, así
como el planteamiento y convencimiento de la Propiedad para la puesta en marcha de
la mencionada estrategia y acciones necesarias.

En definitiva, y simplificándolo quizás excesivamente, se trata de dos preguntas que

pueden parecer muy sencillas, pero que fueron la verdadera clave en esta situación
real:

1. ¿Qué hay que hacer?

2. ¿Cómo convenzo a la Propiedad de hacerlo?

6.- ENTREGA DE TRABAJOS.

El ejercicio tiene 2 hitos a cumplir:

1. Hito 1: DOC TÉCNICA. La extensión total del documento final es libre. Se

entiende que por el contenido, por los plazos y por el precio contratado, el
informe variará entre 15 y 20 folios. Debe incluir los siguientes puntos:

· Análisis inicial situación

· Propuesta de posibles soluciones alternativas
· Recomendación de solución propuesta

4
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Gestión de la Construcción
Gestión de la Contratación

· Pasos necesarios
· Modelo de contratación
· Modelo de gestión de cambios
· Estimación presupuestaria
· Modelo de Supervisión y Control en Obra

Los trabajos deben enviarse en formato digital, a poder ser en formato “pdf”
montado todo en un único archivo para su correcto entendimiento.

Se valorará expresamente los siguientes apartados a nivel de equipo

· La calidad de la presentación gráfica de la documentación presentada.
· La justificación de las soluciones aportadas
· La claridad y precisión de los textos y cuadros incluidos en el trabajo, y por
tanto la menor extensión del mismo

2. Hito 2: PRESENTACIÓN en exposición Pública. Formato PowerPoint.

Se valorara el material, formato, y claridad de las diapositivas, y a nivel
personal, la defensa e involucración en el trabajo de cada uno de los miembros
del equipo.

7.- PLAZOS

· DOCUMENTACIÓN TÉCNICA / INFORME: jueves 19 de mayo antes de las

15:00. Posteriormente se corregirán los ejercicios por los profesores
obteniéndose una nota inicial

· PRESENTACIÓN CON EXPOSICIÓN PÚBLICA: Los ejercicios deberán ser

debatidos y presentados en clase, por turnos, por cada grupo. Jueves 26 de
mayo a las 17:30 h

La nota final será la suma de obtenida en la Documentación Técnica y de la obtenida

en la presentación en exposición pública.

8.- OTROS PUNTOS DE INTERÉS

Es importante considerar tanto que las obras se encuentran en marcha, como que por
lo ajustado de los plazos no es posible detener los trabajos de construcción, por lo que
la solución propuesta debe permitir su implementación sobre la marcha.

Igualmente, debe contemplarse que tanto el análisis de la situación inicial, como el

planteamiento de posibles soluciones y la toma de decisión debe producirse lo antes
posible para no afectar los plazos de construcción; en todo caso, la decisión deberá
tomarse en un mes de plazo como máximo.