Grupo III

1. A 10 de setembro de 2008, Alfredo, antecipando a perseguição por parte dos seus

credores, vendeu de modo absolutamente simulado a Berenice, por escritura pública,
um prédio rústico localizado em Viana do Castelo, de que era proprietário. Nos termos
previamente acordados com Alfredo, Berenice registou a sua aquisição a 15 de
setembro de 2008.

Princípio da causalidade

Consequentemente, o facto de ela o ter registado será irrelevante, não tendo nenhuma
implicação em termos de direitos reais, portanto não é por ela o ter registado que adquire
direitos reais, sendo o título nulo. Não se verifica aqui nenhuma exceção e o registo no direito
português tem efeitos meramente declarativos.

Se o nosso sistema dos direitos reais fosse o sistema do modo (diferente do tipo), o facto de
ele o ter registado faria com que ela passasse efetivamente a ser titular do direito de
propriedade, apesar do título ser nulo. As consequências da nulidade seriam apenas de
natureza obrigacional. Porém como o sistema português é essencialmente o sistema do tipo,
nunca se prescinde de um título válido e procedente, esta nulidade obsta a que a Berenice
consequentemente no final da primeira situação o prédio continua a ser propriedade de
Alfredo.

2. A 23 de dezembro de 2010, Berenice vendeu o terreno a César, observância de forma

legal, tendo César, que desconhecia, sem culpa, os contornos do negócio
anteriormente celebrado sobre o prédio, registado de imediato a sua aquisição.

Viola o princípio da atualidade pois, não sendo proprietária, vendeu coisa alheia, sendo que
consequentemente foi violado o princípio da causalidade pois o título apesar de existir não é
válido.

Neste caso estamos perante alguma exceção ou restrição a estes princípios?

A venda de Berenice a César só é nula pois a compra que esta fez a Alfredo era nula também.
Se a primeira venda fosse válida a próxima também seria, não havia qualquer vicio.

César é um terceiro de boa-fé para efeitos do artigo 291º CC, é alguém que está numa cadeia
sucessiva de transmissões que vê o seu direito posto em causa por uma invalidade ocorrida
numa transmissão anterior.

Portanto, devemos analisar a eventual verificação dos pressupostos de proteção atribuídos a

terceiros de boa-fé estabelecidos no artigo 291º CC. Se e quando os prossupostos estiverem
preenchidos pode-se concluir que César adquiriu, como consequência dessa proteção, direitos
reais sobre o prédio.

Pressupostos de proteção
a) Alguém que está numa cadeia sucessiva de transmissões que vê o seu direito afetado
exclusivamente por uma invalidade ocorrida anteriormente √
b) Aquisição a título oneroso √

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 c) Respeitar a bens sujeitos a registo √
d) o registo da aquisição for anterior ao registo da ação de anulação (se não referir é
porque não aconteceu) √
Requisito adicional: terem corridos 3 ano da data do negócio anulável

Terceiro só adquire direitos reais quando TODOS os prossupostos forem preenchidos, não fica
imediatamente preenchido, caso contrário sobre as consequências da invalidação do primeiro
negócio que determina a invalidação do segundo.

Quando adquire C a propriedade do prédio?

2 interpretações doutrinais e jurisprudenciais sobre a contagem do prazo:

 conta o prazo desde o negócio inicialmente nulo ou anulado (10 setembro de 2008-
adquiriria a propriedade a 10/09/2011)
 o prazo só se conta a partir do negócio em que o terceiro adquiriu (23 dezembro de
2010- adquiriria a propriedade a 23/12/2013)

Em qualquer dos casos, quando ele celebrou o negócio seguinte, já tinha adquirido o direito de
propriedade. Numa situação em que o prazo tenho de ser respeitado, no final da situação a
resposta seria que no dia 23 de setembro de 2010 César não adquiria nada. Adquiria, por
aplicação da proteção de terceiros de boa-fé do 291º CC, 3 anos mais tarde, ou seja, na pior
das hipóteses, no dia 23 de dezembro de 2013. Quando vamos para a situação seguinte já o
prédio é uma coisa presente na sua esfera jurídica.

Se tivesse transmitido antes de passado os 3 anos, estaria a transmitir uma coisa alheia.
Iriamos ter de verificar se relativamente ao adquirente estariam verificados os prossupostos
do 291º CC. Quem vem a seguir a ele continua a ser terceiro, continua a estar numa cadeia de
transmissões que vê o seu direito posto em causa por um negócio ocorrido por uma
transmissão anterior. Porém se um destes, antes de constituir ou transmitir novos direitos
sobre a coisa, consolidar a sua posição, ou seja, adquirir efetivamente direitos reais, os
negócios subsequentes já versarão sobre uma coisa presente, já não estão sujeitos ao
preenchimento, quanto ao aquirente, dos pressupostos do 291º CC.

Importa mencionar os princípios que são violados e os que permitem que determinado facto
jurídico seja praticado.

Ex: se for constituído um direito real de menor (diferente do direito de propriedade), pode-se
falar do princípio da elasticidade, o da tipicidade taxativa,... Mas não será necessário falar de
TODOS os princípios.

3. A 15 de Março de 2014, César constitui, a título oneroso, um usufruto vitalício sobre o

referido prédio, em benefício de Diogo, com observância de forma legal. Diogo não
registou o seu direito.
À data já o prédio pertence a César pois já cumpriu os pressupostos do 291º CC, porém Diogo
não registou o seu direito.

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O princípio da tipicidade e o da elasticidade permite que se constitua à custa do direito de
propriedade um direito de usufruto. A coisa é presente (não viola o princípio da atualidade) ,
não havendo nenhum vicio que afete a validade do negócio, logo o negócio será válido.

Diogo adquire um direito real (o direito de usufruto) na data da celebração do contrato (1408º
CC). Agora existem 2 direitos reais sobre o prédio: um direito de propriedade comprimido pelo
direito de usufruto pertencente a César, e um direito de usufruto pertencente ao Diogo (o
facto de não o ter registado não obsta a que tenha um direito real, sem prejuízo de não
beneficiar dos efeitos do registo pois não respeitou o princípio da unicidade (?)).

4. A 10 de abril de 2014, César vendeu o terreno a Edgar, por escritura pública. Edgar,
que conhecia os contornos do negócio entre Alfredo e Berenice, mas desconhecia o
negócio celebrado entre César e Diogo registou a sua aquisição a 3 de Agosto de 2014.
O prédio (a coisa) era presente na esfera jurídica do César, mas em rigor, neste momento,
César tinha presente na sua esfera jurídica um direito de propriedade.

Como ja foi visto, o usufruto foi validamente constituído e Diogo adquiriu o direito de
usufruto. Se este adquiriu este direito, os poderes de usufruto foram retirados a César, sendo
que se César transmitiu a propriedade , transmitiu poderes de que já não podia dispor (a
propriedade plena, pois ele só tem a propriedade comprimida). Está então violado o princípio
da atualidade pois ele não tem presente na sua esfera jurídica direito que está a transmitir.
Este negócio ficaria então sujeito ao regime da venda de coisa alheia. Seria nulo pelo menos na
parte em que ele dispõe dos poderes que correspondem ao usufruto.

A circunstância de Edgar saber da simulação já não é relevante, pois entretanto o prédio já se

encontra presenta na esfera jurídica de outro, mas aquilo que em rigor temos aqui é o efeito
central do registo.

Diogo e Edgar são dois sujeitos que adquiriram direitos parcialmente incompatíveis do mesmo
transmitente. De acordo com o 5º/4 CRP estes dois sujeitos são terceiros entre eles para
efeitos do registo. Isto significa que de acordo com o 5º/1 CRP os direito de Diogo e Edgar não
são reciprocamente oponíveis ao outro enquanto não forem registados. Para Edgar, tudo se
passa como se o direito de Diogo nunca tivesse existido, o que significa que se este negócio só
for inválido pois houve esta transmissão, essa invalidade só será ignorada se ele registar em
primeiro lugar, que foi o que aconteceu (Edgar registou antes de Diogo). Ou seja, pela
aplicação central do registo, a propriedade plena do prédio considera-se adquirida por Edgar,
não no momento da compra, mas no momento do registo.

E quanto ao direito de usufruto de Diogo?

Na medida em que a propriedade plena é um direito real mais amplo que o usufruto, a
prevalência da propriedade conduz, de acordo com o princípio da compatibilidade ou
exclusão, à exclusão de todos os outros direitos que sejam incompatível com ele, neste caso, a
propriedade exclui o usufruto. O que significa que no final do caso, só há um direito real
novamente sobre o prédio, que é um direito de propriedade plena, pertencente a Edgar.