SISTEMAS REGISTRALES

Se ha denominado “Sistemas Registrales” a la forma en

que se conciben y llevan los Registros Públicos, y en
países más desarrollados en esta temática, los
sistemas registrales se clasifican atendiendo a los
efectos que produce lo inscrito frente a terceros e
interpretes.
Sin embargo nos ha parecido interesante iniciar este
tema planteando la posibilidad de que en un país se
haya decidido que en lo que respecta a ciertos, hechos,
actos, negocios o contratos no se publiciten a través de
los Registros Públicos o simplemente no exista un
Sistema de Registro como tal, sino una costumbre o
protección diferente frente a la tradicional forma de
verlo en Guatemala.
 A. Identidad de las Personas:
En lo que respecta al sistema para identificar a las
personas, la cultura tradicional guatemalteca ha sido la
que encontramos en nuestro Código Civil de gran
tradición, en la Ley de Cédulas de Vecindad y
actualmente en la Ley del Registro Nacional de las
Personas (RENAP) tan conocido y hoy en día tan
discutido.
En términos generales los guatemaltecos y
latinoamericanos nos hemos identificado con un
documento de identidad, con la certificación de la
partida de nacimiento para el caso de los menores de
edad y aún para los mayores de edad, para acreditar el
estado civil de las personas, entendiendo éste en
sentido lato.
 Continuación (Tema de la identidad de
las Personas)
Sin embargo existe un país en que ha sido noticia los
últimos dos años la obligatoriedad impuesta por el
gobierno en relación a atender un Documento o Carne
de Identidad. Efectivamente hasta el año 2008 en el
Reino Unido no hacía falta tener un carnet de identidad,
salva que se tuviere interés en tener pasaporte, lo cual
no era muy común, pues libremente se podía transitar
por la Unión Europea sin pasaporte, lo que para
algunos era suficiente.

Ha sido todo un acontecimiento, ya que desde 1952 y

un período único surgido a partir de 1939 , nunca antes
y nunca después se implantó esta medida, que para
algunos tiene su justificación especialmente por el tema
del terrorismo.
Continuación (Tema de la identidad de las
Personas):
En un inicio únicamente será obligatorio obtener el
carné de identidad para aquellas personas que
saquen pasaporte o lo renueven y para los
extranjeros que residan legalmente en el Reino
Unido por la permanencia en su territorio por más
de tres meses.

Se ha pedido al Primer Ministro de la época, que

rinda informe de los fondos que se manejan con
una periodicidad mínima de seis meses y se han
tenido que hacer concesiones para obtener las
mayorías necesarias, habiendo apenas conseguido
los votos necesarios para que esta normativa fuera
aprobada.
Continuación (Tema de la identidad de las Personas):
Un tintero londinense de 54 años, cuestionó la
necesidad del documento introducido en la segunda
Guerra Mundial junto con la cartilla de racionamiento,
después de que la Policía se lo exigiera tras detener
su vehículo en una carretera. Y es que casos como el
aquí ejemplificado llaman la atención toda vez que se
entiende contrario sensu a las exigencias actuales
que las personas que han vivido en este país por
siglos nunca se han identificado con ningún
documento y que adicionalmente a ello, y en lo que
atañe a la temática que se pretende dar a conocer a
esta obra, no les ha hecho falta, si no hasta hace dos
años, un “Registro de Cédulas” por llamarlo de alguna
manera.
Continuación (Tema de la identidad de las Personas):
No obstante ello, hoy en día se ha diseñado el carnet,
similar al previsto y usado en Guatemala, con un chip
que contenga datos biométricos, como las
características del iris o huellas dactilares, una
fotografía, e información como nombre, fecha de
nacimiento, dirección, nacionalidad y la situación
migratoria.
B. SEGURO DE TÍTULOS
El seguro de títulos nace en los Estados Unidos de
América, su antecedente más antiguo se remonta a
Filadelfia, en 1880, en que un grupo de aseguradores
locales concibieron la posibilidad de cubrir el riesgo de
vicios, en los títulos de un bien raíz.

Desde aquellos tiempos, este seguro ha evolucionado con

mucha fuerza, siendo hoy improbable encontrar
operaciones en aquél país, que no cuenten con él.

A esta figura contractual, se le conoce como title

insurance, consiste en un contrato por el cual una entidad
aseguradora se compromete a indemnizar al titular de un
derecho real en caso de que él título asegurado se
demuestre defectuoso y a asumir, en su caso, la defensa
jurídica de dicho título.
 CONTINUACIÓN DE “SEGURO DE TÍTULOS”
Este tipo de contrato ha sido bien aceptado en ciertos
países y en otros definitivamente ha encontrado
férreos enemigos, hasta el punto de indicar que estos
contratos se dan especialmente en los países en
donde no se utiliza la figura del Registro Público, o
bien, habiéndolo, el mismo no da certeza, por lo que
se busca proteger el asegurado contra siniestros
derivados por una posible negligencia por parte de los
que han intervenido en el negocio.
No obstante ello en países como Chile y otros, se
indica que este tipo de seguro funciona tanto para la
aparición de defectos o vicios en los títulos de
propiedad durante una compraventa o constitución de
hipoteca, incluyendo fraude en la transacción, errores
 CONTINUACIÓN DE “SEGURO DE TÍTULOS”
en la oficina del Conservador, falta de poder de fecha
de cierre de escritura. Se señala incluso la posibilidad
de permitir la toma de posesión anticipada del
inmueble o el adelanto del pago del precio, sin
esperar el fin de la transacción ante el Conservador.
Se señala a este sistema de no Registro Público o de
Registro débil, sus altos costes sobre todo en aquellos
supuestos en donde el siniestro no se va a producir o
simplemente no se produjo y de cualquier manera
hubo que pagar la prima, que atendiendo a la
demanda y la competencia entre las aseguradoras
puede resultar de niveles exorbitantes. Incluso en
países como Francia se ha mencionado que las
compañías de seguros compiten con los notarios.
 OBSERBACIÓN:
El tema de seguro de títulos es apasionante, tiene su
mercado a favor y sus detractores. Lo que sí debe quedar
claro es que el escoger este sistema ajeno al Registro
Público, lo que se logra en caso de incumplimiento o
fraude no es recuperar el bien adquirido o aquél con el
que se garantizó una obligación, sino exclusivamente el
dinero invertido luego de haber pagado una prima,
posiblemente elevada o no, esto será atendiendo al
mercado.

Sin embargo, ha de mencionarse que ya en nuestros

países, en donde esta figura no es conocida, ya está
explorando la posibilidad que funcione paralelamente con
los Registros Públicos, a manera de que los propietarios
tengan la opción de contratar el sistema de seguro y la
obligación de acudir el Registro.
Se menciona ya que la mayor cantidad de compras de
inmuebles en áreas turísticas del país, efectuada a
favor de extranjeros, utiliza el seguro de títulos y es
parte de lo que se prevé como costo dentro de la
transacción.
UN SISTEMA CON REGISTROS
PÚBLICOS
ATENDIENDO A LA FORMA EN QUE SE CONCIBAN LOS
REGISTROS PUBLICOS

Se ha hablado tradicionalmente, para el caso

de los Registros de la Propiedad, de los
Sistemas Francés, Alemán, Español y
Australiano, para una mejor compresión se
analizarán lo siguiente:
Análisis de los Sistemas Registrales Francés, Alemán,
Español y Australiano:

Se ha hablado tradicionalmente, para el caso

de los Registros de la Propiedad, de los
Sistemas Francés, Alemán, Español y
Australiano, para una mejor compresión se
analizarán lo siguiente:
 Análisis de los Sistemas Registrales Francés, Alemán,
Español y Australiano:
SISTEMA FRANCES SISTEMA ALEMÁN SISTEMA ESPAÑOL SISTEMA
AUSTRALIANO O
TORRENS

Los contratos surten efectos Registro Constitutivo Registro declarativo, Inmatriculación voluntaria y
entre las partes, aunque los salvo la hipoteca. luego todas las
títulos no estén inscritos en negociaciones son de
el Registro. inscripción obligatoria
Existencia de un plazo para No hay plazo, pero por No hay plazo No hay plazo, pero como
presentar títulos ante el ser constitutivo, se el Registro da el título,
Registro. presentan con rapidez debe acudirse a él para
materializar la
negociación.
Calificación Limitada o Registro de Fé Pública Registro de Fé Pública Registro de
Inexistente. Registral, con amplia Registral. Documentos, es decir de
calificación. mera inoponibilidad de lo
no inscrito frente a lo
inscrito.
Registro no Registro convalidante Registro convalidante. Registro no
convalidante. convalidante.
SISTEMA FRANCES
Se utiliza la transcripción
como mecánica de
inscripción.
Se solicitan duplicados.
Se lleva índice alfabético y
por fincas.
Prioridad atendiendo a día
de presentación. Si
coinciden en día, se aplica
la regla de cual fue
autorizado primero
SISTEMA ALEMÁN SISTEMA ESPAÑOL SISTEMA AUSTRALIANO O
TORRENS
Se utilizan ciertos datos Sistema de Transcripción Sistema de Archivo de
únicamente como mecánica pero únicamente de Documentos
de inscripción. cláusulas que produzcan
efectos reales, frente a
terceros.
No duplicados. No duplicados. Se elaboran los títulos
reales con su duplicado en
el Registro. El original lo
archiva el Registro y el
duplicado se da al
adquirente o titular registral.
Folio Real Folio Real Las anotaciones se hacen
en el título real original y se
pide al titular que lleve el
duplicado y allí se haga
constar también lo
negociado o anotado.
Prioridad atendiendo al Prioridad esencialmente No hay una prioridad per sé,
orden de presentación en establecido al momento de sino un sistema de archivo
cada día. presentación material o por fecha de elaboración de
telemática, fax o cualquier los documentos que se
otro medio que la tecnología faccionan ante el propio
permita. Registro.
SISTEMA FRANCES SISTEMA ALEMÁN SISTEMA ESPAÑOL SISTEMA AUSTRALIANO
O TORRENS
Relación con Castro Aunque no hay Castro incluido en el Catastro relativo.
vinculación, Registro y en relación
generalmente y debido a con otras instituciones
la forma de adquirir que vinculadas.
es por la inscripción, la
realidad y lo registral
coinciden.
Observación

Estos sistemas, -que a través de la historia de las

sociedades y los Estados, pero fundamentalmente a
través del desarrollo del Derecho Registral
Internacional, se han tratado de confrontar,
estableciendo preponderancia del uno sobre el otro, en
relación a cual es el mejor sistema, cuál es el que más
certeza da, cuál es el más práctico y eficiente, cuál es la
que mejor se adapta a nuestras realidades, -han dejado
de competir entre sí.