Professional Documents
Culture Documents
BRASOV
FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
Specializarea: Contabilitate si Informatica de
Gestiune
EVALUAREA INTREPRINDERII
- NOTE DE CURS -
Profesor de curs ,
Conf.univ.drd. POPESCU AURELIAN
- 2006 -
03.10.2006
O structura posibila :
1
Curs 1
05.10.2006
CAPITOLUL I
CONSIDERATII PRELIMINARE PRIVIND EVALUAREA
INTREPRINDERII
2
In cele mai multe cazuri evaluarea se realizeaza de catre colective de
evaluatori, de specialitati diferite care pot acoperi diversitatea problemelor
intalnite.
Pretul este termenul utilizat pentru o suma ceruta, oferita sau platita
pentru un bun sau serviciu.
Pretul de vanzare ete un fapt istoric indiferent daca a fost publicat sau
confidential.
Dintre acestea primi doi sunt factori ai ofertei iar ceilalti sunt factori ai
cererii iar conform principilui cererii si ofertei precizeaza faptul ca pretul unui
bun sau serviciu variaza invers proportional cu oferta si direct proportional cu
cererea.
Evaluatorul unei intreprinderii poate identifica pentru aceasta mai
multe valori gasite in baza unor metode si scenarii de evaluare si ceea ce este
mai important rezultate in urma aplicarii unei anumite definitii a valorii.
3
In esenta valoarea este rezultatul activitatii de evaluare care practic este
o estimare, o opinie ce se formeaza in mintea evaluatorului conform unei
definitii specifice contextului evaluarii.
Dupa relatia cu cele trei parti implicate (vanzator, cumparator si
evaluator) pretul este o marime obiectiva in raport cu evaluatorul si subiectiva
in raport cu partile negociatoare reflectand actul de vointa intre doua parti,
evaluatorul nefiind implicat.
Valoarea este o marime independenta cu partile negociatoare si
subiectiva in raport cu evoluatorul.
Calitatea unei lucrari de evaluare poate fi apreciata pe baza reusitei
evaluatorului de a se apropia de pretul tranzactiei ca urmare a opiniei sale
asupra valorii.
1.1.1.Tipuri de proprietate
4
- un beneficiu financiar, poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii
imobiliare atunci cand aceasta este utilizata si colateral pentru
garabtarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva.
O participatie de capital este considerata ca un activ financiar distinct.
In terminologia contabila proprietatea imobiliara este inclusa in mod
curent in categoria activelor corporale imobilizate numite active pe termen
lung.
Curs 2
10.10.2006
Bunurile mobile
Intreprinderi (afaceri)
Curs 3
12.10.2006
6
Participantii pe piata intreprinderii necotate il constituie
vanzatorii, cumparatorii, intermediarii si consultanti.
Vanzatorii pot fi individuali sau comparii holding cand intreprinderile
se vand integral precum si campanii publice sau fonduri de investitii cand se
vand participantii.
Cumparatorii de intreprinderi necotate pot fi grupati in patru categorii
in functie de motivatiile lor individuale precum si de filozofia lor proprie cu
privire la investitii.
1.Campanii cotate care au acces la o baza mai mare de capital.
2.Companii necotate care tin sa cumpere intreprinderi mai mici si sa fie
investitori pe termen lung.
3.Cumparatorii care considera aceste achizitii ca si tranzactii financiare
si practica o inginerie financiara sofisticata.
4.Cumparatorii care includ o parte sau in totalitate managemantul si
salariatii intreprinderii.
Intermediarii sunt reprezentanti mai ales de consultanti (in evaluare,
management, finante, etc) care pot incetinii sau accelera procesul in functie de
cunostintele si experientele accumulate.
1.1.3.Organizatii profesionale
7
3. Evaluari economice sunt cele care fac obiectul disciplinei si sa
efectueaza in scopul identificarii valorii unei intreprinderi sau al unui activ al
acestuia.
8
Curs 4
19.10.2006
Definitii
9
Precizari :
« Suma estimata » semnifica pretul exprimat in unitati monetare (de
regula in moneda nationala) platibil pentru o proprietate intr-o tranzactie
independenta nepartinitoare de piata.
Valoarea de piata vizeaza cel mai probabil prêt care poate fi obtinut in
mod rezonabil de catre vanzator si cal mai avantajos prêt obtenabil pentru
comparator.
« Si fara contrangere » semnifica faptul ca nici una dintre parti nu este
fortata de o anumita conjunctura sau situatie sa inchee tranzactia.
10
Baze de evaluare diferite de valoarea de piata
26.10.2006
Curs
11
a ramâne in conformitate cu IAS 16 aceasta definitie urmeaza sa fie
modificata.
12
Valoarea unei participatii (majoritara/minoritara, de control etc.)
este in legatura cu gradul de control asupra intreprinderii, acesta depinzand
de procentul de participatie, de distributia celorlalte participatii si de
prevederile din contractul de asociere si din statutul societatii.
13
- Valoarea justa. Aceasta reprezinta suma la care poate fi tranzactionat
un activ sau decontata a datorie, de buna voie, intre parti aflate in
cunostinta de cauza, in cazul unei tranzactii in care pretul este
determinat obiectiv. Valoarea justa, conform IAS 16, este in general,
sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o “ piata inactiva" ar putea fi
considerata ca o definitie mai larga decat cea a valorii de piata din IVS,
si ar include metode care nu se bazeaza pe pata, inclusiv costul de
inlocuire net. Valoarea justa ia in considerare conceptul de valoare de
piata. Cu toate acestea, termenul de valoare justa este un termen
generic utilizat in contabilitate. Conceptul de valoare justa este mai
larg decat cel al valorii de piata, care este specific proprietatii.
14
Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea
atributelor sale personale care in mod normal nu pot fi vandute. In estimarea
valorii de piata se considera numai valoarea comerciala (transferabila).
- Valoarea intreprinderii este cu atat mai mare cu cat este mai mare
valoarea activelor tangibile estimata ca valoare de utilizare sau de lichidare.
15
In evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi similara cu
abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
In derularea abordării pe bază de active, bilantul contabil alcatuit pe baza
de costuri este inlocuit cu bilantul ce reflecta toate activele, corporale şi
necorporale precum şi toate datoriile, la valoarea lor de piată sau la o alta
valoare curenta adecvata. Poate ti necesara luarea in considerare a
impozitelor. Daca se aplica valorile de piaţa sau de lichidare, poate fi
necesara luarea in considerare a costurilor de vânzare şi a altor cheltuieli.
Abordarea bazata pe active trebuie aplicata in evaluarea de participatii
majoritare la anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe
dintre urmatoarele cazuri:
- investiţie sau un holding, cum ar ti o proprietate cu destinatie de
intreprindere sau o ferma agricola;
- intreprindere evaluata pe alta baza decat cea a continuitatii activitaţii.
c =a –g
în care:
18
Aspectele mai impotante relativ la situaţiile in care este necesara
evaluarea intreprinderii pot fi rezumate şi astfel:
- o evaluare joaca un rol major în achiziţia unei companii. Ea furnizeaza
o opinie independenta privind valoarea afacerii. Cumparatorul sau vanzatorul
au adesea o imagine apriorică cu privire la valoarea afacerii, imagine care,
rareori este bazata pe realitate. Sunt cazuri în care aşteptarile vanzatorului
sunt foarte ridicate pentru ca el a depus mulţi ani efort şi devotament in
afacere.
- proprietatile pot fi expropriate de autoritati, iar in functie de
importanta particulara a proprietatii sau afacerii se poate stabili pierderea
determinata de reamplasarea acesteia. În asemenea situaţi evaluatorul
trebuie sa determine suma pierderilor ce vor fi compensate, alaturi de
valoarea pe piata a proprietaţii sau afacerii expropriate.
- în cazul firmelor care doresc sa-şi recupereze pierderile de valoare in
afaceri, cum ar fi: pierderi in afaceri datorita contrafacerii produselor,
nerespectarea contractelor , denigrarea marcii ş.a. evaluarea afacerii va
trebui sa furnizeze o valoare reala a pierderii şi va fi folosita in instanta
pentru susţinerea cauzei.
- exista situaţii in care pentru o firma necotata la bursa apare
necesitatea evaluarii afacerii datorita faptului ca un actionar doreşte sa se
retraga.
- exista situaţii şi in care la stabilirea partajului în cazul divortului
(daca unul dintre soţi detine actiuni la una sau mai multe companii) curtea
sa solicite realizarea evaluarii firmei ( sau firmelor) la care sunt deţinute
acţiuni.
- evaluarea poate fi solicitata de institutii financiare sau alti furnizori de
capital care vor sa aiba, inainte de a decide finantarea, valoarea companiei ce
urmeaza sa primeasca imprumutul.
În figura 1.2 sunt prezentate sintetic aspectele privind necesitatea
evaluarii întreprinderii, în relatia beneficiar- scop.
19
Curs 6
31.10.2006
CAPITOLUL II
ORGANIZAREA SI DESFAŞURAREA ACTIVITĂŢII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMICĂ A ÎNTREPRINDERII
Contractarea evaluarii
Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare îşi desfaşoara activitate în
baza unui contract încheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul,
cumparatorul, organismul fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu
putere juridica în care sunt stipulate obligatiile, drepturile şi responsabilitatile
reciproce, termenul şi pretul lucrarii.
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica
afacerilor exclude negocierile intre client şi consultantul caştigator , ulterioare
licitatiei, iar oferta se declara ca parte integranta a contractutui.
20
Principalele elemente ale unui contract de consultanta pentru evaluarea
intreprinderii sunt:
- partite contractante, cu o scurta prezentare a acestora;
- scopul evaluarii, standardele evaiuarii;
- termenul contractului;
- pozitia evaluatorului;
- obligatiile consultantului şi ale clientului;
- plata serviciilor şi a altor cheltuieli;
- intarzierea piatii;
- responsabilitatea consultantului;
- modalitatea de arbitraj;
- legea aplicabila;
- clauzele de reziliere a contractului, de confidenlialitate, de forta majora şi de
modificare a contractului;
- semnaturile autorizate.
Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii
competenţelor unui evaluator, contractantul va trebui sa stabileasca daca
persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile şi principiile deontologice
necesare.
În situatia in care lucrarea este subcontractata altor evaluatori este
necesar sa se obtina, in prealabil, acordul scris al clientului care trebuie
mentionat in raportul de evaluare.
Întrucat exista riscul ca evaluarile elaborate pentru un scop anume sa
ajunga in posesia unei terte persoane care urmareşte alt scop, in pofida
includerii unei clauze care exclude responsabilitatea fară de o terta parte,
termenii contractului de consultanta trebuie sa includa o prevedere clara
asupra naturii limitate a evaluarii.
În cazul in care evaluarea se face de catre o persoana fizica, aceasta
trebuie sa fie autorizata, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
Organizarea activitatii
Estimarea valorilor
22
Evaluatorul trebuie să-şi folosească raţionamentul său professional
atunci când apreciază importanţa fiecarei estimări de valoare la care s-a ajuns
prin procesul de evaluare. Dacă evaluatorul respectă standardele, utilizează
informaţii concludente şi reale din piaţă, va reuşi să obţină o valoare
recunoscută pe piaţă pentru întreprinderea supusă evaluării.
CAPITOLUL III
ANALIZA DIAGNOSTIC ÎN VEDEREA EVALUĂRII
3.1.Consideraţii generale
23
Analiza documentelor şi a informatiilor. Aceasta etapa reprezinta
partea cea mai importanta a diagnosticului deoarece, permite
evaluatorului sa cunoasca mediul general şi cel specific al firmei, sa
determine locul acesteia in mediul sau concurential, cat şi sa
elaboreze scenariile previzionale de evaluare.
Prezentarea în scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste rezultate
stau la baza alegerii ipotezelor, metodelor şi coeficientilor de evaluare
şi la intocmirea previziunilor .
În literatura de specialitate exista mai multe abordari ale analizei firmei
in vederea evaluarii, dar ANEVAR recomandand in cursurile sale analiza tip
SWOT, in cele ce urmeaza, sunt prezentate cateva aspecte referitoare la
aceasta metoda,
Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii englezi
care au urmatoarea semnificatie:
STRENGTHS = Puncte tari
WEAKNESSES = Puncte slabe
OPPORTUNITIES = Oportunitati
THREATS = Amenintari (Riscuri)
Pe baza datelor şi informatiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT
se pot face aprecieri privind, atat succesul cu care alti competitori vor concura
pe anumite piete, cat şi in ceea ce priveşte strategiile pe care organizatia le
poate utiliza, pentru a se apara de competitie sau pentru a forta pietele deja
ocupate de competitori.
În cazul evaluarii intreprinderii, relevarea punctelor tari şi sfabe, care
redau potenţialul şi situaţia actuala a intreprinderii, se realizeaza prin analiza
mediului intern al intreprinderii, iar oportunitatile şi riscurile sunt identificate
prin analiza mediului extern al întreprinderii, reflectand influenta acestuia
asupra afacerii.
Competentele deosebite ale întreprinderii, care o diferentiaza de
concurenta, dandu-i avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite,
procese sau activitaţi mai bine organizate} reprezinta punctele tari, iar
insuficienţa unor resurse sau slaba organizare al unor activitati reprezinta
puncte slabe. Oportunitatile sunt evidentiate de tendintele şi schimbarile
mediului extern al întreprinderii, in sens pozitiv pentru afacerea evaluata, in
timp ce riscurile sunt evidentiate de prezenta aspectelor potential negative, de
natura unor situatii care ar putea influenta semnificativ in rau activitatea
intreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizata pe perioade de timp diferite
respectiv, termen lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting:
Diagnosticul general. Scopul acestuia îl constituie analiza principalelor
funcţii ale intreprinderii: de cercetare -dezvoltare, comerciale,
operationale (exploatare), resurse umane, organizare şi management,
financiar-contabile.
Diagnosticul special. Aceasta urmareşte, in detaliu, analiza situatiei
juridice a intreprinderii.
Rolul esential revine diagnosticului financiar, care cuantifica prin
instrumente specifice rezultatele analizei din celelalte sectiuni şi realizeaza o
interfata intre cele doua cornponente de baza ale procesului de evaluare a
afacerii (diagnostic şi evaluarea propriu-zisa).
24
In activitatea de analiza diagnostic foloseşte, ca instrumente ale acesteia:
inspectia la faţa locului a intreprinderii, observatia, ancheta cu ajutorul
chestionarelor şi interviurilor, analiza de continut şi analiza comparative.
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultantei manageriale a
clientului ci, au drept scop fundarnentarea cat mai precisa a evolutiei
intreprinderii in viitor, respectiv a previziunii diferite!or forme de venit ale
acesteia.
curs
ABORDARI
25
active redundande sau au o probabilitate mică de repetabilitate, este cazul
unor venituir şi cheltuieli excepţionale).
CAPITOLUL IV
EVALUAREA ÎNTREPRINDERILOR
26
- activul net de lichidare
14.11.2006
Curs
1.Evaluarea terenurilor
27
Se evaluiază terenuri a caror situaţia presupune că ele sunt în
proprietatea societăţii comerciale de evaluatiar dreptul de proprietate este
transferabil integral la data tranzacţiei.
Circulaţia juridică a terenurilor este reglementată prin Legea 54/1998
iar în acest cadru a început să funcţioneze piaţa pământului. De aceea se
impune ca evaluarea acestor bunuri să fie făcută de persoane cu calificare şi
experienţă în domeniu.
In faza premergătoare evaluarii propri-zise se va proceda la realizarea
următoarelor actiuni :
- se analizează actele de proprietate asupra terenului şi înregistrările
contabile referitoare la acesta. Evaluatorul va pune în evidenţă drepturile de
proprietate care trebuie evaluate şi restricţiile sau drepturile asociate
proprietăţii ;
- se studiază planurile amplasementelor şi se fac verificări cu privire la
suprafaţa înregistrată scriptic şi cea existentă pe teren
- din totalul suprafeţei de teren se separă suprafeţele utilizate pentru
desfăşurarea activităţii şi suprafeţele libere în exces care sunt considerate în
afara exploatării ;
- se culeg informaţii de piaţă referitoare la valorile de tranzacţionare
din zonă a terenurilor libere similare ;
- se întocmeşte o fişă de inspecţie în care sunt evaluate distinct
suprafeţele terenurilor în funcţie de destinaţia lor si de localizarea lor cu
specificarea valorilor de piaţă în zonele respective.
Pentru evaluarea terenului există trei abordări ale valorii :comparaţia
directă, metode bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putându-
se concetiza practic în 6 metode de evaluare agreate de standardele
internaţionale de evaluare.
Procedurile sau metodele derivate din abordările amintite pot conţine
elemente din două sau chiar di toate abordările.
Pentru terenuri fără construcţii se pot utiliza :
- metoda parcelări
- metoda rentei de bază
- metoda normativă sau administrativă
- metoda comparaţiei directe de piaţă
28
In sinteză ca definiţie CMBU reprezintă utilizarea rezonabilă probabilă şi
legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, permisă legal,
fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi care are ca rezultat cea mai mare
valoare.
Evaluatorul urmăreşte depistarea acelei utilizări care maximizează
valoarea proprietăţii şi implicit a terenului.
Prezentarea principalelor perfomanţei ale terenului care urmeaza să fie
evaluat va lua în consideraţie dimensiunea şi forma.
Influienţa colţului, terenul în exces, topografia lui, pachetele de reţele de
utilităţi, amenajările, localizarea, factori fizici şi de mediu, faţada şi raportul
faţadă-adâncime.
De asemenea trebuie puse în evidenţă vecinătăţile, calitatea acestora,
posibilităţile de extindere care conduc la o unitate economică funcţională.
2.Metoda proporţiei
VT - valoarea terenului
V Pi - valoarea proprietăţii
Valoare .teren
La construcţiile mai vechi raportul Valoare . proprietat e are tendinţă de
crestere.
30
Prin această metodă nu se atribuie o valoare determinată proprietăţii
dar poate fi folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri
libere comparabile.
Estimarea este grosieră deoarece pot fi ridicate construcţii mai scumpe
sau mai eftine pe terenuri de valoare egală.
3.Metoda extracţiei
4.Metoda parcelării
31
Renta de bază este suma plăită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a
terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului.
Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare.
Pentru a utiliza această procedură trebuie să existe informaţii de pe
piaţa închirierilor imobiliare iar dacă renta curentă corespunde cu cea de pe
piaţă atunci valoarea obţinută prin capitalizarea cu o rată de pe piaţă este
echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu renta
de pe piaţă se vor face corecţiile necesare luând ca reper pe aceasta din urmă.
Eventualele clauze de escaladare şi de plată ale rentei trebuie reflectate
în renta de bază.
Acestă metodă este recomandată mai ales în cazul evaluăarii terenurilor
agricole.
In afara metodelor prezentate şi care sunt recunoscute de standardele
profesionale de evaluare la nivel naţional s-au utilizat şi se utilizează elemente
statistice extrase de pe piaţă sau comparate şi ajustate motivat.
Rezultatele pot fi luate în calcul pentru selectarea şi propunerea valori
finale.
21.11.2006
Curs
2 . Evaluarea constructrucţiilor
32
În aceste cazuri evaluatorul trebuie să verifice corespondenţa
suprafeţelor înscrise în anexele documentaţiei cu cele din teren pentru a evita
erorile legate în special de suprafeţele desfăşurate ale clădirilor.
În lipsa documentelor trebuie întocmită o schiţă a planului de situaţie
pe baza măsurătorilor efectuate la fiecare clădire.
Nivelul complexităţi măsurătorilor depinde de metoda de evaluare
aplicată.
3. În baza listei de inventariere şi a planului de situaţie se trece la
operaţiunea de identificare şi corelare a acestora.
33
Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor
materiale moderne la estimarea de nou conduce la obţinerea unui cost de
reconstrucţie pentru un subsistem modern cu utilitate echivalentă numit
costul de înlocuire.
Prin această metodă se estimează costul sub forma unui cost unitar care
poate fie exprimat pe unitatea de suprafaţă sau pe unitatea de volum.
Se utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri
ajustate în funcţie de condiţiile pieţei sau a eventualelor diferenţe fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat.
Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe se va face o
corecţie pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune şi anume scade pe măsură
ce suprafaţa sau volumul clădirii creşte.
Explicaţia acestei creşteri constă în faptul că instalaţiile, centrala
termică, lifturile, ferestrele şi altele de regulă nu costă proporţional mai mult
pentru o clădire mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă la suprafaţa desfăşurată
construită sau volumul total construit iar costul total este estima prin
compararea clădiri evaluate cu clădiri similare la o dată mai recentă şi pentru
care sunt disponibile preţurile de contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau a
execuţie şi data evaluării.
În aplicarea corectă a metodei evaluatorul va calcula costul unitar
pentru clădiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama
de diferenţele de dimensiune, formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi
de diferenţa de timp între data elaborări costului de barem şi data evaluării.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi
separat pentru finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea clădiri evaluate cu clădirile similare sau structuri standard
catalogate trebuie făcută cu atenţie.
Această ultimă variantă este aplicată pe scara cea mai largă în prezent
fiind relativ simplă dar ea poate conduce la erori grave datorită dificultăţilor
privind:
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a costurilor şi
preţurilor barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecţii
34
- utilizarea indicilor de actualizare care conţin un grad ridicat de
subiectivism având în vedere că preţurile de barem conţinute de cataloage
sunt la nivelul anului 1965
- apariţia unor contrucţii realizate pe bază de tehnologii avansate care
nu sunt cuprinse în cataloage.
Cu toate aceste observaţii când este corect aplicată metoda conduce la
estimări suficient de corecte.
3. Metoda devizelor
Este metoda cea mai completă şi cea mai precisă. În cadrul acesteia se
face un calcul care reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate
şi toate categoriile de manoperă necesară.
La acestea se adaugă cheltuieli conexe, regia şi profitul.
23.11.2006
Curs
Estimarea deprecieri cumulate
35
Cea mai complexă situaţie o prezintă construcţiile din afara exploatării
care se evaluiază la valoarea de piaţă.
Pentru estimarea deprecieri acestora se vor avea în vedere aspectele ce
vor fi prezentate în continuare.
Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezintă diferenţa dintre
costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi valoarea ei de piaţă.
Deprecierea fizică este scoasă în evidenţă de rosături, căzături, fisuri,
defecte de structură. Acestea determină în viitor costuri suplimentare de
întreţinere în comparaţie cu un activ modern substituit.
Deprecierea funcţională denumită şi neadecvare funcţională este dată de
demodarea, supradimensionarea clădirii, neadecvarea stilului său , a
instalaţiilor şi a echipamentelor ataşate din punct de vedere al exploatării
curente sau de perspectivă.
Deprecierea economică sau din cauze externe se datorază unor factori
externi proprietăţii imobiliare cum ar fi mobilizarea cereri, utilizarea
proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările
legale.
În analiza de deprecieri se utilizează o serie de termeni specifici cu
semnificaţiile următoare:
1.Deprecierea contabilă (amortizarea) reprezintă alocarea sistematică a
valorii amortizabile al unui activ pe durata de viaţă utilă a acesteia.
Această excepţie este identică atât pentru construcţii şi celelalte mijloace
fixe cât şi pentru activele necorporale.
2. Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile
contribuie la valoarea proprietăţi imobiliare deci reprezintă perioada în care se
estimează că un bun este utilizabil şi economic.
Reparaţiile şi modernizările deduse construcţiilor pot mări durata de
viaţă economică dar aceasta nu va putea depăşi durata de viaţă fizică.
3.Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată în
care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţi imobiliare.
4. Vârsta scriptică sau vârta istorică sau calendaristică este dată de
numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei.
5. Vârsta efectivă este dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei.
Aceasta poate fi diferită de vârsta scriptică în funcţie de calitatea lucrărilor de
întreţinere realizate în trecut.
36
Prin această metodă pentru determinarea deprecieri cumulate (DC) se
aplică la costul construcţiilor (la costul brut de reconstrucţie CR respectiv
costul brut de înlocuire CI) un raport calculat între vechimea efectivă (VE) şi
durata de viaţă economică a construcţiilor (DE).
VE
DC CR *
DE
VE
CDC CI *
DE
Această metodă tratează deprecierea globală adică durata de viaţă
economică are semnificaţie numai pentru uzura globală fără a face o
diferenţiere între tipurile de uzuri amintite.
Limitele metodei constau în lipsa unei considerări distincte a
elementelor recuperabile de depreciere şi în ignorarea că unele elemente pot
avea o durată fizică de viaţă mai redusă decât durata de viaţă economică a
clădiri.
3. Metoda segregării
37
Aceasta poate fi întâlnită sub trei aspect în funcţie de necesitatea pe
care o manifestă respectiv pentru adăugări, pentru înlocuiri sau modernizări şi
în cazul supradimensionării lor.
- neadecvarea funcţională nerecuperabilă este datorată unor deficienţe
care nu sunt încluse în estimarea costului nou.
- deprecierea din cauze externe care poate fi determinată de influienţele
negative ale unor factori externi proprietăţii imobiliare.
Ordinea de considerare a tipurilor de depreciere care pot afecta o clădire
sunt:
1. Uzura fizică recuperabilă
2. Uzura fizică nerecuperabilă
3. Neadecvarea funcţională recuperabilă
4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilă
5. Deprecierea externă (care poate fi şi temporară)
4. Metoda comparaţiei
28.11.2006
Aplicaţia 1.
Rezolvare
38
I. Preţul clădirii B asupra caruia se face corecţiile necesare pentru a aduce la
caracteristicile celei evaluate
164, 45*106
Pr etul.unitarB 2
0,913mil / m 2
180m
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenţei de dată a tranzacţiei
=1,2 - 0,193 = 0,287 lei/metru patrat
4
Pierderea pe 4 luni/metru pătrat *0, 287 0,1148mil.lei / m 2
10
Valoarea clădirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni care
au decurs de la tranzacţie pănă în prezent.
Aplicaţia 2.
Rezolvare
Variaţia preţurilor acum 4-6 luni
5200 4800
V p p 4 6luni 200lei / m 2 / luna
2luni
39
Câstigul = 11.600lei / m 6.000lei / m *500m 1.400.000 1.400.000
2 2 2
Aplicaţia 3.
Rezolvare
1
VT 2000m 2 * 2000lei * 3.290.810 lei
1 0, 05
4
40
Pentru evaluarea clădirilor catalogate ca investiţii imobiliare abordarea
pe bază de venit este determinată de mărimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate în legătură cu venitul brut, apoi urmând să fie
determinată chiria netă pe baza gradului de ocupare şi a cuantumului
cheltuielilor fixe şi a celor variabile.
De asemenea evaluatorul trebuie să determine rata de capitalizare în
baza tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau pe baza unui raţionament
deductiv.
Documentarea pentru evaluare pe bază de venit permite ca estimarea
valorii să fie mai convingătoare pentru că la baza ei se află o analiză temeinică
a venitului brut, a cheltuielilor şi a ratei de capitalizare.
În literatura de specialitate este promovată tehnica reziduală pentru
clădiri pornindu-se de la ideea că valoarea terenului poate fi apreciată
independent .
Pe baza analizei pieţei evaluatorul determinărata de capitalizare a
terenului şi implicit venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
Din venitul anual al proprietăţii scăzându-se venitul net alocabil
terenului se obţine venitul net de exploatare al clădirii.
30.11.2006
Curs
3. Evaluarea echipamentelor
42
05.12.2006
Curs
1.Valoarea de piaţă
43
Principala metodă folosită este costul de înlocuire net care reprezintă o
procedură în afara piaţei rezultatul trebuind să fie condiţionat de o
profitabilitate potenţială corespunzătoare şi de o fiabilitate pe termen mediu
sau lung.
Principiul care stă la baza evaluării pe baza acestei metode constă în
stabilirea valorii de înlocuire şi estimarea deprecierii.
a) Stabilirea valorii de înlocuire- valoarea de înlocuire a fost definită iar
modalităţile de estimare ale acestuia sunt :
1. Metoda identificării- identificarea preţului de livrare a utilajului la
produicător şi estimarea cheltuielilor de transport, montaj şi punere în
funcţiune.
2. Metoda asimilări- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje cu
parametri esenţiali foarte apropiaţi la care se cunosc preţurile de achiziţie.
3. Metoda corelării- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje
relativ asemănătoare din punct de vedere constructiv şi a destinaţiei la care se
cunosc preţurile de achiziţie şi estimarea valorii de înlocuire prin intepretarea
sau proporţionalitatea caracteristicilor.
4. Metoda indicială- este cea mai puţin recomandată şi constă în actualizarea
valorilor de înregistrare contabilă la data punerii în funcţiune pe baza indicelui
de evoluţie a preţurilor.
Pentru a obţine rezultate bune evaluatorul va avea în vedere elementele
principale ale metodei care constau în stabilirea bazei de pornire a indicelui de
actualizare având în vedere ca baza de pornire să fie valoarea reală a bunului
la acea dată (de exemplu valoarea de inventar la momentul puneri în
funcţiune).
Dacă utilizarea valorilor la punerea în funcţiune (PIF) nu este posibilă se
utilizează una din valoarile de inventar rezultată după reevaluări cu condiţia
verificării modului de aplicare a respectivelor revaluări astfel încât dacă
rezultatul a fost viciat erorile să fie eliminate.
Această operaţiune este complexă dar obligatorie în cazul utilizări
metodei indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determină prin deducerea din costul de
înlocuire brut a deprecierii care constă în:
- deprecierea fizică- vechimea, starea respectiv uzura fizică, degradarea sau
aprofierea rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută , mărimea
posibilă a costului viitor în utilizarea datorată cheltuielilor de întreţinere
comparativ cu un activ modern substituit.
- deprecierea funcţională – uzura morală în adecvarea pentru utilizarea
prezentă. De exemplu un mijloc fix produs pentru utilizări specializate
incluzând procese industriale particulare poate avea o durată aparentă de
viaţă utilă mai lungă decât cea prevăzută pentru operaţiile desfăşurate în
prezent.
- deprecierea strategică- înseamnă reducerea duratei de funcţionare prin
modernizarea, retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat.
- deprecierea legată de reglementările de mediu se va ţine seama de legislaţia
în domeniu şi reducera duratei de viaţă sau cheltuielile necesare încadrări în
regulile de protecţie a mediului.
Ultimile două reprezintă deprecieri din cauze externe.
44
Procedura standard constă în estimarea duratei de funcţionare minime
rămase si calcularea gradului de uzură.
a
Utilizam x *100 unde a este vechimea utilajului evaluat sau durata
ab
de viată consumată în ani iar b durata estimată de viată economică utilă
rămasă.
Se precizează faptul că trebuie evitată confuzia duratei de viaţă
economice utile cu durata de utilizare normală a mijlocului fix stabilită prin
HG 964/98 pentru raţiuni de amortizare contabilă.
x - reprezintă deprecierea totală exprimată procentual sau deducerea
procentuală din costul de înlocuire brut respectiv CIB.
Costul de înlocuire net se calculează după relaţia:
x
CIN CIB * 1
100
45
Valoarea ramasă actualizată totală va fi preluată din centralizator
şi se va gasi în bilanţul economic în coloana valori corectate.
07.12.2006
Curs
Aplicaţie:
46
Există oportunitatea dobândiri unui imobil care necesită reparaţia şi
modernizarea după cumpărare.
Să se stabilească care este preţul ……. Pe care-l poate plăti investitorul pe
baza următoarelor date:
- după reparare şi modernizare clădirea va adăposti 180 metri pătraţi
birouri şi 2 magazine fiecare de 60 metri pătraţi;
- costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei;
- după modernizare chiria lunară care se obţine este de 7000 lei/metru
pătrat birou şi 25000 lei/metru pătrat magazine;
- costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de
10%;
- investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea unui profit de
20%.
- pierderea ….. datorită necumpărări de chiriaşi este esttimată la 10%;
- reparaţia şi modernizarea durează 1 an ;
- dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%;
Evaluarea stocurilor
47
evaluate la un preţ mai scăzut şi stocurile cu mişcare nominală evaluate la
costul lor.
Se aplică valoarea de piaţă exprimată prin costul unitarde inlocuire la
data evaluării ţinând cont de starea fizică de depreciere, vechimea lor şi
perisabilitatea de a mai fi utilizate în procesul de producţie.
Se va avea în vedere că în anumite cazuri vechimea poate ridica valoarea
unor stocuri mult peste valoarea contabilă.
48