TSJ de Madrid Sala de lo Contencioso-Administrativo, sec.

2ª, S 7-10-2010, nº
1875/2010, rec. 1302/2006. Pte: López de Hontanar Sánchez, Juan Francisco

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Que previos los oportunos la Procuradora Dª María de los Ángeles Almansa
Sanz en nombre y representación de Dimas formalizó demanda el día 13 de noviembre
de 2007 en la que tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimó
pertinentes, terminó suplicando que en su día se dictara sentencia por la que por
la que, estimando la demanda se revocara la resolución impugnada y para el
pleno restablecimiento de la situación jurídica se fijara el justiprecio en la
cantidad de 5.375.027,10 incluido el 5% de afección,
SEGUNDO.- Que asimismo se confirió traslado al Letrado de la Comunidad de Madrid,
en la representación que ostentaba de la Comunidad de Madrid (Jurado Territorial de
Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid) para contestación a la demanda, lo
que se verificó por escrito presentado el 17 de diciembre de 2.007 en que tras exponer
los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, la parte terminó
suplicando sentencia desestimando el recurso contencioso administrativo interpuesto y
confirmando la legalidad del acto impugnado.
TERCERO.- Conferido traslado para contestación a la demanda por el Procurador D.
José Luís Granda Alonso en nombre y representación del Ayuntamiento de Alcorcón , se
presentó escrito el día 7 de diciembre de 2.008 contestando dicha demanda en la que
tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, la parte
terminó suplicando el mantenimiento de la actuación administrativa recurrida, por ser la
misma ajustada a Derecho, con imposición de costas a la parte demandante.
CUARTO.- Conferido traslado para contestación a la demanda por el Procurador D.
Alejandro González Salinas en nombre y representación de la entidad «Empresa
Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón S.A.» se presentó escrito el día 19 de
septiembre de 2.008 contestando dicha demanda en la que tras exponer los hechos y
fundamentos de derecho que consideró pertinentes, la parte terminó suplicando el
mantenimiento de la actuación administrativa recurrida, por ser la misma ajustada a
Derecho, con imposición de costas a la parte demandante.
QUINTO.- Por auto de 28 de diciembre de 2.009 se acordó recibir el recurso a prueba
por término de quince días para proponer y otros treinta días para practicar,
practicándose la admitida con el resultado que obra en las actuaciones.
SEXTO.- Que, no estimándose necesaria la celebración de vista pública se concedió a
las partes el término de diez días para concluir por escrito, lo que consta realizado
señalándose para la deliberación, votación y fallo el día 7 de octubre de 2010 a las
10,00 horas de su mañana en que tuvo lugar.
VISTOS.- Siendo Magistrado Ponente el Ilustrísimo Señor D. Juan F López de Hontanar
Sánchez.
FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La Procuradora Dª María de los Ángeles Almansa Sanz en nombre y

representación de la Dimas interpone recurso contencioso administrativo contra la
desestimación presunta por silencio administrativo del recurso de reposición interpuesto
contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 3
de febrero de 2.006 dictada en el expediente de determinación del Justiprecio número
CP NUM000, correspondiente a la finca número NUM001 del expediente de expropiación
forzosa del Ensanche Sur, Sectores PP1, PP2 y PP3 del Plan de Ordenación Urbana de
Alcorcón , en término municipal de Alcorcón
SEGUNDO.- La resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid
parte de un suelo urbanizable incluido en ámbito delimitado y con condiciones de
desarrollo, en concreto en el desarrollo del PP1 Y PP2, con un uso característico de
residencial y un aprovechamiento de 0’394 m2c/m2s aplicando un coeficiente corrector
de 0’90. La recurrente admite el método de valoración utilizado por el Jurado Territorial
de Expropiación Forzosa de Madrid, esto es el método residual dinámico sin embargo
afirma que los conceptos de valoración del Jurado, en cuanto al suelo son erróneos en
referencia a los valores de mercado, costes de construcción y de urbanización que según
el informe que acompañaron al expediente de justiprecio llevarían a un precio unitario
del suelo de 330,06 /m2. Señala igualmente que se desconoce el valor que a efectos
fiscales fija la Dirección General de Tributos de la Comunidad Autónoma de Madrid. Se
discutía la superficie objeto de expropiación .
TERCERO.- Los artículos 23 y 24 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del
Suelo y valoraciones imponen que las valoraciones del suelo han de efectuarse conforme
a los criterios establecidos en dicha Ley cualquiera que sea la finalidad que la motive y
la legislación urbanística o de otro carácter que la legitime , por lo que es obligado la
observancia del artículo 24 del mismo cuerpo legal cuando deba decidirse sobre la
determinación del justiprecio originado por una expropiación forzosa en cualquier caso.
Lo que significa que las valoraciones han de entenderse siempre referidas al momento
de iniciación del expediente de justiprecio, que al tratarse en este caso de un
procedimiento de tasación conjunta coincide con la fecha señalada por la resolución del
Jurado,28 de abril de 2004, y es éste momento temporal el que habrá de respetarse
cuando para realizar la tasación del suelo se trate de determinar los aprovechamientos
urbanísticos que al mismo corresponden, y que estarán presididos por la clasificación
urbanística asignada al terreno por el planeamiento entonces vigente en ese instante.
CUARTO.- El artículo 27 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del Suelo y
valoraciones , en la redacción resultante de la Ley 10/2003, establece que “el valor del
suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya
establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al
aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que
será el deducido de las ponencias de valores catastrales”. Y, el párrafo segundo del
artículo 27.1 de la citada Ley prevé que “en los supuestos de inexistencia, pérdida de
vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por
modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación,
el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico
definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que
establece el artículo 30 de esta ley”. Conforme a todo ello podemos fijar la primera
premisa del presente procedimiento cual es la inexistencia de ponencia de valores. La
segunda premisa viene derivada del propio tenor del precepto arriba reseñado, a falta
de ponencia de valores el Jurado debe aplicar el método residual dinámico.
QUINTO.- El método residual dinámico tiene por objeto determinar el valor inicial del
suelo como inversión inicial como precio máximo para asegurar la viabilidad del
proyecto empresarial, esto es, su determinación permitirá conocer el valor de mercado
de un terreno edificable como el precio más probable que en el momento de su tasación
pagaría por el suelo un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mayor y
mejor uso. A este respecto, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, establece, en lo que se refiere al método técnico de valoración que
denomina residual por el procedimiento dinámico (art.34.2 de la Orden). El artículo 35
establece una serie de requisitos para la utilización del método residual de obligado
cumplimiento, que son los siguientes: “a) La existencia de información adecuada para
determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen
urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar
si cumplen con dicho régimen. b) La existencia de información suficiente sobre costes de
construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de
comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de
tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a
desarrollar. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios
de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el
edificio en las fechas previstas para su comercialización. d) La existencia de información
suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes”. A ello, el apartado
segundo añade que “Para poder aplicar el método residual por el procedimiento
dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la
existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de
comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la
urbanización”. En análisis de la prueba existente en el procedimiento la Sala entiende
que no concurre en el supuesto de autos uno de los elementos esenciales de aplicación
del método residual. Dicho elemento hace referencia a la falta de información de
mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que
se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su
comercialización. En el supuesto de autos el proyecto de expropiación viene referido al
desarrollo de suelo urbanizable a través de tres planes parciales a ejecutar en sucesivos
cuatrienios. Para determinar el valor en venta el Jurado acude al módulo de valor M
para la determinación de los valores del suelo, a una hoja de información inmobiliaria de
octubre de 2004 del diario ABC, otra hoja del País y los indicadores a fecha junio de
2004 de la Comunidad de Madrid. La parte aportó junto a la hoja de aprecio una prueba
pericial que tampoco puede ser tomada en consideración pues hace referencia a que la
fuente consultada es el promotor sin que pueda considerarse que se trate de efectivas
transacciones sino de meras ofertas por lo que no puede entenderse que se trate de
ofertas válidas. La pericial insaculada practicada en el recurso contencioso-
administrativo núm. 1384/06 se basa en las Bases Imponibles en los Impuestos sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones,
cuya falta de motivación a todos los efectos ha sido declarada por este Tribunal y por lo
tanto son invalidas a estos efectos. Tampoco es valida la pericial practicada en el
recurso 693/2006 pues se hace referencia a seis testigos cuya fuente son sondeos
realizados en las nuevas promociones, sin que se aporte documento de respaldo alguno
y sin que se conozca si se trata de ofertas de venta o de transacciones en firme. La
pericial practicada en el recurso contencioso-administrativo 1293/2006 cuya extensión
de efectos se ha solicitado a este recurso hace referencia a la existencia de seis testigos
que el Tribunal desconoce que se refiere a ofertas del portal de Internet “Idealista.com”
y “fotocasa.com”, que además se han extraído en el año 2.008. Debiendo señalarse que
no es posible deflactar el valor de los testigos con ningún índice de precios dado que el
valor de las construcciones ha tenido desde el año 2004 al año 2008 un comportamiento
sustancialmente diferente al índice utilizado por el perito que no es fiable por tratarse de
un índice general diferenciado por tanto del singular del lugar donde se encuentra la
finca a justipreciar. Por lo tanto todos parten de valores de viviendas ya construidas o
próximas a construir y no realizan un estudio de mercado de suelo urbanizable lo que
impide establecer el precio medio de venta real. Tampoco sirven los señalados en la
resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid que hace referencia
a los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en
los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, dado que el Tribunal
desconoce las muestras tanto en su número como en su localización, que han servido
para elaborar la citada base de datos, desconociéndose también si se trataba de precio
solicitado en las ofertas, ofrecido en las demandas o precios de la efectiva transacción.
Por otra parte este tribunal cuando se ha pronunciado respecto de la aplicación de dicha
base de datos en las comprobaciones de valores necesarias para liquidar el Impuesto de
Sucesiones ha entendido que no se encontraban suficientemente motivadas
SEXTO.- En orden al cálculo del valor unitario del suelo y partiendo de esa deficiencia
fáctica para determinar uno de los elementos esenciales de aplicación en el método
residual dinámico, esta Sala, siguiendo un criterio sostenido en virtud de
jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, viene regularmente admitiendo,
en supuestos expropiatorios de suelo para hallar el valor de repercusión, partir
del módulo de viviendas de protección oficial, en razón de su objetividad
exenta de especulaciones, en la medida que el valor urbanístico de un predio
es un valor objetivado, y tasado legalmente, al que ha de llegarse por
aplicación del aprovechamiento que a la clasificación del suelo le atribuya el
planeamiento por métodos objetivos carentes de incidencias especulativas de
mercado y máxime cuando en el sector el uso predominante es el de viviendas
de protección oficial. A tales efectos, el sistema objetivo, conforme criterio de
la doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de
23 de mayo de 2000 y 20 de enero de 1998) resulta ser el más idóneo cuando
no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de
terrenos que conduzca a la aplicación del método residual. En el supuesto
planteado tal consideración no merece ser modificada puesto que uno u otro sistema no
tiene razón alguna para diferir significativamente a sus conclusiones pues si bien el dato
de partida es distinto y favorable a la consideración del precio de las viviendas libres, no
es menos cierto que el sistema objetivo no descuenta los gastos de urbanización por
venir éstos incluidos en el valor de repercusión que, en su caso, sea aplicable, como
también ha afirmado constante doctrina jurisprudencial. En el supuesto de autos la
finca expropiada se encuentra en el municipio de Alcorcón , siendo el Acta de
Ocupación de 21 de junio de 2005. En las condiciones expuestas el método de
valoración del suelo afectado ha de partir para su valoración de las siguientes reglas:
1º) La superficie expropiada ha de ser reducida por el coeficiente de aprovechamiento
de 0,394 que es el asignado por el Planeamiento al Plan Parcial. 2º) Del resultado
anterior ha de sustraerse el 10% (coeficiente 0,9) equivalente a cesiones obligatorias
conforme señalan los artículos 84.3 b) y 105.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo
de 1.976 y artículos 21.1 y 18.2 c) de la Ley 9/2001. A su vez esta conclusión ha de
reducirse en un 20% (coeficiente 0,8) para extraer los metros cuadrados útiles que se
multiplicaba por el precio aplicable. 3º) El precio parte del valor en venta para la
zona de la Viviendas de Protección Oficial en la fecha de valoración que es la
del expediente individualizado del justiprecio (artículo 24 de la Ley 6/1998)
momento necesariamente posterior al Acto de ocupación (artículo 52, regla 7ª
de la Ley de Expropiación forzosa). A dicha fecha, y contando que el acta de
ocupación es de junio de 2.005, ha de remitirse la de la Orden sobre dichos
precios que sea de aplicación y la Orden 1577/2005 vigente para los precios de
las viviendas protegidas que es de fecha 11 de mayo de 2005, de la Consejería
de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se establecen los
precios máximos de venta de las viviendas protegidas acogidas al Real Decreto
1186/1998, de 12 de junio , y de las Viviendas con Protección Pública de la
Comunidad de Madrid y que se remite en precios a la Orden 2869/2004, de 8
de noviembre. En esta Orden se establece tanto el coeficiente autonómico como el de
municipio singular que, aplicados sobre el precio básico establecido a nivel nacional por
metro cuadrado de superficie útil, determinan los precios máximos legales de venta de
las viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública. También
se fija el porcentaje de incremento que aplicado sobre el precio máximo legal de una
vivienda de nueva construcción sujeta a régimen de protección pública, determina el
precio máximo legal de venta de las viviendas ya construidas, y los precios máximos de
las Viviendas a Precio Tasado a las que se refiere la Disposición Transitoria Cuarta del
Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio , que para la localidad de que trata señala
un precio de 1.263,49 euros m2 4º) A dicho precio se le aplica el valor de
repercusión que será de un 15 o un 20% según que en el término municipal existan
menos o más de 500 viviendas de protección oficial (art. 2 D del Real Decreto
3148/1978, de 10 de diciembre sobre valoración catastral ), se mantiene el cálculo del
0,20 como valor de repercusión por tratarse de un municipio de más de 500 viviendas
protegidas; no descontándose, además, los gastos de urbanización por entenderse
incluidos en dicho porcentaje. 5º) El precio así obtenido será aplicado a la
superficie expropiada y dicha cifra se incrementará en un 5% de afección. Pues
bien, aplicando las reglas antes citadas (0,394 x 0,80 x 0,90 x 1.263,49 euros x
0,20 x 1’05) obtendremos un resultado unitario de 75,2696371 euros, incluido el
5% de afección, debiendo señalarse respecto de la superficie que la parte actora-
expropiada aportó en el expediente administrativo una prueba pericial topográfica, y
que ha sido aportado a este Tribunal con la demanda como establece la Ley 1/2000, de
7 de enero, de Enjuiciamiento Civil . Los resultados de este informe no han sido
contradichos por las partes demandadas, que ni siquiera han alegado la incorrección de
dicha prueba un han aportado como debería para contrarrestar la prueba pericial de
parte, otra prueba pericial contradictoria ni han solicitado la practica de una prueba
parcial por perito designado judicialmente. Por tanto la superficie a considerar
habrá de ser 16.285 m2 que multiplicado por la superficie total expropiada , concluye
en el siguiente precio total:
SÉPTIMO.- Y según lo dispuesto en el apartado primero del artículo 139 de la Ley
29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa,
considerando la Sala que no es de apreciar temeridad ni mala fe en la actuación
procesal de la partes litigantes, es por lo que no procede formular expresa condena en
costas.
VISTOS.- Los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLO

Que ESTIMAMOS EN PARTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la

Procuradora Dª María de los Ángeles Almansa Sanz en nombre y representación de
Dimas y en su virtud ANULAMOS la resolución del Jurado Territorial de Expropiación
Forzosa de Madrid de fecha 3 de febrero de 2.006 dictada en el expediente de
determinación del Justiprecio número CP NUM000, correspondiente a la finca número
NUM001 del expediente de expropiación forzosa del Ensanche Sur, Sectores PP1, PP2 y
PP3 del Plan de Ordenación Urbana de Alcorcón , en término municipal de
Alcorcón.declarando el derecho de la recurrente expropiada a percibir un precio
UN MILLON DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y SEIS
EUROS CON CUATRO CÉNTIMOS (1.225.766,04 ), más los intereses legales,
desestimando el resto de sus pretensiones, y sin especial pronunciamiento respecto de
las costas causadas por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las
comunes lo serán por mitad
Notifíquese la presente resolución con la advertencia de que la misma no es firme
pudiendo interponerse recurso de casación que habrá de prepararse ante esta misma
sala en el plazo de los diez días siguientes a la notificación de la presente resolución,
previa constitución del depósito de 50 en la “Cuenta de Depósitos y Consignaciones”
abierta a esta Sección núm. 2612 (Banesto), especificando en el campo concepto
“Recurso” 24 Contencioso-Casación (50 Euros) Si el ingreso se hace mediante
transferencia bancaria, el código y tipo concreto de recurso debe indicarse justamente
después de especificar los 16 dígitos de la cuenta expediente (separado por un espacio)
Todo ello según establece la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica
6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, de
3 de noviembre .
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.