Tese Mestrado 05-06-2009

CAPÍTULO 1
INTRODUÇÃO
CAPÍTULO 1
1. INTRODUÇÃO
1.1 - ENQUADRAMENTO GERAL
1.2 - OBJECTIVOS DO TRABALHO
1.3 – A IMPORTÂNCIA DO CONHECIMENTO DOS CUSTOS DE

INTERVENÇÃO
1.4 - ESTRUTURA DO TRABALHO
DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE
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CAPÍTULO 1
INTRODUÇÃO
– ENQUADRAMENTO GERAL
Nas últimas décadas, tem sido efectuado, em Portugal, um enorme esforço na

construção de novos edifícios de habitação, e verifica-se simultaneamente, que a
reabilitação dos edifícios é praticamente inexistente, em consequência os centros
urbanos apresentam uma degradação crescente.
Fig. 1 – Estado de conservação dos fogos – Época de construção [1]
O fraco investimento em reabilitação que tem existido, em Portugal, consiste

habitualmente na consulta de algumas empresas de construção que elaboram
orçamentos para os trabalhos que lhe são propostos, sendo a selecção efectuada pelo
preço mais baixo apresentado. Importa alterar o princípio, sobretudo quando estamos em
presença de obras de valores muito elevados, como é o caso dos investimentos
realizados na reabilitação de edifícios escolares. Muitos dos edifícios de habitação
colectiva construídos em Portugal nas décadas de 60, 70 e 80, encontram-se
profundamente degradados e os Donos de Obra são os múltiplos condóminos, realidade
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CAPÍTULO 1
que torna muito difícil fazer convergir múltiplos pontos de vista sem um adequado suporte
técnico.
Fig. 2 – Peso dos diferentes tipos de edifícios consoante a época de construção [1]
Segundo dados publicados pela Euroconstruct, no ano de 2005, o peso do investimento

na reabilitação de edifícios no volume total de produção do sector de construção em
Portugal, é de apenas 18,7%, contra uma média de 37,3% no conjunto dos países do
Euroconstruct.
Fig. 3 – Peso do investimento na renovação de edifícios no volume total de produção [2]
Entre os países do Euroconstruct, Portugal tem o maior atraso na reabilitação dos

edifícios dos intervalos “anteriores a 1940” e “1941-1960”. No intervalo “1961-1980”
apenas é ultrapassado pela Rep. Checa.
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CAPÍTULO 1
Fig. 4 – Peso da reabilitação no total do sector da construção nos diferentes países europeus [1]
Em 1995, Portugal aplicava 6% do investimento total da construção na

reabilitação/conservação de edifícios, enquanto França, Itália, Reino Unido e Dinamarca
investem mais de 40% do total dos investimentos em construção de obras de
reabilitação.
Em 2005, dez anos depois, verifica-se que Portugal apresentava um aumento de apenas
19%, em relação a 1995, o que quer dizer que em 2005, se aplicava 25% do investimento
total na reabilitação de edifícios. E observa-se que é ultrapassado por apenas 3 países,
num total de 19.
Fig. 5 – Gráficos
representativos da evolução da produção de engenharia civil, do segmento não residencial e do segmento
residencial [1]
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CAPÍTULO 1
Estes números demonstram que, embora se fale muito em reabilitação e ela se encontre
consignada na Estratégia Nacional para o Desenvolvimento Sustentável, este segmento
de actividade tem ainda uma expressão reduzida no nosso país, com inconvenientes
graves para a boa gestão do património edificado, para o bom ordenamento do território
e, de forma indirecta, para a salvaguarda do património arquitectónico e do património
natural do nosso país.
– CONCEITOS DE REABILITAÇÃO
Antes de passar propriamente à problemática da determinação de custos de reabilitação,

é importante conhecer bem, os respectivos conceitos e definições constantes da
legislação portuguesa.
No Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Lei nº 60/2007) estão disponíveis as

seguintes definições, para os diferentes tipos de obras relacionadas com a reconstrução
e conservação de edifícios [3]:
«Obras de reconstrução sem preservação das fachadas» as obras de construção

subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte
a reconstituição da estrutura das fachadas, da cércea e do número de pisos;
«Obras de alteração» as obras de que resulte a modificação das características físicas de

uma edificação existente ou sua fracção, designadamente a respectiva estrutura
resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de
revestimento exterior, sem aumento da área de pavimento ou de implantação ou da
cércea;
«Obras de conservação» as obras destinadas a manter uma edificação nas condições

existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração,
designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza;
«Obras de demolição» as obras de destruição, total ou parcial, de uma edificação

existente;
«Obras de reconstrução com preservação das fachadas» as obras de construção

subsequentes à demolição de parte de uma edificação existente, preservando as
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CAPÍTULO 1
fachadas principais com todos os seus elementos não dissonantes e das quais não
resulte edificação com cércea superior à das edificações confinantes mais elevadas;
Enquanto que a conservação tem por objectivo a manutenção do nível de qualidade ou

características iniciais do edifício tendo em conta o envelhecimento natural dos materiais
sinistros, uso corrente, etc.; a reabilitação é o termo que se aplica quer à “Beneficiação”
quer à “Recuperação”, destinando-se, portanto em geral a melhorar o nível da qualidade
do edifício, modernizando-o, criando novas funções ou mantendo as existentes e a obstar
à sua degradação acentuada, conforme as novas exigências e/ou regulamentos.
Sendo, a beneficiação o conjunto de acções tendentes a elevar o padrão de qualidade

inicial e a recuperação o conjunto de acções tendentes a repor o edifício no seu estado
inicial (por inexistência de conservação).
A distinção entre reabilitação e conservação deve ser entendida fundamentalmente pelo

tipo de obra e não pela grandeza relativa dos respectivos custos.
A reabilitação pode ser considerada em sentido lato, para todo o edifício ou em sentido
restrito, para determinados elementos ou partes da construção.
A reabilitação pode ser classificada de acordo com o custo por m2 ou com percentagens.
Estas são referentes aos custos das obras de reabilitação em relação ao custo total do
edifício construído de novo, como se pode verificar na tabela 1.
Tabela 1 – Classificação dos vários tipos de reabilitação [4]

Se a % de custo das obras é ≤ 25% (entendida correntemente como
Reabilitação Ligeira
reabilitação em sentido restrito)
Reabilitação Média Se a % de custo das obras está compreendida entre 25 a 50%.
Reabilitação Profunda Se a % de custo das obras está compreendida entre 50 a 80%.
Reabilitação Excepcional Se a % de custo das obras é> 80%.
Reabilitação ligeira – compreende trabalhos de melhoria das instalações sanitárias, dos

revestimentos e das caixilharias. Poderá incluir trabalhos de reparação da cobertura;
Reabilitação média – os trabalhos poderão ser da mesma natureza, mas com maior
profundidade. É comum ter lugar a criação de locais para instalações sanitárias;
Reabilitação profunda – há consolidação quer das fachadas, quer de elementos

estruturais, para além dos já referidos;
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CAPÍTULO 1
Reabilitação excepcional – eventualmente sem interesse numa perspectiva economicista,

diz respeito a edifícios classificados com interesse histórico e arquitectónico, nos quais,
[5]
em geral, não se discute se vale ou não a pena reabilitar. Esta pode acontecer não só
porque tem um número moderado de trabalhos mas de custos elevados devido a
dificuldades das obras, ou a um numeroso conjunto de trabalhos de custos médios, ou,
finalmente, a um muito elevado conjunto de trabalhos que correspondem praticamente a
construção nova. É o caso corrente em que do edifício anterior restam apenas as
paredes resistentes exteriores [4].
Fica-se com uma primeira ideia de que a reabilitação excepcional poderá ser, em termos
médios uma operação de maior custo que a construção de habitação corrente, sendo no
entanto de referir que não se trata de valores comparáveis em termos de aceitação ou de
rejeição da operação de reabilitação, visto a motivação entre uma e outra operação
apresentar diferenças importantes.
Este índice é de carácter meramente indicativo, permitindo-nos perceber que as obras de

reabilitação excepcional têm elevados custos e que por isso estas operações deverão ser
cuidadas em termos do planeamento dos recursos e das soluções, sendo indispensável
na avaliação das alternativas ter presente que para o mesmo nível de desempenho
técnico, o custo das soluções terá que ser ponderado [6].
– A IMPORTÂNCIA DO CONHECIMENTO DOS CUSTOS DE

INTERVENÇÃO
O Dono de Obra conhece as necessidades de intervenção global do edifício. Depois

de ser efectuado um diagnóstico circunstanciado, os peritos identificam as patologias
dos espaços e propõem soluções de reparação que visem uma melhor adequação
desses espaços às exigências actuais ou a exigências distintas das inicialmente
previstas; identificam as patologias e os desajustamentos das edificações relativas a
aspectos estruturais ou construtivos ou relacionadas com instalações ou
equipamentos e a proposta de intervenções correctivas adequadas; e estimam os
custos unitários dos trabalhos de reabilitação das edificações, mediante análises de
custo/benefício, tendo em conta a profundidade das intervenções a considerar em
cada caso, definindo assim a estratégia de intervenção.
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CAPÍTULO 1
- ESTRUTURA DO TRABALHO
O trabalho de dissertação está organizado em 5 partes:
Na primeira parte (Capítulo 2) descreve-se a forma de determinação de custos de

trabalhos de construção civil, com principal incidência na determinação e especificidade,
dos custos dos trabalhos de reabilitação.
No capítulo 3 apresentam-se os dados recolhidos sobre o tema desenvolvido neste

estudo, que contêm dados sobre a análise e estimação de custos de reabilitação. Faz-se
uma abordagem à estimação técnico-económica de custos, onde se apresentam vários
métodos defendidos por determinados autores e finalmente são descritas várias
metodologias para estimação de custos de trabalhos de reabilitação em países europeus.
No capítulo seguinte – Capítulo 4 – é apresentada informação de apoio à determinação

de custos de reabilitação. Dentro deste tema, são referidas diferentes fontes de
informação existentes em Portugal e também noutros países.
No capítulo 5, é descrito o estudo realizado, apresenta-se uma listagem de trabalhos de

reabilitação em fachadas de edifícios, é feita uma análise dos dados recolhidos e
apresentadas fichas de rendimento de trabalhos de reabilitação, à semelhança das fichas
existentes para obras novas, publicadas pelo LNEC. Também é feita uma comparação
dos preços obtidos com base na informação disponibilizada noutros países.
Finalmente, no capítulo 6, é feita uma breve conclusão geral onde são descritas as
considerações finais, referidas as dificuldades sentidas no desenvolvimento do trabalho e
anotadas as intenções de desenvolvimento futuro.
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CAPÍTULO 1
CAPÍTULO 2
DETERMINAÇÃO DE CUSTOS
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CAPÍTULO 2
2. DETERMINAÇÃO DE CUSTOS
2.1 – DETERMINAÇÃO DE CUSTOS NOS TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO
2.2 – ESPECIFICIDADE DA DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS

DE REABILITAÇÃO
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CAPÍTULO 2
DETERMINAÇÃO DE CUSTOS
Os factores básicos para a economia deste tipo de operações, são o conhecimento e a

boa gestão dos custos das obras de reabilitação. Existem métodos expeditos para
determinar e estimar os custos e para realizar avaliações económico-financeiras. Porém,
a sua manipulação só pode ser eficaz se houver um correcto e completo entendimento
dos custos, visto que estes constituem a informação de base para esses métodos e
análises [7].
– DETERMINAÇÃO DE CUSTOS NOS TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO
A determinação de custos é uma tentativa de traduzir os custos de execução de um

projecto e a respectiva qualidade, de forma a se aproximar o mais possível do custo real
verificado em obra.
Todos os documentos existentes sobre este assunto contêm dados de outros autores,
pelo que a precisão destes depende da qualidade das informações disponíveis.
Os custos, representam o valor da soma dos trabalhos (Mão-de-obra, materiais e

equipamentos, impostos, administração, depreciação, etc.), que são necessários à
realização de cada obra ou serviço, correspondendo ao valor pago pelos trabalhos.
O orçamento traduz todas as despesas que a empresa prevê ter com determinada obra,
acrescidos da previsão de lucro. As despesas ou custos, existem de acordo com
componentes diferentes e são divididos em custos directos, custos de estaleiro; custos
indirectos e Lucro.
De acordo com as características de produção, os custos podem ser classificados da

seguinte forma [8]:
Custos directos estão directamente ligados às despesas da obra, mais propriamente na

actividade produtiva. São aqueles que são concomitantemente imputáveis à obra, preços
secos, de cada uma das actividades ou tarefas em que se divide a obra. São exemplo os
trabalhos de escavação, transporte e descarga de solos quando executados com meios
mecânicos. Estes incluem quatro tipos de consumos:
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CAPÍTULO 2
 Custos de mão-de-obra – incluem os encargos sociais previstos na lei ou da

iniciativa da empresa, tais como: transportes, alojamento e alimentação.
 Custos de equipamentos – são aplicados directamente na realização dos

trabalhos.
 Custos de materiais – incluem encargos com IVA e transporte até ao local da

obra;
 Sub-empreitadas – consiste no fornecimento conjunto dos três tipos anteriores de

consumos.
Custos de estaleiros são custos directamente relacionados com as despesas de

montagem, manutenção e desmontagem do estaleiro. Neste tipo de custos, estão
incluídas as despesas imputáveis a uma determinada obra e deles não resulta nenhum
trabalho produzido nas actividades descritas no mapa de quantidades. Instalação de
equipamentos da empresa ou alugado, necessário para a execução da obra
A montagem do estaleiro inclui:
 Plataformas, acessos e vedações
 Infra-estruturas (despesas com a instalação de redes de águas, esgotos,

electricidade, telefones, etc.);
 Montagem de instalações de estaleiros (escritório, dormitórios, refeitórios,

instalações sanitárias, oficinas, telheiros para recolha de materiais, etc.), incluindo
transporte para a obra;
 Montagem de equipamento (gruas, centrais de betão, britadores, etc.), incluindo

transporte para a obra.
A manutenção do estaleiro subdivide-se em:
 Mão-de-obra do estaleiro:
 Apontadores;
 Chefia (encarregados, seguidores);
 Ferramenteiros;
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CAPÍTULO 2
 Manobradores (do equipamento não directo – gruas, centrais, betoneiras,

dumpers, etc
 Guardas;
 Mecânicos e electricistas;
 Pessoal para cargas, descargas, arrumações e limpezas;
 Cozinheiros e ajudantes;
 Enfermeiros.
Aluguer de Equipamento:
 Aluguer de instalações sociais (quando desmontáveis ou tipo contentor);
 Aluguer de equipamento produtivo (gruas, britadores, centrais de betão,

geradores, dumpers, guinchos, etc.);
 Aluguer de mobiliário de escritório, camas, mesas, cadeiras, fogões, frigoríficos,

etc.
Despesas gerais do Estaleiro:
 Consumos de água, electricidade e combustível do equipamento não directo;
 Despesas com telecomunicações.
Quanto à desmontagem do estaleiro engloba a desmontagem do equipamento,

instalações do estaleiro e arranjo final da zona dos trabalhos.
A implantação e a exploração do estaleiro podem variar entre valores muito diferenciados

e, por isso, não é, em regra, aconselhável a aplicação indiscriminada de percentagens
sobre os custos directos dos trabalhos.
As condições locais do terreno, a disposição e a forma dos edifícios, o prazo de

execução, o tipo dos equipamentos, a estrutura orgânica da direcção técnica e da
condução dos trabalhos, as instalações para o pessoal e para os serviços auxiliares do
estaleiro constituem, entre outros, alguns factores que devem ser estudados para cada
obra.
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CAPÍTULO 2
Custos indirectos incluem-se nos custos administrativos, contabilísticos e os inerentes ao

próprio departamento de orçamentos, ou seja, são aqueles que se associam ao
organismo da empresa. Correspondem aos encargos que, por não se poderem atribuir
directamente à execução de um dado trabalho ou ao estaleiro das obras, deverão ser
repartidos pelos custos directos sob a forma de suplementos, de percentagens ou de
coeficientes unitários.
Os custos indirectos podem dividir-se em custos de estrutura e custos industriais.
- Os custos de estrutura contêm:
 Vencimentos (incluindo encargos) do pessoal dirigente e administrativo da

empresa;
 Honorários de consultores especializados;
 Gastos de exploração e conservação da sede social (amortização ou aluguer,

água, electricidade, telefone, limpeza, etc.);
 Amortização e conservações de mobiliário, equipamento da direcção e serviços

centrais;
 Consumo corrente (material de desenho, impressos, selos, jornais, revistas, etc.);
 Amortização e consumos de viaturas ao serviço da direcção e serviços centrais;
 Seguros (quando não imputáveis aos custos directos ou de estaleiro);
 Despesas de carácter comercial (contencioso, publicidade, despesas de

representação, etc.);
 Contribuições, impostos e taxas;
- Os custos de industriais contemplam:
 Vencimentos (incluindo encargos) do pessoal técnico (engenheiros, arquitectos,

medidores, controladores, planeadores, etc.) quando não imputáveis aos custos
do estaleiro (dependendo do critério de empresa);
 Vencimentos (incluindo encargos) do pessoal afecto ao serviço de admissão e

gestão do pessoal;
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CAPÍTULO 2
 Custos de patentes e licenças;
 Gastos com o estaleiro central da empresa (carpintaria, serralharia, parque de

máquinas, armazém, etc.), quando não imputáveis às obras.
Lucro: a atribuição da percentagem relativa ao lucro é, estabelecida por um elemento da

administração da empresa que supervisiona, sempre, o orçamento, e avalia estes custos
a considerar para cada obra, tendo sempre em conta o tipo de obra, a confiança na
pessoa que desenvolveu todo o processo de orçamentação e o grau de interesse da obra
em questão.
A classificação dos custos quanto ao volume pode ser dividida em:
Custos fixos são aqueles que não variam em função das oscilações na actividade de
produção. Poder-se-ia citar os salários do pessoal administrativo, telefone e aluguer.
Custos variáveis são os que têm seu valor determinado pela oscilação do volume de
produção ou dimensão do produto. Em obra, são os materiais, a mão-de-obra e os
impostos e taxas, entre outros.
Custos semi-variáveis são os que possuem componentes das duas naturezas - fixos e
variáveis - não variando de maneira proporcional ao volume de produção. Alguns autores
argumentam serem estes os custos predominantes na construção civil (Camenerini, 1991
et Fernandez, 1993), visto que, segundo Mascaró (1975), aumentos ou diminuições na
área construída não apresentam o correspondente aumento ou diminuição proporcional
no custo total.
De acordo com cada método, a elaboração e o cálculo de orçamentos, torna necessário

que sejam definidos os seguintes elementos principais:
 As peças do projecto e os condicionamentos da execução das obras que possam

influenciar o preço da construção, de qualquer modo;
 A lista de trabalhos, com a descrição das especificações dos materiais e dos

elementos de construção e das condições técnicas respectivas;
 As quantidades de cada trabalho;
 Os rendimentos do pessoal e das máquinas e as quantidades de materiais que

devem ser considerados na execução de cada trabalho;
30
CAPÍTULO 2
 Os preços de aquisição e transporte, até ao estaleiro, dos materiais e dos

elementos de construção, bem como os salários do pessoal;
 O estudo de implantação e de exploração do estaleiro e a determinação dos

custos correspondentes;
 Os custos indirectos, avaliados em função da dimensão das empresas

eventualmente interessadas e, se for caso disso, das condições de concorrência
no local e no período de execução das obras;
Em várias publicações técnicas são apresentadas formas de estimativa de custos. Esta

publicação não tem a pretensão nem o objectivo de indicar o valor preciso de uma
determinada obra, mas de apresentar um intervalo no qual o custo do empreendimento
esteja compreendido.
Neste caso, as estimativas de custo, apresentadas pelos autores, não implicam um

orçamento, e podem ser feitas em três níveis de agregação – custo total, custo dos
grandes serviços ou elementos construtivos e custo dos serviços constitutivos do
processo de execução da obra.
A Estimativa Pelo Custo Total está presente no subsector de edificações de recursos

oficiais para previsão de custos globais e custos unitários, de índices de publicações
técnicas, que são revistas especializadas, que desenvolveram metodologias próprias
para cálculos de custos unitários e índices.
A Estimativa Por Elementos Construtivos baseia-se na decomposição da obra em

elementos de fácil identificação, tão minuciosamente quanto se queira. A obra pode
decompor-se em serviços, a partir de uma série de dados históricos ou ainda de acordo
com a tipologia do projecto. Dessa maneira é possível detectar a participação de cada
serviço no custo total, expressa em percentagem.
Na Estimativa Pelos Serviços de Obra o custo de cada serviço é aferido através da

utilização de composições unitárias, tendo em primeiro plano as características da obra
que implicam custos. Inicialmente faz-se a discriminação dos serviços, o mais detalhado
possível, para então definir as composições unitárias. Estas são essencialmente
estimativas.
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CAPÍTULO 2
– ESPECIFICIDADE DA DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS DE

REABILITAÇÃO
A recolha de informação sobre custos no domínio da construção é em geral uma tarefa

difícil ou trabalhosa, por razões diversas:
 Produção em geral não repetitiva;
 Locais de trabalho de tipo muito diverso;
 As condições quase sempre diferentes no acesso local da obra;
 As condicionantes locais devido ao enquadramento urbano;
 Condições climatéricas variáveis;
 Multiplicidade elevada de tipos de trabalhos [4].
Para além destes aspectos, a necessidade de meios humanos e materiais para recolha e
tratamento de informação credível agravam aquelas dificuldades.
Os custos da reabilitação podem variar em função de uma série grande de factores e

condicionantes externas aos trabalhos propriamente ditos, de que são exemplo [8]:
 Condições de circulação e acesso ao local e possibilidade de montagem de

estaleiro de apoio;
 Indemnizações por expropriações (essencialmente em operações de reabilitação

pública) incluindo avaliações e peritagens;
 Levantamento do estado dos edifícios (diagnóstico do estado de degradação

física, estudos prévios necessários quer para a execução do projecto, quer para a
elaboração das estimativas iniciais de custo das obras;
 Dimensão de edifício, número de pisos e número de fogos a renovar;
 Área média da habitação;
 Presença ou não de ocupantes;
 Condições de mercado e concorrência;

30
CAPÍTULO 2
 Disponibilidade de empresas qualificadas e com preparação para novas soluções

tecnológicas;
 Disponibilidade de mão-de-obra no local;
 Custo de levantamentos topográficos;
 Custos com as operações de levantamento do estado dos edifícios;
 Custos das sondagens e estudos prévios necessários, quer para a execução dos
projectos quer para a elaboração das estimativas iniciais do custo das obras;
 Custo de inquéritos sociais (grau de ocupação recursos, desejos, etc.);
 Custo da execução dos projectos de reabilitação;
 Custo do realojamento durante a execução das obras;
 Custo de gestão por parte do dono de obra ou promotor do empreendimento;
 Custo das obras e seu controle;
 Custo dos reconhecimentos do estado da obra durante a execução;
 Custos externos diversos (indemnizações relativas a estragos em prédios vizinhos

ou arruamentos, seguros, etc.)
As intervenções de reabilitação são as possíveis, cada caso é um caso específico, em

que nem toda a informação é obtida através dos diagnósticos e avaliações iniciais.
A estandardização/normalização não é fácil, pelo que a criação de referenciais perfeitos

sob o ponto de vista dos custos não é uma atitude razoável, devendo ter sempre
presente, todo um conjunto de factores múltiplos de enquadramento pretendidos, que
serão em geral:
 Informação específica sobre custos de reabilitação, por trabalhos ou tarefas, que

interessa:
 Às empresas de construção – para a elaboração dos respectivos

orçamentos de produção e controle de execução do projecto;
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CAPÍTULO 2
 Ao Dono de Obra – para previsão de custos dos empreendimentos e para

controlo dos orçamentos das empresas.
A recolha de informação sobre custos de reabilitação, neste caso, deverá ser

sistematizada com indicação, das:
 Condições de execução, em particular no referente ao acesso e ao

equipamento auxiliar;
 Descrição cuidada das tarefas a executar (grau de complexidade da tarefa

e respectiva quantidade, local de reabilitação, grau de dificuldade de execução,
etc);
 Definição do grau de complexidade da operação em que a tarefa se

integra.
Informação agrupada sobre índices globais diversos: estruturas de custos por tipos de
reabilitação (tendo em atenção os índices de qualidade inicial e final), custos de
reabilitação/m2 de área bruta, relativos a elementos de construção ou ao edifício total
(tipos de reabilitação), custos de reabilitação/fogo (por tipologias), etc., que servirão
sobretudo às entidades que terão de decidir sobre a efectivação das operações de
reabilitação, e sobre a profundidade destas. [6]
Numa fase inicial do projecto, permite conhecer valores globais estimados, em que os
projectos específicos não estão executados, dominando valores que permitem o
desenvolvimento da operação de enquadramento financeiro. Ainda durante a execução
sob o ponto de vista do controle de execução, permite a avaliação simples, do grau de
realização.
Neste caso, na recolha de informação sobre custos de reabilitação, em cada projecto ou

operação analisada, deve indicar-se o estado ou nível de qualidade antes e depois da
reabilitação. O tratamento estatístico das amostras formadas por índices dos diferentes
projectos deverá ser feito tendo em conta uma estratificação segundo os estados antes e
depois da reabilitação, e segundo os tipos de intervenção (ligeira, média, profunda ou
excepcional), entre outras variáveis explicativas [4].
As obras de reabilitação têm características distintas das construções novas. São

exemplo, os trabalhos de reparação de anomalias e trabalhos de beneficiação. Podem,
ainda incluir pequenos trabalhos que pertencem ao domínio da manutenção periódica.
30
CAPÍTULO 2
Muitas vezes, estes trabalhos são feitos, retomando técnicas e materiais ancestrais,
outras vezes recorrendo a tecnologias e materiais sofisticados, o que tem uma óbvia
repercussão na composição dos respectivos custos.
Na realização em obra além dos trabalhos específicos de reparação/beneficiação, existe,

ainda a necessidade de efectuar trabalhos preliminares, como sejam os de demolição ou
os de consolidação prévia, inexistentes nas obras totalmente novas. Tais trabalhos
podem traduzir-se em encargos adicionais e que muitas vezes originam sobrecustos.
A reparação, a reconstrução, a substituição de elementos e a beneficiação também

recorrem, muito frequentemente, a técnicas e materiais correntes nas obras novas. No
entanto, não significa que os custos dos trabalhos de reabilitação sejam, similares aos de
uma obra nova. Esta diferença resulta, essencialmente da maior dificuldade das
condições de execução nas obras de reabilitação, uma vez que têm que se subordinar às
condições operacionais existentes nos locais, o que afecta negativamente os
rendimentos desses trabalhos [9].
Um fenómeno associado às características acima descritas consiste na dispersão dos

valores unitários médios dos trabalhos. Esta é uma consequência da importância das
condições em que os trabalhos se realizam, que varia com a experiência e capacidade de
quem os executa.
30
INVESTIGAÇÃO DESENVOLVIDA SOBRE O TEMA
CAPÍTULO 3
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3. INVESTIGAÇÃO DESENVOLVIDA SOBRE O TEMA
3.1 – ANÁLISE E ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO
3.2 – ESTIMAÇÃO TÉCNICO-ECONÓMICA DE CUSTOS
3.2.1 – A IMPORTÂNCIA DE DESENVOLVER ESTUDOS MACRO E MICRO-ECONÓMICOS
3.2.2 – MÉTODOS TÉCNICO-ECONÓMICOS
3.2.2.1 – MÉTODOS E CRITÉRIOS QUE NORMALMENTE NÃO RETRATAM A REALIDADE
3.2.2.2 – METODOLOGIAS PARA ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS DE REABILITAÇÃO EM

PORTUGAL
3.2.2.2.1 – Método dos Edifícios-Padrão
3.2.2.2.2 – Método de estimação do custo por m2 na fase prévia
3.2.2.2.3 – Aplicação informática ESTIMA
3.3 – METODOLOGIAS PARA ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS DE

REABILITAÇÃO EM PAÍSES EUROPEUS
3.3.1 - GRÃ-BRETANHA - MÉTODO DE ANÁLISE RÁPIDA E ECONÓMICA DO CUSTO DE

REABILITAÇÃO
3.3.2 - FRANÇA
3.3.2.1 - Método de Estimação de Custos SAEI
3.3.2.2 - Método baseado em variáveis de complexidade
3.3.2.3 - Método baseado em sistema de coeficientes fixo
3.3.3 - ITÁLIA - MÉTODO MER
3.3.4 - ÁUSTRIA
3.3.5 - SUÍÇA - MÉTODO MER

35
Da pesquisa feita não se encontra, no nosso país, qualquer avaliação económica

aprofundada, do tipo das análises custo/beneficio nas diferentes intervenções de
reabilitação.
Tal deve-se a múltiplas razões, nomeadamente ao carácter pontual das intervenções

particulares e à existência de factores culturais e históricos, os quais se sobrepõe, na
maioria das intervenções públicas, em valor em relação aos económicos.
Nas intervenções de conservação e de reabilitação há que usar métodos de análise ou

avaliação económica ou económico-social de apoio à decisão – métodos de análise
custo/beneficio, custo/eficácia, multicritério ou outros – e critérios de decisão adequados
[4]
.
Quanto aos edifícios que constituem património de interesse cultural ou histórico, quem
toma a decisão da realização da intervenção são as entidades políticas, resultando de
opções políticas e culturais, não interessando como conclusão a análise económica ou de
rentabilidade.
Sabemos que existe um número elevado de edifícios com apenas alguns anos que
apresentam um conjunto muito vasto de patologias. Isso é consequência da aplicação de
materiais menos adequados, da ausência de pormenorização construtiva adequada e da
não compatibilização das múltiplas exigências a que os materiais estão sujeitos. Não é
possível escolher uma solução que satisfaça uma das exigências, mas que esqueça
completamente as outras.
Nestas circunstâncias, impõe-se o desenvolvimento de um conjunto de acções que visem

sobretudo o:
 Conhecimento das patologias mais correntes dos edifícios e a divulgação e

sistematização dessas patologias;
 O conhecimento de novos materiais e tecnologias utilizadas em reabilitação, que

são necessariamente diferentes da construção nova;
 O desenvolvimento de uma metodologia dos Projectos de Reabilitação. [10]

35
É função dos métodos de avaliação económico-social clarificar, do ponto de vista

económico, as diferentes alternativas existentes – demolir ou reabilitar, e, neste caso,
como reabilitar – procurando contribuir para evitar a descaracterização ou degradação
dos edifícios mas, ao mesmo tempo, garantir a economia das soluções. Tal poderá
passar em alguns casos pela demolição, noutros pela reabilitação profunda e, em casos
intermédios, pela reabilitação média ou ligeira. No que se refere a estas últimas formas, o
estudo, do ponto de vista económico, de certas soluções para alguns elementos,
nomeadamente prevendo a manutenção das fachadas, no sentido de evitar a
descaracterização dos edifícios, será a de incentivar [4].
– ANÁLISE E ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO
A estimação de custos, tão aproximada quanto possível do valor real, é uma das
dificuldades mais significativas, encontradas no processo da Reabilitação Urbana, pela
sua importância na tomada de decisões no Planeamento Financeiro das operações de
intervenção [11].
É muito importante ter a noção que diferentes soluções têm custos diferentes, por isso, é
necessário definir uma estratégia de faseamento por parte do Dono de Obra, caso haja
uma incapacidade financeira para uma intervenção global. Pode justificar-se também a
intervenção de um especialista em economia da construção, no sentido de fazer uma
análise económica mais detalhada e elaborar o plano de financiamento dos trabalhos.
O conhecimento correcto do custo das obras de reabilitação só poderá ser obtido, tal
como nas obras novas, através do controlo das despesas durante a execução das obras,
dadas as dificuldades imprevistas que as obras de reabilitação apresentam.
Do mesmo modo, a elaboração de uma estimativa mais correcta necessitará da

realização de um orçamento detalhado em fase do projecto de execução.
No entanto, na fase de decisão entre reabilitação ou demolição, não se dispõe de

projectos de execução de todas as alternativas, dados os recursos para tal necessários.
Existe a possibilidade de realizar ganhos de produtividade nas obras de reabilitação, que

poderão influenciar os seus custos, no caso das operações a realizar virem a ter certas
características de dimensão ou repetição e de continuidade, associadas a acções no
35
domínio da especialização das empresas e da formação profissional, dirigida quer ao

pessoal operário quer aos técnicos de formação média e superior [4].
– ESTIMAÇÃO TÉCNICO-ECONÓMICA DE CUSTOS
Ainda existe em Portugal, um reduzido conhecimento sobre o funcionamento económico

real da reabilitação urbana. Por isso, os estudos mais divulgados têm-se centrado na
definição dos custos dos trabalhos e na apresentação de modelos de análise técnico-
económica desenvolvidos no exterior do país, sendo muito raras as análises mais globais
que ultrapassem alguns, típicos raciocínios de natureza económica que, nesta área,
rapidamente terminam com lamentações sobre as insuficiências e injustiças económicos-
legais do sistema de arrendamento urbano [12]
- A IMPORTÂNCIA DE DESENVOLVER ESTUDOS MACRO E MICRO-ECONÓMICOS
No nosso país, não existe o hábito, de recolha e posterior análise de informação

económica sobre a reabilitação. Em resultado desta situação, os estudos mais divulgados
têm-se centrado na definição dos custos dos trabalhos e na apresentação de modelos de
análise técnico-económica desenvolvidos noutros países, como é o caso das publicações
com informações sobre custos e fichas de rendimentos para construção nova do LNEC.[9]
Reforça-se, por isso a necessidade de serem promovidos estudos económicos na área

da reabilitação, segundo dois níveis complementares:
 A nível macro-económico – analisando as vantagens técnico-económicas e de

custo/beneficio da reabilitação, a fim de fundamentar os apoios estratégicos
necessários dos pontos de vista técnico, jurídico-administrativo e financeiro;
 A nível micro-económico – analisando as várias possibilidades de intervenção

numa área urbana, no âmbito das suas implicações técnicas, jurídicas e
financeiras, enquadradas pelas exigências arquitectónicas, urbanísticas e sociais
da reabilitação.
A importância do desenvolvimento destes estudos, aplicáveis à realidade portuguesa é

justificada por diversos factores.
35
 Factores macro-económicos:
 Existe uma economia geral no aproveitamento do parque construído,

nomeadamente o que está em razoáveis condições de conservação, mesmo que
em situação não regulamentar à luz dos actuais regulamentos;
 Um parque reabilitado deve ser apreciado não só pelo seu contributo funcional,
mas também pelos benefícios económico-financeiros que acarreta ao nível da
indústria do turismo, das rendas habitacionais e da fiscalidade;
 Um novo alojamento pode exigir cerca de cinco vezes mais energia para a sua
construção do que a reabilitação de um edifício antigo com uma área similar;
 A reabilitação requer maior emprego de mão-de-obra e com um nível mais

qualificado do que a construção nova, constituindo uma escola para os empregos
de um futuro próximo, já que a tendência internacional é para aumentar a
percentagem dos trabalhos de reabilitação e manutenção, no conjunto da
construção civil;
 A reabilitação em Portugal não pode continuar a reduzir-se a duas situações limite

– realização apenas de reparações básicas (assim delimitadas porque se
destinam a quem as não pode pagar) ou beneficiações profundas para os estratos
sociais mais favorecidos – mas alcançar um equilíbrio entre estes dois extremos;
 A nova gestão das grandes áreas urbanas, nomeadamente as que têm

importantes centros históricos, tem cada vez mais que contrariar e equilibrar a
dicotomia de crescimento ou modernização baseada em dois vectores operativos:
o da degradação com reconstrução de periferia, para o que se torna necessária a
elaboração de um modelo explicativo do funcionamento da economia urbana
dominada pelos oradores privados e baseado nesta lógica dicotómica;
 Portugal é um país onde se dá um grande valor à posse de bens imobiliários e à

durabilidade da casa, mas onde raramente se assume como um princípio
indiscutível o investimento periódico e significativo na manutenção desse
património, pelo que +e necessário estudar as implicações psico-sociológicas e
culturais desta contradição, para promover um amplo espaço correctivo quer ao
nível do sector privado quer ao nível do sector público. [9]
35
 Factores micro-económicos:
 A reabilitação é uma valorização do património e tem que ser gerida com rigor e
conhecimento da realidade em todas as suas dimensões, para que seja
económica e fiável;
 A usual alegação de uma pretensa inviabilidade económica da reabilitação,

nomeadamente por parte de alguns técnicos responsáveis por esta área, resulta,
fundamentalmente, da ausência de critérios de análise económica a longo prazo e
que englobem todos os benefícios indirectos da reabilitação de parque edificado,
assim como, todas as possibilidades de apoio disponíveis, sejam financeiras,
legais, promocionais, etc;
 A actuação das entidades promotoras necessita do apoio deste tipo de estudos e

dos consequentes instrumentos de análise/apoio à decisão que deles podem
resultar.
Há assim, que elaborar um modelo global de análise e decisão que possa comparar as
maiores valias resultantes dos diversos valores comerciais dos imóveis, após análise de
cenários alternativos de intervenção valorizadora. Os modelos globais de análise e

decisão resultam da resolução e da harmonização de dois módulos que tratam as duas
principais temáticas: a da operacionalidade das intervenções e a da viabilidade
económico-financeira.
 Módulo Operacional:
Hipóteses de valorização funcional – Reabilitação sem alteração funcional;
– Terciarização parcial;
– Ampliação com novas rendas.
 Módulo económico:
Financiamento – Próprio (individual, de grupo, social);
– Empréstimos normais;
– Empréstimos bonificados;
35
– Donativos.
- MÉTODOS TÉCNICO-ECONÓMICOS
Nos projectos analisados, as medições e orçamentos apresentam a forma e estrutura

tradicionais de orçamentação, sem variação significativa de projecto para projecto, sendo,
assim, possível por análise directa obter dados homogéneos que permitem tratamento
estatístico [6].
A estrutura de custos resulta de uma análise prévia da organização dos orçamentos dos
projectos que tem presentes os seguintes critérios:
Nível de agregação – agrupamento dos artigos do orçamento do projecto em elementos

de construção e especialidades de obra de modo a que a agregação dos resultados
esteja o mais ajustada possível às necessidades dos potenciais utilizadores na realização
de análise de custo. Sendo esta, a decomposição do custo total do edifício em custos
elementares, duma forma sistemática e com objectivos determinados.
De acordo com a definição podemos ter análises de custo sob os seguintes pontos de
vista:
 Da execução da obra;
 Decomposição do custo por capítulos e artigos nos orçamentos tradicionais;
 Decomposição do custo total em custos directos, indirectos e de estaleiro;
 Decomposição do mesmo tipo mas com mais pormenor considerando as parcelas

de pessoal, materiais e equipamentos;
 Ponto de vista de análise e elaboração de projectos;
 Análise do custo total por elementos de construção e especialidades de obra.
Ao nível da análise de custos poderão definir-se os seguintes objectivos principais:
 Possibilitar aos projectistas e donos de obra a apreciação da forma como o custo

total é distribuído pelos diferentes elementos ou especialidades de obra;
35
 Permitir posteriormente uma melhor distribuição dos custos de forma a obter

projectos equilibrados;
 Permitir acções correctivas rápidas no caso de custos totais excessivos, pela

indicação dos componentes em que é possível realizar economias;
 Servir como apoio no planeamento de custos de projectos futuros e pela

comparação com análises de custos anteriores.
 Controlo técnico económico das obras – especialidades de obra e elementos de

construção escolhidos de acordo com o processo mais corrente de construção da
obra, e mais dirigido para o controlo técnico-económico das obras, por avaliações
directas e sumárias de vistoria ao local. [6]
– Métodos e critérios que normalmente não retratam a realidade
Os métodos e critérios a seguir descritos são uma apresentação sintética dos

instrumentos de análise actualmente existentes que podem ser utilizados para uma
adequada fundamentação das decisões, em termos económicos, sobre a natureza e
profundidade das intervenções.
Na análise de cada edifício são encaradas várias alternativas: construção de um novo

edifício, demolição do existente; manutenção do existente no estado actual; reabilitação
do edifício.
Nos casos mais correntes, o procedimento a adoptar passa por duas fases: fase prévia,
em que se opta ou não pela reabilitação, para um certo nível de qualidade e fase
posterior, após decisão de realizar reabilitação, onde se pode estudar em pormenor as
várias alternativas possíveis do projecto de reabilitação.
No trabalho realizado por A. Ravara, intitulado “1º Encontro sobre conservação e

[13]
Reabilitação de edifícios de habitação – Documentos Introdutórios” , é feita uma
comparação entre um edifício ou conjunto de edifícios com características semelhantes a
um edifício novo. Em termos de estudo económico, é importante ter consciência que
mesmo após a sua reabilitação, apresentará características gerais de qualidade
semelhante ao edifício novo a construir em seu lugar, mas com uma vida útil menor. Visto
que só assim se conseguirá fazer uma comparação de custos e perceber se é viável ou
35
não realizar a reabilitação do edifício, em relação aos custos que acarretaria uma nova
construção e demolição. Este método serve também para determinar a vida útil esperada
do edifício.
É também, feita uma comparação entre um edifício ou um conjunto de edifícios, com

características semelhantes a um edifício novo, mas com área de implantação diferente.
[11]
Para José António Pereira Pontes o elemento “Envolvente Exterior” se revela como o
mais importante do ponto de vista global, representando cerca de metade dos custos
totais, tendo no entanto uma dispersão menos que os trabalhos interiores.
Fazendo uma análise de custos por classes, segundo o número de pisos (3 a 6), afirma-
se que a “Envolvente Exterior” e “cobertura” representam, num contexto global, uma
percentagem nunca inferior a 64%.
Em termos globais, os custos da reabilitação correspondente ao estudo efectuado,

revelaram que a componente exterior ronda, em média os 44% do custo total dos
trabalhos. E fazendo uma análise da envolvente exterior juntamente com a cobertura o
seu custo representa cerca de 65% do total.
De acordo com Jose Aguiar, et all, em “Guia de apoio à reabilitação de edifícios

habitacionais” [7], os edifícios de 1 a 3 pisos o custo de reabilitação da envolvente exterior
é superior ao da super estrutura. No caso de edifícios de habitação ou conjuntos
habitacionais o custo relativo à envolvente exterior oscila entre cerca de 30% a 15%,
diminuindo com o aumento do número de pisos.
Sabe-se também que a envolvente exterior é responsável por cerca de 20% do total dos
custos de conservação, reparação e exploração, em face dos trabalhos exigidos ao longo
do tempo. Há uma influência directa nos encargos de energia, sendo um aspecto com
certo significado em alguns tipos de edifícios, bem como a qualidade em termos de
conforto e aspecto.
Relacionando os aspectos de qualidade com os custos de conservação e reparação,

salienta-se a influência directa das deficiências de concepção (40% dos casos) e de
execução (20%) da envolvente exterior. Neste domínio, as causas da maioria dos
problemas relacionam-se com as humidades, nas suas várias formas (37%) das
situações), as fissurações (15%), os deslocamentos de revestimento (5%) entre outros.
Os custos de conservação e reparação poderão também relacionar-se com as soluções
construtivas ou tecnologias utilizadas.
35
Segundo Manuel Botelho Moreira Braga, em “Reabilitação de edifícios de habitação –

[5]
Contribuição para a estimação de custos”; o método de análise técnico-económica da
envolvente de edifícios pode ser aplicado em quaisquer alternativas de edifícios, soluções
construtivas ou equipamentos. Porém, qualquer problema de avaliação e selecção de
alternativas da envolvente, em termos de economia/qualidade, susceptível de aparecer
na prática, tem que ter um processo de resolução que passará por uma ou mais análises
que se apresentam, a seguir, e que em regra são feitas por ordem crescente de
generalidades:
 Análises de custo de construção;
 Análises de custo global;
 Análises de custo/eficácia;
 Análises de custo/benefício;
 Análises multicritério.
Onde:
A Análise de custo de construção é a simples comparação dos custos de construção das

soluções da envolvente (incluindo mão-de-obra directa, materiais, equipamento e
parcelas correspondentes a custos de estaleiro e indirectos). Estas análises, só por si,
servirão para escolher entre soluções cujos “níveis de qualidade” ou “serviços prestados”
sejam idênticos.
Há alguns factores específicos que deverão ser tidos em conta na análise de custo de
construção, e que muitas vezes já estão incluídos de forma implícita no próprio custo.
Trata-se de comparação de certos índices técnico-económicos, que poderão ter
importância variável com o ponto de vista segundo o qual é feita a análise: índices de
industrialização ou abertura económica dos componentes da envolvente, consumos
energéticos respectivos, etc.
A Análises de custo global em termos teóricos é o custo global de um edifício, de um

equipamento ou de um elemento de construção (fachada, empenas, vão, cobertura,
pavimento térreo, etc.) é dado, em termos de valor actualizado, pelo somatório do custo
de construção e de valor actualizado dos encargos de conservação, reparação e
exploração, ao longo de toda a vida útil do edifício ou do elemento em estudo. Tem
35
também, especial atenção a durabilidade dos vários componentes do edifício e os custos

diferidos que têm a ver com os custos de conservação e exploração. Este é o “custo
global técnico”, ou seja, apenas inclui os custos que podem ser medidos em valores
monetários (não incluindo custos externos e induzidos).
A Análise de custo/eficácia é uma técnica de apoio à decisão, que poderá ser aplicada na
escolha entre soluções alternativas da envolvente dos edifícios, e que consiste
fundamentalmente na aplicação de um critério de comparação de relações entre os
valores de “Eficácia” e de “Custo” associados a cada solução em confronto.
Os custos a considerar deverão ser, de preferência, globais (custos iniciais e custos

diferidos) e marginais (devidos directos e exclusivamente à solução construtiva em
estudo).
O indicador de Eficácia será um valor que deverá exprimir de forma relativa (ou absoluta)
o grau em que é alcançado um certo e único objectivo (ou vários objectivos, mas só no
caso em que os correspondentes vários valores de eficácia possam ser traduzidos
através de um único indicador).
A Análises de custo/benefício e outras são todos os que resultam da alternativa – directos

ou indirectos, internos ou externos. É corrente ainda considerar como análises de
custo/benefício análises em que a par da rentabilidade da solução, obtida com base nos
valores de benefício e custo quantificáveis em termos monetários, se inclui também,
paralelamente, uma apreciação qualitativa das vantagens e inconvenientes da mesma
solução no que se refere aos factores não quantificáveis em valores monetários ou aos
intangíveis.
As Análises multicritério são um instrumento privilegiado para avaliar e classificar ou

hierarquizar soluções alternativas da envolvente exterior dos edifícios. Trata-se contudo
de um método, cuja utilização provavelmente só se justificará em geral em casos de
análises técnico-económicas aprofundadas ou em estudos de investigação
– Metodologias para estimação de custos de trabalhos de

reabilitação em Portugal
Conhecem-se muito poucos métodos contemplando a determinação de custos de

reabilitação e os que se conhecem e são divulgados noutros países, revelam muitas
limitações ou dificuldades de adaptação em países diferentes, onde se insere Portugal.
35
Contudo, os métodos de estimação de custos constituem ferramentas cada vez mais

necessárias na realização dos empreendimentos, quer no apoio à decisão de efectuar ou
não, a reabilitação, quer na previsão dos meios financeiros necessários. Por este facto, é
de extrema importância determinar os custos o mais próximo da realidade, possível, visto
que esta é uma componente essencial para a realização de uma obra eficaz e
económica.
Na reabilitação do património arquitectónico deve ter-se muito cuidado na análise dos

edifícios, para permitir elaborar um diagnóstico credível e seleccionar os melhores meios
e soluções mais eficazes a adoptar para a reparação dos edifícios. Processo onde, para
a qualidade da realização do projecto de intervenção e a concretização bem sucedida da
obra, se exige uma grande eficácia nas fases de análise e diagnóstico.
As análises desenvolvem-se sob diversos pontos de vista, abordando aspectos

históricos, arquitectónicos e construtivos, considerando o edifício isolado ou considerando
conjuntamente com o ambiente urbano que o envolve. Os resultados provenientes das
análises específicas às anomalias influenciam directamente o resultado do diagnóstico,
podendo obrigar a decisões divergentes das que, aparentemente, nos surgem como
óbvias numa fase inicial [12].
Para realizar um projecto de reabilitação tem que haver uma grande disciplina, para que
seja o mais explícito possível, de forma a ser fácil de entender. Este tem que respeitar a
tipologia do próprio edifício e exige-se aos projectistas, além do respeito pela “ética da
conservação”, um grande conhecimento do contexto, dos materiais, das
interdependências e pluralidade de funções de cada elemento nas construções
tradicionais e ainda o cumprir das restrições de âmbito urbano, normativo e regulamentar
eventualmente aplicáveis.
A condução e desenvolvimento de uma intervenção técnica, na reabilitação de um

edifício degradado, deve seguir a seguinte metodologia:
 Desenvolvimento de trabalhos preparatórios de informação/reconhecimento

destinados a obter uma informação prévia do imóvel e do seu estado de
conservação. A esta informação prévia sucede o desenvolvimento de uma análise
mais profunda sobre várias frentes e que sob o ponto de vista técnico permitirá a
elaboração de um diagnóstico suficientemente correcto quanto às causas das
deficiências verificadas;
35
 Após a concretização destas análises e elaboração do diagnóstico torna-se

possível configurar a necessária resolução técnica das anomalias, clarificando-se
com o promotor as características definitivas do programa funcional a instalar e
realizando-se o projecto de arquitectura e de especialidades. Após a
concretização do projecto é já possível estimar-se sumariamente, mas já com
maior rigor, os custos prováveis da intervenção;
 Após a realização e licenciamento do projecto procede-se ao planeamento e

lançamento da obra, à sua execução e acompanhamento (mesmo após a sua
conclusão), procedendo-se à monitorização dos resultados.
Análise, diagnóstico, projecto e execução da obra, este é o caminho e o método geral.

Quanto ao seu sucesso, ou seja, quanto à eficácia do caminho que temos de percorrer
para chegar a um diagnóstico plausível para o qual apresentamos remédio, importa
destacar a importância da rapidez na obtenção de informações úteis, de onde a absoluta
necessidade de uma grande eficácia no tipo e nível de profundidade das análises a
desenvolver, assim como na lucidez com que efectuamos o seu reflexo nos projectos.
– Método dos Edifícios-Padrão [14]
Este método consiste na criação e desenvolvimento de um método baseado na análise

de custos de Edifícios-Padrão, segundo uma estrutura de elementos de construção
própria concebida para o método. Na metodologia é feita uma análise do estado de
degradação física do edifício em estudo, e da sua correspondente degradação
económica, tendo por base as estruturas de custos dos Edifícios-Padrão.
A estimativa de custo poderia ser obtida pela via da medição e orçamentação de um

edifício padrão (ou de referência) como se fosse realizado de novo, criando uma estrutura
de custos para o edifício padrão, e relacionar o nível de degradação dos elementos do
edifício a reabilitar.
Esta via sendo uma hipótese de trabalho a explorar para obras de conservação, para
obras de reabilitação ligeira, média e eventualmente profunda em edifícios de habitação
corrente, já não será uma via adequada em edifícios com características de património de
interesse histórico-cultural, dada por um lado a dificuldade de sistematização de
operações em que cada operação é específica e portanto de tipificação difícil.
35
Por outro não é fácil “criar” um edifício padrão em termos de orçamentação equivalente
ao edifício que vai ser intervencionado quer porque não são conhecidos custos de
mercado por ausência de experiência recente na construção de edifícios com
características iguais – (a prática de construção de vigamentos e pavimentos de madeira
tal como a execução de paredes resistentes de alvenaria de granito entre outros
elementos são já práticas longínquas), quer porque qualquer tentativa de orçamentação
não teria uma realidade presente e seria um exercício caro em termos de tempo e custos.
Poderia considerar-se que para além das dificuldades indicadas seria preciso definir
vários edifícios padrão o que representaria a elaboração de um trabalho prévio de
tipificação e orçamentação.
Parece ser mais interessante relacionar os custos com os da habitação corrente em que
se verifica maior conhecimento e prática permanente, com os custos obtidos de
operações de reabilitação urbana, relacionando-os de modo a obter previsões de custo
mais ajustadas à realidade.
A observação e o estudo em regime de continuidade a operações de reabilitação com

carácter de representatividade darão indicações úteis à melhoria dos parâmetros de
estimativa dos valores de custo.
Na fase prévia do processo em que os estudos são ainda muito sumários e a variação
associada ao orçamento está dependente de muitos factores, interessa dispor de
métodos e critérios mais simplificados para a estimativa dos custos que permitam apesar
da variação associada dispor da informação capaz de apoiar as decisões básicas do
processo de reabilitação. É esta base mais directa de estimativa que é proposta neste
ponto.
O método é baseado em dois conceitos base:
 Determinação do estado de degradação do edifício;
 Discretização do edifício em elementos/componentes (Estrutura de custos).
Numa análise mais detalhada, este método acarreta, uma análise da ligação entre a
estrutura de elementos de construção padrão, a estrutura de custos padrão
correspondentes e a análise de tipologias, o processo específico de diagnóstico do grau
de deterioração dos edifícios a analisar e a associação dos níveis de degradação física
dos diferentes elementos, a níveis correspondentes de degradação económica.
35
O nível de qualidade pré-definido é equivalente ao nível de qualidade inicial, do ponto de

vista de qualidade de solução construtiva, acrescido do aumento de qualidade por
introdução de equipamentos suplementares, que tenham a ver com a melhoria até ao
nível de qualidade próxima da regulamentação actual, dos aspectos de conforto e
salubridade.
Admite-se que o nível de qualidade seja superior ao pré-definido, através da introdução

do coeficiente de qualidade suplementar.
Para o processo de diagnóstico associados aos níveis de custo da degradação, houve a

obrigação de definir patologias ou formas de degradação típicas para cada elemento da
estrutura de elementos concebida como padrão.
O Método baseia-se nos seguintes procedimentos:
1. Selecção das tipologias das estruturas de custos mais próximas das do edifício
em estudo;
2. Determinação da “estrutura de custos de cálculo” para estimação do custo de

reabilitação do edifício em estudo, com base na ponderação das estruturas de
custos mais próximas
3. Levantamento do grau de deterioração física dos diferentes elementos;
4. Determinação do coeficiente de qualidade;
5. Determinação do coeficiente de elementos adicionais (correspondente a uma

melhoria suplementar de qualidade, em termos de equipamentos ou outros
6. elementos adicionais, nomeadamente elevadores, melhorias nos equipamentos

de cozinha e outros);
7. Determinação do coeficiente de “condições de realização dos trabalhos”;
8. Cálculo dos graus de deterioração económica da estrutura de elementos padrão;
9. Estimação do peso do custo da reabilitação de cada elemento no custo total de

reabilitação;
10. Estimação do grau ou percentagem de degradação económica total do edifício;
35
11. Estimação do custo total para a operação, isto é, o custo total de todos os
elementos a reabilitar.
As tipologias, consideradas padrão, nestes edifícios, foram as seguintes:
 Tipologia 1: 3 pisos (área bruta média de 200 m2/piso)
Com este método pretendia-se que o utilizador compare o edifício a estudar e escolha a
tipologia padrão mais próxima. Poderá também, dar ponderação de aproximação a duas
ou mais tipologias de forma a obter-se a estrutura de custos de cálculo como ponderação
das estruturas das tipologias próximas.
O sistema informático realizado com base neste estudo foi considerado capaz e
adequado para uma avaliação dos edifícios após a sua reabilitação, como forma de
manutenção.
Na tabela seguinte, apresenta-se um exemplo da estrutura de custos nos trabalhos de

reabilitação num edifício.
Tabela 2 – Exemplo da estrutura de custos nos trabalhos de reabilitação num edifício.
Capítulo Sub-Capítulo %
1.1 Fundações e muros de suporte 3,40
1.1.1. Fundações propriamente ditas 3,40
1 1.1.2 Muros de suporte -
Elementos 1.2 Estrutura portante vertical 20,55
Estruturais 1.2.1 Estruturas reticuladas -
1.2.2 Paredes resistentes (Tôsco) 20,55
1.3 Estruturas de escadas e pavimentos 8,32
1.3.1 Lajes (estrutura de) 7,51
Capítulo Sub-Capítulo %
1.3.2 Escadas (estrutura de) 0,81
2
2.1 Pavimento térreo 1,13
Elementos não
2.2 Revestimento de paredes exteriores 0,82
Estruturais
2.3 Vãos 12,38
2.3.1 Caixilhos e vidros 8,02
2.3.2 Elementos de ocultação 4,36
35
2.4 Cobertura 4,14

2.4.1 Estrutura 2,20
2.4.2 Revestimento 0,78
2.4.3 Outros 1,16
3.1 Paredes não resistentes (Tosco) 5,73
3.2 Revestimentos 16,38
3.2.1 Pavimentos 4,28
Sub-Capítulo %
3.2.2 Paredes 5,92
3 3.2.3 Tectos 6,18
Trabalhos
3.3 Equipamentos 4,63
interiores
(Fogos) 3.3.1 Cozinhas 3,32
3.3.2 Casas de banho 1,31
3.4 Instalações 6,22
3.4.1 Águas (incluindo torneiras) 1,31
3.4.2 Esgotos 0,82
3.4.3 Electricidade e Telecomunicações 4,02
3.5 Vãos interiores 5,13
35
4.1 Revestimentos 5,76

4.1.1 Circulações 5,76
Pavimento 1,66
4
Paredes e tectos 4,10
Trabalhos
Interiores 4.1.2 Outros -
(Zonas comuns) 4.2 Instalações 2,44
4.2.1 Águas 0,14
4.2.2 Esgotos 0,20
4.2.3 Electricidade e Telecomunicações 2,10
4.3 Outros 2,61
Equipamentos não contemplados ao
5.1 -
5 edifício padrão
Trabalhos 5.1.1 Elevadores -
E 5.1.2 Outros -
Equipamentos 5.2 Elementos de apoio -
Suplementares 5.2.1 Andaimes -
5.2.2 Outros -
CR Condições de realização dos trabalhos 100,00
– Método de Estimação do custo por m2 na fase prévia [15]
Nos casos mais correntes de reabilitação e em operações de uma certa dimensão temos
duas fases importantes de decisão:
 Fase prévia – em que opta pela realização ou não da reabilitação, para um certo
nível de qualidade e em caso negativo, se estudam as alternativas de demolição e
construção nova, de manutenção do estado actual ou venda;
 Fase posterior – após a decisão de reabilitar em que são estudadas as várias

alternativas possíveis do projecto de reabilitação e a sua concretização.
É na fase prévia que a estimativa por m 2 de área bruta tem significado. A base do método
de cálculo consiste na definição de uma estrutura tipo da operação de reabilitação, do
conhecimento da área bruta total do edifício a reabilitar (é dada pela soma das áreas de
todos os pavimentos do edifício, medidas pelo perímetro exterior das paredes exteriores
e eixos das paredes separadoras do edifício, sem qualquer dedução para as áreas das
paredes ou caixas de escadas), da utilização de um referencial de custo base e de um
índice de actualização de custos.
Como vantagens do método podem apresentar-se o facto de a maioria da informação

disponível e comparável estar sob a forma de custo por m2, a rapidez de cálculo, a
facilidade de determinação das áreas dos pavimentos, na base do simples conhecimento
67
das áreas por piso, a utilidade para o dono de obra e para o projectista em conhecer um
valor aproximado de custo na fase em que os projectos ainda não existem.
Em relação às desvantagens do método, salienta-se o facto de não ter em conta a

variação da forma em planta (relação frente profundidade), do pé direito, de não estarem
considerados factores correctivos que relacionem a variação de métodos construtivos e
do tipo de reabilitação estrutural e o facto de ainda não poder dispor de índices de
qualidade associados e só de um estado de qualidade.
O grau de incerteza associada às operações de reabilitação leva à consideração que não

será aceitável pretender dispor de um valor de custo por m2, que seja rigoroso, mas sim
dispor de um valor estimado com base na experiência de reabilitação, e que permita
especialmente aos grandes investidores institucionais, dispor de uma base de
orçamentação na fase prévia do processo de decisão.
– Aplicação informática ESTIMA [16]
Tendo em conta as condicionantes e encargos adicionais, já referidos e de outros

motivos a adicionar a estes, surge a necessidade da existência de um programa que
torne mais fácil e menos morosa, a aplicação e o cálculo de custos inerentes a cada
edifício com a menor margem de erro possível. Para tal, basta partir de uma amostra de
edifícios, todos eles com necessidades de reabilitação exterior de graus diferentes e
realizar uma pesquisa de custos dependendo da qualidade, da empresa onde são
comprados os materiais, de quem os aplica no local de obra, entre outros aspectos.
Fazendo uma análise nacional, verifica-se que os estudos efectuados nesta área são
mais virados para os edifícios antigos, o que não ajuda muito na forma de como estimar
os custos de uma reabilitação e manutenção de edifícios recentes. Portanto a
necessidade actual é estudar uma amostra de edifícios recentes em que se identifiquem
os vários elementos a rectificar e daí criar um programa que permita chegar ao objectivo
com relativa facilidade, como já referido anteriormente.
Apresenta-se de seguida, uma aplicação informática elaborada por João Lanzinha na

[16]
sequência da tese de doutoramento , denominada ESTIMA – Estimativa de custos de
trabalhos de reabilitação de edifícios de habitação.
Neste trabalho estudaram-se custos de intervenção na envolvente exterior que

abrangiam os seguintes grupos principais:
67
 Custos gerais, tendo em conta a importância dos trabalhos preparatórios na

concretização das intervenções;
 Zona opaca;
 Envidraçados;
 Zona comum da cobertura;
 Elementos singulares;
 Drenagem de águas pluviais.
Pretendia-se, a partir do conhecimento das quantidades previstas e medidas no local ou

em projecto, a definição de estimativas de custos para a realização dos trabalhos, com a
possibilidade de criação de diferentes cenários de intervenção. Deste modo, podem,
determinar-se custos de intervenções globais ou localizadas, em função das soluções
propostas em fase de diagnóstico.
O estudo foi realizado a partir de um conjunto de 10 grandes intervenções de reabilitação,

realizadas em edifícios localizados na cidade do Porto. Foram analisados os respectivos
processos, sempre elaborados pelo mesmo projectista, constituídos por projectos de
execução (incluindo peças escritas e desenhadas), propostas apresentadas pelas
empresas concorrentes aos concursos promovidos pelas administrações do condomínio
e relatórios de avaliação das propostas apresentadas.
Para melhor se conhecer a amostra, apresentava-se no referido trabalho, para cada

edifício, a constituição, os sistemas construtivos da envolvente e os principais problemas
detectados. Por fim indica-se o valor total do orçamento da intervenção de reabilitação
efectuada.
A análise das intervenções e do conjunto das 33 propostas apresentadas pelas empresas

concorrentes, no conjunto dos 10 edifícios, permitiu obter um conjunto diversificado de
preços médios para os trabalhos de reabilitação. Estes custos correspondem a valores
unitários acrescidos de IVA de 21%, arredondados a múltiplos de 5 euros, facto que
permite uma estimativa de custos unitários que nos parece adequada, tendo em vista os
objectivos a atingir. Para um conjunto de 7 trabalhos de reabilitação apresentam-se na
Tabela 4 os valores dos custos unitários médios, desvio padrão, valores mínimos e
máximos.
67
Tabela 3 – Exemplos de custos unitários de trabalhos de reabilitação
Nº Valor Desvio
Descrição dos trabalhos Unidades Mínimo Máximo
respostas médio padrão
Isolamento térmico de fachadas pelo
m2 15 32,36 9,32% 16,89 48,09
exterior - ETICS
Regeneração e pintura de superfícies de
m2 16 29,69 13,95% 12,50 68,00
betão à vista
Capeamento de platibandas em zinco m 14 26,73 12,84% 11,20 49,18
Tratamento de juntas de dilatação m 10 26,73 10,39% 11,72 46,04
Fornecimento e colocação de tubos de
m 24 28,23 10,99% 14,96 54,24
queda em zinco Diam. 100 mm
2
Tratamento de fachada rebocada e pintada m 10 47,87 15,83% 19,50 82,00
Desmontagem de caixilharia existente e
colocação de caixilharia de alumínio com m2 7 250,62 97,43% 124,70 433,95
corte térmico e vidro duplo incolor (8+6)
A aplicação ESTIMA, já referida, funciona em três módulos articulados entre si:
 Base de dados de custos unitários
 Interface de introdução de dados relativos à intervenção a efectuar
 Módulo de cálculo da estimativa e impressão de resultados
No módulo Base de Dados de custos unitários existe um conjunto de trabalhos já

inseridos que resulta dos estudos anteriormente efectuados.
Poderá o técnico, a qualquer momento, introduzir novos preços ou remover tipos de

trabalhos e preços existentes. Para introduzir novos preços, deverá seleccionar a função
“Novo” efectuar a descrição dos trabalhos pretendidos e indicar as unidades e custo
unitário.
Fig. 6 - Base de dados de custos unitários – interface

67
Para definir a intervenção a realizar, o processo é muito fácil. Basta assinalar os

trabalhos previstos, desde que estes constem da base de dados, e indicar as respectivas
quantidades.
Fig. 7 - Escolha de trabalhos a executar
Feita a escolha dos trabalhos a realizar, o processo de cálculo é imediato. Bastará

escolher a opção “imprimir” para obter a estimativa orçamental prevista.
Fig. 8 - Modelo de impressão da estimativa orçamental
67
Com a realização deste trabalho, foi possível reunir outro tipo de intervenções de
reabilitação em fachadas e respectivos custos praticados no país. Assim, a introdução
dos novos trabalhos neste programa torná-lo-ia mais completo, preciso e com valores
mais actualizados relativamente aos valores já utilizados.
3.3 - METODOLOGIAS PARA ESTIMAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS DE

REABILITAÇÃO EM PAÍSES EUROPEUS
O conhecimento correcto do custo das obras de reabilitação só poderá evidentemente ser

obtido, tal como nas obras novas, e por maioria de razão, por controlo de despesas
durante a execução das obras, dadas as dificuldades imprevistas que as obras deste tipo
sempre apresentam.
Contudo, na decisão entre reabilitação ou demolição, ou entre várias alternativas, não

será possível dispor de projectos de execução de todas as alternativas no momento em
que é necessária a decisão, dados os recursos para tal necessários. Os métodos de
estimação de custos a seguir referidos pretendem responder a este problema,
procurando fornecer estimativas de custo de construção com o rigor necessário.
Todos estes métodos têm como objectivo a determinação rápida dos custos de
intervenção definindo o grau de exigência da reabilitação e inclusivamente ser preferível
a demolição do edifício.
Todos estes métodos partem de conceitos básicos:
- Discretização do edifício;
- Classificação do estado de degradação.
– GRÃ-BRETANHA - MÉTODO DE ANÁLISE RÁPIDA E ECONÓMICA DO CUSTO DE

REABILITAÇÃO
Na Grã-Bretanha existe o método de estimação do custo de reabilitação, denominado

“Método de análise rápida e económica do custo de reabilitação, aplicado a edifícios que
é resumido de seguida:
67
 Inventário do estado de degradação física do edifício, com base na análise, no

local, de uma lista de elementos padrão;
 Associação, ao estado de cada elemento, de um número de 1 a 5, correspondendo

a 5 situações diferenciadas – refazer de novo, reparação profunda, reparação média,
reparação pequena e bom estado;
 Associação, a cada elemento diferenciado da lista referida, de uma pontuação, cujo

valor dependerá do estado do elemento; o número de pontos, que está estabelecido
internamente no método representa a percentagem de custo do correspondente
trabalho de reabilitação em relação ao custo do edifício considerado no estado novo;
 Realização do somatório dos números de pontos ou percentagens para todos os

elementos da lista, cujo valor representará a grandeza da intervenção;
 Cálculo do custo do edifício no estado novo, baseado num edifício tipo com
possibilidades de algum ajustamento em cada caso;
 Obtenção da estimativa do custo da intervenção, multiplicando o valor do somatório

obtido pelo custo do edifício no estado novo obtido.
– FRANÇA
Na recolha efectuada, verifica-se que em França estão disponíveis 3 tipos de métodos

diferentes:
– MÉTODO DE ESTIMAÇÃO DE CUSTOS SAEI
Em estruturas de custo de reabilitação ajustáveis, e o procedimento a adoptar deve ser o

seguinte:
 Existência de uma estrutura de custos padrão de trabalhos de reabilitação, que

inclui as percentagens dos custos de reabilitação para os diferentes elementos em
relação ao custo do edifício no estado novo, apresentados segundo gamas de
valores (movimento de terras e demolições – 0 a 5%; alvenarias resistentes – 5 a
67
50%; estrutura de madeira – 0 a 30%; cobertura – 0 a 12%; isolamentos e

impermeabilizações – 0 a 5%);
 Determinação, em cada caso, para cada um dos elementos, da percentagem de

custo de reabilitação respectiva, de acordo com o estado do elemento e com a gama
de valores correspondente, indicada anteriormente;
 Estimativa do custo de um edifício – tipo representativo do caso em causa, e

correspondente no estado novo;
 Determinação do custo da reabilitação que será dado pelo produto da percentagem

do custo de reabilitação pelo custo do edifício em estado novo.
– MÉTODO BASEADO EM VARIÁVEIS DE COMPLEXIDADE
Este método, que poderá ter interesse apenas em termos globais, para opção entre
programas de reabilitação a nível nacional, resultou de trabalhos de investigação em
França, no ‘Centre Scientifique et Technique du Bâtiment’.
Foi possível, nesses estudos, obter fórmulas de regressão linear múltipla, que explicam o
custo de construção em função de códigos de complexidade dos trabalhos de reabilitação
e de certas variáveis geométricas.
– MÉTODO BASEADO EM SISTEMA DE COEFICIENTES FIXO
Este tipo de método foi baseado num método inglês, em que a pontuação total obtida a
partir da inventariação do estado da degradação do edifício permite sugerir o tipo de
acção a empreender – demolição, manutenção no estado actual ou reabilitação. Neste
último caso, permite prever de que tipo de reabilitação se tratará – ligeira, média,
profunda ou excepcional.
A título de curiosidade, em França, após uma campanha obrigatória de reabilitação de

fachadas, verificou-se uma clara redução nos custos deste tipo de operações.
67
– ITÁLIA - MÉTODO MER
Este método de que não se conhecem grandes aplicações, baseia-se na comparação

entre o edifício em estudo e um modelo de referência de degradação nula.
A degradação é considerada nas suas dimensões física, funcional e arquitectónica,

sendo o custo estimado em face de trabalhos que o modelo indica como necessários par
obstar a essa degradação.
– ÁUSTRIA
O método analisado baseia-se na análise do estado de 34 elementos do edifício,

divididos entre trabalhos de tosco e os acabamentos. O estado de cada um deles é
classificado segundo quatro notas (bom, reparação parcial, reparação total e “fora de
uso”).
- SUÍÇA - MÉTODO MER
Trata-se de um método objecto de elaboração cuidada, tendo sido testado já cerca de 60

edifícios, tendo sido aplicada a operações piloto.
O levantamento do estado de degradação física do edifício, é especialmente

desenvolvida, incluindo instruções para observação dos diferentes elementos.
A estimação do custo de reabilitação poderá ser feita de forma manual, com base no
preenchimento de impressos apropriados, ou a partir de um programa de cálculo
automático.
67
INFORMAÇÃO DE APOIO À DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO
CAPÍTULO 4
INFORMAÇÃO DE APOIO À DETERMINAÇÃO DE

CUSTOS DE REABILITAÇÃO
71
CAPÍTULO 4
4. INFORMAÇÃO DE APOIO À DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE

REABILITAÇÃO
4.1 - INFORMAÇÃO EXISTENTE EM PORTUGAL
4.1.1 – LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL (LNEC)
4.1.2 - ANÁLISE DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
4.1.3- VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO NA ENVOLVENTE EXTERIOR DE EDIFÍCIOS

DE HABITAÇÃO
4.1.4- ASSOCIAÇÃO DOS INDUSTRIAIS DA CONSTRUÇÃO CIVIL E OBRAS PÚBLICAS

(AICCOPN)
4.2 - INFORMAÇÃO EXISTENTE NOUTROS PAÍSES
4.2.1 - SÍNTESE DAS DIFERENTES BASES DE DADOS DE INFORMAÇÃO
4.2.1.1 – FRANÇA
4.2.1.2 - ESPANHA
4.2.1.3 - INGLATERRA
4.2.1.4 - EUA
4.2.1.5 - BRASIL
4.3 - CONCLUSÕES GLOBAIS
72
CAPÍTULO 4
Informação de apoio à determinação de custos de reabilitação
Os métodos de estimação de custos constituem ferramentas cada vez mais necessárias

na realização dos empreendimentos, no apoio à decisão de efectuar ou não a reabilitação
e na previsão dos meios financeiros necessários.
Na reabilitação de edifícios, a dificuldade de efectuar a estimação de custos é acrescida,

em relação à estimação na construção nova, pela necessidade de se efectuar o
diagnóstico preciso do estado físico do edifício, isto é, o diagnóstico do respectivo Grau
de deterioração.
Conhecem-se muito poucos métodos de estrutura de custos de reabilitação, e aqueles

que têm sido divulgados, na literatura estrangeira, revelam, frequentemente, muitas
limitações ou dificuldades de adaptação noutros países. [11]
– INFORMAÇÃO EXISTENTE EM PORTUGAL
– LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL (LNEC)
Não existem ainda em Portugal publicações com valores sobre os custos dos trabalhos
de reabilitação. Entre nós, tem-se realizado essencialmente estimativas necessárias
baseadas na previsão aproximada dos trabalhos necessários e seu custo total, definidas
empiricamente com base no conhecimento adquirido em obras anteriores. Estes
raciocínios combinam ou “multiplicam” uma avaliação simplificada da complexidade dos
trabalhos com a estimativa da sua extensão, reunindo os trabalhos por grandes grupos.
O LNEC iniciou a elaboração de fichas de composição de custos deste tipo de trabalhos
não se conhecendo um prazo para a sua apresentação pública. Entretanto, para a
estimativa e orçamentação das obras, os técnicos têm de recorrer à elaboração directa,
caso a caso, dos custos, ou de fichas próprias similares àquelas, ou ainda de recorrer a
outro tipo de informação como a seguir se descreve:
Fichas analíticas de composição de custos de referência:
São fichas em que se determina com algum rigor e pormenor a composição do custo de
um determinado trabalho padrão. A mudança de um dos materiais ou mesmo a dimensão
do produto principal origina a elaboração de outra ficha. Cada ficha descreve a
72
CAPÍTULO 4
quantidade de materiais por unidade dimensional da obra (m.l., m2 ou m3), os tipos de

equipamento e de mão-de-obra requeridos e respectivos índices de rendimento para a
realização daquela unidade dimensional. Para a determinação daqueles valores está
pressuposta também uma solução construtiva padrão.
Fichas de custo médio:
São fichas de custos sobre um trabalho, ou conjunto de trabalhos afins, e que

representam as soluções mais correntes para os trabalhos principais. Cada ficha
descreve e ilustra uma unidade de trabalho, ou uma extensão definida de um trabalho,
apresentando os limites prováveis de variação dos custos. A descrição deve incluir ainda
uma referência breve aos materiais, mão-de-obra e condições de execução, bem como a
indicação dos factores que podem afectar, para mais ou para menos, o custo. Estas
fichas devem ser reunidas por famílias de elementos da construção, o que permite referir
factores de agravamento dos custos de cada família, consoante as condições locais.
Este tipo de informação, pode depois ser aplicada em métodos mais ou menos expeditos
de estimativa orçamental em que os valores unitários são afectados:
• Pela profundidade da reabilitação, isto é, pela extensão das obras em cada grupo
de trabalhos, ou conjunto de elementos afins e pelo grau de reabilitação exigido
pelo estado de conservação ou as exigências regulamentares;
• Por índices que inserem as correcções necessárias devidas à complexidade

externa dos trabalhos, nomeadamente pelas condições locais;
• Por índices de actualização dos preços quando aqueles calores unitários não são
os do momento. [12]
– ANÁLISE DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS [17]
Em 2008, foi dado a conhecer, um estudo sobre a análise de custos em obras de

reabilitação de edifícios do Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), no âmbito
do projecto ProNIC (Protocolo para a Normalização da Informação Técnica na
Construção), denominado “Análise de custos em obras de reabilitação de edifícios. Este
artigo[17] foi apresentado no encontro Gescon 2008 (Gestão do Processo do
72
CAPÍTULO 4
Empreendimento de Construção) e é constituído por uma aplicação informática onde

serão definidos trabalhos de construção numa estrutura de capítulos.
Assim, com base nas descrições dos trabalhos existentes no ProNIC, são levantados os
custos unitários dos trabalhos de reabilitação de edifícios e a respectiva composição de
recursos.
Este método baseia-se na existência de bases de dados com valores médios em

diferentes países da Europa, aliada a alguns preços globais existentes em empresas de
construção e entidades promotoras deste tipo de intervenção, os quais, podem fornecer
indicadores que servem de base para o cálculo das fichas de composição de custo.
O ProNIC fornece uma base de informação que contempla, para além dos trabalhos
correntes em obra nova, trabalhos específicos realizados em obras de reabilitação e de
reforço.
A execução destas fichas de composição de custos requer o conhecimento dos recursos

necessários à realização de um determinado trabalho, ou seja, saber qual o tipo e
quantidade de materiais a utilizar, tipo e rendimento do equipamento de apoio, bem como
a caracterização da mão-de-obra e rendimento da mesma na realização do trabalho em
questão.
Em Portugal só existem bases de dados de custos para trabalhos de construção de obra

nova. Mas sabe-se que algumas entidades oficiais dispõem de informação organizada na
área da reabilitação. Foram desenvolvidas algumas fichas de rendimento de trabalhos de
reabilitação que nunca chegaram a ser publicadas. As empresas de construção também
não dispõem de bases de custos para trabalhos de reabilitação/reforço, apenas por falta
de tempo para organização e sistematização da informação existente.
O ProNIC é uma base de dados organizada e sistematizada que pretende normalizar a

informação relativa, quer aos trabalhos de obra nova já existentes, quer aos trabalhos de
obra de reabilitação/reforço cuja falta já se faz sentir neste mercado. Basearam-se, ainda
em bases de dados de custos em outros países da Europa, que poderiam servir de apoio
à criação das fichas de composição de custos de trabalhos de reabilitação/reforço
existentes na ferramenta ProNIC.
Este mesmo artigo[17] refere uma base de dados do Instituto de Tecnologia de la

Construcción de Cataluña (ITEC), em Espanha que está disponível gratuitamente on-line,
bem organizada, muito idêntica à do ProNIC, embora a organização de tarefas esteja
72
CAPÍTULO 4
apresentada de uma forma diferente. A principal diferença entre as duas bases está na
maior variedade de possibilidades de realização de um mesmo trabalho que o ProNIC
permite.
Outras bases analisadas neste estudo são a publicada pela DEI (Tipografia del Genio
Civile) em Itália e a Laxton´s de Inglaterra. Ambas são bases de custos de trabalhos
genéricos em que são apresentados os custos totais de cada trabalho considerado,
fazendo apenas referência aos custos unitários de mão-de-obra e de alguns materiais
bem como da relação em percentagem para cada uma das componentes (equipamentos,
materiais e mão-de-obra) verificada para cada um dos trabalhos.
Este programa conterá informação retirada das fichas publicada pelo LNEC, relativas a
trabalhos de obras novas. Como este tem poucas fichas que se possam adequar a
trabalhos de reabilitação, estudaram-se dos que melhor se poderiam adequar a trabalhos
praticados em Portugal, do ITEC, visto haver proximidade entre os países e muitos dos
materiais a serem usados, serem semelhantes.
Contudo, se for analisado o artigo, podemos observar que se torna um estudo, pouco
consistente, uma vez que é realizado, principalmente, com base em trabalhos executados
em Espanha, que nem sempre se poderão adequar a Portugal. Há também, a questão do
custo que é praticado em Espanha, que será, sempre, diferente do de Portugal, e mesmo
que haja um coeficiente de transformação, nunca se terá um valor exacto, de forma a
poder ser usado na prática de orçamentação.
– VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO NA

ENVOLVENTE EXTERIOR DE EDIFÍCIOS DE HABITAÇÃO [18]
Teve lugar, em Março de 2009, na Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, o

3º Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB. Neste encontro a
autora apresentou um artigo intitulado “Variabilidade de custos de reabilitação na
envolvente exterior de edifícios de habitação”, onde o principal objectivo foi, aprofundar o
conhecimento da variabilidade de custos de reabilitação na envolvente exterior de
edifícios de habitação, visto que existe falta de informação acerca de preços praticados,
em termos de materiais ou dos próprios trabalhos, tendo em conta que existe uma grande
variação de custos, devido a inúmeros factores.
72
CAPÍTULO 4
Para desenvolver este artigo, foi realizada uma pesquisa junto de empresas nacionais,
não esquecendo a informação de custos de alguns trabalhos praticados noutros países.
– ASSOCIAÇÃO DOS INDUSTRIAIS DA CONSTRUÇÃO CIVIL E

OBRAS PÚBLICAS (AICCOPN)
A AICCOPN - Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas, é uma

associação de classe, de âmbito nacional, com sede no Porto, representando cerca de
8000 empresas do sector.
Desde 1892, data da sua fundação, a AICCOPN tem assumido, de forma permanente,
como principal objectivo a promoção e desenvolvimento do sector e a defesa dos
interesses dos seus associados, sem nunca ceder em face das contrariedades
decorrentes das conjunturas políticas que historicamente enfrentou. [27]
O AICCOPN, tem estruturada on-line, uma página com preços de referência na

construção[19].
Fig. 9 – Excerto de base de dados on-line com preços de referência na construção [20]
72
CAPÍTULO 4
– INFORMAÇÃO EXISTENTE NOUTROS PAÍSES
Com o objectivo de conhecer a realidade noutros países, fez-se a recolha de informação

que poderá ser um bom ponto de partida para os estudos a desenvolver no nosso país,
com interesse particular para o nosso trabalho.
Obteve-se informação relativa a França, Espanha, Inglaterra, EUA e Brasil.
– SÍNTESE DAS DIFERENTES BASES DE DADOS DE INFORMAÇÃO
– França [21]
Em França, L’étude de l’Observatoire des Coûts de Travaux de Réhabilitation (OCTR)

tem como objectivo analisar os custos dos trabalhos de reabilitação a partir dos
orçamentos dos processos instruídos pelo ANAH (L’Agence nationale de l’habitat) – é
uma instituição pública criada em 1971 que tem como missão a implementação da
política nacional de desenvolvimento, reabilitação e modernização da actual habitação
privada – para os proprietários arrendatários, onde o ANAH constitui um instrumento de
avaliação de difusão de prestação que depende do tamanho dos quadros e da
intervenção em comum.
O OCTR tem quatro objectivos essenciais:
• Identificar a estrutura de intervenções a fim de obter de uma informação detalhada

de trabalhos a realizar;
 Efectuar uma apreciação da divulgação dos principais trabalhos no conjunto das

acções;
 Definir o custo médio das intervenções das principais intervenções retidas;
 Seguir a evolução dos custos dos trabalhos por meio de índices de custos
sintéticos.
Com base numa investigação mais exaustiva (135 intervenções representativas), o

OCTR permite medir cada ano, por dimensão de unidade urbana, por sector ANAH
72
CAPÍTULO 4
(difusos, OPAH, PST e PIG) e por tipo de processo (trabalhos sobre o alojamento, sobre
o edifício, ou sobre os dois), tais como o volume físico (metros lineares, metros
quadrados, metros cúbicos), a despesa global fora de taxa correspondente e o custo
médio fora de taxa associado.
Os trabalhos reunidos foram de alvenaria - fachadas, telhado - cobertura à inclinação, de

trabalhos sobre fachada, carpintarias externas, divisórias - revestimentos e lajes,
revestimento de solo e muro, electricidade - aquecimento, colocação de tubagem -
sanitário.
Existe uma grande diversidade geográfica do volume das intervenções. Tendo isso por
base, é apresentado um quadro com alguns resultados de estudos efectuados em
diversas zonas de França, onde se pode observar a relação entre eles, tendo em conta
diferentes tipos de trabalhos.
Tabela 4 – Localização dos diferentes trabalhos de reabilitação, mais comuns, em França
100 000 a 200 000 Paris e região 10 000 a 20 000

Rurais
[Hab.] Parisiense [Hab.]
Alvenaria – fachadas 6,4% 18,5%
Conjunto de todos os
0,4% 3,6%
trabalhos
1,4%
Revestimentos e lajes 15%
No decorrer do ano de 2003 foi efectuado um inquérito a várias empresas. O OCTR, a

partir da análise de orçamentos propostos por essas empresas e aceites pelos
arrendatários, apoiou-se na análise de cerca de 1.500 processos que representam mais
de 10.000 trabalhos representativos para definir custos.
Apresentam-se de seguida, alguns custos médios dos principais trabalhos que permitiram
ser definidos (preços isentos de impostos):
Tabela 5 – Custos médios de alguns trabalhos de reabilitação

Unidades 2002 2003
Reparação de fachada revestida m² 34,6 44,7
Substituição das carpintarias externas m² 437,4 296,6
Revestimento térmico m² 27,1 24,9
Há que ter em atenção que estes custos, são apenas representativos do mercado e têm
somente um valor indicativo. No entanto, estes podem sofrer grandes variações (até
72
CAPÍTULO 4
cerca de 50%), conforme se trate de uma localidade pequena ou grande, em zona urbana
ou rural.
De seguida, são apresentadas, a título de exemplo, algumas fichas de custos de

referência de trabalhos. Estas fichas, fazem parte de uma publicação da ANAH e podem
ser consultadas no sítio http://www.anah.fr/pdf/Fiches-de-prix.pdf.
Fig. 10 – Exemplo de ficha com os custos de reabilitação de referência para substituição de caleiras de tubo
de queda.
72
CAPÍTULO 4
72
CAPÍTULO 4
Fig. 11 – Exemplo de ficha com os custos de reabilitação de referência para reparação de paredes de
fachada com pintura.
72
CAPÍTULO 4
– Espanha
Através de uma pesquisa efectuada na internet, concluiu-se que em Espanha a

reabilitação é uma prática corrente e que as empresas dispõem on-line de informações
sobre custos de trabalhos de reabilitação. [40]
Toda a informação que é disponibilizada é
muito minuciosa e detalhada. Ou seja, com a listagem de orçamentação são descritos os
trabalhos, em termos de materiais e em termos de todas as condicionantes que estão
envolvidas.
Fig. 12 – Excerto de base de dados on-line com custos de reabilitação [20]
72
CAPÍTULO 4
Ao consultar qualquer um destes trabalhos aparece informação detalhada de cada um

dos trabalhos com o respectivo preço.
– Inglaterra
Em Inglaterra está disponível o Guia “Rebuilding Costs Guide”. Pela informação

consultada, verifica-se que estão disponíveis naquela publicação valores em termos
globais de obras. Não foram encontrados outros tipos de informação mais detalhada, o
que não é indicativo de que haja falta de informação sobre este assunto, visto que a
procura se restringiu à internet. A título de exemplo indica-se na bibliografia nº32, uma
ligação onde se pode comprovar o referido.
Fig. 13 – Exemplo de valor de trabalhos de reabilitação com amostras do Rebuilding Costs Guide [22]
72
CAPÍTULO 4
72
CAPÍTULO 4
– EUA [34; 35; 41]
Nos Estados Unidos foi possível obter informação relativa a algumas

organizações/empresas que permitem a realização de um cálculo orçamental, através da
disponibilização de programas de cálculo, em que basta seguir uma série de instruções e
introduzir dados sobre vários elementos da obra. Deste processo resulta,
automaticamente um orçamento.
Fig. 16 – Exemplo de programa de apoio à orçamentação [23]
72
CAPÍTULO 4
Fig. 17 – Exemplo de programa de apoio à orçamentação [24]
– Brasil
No Brasil, foi realizado um estudo efectuado em São Paulo, Salvador e Rio de Janeiro foi
concluído que quase não há desenvolvimento de novas técnicas construtivas e novos
materiais voltados para reabilitação, o que poderia reduzir os custos. Para redução dos
custos são adoptadas soluções e materiais de baixa qualidade, não há uma referência de
índices e valores de intervenção de reabilitação no Brasil. Nos empreendimentos
estudados os valores apresentados não incluem preço de aquisição do imóvel e gastos
com processos legais, logística complexa para obras em áreas centrais, com dificuldade
de acesso de veículos pesados, estaleiros com dimensões reduzidas, etc e a tipologia
das unidades habitacionais semelhantes entre as cidades.
Como pontos distintos às três cidades tem-se que os sistemas prediais e os serviços de
revestimento e pintura correspondem a 50% do valor total da reabilitação, os serviços
mais significativos incidentes sobre o valor total da obra são: alvenarias; pintura,
revestimentos internos, demolições e remoção de entulho, obras de Infra-estrutura e
superstrutura e instalações mecânicas – elevadores, com cerca de 30% do custo total em
média de cada obra. No Rio de Janeiro e São Salvador, a tipologia das edificações são
caracterizados por casarões e edificações em ruínas. No Rio e Salvador, as unidades
habitacionais apresentam valor unitário alto, visto que há uma limitação de projecto a fim
72
CAPÍTULO 4
de se preservar a volumetria das edificações reabilitadas e a manutenção das fachadas

restauradas que encarece os valores de condomínio.
Não foram encontradas quaisquer informações de custos ou orçamentos em fichas ou

documentos.
Atendendo a que a informação apresentada referente aos países estrangeiros foi

recolhida, somente, da internet, não se fica com a verdadeira noção da realidade.
Atendendo a este facto e fazendo um breve apanhado, pode referir-se, que os países em
que o assunto é mais explorado é em Espanha e França. No entanto, estes dados são
mais detalhados em Espanha, enquanto que, em França existem fichas com descrição
mais global.
Em relação a Inglaterra, existe apenas um portfólio geral, que pouco informa acerca de
preços e trabalhos de reabilitação realizados em Inglaterra. Por outro lado, os EUA dão
um maior contributo e ajuda no cálculo e na obtenção de orçamentos, permitindo ao dono
da habitação, com necessidades de reabilitar, a autonomia e facilidade de gerir os
orçamentos.
Nas páginas do Brasil apenas de encontraram pequenos comentários, ao contrário do

esperado, uma vez que em qualquer busca realizada sobre qualquer tema, são sempre
encontradas informações relativas ao assunto que, no entanto, não estão disponíveis on-
line.
- CONCLUSÕES GLOBAIS
Confirma-se pelo estudo efectuado, que há países em que a prática de reabilitação já é

bastante corrente e para além disso, já existem meios com fácil acesso para apoiar uma
orçamentação satisfatória dos trabalhos de reabilitação
Como podemos constatar, em Portugal existem apenas, intenções de fazer ou criar

condições para que se aumente a prática de reabilitação. Não existe nada concretizado,
para facilitar a determinação e a estimativa de custos, e seria importante que existisse um
documento final de apoio, tal como o que existe para reabilitação nova, de
responsabilidade LNEC.
72
ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO
CAPÍTULO 5
ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE

REABILITAÇÃO
91
5. ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO
5.1 – DESCRIÇÃO DO ESTUDO A REALIZAR
5.2 – LISTAGEM DE TRABALHOS DE REABILITAÇÃO
5.3 – ANÁLISE DE DADOS
5.3.1 – CUSTOS DOS TRABALHOS
5.3.2 – FICHAS DE RENDIMENTOS
5.4 – COMPARAÇÃO DOS PREÇOS OBTIDOS COM BASE EM INFORMAÇÃO

DE OUTROS PAÍSES
5.5 – CONCLUSÕES GERAIS
91
– ESTUDO DA VARIABILIDADE DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO
Uma vez que não existem em Portugal, documentos ou bases de dados de apoio para a
determinação de custos de reabilitação, foi decidido analisar a situação e tentar conhecer
a variabilidade dos custos práticos e assim contribuir para a difusão do conhecimento.
Quando se pretende orçamentar trabalhos de reabilitação, os valores a considerar para

cada um dos trabalhos deverão ser obtidos com a colaboração directa dos responsáveis
pela execução dos trabalhos, dando-lhes a imagem, o mais pormenorizada possível do
tipo de trabalho a realizar, visto que os custos podem variar segundo várias
condicionantes, tais como:
• As condições de circulação e acesso ao local;
• Possibilidade de montagem de estaleiro de apoio;
• A dimensão do edifício, número de pisos;
• A área média de habitação;
• Presença ou não de ocupantes;
• Condições de mercado e de concorrência;
• Disponibilidade das empresas qualificadas e com preparação para novas soluções

tecnológicas;
• Disponibilidade de mão-de-obra no local;
• A idade da obra.
Para além destes trabalhos em obra, há ainda a necessidade de executar de trabalhos

de preparação, tais como demolição ou consolidação prévia, inexistentes nas obras
totalmente novas. Estes trabalhos traduzem-se em encargos adicionais e muitas vezes
originam sobrecustos. Estes problemas são, geralmente, questões relacionadas com os
utentes, com os agentes e representantes do Dono da Obra, condicionantes do próprio
objecto da intervenção ou condicionantes dos próprios empreiteiros.

93
- DESCRIÇÃO DO ESTUDO A REALIZAR
Como já foi referido, existe uma grande dificuldade de elaborar documentos de

orçamentação em reabilitação, uma vez que não há grande informação, em Portugal,
neste campo. À semelhança do que já existe noutros países, existe o objectivo de
elaborar documentos que possam facilitar a determinação e estimação de custos de uma
forma mais facilitada. Para tal, é necessário fazer uma recolha de dados de obras já
realizadas e perceber qual a variação dos custos atribuídos a cada trabalho. Desta forma,
foi solicitada informação sobre custos de trabalhos, a cerca de 300 empresas nacionais e
internacionais, com objectivo de estudar a variabilidade dos custos dos mesmos, para
que se possa efectuar uma comparação de preços e perceber o porquê desta variação
aquando da execução de uma obra de reabilitação. É também, importante perceber qual
dos trabalhos sofre maior variação de custo e saber como varia de empresa para
empresa e mesmo dentro da própria empresa. Esta solicitação às empresas foi efectuada
via correio electrónico, telefonicamente e via CTT.
Entendeu-se limitar o estudo ao comportamento da envolvente exterior, dando particular

ênfase às fachadas (envolvente vertical), uma vez que esta é a parcela que pesa mais
em termos de custos na globalidade de uma obra deste tipo.
Numa primeira fase foi efectuada uma lista de trabalhos de reabilitação, e distribuída às
empresas para que nos fossem dados os custos de cada trabalho numa unidade pré-
definida. Porém, houve dificuldade no preenchimento desta listagem e por isso se optou,
numa segunda fase, por pedir orçamentos de obras de reabilitação já executadas, com
objectivo de fazer um tratamento adequado dos dados.
No total, participaram 20 empresas portuguesas, distintas e localizadas em diferentes

zonas do país.
A tabela a que se apresenta de seguida contém a listagem final dos tipos de custos
considerados neste estudo. Esta está organizada com subcategorias gerais – Custos
gerais, Zona Opaca, Envidraçados, Cobertura, Pontos singulares, Varandas e terraços,
Drenagem de águas pluviais – que contém diversos trabalhos de reabilitação que podem
ser feitos na envolvente exterior.

93
5.1 – LISTAGEM DE TRABALHOS DE REABILITAÇÃO
Tabela 6– Listagem de trabalhos de reabilitação na envolvente exterior de edifícios

Gerais 2 Implementação de Plano de Segurança e Saúde V.G.
3 Andaimes tubulares metálicos dotados de tela de protecção m2
4 Demolição de parte do edifício existente un.
Montagem, exploração e desmontagem de meios de acesso, para permitir a
5 m2
execução dos trabalhos da empreitada
Zona Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação

6 m2
Opaca mecânica ao suporte em parede rebocada e pintada
Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação
7 m2
mecânica ao suporte em paredes revestidas a ladrilho cerâmico
8 Aplicação de revestimento plástico espesso m2
9 Tratamento e pintura das superfícies em betão à vista m2
10 Tratamento das superfícies e aplicação de pintura elástica m2
11 Aplicação de pintura plástica m2
12 Aplicação de argamassa m2
Picagem e retirar todas as argamassas do reboco, com limpeza dos granitos
13 m2
e enchimento das juntas
Aplicação de uma argamassa com polímeros armada e pintura acrílica sobre
14 m2
superfícies de betão
15 Aplicação de barramento e pintura em superfícies de betão m2
16 Lavagem a jacto de água e reparação de fissuração m2
17 Repintura de paredes rebocadas com tinta texturada m2
Aplicação de revestimento de chapa lacada com isolamento térmico sobre
18 m2
paredes rebocadas
19 Tratamento de fachada com tijolo de face à vista m2
Tratamento de fachadas com revestimento em placa de
20 m2
pedra/ladrilhos/azulejos
21 Tratamento de zonas rebocadas e pintadas ligeiramente fissuradas m2
22 Tratamento de zonas rebocadas e pintadas fortemente fissuradas m2
23 Reparação / substituição de revestimentos pétreos m2
24 Reparação da superfície exterior de padieiras degradadas vão

Impermeabilização de paredes e platibandas exteriores com argamassas
25 m2
hifrófugas
26 Execução de reboco hidrofugado m2
27 Limpeza a jacto de água de alta pressão de fachada para pintar m2
Nº do
Descrição Un.
trabalho
Revestimento em azulejo cerâmico, incluindo salpico, emboço e reboco
28 m2
talochado com argamassa
29 Afagar e envernizar o soalho de escadas m2
30 Regularização e colocação de degraus de escada em granito vg
31 Impregnação de pedra m2

93
Limpeza e reparação de paredes existentes em alvenaria de pedra rebocada

Zona e pintada, prontas a receber pintura constituído por: tratamento de fissuras e
32 m2
Opaca outras anomalias existentes, reposição de reboco em zonas de tapamento ou
abertura de vãos
Fornecimento e execução de paredes duplas de alvenaria de tijolo cerâmico
33 furado 30x20x15 + 30x20x11 cm, incluindo caixa-de-ar e isolamento com 3 m2
cm.
Fornecimento e execução de paredes simples de alvenaria de tijolo cerâmico
34 m2
furado 30x20x15 cm
Fornecimento e execução de paredes duplas de alvenaria de tijolo cerâmico

35 m2
furado 15+11 cm, incluindo caixa-de-ar e isolamento com 3 cm.
Envidraçad 36 Reparação das ligações caixilharia/fachada Un.
os Substituição das lâminas de estore incluindo substituição das calhas de
37 m2
estore por elementos de características análogas
38 Substituição de vãos Un.
39 Reparação de peitoris e soleiras em pedra calcária com 35 cm de espessura m2
40 Desmontagem de soleira de granito m2

Reparação de soleiras lisas, com 0,04 m de espessura e 0,40 m de largura
41 m2
aproximada
42 Aplicação de soleiras em granito m.l.
43 Retirar caixilharia degradada e armazenamento no local da obra m2
44 Colocação de caixilharia em alumínio lacado m2
45 Substituição de peitoris com 3 cm de espessura m2
46 Substituição de aros para aplicação de portas simples un.
47 Substituição de aros para aplicação de portas duplas un.
Substituição de peitoris, com 0,04 m de espessura com rebaixe de 1 cm e
48 m2
0,40 de largura aproximada
49 Aplicação de silicone das vedações das caixilharias m2
50 Desmontagem de caixilhos Un.
Impermeabilização de guarnições de vãos exteriores com argamassas
51 m2
hidrófugas
52 Revestimento de vãos exteriores com reboco e isolamento térmico m2
53 Substituição de vidro simples m2
Nº do
Descrição Un.
trabalho
54 Pintura sobre superfícies de madeira dos caixilhos envidraçados m2
55 Abertura de vãos m2
56 Substituição de ombreiras, vergas e soleiras Vg
Substituição de blocos em pedra de granito para os vãos de portas, janelas e
Envidraçad 57 m2
cunhais
os Construção de murete de alvenaria, incluindo isolamento térmico do tipo
58 m2
Wallmate (4cm)
59 Pintura de portões m2
60 Envernizamento das portas m2
Substituição/reparação de caixilharias de janelas, portas e postigos em
61 m2
alumínio termolacado
Cobertura 62 Desmontagem de revestimento de cobertura inclinada em telha cerâmica m2

63 Aplicação da cobertura em telha cerâmica m2

93
64 Execução de Beirados argamassados m.l.

Fornecimento e aplicação de Telha cerâmica de aba e canudo, incluindo
65 revestimento térmico "Roofmate" e remates com beirado, cumeeiras, remates m2
a chaminés com rufos em chapas zincadas
66 Aplicação de isolamento térmico com 4 cm m2
67 Aplicação de chapas metálicas termolacadas com 4 cm de espessura m2
68 Execução de cobertura tipo "invertida" em coberturas em terraço m2
69 Aplicação de chapas onduladas de fibrocimento com isolamento térmico m2
70 Aplicação de chapa metálica termolacada com isolante térmico de 4cm m2
Impermeabilização de coberturas, incluindo limpeza e preparação da
71 m2
superfície
Remoção de chapas de fibrocimento e sua substituição por chapas lacadas
72 m2
tipo sanduíche
73 Tratamento das ligações da cobertura com os elementos emergentes m.l.
Tratamento de revestimentos degradados em chaminés (revestidas com
74 m2
elementos pétreos, metal, “pastilha” cerâmica)
Substituição de chaminé, incluindo trabalho de toscos e acabamentos de
75 un.
pintura plástica
76 Substituição das clarabóias degradadas. un.
Formação de pendentes de escoamento de águas pluviais e execução de
77 m3
muretes de contenção em tijolos
78 Execução de betonilha de regularização em argamassa m2
79 Execução de revestimento com argamassa e pintura plástica m2
80 Execução de reboco com hidrofugante m2
81 Fornecimento de asnas un.
82 Revestimento de cobertura com lajetas de betão m2
Nº do
Descrição Un.
trabalho
83 Reparação de coberturas em telhado, incluindo limpeza e reparação de

m2
elementos estruturais, substituição de elementos deteriorados, pintura e
tratamento de protecção necessária
Betão da classe C16/20, bem vibrado, armado com aço A400NR, cofragens e
Cobertura
84 descofragens, incluindo, cortes, desperdícios, dobragens e amarrações das m3
armaduras, de viga (cinta)
85 Capeamento em zinco de platibandas m2
Pontos 86 Capeamento em granito em pilares m2
singulares 87 Capeamento em granito para faixa exterior em rodapé m2
88 Capeamento em granitos para vãos das fachadas m2
Correcção das saídas de águas pluviais de varandas com ajuste do orifício
89 Un.
existente e aplicação de tubos em inox.
Tratamento de platibanda com capeamento em zinco e revestimento da
90 m2
superfície interior
91 Fornecimento e colocação de tubagem e acessórios para ventilação un.
92 Tratamento de juntas de dilatação m.l.
93 Fornecimento e colocação de portas exteriores un.
94 Execução de laró m.l.
95 Restauração das cornijas em pedra m.l.
96 Execução de soco exterior em argamassa m2

93
Betão da classe C16/20, bem vibrado, armado com aço A400NR, cofragens e
97 descofragens, incluindo, cortes, desperdícios, dobragens e amarrações das m3
armaduras, em cimalhas/cornijas em betão armado à vista
98 Reparação de pavimentos m2
Varandas e 99 Limpeza e tratamento dos chapins das varandas, em pedra m.l.
100 Impermeabilização de varandas m2
terraços
101 Reparação/substituição de guardas em alvenaria rebocada m.l.
102 Reparação/substituição/pintura de gradeamentos metálicos m.l.
103 Substituição de gradeamento m varandas das fachadas, em ferro decapado e m.l.
metalizado, pintado a esmalte
104 Reparação de gradeamento em escadarias exteriores m.l.
105 Impermeabilização e isolamento térmico de terraço m2
Reparação das superfícies interiores das guardas dos terraços em alvenaria
106 m2
rebocada e pintada
Reparação/substituição de guarda interior constituída por tubo estrutural,
107 m.l.
barra de chapa de ferro, decapada, metalizada e pintada com esmalte
Reparação/substituição de guarda exterior em ferro oxidado com corrimão e
108 m.l.
prumo vertical de ferro
Nº do
Descrição Un.
trabalho
109 Reparação de tectos exteriores rebocados e pintados a tinta plástica m2
110 Recuperação de terraço com cubo de granito m2
111 Envernizamento de tectos exteriores em madeira m2
Varandas e
Remoção de entulho e posterior enchimento com material para aplicação de
terraços
112 malhasol, assentamento de mosaico, incluindo cola de cimento de 1ª m2
qualidade
Substituição de pavimento cerâmico anti-derrapante 40x40, além de todos os
113 m2
cortes e remates necessários
114 Colocação de tubos de queda em PVC pintado, diâmetro 90 mm m.l.

Drenagem 115 Colocação de tubos de queda em zinco m.l.
de águas 116 Reparação, substituição e pintura de tubos de queda em zinco m.l.
pluviais 117 Aplicação de tubos de protecção em ferro fundido, diâmetro 90 mm m.l.

Remoção dos tubos de queda inseridos no interior das “courettes” por tubos
118 un.
exteriores em zinco, diâmetro 90 mm
119 Execução de algeroz m.l.
120 Caleira em zinco nº 14 m.l.
121 Revestimento de rufos com zinco nº 14 m.l.
Ligação à rede geral em tubagem de PVC diâmetro 110 mm, incluindo
122 un.
escavação, assentamento e aterro
123 Aplicação de capitéis de tubos de queda, em zinco Un.
Para além destes dados, foram efectuadas quatro questões, para tentar perceber quais
as maiores dificuldades encontradas por estas entidades e qual a sua opinião sobre esta
temática. As questões colocadas foram:
1. Que dificuldades são habitualmente sentidas na determinação dos preços de

trabalhos de reabilitação?
93
2. Quais os aspectos que em seu entender diferenciam estes preços dos relativos a
trabalhos novos?
3. Em seu entender quais as principais dificuldades sentidas na execução de

trabalhos de reabilitação?
4. Que sugestões apresentaria para ultrapassar o problema?
– ANÁLISE DE DADOS
– CUSTOS DOS TRABALHOS
Como primeira abordagem, apresenta-se um gráfico onde se representa a quantidade de

orçamentos de empresas que continha um determinado trabalho. Neste pode verificar-se
qual a quantidade de respostas máxima para o mesmo trabalho.
Houve 21respostas aos trabalhos 1 e 4 (medidos em un.).
Com 14, 12 e 10 respostas, obtiveram-se os trabalhos apresentados em ‘b’ (medido em

m2), em ‘e’ (medido em m2) e em ‘f’ (medido em m.l.), respectivamente.
Ao trabalhos apresentados em ‘c’ (medidos em m2), foram dadas 13 respostas, aos

apresentados em ‘d’ (medidos em m2) foram dadas 12 respostas e aos trabalhos
apresentados em ‘h’ ( o número 38 medido em un. e o número 102 medido em m.l.)
foram obtidos 10 valores em orçamentos diferentes.
Aos trabalhos apresentados em ‘g’ (medidos em m2) foram dados 9 valores de diferentes
orçamentos, e os trabalhos apresentados em ‘j’ (onde o trabalho número 2 é medido em
V.g. e os restantes em m2) tiveram 6 respostas.
Por último, os trabalhos apresentados em ‘i’ (onde o trabalho número 92 é medido em

m.l. e os restantes em m2), tiveram lugar a 7 valores de custo de diferentes orçamentos.

93
Os restantes trabalhos, não referidos neste gráfico, tiveram sempre um número inferior
de valores conseguidos nos orçamentos das várias empresas.
Trabalhos:
a) 1- Custos de montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro;
4- Demolição de parte do edifício existente.
b) 13- Picagem e retirar todas as argamassas do reboco, com limpeza dos granitos e enchimento das
juntas.
c) 63- Aplicação da cobertura em telha cerâmica;
98-Reparação de pavimentos.
d) 10- Tratamento das superfícies e aplicação de pintura elástica;
62- Desmontagem de revestimento de cobertura inclinada em telha cerâmica.
e) 20 -Tratamento de fachadas com revestimento em placa de pedra/ladrilhos/azulejos.
f) 121- Revestimento de rufos com zinco nº 14.
g) 3- Andaimes tubulares metálicos dotados de tela de protecção;
21- Tratamento de zonas rebocadas e pintadas ligeiramente fissuradas;
23- Reparação / substituição de revestimentos pétreos;
71- Impermeabilização de coberturas, incluindo limpeza e preparação da superfície.
h) 38- Substituição de vãos;
102- Reparação/substituição/pintura de gradeamentos metálicos.
i) 6- Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação mecânica ao suporte em
parede rebocada e pintada;
12- Aplicação de argamassa ;
25- Impermeabilzação de paredes e platibandas exteriores com argamassas hifrófugas;
66- Aplicação de isolamento térmico com 4 cm;
92- Tratamento de juntas de dilatação.
j) 2- Implementação de Plano de Segurança e Saúde;
26- Execução de reboco hidrofugado;
32- Limpeza e reparação de paredes existentes em alvenaria de pedra rebocada e pintada, prontas
a receber pintura constituido por: tratamento de fissuras e outras anomalias existentes, reposição de
reboco em zonas de tapamento ou abertura de vãos;
49- Siliconagem das vedações das caixilharias .

93
Gráfico 1 – Quantidade de Ocorrências dos Trabalho
Por forma a ter uma melhor visão dos trabalhos efectuou-se o cálculo da média e do
desvio-padrão dos valores de custos apresentados por cada uma das empresas.
Assim, é possivel, saber:
• O valor médio de cada um dos trabalhos e de cada subcategoria dos trabalhos;
• A variação do custo de cada trabalho na totalidade;
• A empresa que pratica o maior e menor valor para o mesmo trabalho;

93
De seguida, apresentam-se os gráficos com os resultados obtidos, acompanhados de

breves comentários.
Tabela 2 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Custos Gerais”
Nº do Desvio
Subcategorias Descrição Un. Média Total
trabalho Padrão Total
Custos Gerais Custos de montagem, manutenção e
1 Un. 14.757,36 € 16.030,81 €
desmontagem de estaleiro
2 Implementação de Plano de Segurança e Saúde V.G. 1.019,97 € 594,55 €
Andaimes tubulares metálicos dotados de tela
3 m2 9,02 € 8,17 €
de protecção
4 Demolição de parte do edifício existente un. 3.912,17 € 2.859,56 €
Montagem, exploração e desmontagem de
5 meios de acesso, para permitir a execução dos m2 7,89 € 0,63 €
trabalhos da empreitada
Nesta tabela, são apresentados a média e o desvio-padrão dos trabalhos da subcategoria

“Custos Gerais”. Podemos verificar que o trabalho com o custo mais elevado é o trabalho
número 1 – ‘Custos de montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro’ [un.]– e os
de custos mais baixos correspondem ao trabalho número 3 – ‘Andaimes tubulares
metálicos dotados de tela de protecção’ [m2].– e o trabalho número 5 – ‘Montagem,
exploração e desmontagem de meios de acesso, para permitir a execução dos trabalhos
da empreitada’ [Un.].
Quanto ao desvio-padrão, verifica-se que o trabalho número 3 – ‘Andaimes tubulares

metálicos dotados de tela de protecção’ [m2] – e o trabalho número 5 – ‘Montagem,
da empreitada’ [Un.], são os que apresentam valores mais semelhantes. Os outros
trabalhos têm uma grande discrepância entre eles.
Estes valores permitem referir que os custos atribuidos ao trabalho ‘Montagem,

da empreitada’ podem variar consoante a dimensão da obra e o seu tipo. Isto acontece,
visto que é um artigo muito vasto e nunca descriminado, o que leva a uma fácil
extrapolação e difícil contestação.
Tabela 3 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Zona Opaca”
Nº do Desvio

93
Zona Opaca Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo

6 exterior com fixação mecânica ao suporte em m2
parede rebocada e pintada 16,81 € 9,31 €
Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo
7 exterior com fixação mecânica ao suporte em m2
paredes revestidas a ladrilho cerâmico 27,80 € 8,02 €
8 Aplicação de revestimento plástico espesso m2 7,77 € 3,84 €
Tratamento e pintura das superfícies em betão à
9 m2
vista 9,03 € 2,45 €
Tratamento das superfícies e aplicação de
10 m2
pintura elástica 54,31 € 147,43 €
11 Aplicação de pintura plástica m2 7,75 € 2,45 €
12 Aplicação de argamassa m2 42,28 € 82,07 €
Picagem e retirar todas as argamassas do
13 reboco, com limpeza dos granitos e enchimento m2
das juntas 20,33 € 35,09 €
Aplicação de uma argamassa com polímeros
14 armada e pintura acrílica sobre superfícies de m2
betão 14,39 € 3,15 €
Aplicação de barramento e pintura em
15 m2
superfícies de betão 10,55 € 2,55 €
Lavagem a jacto de água e reparação de 2
16 m
fissuração 25,25 € 10,25 €
Repintura de paredes rebocadas com tinta
17 m2
texturada 7,38 € 4,13 €
Aplicação de revestimento de chapa lacada com
18 m2
isolamento térmico sobre paredes rebocadas 29,44 € 9,24 €
19 Tratamento de fachada com tijolo de face à vista m2 16,21 € 4,61 €
Tratamento de fachadas com revestimento em
20 m2
placa de pedra/ladrilhos/azulejos 27,66 € 14,73 €
Tratamento de zonas rebocadas e pintadas
21 m2
ligeiramente fissuradas 8,71 € 2,75 €
Nº do Desvio
Descrição Un. Média Total
Tratamento de zonas rebocadas e pintadas
22 m2
fortemente fissuradas 24,75 € 10,75 €
Reparação / substituição de revestimentos
23 m2
pétreos 23,57 € 9,30 €
Reparação da superfície exterior de padieiras
24 vão
degradadas 182,96 € 97,56 €
Zona Opaca
Impermeabilização de paredes e platibandas
25 m2
exteriores com argamassas hifrófugas 20,62 € 15,49 €
26 Execução de reboco hidrofugado m2 17,65 € 14,86 €
Limpeza a jacto de água de alta pressão de
27 m2
fachada para pintar 909,09 € 0,00 €
Revestimento em azulejo cerâmico, incluindo
28 salpico, emboço e reboco talochado com m2
argamassa 24,84 € 1,24 €
29 Afagar e envernizar o soalho de escadas m2 11,70 € 3,30 €
30 Regularização e colocação de degraus de vg 850,00 € 0,00 €

93
escada em granito
31 Impregnação de pedra m2 7,50 € 0,00 €
Limpeza e reparação de paredes existentes em
alvenaria de pedra rebocada e pintada, prontas
a receber pintura constituído por: tratamento de
32 m2
fissuras e outras anomalias existentes,
reposição de reboco em zonas de tapamento ou
abertura de vãos 7,89 € 1,59 €
Fornecimento e execução de paredes duplas de
alvenaria de tijolo cerâmico furado 30x20x15 +
33 m2
30x20x11 cm, incluindo caixa de ar e isolamento
com 3 cm. 20,43 € 6,07 €
Fornecimento e execução de paredes simples
34 de alvenaria de tijolo cerâmico furado 30x20x15 m2
cm 14,73 € 4,09 €
Fornecimento e execução de paredes duplas de
35 alvenaria de tijolo cerâmico furado 15+11 cm, m2
incluindo caixa de ar e isolamento com 3 cm. 34,05 € 12,67 €

93
CAPÍTULO 5
O gráfico representa a média e o desvio-padrão relativamente aos trabalhos da

subcategoria “Zona Opaca”. Pode verificar-se que o trabalho com custo mais elevado é o
número 27 – ’ Limpeza a jacto de água de alta pressão de fachada para pintar’ [m2] – com
um custo em média de 909,09€, seguido do trabalho número 30 – ‘Regularização e
colocação de degraus de escada em granito’ [V.g.] – com valor de custo de 850,00€. O
trabalho com preço mais baixo corresponde ao número 21 – ‘Tratamento de zonas
rebocadas e pintadas ligeiramente fissuradas’ [m2] – com um custo de 0,71€.
Quanto aos trabalhos com maior variabilidade entre eles, são os correspondentes ao
número 10 – ‘Tratamento das superfícies e aplicação de pintura elástica’ – e o trabalho
número 12 – ‘Aplicação de argamassa’ [m2] – e o trabalho número 24 – ‘Reparação da
superfície exterior de padieiras degradadas’ [un.].
Neste tipo de trabalho é considerado normal haver uma discrepância de valores em

certos trabalhos, uma vez que, há alguns trabalhos que necessitam de diferentes tipos de
materiais ou que por vezes, os seus custos diferem grandemente, só pelo facto de
poderem ser de marcas diferentes. Outro factor que pode influenciar largamente o seu
custo, é ter que se trabalhar em altura, muitas das vezes com condições adversas, e o
tempo de execução depender do elemento que tem que ser tratado.
Tabela 4 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Envidraçados”
Nº do Desvio
36 Reparação das ligações caixilharia/fachada Un. 256,67 € 285,32 €
Envidraçados Substituição das lâminas de estore incluindo
37 substituição das calhas de estore por elementos m2 99,00 € 80,41 €
de características análogas
38 Substituição de vãos Un. 234,42 € 202,21 €
Reparação de peitoris e soleiras em pedra
39 m2 24,32 € 809,55 €
calcária com 35 cm de espessura
40 Desmontagem de soleira de granito m2 24,85 € 0,00 €
Reparação de soleiras lisas, com 0,04 m de
41 m2 38,50 € 6,50 €
espessura e 0,40 m de largura aproximada
42 Aplicação de soleiras em granito m.l. 38,54 € 7,30 €
Retirar caixilharia degradada e armazenamento
43 m2 8,75 € 6,25 €
no local da obra
44 Colocação de caixilharia em alumínio lacado m2 380,71 € 231,07 €
45 Substituição de peitoris com 3 cm de espessura m2 31,33 € 5,10 €
Nº do Descrição Un. Média Total Desvio

110
CAPÍTULO 5
Substituição de aros para aplicação de portas

46 un. 60,00 € 0,00 €
simples
Substituição de aros para aplicação de portas
47 un. 90,00 € 0,00 €
duplas
Substituição de peitoris, com 0,04 m de
48 espessura com rebaixe de 1 cm e 0,40 de m2 54,00 € 0,00 €
largura aproximada
Aplicação de silicone nas vedações das
49 m2 4,38 € 1,87 €
caixilharias
50 Desmontagem de caixilhos Un. 206,19 € 181,31 €
Impermeabilização de guarnições de vãos
51 m2 3,95 € 0,00 €
exteriores com argamassas hidrófugas
Revestimento de vãos exteriores com reboco e
52 m2 13,29 € 9,07 €
isolamento térmico
53 Substituição de vidro simples m2 10,22 € 0,00 €
Envidraçados Pintura sobre superfícies de madeira dos
54 m2 160,04 € 169,27 €
caixilhos envidraçados
55 Abertura da vãos m2 261,08 € 253,76 €
56 Substituição de ombreiras, vergas e soleiras V.g. 591,23 € 610,70 €
Substituição de blocos em pedra de granito para
57 m2 61,83 € 12,25 €
os vãos de portas, janelas e cunhais
Construção de murete de alvenaria, incluindo
58 m2 22,28 € 0,00 €
isolamento térmico do tipo Wallmate (4cm)
59 Pintura de portões m2 20,16 € 7,04 €
60 Envernizamento das portas m2 13,78 € 4,92 €
Substituição/reparação de caixilharias de
61 janelas, portas e postigos em alumínio m2 468,00 € 0,00 €
termolacado
Na subcategoria “Envidraçados” vê-se que em média, os valores mais elevados são o

trabalho número 56 – ‘Substituição de ombreiras, vergas e soleiras’ [V.g.] – com o valor
de 591,23€ e o trabalho número 61 – ‘Substituição/reparação de caixilharias de janelas,
portas e postigos em alumínio termolacado’ [m2] – a custar 468,00€, em média.
O trabalho que tem maior variância é o número 49 – ‘Aplicação de silicone nas vedações
das caixilharias’ [m2] – é o que apresenta valores mais parecido.
Nesta subcategoria é natural que os valores mais elevados sejam os referidos acima,
uma vez que a substituição ou substituição/reparação de vãos ou elementos
pertencentes a estes, são de difícil execução e tem que haver uma elevada disciplina na
sua aplicação, uma vez que quando tiverem que aplicar o elemento interior – seja este, o
vidro, ou um elemento de madeira, entre outros – as guarnições e os restantes elementos
constituintes dos vãos têm que estar colocados correctamente para não haver problemas
com o funcionamento do vão.

110
CAPÍTULO 5
O trabalho em que existe maior variância, pode dever-se ao facto de se tratar de um

material que pode variar consoante a entidade que executa a obra ou mesmo a escolha
do Dono-de-Obra; pode ter a ver com a experiência da pessoa que executa o trabalho ou
mesmo do tamanho do vão.
Tabela 5 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Cobertura”
Nº do Desvio
Desmontagem de revestimento de cobertura
62 m2 13,35 € 17,40 €
Cobertura inclinada em telha cerâmica
63 Aplicação da cobertura em telha cerâmica m2 32,80 € 14,07 €
64 Execução de Beirados argamassados m.l. 39,54 € 16,86 €
Fornecimento e aplicação de Telha cerâmica
de aba e canudo, incluindo revestimento
65 térmico "Roofmate" e remates com beirado, m2 31,79 € 9,55 €
cumeeiras, remates a chaminés com rufos em
chapas zincadas
66 Aplicação de isolamento térmico com 4 cm m2 151,80 € 352,84 €
Aplicação de chapas metálicas termolacadas
67 m2 44,64 € 34,80 €
com 4 cm de espessura
Execução de cobertura tipo "invertida" em
68 m2 34,63 € 9,12 €
coberturas em terraço
Aplicação de chapas onduladas de fibrocimento
69 m2 18,20 € 9,02 €
com isolamento térmico
Aplicação de chapa metálica termolacada com
70 m2 25,33 € 3,89 €
isolante térmico de 4cm
Impermeabilização de coberturas, incluindo
71 m2 17,47 € 9,68 €
limpeza e preparação da superfície
Remoção de chapas de fibrocimento e sua
72 m2 20,55 € 10,47 €
substituição por chapas lacadas tipo sanduíche
Tratamento das ligações da cobertura com os
73 m.l. 26,67 € 13,98 €
elementos emergentes
Tratamento de revestimentos degradados em
74 chaminés (revestidas com elementos pétreos, m2 107,82 € 163,82 €
metal, “pastilha” cerâmica)
Nº do Desvio
Descrição Un. Média Total
Substituição de chaminé, incluindo trabalho de
75 un. 471,90 € 325,46 €
toscos e acabamentos de pintura plástica
Cobertura
76 Substituição das clarabóias degradadas. un. 173,11 € 98,94 €
Formação de pendentes de escoamento de

77 águas pluviais e execução de muretes de m3 75,00 € 0,00 €
contenção em tijolos
78 Execução de betonilha de regularização em m2 19,36 € 20,75 €
argamassa

110
CAPÍTULO 5
Execução de revestimento com argamassa e

79 m2 141,98 € 190,58 €
pintura plástica
80 Execução de reboco com hidrofugante m2 8,00 € 0,00 €
81 Fornecimento de asnas un. 1.751,81 € 0,00 €
Revestimento de cobertura com lajetas de
82 m2 1.016,00 € 0,00 €
betão
Reparação de coberturas em telhado, incluindo
limpeza e reparação de elementos estruturais,
83 m2 25,73 € 8,92 €
substituição de elementos deteriorados, pintura
e tratamento de protecção necessária
Betão da classe C16/20, bem vibrado, armado
com aço A400NR, cofragens e descofragens,
84 m3 217,50 € 0,00 €
incluindo, cortes, desperdícios, dobragens e
amarrações das armaduras, de viga (cinta)
A tabela anterior representa os valores médios recolhidos para a subcategoria

“Cobertura”. O trabalho que tem lugar a um custo médio mais elevado é o trabalho
número 81 – ‘Fornecimento de asnas’ [Un.] – com um valor de 1.715,81 €, seguido do
trabalho número 82 – ‘Revestimento de cobertura com lajetas de betão’ [m2] – com o
valor de 1.016,00 €.
O trabalho que tem valores com maior discrepância é o trabalho número 66 – ‘Aplicação
de isolamento térmico com 4 cm’ [m2].
Em relação a esta subcategoria, observando os valores que são apresentados, podemos

concluir que o trabalho com o custo mais elevado, tem razão de ser, uma vez que é
medido em valor global. Assim sendo, pode depender da dimensão deste trabalho, da
facilidade de acesso ao local e ao facto de ser um trabalho que tem que ser realizado em
altura.
Tabela 6 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Pontos Singulares”

Nº do Desvio
Pontos 85 Capeamento em zinco de platibandas m2 43,73 € 28,39 €
singulares 86 Capeamento em granito em pilares m2 54,00 € 0,00 €
Capeamento em granito para faixa
87 m2 62,16 € 29,11 €
exterior em rodapé
Capeamento em granitos para vãos das
88 m2 54,00 € 0,00 €
fachadas
89 Correcção das saídas de águas pluviais Un. 30,00 € 17,50 €
de varandas com ajuste do orifício
existente e aplicação de tubos em inox.

110
CAPÍTULO 5
Tratamento de platibanda com

90 capeamento em zinco e revestimento da m2 35,50 € 17,53 €
superfície interior
Fornecimento e colocação de tubagem e
91 un. 723,59 € 523,42 €
acessórios para ventilação
92 Tratamento de juntas de dilatação m.l. 29,15 € 25,29 €
Fornecimento e colocação de portas
93 un. 1.343,31 € 1.043,31 €
exteriores
94 Execução de laró m.l. 41,55 € 0,00 €
95 Restauração das cornijas em pedra m.l. 36,83 € 34,02 €
2
96 Execução de soco exterior em argamassa m 7,21 € 0,00 €
Betão da classe C16/20, bem vibrado,
armado com aço A400NR, cofragens e
descofragens, incluindo, cortes,
97 m3 240,00 € 0,00 €
desperdícios, dobragens e amarrações
das armaduras, em cimalhas/cornijas em
betão armado à vista
No gráfico anterior estão representadas as médias e desvio-padrão dos custos da

subcategoria ‘Pontos Singulares’. Na análise do gráfico verifica-se que o trabalho com
custo médio mais elevado é o trabalho número 91 – ‘Fornecimento e colocação de
tubagem e acessórios para ventilação’ [un.], com valor 723,59€.
Relativamente à variação de valores, conclui-se que o trabalho referido acima é o que

apresenta maior discrepância. Os trabalhos número 89 – ‘Correcção das saídas de águas
pluviais de varandas com ajuste do orifício existente e aplicação de tubos em inox’ [un.] –
e o trabalho número 90 – ‘Tratamento de platibanda com capeamento em zinco e
revestimento da superfície interior’ [m2] – são os que apresentam valores mais parecidos.
Tendo esta subcategoria, uma variedade de trabalhos bastante especifícos e com

particularidades dependentes do tipo de obra e elemento a executar, é natural que os
custos sejam bastante variáveis, principalmente quando se trata de correcções ou
tratamento de superfícies de elementos especiais.
Tabela 7 - Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Varandas e Terraços”
Nº do Média Desvio Padrão

Subcategorias Descrição Un.
trabalho Total Total
98 Reparação de pavimentos m2 58,28 € 26,86 €
Varandas e Limpeza e tratamento dos chapins das
99 m.l. 10,57 € 4,56 €
terraços varandas, em pedra
100 Impermeabilização de varandas m2 12,60 € 0,00 €

110
CAPÍTULO 5
Reparação/substituição de guardas em
101 m.l. 214,01 € 322,25 €
alvenaria rebocada
Reparação/substituição/pintura de
102 m.l. 80,34 € 100,44 €
gradeamentos metálicos
Substituição de gradeamento m varandas das
103 fachadas, em ferro decapado e metalizado, m.l. 70,15 € 49,85 €
pintado a esmalte
Reparação de gradeamento em escadarias
104 m.l. 109,09 € 0,00 €
exteriores
Impermeabilização e isolamento térmico de
105 m2 46,75 € 14,25 €
terraço
Reparação das superfícies interiores das
106 guardas dos terraços em alvenaria rebocada e m2 23,33 € 8,11 €
pintada
Reparação/substituição de guarda interior
constituída por tubo estrutural, barra de chapa
107 m.l. 70,15 € 49,85 €
de ferro, decapada, metalizada e pintada com
esmalte
Reparação/substituição de guarda exterior em
108 ferro oxidado com corrimão e prumo vertical de m.l. 120,00 € 0,00 €
ferro
Reparação de tectos exteriores rebocados e
109 m2 7,85 € 2,36 €
pintados a tinta plástica
110 Recuperação de terraço com cubo de granito m2 145,83 € 144,80 €
2
Envernizamento de tectos exteriores em m
111 15,56 € 8,70 €
madeira
Remoção de entulho e posterior enchimento m2
com material para aplicação de malhasol,
112 28,93 € 11,32 €
assentamento de mosaico, incluindo cola de
cimento de 1ª qualidade
Substituição de pavimento cerâmico anti- m2
113 derrapante 40x40, além de todos os cortes e 26,96 € 11,10 €
remates necessários
Neste gráfico estão apresentadas a média e o desvio-padrão da subcategoria ‘Varandas

e Terraços’. O trabalho com o valor de custo médio mais elevado é o número 101 –
‘Reparação/substituição de guardas em alvenaria rebocada’ [m.l.] – e com valor de
214,01€. O valor de custo médio mais baixo corresponde ao trabalho número 109 –
‘Reparação de tectos exteriores rebocados e pintados a tinta plástica’ [m2] – com um
valor de 7,85€.
O trabalho número 109 – ‘Reparação de tectos exteriores rebocados e pintados a tinta

plástica’ [m2] – é o que apresenta valores mais parecidos.
Este trabalho pode ser executado numa altura baixa, com maior facilidade, ou numa
altura mais elevada e neste caso acarretar maiores custos pela maior dificuldade de

110
CAPÍTULO 5
execução dos trabalhos necessários. Há que ter em atenção, que o tipo de obra e a
existência de espaço para montar estaleiro (neste caso andaimes) é muito condicionante,
uma vez que pode haver dificuldade na execução desta tarefa.
Tabela 8 – Média e desvio-padrão de custo dos trabalhos da subcategoria “Drenagem de águas pluviais”
Nº do Desvio
Colocação de tubos de queda em PVC
114 m.l. 24,22 € 24,83 €
Drenagem de pintado, diâmetro 90 mm
águas pluviais 115 Colocação de tubos de queda em zinco m.l. 23,17 € 11,42 €
Reparação, substituição e pintura de tubos
116 m.l. 13,45 € 1,43 €
de queda em zinco
Aplicação de tubos de protecção em ferro
117 m.l. 30,43 € 0,57 €
fundido, diâmetro 90 mm
Remoção dos tubos de queda inseridos no
118 interior das “courettes” por tubos exteriores un. 57,60 € 42,28 €
em zinco, diâmetro 90 mm
119 Execução de algeroz m.l. 43,32 € 23,23 €
120 Caleira em zinco nº 14 m.l. 34,33 € 7,68 €
121 Revestimento de rufos com zinco nº 14 m.l. 56,82 € 52,46 €
Ligação à rede geral em tubagem de PVC
122 diâmetro 110 mm, incluindo escavação, un. 165,43 € 184,52 €
assentamento e aterro
Aplicação de capitéis de tubos de queda,
123 Un. 35,50 € 4,50 €
em zinco
O trabalho com custo médio mais elevado, na subcategoria da ‘Drenagem de águas

pluviais’ corresponde ao trabalho número 122 – ‘Ligação à rede geral em tubagem de
PVC diâmetro 110 mm, incluindo escavação, assentamento e aterro’ [un.] – com um valor
de 165,43€. O trabalho número 116 – ‘Reparação, substituição e pintura de tubos de
queda em zinco’ [m.l.] – é o que apresenta valor mais baixo, sendo este 13,45€.
O trabalho com maior discrepância de custos é o número 122 – ‘Ligação à rede geral em
tubagem de PVC diâmetro 110 mm, incluindo escavação, assentamento e aterro’ [un.] –,
já referido em cima e o que apresenta valores de custo mais semelhantes é o número
117 – ‘Aplicação de tubos de protecção em ferro fundido, diâmetro 90 mm’ [m.l.].
Sendo esta subcategoria relativa a ‘Águas Pluviais’, exige à partida mão-de-obra

especializada, o que leva a que os valores de custos médios possam diferir de empresa
para empresa. O tipo de material e a forma como se executa o trabalho pode influenciar
o seu custo.

110
CAPÍTULO 5
É apresentada de seguida, uma tabela de comparação entre empresas distintas ou na

mesma empresa, de valores de custos de orçamentos para um mesmo trabalho. O
objectivo, é mostrar alguns exemplos de discrepância de valores reais e a forma como
podem variar, mesmo quando são atribuidos pela mesma empresa.
Tabela 7 – Comparação entre empresas distintas ou na mesma empresa, de valores de custos de

orçamentos para um mesmo trabalho.
Sub- Custo na mesma Custo em empresas

Trabalhos
categorias empresa diferentes
Custos de montagem, manutenção e 515,98 €/un

Custos Gerais
desmontagem de estaleiro 71.896,46 €/un
Tratamento de fachadas com revestimento em 25,16 €/m2 67,50 €/m2

Zona Opaca
ladrilhos/azulejos 18,00 €/m2 12,83 €/m2
141,37 €/m2
Envidraçados Substituição de caixilharia em alumínio lacado
750 €/m2
6,51 €/m2
Execução de betonilha de regularização em
Cobertura 2,95 €/m2
argamassa
48,63 €/m2
Na tabela seguinte são indicados, a título de curiosidade, a grande ou pequena

discrepância de valores que pode existir em média, em artigos que se podem comparar.
Referente à zona opaca temos um trabalho que é apenas a aplicação de telha cerâmica e
outro em que esta é fornecida, aplicada e ainda é feito revestimento térmico e remates
em elementos da cobertura. Verifica-se que este último trabalho tem um custo médio
mais baixo que o primeiro trabalho, o que não previsível e lógico.
No subcapítulo Varandas e terraços, é referido um artigo que tem reparação/substituição

e pintura de gradeamentos metálicos e outro que tem apenas a substituição e a pintura
destes elementos. O que se verifica é que a diferença entre estes é de apenas 10,19 €,
quando seria de esperar que a reparação tivesse um custo mais elevado.
Finalmente, no subcapítulo de drenagem de águas pluviais, encontra-se um artigo que é

apenas a aplicação de tubos de queda em zinco, que tem um custo mais elevado em
relação ao artigo que contém a reparação, a substituição e a pintura de um elemento
idêntico, quando logicamente deveria ser ao contrário.

110
CAPÍTULO 5
Tabela 8 – Tabela de comparação de trabalhos e preços
Sub-
Trabalhos Custo médio
categorias

16,81 €/m2
mecânica ao suporte em parede rebocada e pintada
Zona Opaca
27,80 €/m2
mecânica ao suporte em paredes revestidas a ladrilho cerâmico
Aplicação da cobertura em telha cerâmica 32,80 €/m2
Cobertura Fornecimento e aplicação de Telha cerâmica de aba e canudo,

incluindo revestimento térmico "Roofmate" e remates com beirado, 31,79 €/m2
cumeeiras, remates a chaminés com rufos em chapas zincadas
Varandas e Reparação/substituição/pintura de gradeamentos metálicos 80,34 €/m.l.

Terraços Substituição de gradeamento em varandas das fachadas, em ferro
70,15 €/m.l.
decapado e metalizado, pintado a esmalte
Drenagem de Colocação de tubos de queda em zinco 23,17 €/m.l.

águas pluviais
Reparação, substituição e pintura de tubos de queda em zinco 13,45 €/m.l.
Como análise das respostas que nos foram dadas, podem salientar-se as mais
importantes.
Na questão 1 – “Que dificuldades são habitualmente sentidas na determinação dos

preços de trabalhos de reabilitação?” –, verifica-se que as principais dificuldades sentidas
na determinação de custos de reabilitação devem-se a:
 Dificuldade de acessos, o que condiciona muito as cargas e descargas onerando

assim a componente de mão-de-obra;
 Inexistência, quase sempre, de local para estaleiro, o que obriga a

armazenamentos mínimos e múltiplo transportes de materiais;
 Execução de trabalhos em muito pequenas quantidades para cada caso, o que

minimiza a rentabilidade (não há economia da escala);
 Reforço de medidas de segurança e aumento do risco em trabalhos de

demolições ou reconstruções na fase inicial);
 A principal dificuldade está relacionada com poucas obras de reabilitação

executadas pelas empresas, uma vez que, a indústria da construção civil está
voltada para novas construções e não recuperações;

110
CAPÍTULO 5
 A análise muito pouco detalhada sobre o estado dos elementos que irão ser
objecto de intervenção, para se poder utilizar a melhor solução na aplicação dos
materiais;
 O “efeito-surpresa” de anomalias que aparecem aquando da execução de

determinados trabalhos, vai incrementar ao custo inicial de mão-de-obra e
material um acréscimo de preço que inicialmente será quase impossível
determinar.
Relativamente à questão 2 – “Quais os aspectos que em seu entender diferenciam estes

preços dos relativos a trabalhos novos?” –, são pedidos os principais aspectos que
diferenciam os preços dos trabalhos de reabilitação dos relativos a trabalhos novos. À
qual as empresas, referiram:
 Aumento da carga de mão-de-obra e de transportes por unidade de trabalho

produzido;
 A falta de mão-de-obra especializada para trabalhos de recuperação dos imóveis,

uma vez que a maior parte deles se encontram num adiantado estado de
degradação;
 Conhecimento pouco profundo na obtenção da solução mais correcta;
 Base de preços compostos muito pouco aferida, relativamente à dos

preços de trabalhos novos;
 Dificuldade nos acessos aos locais das empreitadas com espaço limitado
para implementação do estaleiro;
 Oferta de mão-de-obra muito pouco especializada;
 Trabalhos muito mais morosos e trabalhosos.
Para a 3ª questão – “Em seu entender quais as principais dificuldades sentidas na

execução de trabalhos de reabilitação?” –, relativa às principais dificuldades na execução
de trabalhos de reabilitação, foram sugeridas várias hipóteses de respostas. Entre estas,
as apontadas pelas empresas, foram:
 Deficiências nas peças desenhadas dos projectos;

110
CAPÍTULO 5
 Deficiências nas peças escritas dos projectos;
 Condições de montagem e funcionamento dos estaleiros;
 Excesso de burocracia;
 Excessiva morosidade no licenciamento dos diferentes projectos;
 Falta de divulgação das técnicas de reabilitação;
 Deficiências na descrição dos trabalhos;
 Presença dos moradores.
Na 4ª e última questão – “Que sugestões apresentaria para ultrapassar o problema?” –,

são pedidas sugestões para resolução dos problemas existentes neste campo, à qual a
empresa 3 respondeu de uma forma directa e concisa, aplicável e necessária, na
realidade.
 Simplificação (na legislação) nos processos de licenciamento para situações

específicas de reabilitação;
 Contratação de gabinetes especializados em projectos de reabilitação, que

garantam o correcto levantamento da pré-existência e detalhes completos para a
execução da obra.
“Este problema só será ultrapassado, quando os governos legislarem e fizerem aplicar

essas leis, limitando ao máximo o licenciamento de novas obras e obrigarem a reabilitar
os edifícios antigos, de forma a travar o crescimento desmedido das periferias, tornando
os interiores dos aglomerados urbanos autênticos desertos habitacionais. É lógico que
estas medidas são difíceis de tomar porque existem por detrás destes investimentos,
enormes interesses económicos. Por outro lado, os empreiteiros com metade do tempo,
metade dos custos, conseguem produzir o dobro na execução de trabalhos novos,
relativamente aos mesmos trabalhos de reabilitação, sendo por isso, uma situação muito
pouco atractiva para as empresas. Em conclusão, e apesar de já se terem criado alguns
mecanismos para ultrapassar este problema, na prática tal ainda não é visível, porque
tem de haver um carácter de obrigatoriedade e fazer funcionar o que se está a
determinar.”

110
CAPÍTULO 5
– PROPOSTAS DE FICHAS DE RENDIMENTOS
A elaboração de propostas de fichas de rendimentos ou de fichas de custo dos trabalhos

foi baseada no diálogo tratado com um chefe de equipa de uma empresa de construção
especializada em reabilitação, que foi capaz de identificar os procedimentos práticos e as
tarefas de construção características.
Esta observação e intervenção directa das obras de reabilitação permite identificar, para
as intervenções mais significativas através do levantamento das técnicas praticadas -, os
rendimentos dos recursos utilizados e as principais dificuldades de execução.
Este tem sido o método utilizado pelo LNEC para divulgar o conhecimento dos custos dos
trabalhos das obras novas e que, também se deve aplicar aos trabalhos em obras de
reabilitação.
Normalmente, os registos das observações são efectuados sobre uma ficha tipo para
cada trabalho de construção. Os elementos, assim registados, são objecto de diversos
tratamentos que permitem obter:
• A listagem dos trabalhos mais significativos, a especificação de cada um dos

trabalhos e a respectiva unidade de medição;
• A quantificação dos rendimentos dos recursos (materiais, equipamentos e mão-

de-obra) intervenientes em cada trabalho.
As fichas que se apresentam, foram obtidas seguindo idêntico procedimento.
Dada a grande dificuldade de colaboração das pessoas que têm este conhecimento, só
foi possível obter um número muito reduzido de fichas.
Para a realização dos trabalhos descritos nestas fichas são necessários os seguintes
equipamentos:
 Plaina eléctrica;
 Máquina de furar pedra e madeira;
 Túpia manual;
 Máquina de parafusos.

110
CAPÍTULO 5
Os equipamentos referidos têm em geral, uma utilização de 0,25 horas, cada um, durante
a execução dos trabalhos.
As seguintes tabelas apresentam os dados detalhados para o cálculo dos custos directos.
Há que referir, que para complementar estas fichas é necessário incluir uma
percentagem para custos indirectos e uma percentagem para lucro.
Não são apresentados valores totais e finais de alguns dos trabalhos, uma vez que os
dados que foram cedidos relativamente ao material “Cola de vedação” depende do
tamanho do vão. Como existe uma vasta diversidade de dimensões, ter-se-á que
adequar a cada situação específica.
É importante saber, que no caso de se tratar de um vão menos usual, o tempo de

aplicação irá aumentar para cerca de 3 ou 4 vezes mais, em relação a uma situação
normal.
Tabela 9 – Fichas rendimento de trabalhos de reabilitação em vãos
Substituição de janelas de guilhotina em vãos exteriores, com todos os trabalhos e materiais

TAREFA:
necessários para o seu correcto funcionamento.
DESCRIÇÃO QUANTIDADE Un. CUSTO UNITÁRIO Un. PARCIAL Un
Cola de vedação 250 gr/m.l. 1,50 €(gr/m.l.) 375,00 €
Asas 2 Un. 2,00 €/un. 4,00 €
MATERIAIS
Descansos 2 Un. 1,00 €/un. 2,00 €
Fecho 1 Un. 5,00 €/un. 5,00 €
MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3 h 7,66 €/h 1.618,50 €
Substituição de janelas de abrir em vãos exteriores de 1 folha, com todos os trabalhos e materiais
TAREFA:

MATERIAIS Dobradiças 2 Un. 3,00 €/Un. 6,00 €
Cremones 1 Un. 5,00 €/Un. 5,00 €
Substituição de janelas de abrir em vãos exteriores de 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais
TAREFA:

110
CAPÍTULO 5

MATERIAIS Dobradiças 4 Un. 3,00 €/Un. 12,00 €
Cremones 2 Un. 5,00 €/Un. 10,00 €
Substituição de janelas de correr em vãos exteriores, com 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais
TAREFA:
Jogos de carros 4 Un. 0,50 €/Un. 2,00 €
Varetas 2 un. 5,00 €/Un. 10,00 €
MATERIAIS
Conchas 2 Un. 1,00 €/Un. 2,00 €
Fecho Piston 1 Un. 10,00 €/Un. 10,00 €
MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3 h 7,66 €/h 1618,50 €
TOTAL 1.640,50 €
Substituição de janelas de correr em vãos exteriores, com 1 folha, com todos os trabalhos e materiais
TAREFA:
Jogos de carros 2 Un. 0,50 €/Un. 1,00 €
Varetas 2 un. 5,00 €/Un. 10,00 €
MATERIAIS
Conchas 2 Un. 1,00 €/Un. 2,00 €
Fecho Piston 1 Un. 10,00 €/Un. 10,00 €
TOTAL 1.641,50 €
Substituição de portas de correr em vãos exteriores, com todos os trabalhos e materiais necessários
TAREFA:
para o seu correcto funcionamento.
Jogos de carros 4 Un. 0,50 €/Un. 2 €
Varetas 2 Un. 5,00 €/Un. 10 €
MATERIAIS
Conchas 2 Un. 1,00 €/Un. 2 €
Fecho Piston 1 Un. 10,00 €/Un. 10 €
TOTAL 1.642,50 €
Substituição de janelas exteriores do tipo oscilobatente , com 1 folha, com todos os trabalhos e
TAREFA:
materiais necessários para o seu correcto funcionamento.
MATERIAIS Ferragem da Wurt 4 Un. 2,50 €/Un. 10,00 €

110
CAPÍTULO 5
MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3,5 h 7,66 €/h 1.888,25 €

TOTAL 1.898,25 €
Substituição de janelas oscilobatente exteriores, com 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais
TAREFA:
MATERIAIS Ferragem da Wurt 8 Un. 2,50 €/Un. 20,00 €
MÃO-DE-OBRA Carpinteiro de 1ª 3,5 h 7,66 €/h 1.888,25 €
TOTAL 1.908,25 €
Substituição de portas exteriores, com 1 folha, com todos os trabalhos e materiais necessários para o
TAREFA:
seu correcto funcionamento.

Dobradiças de
4 Un. 3,50 €/Un. 14,00 €
segurança
Fechadura de
segurança ou de 1 Un. 15,00 €/Un. 15,00 €
MATERIAIS
caixão
Puxador 1 Un. 7,00 €/Un. 7,00 €
Torniquete 1 Un. 1,00 €/Un. 1,00 €
TOTAL 1.655,50 €
Substituição de portas exteriores, com 2 folhas, com todos os trabalhos e materiais necessários para o
TAREFA:
seu correcto funcionamento.
Dobradiças de
4 Un. 3,50 €/Un. 14,00 €
segurança
Fechadura de
segurança ou de 2 Un. 15,00 €/Un. 30,00 €
MATERIAIS caixão
Puxador 2 Un. 7,00 €/Un. 14,00 €
2 Un. 1,00 €/Un. 2,00 €
Torniquete
0,25 h €/h - €
TOTAL 1.678,50 €
A lista de trabalhos deve ser uma base constantemente enriquecida e actualizada, para
que exista cada vez mais fiabilidade na definição de bases de licitação para o lançamento
de concursos e de todo o trabalho que os precede, nomeadamente para a elaboração de
orçamentos e o estabelecimento de estimativas, ou valores de referência, para obras de
110
CAPÍTULO 5
reabilitação em regime de série de preços ou ainda, em condições muito especiais, em

regime de preço global. Este enriquecimento traduz-se depois na obtenção de valores
médios mais seguros e na possibilidade de introduzir “nuances” a partir de um
determinado trabalho, consoante as contingências verificadas e que, basicamente, se
prendem com as características específicas de cada obra de reabilitação.
Daí, o objectivo inicial, ser conseguir o maior número de fichas possível e de diferentes
empresas ou na observação de realização do mesmo trabalho em diferentes obras.
Porém, tal não foi possível realizar, no prazo de execução da dissertação, pelo que, o
objectivo terá de ser concluído futuramente.

110
5.2 – COMPARAÇÃO DOS PREÇOS OBTIDOS COM BASE EM

INFORMAÇÃO DE OUTROS PAÍSES
Uma vez que Espanha apresenta uma página de internet com custos relativos a trabalhos
de reabilitação que constam da lista elaborada neste trabalho, houve a curiosidade de
fazer uma comparação com os resultados das empresas que colaboraram com o estudo.
Assim, conclui-se que em geral, todos os trabalhos em Espanha, têm um custo mais
elevado do que a média de Portugal, facto que se pode dever à diferença de nível de
economia entre os dois países.
Existe, também, uma grande diferença de custos no trabalho número 108 –

‘Reparação/substituição de guarda exterior em ferro oxidado com corrimão e prumo
vertical de ferro’ [m.l.] – sendo um exemplo de que em Portugal tem um custo de 120,0 €
e em Espanha de 28,06 €. O mesmo acontece com o trabalho número 54 – ‘Pintura sobre
superfícies de madeira dos caixilhos envidraçados’ [m2] – onde o preço em Portugal é de
160,04 € e em Espanha é de 30,01 €.
121
Trabalhos:
6- Aplicação de sistema de isolamento térmico pelo exterior com fixação mecânica ao suporte em
parede rebocada e pintada;
14- Aplicação de uma argamassa com polímeros armada e pintura acrílica sobre superfícies de betão;
20- Tratamento de fachadas com revestimento em placa de pedra/ladrilhos/azulejos;
54- Pintura sobre superfícies de madeira dos caixilhos envidraçados;
63- Aplicação da cobertura em telha cerâmica;
76- Reparação/Substituição das clarabóias degradadas;
78 - Execução de betonilha de regularização em argamassa;
83- Reparação de coberturas em telhado, incluindo limpeza e reparação de elementos estruturais,
substituição de elementos deteriorados, pintura e tratamento de protecção necessária;
95- Restauração das cornijas em pedra;
103-Substituição de gradeamento m varandas das fachadas, em ferro decapado e metalizado, pintado
a esmalte;
108- Reparação/substituição de guarda exterior em ferro oxidado com corrimão e prumo vertical de
ferro;
113- Substituição de pavimento cerâmico anti-derrapante 40x40, além de todos os cortes e remates
Gráfico 9 – Comparação de preços entre Espanha e a média em Portugal de trabalhos idênticos
5.3 – CONCLUSÕES GERAIS
Em termos gerais, o trabalho que tem valor de custo mais elevado corresponde ao
‘Custos de montagem, manutenção e desmontagem de estaleiro’, medido em valor
global, e
pertencente à subcategoria dos Custos Gerais, uma vez que a dimensão das obras a
que correspondem os orçamentos disponibilizados pelas empresas são de dimensões
diferentes e provavelmente acarretam determinados aspectos que outros não contêm.
O trabalho com menor valor em termos globais pertence ao trabalho

‘Impermeabilização de guarnições de vãos exteriores com argamassas
hidrófugas’,medido em m2, pertencente à subcategoria dos envidraçados, com um
valor de 3,95€.
Há que referir que os custos dos trabalhos, em geral, dependem das condições em
que são executados, tais como a altura, as condições atmosféricas, os materiais que
são necessário utilizar, da sua especificidade, entre outros já referidos ao longo do
121
trabalho. Também dependem da necessidade de mão-de-obra especializada, da

unidade em que são consideradas na sua medição e da dimensão da obra.
A existencia de fichas de rendimentos permitem uma maior facilidade na elaboração

de orçamentação de trabalhos de reabilitação. Dado que é muito complicado obter
dados concretos, o que se apresenta neste trabalho, não é conclusivo, mas serve de
referência e representa um inicio de desenvolvimento de um futuro documento que
poderá ser muito útil a quem realiza este tipo de trabalho.
121
CONCLUSÕES
CAPÍTULO 6
CONCLUSÕES
123
CONCLUSÕES
6. CONCLUSÕES
6.1 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
6.2 – DIFICULDADES SENTIDAS NO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
6.3 - DESENVOLVIMENTOS FUTUROS
6 - CONCLUSÕES
123
CONCLUSÕES
- CONSIDERAÇÕES FINAIS
Em relação aos resultados obtidos, pode concluir-se que há realmente uma notável
variação de custos entre trabalhos na mesma empresa, e entre diferentes empresas.
A variação obtida entre os trabalhos, referente à mesma empresa, não é descabida,

tendo em conta todos os custos inerentes à obra, tal como foi referido durante a
exposição de conhecimentos adquiridos na pesquisa. No entanto, a variação do mesmo
trabalho em orçamentos de obras diferentes na mesma empresa, não deveria ser tão
elevada. Isto pode dever-se:
 Aos diferentes materiais usados;
 À mão-de-obra realizada (por pessoas especializadas, ou não);
 À existência de residentes no local da obra,
 Ao tempo que o trabalho leva a realizar, visto que um trabalho nunca é isolado,
 À maior ou menor dificuldade de acesso ao local do trabalho ou
 À estratégia comercial adoptada.
Há ainda que referir a situação dos custos de trabalhos que comparativamente e pelo
senso comum, em termos de lógica, seria esperado terem valores mais elevados ou mais
baixos, dependendo do caso. Como estes valores são custos médios, o que quer dizer
que podem estar a ser influenciados por um desvio-padrão elevado, não se considera
que haja uma grande importância. Porém, é um factor minimamente preocupante.
Analisando as respostas ao inquérito feito às empresas, pode referir-se que estas foram
de encontro ao esperado e reflectem a análise previamente efectuada.
Relativamente aos métodos, são realmente necessários para o bom desenvolvimento de

uma obra e estimação de custos, permitindo que este seja o mais aproximado da
realidade. No entanto, há que ter em conta que há métodos mais precisos que outros e
com funções diferentes. Uns são criados com um objectivo de uso informático, enquanto
que, outros são dirigidos para a investigação ou orçamentação em termos globais e de
obras de grandes dimensões, os restantes podem ser utilizados correntemente. Em
relação aos últimos pode seleccionar-se o que se quiser, tendo em conta os dados que
são fornecidos e o objectivo final que se pretende para a obra.
123
CONCLUSÕES
Há que referir que alguns destes métodos são de origem estrangeira, servem de exemplo
e podem ser a base à introdução deste assunto em Portugal, uma vez que não há muita
informação desenvolvida neste âmbito.
- DIFICULDADES SENTIDAS NO DESENVOLVIMENTO DO

TRABALHO
Fazendo uma análise da investigação realizada, reforça-se a ideia de sentir uma

dificuldade real de conseguir orçamentar de forma objectiva, um trabalho de reabilitação.
Para que esta situação aconteça, pode referir-se o exemplo da experiência que se tem ao
tentar fazer uma pesquisa para tratamento de dados com um objectivo inicial, conseguir
manter esse objectivo até ao final do mesmo e atingi-lo sem restrições. Neste caso, era
necessária a colaboração da maior quantidade de empresas possível para que os
resultados pudessem ser minimamente credíveis. Contudo, a colaboração para este
estudo, foi muito reduzida, tanto a nível de disponibilização de custos ou de orçamentos,
como a nível de colaboração com dados para a realização de fichas de rendimentos de
trabalhos distintos, referentes à reabilitação.
Sendo assim, o estudo efectuado e apresentado pode ser objecto de crítica, mas deve
ser encarado como um início e um incentivo à continuação de um estudo que parece
muito útil, nesta área.
- DESENVOLVIMENTOS FUTUROS
(…)
- Continuar a estabelecer fichas de custos de realização de trabalhos de
reabilitação, baseadas nos rendimentos de mão-de-obra, materiais e
equipamentos, obtidos a partir de observação directa ou de bases de dados,
recolhidas em empresas especializadas neste tipo de trabalhos, por forma a
conseguir publicá-las;
- Criar o Observatório de Custos de Reabilitação para recolha e divulgação de

informação relativa a custos de referência, tendo em conta o exemplo que é dado
pela França;
123
CONCLUSÕES
- Apelar à criação de entidades que se preocupem em fazer uma avaliação do que

tem que ser mudado
123
ANEXOS
137
ANEXOS
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
137
ANEXOS
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
[1] Freitas, Vasco Peixoto; “Reabilitação de Edifícios – Aplicação de tecnologias

inovadoras na construção e reabilitação em engenharia civil”; 3º Encontro Nacional sobre
Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB 2009, F.E.U.P. - DEC, Porto, Março
2009
[2] Cóias, Vitor; “Reabilitação do edificado e da infra-estrutura: A melhor via para a

sustentabilidade na construção”; Conferência Anual BCSD; Torre do Tombo; 2007
[3] Lei nº 60/2007; Diário da República
[4] Neto, Fernando S.; Bezelga, Artur A.; “Custo e rentabilidade das intervenções”;
L.N.E.C, Lisboa, 1985
[5] Braga, Manuel Botelho Moreira; “Reabilitação de edifícios de habitação – Contribuição

para a estimação de custos”; Dissertação de Mestrado; Orientador: Prof. Artur Alves
Bezelga; Co-orientador: Engº João Silva Appleton; I.S.T.; Lisboa; 1990
[6] Nunes, António Jorge; “Caracterização e Estimação técnico-Económica”; Dissertação

de Mestrado; Orientador: Prof. Catedrático Jubilado Dr. Engº Joaquim da Conceição
Sampaio; Co-orientador: Prof. Dr. Eng.º Alfredo Soeiro; F.E.U.P – Secção de
Construções Civis; Porto;1995
[7] Aguiar, José; Cabrita, A.M.Reis; Appleton, João; “Guia de apoio à reabilitação de
edifícios habitacionais”; Volume 1; 6ª Edição; D.G.O.T. e L.N.E.C., Lisboa, 2002
[8] Lanzinha, João Carlos; “Apontamentos da cadeira de Organização de Obras e

Estaleiros”; Covilhã; 2008
[9] Paiva, José Vasconcelos; Aguiar, José; Pinho, Ana; “Guia técnico de reabilitação de
edifícios”
[10] Abrantes, Vitor; Freitas, Vasco Peixoto; Sousa, Marília; “Reabilitação de Edifícios –
Estudo do Comportamento e Análise técnico-económica das soluções utilizadas nas
obras de construção e reabilitação”; Instituto de Gestão e Alienação do Património
Habitacional do Estado; 1999
[11] Braga, Manuel Botelho Moreira; “Reabilitação de edifícios de habitação –

Contribuição para a estimação de custos”; Dissertação de Mestrado; Orientador: Prof.
Artur Alves Bezelga; Co-orientador: Engº João Silva Appleton; I.S.T.; Lisboa; 1990
137
ANEXOS
[12] Aguiar, José; Cabrita, A.M.Reis; Appleton, João; “Guia de apoio à reabilitação de
edifícios habitacionais”; Volume 2; 6ª Edição; D.G.O.T. e L.N.E.C., Lisboa, 2002
[13] Ravara A.; “1º Encontro sobre conservação e Reabilitação de edifícios de habitação
– Documentos Introdutórios”, L.N.E.C, Lisboa, 1985
[14] Braga, Manuel Botelho Moreira; “Métodos de estimação de custos de reabilitação de

edifícios de habitação”; Artigo; 1991
[15] Nunes, António Jorge; “Reabilitação excepcional de edifícios”; Dissertação; 1995
[16] Lanzinha, João Carlos Gonçalves; “Reabilitação de Edifícios – Metodologia de

diagnóstico e Intervenção”; Tese de Doutoramento; Orientador: Prof. Doutor Vasco
Manuel Araújo Peixoto de Freitas; Co-orientador: Prof. Doutor João Paulo de Castro
Gomes; Universidade da Beira Interior; Covilhã; 2006
[17] Lamego, Paula; Couto, Paula; Lourenço, Paulo B.; “Análise de custos em obras de
reabilitação de edifícios”; Fórum Internacional de Gestão da Construção - GESCON;
[18] Pinheiro, Elsa; Sousa, Carina; Lanzinha, João Carlos; “Variabilidade de custos de
reabilitação na envolvente exterior de edifícios de habitação”; 3º Encontro Nacional sobre
Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB 2009, F.E.U.P. - DEC, Porto, Março
2009
[19] http://prc.aiccopn.pt/
[20] http://www.construmatica.com/bedec/f/5902/1/K121_02
[21] http://www.anah.fr/pdf/Fiches-de-prix.pdf
[22] http://www.bcis.co.uk/RebuildingCosts/
[23] http://abi.bcis.co.uk/index.cfm#calculatornotes
[24] http://secure.cordell.com.au/valuer_residential/index.php?p=69
[25] Cabrita, A.M. Reis; Oliveira, Carlos S.; “1º Encontro sobre conservação e
Reabilitação de edifícios de habitação – Tipificação do parque habitacional”, L.N.E.C,
Lisboa, 1985
137
ANEXOS
[26] Paiva, J. Vasconcelos; Carvalho, E. Cansado; Silva, A. Cavaleiro; “Patologia dos

espaços”; L.N.E.C.; Lisboa; 1985
[27] Bezelga, Artur; “Economia e Tecnologia de edifícios – Custos de construção”; I.S.T. –

Departamento de Engenharia Civil; Lisboa; 1994-1995
[28] Pontes, José António Pereira; “Economia da reabilitação de edifícios de habitação”;

Dissertação de Mestrado; Orientador: Engº Armando Costa Manso; I.S.T.; Lisboa, 1990
[29] Baptista, António J. Mendes; Martinho, Maria Albina; “Programas Urban e

Reabilitação Urbana – Revitalização de áreas Urbanas em Crise”; Direcção Geral do
Desenvolvimento Regional; 1997
[30] Pinho, Ana; Aguiar, José; “Reabilitação em Portugal – A mentira denunciada pela
verdade dos números!”; Arquitecturas; Lisboa; 2005
[31] Lanzinha, J.C.; Freitas, V.P.; Gomes, J. Castro; “Metodologias de diagnóstico e

intervenção na reabilitação de edifícios”; Artigo; Covilhã/Porto
[32] Pereira, Vasco Santos; “O Habitat do Futuro inserido no património construído –

desafios e oportunidades para o Sector da Reabilitação”; Workshop; AveiroDomus;
Aveiro; 2006
[33] Cóias, Vitor; “Reabilitação dos Centros Urbanos: Menos intrusividade na concepção
= Menos impactos na intervenção”; Seminário – Argamassas Fabris: Contribuição na
Construção para a malha urbana; GECoRPA; 2007
[34] http://www.aecops.pt/pls/daecops2/pnews.build_page?text=26743122
[35] http://www.aiccopn.pt/cpage.php?page=23
[36]http://engenhariacivil.wordpress.com/2008/12/25/aiccopn-quer-para-2009-a-
recuperacao-do-sector-da-construcao/
[37] http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/apoios/recria.html
[38]http://www.cmviseu.pt/portal/page?
_pageid=402,3350490,402_1374171&_dad=portal&_schema=PORTAL
[39] http://www.hiscox.com/Downloads/0aca8f37-46de-45e9-b67322f6eadce1d9.pdf
[40] http://www.itic.pt/pt/%252Fa-participacao-no-euroconstruct
137
ANEXOS
[41] Lei nº 60/2007; Diário da República
[42] http://www.oracle.com/global/pt/customers/aecops.html
[43] http://dn.sapo.pt/inicio/interior.aspx?content_id=598918
[44]http://reabilita.pcc.usp.br/Textos_tecnicos/QUADRO_SINTESE_EQUIPE_REABILITA.
pdf
137

Tese Mestrado 05-06-2009

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CAPÍTULO 1

1.1 - ENQUADRAMENTO GERAL

1.2 - OBJECTIVOS DO TRABALHO

1.3 – A IMPORTÂNCIA DO CONHECIMENTO DOS CUSTOS DE

1.4 - ESTRUTURA DO TRABALHO

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

Nas últimas décadas, tem sido efectuado, em Portugal, um enorme esforço na

Fig. 1 – Estado de conservação dos fogos – Época de construção [1]

O fraco investimento em reabilitação que tem existido, em Portugal, consiste

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

Segundo dados publicados pela Euroconstruct, no ano de 2005, o peso do investimento

Fig. 3 – Peso do investimento na renovação de edifícios no volume total de produção [2]

Entre os países do Euroconstruct, Portugal tem o maior atraso na reabilitação dos

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

Em 1995, Portugal aplicava 6% do investimento total da construção na

Antes de passar propriamente à problemática da determinação de custos de reabilitação,

No Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Lei nº 60/2007) estão disponíveis as

«Obras de reconstrução sem preservação das fachadas» as obras de construção

«Obras de alteração» as obras de que resulte a modificação das características físicas de

«Obras de conservação» as obras destinadas a manter uma edificação nas condições

«Obras de demolição» as obras de destruição, total ou parcial, de uma edificação

«Obras de reconstrução com preservação das fachadas» as obras de construção

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

Enquanto que a conservação tem por objectivo a manutenção do nível de qualidade ou

Sendo, a beneficiação o conjunto de acções tendentes a elevar o padrão de qualidade

A distinção entre reabilitação e conservação deve ser entendida fundamentalmente pelo

Tabela 1 – Classificação dos vários tipos de reabilitação [4]

Reabilitação ligeira – compreende trabalhos de melhoria das instalações sanitárias, dos

Reabilitação profunda – há consolidação quer das fachadas, quer de elementos

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

Reabilitação excepcional – eventualmente sem interesse numa perspectiva economicista,

Este índice é de carácter meramente indicativo, permitindo-nos perceber que as obras de

– A IMPORTÂNCIA DO CONHECIMENTO DOS CUSTOS DE

O Dono de Obra conhece as necessidades de intervenção global do edifício. Depois

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

O trabalho de dissertação está organizado em 5 partes:

Na primeira parte (Capítulo 2) descreve-se a forma de determinação de custos de

No capítulo 3 apresentam-se os dados recolhidos sobre o tema desenvolvido neste

No capítulo seguinte – Capítulo 4 – é apresentada informação de apoio à determinação

No capítulo 5, é descrito o estudo realizado, apresenta-se uma listagem de trabalhos de

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

2.1 – DETERMINAÇÃO DE CUSTOS NOS TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO

2.2 – ESPECIFICIDADE DA DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE TRABALHOS

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

Os factores básicos para a economia deste tipo de operações, são o conhecimento e a

– DETERMINAÇÃO DE CUSTOS NOS TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO

A determinação de custos é uma tentativa de traduzir os custos de execução de um

Os custos, representam o valor da soma dos trabalhos (Mão-de-obra, materiais e

De acordo com as características de produção, os custos podem ser classificados da

Custos directos estão directamente ligados às despesas da obra, mais propriamente na

DETERMINAÇÃO DE CUSTOS DE REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS E ESTUDO DA SUA VARIABILIDADE

 Custos de mão-de-obra – incluem os encargos sociais previstos na lei ou da

 Custos de equipamentos – são aplicados directamente na realização dos

 Custos de materiais – incluem encargos com IVA e transporte até ao local da

 Sub-empreitadas – consiste no fornecimento conjunto dos três tipos anteriores de

Custos de estaleiros são custos directamente relacionados com as despesas de

A montagem do estaleiro inclui:

 Plataformas, acessos e vedações

 Infra-estruturas (despesas com a instalação de redes de águas, esgotos,

 Montagem de instalações de estaleiros (escritório, dormitórios, refeitórios,

 Montagem de equipamento (gruas, centrais de betão, britadores, etc.), incluindo

A manutenção do estaleiro subdivide-se em:

 Chefia (encarregados, seguidores);