PROYECTO DE INVESTIGACIN

Consecuencias e impacto del incremento del valor de la tierra sobre la distribucin de la poblacin y la configuracin socio econmica de la Ciudad de Buenos Aires

ndice Introduccin Movimientos Migratorios, fenmeno global y local Relacin entre el incremento en el precio de la tierra y los movimientos migratorios. Expulsin y relocalizacin intramuros El crecimiento de asentamientos informales, fenmeno local y global. Anlisis de la situacin de la Ciudad de Buenos Aires en relacin a los fenmenos planteados El precio del suelo y el Acceso a la vivienda en la CABA Anlisis del Mercado Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires Indice de Situacin Social de la Ciudad de Buenos Aires

Introduccin
El incremento en el valor de la tierra, que surge como consecuencia del desarrollo de las ciudades, genera importantes efectos sobre la distribucin de la poblacin, modificaciones en la configuracin socioeconmica, y movimientos migratorios, tanto de expulsin hacia zonas ms alejadas, como de creacin de asentamientos precarios, usurpacin y ocupacin. El presente trabajo intenta estudiar las causas concurrentes por detrs de este fenmeno, comprenderlo desde una ptica global y estudiar las particularidades que presenta en la Ciudad de Buenos Aires. El crecimiento econmico, que promueve el desarrollo del mercado inmobiliario, produce un aumento en el valor de la tierra y a su vez, expulsa a sectores de clase media baja hacia la periferia y a los estratos ms bajos de la sociedad los hacina en asentamientos precarios y localizaciones informales dentro de la ciudad, en reas centrales o de borde. El crecimiento de la ciudad demanda mano de obra intensiva, de baja calificacin: obreros de la construccin y de sectores de servicios, este fenmeno genera movimientos migratorios, internos y provenientes de pases limtrofes. Esta masa de trabajadores informales no tiene acceso a la vivienda, por lo tanto engrosan los asentamientos precarios o acceden a viviendas usurpadas. Se aborda el interrogante acerca de si este fenmeno es local o si se trata de un fenmeno global.

Movimientos migratorios, fenmeno global y local

Comparacin con los movimientos migratorios en el mundo, consecuencia del proceso de globalizacin

El caso de Europa y los inmigrantes ilegales

La causa ms importante de los movimientos espontneos de poblacin, registrados en los ltimos aos entre las naciones y dentro de ellas, radica en la creciente disparidad en los niveles de desarrollo entre estados y regiones, y dentro de los mismos estados. Las causas son econmicas, polticas, sociales y demogrficas, y los efectos que producen abarcan las mismas dimensiones. Siguiendo a Aderanti Adepoju1, el fenmeno de las migraciones involucran a tres actores fundamentales: el emigrante, el lugar de origen y el lugar elegido como destino. Mientras que las

Las relaciones entre las migraciones internas y las migraciones internacionales: el caso de frica, Aderanti Adepoju.

migraciones internas suponen movimientos sin restricciones jurdicas, dentro de un territorio definido, el emigrante internacional debe confrontar con una serie de normas y disposiciones, primero para salir de su pas y luego para entrar, residir y eventualmente salir del pas receptor. La arquitectura ms compleja que produjimos los seres humanos es el EstadoNacin. El territorio, el derecho, la economa, la seguridad, la autoridad y la pertenencia son elementos que en la mayor parte del mundo se han construido en virtud de lo nacional, aunque en pocos casos presenten el grado de autonoma que se postula tanto en el derecho nacional como en los tratados internacionales. Las migraciones son impulsadas por los fuertes desequilibrios entre pases y regiones. Existen desigualdades especialmente en las condiciones de vida, oportunidades de empleo e ingresos. Cuando las restricciones para la entrada a un pas no son rigurosas y la difusin sobre las oportunidades que ofrece, la migracin se produce rpidamente en respuesta a seales que suelen despertar expectativas desmedidas. Las migraciones internas ocurren como respuesta a los desequilibrios entre distintas regiones de un pas y su direccin se orienta hacia la localizacin de proyectos generadores de empleo. Cuando las inversiones se concentran en las ciudades, generalmente capitales, la corriente migratoria se da desde el interior del territorio hacia ellas. Cuando se generan oportunidades de empleo en reas rurales, grandes explotaciones agropecuarias, establecimientos mineros y otras empresas que pueden localizarse en reas rurales, la corriente migratoria cambia de sentido. En teora, ambas migraciones, la internacional y la interna, son

complementarias y pueden suplirse una a la otra. Tambin en teora, un mayor equilibrio en el desarrollo de pases y regiones exportadores de mano de obra debera resolver el fenmeno de las migraciones a la escala que estamos observando en nuestros das. El interrogante que queda por resolver es acerca del nivel de desarrollo que alcanza una ciudad global en cuanto a la oferta de oportunidades ms sofisticadas respecto de salud y educacin, por ejemplo u oportunidades ms difciles de categorizar como acceso a la cultura e igualdad de gnero. Tal como plantea Saskia Sassen en sus trabajos, las ciudades globales son espacios que pueden salir de las jerarquas institucionales, articuladas por medio del Estado nacin. En su libro ms reciente2 concluye en que las prcticas y la poltica

Territorio, autoridad y derechos, de los ensamblajes medievales a los ensamblajes globales, Saskia Sassen. Katz Editores, Buenos Aires, 2010.

informales se alejan de las cuestiones de nacionalidad en su sentido ms estricto y la acercan a la manifestacin de una amplia gama de intereses particulares, desde las protestas contra la violencia policial y la globalizacin, hasta la poltica sobre preferencias sexuales y la ocupacin de viviendas. En su opinin, esto es un avance hacia las prcticas ciudadanas que giran en torno a la reivindicacin de los derechos sobre la ciudad. Es en las grandes ciudades donde se observan las desigualdades ms extremas, pero tambin son los espacios donde la posibilidad de apelar directamente a formas de poder estratgicas a las minoras. Son las ciudades insertas en la red global el contexto donde el poder es cada vez ms privado, global y difuso. Sassen propone detectar a los nuevos actores polticos y sus proyectos, a la luz de lo que fue el mbito de la ciudad medieval para el surgimiento de la burguesa y la ciudad moderna para los trabajadores industriales, como agentes polticos que confrontan en defensa de nuevos derechos. Existen pocas instituciones modernas tan emblemticas de los derechos como la ciudadana. Actualmente, existen en el mundo una variedad de prcticas polticas emergentes que incluyen organizaciones y grupos de la poblacin hasta ahora silenciosos o silenciados. La desestabilizacin de las jerarquas del poder legtimo centradas en el estado nacional ha permitido la multiplicacin de dinmicas y actores polticos no formalizados o formalizados en parte. Puede citarse el caso de los inmigrantes indocumentados que si demuestran haber residido durante un largo perodo en un pas y haber tenido una buena conducta pueden solicitar su regularizacin basndose en lo que, a fin de cuentas, es un incumplimiento prolongado de la ley. Las migraciones ya no son slo de los sectores econmicos corporativos y las empresas, grandes desplazamientos poblacionales se producen en el mundo, internas y trasnacionales, forman parte del fenmeno de globalizacin.

Corrientes Migratorias en el Mundo (1980-1990)

Fuente: Correo de la UNESCO 1999

Los nmeros de las migraciones internacionales 191.000.000 eran migrantes internacionales, mientras que en 1985 se contabilizaban 111.000.000 23.700.000 eran desplazados internos en todo el mundo 8.400.000 personas eran refugiadas El 3% de la internacionales poblacin mundial eran migrantes

11.000.000 de personas fueron acogidas como refugiadas en pases del Tercer Mundo 2.500.000 de personas fueron acogidas como refugiadas en el Primer Mundo

Fuente: World Migrant Stock: The 2005 Revision, base de datos sobre poblacin de Naciones Unidas

Los nmeros de la inmigracin hacia Espaa 15.572 personas fueron detenidas en su intento de entrar en territorio espaol durante el ao 2008, de ellas 12.000 procedan del frica Subsahariana 67.000 personas han intentado atravesar el Mediterrneo para pedir asilo en Europa 13.000 personas fueron detenidas en las costas de la Pennsula Ibrica, Baleares e Islas Canarias durante el ao 2008

Fuente: ADHA Derechos Humanos en la Frontera Sur 2008

Muchas transformaciones existen actualmente en el sentido amplio, que involucran tanto lo social como lo poltico. El espacio ms evolucionado para estas

transformaciones es la ciudad global, donde se concentran los ejemplos ms desarrollados y claros de los principales cambios en el sistema, y se configura como un espacio urbano parcialmente desnacionalizado que permite una reinvencin parcial de la ciudadana.

El caso de las migraciones en Argentina

El ltimo censo realizado en la Argentina, cuyos datos se publicaron, fue en el ao 2001. Segn estimaciones, la poblacin actual para la totalidad del pas alcanzara los 41 millones de habitantes. Los resultados del Censo 2001 reflejaron un total de 1,5 milln de inmigrantes. Estos valores estn en lnea con la situacin de la regin, donde la Organizacin Internacional de Migraciones (Cono Sur) en el Informe del ao 2005 destac que la inmigracin representa el 4,2% de la poblacin total. El fenmeno de la inmigracin es interesante. A comienzos de la dcada del 90 comenz a observarse una nueva inmigracin, en un contexto poltico e histrico diferente, enfrentada a regmenes jurdicos y estatutos administrativos cada vez ms restrictivos, enmarcada en la creciente globalizacin de la economa, con consecuencias devastadoras para muchos pases. Este flujo est constituido por ciudadanos de diferentes naciones de Africa Subsahariana, como Senegal, Camern, Nigeria, Mal, Ghana, Costa de Marfil, Liberia, Sierra Leona y Congo, y encuentra su origen en los coletazos de la economa mundial y los desequilibrios polticos entre las regiones de ese continente. Por ejemplo, la cada de la Unin Sovitica expuls camadas de rusos hacia otras zonas, como Europa occidental y los Estados Unidos. En este marco, la Argentina se presenta como uno de los pases con mayor pedido de refugio. Esta descripcin intenta reflejar que el fenmeno migratorio posee

caractersticas globales y ocurre en todos los pases del mundo. Ms all de estos fenmenos novedosos por su caracterstica global, los flujos migratorios son principalmente regionales y son bastante constantes durante los ltimos aos. La inmigracin limtrofe es la que predomina, en Argentina se calcula que un 67,9% de los extranjeros proviene de pases latinoamericanos, y de ellos, el 88% de pases limtrofes. Dentro de la categora de pases limtrofes se destaca el ingreso de ciudadanos de Paraguay, Bolivia y Per. En la Ciudad de Buenos Aires y en el Conurbano, paraguayos y bolivianos son las dos principales corrientes migratorias. Los paraguayos son la comunidad extranjera ms grande radicada en el pas,

representando un 21,2% del total de inmigrantes, seguida de la boliviana (15,2%) y la peruana (5,8%). Por detrs de estos grupos aparecen los asiticos (chinos, coreanos y japoneses), ucranianos, rusos y africanos. Analizar este fenmeno en relacin a la situacin del mercado de trabajo resulta complejo porque muchos inmigrantes suelen insertarse en la economa informal, en trabajos de mala calificacin y mal rentados. Una caracterstica de la poblacin inmigrante de pases limtrofes es que no goza de gran calificacin. Un punto importante a destacar tiene que ver con la situacin econmica, en medio de un proceso de crecimiento sostenido en los ltimos aos la Argentina se presenta como tierra de oportunidades para el proceso migratorio. El proceso de crecimiento econmico en el pas y en la Ciudad de Buenos Aires presenta una muy fuerte correlacin (93,60%, considerando las tasas de variacin de PBI y PBG anuales desde 1993).
PBI Nacional y PBG Ciudad de Buenos Aires (tasas de variacin anual %)
15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00%
19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08

-10,00% -15,00% -20,00%

PBI PBG

Fuente: INDEC y Estadsticas GCBA

Evolucin comparada PBG-Poblacin en villas

2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 PBG Poblacin en villas CABA

19 95

19 96

19 97

19 98

19 99

20 00

20 01

20 02

20 03

20 04

20 05

20 06

20 07

Fuente: elaboracin propia

Al analizar la evolucin comparada del PBG de la Ciudad y la evolucin en villas, se observa que esta ltima viene creciendo fuertemente en los ltimos aos, independientemente de que el producto crezca o se contraiga. Esta observacin deja en evidencia la debilidad del argumento del efecto derrame, por el cual si una economa crece genera un excedente de ingreso que llega a los estratos sociales ms perjudicados y mejora su situacin. Se desprende de este comportamiento la

necesidad de implementar polticas sociales activas con el objetivo de detener este crecimiento poblacional. Segn datos recientes surgidos de Estadsticas realizadas por el INDEC (EPH) y la Direccin General de Estadstica y Censos, la Ciudad genera ms de 2,5 millones de puestos de trabajo, nmero que supera la cantidad de residentes dispuestos a participar de la actividad econmica. Esta situacin provoca que el 46% de los puestos de trabajo generados en la Ciudad sea ocupado por residentes en el Conurbano. El incremento de la actividad en construccin en coincidencia con el proceso de crecimiento de los ltimos aos gener aumento de demanda de mano de obra, generalmente informal, proveniente de los grupos migratorios mencionados. Estos inmigrantes a su llegada suelen asentarse en espacios precarios. Estudios recientes sobre la Villa 31 en la CABA, relevan datos estadsticos que permiten observar caractersticas demogrficas que coinciden con esta afirmacin. La Ciudad de Buenos Aires sigue siendo receptora de inmigrantes, el 38% de sus residentes han nacido fuera de ella. Lo nuevo es que ya no recibe masivamente a la migracin interna, tal como se conoci en la etapa de industrializacin del pas (1930

20 08

1960). El 84% de los extranjeros que ingresaron al pas desde 20063, reside en la Regin Metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires principalmente proveniente de pases limtrofes: Paraguay, Bolivia y Per. Ese mismo ao, el Ministerio del Interior registr el ingreso de 150.000 ciudadanos bolivianos, que se asentaron principalmente en la CABA y su regin metropolitana. Estos datos, relevados desde diferentes reas gubernamentales apoyan la idea de que hoy los inmigrantes ya no provienen de las provincias argentinas, ya que prefieren asentarse en ciudades del interior con buenas perspectivas de crecimiento econmico4. Otras nacionalidades se han incorporado en menor proporcin son ciudadanos de pases africanos, asiticos y de Europa del Este. No se ha registrado su presencia en los relevamientos en villas. En diciembre de 2010, cuando se produce la ocupacin del Parque Indoamericano de Villa Soldati, se agita la discusin sobre la cuestin migratoria en nuestro pas, La actualidad de este proceso evidencia la gran deficiencia habitacional de la ciudad frente a la presin del fenmeno migratorio y del crecimiento poblacional de los sectores ms vulnerables. Para tener en cuenta la magnitud del fenmeno, es oportuno recordar los datos que arroj el censo. Sobre un total de 13.333 encuestados, el 95% eran vecinos de la Ciudad de Buenos Aires, provenientes de diferentes villas: el Bajo Flores, la Villa 1114, Ciudad Oculta, Los Piletones y Villa 20. El restante 5% provena del Conurbano. Los datos indican tambin una fuerte presencia extranjera en la composicin de la poblacin del lugar. Esta poblacin, en general se inserta en el mercado informal de trabajo, en ocupaciones de baja calificacin y mal rentados. Segn un informe del Instituto para el Desarrollo Social Argentino, habra 1.000.000 de inmigrantes en el pas, de los cuales 500.000 estara ocupados. Los rubros en los que se ocupan son: servicio domstico, construccin, reparaciones para el hogar y jardinera, industria y comercio; cuentan con nivel de estudios bajo y medio. El 5,4% del total de ocupados en los grandes aglomerados urbanos, es extranjero. El 85% de la poblacin joven, entre 20 y 29 aos, que habita en las villas de Retiro, es extranjera.
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Plan Patria Grande, plan nacional que facilita la radicacin de ciudadanos de pases vecinos. Ingresaron en total 424.121, de las cuales 356.262 personas se radicaron en la RMBA. 4 Las ciudades elegidas son Rosario, Crdoba y Tandil, en tercer lugar.

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Relacin entre el incremento en el precio de la tierra y los movimientos migratorios. Expulsin y relocalizacin intramuros

En este punto del trabajo se intenta estudiar la hiptesis de que el crecimiento econmico, expulsa a sectores de clase media baja y a los estratos informales de la sociedad hacia la periferia y, eventualmente a la constitucin de nuevos asentamientos y a la densificacin de las villas existentes dentro de la ciudad. Una caracterstica del proceso urbano actual es la fuerte segregacin social y espacial. Esta situacin se pone de manifiesto en la existencia de espacios donde la calidad de vida es de gran precariedad, mientras que en otros las condiciones son de altos estndares5. Segn UN-Hbitat la poblacin de villas en el mundo era de 870 millones de personas en el ao 2001 y la proyeccin es de 1.430 millones para 2020. Estos datos de Naciones Unidas evidencian que nos encontramos frente a un fenmeno global. Esta tendencia enciende una luz de alerta sobre la evolucin de los procesos urbanos y la necesidad de polticas que apunten a solucionar las causas del fenmeno. En este punto nos focalizamos en la situacin en la Ciudad de Buenos Aires. Cabe destacar que el momento de estudiar la pobreza urbana a nivel mundial existe muy poca informacin, hay una gran carencia de datos bsicos y de informacin sistemtica.

El crecimiento de asentamientos informales, fenmeno local y global.

La experiencia de algunos pases de Latino Amrica

Las ciudades en Amrica Latina concentraban en la dcada del 60 el 49% de la poblacin total, mientras que se espera que en el prximo decenio concentren el 83%. La poblacin urbana de Argentina ya representaba en 1990 el 86% del total de poblacin, radicada principalmente en Buenos Aires, su metrpolis mayor.

La nocin de calidad de vida puede abordarse a partir de la definicin del Modelo de Gulyani y Debabrata que proponen cuatro dimensiones que interactan entre s: la condicin de tenencia de la vivienda, la existencia de infraestructura, las caractersticas de la unidad habitacional y las caractersticas del vecindario. Todos los asentamientos de viviendas precarias tienen deficiencias en una o ms de estas dimensiones. En los casos en que se presentan deficiencias en las cuatro dimensiones se considera al asentamiento en cuestin como villa.

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El crecimiento de la poblacin en la Regin genera una demanda incesante por suelos urbanos, producida por el crecimiento vegetativo y el continuo flujo migratorio. Este crecimiento poblacional produce dos fenmenos: por un lado presiona sobre la mancha urbana6, que se extiende a impulso de las nuevas accesibilidades y por el otro concentra a los sectores ms bajos de la escala socioeconmica en los lugares ms desfavorecidos, dentro y fuera del rea central de la ciudad.

Anlisis de la experiencia de Chile.

Relacin entre incremento del PBG en Santiago y el fenmeno de la exclusin social, con deterioro en la distribucin del ingreso.

Santiago de Chile es una ciudad de 6 millones de personas, y concentra el 43% de la poblacin total del pas. La tasa de crecimiento poblacional se encuentra cayendo desde la dcada del 60. Entre 1970 y 1982 fue de 2,67% promedio anual, 1,65% en la dcada siguiente, y 1,21% entre 1992 y 2002. Este comportamiento se explica a partir de la evolucin de dos factores, una cada en la tasa de crecimiento poblacional general, y una reduccin en los procesos inmigratorios. De hecho, el proceso migratorio neto es muy cercano a cero, lo que implica que el crecimiento poblacional de Santiago es igual que el del pas, es decir, alrededor de un 1%. Los cambios demogrficos ms importantes en la actualidad son la reduccin en el tamao de las familias y, como consecuencia, el incremento en la tasa de crecimiento de los propietarios, y el envejecimiento de la poblacin. La regin Metropolitana, en la cual Santiago se encuentra, contribuye en un 43% del PIB. Esta rea ha reducido fuertemente sus niveles de pobreza en los ltimos aos, pasando de 34,5% en 1990 a un 10,6% en 2009. La indigencia se ha reducido desde un 10,13% hasta 2,7% en el mismo perodo. Sin embargo, la distribucin del ingreso no ha mejorado. Los especialistas en urbanismo sostienen que la demanda de tierra depende fundamentalmente del incremento en el ingreso, y no del aumento de la poblacin. (ojo en Chile)

El aumento del ingreso de importantes sectores de la poblacin urbana ha ocasionado, por otra parte, patrones de vivienda y equipamiento que ocupan grandes extensiones de terrenos suburbanos, en ellos se han consolidado costosos condominios, reas verdes, centros comerciales y vas. DOCUMENTO DE TRABAJO INVI: GESTIN DE SUELO URBANO Y SU IMPACTO EN LA GESTIN HABITACIONAL, Clara Arditi Karlik y otros.

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La evidencia emprica muestra que la Ciudad de Santiago increment su densidad de poblacin sistemticamente en los ltimos cincuenta aos aproximadamente. La cobertura de servicios bsicos en esta rea es total. Tanto el agua, como la electricidad y el servicio cloacal est cubierto en un 100%. Lo mismo ocurre con el pavimento. En educacin y salud se observa una muy amplia cobertura, aunque con grandes diferencias en la calidad de su prestacin. El valor de la tierra en la Ciudad de Santiago se encuentra en un ciclo de crecimiento sostenido desde el ao 1982. En ese momento un m2 de tierra costaba 28US$, mientras que hacia fines de la dcada del 90 alcanzaba los 300US$. Este crecimiento sostenido en los precios estuvo acompaado por una continua contraccin en las cantidades ofrecidas.

En Santiago pareciera observarse la hiptesis de que la suba en el precio de la tierra genera movimientos de expulsin de poblacin de asentamientos precarios desde la ciudad hacia la periferia. Las series muestran que mientras el precio de la tierra se increment sistemticamente durante los ltimos aos, los asentamientos precarios se fueron reduciendo dentro de Santiago. A diferencia de la Argentina, Chile tiene una larga tradicin en polticas de vivienda social. Sin embargo, Santiago se caracteriz histricamente por un fuerte proceso de segregacin social. El comienzo de la poltica social habitacional en Chile se da en

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1906 con la primera legislacin sobre Consejos Habitacionales, con el objetivo de construir viviendas para los trabajadores. Esta iniciativa ocurri en un momento donde la calidad de la vivienda de las familias de ms bajos ingresos era muy precaria. Durante los primeros 20 aos, basados en regulaciones sanitarias tuvieron lugar demoliciones masivas. De esta forma, los problemas sanitarios se fueron mudando hacia la periferia de la ciudad. Posteriormente se crearon diferentes organismos con el objetivo de fomentar la construccin y dar soluciones al dficit habitacional.

Anlisis de la situacin de la Ciudad de Buenos Aires en relacin a los fenmenos planteados

Perfil socioeconmico de la Ciudad de Buenos Aires7

Segn las proyecciones realizadas por la DG de Estadstica y Censos, la poblacin de la CABA superar los 3.000.000 de personas. Junto con Puerto Madero, Villa Urquiza es uno de los barrios con mayor crecimiento poblacional. En el Boletn Electrnico N 9 de Urbeos Cities se publica un interesante informe sobre niveles socioeconmicos en la CABA, sobre su base de datos de 2009. Entre sus conclusiones destacamos las siguientes: El 11% de la poblacin de la CABA pertenece al estrato de clase Alta Media Alta (ABC1) El 51% a la Media Tpica (C2) El 24% a la Media Baja (C3) El 8% a la Baja Superior (D1) El 4% a la Baja Inferior (D2) El 2% a la clase Marginal (E)

En el GBA, detectan que predominan los estratos C3, D1 y D2, con valores cercanos al 24% en cada caso, mientras que en la CABA el predominio ese de la clase Media Tpica.

Informacin elaborada por la Direccin General de Estadstica y Censos del GCABA, en base a la Encuesta Permanente de Hogares.

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Segn los primeros datos que trascienden del Censo 2010, la poblacin de la CABA es de 2.900.000 habitantes.

En la composicin de la poblacin las mujeres son mayora, hay 116 mujeres cada 100 varones. Teniendo en cuenta la edad de los habitantes, se considera que la Ciudad posee una poblacin envejecida. El segmento de habitantes de 65 aos y ms representa casi el 17% del total y el de menos de 15 aos, casi el 19%. La edad promedio de la poblacin ronda los 39 aos; algo ms de 41 aos las mujeres, y casi 37 los varones. Las mujeres viven ms que los varones. Su esperanza de vida alnacer es 80 aos y la de los varones 73 aos. En promedio, nacen 14,8 nios cada mil habitantes y fallecen 9,8 personas cada mil habitantes.

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Segn informacin del Boletn Electrnico de la DG de Estadstica y Censos, la jefatura del hogar es mayormente masculina: hay 159 jefes varones cada 100 jefas mujeres. Ms de la mitad de los jefes de hogar superan los 50 aos de edad.

El 59% de la poblacin tiene trabajo, de ellos el 55% tiene entre 25 y 49 aos, mientras que el 25% tiene entre 50 y 64 aos.

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El 6% de la poblacin est desocupada y ms del 50% de ella est compuesta por mujeres. No hay informacin sobre la situacin laboral del 35% restante, pero coincide con la estimacin de porcentaje de trabajadores informales8. Hay ms mujeres desempleadas, que varones. El 77% de los porteos ocupados tiene estudios secundarios o universitarios. El promedio de ingreso registrado es de $ 2.049,00. En cuanto al relevamiento de hogares pobres y por debajo del ndice de pobreza, en el grfico elaborado por la AEV que se reproduce a continuacin, ambos indicadores reflejan un abrupto crecimiento pos crisis 2001 2003, hasta que se aproximan a los valores de 1995.

Se estima que el 40% de los trabajadores argentinos estn en negro.

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El 61% de los hogares porteos es propietario de su vivienda, y el 28%, inquilino; la ocupacin del 11% restante es irregular o precaria. Los departamentos representan el 74% de las viviendas de la Ciudad, y las casas, el 21%. El 5% rene a las pensiones, hoteles, inquilinatos, conventillos, construcciones no destinadas a viviendas, ranchos y casillas. El 99% de las viviendas dispone de inodoro con descarga a la red cloacal. Tambin la DG de Estadstica y Censos acaba de publicar un informe donde sostiene que 500.000 hogares, el 40% del total de la CABA, necesita una mejora habitacional, indicador que se mantiene estable desde el ao 2002. De ellos slo el 3% puede financiarse en el mercado de crdito formal. La dificultad para acceder a la vivienda es un problema estructural en la CABA, que est asociado a los salarios que perciben las familias, bajos en relacin con el precio de las propiedades. La relacin cuota-ingreso se ha deteriorado a partir de la salida de la Convertibilidad y no ha podido recomponerse a pesar del crecimiento econmico registrado en los ltimos aos. La relacin entre la cantidad de escrituras registradas y el volumen de hipotecas otorgadas ronda el 6% y no hay expectativas de que vuelva a crecer al 35% de 1998.

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La Fiscala General del GCABA registra un promedio de tres usurpaciones por da. Entre Junio de 2008 y Junio de 2009, se registraron 1.159 denuncias de usurpacin de viviendas, el 65% realizadas por los vecinos y el 62% se produjeron en el Sur de la ciudad. Los barrios que muestran mayores ndices son Almagro, Monserrat, Balvanera y San Cristbal, todos ellos caracterizados por un parque de viviendas obsoletas, en desuso. (Comunas 2, 3, 5 y 6 son las ms densamente pobladas). En el primer semestre de 2010 se registraron 459 casos. El fenmeno es alentado por organizaciones que otorgan contratos de alquiler a familias que no pueden acceder al mercado formal de alquileres, no pueden habitar en hoteles o pensiones, por el nmero de hijos.

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Las villas ms grandes de la ciudad son la 1-11-14, la 31, la 20, la 21-24 y Ciudad Oculta. Un fenmeno que se acenta es la aparicin de ncleos habitacionales transitorios, pequeos asentamientos en los laterales de las vas ferroviarias, en algunos espacios verdes y bajo las autopistas. Esto se suma a las personas en situacin de calle, segn estimaciones de la DG de Estadstica y Censos son 1.400 personas. Otro fenmeno reciente es la disminucin de miembros que componen la familia tipo, que pas de cuatro miembros a tres.

Los asentamientos informales en la Ciudad de Buenos Aires En primer lugar, la dinmica de las villas en la Ciudad de Buenos Aires presenta un fuerte proceso de densificacin en los ltimos aos, incluso con sorprendente aceleracin. En algunos casos, como por ejemplo en las Villas 31 y 31bis (muy visibles por su ubicacin en un corredor altamente valorizado de la Ciudad), esta situacin se manifiesta en la altura alcanzada por las construcciones. Segn el ltimo censo realizado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en el ao 2009, estas dos villas suman una poblacin de 25.987 habitantes. Los censos anteriores arrojaron como resultado 12.204 habitantes en el ao 2001 y 14.588 en el 2003. Esto refleja que esta poblacin tuvo un incremento de 113% en un perodo de ocho aos y de 78% en los ltimos seis. La tasa de crecimiento econmico promedio anual para todo el perodo en cuestin es de 9,91%, y para el perodo 2003-2010 del 10,10%. Durante el mismo perodo el crecimiento poblacional de la Ciudad en su conjunto fue de prcticamente cero, y la tasa de crecimiento econmico promedio anual, medida a travs del PBG (Producto Bruto Geogrfico) fue de 9,5% aproximadamente. El incremento en la densidad en este tipo de asentamientos ocurre generalmente por agotamiento de la frontera de expansin, es decir, ausencia de tierras vacantes linderas. En el caso de las Villas 31 y 31bis ocurre un fenmeno particular que tiene que ver con un negocio de alquileres, de altas tasas de rentabilidad, que se encuentran por detrs del incremento de las construcciones9.

Tesis de Maestra en Economa Urbana, Raquel Kismer

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Fuente: elaboracin propia

Cantidad de Poblacin en Villas

Ocupacin Territorial

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El precio del suelo y el Acceso a la vivienda en la CABA

Entre 2001 y 2010 el precio de los departamentos creci el 512% en pesos, mientras que el incremento de los costos de construccin fue del 424%. En 2001 eran necesarios 75 sueldos para adquirir un departamento de 76 m2, actualmente se necesitan 125 sueldos para adquirir el mismo departamento10. Este fenmeno tiene dos componentes: 1) El incremento de los costos de construccin 2) El incremento del precio del suelo A continuacin se muestra un grfico donde se observa la tendencia creciente en la curva de incremento de los costos de construccin desde 2000 a la fecha. Durante los primeros aos, hasta la crisis de la salida de la Convertibilidad, el ndice se mantuvo estable, pero a partir de 2002 comienza a crecer, levemente hasta 2004 y de manera ms pronunciada a partir de 2005.
ndice del Costo de la Construccin (ICC) en el Gran Buenos Aires 1993=100 440,0 390,0 340,0 290,0

240,0
190,0 140,0 90,0

ene-00

ene-07

sep-04

oct-01

jun-06

oct-08

jul-03

mar-01

dic-02

feb-04

ago-07

mar-08

ago-00

abr-05

may-02

nov-05

Fuente. Elaboracin propia en base a datos del INDEC

Si lo contrastamos con el incremento del valor de departamentos usados en la CABA, observando el tramo de curva entre 2001 2009, vemos que la tendencia es la misma.

10

En base a un estudio del Instituto Argentino de Anlisis Fiscal (Iaraf)

may-09

dic-09

jul-10

22

Fuente: Elaboracin propia en base a datos publicados en Reporte Inmobiliario

Si lo contrastamos con el cuadro de incremento de costos de construccin y valores de departamentos usados, con el de poblacin en villas de la CABA, se puede ver un correlato en la aceleracin de ambas curvas y el incremento de la poblacin en villas. Lo mismo podemos observar siguiendo la evolucin del precio del suelo.

En la Ciudad de Buenos Aires, el incremento en la superficie construida tiene fuerte correlacin con el aumento en los ingresos, medido a travs del PBG per cpita. Sin embargo, este incremento en los ingresos per cpita no tiene correlato en una mejora en la distribucin de ingreso.

23

Evolucin del precio del suelo en la CABA La Sub Secretara de Planeamiento public recientemente un trabajo sobre Mercado Inmobiliario en la CABA, Precio de Venta de Terrenos, 2010. La tendencia constante que se refleja es a la apreciacin del suelo, ms all de las fluctuaciones en la relacin peso-dlar. Una vez producida la devaluacin de 2001, los valores en dlares se estancan hasta que se inicia la reactivacin del mercado inmobiliario. En 2005 se acenta la tendencia que contina hasta hoy, a pesar de leves bajas coyunturales: la de fines de 2008 y la de fines de 2009.
Variacin del valor del suelo por m2 en la CABA en $ y en u$s desde dic. 2001

Tomamos la caracterizacin del territorio, dividido en cuatro zonas, que se reflejan en el mapa.

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Segn las zonas se detectan valores de m2 promedio de tierra en el cuadro siguiente: Valor m2 promedio de Tierra por Zona
Zona Centro Norte Oeste Sur Valor promedio actual( u$s) 2.343 2.143 1.218 924
Fuente: USIT, MDU, GCABA

Variacin 2002 2010 (%) 412,6 428,3 441,4 425,1

Este relevamiento nos permite seguir la tendencia de incremento del valor del suelo. La Zona Oeste es la que ms ha crecido en porcentual de incremento del valor.
Precios Promedio por Comuna octubre 2010

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Distribucin del Precio del m2 de tierra en los ejes de la CABA, setiembre 2010

El relevamiento de Urbeos Cities, publicado en el Boletn Electrnico N 8, detecta un incremento de poblacin de estratos Alto Medio Alto en zonas donde tradicionalmente se asientan: Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Caballito, Colegiales. En todos ellos ha avanzado un proceso de renovacin edilicia y densificacin, manteniendo en general la misma estructura del nivel socioeconmico anterior. En otras zonas con niveles socioeconmicos medios (Villa Urquiza, Almagro, Nez, Barracas, Villa Pueyrredn) comienza a evidenciarse un proceso de renovacin poblacional a favor de grupos medio-altos.

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Si bien la tendencia en el primer caso resultaba esperable a partir de los altos precios de los inmuebles (y los terrenos), en el segundo caso, podra indicar la aparicin de un fenmeno incipiente vinculado al encarecimiento de las propiedades: la relocalizacin de sectores medios-altos en reas histricamente ocupadas por estratos medios. Para dar cuenta del fenmeno, los especialistas de Urbeos-Cities cruzaron datos del Mapa de Precios de Departamentos de su sistema con el Mapa de Nivel Socioeconmico, ambos para 2010, verificando un importante aumento de precios inmobiliarios en aquellas zonas de nivel socioeconmico medio. De esta forma, entre 2008 y 2010 zonas de nivel socioeconmico medio predominante como Nez (9,93%), Villa Urquiza (5,95%), Barracas (4,17%) o Flores (4,07%) se suman a los cambios comerciales sufridos por barrios como Palermo algunos aos atrs. Estos barrios experimentan no solo un aumento de la demanda de bienes y servicios, sino tambin un cambio en las caractersticas del consumo reflejadas en la renovacin de la oferta comercial.

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Observamos en detalle la evolucin de los valores en tres localizaciones: Villa Urquiza, porque es el barrio que ms ha crecido; Parque Patricios, porque aloja al Polo Tecnolgico y por ltimo Saavedra, por la reciente apertura del DOT Buenos Aires y la localizacin de nuevas torres de oficinas. En estas tres localizaciones se intensifica por diferentes motivos la actividad de la construccin y la transformacin urbana. Cada uno de estos barrios ha sido analizado en publicaciones de la Unidad Sistema de Inteligencia Territorial del Ministerio de Desarrollo Urbano del GCABA. Cada publicacin fue realizada en un perodo diferente, que puede asociarse con un inters particular por monitorear el rea. Utilizaremos estos materiales para identificar las principales caractersticas e indicadores, que nos permitan aproximar alguna conclusin referida al tema de estudio del presente trabajo. Utilizamos los relevamientos que Reporte Inmobiliario ha realizado en valores de terrenos en la CABA, a partir de 2007 para establecer la variacin en la incidencia de la tierra. En el caso del barrio de Villa Urquiza, los relevamientos se inician en 2005. Para complementar la informacin disponible sobre el Barrio de Saavedra se

utiliza la informacin relevada recientemente por Urbeos-Cities y difundida en su Boletines Electrnicos.

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valores m2 promedio en departamentos usados buenos 2/3 ambientes CABA

Barrio Parque Patricios Saavedra Villa Urquiza Promedio CABA enero 645 615 785 2005 julio diciembre 680 650 850 690 720 935
% var. 12 meses

julio 740 790 950

2006 diciembre 825 860 1.075

% var. 12 meses

julio 875 860 1.075

2007 diciembre 935 945 1.125

% var. 12 meses

julio 1.035 1.030 1.270

2008 diciembre 1.075 1.230 1.350

% var. 12 meses

julio 1.090 1.250 1.370

2009 diciembre 1.130 1.440 1.580

2010
% var. 12 meses

julio 1.140 1.450 1.570

^ 6,98 ^ 17,07 ^ 19,11 ^ 13,49

^ 19,57 ^ 19,44 ^ 14,97 ^ 16,44

^ 13,33 ^ 9,88 ^ 4,65 ^ 12,90

^ 14,97 ^ 30,16 ^ 20,00 ^ 17,91

^ 5,12 ^ 17,07 ^ 17,04 ^ 14,44

^ ^ ^

Fuente: Reporte Inmobiliario Informe setiembre 2010

Barrio Parque Patricios Saavedra Villa Urquiza

Incidencia promedio u$s/m2 204 a 167 302 a 299 348

Precio promedio departamentos usados 1.140 1.450 1.570

Precio promedio nuevos 1.303 1.425 1.760 a 1.525

Fuente: Elaboracin propia sobre datos de Reporte Inmobiliario Informes febrero y setiembre 2010

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El precio del suelo por barrios

Segn Distritos del Cdigo de Planeamiento Urbano
Precio por barrio en el Distrito R2a II, CABA marzo 2010

Promedio por barrio en el Distrito R2b I, CABA, marzo 2010

30

31

Villa Urquiza

Fuente: USIG, DGE y C, GCABA

En 2006 la USIG del GCABA presenta un Informe sobre el Barrio de Villa Urquiza, donde da cuenta de la estructura territorial, la historia, el nivel de desarrollo urbano de la zona. Tomamos esta fuente para comparar cmo era este barrio antes de recibir el impacto de la prolongacin de la Lnea B11 de subterrneos. La prolongacin de la red de subterrneos es sin dudas una importante obra de infraestructura. Esa extensin de menos de 1km, que incorpora dos nuevas estaciones, Esteban Echeverra y Villa Urquiza, se registra como el detonador. La normativa vigente, el CPU del ao 2000, sumada a las obras de infraestructura impactan de un modo notable, impacto que se verifica no solo en el aumento del valor de la tierra sino tambin en la absorcin de buena parte de la inversin inmobiliaria de los aos ms dinmicos de la ltima dcada.

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Subte LINEA B - Leandro Alem - Los Incas / Villa Urquiza - Estaciones del recorrido: Leandro N Alem (Microcentro), Florida (Centro, Microcentro), Carlos Pellegrini ( Centro), Uruguay (Centro), Callao (Balvanera/ San Nicols), Pasteur (Balvanera/ Once), Pueyrredn (Balvanera / Once), Carlos Gardel (Almagro/ Abasto),Medrano (Almagro), ngel Gallardo (Almagro/ Villa Crespo), Malabia (Villa Crespo), Dorrego (Chacarita/ Villa Crespo), Federico Lacroze (Chacarita), Tronador (Villa Ortzar), Los Incas (Parque Chas, Villa Ortzar), FUTURAS ESTACIONES: Echeverra (Villa Urquiza), Villa Urquiza. Distancia Recorrida aproximada: 10,4 km | Duracin del viaje Los Incas - Alem: 23 minutos

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Descripcin Territorial e Historia El barrio abarca 959 manzanas, de las cuales slo 20 son las que reciben el grueso de la inversin en nuevas construcciones, destinadas a vivienda. El barrio tuvo origen en un loteo de tierras pertenecientes a una firma industrial, realizado en 1987, donde los principales compradores son los obreros de la misma. Dos aos despus, el Censo de 1889 registra 2.324 habitantes, 297 casas construidas, 60 edificios y 50 ms en construccin. En 1988 se asienta la primera escuela, en 1909 se hace el adoquinado y comienza a circular el primer tranva que conecta al barrio con el Centro. En 1912 se hace el tendido de la red cloacal, en 1913 las redes de gas, alumbrado pblico y electricidad, en 1915 se conecta a la red de agua corriente. La red de telefona data de 1888. En 1933, a la traza ferroviaria se le suma la Estacin Luis M. Drago. Sobre datos censales en 2004 se contabilizaban 89.360 habitantes, el 2,9% de la poblacin total de la ciudad, en el 2,6% del total de su territorio. La densidad es algo mayor que la densidad promedio de la ciudad: 16.462 habitantes/ km2 frente a 14.736 habitantes/ km2. La normativa vigente, refuerza la consolidacin del centro barrial cuyo epicentro el cruce de las avenidas Triunvirato y Monroe. An as, el 61% del territorio mantiene densidades bajas y una normativa restrictiva respecto de la densificacin.

Fuente: USIG, DGE y C, GCABA sobre informacin disponible en el CPU

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Siguiendo los registros de permisos de construccin, se pueden sacar algunas conclusiones: 1. El perfil de Villa Urquiza sigue siendo fundamentalmente residencial (93% de lo que se construy entre 1998 y 2005).12 2. La envergadura de los desarrollos es similar al promedio de la ciudad (1.074 m2 en VU y 1.188 en la ciudad) 3. La tendencia en cuanto a porcentaje de permisos de construccin en VU respecto de la ciudad es fluctuante, pero ha sido creciente entre 2003 y 2005. 4. Observando las curvas, vemos que los volmenes de construccin en VU no son significativos, a pesar del ruido que han producido a escala barrial.

12

El Informe de la USIG registra el 72% del suelo se destina exclusivamente a usos residenciales.

34

Crecimiento de los precios en Villa Urquiza Para este anlisis nos basamos en datos sistemticamente relevados por Reporte Inmobiliario en el permetro formado por las avenidas Roosvelt, lvarez Thomas, Congreso y Triunvirato.

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Desde 2003, se registra en Villa Urquiza el mayor crecimiento de construcciones de edificios en altura. Entre ese ao y 2008 se han registrado un importante crecimiento en el valor del m2 construido. Particularmente en el relevamiento de 2008 se detectaron 28 edificios en construccin, de los cuales 13 fueron terminados en ese ao.

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En 2010, Villa Urquiza ocupa el tercer lugar en cuanto a nivel de construccin de los ltimos ocho aos, en la CABA, detrs de Palermo y Caballito. En el permetro relevado se registran tres obras nuevas por manzana. Se relevaron 49 emprendimientos, de los cuales 17 estn finalizando. Predominan los departamentos de uno, dos y tres ambientes, destinados a sectores socioeconmicos medios y medio-altos. En el cuadro siguiente se ve el porcentaje de incremento de los valores en los ltimos cuatro aos, en comparacin con los barrios ms cotizados del corredor norte de la CABA.

Si bien vemos que, en todos los ejemplos el aumento ha sido constante, es interesante destacar que, por ejemplo en 2008, el mayor incremento se dio en Villa Urquiza, nivelndolo as con los otros barrios, en el porcentual de incremento de 2009. Los relevamientos de la USIG, que se realizan desde 2001, dan cuenta de que siempre hubo oferta de tierra en VU. Esta oferta se registra en el orden del 6% del total de la ciudad. En 2003 se registra un pico de casi el 10% del total de la ciudad. A qu se debe? Posiblemente a que todava VU era un diamante en bruto ya que se identifica al ao 2004 como el punto en el que el comportamiento de los precios se regulariza, acompaando la tendencia alcista de los precios promedio en la ciudad. En 2006, VU supera el valor promedio de m2 construible en la ciudad, alcanzando u$s 279 la primera y u$s 249 la segunda. En el grfico se observa claramente la recuperacin de los valores histricos, en coincidencia con la tendencia general de los valores del suelo en la ciudad.

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38

MAPA 7. DISTRIBUCIN DE LAS CASAS EN OFERTA Y PRECIO DEL M2 EN VILLA URQUIZA. OCTUBRE 2005

Fuente: Unidad de Sistemas de Informacin Geogrfica. DGEyC, GCBA

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Por ltimo, de la observacin de los Mapas 3, 6, 7 y 12, vemos que a presar de la precepcin vecinal de fuerte densificacin en el rea, el nivel de desarrollo inmobiliario es bajo, en concordancia con la ausencia de financiamiento para los sectores medios. A continuacin se agregan valores de m2 residencial nuevo y valores de incidencia para el sector del Corredor Donado Holmberg, segn el relevamiento de Urbeos Cities, publicado en el Boletn Electrnico N12. Mientras que los primeros terrenos que salieron en licitacin del ltimo trimestre de 2010, tuvieron un precio base de u$s 380/ m2 de incidencia.

Tramo Iber - Congreso Congreso - Roosevelt Roosevelt Olazbal Olazbal Av. de los Incas

Valor m2 residencial 1.922 1.841 1.958 2.183

Incidencia del terreno 451 425 449 544

Ms interesante an es observar el cuadro de evolucin de los valores en el Corredor analizado, en los ltimos tres aos, que se reproduce completo en el tem siguiente, barrio de Saavedra.

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Saavedra
En 2010 el GCABA presenta un estudio sobre la Comuna 12, de la cual el Barrio de Saavedra forma parte, junto con los barrios de Villa Pueyrredn, Villa Urquiza y Coghland. El estudio analiza la estructura territorial, los usos del suelo y el perfil socioeconmico de la comuna. Nos proponemos extraer los datos que corresponden al Barrio de Saavedra, que en los ltimos aos est recibiendo el impacto de grandes equipamientos, edificios de oficinas y la recuperacin urbana de la Ex AU3.

Descripcin territorial e historia Saavedra se localiza al norte de la ciudad, en el lmite con los Partidos de San Martn y Vicente Lpez en la Provincia de buenos Aires. Sus lmites son las avenidas General Paz, Cabildo y Crislogo Larralde. Tiene una superficie de 5,6 km2.

Fuente: USIG

Uno de los dos ramales del FC Mitre conecta al barrio con el rea Central, el que tiene cabecera en la Estacin Jos Len Surez. Su origen es comn con el del barrio de Nez, ambos fueron fundados por Florencio Nez, quien estableci el nuevo pueblo en las tierras que fueran de don Luis Mara Saavedra.

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La identidad barrial est fuertemente caracterizada por dos espacios verdes de escala importante: el Parque Saavedra y el Parque Sarmiento, que ocupan aproximadamente un tercio del territorio. El Arroyo Medrano cruzaba el rea y formaba un gran lago natural en el Parque Saavedra, inaugurado en 1873. Dos puentes levadizos lo atravesaban en su curso, pero debido a los continuos desbordamientos, se inician las obras de entubamiento que se inauguraron en 1937. Un decreto del 26 de octubre de 1889, autoriz la construccin de la estacin de ferrocarril, fue inaugurada en 1891. A fines del siglo XIX esa tierra estaba en manos de pocos propietarios, entre ellos era la Compaa Nacional de Ferrocarriles Pobladores y Muelles y Depsitos Catalinas S.A. El ferrocarril incide fuertemente en el proceso de urbanizacin y gran parte de la poblacin era atrada por las mismas obras de urbanizacin y por la localizacin de algunos establecimientos fabriles. Durante el gobierno peronista (1945 1955) se construyeron cuatro barrios municipales de viviendas: el Barrio Sarmiento, el Barrio Presidente Mitre, el Barrio Presidente Roque Senz Pea y el Barrio Gral. San Martn. Finalmente, el impacto de la traza de la AU3 y la demolicin parcial de la franja expropiada interrumpe la trama urbana y degrada rpidamente la zona en los 80. El tramo ms prximo a la Av. General Paz fue destinado a espacio verde y a ordenamiento vial, los otros estn en un proceso de reurbanizacin. La poblacin estimada es de 48.956 habitantes, de los cuales 26.380 son mujeres y 22.576 varones13. La densidad es de 8.742,1 habitantes/ km2, ms baja que la total de la Comuna 12 (124,5hab/ ha), debajo de la media de la ciudad (136,8hab/ ha). La normativa urbanstica vigente permite usos residenciales de baja densidad, bajo la denominacin R2b I que norma la mayor parte de las parcelas. Los Distritos C3 y C3 II permiten mayores densidades al igual que los E3, donde se concentra la construccin en altura y el Shopping Dot, inaugurado recientemente. Por ltimo tienen normativa especial el U35 y el U36, manteniendo el carcter residencial de baja densidad.

11

Fuente: DGESC, en base a datos censales de 2001.

42

Fuente: USIG

En Saavedra predominan tambin los usos residenciales, aunque no tenemos datos desagregados por barrio. En toda la Comuna 12 predominan los usos residenciales, el 85,7% de las construcciones tiene destino residencial, analizado el perodo 1998-2009. En 1999 se registra que los usos no residenciales alcanzan el 56,5%, sin poder detectar qu fue lo que impact de esa manera. Tanto la

transformacin de la Fbrica Philips en oficinas, con aproximadamente 8.000m2 construidos es contempornea de la construccin de la Torre Panamericana Plaza, 1994, 22.000m2. La Torre Intecons, se inaugura en 2010, 17.200m2; y el DOT Baires en 2009, incorporando 189.609 m2 de construccin no residencial).

43

.
Fuente: USIG

Observando el Mapa de Oferta de Precios de Departamentos muestra una distribucin relativamente uniforme en cuanto a precios y a concentracin territorial en la franja ms prxima a la Av. Cabildo, en la Av. Garca del Ro y en los alrededores del Parque Saavedra. En el ltimo Boletn Electrnico de Urbeos-Cities se publica un relevamiento y anlisis de lo que est sucediendo en el rea de influencia de la Traza de la Ex-AU3, desde la Av. General Paz hasta la Av. de los Incas. El proyecto original de Urbanizacin del Corredor Donado-Holmberg propone un perfil construible de 15 m de alto, alternando volmenes de edificios y espacios verdes. Los primeros llamados a licitacin pblica se hicieron a fines de 2010 con una base de u$s 380/ m2 de incidencia, para terrenos cercanos a la Av. Congreso, en Villa Urquiza. Tomando como base el Mapa de Precios Promedio del sistema detectan que el m2 residencial nuevo vara entre los u$s 1.738/m2 y u$s 2.159/m2 y las incidencias varan entre los u$s 425/m2 y los u$s 500/m2. Entre 2009 y 2010 las incidencias se incrementaron en un 8,91% y entre 2010 y 2011, un 11,43%.

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Haciendo un anlisis ms detallado detectaron diferentes zonas con diferentes valores tanto del m2 residencial nuevo como de las incidencias.
Tramo Av. Gral Paz Ruiz Huidrobro Ruiz Huidobro Garca del Ro Garca del Ro Iber Valor m2 residencial 1.738 a 1.881 2.159 2.131 Incidencia del terreno 475 499 472

En el Mapa de Distribucin segn su Altura es evidente el predominio de la edificacin de planta baja y un piso, coincidente con el predominio de terrenos pequeos y medianos en la Comuna 12, ya que el 50,9% de las parcelas son de

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menos de 249 m2 y las que tienen entre 250 m2 y 499 m2 completan otro 39,5%, ambas representan el 90,2% del total de parcelas. Excepto en las avenidas, donde se trata de edificios mixtos, locales en planta baja y vivienda en el piso superior, hacia el interior del barrio predominan las viviendas unifamiliares.

Distribucin de la Edificacin segn su altura

Fuente: USIG

Otros usos, asociados con la red de transporte se concentran en el barrio de Saavedra: depsitos y oficinas. Aproximadamente el 60% de las oficinas de la Comuna 12 se concentran aqu.

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Localizacin de edificios destinados a Oficinas

Fuente: USIG

Parque Patricios
En 2008 la USIT del GCABA presenta un Informe centrado en el Barrio de Parque Patricios, donde da cuenta de la estructura territorial, la historia, el nivel de desarrollo urbano de la zona. Tomamos esta fuente para comparar cmo era este barrio antes de recibir el impacto de la localizacin del Distrito Tecnolgico. Parque Patricios ocupa 202 manzanas limitadas por la calles Snchez de Loira, Av. Almafuerte, Cachi, las vas del FC Belgrano Sur, Mirave, Av. Vlez Sarsfield, Av. Entre Ros y Av. Juan de Garay.

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Resea Histrica y Estructura Territorial

El origen de PP se remonta a la localizacin de la primera industria en la ciudad y de grandes equipamientos, dada su primera condicin de periferia a principios del siglo XIX. La instalacin del Matadero del Sud y su funcionamiento hasta 1905 determin el perfil productivo de la zona. En la segunda mitad del siglo se instalan los grandes equipamientos: 1867, el Cementerio del Sud, en el actual Parque Ameghino, y rpidamente trasladado a Chacarita luego de la Fiebre Amarilla, en 1871; la quema (1867); la crcel (1877); el Hospital Muiz (1882); el Arsenal Principal de Guerra (1885) y el Hospital Militar Central (1889). A pesar de la instalacin de estos equipamientos, en 1887, PP era uno de los pocos barrios sin agua corriente. En 1916 se inaugura el Instituto Malbrn, en 1929 el Instituto Bernasconi; en 1935 la Maternidad Sard. Todos estos equipamientos surgieron de la planificacin nacional, mientras que las bibliotecas populares fueron creadas por la Municipalidad de la Ciudad. Entre 1909 y 1914 se construye La Colonia, un conjunto de edificios para inmigrantes; en 1915 el Barrio Amrica y en 1919 la Casa Valentn Alsina. En 1939 se instala la cancha de Huracn, cuyo estadio se inaugurar en 1947.

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Los primeros pobladores habitaban en grandes quintas, que fueron desapareciendo a partir de los loteos de 1880, que fueron promocionados a partir de los edificios pbicos y del tranva. La Av. Caseros era el lmite entre la zona residencial e industrial al norte y los baados al sur. El desarrollo del barrio estuvo siempre ligado a la actividad industrial y la cercana al puerto, eso lo hace vulnerable a los vaivenes de la actividad. Es un barrio con predominio de casas bajas, donde se distinguen las arterias de circulacin ms importantes con algunos edificios en altura y donde se agrupan los locales comerciales. Hacia el interior del barrio el tejido es mixto, con usos residenciales de baja densidad, sumados a usos industriales y comerciales. Las avenidas ms importantes son las que tienen sentido oeste-este: Caseros, Brasil y Garay, que confluyen hacia el Centro. En el sentido norte-sur, la avenida ms importante es Entre Ros- Vlez Sarsfield. Aunque PP est muy cerca del rea central, es notable la desconexin del barrio, fundamentalmente debido a las desconexin del sistema de transporte pblico: el subterrneo hasta hace poco tiempo no exista, el ferrocarril no parece el medio indicado en la actualidad y las lneas de colectivos que circulan no tienen sus cabeceras en el rea de influencia. Los grandes centros de trasbordo estn en barrios vecinos: Constitucin y Nueva Pompeya. La densidad de poblacin es muy baja, concentrndose la mayor densidad al norte de la Av. Caseros.

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Respecto de la normativa urbanstica actual, el 45% del barrio est en distritos R2b I y R2b II, slo el 1% est en distrito R2a II en la que s es posible edificar en altura. Las mayores densidades se reservan para las manzanas que rodean el Parque de los Patricios y para las avenidas, la ms consolidada es la Av. Caseros (C3 II), estas parcelas representan el 12,8% de la superficie de PP. El restante 40% est subutilizado en cuanto a posibilidades constructivas y de desarrollo econmico, casi el 30% es Distrito E, donde los usos predominantes son logstica, comercios mayoristas, mientras que el E4 se reserva para equipamiento de edificios pblicos y el E3 para usos complementarios. Los usos industriales quedaron reducidos a una pequea zona (3%) entre la Av. Amancio Alcorta y la calle Mirav. Por ltimo, hay normativa latente: NE (nuevo espacio) para la Ex Crcel de Caseros y distritos de UF (urbanizacin futura) y UP (urbanizacin parque).

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En 2008 el GCABA lanz una serie de llamados a concurso para el rea sur, fundamentalmente en el rea de PP. Estas iniciativas, junto con el Polo Tecnolgico son las que han impactado ms eficientemente en el desarrollo del rea. La extensin del subterrneo, hasta la Estacin Caseros, es determinante para consolidar estos impulsos. En cuanto a los m2 permisados en PP, el seguimiento entre los aos 1998 2007, se observa una baja participacin por comparacin con los promedios de la ciudad. Por otro lado, el mayor porcentaje est destinado a vivienda respecto de las construcciones destinadas a actividades econmicas, en algunos aos del mismo perodo, los porcentajes superan a los promedios de la ciudad. Cabe destacar, que estamos considerando slo los m2 que ingresan oficialmente, hay una cantidad de construccin informal, an dentro de viviendas registradas catastralmente, incremento de superficie y posiblemente, agregado de unidades funcionales informales. En PP, en 10 aos se construyeron slo 1.055 viviendas nuevas, que representan cerca de 98.000 m2. Se transcriben a continuacin los Cuadros 2.2 y 2.3, con los registros relevados por la USIT.

51

Los valores del suelo en PP son histricamente inferiores al promedio de la ciudad, pero desde 2004 se observan perodos con un ritmo de crecimiento mayor, insuficiente para reducir la brecha.

52

53

En cuanto a los usos del suelo, en PP hay un nmero mayor de edificios destinados produccin y galpones, que en otros barrios de la ciudad, que adems ocupan parcelas de gran tamao.

El 86% de las parcelas est ocupada por construcciones de 1 y 2 pisos y slo el 0,1% no tiene edificacin alguna.

Las construcciones de mayor altura se concentran entre las avenidas Juan de Garay y Caseros. Al sur de la Av.Caseros la construccin es ms homognea y de baja altura.

54

Del total de 3.885 parcelas, 44 estn ocupadas por edificios abandonados.

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56

Anlisis del Mercado Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires

El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires registra un crecimiento sostenido a partir de superada la crisis en Argentina de los aos 2001 y 2002. Como se observa en el primer grfico de esta seccin, las escrituras traslativas de dominio, consideradas como indicativas de la actividad en el sector, venan creciendo sostenidamente hasta el impacto de la crisis internacional. La posterior recuperacin result muy dinmica, llegando a alcanzar tasas de crecimiento superiores a las registradas previo a la crisis.

Analizando la evolucin del Valor Bruto de la Construccin llegamos a la misma conclusin. Desde el ao 2003 la actividad presenta un elevado crecimiento, luego se modera, tiene lugar la crisis internacional y su impacto, y posteriormente ocurre una recuperacin, aunque a un ritmo de crecimiento moderado. La tasa de crecimiento en el perodo 2003-2010 -entre puntas- fue del 112% y su promedio anual acumulado de 11,3%.

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Evolucin del VAB de la construccin

Millones de pesos constantes de 1993 y porcentajes
30.000 50%

25.000

40%

20.000 Va ri a ci n Intera nua l Producci n 15.000 Tendenci a

30%

20%

10.000

10%

5.000

0%

-10%

I 03

I 04

I 05

I 06

I 07

I 08

I 09

III 03

III 04

III 05

III 06

III 07

III 08

III 09

I 10

Fuente: DNCN

El sector de la construccin fue clave en el proceso de recuperacin econmica post-2001. Desde entonces recuper participacin hasta el enfriamiento de 2007, cuando lleg a un mximo de 7%. A partir de la crisis internacional en 2008, se observa no slo una desaceleracin del producto bruto sino una cada en la participacin de la construccin en el mismo. En 2010, si bien la actividad ha mostrado signos de recuperacin, sus tasas de crecimiento son inferiores a las del PBI.
PIB total y participacin de la construccin*
Millones de pesos constantes de 1993 y porcentajes
500.000 6,5%

450.000

III 10
6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5%

400.000

350.000

300.000

Va ri a ci n i ntera nua l Producci n Tendenci a

250.000

200.000

I 03

I 04

I 05

I 06

I 07

I 08

I 09

III 03

III 04

III 05

III 06

III 07

III 08

III 09

I 10

Fuente: DNCN

(*): La pa rti ci pa ci n es de l os a cumul a dos de 4 tri mes tres .

La superficie permisada para obra privada relevada por el INDEC en 42 municipios culmin 2010 con una baja anual de 2,7%, representando una cada, pero de magnitud ms leve que la de 2009. El ltimo semestre 2010 marc un crecimiento anual de 5%. Generalmente los permisos de construccin son un anticipador estricto de la evolucin de la construccin.

III 10

58

Superficie permisada en 42 municipios

1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100

Total en miles de m2 y variacin interanual

150% 130% 110% 90% 70% 50% 30% 10% -10% -30%

Fuente: Indec

Los principales insumos de la construccin marcan aumentos importantes a partir de 2010. El Cemento es uno de los utilizados ms tempranamente en los edificios, con lo que tienden a adelantar la evolucin futura de la actividad. Su produccin muestra un amesetamiento a partir del tercer trimestre de 2006, en lnea con el conjunto de la actividad. Desde inicios de 2010 su recuperacin es acelerada superando todos los mximos previos. Por su parte, los despachos de ladrillo hueco muestran una evolucin creciente.
Produccin de cemento portland
1.000 900 800 700 600 500

I 06

I 07

I 08

I 09

IV 06

IV 07

IV 08

IV 09

I 10

Va ri a ci n i ntera nua l (eje der.)

Producci n

Tendenci a

IV 10 *

II 06

II 07

II 08

II 09

III 06

III 07

III 08

III 09

II 10

III 10

I 03 II 03 III 03 IV 03 I 04 II 04 III 04 IV 04 I 05 II 05 III 05 IV 05 I 06 II 06 III 06 IV 06 I 07 II 07 III 07 IV 07 I 08 II 08 III 08 IV 08 I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10

Va ri a ci n i ntera nua l (eje der.) Superfi ci e Tendenci a

En miles de toneladas y variacin interanual

40% 30% 20% 10% 0% -10%

59

Produccin de ladrillo hueco

43 41 39 37 35 33 31 29 27 25
I 06 I 07 I 08 I 09 IV 06 IV 07 IV 08 IV 09 I 10 IV 10 *
2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

En millones de unidades y variacin interanual

50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40%

II 06

II 07

II 08

II 09

III 06

III 07

III 08

III 09

II 10

Va ri a ci n i ntera nua l (eje der.)

Producci n

La crisis del 2001/02 provoc una fuerte contraccin en el precio de las viviendas que cayeron en promedio un 42% en dlares. Sin embargo, con la recuperacin, los precios del sector comenzaron a recuperarse de forma acelerada y en la actualidad todos los ndices relevados se encuentran en mximo histricos.
Precio del m2
Bo. Norte Nuevos - UADE Bo. Norte Usados - UADE CABA - Rep.Imb. CABA - IERIC Bo. Norte - IERIC PBA - IERIC Prom. Pas - IERIC

En US$

Este acelerado crecimiento fue impulsado principalmente por la regin metropolitana de Buenos Aires. En particular, en la Ciudad de Buenos Aires entre 2005 y 2010 se registr un aumento de 69,5%, en dlares.

III 10

60

Precio del m2
En US$ - Pas
2200

2005 2008

2006 2009

2007 2010
2000

+69,5%
1800

+67,3%
1600

+77,7% +43,8% +59,4% +62,5%

1400 1200 1000 800 600 Mendoza Rosario Crdoba CABA Bs. As. PROMEDIO PONDERADO

En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires se encuentran los precios ms elevados del pas y tambin una dinmica de sostenido aumento. Flores, Congreso y Barrio Norte lideraron el crecimiento de los precios.

Precio del m2
En US$ - CABA
4600 4100

+59,8%
3600 3100

+78,6% +64,9% +63,6% +57,2% +99,6% +84,9% +71,9%

2600 2100 1600 1100 600

Palermo

Barrio Norte Caballito

Puerto Madero

Villa Urquiza

Flores

Congreso

Agronoma

La devaluacin del peso en 2002 impuso un salto en los costos transables de la construccin, principalmente en Materiales. A partir de 2003, y con mayor intensidad en los ltimos aos, el componente no transable (Mano de Obra) parece estar impulsando el aumento de los costos.

61

Costos de la Construccin
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Contribucin por Rubro a la Variacin Anual

Materiales

Mano de Obra

Gastos Grales.

Mientras los costos muestran sostenidos incrementos, los precios de venta crecen siempre por encima de esta variable, generando un poderoso incentivo a la inversin en el sector. En efecto, tal como lo muestra el grfico que sigue, la relacin precio/costo ha crecido casi un 100% desde la salida de la convertibilidad.

Ratio "Q" (precio/costo)

Base 2004 = 100, promedio 12 meses
130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 Dic-91 Oct-93 Ago-95 Jun-97 Abr-99 Feb-01 Dic-02 Oct-04 Ago-06 Jun-08 Abr-10

Seal para construir

(precio de venta sube ms que el costo de construir)

Seal para comprar

La relacin precio/costo esta positivamente asociada con la inversin en el sector inmobiliario. Como predice la teora, existe cierta asociacin positiva entre la relacin precio/costo (o ratio Q) y la inversin del sector. Cabe mencionar que esta asociacin se sostiene cuando se introduce algn rezago entre la seal de la Q y la decisin de invertir.

62

Construccin y ratio "Q"

En Variaciones Anuales
60%

Variacin IBIF en Construccin

50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%

R2 = 27%

50%

Variacin "Q"

Construccin y ratio "Q"

En Variaciones Anuales
60%

Variacin IBIF en Construccin

50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%

R2 = 25%

50%

Variacin "Q" (t-4)

Hasta 2006, la oferta de inmuebles para la venta creci de forma sostenida, anticipando un aumento anlogo en la oferta para alquiler (la evidencia sugiere que la oferta para venta anticipa el ciclo de la oferta para alquiler). En los ltimos aos, la oferta para venta ha cado de forma sostenida con un leve repunte durante 2009 hasta mediados de 2010. Esta evidencia parece sugerir que la inestabilidad nominal impacta negativamente sobre la oferta inmobiliaria.

63

Oferta Inmobiliaria CABA y PBA

Base 1991 = 100, promedio 12 meses
300

250

200

150

100

50

Para Venta
0 Dic-91 Oct-93 Ago-95

Para Alquiler
Jun-97 Abr-99 Feb-01 Dic-02 Oct-04 Ago-06 Jun-08 Abr-10

En teora, tasas de inters reales negativas deberan generar un incentivo al apalancamiento financiero. Sin embargo, la evidencia para el sistema financiero no parece verificar esta intuicin, y el crecimiento de los nuevos crditos hipotecarios no parece vinculado con el nivel de la tasa de inters real.

Tasas de Inters Real Activa y Crdito Hipotecario

2003-2010
160%

120% 100% 80% 60%

R2 = 0%

40% 20% 0% -20% -40%

-14%

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

Tasa de Inters Activa Real

El flujo de nuevos crditos nunca super el 1,2% del total invertido en construccin. En la actualidad, slo el 0,5% de la Inversin en Construccin es financiada por crdito del sistema financiero.

Variacin Anual de Nuevos Hipotecarios

140%

64

Nuevos Crditos Hipotecarios

Como % de la IBIF en Construccin
1,4%

1,2%
1,2%

1,0%

0,8%

0,5%

0,6%

0,4%

0,2%

0,0%

I-03 III-03 I-04 III-04 I-05 III-05 I-06 III-06 I-07 III-07 I-08 III-08 I-09 III-09 I-10 III-10

Existe cierta asociacin inversa entre el nivel de las tasas de inters pasivas y el precio del m2 , indicando que a medida que el ahorro bancario pierde rendimiento sube el precio de las viviendas. Esta asociacin es ms fuerte en el mercado mayorista.

Tasas de Inters Reales Pasivas y Precio del m2

2003-2010 R = 43%
1.700 1.500 1.300 1.100
2

1.900

R = 10%

PF Minorista - Precio Prom. Pas PF Mayorista - Precio Prom. Pas

900 700 -20% -15% -10% -5% 0% 5%

Tasas de Inters Pasivas Reales

En la Argentina ha sido sostenido el aumento en los precios de los inmuebles medido por el precio del m2 en todo el pas. Sin embargo, la evidencia analizada sugiere que esta dinmica de precios responde a cierto efectos riqueza vinculados al crecimiento del producto, al boom de precios internacionales y a la ausencia de alternativas de inversin seguras pero sin apalancamiento financiero. Esta situacin deja de lado la idea de la existencia de una burbuja en el sector.

Precio del m2 en US$ - Prom. Pas

65

Indice de Situacin Social de la Ciudad de Buenos Aires

Como continuacin del presente trabajo se propone la construccin de un ndice a partir de una sntesis de un conjunto de variables que enunciamos ms adelante, con el objetivo de representar la situacin social de la ciudad. El comportamiento tendencial de esta serie podra anticipar la aparicin de ciertas tensiones sociales en el mbito en cuestin. Construccin Para la construccin del ndice se han seleccionado en forma preliminar las siguientes variables: Actividad Econmica Producto Bruto Geogrfico a precios constantes (PBG) Construccin Total Superficie solicitada (m2) por destino Mercado Inmobiliario Escrituras traslativas de dominio Mercado inmobiliario - Precios de departamentos a estrenar en venta de dos ambientes por m2 (en dlares) Mercado inmobiliario - Precios de departamentos usados en venta de dos ambientes por m2 (en dlares) Mercado inmobiliario - Precios de departamentos en alquiler (en dlares) Mercado inmobiliario - Superficie de departamentos en alquiler (en m2) Energa elctrica - Consumo por tipo (kilowatts) Consumo de gas - Consumo de gas entregado (miles de m3) Principales indicadores laborales Tasa de Actividad (%) Principales indicadores laborales Tasa de Empleo (%) Principales indicadores laborales Tasa de desocupacin (%) Principales indicadores laborales Tasa de subocupacin (%) Principales indicadores laborales - Empleo formal y privado (ndice base diciembre 2001=100) Salarios - ndice de Salario (base 4to. trimestre de 2001=100)

66

La metodologa para la sintetizacin de las variables listadas dentro de un indicador es la siguiente: Se identifican los valores mximos y mnimos de las variables para el perodo considerado. Tales valores representan la peor o mejor situacin de la variable en el perodo considerado, definiendo as la situacin de mayor o menor situacin de la serie. Para homogeneizar las mediciones, se transforman los valores de la serie dentro de una escala con intervalos decimales entre cero y uno. El valor con peor situacin arrojar un valor de uno y el de mejor situacin un valor de cero. Los valores intermedios se transforman dentro de la escala defina entre cero y uno dentro de diez intervalos de idntica amplitud. En ndice total ser la suma ponderada de cada una de las series reconvertidas a la escala antes definida.

Al momento se realizaron algunas pruebas preliminares con buenos resultados en el comportamiento de la serie del ndice. De todas formas, dada la falta de disponibilidad de datos ser necesario solicitar informacin al CEDEM y la Direccin General de Estadstica y Censos del Ministerio de Hacienda de la CABA, y la Direccin General de Estadstica y Censos.

Entre las principales virtudes del ndice se destacan las siguientes: Es un indicador sinttico que logra incorporar variables de distinta ndole dentro de una medicin homognea. Es un ndice relativo a la historia socioeconmica de la ciudad, en el sentido que las situaciones de peor situacin son definidas por los propios contextos pasados de la variable y no son fijados en forma arbitraria. Es un indicador que, de ser loable su clculo en forma mensual, posibilitar dar alertas tempranas de la situacin socio econmica de la ciudad.

67

Entre algunas desventajas pueden citarse las siguientes: El hecho que los valores mximos y mnimos sean definidos por la historia de la serie puede generar controversias en cuanto los valores futuros superen a los mismos. En tal caso pueden darse dos opciones: o bien asignar el valor de cero o uno a los valores excedentes o recalcular el ndice. En tanto, el ndice relativo a la historia puede llegar a subestimar o sobre-estimar el riesgo en caso que los mximos y mnimos definidos hayan sido valores extremos. No obstante, esto pude soslayarse si se definen una escala que defina otros valores mximos y mnimos ms convenientes. El ndice sinttico se compone de la suma ponderada de cada una de las series. Surge entonces la dificultad de con qu criterio asignar las ponderaciones. No obstante, si el nmero de series alcanza cierta masa crtica, se pueden asignar ponderaciones iguales, de forma que la influencia individual de cada variable no sea la que defina la direccin del indicador.

Se recomienda la continuacin en la construccin de este ndice como seguimiento de la situacin socio econmica de la Ciudad y para ser utilizado como seal de anticipacin a la probabilidad de crisis o situaciones extremas.

Conclusiones El presente trabajo ofrece un anlisis exhaustivo y completo de la situacin social en la Ciudad de Buenos Aires desde el punto de vista de la relacin entre las variaciones en los precios de los terrenos y la situacin del mercado inmobiliario, con los movimientos migratorios de ingreso y expulsin, as como tambin con el crecimiento de asentamientos precarios dentro del mbito de la ciudad. Desde el punto de vista estrictamente estadstico se dificulta contrastar la hiptesis de que el incremento en el precio de la tierra en la Ciudad es causal del crecimiento de asentamientos precarios o de expulsin de estratos sociales de bajos recursos, debido a la poca disponibilidad de datos de estos dos ltimos procesos. Las pruebas realizadas en el marco del presente proyecto no permitieron obtener resultados para

68

su publicacin con la rigurosidad tcnica necesaria. De esta forma, se encar al anlisis a travs de diferentes enfoques y diferentes situaciones. El proceso migratorio es abordado desde una ptica histrica y en el marco global. En el caso de Europa y los inmigrantes ilegales, por ejemplo, la causa ms importante de los movimientos migratorios entre naciones y dentro de ellas tiene su origen en la creciente disparidad en los niveles de desarrollo de los diferentes estados y regiones dentro de los mismos estados. Estas causas no son slo econmicas, sino tambin polticas, sociales y demogrficas. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires pareciera que el crecimiento econmico, y en particular, del sector de la construccin ampla la demanda de mano de obra intensiva, de baja calificacin, fenmeno que produce movimientos migratorios, tanto internos como provenientes de pases limtrofes. Esta masa de trabajadores informales no tiene acceso a la vivienda, de manera que pasan a engrosar la poblacin de asentamientos precarios. Se analiza tambin en este trabajo el caso de Santiago de Chile, donde algunos estudios realizados all evidencian una relacin directa entre crecimiento del valor de la tierra y la expulsin de estratos sociales de menores ingresos hacia zonas perifricas. En el caso de Santiago no se observan villas ni asentamientos en el mbito de la ciudad, entre otras cosas, porque no existe tierra de propiedad ambigua, aunque tambin por la presencia de una poltica direccionada a evitar la formacin de este tipo de fenmenos, re direccionando a estas poblaciones hacia barrios perifricos construidos a tal efecto. Se realiza un anlisis de la Ciudad de Buenos Aires en relacin a los fenmenos planteados y del perfil socio econmico de la Ciudad. Se observa, entre otras cosas, que la dinmica de las villas en la ciudad presenta un fuerte proceso de densificacin en los ltimos aos, con sorprendente aceleracin. Se observa tambin, que este proceso es independiente de la evolucin econmica de la ciudad. Se encuentra que no existe relacin entre la evolucin del PBG de la ciudad y el crecimiento de las poblaciones en villas. Estas ltimas crecen de manera sostenida independientemente de que la economa crezca o se contraiga. Se encontr tambin que el incremento en el valor de la tierra es persistente a lo largo del tiempo, independientemente de la evolucin de las diferentes variables macroeconmicas. Se analiz detalladamente el eje Villa Urquiza, Saavedra, Parque Patricios; por considerarse representativo de la situacin de la Ciudad y por caractersticas relevantes en cada caso.

69

Luego de realizar un anlisis detallado de la situacin del mercado inmobiliario en la ciudad se concluy en la necesidad de crear como continuacin del presente trabajo un ndice representativo de la situacin social de la Ciudad. Algunas observaciones de relevancia motivaron esta decisin. Entre 2001 y 2010 el precio de los departamentos creci el 512% en pesos, mientras que el incremento de los costos de construccin fue del 424%. En 2001 eran necesarios 75 sueldos para adquirir un departamento de 76 m2, actualmente se necesitan 125 sueldos para adquirir el mismo departamento. La crisis del 2001/02 provoc una fuerte contraccin en el precio de las viviendas que cayeron en promedio un 42% en dlares. Sin embargo, con la recuperacin, los precios del sector comenzaron a incrementarse de forma acelerada y en la actualidad todos los ndices relevados se encuentran en mximos histricos. En particular, en la Ciudad de Buenos Aires entre 2005 y 2010 se registr un aumento de 69,5%, en dlares. La construccin del comentado indicador se realizar a partir de una sntesis de un conjunto de variables que se enunciaron en detalle, con el objetivo de representar la situacin social de la ciudad. El comportamiento tendencial de esta serie podra anticipar la aparicin de ciertas tensiones en el mbito en cuestin.

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ANEXO ESTADISTICO

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72

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Bibliografa Notas periodsticas

Afirman que, en promedio, son usurpadas tres viviendas por da, Silvina Saux. Perfil, 20 06 2010 Villa Hollywood crece en pleno Palermo, Francisco Varise. La Nacin, 02 08 2010 El Vendrell reta a la polica a terminar con el mercadillo ilegal de manteros, Ferrn Balsells. El Pas, 17 08 2010 Puertas abiertas a la inmigracin, Sofa Corral. Suplemento Empleos, La Nacin, 22 08 2010 La 9 de Julio, invadida por tolderas, Pablo Tomino. La Nacin, 30 08 2010 Los extranjeros son mayora en la villas y planes porteos, Daniel Gallo. La Nacin, 06 09 2010 Los inmigrantes del Bicentenario, Omar Freixa. Cronista.com. 10 09 2010 Es difcil acceder a mejorar la vivienda, Javier Blanco. La Nacin, 26 09 2010 Inflacin en dlares, inmuebles ms caros, Emilia Subiza. La Nacin, Economa & Negocios, 6 09 2010 Afirman que en la Capital viven ms de 3 millones de personas, Informacin General. La Nacin, 12 10 2010 Buenos Aires crece en metros cuadrados, pero no en poblacin. Clarn, 27 02 2011

Pginas Web www.miurbal.net Miurb/AL Observatorio de migraciones internacionales www.reporteinmobiliario.com Biblioteca Virtual de Economa & Real Estate

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www.urbeos.com Urban Evaluation Systems

Papers Convergencia Revista de Ciencias Sociales. El Estado argentino ante el reto de las migraciones internacionales: reflexiones del reciente cambio de rumbo en la poltica migratoria argentina, Julieta Nicolao, Universidad Nacional del centro de la PBA. SSIM Paper Series, S. D. Marcello Balbo. Social and spatial inclusion of the international migrants. Local responses to a global process. Dbats publics internationaux. Politiques urbaine et le droit a la ville, UNESCO 2006 Urban Structure, Land Markets and Social Housing in Santiago, Chile. P. Trivelli y Cia. Ltda., Enero 2010.

Libros Cravino, Mara Cristina (2006). Las villas de la ciudad. Mercado e informalidad urbana. Universidad Nacional de General Sarmiento Cravino, Mara Cristina Editora (2007). Resistiendo en los barrios. Accin colectiva y movimientos sociales en el Area Metropolitana de Buenos Aires. Universidad Nacional de General Sarmiento.

Informes de coyuntura y Fuentes de Estadsticas CEDEM, Informe de Mercado Inmobiliario, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Mayo 2010. CEDEM y Direccin Gral. De Estadstica y Censos de la CABA, Ocupacin e Ingresos en la Ciudad de Buenos Aires, 1er. trim. de 2010, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Julio de 2010. Direccin Gral. De Estadstica y Censos de la CABA, Censo de hogares y poblacin. Villas 31 y 31 bis. 2009, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, 2009.

75

Direccin Gral. De Estadstica y Censos de la CABA, Buenos Aires en nmeros, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, 2009.

INDEC

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