公館－左岸商圈台灣科技大學企業管理學系 摘要 就公館地區的現況來看，此地區優良學府雲集，

為大台北地區重要的文學發源地之一。透過此商圈再造計劃的研究，我們歸納出原公館地區發展的
障礙，包括攤販的泛濫、環境髒亂、人行道被佔用、商業服務巷道狹窄、停車問題、公共設施的缺
乏及缺乏顯著的地方色彩等問題。 根據上述問題，我們透過文盛公園的重新規劃、路面的鋪設、
景觀的重新設計、選出適合此商圈發展的行業特性並據此協助店家進行轉型的輔導，並添以我們最
著重的藝術氣息，如：舉辦文藝活動等，期使所規劃的〔公館－左岸商圈〕能夠成為整個公館地區
甚至是整個台北市的新地標，並希望為原本就藝術氣息濃厚的大學城地區注入一股新氣象。 〔公
館－左岸商圈〕未來所發揮的效益，除了繁榮此地的經濟外，我們以成本效益數字來看，此商圈二
十年可產生的 npv（淨變現價值,net present value ,npv）為 nt$2,611,303,765 ，而 irr(內部報酬率，intern
al rate ofreturn)為 42%，以財務學的觀點言之，npv 大於零或 irr 大於我們所要求的報酬率，便可採行
此計劃，反觀目前的建商的推案觀之，irr 為 42%，確為一個相當可以採行的案子。 一個案子成功
與否並非只看財務面或效益面，但公館商圈不論在財務面及效益面都相當受到支持，因此這個案子
所帶來的經濟效益可說是相當大的。 第一章　緒論第一節　研究主題 清朝時期，公館為移民墾
荒、來往台北與文山間的要地，逐漸聚集而成市街；日據時期，日本人在此成立農業試驗所、京糖
研究所、高等農業學校（台北帝大前身）等機構，為改善台灣農業生產的研究基地，到日後台北帝
國大學（今日台灣大學）的成立，確立了公館的文教功能；光復後時期，軍事設施的不斷進入，公
館儼然成為軍事要塞；1960 年後，國家出口導向之經濟政策，使公館臨近地區的新店、中、永和地
區，大小工廠林立，使公館成為台北市至郊區的中間站。而附近多所大學相繼成立，也使公館成為
師生們主要的消費場所。1970年後，經濟更加繁榮，通勤人口日增，公館流通人潮更多，帶動了公
館地區的消費、轉運功能，商業活動熱絡，成為南區消費中心。因此，本次商圈再造計畫我們選擇
以公館商圈為再造計畫的目的地，主要以羅斯福路 284巷與 286 巷交叉處的公園為中心進行公館商
圈再造計畫。 〔公館－左岸商圈〕期使整個公館成為文化、藝術的發源地，因此，我們改造計畫
以文藝氣息為主軸，而我們主消費族群為 19-22 歲的大學生，透過市場研究調查和實地考察，我們
歸納整理出整個商圈的商業型態和消費者的偏好等資料，透過這些資料的分析，找出最適合此地發
展的業種，並且配合街道整齊和商店招牌一致性及景觀設計等種種考量，加上財務資料的分析與探
討，最後提出最有利此地區發展的一套規劃。 指導老師 : 張光第老師 組員 : 陳姿吟/趙淑慧/ 蔣駿緯
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５１７第二節　研究動機 公館地區不但是大台
北地區主要的商圈之一，而且舉凡台灣大學、台灣科技大學等知名校府也在此雲集，堪稱為文學藝
術與都市發展的重要地點。我們在公館附近的學校就讀，同時也是公館商圈的消費者，觀察到公館
商圈不但學生族群眾多、交通便利且去年底大眾捷運系統通車後更使得整個地區的交通更加發達，
但是縱使擁有廣大的潛在消費者和便捷的交通條件，卻苦因無完善的規劃和明確的定位，使得公館
附近的學生消費族群外流到其他的商圈，如：西門町和東區等，而公館商圈所存在的卻只有雜亂的
攤販和街道。 基於以上理由，我們站在公館商圈主要的消費族群的立場，透過我們在〔不動產管
理〕課程所學習的知識，提供商圈的改造計劃和效益評估，以期能透過〔公館－左岸商圈〕的建
立，將公館地區原有的文藝氣息提升到更高的層次，進而帶來整個公館地區的繁榮，並將〔公館－
左岸商圈〕規劃成有如法國巴黎左岸般，成為文學藝術的開端，為附近的學府注入一股文學的氣
息，使〔公館－左岸商圈〕形成除台北西門町、台北車站等地外的另一個新地標。 第三節　研究
方法 文獻資料的蒐集並整合 實地調查現場環境以取得文獻不足之資料 運用統計方法分析資料以取
得相關結果 諮詢專家意見 研究方法流程如圖 1-1：
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５１８公館商圈改造計畫研究方法確定蒐集公館
地區環境資料選取資料選擇合適地點參考其他國內外商圈改造成果擬定商圈改造方案擬定相關配套
措施提供經濟部商業司建言大台北地區消費型態公館地區環境資料（土地、交通、人口）公館地區
歷史資料尋求最佳改善商圈方案國內外相關報導網路資料蒐集實地考察拍照記錄評估方案效益評估
效益優，提供商業司做建言評估效益差，則回前面步驟尋求最佳方案圖 1-1 研究方法流程圖
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５１９第二章[公館－左岸商圈]市場調查 第四節
第一節 公館歷史沿革 公館形成於清朝，當時是一個移民植墾的聚落中心。康熙年間，福建省泉州
府安溪人到這裡開墾，時常和原住民發生衝突，於是人民自設公館來執行自治自衛工作，因此有公
館之名。 在日據時代初期公館仍處偏僻。1899 年日本人於現在的羅斯福路四段 119 巷設置農業試
驗所，做為改善台灣農業生產的研究基地，以實現「工業日本，農業台灣」的政策。日本人並在 1
928 年設立台北帝國大學，將原先的高等農林學校併入帝大的農林專門部中，從此公館的文教功能
確立。 1945 年以後，國民政府接收了日人各項設施。1960 年後國家出口導向的經濟政策，使得公
館外圍的新店、中、永和地區勞力密集的大工廠林立，使得公館成為台北市至郊區的中間站。同時
公館也成為台大師生消費場所，大部份為書店、小吃店、日用品零售店，而東南亞戲院則成為社區
居民及學生們重要的休閒場所。 第五節第二節 公館立地條件分析 一、商業地位 公館商店街位於台
北市南區與中永和交界處，同時又是市中心與外圍行政區（景美、木柵）和市鄉（新店、深坑、烏
來）的交通必經之地；再加上市街形成較早（約在清朝時就形成），規模不小。自然成為都市商業
體系中重要的角色之一。 公館位於西門商業區、東區與新店、中永和的中點位置。就其規模而言
介於西門、東區兩中心商業區與景美、新店、中永和等社區商業中心之間的地方性商業區。 二、
交通狀況 1．交通轉運站 對都市的經濟活動而言，交通扮演著很重要的角色。一個地區的繁榮與否
和該地區的商業活動有很直接的關係。早期河運時代的船口，馬車時代的驛站，鐵路時代的火車站
到汽車時代的車輛轉運站，都成為都市的形成地帶。 公館在交通的地位中，控制了台北市區與南
區的交通要道，因此有大量的交通車流及上、下班人潮必須經過這個地方，使得大量的交通運輸工
具的發達。現在再加上台北市政府所興建的大眾捷運系統，其便利性更使得這個地方容易有更多的
人潮聚集。對於通往附近的民眾所使用的交通工具，如公車、捷運及汽機車等的相關資料如表 2-1
所示： 表 2-1 公館地區公車資料 聯營 指南客運 福和客運 欣欣客運 新店客運 台汽 羅斯福路 0南,1,1
0,30,52,60,74,207,208,1,紅 2,藍 2,5,行天宮-動物園幹線 石碇線 台北-新店 台北-坪林 台北-烏來 台北-中
央新村 台北-溪園路
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２０236,251,252,253,254,274,2,78,280,284,290,291,
293,311,505,606,文 22,新生-松江幹線,陽明山花季公車 淡海-新店 烏來-信賢村 木崎腳-錦繡山莊 新店-
建安 新生南路 1,5 1 基隆路 1 基隆-板橋 基隆-土城 基隆-新店 汀州路 1 2．交通狀況分析 公館地區大
致為一幅射狀的交點，東向通往汐止、南港；西向通往新莊、三重和板橋；南向通往新店、木柵、
景美；北向通往士林、北投、淡水和三芝；西南向通往中永和、三峽，因此這個地方交通的繁忙可
略知一二。 (1)主要幹道分析 公館附近的主要幹道，如辛亥路、基隆路、羅斯福路、新生南路等，
皆為台北市內和郊區附近的主要聯絡道路，因此在上下午尖峰時段時交通狀況非常的混亂。 由表 2-
3 可知羅斯福路和新生南路交叉口為一交通十分繁忙的地方，其中以小型車和機車的數目較多，也
因此這個地段的交通十分擁擠。 新生南路 d 羅斯福路 c 羅斯福路 a 新生南路 b 圖 2-1 新生南路與羅
斯福路交叉口示意圖 表 2-3 新生南路與羅斯福路交叉口車輛通行量分析 方向 左轉 直走 右轉 大型
車 小型車 機車 大型車 小型車 機車 大型車 小型車 機車 a 449 5956 5665 12 690 432 b 729 7689 6677 43
9 5088 4477 c 10 52 0 100 218 d 36 2432 8246 3577 5152 5744 (2)行人通行量分析 由表 2-2 及圖 2-1 可
知，以上午和下午時段來看，c 方向的通行人口數都較多，而Ａ為次之，可見辛亥路為此一交叉路
段人口最終的匯集地。
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２１基隆路 d 辛亥路 c 辛亥路 a 基隆路 b 圖 2-
2 基隆路與辛亥路交叉口示意圖 表 2-2 辛亥路與基隆路行人通行量分析 通行人口數 方向 abcd上午 2
22 47 303 98 下午 174 23 320 40 (3)附近的捷運系統 除了以上交通要道的分析外，我們也針對公館附
近的捷運系統的相關資料做了一個簡單的描寫。此外古亭站位於兩捷運線（綠線及橘線）之交會，
是台北市通往永和的樞紐，由於轉運人潮眾多，對附近的商家無非是一大商機來源。 如表 2-3 及表
2-4 之說明，根據捷運局之『新店線捷運系統沿線及車站地區之都市計劃檢討及土地開發計劃規
劃』的說明，期望公館站成為新店線的中點站，且依其需求預測，預估 2001 年乘客量進站每小時
達 1440人次；出站人次達 2720 人次，可知此地區吸引人群之聚集功能十分強大，其中步行離開站
區之百分比達 85%；其他則轉其它交通功具，可見公館地區吸引人之處，而這些步行離開捷運站之
乘客正為本研究商圈之主要客源之一。 表 2-3 台北捷運系統營運概況表 85 年（3-12） 86 年 87 年 8
8 年（1-4 月） 客運人次 （萬人次） 1,120 3,108 6,077 4,627 木柵線（中運量） 1,120 1,554 1,812 836
平均每班人次（人） 108.7 111.5 128.0 140.9 淡水、新中線 （高運量） 1,554 - 4,265 3,791 平均每班人
次（人） - 229.2 451.0 842.4 客運收入（千元） 286,812 998,779 1,703,959 878,199 木柵線 286,812 352,2
26 365,438 126,637 淡水、新中線 - 73,884 1,338,521 751,562 表 2-4 捷運公館站與台電大樓站離站人口
數及搭乘交通工具 工具別 步行離開 計程車 公車 合計 乘客數 （人小時） 2300 140 501280 2720 公館
站 比率 84.6 5.1 10.3 100 乘客數 （人小時） 1660 70 130 1860 台電大樓站 比率 89.2 3.8 7.0 100 平均比
率 73 27
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２２三、人口分佈 3．台灣地區人民所得分析
由表 2-7 可知，台灣地區人民之國民所得有逐年增加的趨勢，八十九每人 gnp 增加為 nt$14,636 ，而
國民儲蓄率卻由 88 年的 26.5%降至 25.2%，可見人民將所得花費在消費的比例有逐年增加的趨勢。
表 2-5 台灣地區經濟發展歷年狀況85 年86年87年88年89年經濟指標濟1.經濟成長率(%) 6.10 6.68 4.57
5.67 預測6.73 (Ⅰ季7.93；Ⅱ5.51；Ⅲ6.90；Ⅳ6.64) 2.gnp(億美元) 2,829 2,926 2,686 2,908 預測3,237 3.每
人gnp(美元) 13,225 13,559 12,333 13,248 預測14,636 89年4月底人口數22,088,125人4.國民儲蓄率(%) 26.8
26.5 26.1 26.2 預測25.2 註：目前台灣地區人民每年所得約為 14,636 美元。圖 2-3 目前台灣地區人民
每年所得狀況 4．台北市平均每戶家庭收支調查
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２３由表 2-6 可知，台北市民每戶家庭每年花
費在各項目的支出，其中以房租水費所佔的比率較高，而食品類佔第二，教養娛樂類佔第三，因此
我們在規劃〔公館－左岸商圈〕時，以食品類及娛樂之相關業種為首要考量項目。表 2-6 台北市平
均每戶家庭收支調查類別小類百分比(%) 糧食3.43% 肉類2.92 魚貝類2.25 孔蛋類1.13 油脂類0.23 蔬菜
類1.83 水果類2.26 糖類0.05 調味品0.21 茶、咖啡、可可0.30 婚生慶壽0.01 在外伙食5.45 食品類其他0.
58 飲料類0.83 菸草類0.15 衣著服飾5.65 房租水費24.85 燃料及燈光費用2.13 家具設備3.31 家事管理2.
44 醫療保健8.51 通訊電訊7.61 教養娛樂16.42 雜項7.44 5．家庭消費型態統計 由表 2-7 可以看出，台
灣人民的消費習慣正逐漸在改變當中，以民國 87 年國民消費支出為例，最多的項目為食品、飲料
和菸草（佔 25.77%），其次為房地租、水電費等（佔 25.24%），再其次為娛樂、教育與文化費用
佔12.81%。 表 2-7 家庭消費型態統計
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２４家庭消費支出依消費型態統計percent distri
bution of total expenditures, 1964－1998 單位：％unit：％年　別year 合 計total 食品飲料及　菸草food, b
everageand tobacco 衣著鞋襪類clothing and footwear 房地租、水費、燃料和動力rent, fueland power 家庭
器具及設備和家庭管理familyfurniture, furnishing,household equipmentand household operations 醫療及保
健medical care andhealthexpenses 運輸交通及　通訊transportand communi-cation 娛樂教育及文化服務recr
eation, entertain-ment, education and cultural services 雜項支出miscella-neous 78年1989 10336.234.59 4.9.12.5.
79年1990 10325.244.27 4.8.13.5.80年1991 10305.254.33 5.8.12.5.81年1992 10296.264.20 5.8.13.6.82年1993 1
0275.254.05 7.9.13.6.83年1994 10264.254.56 8.9.13.7.84年1995 10254.244.57 101013.6.85年1996 10264.254.5
8 9.1012.6.86年1997 10254.254.38 9.1013.6.87年1998 10254.254.17 101012.6.6．公館附近地區之人口調查
表 2-8 公館附近重要建築物之地址及其人數名稱地址人數銘傳國小台北市羅斯福路四段 21 號公館
國小台北市基隆路四段 41 巷 68 弄 2 號民族國中台北市基隆路四段 113 巷 13 號797 人台灣科技大學
台北市基隆路四段 43 號6671 人台灣大學台北市羅斯福路四段 1 號27710 人三軍總醫院台北市汀州
路三段 8 號5136 人台電大樓台北市羅斯福路三段 242 號未查出水源市場台北市羅斯福路四段 92 號
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２５面積、人口及人口密度大安區　面積 1126
8 平方公里人口 317110 人人口密度 27911（人/平方公里）中正區　面積 76071 平方公里人口 165597
人人口密度 21733（人/平方公里）7．公館商圈消費者所得水準 由表 2-9 可知公館商圈消費者之所
得分佈以一萬元以為最多數，其次為一至二萬，而六萬以上則佔較少數。因此，總體觀之，公館商
圈的消費者並非屬於高所得群。表 2-9 公館商圈消費者所得水準收入水準一萬以內一至二萬二至三
萬三至四萬四至五萬五至六萬六萬以上百分比53.7% 18.3% 10.9% 10.3% 6.27% 3.2% 1.5% 8．公館商
圈消費者教育程度分析 由表 2-10 可知，公館商圈消費者教育程度以大學生居多，其人數超過總消
費人數將近一半，其次為專科、高中（職）及研究所，因此，教育程度分佈屬於高教育程度者居
多。 表 2-10 公館商圈消費者教育程度分析教育程度國小國中高中(職) 專科大學研究所總計公館商
圈0 人15人57 人63 人155人49 人339人百分比0.0% 4.4% 16.8% 18.6% 45.7% 14.5% 100% 9．公館商圈
消費者職業分析 由表 2-11 可看出公館商圈消費者之職業分佈以學生居大多數，且其數目超過半
數，其次為服務業、教職員及公務員。表 2-11 公館商圈消費者職業分析職業軍人公務員教職員服
務業工業學生家管自由業農漁業其他百分比2.3% 8.5% 9.7% 10.9% 4.7% 56.6% 3.5% 1.5% 0.0% 2.1% 10．
公館商圈消費者年齡層分析
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２６由表 2-12 的統計資料可知，公館商圈的
消費者年齡層主要分佈在 19-24 歲間的年輕學生為主，且其所得主要在一萬元以內。表 2-12 公館商
圈消費者年齡層分析年齡13-15 歲16-18 歲19-24 歲25-34 歲35-49歲50 歲以上百分比5.0% 16.2% 40.7%
27.1% 10.3% 0.6% 27.10%0.60%5.00%16.20%40.70%10.30%13-15歲16-18歲19-24歲25-34歲35-49歲50歲以
上圖 2-4 公館商圈消費者年齡層分析 四、環境生態 11．商店街外圍環境介紹
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２７台電大樓街區主要包含辛亥路、羅斯福路
及台電大樓旁羅斯福路 244 巷與汀州路所圍成的街區。a. 現況概況公館地區的分區管制大致上為住
商混合的形式，主要的商業用地分佈在羅斯福路沿線上，住宅地區則分佈在巷內、汀州路及辛亥路
沿線。b.活動空間分佈住宅區公館區與溫州街區同是商店街外圍重要的住宅區，住宅分佈在沿街或
巷內的建築群，形式為四、五層樓以上的連東的住宅。此區住宅允許有零售商業使用，因此有許多
一樓為商店，二樓為住宅的型態。加工活動在此區較少見，主要為一般家庭服務，如水電行、機車
行等事務活動大致分佈在羅斯福路上休閒活動錄影帶租售業日常用品消費活動雜貨、超商、飲食
品，主要在羅斯福及汀州路上，在主要巷道內亦有分佈。服飾品服飾、鞋類及飾品，為本區的主要
商業活動，分佈以羅斯福路及汀州路沿線為主。文化用品書籍，雜誌等，此外辛亥路及羅斯福路口
有耕莘文教院書局。12．分區概述
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２８大學口羅斯福三段 244 巷至四段 24 巷間
之街道；以服務學生為主的商業，沿街有密集的店家，如眼鏡店、升學補習班、書店、洗衣店、影
印店、髮廊及和學生有關的商業活動，這個地區是以附近學校生生為主要的客群，這些商店的特性
除了多樣化、價廉、實在、快速。羅斯福路四段 24 巷至基隆路口間本區大致為街店攤販區，商店
主要為服飾店、皮鞋店、食品及休明用品店等，亦為公館區最重要的商業重點地方之一。本區亦包
括電影院（東南亞戲院）、市場（水源市場）及機關用地（台電、台銀等），其中水源市場除了一
二樓為市場使用外，三樓為自來水事業處。此外，本區約午後五點，多數的攤販紛紛出現，這些攤
販以販賣衣服、日用品及飲食為最好多，雖然此區非常熱鬧，但交通擁擠雜亂為最大的問題所在。
羅斯福路東側，辛亥路至新生南路段本區為重要的辦公室坐落區，傾向於日用品店、電器行、證券
行或速食店為最多。新生南路段此區因為直接面臨台大學生最頻繁（如上下課、運動、消費），因
此飲食提供十分多，分佈地區以台大校門口最多；除了以上飲食分佈外，和學生相關的商業活動，
如書局、照相館、體育用品店、出版社和文化事業等也十分多。 表 2-13 新生南路段業種調查表型
態 類型 細目 設有桌椅攤位 飲食類 牛排、羹類（肉羹、蝦仁羹、魷魚羹）、湯類（豬血湯、四神
湯）、米食類、米糕、肉圓、’蚵仔煎、甜不辣、豬血糕、海產、炒牛肉、冷飲 手推攤車推販 食
品類 水果攤、玉米、糖葫蘆、魷魚、蛋糕、鍋貼等 服飾類 男女服飾、內衣襪、睡衣、皮帶、皮包
休閒類 錄音帶、書報、玩具、寵物 家用類 餐具、清潔用品等 設有攤架攤販 文化類 書冊、文具 服
飾類 成衣服飾、皮鞋、皮帶、皮包 休閒類 運動器材、運動鞋 家用類 座墊、枕頭 地攤及無設攤者
表演類 吉他表演等..
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５２９表 2-14 各業種相對關係表 外圍環境 逛選
型商店 逼留型商店 攤販 關係示意： 1、中立關係 2、同桌爭食 3、同種互惠 4、異族互惠 5、寄生
關係 6、互利共生 辦公室 公共設施 住宅區 服飾用品 文化用品 休閒用品 日用百貨 特殊用品 食品店
速食店 一般餐飲 休閒服務 補習班 餐飲攤 食品攤 服飾攤 家用品攤 辦公室 2、3 1 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1
6 6 6 6 公共設施 1 1 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 6 6 6 6 外 圍 環 境 住宅區 1 1 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 1 6 6 6 6 服飾
用品 6 6 6 2、3 4 4 4 6 4 4 4 4 6 4 4 5 4 文化用品 6 6 6 4 2、3 1、4 1、4 1 1、4 1、4 1、4 1、4 6 1、4 1、
4 1、4 1、4 休閒用品 6 6 6 4 1、4 2、3 4 6 4 4 4 6 6 4 4 4 5 日用百貨 6 6 6 4 1、4 4 2、3 6 4 4 4 6 6 4 4
4 5 特殊用品 6 6 6 6 1 6 6 2 1 1、6 1、6 1 6 1、4 1、4 1、4 1、6 逛 選 型 商 店 食品店 6 6 6 4 1、4 4 4
1、6 2、4 2 2 4 6 5 2 4 4 速食店 6 6 6 4 1、4 4 4 1、6 2、4 2 2 4 6 5 2 4 4 一般餐飲 6 6 6 4 1、4 4 1、6 2、
4 2 2 4 6 5 2 2、4 4 4 逗 留 型 商 店 補習班 1 1 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 2 6 6 6 6 餐飲攤 6 6 6 4 1、4 4 4 1、4
5 5 5 4 6 2、3 2、4 4 4 食品攤 6 6 6 4 1、4 4 4 1、4 5 2 2、4 4 6 2、4 2、3 4 4 服飾攤 6 6 6 5 1、4 4 4 1、
4 4 4 4 4 6 4 4 2、3 24 攤 販 家用品攤 6 6 6 4 1、4 5 5 1、6 4 4 4 4 6 4 4 2、4 2、3 以文盛公園為中
心，200 公尺內業種調查資料：
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３０店家數餐飲類服飾類影印店書籍、漫畫
店、出版社理髮店眼鏡行攝影、照相館銀行通訊行補習班、家教美容塑身洗衣店銀樓水電行醫藥
（診所、藥局）證券商電影院唱片行俱樂部機車行撞球場遊樂器店花店　複合式商店（便利商店、
屈臣氏等）020406080100120140餐飲類影印店理髮店攝影、照相館通訊行美容塑身花店銀樓醫藥
（診所、藥局）電影院俱樂部撞球場店家數 125 73 19 17 14 167479513524251121311餐飲類服飾類影
印店書籍、理髮店眼鏡行攝影、銀行通訊行補習班美容塑複合式花店洗衣店銀樓水電行醫藥（證券
商電影院唱片行俱樂部機車行撞球場遊樂器圖 2-5 業種調查資料 表 2-15 台灣地區消費者認為政府
應對夜市之管理措施(單位:百分比) 都市化程度維持現狀輔導轉業開發成為觀光休閒去處依據特性建
立招牌形象加強其他有關管理措施無意見都會區6.33 2.39 30.80 14.49 28.97 17.02 都市化地區4.76 3.05
31.05 15.43 29.90 15.81 非都市化地區7.59 1.27 34.18 7.59 29.11 20.25 第六節　公館現況評析 一、公館
都市地位 公館的都市地位為南區的商業中心以及市中心南郊的交通轉運站。在捷運系統完成後，
對原本需要在公館下車搭換其他交通工具的民眾，便可因捷運系統的完工而減少這種麻煩，因此公
館的轉運功能或許會稍減，然而公館為中間站的性質及既存的商業為求生存必會發展出另一機會而
將公館帶向另一個更重要的功能－南區的商業中心發展。為求生存並謀求能更上一層樓，強化公館
的商業功能，並提昇其層次，是相當重要的。二、商業活動 1．活動多樣化
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３１活動的多樣化是商業空間發展的新趨勢，
單一項目的商業活動空間生存遭到嚴重的考驗，現今公館商圈所呈現的商業活動以提供民眾購物為
主的店家，以提供飲食及休閒功能為輔。而其中購物是以服飾為主，而其他的項目則明顯的較弱，
其餘為活潑商業及因應空間多元化的原則，活動的組織結構實有重新調整的必要。2．商品及活動
的層次題 商品品質的提昇是促進活動的原動力，在生活水準日益提高的今日，對商品及活動的要
求，已不再只是基本的維生需求，也不再是簡單、無特色的型樣。就目前公館商業活動，大部份是
針對年輕學生需求，但這並不能成為公館商圈的特色；以服飾店來說，公館商圈所提供的衣服餘樣
並不如西門町和東區吸引人；以小吃來說，也不如臨近的通化街夜市豐富等等，因此，我們需要為
公館商圈尋找屬於它的特色。3．活動者特性 對公館商店街而言，最主要的活動者為附近學校學
生、學生家長、教師、上班族，以及至此轉車的人士。而其在空間上的分佈，以南方的景美、新
店、木柵及西南的中、永和為主。空間分佈的特性及活動者結構將嚴重地影響商站街將來發展的成
敗，因此，擴大活動者的層次及商圈的領域是不容乎視的，因為活動者層次的不同會影響店家價
位、型式的設計，所以在商圈時需特別注意此方面。4．攤販的猖獗 對公館商店街而言，攤販的活
動不但不亞於商店的活動，有時在假日或年節來臨時，反有臨駕正式部門之上的趨勢。這些攤販不
但佔據了人行道、騎樓等人行空間，同時也帶來了髒亂與吵雜。如何加強管理，並合理的規劃攤
販，實迫在眉梢。5．時間分佈不均 在公館商店街活動的量多集中在傍中及晚間的時段，而白天的
活動量相對地少了許多，如何吸引更多的非尖峰時段的人潮，或是在尖峰時段以最好的方式疏導人
群和車流量乃是當務之急。 三、土地使用問題 1．住商混合使用 土地使用住商混合，可能造成環
境品質的低落。但在台灣人的傳統社會根值的結構裡，住商混合對台灣人而言往往是最經濟、最富
安全感的使用方式，尤其是對小型的販售商店而言。如何就各種不同類型的商業空間，進行合宜的
分區管制，便成為極重要的課題。2．區發的不適度 現有部份臨街商業空間的使用過於低度(多數僅
為二、三樓型式的建築)，成為極大的不經濟。反而在不適商業活動的人行道、騎樓，形成了重要
的商業活動空間。四、商店街實質空間建築景觀
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３２1．都市幹道的擁塞 公館地區是台北市中
心與南區交通往來的要道，主要幹道交通頻繁，就目前各路口交通路況，需要再加強，尤其是尖峰
時段。2．人行道被佔用 人行道嚴重地被攤販與機車所佔用。3．商業服務巷道狹窄 公館作為商業
服務的巷道，最為重要者為羅斯福路四段 136 巷的飲食街，但此巷寬度僅為六米。在兩邊被攤販佔
據的情形下，行人通行相當困難。4．內部交通空間阻礙 公館區內交通空間，最主要為各道路的巷
道，這些巷道不是因路邊停車形成阻礙，便是因為被攤販所佔用，而阻礙了車輛的通行，這些阻礙
對部份巷道造成的不便較大，但對部份的巷道(本身通過的車流稀少的巷道)而言影響不大。5．停車
空間不足 停車空間的不足是公館市街道路擁塞最大的因素，車輛違規停車，尤以巷內最為嚴重。
如何有效規劃停車空間，成為解決道路問題最重要的課題。6．騎樓的阻礙 騎樓受到攤販、商家的
佔用、阻塞難行，如何有效管制騎樓的使用，保持其暢通，十分的重要。7．貨物裝卸空間的缺乏
在公館商店街，並無所謂的貨物裝湯場，而貨物的裝卸一般都使用道路空間，直接起卸貨物，因而
形成了道路空間混亂與阻塞。8．公共設備的缺乏 公共設備缺乏的現象普遍見於台灣的市街公間，
在公館商店街這種情形更為嚴重，電話亭、公共廁所…等，嚴重的欠缺，形成了遊客很大的不便。
9．公共休憩空間的缺乏
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３３公共休息空間多以開放空間的型式存在，
公園、綠地的增加將有限，開闢廣場及室內開放空間將提供另一種方法。五、環境意識 1．環境髒
亂 垃圾髒亂及攤販的衛生差是令人對公館產生不滿意的印象。環境髒亂的改善是不可忽視的。2．
擁擠不堪 擁擠吵雜也是公館令人感到不滿的原因之一，造成擁擠最重要的因素乃是空間的被佔
用，其中包括機車、攤販及商站推出的展示商品的佔用人行道及騎樓。3．地方色彩漸失 由於商業
及消費形態的改變，使得商業空間普遍地漸漸散常了地方色彩，而這地方色彩卻有其保存的必要。
4．文藝氣息有待加強 公館商店街，擁有濃郁的的商業氣氛，卻欠缺文藝氣息。六、空間意象 1．
市街空間缺乏明晰的中心性及自明性高可為地標者 目前公館地區自明性較高的場所為台大，但其
中心性並不高，而其位置也不屬於商店街範圍內，而飲食街又顯得過份混亂，重新尋找一個新的地
標以代表公館，是刻不容緩的課題。2．通道方向感紊亂，缺乏指向功能及指向標誌 通道空間欠缺
方向感，常令人有迷失在空間中的感覺，而使得通道所具的指向功能喪失。如何找回通道的特性，
便形重要。3．缺乏清楚的邊界以界分領域 在商店街中儼然形成若干群聚，但其間的領域卻無清楚
的界線予以界分，為使遊客們能有清晰的領域感，如何清楚地表現領域的界野，便十分重要。七、
基地自然環境
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３４從事基地開發，基地自然環境的調查便十
分重要，尤其基地內之地質、水文狀況，如黏土層的厚度、地下水位…等，都將直接的影響到基地
開發的強度。新生南路原是嵧公圳舊址填方而成，在基地開發時當注意其土壤承受力。第二章 商
圈計劃達成目標 第一節 具體改善目標 1、　提升公館都市地位藉由公館商圈更新再造，使其不僅
為台北南區消費中心，更是全台北、全台灣人文思想、藝術文化的發源地。因此我們會透過許多研
究報告和實地調查的資料，分析出這個商圈的消費大眾（以學生為最大族群）的消費習性和對商圈
的期盼等資料，建設出一個具體的文化區。2、　保持人車動線的通暢減少人車衝突，建立舒適的
人行空間。我們知道一個商圈最重要的目標是要吸引眾多的人潮，然而吸引人潮的重點，除了有豐
富的內容和設計外，交通問題首當最重要，因此透過這個商圈的設計，我們透過觀察附近交通動
態，將我們的主商圈地點規劃成為途步區（此途步區由於附近皆有替代道路，因此對於交通車流的
影響並不大，反而可因設立途步區而吸引眾多逛街人潮擁入商圈。） 3、　增加人文素養發展出屬
於台灣的氣息、藝術、精神文化。我們規劃此商圈的主要核心思想以建立一個台灣地區的人文藝術
發源地為主，因此我們希望這個地區的文化除了台灣本土的文化之外，也希望能夠加入一些異國的
藝術及文化以提升國內學生及一般民眾的文藝氣息，因此我們規劃成立一個藝術特區（如藝品展）
及在星期假日固定舉辦一些表演節目，使大家除了在國家音樂廳及國家戲劇院之外的地方也能夠很
自然地接近藝術。 4、　改善整體交通改善公館混亂的交通現況。 5、　改善商業環境品質重整公
館街道，使其建築有獨特的人文風采，並規範公館的攤販排設，建立起人性空間的商圈景觀。在景
觀設計方面，我們希望以歐式設計為主軸，先將店家的招牌、佈置等統一化，以整齊美觀為主，使
整個商圈感覺起來更有一致性，也讓進入商圈的民眾能夠感同身受。 6、　民眾參與鼓勵當地民眾
參與自治。我們首先以附近的大學（如台灣大學、台學科技大學及師範大學等）之社團或校方組織
參與各項活動（如表演活動），或者讓學校的學生有參與商圈改造的機會，讓學生自然而然成為商
圈中的一份子，透過這種方式，讓新一代的學生擔任文化藝術工作的欣賞者與推動者。第三章 商
圈現況改善的策略方法
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３５第一節 商業活動的重新規劃 1、　活動多
樣化 在商圈改造完成後，可以邀請文化團體、藝人等定期或不定期地來表演，在公園裡的舞台可
讓表演者一展長才；另外，在舞台的一旁的大道上，也可供靜態作品展出。2、商品及活動的層次
題 公館的商品可定位在年輕學子所喜愛的商品上，西門町有哈日風，公館何不以美國、歐洲等別
的商圈所沒有的，來呈現公館商品的特色，也可將此左岸的精神發揮出來。至於在飲食方面，既然
定義為左岸，食物應以歐洲方面的美食為主，並走平價路線，在優雅的咖啡街上享受美食，觀賞舞
台的表演，定能吸引人潮來至。本區既名為大學城，即表示學校眾多，可在公館商圈成立眾多書
店，自有一番特色。3、活動者特性 公館商圈的活動者原就以莘莘學子為主，在商圈改造完成後，
優雅的用餐環境定能吸引上班族前來，在口碑日佳之後，來公館逛街購物的活動者包括各行各業，
可望成為南台北的假日娛樂中心。4、化阻力為助力--攤販 不可否認攤販的確造成環境的污染，至
是公館與攤販間又有密不可分的關係，因此可將攤販併入美食街，使用同款式且具有創意之餐車
（例如台北火車站之果汁鋪），改善排煙設備，減少環境的污染。第二節 解決土地使用問題 1、尋
求住商雙贏 由於台灣地狹人稠，商業區和住宅區混雜一直是許多地方困擾的問題之一。根據規
定，許多地方的確是屬於住商混合使用的地區，以我們所規劃的公館－左岸商圈為例，此商圈便屬
於住商混合使用的地區，此種使用方式，雖然可能造成住戶因環境吵雜而不堪其擾，但另一方面卻
可因商圈的建立而提高房價，對住戶無非是另一大利多。因此，若住戶和商家能和平共處，對雙方
而言無非是達成雙贏的局面。至於如何協調住戶和商家，我們建議在商圈建立之初便應該舉辦公聽
會，讓原住戶能夠清楚的了解整個商圈的規劃，並讓住戶有提出問題的機會，相對的，我們也應給
予適當的解決方法；其次，如果住戶仍不肯妥協，我們可以仿照士林區焚化爐的處理方式，給予附
近住戶優惠的權利。總之，與其雙方互相爭吵，冷靜協調倒是一個較佳的處理方式。這樣一來不但
可以讓消費者逛得愉快，住宅區的住戶因被打擾而不滿。2、平衡區發的不適度 整個公館商圈的開
發並不是完全一致的，因此我們計劃以公館－左岸商圈為這個地區的主地標，先完善的規劃設計，
等侍形成一個完整的都會型商圈後，再取得財力、原住戶同意及政府相關單位的配合向外擴展整個
商圈的規模，以期讓整個公館地區可以媲美如西門町、東區等商圈。第七節　改善商店街實質空間
與建築景觀 一、相關運輸配套措施
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３６一個商圈最重要的除了提供來此消費的消
費者精美的商品以滿足其需求外，交通的便利與否也是一個很重要的因素。而且公館位於台北市與
台北縣的交接地帶，每日車水馬龍，上課、上班的人潮眾多，也不免幹道擁塞，此一問題為外在整
體環境的問題，除了人民自行遵守交通規則行駛以減少交通事故外，可協調台北市政府將公館一帶
之交通要道作一妥善之規劃。此外，由於捷運系統的完工，公館附近如公館捷運站、古亭捷運站等
大眾通工具，應可透過政府的宣導減少一個自行開車的車潮，而減少幹道擁塞的問題。二、維護人
行道暢通 人行道被佔用的情形和騎樓被佔用的情形四處可見，公館地區也不例外。由我們的觀察
中發現，公館地區的人行道主要是民眾隨意停放機車最為嚴重，若要將此地發展成為商圈，就應清
除人行道的路障，以還給行人及消費者一個輕鬆乾淨的購物空間。關於這個問題，較積極面，我們
傾向在人行道外圍架設如花盆等盆栽或是一些藝術品，使那些機車騎士無法將機車停放在此，一來
可以杜絕人行道被佔用的問題，二來也可以使整個商圈更加美化；而消極面方面，我們則建議政府
交通單位應採取加強取締的措施協助及期盼機車騎士能發揮公德心，不要逞一時之快。三、以視覺
效果取代商業服務巷道狹隘 公館地區的巷道並非十分寬敞，狹小的巷道可能給予人壓抑的感覺，
因此我們可透過一些設計上的改良，給予人們煥然一新的新鮮感，如採光應明亮、並擺設一些花草
等。此外，我們也規劃行人徒步區的方式以增加行人步行的空間，減少機車進入與民爭道的狀況，
在店家的規劃上，如招牌、擺設等我們也要求一致，以增加美感，減少因巷道狹窄而店家又各自佔
用巷道的可能。四、內部交通空間維護 公館－左岸商圈將規劃成人行徒步區，並在出入口設置匝
道，禁止汽、機車進入，讓購買民眾有一個舒適的購買環境。如：台北市華陰街及新莊夜市、西門
町等商圈都在人潮較多時禁止汽、機車進入成為徒步區，在人潮較少時讓汽、機車行駛，這樣可以
部份解決交通空間的問題，但由於公館－左岸商圈有規劃鋪設地磚，若要讓汽、機車行駛可能有破
壞地磚的可能性，因此在地磚材質的選擇上應格外小心。五、有效解決停車空間不足 影響民眾是
否有意願前往一個商圈消費的動機，除了物品種類多元化外，交通、停車問題也是一大考量。如前
陣子轟動一時的桃圈台茂購物中心，由於一開幕時便吸引了大量的人潮前往消費，但卻因為交通及
無停車位的問題，而使得消費者怨聲四起。在公館商圈附近，由於交通方便，舉凡公車、大眾捷運
系統等眾多，民眾前往此商圈消費絕非難事，因此，我們與政府皆應加強宣導民眾搭乘大眾交通工
具，以減少聚集的車潮，商圈也可以在台北市重要的交通聚點，如台北車站等地提供購買專車的搭
載服務，以增加消費民眾的便利；此外，停車場的建立也有其必要性，因此，應該在附近找尋合適
的地點建立一座立體停車場。六、維護騎樓”行”的權利
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３７公館地區可說位於台北市的交通要塞，許
多重要的道路都在此處彙集，因此交通順暢與否便與商圈的發展前景有著很密切的關係，在觀察公
館地區的過程中，我們發現這個影響這個地區發展很重要的因素是攤販問題。一個商圈是否能夠繁
榮、是否能夠吸引許多人群聚集，除了內在環境的完善以外，外在環境的配合也是很重要的，這些
外在環境中最重要的是交通問題，而從我們的觀察中發現影響交通問題最嚴重的當為攤販的氾濫，
這些攤販大多集中在騎樓或是路旁，這些攤位，不但影響行人和車輛行走，也有礙整個區域的觀
瞻，除此之外，由於公館地區缺乏停車場，也造成許多前來逛街的民眾將汽、機車隨意停放在騎
樓，造成大家行走的不方便，因此清除騎樓的障礙物除了有賴大家的公德心，市政府及相關單位的
協助配合及立法管制也是很重要的。 在消除騎樓障礙物的最佳時機，我們建議為鋪設行人徒步區
時，因為“驅除”勢必造成反對的聲音，而工程的施工期也是一段不短的時間，利用這段時間不但
可以將那些還在觀望回來的攤販永久驅離，也可以完成鋪面鋪設的工作。 七、保留貨物裝卸空間
一個商圈繁榮後勢必帶來許多人潮，因此店家對進貨的需求也就比較頻繁，但是進貨、卸貨會影響
到商圈活動的進行，而且在公館－左岸商圈規劃成為行人徒步區以後，對於車輛進出便一定有所管
制，所以對於店家貨物裝卸，我們必須增加一個固定的空間，在影響消費者安全和整個商圈觀瞻最
小的情況下，便利店家進出貨，所以我們建議可定一人群較小的時間，將行人徒步區開放給商家裝
卸貨物。八、加強公共設施 商圈以吸引人群聚集並消費為主目的，而吸引人群聚集的重要因素除
了滿足人們想要採購所需物品以外，如果其他公共設施也非常完備，更容易產生較高的集客力。公
館－左岸商圈的主客群，我們將之定位在年青族群，因此對於一些公共設備我們儘量傾向年輕化為
主，如設立具有創意之公共電話亭、休閒椅、公共廁所等，並增設服務中心，以利消費者查詢。
九、強化公共休憩空間功能 商圈除了吸引人群消費外，我們也希望將公館－左岸商圈形成公館地
區的地標。台北市許多地標地區，如：台北車站的新光三越百貨公司，便吸引許多人在此聚集，這
些聚集的人除了少數人是真的要去逛新光三越百貨公司外，大部份的人都是和朋友約在這裡而要到
別的地方去，但是這些人聚在這裡的同時，便帶動整個商圈的熱鬧，只要能將人聚集在一起，我們
再做一些行銷活動，便能將這些聚集的人群帶人我們的商圈中，此外，商圈的地標作用更能因為這
些人的免費傳播而聲名大噪。所以，我們計劃在商圈中央的原三角形公圈改建成一個露天的舞台，
可供一些表演團體或歌手在此舉辦活動，以吸引人群聚集，在舞台的後方，我們則計劃設置一個噴
水池，商圈周圍的露天咖啡座，我們將會設置一些優美的路燈，讓採光更加優美，使整個商圈更有
藝術氣息。十、美化建築景觀
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３８我們將公館－左岸商圈定位如同法國巴黎
左岸的那種藝術風味。但若要將所有將建築物重建似乎較不可行，因此我們的構想是在該計劃中將
請專人為公館建築物作一詳細規劃，包括色彩選擇的一致性、看板、招牌的設計一致（如台北市華
陰街店家的招牌和布條都是一致的）、店內的擺設等等，務求一個整潔、美觀的環境。在商圈內我
們也會儘量擺設一些有藝術氣息的物品，雖然我們以法國巴黎左岸風味為主，但我們仍希望保有台
灣本土的氣息，因此，店家的設計除了以歐式的設計為主，也不放棄中式的設計，讓這個地方能形
成台灣的左岸，而不只是模仿法國左岸而以。第八節　提升環境意識 一、環境污染源整頓 可定一
時間統一收垃圾，並輔導商家如何將垃圾分類、如何將廚餘解決、每天打掃環境內外，可保持衛
生，又可吸引消費者前來。本商圈將實行並輔導每一商家垃圾分類，並統一在人潮最少之時段收取
垃圾。餐飲類商店之廚餘也將設一定點回收。每天打掃環境內外，可保持衛生，又可吸引消費者前
來。為維持商圈內之整潔，建議設立一個委員會，向消費者宣導勿亂丟垃圾，共同維護公館商圈之
環境清潔。二、交通動線規劃 經由我們的改造，將會使交通順暢、人潮流動有秩序，呈現前所未
有的井井有條。為使交通順暢，除汽、機車依照車流方向行走外，假日或尖峰時段可由交通大隊來
協助指揮。人行磚道也將設立指示標誌，確定人潮的行進方向，避免消費者在同一走道內交錯而
過，以減少阻力。另機車停放問題，除請台北市政府在公館商圈周圍增設停車格，並宣導消費者搭
乘大眾運輸系統前來，以利解決目前公館商圈車滿為患之問題。三、建立屬於地方的色彩 公館之
由來乃因位於台北縣市之轉運站而形成，現在的公館仍身付此重任。本商圈可設一定點介紹公館之
歷史，讓來往之消費者了解公館的由來。並經由學生消費者的到來，可公館商圈定義為具有學術味
之地方色彩。四、文藝氣息有待加強 由於公館商圈附近有台灣大學、台灣科技大學、民族國中、
公館國小、銘傳國小，學生人數眾多。因此可成立文藝走廊，展覽學生或當代藝術家之作品，增進
公館商圈之文藝氣息。另表演舞台之形成，除邀請流行歌手舉辦簽唱會以吸引人潮外。也將不定期
邀請古典歌手舉辦演奏會，知名作家也將在邀請之列。如此一來，整個公館商圈將出現前所未見的
文藝氣息。第九節　空間意象的再造 一、建立市街空間明晰的中心性及自明性地標
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５３９由於目標公園地附近並沒有相對應的地標
存在，若是以台電大樓為地標可以暫時為該公園地標，但是就長遠而言目標公園可以建立起屬於自
己的象徵地標，可以透過特殊的建築物（例如雕像、特殊外型建築）來吸引一般人加強印象。若是
將來附近建築物改建時，可以透過政府單位鼓勵或是獎勵的方式吸引建商配合當地意象設計出符合
建築物外觀。二、建立多功能訊息指標 除了可藉由磁磚路面、店家的整體設計引導消費者。以公
園為中心的在造方案中，我們建議可以仿造先進國家的公共設施內均提供相關功能性指標，設計出
專屬於公館地區的圖騰，配合商家增加指標內容，不僅提供方向，也提供下一個指標位置，沿途商
店業種，還可以使用類似公車站牌廣告的方式，以壓克力版做活動式的設計，免除貼紙容易產生的
問題，還可以加速回收指標製作的費用。三、強調邊界以界分領域 可藉由磁磚路面、店家的整體
設計以及特殊照明設備的使用引導消費者，將整個公館商圈串連起來。使消費者不管是白天或晚上
皆可以輕易的進入目標區，關於照明設備，我們建議以柔和的燈光取代一般日光燈，如此夜間時使
的改造地區顯現更加明確。第三章 再造計畫步驟及預期效益 第一節 改造中心地點
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４０我們選定文盛公園為我們為公館商圈進行
再造的目標地點，主要考量有下列數點：1. 文盛公園為公有土地進行再造時的壓力較一般私有地
小。2. 文盛公園鄰近羅斯福路幹道且 284 及 286 巷分別通往汀州路及 318 像幹道交通便利3. 文盛公
園周圍 200 公尺範圍內有台灣大學、台電大樓及其他辦公大樓，人潮吸引容易4. 文盛公園目前攤販
聚集狀況較差，整頓容易。現場實地觀察照片如下文盛公園入口處（從羅斯福路攝）左為 286 巷、
右為 284 巷文盛公園 284 巷前段文盛公園 286 巷（紅底白字招牌後方為文盛公園）文盛公園 284 巷
後段，遠方路口為汀州路文盛公園 286 巷 4 弄圖 5-1 文盛公園實地照片
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４１圖 5-2 文盛公園平面圖 第二節 改造計畫
分期目摽及各期預期效益
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４２本計畫分成短、中、長期三方面評估，分
析文盛公園在造後為公館地區帶來的效益供參考。表 5-1 短、中、長期目標效益表期別目標預期效
益短期1. 舖設改造地區人行地磚。2. 增設目標地區造型燈光及建設相關水電設施。3. 增設多功能性
指標，並提供廣告以吸引商家配合。4. 獎勵目標地區商家招牌配合。5. 限制車輛在再造區任意停
放。6. 舉辦藝文活動製造新聞話題提升知名度。7. 將再造成果移交未來文盛公園商圈管理委員會，
以增進社區居民及商家參與度。1. 利用舖設地磚施工期間驅逐攤販移轉，完工後進行攤販取締作
業，以增加公園附近商家業績，進而增加商家配合意願。2. 造型燈光的架設在白天可以作為再造區
立體目標，夜間燈光效果更可以顯現出再造區域，增加行人前往意願。3. 多功能性指標提供方向，
下一個指標位置並可增加商家廣告，以加速回收指標設立時成本。4. 獎勵條件的設立可以增加商家
配合商圈整體意象表達意願，以減少向商家收費的問題。5. 除了運用公費舉辦藝文活動，還可獎勵
商家贊助藝文活動費用，增進商家與社區居民關係，使商家願意為再造地區貢獻心力。6. 還可以藉
由附近學校的社團提供相關藝文活動，拉近學校與社區關係。7. 運用社區居民與商家組成管理小組
維護再造區運作並且訂立管理辦法，政府單位提供相關協助。中期1. 建立相關停車設施。2. 將再造
區營運交由文盛公園商圈管理委員會接管，並由台北市政府派人監督、指導，經濟部商業司進行考
核及成效追蹤。3. 由文盛公園商圈管理委員會鼓勵商家及居民認養再造區設施。4. 視情形擴大再造
區範圍，並增加相關設施，向商家收取部分費用以減少政府相關支出。5. 設立專屬稽核小組，檢視
管理單位經營狀況並列入日後參考依據。6. 設立專屬節日或假期以增加活動人潮，使之成為常態活
動。1.停車設施的設立可以更加增進公館地區的流動人潮，並解決人們前來公館地區的停車問題。
2. 將再造區的營運交由文盛公園商圈管理委員會負責，一方面可以減少政府部門的經費壓力，一方
面由當地商家及居民共同管理可以增進商家及居民對於再造區休戚與共的關係，政府單位進行相關
輔導措施。3. 設施認養工作可以減少政府部門在維護方面的經費壓力，將再造區運作納入以後再造
參考。4. 設立專屬稽核小組，可以有效杜絕相關弊病，並將稽核結果公開給再造區居民及商家瞭
解，並納入全國再造區評比依據。長期1. 文盛公園商圈管理委員會得經營及管理公園設施。2. 經濟
部商業司可以本商圈再造計1. 政府部門可以逐漸降低經費補助，讓園商圈管理委員會自行負擔公園
內相關設施維護工作，相關營運收入也交由該
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４３畫的成效，進行示範及觀摩活動。單位負
責，目的使園商圈管理委員會成為責任中心，自負盈虧，政府單位提供相關協助及監督。2. 依使用
範圍年限分出不同區域，下次更新再造時可以由使用年限最久地區進行再造工作，長期下來可以產
生多環狀的再造區，每一環設定不同特色，並再度將人潮吸引至再造中心，以增進人潮在再造區的
流動。第四章 公館商圈改造之財務分析 第一節 財務分析說明 在財務規劃方面，我們做了一些前提
假設，這些前提假設如下：１．假設全台北市人民有 20%的消費支出會花在公館－左岸商圈２．np
v 折現率假定為 15% ３．營業活動之現金流量以 2002 年為基礎，往後每年為前一年之 1.07 倍（通
膨率假定為 2% ;成長率為５％）４．投資活動淨現金流出包含所有相關費用，假定為前一年營業活
動現金的 70% 在參考台北市民眾每年消費支出的情形並配合我們的主客群－年青族群，定義出我
們在公館－左岸商圈所要經營的業種，並根據台灣省民眾對各項物品消費金額的分佈，估計出公館
－左岸商圈所能產生的收入，我們總共估計二十年，每年收入我們假設隨著時間每年固定成長
５%，每年並考量通貨膨脹率 2%。根據這些收入金額我們做了以下的現金流量表，以 npv(淨變現
價值, net present value)和 irr(內部報酬率, internal rate of return)做為考量是否建立此商圈的依據。我們
假定 npv 折現率為 15%，最後估計這個商圈二十年可產生的 npv 值為 nt$2,611,303,765。以財務的觀
點，只要 npv 大於零，這個計劃案便可實施。第二節 公館商圈估計收入 根據表 的收入，我們做了
一些假設，我們將經過我們商圈之車輛數分成大、中、小三種，並假設大型車可載二十二人（一般
公車載客數之一半），中型車可載客 1.5 人，小型車可載客一人，並以八十八年度台灣區人民所得
14,636 美金為主做計算。表 6-1 公館商圈估計可能收入（以 2002 年為主，其他年份以此預估，估計
假設詳見現金流量表）
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４４類別小類百分比(%) 估計該商圈可能產生
之收入公館商圈估計可能收入(台幣) 糧食3.43% 41,390,6181,206,723,564肉類2.92% 35,236,328茶類、咖
啡、可可0.30% 3,620,171食品類在外伙食5.45% 65,766,434飲料類0.83% 10,015,806衣著服飾5.65% 68,17
9,881教養娛樂16.42% 198,144,009詳見財務分析表 6-2：第三節 〔公館－左岸商圈〕現金流量表分析
根據以上假設，我們估計出〔公館－左岸商圈〕的 irr 值為 42%，就財務的觀點，irr 大於我們所要
求的報酬率（假設為折現率 15%），這個計劃便可實施。（詳細計算請見表 ）綜合上述兩種指標
皆支持〔公館－左岸商圈〕設立的可行性。現金流量表(6-2)單位：新台幣元2001 2002 2003 2004 200
5 2006 由營業而來之淨現金
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４５飲食店家之淨現金65,776,43467,091,96368,4
33,80269,802,47871,198,528咖啡店之淨現金13,635,97613,908,69614,186,86914,470,60714,760,019衣著服飯
店之淨現金68,179,88169,543,47970,934,34872,353,03573,800,096娛樂業店家之淨現金198,144,009202,106,
889206,149,027210,272,008214,477,448由營業而來的淨現金合計$345,736,300 $352,651,026 $359,704,047
$366,898,127 $374,236,090 (以營業活動淨現金的70%作預估)由投資而來之淨現金-242,015,410 -246,855,
718-251,792,833-256,828,689-261,965,263-267,204,568本期淨現金增減-242,015,41098,880,582100,858,1931
02,875,357104,932,864107,031,522期初現金餘額0-484,030,820-385,150,238-284,292,045-181,416,688-76,483,
824期末現金餘額-242,015,410-385,150,238-284,292,045-181,416,688-76,483,82430,547,698註 1．npv 折現
率假定為 15% 註 2．營業活動之現金流量以 2002 年為基礎，往後每年為前一年之 1.02 倍（通膨率
假定為 2%）註 3．投資活動淨現金流出包含所有相關費用，假定為前一年營業活動現金的 70% 現
金流量表(6-2) (續 1) 單位：新台幣元2007 2008 2009 2010 2011 2012 由營業而來之淨現金 飲食店家之
淨現金72,622,49874,074,94875,556,44777,067,57678,608,92780,181,106咖啡店之淨現金15,055,21915,356,3
2415,663,45015,976,71916,296,25416,622,179衣著服飯店之淨現金75,276,09876,781,62078,317,25279,883,5
9781,481,26983,110,894娛樂業店家之淨現金218,766,997223,142,337227,605,183232,157,287236,800,43324
1,536,441由營業而來的淨現金合計$381,720,812 $389,355,228 $397,142,333 $405,085,179 $413,186,883 $4
21,450,620 (以營業活動淨現金的70%作預估)由投資而來之淨現金-272,548,660-277,999,633-283,559,625-
289,230,818-295,015,434-300,915,743本期淨現金增減 109,172,152111,355,595113,582,707115,854,361118,1
71,448120,534,877
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４６期初現金餘額30,547,698-484,030,820-385,15
0,238-284,292,045-181,416,688-76,483,824期末現金餘額139,719,850-385,150,238-284,292,045-181,416,688-
76,483,82430,547,698註 1．npv 折現率假定為 15% 註 2．營業活動之現金流量以 2002 年為基礎，往
後每年為前一年之 1.02 倍（通膨率假定為 2%）註 3．投資活動淨現金流出包含所有相關費用，假
定為前一年營業活動現金的 70% 現金流量表(6-2) (續 2) 單位：新台幣元2013 2014 2015 2016 2017 201
8 由營業而來之淨現金 飲食店家之淨現金81,784,72883,420,42385,088,83186,790,60888,526,42090,296,94
8咖啡店之淨現金16,954,62217,293,71517,639,58917,992,38118,352,22818,719,273衣著服飯店之淨現金84,
773,11286,468,57588,197,94689,961,90591,761,14393,596,366娛樂業店家之淨現金246,367,170251,294,5142
56,320,404261,446,812266,675,748272,009,263由營業而來的淨現金合計$429,879,633 $438,477,226 $447,2
46,770 $456,191,705 $465,315,540 $474,621,850 (以營業活動淨現金的70%作預估) 由投資而來之淨現金-
306,934,058-313,072,739-319,334,194-325,720,878-332,235,295-338,880,001本期淨現金增減122,945,575125,
404,487127,912,576130,470,828133,080,244135,741,849期初現金餘額719,218,838842,164,413967,568,9001,0
95,481,4761,225,952,3041,359,032,548期末現金餘額842,164,413-385,150,2381,095,481,4761,225,952,3041,3
59,032,5481,494,774,397註 1．npv 折現率假定為 15% 註 2．營業活動之現金流量以 2002 年為基礎，
往後每年為前一年之 1.02 倍（通膨率假定為 2%）註 3．投資活動淨現金流出包含所有相關費用，
假定為前一年營業活動現金的 70% 現金流量表(6-2) (續 3) 單位：新台幣元2019 2020 由營業而來之
淨現金
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４７飲食店家之淨現金92,102,88793,944,945咖
啡店之淨現金19,093,65819,475,532衣著服飯店之淨現金95,468,29397,377,659娛樂業店家之淨現金277,4
49,448282,998,437由營業而來的淨現金合計$484,114,287 $493,796,573 (以營業活動淨現金的70%作預
估)由投資而來之淨現金-345,657,6010本期淨現金增減138,456,686493,796,573期初現金餘額1,494,774,39
71,633,231,083期末現金餘額1,633,231,0832,127,027,656計算淨現值 npv $834,054,788.57 計算內部報酬
率 irr 42% 註 1．npv 折現率假定為 15% 註 2．營業活動之現金流量以 2002 年為基礎，往後每年為前
一年之 1.02 倍（通膨率假定為 2%）註 3．投資活動淨現金流出包含所有相關費用，假定為前一年
營業活動現金的 70% 由圖 6-1 可知，在最保守的假設條件下，我們估計在 2006 年上半年度時即可
達成損益平衡。若是考慮經濟成長率狀況，實際營運損益平衡可望比估計時間提早。
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４８-1,000,000,000-500,000,0000500,000,0001,000,
000,0001,500,000,0002,000,000,0002,500,000,0002001圖中 x 軸表年份，y 軸表每年期末現金餘額圖 6-1
公館商圈公園財務規劃圖 第五章 對現階段商業司推行「商圈更新再造 政策」之建言 第一節 具體
改善目標 一、提升公館都市地位 藉由公館商圈更新再造，使其不僅為台北南區消費中心，更是全
台北、全台灣人文思想、藝術文化的發源地。因此我們會透過許多研究報告和實地調查的資料，分
析出這個商圈的消費大眾（以學生為最大族群）的消費習性和對商圈的期盼等資料，建設出一個具
體的文化區。二、保持人車動線的通暢 減少人車衝突，建立舒適的人行空間。我們知道一個商圈
最重要的目標是要吸引眾多的人潮，然而吸引人潮的重點，除了有豐富的內容和設計外，交通問題
首當最重要，因此透過這個商圈的設計，我們透過觀察附近交通動態，將我們的主商圈地點規劃成
為途步區（此途步區由於附近皆有替代道路，因此對於交通車流的影響並不大，反而可因設立途步
區而吸引眾多逛街人潮擁入商圈。）
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５４９三、增加人文素養 發展出屬於台灣的氣
息、藝術、精神文化。我們規劃此商圈的主要核心思想以建立一個台灣地區的人文藝術發源地為
主，因此我們希望這個地區的文化除了台灣本土的文化之外，也希望能夠加入一些異國的藝術及文
化以提升國內學生及一般民眾的文藝氣息，因此我們規劃成立一個藝術特區（如藝品展）及在星期
假日固定舉辦一些表演節目，使大家除了在國家音樂廳及國家戲劇院之外的地方也能夠很自然地接
近藝術。 四、改善整體交通 改善公館混亂的交通現況。 五、改善商業環境品質 重整公館街道，使
其建築有獨特的人文風采，並規範公館的攤販排設，建立起人性空間的商圈景觀。在景觀設計方
面，我們希望以歐式設計為主軸，先將店家的招牌、佈置等統一化，以整齊美觀為主，使整個商圈
感覺起來更有一致性，也讓進入商圈的民眾能夠感同身受。 六、增進民眾參與 鼓勵當地民眾參與
自治。我們首先以附近的大學（如台灣大學、台學科技大學及師範大學等）之社團或校方組織參與
各項活動（如表演活動），或者讓學校的學生有參與商圈改造的機會，讓學生自然而然成為商圈中
的一份子，透過這種方式，讓新一代的學生擔任文化藝術工作的欣賞者與推動者。第二節 營造一
個台北的「左岸」－改造公館 1、公館文化再造－〔公館－左岸商圈〕。 文盛公園，所屬里別為中
正區文盛里，位於羅斯福路三段 284 巷 1 號前，佔地面積 734 平方公尺。目前文盛公園是以傳統社
區活動為主，內建有兒童遊樂設施，若干座椅供人休憩，附照片如圖 。圖 7-1 文盛公園實地照片
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５５０2、改建計畫目標 計劃改建為一綜合休憩
公園：露天表演舞台:以水池環繞舞台周圍，噴水池為舞台背景。平時商請學生、表演團體來此地
作即興演出。露天咖啡座:與舞台相配合，讓民眾欣賞表演，並可以在此稍作休憩之便。公園綠意
景觀增加:為隔絕在羅斯福路上車水馬龍，所帶來的噪音，可多種植綠色植物，以便讓民眾能更加
享受表演。3、活動空間再造
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集５５１a. 硬體部份: 由於目前文盛公園周圍街
道，車流量不多，多集中在白天上午。a.規劃成時段性徒步區。街道上商家招牌，統一規格，懸掛
整齊。建造一明顯的入口地標，以引人注意。b. 軟體部份: 史料文物展示(可以活動式展示公館之歷
史、文物、事件、老照片) 文藝商店設立(可以在該地開設書店、藝廊，營造文藝氣息) 飲食文化融
合(在公園周圍可成立咖啡店、餐館，除了可提供附近居民、師生一個滿足民生需求的地方，也可
欣賞公園的表演活動。圖 7-2 文盛公園再造計畫完成示意圖 第六章 [公館-左岸商圈]寫意圖 『請看
插頁』附錄 第一節 參考文獻 １．台北市公館商店街商業活動系統與市街空間之研究(作者：中興大
學陳文欣) ２．台北市政府工務局都市計劃處委託國立台灣大學建築與城鄉研究所，３．台北市公
館地區都市設計與都市發展之研究，台北，1989.6。４．行政院主計處（tel:23711521）台北捷運系
統營運概況 ５．台北市政府捷運工程局、大眾捷運公司台北市公館商店街商業活動系統與市街空
間之研究(作者：中興大學陳文欣)
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全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集