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LECCIN 6: APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURSTICO.

Pulsando "leer ms" se accede al contenido de este tipo de contratos y a la legislacin que lo regula. LECCIN 6: EL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURSTICO. (LA MAL LLAMADA MULTIPROPIEDAD). Concepto.Consiste en que una persona trasmite a otra, a cambio de un precio, el derecho a disfrutar durante un nmero determinado de aos (entre 3 y 50) de un determinado alojamiento durante un periodo del ao previamente fijado no inferior a 7 das. Hasta hace poco tiempo, en Espaa, se utilizaban los trminos Multipropiedad o Tiempo compartido, para definir todas aquellas frmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar vacacionalmente, de un alojamiento durante un periodo determinado del ao. Con la entrada en vigor de la Ley 42/1998 de 15 de Diciembre, reguladora de tales derechos, la mal llamada multipropiedad, pasa a ser conocida como aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Debemos tener en cuenta que el uso de las dos acepciones iniciales, poda inducir a equvocos: Por una parte, el trmino tiempo compartido, no es ms que la traduccin literal de la denominacin Time sharing y su principal inconveniente es que pareca dar a entender que entre los titulares de esos derechos, lo que se comparta era el tiempo, cuando es precisamente lo contrario puesto, puesto que los titulares lo son respecto de periodos de tiempo no slo diferentes, sino tambin excluyentes. El trmino multipropiedad, tena la gran ventaja de haber calado en la opinin pblica, hasta el punto de ser, con mucho, el trmino ms utilizado para denominar el sistema, con independencia de que se hubiera constituido como una forma de propiedad, lo que lo hacan un trmino inadecuado para su utilizacin, por lo equvoco. En consecuencia, la nueva expresin derecho de aprovechamiento por turno, resulta preferible, en primer lugar por ser menos comprometida (es ms genrica y descriptiva) y en segundo lugar porque se ajusta a la perfeccin a la regulacin que del mismo se hace. A efectos promocionales, sin embargo, podr utilizarse cualquier otra denominacin, siempre y cuando no contenga la palabra propiedad, no induzca a equvocos en cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia y de la misma se desprenda con claridad la naturaleza, caractersticas y condiciones jurdicas y econmicas de la facultad del disfrute. Los regmenes anteriores a la nueva Ley, debern adaptarse a las disposiciones de la misma en el plazo de dos aos, transcurridos los cuales, cualquier titular de un derecho real o personal relativo al disfrute de uno o ms inmuebles durante un periodo determinado del ao, podr instar judicialmente la adaptacin prevenida. Derechos y Obligaciones de las partes. Desde que esta frmula se empez a aplicar, la cual ha tenido un amplio desarrollo en nuestro pas, (segundo del mundo en cuanto al nmero de complejos explotados), se tuvo la conciencia de que el problema no resida tanto en una terica insuficiencia legislativa, como en el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor estaba especialmente desprotegido en el disfrute de su derecho. Visto lo cual, y a fin de evitar los continuos abusos detectados, la Unin Europea elabora una Directiva que limita, en la medida de os posible, la autonoma de la voluntad de las partes hasta donde es aconsejable. La Ley de 1998 no se limita a la transposicin estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institucin de una regulacin completa estableciendo, entre otras, las siguientes medidas concretas en la aplicacin del rgimen: El contrato y los documentos informativos se redactarn, adems de en castellano o en cualquiera de las lenguas espaolas oficiales en el lugar de celebracin, en la lengua elegida por el adquirente del estado miembro de la Unin Europea. Si el adquirente no es nacional de algn Estado de la Unin Europea, ni residente en los mismos, podr exigir que el contrato y dems documentos se le entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro, a su eleccin. Establece a favor del adquirente una facultad de desistimiento unilateral (sin necesidad de alegar ningn motivo o razn), durante los diez das siguientes a la celebracin del contrato, no estando sujeto a indemnizacin a pago alguno. El derecho del mismo a la resolucin unilateral del contrato, por trmino de tres meses a contar desde la fecha de su celebracin, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno, en el caso de que el contrato adoleciera de la informacin, documentos obligatorios o bien el adquirente no hubiera sido suficientemente informado. Cul es esa informacin? El propietario, promotor o cualquier persona fsica o jurdica dedicada profesionalmente a la transmisin de derechos de aprovechamiento por turno, deber editar un documento informativo, que se archivar en el Registro de la Propiedad, mencionando los siguientes extremos: 1.- Identidad y domicilio del propietario o promotor. 2.- Naturaleza real o personal de los derechos. 3.- Fecha de extincin del rgimen. 4.- En obras no finalizadas, fecha lmite de terminacin.

5.- En obras no finalizadas, fecha estimada de finalizacin del rgimen. 6.- Descripcin precisa del inmueble y su situacin, as como si el mismo est concluido o se encuentra en construccin. 7.- Servicios comunes de los que podr disfrutar el adquirente y en qu condiciones podr hacerlo. 8.- Instalaciones de uso comn a las que el adquirente podr tener acceso e importe de las mismas. 9.- Indicacin, en su caso, de la empresa de servicios que se har cargo de la administracin. 10.- Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno. 11.- Precio ms alto de los derechos de aprovechamiento por turno. 12.- Importe de la 1 cuota anual en concepto de utilizacin de instalaciones y servicios comunes, o por lo menos, su estimacin. 13.- Procedimiento de clculo de las futuras anualidades. 14.- Nmero de alojamientos y nmero de turnos por alojamiento. 15.- Informacin sobre los derechos de desistimiento y de resolucin unilateral. 16.- En edificios en construccin, indicacin del aval o seguro para garantizar su terminacin. 17.- Posibilidad o no participar en un sistema de intercambio y, siendo posible, nombre de la empresa de intercambio y nmero total de socios afiliados al programa de intercambio. 18.- Informacin sobre cmo y dnde se puede obtener informacin genrica y gratuita de los derechos del adquirente (Oficinas de Turismo, de consumo, Organismos de CC.AA., Registros de la Propiedad, Notarios, Colegios de Arquitectos, Colegios de A.P.I. etc) 19.- Inventario completo de muebles y enseres con que cuentan los alojamientos. 20.- Datos de inscripcin del rgimen en el Registro de la Propiedad, expresando titularidad y cargas. 21.- La insercin literal de los artculos 10,11 y 12 de la Ley 42/98 referentes al desistimiento y resolucin del contrato, la prohibicin de anticipos y el rgimen de prstamos a la adquisicin El adquirente podr, sin perjuicio de las responsabilidades penales en que haya podido incurrir el transmitente, instar la nulidad del contrato en el caso de falta de veracidad en la informacin. El desistimiento o resolucin del contrato, deber notificarse, por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicacin as como la fecha de envo, al propietario o promotor. Si el contrato se hubiera celebrado ante Notario, ser necesario que el desistimiento se plasme en acta notarial. Los prstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con l, quedarn automticamente resueltos cuando el primero utilice sus facultades de desistimiento o resolucin. En caso de subrogacin a prstamo constituido por el transmitente, ejercitado el desistimiento o resolucin, el prstamo subsistir a cargo del que lo constituy. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo antes de que finalice el plazo para el ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras se disponga de la facultad de resolucin. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad, tendr derecho a exigir en cualquier momento la devolucin por duplicado de dicha cantidad. La facultad de disfrute, no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El propietario del inmueble, podr libremente disponer de su derecho de propiedad, con arreglo a las normas del Derecho Privado. Extinguido el rgimen por transcurso del plazo de duracin, los titulares no tendrn derecho de compensacin alguna. El propietario no ofrece slo una titularidad inmobiliaria, sino que tambin se compromete a ofrecer unos servicios complementarios, implcitos en esa titularidad. El propietario o promotor es el responsable de la efectiva prestacin de los servicios inherentes al derecho, debiendo resolver el contrato con la empresa en caso de incumplimiento, as como exigir los oportunos daos y perjuicios, asumiendo directamente la prestacin incumplida o contratando con empresa diferente a la primitiva. En todo caso, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno, podr reclamar del propietario la efectiva prestacin de los servicios y las correspondientes indemnizaciones en el caso de que la prestacin no se efecte. Constitucin de esta figura. Requisitos.Lgicamente, no todos los inmuebles son susceptibles de ser utilizados o explotados mediante este sistema, la nueva Ley contempla unos requisitos mnimos imprescindibles para que el derecho que nos ocupa se considere aplicables. As se determina: La formalizacin del rgimen en escritura pblica se establece como constitutiva y se impone como obligatoria su inscripcin en el Registro de la Propiedad. El rgimen de aprovechamiento por turno, deber ser constituido por el propietario registral del inmueble, para lo cual deber: Haber inscrito la conclusin de la obra en el en Registro de la Propiedad (o la declaracin de obra nueva en construccin en caso de que no se haya finalizado). Constar con las licencias necesarias para ejercer la actividad turstica, las de apertura, las de primera ocupacin de los alojamientos, zonas comunes y servicios, as como la correspondiente cdula de habitabilidad. Si la obra no est finalizada, bastar la licencia de obra y la necesaria para la actividad turstica (slo exigible en aquellas CC.AA. donde este sistema, con arreglo a su legislacin, tenga la calificacin de actividad turstica sometida a

licencias). Haber contratado con una empresa de servicios (con al menos una sucursal domiciliada en Espaa), la prestacin de aquellos que lleva implcito el rgimen, salvo que el mismo propietario haya decidido el asumirlos directamente. Haber suscrito los seguros pertinentes de responsabilidad civil, de incendios y otros daos generales del edificio, instalaciones y equipos. El propietario que constituya el rgimen en un inmueble en construccin, deber constituir a favor de los futuros adquirentes, aval bancario o seguro de caucin que garantice la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta (actualizadas con arreglo al I.P.C.), para el caso de que la obra no est finalizada en la fecha prevista o el alojamiento no est dotado del mobiliario descrito en la escritura reguladora y el adquirente opte por la resolucin del contrato. El aval, slo podr ser liberado o el seguro extinguido, mientras no est inscrita el acta notarial de finalizacin de obra. El derecho de aprovechamiento por turno, podr constituirse como derecho real limitado. La duracin del rgimen ser de tres a cincuenta aos, a contar desde la fecha de inscripcin del rgimen jurdico o desde la inscripcin de la terminacin de la obra (cuando el rgimen se haya constituido sobre un inmueble en construccin). Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto ms de tres de ellas, hasta un mximo de cincuenta aos y en los que se anticipen las rentas correspondientes a una o a todas las temporadas, quedarn sujetos a la presente Ley (sin perjuicio de lo prevenido en la L.A.U.). Tales contratos debern referirse a una temporada anual determinada, que se corresponda a un periodo determinado o determinable de dicha temporada y a un alojamiento determinado o determinable, siempre que est especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se vaya a disfrutar del derecho. El alojamiento debe ser susceptible de utilizacin independiente por tener salida propia a la va pblica o a un elemento comn del edificio en el que estuviere integrado. El inmueble estar dotado de forma permanente con el mobiliario y enseres adecuados. El rgimen de aprovechamiento por turno, slo podr recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectnicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que integren el conjunto debern estar sometidos a dicho sistema (con la lgica excepcin de los locales), si bien, se permite que en un mismo conjunto, los alojamientos propios del rgimen de aprovechamiento por turno, coexistan con otro tipo de explotacin turstica, siempre y cuando aquellos recaigan sobre alojamientos concretos y para periodos determinados. Ser condicin necesaria, que el conjunto disponga al menos de diez alojamientos sujetos al rgimen que nos ocupa. El periodo anual de aprovechamiento nunca ser inferior a siete das seguidos, siendo en todo caso de igual duracin dentro de un mismo rgimen. Deber quedar el conjunto bloqueado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes, un periodo de tiempo no inferior a siete das por cada uno de los alojamientos sujetos al rgimen. El derecho real de aprovechamiento por turno, no podr, en ningn caso, vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad. Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno, gravar, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o inmueble (segn est o no constituida previamente una propiedad horizontal). La reunin en una misma persona de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad (o una cuota de ella), no implica la extincin del derecho real limitado, el cual, subsistir toda la vida del rgimen. El documento pblico.La escritura pblica reguladora del rgimen de aprovechamiento deber expresar, al menos, las siguientes circunstancias: Descripcin de la finca, edificio o edificios que en ella existan, reseando los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. En edificios en construccin, se reflejar la fecha lmite de terminacin de la obra. Descripcin de cada uno de los alojamientos que integren la edificacin, dotndolos de numeracin correlativa. A cada turno se le dotar igualmente de numeracin correlativa, respecto a cada alojamiento. En caso de coexistencia con explotacin turstica, se relacionarn aquellos alojamientos susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno, haciendo constar tambin qu periodos del ao. En cada alojamiento destinado al aprovechamiento por turno, se expresar el nmero de turnos, su duracin (indicando da y hora inicial y final), su cuota con relacin al alojamiento en particular o al total inmueble (si no se ha constituido la divisin horizontal). Relacin detallada y valorada del mobiliario adscrito a cada unidad de alojamiento. Periodo del ao en que el alojamiento permanece bloqueado para las reparaciones oportunas y de mantenimiento. Se har referencia a los servicios complementarios inherentes a los derechos de aprovechamiento, especificando si sern prestados directamente por el propietario o por una empresa de servicios. En su caso, los estatutos a que se somete el rgimen. Situacin registral, catastral, urbanstica y, en su caso, turstica del inmueble. Planos de distribucin de los alojamientos. Retribucin de los servicios y gastos comunitarios.

Duracin del rgimen. Adems, se incorporar a la escritura original testimonio del contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguros obligatorios, para su archivo en el Registro. Inscripcin y modificacin del rgimen.El Registrador suspender la inscripcin de aquellos apartados o artculos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos alguna obligacin o limitacin contraria a lo establecido en la Ley. En la inscripcin de la primera adquisicin del derecho, podr incluirse (si as se hubiera acordado en la escritura o contrato elevado a pblico), la subrogacin en el crdito hipotecario, sin necesidad de consentimiento por parte del acreedor hipotecario, si al constituirse la hipoteca se pact un sistema objetivo de distribucin de la responsabilidad hipotecaria. Cualquier modificacin realizada en contratos o documentos, siempre que sea legal, no ser vlida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad. El rgimen slo podr ser modificado por el propietario registral con el consentimiento de la empresa de servicios y de la Comunidad de titulares. Las modificaciones debern constar en escritura pblica y ser inscritas en el Registro de la Propiedad. Legislacin y normativa aplicable. - Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la proteccin de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisicin de un derecho de utilizacin de inmuebles en rgimen de tiempo compartido. DOCE L 280, de 29 octubre 1994. - Ley 7/1998 de 13 de abril, sobre condiciones generales de contratacin. BOE 14 abril 1998. - Ley 42/1998, 15/12/98, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico y normas tributarias. BOE 16/12/98. Modificada por la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE de 30.12.2000, p. 46631 ss.). La modificacin afecta a los arts. 8.2.b), 8.2.e), 8.2.h), 9.3, 9.4, 10.3, 14 y 19, y a la Disposicin Adicional 2. Modificada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE nm. 313, de 31-12-2001, p. 50597.). La modificacin introduce los arts. 8.2. l) y 9.1 13.] Modificada por la Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposicin al ordenamiento jurdico espaol de diversas directivas comunitarias en materia de proteccin de los intereses de los consumidores y usuarios (BOE de 29-10-2002, pp. 37922-37933). La modificacin afecta a la rbrica del captulo III del Ttulo I e introduce un artculo 16 bis. - CANARIAS: Decreto 272/97, de 27 de noviembre, sobre regulacin de los alojamientos en rgimen de uso a tiempo compartido. BOC 15 diciembre 1997. Se aplican adems las normas de la Ley de Propiedad Horizontal

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