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UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE - PPGAU / GEU TEORIA EHISTÓRIA DAFORMAÇÃODACIDADE PROFª. FERNANDA FURTADO

FICHAMENTO

SMOLKA, Martim Oscar. O capital incorporador e seus movimentos de valorização. In Cadernos PUR/UFRJ. Ano II, N1- jan/abr 1987 Rio de Janeiro:

IPPUR,1987.

VALENTIM TAVARES

30 DE NOVEMBRO DE 2011

VALENTIM TAVARES

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MARTIM O. SMOLKA - O capital incorporador e seus movimentos de valorização

INTRODUÇÃO

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O autor relaciona o ganho do empreendimento imobiliário e a formação de rendas fundiárias e a dinâmica de associação do setor imobiliário à estruturação interna da cidade, avaliando os efeitos prováveis das políticas de uso do solo sobre o desempenho do setor imobiliário. Discorre sobre o funcionamento do mercado fundiário, procurando caracterizar o conceito de capital incorporador como agente responsável pelo ordenamento do uso do solo visando o lucro através da apropriação de rendas fundiárias. Apresenta as bases da atividade desses capitais, seus limites de valorização, comparando-os com outros capitais. A partir daí descreve a segregação social do espaço gerada pela ação desse capital.

O PREÇO DO TERRENO

Qualificações do preço do terreno:

o Objeto singular com características não repetitivas:

  • Naturais clima, fertilidade;

  • Criadas ou produzidas terras drenadas, urbanizadas;

  • Acessibilidade em relação a outros itens do ambiente construído (no momento da compra de um terreno obtém-se com as outras características a “localização) A terra constitui-se como um MEIO DE PRODUÇÃO NECESSÁRIO NÃO REPRODUZÍVEL. o Necessário para reprodução da força de trabalho ao abrigar o uso residencial; o Necessário ao conferir às atividades econômicas uma dimensão espacial, uma localização, um endereço determinado. A formação do preço da terra é diferente de processos onde o trabalho entra como componente fundamental. Preço da terra determinada por:

o poder do proprietário administrar sua escassez; o disposição e capacidade do usuário de remunerar este proprietário. Escassez da terra determinada em função de:

o Estoque de terras disponíveis; o Necessidades ou usos requeridos ou destinados.

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Valor da terra para o usuário quando comparado a outros lotes disponíveis:

o Em função do LUCRO (termos objetivos monetários); o Em função da UTILIDADE (termos subjetivos). Qualidades do mercado fundiário:

o Valor

de

um

terreno

é determinado pelas atividades desenvolvidas

externamente, competindo por seu uso, que geram vantagens que vão se modificando no decorrer do tempo; o O uso do solo envolve externalidades que geram SINERGIAS URBANAS. (cada utilização de um terreno altera as características de todos os outros); o O proprietário da terra é PASSIVO no que tange ao controle da base material

necessária à formação da renda fundiária por ele extraída da terra pelo direito de propriedade (RENDA ABSOLUTA); o SALVO QUANDO estes, ATUAM EM BLOCO controlando a escassez da terra como meio de produção para obter um valor excedente (RENDA DIFERENCIAL).

Quanto à caracterização do preço da terra como tributo imposto aos usuários, cabe a distinção:

o Preço estipulado = realização do VALOR POTENCIAL e EXPECTATIVA DE VALORIZAÇÃO FUTURA do terreno. Valor potencial:

o Condições histórico-institucionais relativas ao mercado de terras que estabelecem um patamar mínimo de negociação;

o Práticas institucionalizadas (leis, herança,

...

)

fomentam a lógica dos interesses

da classe proprietária (de terras) na forma de valores de monopólio na negociação de terrenos. o Entenda-se o poder de monopólio de tributação resultante do controle da disponibilidades e da forma de utilização da terra. o No Brasil: má distribuição fundiária e fragilidade dos mercados financeiros resulta na utilização da terra como reserva de valor:

  • Escassez absoluta de terras;

  • Volume negociado cada vez menor.

o Baseada

na

(

...

)

capacidade

dos

proprietários

fundiários

em

exercerem

influência no uso que se dá à terra, atuando ou restringindo o processo de

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acumulação de capital, de forma a reproduzir a dependência do setor produtivo sobre este meio de produção.”(p.44)

o Mantidas as vantagens desses atores e a taxa de juros, o autor deduza fórmula (p.44 - 45):

P= R / i

onde:

P= preço do terreno e

R= renda fundiária;

alcançando uma anuidade tomada em horizonte infinito

e

i= taxa de juros.

o Considerar a “(

...

)

valorização decorrente da inter-temporalidade das condições

que determinam o preço pelo qual terrenos são negociados a cada momento.

(p.45)

o Preço do terreno estabelecido pela anuidade equivalente ao fluxo de rendas esperada para este, descontada pela taxa de juros corrente ..

No contexto urbano o espaço geográfico é o locus de grandes imobilizações financeiras como capital fixo de longa duração, compondo o ambiente construído para a produção e o consumo.

o ambiente construído para a produção e o consumo na cidade:

o composto por grandes imobilizações de longa duração de capital fixo no contexto urbano do espaço geográfico. o Envolve além das edificações privadas a rede de infraestrutura, constituindo

esta última, os “(

)

meios de produção e de consumo coletivo normalmente

... provido pelo Estado”. (p.45) Ao imobilizar esses capitais fixos o solo urbano mantém-se ocupado por um

grande período,impossibilitando renegociações do mesmo espaçoe, portanto, o tempo desse “aprisionamento” dependerá de quanto tempo o valor do capital a ser instalado, (representado pelas oportunidades e pela rentabilidade esperada para seu novo uso) levará para superar o do capital já instalado. Preço dos terrenos é determinado pelas condições de produção do ambiente construído e especialmente pelo preço dos imóveis, portanto qualquer modificação no ambiente construído por investimentos públicos e privados definirão vantagens locacionais para cada lote urbano. Com essa informação conclui-se a possibilidade do CONTROLE DO PROCESSO DE VALORIZAÇÃO FUNDIÁRIA, quando submetido às aplicações do capital privado na mudança de uso do solo urbano.

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Benefícios da organização do uso do solo, realizado parcialmente às expensas do capital privado, passam a retornar para este, pelo menos parcialmente, e não mais exclusivamente ao proprietário.

O CAPITAL INCORPORADOR

1.

“(

...

)

aquele que desenvolve o espaço geográfico organizando os investimentos

privados no ambiente construído, em especial aqueles destinados à produção de

habitações.”(p.47)

  • 2. adquire um terreno objetivando sua valorização pela alteração de seu uso.

  • 3. Investe na base em que as rendas fundiárias são formadas.

Realização do empreendimento imobiliário típico:

Compra de terrenos;

Contratação de: Consultoras; planejadoras; edificadoras; agentes financeiros; agentes para comercialização. Limite da valorização feita pelo capital incorporador é a sua capacidade de organização para criar e capturar rendas fundiárias. Capacidade ampliada a medida que:

haja suporte de um sistema financeiro bem desenvolvido; haja articulações com o Estado nas alterações do ambiente construído.

OS MOMENTOS DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Momento I Alteração do preço do terreno em relação ao preço de aquisição original, por venda ao incorporador; Momento II - Valorização do terreno pelo incorporador ao alterar seus atributos; Momento III - variações (de valorização ou não) no preço do terreno por alterações

na estrutura espacial do ambiente onde se insere o terreno, que será captada na forma do momento I, em período futuro. Além dos momentos descritos o autor ressalta o MOVIMENTO DE EXPANSÃO INTENSIVA, a possibilidade do capital incorporador expandir-se e controlar bases em que rendas fundiárias são alteradas.

O autor caracteriza então o capital incorporador “(

...

)

como aquele que se valoriza (e

se expande) ao tentar assumir o controle do processo pelo qual rendas fundiárias

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são criadas e apropriadas.”(p.49) Viabilizando-se ao assumir atitudes contraditórias em diferentes momentos:

Investe contra a instituição da propriedade privada fundiária, minando o poder dos proprietários de obter rendas fundiárias ao reduzir o preço de compra da terra (momento I) e antecipar a valorização realizável no momento III. Defende no momento II seus direitos como proprietário da terra, expandindo ao máximo sua capacidade de valorizá-la.

MOMENTO I

Neste momento da valorização imobiliária ocorre:

O aparato institucional dificulta a incorporação, impedindo empresas com baixo nível de organização e principalmente o proprietário fundiário de controlar o processo de transformação de uso de sua terra, dessa maneira especializando a atividade incorporadora, formando um mercado monopsônico de terras e privilegiando apenas os que podem alterar o valor de uso da terra. Medidas de facilitação da entrada capitalista no mercadoimobiliário que inviabilizam a possibilidade de valorização pelos proprietários fundiários, voltadas para alienação ou transferência do controle do uso da terra dos proprietários que o fazem de forma parasitária para os que o farão como meio de produção.

MOMENTO III

Para que o incorporador receba antecipadamente o valor do comprador é necessário um sistema de crédito ágil que viabilize a rápida recuperação do capital e que garanta a liquidez dessas valorizações no futuro, convencendo esse comprador de que a qualquer momento poderá resgatar seu investimento, habilitando-o a especular com essa propriedade.

Incorporadora então impõe uma taxa equivalente a uma parte do ganho futuro do comprador;

A

expectativa sobre o

mercado é um fator de valorização, introduzindo

instabilidade no mercado. Para manter o afluxo desses ganhos a incorporadora deve atuar sobre a estrutura do mercado nos aspectos subjetivos da demanda, implantando não só novos

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estilos de morar, mas sugestões que reforcem a idéia de que a compra do imóvel é mais do que a aquisição de um bem necessário, mas um investimento. A propaganda imobiliária desvia a atenção sobre o preço do imóvel para sua valorização futura.

MOMENTO II

Neste momento do movimento de valorização envolve a alteração do uso de criação de solo e sua conseqüente apropriação de rendas fundiárias segundo os processos:

1. Criação de rendas as modificações no uso do solo alteram toda a acessibilidade e a forma do capital assumir o controle deste processo, privatizando vantagens realizadas pelo Estado que eram antes apropriadas pelos proprietários fundiários. Nos empreendimentos integrados, que necessitam de imobilizações de maior porte, o grande capital incorporador articula diretamente com o Estado o atendimento imediato da recém criada demanda por serviços públicos. A generalização desse processo afeta completamente a possibilidade do capital incorporador. 2. Ampliação da base de incidência das rendas Além da possível valorização pela alteração das condições que permitem a apropriação de rendas fundiárias, considera-se a capacidade do capital incorporador de ampliar o número de usuários sobre os quais incidem as rendas. Como o custo de produção por m² é praticamente igual, o verdadeiro diferencial para que o empreendimento seja bem sucedido é a criação de vantagens locacionais. Essas vantagens locacionais são frutos da capacidade do empreendedor em agir nas preferênciasdo comprador, tornando o produto final o mais homogêneo

possível, oferecendo a este “(

...

)

um melhoramento ou inovação de produto

destinado a atender mais aos quesitos técnicos da produção do que ao

consumidor propriamente dito.” (p.54)

Mesmo que essas vantagens locacionais pudessem supor um sobrepreço que o

comprador seria induzido a pagar, o interesse do capital incorporador reside apenas a densidade habitacional que pode ser realizada em cada localidade.

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incorporações feitas em momentos históricos com um fator de multiplicação menor, demonstram o caráter seqüencial da ocupação do solo O processo de valorização depende da capacidade do incorporador de:

inovar,

oferecendo

compensações

artificiais ao consumidor pelos custos de

adensamento; agilizar a comercialização para que investimento seja recuperado enquanto o empreendimento ainda se mantém inédito; Impedir que esses ganhos sejam repassados aos proprietários, atuando novamente no momento I; Mobilizar o Estado a prover seus empreendimentos com serviços públicos necessários. Desta análise o autor conclui que:

As mudanças na forma de ocupar o solo urbano são contínuas e impostas pelas atualizações dos terrenos próximos e a partir dessa realidade o capital incorporador altera suas estratégias de ação;

Esse mesmo capital expande-se segundo limites por ele próprio estabelecido por estar inserido na própria forma de estruturação do espaço. Gera rendas diferenciais ao homogeneizar o espaço, atuando nas condições marginais ou na periferia. Sobre a ação nas áreas periféricas, cabe dizer que são menos áreas de baixa renda e na verdade áreas não desenvolvidas, podendo ser utilizadas como alternativas para áreas já excessivamente adensadas. Esses projetos contudo afetam as rendas diferencias como na crítica de Marx a David Ricardo.

A NATUREZA DO GANHO IMOBILIÁRIO E SUA METAMORFOSE

Apesar da análise anterior demonstrar que a natureza do ganho no setor imobiliário associa-se às bases nas quais se formam os preços fundiários:

a valorização pela incorporação envolve operações de diversas naturezas;

embora sobre o diferencial de valorização incidam rendas fundiárias, a

NATUREZA

DO

GANHO

IMOBILIÁRIO

NÃO

É

NECESSARIAMENTE

FUNDIÁRIA; diferentes tipos de capital aplicados em um empreendimento imobiliário contribuem de maneira diferenciada na obtenção dos lucros de incorporação e

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não

se

concretizariam

de

maneira isolada, mas somente no ambiente da

operação imobiliária. Este caráter do empreendimento imobiliário explica a dificuldade em identificar a verdadeira natureza de seus lucros, posto que os ganhos são metamorfoseados durante seu rateio. A importância da compreensão da real natureza do ganho imobiliário está na necessidade de facilitar a avaliação dos efeitos possíveis da aplicação de instrumentos de política urbana e habitacional. CARACTERÍSTICAS DAS OPERAÇÕES NOS TRÊS MOMENTOS:

Momento I o Institucionalização da atividade incorpodadora implica na redução do tipo de demandantes potenciais por terrenos e não na simples redução na demanda por terra caracterizando a prática de MONOPSONIZAÇÃO do mercado de terrenos edificáveis; Embora o terreno seja avaliado por um valor de uso, não atinge esse valor como valor de venda ao incorporador; A diferença entre o valor avaliado de uso de um terreno e o valor de venda para o incorporador traduz a transferência de rendas fundiárias do proprietário a esse incorporador, que é via de regra beneficiado nessa negociação em detrimento do proprietário. Momento II o Criação de rendas, momento em que são internalizadas externalidades geradas pelo empreendimento imobiliário RENDA DE FUNDADOR; (A) o Artifícios mercadológicos e alterações no produto, tornando-o aceitável para o comprador e formando novas formas de morar, AMPLIANDO AS BASES DE INCIDÊNCIA DE RENDAS FUNDIÁRIAS. o Ganhos imobiliários decompostos em:

o

o

  • Ganhos industriais

relativos à produtividade durante a construção;

  • Ganhos financeirosobtidos na redução de recursos mobilizados por unidade;

  • Ganhos de incorporação obtidos no planejamento do empreendimento.

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  • Ganhos mercantis - relativos às estratégias mercadológicas e obtidos ao ajustar um produto ao mercado ou o inverso. Relacionado à ampliação das bases de influência das rendas fundiárias.

Momento III o Operação eminentemente financeira envolvendo a remuneração de juros por rendas fundiárias quando na aquisição de um imóvel espera-se uma valorização futura, significando um sobrepreço. o Por ser o sistema financeiro de habitação bastante segmentado, os volumes de crédito não são oferecidos de maneira igual, o que diferencia valores de negociação de imóveis equivalentes, podendo os empreendimentos privilegiados com boa oferta de crédito cobrar um excedente como CUSTO DE OPORTUNIDADE. o Ganho imobiliário pode assumir inúmeras formas as diferentes operações de valorização relativas à um empreendimento imobiliário; o Para cada modo de operação e seu respectivo ganho implica em distintas articulações entre os preços, a dinâmica do setor e o uso do solo. o Sobre a dinâmica deste setor, esta constitui-se de transformações induzidas no tempo, estabelecidas pelos comportamentos individuais condicionados e a conformação dos efeitos conjuntos das iniciativas individuais. o Oportunidades de realização de cada modo de ganho dependem de certas sinergias geradas na operação imobiliária como um todo.”(p.60);

O CAPITAL INCORPORADOR FRENTE A OUTROS CAPITAIS

O capital incorporador distingui-se do capital industrial, comercial e do financeiro, havendo contudo alguns pontos comuns. Comparado ao capital Industrial:

ganhos de produtividadeda indústria obtidos na renovação dos métodos produtivos são convertidos em aumentos temporários na taxa de lucros, ou retornam ao mercado como redução do preço do produto. O aumento na taxa de lucros atrai novos capitais, levando ao aumento da concorrência e consequente redução de preços, expansão da produção ou aumento da concentração da produção no mercado. Ganhos são distribuidos aos outros capitais e, pela concorrência, são forçados a atualizar seus métodos produtivos para manter-se no mercado.

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Ganhos de produtividade obtidos por fatores externos são convertidos em rendas fundiárias. No caso do capital imobiliário:

o “processo de contínua criação de condições mais vantajosas ocorre de forma

excludente (

...

),

a acessibilidade no espaço é restrita àqueles que adquirem

direitos exclusivos de ocupação como proprietários.”(p.62)

o A exemplo do capital industrial, o capital incorporador necessita do ambiente de contínua mudança nos métodos de produção e na forma de ocupação do solo urbano. o A dinâmica de transmissão é apenas parcialmente realizado através dos preços dos imóveis, maior coerção se dá pela alteração na matriz de valores de todos os terrenos adjacentes a um empreendimento, obrigando o capital incorporador a alterar sua forma de atuar. o Capital incorporador controla a matriz de estruturação urbana pelo aumento da criação de rendas diferenciais, atuando como homogeinizador do espaço. Comparado ao capital financeiro:

Assim como este, o capital de incorporação rebaixa o custo de circulação pela racionalização da ocupação do espaço ou regência de vários agentes para realizar grandes operações imobiliárias. Comparado ao capital comercial:

Que diminue cada vez mais os custos de circulação, realiza essa tarefa com mais eficiência e velocidade na medida que esses custos seriam ainda mais altos caso cada unidade industrial tivesse de converter suas mercadorias produzidas em dinheiro. Assim como o capital comercial, o capital incorporador localiza-se no circuito D-M- D (dinheiro mercadoria mais dinheiro) ao transformar as construções em dinheiro. A industria da construção civil caracteriza-se por:

Baixos níveis de produtividade e/ou técnicos;

Historicamente apresenta desenvolvimento na produtividade que não acompanham o ritmo de outros setores; Modernização mais restrita à introdução de novos materiais e métodos gerenciais e administrativos do que à atividade de edificação.

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Segundo BALL, 1978, o fato explica-se por ser o produto produzido “(

...

)

no ponto

de consumo, absorvendo as singularidades do terreno tornando assim mais vantajoso concentrar-se nas características do mercado do que no processo de produção( )”.(p.66) ... Pouca divisão social do trabalho torna essa indústria muito fragmentada e, portanto, não gera aumento de produtividade suficiente para justificar grandes desvios para a incorpporação.

Lucros da incorpopração independem do diferencial entre custo de construção e preço de venda dos imóveis, mas do diferencial entre custos de incorporação e volume extraído como rendas fundiárias.

“(

)Quanto

mais os ganhos imobiliários estão atrelados aos ganhos fundiários,

... menor o estímulo para modificações no processo de produção dos imóveis.”(p.67)

No tangente às negociações imobiliárias, os interesses do capital comercial e

incorporador, os coloca em questões conflituosas durante a apropriação de mais- valia circulante:

Como as rendas fundiárias incorporadas ao preço do imóvel só podem ser captadas quando este é comercializado, o volume de imóveis comercializados diretamente pelo capital comercial é reduzido a medida que o capital incorporador torna-se hegemônico no controle dos processos de novos empreendimentos. Concluindo que a atividade do capital incorporador ao promover o empreendimento imobiliário limita o controle direto sobre o mercado dos demais capitais. Seguindo esta lógica de valorização máxima durante o empreendimento o capital incorporador busca racionalizar o uso do espaço urbano, “nem sempre – na verdade raramente respeita qualquer critério social de eficiência para a planta

urbana.”(p.69)

A busca da racionalização do espaço urbano resulta em demanda por mais crédito “Isso porque a atuação do capital incorporador elimina paulatinamente os possíveis ganhos reais para os outros capitais, criando novas necessidades de

remanejamento no espaço.” (p.71)

O capital incorporador, no comando da estruturação do espaço, cobra uma taxa por ganhos de valorização imobiliária que ele próprio se encarregará de eliminar no decorrer do tempo.

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O CAPITAL INCORPORADOR E A SEGREGAÇÃO SOCIAL NO ESPAÇO URBANO

A segregação social no espaço ocorre na valorização durante a modificação no uso do solo, sendo esta a característica que fortalece a atividade incorporadora. Como a moradia é uma mercadoria específica estreitamente vinculada à terra, desta forma carrega em si particularidades do local onde está implantada, portanto um comprador ao adquirir uma moradia adquire junto um conjunto de atributos que lhe são pertinentes: meio de socialização, acessibilidade, lazer, proximidade de comércio, etc. Atributos que passam a ser parte da mercadoria e portanto, negociáveis. Mesmo nas experiências onde a estruturação do espaço pudesse ser homogênea, em algum momento a divisão social do trabalho geraria algum nível de divisão

econômica e social do trabalho (DESE), o que não quer dizer que o capital incorporador não seja responsável pela segregação social do espaço, pois para

transformar a DESE em “meio de produção” e retirar o máximo excedente possível

de um consumidor, precisa atuar gerando segregação espacial. O capital incorporador coopta segmentos da sociedade, pela estratificação social do espaço urbano, estabelecendo sua hegemonia na estruturação do espaço urbano.

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