UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE - PPGAU / GEU TEORIA EHISTRIA DAFORMA ODAC ID AD E PROF.

FERNANDA FURTADO

FICHAMENTO
SMOLKA, Martim Oscar. O capital incorporador e seus m ovim entos de valorizao. In Cadernos PUR/UFRJ. Ano II, N 1- jan/abr 1987 Rio de Janeiro: IPPUR,1987.

VALENTIM TAVARES

30 DE NOVEMBRO DE 2011

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INTRODUO
O autor relaciona o ganho do empreendimento imobilirio e a formao de rendas fundirias e a dinmica de associao do setor imobilirio estruturao interna da cidade, avaliando os efeitos provveis das polticas de uso do solo sobre o desempenho do setor imobilirio. Discorre sobre o funcionamento do mercado fundirio, procurando caracterizar o conceito de capital incorporador como agente responsvel pelo ordenamento do uso do solo visando o lucro atravs da apropriao de rendas fundirias. Apresenta as bases da atividade desses capitais, seus limites de valorizao, comparando-os com outros capitais. A partir da descreve a segregao social do espao gerada pela ao desse capital.

O PREO DO TERRENO
Qualificaes do preo do terreno: o Objeto singular com caractersticas no repetitivas: Naturais clima, fertilidade; Criadas ou produzidas terras drenadas, urbanizadas; Acessibilidade em relao a outros itens do ambiente construdo (no momento da compra de um terreno obtm-se com as outras caractersticas a localizao) A terra constitui-se REPRODUZVEL. o Necessrio para reproduo da fora de trabalho ao abrigar o uso residencial; o Necessrio ao conferir s atividades econmicas uma dimenso espacial, uma localizao, um endereo determinado. A formao do preo da terra como componente fundamental. Preo da terra determinada por: o poder do proprietrio administrar sua escassez; o disposio e capacidade do usurio de remunerar este proprietrio. Escassez da terra determinada em funo de: o Estoque de terras disponveis; o Necessidades ou usos requeridos ou destinados.
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como um MEIO DE PRODUO NECESSRIO NO

diferente de processos onde o trabalho entra

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Valor da terra para o usurio quando comparado a outros lotes disponveis: o Em funo do LUCRO (termos objetivos monetrios); o Em funo da UTILIDADE (termos subjetivos). Qualidades do mercado fundirio: o Valor de um terreno determinado pelas atividades desenvolvidas

externamente, competindo por seu uso, que geram vantagens que vo se modificando no decorrer do tempo; o O uso do solo envolve externalidades que geram SINERGIAS URBANAS. (cada utilizao de um terreno altera as caractersticas de todos os outros); o O proprietrio da terra PASSIVO no que tange ao controle da base material necessria formao da renda fundiria por ele extrada da terra pelo direi to de propriedade (RENDA ABSOLUTA); o SALVO QUANDO estes, ATUAM EM BLOCO controlando a escassez da terra como meio de produo para obter um valor excedente (RENDA

DIFERENCIAL). Quanto caracterizao do preo da terra como tributo imposto aos usurios, cabe a distino: o Preo estipulado = realizao do VALOR POTENCIAL e EXPECTATIVA DE VALORIZAO FUTURA do terreno. Valor potencial: o Condies histrico-institucionais relativas ao mercado de terras que

estabelecem um patamar mnimo de negociao; o Prticas institucionalizadas (leis, herana,...) fomentam a lgica dos interesses da classe proprietria (de terras) na forma de valores de monoplio na negociao de terrenos. o Entenda-se o poder de monoplio de tributao resultante do controle da disponibilidades e da forma de utilizao da terra. o No Brasil: m distribuio fundiria e fragilidade dos mercados financeiros resulta na utilizao da terra como reserva de valor: Escassez absoluta de terras; Volume negociado cada vez menor. o Baseada na (...) capacidade dos proprietrios fundirios em exercerem influncia no uso que se d terra, atuando ou restringindo o processo de
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acumulao de capital, de forma a reproduzir a dependncia do setor produtivo sobre este meio de produo.(p.44) o Mantidas as vantagens desses atores e a taxa de juros, o autor deduza frmula (p.44 - 45): P= R / i onde: P= preo do terreno e R= renda fundiria;

alcanando uma anuidade tomada em horizonte infinito e i= taxa de juros. o Considerar a (...) valorizao decorrente da inter-temporalidade das condies que determinam o preo pelo qual terrenos so negociados a cada momento. (p.45) o Preo do terreno estabelecido pela anuidade equivalente ao fluxo de rendas esperada para este, descontada pela taxa de juros corrente.. No contexto urbano o espao geogrfico o locus de grandes imobilizaes financeiras como capital fixo de longa durao, compondo o ambiente construdo para a produo e o consumo. o ambiente construdo para a produo e o consumo na cidade: o composto por grandes imobilizaes de longa durao de capital fixo no contexto urbano do espao geogrfico. o Envolve alm das edificaes privadas a rede de infraestrutura, constituindo esta ltima, os (...) meios de produo e de consumo coletivo normalmente provido pelo Estado. (p.45) Ao imobilizar esses capitais fixos o solo urbano mantm-se ocupado por um grande perodo,impossibilitando renegociaes do mesmo espaoe, portanto, o tempo desse aprisionamento depender de quanto tempo o valor do capital a ser instalado, (representado pelas oportunidades e pela rentabilidade esperada para seu novo uso) levar para superar o do capital j instalado. Preo dos terrenos determinado pelas condies de produo do ambiente construdo e especialmente pelo preo dos imveis, portanto qualquer modificao no ambiente construdo por investimentos pblicos e privados definiro vantagens locacionais para cada lote urbano. Com essa informao conclui-se a possibilidade do CONTROLE DO PROCESSO DE VALORIZAO FUNDIRIA, quando submetido s aplicaes do capital privado na mudana de uso do solo urbano.
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Benefcios da organizao do uso do solo, realizado parcialmente s expensas do capital privado, passam a retornar para este, pelo menos parcialmente, e no mais exclusivamente ao proprietrio.

O CAPITAL INCORPORADOR
1. (...) aquele que desenvolve o espao geogrfico organizando os investimentos privados no ambiente construdo, em especial aqueles destinados produo de habitaes.(p.47) 2. adquire um terreno objetivando sua valorizao pela alterao de seu uso. 3. Investe na base em que as rendas fundirias so formadas. Realizao do empreendimento imobilirio tpico: Compra de terrenos; Contratao de: Consultoras; planejadoras; edificadoras; agentes financeiros; agentes para comercializao. Limite da valorizao feita pelo capital incorporador a sua capacidade de organizao para criar e capturar rendas fundirias. Capacidade ampliada a medida que: haja suporte de um sistema financeiro bem desenvolvido; haja articulaes com o Estado nas alteraes do ambiente construdo.

OS MOMENTOS DE VALORIZAO IMOBILIRIA

Momento I Alterao do preo do terreno em relao ao preo de aquisio original, por venda ao incorporador; Momento II - Valorizao do terreno pelo incorporador ao alterar seus atributos; Momento III - variaes (de valorizao ou no) no preo do terreno por alteraes na estrutura espacial do ambiente onde se insere o terreno, que ser captada na forma do momento I, em perodo futuro. Alm dos momentos descritos o autor ressalta o MOVIMENTO DE EXPANSO INTENSIVA, a possibilidade do capital incorporador expandir-se e controlar bases em que rendas fundirias so alteradas. O autor caracteriza ento o capital incorporador (...) como aquele que se valoriza (e se expande) ao tentar assumir o controle do processo pelo qual rendas fundirias

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so criadas e apropriadas.(p.49) Viabilizando-se ao assumir atitudes contraditrias em diferentes momentos: Investe contra a instituio da propriedade privada fundiria, minando o poder dos proprietrios de obter rendas fundirias ao reduzir o preo de compra da terra (momento I) e antecipar a valorizao realizvel no momento III. Defende no momento II seus direitos como proprietrio da terra, expandindo ao mximo sua capacidade de valoriz-la.

MOMENTO I
Neste momento da valorizao imobiliria ocorre: O aparato institucional dificulta a incorporao, impedindo empresas com baixo nvel de organizao e principalmente o proprietrio fundirio de controlar o processo de transformao de uso de sua terra, dessa maneira especializando a atividade incorporadora, formando um mercado monopsnico de terras e privilegiando apenas os que podem alterar o valor de uso da terra. Medidas de facilitao da entrada capitalista no mercadoimobilirio que inviabilizam a possibilidade de valorizao pelos proprietrios fundirios, voltadas para alienao ou transferncia do controle do uso da terra dos proprietrios que o fazem de forma parasitria para os que o faro como meio de produo.

MOMENTO III
Para que o incorporador receba antecipadamente o valor do comprador necessrio um sistema de crdito gil que viabilize a rpida recuperao do capital e que garanta a liquidez dessas valorizaes no futuro, convencendo esse comprador de que a qualquer momento poder resgatar seu investimento, habilitando-o a especular com essa propriedade. Incorporadora ento impe uma taxa equivalente a uma parte do ganho futuro do comprador; A expectativa sobre o mercado um fator de valorizao, introduzindo instabilidade no mercado. Para manter o afluxo desses ganhos a incorporadora deve atuar sobre a estrutura do mercado nos aspectos subjetivos da demanda, implantando no s novos

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estilos de morar, mas sugestes que reforcem a idia de que a compra do imvel mais do que a aquisio de um bem necessrio, mas um investimento. A propaganda imobiliria desvia a ateno sobre o preo do imvel para sua valorizao futura.

MOMENTO II
Neste momento do movimento de valorizao envolve a alterao do uso de criao de solo e sua conseqente apropriao de rendas fundirias segundo os processos: 1. Criao de rendas as modificaes no uso do solo alteram toda a acessibilidade e a forma do capital assumir o controle deste processo, privatizando vantagens realizadas pelo Estado que eram antes apropriadas pelos proprietrios fundirios. Nos empreendimentos integrados, que necessitam de imobilizaes de maior porte, o grande capital incorporador articula diretamente com o Estado o atendimento imediato da recm criada demanda por servios pblicos. A generalizao desse processo afeta completamente a possibilidade do capital incorporador. 2. Ampliao da base de incidncia das rendas Alm da possvel valorizao pela alterao das condies que permitem a apropriao de rendas fundirias, considera-se a capacidade do capital incorporador de ampliar o nmero de usurios sobre os quais incidem as rendas. Como o custo de produo por m praticamente igual, o verdadeiro diferencial para que o empreendimento seja bem sucedido a criao de vantagens locacionais. Essas vantagens locacionais so frutos da capacidade do empreendedor em agir nas prefernciasdo comprador, tornando o produto final o mais homogneo possvel, oferecendo a este (...) um melhoramento ou inovao de produto destinado a atender mais aos quesitos tcnicos da produo do que ao consumidor propriamente dito. (p.54) Mesmo que essas vantagens locacionais pudessem supor um sobrepreo que o comprador seria induzido a pagar, o interesse do capital incorporador reside apenas a densidade habitacional que pode ser realizada em cada localidade.

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incorporaes feitas em momentos histricos com um fator de multiplicao menor, demonstram o carter seqencial da ocupao do solo O processo de valorizao depende da capacidade do incorporador de: inovar, oferecendo compensaes artificiais ao consumidor pelos custos de adensamento; agilizar a comercializao para que investimento seja recuperado enquanto o empreendimento ainda se mantm indito; Impedir que esses ganhos sejam repassados aos proprietrios, atuando novamente no momento I; Mobilizar o Estado a prover seus empreendimentos com servios pblicos necessrios. Desta anlise o autor conclui que: As mudanas na forma de ocupar o solo urbano so contnuas e impostas pelas atualizaes dos terrenos prximos e a partir dessa realidade o capital incorporador altera suas estratgias de ao; Esse mesmo capital expande-se segundo limites por ele prprio estabelecido por estar inserido na prpria forma de estruturao do espao. Gera rendas diferenciais ao homogeneizar o espao, atuando nas condies marginais ou na periferia. Sobre a ao nas reas perifricas, cabe dizer que so menos reas de baixa renda e na verdade reas no desenvolvidas, podendo ser utilizadas como alternativas para reas j excessivamente adensadas. Esses projetos contudo afetam as rendas diferencias como na crtica de Marx a David Ricardo.

A NATUREZA DO GANHO IMOBILIRIO E SUA METAMORFOSE

Apesar da anlise anterior demonstrar que a natureza do ganho no setor imobilirio associa-se s bases nas quais se formam os preos fundirios: a valorizao pela incorporao envolve operaes de diversas naturezas; embora sobre o diferencial de valorizao incidam rendas fundirias, a NATUREZA FUNDIRIA; diferentes tipos de capital aplicados em um empreendimento imobilirio contribuem de maneira diferenciada na obteno dos lucros de incorporao e
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DO

GANHO

IMOBILIRIO

NO

NECESSARIAMENTE

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no se concretizariam de maneira isolada, mas somente no ambiente da operao imobiliria. Este carter do empreendimento imobilirio explica a dificuldade em identificar a verdadeira natureza de seus lucros, posto que os ganhos so metamorfoseados durante seu rateio. A importncia da compreenso da real natureza do ganho imobilirio est na necessidade de facilitar a avaliao dos efeitos possveis da aplicao de instrumentos de poltica urbana e habitacional. CARACTERSTICAS DAS OPERAES NOS TRS MOMENTOS: Momento I o Institucionalizao da atividade incorpodadora implica na reduo do tipo de demandantes potenciais por terrenos e no na simples reduo na demanda por terra caracterizando a prtica de MONOPSONIZAO do mercado de terrenos edificveis; o Embora o terreno seja avaliado por um valor de uso, no atinge esse valor como valor de venda ao incorporador; o A diferena entre o valor avaliado de uso de um terreno e o valor de venda para o incorporador traduz a transferncia de rendas fundirias do proprietrio a esse incorporador, que via de regra beneficiado nessa negociao em detrimento do proprietrio. Momento II o Criao de rendas, momento em que so internalizadas externalidades geradas pelo empreendimento imobilirio RENDA DE FUNDADOR; (A) o Artifcios mercadolgicos e alteraes no produto, tornando-o aceitvel para o comprador e formando novas formas de morar, AMPLIANDO AS BASES DE INCIDNCIA DE RENDAS FUNDIRIAS. o Ganhos imobilirios decompostos em: Ganhos industriais relativos produtividade durante a construo; Ganhos financeiros obtidos na reduo de recursos mobilizados por unidade; Ganhos de incorporao obtidos no planejamento do empreendimento.

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Ganhos mercantis -

relativos s estratgias mercadolgicas e obtidos ao

ajustar um produto ao mercado ou o inverso. Relacionado ampliao das bases de influncia das rendas fundirias. Momento III o Operao eminentemente financeira envolvendo a remunerao de juros por rendas fundirias quando na aquisio de um imvel espera-se uma valorizao futura, significando um sobrepreo. o Por ser o sistema financeiro de habitao bastante segmentado, os volumes de crdito no so oferecidos de maneira igual, o que diferencia valores de negociao de imveis equivalentes, podendo os empreendimentos

privilegiados com boa oferta de crdito cobrar um excedente como CUSTO DE OPORTUNIDADE. o Ganho imobilirio pode assumir inmeras formas as diferentes operaes de valorizao relativas um empreendimento imobilirio; o Para cada modo de operao e seu respectivo ganho implica em distintas articulaes entre os preos, a dinmica do setor e o uso do solo. o Sobre a dinmica deste setor, esta constitui-se de transformaes induzidas no tempo, estabelecidas pelos comportamentos individuais condicionados e a conformao dos efeitos conjuntos das iniciativas individuais. o Oportunidades de realizao de cada modo de ganho dependem de certas sinergias geradas na operao imobiliria como um todo.(p.60);

O CAPITAL INCORPORADOR FRENTE A OUTROS CAPITAIS

O capital incorporador distingui-se do capital industrial, comercial e do financeiro, havendo contudo alguns pontos comuns. Comparado ao capital Industrial: ganhos de produtividadeda indstria obtidos na renovao dos mtodos produtivos so convertidos em aumentos temporrios na taxa de lucros, ou retornam ao mercado como reduo do preo do produto. O aumento na taxa de lucros atrai novos capitais, levando ao aumento da concorrncia e consequente reduo de preos, expanso da produo ou aumento da concentrao da produo no mercado. Ganhos so distribuidos aos outros capitais e, pela concorrncia, so forados a atualizar seus mtodos produtivos para manter-se no mercado.
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Ganhos de produtividade obtidos por fatores externos so convertidos em rendas fundirias. No caso do capital imobilirio: o processo de contnua criao de condies mais vantajosas ocorre de forma excludente (...), a acessibilidade no espao restrita queles que adquirem direitos exclusivos de ocupao como proprietrios.(p.62) o A exemplo do capital industrial, o capital incorporador necessita do ambiente de contnua mudana nos mtodos de produo e na forma de ocupao do solo urbano. o A dinmica de transmisso apenas parcialmente realizado atravs dos preos dos imveis, maior coero se d pela alterao na matriz de valores de todos os terrenos adjacentes a um empreendimento, obrigando o capital incorporador a alterar sua forma de atuar. o Capital incorporador controla a matriz de estruturao urbana pelo aumento da criao de rendas diferenciais, atuando como homogeinizador do espao. Comparado ao capital financeiro: Assim como este, o capital de incorporao rebaixa o custo de circulao pela racionalizao da ocupao do espao ou regncia de vrios agentes para realizar grandes operaes imobilirias. Comparado ao capital comercial: Que diminue cada vez mais os custos de circulao, realiza essa tarefa com mais eficincia e velocidade na medida que esses custos seriam ainda mais altos caso cada unidade industrial tivesse de converter suas mercadorias produzidas em dinheiro. Assim como o capital comercial, o capital incorporador localiza-se no circuito D-MD (dinheiro mercadoria mais dinheiro) ao transformar as construes em dinheiro. A industria da construo civil caracteriza-se por: Baixos nveis de produtividade e/ou tcnicos; Historicamente apresenta desenvolvimento na produtividade que no

acompanham o ritmo de outros setores; Modernizao mais restrita introduo de novos materiais e mtodos gerenciais e administrativos do que atividade de edificao.
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Segundo BALL, 1978, o fato explica-se por ser o produto produzido (...) no ponto de consumo, absorvendo as singularidades do terreno tornando assim mais vantajoso concentrar-se nas caractersticas do mercado do que no processo de produo(...).(p.66) Pouca diviso social do trabalho torna essa indstria muito fragmentada e, portanto, no gera aumento de produtividade suficiente para justificar grandes desvios para a incorpporao. Lucros da incorpoprao independem do diferencial entre custo de construo e preo de venda dos imveis, mas do diferencial entre custos de incorporao e volume extrado como rendas fundirias. (...)Quanto mais os ganhos imobilirios esto atrelados aos ganhos fundirios, menor o estmulo para modificaes no processo de produo dos imveis.(p.67) No tangente s negociaes imobilirias, os interesses do capital comercial e incorporador, os coloca em questes conflituosas durante a apropriao de maisvalia circulante: Como as rendas fundirias incorporadas ao preo do imvel s podem ser captadas quando este comercializado, o volume de imveis comercializados diretamente pelo capital comercial reduzido a medida que o capital incorporador torna-se hegemnico no controle dos processos de novos empreendimentos. Concluindo que a atividade do capital incorporador ao promover o

empreendimento imobilirio limita o controle direto sobre o mercado dos demais capitais. Seguindo esta lgica de valorizao mxima durante o empreendimento o capital incorporador busca racionalizar o uso do espao urbano, nem sempre na verdade raramente respeita qualquer critrio social de eficincia para a planta urbana.(p.69) A busca da racionalizao do espao urbano resulta em demanda por mais crdito Isso porque a atuao do capital incorporador elimina paulatinamente os possveis ganhos reais para os outros capitais, criando novas necessidades de remanejamento no espao. (p.71) O capital incorporador, no comando da estruturao do espao, cobra uma taxa por ganhos de valorizao imobiliria que ele prprio se encarregar de eliminar no decorrer do tempo.
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O CAPITAL INCORPORADOR E A SEGREGAO SOCIAL NO ESPAO URBANO

A segregao social no espao ocorre na valorizao durante a modificao no uso do solo, sendo esta a caracterstica que fortalece a atividade incorporadora. Como a moradia uma mercadoria especfica estreitamente vinculada terra, desta forma carrega em si particularidades do local onde est implantada, portanto um comprador ao adquirir uma moradia adquire junto um conjunto de atributos que lhe so pertinentes: meio de socializao, acessibilidade, lazer, proximidade de comrcio, etc. Atributos que passam a ser parte da mercadoria e portanto, negociveis. Mesmo nas experincias onde a estruturao do espao pudesse ser homognea, em algum momento a diviso social do trabalho geraria algum nvel de diviso econmica e social do trabalho (DESE), o que no quer dizer que o capital incorporador no seja responsvel pela segregao social do espao, pois para transformar a DESE em meio de produo e retirar o mximo excedente possvel de um consumidor, precisa atuar gerando segregao espacial. O capital incorporador coopta segmentos da sociedade, pela estratificao social do espao urbano, estabelecendo sua hegemonia na estruturao do espao urbano.
A INCORP O R A O IMOBILI RI A

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