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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI

JEYSON PUEL

O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEIS E A TAXA DE CONDOMNIO: ANLISE DA LEGITIMIDADE DO DEVEDOR PARA O PAGAMENTO

Tijucas /SC 2003

JEYSON PUEL

O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEIS E A TAXA DE CONDOMNIO: ANLISE DA EGITIMIDADE DO DEVEDOR PARA O PAGAMENTO

Monografia apresentada como requisito parcial para a obteno do grau de bacharel em Direito na Universidade do Vale do Itaja, Centro de Educao Superior III Tijucas/SC. Orientadora: Prof. Mda. Patrcia Elias Vieira.

Tijucas/SC 2003

JEYSON PUEL

O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEIS E A TAXA DE CONDOMNIO: ANLISE DA EGITIMIDADE DO DEVEDOR PARA O PAGAMENTO

Esta Monografia foi julgada adequada para a obteno do ttulo de bacharel em Direito e aprovada pelo curso de Direito da Universidade do Vale do Itaja, centro de Educao Superior de Tijucas.

rea de concentrao: Direito Civil

Tijucas, 20 de maro de 2003.

Profa. Mda. Patrcia Elias Vieira Orientadora UNIVALI - CE de Tijucas Orientador Profo. Mdo. Leonardo Matioda - Membro UNIVALI - CE de Tijucas Membro Profo. Mda. Gisele Rebello Sout - Membro UNIVALI - CE de Tijucas Membro

Profo. Mda. Cladia Moriso Keller Berlim - Membro UNIVALI - CE de Tijucas Suplente

TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total reponsabilidade pelo aporte ideolgico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do Itaja UNIVALI, a Banca Examinadora e a Orientadora de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Tijucas, 03 de novembro 2003.

Jeyson Puel Acadmico de Direito.

Aos meus pais e a meu irmo, que me proporcionaram e possibilitaram realizar este grande sonho, atravs do constante incentivo, apoio e confiana, que agora comear a render seus primeiros frutos.

AGRADECIMENTOS

A Deus, que abenoa minha vida todos os dias; A In, minha namorada, sempre companheira, com seu apoio e carinho me fez prosseguir nesta caminha; Em especial, a Orival, meu Tio, que sempre me apoiou e orientou atravs de suas experincias vividas Aos meus colegas do escritrio, Ivan e Viviane, que possibilitaram e me incentivaram a realizar a presente pesquisa; Orientadora Patrcia Elias Viera, que desde o comeo me incentivou e soube delimitar o presente trabalho. A todos os professores, do Curso de Direito, que nos ensinaram com dedicao e pacincia nos 5 (cinco) anos da grande caminha. A todos os colegas, que de uma maneira os de outra ficaram marcados em nossas vidas. A todos aqueles que, de forma direta ou indireta, contriburam para a realizao da pesquisa.

No h melhor maneira de exercitar a imaginao do que estudar Direito. Nenhum poeta jamais interpretou a natureza com tanta liberdade quanto um jurista interpreta a verdade.

Jean Girandoux

SUMRIO

RESUMO..................................................................................................................... ABSTRACT................................................................................................................. INTRODUO........................................................................................................... 1 DO DIREITO DE PROPRIEDADE IMVEL..................................................... 1.1 CONCEITOS E ELEMENTOS.............................................................................. 1.2 EVOLUO HISTRICA DA PROPRIEDADE................................................ 1.3 FUNO SOCIAL.................................................................................................. 1.4 FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE................................................ 1.5 PROPRIEDADE PR DIVISO E PRO INDIVISO................................................. 2 O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEIS.................................................................................................................... 2.1 CONTRATOS EM GERAL.................................................................................. 2.2 FUNO SOCIAL DOS CONTRATOS............................................................. 2.3 CLASSIFICAO DOS CONTRATOS.............................................................. 2.4 DOS CONTRATOS PRELIMINARES................................................................ 2.5 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA....................................... 2.6 COMPROMISSSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMVEIS.................. 3 A TAXA DE CONDOMNIO: ASPECTOS DE DIREITO MATERIAL E PROCESSUAL.......................................................................................................... 3.1 DO NCONDOMONIO........................................................................................ 3.2 DO DEVEDOR .................................................................................................... 3.3 PROCEDIMENTO JUDICIAL PARA COBRANA DA TAXA DE CONDOMNIO.......................................................................................................... 3.4 DOS TTULOS EXECUTIVOS JUDICIAIS....................................................... 3.5 REQUISITOS DO TTULO EXECUTIVO: Liquidez, Certeza e Exigibilidade.. 3.6 DA PENHORA..................................................................................................... 3.7 REGISTRO DA PENHORA SOBRE BENS IMVEIS 3.8 D IMPENHORABILIDADE DO IMVEL DE RESIDNCIA FAMLIAR.. 3.9 JURISPRUDNCIA PERTINENTE..................................................................... CONSIDERAES FINAIS..................................................................................... REFERNCIAS BIBLIOGRAFICAS.....................................................................

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RESUMO

A presente pesquisa teve como objetivo examinar terica e criticamente a possibilidade da penhora de uma unidade condominial prometido venda, luz do ordenamento jurdico vigente, sendo que, observou-se a finalidade do Registro de Imveis, no que diz respeito alienao ou transferncia de direitos para com o condomnio. Buscou-se elencar nas

hipteses, se existe ou no a possibilidade de o Promitente Comprador de imvel condominial, ter o bem penhorado sem este ser registrado, em contrapartida procurou-se levantar qual seria a responsabilidade do antigo proprietrio de imveis em edilcios, do qual, vendeu e no registrou esta venda no rgo competente. Obteve-se como resultado da pesquisa que o bem imvel deveria ser penhorado mesmo estando na posse do Promitente Comprador, pois mesmo que este possusse a propriedade e o imvel estivesse regularizado no competente Registro de Imveis, estaramos tratando de taxas condominiais, que por conseqncia so de carter propter rem, ou seja, prprias da coisa que a geraram. Em contrapartida no podemos nos esquivar da legislao civil, que coloca como sendo a matrcula registrada no competente Cartrio a prova da propriedade do bem perante terceiros.

ABSTRACT The current search had as objective to examine theoretical and critically the possibility of a condominium property garnishment promised for sale, in sight of the effective juridical ordinance, the property registry office purpose, in what concerns about alienation or transfer rights to the condominium. We searched to list in hypothesis if there is or not the possibility of the promised buyer of a condominium property, having this property pawned without being registered, so through

this search what would the responsibility be to the last property owner, because sold the property and didnt register it on the competent organ. We had as result of this search, that the property should be pawned even being in the hand of the promised buyer, because, even if this owner has the property, and it had being regularized in the Property Register Office, we are talking about condominium rates and they have a propter rem character, it means, own of the thing that generated it. We cannot forget the civil rights, it gives us as being the register the proof of the property before third.

INTRODUO

A presente pesquisa ter por objetivo o tema Da Sentena Condenatria proposta contra Promitente Comprador de Imvel no Pagamento de Taxas Condominiais, utilizando-se como fonte a legislao ptria, doutrina e jurisprudncia dos Tribunais de Justia de Santa Catarina (TJSC) e o Superior Tribunal de Justia (STJ), no perodo dos ltimos 3 (trs) anos.

Tentaremos demonstrar com esta pesquisa, quais sero os prejuzos sofridos por um condomnio em edilcios, que persegue o crdito condominial referente algumas unidades condominiais, durante anos em um processo de conhecimento com todas as fases pertinentes neste tipo de lide (postulatria, instrutria, decisria) e que no conseguem receber os seus crditos. Desta forma, o edifcio em condomnio que obtm uma sentena favorvel no desfeche da lide e prossegue para a execuo de sentena onde iria conseguir receber os seus crditos e at mesmo penhorar o imvel que originou a dvida e que agora garante o crdito, este pode ser surpreendido por um promitente comprador que reside na unidade condominial a anos e que algumas vezes foi o responsvel por esta dvida. Sendo assim, podemos obsevar que o promitente comprador no submete o contrato que perfectibilizou com o promitente vendedor ao registro, no competente cartrio de registro de imveis, no dando publicidade a tal contrato, deixando de gerar efeitos contra terceiros e fazendo o condomnio impetrar uma ao de cobrana de taxas condominiais contra quem no mais o proprietrio de fato somente de direito, gerando um nus ainda maior ao condomnio e aos condminos que pagam suas taxas em dia. Pois estes condminos, alm de terem de suportar as despesas comuns de todos, ou seja, estas com a manuteno do prdio em geral, mas a dos inadimplentes tero a partir deste momento arcar at mesmo, com a sucumbncia de um processo de cobrana que seria para os beneficiar. Com isso, a de se concluir que o maior prejudicado em uma ao de cobrana condominial seria o prprio condomnio que perseguiu seus crditos condominiais at ter o imvel condominial como garantia da dvida, mas que em alguns casos a tal garantia se torna invivel, pois alguns juzes e tribunais vem entendedo que o responsvel pela dvida condominial seria dos promitentes compradores das referidas unidades, alegando que tais

dbitos so de carcter pessoal, portanto de natureza jurdica personalssima, devendo ser suportadas por que lhe deu origem. Atravs destas colocaes, deveramos verificar melhor a legislao pertinente e observar que o sucessor, ou seja, o promitente comprador no parte legtima no processo de execuo e para defender-se, se pretender, ter de utilizar os embargos de terceiros. No h, para o credor, necessidade de anular a transferncia previamente, nem de citar o adquirente como litisconsorte do executado. Para alcanar o bem indevidamente alienado, o credor nem ao menos tem o nus de provar a irregularidade da alienao. Basta-lhe a situao objetiva, da sentena reconhecendo em seu favor o direito real sobre o objeto transferido em desrespeito eficcia do decisrio. Efetivada a citao para que o mesmo pague em 24 (vinte quatro) horas o montante devido ou apresente bens para satisfazer tal dbito ante a inrcia do promitente comprador culmina no arresto e penhora dos bens. A penhora, quando no houver outros bens, cair sobre o imvel do qual o promitente comprador titular no condomnio. Porm, dever ser o mesmo intimado da penhora. Ocorre que, ante a lei civil ptria, o promitente vendedor quem detm a propriedade do bem, visto que a promessa de compra e venda apenas gera efeitos obrigacionais entre as partes. Assim, a efetividade dessa penhora questionvel, posto que algumas vezes, torna-se impossvel o cumprimento de tal ato processual, pois o promitente vendendor se encontra em lugar incerto e no sabido, razo pela qual o promitente comprador deveria responder pelo imvel e at mesmo ser intimado da penhora. Essas consideraes foram o que motivaram a escolha da presente pesquisa, alm dos inmeros julgados que pude analisar no decorrer da prtica processual, que tive oportunidade de acompanhar no dia-a-dia do trabalho, como estagirio, nas aes a que tenho acesso.

Um dos problemas de fcil constatao que podemos elencar, se d, quando os condomnios, no decorrer da cobrana de taxas condominiais de responsabilidade do promitente comprador, quando obtm xito na concesso da tutela jurisdicional que admita a obrigao de pagamento pelo mesmo, nem sempre tem garantido a eficcia da Sentena Judicial, pois o imvel se encontra registrado em nome do promitente vendedor, ou seja, proprietrio de direito e no de fato do respectivo imvel que dar garantia a dvida. Em relao s hipteses da presente pesquisa, podemos destacar qual a possibilidade de o promitente comprador de imvel condominial ter o bem penhorado sem este estar registrado, em contrapartida, devemos observar qual a responsabilidade do antigo proprietrio de imvel condominial que vendeu e no registrou esta venda, no registro imobilirio. O objetivo geral a ser abordado neste trabalho acadmico o de pesquisar sobre a execuo de Taxas Condominiais em atraso de condminos promitentes compradores de imveis em edifcios, no que tange a penhora dessas unidades condominiais em nome do promitente vendedor, ou seja, o proprietrio de direito. J como objetivo especfico, devemos examinar terica e criticamente a possibilidade da penhora de um imvel condominial prometido venda, luz do ordenamento jurdico vigente, de outro norte, deve-se verificar a finalidade do Registro de Imveis, no que diz respeito alienao ou transferncia de direitos para com o condomnio e, por fim, observar se o delineamento legal dos Condomnios em Edifcio est sujeito ao cumprimento pelos condminos. Para o desenvolvimento da Pesquisa, utilizar-se- o Mtodo Dedutivo para Pasold (2002, p. 85), o Mtodo Dedutivo consiste em:
[...] estabelecer uma formulao geral e, em seguida, buscar as partes do fenmeno de modo a sustentar a formulao geral, isto , partir-se- da conceituao geral e, em seguida buscar as partes do fato de modo a apoiar a formulao geral, a que se prope, para que os sustentem ou neguem, registrando, ao final, a prevalncia ou no das hipteses fundadas.

Sero utilizadas as tcnicas do referente Pasold (2002, p. 63), Referente [...] a explicitao prvia do motivo, objetivo e produto desejado, delimitando o alcance temtico e de abordagem para uma atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa, da categoria Pasold (2002, p. 37), Categoria [...] a palavra ou expresso estratgica elaborao e/ou expresso de uma idia e do conceito operacional Pasold (2002, p. 51) Conceito Operacional [...] uma definio para uma palavra e expresso, com o desejo de que tal definio seja aceita para os efeitos das idias que expomos., todas com apoio na pesquisa bibliogrfica, bem como no exame da legislao e, conforme o caso, a jurisprudncia. Por fim, a presente pesquisa se dividir em trs captulos, as quais, se apresentaro da seguinte maneira: O primeiro captulo compreender o seguinte tema, ou seja, a propriedade nos condomnios edilcios, dividido da seguinte forma; conceitos e elementos, evoluo histrica da propriedade, funo social, formas de aquisio da propriedade e propriedade pro diviso e pro indiviso. J no segundo captulo teremos uma pequena introduo a respeito de compromisso de compra e venda, do qual se subdividir desta forma; contratos em geral: (conceitos, elementos e natureza jurdica), princpios fundamentais do direito contratual, Contratos (funo social), natureza jurdica dos contratos preliminares, classificao dos contratos, efeitos da compra e venda. E para concluir esta pesquisa, no terceiro e ltimo captulo, comentaremos da cobrana judicial, a qual tratar dos seguintes subttulos: cobrana ou execuo, dos ttulos executivos judiciais, requisitos dos ttulos executivos, da penhora, registro da penhora sobre bens imveis, da impenhorabilidade do imvel de residncia familiar, jurisprudncia pertinente.

1 CONTRATO DE TRABALHO

1.1 CONCEITO

O contrato de trabalho

Tentar conceituar propriedade uma tarefa um tanto difcil, pois nem mesmo o nosso Cdigo Civil conseguiu dar tal definio, bem o fez, pois o nosso legislador com toda a certeza no conseguiria listar todos os direitos que o proprietrio possui, desta forma, no caso de um desses direitos no ficarem especificados, o proprietrio no perder o seu direito de propriedade. Desta forma, fez muito bem enunciar apenas os poderes do proprietrio, dos quais, a lei assegura o direito de usar, gozar e dispor de seus bens e de reav-los do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha. Mesmo se o nosso Cdigo Civil ficar sem conseguir estabelecer um conceito, podemos dizer que ele manteve o usado pelos romanos, ou seja, o dominium est ius utendi et abutenus iuris ratio patitur1. Mas, como o nosso Cdigo Civil no conseguiu adequar um conceito prprio para o termo propriedade, em contrapartida, este possibilitou subterfgios para a elaborao de um conceito, desta maneira, observamos os comentrios da doutrinadora Diniz (2000, p. 105):
Poder-se- definir, analiticamente, a propriedade, como sendo o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo ou incorpreo, bem como de reinvindic-lo de quem injustamente o detenha.

Em contrapartida, no podemos nos esquivar da maneira que o nosso Cdigo Civil estabeleceu o chamado direito de propriedade que consiste no uso, gozo e disposio da coisa, pois a propriedade vem a ser o direito, e atravs deste direito que vamos poder utilizar independentemente a coisa em relao a seu uso, gozo e disposio. Porm, quando estamos falando dos elementos que constituem a propriedade, devemos ter em mente que quando juntos em um s indivduo, podemos observar a propriedade plena ou propriedade em sua plenitude, mas quando por algum motivo desmembrado ou transferido a outro individuo um de seus elementos, como podemos
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Traduo: O domnio, direito de usar, direito de dispor, matria particular.

observar quando da constituio do direito real de usufruto, onde o domnio continua com o proprietrio (domnio eminente), apesar da utilizao da coisa passar para o contedo patrimonial de outro individuo (domnio til). Outro caso que devemos nos ater, seria quando o proprietrio perde a disposio da coisa, por fora de uma inalienao advinda de lei ou contra a sua vontade. Dadas estas colocaes o festejado Pereira (1999, p. 73), coloca:
O direito de propriedade em si mesmo uno, tornamos a dizer. A condio normal da propriedade a plenitude. A limitao, como toda restrio ao gozo ou exerccio dos direitos, execepcional. A propriedade, como expresso da senhoria sobre a coisa, excludente de outra senhoria sobre a mesma coisa, excludente de outra senhoria sobre a mesma coisa, exclusiva: plures eamdem rem in solidum possidere non possunt. S acidentalmente vige a co-propriedade ou condomnio, (....)

Para um melhor entendimento deste conceito, comentaremos os elementos constitutivos do domnio. O jus utendi ou o direito de usar da coisa, a possibilidade que o indivduo titular tem de colocar a coisa ao seu servio, sem sua essncia ser modificada. Com essa considerao, podemos dizer que o indivduo titular pode utilizar da coisa para o seu prprio proveito ou ainda no proveito de terceiro, em contrapartida bvio que o titular poder deixar de utilizla, guardando ou a deixando inerte. Outra possibilidade que podemos levantar, seria que, usar da coisa no apenas obter para si proveito desta, mas sim, possibilitar que a coisa possa ser utilizada mais tarde. Desta forma, utilizar a coisa ou usar esta, no significa que no possa existir algumas restries legais ou prerrogativas dominiais, pois poder em alguns casos limitarse o abuso e o uso do direito de propriedade, para que possa ser proprorcionado um bem-estar da coletividade. Outro elemento que iremos analisar o direito de gozar ou jus fruendi, que podemos colocar como sendo a concepo dos frutos, ou seja, os produtos que possam ser retirados da

coisa, em outras palavras o direito de gozar pode vir a ser a explorao econmica que o individuo obtm com o uso da coisa. O jus abutendi ou o direito de dispor da coisa, a possibilidade que o indivduo titular da coisa tem de dispor desta no sentido de alien-la a ttulo oneroso (venda) ou gratuito (doao), e ainda a condio que este tem de grav-la de nus (penhor, hipoteca, servido etc.), ou ainda que terceiro a utilize. Por fim, no significa que a coisa possa ser destruda apenas porque o direito de abusar pode ser gratuito, sendo que, a nossa Carta Maior prev que o uso da propriedade est ligado intimamente com o bem-estar social. O ltimo elemento que temos o direito de reaver a coisa ou rei vindication, que a possibilidade do indivduo titular do direito reivindicar a coisa das mos de quem injustamente a possua ou detenha, em virtude do direito de seqela, onde podemos colocar como o direito real possui estas caractersticas.

1.2 EVOLUO HISTRICA DA PROPRIEDADE

De acordo com a histria, para comearmos a ter uma idia do instituto propriedade devemos nos basear no Direito Romano, do qual, at em seu comeo era observada a individualizao da mesma. Nessa poca, existiam trs coisas solidamente estabelecidas pelas sociedades Romanas, ou seja, a religio domstica, a famlia e o direito de propriedade; que por estudos realizados por diversos autores, estas trs coisas parecem estar, com toda a certeza, inseparveis.

Como podemos observar a propriedade privada e a religio eram intimamente ligadas, pois toda famlia possua um lar e justamente neste lar possuam os seus antepassados. Estes antepassados, na poca, eram chamados de deuses, sendo que, somente podiam ser adorados pelos seus familiares, que os protegiam e eram de certa forma de sua propriedade exclusiva (Coulanges, 1996). Em outras palavras podemos colocar uma relao entre os deuses e o solo, pois o lar (solo) poderia ser chamado de altar, sendo o smbolo da vida sedentria, e deve estar assente no solo, e uma vez ali instalado nunca mais deve ser mudado de lugar. Os antigos Romanos acreditavam que os deuses da famlia queriam uma moradia fixa, do qual, o smbolo que o representava na maioria das vezes era uma pedra de difcil deslocamento, religiosamente falando, isso com toda a certeza era de muito sacrifcio, sendo permitido tal mudana para o homem da poca, somente quando a necessidade o aperta, ou seja, o inimigo o expulsa, ou a terra deixava de produzir os alimentos suficientes para sua alimentao (Coulanges, 1996). Com isso, o lar se apossa do solo, e esta posse ficaria fazendo parte da terra, ou seja, sua propriedade (Coulanges, 1996). A famlia permanecia na terra por entender ser uma dever e um compromisso com sua religio, ficando sempre estabelecida em redor de seu altar, sendo assim, surgiram as primeiras idias de domicilio. Em Roma, podemos colocar que as primeiras noes de propriedade imobiliria surgiram da Lei das XII Tbuas, a qual, nos deu a jurdica noo do jus utendi, fruendi et abutend. O solo conseqentemente deve ser sua residncia permanente, neste o homem fixar sua propriedade, e esta no pertence a um homem s, mas a uma famlia, em que diversos membros devem viver ali, um na seqncia do outro, nascer, viver e morrer. Esta idia para os Romanos era considerada sagrada, pois um no poderia transpor o lar (altar) do outro, o deus de um no o mesmo do outro, sendo assim, o deus de cada lar

deve guard-lo e vel-lo, desta maneira, onde a religio traou um limite entre lares, poderamos ter como a primeira idia e, de certa forma, irrecusvel do direito de propriedade. Com o passar dos tempos, nasceram as primeiras cidades Romanas, mas as moradias no podiam ser contguas, dessa forma, as casas ficaram umas prximas das outras, onde era observada em propores bem menores o recinto sagrado, divididos por muros de pedras, valas ou at mesmo uma faixa de terra com alguns metros. Neste momento era abolido as casas de se tocarem, pois neste caso desapareceria o recinto sagrado, ou seja, os deuses do lar ou deuses domsticos (Coulanges, 1996). Sendo assim, como era notado somente o cidado romano, podia ter o direito de adquirir a propriedade, pois esta em primeiro momento era de carter mstico, em outra oportunidade atravs de determinao poltica, ou seja, em outras palavras somente o solo romano podia ser o seu objeto, pois toda terra dominada e conquistada deveria ser nacionalizada (Pereira, 2000). Aps estas consideraes, mesmo com a expanso do territrio Romano os problemas de propriedade comearam a surgir, ou seja, em meados da idade mdia, os Romanos, comearam a ter problemas na distribuio de suas terras e com a moradia. Com isso, o povo romano atravs de um senso prtico e utilitrio na constante busca para adquirir novas moradias, independentes em suas comunidades, que no dispunham de grandes espaos para as construes, fez com que se construssem casas em comum, ou seja, um sistema de propriedade semelhante ao condomnio de nossos dias, porm numa configurao diferente da que existe hoje. Na Idade Mdia, a propriedade, devido as diferentes culturas brbaras que invadiam Roma, perde suas caractersticas unitrias e exclusivas, pois comeava a existir uma relao direta de poder, onde os vassalos serviam aos senhores e estes no tinham ligao com o solo. Pois com estas invases comeou a gerar um clima de instabilidade, insegurana e receio, ou

seja, as terras comeam a ser transferidas aos poderosos dos quais juravam ter submisso e vassalagem, em conseqncia teriam proteo e a fruio da propriedade. Com isso, o poder poltico da propriedade imobiliria se desenvolvia na medida que o conceito de assistncia e auxilio crescia, sendo assim, os nobres dentro de suas propriedades (feudos) eram com toda a certeza soberanos, podendo at mesmo distribuir a justia, declarar a guerra, cobrar tributos, fazer a paz e repassar o uso da terra ao servo, e este no tinha o direito de se desligar, cultivando e pagando para tal. J o direito cannico, coloca que a propriedade uma espcie de garantia a liberdade individual do homem, do qual, estabelece que este pode adquirir coisas. Tal idia foi lanada por Santo Toms de Aquino e Santo Agostinho. Estes lecionavam que a propriedade privada era intimamente ligada prpria natureza do homem, sendo que, este deveria fazer dela o uso justo. A partir, da Revoluo Francesa, no sculo XVIII, o feudalismo comeou a desaparecer do mundo jurdico, passando a requerer leis que protegessem e estabelessem a propriedade, desta forma, com a revoluo, a propriedade foi democratizada e os direitos perptuos foram cancelados com a chegada do cdigo de Napoleo, que se baseava ainda nas idias romanas de propriedade individualista. O cdigo Napolenico e as idias revolucionrias influenciaram no Cdigo Cvel Francs e em todo o movimento de codificao do sculo XIX, estabelecendo um elevado prestgio e recebendo mais tarde um apelido de cdigo da propriedade. Voltando ao tema central deste estudo, passaremos a demonstrar o aparecimento da vida em condomnio, ou seja, por volta de 1720, na Frana, mas exatamente na cidade de Grnoble, onde mais de 800 casas foram destrudas por um grande incndio, deixando pelo menos 8.000 pessoas desabrigadas. Na poca, a corte encomendou um projeto a seu arquiteto, que, no intuito de economizar finanas e tempo, desenhou a cidade com ruas bem amplas e os

espaos reservados s moradias bem reduzidos. As pessoas se agruparam em comunidades de trs ou quatro famlias, em grandes casas (parecidas com nossos prdios), que dividiram por andares e cmodos. Como acabou dando certo, esse tipo de moradia substituiu e foi modificado, com o passar dos anos.(Lopes, 2000) A idade moderna acabaria acrescentando muitos e complexos problemas questo da moradia, entre os quais, o da crise habitacional um dos mais graves. Em tempos recentes, a humanidade viveu os perodos das grandes guerras, o abandono do campo, a exploso demogrfica, a formao dos grandes centros urbanos e o grande anseio dos cidados pela casa prpria. A rapidez do desenvolvimento urbano, acarretando a reduo de espaos, fez com que muitas famlias passassem a viver em condomnios. Outro fator que levou as famlias a se isolarem em recintos mais fechados e protegidos o aumento da violncia. Para se ter uma idia, cinco milhes de pessoas vivem em cerca de 30 mil condomnios verticais existentes somente na rea metropolitana de So Paulo. Esse tipo de propriedade oferece vantagens e desvantagens. Do lado positivo, a economia resultante de um melhor aproveitamento do terreno, com mais confortos e facilidades e, do lado negativo, uma certa perda da privacidade, a convivncia nem sempre natural entre vizinhos e problemas decorrentes da m elaborao de convenes e regulamentos internos. No Brasil, a construo dos primeiros edifcios foi regida pelos usos e costumes. A regulamentao desse tipo de propriedade s veio a aparecer no ano de 1928, sob a influncia de outros pases e sob a presso dos problemas que se repetiam com significativa constncia. Apesar dessa regulamentao j consignar a diferena entre as partes comuns e as privativas, diviso de despesas, etc., era ainda muito tmida e pouco abrangente. Dava sinais, porm, de que o assunto deveria ser tratado de uma forma mais tcnica e aprofundada.(Lopes 2000)

S em 1964 foi promulgada a Lei no 4.591, a Lei de Condomnio, que veio para organizar a vida nos edifcios de apartamentos e se aplica tambm s modalidades mais recentes dos condomnios de casas. Todavia, com o decorrer do tempo, e mais precisamente em razo dos grandes e modernos empreendimentos imobilirios, a lei est se tornando desatualizada e obsoleta em algumas questes.(Lopes 2000)

1.3 FUNO SOCIAL

Como podemos observar no sculo XX, o direito de propriedade, a propriedade imvel, a moradia, o bem estar da populao, enormemente discutido pelos juristas dos quais procuram justificar a sua existncia. Com isso, devemos concluir que o Estado deva dar condies jurdicas para os proprietrios protegerem o bem que lhe pertena por direito, ao contrrio, este mesmo Estado dever elaborar outros meios legais e justos para transformar qualquer bem improdutivo ou mal utilizado em bens prprios para a utilizao da populao, pois estes bens que no esto em proveito do povo poder causar violncia e intranqilidade social. Sendo assim, devemos observar uma teoria chamada teoria da natureza humana, segundo a qual, a propriedade chamada teoria da natureza do homem, segundo Rodrigues (1999, p. 78-79) sendo condio de sua existncia e pressuposto de sua liberdade. Essa concepo, defendida pelos partidrios da teoria natural, se estriba em uma observao histrica e em uma preocupao de ordem prtica. Pois, o direito de propriedade, acima de tudo, busca um certo equilbrio entre alguns interesses, ou seja, o que coletivo ou individual.

A utilizao da propriedade e a sua funo social encontram respaldo em nossa Constituio Federal, com isso, o legislador ter a obrigao de estabelecer apenas o equilbrio mais ajustado entre o individual e o social. Em nossa atual Carta Maior, o seu artigo 5 , inciso XXII, prepondera que a propriedade garantia e direito de todos. J no inciso XXIII, e como podemos observar no artigo 170, dispe que a propriedade atender sua funo social, e tambm a ordem econmica, que dar valor ao trabalho e a livre iniciativa, garantindo mais uma vez a propriedade privada em seu inciso II e a funo social no inciso III. Com chegada do Cdigo Civil (2002), em seu artigo 1228, pargrafo 1 , estabelece que o direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitar a poluio do ar e das guas.

1.4 FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

A aquisio da propriedade de bens imveis segundo Rodrigues (1999, p. 89), se dar da seguinte forma: - Pela transcrio do ttulo de transferncia no registro de imveis. - Pela acesso. - Pelo usucapio. - Pelo direito hereditrio.

Com isso, devemos elencar somente a transcrio como sendo modo de aquisio da propriedade imobiliria, pois a transcrio o modo de aquisio da propriedade imvel mais utilizado e mais importante que vai fazer parte do nosso estudo. Antes de adentrar na transcrio como modo de aquisio, iremos expor um breve comentrio sobre a origem da aquisio temos: a originria, que podemos colocar como sendo a no transmisso da propriedade sem a transferncia de um sujeito para outro. Por exemplo, poderamos colocar o usucapio e a acesso natural. E o outro modo de aquisio que devemos mencionar seria o derivado, que ocorre quando o proprietrio anterior transfere sua propriedade decorrente de uma relao negocial para o novo proprietrio adquirente, ou seja, ocorrendo uma transmisso em razo de um acordo de vontades (Rodrigues, 1999). Desta maneira, podemos colocar que o modo originrio seria a passagem da propriedade ao patrimnio do adquirente sem qualquer limitao que possa existir. J na derivada, a transmisso se dar com todos os requisitos e suas limitaes que sobre a propriedade recaram antes, pois devemos ponderar que ningum poder transferir mais direitos que realmente tenha, alm do mais, neste modo de aquisio preciso que o direito do proprietrio antecessor seja comprovado e legtimo. Ainda quando a forma se processa, podemos dividir em duas formas de aquisio, a singular e a universal; a aquisio singular, isto , a coisa individuada adquire-se, por exemplo, como na compra e venda de bens imveis, no negcio entre vivos ou ainda do legado testamentrio, na sucesso causa mortis. A outra forma de aquisio, a universal, procede-se com a sub-rogao ao alienante pelo adquirente, desta forma, podemos mencionar como exemplo a compra do patrimnio de uma empresa onde o adquirente sabe sobre o ativo e o passivo e, de todo o patrimnio da empresa. Para elucidarmos comentaremos a respeito da aquisio da propriedade imvel, no que diz respeito ao direito de transferncia da propriedade.

Neste sentido, devemos nos ater ao sistema jurdico brasileiro, que no se adquire a propriedade apenas por um contrato exclusivo. Desta maneira, devemos nos prender em razes histricas para poder entender as formas e o fenmeno de aquisio da propriedade, cujo o fato da ocorrncia de tal direito e materialidade est expressa na transmisso da mesma. Com este diapaso, o direito brasileiro vai buscar seus elementos e seus princpios no direito romano, onde se postulava que somente pela tradio ou pelo usucapio que se transfere o domnio da coisa, no apenas por fora de um contrato. Tal idia vem do direito romano, sendo que, no poderia uma ao individual de um individuo transmitente, transpor antes mesmo da sociedade como forma de autenticao do ato completo. Essas exigncias formais, no que diz respeito as coisas mveis, deixaram de existir, pois a vida mercantil de Roma o possibilitou, e a respeito dos imveis, a importncia aumentou ainda mais no perodo clssico. Segundo Pereira (2000, p. 84):
A propriedade imvel era, pois, indispensvel a tradio da coisa, que a prncipio se realizava mediante a tomada de posse direta com a efetiva presena do adquirente em todas as partes do imvel (traditio brevi manu), e mais tarde considerada efetiva pelo s fato de o alienante o levar ao ponto mais alto, onde a coisa transmitida era mostrada ou colocada ante os olhos do adquirente (in conspectu posita) e desta sorte entregue a este (traditio longa manu).

Com essas colocaes, o direito brasileiro no passado se desvincula dos princpios histricos, e d fora translativa a seus contratos, vindo a transmitir a propriedade imvel atravs do solo consensu, se baseando desta forma ao Cdigo Francs e colocando a transmisso da propriedade de forma exclusiva ao contrato. Neste sentido, porm, comeou-se a observar os riscos que se tinha na transmisso exclusiva por contratos, desta forma, os operadores do direito na poca comearam a entender que a transcrio era necessria, para ter valia contra terceiros. A partir dessas colocaes, comeou-se a observar no direito brasileiro uma grande contradio, pois era possvel transferir a propriedade apenas pelo contrato, mas se tornava

necessrio o registro da propriedade para que este produzisse efeitos contra terceiros, ficando portanto uma controvrsia e, por conseqncia, no era possvel transferir por contrato o domnio da propriedade, pelo simples fato da propriedade ter uma essncia no que diz respeito a transferencia do domnio erga ommes, ou seja contra todos. Aps toda essa discusso, sobre quais seriam as melhores formas de transmisso, nossos juristas comearam a classificar a transcrio como sendo tradio solene exigia-se a transferncia imobiliria com principal elemento. De acordo com Pereira (2000, p. 85):
Teixaira Freitas (Consolidao das Leis Civis, pg. 110, da Introduo), com a largueza de sua viso, defendia o carter publicitrio da transcrio e, ao mesmo tempo, por explicito sustentava preencher ela o fim da tradio, separando os direitos reais dos chamados direitos pessoais. Lafayette, na segurana de seu estilo, salientava que antes da transcrio o domnio do imvel no passa do alienante para o adquirente, o que o levava a considerar que a transcrio do titulo era um modo de aquisio do domnio e seus direitos elementares. Os nossos dois maiores civilistas do tempo deram-se, portanto, as mos para assentar a necessidade da transcrio como elemento da transmisso do domnio, e defender a reforma de nosso direito.

Desta forma, quando estvamos tratando de imvel, o mais acertado seria no entanto a transcrio do ttulo aquisitivo no Registro de Imveis, o qual passou-se chamar de tradio solene. Com certeza, uma vez feito o registro, podemos colocar que se adquiriu a propriedade, ou seja, dono aquele em cujo nome a propriedade est registrada. Em conseqncia, a transferncia do domnio no se realiza por um simples contrato em nosso direito, mas sim, estabelecer somente um direito de crdito que poder ser chamado de um direito pessoal. Neste sentido, o legislador brasileiro enfatizou a importncia dos bens imveis, dandolhe um sistema que proporcionasse a individualizao da propriedade e a publicidade necessria para a maior segurana, a circulao dos bens imveis.

Desta maneira, adquire-se o direito real sobre a propriedade imvel somente com o registro, sendo que, o registro dever ser efetuado no cartrio da circunscrio do imvel e no que diz respeito aos Livros, que esto no cartrio, serem pblicos, podemos dizer que o negocio realizado a respeito do imvel tem publicidade. Outra vantagem que adquirimos que o registro individualiza a propriedade do bem, resguardando futuros conflitos e assegurando futuras relaes patrimoniais. Com essa idia, podemos notar a importncia do registro de imveis, no que concerne a organizao jurdica da propriedade no Brasil, no somente porque o registro est previsto em lei e pea principal para a aquisio da propriedade, mas tambm porque o registro no se coloca apenas por fora determinada da autoridade oficial. Para garantir uma maior segurana aos negcios imobilirios, o legislador brasileiro criou uma srie de princpios dos quais deram maior eficcia aos registros pblicos. O primeiro princpio que devemos comentar seria o da publicidade, onde qualquer cidado possa conferir as transaes imobilirias, sem precisar dar esclarecimentos ao oficial ou funcionrio, pois todos os livros so pblicos, s assim que poderamos produzir efeitos contra terceiros. O segundo princpio que podemos analisar, seria o da fora probante ou presuno, podemos dizer que os registros tm fora probante, pois gozam de presuno de veracidade, ou seja, o registro demonstra o titular do direito real, e distribui a presuno iuris tantum, sendo que o adquirente tido como titular do direito registrado, at que se demonstre o inverso. Outro princpio que devemos nos ater o da legalidade, ou seja, quando o oficial do cartrio for analisar os ttulos, este deve observar e examinar a legalidade e a validade em que consiste nos aspectos extrnsecos e intrnsecos, no lhe cabendo portanto argir vcios em relao ao consentimento, limitando-se apenas a verificar a sua natureza registrvel ou no.

O princpio da territorialidade o que obriga o registro na circunscrio imobiliria que o imvel est, dando a possibilidade do adquirente de lavrar sua escritura em qualquer Cartrio de Notas, mas o obrigando a registrar apenas no Registro de Imveis da localidade em que o imvel se encontra, pois com estas medidas fica fcil a localizao e pesquisa em torno dos imveis. Em quinto lugar est o princpio da continuidade, ou seja, este observa somente quem est figurando na matrcula do imvel que poder alienar o bem, isto , um adquirente que no registrou a sua propriedade no devido registro imobilirio, no pode alienar seu bem antes de registr-lo. A prioridade ou princpio da prioridade, vem proteger o adquirente que primeiro registrou o seu ttulo, desta forma, se mais de um titulo for apresentado no mesmo dia para o registro, ser primeiramente registrado o que chegou primeiro para protocolo, ou seja, aquele pronotado. Em stimo lugar est o princpio da especialidade, que trata da minuciosa individualizao no titulo, da propriedade a ser registrada, aquele que faz referncia aos dados geogrficos do imvel, relativos as suas confrontaes e metragens. Por fim, temos o princpio da instncia, o qual no permite que o oficial proceda a registros de oficio, mas s a pedido e a requerimento dos interessados, mesmo que verbal, no sendo permitida a instaurao do procedimento de dvida, sem o consentimento do interessado.

1.5 PROPRIEDADE PRO DIVISO E PRO INDIVISO

Podemos estabelecer que o condomnio composto por duas formas distintas de propriedade dentro do prdio em razo da sua natureza jurdica, ou seja, a pro diviso e pro indiviso, muito conhecidas tambm como reas privativas e as reas de uso comum. Segundo (Monteiro apud Csar, 2001, p.29):
na primeira a comunho existe de direito, mas no de fato, uma vez que cada condmino j se localiza numa parte certa e determinada da coisa; na segunda, a comunho perdura de fato e de direito, todos os condminos permanecem na indiviso, tanto juridicamente como de fato: os condminos no se localizam na coisa, pelo que se mantm indivisa.

De acordo com (Alves apud Csar, 2001, p. 29):


O condomnio diz-se pro diviso quando a coisa em condomnio est dividida materialmente entre os vrios condminos; diz-se pro indiviso quando no h essa diviso material, tendo cada condmino apenas uma quota ideal da coisa.

Sendo assim, quanto s reas pro diviso ou rea comuns podemos concluir que a regulamentao acerca de sua utilizao cabe essencialmente ao condomnio, pois ser ele que ir estabelecer as melhores formas para se utilizar s reas comuns de todos, pois alm destas serem utilizadas pelos prprios condminos, ainda iro ser utilizadas por diversas pessoas (visitantes), que se utilizaro destas reas. Entretanto, a de salientar que tudo aquilo que surge como comum de todos ou que deve por todos ser usado de uma forma ou de outra inseparvel do prdio, pois seria impossvel a sua utilizao. Desta forma, o terreno, as colunas-mestras, a estrutura do prdio, ou os corredores, escadas, elevadores, ptio, vestbulo, etc. necessariamente comum, por ser uma condio e at mesmo uma existncia para o melhor funcionamento do condomnio em um todo. Por derradeiro, a de comentar que a propriedade pro diviso ou coisas comuns, a

compropriedade ser sempre perptua, pois estas so inalienveis separadas das unidades autnomas. Alm do mais, podemos concluir que os direitos condominiais em relao a coisa pro diviso ou partes comuns so complementares e acompanham irrelutavelmente o domnio sobre as partes privativas. A respeito das reas pro indiviso ou reas privativas, podemos colocar que ficam restritas as unidades autnomas (salas, apartamentos), onde os proprietrios tem a livre e total administrao, desde que no contrarie a conveno condominial e o regimento interno do condomnio. Os condomnios em edilcios se caracterizam por apresentarem uma forma de propriedade singular os apartamentos e andares, e de outro lado uma comunho necessria que o terreno e as partes comuns do prdio. No que consiste s partes indivisveis e privadas, a propriedade exclusiva, como a de uma casa particular. Somente para elucida com relao venda de uma das partes comuns e que est intimamente ligada s reas privadas conclui Csar (2001, p. 30):
[...] pelas conseqncias ento impostas quanto diviso ou venda da coisa comum, e de incio bom se estabelecer que na comunho pro diviso a sua dissoluo se torna mais simples, relegada a um processo complexo a dissoluo ou diviso do condomnio em que as partes sejam detentoras de uma quota ideal do todo, ou que ainda no se houvessem localizado no prprio imvel.

A Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias, em seu artigo 8o. alnea b, estabelece que s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos. Ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes que corresponder a cada uma das unidades.

Desta forma, verifica-se que a unidade autnoma e privada de responsabilidade de seu proprietrio, mas este quando da aquisio de uma unidade pro indiviso ter como sua as partes comuns e a frao ideal do terreno. Outra situao interessante podemos demonstrar e acontece em muitas edificaes a respeito das reas comuns ou de propriedade de todos, que em algumas situaes estas reas so utilizadas apenas por alguns ou um condmino, ou seja, um exemplo corriqueiro seria o que acontece nos prdios com cobertura e terrao. Em alguns edifcios a cobertura uma rea privativa, mas o terrao no, pois por ser uma rea descoberta, seria do domnio de todos os condomnios, mas o que realmente acontece o uso apenas pelo proprietrio da cobertura, seja pelo simples fato de no existir acesso pelas reas comuns ou porque assim ficou convencionado. Por fim, como coloca o nobre Queiroz (2001, p. 206): o condomnio um maravilhoso campo de experincias jurdicas.

2 DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEIS

2.1 CONTRATOS EM GERAL

Primeiramente, buscamos definir o que contrato, sendo que, aps conceituarmos tal categoria, passamos a estudar todos os requisitos necessrios para a realizao desse negcio

jurdico. Com isso, devemos observar alguns conceitos de contrato, na viso dos doutrinadores. Assim, vejamos os ensinamentos de Diniz (2003, p.24):
Poder-se- dizer que contrato o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurdica, destinado a estabelecer uma regulamentao de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relao jurdicas de natureza patrimonial.

Na viso de Monteiro (1998, p.4): contrato pressupe, destarte, necessariamente, interveno de duas ou mais pessoas, que se pem de acordo a respeito de determinada coisa. J a respeito do tema estabelece Pereira (2000, p.2): contrato um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos. De acordo com (Rizzardo apud Wald, 2001, p. 84): O contrato um ato jurdico bilateral de no mnimo duas declaraes de vontade, visando criar, modificar ou extinguir obrigaes, ou seja, direitos e deveres. Com estas consideraes, podemos observar que as partes contratantes estabelecem seus interesses, uma em face da outra, no intuito de constituir, modificar ou extinguir obrigao. Dessa forma, pressumvel que o contrato tem como princpio o fato querido pelos contratantes e reconhecido pela norma jurdica. (Diniz, 2003) Sendo assim, devemos considerar o contrato como negcio jurdico, ou melhor como fonte de direito, capaz de instituir norma jurdica individual, pois os contratantes acabam acordando a melhor forma de se realizar o negcio a ser contratado. Alm do mais, o contrato uma norma jurdica individual, pois atravs deste podemos estabelecer obrigaes e direitos somente para os contratantes, apesar de se admitir contrato em favor de terceiro, do qual, lhe imposto deveres e conferidos direitos ao indivduo que no fez parte do negcio jurdico, ou seja, o que foi estipulado pelos contratantes dever ser querido por estes. (Diniz, 2003) Por outro lado, o contrato como negcio jurdico bilateral, exige o consentimento das partes, e pressupe, que haja a conformidade com a ordem legal, para que no tenha o condo de criar direitos para o indivduo, apesar de ser ato negocial, tem como finalidade objetivos especficos. (Pereira, 2000) Podemos, elencar que o contrato sendo um negcio jurdico bilateral ou plurilateral, no poder ser considerado, como sendo, a soma de dois negcios unilaterais, mas sim como

a simultaneidade e a reciprocidade que as partes contratantes, possuem de ser credor e devedor um do outro pois, produz direitos e obrigaes para ambas as partes. Seus efeitos de direito esto sempre ligados a cada uma das partes, de forma, a entrarem em um consenso, sendo que, nenhuma das partes peder alterar sozinho o que foi estabelecido.

2.2 FUNO SOCIAL NOS CONTRATOS

Os contratos so a mola propulsora da economia na sociedade, pois atravs deles se desenvolvem os negcios, circulam as riquezas, os bens. Conseqentemente, o desenvolvimento da economia, do comrcio no mundo exigiu a evoluo da Teoria Geral dos Contratos, atravs da sua funo social. Rodrigues (2002,p.11) esclarece:
[...] o extraordinrio desenvolvimento do comrcio, que imps a necessidade da clebre evoluo da teoria contratual, s foi possvel, por outro lado, em virtude do aperfeioamento do contrato. O contrato vai ser o instrumento imprescindvel e o elemento indispensvel circulao dos bens.

Alis, a funo social dos contratos, nada mais do que um reflexo da funo social da propriedade, j reconhecida expressamente desde 1988 pela Constituio da Repblica Federativa do Brasil, no artigo 5 inciso XXIII:
Art. 5. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pais a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes: (...)

XXIII a propriedade atender a sua funo social;

No intuito de elucidar a matria, Ronconi (2002, p. 54), conceitua a funo social da propriedade:
Funo Social da Propriedade, portanto, pode-se operacionalizar o seguinte conceito: consiste na utilizao, gozo ou disposio dos bens e/ou direitos de algum, afastando-se interesses eminentemente privatsticos prejudiciais em detrimento do benefcio maior de uma coletividade, de forma que, para haver tal equilbrio, o Estado limitar e/ou estabelecer regras sua utilizao na conformidade do benefcio comunitrio.

Neste diapaso, que se pode entender que a teoria contratual ampliou-se, tendo em vista que o contrato deixou de ser analisado sob o enfoque individualista, onde somente haveria benefcio para uma ou ambas as partes contratantes. Hodiernamente, o contrato leva em considerao o benefcio da coletividade e no mais, exclusivamente, o benefcio individual. Conforme leciona Pereira (2000, p.4), a funo do contrato ampliou-se:
Com o passar do tempo, entretanto, e com o desenvolvimento das atividades sociais, a funo do contrato ampliou-se. Generalizou-se. Qualquer indivduo sem distino de classe, de padro econmico, de grau de instruo contrata. O mundo moderno o mundo do contrato. E a vida moderna o tambm, e em to alta escala que, se se fizesse abstrao por um momento do fenmeno contratual na civilizao de nosso tempo, a conseqncia seria a estagnao da vida social.

Tal afirmao to coerente, que Silva (www.mst.gov.br), estabelece que o novo Cdigo Civil em vigor a expresso funo social, ausente dos dispositivos do texto revogado passou a integrar a Teoria Geral dos Contratos. Sendo assim, podemos estabelecer que o disposto no artigo 421 do Cdigo Civil em vigor, onde coloca que a liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato, est de certa forma retirando a autonomia de vontade dos contratantes. Com isso, a nova lei passou a ter em vrias situaes, conceitos genricos ou abertos, ou seja, a funo social estabelecida no artigo 421 do Cdigo Civil em vigor, deixa claro esta

afirmao, pois o mesmo busca definir o que seria funo social somente no artigo 422 do mesmo diploma, onde prepondera que os contratos devem ser guardados pelo princpio da probidade e boa-f.(Silva, 2003) Assim, devemos ter em mente que a funo social do contrato, deve sempre elencar a igualdade entre as partes contratantes, sem deixar para traz os interesses da sociedade, que em alguns casos pode ultrapassar os interesses intrnsecos dos contratantes. Desta forma, o advogado Silva (www.mst.gov.br), tem a seguinte opinio:
Portanto, ao verificarmos o cumprimento, ou no, da funo social por um determinado contrato, devemos ter em mira no apenas o crculo privado dos contratantes, isoladamente considerados na affectio contractus que os une, como tambm analisar se aquele contrato, em seus efeitos exteriores, contribui de forma salutar para o bem comum, gerando riquezas, ou fazendo-as circular, no apenas para e entre as partes, mas tendo em vista, de forma ampla, a comunidade em que elas esto inseridas.

De acordo com Bevilqua apud Pereira (2000, p. 5):


Nem outro sentido vinga a funo social do contrato: na afirmao de maior individualidade humana. Aquele que contrata projeta na avena algo de sua personalidade. O contratante tem a conscincia do direito e do direito como concepo abstrata. Por isso, realiza dentro das suas relaes privadas um pouco da ordem jurdica total. Como fonte de direitos, o contrato assemelha-se lei, embora de mbito mais restrito. Os que contratam assumem, por momento, toda a fora jurgena social. Percebendo o poder obrigante do contrato, o contraente sente em si o impulso gerador da norma de comportamento social, e efetiva este impulso. (grifamos).

Com estas observaes, podemos notar que o contrato num todo deve atender a vontade dos contratantes, buscando sempre manter uma relao igualitria entre o hipossuficiente e os contratantes que possuem uma maior condio econmica, alm de no deixar para traz o interesse da coletividade, ou seja, observando a funo social dos contratos em relao manuteno das trocas de economia e circulao das riquezas ou at mesmo ao bem comum de toda uma sociedade.

De outro norte, podemos analisar que a nova regra do cdigo civil vigente em relao funo social dos contratos, traz a tona princpios constitucionais fundamentais, estabelecidos no artigo 3o. inciso II da Carta Maior, ou seja:
Artigo 3o Constituem objetivos fundamentais da Repblica Federativa do Brasil: I (...) II garantir o desenvolvimento nacional; (...)

Desta forma, quando os contratos buscam a funo social, no apenas entre as partes, mais sim, com a distribuio e a circulao econmica em toda a sociedade este de uma forma ou de outra estar garantindo o desenvolvimento nacional e conseqentemente utilizando um dos princpios constitucionais. Por fim, o Cdigo Civil vigente estabelece em seu artigo 2.035, Pargrafo nico que Nenhuma conveno prevalecer se contrariar preceitos de ordem pblica, tais como os estabelecidos por este Cdigo para assegurar a funo social da propriedade e dos contratos. Com isso, observa-se que o contrato que no garantir a probidade, a boa-f e a funo social poder ser anulado pois, tal dispositivo vem garantir este direito.

2.3 CLASSIFICAO DOS CONTRATOS

A classificao seria um procedimento, pelo qual estabelecido um ngulo de observao ao qual o analista observa um determinado fenmeno, podendo agrupar algumas espcies aproximando ou afastando uma das outras. Sua principal finalidade acentuar semelhanas e no semelhanas entre vrias espcies, de maneira a facilitar a compreenso do problema que se vai estudar. Sendo assim, passaremos a classificar os contratos quanto sua

natureza: a) onerosos e gratuito; b) comutativos e aleatrios; c) paritrio e de adeso; d) causais e abstratos. (Rodrigues, 2003) a) Contratos onerosos e gratuitos: o contrato oneroso, na viso de Pereira (2000, p.37): aquele dos quais ambas as partes visam a obter vantagens ou benefcios, impondo-se encargos reciprocamente em benefcio uma da outra. J os contratos gratuitos ou benficos no ver de Diniz (2003, p.82): so aqueles que oneram somente uma das partes, proporcionando outra vantagem, sem qualquer contraprestao. O contrato gratuito mais conhecido e que vem elencado no Cdigo Civil, no artigo 538, seria o contrato de doao sem encargo, onde o indivduo transfere bens ou vantagens de seu patrimnio a outra, que os aceita. Com essas colocaes, observamos as principais diferenas entre os contratos onerosos e gratuitos no entender de Diniz (2003, p.83):
1o) a responsabilidade do devedor pelo ilcito, nos contratos a ttulo gratuito, dever ser com begnidade, de tal forma que somente a determinar conduta dolosa do autor da liberalidade; deveras, reza o art. 392 do Cdigo Civil que: Nos contratos benficos, responde por simples culpa o contratante, a quem o contrato aproveite, e por dolo aquele a quem no favorea. Nos contratos onerosos, reponde cada uma das partes por culpa, salvo as excees previstas em lei; 2o.) o doador no responder pela evico, nem pelos vcios redibitrios, exceto nas doaes com encargo (CC, arts, 552 e 441, pargrafo nico); o mesmo no se dar com aquele que pactuou contrato oneroso (CC, art. 447); 3o.) o contrato a titulo gratuito poder ser anulado pela ao pauliana, independentemente de m f (CC, art, 158), ao passo que, para se anular o contrato oneroso, alm da insolvncia do devedor, ser mister que esse seja conhecido da outra parte (CC, art. 159); 4o.) o contrato benfico ou gratuito s poder ser interpretado restritivamente (CC, art. 114), exigncia que no alcana a interpretao do contrato oneroso; 5o.) o erro sobre a pessoa ser mais grave no contrato benfico do que no oneroso, salvo nas prestaes de servio materiais e encomendas de obras artsticas.

b) Contratos cumutativos e aleatrios: podemos estabelecer que esta espcie de contrato seria uma subdiviso dos contratos bilaterais.

Contrato Cumutativo para Rodrigues (2003, p.33) : o contrato bilateral e oneroso no qual a estimativa da prestao a ser recebida por qualquer das partes pode ser efetuada no ato mesmo em que o contrato se aperfeioa. Contratos Aleatrios para Pereira (2000, p. 40): a prestao de uma das partes no precisamente conhecida e suscetvel de estimativa prvia, inexistindo equivalncia com a da outra parte. Alm disto, ficam dependentes de um acontecimento incerto. Nos contratos cumutativos, podemos concluir de certo modo, que a equivalncia das prestaes se insere, pois seria normal que, nos contratos de intuito lucrativo, cada um dos indivduos s aceitar uma prestao de fazer ou no fazer se aquilo que vir a obter em troca lhe for equivalente. J nos contratos aleatrios, apesar deste ter manifestado a vontade dos contraentes, este se dar somente aps o implemento de alguma prestao posterior e que depende de um fato incerto, os efeitos do negcio submetem-se a esse acontecimento incerto. Com isso, as vantagens deste modo de contrato subordinam-se a um acontecimento futuro e incerto, assim, se um dos contratantes assumiu um risco, no poder reclamar do que lhe possa resultar, em sobrevindo aquele evento, pois ser inadmissvel dizer-se prejudicado por um risco que constituiu a prpria essncia do contrato por ele firmado. (Diniz, 2003) c) Contratos paritrios e de adeso: no entendimento do douto Rodrigues (2003, p.44), o contrato de adeso :
aquele em que todas as clusulas so previamente estipuladas por uma das partes, de modo que a outra, no geral mais fraca e na necessidade de contratar, no tem poderes para debater as condies, nem introduzir modificaes, no esquema proposto. Este ltimo contraente aceita tudo em bloco ou recusa tudo por inteiro.

Com relao aos contratos paritrios, podemos estabelecer o conceito dos contratos clssicos, onde admite-se uma fase em que se procede ao debate das clusulas da avenca e na qual as partes, colocadas em p de igualdades, discutem os termos do negcio, seria a chamada fase de puntuao, em que as divergncias so eliminadas pela transigncia dos contraentes, a esse tipo de negcio d-se o nome de contrato paritrio, pois presume-se a igualdade entre as partes interessadas. (Rodrigues, 2003) d) Contratos causais e abstratos: na viso de Rodrigues (2003, p.34) temos:
Em geral as obrigaes esto filiadas s causas que as geraram, e o devedor, quando acionado, pode ilidir o pedido se provar a inexistncia da causa do contrato, ou se demonstrar que ele se inspira em causa ilcita ou imoral. Em princpio o credor deve provar a existncia do contrato, seu contedo, bem como a obrigao do ru, a fim de conseguir sua condenao no pedido. De modo que com esse procedimento demonstra ele uma relao de causa e efeito entre sua pretenso e a obrigao de seu contendor. Porque, em regra, os contratos so causais.

Com isso, podemos estabelecer que o contrato abstrato aquele que tira sua fora da prpria forma externa, independente da causa que gerou.

2.4 DOS CONTRATOS PRELIMINARES

Podemos definir contrato preliminar de uma forma simples, ou seja, a perfectibilisao de acordos, termos, condies para a realizao do contrato definitivo. Com isso, passamos a observar alguns conceitos dos mais renomados juristas brasileiros:

Diniz (2003, p. 48):


o contrato preliminar, por sua vez, no uma simples negociao ou tratativa, por ser um contrato que tem por escopo delinear os contornos do contrato definitivo que se pretende efetivar, gerando direitos e deveres para as partes, que assumem uma obrigao de fazer aquele contrato final. P. ex.: promessa de compra e venda, de cesso de direitos etc.

Rodrigues (2003, p. 39)


contrato preliminar (pacto de contrahendo) uma espcie de conveno cujo objeto sempre o mesmo, ou seja, a realizao de um contrato definitivo. Com efeito, o contrato preliminar tem sempre por objeto a efetivao de um contrato definitivo. As partes que, por exemplo, recorrem a um contrato preliminar de compra e venda prometem, reciprocamente, que ultimaro, em tempo adequado, um contrato definitivo de compra e venda; quando, num ajuste preliminar, uma das partes prometeu outra uma fiana, esse contrato preliminar cria para o promitente a obrigao de, oportunamente, prestar a fiana apalavrada.

Aps estas consideraes, observamos que o contrato preliminar busca sempre a realizao de um contrato definitivo, sendo uma de suas maiores caracterstica, por outro lado, podemos observar que o contrato preliminar no gera efeitos como os que so produzidos em um contrato definitivo. (Rodrigues, 2003) Desta forma, coloca Pereira (2000, p.48): Difere-se, o contrato preliminar do principal pelo objeto, que no preliminar a obrigao de concluir o outro contrato, enquanto que o definitivo uma prestao substancial. Com isso, podemos observar que os requisitos dos contratos preliminares no distinguem dos requisitos dos contratos definitivos, ou seja, os requisitos so os mesmos dos contratos em geral: capacidade das partes, objeto licito e possvel, consentimento ou acordo de vontades. Alis, estes requisitos vem elencados no artigo 462 do diploma civil em vigor onde estabelece: O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Alis, forma como requisito indagada por Rodrigues (2003,p.41)

[...], enquanto muitos entendem que o contrato preliminar s vale quando efetuado na forma imposta para o definitivo, outros repelem esse entendimento, fundados em que tal exigncia tiraria muito da utilidade do pacto de contrahendo. Alis, nesta ultima hiptese, talvez se estivesse negando a prpria existncia do contrato preliminar.

Sendo assim, qualquer uma das partes contratantes, exigir o cumprimento de um contrato preliminar, desde que, este obedea, os requisitos estabelecidos no artigo 462 do diploma acima citado. Somente para elucidar ainda mais o caso, o legislador considerou no pargrafo nico do artigo 463 do cdigo civil, que o contrato preliminar, poder ser levado ao registro competente, no obrigando que as partes venham fazer tal recomendao e por conseqncia deixando, de gerar efeitos contra todos (erga ommines). De outro norte, devemos elucidar que os contratos preliminares podem ser unilaterais ou bilaterais, ou seja, unilaterais seria quando os contratantes anussem para a realizao de um negcio jurdico, mas somente uma das partes teria deveres. J nos bilaterais, podemos estabelecer que aps a realizao do negcio jurdico, ambas as partes teriam deveres recprocos, ficando desde logo programado o contrato definitivo. Outra situao que ocorre freqentemente nos contratos preliminares, seria a opo que os contratantes tm para estipular prazo certo ou incerto na relao contratual preliminar, ou seja, a opo de prazo incerto ocorre quando os contraentes no estipulam o tempo em que, esta relao contratual dar-se- por encerada. Sendo assim, o contratante que se sentir prejudicado na relao de prazo incerto, poder requerer a outra parte um prazo para que se manifeste acerca de sua preferncia, pois o contratante no poder fincar vinculado ao outro eternamente e muito menos a merc da sua vontade. A respeito do tema estabelece Pereira (2000, p. 49): D-se a opo quando duas pessoas ajustam que uma delas tenha preferncia para a realizao de um contrato, caso se

resolva a celebra-lo. Em tais colocaes possvel observar a compatibilidade de idias entre os autores, pois em ambas as colocaes estes concordam que uma das partes, ficar desobrigada em relao outra. J com relao ao prazo certo, terminado este perodo, o contratante que ficou vinculado ao outro, estar liberado e conseqentemente possibilitado a contratar novamente. Atravs, destas colocaes, podemos averiguar, que o contrato preliminar quando possui o requisito bilateral, este dever ser cumprido em sua integralidade por ambas as partes, do qual, mais tarde tero que refazer o contrato definitivo. Um exemplo muito comum de contratos preliminares bilaterais, seria o contrato de compra e venda ou compromisso de compra e venda, pois com estabelece Diniz (2003, p.49): um contrato autnomo pelo qual as partes se obrigam a realizar oportunamente um contrato definitivo. Ou seja, seria a obrigao que os contraentes teriam de contratar em uma oportunidade, para que, em outra, estes viessem a perfectibilisar o negcio. Acima de tudo, devemos ter em mente que os contratos em momento algum transferem a propriedade, pois esta se d apenas aps a transferncia do ttulo no registro competente com relao a bens imveis. Mas o nosso legislador por contemplar o contrato preliminar, estabeleceu no artigo 463 do Cdigo Civil, a possibilidade para tal ato, e por outro norte, observa-se que os compromisso apenas geram obrigaes de fazer. (Diniz, 2003) Somente, para elucidar ainda mais a respeito dos contratos preliminares, devemos abordar nas palavras Silvio Robrigues, os motivos que levaram a difuso deste instrumento:
O motivo de sua enorme difuso na vida moderna se encontra na considervel utilidade prtica que oferece, pois, no raro, convm as partes, a quem interessa um contrato, adiar sua efetivao, sem risco de perd-lo. Ora, lanando mo do contrato preliminar, asseguram os contratantes a possibilidade de ultimar oportunidade o negcio almejado, pois o ordenamento jurdico prestigia a conveno provisria, impondo o cumprimento da obrigao assumida. E, naturalmente, sanciona o inadimplemento desse ajuste. RODRIGUES (2003, p. 40)

Com esta colocao, podemos ter em mente que os contratos preliminares de uma forma ou de outra, buscam sempre dar oportunidades para assegurar a realizao de um negcio futuro que se pretende no momento, nos termos da lei e que somente se tornar perfeito e acabado, como dito, no futuro.

2.5 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Somente para elucidar o caso, iremos demonstrar atravs de uma noo geral os efeitos dos contratos para Diniz (2003, p. 103):
O principal efeito do contrato consiste em criar obrigaes, estabelecendo um vnculo jurdico entre as partes contratantes. Trata-se de uma verdadeira fonte de obrigaes; por isso, todos os seus efeitos so meramente obrigacionais, mesmo quando o contrato serve de ttulo transferncia de direitos reais.

Com isso, observamos qual o principal efeito de um contrato, ou seja, criar obrigaes, estabelecendo um vnculo jurdico entre as partes contratantes. Desta forma, buscaremos elencar quais seriam os principais efeitos de um contrato de compra e venda, com relao s partes contratantes e que se far mais pertinente a presente pesquisa. Sendo assim, passaremos a conceituar os efeitos do contrato de compra e venda na viso de Pereira (2000, p. 116):
No sendo, por direito nosso, hbil o contrato de compra e venda a transferir a propriedade, o que requer a tradio da coisa (mvel) ou inscrio do ttulo (imvel) diz-se que seu efeito obrigatrio. Da para o vendedor a obrigao de entregar a coisa e para o comprador a de pagar o preo, na forma, no

prazo ou segundo os costumes. Celebrando, pois, o contrato, dele se originam efeitos, mais ou menos extensos, mais ou menos permanentes.

J na viso de Diniz (2003, p. 181), temos:


Obrigao do vendedor de entregar a coisa com todos seus acessrios, transferindo ao adquirente a sua propriedade, e do comprador de pagar o preo, na forma e no prazo estipulados. No havendo estipulao expressa, a tradio da coisa vendida dar-se- no lugar onde ela se encontrava, por ocasio da venda (CC, art.493). O vendedor obriga-se a transferir o domnio do bem, devendo cuidar da conservao da coisa at sua entrega efetiva, tendo o direito de receber o preo, o comprador assume o dever de pagar o preo, tendo o direito de receber a coisa.

Podemos, colocar, que um dos principais efeitos da compra e venda a transferncia do domnio, dessa forma, devemos observar que esta transferncia no se opera simplesmente pelo contrato, ou seja, esta se dar pela tradio ou pela inscrio. (Pereira, 2000) Com isso, podemos estabelecer que dever bsico do vendedor efetuar a tradio, ou a entrega da coisa, acompanhada de seus acessrios, no caso de recusa, ter o comprador, direito de emisso de posse contra o vendedor. Devendo-se observar o tempo e o lugar da entrega. Com relao a coisa imvel que se faz pertinente ao caso, esta no se adquire antes da inscrio do Ttulo no Registro Competente, observando-se a data da transferncia, pois os efeitos relativos a coisa ainda so de propriedade do vendedor. (Pereira. 2000) Outra situao presente nos efeitos da compra e venda, que vem estabelecida no artigo 491 do Cdigo Civil, in verbis: No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo. Ou seja, podendo rete-l, at que o comprador venha fazer tal condio, mas, por outro lado, se o vendedor no estiver em condies de entregar a coisa, o comprador poder consignar o valor da venda, garantindo dessa forma seu direito. (Diniz, 2000)

Por outro lado, se a venda for a crdito ou a prazo, ser ilegal ao vendedor condicionar a entrega do bem ao recebimento integral do preo ajustado, sendo lcito ao comprador reclamar a entrega da coisa antes do pagamento integral, se mesmo assim, houver recusa do vendedor em entregar a coisa antes do pagamento do preo, o comprador poder pleitear a recio contratual, com perdas e danos. (Diniz, 2003) Observando o artigo 495 do Cdigo Civil, temos: No obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradio o comprador cair em insolvncia, poder o vendedor sobrestar na entrega da coisa, at que o comprador lhe d cauo de pagar no tempo ajustado. Desta maneira, necessrio observar que mesmo se houver prazo ajustado para o pagamento, o comprador cair em insolvncia, ao vendedor permitido no entregar a coisa antes que o alienante pague ou preste cauo. Se de alguma forma ficar constatado que o vendedor sofreu alterao em sua situao econmica, ficando difcil a tradio da coisa vendida, trocam-se as posies, sendo permitido ao comprador reter o pagamento at que possa ser entregue a coisa ou o vendedor lhe preste causo. Conforme, prescreve Diniz (2003, p182), com relao responsabilidade:
Responsabilidade pelos riscos e despesas, ante o fato de que, em nosso direito, sem a tradio ou transcrio no se tem transferncia da propriedade. Pelo Cdigo Civil, art. 492, antes da tradio ou transcrio os riscos da coisa correro por conta do vendedor, porque at ento o domnio seu, e, os preos, por conta do comprador.

No tocante a responsabilidade podemos notar que quando a coisa se deteriorar ou se perde, at o momento da tradio ou inscrio, por condies adversas a vontade do vendedor, este sofrer o peso de restituir o pagamento, do que recebeu. J na situao contrria, onde

houve a transferncia e a coisa veio a deteriorar ou se perder, sem a culpa do vendedor, este ter o direito de receber o preo convencionado, pois a transferncia se realizou-se. Somente para fins explicativos devemos, conceituar Tradio, que no ver de Magalhes/Malta (1997, p. 974):
Tradio que de fato ocorre com a passagem da coisa alienada para a posse do adquirente; tradio verdadeira ou propriamente dita; Uso, costumes, praxe, critrios que se respeita pelo longo perodo em que vem sendo observado. Passagem real de coisa alienada das mos de uma para outra das pessoas que participaram de conveno, de ajuste, de contrato.

Para finalizar, temos o artigo 490 do Cdigo Civil, que estabelece: Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio. Desta maneira, certo que o comprador de bem imvel tem a responsabilidade de arcar com as despesas de escritura e registro, para que possa ter o domnio e a propriedade do bem.

2.6 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMVEIS

Seria, no mbito do direito obrigacional, uma espcie de gnero, ou seja, um contrato preliminar. Tendo, como caracterstica peculiar, a compra e venda de bens imveis, loteados ou incorporados. Alm, de ter todas as caractersticas observadas nos outros contratos preliminares, o compromisso de compra e venda, dever ter expressamente em uma de suas clusulas a

previso de irrevogabilidade e irretratabilidade e, ainda, a inscrio no registro imobilirio como elemento atributivo, ao compromissrio comprador, de direito real oponvel a terceiros, conforme est previsto no artigo 22 do Decreto Lei 58 e no artigo 1.225 do Cdigo Civil, que assim dispe: So direitos reais: o direito do promitente comprador do imvel. (http://trlex.com.br. 30.08.2003) Assim, prescreve o artigo 22 do diploma citado acima: Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direitos de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos artigos 16 desta Lei, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil. Isto significa o seguinte que, pelo Direito das Obrigaes o compromisso de venda e compra um contrato preliminar algo diferenciado e pelo Direito das Coisas, desde que registrado, fica atribudo direito real contra terceiros ao compromissrio comprador. Somente para elucidar, ainda mais o caso, como estabelece Rodrigues (2003, p.173):
Compromisso de venda e compra O compromisso de venda e compra, como contrato preliminar que , tem por objeto um contrato futuro de venda e compra. Assim sendo, pode ser definido como ajuste de vontades por meio do qual os contratantes prometem, reciprocamente, levar a efeito uma compra e venda.

Com isso, o Compromisso de Compra e Venda, quando firmado com clusula de irretratabilidade, podemos colocar, que apenas ocorrer um adiamento da transferncia da propriedade do imvel at o pagamento integral de seu preo. Sendo que, nesta modalidade de contrato, as partes obrigam-se mutuamente a programar a escritura ou contrato definitivo para certo momento e sob determinadas condies.

Alm de que, cada um dos contratantes ter deveres, ou seja, um de cumprir as condies, e o outro, da celebrao futura do contrato, onde ambas as partes podem incorrer em falta e, conseqentemente, possibilidade de indenizar a outra em perdas e danos. Aps estas colocaes, podemos observar que a promessa de compra e venda pode ser bilateral ou unilateral. Bilateral, nos ensinamentos de Pereira (2000, p.120):
Como todo contrato preliminar, a promessa de compra e venda gera uma obrigao de fazer, que se executa mediante a outorga do contrato definitivo. A prestao a que as partes esto obrigadas o fato da realizao da compra e venda. E, como no existe requisito formal para as obligationes faciendi, pode assumir a forma publica como particular. No obstante esta liberdade, os seus efeitos variam, pois que, se a promessa bilateral de compra e venda por instrumento privado sempre sujeita o infrator a perdas e danos, a execuo coativa, que a grande conquista e a magnfica elaborao de nossa doutrina, est na decorrncia de observarem as partes os requisitos formais, tanto o direito (escritura publica, se se tratar de alienao futura de imvel de valor superior taxa legal) como o indireto (inscrito no registro imobilirio), [...].

J na viso de Rodrigues (2003, p.174), temos:


A promessa bilateral, ou seja, o compromisso recproco de venda e compra, envolve a vinculao de ambos os contratantes: um, que promete vender compromitente vendedor; outro, que promete comprar compromissrio comprador. [...]. O contrato de compromisso de compra e venda, cujo fim a outorga de um contrato definitivo, gera para as partes uma obrigao de fazer recproca: a de passarem um contrato definitivo a compra e venda.

Uma observao, que devemos fazer que a promessa bilateral de compra e venda pode ser irretratvel ou sujeita a arrependimento, desta forma, quando irretratvel, e constar no registro pblico, gera direito real, ou seja, direito contra terceiros (contra todos). Outra situao relevante, que Pereira (2000, p.123), enfatiza: Pelo nosso direito, a promessa de venda nunca pode operar a transferncia do domnio, dada a distino rigorosa entre o contrato definitivo e o contrato preliminar.

Sendo assim, devemos observar que a coisa prometida, quando gravada com nus real, torna-se indisponvel, ou seja, o contrato bilateral de compra e venda, em que o promitente comprador, obtm o direito de receber a escritura definitiva, agora como proprietrio de direito, aps a quitao de suas obrigaes, e conseqentemente gera ao promitente vendedor a obrigao de anular tal alienao que foi realizada aps o registro do contrato. A promessa unilateral na viso do j citado Rodrigues (2003, p. 174):
Promessa Unilateral de Venda, conhecida sob o nome de opo, aquela em que uma pessoa se obriga a vender certo bem a outra, dentro de certo prazo e por determinado preo, se o beneficirio quiser comprar. Nota-se que aqui s o promitente vendedor se obriga, fato que marca a unilateralidade do ato jurdico. Promessa Unilateral de Compra, negcio raro na prtica, d-se quando uma pessoa se obriga a adquirir determinado bem de outra, por preo certo e dentro de prazo determinado, se esta o quiser vender. Tal ajuste, que vincula apenas o promitente comprador, representa um elemento de garantia para o vendedor, que assegura um mercado certo para o bem de sua propriedade

Tal forma de compra e venda, no so muito utilizadas no Brasil, e, dessa forma, no est contemplada em nossa doutrina. Por fim, enfatizaremos sem muitas delongas, as razes que levaram o compromisso de compra e venda a se fazer to presente em nosso pas, ou seja, a mais importante e a que devemos comentar seria, que nesta forma de negociao no h incidncia do imposto de transmisso inter vivos. Deixando, de onerar ainda mais as partes envolvidas e tais negociaes.

3 A TAXA DE CONDOMNIO: ASPECTOS DE DIREITO MATERIAL E PROCESSUAL

3.1 DO CONDOMNIO

O Condomnio em edifcio de apartamentos, descrito na Lei n 4591/64, especial em relao ao condomnio necessrio (vertical), pois o regime jurdico da propriedade horizontal , em diversos aspectos, diferente do regime estabelecido no condomnio comum ou necessrio. Desta forma, como j comentado no Captulo 1 deste trabalho, possvel estabelecer algumas questes que levaram ao aparecimento do condomnio de apartamentos, ou seja, a exploso demogrfica ocasionada pelos movimentos migratrios, a questo da segurana pblica e diversos outros fatores determinaram o surgimento da propriedade horizontal. Na Lei n 4.591/64, que estabelece a diferena entre a propriedade horizontal e o condomnio comum, possvel verificar a existncia de dois tipos de propriedades, sendo elas: a propriedade exclusiva da unidade autnoma e a propriedade coletiva das reas comuns. Sendo diferente do condomnio necessrio que vem disposto nos artigos 1.327 a 1330 do Cdigo Civil vigente, pois no condomnio horizontal as suas reas comuns so indivisveis e as unidades autnomas (apartamentos) no sofre qualquer limitao aos

poderes de usar, fruir e dispor do seu titular.

3.2 DO DEVEDOR E DO CREDOR

A Lei n 4.591/64, no seu captulo III, utiliza a expresso "das despesas do condomnio", mas no apresenta um conceito formal, ou seja, a citada lei no conceitua o que seria tais despesas. Portanto o conceito de despesas do condomnio um conceito que devemos buscar na doutrina e jurisprudncia.

As despesas do condomnio, segundo Jorge Tarcha (2000, p. 13), so aquelas de manuteno e aquelas necessrias administrao do condomnio. Com estas colocaes, passamos a observar a natureza jurdica das despesas condominiais na viso Couto Filho ( 2000, p. 1, http://www1.jus.com.br):
A taxa de condomnio , basicamente, uma taxa de mbito privado, vez que, em regra, corresponde a uma contraprestao pecuniria dos servios prestados ou postos disposio do condmino, criados em proveito do uso e da fruio dos bens, servios e coisas comuns. As despesas do

condomnio representam obrigaes acessrias mistas, pois se vinculam ao direito real, objetivando uma prestao devida pelo seu titular. O seu carter hbrido, vez que tem como objeto uma prestao especfica, mas est incorporada a um direito real, do qual se origina. Assim, representam obrigaes propter rem.

Sendo assim, podemos estabelecer que as despesas de condomnio tm, natureza de obrigao propter rem2, portanto, em virtude da sua natureza, possvel observar a existncia de dois sujeitos, ou seja, o ativo (credor) e o passivo (devedor). Desta forma, podemos definir credor como o ente que tem a expectativa de obter do devedor o cumprimento da obrigao, ou seja, o fornecimento da prestao, enquanto o devedor aquele que tem o dever legal, contratual ou decorrente de ato ilcito, de satisfazer a obrigao, atravs de prestao estabelecida. (Couto Filho, 2000) Assim, o condomnio pode exigir a prestao que foi estabelecida no captulo III, Lei n 4591/64, inclusive judicialmente. Pois sendo o devedor o titular de um direito real sobre a unidade autnoma, este tem o dever de cumprir suas obrigaes com o condomnio. Com isso, possvel observar que as relaes obrigacionais travadas entre o titular do direito real sobre a unidade autnoma e terceiros no surtem qualquer efeito em relao ao condomnio. O sujeito passivo das despesas perante o condomnio continua sendo o titular do direito real. (Couto Filho, 2000)
2

Prpria da coisa

Sendo assim, possvel notar que o adquirente de uma unidade condominial seria o responsvel pelo pagamento dos dbitos do alienante, em relao ao condomnio credor, pois a obrigao sendo de natureza propter rem, ou seja, prpria da coisa persegue esta at o seu adimplemento, sem prejuzo do direito de regresso do adquirente.

3.3 PROCEDIMENTO JUDICIAL PARA COBRANA DA TAXA DE CONDOMNIO

Primeiramente, possvel observar que a cobrana de taxas condominiais como mencionado no item anterior de natureza propter rem, devendo ser cobrada da pessoa que figure no lbum imobilirio. Sendo assim, passamos a observar que a cobrana das taxas condominiais poder ser efetuada pela Lei dos Juizados Especiais 9.099/95, ou pelo procedimento sumrio como ficar demonstrado a seguir. Mas com relao a Lei 9.099/95, podemos observar uma corrente de processualista, que interpretam o pargrafo nico do artigo 3 da referida lei, de forma que o Juizado Especial opcional, ou seja, o autor da ao pode sempre optar pelo procedimento previsto nesta lei. Mas no sentido oposto h aqueles que admitem ser a matria de competncia de ordem pblica e que somente a lei expressa permite ao autor a faculdade de escolher a jurisdio. (Celino de Souza, 2001) Desta forma, possvel observar que a Lei 9.099/95, com o procedimento sumrio so aptos para impetrar uma ao de cobranas de taxas condominiais, como ficar demonstrado a seguir. O artigo 585 do Cdigo de Processo Civil, estabelece o que so ttulos executivos extrajudiciais, sendo que, em seu insiso IV, podemos observar que o encargo condominial

vem elencado com relao a possibilidade da cobrana deste crdito atravs de uma execuo, sem que se tenha um processo de conhecimento. Sendo assim, vejamos:
Art. 585. So Titulos executivos extrajudiciais: (...) IV o crdito decorrente de foro, laudodnio, aluguel ou renda de imvel, bem como o encardo de condomnio desde que comprovado por contrato escrito; grifamos (...)

Com isso, passamos a observar os ensinamentos do mestre Theodoro Junior (2003, 123):
Segundo certa exegese formulada a partir do confronto entre os textos primitivos dos art. 275, II, c, e o art. 585, IV, conclua-se que o encargo de condomnio, quando cobrado diretamente do condmino, no podia ser objeto de execuo, mas apenas de ao sumria. Argumenta-se que entre o condomnio e condmino inexiste o contrato escrito (ttulo executivo) a que se refere o inciso IV do art. 585. Assim, a execuo de encargo de condomnio s teria lugar quando essa obrigao fosse atribuida, contratualmente, a inquilino do condmino.

Atravs deste entendimento, passamos a analisar o artigo 275, inciso II, alnea b do Cdigo de Processo Civil, in verbis:
Art. 275. Observar-se- o procedimento sumrio: (...) II nas causas, qualquer que seja o valor: (...) b) de cobrana ao condminio de quaisquer quantias devidas ao condomnio; (...)

Observa-se, respeito, o entendimento do j citado Theodoro Junior (2003, p. 123):


O procedimento sumrio no foi institudo pelo art. 275, II, b, para exigir o pagmento da cota condomnial, e sim para apurao da responsabilidade pelo

pagamento de impostos, taxas, contribuies, despesas e administraes de prdio em condomnio.

Com isso, aps observarmos o entendimento de Humberto Theodro Junior, temos, a seguinte concluso, ou seja, o condomnio quando existe regulamentado e os encargos existentes fazem referncia aos gastos oramentos e que foram aprovados em assemblia, pode-se concluir que no h responsabilidade a apurar, mas apenas obrigao a exigir. Assim, a conveno demonstra a certeza dvida e os oramentos empresta-lhe liquidez. (Theodoro Junior, 2003) Desta forma, decorre a exigibilidade, nas pocas marcadas no oramento para o recolhimento das contribuies de cada condmino para o custeio comum da manuteno do prdio. (Junior, 20003) Por essa razo, possvel observar que os gastos oramentos, quando aprovados em assemblia, constituem uma prova documental, j sendo um ttulo executivo extrajudicial liqudo, certo e exigvel, no havendo sentido, submeter o condomnio novamente ao nus de passar pela via da ao de procedimento sumrio. Assim, a ao condenatria de rito sumrio, deveria ser aplicada nas causas sobre gastos condominiais e apenas quando tenha que apurar a responsabilidade destes gastos, o que ocorrer quando no h prvia conveno entre os condminos ou quando as despesas a ratear so extraordinrias. (Theodoro Junior, 2003) Porm, quando a cobrana vem de acordo com o estabelecido no oramento aprovado na conveno dos condminos e nos termos das Leis ns. 4.591 de 16 de abril de 1964, e 4.864 de 29 de novembro de 1965, podemos estabelecer que seria caso de execuo forada, pois o condomnio, j possuiria um ttulo executivo nos termos do artigo 585, IV.

Somente para demonstra o que vem estabelecido na Lei 4.591/64, e a circunstncia que a autoriza a cobrana forada,passamos a transcreve-la:
Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio. 1 Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota do rateio corresponder frao ideal do terreno de cada unidade. 2 Cabe ao sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas. (grifamos)

Com isso, segundo o nobre processualista Theodoro Junior (2003, p. 124), com relao a condomnio prescreve: segundo a antiga exegese, em matria de encargos de condomnio, o contrato escrito a que alude o Cdigo, para funcionar como ttulo executivo, era o oramento aprovado pela conveno. Mas apesar, da Lei 4.591/64, ter dado ao condomnio condies para cobrana atravs de ttulo executivo extrajudicial, baseado nos oramentos aprovados pelos condminos, esta condio acabou sendo revogada pela Lei n 9.245/95, quando alterou a redao do art., 275, II, b, que agora passou a vigorar da seguinte forma: cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio ser segundo o procedimento sumrio. Desta forma, s quando o condomnio dispuser de outro documento que lhe tenha fornecido o condmino, do qual, possa confessar a dvida e nos padres de um ttulo executivo extrajudicial que se tornar cabvel ao sndico fazer a cobrana das dvidas condominiais atravs da execuo forada.

3.4 DOS TTULOS EXECUTIVOS JUDICIAIS

Passamos a comentar sobre os ttulos executivos judiciais neste momento pois, so estes ou seja, a sentena do procedimento sumrio e a dos Juizados Especiais que vo possibilitar o credor condomnio receber os seus crditos decorrentes da Ao de Cobrana que foi proposta contra o condmino devedor. Sendo assim, o ttulo executivo judicial (sentena), instruir a ao de execuo contra o devedor condmino que no adimpliu sua dvida de forma voluntria para com o condomnio credor. Podemos observar no artigo 584 do Cdigo de Processo Civil, que o ttulo executivo judicial, exceto pelo formal e a certido de partilha, constitui-se de uma sentena. Com isso, observamos o entendimento de Nery (2003, p. 969), a respeito de Ttulo executivo:
Para o sistema do CPC, tm a mesma fora e eficcia os ttulos executivos judiciais e extrajudiciais. Ambos ensejam ao de execuo direta, com citao para que o devedor cumpra a obrigao constante do ttulo em vinte quatro horas ou nomeie bens penhora.

Desta forma, passamos a transcrever o artigo 584 do Cdigo de Processo Civil, para melhor elucidar o tema:
Art. 584. So ttulos executivos judiciais: I - a sentena condenatria proferida no processo civil; II - a sentena penal condenatria transitada em julgado; III - a sentena arbitral e a sentena homologatria de transao ou de conciliao; IV - a sentena estrangeira, homologada pelo Supremo Tribunal Federal; V - o formal e a certido de partilha. Pargrafo nico. Os ttulos a que se refere o n V deste artigo tm fora executiva exclusivamente em relao ao inventariante, aos herdeiros e aos sucessores a ttulo universal ou singular.

Outro conceito pertinente ao caso com relao a Ttulo Executivo Judicial, vem dos ensinamentos de Wambier (2003, p. 54):
Ttulos executivos judiciais consistem em provimentos jurisdicionais, ou equivalentes, que contm a determinao a uma das partes de prestar algo

outra. O ordenamento confere a esses provimentos a eficcia de, inexistindo prestao espontnea, autorizar o emprego dos atos executrios.

Aps estas colocaes, busca-se analisar algumas expresses do Cdigo Processual Civil, no seu artigo 584 que possui proximidade com o tema em discusso. Sendo assim, deduzimos que neste artigo, o ttulo executivo judicial nasce de sentena condenatria ou homologatria, conforme podemos verificar nos itens I e III, do dispositivo acima citado e que passaremos a analisar de forma separada, ento vejamos: I a sentena condenatria proferida no processo civil; Para Nery (2003, p.963) :
Sentena civil condenatria, deve ser entendido o comando emergente de toda e qualquer sentena proferida no processo civil, seja em ao declartoria, constitutiva ou condenatria, que contenha, ainda que parcialmente, preceito condenatrio de uma das partes. Assim, por exemplo, a sentena de improcedncia da ao declaratria que condenar o autor em honorrios e despesas processuais, condenatria nesta parte, caracterizandose como ttulo executivo judicial, ensejando a execuo das despesas e honorrios.

Sentena condenatria civil no ver de Jnior (2003, p.76) significa:


Sentena condenatria, alm de definir a vontade concreta da lei diante do litgio, contm um comando diverso do da sentena de mera apreciao. Esse comando especial e diferente consiste nisto: em determinar que se realize e torne efetiva uma certa sano. Contm a sentena de condenao, portanto, a vontade do Estado, traduzida pelo juiz, de que a sano nela especifica, seja aplicada e executada, criando para o condenado, um estado de sujeio.

Desta forma, podemos entender por sentena civil condenatria, aquela que pe fim ao processo nos termos do artigo 162, 1, isto , como ato pelo qual pe termo ao processo, decidindo ou no o mrito da causa, e dessa maneira, conclui-se que, tendo carter

condenatrio, ainda que apenas em parte, podem ser executadas tanto as sentenas definitivas (de mrito) como as terminativas (sem apreciao do mrito). (Junior, 2003) Assim vejamos: III a sentena homologatria de conciliao ou transao, ainda que verse matria no posta a juzo. Passamos a observar os dizeres de Nery (2003, p. 970), a respeito de sentena homologatria:
Por meio dela o juiz no profere condenao, mas simplesmente homologa transao ou conciliao. Caso estes negcios jurdicos tenham, ainda que parcialmente, contedo condenatrio, sua homologao caracteriza-se como ttulo executivo. Ainda que a transao verse sobre matria alheia ao pendente, se for homologada em juzo, constitui ttulo executivo judicial, ensejando execuo perante o mesmo juzo que a homologou.

Com isso, podemos observar que no apenas a transao que as partes cheguem na pendncia de um processo anteriormente instaurado que poder ser homologada e gerar um ttulo executivo. Nos termos do artigo 57 da Lei 9.099: O acordo extrajudicial, de qualquer natureza ou valor, poder ser homologado, no juzo competente, independentemente de termo, valendo a sentena como ttulo judicial. Com isso, os interessados, portanto, podem requerer a instaurao de procedimento judicial especificamente destinado a tal homologao. (Wambier, 2003) Outra posio importante que devemos apresentar o que entende Theodoro Jnior (2003, p.81):
Para se falar em ttulo executivo, indispensvel que o ato homologado contenha, ainda que implicitamente, a imposio de uma prestao a uma ou ambas as partes, ad instar do que se passa com a sentena condenatria. Pois s diante de condenao que se pode falar em execuo. Se a transao, a conciliao ou o arbitramento limitaram-se a simples efeitos declaratrios ou constitutivos (reconhecimento de validade de documento, inexistncia de relao jurdica, resoluo de contratos etc.), tero, por si s, exaurido a prestao que ao rgo judicial se poderia reclamar, sem restar para a execuo.

Com isso, o que realmente devemos nos ater, para compreenso de nosso estudo, que o ttulo executivo judicial assim chamado porque, consubstanciado numa sentena judicial, no existiria sem ela e, justamente por ela, em carter acessrio, adquire fora autnoma e independente, a partir de sua constituio.

3.5 REQUISITOS DO TTULO EXECUTIVO: Liquidez, Certeza e Exigibilidade

Para que possamos executar um ttulo executivo judicial ou extrajudicial que no foi cumprido pelo condmino devedor de forma espontnea, estes devem possuir alguns requisitos, ou seja, a liquidez, a certeza e a exigibilidade, que vem elencado no artigo 586 do Cdigo de Processo Civil, que assim prescreve:
Art. 586. A execuo para cobrana de crditos fundar-se- sempre em ttulo lquido, certo e exigvel. 1. Quando o ttulo executivo for sentena, que contenha condenao genrica, proceder-se- primeiro sua Liquidao. 2. Quando na sentena h uma parte lquida e outra ilquida, ao credor lcito promover simultaneamente a execuo daquela e a liquidao desta.

Somente com o disposto acima, que ter o rgo judicial elementos prvios que lhe assegurem a abertura da atividade executiva, em situao de completa definio da existncia e dos limites objetivos e subjetivos e do direito a realizar. (Theodoro Jnior, 2003) No mesmo sentido temos os ensinamentos do j citado Theodoro Junior (2003, p.33), que assim comenta:
Ocorre a certeza em torno de um crdito quando, em face do ttulo, no h controvrsia sobre sua existncia; a liquidez, quando determinada a importncia da prestao (quantum); e a exigibilidade, quando o seu pagamento no depende de termo ou condio, nem est sujeito a outras limitaes.

De certa forma, possvel estabelecer que a certeza do ttulo executivo no est atrelada, a vontade das partes, mas na convico do rgo judicial, que tem de formar diante do documento que lhe exibido pelo credor. Sendo assim, pouco importa que, estejam em controvrsias as partes em torno da dvida, pois, a certeza que permite ao estado juiz de expedir o mandado executivo resultante do documento judicial ou de outros documentos que a lei prev como sendo compatvel com uma sentena condenatria. (Theodoro Jnior, 2003) Assim sendo, o ttulo executivo h de ser completo, pois no podemos compreender e nem admitirmos que em uma execuo forada, haja, o acertamento do ttulo e muito menos de situao jurdica. Com essa, colocao devemos observar o entendimento de Theodoro Jnior (2003, p.34), novamente:
Apenas se tornar efetivo o que fora anteriormente assegurado. Toda declarao ou reconhecimento do direito do credor h de se conter, por inteiro, no ttulo, posto que a execuo na agrega, nem diminui e nem amplia; realizando-o se no foi espontaneamente pelo devedor.

Desta maneira, podemos estabelecer que no cabe o juiz pesquisar em torno da existncia e o quanto do direito do credor, no transcorrer da execuo, pois, no ttulo executivo, deve, existir todas as possibilidades para se verificar a certeza desses elementos. Por fim, podemos estabelecer que o ttulo deve sempre ser completo, tanto no sentido objetivo como subjetivamente, pois diante da exigncia legal do ttulo executivo que deve obedecer os requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade.

3.6 DA PENHORA.

Podemos observar que a Penhora seria um servio pblico que o Estado realiza dentro da funo jurisdicional, custa de bens particulares, assim como processo de desapropriao por utilidade pblica tem seu primeiro ato fundamental no decreto de utilidade pblica do bem particular que vai ser utilizado para os interesses da administrao. Desta forma, tambm no processo executivo o ato inicial destinado a definir o bem do devedor para ento vir ser submetido expropriao judicial e assim obter uma sano, que no caso seria o servio pblico realizado pelo rgo judicial. Aps estas colocaes passamos a conceituar Penhora e para isso nos utilizamos dos ensinamentos de Theodoro Jnior (2003, p. 178):
Diz-se, outrossim, que a penhora um ato de afetao porque sua imediata conseqncia, de ordem prtica e jurdica, sujeitar os bens por ela alcanados aos fins da execuo, colocando-os disposio do rgo judicial, custa e mediante sacrifcio desses bens, realizar o objetivo da execuo, que a funo pblica de dar satisfao ao credor.

J para Wambier (2003, p.179), Penhora :


Vincula bem especfico execuo. H, deste modo, especificao da responsabilidade patrimonial: at ento, os meios executivos poderiam recair sobre todo e qualquer bem que integrasse; a partir da penhora, restringir-seo, em princpio, ao bem penhorado. H, assim, a afetao de um determinado bem, que se destinar s finalidades da execuo.

Desta forma, passamos a observar a funo da penhora, que de certa forma, importa na individualizao, apreenso e deposito de bens do devedor, que ficam a disposio judicial,

conforme prescreve os artigos 664 e 665 do Cdigo de Processo Civil, com o objetivo de subtra-los livre disposio do executado e sujeita-los expropriao. (Theodoro Jnior, 2003) Pode-se dizer que a Penhora aperfeioa pela apreenso e o depsito dos bens, bem como pela lavratura do competente termo processual, com isso, aparece para o devedor e para os terceiros interessados, a indisponibilidade dos bens constritos. Outra, questo relevante que o mestre Theodoro Jnior (2003, p.180), estabelece com relao a fora de seqela da Penhora:
a fora de seqela, representada pela ineficcia das alienaes diante do gravame judicial, e se se proclama o direito de preferncia dela emergente, oponvel a qualquer outro credor que no tenha privilgio ou garantia anteriores, no mesmo difcil equiparar a penhora a uma espcie da figura geral da garantia pignoratcia.

Sendo assim, possvel estabelecer trplice funo da Penhora. (Theodoro Jnior, 2003, p.180)
a) individualizar e apreender efetivamente os bens destinados ao fim da execuo; b) conservar ditos bens, evitando sua deteriorao ou desvio; e c) criar a preferncia para o exeqente, sem prejuzo das prelaes de direito material estabelecidas anteriormente.

Assim, podemos estabelecer que a Penhora possui natureza executiva, pois um ato tpico do processo de execuo e como de se observar esta d incio atividade executiva propriamente dita, com a imposio de medidas coativas que independem da vontade do devedor. Passamos neste momento, a enfatizar os efeitos da Penhora perante o credor, o devedor e terceiros. O credor, passa ter a Penhora especifica sobre os bens do devedor, sobre o qual ter o direito de realizar o seu crdito. Para o devedor, a Penhora acarretara a perda imediata da posse direta e da livre disponibilidade dos bens atingidos pela medida constritiva.

E para terceiros, a Penhora produz, duas circunstncias, ou seja, uma quando o crdito ou bem do executado atingido pela penhora est na posse temporria de terceiros, este fica obrigado a respeitar o gravame judicial, como depositrio, cumprindo-lhe o dever de efetuar sua prestao em juzo, sob pena de ineficcia do pagamento direto ao executado ou a outrem e a segunda o efeito geral erga omnes3 da penhora que faz que todo e qualquer terceiro eu se abster de negociar com o executado, em torno do domnio do bem penhorado, sob pena de ineficcia da aquisio perante o processo e permanncia do vinculo executivo sobre o bem. (Theodoro Jnior, 2003) Por fim devemos observar que aps formalizada a penhora, mediante o termo de lavratura do auto competente, o oficial de justia intimar o devedor para embargar a execuo, se lhe aprouver, em dez dias. Sendo assim, quem dever ser intimado da penhora seria o Requerido do processo de conhecimento, pois o titulo judicial contra este.

3.7 REGISTRO DA PENHORA SOBRE BENS IMVEIS

Ao lado de importantes mudanas operadas em vrios dispositivos do diploma processual, interessa-nos, de perto, as modificaes experimentadas pelo artigo 659 do Cdigo de Processo Civil, especialmente os pargrafo 4 e 5 in verbis:
4o A penhora de bens imveis realizar-se- mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqente, sem prejuzo da imediata intimao do executado (art. 669), providenciar, para presuno absoluta de conhecimento por terceiros, o respectivo registro no ofcio imobilirio, mediante apresentao de certido de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial. 5o Nos casos do 4o, quando apresentada certido da respectiva matrcula, a penhora de imveis, independentemente de onde se localizem, ser realizada por termo nos autos, do qual ser intimado o executado, pessoalmente ou na pessoa de seu advogado, e por este ato constitudo depositrio.(NR)

Efeito Contra Todos

A lei especificamente no registro da penhora, j reconhece, o valor das atividades registrais, que a penhora e o registro da constrio so momentos distintos, embora interdependentes, no complexo fenmeno decorrente do processo judicial. Mas o fenmeno da penhora no se esgota nos estritos limites do processo - nem a publicidade a ele inerente alcana a amplitude que a publicidade registral atinge em seus distintos ngulos de direito material e formal. A responsabilidades e atribuies do exeqente, esto referidos no pargrafos 4 e 5 do artigo 659 do CPC, que trazem novo perfil para a mais comum das constries judiciais. Em primeiro lugar, fixando a responsabilidade e assinalando o encargo do exeqente em providenciar o registro no ofcio imobilirio competente, bem como, antes disso, diligenciar para prover o Juzo de certido atualizada do imvel sobre o qual poder recair o gravame ( 5) e desse mesmo Juzo requerer a expedio de certido para ulterior registro. Esse dispositivo coloca a questo nos seus estreitos limites: incumbe ao exeqente e no ao Juzo, ou servios auxiliares do Juzo, ofcios e escrives judiciais, como j se sugeriu alguma vez, a diligncia de indicar bens penhora, com certido atualizada do Registro, e proceder conseqente inscrio do gravame no Registro Pblico competente, sendo interesse do exeqente. A movimentao do processo, que alcana a decretao da penhora, impulsionada pelo interesse do exeqente, que se obriga a comprovar, com certido atualizada do registro, a titularidade do bem em nome do executado e, para segurana do trfico jurdico imobilirio, proceder ao registro da penhora no Cartrio Imobilirio respectivo. A ele, e somente ele, tendo em vista seu exclusivo interesse, incumbe proceder apresentao de certido atualizada do registro ( 5), requerer a extrao da certido de inteiro teor do ato de penhora ( 4) e consumar subseqentemente a sua inscrio no lbum imobilirio competente ( 4).

Outra questo importante que devemos elencar, seria presuno iuris et de iure4 do registro da penhora, pois com esta presuno absoluta de conhecimento de terceiros da constrio judicial registrada, de se estabelecer que a penhora no inscrita no pode atingir direitos de terceiros adquirentes, cuja boa-f na aquisio ou onerao haver de ser sempre presumida. Por fim, possvel observar que imvel que no est registrado em nome do executado, continua sendo um problema mesmo com a chegada da Lei 10.444, de 7 de maio de 2002. Isso porque a penhora dar-se- conseqentemente apresentao da certido da matrcula (rectius: certido de propriedade). Verificada a no congruncia da realidade com sua projeo jurdica (registro) a penhora no alcanar o registro. Com isso no podemos deixar de notar o estabelecido no artigo 659 5, que coloca a exigncia de que, para obter essa penhora, o exeqente exiba em juzo uma certido da matrcula do imvel, como prova de que pertence ao executado; viro a matrcula e os registros pertinentes, se houver, no se fazendo a penhora se positivar que o devedor no dono ou porque nunca o foi, ou porque haja alienado o bem. Sendo assim, devemos reconhecer que so diversos os casos em que a penhora se torna impossvel pois o executado no mais o proprietrio, pois so inmeros os atos jurdicos usados para burlar a legislao pertinente, por exemplo, os contratos de gaveta, instrumentos particulares imprestveis para registro, cesses de direito clandestinas, aquisies de imveis propositadamente no registradas etc., tudo isso levar a que se no possa apresentar a certido de propriedade exigida pela lei. Nesses casos, ainda que a penhora possa ser decretada pelo Juzo, evidentemente que o ttulo no chegar ao Registro.

De Direito e Por direito

3.8 D IMPENHORABILIDADE DO

IMVEL DE RESIDNCIA FAMLIAR

possvel observar na Lei 8.009 de 29 de maro de 1990, a impenhorabilidade do imvel residencial do casal ou entidade familiar para moradia permanente, por qualquer tipo de dvida civil, comercial, fiscal, previdenciria ou de outra natureza, salvo apenas as excees dos artigos 3 e 4. Com isso, transcrevemos os comentrios de Nery (2003, p. 1015):
Bem de famlia, Impenhorabilidade. A L 8009/90 estabelece a impenhorabilidade do bem de famlia. Como se trata de instituto de direito processual, aplica-se aos casos pendentes, atingindo penhora realizada antes mesmo de sua entrada e vigor. A impenhorabilidade no incide sobre o imvel nico, residncia do casal, de no cobrana de encargos condominiais referentes ao aludido imvel que, portanto, pode ser penhorado e alienado em hasta pblica. Grifamos

Sendo assim, passamos a analisar o que prescreve o artigo 3 e 4 da Lei 8009/90:


Art. 3. A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: I em razo dos crditos de trabalhadores da prpria residncia e das respectivas contribuies previdencirias; II pelo titular do crdito decorrente do financiamento destinado construo ou aquisio do imvel, no limite dos crditos e acrscimos constitudos em funo do respectivo contrato; III pelo credor de penso alimentcia; IV para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em funo do imvel familiar; grifamos V para execuo de hipoteca sobre o imvel, oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VI por ter sido adquirido com produto de crime ou para execuo de sentena penal condenatria a ressarcimento, indenizao ou perdimento de bens; VII por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao. Art. 4. No se beneficiar do disposto nesta lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de m-f imvel mais valioso para transferir a residncia familiar, desfazendo-se ou no da moradia antiga. 1. Neste caso poder o juiz, na respectiva ao do credor, transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior, ou anular-lhe a venda, liberando o mais valioso para a execuo ou concurso, conforme a hiptese. 2. (...)

Desta forma, possvel verificar que o bem fique isento de execuo por dvidas, salvo aquelas que provierem de impostos ou taxas relativos ao mesmo, sendo que essa iseno durar enquanto for utilizado pelo casal ou entidade familiar. Assim sendo, passamos a transcrever outra citao de Nery (2003, p. 1016):
Bem de famlia. Cobrana de despesas condominiais. Penhorabilidade. Despesas condominiais no constituem dvida civil contrada pelos cnjuges ou pelos pais ou filhos que sejam proprietrios e que residam no imvel. So obrigaes derivadas de rateio, ou seja, so despesas assumidas pela residncia, na proporo de suas dimenses ou do que estabelece a conveno; so gravames propter rem, desse modo, no podem ficar ao abrigo da L 8009/90 1., conforme interpretao da l 8009/90 3. IV ( 1. TACivSP-RT 739/307).

Outra, observao importante que devemos demonstrar, que com o advento da Lei 10.406/2002, que institui o Cdigo Civil em vigor, no sobra mais qualquer argumento, da impenhorabilidade do bem de famlia com relao cobrana da taxas condominiais, pois o artigo 1.715, assim dispe de forma clara:
Art. 1715. O bem de famlia isento de execuo por dvidas posteriores sua instituio, salvo as que provierem de tributos relativos ao prdio, ou de despesas de condomnio. Pargrafo nico. No caso de execues pelas dvidas referidas neste artigo, o saldo existente ser aplicado em outro prdio, como bem de famlia, ou em ttulos da dvida pblica, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra soluo, a critrio do juiz.

Com essas, colocaes podemos entender que o imvel condominial passvel de penhora e garante a dvida, com relaes as despesas de condomnio em decorrncia da legislao vigente.

3.9 JURISPRUDNCIA PERTINENTE

Buscamos, demonstrar atravs desse ttulo (Jurisprudncia Pertinente), qual o entendimento do Tribunal de Justia de Santa Catarina (TJSC) e o Superior Tribunal de Justia (STJ), no perodo dos ltimos 3 (trs) anos, a respeito da cobrana de taxas

condominiais, do promitente comprador que no submeteu o seu contrato a registro no cartrio competente, ou de quem figure no lbum imobilirio como proprietrio. Sendo assim, possvel observar, que a jurisprudncia tem divergido sobre o assunto. Para uma corrente, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomnio daquele que figura como proprietrio da unidade habitacional no registro imobilirio, no se podendo levar em considerao a compra e venda no registrada. Para uma outra, quem tem o dever de pagar essas despesas o promissrio comprador, mesmo que o contrato no se encontre registrado. Com isso, passamos a analisar, inicialmente o entendimento do Tribunal de Justia de Santa Catarina, a respeito do proprietrio de direito, ou seja, aquele, que figura como proprietrio no registro de imveis:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMNIO. COBRANA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Pelas peculiaridades da espcie, reconhece-se a legitimidade passiva da pessoa em nome de quem a unidade autnoma est registrada no livro imobilirio para a ao de cobrana de cotas condominiais. Recurso conhecido e provido. (RESP 213868/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 4. Turma, j. 16.12.1999, DJ. 03.04.2000, p. 00155) grifos nossos.

DESPESAS CONDOMINIAIS. APARTAMENTO NO REGISTRADO Apartamento objeto de instrumento particular de venda e compra no registrado Responsabilidade do promitente vendedor, titular do domnio Inteligncia dos artigos 135 do Cdigo Civil e 4., pargrafo nico da Lei n. 4.591/64, com a redao da lei n. 7.182/84. O promitente vendedor

responde pelas despesas condominiais at a escritura pblica, cuja lavratura fica dependendo da prova de quitao dos dbitos anteriores. ( Ap. Cvel n. 48675, TJSC, Des. Amaral e Silva).

QUOTAS DE CONDOMNIO RESIDENCIAL AO DE COBRANA CONTRA PROPRIETRIOS REGISTRO DO IMVEL EM SEU NOME MANDATO COM PODERES PARA ALIENAO ALEGATIVA DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM RECONHECIMENTO PELA SENTENA NULIDADE DO DESISUM. PROVIMENTO DO RECURSO. Presume-se o direito real pessoa, em cujo nome se inscreveu ou transcreveu. O registro, enquanto no cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que por outra maneira, se prove que o ttulo est desfeito, anulado, extinto ou rescindido. (Art. 859, CC. E 252, LPR). O condmino e proprietrio cujo nome consta da matrcula fundiria da unidade respectiva, legtima para responder na ao de cobrana de quotas condominiais, quando a transferncia a terceiro no se efetua mediante instrumento quitado, perfeito e acabado, no averbada no lbum imobilirio, nem dado conhecimento de tal administrao das respectivas unidades. (...) (In Recurso Cvel no. 3060, de So Jos, Turma de Recursos da Capital, rel. Juiz Dionzio Jenczak, em 19.10.2000)

Aps, observar-se os entendimentos supra mencionados, em que, o proprietrio de direito, seria o responsvel pelo pagamento das despesas condominiais, passa-se a focar os entendimentos jurisprudenciais, na corrente que defende o proprietrio de fato, ou seja, o compromissrio comprador sem o registro no rgo competente do contrato, como sendo, o devedor das taxas condominiais. Se no vejamos:
LEGITIMIDADE PASSIVA. O promitente comprador ou possuidor com justo ttulo parte passiva para a cobrana, pouco importando que configure no Registro Imobilirio os antigos donos, que confirmam a alienao (Ementa n. 26493). CONDOMNIO. DESPESAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROMISSRIOS COMPRADORES SEM ESCRITURA INSCRITA NO RGI. EDIFCIO DE APARTAMENTOS. ENCARGOS CONDOMINIAIS. COBRANA. Os promissrios compradores, mesmo sem o registro de sua escritura no Cartrio Imobilirio, so condminos e, como tais, tem de arcar com os referidos nus (Juiz Thiago Ribas Filho, ap. cvel n. 9589, ementa n. 24089).

CONDOMNIO. COTAS. No elide a responsabilidade do promitente comprador a circunstncia de o contrato no haver sido registrado (Min. Eduardo Ribeiro, Resp n. 74495, do Rio de Janeiro, DJ de 03/06/2001, pg. 19184).

Somente, para melhor elucidar o caso, demonstra-se alguns entendimentos do Superior Tribunal de Justia (STJ), em ambos os sentidos, para que, fosse possvel confirmar a divergncia jurisprudencial, que est relacionada ao tema.

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL NO ADMITIDO. COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAO PROPTER REM. 1. O acrdo recorrido aplicou regularmente a jurisprudncia desta corte, no sentido de que a ao de cobrana de cotas condominiais, por se tratar de obrigao propter rem, deve ser proposta contra quem figure como proprietria do imvel. 2. O atual proprietrio, parte legitimada para figurar no plo passivo, poder, caso sinta-se lesado, tomar as medidas judiciais cabveis contra o alienante do bem. 3. Agravo regimental improvido. (STJ, AGRG 202740/DF, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, 3. Turma, j. 18.12.2000, DJ 23.03.2001, p. 00204) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMNIO. COBRANA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Pelas peculiaridades da espcie, reconhece-se a legitimidade passiva da pessoa em nome de quem a unidade autnoma est registrada no livro imobilirio para a ao de cobrana de cotas condominiais. Recurso conhecido e provido. (RESP 213868/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 4. Turma, j. 16.12.1999, DJ. 03.04.2000, p. 00155) grifos nossos.

No sentido oposto:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. AO DE COBRANA. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA. PROMITENTE VENDEDOR E PROMISSRIO COMPRADOR. Peculiaridades da situao ftica concreta. No destacando o acrdo recorrido qualquer particularidade, mas to-somente a ausncia de escritura definitiva em nome

do promissrio comprador e a falta de registro do instrumento contratual de promessa de compra e venda de imvel celebrado entre as partes no cartrio competente, prevalece a legitimidade do promissrio comprador para figurar no plo passivo de ao pela qual se visa a cobrana de cotas condominiais em atraso. (RESP 470487/SP, Rel. Min. Min. NANCY ANDRIGHI, 2. Turma, DJ DATA:30/06/2003 p. 00243).

AO DE COBRANA DE TAXA DE CONDOMNIO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO PROMITENTE VENDEDOR RECURSO PROVIDO. A cobrana de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomnio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda no estar inscrita no cartrio de Imveis. (Recurso Cvel n. 1693/99/SC, Rel. Min. Ana Vera Sganzerla Truccolo, 2. Turma, j. 23.08.2002).

Aps observarmos os entendimentos supra citados, possvel notar entendimentos divergentes, sendo assim, e por tudo que foi demonstrado no decorrer deste Captulo, seria prudente ajuizar uma ao em nome do proprietrio de direito pois, em seu nome que o imvel est registrado no cartrio competente. Assim sendo, seria um pouco menos oneroso para o condomnio pois este no momento da penhora poderia garantir o juzo com o apartamento que originou a dvida em discuo.

- CONSIDERAES FINAIS

O presente trabalho de pesquisa cientifica, buscou demonstrar algumas questes expostas no projeto de monografia que conseqentemente integraram este trabalho. De forma

resumida podemos concluir que foi o estudo sobre contrato de compromisso de compra e venda de imveis e a taxa de condomnio: anlise da legitimidade do devedor para o pagamento Sendo assim, a presente pesquisa buscou definir e conceituar o que seria o direito de propriedade imvel de forma objetiva a sua compreenso, tratando-se de seus conceitos e elementos, a evoluo histrica da propriedade condominial, funo social, formas de aquisio da propriedade imvel e a propriedade pro diviso e pro indiviso em condomnios. Por outro lado, tentamos demonstrar no decorrer da pesquisa uma analise sobre o contrato de compromisso de compra e venda de imveis, onde pesquisou-se sobre o conceito geral, funo social nos contratos, classificao dos contratos, dos contratos preliminares, efeitos do contrato de compra e venda e compromisso de compra e venda de bens imveis. E por outro norte, comentamos sobre a taxa de condomnio: aspectos de direito material e processual, onde podemos observar a legislao do condomnio, o devedor e credor no condomnio, o procedimento judicial para cobrana da taxa de condomnio, o que um ttulo executivo judicial, requisitos do ttulo executivo judicial: liquidez, certeza e exigibilidade, penhora, registro da penhora sobre bens imveis, da impenhorabilidade do imvel de residncia familiar e jurisprudncia pertinente. Desta forma, aps finalizar a pesquisa, pode-se verificar que os contratos preliminares no geram efeitos contra terceiros, pois o contrato preliminar ou contrato de promessa de compra e venda como mais conhecido, tem por escopo delinear os contornos de um contrato definitivo que se pretenda efetivar, gerando direitos e deveres para as partes que assumem uma obrigao de fazer o contrato definitivo, no existindo a possibilidade de um promitente comprador de imvel condominial ter o bem penhorado por tais consideraes e por ser um instrumento que no possui publicidade.

Por outro lado, ao analisar o compromisso de compra e venda de bens imveis, foi possvel constatar que este dever ter expressamente em uma de suas clusulas a previso de irrevogabilidade e irretratabilidade e a inscrio no registro imobilirio, conseqentemente passar a gerar efeitos contra terceiros, podendo o condomnio credor penhorar o imvel que est compromissado venda. Com isso, observa-se que a primeira das hipteses no se confirma pois o Promitente Comprador de imvel condominial no poder ter o bem penhorado sem este estar registrado no lbum imobilirio pois, no gera efeitos contra terceiros. Mas a controvrsia continua a respeito de imveis com compromisso de compra e venda com as devidas clusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade e com a inscrio no registro imobilirio, do qual, a jurisprudncia possui entendimentos favorvel. Assim sendo, sou pela penhora pois o compromisso de compra e venda com as faladas clusulas e registro imobilirio, geram efeitos erga ominnes, e se colocar de forma coerente apenas existir um adiamento da transferncia da propriedade imvel at o integral pagamento. A segunda hiptese elencada, ou seja, qual a responsabilidade do antigo proprietrio de imvel condominial que vendeu e no registrou esta venda no registro imobilirio, seria responder um processo de cobrana judicial e ter o bem que no mais seu penhorado. E com toda certeza responder outra ao para reaver as perdas e danos do promissrio comprador. E a terceira e ltima das hipteses, que devemos demonstrar seria qual as providncias a serem tomadas pelo credor quando dado cincia do contrato de gaveta (contrato de promessa de compra e venda) no processo. Seria necessrio que quando da apresentao deste instrumento no processo o credor condomnio requeresse ao Estado Juiz para oficializar o registro de imveis competente para que se registra-se este contrato e conseqentemente chamasse ao processo os promitentes compradores para se manifestar da dvida em apresso.

Por fim, devemos ter em mente que no importa quem seja o proprietrio da unidade condominial, devemos pensar que o condomnio uma comunidade e que depende das taxas condominiais para sobreviver, pois este visa sempre o bem comum de todos os condminos, e inadimplncia beneficiaria unicamente os devedores, em detrimento dos outros condminos que pagam suas cotas condominiais sempre em dia.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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