3.

SOBRE A FUNO SOCIAL DO REGISTRADOR DE IMVEIS* RICARDO HENRY MARQUES DIP

Desembargador do Tribunal de Justia de So Paulo. Acadmico da Real de Jurisprudncia e Legislao de Madrid.

Ao encerrar uma pequena palestra, no XVII Encontro do Comit LatinoAmericano de Consulta Registral, um importante congresso que recentemente se celebrou em Morlia, capital do Estado de Michoacn, no Mxico, pareceu-me bem afirmar que o registrador, actuando como guardin jurdico de la propiedad privada y, as, como garante mediato de las libertades concretas del pueblo inclusive frente al Estado ejerce una funcin social esencialmente ordenada a la seguridad jurdica1. No h, por certo, maior originalidade nessa afirmao. E, em particular, com efeito, referncias, ao menos implcitas, funo social do registrador sempre visitaram a doutrina a esse propsito, poderia ilustrar-se o tema, invocando-se aqui, por exemplo, uma grfica expresso de Monasterio Galli, que com ela mais diretamente, certo, designava os notrios e no os registradores, aos quais ltimos, contudo, de todo pertinente a extenso da referncia, advertindo esse autor funes jurdico-preventivas tamanhamente relevantes que no hesitava em agrup-las numa instituio singular e transpessoal: a da Magistratura da Paz Jurdica2. No menos de relevo, ainda a ttulo exemplificativo, so as seguidas referncias da doutrina natureza institucional do
*

Palestra proferida em Moscou, no XVII Congresso Internacional de Registro

Imobilirio.
1

In Sobre la crisis contempornea de la seguridad jurdica, atas do XVII Encuentro

del Comit Latinoamericano de Consulta Registral, Morlia, 11.03.2003.

2

Apud Jos Castn Tobeas, Funcin Notarial y Elaboracin Notarial del Derecho,

ed. Reus, Madrid, 1946, p. 31.

registro de imveis e, pois, no plano subjetivo, tambm daqueles que tm a misso de geri-lo: os registradores, menes de que se decotam predicados de estabilizao e de continuidade social3. Tambm despontam em nossos dias seguidas aluses tarefa dos registradores de imveis no ponto em que se ordenam a auxiliar a incumbncias urbansticas4 e agrrias5, bem como a subsidiar o controle dos interesses tributrios e, tendncia crescente, convocar inscries relativas a imveis de propriedade noparticular6 e a limitaes e restries de Direito pblico7. Sem recusar o relevo da
3

Cfr. brevitatis studio, Francisco Mesa Martin, Aproximacin al institucionalismo. El

Registro de Propiedad como institucin jurdica, in Ponencias y Comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional de Derecho Registral, ed. Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1975, tomo 2, p. 131 et sqq.; Jesus Lopez Medel, Filosofa de la Institucin Registral y cambio social, in Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, ed. Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1985, tomo 2, p. 1.691 et sqq.; ID., Teora del Registro de la Propiedad como Servicio Pblico, ed. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa Centro de Estudios Registrales, Madrid, 3 ed., 1991, passim; Jos Mara Chico y Ortiz, La propiedad y el Registro de la Propiedad: Conexiones y perspectivas, in Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Madrid, 1985, n. 566, p. 9 et sqq.
4

A ttulo ilustrativo, cfr. Manuel Medina de Lemus, La propiedad urbana y el

aprovechamiento urbanstico, ed. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1995, passim (bibliografia em p. 355 et sqq.); Mercedes Fuentes, Urbanismo y Publicidad Registral, ed. Marcial Pons e Centro de Estudios Registrales de Catalua, Madrid, 1995, passim (bibliografia em p. 173 et sqq.).
5

Cfr. Francisco Corral Dueas, La aportacin registral al agrarismo, in Revista

Crtica de Derecho Inmobiliario, Madrid, 1986, n. 573, p. 333 et sqq.

6

V.g., Jos Lopez Medel, Publicidad registral de bienes de dominio pblico, in

Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, cit., tomo 1, p. 231 et sqq.; Roberto Parejo Gamiz, Proteccin Registral y dominio pblico, ed. Revista de Derecho Privado e ed. de Derecho Financiero, Madrid, 1975, passim; Etienne Badillo Anazagasty, Registracin de las limitaciones de derecho pblico al derecho de propiedad y de bienes de dominio pblico o demaniales, in Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, cit., tomo 1, p. 3 et sqq.; Jos T. Bernal Quirs Casciaro, Acceso del dominio pblico al Registro, in Ponencias y

incluso dos registradores prediais no roteiro da colaborao com o Estado em matria de uso regular do solo particularmente, na esfera dos parcelamentos e reconcentraes de parcelas8 , edificaes, direito de superfcie9, cultivos, regular pagamento de tributos etc., preciso reconduzir a aferio desse papel social do registrador ao ncleo da prpria instituio registrria no o restringindo tarefa de secundar o Estado , se queremos compreender essencialmente em que consiste a funo social registrria. Com efeito, essas funes secundrias do registro predial que acabamos de pontualmente alistar so atributos de carter acidental, so predicados adjetos que se voltam ao subsdio de incumbncias prprias e primeiras de funes do Governo poltico, funes essas que, remetidas, de algum modo, colaborao registral, so at mesmo, em alguns aspectos, discutveis quanto a seu valor social: assim, p.ex., a imposio de obstculos tributrios registrao do trfico de imveis sabidamente um fator de clandestinismo e, portanto, de maltrato segurana jurdica. Diante da contingncia e da acidentalidade dessas apontadas funes de colaborao registral, a
Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, cit., tomo 1, p. 25 et sqq.;;
7

Assim, p. ex., Alberto F. Ruiz de Erenchun, Registraciones de las limitaciones de

derecho pblico al derecho de propiedad, in Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, cit., tomo 1, p. 345 et sqq.; Jos Luis Laso Martnez, Limitaciones del derecho pblico al derecho de propiedad, in Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, cit., tomo 1, p. 269 et sqq.
8

Cfr. Martn Marcos Jimenez, Parcelaciones y Reparcelaciones Urbansticas y el

Registro de la Propiedad, ed. Montecorvo, Madrid, 1976, passim; Jos Manuel Garca Garca, La reparcelacin y la compensacin en relacin con el Registro de la Propiedad, in Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Madrid, 1985 (n. 567, p. 287 et sqq.) e 1986 (n. 576, p. 1.349 et sqq.).
9

Cfr. Jos Mara Cadenaba Coya e Emilio Garca Pumarino Ramos, El derecho de

superficie y el Registro de la Propiedad, in Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, cit., tomo 1, p. 417 et sqq.; Cayetano Utrera Ravassa, El aprovechamiento urbanstico en suelo sin aprovechamiento, in Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, cit., tomo 1, p. 733 et sqq.

possibilidade de sua supresso, com o recobro de seu exerccio pleno e direto pelo prprio Estado, pe em evidncia o inconveniente de cifrar a considerao do papel social do registro e do registrador a esses vrios contributos, por mais que importantes, de toda sorte secundrios. Se assim , cabe investigar mais adequadamente por qual razo de ser, por aquilo a que se ordena e justifica sua essncia, a instituio do registro imobilirio haver de possuir como, a confirm-la, se recruta de sua histria uma funo societria substancial, dizer: suposto de demais funes, permanente, essencial, a cuja negao se tenha mesmo de concluir, forosamente e em boa lgica, abolida a prpria instituio do registro de imveis e refutada sua histrica e contempornea relevncia para a vida regular da Sociedade poltica. Fez-se aluso histria, porque no se pode perder de vista o fato de que, ao largo do tempo, se foi desvelando a imprescindibilidade de um sistema publicitrio relativo aos bens imveis, nada obstante a pluralidade com que se concretizaram, sob o influxo das circunstncias singulares de cada povo, os modos como essa publicidade se efetivou. Assim, como fartamente conhecido, a praxe social de publicar as situaes jurdicas imobilirias remonta histria da Babilnia e do antigo Egito, documenta-se, entre os hebreus, no Velho Testamento, acha-se na Grcia dos tericos e na Roma dos prticos, freqenta a Cristandade medieval, sobrevive na Modernidade e, ainda que com alguns hiatos de instabilidade, chega aos nossos dias10, em que sua ressurreio e robustecimento so testemunhos vivos de seu valor para a cidade. Quando se v, de fato e malgrado a variao de seus acidentes, que a publicidade predial se manifesta de forma to constante entre os povos, da Antigidade aos nossos tempos, no se sabe j evitar a concluso de ser ela conatural histria mesma dos homens e indispensvel politicamente: um efeito to geral e reiterado no pode provir de causa vria e pontualizvel, seno que remonta a natureza mesma das coisas humanas, vale por dizer, neste caso, a politicidade natural do homem, sua vivncia indispensvel em relacionao com outros homens e com o mundo das coisas. Dos homens pode dizer-se que no vivem, con-vivem com seus semelhantes e, alm disso, convivem com as coisas do mundo. E essa ltima convivncia maxime no que respeita apropriao exige modos de visibilidade, de conhecimento, de notcia, com que a cada um se assegure
10

Cfr., por todos, Nicola Coviello, Della Trascrizione, Npolis, 1897, vol. 1, p. 14 et

sqq., e Salvatore Pugliatti, La Trascrizione, ed. Giuffr, Milo, 1957, vol. 1, tomo 1, p. 33-164.

melhor o que seu. O conjunto desses modos ora com seu jeito prprio babilnico, egpcio ou grego, ora com as tcnicas mais apuradas da modernidade e de nossos dias um permanente histrico que, de par com seu progresso, desiderato de gerao aps gerao, manifesta a essencialidade dos registros pblicos de imveis para a vida da cidade. Nessa linha de considerao, dizer, como se afirmou no j referido Encontro de Morlia, que o registrador de imveis , pela razo primeirssima de seu ofcio tal a afervel da prpria histria da publicidade imobiliria, um garante direto da propriedade predial particular e, bem por isso, um garante mediato das liberdades concretas do povo, , de fato, reconhecer que sua misso poltica essencial se remete fundamentalmente funo plenria pessoal e social do domnio privado. Em outros termos, a funo de garantia direta da propriedade imobiliria particular e de garantia mediata das liberdades concretas assina ao registrador predial um especfico papel poltico, que indissocivel da teleologia da instituio registrria, ainda que a secundar a funo poltica ou social do domnio privado. No demais repetir aqui a clebre lio de que, na ordem prtica, o fim constitui o primeiro dos princpios, de tal maneira que a consecuo dessas garantias do domnio particular constitutivo de um fim excelente na polis: garantir a potencialidade e o exerccio concreto das liberdades o princpio fundamental da instituio registrria e, bem por isso, ordenador primeiro de suas outras causas. Essas referidas funes instrumentais de garantia, tendo por objeto material a propriedade privada, devem reconduzir-se, no plano de sua justificao, ao conceito de licitude e de funo social do domnio particular, de tal modo que a funo poltica dos registradores esteja em garantir, juridicamente, na normalidade da vida social, o exerccio pleno da propriedade privada, tanto, de um lado, nos marcos de uma dimenso pessoal naturalmente lcita pois no se ordenam os homens para a polis, tal que

fossem apenas partes da cidade11 , quanto, de outro lado, nos lindes do uso da propriedade retamente ordenada ao prius do bem comum poltico12. No mbito dessa dialtica tensiva de relacionao entre as dimenses pessoal e social do domnio privado, conhecidas so as dificuldades que problematizam, j faz tempo, a formao de um paradigma acerca da funo social da propriedade particular. Num plano de fundo mais destacadamente negativo, em que sobressai o fundamento de uma recusa capital de aventurvel direo egtica e abusiva do domnio privado recusa que tem conduzido, de fato, ao reconhecimento, se no tico, ao menos juspositivo de limitaes do domnio particular e admissibilidade de restries legais propriedade privada, p.ex., no mbito dos direitos de vizinhana; no da preservao do entorno natural e histrico; no da negativa de interdio de atividades de terceiros, em espao areo ou no subsolo correspondentes a uma poro superficial apropriada, desde que no interfiram no exerccio dominial , parece haver menor dissenso entre diversas correntes de pensamento que se aplicam ao tema da funo social do domnio particular. Esse acordo, adivinha-se, deve tributar-se muito a um certo quadro histrico em que avultou a idia de funo social da propriedade como reao a conhecidos excessos liberais. Em outras palavras, numa esfera fundacional, que preferentemente se insinua, como se observou, de modo negativo, o acordo primeirssimo d-se em volta do reconhecimento de que a propriedade particular no est isenta de limites por sua mesma essncia ou como algum referiu, em seu ncleo ontolgico, ao revs da tese que, alheia dimenso social do domnio privado, se remete idia da possibilidade absoluta e irresponsvel do abuso dominial13. Seguidamente, alm dessas limitaes, congregam-se vrias correntes em afirmar a admissibilidade de restries
11

Homo non ordinatur ad communitatem politicam secundum se totum et secundum

omnia sua (S. Toms de Aquino, Suma Teolgica, Ia.-II., q. 21, art. 4, ad 3um). Paradigmtico: Jean Madiran, Le principe de totalit, ed. Nouvelles Editions Latines, Paris, 1963, passim.
12

Essencial: Charles De Koninck, De la primaut du bien commun contre les

personnalistes, ed. LUniversit Laval Fides, Qubec-Montral, 1943, passim.

13

Cfr., brevitatis causa, Carlos Mario Londoo, Libertad y Propiedad, ed. Rialp,

Madrid, 1965, maxime p. 23 et sqq.

polticas, determinadas positivamente e relativas a circunstncias culturais, temporais e espaciais. Como ficou dito, as perspectivas da funo social da propriedade privada, em nossos dias, so muito devedoras da situao histrica que pode situar-se, ao menos por uma comodidade de expresso, no sculo XIX, embora desde logo caiba reconhecer que, no campo das idias, seja caso de retroceder o mundo decimonnico s centrias anteriores, como fizeram ver, entre outros, Paul Hazard sobretudo em La crise de la conscience europenne14, Gonzague de Reynold15 e Caldern Bouchet16. Sem desprezar, pois, a retrocesso da origem ideolgica do sculo XIX ocidental a cujo propsito, por exemplo, o sculo XVI atuou, em palavras de Emmet Hughes, como uma grande caldeira, na qual, j ento a fervilhar, as ambies econmicas tratavam de libertar-se da tica17 , pode dizer-se, a despeito de que haja nisto uma reconhecida simplificao, serem as idias modernas e contemporneas sobre a funo social da propriedade particular um reflexo, em larga medida, da questo social singular que, instaurada nos ltimos anos do sculo XVIII, tomou corpo ao longo da centria seguinte. , sobretudo, porm, no exclusivo plano da realidade econmica e social dos fins do sculo XVIII e de todo o sculo XIX que se inspira uma parte muito considervel das concepes atuais acerca da funo poltica do domnio privado. Elas nem sempre, contudo, se estatuem eis aqui um ponto importantemente destacvel como avessas dos fatores espirituais do burguesismo decimonnico. J Werner Sombart havia registrado que a exigncia da vida econmica, individual e social para todos e cada um dos homens , no importa na caracterizao de uma natureza econmica supostamente invarivel para todos, por exemplo, igual para um antigo arteso e para um empresrio americano moderno, seno que, assim conclua o grande socilogo alemo, o esprito animador da vida econmica pode variar e de fato sempre variou
14

Paul Hazard, La crise de la conscience europenne, ed. Fayard, Paris, 1961, passim ; Gonzague de Reynold, Le XVIIe sicle, ed. de LArbre, Montreal, 1944, passim. Rubn Caldern Bouchet, La Ruptura del Sistema Religioso en el Siglo XVI, ed.

ID., La pense europenne au XVIIIme sicle, ed. Boivin, Paris, 1946, passim.
15 16

Dictio, Buenos Aires, 1980, passim.

17

Emmet John Hughes, Ascenso e Decadncia da Burguesia, traduo ao portugus

por Cypriano Amoroso Costa, ed. Agir, Rio de Janeiro, 1945, p. 50 et sqq.

indefinidamente18. Natureza econmica do homem no o mesmo que tipo econmico humano. Para Sombart, no ntimo do tipo do homem econmico do sculo XIX encontra-se uma alma infantil, a inspirar e dominar a vida sob o ideal de quatro valores: a) o da grandeza corprea e sensvel; b) o da rapidez do movimento; c) o da novidade; e d) o do sentimento de poder19. Sombart, todavia, parece que tendeu a equivaler os fatores espirituais do burguesismo, por assim dizer, clssico a elementos de carter psicolgico desse modo, tratando de explicar o conceito de esprito da vida econmica, disse ele que essa noo se tomava no sentido de fatores espirituais ou psquicos20. Neste passo, mais aguda se mostrou a anlise do grande pensador russo que foi Nicolas-Alexandrovitch Berdiaeff, para quem o burguesismo constituium estado e uma orientao do esprito, um modo especial de sentir a vida, em outros termos: uma cosmoviso tambm com seu influxo na vontade e nos sentimentos e no uma simples prtica social ou econmica, nem apenas, este aqui o ponto fundamental, uma categoria psicolgica e tica, seno que, isto sim, uma categoria espiritual, ontolgica21. Dessa maneira, ainda que se possa falar de uma sociedade burguesa no sculo XIX um fenmeno relacional tomado metaforicamente como uma substncia, Berdiaeff viu mais profundamente que, ao lado dessa acepo exterior, imprpria e apenas social do burguesismo decimonnico, caberia falar de um burguesismo mais profundo e espiritual, atado, com uma espcie de f secular, visibilidade do mundo corpreo o burgus escravo do palpvel22 e voltado a uma tentativa de racionalizao absoluta da existncia humana, com o corolrio de uma harmonia social perfeita23, a que se lanava o burgus ao ponto de justificar, sem quebra de sua cosmoviso de matiz persistentemente egtico, um submetimento
18

Werner Sombart, Le bourgeois Contribution lhistoire morale et intellectuelle de

lhomme conomique moderne, traduo francesa de S. Janklvitch, ed. Payot, Paris, 1926, p. 10 et sqq.
19 20 21

Id., op. cit., p. 209. Id., op. cit., p. 11. Nicolas Berdiaeff, De lesprit bourgeois, traduo francesa de Elisabeth Bellenon,

ed. Delachaux et Niestl, Neuchatel-Paris, 1949, p. 41.

22 23

Id., op. cit., p. 48. Id., op. cit., p. 53.

plenrio ao poder exterior o burgus, disse Berdiaeff, no pode existir sem autoridade exterior e para ele, em primeiro lugar, que a autoridade se criou24 (eis a como se conjugam egotismo e submisso ao poder externo). Essa potestas social tem a misso suprema, para o burguesismo clssico, de construir tudo geometricamente, inclusos novos homens e uma nova Sociedade poltica. A cosmoviso do tipo burgus decimonnico nutria-se, assim, aqui e ali, com ou sem adequada cincia de sua fonte, da seiva filosfica que lhe vinha das fantasiosas concepes de Thomas Hobbes e de Rousseau marcantemente as relativas aos mitos de estado de natureza, pese embora seus signos opsitos nestes autores, e de contrato social e tambm fortalecia-se nas origens do pensamento moderno, indo buscar ao cartesianismo, como fez ver Rgine Pernoud, a idia de tbua rasa inspiradora da matriz poltica de uma sociedade ideal, geomtrica, reduzida a elementos simples, na qual nada mais fcil do que partir novamente do zero25. Por isso, se bem a questo social dos sculos XVIII-XIX com suas notas de proletarizao e de pauperismo resultantes da prtica das concepes liberais26 possa explicar as razes da particular emergncia da preocupao com o uso social dos bens particulares, o que nem sempre se advertiu e, acaso, ainda no se v com freqncia foi, primeiro, que a funo societria do domnio privado no s nem principalmente uma resposta de cariz econmico dirigida ao estrito quadro histrico daquela referida questo social. Em segundo lugar, que a idia singela de um aparente antiliberalismo exterior poderia resultar, como de fato ocorreu em alguns casos, numa simples inverso do burguesismo clssico: a esse propsito, Lon Bloy, examinando o tpico burgus pobreza no vcio, assinalou que se tratava a de uma antfrase, porque, ao revs, para o burgus, la pauvret (disse Bloy) est lunique vice, le seul pech27. Mas, ao adversar o burguesismo decimonnico, o que, algumas vezes, se
24 25

Id., op. cit., p. 48. Rgine Pernoud, As origens da burguesia, traduo portuguesa, de F.S., ed.

Publicaes Europa-Amrica, Coleo Saber, Pvoa de Varzim, 2a ed., 1973, p. 116.

26

Cfr. Jos Pedro Galvo de Sousa, Clovis Lema Garcia e Jos Fraga Teixeira de

Carvalho, Dicionrio de Poltica, ed. T. A. Queiroz, So Paulo, 1998, p. 444, sub voce questo social.
27

Lon Bloy, Exgse des lieux communs, ed. Gallimard, Paris, 1968, p. 43.

insinuou nas concepes a ele nominalmente opostas foi a idia de um burgus posto ao avesso, em que a pobreza passou a configurar uma grande, seno mesmo a nica virtude social dir-se-ia ento la richesse est lunique vice, le seul pech. at saliente que essa possibilidade de inverso no constitui, na lgica interna do burguesismo, de todo estranhvel ao iderio do antigo burgus, porque, com rigor, no se poderia excluir que o tipo de burgus clssico era um nostlgico do bon sauvage. E esse modelo da imagtica roussauniana acomoda as recorrncias comuns ao miserabilismo, includos os atuais, at porque se conforta vistosamente com a seduo de um igualitarismo que parece possvel o da misria , e, por bvio, sustentvel. Dessa maneira, uma parte importante das correntes que se foram formando acerca da funo social do domnio alimentaram-se dos mesmos nutrientes filosficos que robusteceram o tipo do burgus decimonnico28, limitando-se a enfrentar, na linguagem de Werner Sombart, o corpo do burguesismo liberal, mas no seu esprito, a adversar-lhe aspectos exteriores, no, porm, a alma do liberalismo: o mundo do burguesismo clssico no se constituiu pela situao econmica dos homens, bem o disse Berdiaeff, seno que pela regncia mais profunda do dinheiro separado do esprito29, situao espiritual que permite avistar existirem, ao lado de ricos burgueses, burgueses pobres30. Virou-se ao avesso o burgus decimonnico, mas em sua pele interna muita vez sobreviveu o esprito do burguesismo. J no se trata, pois, de um quadro segmentar da histria, situado no sculo XIX: o burguesismo persiste em todo tempo. Postos em prtica os ideais que se aninhavam no esprito do burgus decimonnico a saber, como os apontou Sombart, grandeza corprea e sensvel, rapidez de movimento, gosto pela novidade e sentimento de poder levaram eles, na esfera dos bens imveis, conforme diagnosticou Hedemann, ao endividamento,
28

Cfr., a propsito, Philippe Breton, Le culte dInternet, in Le Monde diplomatique

Manire de voir, maio-junho de 2002, n. 63, p. 21, primeira coluna.

29 30

Berdiaeff, op. cit., p. 44. O rico espiritualmente avaro de sua riqueza e cobiando as outras, submetido pelo

mundo, um burgus Mas o pobre, que cobia suas riquezas e deseja tomar seu lugar, , tanto quanto ele, burgus... (Berdiaeff, op. cit., p. 51).

pulverizao e ao egosmo da terra31. A esses efeitos histricos do liberalismo poltico e econmico, sinalizando o maltrato da natureza das coisas de que nota grfica a rotineira mobilizao dos imveis para garantia do crdito , podem opor-se, certo, e em muita parte elas se adotaram, medidas pontuais (p. ex., o robustecimento do instituto do bem de famlia; incentivos em favor do fortalecimento da estabilidade da moradia familiar, sobretudo no campo; fomento de cultivos e edificaes), mas no se podem adversar esses efeitos liberais, em seu esprito, sem a recuperao do conceito realista da Sociedade poltica e do papel que nela desempenham o primado do bem comum e as liberdades concretas dos indivduos e dos corpos intermdios. Por isso, em que pese a uma concordncia inaugural de variadas correntes em torno de apontar uma funo social para a propriedade particular, mais alm desse passo a questo toda outra quando se trata de sua conceituao positiva: o consenso que se forma quanto a ela talvez no v mais longe que o da mera designao. Reconhece-se at mesmo que seu objeto freqentemente vago32, genrico, lbil, tanto mais se diversificando, com diluio do consenso, quanto mais se aventem especificar-se essa funo social. Malgrado essas divergncias pontuais, possvel, de toda sorte, extrair um ncleo duro que explique, no tocante com a funo poltica da propriedade particular, o encontro33 mnimo de correntes to diversas, laicas e religiosas, sempre suposto que suas afirmaes estejam a satisfazer o dever fundamental da veracidade: assim que, ao admitir-se a existncia de uma funo social da propriedade privada, a) reconhece-se com isso, evidncia, um direito de propriedade particular e a exclusividade do titular dominial quanto a servir-se normalmente da coisa dominada. Todavia, ao afirmar-se a funo social dessa propriedade particular, b) est-se tambm a dizer que ela tem limites34, que ela suscetvel de restringir-se, equivalendo a dizer que ela se ordena a
31

Apud Juan Vallet de Goytisolo, Estudios Sobre Derecho de Cosas, ed. Montecorvo, Brevitatis studio, cfr. Louis Salleron, Quest-ce que la proprit?, in Six tudes sur la

Madrid, 1973, p. 333.

32

proprit collective, ed. Portulan, Paris, 1947, p. 32.

33

Cfr. Jos Antonio Alvarez Caperopichi, Curso de Derechos Reales, ed. Civitas,

Madrid, 1986, tomo 1, p. 40-41.

34

Cfr. Jacques Leclercq, Leons de Droit Naturel, ed. Wesmael-Charlier e Socit

dEtudes Morales, Sociales et Juridiques, Namur-Louvain, 1955, tomo IV, p. 138.

um bem superior. o bem comum poltico. Desse modo, proclamar a funo social da propriedade privada , de uma parte e por primeiro, reconhecer a existncia de um direito exclusivo do titular de domnio, exercitvel e oponvel em face dos indivduos, dos corpos intermdios entre eles e o Estado e at mesmo deste mesmo Estado de que se segue a incluso do tema na esfera do dever tico pblico35 , e, de outra parte, afirmar a existncia de deveres do proprietrio. Compendiada assim a discusso nos extremos desse binmio tensivo direitosdeveres dominiais, sua apreciao pode reconduzir-se, no fim e ao cabo, relacionao entre o bem particular e o bem comum poltico ou bem da cidade. Importa aqui referir que, entre os juristas romanos, o direito de propriedade privada situou-se no mbito do jus gentium um direito comum a todos os homens (i.e., a todas as gentes36) e, nessa trilha, que o Digesto previa o direito de o primeiro ocupante apropriar-se das res nullius, reportando-se ao carter natural37 desse direito. No concernente aos imveis, os juristas romanos afirmaram, na mesma direo, que as terras, naturalmente comuns embora a todos os homens, haveriam de dividir-se entre eles, tambm naturalmente (jus gentium), para evitar conflitos. Smile afirmao encontrar-se- tambm, sculos mais tarde, nas Etimologias de S. Isidoro de Sevilha: so de Direito natural simpliciter, disse ele, a unio do homem e da mulher, o reconhecimento dos filhos e sua educao, a posse comum de todas as coisas communis omnium possessio , a liberdade para todos e o direito a adquirir tudo quanto o cu, a terra e o mar encerram38. Esse Direito natural, afirmou S. Isidoro, comum a todos os povos y existe en todas partes por el simple instinto de la naturaleza ubique instinctu natura , y no por ninguna promulgacin legal. no campo do Direito de gentes assim chamado por S.ISIDORO em vista de sua vigncia em quase todos os povos que incluiu ele os imveis,
35

Johannes Messner, tica Social, Poltica y Econmica a la Luz del Derecho Natural,

traduo castelhana de Jos Luis Barrios Sevilla, Jos Mara Rodrguez Paniagua e Juan Enrque Dez, ed. Rialp, Madrid, 1967, p. 1.037.
36

Cfr. o paradigmtico livro de Santiago Ramrez, El Derecho de Gentes, ed. Studium, Quod enim nullius est, id ratione naturali occupanti conceditur (Digesto, Livro

Madrid, 1955, passim.

37

41, ttulo 1, n. 3).

38

S. Isidoro de Sevilha, Etimologias, Livro 5, n. 4.

litteratim: O direito de gentes manifesta-se na ocupao de terras, construes de edifcios, fortificaes, guerras, prisioneiros, servides, restituies, tratados de paz, armistcios39. J no sculo XIII, ao tratar da justia, na IIa.-II. de sua Suma Teolgica, S.TOMS
DE

AQUINO dedicou a questo 66 ao tema do furto e da rapina, e,

ali, nos artigos 1o e 2o, ocupou-se de responder a duas indagaes: a) se natural ao homem a possesso de bens exteriores utrum naturalis sit homini possessio exteriorum rerum e b) se lcito a algum possuir uma coisa como prpria utrum liceat alicui rem aliquam quasi propriam possidere. No respondeo do art. 1o da apontada questo 66, S. Toms distinguiu nas coisas externas a natureza e o uso, para concluir que, no tocante com o ltimo, o homem tem o domnio natural das coisas exteriores habet homo naturale dominium exteriorum rerum, afirmao a que retornou para solver a primeira objeo prvia que ele prprio formulara, como era da metdica da Suma: o homem (respondeu o filsofo) tem o domnio natural dessas coisas, quanto ao poder de us-las. no art. 2o da versada questo 66 da IIa.-II. da Suma que S. Toms exps decisivamente a matria de que aqui nos ocupamos. Por primeiro, no respondeo desse artigo, disse ele que o poder de gesto e de disposio das coisas exteriores lcito ao homem e, alm dos trs motivos que elencou ali em favor dessa licitude, razes adicionais podem ainda alinhar-se a seu pensamento, como, inter alia, a) o fomento da inclinao criadora dos homens no mbito econmico, b) a satisfao de uma expectativa de segurana familiar, c) o favorecimento da estruturao natural da Sociedade poltica, d) a repartio do poder na Sociedade e e) a garantia das liberdades concretas 40. A noo mesma de que o domnio privado constitui, como acabamos de ainda uma vez indicar, uma garantia das liberdades pe mostra duas condies para sua reta configurao, ambas com matiz pessoal e social: uma no plano extensivo, a outra, de carter qualitativo. A primeira, porque, tanto melhor ser essa garantia, quanto mais se difunda a propriedade particular: sua fluidez vale dizer, sua possibilidade e acessibilidade por meio do trabalho normal indispensvel a seu efetivo papel de
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Id., Livro 5, n. 6. Juan Vallet de Goytisolo, op. cit., p. 122-123.

garantia. Como disse Louis Salleron, a propriedade privada boa e excelente, mas preciso que ela seja fluida41. Nesse mbito extensivo, o favorecimento do trfico imobilirio rompendo-se entraves financeiros, jurdicos, fiscais, psicolgicos e sociolgicos42 que dificultam ou at interditam a aquisio dominial , alm de subsidiar a satisfao do objetivo de garantir as liberdades pessoais, impede que a concentrao de bens em mos de alguns poucos particulares leve a um excesso de poder no nvel da soberania social suscetvel de influir na soberania poltica. Disse muito bem Rafael Gambra que os males da propriedade se curam com mais propriedade43. A outra e segunda das referidas condies de retido do domnio privado como garante das liberdades est posta na estabilidade suficiente da situao dominial porque no se fomentam verdadeiramente aquisies de bens dos quais no se esperem desfrute razoavelmente seguro e conservao temporal adequada. H, pois, razes em prol da segurana jurdica esttica assegurao de estabilidade poltica do domnio e da segurana dinmica, fluidez social da propriedade, e fcil advertir que essas seguranas se hierarquizam: o primado da segurana esttica advm de sua condio indispensvel a uma justificvel fluidez: os possveis adquirentes de um bem esto a pr-se sempre esta questo, assim observou Salleron, qual a de saber se vale a pena adquirir o bem, e a resposta positiva supe a segurana da posse, do gozo e da durao no tempo44, vale por dizer, a segurana esttica. No se justifica o trnsito dominial se se antev insuficiente a garantia de estabilidade do domnio. A esta altura de nossas indagaes, seria tentador considerar que o registro de imveis na medida em que, como tradicional afirmar, tem por fim a segurana jurdica nessa dplice apontada vertente, esttica e dinmica nisso desvela a derradeira importncia de sua funo poltica, qual a de conservar, primeiro, a
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Or la proprit prive est bonne, et excellente. Ce quil faut, cest quelle soit

fluide (Louis Salleron, Diffuser la propriet, ed. Nouvelles Editions Latines, Paris, 1964, p. 17).
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Id., op. cit., p. 16. Rafael Gambra, La Propiedad: Sus Bases Antropolgicas, in VV.AA., Propiedad,

Vida Humana y Libertad, ed. Speiro, Madrid, 1981, p. 10.

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Salleron, op. cit., p. 15-16.

estabilidade jurdica das situaes reais imobilirias e, seguidamente, a de garantir juridicamente a fluidez dos direitos correspondentes. Como fartamente sabido, de maneira diversa do que se passa com o domnio das coisas mveis cujas situaes esttica e de trfico, de comum, se satisfazem com a tradio e a notoriedade da posse , quando se trata de bens imveis, a complexa situao da cidade, sobretudo a moderna e contempornea, exige um sistema juridicamente ordenado de publicao jurdica das situaes quodammodo jurdicas que lhes correspondam. Estancar neste passo a discusso, se bem j se tenham apontado fundamentos tradicionais da funo social do registro imobilirio, frustraria, contudo, a considerao de um ponto nuclear da primeira tarefa juspositiva referente ao domnio privado. Uma vez mais cabe recorrer s lies de S. Toms de Aquino ao assinalar, a propsito da atribuio pessoal de bens, que la distincin de posesiones no es de derecho natural, sino ms bien derivada de convencin humana, lo que pertenece al derecho positivo45. Esse texto fundamental e sua importncia nunca demasiado sublinhar. Numa passagem anterior da Suma, S. Toms ensinara no haver razes, numa perspectiva absoluta, para que um imvel pertena a uma pessoa de preferncia a outra, mas, remetendo a Aristteles46, observou que, j numa visualizao relativa, haver motivos p. ex., a convenincia do cultivo ou do uso pacfico da res para que o imvel seja apropriado por um ou por outro47. Esse o primeiro cometido juspositivo que se refere propriedade privada: definir o que de um e o que de outro, demarcar as possesses, evitar, pela s forma e de maneira preventiva, boa parte dos conflitos sobre o domnio predial. Uma relacionao de submetimento das coisas aos homens ou, noutra perspectiva, uma relao de domnio humano sobre coisas no pode consistir, no ambiente da cidade, em um relacionamento apoltico, tal no estivesse o homem, por natureza, destinado a viver em sociedade, envolvido pelas concretas exigncias de uma vida relacional inter-humana e com as coisas. Se a natureza, que impe aos homens um vnculo de dominao das coisas, no responde, assim se viu, a quem deva atribuir-se a titularidade de cada um desses concretos relacionamentos entre os homens e as coisas,
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S. Toms de Aquino, Suma Teolgica, IIa.-II., q. 66, art. 2o, ad 1um. Cfr. Aristteles, Poltica, Bkk. 1.263 a. S. Toms de Aquino, op. cit., IIa.-II., q. 57, art. 3 o, respondeo.

essa relao, atualizvel por meio de atividades ordenadoras, demanda o concurso do Direito positivo e da organizao poltica. Se no basta a posse de alguns bens nomeadamente os imveis para, a seu respeito, acautelar a estabilidade e a fluidez dominial, cumpre cidade organizar um sistema que garanta a primeirssima das funes do domnio particular enquanto ordenado polis vale por dizer, a primeirssima das funes sociais do domnio privado: defini-lo em cada caso, demarclo, delimitar o que de um do que dos outros. E essa principal funo poltica do domnio privado imobilirio est comumente entregue ao registrador predial: ele o protagonista de sua execuo. Quanta vez, aventurando-nos a meditar acerca dos princpios registrais detendo a ateno, no raro, apenas em seus recortes tcnicos , abdicamos assim de considerar, para alm da curta viso poitica, que a determinao e a especialidade objetivas identificam e demarcam a res certa; que a f pblica registrria, a legitimao tabular e a especialidade subjetiva definem o que se atribui a cada um e a isso, na ordem normal dos acontecimentos, o que se deve designar res justa concreta; que o princpio da legalidade e o do trato sucessivo garantem de comum contra as fraudes, as falsificaes e os esbulhos possessrios. E por isso, e porque nos temos acaso distrado dessa funo do registrador que, muitas vezes, corremos o risco de j no reparar em sua dignidade juris-prudencial e j no estimar como devido seu indispensvel papel societrio. E dizer que ele define a res certa, assegura aquilo que, ut in pluribus, certifica a res justa imobiliria e, com isso, uma garantia das nossas liberdades.