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Formas de Produo e Circulao da Moradia no Brasil

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Final Sc. XIX Produo habitacional atendia:
Consumidores de alta renda; Proprietrios rentistas.

No havia interveno estatal na produo ou circulao de

moradia.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Imigrao e fluxo interno de trabalhadores livres para os

grandes centros gerou uma exploso demogrfica.


A falta de moradia logo se transformou em um problema

social.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


O poder pblico comea a atuar sobre as condies urbanas,

de acordo com os interesses das classes dominantes:


Remoo de moradores de reas crticas; Execuo de polticas sanitaristas; Atuao repressiva e regulamentadora.

Prescries baseadas em experincias europias.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Incio da regulamentao conforme os Cdigos Sanitrios:
Restrio da construo de cortios e casas-cmodos; Demolio de assentamentos em reas de interesse pblico; Definio da localizao das residncias da classe trabalhadora.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Iniciou-se uma segregao espacial. Investimentos pblicos eram direcionados aos bairros de

elite. Surge uma desigualdade scio-espacial nas cidades brasileiras:


Centro reservado burguesia; Classe operria com os subrbios e bairros afastados.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Passam a existir investimentos pblicos para operacionalizar

as medidas sanitaristas:
Construo de vilas; Obras de saneamento, gua e coleta de esgoto; Drenagem de vrzeas.

As moradias higinicasacabam por atingir um custo

elevado.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


As moradias salubres passaram a atender demanda da classe

mdia. Os trabalhadores de baixa renda passaram ento a construir e/ou morar ilegalmente. Os cortios acessveis a esta faixa da populao somavam 1/3 das habitaes paulistanas em 1904.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


1920 80% da populao habitava moradias de aluguel. A construo de casas para alugar passou a ser uma

importante atividade.
O setor atraa sobretudo o pequeno e mdio capital

mercantil.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Aps a I Guerra Mundial, o governo esboou restries ao

direito de propriedade para conter as altas dos aluguis. Essas restries impactaram e paralisaram as construes habitacionais. O meio de transporte comea a se desenvolver:
Expanso dos tecidos urbanos.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


O Governo passa a ser mais permissivo com relao ao

controle das condies urbanas. Ocorre ento uma difuso dos loteamentos nas grandes cidades em meados dos anos 20. Surgem as vilas operrias, construdas por empresas do setor produtivo:
Alternativa para diversificao dos investimentos; Difundiam os padres de vida burgueses.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


A produo na moradia de aluguel passa a encontrar limites

nas possibilidades de demanda.


Os padres urbansticos condicionavam construes caras. O perodo de retorno do investimento atravs da locao era

muito extenso.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


As empresas loteadoras lucravam com a venda, e mantinham-

se, portanto, como Capital Mercantil.


O Capital Imobilirio se especializou na oferta de lotes. A produo de moradia ficou a cargo dos pequenos e mdios

investidores.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


A renda obtida com aluguis representava alta rentabilidade:
Capitalistas passam a produzir conjuntos de casas de aluguel em

maior escala
Comeam a surgir sociedades imobilirias e companhias

mutuarias, que captavam recursos financeiros para viabilizar projetos.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


A transformao lucrativa do solo urbano desperta o

interesse das instituies financeiras.


Passam a investir na implantao de bairros residenciais.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Na dcada de 30, o Governo passa a controlar as relaes de

locao.
O surgimento da inflao provoca uma desvalorizao do

capital rentista
O investimento torna-se menos atrativo frente outras

alternativas de investimento.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Lei do Inquilinato (1942):
Congelamento de aluguis; Restries aos reajustes; Restries aos despejos.

Crise do capital imobilirio rentista.

Emergncia e Crise do Capital Imobilirio Rentista


Reduo da atividade rentista. Aumento na produo de empreendimentos prprios por

parte das empreiteiras.


Diminuio dos investimentos em moradia de aluguel barata.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


Dc. 40 Verticalizao e construo residencial nas grandes

cidades. Ritmo vagaroso:


II Guerra Mundial; Insumos importados; Formao de excedente econmico.

Edifcios vendidos e transformados em condomnios.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


Surgimento da incorporao:
Construo de apartamentos para a venda; Constituio de condomnios; Experincias na Baixada Santista.

Associao ao capital bancrio.


Promoo tradicional na regio central de So Paulo.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


Expanso da indstria da construo superior dos setores

industriais.
Parte do capital imobilirio remanescente do mercado de

locao passa a financiar a aquisio de moradias.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


A conjuntura dos anos 40 acaba por favorecer a especializao

de um capital de emprstimos:
Emisso de moeda; Ampliao de depsitos bancrios; O imvel se mostra uma proteo eficaz contra a inflao.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


O Estado passa a restringir o crdito hipotecrio. Canalizao de recursos para o parque industrial brasileiro. Lucros sobre investimentos no setor imobilirio abaixo da

mdia. Restrio do crdito por parte das instituies financeiras.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


Os emprstimos passam a ser inviveis para a populao de

classe mdia.
A falta de alternativas para aquisio acaba por reaquecer o

mercado de locao, e pressionou o aumento dos preos dos aluguis novos.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


Os aluguis passaram a aumentar margem da Lei do

inquilinato.
O aumento no aluguel, por ser informal, no era considerado

nos ndices de reajustes salariais dos trabalhadores.


Inicia-se a ocupao de favelas.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


A represso ao loteamento e ocupao clandestina tomou

forma atravs da Lei Federal n 6766, de 1979:


Normatizao do parcelamento do solo; Criminalizao do loteador clandestino.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


A ocupao da periferia:
Forou o desenvolvimento dos meios de transporte coletivos; Representou uma possibilidade para a populao de baixa renda

instalar-se em condies urbanas; Acompanharam o crescimento econmico e o desenvolvimento do setor industrial brasileiro.

A formao do capital de emprstimos e a incorporao social.


Esse processo determinou a excluso econmica, social e

espacial dessa faixa da populao.

Politicas pblicas para habitao em pases subdesenvolvidos

Produo da Habitao
Sistemas de produo Atores do sistema

Promoo Imobiliria
Transformao da Habitao em mercadoria Especializao dos atores Surgimento do incorporador imobilirio

Promoo Imobiliria
Pases desenvolvidos Hegemnico Pases subdesenvolvidos S nos setores de renda mdia e

alta. Imveis de luxo fora desse mercado.

Autoconstruo
Terreno prprio ou de terceiros (ilegal) Maneira das camadas de renda inferiores conseguirem

habitao Construes precrias, materiais de baixa qualidade, sem saneamento bsico Poucos conseguiro se inserir nos programas governamentais de habitao.

Edificaes para uso prprio


Renda mdia e alta Edificao em terreno prprio por construtoras Com ou sem uso de capital prprio

Habitao no vista como mercadoria, satisfazer uma

necessidade de uso do proprietrio

Sistema de Valorizao da Propriedade do Solo


Habitao uma mercadoria Transformao do proprietrio em incorporador imobilirio Valorizao mxima do terreno atravs de edificaes

Lucro por venda e/ou aluguel das habitaes

Incorporador Imobilirio
o mais importante ator da produo da habitao Articulao entre todos o outros atores

Incorporador Imobilirio
Adquire terreno do proprietrio urbano Planejamento e projeto Construtoras

Corretora de Imveis
Agncia Financeira

Clculo Econmico do Incorporador


Feito de trs pra frente Previso detalhada (possveis usos, tipo de acabamento) Clculo dos gastos

Preo do terreno na localidade escolhida


Define-se a receita bruta de comercializao e deduz-se as

despesas encontrando o lucro.

Lucro sobre o Terreno


Preo calculado pelo proprietrio urbano por seu possvel

uso (fictcio) . Preo alcanado ps empreendimento (Lucro do incorporador)

Proprietrio Urbano
O incorporador adianta parte dos ganhos que imagina que o

terreno ter ao Proprietrio para comprar o terreno Preo varia em funo da localizao do terreno Infraestrutura, acesso, servios e reas de lazer da rea onde o terreno se localiza

Valorizao do terreno
Investimento pblicos macios em infraestrutura Condies de acesso Tipos predominantes de construes

Situao socioeconmica da regio


Status do bairro perante a cidade Valorizao futura

Escritrios de Planejamento e Projetos


Transformao das ideias do incorporador em projetos Vinculados principalmente ao incorporador imobilirio Importante ator quando se trata de agregar valor a uma

habitao, deve buscar inovaes para atrair uma clientelaalvo. comum em projetos de mdio/alto padro

A Empresa de Construo
Destaque na economia dos pases; Estrutura arcaica comparada a outros setores de indstria; Manufatureira: pedreiro, pintor, carpinteiro;

Estrutura de qualificao:
Poucos operrios especializados, grande maioria no-especializado; Estrutura em pirmide; Mestre-de-obras Pedreiros Peo

Construo civil
No possui caracterstica de linha de montagem; Uso da ferramenta fundamental; Baixa produtividade; Salrios baixos aos operrios; Produo de mercadorias caras; Existncia de monoplio sobre solo urbano

O preo de solo urbano, aliado baixa produtividade da indstria da construo civil, so os principais fatores de encarecimento da mercadoria habitao.

Porm, h o lucro extraordinrio que poderia ser usado para

modernizao tecnolgica e consequentemente barateamento da habitao.

Atualmente h muitas inovaes tecnolgicas;


So economicamente viveis apenas em larga escala e sem

grandes mudanas nos modelos;


Para ocorrer modernizao acelerada da construo civil

necessitaria de grande demanda de casas, permanentemente, prximas e padronizado.

Agncias Financeiras
Necessidade de financiamento:
Durante a construo;

Comercializao das unidades habitacionais;

Podem ser fornecidos por bancos comerciais ou por agncias

governamentais.
Quanto maior for a dependncia do emprstimo, menor ser o

lucro.

Garantia do ciclo de investimento;


Surgimento do crdito imobilirio, com garantia de hipoteca, foi

essencial para desenvolvimento da produo da habitao;


Capital de emprstimo desvalorizado; Necessrio principalmente em casa populares;

Corretora de Imveis
Especializada na comercializao de habitao; Conhece as tendncias de mercado e prestam servios de

avaliao de imveis; Podem facilitar a aquisio da casa para seus cliente; Podem influenciar nas decises de empreendimentos, junto ao incorporador.

Comprador Imobilirio
O valor dos imveis usados acompanha os das novas construes; O imvel no apenas bem de consumo, tambm uma

mercadoria em potencial; H o fluxo permanente de capital desvalorizado, atravs de financiamentos realizados pelo comprador; Muitas vezes importante para viabilizar a produo;

Poder Pblico e Poltica Habitacional


Historicamente, o mercado imobilirio no foi capaz de

oferecer habitaes populares com condies mnimas de infraestrutura e saneamento bsico.


A instalao de fbricas em zonas rurais levou a construo

de vilas operarias, para garantir mo-de-obra;

Instabilidade do operrio, pois sua demisso levaria a perda da

casa;
Nas grande cidades havia abundncia de mo-de-obra. Os

empresrios no se preocupavam em construir vilas.


A precria situao habitacional daquela poca lembram muitos

as condies de vida atuais dos setores populares das grandes cidades.

A Cidade um conjunto de Mercadorias produzidas com a finalidade do Lucro.

O ambiente edificado urbano um conjunto de mercadorias

imobilirias, sendo elas habitaes, comrcios, oficinas, etc.

Todas as mercadorias so produzidas pelo capital

especializado em sua produo e circulao.

A FORMAO DA TAXA DE LUCRO DO CAPITAL DE PROMOO


A pessoa que promove a construo do imvel, compra um

terreno, faz um projeto, contrata uma construtora e vende os apartamentos construdos. O motor da operao a valorizao do capital de promoo. O critrio que define todas as decises a taxa de lucro deste capital.

Toda taxa de lucro uma relao entre o ganho lquido e o

montante de capitais envolvidos por uma unidade de tempo.


(PI) = G / (C . t)

Esta simples frmula nos indica as variveis estratgicas da

maximizao da taxa de lucro. Pela frmula temos uma referncia da velocidade de rotao do capital, sendo a velocidade inversamente proporcional ao tempo.

Estas magnitudes esto ligadas entre si e no podem ser

otimizadas de forma separada. O que existe so diferentes estratgias de maximizao da taxa de lucro, dando origem a operaes imobilirias muito diferentes.

EXEMPLO 1: Mximo lucro bruto, grande quantidade de capital investido

e baixa velocidade de rotao do capital. EXEMPLO 2: Lucro bruto limitado, pequeno aporte de capitais e alta velocidade de rotao do capital.

O balano final destas transaes tem como ativo o produto

das vendas e como passivo os gastos (preo do terreno, custo de construo e gastos financeiros).
O saldo deste balao o lucro lquido.

Vejamos como evoluem ao longo do tempo os gastos e os ingressos de recursos

O grfico a seguir representa a curva dos gastos acumulados e a

curva dos recursos acumulados. O eixo das abscissas representa o tempo e o das ordenadas os fluxos financeiros.

O primeiro gasto se d no momento t0, com a compra vista

do terreno.

Logo vem o tempo necessrio para a execuo de estudos,

projetos, licenas para construir, etc.

No momento t1 a obra iniciada.

Surgem novos gastos que podemos supor constantes medida que a obra

avana e ao longo do tempo, at o momento t2, que o fim da obra.

A curva de gastos ser ento linear, alcanando em t2 o custo

acumulado de toda a operao, deixando de fora apenas os gastos financeiros.

Antes do final da obra os gastos vo sendo parcialmente

cobertos pelo produto das vendas das habitaes ainda em construo.

t3 o momento em que os compradores comeam a pagar. Este

momento pode estar mais ou menos prximo de t0, dependendo da legislao vigente ou de outras condies da operao.

Supondo que as unidades habitacionais comeam a ser

vendidas aps o incio das obras, que so vendidas gradualmente porm em sua totalidade at o trmino da obra, t2.

A curva de entradas acumuladas exponencial .

A curva, no momento t2, alcana o nvel de produto total das vendas,

evidentemente acima do nvel de gastos totais.

Esta diferena o lucro de promoo, livre de gastos financeiros.

t4 representa o momento em que o promotor recebe de volta

todo o capital desembolsado e passa a entrar em caixa apenas o lucro de promoo.

Geralmente o promotor lana mo de crditos bancrios de

curto prazo, evitando assim a imobilizao de seus capitais. Para isso acaba pagando juros para as instituies bancrias, estes so os gastos financeiros. O lucro bruto menos estes gastos financeiros o lucro lquido de promoo.

A rentabilidade do negcio dada da seguinte maneira:


Numerador: (lucro bruto) (gastos financeiros) Denominador: (imobilizao anual mdia de capitais

prprios)

Esta rentabilidade (porcentagem anual) ser o critrio para

realizar ou no a operao.

Portanto para compreender a lgica econmica dos

promotores imobilirios necessrio levar em conta algo mais do que o valor absoluto do lucro de promoo. A velocidade de comercializao e a combinao de capitais tambm so elementos essenciais na formao da taxa de lucro.

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