Professional Documents
Culture Documents
AgRg nos EDcl nos EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO N 704.933 - SP (2005/0146450-2) RELATORA AGRAVANTE ADVOGADO AGRAVADO ADVOGADO : : : : : MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA MARIA DALZIZA PIMENTEL ARISTIDES FRANCO E OUTRO WALTER DE JESUS RODRIGUES CLEBER DE JESUS FERREIRA E OUTRO(S) EMENTA
LOCAO. PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AO DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE. DISSDIO JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1 - A priori , a inexistncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado no enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatria que no adimpliu os aluguis. 2 - Comprovada, na espcie, a condio de locador atravs do respectivo contrato de locao, assinado pela ora agravante, compete locatria o nus de comprovar a existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que no ocorreu. 3 - Fere a boa-f objetiva a conduta da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por mais de duas dcadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ao de despejo por falta de pagamento. 4 - Embora a ora agravante tenha demonstrado a existncia da divergncia jurisprudencial, verifica-se que este Superior Tribunal de Justia recentemente asseverou que o ajuizamento da ao de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imvel locado, a evidenciar a superao do dissdio 5 - Agravo regimental improvido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justia: "A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora." Os Srs. Ministros Og Fernandes, Celso Limongi (Desembargador convocado do TJ/SP), Haroldo Rodrigues (Desembargador convocado do TJ/CE) e Nilson Naves votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves. Braslia, 24 de agosto de 2009(Data do Julgamento) Ministra Maria Thereza de Assis Moura Relatora
Pgina 1 de 12
Inconformada, a ora agravante ops embargos de declarao, alegando omisso do decisum quanto divergncia jurisprudencial apontada no recurso especial. Ao apreciar os declaratrios, o Ministro HLIO QUAGLIA BARBOSA decidiu acolher os embargos, sem lhes conceder efeito modificativo, apenas para integrar a deciso embargada, no sentido de que a ausncia de coincidncia entre locador e proprietrio, na espcie, ocorreu em virtude da chamada legitimao extraordinria, de maneira que o compromissrio comprador do imvel locado teria legitimidade para propor o despejo. Irresignada, a ora agravante ops novos embargos de declarao, sustentando que haveria omisso na anlise da legitimidade ativa ad causam da ao de despejo. Os embargos foram rejeitados, sob o fundamento de que o recurso pretendeu rediscutir matria j decidida. No se dando por vencida, a ora agravante interpe agravo regimental,
Documento: 906493 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJ: 14/09/2009 Pgina 2 de 12
Pgina 3 de 12
Como se v, inadmissvel a alegada violao ao art. 535 do CPC, porquanto a questo suscitada foi apreciada pelo acrdo recorrido No que se refere ilegitimidade do promitente comprador ajuizar ao de despejo, melhor sorte no socorre a ora agravante. De acordo com o artigo 60 da Lei n 8.245/91, em trs hipteses caber ao autor da ao de despejo instruir a petio inicial com prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado, verbis :
"Art. 60. Nas aes de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petio inicial dever ser instruda com prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado."
Em nenhuma dessas hipteses legais est inserido o caso discutido no presente feito, logo, a inexistncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado, a priori , no enseja a ilegitimidade do promitente comprador em pretender o despejo do locatrio que no adimpliu os aluguis. A respeito do tema, merece transcrio o seguinte precedente desta Corte:
"DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAO. EXECUO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO LOCADOR. PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. NUS DA PROVA DO RU. CONTRATO DE LOCAO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO. TTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRECEDENTES. LIQUIDEZ E CERTEZA. EXAME. IMPOSSIBILIDADE. SMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O contrato de locao gera uma relao jurdica entre locador e locatrio, razo pela qual, em princpio, dispensvel a prova da propriedade do imvel locado. 2. Tendo o recorrido, na espcie, demonstrado sua condio de locador mediante a apresentao do respectivo contrato de locao, assinado, inclusive, pelos recorrentes, na condio de fiadores, competiria a estes ltimos comprovar a existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme disposto no art. 333, II, do CPC. 3. Constitui ttulo executivo judicial o contrato de locao escrito, devidamente assinado pelos contratantes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por tempo indeterminado. Inteligncia do art. 585, IV, do CPC. Precedentes. 4. O exame da liquidez e certeza do crdito pleiteado demandaria o revolvimento de matria ftico-probatria, impossvel pela via especial, por atrair o bice da Smula 7/STJ. 5. Recurso especial conhecido e improvido." (REsp 953150/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 07/10/2008, DJe 01/12/2008)
Nos casos que se assemelham ao ora em tela, a exigncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado afastada, porque a relao jurdica estabelecida entre locador e locatrio possui conotao obrigacional, de maneira que comprovada a existncia de contrato de locao vlido, as prestaes dele oriundas devero ser cumpridas pelas partes contratantes. Na espcie, o promitente comprador apresentou com a inicial do pedido de despejo o contrato de locao assinado pela ora agravante.
Documento: 906493 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJ: 14/09/2009 Pgina 6 de 12
Em virtude disso, no h como se afastar a legitimidade do promitente comprador em ajuizar a ao de despejo. Por outro lado, insta observar que a ora agravante, em 1979, estipulou o primeiro contrato de locao do referido imvel com o ora agravado, permanecendo na posse direta do imvel por mais de 20 anos. Com efeito, fere a boa-f objetiva a conduta da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por mais de duas dcadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ao de despejo por falta de pagamento. Sabe-se que uma das funes da boa-f objetiva impedir que uma das partes contratantes retorne sobre seus prprios passos depois de estabelecer relao cuja seriedade o outro pactuante confiou, pois a ningum dado contrariar os prprios atos. A respeito do tema, Anderson Schreiber, na obra A Proibio de Comportamento Contraditrio - Tutela da confiana e venire contra factum proprium , (Editora Renovar, 2 edio, pg. 96), esclarece:
"A terceira funo geralmente atribuda boa-f objetiva a de impedir o exerccio de direitos em contrariedade recproca lealdade e confiana que deve imperar nas relaes privadas. Trata-se de uma aplicao da boa-f em seu sentido negativo ou proibitivo: vedando comportamentos que, embora legal ou contratualmente assegurados, no se conformem aos standards impostos pela clusula geral. Aqui, a doutrina utiliza freqentemente a expresso exerccio inadmissvel de direitos , referindo-se ao exerccio aparentemente lcito, mas vedado por contraria a boa-f." (in A Proibio de Comportamento Contraditrio - Tutela da confiana e venire contra factum proprium , Renovar, 2 edio, pg. 89)
Pelo eloquente brilhantismo, ganha relevo o seguinte excerto do voto do Ministro HLIO QUAGLIA BRABOSA proferido no julgado acima reportado:
"Denota-se, assim, que a almejada declarao de nulidade do ttulo exeqendo est nitidamente em descompasso com o proceder anterior do recorrente, valendo trazer lia, o magistrio de PONTES DE MIRANDA, segundo o qual a ningum lcito venire contra factum proprium , isto , exercer direito, pretenso ou ao, ou exceo, em contradio com o que foi a sua atitude anterior, interpretada objetivamente, de acordo com a lei (cf. Tratado de Direito Privado, Campinas: Bookseller, 2000, p. 64). J se disse, a propsito, que as relaes obrigacionais so, em verdade, uma "fila" ou uma "srie" de deveres de conduta e contratuais ("Reihe von Leistungspflichten und weiteren Verhaltenspflichten"), vistos no tempo, ordenados logicamente, unidos por uma finalidade, portando esta um sentido nico ("sinnhaftes Gefge"), que une e organiza a relao contratual, que a realizao dos interesses legtimos das partes ("vollstndigen Befriedigung der Leistungsinteressen aller Glubiger"), ou, em ltima anlise, a realizao do objetivo do contrato e o posterior desaparecimento da relao ("Erloschen") (LARENZ, "Lehrbuch des Schuldrechts", 1987, ps. 26/28, apud CLUDIA LIMA MARQUES, "Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor", ed. R.T., So Paulo, 1999, ps. 107/108)."
Dessarte, interpretao que conferisse o desate pretendido pela ora agravante, no sentido de que se declare a ilegitimidade do promitente comprador em ajuizar a ao de despejo, afrontaria o princpio da prpria boa-f objetiva, que deve nortear toda relao obrigacional, do seu nascedouro at a fase ps-contratual.
Documento: 906493 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJ: 14/09/2009 Pgina 9 de 12
Pgina 1 0 de 12
JULGADO: 24/08/2009
Relatora Exma. Sra. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro NILSON NAVES Subprocurador-Geral da Repblica Exmo. Sr. Dr. JOO FRANCISCO SOBRINHO Secretrio Bel. ELISEU AUGUSTO NUNES DE SANTANA AUTUAO
AGRAVANTE ADVOGADO AGRAVADO ADVOGADO : : : : MARIA DALZIZA PIMENTEL ARISTIDES FRANCO WALTER DE JESUS RODRIGUES CLEBER DE JESUS FERREIRA E OUTRO(S)
AGRAVO REGIMENTAL
AGRAVANTE ADVOGADO AGRAVADO ADVOGADO : : : : MARIA DALZIZA PIMENTEL ARISTIDES FRANCO E OUTRO WALTER DE JESUS RODRIGUES CLEBER DE JESUS FERREIRA E OUTRO(S)
CERTIDO Certifico que a egrgia SEXTA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: "A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora." Os Srs. Ministros Og Fernandes, Celso Limongi (Desembargador convocado do TJ/SP), Haroldo Rodrigues (Desembargador convocado do TJ/CE) e Nilson Naves votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves.
Pgina 1 1 de 12
Pgina 1 2 de 12