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Superior Tribunal de Justia

AgRg nos EDcl nos EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO N 704.933 - SP (2005/0146450-2) RELATORA AGRAVANTE ADVOGADO AGRAVADO ADVOGADO : : : : : MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA MARIA DALZIZA PIMENTEL ARISTIDES FRANCO E OUTRO WALTER DE JESUS RODRIGUES CLEBER DE JESUS FERREIRA E OUTRO(S) EMENTA

LOCAO. PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AO DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE. DISSDIO JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1 - A priori , a inexistncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado no enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatria que no adimpliu os aluguis. 2 - Comprovada, na espcie, a condio de locador atravs do respectivo contrato de locao, assinado pela ora agravante, compete locatria o nus de comprovar a existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que no ocorreu. 3 - Fere a boa-f objetiva a conduta da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por mais de duas dcadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ao de despejo por falta de pagamento. 4 - Embora a ora agravante tenha demonstrado a existncia da divergncia jurisprudencial, verifica-se que este Superior Tribunal de Justia recentemente asseverou que o ajuizamento da ao de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imvel locado, a evidenciar a superao do dissdio 5 - Agravo regimental improvido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justia: "A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora." Os Srs. Ministros Og Fernandes, Celso Limongi (Desembargador convocado do TJ/SP), Haroldo Rodrigues (Desembargador convocado do TJ/CE) e Nilson Naves votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves. Braslia, 24 de agosto de 2009(Data do Julgamento) Ministra Maria Thereza de Assis Moura Relatora

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AgRg nos EDcl nos EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO N 704.933 - SP (2005/0146450-2) RELATORA AGRAVANTE ADVOGADO AGRAVADO ADVOGADO : : : : : MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA MARIA DALZIZA PIMENTEL ARISTIDES FRANCO E OUTRO WALTER DE JESUS RODRIGUES CLEBER DE JESUS FERREIRA E OUTRO(S) RELATRIO MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA (Relator): Cuida-se de agravo regimental, interposto por MARIA DALZIZA PIMENTEL, contra deciso monocrtica proferida pelo MINISTRO HLIO QUAGLIA BARBOSA, em que negou provimento ao agravo de instrumento, nestes termos:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAO. ALEGAO DE MALTRATO AOS ARTIGOS 87, 249, 366 e 535, II do CPC, BEM COMO 233, 385, 386 530, 531, 534, 668, 806, 856, III, PARGRAFO NICO, 860, 861 e 1.291 do CC e ARTIGO 167, n. 9, da Lei 6.015/73. ARTIGOS DE LEI NO PREQUESTIONADOS. SMULA 211 DO STJ. NO QUE SE REFERE AO PROVIMENTO 896/2004 DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA, BEM COMO AO DISSDIO APONTADO, NOVA ANLISE DO ESPECIAL VEDADA, ANTE O DISPOSTO NO ENUNCIADO DA SMULA 07 DO STJ. ARTIGO 4 DA EMENDA CONSTITUCIONAL N. 45. COMPETNCIA AFETA AO PRETRIO EXCELSO. AGRAVO NO PROVIDO."

Inconformada, a ora agravante ops embargos de declarao, alegando omisso do decisum quanto divergncia jurisprudencial apontada no recurso especial. Ao apreciar os declaratrios, o Ministro HLIO QUAGLIA BARBOSA decidiu acolher os embargos, sem lhes conceder efeito modificativo, apenas para integrar a deciso embargada, no sentido de que a ausncia de coincidncia entre locador e proprietrio, na espcie, ocorreu em virtude da chamada legitimao extraordinria, de maneira que o compromissrio comprador do imvel locado teria legitimidade para propor o despejo. Irresignada, a ora agravante ops novos embargos de declarao, sustentando que haveria omisso na anlise da legitimidade ativa ad causam da ao de despejo. Os embargos foram rejeitados, sob o fundamento de que o recurso pretendeu rediscutir matria j decidida. No se dando por vencida, a ora agravante interpe agravo regimental,
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aduzindo que o acrdo recorrido teria violado o artigo 535, inciso II, do CPC, e que o promitente comprador no teria legitimidade para ajuizar a ao de despejo, por lhe faltar a capacidade de "ceder a outrem o uso e gozo do bem a ser locado". o relatrio.

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AgRg nos EDcl nos EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO N 704.933 - SP (2005/0146450-2) EMENTA LOCAO. PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AO DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE. DISSDIO JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1 - A priori , a inexistncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado no enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatria que no adimpliu os aluguis. 2 - Comprovada, na espcie, a condio de locador atravs do respectivo contrato de locao, assinado pela ora agravante, compete locatria o nus de comprovar a existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que no ocorreu. 3 - Fere a boa-f objetiva a conduta da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por mais de duas dcadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ao de despejo por falta de pagamento. 4 - Embora a ora agravante tenha demonstrado a existncia da divergncia jurisprudencial, verifica-se que este Superior Tribunal de Justia recentemente asseverou que o ajuizamento da ao de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imvel locado, a evidenciar a superao do dissdio 5 - Agravo regimental improvido. VOTO MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA (Relator): O recurso no merece prosperar. Inicialmente, cumpre salientar que no correta a afirmao da ora agravante de que o Ministro HLIO QUAGLIA BARBOSA, relator da deciso agravada, teria reconhecido a existncia de omisso no julgamento realizado pelo Tribunal a quo. Na realidade, o saudoso Ministro HLIO QUAGLIA BARBOSA apenas reconheceu, nos embargos de declarao opostos pela ora agravante, que a deciso que negou provimento ao agravo de instrumento teria sido omissa em relao ao tema que a ora agravante insistia em alegar que no teria sido examinado pela Corte de origem. Prova disso, que o e. Ministro asseverou na deciso de fls. 419:
"Vale relembrar, uma vez mais, que o ponto nodal da demanda consiste em saber se o embargado, locador, parte legtima a intentar a demanda de desalijo em face da locatria, ora embargante, visto no se tratar do proprietrio do imvel objeto da locao. Tal questionamento j fora objeto de anlise por ocasio do
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pronunciamento do juzo "a quo", consoante se confere: 'Alm disso, a locao tem mais de vinte anos, admitida pela locatria, h contratos escritos, o primeiro de 1979 e o segundo de 1982. Em tais instrumentos o locador est representado por ANGAR Administradora de Bens Ltda., a quem a locatria efetuava o pagamento dos encargos da locao. Assim, aplicvel o princpio da aparncia, para reconhecer que a administradora representava o locador, por sua vez compromissrio comprador do imvel, constando em seu nome recibos de IPTU emitidos pela Prefeitura de Guarulhos'."

Como se v, inadmissvel a alegada violao ao art. 535 do CPC, porquanto a questo suscitada foi apreciada pelo acrdo recorrido No que se refere ilegitimidade do promitente comprador ajuizar ao de despejo, melhor sorte no socorre a ora agravante. De acordo com o artigo 60 da Lei n 8.245/91, em trs hipteses caber ao autor da ao de despejo instruir a petio inicial com prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado, verbis :
"Art. 60. Nas aes de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petio inicial dever ser instruda com prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado."

Eis as hipteses, segundo o referido dispositivo legal:


"Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. (...) II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til." "Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel: (...) IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;" "Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
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(...) IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las."

Em nenhuma dessas hipteses legais est inserido o caso discutido no presente feito, logo, a inexistncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado, a priori , no enseja a ilegitimidade do promitente comprador em pretender o despejo do locatrio que no adimpliu os aluguis. A respeito do tema, merece transcrio o seguinte precedente desta Corte:
"DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAO. EXECUO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO LOCADOR. PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. NUS DA PROVA DO RU. CONTRATO DE LOCAO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO. TTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRECEDENTES. LIQUIDEZ E CERTEZA. EXAME. IMPOSSIBILIDADE. SMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O contrato de locao gera uma relao jurdica entre locador e locatrio, razo pela qual, em princpio, dispensvel a prova da propriedade do imvel locado. 2. Tendo o recorrido, na espcie, demonstrado sua condio de locador mediante a apresentao do respectivo contrato de locao, assinado, inclusive, pelos recorrentes, na condio de fiadores, competiria a estes ltimos comprovar a existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme disposto no art. 333, II, do CPC. 3. Constitui ttulo executivo judicial o contrato de locao escrito, devidamente assinado pelos contratantes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por tempo indeterminado. Inteligncia do art. 585, IV, do CPC. Precedentes. 4. O exame da liquidez e certeza do crdito pleiteado demandaria o revolvimento de matria ftico-probatria, impossvel pela via especial, por atrair o bice da Smula 7/STJ. 5. Recurso especial conhecido e improvido." (REsp 953150/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 07/10/2008, DJe 01/12/2008)

Nos casos que se assemelham ao ora em tela, a exigncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado afastada, porque a relao jurdica estabelecida entre locador e locatrio possui conotao obrigacional, de maneira que comprovada a existncia de contrato de locao vlido, as prestaes dele oriundas devero ser cumpridas pelas partes contratantes. Na espcie, o promitente comprador apresentou com a inicial do pedido de despejo o contrato de locao assinado pela ora agravante.
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A ora agravante, por seu turno, visando comprovar fato impeditivo do direito do locador, apresentou certides que demonstravam que ele no detinha a propriedade do imvel locado. Em rplica, o locador juntou aos autos documentos que o Tribunal a quo julgou aptos a comprovar sua condio de promitente comprador do imvel locado e, por conseguinte, sua legitimidade para figurar no polo ativo da ao de despejo. Dessarte, verifica-se que a ora agravante no foi capaz de comprovar a existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, que assim dispe:
Art. 333. O nus da prova incumbe: ................................................................................................... II ao ru, quanto existncia de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Em virtude disso, no h como se afastar a legitimidade do promitente comprador em ajuizar a ao de despejo. Por outro lado, insta observar que a ora agravante, em 1979, estipulou o primeiro contrato de locao do referido imvel com o ora agravado, permanecendo na posse direta do imvel por mais de 20 anos. Com efeito, fere a boa-f objetiva a conduta da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por mais de duas dcadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ao de despejo por falta de pagamento. Sabe-se que uma das funes da boa-f objetiva impedir que uma das partes contratantes retorne sobre seus prprios passos depois de estabelecer relao cuja seriedade o outro pactuante confiou, pois a ningum dado contrariar os prprios atos. A respeito do tema, Anderson Schreiber, na obra A Proibio de Comportamento Contraditrio - Tutela da confiana e venire contra factum proprium , (Editora Renovar, 2 edio, pg. 96), esclarece:
"A terceira funo geralmente atribuda boa-f objetiva a de impedir o exerccio de direitos em contrariedade recproca lealdade e confiana que deve imperar nas relaes privadas. Trata-se de uma aplicao da boa-f em seu sentido negativo ou proibitivo: vedando comportamentos que, embora legal ou contratualmente assegurados, no se conformem aos standards impostos pela clusula geral. Aqui, a doutrina utiliza freqentemente a expresso exerccio inadmissvel de direitos , referindo-se ao exerccio aparentemente lcito, mas vedado por contraria a boa-f." (in A Proibio de Comportamento Contraditrio - Tutela da confiana e venire contra factum proprium , Renovar, 2 edio, pg. 89)

De fato, na concepo da boa-f objetiva assume papel de fundamental


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importncia o binmio lealdade e confiana (Treu und Glauben ) consagrado no 242 do Brgeliches Gesetzbuch (BGB), de maneira que, na relao obrigacional, h de prevalecer um comportamento de colaborao recproco entre os parceiros contratuais, a fim de que o objeto do contrato seja alcanado da forma mais benfica ao credor e menos onerosa ao devedor. In casu, a ora agravante, na qualidade de locatria, estabeleceu contrato de locao com o promitente comprador do imvel, permaneceu pacificamente com a posse direta do bem por mais de duas dcadas, pagou ms a ms os aluguis, e, somente quando passou condio de inadimplente, resolveu alegar a ilegitimidade do locador em ajuizar a ao de despejo. Como se v, o pagamento dos aluguis, por mais de duas dcadas, configurou conduta apta a transcender a esfera da locatria para refletir ftica e objetivamente sobre o promitente comprador, estimulando-o a criar legtima confiana de que a obrigao continuaria sendo adimplida. A propsito, cumpre transcrever as seguintes ementas de julgados proferidos por este Superior Tribunal de Justia:
"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. LOCAO. IMVEL LOCADO PELO NU-PROPRIETRIO. BOA-F OBJETIVA. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA EXECUTAR OS ALUGUIS EM ATRASO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1. Na espcie, no se aplicam os Enunciados 5 e 7 da Smula do Superior Tribunal de Justia, porquanto a deciso agravada, ao decidir a matria, no interpretou clusula contratual nem reexaminou o quadro ftico dos autos, pois cingiu-se a analisar a legitimidade do nu-proprietrio para executar dbitos relativos a contrato de locao de imvel objeto de usufruto. 2. Uma das funes da boa-f objetiva impedir que o contratante adote comportamento que contrarie o contedo de manifestao anterior, cuja seriedade o outro pactuante confiou. 3. Celebrado contrato de locao de imvel objeto de usufruto, fere a boa-f objetiva a atitude da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por mais de dois anos, alega que o locador, por ser o n-proprietrio do bem, no detm legitimidade para promover a execuo dos aluguis no adimplidos. 4. Agravo regimental improvido." (AgRg no AgRg no Ag n 610.607/MG, de minha relatoria, julgado na sesso do dia 25/06/09) "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS EXECUO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DOS DIREITOS FEDERATIVOS DE ATLETA PROFISSIONAL DE FUTEBOL. VCIO NA CONSTITUIO DO TTULO EXEQENDO. AUSNCIA DA ASSINATURA DO VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO DO CLUBE. IMPOSIO DO ESTATUTO. FORA EXECUTIVA RECONHECIDA.
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TEORIA DA APARNCIA. BOA-F OBJETIVA. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Incensurvel o tratamento dado ao caso pela Corte de origem, no s pela distino feita entre a natureza do contrato exeqendo (art. 585, II, do CPC), face aos ttulos executivos extrajudiciais relacionados na regra estatutria, cujo descumprimento teria o condo de inviabilizar o processo executivo, mas, principalmente, pela repulsa invocao de suposto vcio na constituio do pacto, levado a efeito pelo prprio executado, uma vez havendo o recorrido agido de boa-f e alicerado na teoria da aparncia, que legitimava a representao social por quem se apresentava como habilitado negociao empreendida. 2. Denota-se, assim, que a almejada declarao de nulidade do ttulo exeqendo est nitidamente em descompasso com o proceder anterior do recorrente (a ningum lcito venire contra factum proprium ). 3. Interpretao que conferisse o desate pretendido pelo recorrente, no sentido de que se declare a inexeqibilidade do contrato entabulado entre as partes, em razo de vcio formal, afrontaria o princpio da razoabilidade, assim como o da prpria boa-f objetiva, que deve nortear tanto o ajuste, como o cumprimento dos negcios jurdicos em geral. 4. Recurso especial no conhecido." (REsp 681.856/RS, Rel. Ministro HLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em 12/06/2007, DJ 06/08/2007 p. 497)

Pelo eloquente brilhantismo, ganha relevo o seguinte excerto do voto do Ministro HLIO QUAGLIA BRABOSA proferido no julgado acima reportado:
"Denota-se, assim, que a almejada declarao de nulidade do ttulo exeqendo est nitidamente em descompasso com o proceder anterior do recorrente, valendo trazer lia, o magistrio de PONTES DE MIRANDA, segundo o qual a ningum lcito venire contra factum proprium , isto , exercer direito, pretenso ou ao, ou exceo, em contradio com o que foi a sua atitude anterior, interpretada objetivamente, de acordo com a lei (cf. Tratado de Direito Privado, Campinas: Bookseller, 2000, p. 64). J se disse, a propsito, que as relaes obrigacionais so, em verdade, uma "fila" ou uma "srie" de deveres de conduta e contratuais ("Reihe von Leistungspflichten und weiteren Verhaltenspflichten"), vistos no tempo, ordenados logicamente, unidos por uma finalidade, portando esta um sentido nico ("sinnhaftes Gefge"), que une e organiza a relao contratual, que a realizao dos interesses legtimos das partes ("vollstndigen Befriedigung der Leistungsinteressen aller Glubiger"), ou, em ltima anlise, a realizao do objetivo do contrato e o posterior desaparecimento da relao ("Erloschen") (LARENZ, "Lehrbuch des Schuldrechts", 1987, ps. 26/28, apud CLUDIA LIMA MARQUES, "Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor", ed. R.T., So Paulo, 1999, ps. 107/108)."

Dessarte, interpretao que conferisse o desate pretendido pela ora agravante, no sentido de que se declare a ilegitimidade do promitente comprador em ajuizar a ao de despejo, afrontaria o princpio da prpria boa-f objetiva, que deve nortear toda relao obrigacional, do seu nascedouro at a fase ps-contratual.
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Por derradeiro, no que se refere alnea "c" do permissivo constitucional, o recurso no comporta trnsito. Embora a ora agravante tenha demonstrado a existncia da divergncia jurisprudencial, verifica-se que este Superior Tribunal de Justia recentemente asseverou que o ajuizamento da ao de despejo pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imvel locado, a evidenciar a superao do dissdio. Diante do exposto, nego provimento ao agravo regimental. o voto.

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CERTIDO DE JULGAMENTO SEXTA TURMA AgRg nos EDcl nos EDcl no Ag 704933 / SP

Nmero Registro: 2005/0146450-2


Nmeros Origem: 17301 77347234 EM MESA

JULGADO: 24/08/2009

Relatora Exma. Sra. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro NILSON NAVES Subprocurador-Geral da Repblica Exmo. Sr. Dr. JOO FRANCISCO SOBRINHO Secretrio Bel. ELISEU AUGUSTO NUNES DE SANTANA AUTUAO
AGRAVANTE ADVOGADO AGRAVADO ADVOGADO : : : : MARIA DALZIZA PIMENTEL ARISTIDES FRANCO WALTER DE JESUS RODRIGUES CLEBER DE JESUS FERREIRA E OUTRO(S)

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigaes - Espcies de Contratos - Locao de Imvel

AGRAVO REGIMENTAL
AGRAVANTE ADVOGADO AGRAVADO ADVOGADO : : : : MARIA DALZIZA PIMENTEL ARISTIDES FRANCO E OUTRO WALTER DE JESUS RODRIGUES CLEBER DE JESUS FERREIRA E OUTRO(S)

CERTIDO Certifico que a egrgia SEXTA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: "A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora." Os Srs. Ministros Og Fernandes, Celso Limongi (Desembargador convocado do TJ/SP), Haroldo Rodrigues (Desembargador convocado do TJ/CE) e Nilson Naves votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves.

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Braslia, 24 de agosto de 2009

ELISEU AUGUSTO NUNES DE SANTANA Secretrio

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