Professional Documents
Culture Documents
Constanta, 2009-2010
CUPRINS: INTRODUCERE......................................................................................3 Cap.I. Creditul bancar 1.1. Definiia creditului bancar.4 1.2. Principiile activitii de creditare...7 1.3. Necesitatea diversificrii operaiunilor, tehnicilor, produselor i serviciilor bancare...9 Cap. II. Determinarea si analizarea a creditelor pentru persoane fizice 2.1 Analiza creditelor..16 2.2 Determinarea i analizarea formelor de garanie a creditelor.21 2.3. Riscul individual de creditare i politica de creditare..28 Capitolul III.Studiu de caz - Acordarea unui credit ipotecar la Banca Romneasc 3.1. Prezentarea bncii (scurt istoric, organigrama).42 3.2. Creditul ipotecar la Banca Romneasc..45 3.2.1. Analiza creditului i condiii de acordare.............................................................................................................48 3.2.2. Documentaia.........................................................................51 3.2.3. Raportul final......52 Anexe 01-06...54 Concluzii.................................................................................................60 Bibliografie.............................................................................................61
INTRODUCERE
Am ales aceast tem innd cont de faptul c economia de pia nu poate funciona fr credite, banca urmrind s asigure, prin intermediul creditului, echilibrul economic general. Lucrarea de fa este structurat pe 4 capitole. n primul capitol, intitulat Creditul bancar, este prezentat evoluia i perspectivele creditului n Romnia. Cel de-al doilea capitol Determinarea i analizarea a creditelor pentru persoane fizice sunt prezentate principalele caracteristici ale creditelor bancare acordate persoanelor fizice. Cel de-al treilea capitol Studiul de caz am prezentat acordarea unui credit ipotecar n cadrul Bncii Romanesti sursa de finanare a achiziiilor i construciilor de locuine, urmrete evoluia i implicaiile creditului ipotecar n cadrul BNCII ROMANETI, n care am prezentat cererea unei persoane fizice pentru un credit ipotecar. Lucrarea se ncheie cu concluziile pe care mi le-am exprimat n urma analizei realizate prin studiul unor lucrri de specialitate i a legislaiei n vigoare existente n Romnia.
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 1.1. Definiie credit bancar
Creditul a aprut iniial n Orientul Mijlociu, unde constituia monopolul marilor proprietari funciari i al preoilor i devine unul din mecanismele fundamentale ale vieii economice ncepnd din anii 1850-1860, odat cu declanarea revoluiei industriale n Europa de Vest, fcnd posibil anticiparea cumprrilor, exercitnd astfel un efect multiplicator asupra activitii economice. Literatur de specialitate ofer diverse definiii ale conceptului de credit bancar. Economitii francezi referindu-se la creditul bancar specific ntreprinderilor mici i mijlocii l definesc ca fiind suma de bani pe care o obine o ntreprindere de la o banc atunci cnd activul circulant din bilan nu este finanat integral prin ncasrile de la furnizori i de la diveri creditori i cnd aceasta insuficient nu este acoperit de fondul de rulment. O definiie mai cuprinztoare a creditului este dat n documentele Bncii Centrale Europene: relaia bneasc ntre o persoan fizic sau juridic numit creditor, care acorda unei alte persoane numit debitor, un mprumut n bani sau care vinde mrfuri/servicii pe datorie, n general cu o dobnd stabilit n funcie de riscul pe care i-l asuma creditorul sau de reputaia debitorului.1 n Romnia, definiia oficial a creditului este redat n Legea nr. 58/1998republicata Legea bancar, astfel: Creditul reprezint orice angajament de plat a unei sume de bani n schimbul dreptului la rambursarea sumei pltite, precum i la plat unei dobnzi sau a altor cheltuieli legate de aceast sum, sau
1
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 1.2Principiile activitii de creditare
Activitatea de acordare a creditelor se bazeaz pe urmtoarele principii generale: A) activitatea de angajare i acordare a creditelor sub toate formele, precum i activitatea de asumare a unor riscuri, se bazeaz pe resursele proprii i atrase ale bncii. n acest scop, este necesar ca evidenta contabil s fie structurat pe un sistem de conturi, corespunztor, n lei i valut, de credite i disponibiliti deschise difereniat, pe urmtoarele categorii: feluri de valut; termen scurt, mijlociu, lung; feluri de capital ale agenilor economici: de stat, privat, mixt, strin sau al persoanelor fizice.3 Contabilitatea extern, condus i organizat cu ajutorul calculatorului, asigura distribuirea zilnic a extraselor de cont bancare ale clienilor, balanta oldurilor conturilor clienilor i balana rulajelor conturilor clienilor n form stabilit de comun acord cu Direcia Clientela, n funcie de necesitatea de analiza, controlul i evident acestora n materie de disponibiliti i credite existente n conturile clienilor, conturi pe care le au n administrare. B) elementele de analiza care vor sta n toate cazurile la baza asumrii de ctre banc a unor angajamente sunt urmtoarele: ncadrarea n strategia general a bncii; aceast strategie general a bncii vizeaz att meninerea pe linia politicii monetare a BNR ct i obinerea unui profit ct mai mare, evitarea riscurilor, gestionarea ct mai eficient a resurselor bncii;
3
Basno, C., Dardac, N. i Floricel, C. Moned, Credit, Bnci, Ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1995
2003;
10
11
2003;
12
disponibilitile persoanelor juridice romne care sunt uniti bugetare) pasive interbancare care cuprind disponibilitile (finanarea interbancar) i credite interbancare (refinanare BNR) fondurile proprii ale bncii (capitalul social, fondul de rezerv, de risc, alte fonduri)
13
2003;
14
Cap II. Determinarea i analizarea a creditelor pentru persoane fizice 2.1Analiza creditelor
Bncile trebuie s identifice riscurile fiecrei cereri i propuneri de creditare, s le recunoasc i s contribuie la reducerea i chiar la eliminarea lor. Pentru aceasta, este necasar i un studiu de senzitivitate su risc, pentru c numai n acest fel acesta se poate reduce sau elimina. n funcie de acest studiu se aprob sau se refuz cererile de creditare. Reducerea riscului se poate realiza numai pe baza cunoaterii aprofundate a clienilor bncii a tuturor factorilor de decizie controlabili sau necontrolabili, a
15
2003;
16
17
19
Posibilitile de rambursare sunt determinate pe baza analizei financiare i economice, a altor indicatori, date, studii, avizri. Se pune accent pe indicatorii economico-financiari i pe proiecte de investiii prezentate la banc i pentru care se solicita credite. Studiul de fezebilitate trebuie s constituie i de data aceasta (a stabilirii operaiilor) documetului principal. Se deduce din afirmaia de mai sus, c existena i determinarea exact a garaniilor este mai important n cazul creditelor pe termen lung. Este firesc s fie aa, ntruct imobilizarea fondurilor n credite este mai mare i mai de lung durat n cazul creditrii obiectivelor este normal c garaniile imobiliare nu pot fi puse de regul n cazul creditelor pe termen scurt, ntruct patrimoniul agentului economic ar fi n permanent pericol de a se frmia i diminu. Se poate afirma c garaniile reprezint acoperirea material a datoriilor legate de creditele solicitate sau acordate. n practic internaional i cea romanesca exist trei tipuri principale de garanii pentru credite i anume: garanii reale garanii personale
21
22
24
25
26
27
30
31
32
33
35
38
39
15
40
Capitolul III. Studiu de caz - Acordarea unui credit ipotecar la Banca Romneasc 3.1Prezentarea bncii (scurt istoric, organigrama)
Cu o experien de 16 ani de activitate, Banca Romneasc ofer clienilor si o gam larg de produse i servcii pentru persoane fizice i pentru corporaii. n octombrie 2003, cel mai mare grup financiar din Europa de Sud-Est, Grupul National Bank of Greece (NBG), a achiziionat pachetul majoritar la Banca Romneasc S.A., deinnd n prezent 89,070% din capitalul social al acesteia. Banca European pentru Reconstrucie i Dezvoltare (BERD) este un alt acionar important, deinnd 10,209% din capitalul social al bncii.
41
43
44
45
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 3.2. Creditul ipotecar la Banca Romneasc
Vrei s-i cumperi un apartament, un teren, sa-i construieti o cas sau s i-o renovezi pe cea veche? Dac da, poi apela la \"Crediul pentru cas\" oferit de Banca Romneasc n valoare de pn la 300.000 de euro, pe o perioad de pn la 25 de ani. Cele mai importante beneficii ale creditului sunt flexibilitatea - pe o perioad de pn la 25 de ani, accesibilitatea - sunt acceptate mai multe tipuri de venit -, este pre-aprobat n 24 de ore de la solicitare i sunt acceptai co-pltitori. Produsul oferit de Banca Romneasc poate avea mai multe destinaii: cumprarea, construirea, extinderea sau renovarea unei locuine, cumprarea unui teren i chiar refinanarea creditelor cu aceeai destinaie contractate de la alte bnci. Valoarea creditului Pentru cumprarea unei locuine sau terenuri, valoarea creditului a fost majorat de la 200.000 la 300.000 euro i poate fi acordat pe o perioad de pn la 25 de ani. Banca Romneasc a redus dobnzile, acestea fiind n present de 8,9% pe an pentru creditele n euro, 8,75% pe an pentru cele n dolari i 17,5% pe an pentru cele n lei. Ratele lunare sunt egale, valoarea unei rate nu trebuie s depeasc 35% din venitul net al familiei, diminuat cu alte obligaii financiare. De exemplu,
46
47
48
Creditele ipotecare vor fi acordate n lei, pe baz de contract de credit ipotecar prin care se vor stabili, fr a fi limitative, condiiile de scadenta, dobnda, valoarea garaniilor, clauze referitoare la neonorarea la scaden a creditului reprezentnd principalul i/sau dobnda. Pentru obinerea de credite ipotecare, solicitanii trebuie s depun o cerere nsoit de cel puin urmtoarele documente: LUCIAN MARES, domiciliat n Bucureti, B-dul Mihai viteazu, Nr, 123, CNP 1761003293625, solicita un credit ipotecar de 15.000 euro din care 5.000 euro da avans. LUCIAN MARES avnd CI i documentele pentru credit ipotecar la dnsa se prezint la sediul BNCII ROMANETI nsoit de ctre co-debitor, respectiv sotia dnsului. Documente doveditoare privind ndeplinirea condiiilor prevzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999 ; documente care s ateste capacitatea persoanelor n cauz de a dispune de venituri certe cu caracter de permanent cum sunt:
1.
acelai pix, fr tersturi i modificri, tampila i semnat de ctre administratorul societii i contabilul ef
4. 5. 6.
Documente pentru dovedirea veniturilor din dividende Lista documentelor pentru investiii imobiliare Formular Informaii co-debitori- pe care LUCIAN MARES mpreun
CI so, soie, co-debitor Certificat de cstorie Ultima facture de utiliti pltit Documente doveditoare ale venitului Fisa fiscal Acte de proprietate imobil Copii ale actelor de identitate ale vnztorilor imobilului Documente care s evidenieze valoarea angajamentelor de plat ale solicitantului i n mod special a obligaiilor devenite exigibile i neonorate la scaden.
n acest scop, solicitantul va prezenta o declaraie la care vor fi anexate copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumprare in rate ale bunurilor de folosin ndelungata ;
50
au.condus.la.situaiile.respective. Dup verificarea acestor documente de ctre ofierul de credite, se obine o preaprobare financiar se dac i se accept sau nu creditul cerut. Apoi se ntocmete evaluarea imobilului, se obine aprobarea creditului, se obin documentele solicitate de notar, se semneaz contractile i creditul este obinut. ntocmete un desfurtor d-nei LUCIAN MARES, urmnd ca n termen de 90 zile s fie anunat telefonic
51
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 3.2.2.Documentatia
52
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 3.2.3. RAPORTUL FINAL
PRINCIPALUL LUNA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 DATA 02.18.2009 03.18.2009 04.18.2009 05.18.2009 06.18.2009 07.18.2009 08.18.2009 09.18.2009 10.18.2009 11.18.2009 12.18.2009 01.18.2010 02.18.2010 03.18.2010 04.18.2010 05.18.2010 06.18.2010 07.18.2010 08.18.2010 09.18.2010 10.18.2010 11.18.2010 12.18.2010 01.18.2011 02.18.2011 03.18.2011 04.18.2011 05.18.2011 06.18.2011 07.18.2011 08.18.2011 09.18.2011 10.18.2011 11.18.2011 12.18.2011 01.18.2012 02.18.2012 03.18.2012 04.18.2012 05.18.2012 06.18.2012 INAINTE DE RAMBURSARE 6722.69 6722.69 6722.69 6722.69 6628.35 6532.28 6434.45 6334.82 6233.37 6130.06 6024.85 5917.72 5808.62 5697.52 5584.38 5469.17 5351.85 5232.38 5110.72 4986.83 4860.67 4732.19 4601.36 4468.13 4332.46 4194.30 4053.61 3910.34 3764.44 3615.86 3464.56 3310.49 3153.59 2993.82 2831.12 2665.43 2496.71 2324.89 2149.92 1971.75 1790.31 0.00 33.61 33.61 123.25 121.52 119.76 117.96 116.14 114.28 112.38 110.46 108.49 106.49 104.45 102.38 100.27 98.12 95.93 93.70 91.43 89.11 86.76 84.36 81.92 79.43 76.90 74.32 71.69 69.01 66.29 63.52 60.69 57.82 54.89 51.90 48.87 45.77 42.62 39.42 36.15 32.82 DOBANDA
PLATA PRINCIPAL 0.00 0.00 0.00 94.34 96.07 97.83 99.63 101.45 103.31 105.21 107.13 109.10 111.10 113.14 115.21 117.32 119.47 121.66 123.89 126.16 128.48 130.83 133.23 135.67 138.16 140.69 143.27 145.90 148.58 151.30 154.07 156.90 159.77 162.70 165.69 168.72 171.82 174.97 178.17 181.44 184.77
RATA LUNARA 0.00 33.61 33.61 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59
TAXE SI
GRAFIC DE
GRAFIC DE TVA RAMBURSARE CU TVA 0.95 6.39 6.39 5.95 176.45 176.45 395.38 393.50 391.58 389.62 387.63 385.60 383.53 381.43 379.28 377.10 490.83 372.62 370.31 367.97 365.58 363.14 360.67 358.14 355.57 352.96 350.29 347.58 430.71 342.00 339.14 336.22 333.25 330.22 327.14 324.00 320.81 317.55 314.24 310.86 355.93 303.93 300.37 296.74
COMISIOANE RAMBURSARE 5.00 136.45 136.45 136.45 134.57 132.65 130.69 128.70 126.67 124.60 122.50 120.35 118.17 231.90 113.69 111.38 109.04 106.65 104.21 101.74 99.21 96.64 94.03 91.36 88.65 171.78 83.07 80.21 77.29 74.32 71.29 68.21 65.07 61.88 58.62 55.31 51.93 97.00 45.00 41.44 37.81 6717.69 -170.06 -170.06
-354.04 41.34 -352.16 41.34 -350.24 41.34 -348.28 41.34 -346.29 41.34 -344.26 41.34 -342.19 41.34 -340.09 41.34 -337.94 41.34 -335.76 41.34 -449.49 41.34 -331.28 41.34 -328.97 41.34 -326.63 41.34 -324.24 41.34 -321.80 41.34 -319.33 41.34 -316.80 41.34 -314.23 41.34 -311.62 41.34 -308.95 41.34 -306.24 41.34 -389.37 41.34 -300.66 41.34 -297.80 41.34 -294.88 41.34 -291.91 41.34 -288.88 41.34 -285.80 41.34 -282.66 41.34 -279.47 41.34 -276.21 41.34 -272.90 41.34 -269.52 41.34 -314.59 41.34 -262.59 41.34 -259.03 41.34 -255.40 41.34
53
54
55
56
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI Anexa nr. 3. Cerere de credit garantii suplimentare
59
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI Anexa nr. 6.-Formular informatii co-debitori
60
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI CONCLUZII:
In concluzie, creditul ipotecar, prin perioada lunga de rambursare, va ofera posibilitatea achizitionarii unei locuinte fara ca sa faceti sacrificii dramatice in ceea ce priveste viata ta de zi cu zi. Veti putea sa plecati in continuare in concedii, sa iesiti cu prietenii, sa le asigurati copiilor cele necesare. Creditele ipotecare sunt destinate achizitiei de locuinte si case de vacanta, constructiei de locuinte, precum si renovarii acestora(modernizari, consolidari, extinderi). Este necesar ca solicitantul sa detina un avans, de regula cel putin 25% din valoarea finantata prin creditul ipotecar. Garantia solicitata este ipoteca de gradul I asupra imobilului ce face obiectul investitiei si/sau asupra altor imobile. Se solicita si garantia asupra veniturilor solicitantului, daca este cazul si a codebitorilor. Asigurarea locuintei si uneori o asigurare de viata, ambele cesionate in favoarea bancii, sunt parte a contractului de creditare. Dupa cum vedeti alegerea unui credit ipotecar este o operatiune complexa, care implica mai multe variabile: perioada de rambursare, dobanda bancii, comisioanele - ascunse sau nu, garantiile si asigurarile necesare. De aceea va sfatuim sa apelati la specialistii nostri, pentru a primi consultant a gratuita si a elimina posibilitatea de a gresi. O alegere gresita va face ca peste cativa ani sa doriti o refinantare a creditului de catre o alta banca, avand de suportat din nou cheltuielile foarte mari legate de mutarea ipotecii la noua banca, achitarea comisionului de plata anticipata la creditul vechi, fara sa mai vorbim despre bataia de cap aferenta. In concluzie cel mai bun credit ipotecar nu este intotdeauna cel mai ieftin sau mai usor de obtinut.
61
ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI BIBLIOGRAFIE:
***Aghion, P. i Bolton, P. An Incomplete Contract Approach to Bankruptcy and the Financial Structure of the Firm, vol.59, 1992 ***Basno, Cezar ; Dardac, Nicolae. Moned, credit, bnci. Bucureti: Editura Didactic i Pedagogic, 1999, 332.1 BASm1999, Sala Victor Slavescu; ***Basno, C., Dardac, N. i Floricel, C. Moned, Credit, Bnci, Ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1995 ***Brligea, Bogdan, Cernadrc, Silvia, Alice Taudor 100 de tranzacii n 2005, eFinance, februarie 2006
***Brbulescu, Gh. 120 de ani de credit pentru agricultura romneasc, Ed. Cons, Bucureti, 1993 ***Berea, A., Paul Modernizarea sistemului bancar, Editura Expert, Bucureti, 2003; ***Beju, Daniela Georgeta Mecanisme monetare i instituii bancare, Ed. Casa Crii de tiin, Cluj Napoca, 2004 *** BNR Raport Annual, 2007,2008,2009 ***Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu
62
63
***www.bnro.ro, n special rubricile: Nouti, Prezentri, Integrare European, Relaii internaionale, Legislaie (Legea bancar, Statutul BNR, Reglementri privind falimentul instituiilor de credit, Regimul rezervelor minime obligatorii, Centrala Riscurilor Bancare, Centrala Incidentelor de Pli), Bnci, Cooperative,
64