STRATEGI PEMBEBASAN TANAH

DAN PERIZINAN PROYEK

REAL ESTATE

(TANTANGAN PERTANAHAN UNTUK BISNIS DAN
INVESTASI BIDANG REAL ESTATE DI INDONESIA)
REINCO Strategic
17 Juli 2014
I. Analisis Pembebasan Lahan
1. Analisa Harga Tanah Mentah vs Matang
Analisis ini dengan cara membandingkan harga
tanah mentah vs matang agar kita tahu berapa
harga tanah matang. Cara termudah analisis harga
tanah matang:
1) Mengetahui harga pasar tanah secondary/
sekitarnya
2) Harga tanah yang dekat dengan townhouse yang
sudah jadi biasanya lebih mahal .
3) Tanah yang mengambil keuntungan dari promosi
yang lebih besar, misalnya di jual tanah dekat
dengan Bekasi Summarecon atau persis dekat/di
samping dengan lokasi tersebut.
3 hal penting yang kita perhatikan
sebelum mengakuisisi tanah
1) Saluran buang/banjir
2) Listrik.
Kita juga bisa saja menggunakan travo listrik, namun
harus mempertimbangkan beberapa hal berikut :
a) Harus untuk skala yang cukup besar (>100 unit) dan
tidak untuk kurang dari jumlah tersebut, misalnya :
20,30,50 unit.
b) Lokasi travo yang terdekat yang sudah ada karena kita
baru dapat menginstalasi travo lagi setelah memenuhi
persyaratan tertentu.
3) Air tanah / PAM

Keuntungan tanah mentah vs tanah
matang :

Keuntungan tanah mentah yaitu harga
lebih murah namun harus cut and fill
sebelum tanah tersebut benar-benar bisa
digunakan.
Keuntungan tanah matang yaitu tanah yang
siap digunakan untuk pembangunan,
mungkin hanya perlu sedikit pembenahan.
Namun, tentu saja harganya lebih mahal
daripada tanah yang sudah matang.
I. Analisis Pembebasan Lahan
2. Analisa Pasar Sekitar Perumahan
Kita membangun proyek harus sesuaikan
dengan pangsa pasar dan kemampuan
pasar/demand di daerah proyek dan atau
target market kita.
I. Analisis Pembebasan Lahan
3. Analisa Target Market
Analisis ini terkait target kita berdasarkan
perencanaan awal kita, apakah kita main di
harga atau main di konsep. Main di konsep
akan membuat tidak kelebihan bahan,lebih
estetika, dan lebih berkualitas sedangkan
main di harga akan membuat harga lebih
murah tetapi estetika menjadi nomor
kesekian. Untuk level perumahan, lebih
baik kita main di harga.
I. Analisis Pembebasan Lahan
4. Analisa Bentuk Tanah
Bentuk tanah yang dimaksud adalah kontur
tanahnya. Maksudnya apakah lebih tinggi (bukit
atau akibat puing) atau lebih rendah (kubangan),
misalnya bekas pemancingan atau sawah.
Bentuk tanah yang lebih disukai yaitu yang bukit.
Alasannya: Tanah yang lebih akibat berbentuk
bukit dapat di jual dengan harga per rit truk.
Namun, ada juga kerugiaan dari tanah yang
lebih/bukit yaitu akan merusak tanah/jalan
sekitarnya karena alat untuk mobilisasi
mengangkut tanah adalah alat/kendaraan berat.

I. Analisis Pembebasan Lahan
5. Analisa Infrastruktur
Analisis ini terkait dengan infrastuktur
yang harus ada di proyek yaitu terkait
saluran pembuangan, lebar jalan, fasilitas
umum, fasilitas social, dan aspek legal
seperti GSS (Garis Sepadan Sungai) .
Dengan demikian, begitu pentingnya
infrastruktur karena akan menunjang
keberhasilan dan laku nya proyek kita di
pasaran.
II. Strategi mendapatkan lahan
1. Kerjasama bagi hasil dengan
pembayaran per-akad kredit
Tawarkan pola kerjasama untuk berbagi
profit dengan syarat lahan dibayar
perkavling setelah akad kredit dan bagi
hasil profit dibayar setelah proyek
selesai.
II. Strategi mendapatkan lahan
2. Mark-Up Harga Dengan Pembayaran
Tunda
3. Strategi Kerjasama dengan Investor
Sebenarnya, strategi yang kita gunakan
mirip dengan strategi mendapatkana lahan
bagian I dan bagian II, hanya saja kali ini
kita menawarkannya kepada pihak ketiga.

III. Trik Pembebasan Lahan Lewat
Aranger/Pihak Ketiga
Arranger harus membebaskan lahan dengan posisi
dan lokasi tertentu yang strategis secara blok
tidak terpencar-pencar atau bolong.
Pembayaran dilaksanakan sesuai jumlah
pembebasan dengan nilai retensi tertentu.
Pembayaran dilaksanakan kepada arranger setelah
dilakukan legal audit terhadap dokumen
pembebasan oleh konsultan hukum ahli.
Arranger wajib bertanggungjawab atas kebenaran
dokumen pembebasan. Adapun bentuk jaminan
arranger tergantung kesepakatan.

IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1.IJIN LOKASI
A.SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi)
B.RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT
C.PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI
TERKAIT
D.PENINJAUAN LAPANGAN
E.ASPEK TATA GUNA TANAH
F.SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA
SK IJIN BUPATI/WALIKOTA
PRESENTASI PEMOHON
KEPADA INSTANSI TERKAIT

RAPAT KOORDINASI
INSTANSI TERKAIT
SURAT PERMOHONAN
PENGEMBANG

- PROPOSAL
- DATA DIRI
- LOKASI
PENINJAUAN
LAPANGAN

ASPEK TATA GUNA
2.PENGESAHAN SITE PLAN
A.DOKUMEN PENDUKUNG :
-- GAMBAR SITE PLAN/REVISI
-- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN
-- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTIF
-- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA


IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
3.IMB
A.DOKUMEN PENDUKUNG:
-- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB
-- GAMBAR DIMENSI KAVLING
-- SITE PLAN
-- GAMBAR SITUASI
-- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN
-- SURAT PERMOHONAN IMB
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN KABUPATEN/KOTA



IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
C. PERIJINAN LAINNYA
(TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN)
-- TRANSPORTASI DLLAJR
-- AMDAL DINAS
LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL
-- AIR BERSIH PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN
-- LISTRIK PLN
-- TELEPON PT TELKOM
-- IZIN GANGGUAN BUPATI/WALIKOTA
-- IZIN PENGOPERASIAN TERGANTUNG JENIS FASILITAS
IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
4. LEGALITAS PERTANAHAN

A.KARAKTERISTIK TAHAH:
SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN
SEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG
DITRANSAKSIKAN
MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL
IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
4. LEGALITAS PERTANAHAN

B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT:
PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBB
KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG
a) TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI
SWASTA/PEMR/BUMN/D
b) TRANSAKSI DENGA AHLI WARIS
PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH
PEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG
TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT
SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO
MOMEN MOMEN KHUSUS SEPERTI LEBARAN,LEBARAN
HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL

IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
4. LEGALITAS PERTANAHAN

C. KEMUNGKINAN SENGKETA:
SURAT ASPAL
PENYELESAIAN WARIS TIDAK
LENGKAP/SEMPURNA
TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG
KURANG)
ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK
PEMANFAATAN SENDIRI
PENYELASAIAN SENGKETA (TANPA
PENGADILAN CERMAT,BUKTI
DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA
PERLU;DENGAN PENGADILAN)

IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
STRUKTUR KONVERSI TANAH DAN
PENGEMBANGANNYA
TYPE-TYPE PEMBELI TANAH
PEMBELI
TANAH
MENTAH
SPEKULAN
TANAH
CALON
PENGEMBAN
G
PENGEMBAN
G
END USER
FUNGSI
UTAMA
DIMANFAATK
AN SESUAI
KEBUTUHAN
NYA
MENGUASAI
SAMBIL
MENUNGGU
KENAIKAN
HARGA
DIANALISIS
APA YANG
PALING
MENGUNTUN
GKAN
PEMATANGA
N TANAH
DAN
PENGKAVLIN
GAN
RUMAH
DIBAYAR/DIJ
UAL/DISEWA
KAN ATAU
DIGUNAKAN
SENDIRI
TYPE
PEMBIAYAAN
DARI UANG SENDIRI

DANA
SENDIRI
ATAU BANK
DANA SENDIRI ATAU
BANK/LEMBAGA KEUANGAN
KHUSUSNYA BERUPA
PINJAMAN JANGKA PANJANG
TYPE
PENJUALAN
DUJUAL KEPADA SPEKULAN
ATAU PENGEMBANG
DIJUAL
KEPADA
PENGEMBAN
G/INSTANSI/P
ERORANGAN
DIJUAL
KEPADA
INSTANSI/PE
RORANGAN
LAMA
PENGUASAA
N LAHAN
MINIMAL 10
TAHUN
MINIMAL 8-10
TAHUN
MINIMAL 2-5
TAHUN
MINIMAL 5
TAHUN
KAPAN SAJA
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Hunian Berimbang adalah perumahan dan
kawasan pemukiman yang dibangun secara
berimbang dengan komposisi tertentu dalam
bentuk rumah tunggal dan rumah deret
Dasar hukum : Undang-Undang Nomor 1
Tahun 2011 tentang Perumah-an dan
Kawasan Permukiman pasal 34 sampai pasal
37, dan ditindaklanjuti dalam Permenpera
Nomor 10 Tahun 2012

V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Tujuan Hunian Berimbang adalah untuk :
(i) menjamin tersedianya rumah mewah,
rumah menengah dan rumah sederhana bagi
masyarakat yang dibangun dalam satu ham-
paran atau tidak dalam satu hamparan untuk
rumah sederhana;
(ii) mewujudkan kerukunan antarberbagai
golongan masyarakat dari berbagai profesi,
tingkat ekonomi dan status sosial dalam
perumahan, pemukiman, lingkung an
V .Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Penyelenggaraan Hunian Berimbang :
Perumahan dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya
50 (lima puluh) sampai dengan 1.000 (seribu) rumah;
Permukim an dengan jumlah rumah sekurang-
kurangnya 1.000 (seribu) sampai dengan 3.000 (tiga
ribu) rumah;
Lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurang-
kurangnya 3.000 (tiga ribu) sampai dengan 10.000
(sepuluh ribu) rumah;
Kawasan permukiman dengan jumlah rumah lebih dari
10.000 (sepuluh ribu) rumah
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Lokasi Hunian Berimbang :
Lokasi untuk hunian berimbang dapat
dilaksanakan dalam satu kabupaten/kota pada:
1. Satu hamparan; atau
2. Tidak dalam satu hamparan.
Lokasi dalam satu hamparan sekurang-kurangnya
menampung 1000 (seribu) rumah
Lokasi yang tidak dalam satu hamparan sekurang-
kurangnya menampung 50 (lima puluh) rumah.
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Komposisi Hunian Berimbang berdasarkan:
Jumlah rumah : Komposisi berdasarkan
jumlah rumah merupakan perbandingan
jumlah rumah sederhana, jumlah rumah
menengah dan jumlah rumah mewah.
Perbandingan yang dimaksud adalah dalam
skala 3:2:1, yaitu 3 (tiga) atau lebih rumah
sederhana berbanding 2 (dua) rumah
menengah berbanding 1 (satu) rumah mewah.
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Komposisi Hunian Berimbang berdasarkan:
Luasan lahan : komposisi berdasarkan luasan
lahan merupakan perbandingan luas lahan
untuk rumah sederhana, terhadap luas lahan
keseluruhan. Luasan lahan tersebut minimal
25% dari luas lahan keseluruhan dengan
jumlah sederhana sekurang-kurangnya sama
dengan jumlah rumah mewah ditambah
jumlah menengah.
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Isu terkait Hunian Berimbang :
Pembangunan rumah sederhana dalam
skema hunian berimbang terkesan seperti
pergeseran tanggungjawab penyediaan
perumahan dari pemerintah ke
pengembang ketika tidak tersedia insentif
dari pemerintah
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Isu terkait Hunian Berimbang :
Konsep hunian berimbang banyak
disalahpahami sebagai hanya sekedar
mengurangi backlog, padahal loso
utamanya adalah menjaga keserasian sosial
dalam masyarakat melalui hidup
berdampingan diantara beragam strata
sosial dalam satu lingkungan hunian.
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Isu terkait Hunian Berimbang :
Pasar tanah dilepas ke pasar sehingga
harga tanah tidak terkendali.
Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Isu terkait Hunian Berimbang :
Penerapan konsep hunian berimbang perlu
memperhatikan keberagaman daerah, dan
tidak menerapkan skema one t for all
Konsep hunian berimbang belum
terakomodasi/terinternalisasi kedalam
skema Rencana Tata Ruang.
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Isu terkait Hunian Berimbang :
Penerapan skema hunian berimbang kurang
mengakomodasi konsep sejenis yang telah ada
sebelumnya seperti skema Kawasan Siap
Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun
(Lisiba)
Penerapan suatu kebijakan publik dalam hal
ini hunian berimbang membutuhkan dasar
pijak yang kuat berupa hasil evaluasi
pelaksanaan hunian berimbang
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Isu terkait Hunian Berimbang :
Penerapan hunian berimbang
membutuhkan penegak-an hukum (law
enforcement) yang kuat
Penolakan (setidaknya tidak menjadi
preferensi) dari ke-lompok strata tertentu
untuk hidup berdampingan dalam satu
hamparan tertentu dengan kelompok
strata bawah.
V. Hunian Berimbang : Konsep dan Isu
Isu terkait Hunian Berimbang :
Pengaturan skema hunian berimbang
melalui SKB 3 (tiga) menteri tidak
mempunyai legitimasi yang kuat
Walaupun dianggap sulit diterapkan,
namun ternyata beberapa lokasi
perumahan telah berupaya menerapkan
konsep hunian berimbang
VI. RUU Pertanahan: Isu terkini
Isu terkait RUU Pertanahan:
RUU Pertanahan mengatur luas maksimum
tanah hak guna bangunan (HGU) yang
dapat dikuasai badan usaha. HGU kawasan
perumahan maksimal 200 hektare (ha),
kawasan perhotelan atau resort maksimal
100 ha, dan lahan kawasan industri
maksimum 200 ha
Isu terkait RUU Pertanahan:
Pembatasan lahan mengancam daya saing
kawasan industri. Sebab, luas kawasan
industri yang ekonomis dan bisa memberi
keuntungan minimal 1.000 ha.
VI. RUU Pertanahan: Isu terkini
TERIMA KASIH