Estudo de viabilidade

urbanstica e anteprojeto
arquitetnico de Masterplan no
municpio de Quissam/RJ
Aluno: Mrcio Mendona de Melo
Orientadora: Silvana Monteiro de Castro Carneiro

Todo homem que investe em um imvel bem selecionado,

em uma comunidade prspera, adota o mtodo
mais seguro de se tornar independente.
Imvel a base da riqueza.
Theodore Roosevelt

O tema trata da execuo de um estudo de viabilidade

urbanstica, para fins de implantao de novos empreendimentos
imobilirios, no municpio de Quissam/RJ, mais especificamente,
loteamentos

abertos

ou

fechados,

desmembramentos

condomnios residenciais. Este trabalho baseia-se na elaborao

de estudos para efetivao desta tipologia habitacional na cidade,
que to comum nas cidades de mdio e grande porte.

Justificativa
Mediante a preocupao
social e ambiental, surge a
demanda por novos
empreendimentos imobilirios
que possibilitem a acomodao
dos futuros habitantes do
municpio atrados por causa
da oferta de trabalho vinculada
ao Complexo Logstico.

Ao observar que no municpio

existe um grande nmero de
loteamentos clandestinos e
irregulares, que vm aparecendo
cada dia mais nas propriedades
dentro do permetro urbano da
Sede Municipal e nas reas
rurais, todos de pequeno porte, o
que tambm no atender a
demanda.

Justificativa
PIB per capito do pas

Fonte: IBGE, 2010- Infogrfico: Daniel Lima (O GLOBO,

2012)

O crescimento econmico de
Quissam vem atravs da
arrecadao dos royalties do
petrleo, que tem proporcionado
ao municpio melhorar a qualidade
de vida de seus habitantes. Mesmo
sendo de pequeno porte, a alta
concentrao de renda per capita
o 9 maior PIB do Brasil.

Justificativa
Foto de Localizao do Complexo Logstico Farol - Barra

Com a criao das ZEN-4 e ZEN-5,

onde sero instalados,
respectivamente, condomnios
industriais e o Complexo Logstico,
Porturio e Industrial Farol/Barra do
Furado no ramo Offshore, na divisa dos
municpios de Campos dos
Goytacazes/RJ e Quissam/RJ, vem
contribuir ainda mais para o ampliao
da renda para ambos os municpios.

Fonte: PMQ - Secretaria de Comunicao

Justificativa
A
inverso
do
processo
migratrio em busca de
qualidade de vida, pelos servios
aos muncipes, baixo ndice de
criminalidade,
saneamento
bsico, trabalho e renda, e vem
atraindo a populao de outras
cidades
por
causa
das
oportunidades
de
negcios
criadas no municpio.

Segundo PMQ (2008) o

municpio de Quissam/RJ vem,
na ltima dcada, passando por
uma transformao econmica,
social e migratria, atravs de
investimentos realizados nas
diversas reas, como
saneamento, sade, educao,
obras e urbanismo, gerao de
renda e desenvolvimento
econmico.

Objetivo Geral
Propor a execuo de estudo de viabilidade urbanstica
para a criao de uma comunidade planejada (Masterplan),
composta por condomnios habitacionais e comerciais, e/ou
loteamentos fechados, e elaborar o projeto do
empreendimento e suas edificaes, no municpio de
Quissam/RJ.

Objetivos Especficos
Elaborar a legislao prpria do empreendimento, aumentando a restrio em relao
ao cdigo de obras municipal;

Propor modificaes ao Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentvel de

Quissam/RJ;

Propor a efetivao de Leis direcionadas as Operaes Consorciadas, Outorga Onerosa

e a Transferncia do Direito de Construir, promulgadas pelo Estatuto da Cidade;

Ampliar a mobilidade urbana com a integrao do Masterplan ao sistema virio;

Elaborar o Estudo de Viabilidade Urbanstica (EVU);

Verificar os possveis impactos a ser gerado pelo empreendimento;

Objetivos Especficos
Minimizar os impactos causados pela densidade urbana e demogrfica,
atravs do adensamento habitacional relacionado ao empreendimento;

Dispor ao empreendimento de uma estrutura fsica diferenciada, pensada para

atender eficientemente as necessidades de seus moradores oferecendo
segurana, conforto ambiental com qualidade e baixo custo;

Projetar o condomnio residencial com conceitos modernos e sustentveis;

Desenvolver projetos arquitetnicos padronizados e diferenciados com
alvenaria estrutural;

Elaborar a oramento do empreendimento.

Metodologia
Qualitativa atravs da pesquisa de observao, levantamento de dados e
fotografia em campo;

Quantitativa atravs de pesquisa aplicada por questionrios disponibilizados

na internet e no municpio;

Reviso bibliogrfica que possibilita o aprofundamento terico, conceitual e

tcnico, servindo como base para o projeto;

Pesquisa documental da legislao pertinente ao ambiente natural e urbano;

Pesquisa de referencial projetual relacionado a tipolgico, funcional, plstico
e tecnolgico.

Referenciais Tericos
Legislao
Abordar-se- as legislaes pertinentes, apontando quais
instrumentos ainda no foram legislados com base no Estatuto das
Cidades e devem ser implementadas no municpio, como:
Transferncia do Direito de Construir, Outorga Onerosa, Operaes
Urbanas Consorciadas. Analisando ainda as Resolues do
CONAMA, Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentvel,
Parcelamento e Uso do Ocupao e Cdigo de Obras.

Referenciais Tericos
Viabilidade Urbanstica
Ser abordado o estudo de viabilidade e minimizao dos
possveis impactos ambientais a ser causado no entorno com
a implantao do empreendimento habitacional. Mostrando
os passos a seguir para tornar vivel o empreendimento.
De acordo com a legislaes pertinentes vigentes.

Referenciais Tericos
Sustentabilidade
Apontar os trs requisitos sustentveis a serem includos no projeto das edificaes:
Uso de energia solar clula fotovoltaica e gerador elico
Aproveitamento de guas pluviais
Alvenaria estrutural
Edifcios sustentveis j representam 10% de todo o investimento realizado na construo civil no
pas, cerca de 14 bilhes de reais. Normalmente o investimento inicial de uma imvel
sustentvel frente os demais construdos de modo convencional variam entre 5 e 10% de
acrscimo e podem gerar economia aos futuros usurios entre 10 e 20%. O Brasil j ocupa um
lugar de destaque entre os edifcios construdos com atributos sustentveis tanto comerciais
como residenciais, atualmente somos o quarto pas que mais investe nas novas tecnologias em
favor das pessoas e do meio ambiente. ADESP (2013)

Energia solar
Clula fotovoltaica

Fonte: http://renosol.com.br/geradorfotovoltaico, 2015

Gerador elico

Fonte: http://www.osetoreletrico.com.br/, 2012

Aproveitamento de guas
pluviais
Exemplo do sistema de captao de gua de
chuva

Fonte: http://revistacasaeconstrucao.uol.com.br,
2015

Alvenaria autoportante
VANTAGENS

Fonte: http://www.petra.ind.br/

O Sistema exige menor emprego de materiais e mo

de obra, o que torna a execuo planejada e mais
rpida;
O uso de alvenaria estrutural exige planejamento e
integrao de projetos desde o escritrio at o
canteiro.
O Planejamento evita perdas e acelera o ritmo da
obra,alm disso, projetos planejados so mais fceis
de detalhar, executar e controlar.
A principal caracterstica do sistema a utilizao de
blocos especiais para cada funo.Facilitam e a
instalao eliminando a necessidade de rasgos nas
paredes, reduzindo desperdcios e retrabalhos.
Planejamento geram maior racionalizao do
ambiente construtivo.
Para as frmas, o custo cai no mnimo 50% e pode
chegar a zero com o uso de lajes prmoldadas.
Para as armaduras O custo pode ser at 30% menor.

Referencial Tipolgico
Empreendimento Habitacional
Localizao:Dunkirk,Frana
Autor do projeto:Philippe

Dubus Architectes
Ano:2013
rea:4.206,00 m
Porte da construo e Gabarito
com unidades compatveis com
a quantidade de moradores
Fonte: http://archtendencias.com.br,

Referencial Funcional
Residencial
Implantao

Prdio tipo 1

SQB Condomnio Riviera

Autor do projeto:Dvila Arquitetura

Localizao: Braslia/DF
rea construda: 62.545,78 m
rea do terreno: 70.685,74 m
Prdio tipo 2

Ano: 2006

Inspirao:

Implantao com rea de lazer no centro;

Dois blocos de apartamentos diferentes.
Disposio dos edifcios com falsa
linearidade,
Fonte: http://www.jcgontijo.com.br.

Identidade Visual
Pilotis

Referencial Funcional
Comercial
Vista area e Fachada

Shopping Florida Mall

Localizao:Braslia/DF
Ano:2012
rea:2.139 m
Inspirao:

Formato retilneo e comprido;

Disposio das lojas, estacionamento
Entrada principal que possui teto
duplo
Fonte: http://www.jcgontijo.com.br.

Cobertura em formato diferenciado

Colunata marcando a entrada.

Referencial Plstico
Vista do Edifcio Seguin

Seguin

Autor do projeto:Agence Bernard Bhler

Localizao:Boulogne-Billancourt,Frana
Ano:2012

rea:2.139 m
Inspirao

Forma quadrangular
Elementos subtrados nas varandas
Brise nas esquadrias em vidro de cor
vermelha

Sacadas com volumes diferenciados e com

Fonte: http://www.archdaily.com

vidro temperado colorido

Referencial Plstico
Vista da fachada frontal

Lofts Yungay II

Autor do projeto:Rearquitecture
Localizao:Valparaso,Chile
Ano:2008
rea:1.366,00 m
Inspirao

Modulao dos lofts em relao a topografia

Cheios sobre os vazios
Uso de cores fazendo uma bela paleta.
P- direito duplo
Fonte: http://www.rearquitectura.cl

Referencial Tecnolgico
Vista da cobertura Placas fotovoltaica e gerador elico

Condomnio residencial Neo Next

Generation

Autor do projeto:Jaques Suchodolski

Localizao: Florianpolis/SC
Ano:2011
Inspirao

Uso de energia limpa.

Cobertura com placas fotovoltaica
Gerador de energia elica.
Fonte: http://www.conceitonext.com.br/o-neo

Localizao da Gleba

Terreno
O terreno predominantemente plano, com forma
totalmente irregular e rea de 75.278,75 m. E a
caracterstica do solo arenoso, pois est na faixa do
quaternrio costeiro;
A gleba do empreendimento possui seis (6) acessos e se
encontra em rea urbana consolidada e prximo ao Centro da
cidade. Em seu entorno pode-se verificar uma grande
diversidade de equipamentos pblicos;
A escolha do terreno foi implcita no maior potencial
construtivo;
Coeficiente de Aproveitamento (CA) de 1,80;
gabarito mximo de 4 pavimentos
o afastamento frontal de 5,00m,
os afastamentos das divisas do lote de 1,50m
rea mnima dos lotes com 300,00m com testada com 12m.
Fonte: Prefeitura Municipal de
Quissam

ESTUDO DE IMPLANTAO

Estudo volumtrico
Vista em 3D Fachada Frontal

Fonte: Arquivo pessoal, 2015