Instituto de Administracin

Tributaria y Aduanera - IATA

IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS

PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

ASPECTO
OBJETIVO

Poltica Fiscal - Justificacin

Aparte de la operacin construccin ha sido
necesario regular la figura de la primera venta
del inmueble por el constructor para evitar
maniobras de evasin tributaria por parte de los
contribuyentes.
Si solamente se incluyera como operacin gravada
a los contratos de construccin (as fue
inicialmente), los constructores estaran en la
posibilidad de disfrazar dichas operaciones como
ventas de bienes inmuebles del siguiente modo:
A es propietario de un terreno y lo vende a B.

Poltica Fiscal - Justificacin

B construye una casa y la vende a A. En el
fondo lo nico que ha habido entre A y B es
un contrato de construccin.
En la forma, B habra realizado una operacin
de venta y no de construccin; de tal forma
que esta operacin de venta no se
encontrara sometida al IVA.

Aspectos Objetivos
1) Venta
Todo acto que implica una transferencia de
propiedad
2) Primera venta
3) Inmueble
Preferible es referirse a la figura predio
La primera venta de un terreno no est
gravada con el IGV

ASPECTO OBJETIVO

El hecho imponible: LA VENTA

Segn el artculo 3 literal a) numeral 1 de
la Ley del IGV se define VENTA a todo
aquel acto por el que se transfieren bienes
ttulo oneroso, independientemente de la
designacin que se le d a los contratos o
negociaciones
que
originen
esa
transferencia y de las condiciones pactadas
por las partes.

ASPECTO OBJETIVO
PRIMERA VENTA
Segn el artculo 2 numeral 1 literal d)
del RLIGV se establece que se considera
como operacin afecta al pago del IGV, la
primera venta de los inmuebles ubicados
en el territorio nacional que realicen los
constructores de los mismos.

ASPECTO OBJETIVO
PRIMERA VENTA
Se incluye en este supuesto la ampliacin,

remodelacin y restauracin del inmueble por el

valor de los mismos.
Tambin se considera primera venta la que se

efecte con posterioridad a la reorganizacin o

traspaso de empresas.

ASPECTO OBJETIVO
PRIMERA VENTA
Se considera primera venta la realizada con

posterioridad

la

resolucin,

rescisin,

nulidad o anulacin de la venta gravada.

No constituye primera venta

para efectos

del IGV, la transferencia de las

entre copropietarios constructores.

alcuotas

ASPECTO OBJETIVO

INMUEBLE
Es un trmino muy genrico debemos
entenderlo como predio.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
Para el Derecho, el slo contrato (acuerdo de
voluntades sobre la cosa y el precio) es capaz de
transferir la propiedad.
La forma de este contrato puede ser verbal o
escrita (documento simple y minuta)
Adems

puede

haber

escritura

pblica.

inscripcin en el Registro de la Propiedad

Inmueble.

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

En la prctica ocurre que la

transferencia de propiedad (hecho
imponible) opera en la fecha de la
firma de la minuta.

VENTA VIVIENDA EN CASCO

1) Denominacin
Tambin se llama techado habitable,
vivienda con acabados mnimos, etc.
2) Afectacin al IGV
Dicha venta se encuentra afecta al IGV

Terrenos donde se han realizado trabajos

de habilitacin urbana
1)

Aspecto previo a la contraccin

Los trabajos de habilitacin de terrenos forman
parte de la primera etapa de la labor de
construccin.
Estos trabajos de habilitacin de terrenos
constituyen la etapa previa a las labores de
construccin.

2) Habilitacin urbana
Esta clase de trabajos comprende:
2.1) Instalacin de las redes de agua y
alcantarillado
2.2) Instalacin de las redes primarias y
secundarias de electrificacin
2.3) Finalmente, obras de pistas, veredas y
sardineles.

Terrenos donde se han realizado trabajos

de habilitacin urbana
3) Aspectos administrativos
El documento que acredita el inicio de una
construccin es la Licencia de Construccin.
No se requiere Licencia de Construccin para
realizar trabajos de habilitacin de terrenos.
4) Poltica fiscal
Si estuviera gravada esta operacin se
facilitaran maniobras de evasin, pues el
comprador realizara la construccin (con VA) y,
al momento de vender cada departamento, estas
operaciones se encontraran inafectas al IGV.

Terrenos donde se han realizado

trabajos de habilitacin urbana
5) Conclusin
5.1) Primera venta del inmueble por el constructor
Por tanto la venta de terrenos -donde lo nico que
se ha realizado son trabajos de habilitacin
urbana- se encuentra inafecta al IGV bajo la
figura de la primera venta del inmueble por el
constructor
5.2) Construccin
Estos trabajos de habilitacin califican como
construccin o servicio, de tal modo que estn
afectos al IGV.

Venta de Aires
La venta de aires se encuentra inafecta al IGV.
Informe No 329-2002/SUNAT-K-0000 del 18-11-02
As pues, con respecto a esta operacin, resulta necesario que
para la configuracin del supuesto de hecho previsto en la ley, se
trate de bienes inmuebles construidos. Por el contrario, la venta
de inmuebles que no han sido materia de construccin, no se
encontrar dentro del campo de aplicacin del IGV.
En ese sentido, si bien el sobresuelo o "aires" constituye un
inmueble, su transferencia no se encuadra dentro del supuesto
de incidencia tributaria sealado en el inciso d) del art. 1 del
TUO de la LIGV, al no ser dicho inmueble producto de una
construccin, sino que constituye una extensin de la propiedad
territorial, un espacio vaco respecto del cual se tiene derecho a
elevar la construccin.

ASPECTO OBJETIVO
LOS BIENES FUTUROS
Estn gravados con el IGV?
Venta de departamentos en planos

Venta de Bien Futuro

Concepto
Una empresa constructora vende departamentos en
planos (an no construidos o en proceso de
construccin), recibiendo el ntegro o parte del precio
de venta por anticipado.
La particularidad de este caso es que se trata de
bienes inmuebles, en cuyo caso el art. 949 del CC seala
que con el solo acuerdo de voluntades que genera la
obligacin de transferir la propiedad del inmueble ya se
produce -de inmediato- la efectiva transmisin de la
propiedad de dicho inmueble.

Venta de Bien Futuro

Tribunal Fiscal
RTF 256-3-99 del 23-04-99 (Interesado:
inmobiliaria Santa Angela). RTF 1104-2-07. RTF
07045-4-2007 del 20-07-07
Sobre el particular el Tribunal Fiscal seala que
para que opere una efectiva transferencia
(gravada) de bienes inmuebles debe existir como
requisito previo- la edificacin del respectivo
inmueble.
El IGV nace recin en la ltima etapa de ejecucin
de las prestaciones

Venta de Bien Futuro

La Inmobiliaria y La Caja de Pensiones Militar

y

Policial,

celebran

un

contrato

de

compraventa de terreno y construccin a

futuro de un edificio de 10 niveles y 2
stanos.

La Inmobiliaria recibe un adelanto de $. 9

270,000 dlares.

Venta de Bien Futuro

Los problemas que surgen inmediatamente son:

Desde cundo se entiende que existe el inmueble?
Ser:
a) con la culminacin de los trabajos de construccin,
b) con el acto de entrega de la obra a su propietario,
c) con la conformidad de obra,
d) con la declaratoria de fbrica, o,
e) con la inscripcin registral del inmueble?

Venta de Bien Futuro - Sunat

Directiva No 012-99/SUNAT Del 21-08-99
La venta de futuros se encuentra gravada con
IGV en la primera etapa de ejecucin de las
prestaciones.
De conformidad con el art. 4.f de la LIGV, la
obligacin tributaria nace en la fecha de
percepcin del ingreso, por el monto parcial o
total que se perciba.

Venta de Bien Futuro - Sunat

Informe No 104-2007-SUNAT
La primera venta de inmuebles futuros se encuentra
gravada con el IGV en la fecha de inicio de ejecucin del
contrato.
El IGV nace en la fecha de percepcin, parcial o total, del
ingreso.
Se sostiene que la legislacin no distingue entre las
operaciones de venta con bienes existentes y operaciones
de venta con bienes futuros.

FECHA DE LA CONSTRUCCIN
Solo estarn gravados con el IGV
aquellos inmuebles cuya construccin se
hubiera iniciado a partir del 10 de
agosto de 1991. De conformidad con lo
dispuesto por el D.S. N 088-96-EF.

1991

ASPECTO
SUBJETIVO

ASPECTO SUBJETIVO
Empresa
LIGV: 9.2
Se hace referencia a la actividad empresarial
Casi empresa
LIGV: 9.2, RIGV: 4.1
1) Construccin del predio para vender
La venta de este predio se encuentra afecta al
IGV
2) Construccin del predio para vivir
La venta de este predio se encuentra inafecta al
IGV

CONSTRUCTOR
1) Vendedor
Es el sujeto que vende predios.
No se trata del sujeto que construye
predios.
2) Construccin
El vendedor puede realizar directamente el
trabajo de construccin.
El vendedor contrata a un tercero para que
realice el trabajo de construccin.

ASPECTO SUBJETIVO

CONSTRUCTOR
Segn el artculo 3 literal e) de la Ley del
IGV se establece la definicin de constructor.
Cualquier persona que se dedique en forma
habitual a la venta de inmuebles construidos
totalmente por ella o que hayan sido construidos
total o parcialmente por un tercero para ella.

Cundo el inmueble ha sido construido

parcialmente por un tercero?
Cuando ste construya alguna parte
del inmueble y/o asuma cualquiera
de

los

componentes

del

agregado de la construccin.

valor

ASPECTO SUBJETIVO
EMPRESA
Segn el artculo 9 de la Ley del IGV se
establece que son sujetos del impuesto las
PPNN, las PPJJ, las Soc. conyugales que
ejerzan la opcin de atribucin de rentas,
Suc.
Indivisas,
sociedades
irregulares,
patrimonios fideicometidos en sociedades
titulizadoras, fondos mutuos de inversin en
valores y los fondos que desarrollen actividad
empresarial.

ASPECTO SUBJETIVO
CASI EMPRESA
Segn la Ley del IGV en su artculo
9.2 se establece que todas aquellas
personas que no realicen actividad
empresarial,
sern
consideradas
sujetos del Impuesto cuando realicen
de manera habitual las operaciones
comprendidas dentro del mbito de
aplicacin del IGV.

ASPECTO SUBJETIVO
CASI EMPRESA
La HABITUALIDAD se calificar en base a
la naturaleza, caractersticas, monto,
frecuencia, volumen y/o periodicidad de las
operaciones conforme lo determine el
Reglamento. Se considera habitualidad la
reventa. Ello se refleja en un proceso de
fiscalizacin.

CRITERIOS PARA CALIFICAR LA

HABITUALIDAD
NATURALEZA.
CARACTERSTICAS.
MONTO.
FRECUENCIA.
VOLUMEN.
PERIODICIDAD.

JURISPRUDENCIA
HABITUALIDAD

RTF N 8356-5-2001 (05.10.2001)

Que tratndose de un sujeto que realiza actividad
empresarial vinculada a la ejecucin de contratos de
construccin no le es de aplicacin el requisito de
habitualidad previsto en el Artculo 9 de la LIGV,
pues ste es aplicable nicamente para el caso de
personas que no desarrollen actividad empresarial.[]
[] en tal sentido, al realizar la recurrente actividad
empresarial, toda operacin que realice y que se
encuentre contemplada dentro de los supuestos del
Artculo 1 LIGV estar gravada con el IGV
corresponda o no al giro del negocio.

ASPECTO SUBJETIVO
CONSTRUIR PARA VIVIR
Solo existir HABITUALIDAD en la medida
que el enajenante realice la venta de, por lo
menos, dos (02) inmuebles dentro de un
perodo de doce (12) meses, debindose
aplicar a partir de la segunda transferencia
del inmueble. De realizarse en un solo
contrato la venta de dos o ms inmuebles, se
entender que la primera transferencia es la
del inmueble de menor valor.

ASPECTO SUBJETIVO
PRIMERA VENTA
12 meses atrs si hubo una venta

Venta realizada en
Lima de un inmueble
(06.01.2009)

Operacin
afecta al pago
del IGV

Venta realizada en
Arequipa de un inmueble
(08.04.2009)

ASPECTO SUBJETIVO
PRIMERA VENTA

12 meses atrs no hubo una venta

Venta realizada en
Ica de un inmueble
(06.01.2008)

Operacin
no gravada
con el
IGV

Venta realizada en
Lima de un inmueble
(08.06.2009)

ASPECTO SUBJETIVO
CONSTRUIR PARA VENDER
Siempre se considerar como una
operacin gravada con el IGV, la
transferencia de inmuebles que
hubieran sido mandados a edificar o
edificados, total o parcialmente,
para efecto de su enajenacin.

CUANDO SE GRAVA LA VENTA

REALIZADA POR UNA EMPRESA

EMPRESA

Construidos por la empresa

Antes de agosto 1991

NO

Construidos por la empresa

Despus de agosto 1991

SI

Mandados a construir antes

De abril de 1996

NO

Mandados a construir
Despus de abril de 1996

SI

HABITUALIDAD
Cuando el enajenante realice la venta de,
por lo menos, dos inmuebles dentro de un
perodo de 12 meses, debindose aplicar a
partir de la segunda transferencia del
inmueble.
Qu ocurre si en un solo contrato se
efecta la venta de dos o ms inmuebles?
Advertencia:
Siempre estar gravada con el IGV, la
transferencia de inmuebles que hubieran
sido mandados a edificar o edificados total o
parcialmente, para su enajenacin.

ASPECTO
ESPACIAL

ASPECTO ESPACIAL
LUGAR DE LA OPERACIN
(Criterio fsico)
Solo en la medida que la venta sea
realizada en el Per habr
afectacin al IGV.
Revisar el literal d) del numeral 1
del artculo 2 del Reglamento de la
Ley del IGV.

ASPECTO
TEMPORAL

ASPECTO TEMPORAL
FECHA DE LA OPERACIN
La obligacin tributaria nace en la fecha de
percepcin del ingreso, por el monto que se
perciba, sea total o parcial.
Ley del IGV: Artculo 4 literal f)

Cundo nace la obligacin tributaria?

En la fecha de percepcin del ingreso, por
el monto que se perciba, sea parcial o total.
Ejemplo:
Se entrega en calidad de adelanto la
suma de S/. 25,000 Nuevos Soles.

FECHA EN LA QUE SE PERCIBE UN

INGRESO O RETRIBUCIN
La fecha de pago.
Puesta a disposicin de la contraprestacin
pactada.
Fecha en la que se haga efectivo un
documento de crdito.

LO QUE OCURRA PRIMERO

LAS ARRAS
El contrato de arras es un documento privado
por el cual el comprador se obliga a pagar al
vendedor una cantidad como seal de compra
del inmueble bajo unas condiciones pactadas, y
el vendedor se compromete a vender el
inmueble en esas condiciones.
Arras de retractacin.

Arras de confirmacin.

LAS ARRAS
La norma tributaria ha determinado que en
el caso de las arras de retractacin, la
obligacin tributaria nace cuando stas
superen el quince por ciento (15%) del valor
total de la construccin.
En el caso de las arras de confirmacin, la
obligacin tributaria nace por cualquier
monto.

BASE IMPONIBLE
Es el ingreso percibido en la venta de
inmuebles,
con
exclusin
del
correspondiente al valor del terreno.
Se considerar que el valor del terreno
representa el cincuenta por ciento (50%)
del valor de la transferencia del inmueble.

BASE IMPONIBLE
CUANDO NO EXISTE COMPROBANTE DE
PAGO
De no existir comprobante de pago que exprese
su importe, se presumir, salvo prueba en
contrario, que la base imponible es igual al valor
de mercado del contrato de construccin.
Aplicable tambin en el caso de la primera venta de
inmuebles efectuada por el constructor del mismo.

BASE IMPONIBLE
CUANDO NO EST DETERMINADO EL PRECIO:
La base imponible imponible ser fijada de oficio por la
SUNAT, tomando como referencia el valor de mercado.
A falta de ste valor, se considerarn los antecedentes
que obren en poder de la SUNAT. Se utilizan
promedios, porcentajes, actividades de un mismo
gnero, ramo, etc.
Aplicable tambin en el caso de la primera venta de
inmuebles efectuada por el constructor del mismo.

LA VENTA DE INMUEBLES DESTINADOS A

VIVIENDA CUYO VALOR DE VENTA NO
SUPERE LAS 35 UIT
Estas ventas no se encuentran gravadas con el
IGV toda vez que se encuentran exoneradas,
conforme lo establece el literal b) del Apndice
I de la LIGV.
Ejemplo: Transferencia de un departamento y
cuyo valor es de 33 UIT. Se incluir dentro de
dicho concepto al Estacionamiento, al depsito
o a los aires?

GRACIAS